不動産投資家アンケート調査 - 土地総合情報ライブラリー

「不動産投資家アンケート調査」の概要について
平成 19 年８月
国土交通省土地情報課
〖調査実施概要〗
１．調査目的：不動産投資市場の主要な参加主体である投資家の不動産投資又は融資の動向や、
投資家サイドからみた政策上のニーズ･課題等を把握することを目的とする。
２．調査事項：①不動産投資または融資の状況と今後の意向
②不動産投資市場の現状認識と評価
③今後の不動産投資姿勢
④投資家が必要と考える市場環境整備の方策
⑤投資用不動産の過不足感と市場への供給促進策
⑥企業年金による不動産投資の状況と今後の意向、等
３．調査対象：不動産投資又は融資に関係する主な機関・企業、合計 825。
（［図表 1］参照）
４．調査方法：アンケート調査（郵送による調査票送付・回収方法）
５．回収結果：有効回答数
327 票（有効回答率
39.6％）
６．調査期間：平成 19 年 2 月 5 日から 2 月 28 日まで
７．調査実施機関：（株）都市未来総合研究所
（備考）
本調査は「不動産投資市場の実態把握に関する調査」の一環として実施した。
［図表 1］調査対象の機関別内訳等
機関種別と内訳
企業年金
Jリート・私募ファンドの運用機関
事業会社
銀行・保険会社
調査対象数
回収結果
厚生年金基金、確定給付企業年金、
税制適格年金、確定拠出年金
合計　825
ー
不動産会社、建設会社
都市銀行、地方銀行、
生命保険会社、損害保険会社等
1
有効回答数　327
有効回答率　39.6％
１．不動産投融資の状況と今後の意向
不動産投資の動向について、「3 年前、現在（2007 年）、3 年後」の各時点における状況や見通しを尋
ねたところ、過去から将来に向かって、全体として不動産投資が概ね拡大していく傾向がみられるとと
もに、投資していない（しない）ことを意味する「該当なし」との回答が大幅に減少している。
投資対象については、「実物不動産」とする機関の割合が約３割で最も高いが、この割合に大きな変
化がないのに対して、「Ｊリート」や「私募ファンド」などの割合が上昇している［図表 2］。
［図表 2］不動産投資対象の種別（複数回答）
実物不動産
31.5
30.0
28.1
10.1
Ｊリート
2.1
ファンド・オブ・ファンズ
9.8
13.8
13.1
私募ファンド
22.0
23.5
5.8
その他エクイティ型の不動産証券化商品
３年前
現在
３年後
18.0
20.5
9.5
14.4
5.8
不動産を裏付けとする債券
10.4
11.3
5.2
不動産融資
7.0
6.4
0.3
0.3
投資法人やファンドの買収・Ｍ＆Ａ
55.7
3.4
該当なし・不動産投融資なし
40.1
33.3
0
10
20
30
40
50
60
（％）
投資対象不動産の用途については、各時点とも「オフィスビル」及び「賃貸住宅」の割合が最も高い
が、他の「商業施設」、
「ホテル」、
「物流施設」などの用途（いわゆる「オペレーショナル・アセット」
）
の割合が高まっており、用途の拡大傾向がみられる［図表 3］。
［図表 3］投融資している不動産の用途（複数回答）
オフィスビル
34.6
26.9
23.5
賃貸住宅
３年前
現在
３年後
37.0
17.4
商業施設
41.6
35.5
28.4
33.6
9.5
ホテル
18.7
4.6
物流施設
16.2
11.3
17.4
1.2
高齢者施設・医療施設
4.9
11.9
8.6
複数の用途の複合型
15.3
21.7
4.9
その他の用途
6.4
1.2
用途は不明
6.7
1.8
3.7
35.5
54.7
該当なし
41.6
0
10
20
30
40
50
60
（％）
2
投資対象不動産の立地地域については、東京都の「都心５区」及び「その他区部」の割合が最も高い
が、
「大阪市」、
「名古屋市」、さらに「福岡市」、
「札幌市」、
「仙台市」などの地方ブロック中枢都市の割
合も高まっており、立地地域の拡大傾向がみられる［図表 4］。
［図表 4］投資している不動産の立地地域（複数回答）
42.2
31.5
東京都心５区
28.1
東京他の区部
19.3
東京圏の他の政令都市
31.2
17.1
東京圏の他地域
26.6
9.2
京都市・神戸市
9.2
大阪圏の他地域
13.5
名古屋圏の他地域
10.7
19.3
8.0
仙台市
3.44.6
金沢市
広島市
34.6
22.6
17.7
21.7
7.0
7.0
10.1
3.4 5.2
6.1
高松市
25.1
13.5
8.6
札幌市
38.2
23.2
16.8
18.0
名古屋市
5.5
３年前
現在
３年後
44.6
37.6
30.9
17.4
48.0
29.7
18.0
大阪市
39.4
12.5
11.9
21.7
福岡市
25.4
10.1
地方圏の他地域
17.4
19.0
3.1
海外
8.0
14.1
52.9
投資していない
41.3
0
10
20
30
3
36.1
40
50
60
（％）
２．不動産投資市場の現状認識・評価
我が国の不動産投資市場の現状に関して、「市場規模の大きさ」や「優良・安定した収益性」などの
項目ごとに、現状認識・評価を尋ねたところ、各項目とも「不充分」
（「きわめて不充分」と「やや不充
分」との合計）という評価が、「充分」（「充分である」と「概ね充分」との合計）という評価を上回っ
ている［図表 5］。
特に「長期安定的な投資姿勢の投資家層が厚いこと」、
「投資判断の前提となる市場の透明性・信頼性」、
「不動産市場特性を活かす適正なルールや制度の整備」の項目については「充分」という評価が少なく
「不充分」という評価が多い。
［図表 5］不動産投資市場の現状認識・評価（評価項目ごとに択一式回答）
80
70
（
該
当
機
関
の
割
合
）
％
不充分（合計）
63.3
62.1
充分（合計）
61.2
60
51.4
48.6
50
47.4
46.5
46.2
40
27.8
30
20
14.7
16.5
30.3
31.2
32.4
33.6
17.1
10
注　：各評価項目ごとに、「充分である」「概ね充分」「やや不充分」「きわめて不充分」のうちから１つを選択。
充分（合計）は「充分である」、「概ね充分」と評価した機関の合計。
不充分（合計）は「きわめて不充分」、「やや不充分」と評価した機関の合計。
4
投資対象不動産・商品の
優良または安定した収益性
多額の投資資金を受容しうる
不動産投資市場規模の大きさ
市場が持続的に成長を続けること
投資対象不動産・商品の多様性
不動産投資に精通した、投資家利益
重視の運用機関等プレーヤーの増加
不動産市場特性を生かす
適正なルールや制度の整備
投資判断の前提となる
市場の透明性や信頼性
長期安定的な投資姿勢
の投資家層が厚いこと
0
３．今後の投資姿勢について
不動産投資に対する今後の基本姿勢について尋ねたところ、「今後１年間」については、「Ｊリート・
私募ファンド運用機関」と「建設・不動産会社」では「不動産投融資を拡大する」割合が最も高く、
「金
融機関」では「現状維持・継続」の割合が最も高い。これに対して、
「企業年金」では「投融資しない」
割合が最も高くなっている［図表 6］。
「今後中長期」については、各機関とも「市場変動により投融資姿勢を変化させる」とする割合が高
まっているほか、「企業年金」では「不動産投融資を拡大する」割合が高まっている。
［図表 6］今後の不動産投融資姿勢（上段：１年後、下段：中長期。各々について択一式回答）
不動産投融資を拡大する
市場変動により投融資姿勢を変化させる
不動産投融資しない
全
26.0
体（327）
20.2
20.5
7.7
企業年金（143）
12.6
9.2 1.5
5.6 0.7
1.5
0.7
36.4
18.9
0%
25.9
38.9
35.6
12.2
36.7
6.7
20%
40%
11.1 1.1
1.1
60%
注　：上段は「今後１年間」、下段は「今後中長期」の不動産投融資の基本姿勢
全体、各機関別の（　）内の数字は、それぞれの有効回答数
5
1.7
1.7
0
0 1.7
0
11.1 0
12.1
13.9
55.6
36.1
建設・不動産会社（90）
18.2
20.7
13.9
5.6
9.5
20.7
51.7
金融機関（36）
26.0
12.6
63.8
Jリート、ファンド（58）
7.3
57.3
23.8
8.4
35.8
29.4
13.1
16.1
現状維持・継続する
不動産投融資は縮減する
無回答
5.6
8.3
34.4
32.2
80%
11.1
0
5.6
4.4
100%
また、今後中長期の投資の基本姿勢のもととなる考え方や理由についても併せて尋ねたところ、「投
融資を拡大する」姿勢の機関では、「長期的な市場拡大の期待」、「規模による利益追求」、「ポートフォ
リオの多様化」、「優良な不動産のポートフォリオの持続」などを重視する割合が高い。
「投融資を維持・継続する」姿勢の機関では、特に「優良な不動産のポートフォリオの持続」を重視
する割合が最も高くなっている。
「市場変動により投融資姿勢を変化させる」姿勢の機関では、「市場変動に応じた戦略の使い分け」
、
「リスクヘッジ」、
「運用機関や物件の選別」、
「リスク管理強化等に伴う投融資基準の厳格化」などを重
視する割合が高い［図表 7］。
［図表 7］今後中長期の不動産投融資の基本姿勢別にみた考え方や理由（複数回答）
35.8
（
10
無回答
投融資しない
（不動産投資又は融資は行わない
ことになっているから）
投融資の課題やネック
（市場の透明性向上やインフラ整備等
投融資にあたっての課題が多い）
注：今後中長期の不動産投融資の基本姿勢別に、そのもととなる考え方・理由を集計したもの。
凡例の（　）内の数字は全体・投融資の基本姿勢別の有効回答数
9.5
9.5
投融資環境が厳しくなるから
（投融資環境は従来と比べて
厳しくなる方向にあるから）
リスク管理強化
（リスク管理強化等に伴い投融資の
基準を一層厳しくするから）
運用機関や物件の選別
（今後は運用実績の優劣が拡大する為
その選別が重要となるから）
リスクヘッジ
（市場等の変動に応じたリスク
ヘッジをして投融資するから）
市場変動に応じた戦略
（市場拡大・調整等の変動に応じて
戦略・方策等を使い分けるから）
長期安定的な投融資
（急速な規模拡大等よりも長期に安定
した投融資が重要と考えるから）
優良な不動産のポートフォリオ持続
（優良な運用対象不動産の、ポート
フォリオの持続が重要だから）
ポートフォリオの多様化
（不動産用途・立地地域・グレード等
ポートフォリオの多様化のため）
規模による利益追求
（投融資規模拡大、規模による利益
追求を戦略上重要と考えるから）
市場拡大への期待
（長期的には更なる市場拡大が
見込めるから）
6
21.7
20.2
）
0
14.7
14.7
18.0
10.7
20.8
19.0
20
30.0
％
25.1
該 60
当
機 50
関
の
40
割
合
30
不動産投融資拡大（67）
市場等の変動に応じ姿勢変更（96）
全 体（327）
不動産投融資維持・継続（43）
不動産投融資はしない（85）
80
70
４．投資用不動産の過不足感と市場への供給促進策
我が国の不動産投資市場における投資用不動産の過不足感について、3 年前、現在、3 年後（見通し）
の各時点について尋ねたところ、
「大いに不足」と「不足」を合わせた割合は、3 年前（21.7％）から現
在（50.8％）にかけて大幅に高まっている。3 年後の見通しは、同 38.0％と現在（50.8％）と比べて不
足感がやや低下している［図表 8］。
機関別にみると「Ｊリート・私募ファンド運用機関」では、現在、3 年後のいずれにおいても、他の
機関に比べて不足感が高い。
［図表 8］投資用不動産の過不足感（3 年前、現在、3 年後。各々について択一式回答）
機関別（3年前）
大いに不足
不足
過不足なし
全体（327） 4.3
やや過剰
17.4
大いに過剰
22.9
13.5
わからない
無回答
32.4
2.8
6.7
2.1
企業年金（143）
7.7
15.4
リート・ファンド（58） 3.4
13.8
金融機関（36）
0.0
不動産・建設会社（90）
1.1
19.4
30.6
22.2
9.5
26.6
11.3
11.2
7.0
金融機関（36）
8.3
不動産・建設会社（90）
7.8
大いに不足
不足
全体（327）
8.6
18.2
不動産・建設会社（90）
10.0
0%
9.8
9.8
10.7
1.4
10.5
30%
7
7.8
50%
14.4
無回答
31.2
5.2
60%
9.8
1.7 1.7
8.6
0.0
22.4
0.0
8.3
4.4
70%
2.8
100%
わからない
2.1
6.9 0.0
2.2
80%
22.2
40%
24.4
48.3
36.1
20%
0.0
0.0 11.1
8.9 0.0
46.6
33.3
10%
5.5
6.9
大いに過剰
12.8
19.0
11.1
無回答
39.9
60%
やや過剰
29.4
金融機関（36）
100%
25.4
25.0
40%
過不足なし
企業年金（143） 2.8
リート・ファンド（58）
6.7 0.3
8.9
20%
2.2
わからない
52.8
0%
26.7
60.3
47.8
2.8
80%
0.7
25.9
リート・ファンド（58）
3.3
大いに過剰
41.3
5.2
16.7
2.8
60%
やや過剰
13.8
3.4
8.9
40%
過不足なし
11.2
27.8
35.6
不足
企業年金（143） 4.2
機関別（3年後）
47.6
29.3
20%
大いに不足
全体（327）
6.3
31.0
0%
機関別（現在）
9.8
19.4
27.8
80%
2.8
2.2
90%
100%
また、市場への投資用不動産の供給促進を図るために、どのような方策が必要と考えるかについては、「企
業からの不動産所有の売却・オフバランス化の誘導や促進」
（46.5％）が最も高く、次いで「（公共施設
など）企業以外のセクターからの投資用不動産の供給可能性の検討」（33.9％）、「投資対象とする不動
産の用途の拡大」
（33.0％）、
「新規着工施設を投資可能な条件に適合させる誘導や支援」
（31.8％）、
「既
存施設等の投資に適する条件への改修・整備の促進」（31.5％）などの順となっている［図表 9］。
［図表 9］投資用不動産の市場への供給促進策（複数回答）
（％）
100
90
80
70
60
46.5
50
40
31.5
31.8
33.0
33.9
30.6
27.5
30
19.9
21.1
16.5
20
4.6
10
無回答
その他
都市再開発事業等の都市再生の促進
地方圏等における、特に証券化を
活用した土地活用の促進
8
海外不動産市場への投資環境の整備
地方圏市場・物件の開拓
（投資対象不動産の立地地域拡大）
企業以外のセクターからの
投資用不動産の供給可能性の検討
投資対象とする不動産の
用途の拡大
新規着工施設を投資可能な条件
に適合させる誘導や支援
既存施設等の投資に適する
条件への改修・整備の促進
企業からの不動産所有の売却・
オフバランス化の誘導や促進
0
５．投資家が必要と考える市場環境整備の方策
今後、不動産投資市場が長期的にさらなる発展をするために、どのような環境整備が必要と考えるか
について尋ねたところ、「コンプライアンス・情報開示」や「不動産投資に関する情報インフラ整備」
などの項目について「必要」
（「大いに必要」と「必要」の回答の合計）とする投資家の割合が高い。次
いで「投資用不動産の鑑定評価充実」、
「中長期の安定した投資家の誘引策」、
「企業等から市場へ投資用
不動産を供出しやすい環境整備」などの項目の割合が高くなっている［図表 10］
。
［図表 10］今後の不動産投資市場における政策課題や各種方策の必要性・ニーズ（全体）
（項目ごとに択一式回答）
100
81.7
必要（合計）
80.7
80
該
当
機
関 60
の
割
合 40
73.1
71.6
必要としない（合計）
68.5
57.8
56.3
54.1
54.1
43.7
（
）
％
21.4
20
10.7
3.7
25.7
25.7
31.2
10.4
4.9
注　：各項目ごとに、「大いに必要」「必要」「あまり必要としない」「必要としない」「わからない」のうちから１つを選択。
必要（合計）は「大いに必要」、「必要」と回答した機関の合計。
必要としない（合計）は「あまり必要としない」、「必要としない」と回答した機関の合計。
9
海外不動産への投資環境の整備
地方の不動産市場・物件の分析や
情報整備・発信の促進
全国での不動産投資の
底上げ・人材育成
公的セクターの証券化活用を
促進する制度改善
実物投資を可能とする
安定的投資法制の整備
企業等から市場へ投資用不動産を
供出しやすい環境整備
中長期の安定した投資家の誘引策
投資用不動産の鑑定評価充実
不動産投資に関する
情報インフラ整備
コンプライアンス・情報開示
0
12.2
23.5
６．企業年金による不動産投資
本調査の対象機関のうち、企業年金（厚生年金基金、確定給付企業年金、税制適格年金など）に対し
て、現在から将来に向けての不動産投資の状況や意向について尋ねた。
不動産投資の実施・検討の状況については、「既に実施している」が 23.8％、「実施を検討・研究中」
が 20.3％となっており、企業年金において不動産投資に既に取り組んでいる機関が一定程度あることが
分かる［図表 11］。
［図表 11］企業年金による不動産投資の実施・検討の状況（択一式回答）
既に実施している
実施したが今は中止
実施を検討・研究中
検討したがやめた
検討せず今後もしない
無回答
1.4
23.8
0%
10%
20.3
20%
30%
9.1
40%
39.9
50%
60%
5.6
70%
80%
90%
100%
注　：企業年金の有効回答数は143
「年金資金の運用において不動産投資をどの程度重要視するか」を「従来」と「今後」の二つの時期
について尋ねたところ、
「従来」については、
「特に重要視はしていないし、不動産投資を考えてもいな
い」(25.2％)、
「不透明な要素や阻む要因が多く、投資に踏み切れない」
（17.5％）などの回答が上位を
占めている。
それに対して、
「今後」については、これら不動産投資に消極的な回答の割合が大幅に低下しており、
「運用条件が合うかケースに応じて投資を考える」（39.9％）、「最重要ではないが重要視している」
（11.2％）、
「年金運用上、非常に重要な対象である」
（7.7％）など、不動産投資に前向きな回答の割合
が高まっている［図表 12］。
［図表 12］年金資金の運用において不動産投資をどの程度重要視するか（択一式回答）
年金運用上非常に重要な対象である
運用条件が合うかケースに応じて投資を考える
特に重要視せず不動産投資を考えてもいない
よくわからない
従来 2.8
今後
10.5
7.7
0%
13.3
17.5
11.2
10%
最重要でないが重要視している
不透明要素や阻害要因が多く投資に踏み切れない
不動産投資はリスクが高く投資する考えはない
無回答
25.2
39.9
20%
30%
40%
8.4
5.6
50%
注　：企業年金の有効回答数は143
10
60%
9.8
70%
12.6
6.3
80%
9.8
10.5
9.1
90%
100%
「年金資産運用において、資産総額のうち、どの程度の割合まで不動産投資できるか」について、
「現
在、3 年後、10 年後」の各時点での状況を尋ねたところ、現在から将来に向けて、不動産投資比率が高
まっている［図表 13］。
［図表 13］年金運用資産総額に占める不動産投資比率の可能性（各々の時期について択一式回答）
１０％以上
１～２％
８～９％
0％
６～７％
無回答
３～５％
0.0
現在
３年後
3.5 3.5
1.4
3.5
15.4
9.1
9.8
54.5
28.0
10.5
14.0
32.2
14.7
2.1
11.9
１０年後
0%
9.1
10%
33.6
20%
30%
40%
4.9
50%
60%
18
70%
20.3
80%
90%
100%
注１：年金資産運用において、各回答機関ではどの程度の割合まで不動産投資が可能かについて尋ねた。
注 ２ ： 企 業 年 金 の 有 効 回 答 数 は 143
一方で、不動産投資にあたっての阻害要因については、「投資物件等の隠れた瑕疵やリスクが明
示されない場合の懸念」が最も高く、次いで「私募ファンドや商品特性などの開示情報不足で投資
判断できない」、
「不動産投資インフラ、特にベンチマーク・インデックスが未整備」などの項目が
上位を占めている［図表 14］
。
［図表 14］企業年金の不動産投資にあたってのネックや阻害要因（複数回答）
60
（
該
当
機
関
の
割
合
）
％
50
51.7
42.0
40
39.2
32.9
30
23.8
20
19.6
16.1
8.4
10
2.8
無回答
その他
11
市場規模が小さいので
本格的に投資するに及ば
ない
注 ： 企 業 年 金 の 有 効 回 答 数 は 143
不動産投資に精通した
信頼できる運用委託先が
見当たらない
不動産投資を行う人材や
ノウハウが組織内部で
不足している
不動産投資に踏み切る
ための組織内部での
合意形成が難しい
不動産投資インフラ、
特にベンチマーク・
インデックスが未整備
私募ファンドや投資商品
の特性など開示情報不足
で投資判断できない
投資物件等の隠れた瑕疵
やリスクが明示されない
場合の懸念
0