不動産投資の学校 選別編資料（第①回〜第④回）

不動産投資の学校
前半　19:00-20:00
後半　20:05-21:00
質疑応答（任意）　21:00-21:30
1
1
不動産投資はプラスサムゲーム
（vol.1　P５）
ゼロサム・ゲーム
プラスサム・ゲーム
￥
￥
Ａ
￥
￥
Ｄ
Ｂ
Ｃ
￥
2
Ａ
Ｂ
Ｄ
Ｃ
￥
￥
￥
￥
￥
コミュニケーション能力を高める
（vol.1　P10）
・不動産投資は人とのつながりが大事 （人脈作りが成功のカギ）
・ひとりだけでは運営できない
・感謝の気持ちを常に持とう
オーナー
融資担当者
仲介不動産業者
売主
3
不動産投資家の
仲間
管理会社
入居者
リフォーム業者
vol.1　宿題
１．なぜ不動産投資をやろうと思ったのか （きっかけ）
２．不動産投資をやることで、何を達成させたいのか（目標）
※夢、実現したいことなど
３．目標を達成するための「毎月の収入」は、どのくらいを
目指すのか
・思いつくままに書き出してみる
※最終的には、「期限」と「収入（手取り）」を明確に
することが大切である
4
4
物件の良し悪しの３つの観点
（vol.２　P4）
［その１］　収益性の指標　⇒どれくらい 「利益を出せるか」
［その２］　担保力の指標　⇒どれくらい 「価値があるか」
［その３］　稼働力の指標
⇒どれくらい 「部屋の借り手がいるか」　「収益力」 「担保力」 「稼働力」
この3つが揃わないと不動産投資は成立しにくい
5
収益性の３つの指標
観点
指標
表面利回り
(％）
実質利回り
（％）
計算式
家賃収入
物件価格
出てくる用語
×100
管理費／修繕積立金
委託管理費
その他諸費用
固定資産税／都市計画税
家賃収入－ 運営費
×100
物件価格＋ 諸費用
収益性
（収益力）
6
ROI
（％）
キャッシュフロー（CF）
＜返済比率＞
（％）
返済額
自己資金
家賃収入
×100
×100
担保力
積算評価 （vol.3で解説）
稼働力
立地の選定、エリアマーケティング （vol.3で解説）
仲介手数料
印紙税
登録諸費用
融資諸費用
不動産取得税
運営費（経費）
返済利子／返済元本
減価償却費
所得税／住民税
表面利回り　事例
￥￥
￥￥
7
満室想定利回り　演習
仲介業者が想定した
家賃での利回り
想定家賃で
貸せなかったら ・・・
50,000円
50,000円
50,000円
50,000円
50,000円
50,000円
8,000円
8
高い家賃の部屋が
退去してしまったら ・・・
50,000円
50,000円
8,000円
■月間想定収入 円
■月間想定収入 円
■年間想定収入 円
■年間想定収入 円
「管理費・修繕積立金」 と 「委託管理費」 の違い
管理費・修繕積立金
解説
区分所有者（オーナー）がマンション 部屋を賃貸した後、管理全般を管理
管理組合を作り、毎月定額の金額を 会社に委託するために支払うもの
管理会社に支払い、管理と修繕を
行っていくもの
管理対象
建物全体
※専有部を除く
（区分所有の場合）専有部
（一棟の場合）建物全体
※専有部を含む
管理内容
管理費・修繕積立金の入金管理
共有部の清掃、故障対応
大規模修繕の計画と実施　など
家賃の入金管理
家賃滞納時のフォロー
入居者からのクレーム対応
室内の故障や修繕の対応　など
自主管理のマンション管理組合もあ
るが、管理費・修繕積立金は基本的
に発生する
一棟に「管理費・修繕積立金」は
無い（自分で計画して貯める）
自主管理の場合は、自身が管理者と
なるため委託管理費は発生しない
その他
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委託管理費
元付・客付の見分け方　（媒介の種類）
解説
売主
・不動産会社が売主
元付/客付
の区分
－
専属専任
媒介
・1社の不動産会社のみに売却を依頼
・他の不動産会社には売却依頼できない
・自分で購入希望者を見つけても、依頼した不動産会社が
仲介する
元付
専任媒介
・1社の不動産会社のみに売却を依頼
・他の不動産会社には売却依頼できない
・自分で購入希望者を見つけてきた場合、不動産会社を
通さず売買できる
元付
一般媒介
・複数の不動産会社に売却を依頼できる
・自分で購入希望者を見つけてきた場合、不動産会社を
通さず売買できる
元付
or
客付
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登記諸費用
解説
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所有権移転
・登記簿の所有者を変更する手続き
・いわゆる「名義変更」
抵当権設定
・金融機関より融資を受ける場合に必要となる手続き
・融資期間中、土地/建物を担保として金融機関が確保しておくための
もの
司法書士
手数料
（報酬）
・所有権移転や抵当権設定の手続きを司法書士が行った際の手数料
・司法書士によって手数料には幅がある
登記簿　（土地／建物 各々に登記簿が存在する）
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融資利用時の費用
解説
登記費用
（抵当権設定）
融資期間中、土地/建物を担保として金融機関が確保しておく　ためのもの
司法書士が手続きを行った際の手数料
ローン事務手数料
仲介業者が融資サポートした場合の手数料（※）
金融機関が徴収する手数料
印紙税
金融機関と契約書を交わす際に貼付する印紙代
ローン保証料
連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合、発生する
料金
団体信用生命保険料
債務者（融資を受けた人）が加入する生命保険
債務者が死亡した場合、融資の残債を支払う義務がなくなる
火災保険・地震保険
建物に対して加入する保険
（※）仲介手数料に含めて手数料を取らない仲介業者と、別途手数料として取る仲介業者がいる
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vol.２（前半）　宿題
自分で決めた投資エリアで１日３件、表面利回りを計算する
・出来れば同じタイプの間取りに絞る
※投資エリアの同じ間取りの表面利回りを継続して
計算する事で、キャップレートを把握する
・情報源はネット上の売買情報、販売図面（マイソク）を
取り寄せる など
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キャッシュフローの計算　～所得税・住民税～
住民税率
（個人）
合計
課税される所得（税引前利益）
所得税率
195万円以下
5％
15％
195万円超～330万円以下
10％
20％
330万円超～695万円以下
20％
30％
10％
695万円超～900万円以下
23％
33％
900万円超～1800万円以下
33％
43％
1800万円超
40％
50％
（例） 課税される所得（税引前利益）が500万円の場合
5,000,000（円） × 30（％） ＝ 1,500,000（円）
⇒所得税・住民税
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キャッシュフローの計算　STEP① ： 所得税・住民税の計算
（
家賃収入
＜確定申告＞
課税される
）
税
引
前
利
益
返済元本
家賃収入
家賃収入が
そのまま残る
訳ではない
返済利子
減価償却費
（課税されない）
運営費
管理費／修繕積立金
委託管理費
その他諸費用
固定資産税／都市計画税
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所得税
住民税
キャッシュフローの計算　STEP② ： 税引後の計算
キャッシュフロー
手元に残る
家賃収入
（
STEP③ ： 収支の確認
家賃収入
所得税
住民税
所得税
住民税
）
＜確定申告＞
税
引
後
利
益
（支出）
返済元本
（支出）
返済利子
（支出）
減価償却費
手元に残る
運営費
（支出）
減価償却費
家賃収入
－運営費
－減価償却費
－返済利子　（税引前利益）
－所得税・住民税
（税引後利益）
＋減価償却費
－返済元本　キャッシュフロー
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減価償却費
（vol.２　P41）
・ 法定耐用年数
構造
法定耐用年数
備考
SRC、RC
47年
鉄筋コンクリート造　（マンション）
鉄骨（骨格材の厚さ 4mm以上）
34年
重量鉄骨、S造　（マンション）
鉄骨（骨格材の厚さ 3～4mm）
27年
軽量鉄骨　（アパート）
鉄骨（骨格材の厚さ 3mm以下）
19年
軽量鉄骨　（アパート）
木造
22年
（アパート）
・ 償却期間の計算式
（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×0.2）
・ 演習問題
①RC／新築
②RC／築25年
③木造／築28年
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「キャッシュフロー」 「ROI」 「返済比率」 演習　[物件価格]　3600万円
[築年数]　23年　[構造]　RC [表面利回り] 11％
[購入時諸費用]　360万円 （物件価格×10%）
一棟マンション （講師 購入物件）　[融資条件]　19
融資額
返済年数
金利
備考
融資条件①
3600万円
24年
2.5％
フルローン／長期融資
融資条件②
3600万円
15年
2.5％
フルローン／短期融資
融資条件③
3300万円
24年
2.5％
一部融資／長期融資
融資条件④
3300万円
15年
2.5％
一部融資／短期融資
「キャッシュフロー」 「ROI」 「返済比率」 演習　項目
融資条件
①
融資条件
②
融資条件
③
融資条件
④
単位
補足（目安）
(1) 家賃収入（年）
万円
(2) 管理・修繕積立金（年）
万円
(3) 委託管理費（年）
万円
家賃収入（年）の5％
(4) その他 諸費用（年）
万円
家賃年収（年）の3％
(5) 固定資産税
都市計画税（年）
万円
家賃年収（年）の7％
(6) 減価償却費（年）
万円
建物価格 2000万円として算出
万円
マネログ　ローンヘルパーにて算出
(8) 税引前利益
万円
(1)－(2)－(3)－(4)－(5)－(6)－(7)
(9) 所得税・住民税（年）
万円
所得税・住民税率より計算
(10) 税引後利益
万円
(8)－(9)
万円
マネログ　ローンヘルパーにて算出
万円
(10)－(11)＋(6)
(7)返済利子（年）
(11) 返済元本（年）
(12) キャッシュフロー（年）
88.7
110.8
87.7
200.3
81.3
101.6
80.4
183.6
(13) ROI
％
キャッシュフロー／自己資金×100
(14) 返済比率
％
［(7)＋(11) ］／(1) ×100
20
「キャッシュフロー」 「ROI」 「返済比率」 まとめ　＜目指したい ROI と 返済比率＞
ROI　⇒ 10％以上　（できれば20％以上）
返済比率 ⇒ 50％以下　（できれば45％以下）
50％以下 ： 安全領域
50～60％　： 注意領域
60％以上 ： 危険領域
＜「ROI」と「返済比率」をベストな状態にするには＞
・フルローンで借りれば自己資金（持ち出し）が少ない分、ROIは上がる
・その代償として返済比率が高くなりやすく、返済リスクが高くなる
・高いROIを保ちつつ、返済比率も抑えるには、
「頭金を一部入れる」 「融資期間を長く設定する」 「低金利で借りる」
などで調整し、毎月の返済額を低くする必要がある
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vol.２（後半）　宿題
マネログに物件情報（演習問題）を登録し、条件を変えて
シミュレートしてみる
・借入額、金利、返済年数の違いによりキャッシュフロー、
ROIがどの様に変わるかを理解する
・諸条件（金利変動、家賃変動、空室率）も条件に加えて、
長期的なシミュレーションを確認する
※実際の賃貸運営でも空室率は20％を見込んでおくべき
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担保評価　演習
[物件価格]　3600万円
[築年数]　23年　[構造]　RC [延床面積] 199.71㎡
[土地面積] 118.11㎡
[路線価] 135 （13.5万円/㎡） 一棟マンション （講師 購入物件）　（回答）　［土地評価額］ ⇒　［建物評価額］ ⇒
［土地評価額＋建物評価額 合計］ ⇒ 23