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第6回改定検討会会議録（PDF形式 712キロバイト）
第６回八王子市住宅マスタープラン改定検討会 会議録 会議名 第６回八王子市住宅マスタープラン改定検討会 開催日時 出席者 平成 28 年 2 月 9 日（火）16：00～17：30 八王子駅南口総合事務所 会議室 村上正浩 学識経験者【座長】 島一喜 集合住宅団地代表 朝日ちさと 学識経験者【副座長】 田中恭男 高齢者福祉代表（高齢者団体） 市正彦 建築士団体代表 松岡都 障害者福祉代表 伊羅胡和哉 建設施工団体代表 牧子里奈 公募市民 小峰貴美子 児童福祉代表 松浦明美 高齢者福祉代表（介護団体） 齊藤誠治 宅地建物取引業団体代表 【欠席】 山本英雄 マンション管理士団体代表 稲垣雅彦 公募市民 渡辺孝夫 地域コミュニティ代表 田中まちなみ整備部長 松岡住宅政策課長 坂野課長補佐兼主査 伊東住宅政策課主任 １．開会 ２．議事 （1） パブリックコメントの結果について （2） 今後のスケジュールについて （3） その他 事務局 議事次第 公開・非公開の別 傍聴人の数 配布資料 議事録 事務局 座長 事務局 座長 事務局 座長 参加者 座長 参加者 ３．事務局からの連絡事項 ４．閉会 公開 なし 会議次第 資料１ 「八王子市住宅マスタープラン改定（素案） 」についての意見募集の結果について 資料２ 第３次八王子市住宅マスタープラン（案） 資料３ 第５回八王子市住宅マスタープラン改定検討会会議録（当日机上配布） ・挨拶 ・配布資料の確認 ・今日が最後の検討会になる。説明いただいたように資料 1 にパブコメの意見の募集結果として、意 見の要旨と市の回答をまとめた資料がある。こちらのご説明をしていただき、その後、出来上がっ た第３次の住宅マスタープランの内容のご説明いただきたい。 ・また議事録など本日配布している資料もあるので、気づいた点があれば事務局の方に連絡を願いた い。 ・ではパブコメの結果について報告を願いたい。 ・資料説明 ・後半はマスタープランと関係が薄いものもあるが、多岐にわたり意見頂いている。今の説明の中で 不明な点等あるか。 ・事前に拝見したが、現在の計画に既に入っている内容が多い。⑥の分譲マンションについての指摘 について、 「マンションの管理標準指針に沿って」という言葉があるが、これはマスタープランの中 に文言として記載があったか？ ・文言としてはこの管理標準指針という言葉は入っていない。 ・内容については、多分委員の方が詳しいのではないか。いかがか。 ・国土交通省でマンションの管理に関して指針を出しているので、その事を言っているのだと思う。 国土交通省の HP を見ていただくと、チェック項目が公開されている。これにチェックをつけてい くとだいたいの評価ができる。 「自主的な点検表として、指針にある点検表を利用してはどうか。 」 という意見ではないか。 ・特に盛り込む必要はないか。 ・盛り込むのであれば、記載した方が良いと思う。ただ、マンションの台帳整理と簡単に言うが、実 際のところ予算付けはしてあるかどうかという問題がある。 ・誰が台帳整備、調査するのかという問題がある。港区で以前行ったが、約 90 世帯×50 棟、4500 世 帯分、これは区の方からまずダイレクトメールで調査票を送った。アンケート調査というのは指針 に書かれているようなことが入っているが、それを送ったが戻ってこない。そこで、我々が実際に 1 人 50 軒くらいを訪問して調査したが、結局、答えてくれるのは半分程度となった。 「どこの管理 会社が管理しているのか明白でない。 」、 「明白であるけれども電話しても回答してくれない」という ようなものが半分。そういう状況で、約 3,000 万円の調査費が区でかかった。我々一件あたり大体 数千円でやるのだが、ちょうど実施時期が国勢調査の時期とバッティングしていて、かなり厳しい 状況だった。その結果、当初は 70%くらい回収できるのではないかと思ったが、最終的には 53.5% であった。そういう状況なので簡単に「台帳を作る」と言っても難しいところはあるとは思う。特 に難しいのが投資用のマンションと言われるいわゆるワンルームの分譲マンション。八王子も結構 あると思う。そのようなところは、まず調査票が返ってこないと思う。だから実態がよく掴めない 1 座長 参加者 事務局 参加者 座長 参加者 座長 参加者 座長 事務局 参加者 座長 事務局 参加者 座長 事務局 参加者 座長 参加者 事務局 座長 参加者 座長 参加者 事務局 という物件が、結構出てくるのではないかと思う。そういったことも踏まえて、台帳を作る場合「ど のように作っていくか」 、 「どのようなアプローチをしていくか」ということも考えながらやってい かないと、 「画に描いた餅」になる可能性がある。 ・書かれていることは簡単にできることではない。マスタープランの方には入れなくても大丈夫そう か。 ・あまり細かく書かなくても良いと思う。今のところ、台帳を整備することは決まっているが、台帳 をどのように整備するかというところは煮詰めてはいないと思うので。 ・以前マンションに、調査票を送ったことはあるが、言われた様にかなり回収率が悪かった。返って こないところには、市の職員が直接行って現場の状況等把握するという話はあるが、かなり件数が あるのでまだ進んでいない状況。あとは、東京都がマンション政策を更に進めていこうとしている ため、台帳整備の項目をもう一度検証しなければいけないと思っている。意見を参考にしながら必 要な事項は盛り込んでいかなければいけないと考えているので、まだこれからというところ。 ・台帳を整備する目的をはっきりとしておくと良い。それは東京都の方でも出していると思うのが、 ただ、23 区と多摩地区では、かなり温度差がある。その辺のところも加味しながら何を目的として、 台帳整備を始めるのか。最終的には管理不全マンションというのが出てくると思うので、その辺を 含めてマンションの高齢化率、空室率がどのような状況にあるのか、それから管理会社がどのよう な管理をしているのか、自主管理になっているマンションがどのくらいあるのかなど、そういった ことを調査の対象としてもらったほうが個人的にはいいのかなと思っている。 ・これは市で検討願います。 ・頂いたご意見は参考にさせていただく。現状、マンション台帳の様なものは持っているが、内容的 にもまだ色々課題はある。本日、頂いた意見を参考にしながら再度構築し直して進めさせていただ けたらと思う。 ・その他何かあるか。今日が最後となるが、意見の方はよろしいか。 ・参考として、住宅の⑧、省エネに関するところ、 「マンションの方がやりやすいだろう」という意見 があった。まさにその通りで、これも国の施策として、スマートマンション化というのを進めてい る。要するに電気の節電に関するもの。これもどこかに入れておくといいのかなと思う。スマート マンションというのは、マンションの省エネ化の一貫のこと。例えば、太陽光発電のシステムや蓄 電池の導入等で電気料金を下げる。電気料金が下がるとどういうことが起きるかというと、管理費 が安くなる。そういったことを視野に入れて、何故それをやっているかというと、国として原子力 に頼っている部分よりも再生可能エネルギーの方の比重を基本的には上げていきたいという考え方 で、戸建てよりもマンションのほうが取り付きやすく、2 年くらい前から始まっている。国の方で 補助金を出して、去年までは国と東京都で設備費用について補助金を出していたが、1,000 件を超 えたため、今は、東京都だけになっています。行政側で調べていただいて、そういうのも盛り込む のも一つかなという風に思う。 ・確かにスマートマンションという言葉はない。 ・記載はない。 ・特に今年から電気の自由化が始まる。電気の自由化が始まるとこれまで東京電力で供給したものが、 それ以外のところからどんどん供給されるようになる。そうすると携帯電話と同じように電気料金 の自由化が始まるので、パック料金でいくらみたいなことになっていく。それがやりやすいのがマ ンション。戸建てはちょっとやりにくい。ある程度のレベルになってくると、戸建ての団地のブロ ックを一つにして、それをやっていく方向にすればかなり電気料金を下げることが出来ると思う。 そういう時代に入ってきているので、盛り込んでもらえれば良いという風には思う。 ・どこに入れるか。 ・基本方針だと 4 番。重点的な施策の低炭素化か、マンションになるかと。47 ページになるか。 ・スマートマンション化というのはマンションだけを言っているわけで、スマート化というので言え ば、住宅も含む。その辺は東京都の HP を見ると詳しく書いてある。少しそういうのも入れていた だくといいのかなというふうには思う。 ・省エネ性能の高い住宅、その辺のところに入っているようにも見える。 ・住宅といった場合にマンションも入っていると思う。 ・ただ、 「スマート化するにはマンションがやりやすい」ということもあるので、第一にマンションの スマート化を目指すとか、施策の対象とするとか、そんなことを盛り込むといいのかなと思う。 ・いかがか。今の文言の話はどうしましょう。 ・入れることはこれから出来るのか。 ・多少の調整はできる。 ・いかがか、今のご意見。47 ページに追記するか。 ・スマート化という意味は、かしこく電気を使うという風な意味のようだ。 ・確かにスマートシティだとか、色々最近スマートという言葉が流行っているが。 ・この 47 ページにある、再生可能エネルギー導入方針とか、低炭素都市づくり計画にはそのような 言葉は出てくるのか。 ・導入方針には出てきていないと思う。低炭素化の計画については、現在作っている最中である。従 って、スマートマンション化という言葉が出てくれば、それは本市の中で連携を取る意味でも、入 れられるかなと思う。ただ、スマートマンション化という言葉が急に出てきてしまう感じがしない 2 座長 参加者 参加者 参加者 参加者 参加者 事務局 参加者 座長 参加者 座長 事務局 座長 参加者 座長 事務局 座長 参加者 事務局 参加者 参加者 事務局 参加者 参加者 事務局 座長 事務局 座長 参加者 参加者 参加者 座長 参加者 座長 か危惧している。 ・そこは他課とも整合をとった方が良い。 ・国とか東京都の施策でやっているから、それと関連付けて、どこに盛り込むか調整していただく方 がよいと思う。特に今年から、先ほど言ったように電気の自由化が始まるので、その辺は盛り込ん でおいた方が良い、逆に言うと市の方がこういうこと知らないのかと言われると心外なので。 ・低炭素と省エネルギーやスマートは管轄で言うと、環境部門であるが、目標は国レベルで作ってい るところ。47 ページに載っているのが「建築物」や「低炭素の都市」という言い方をしている住宅・ 都市部門である。 ・エネルギー施策の話だが、その根底にあるのは低炭素化ということ。なぜかと言うと火力発電を少 なくしていくということだと思う。 ・ですが、今の段階は目標を国レベルでどの施策で何％削減するかという割当をやっているところな ので、それに応じてその施策が多分スマートマンションとかという形で打ち出されると思う。今の 段階で個別の言葉を入れないほうがいいかもしれない。もう少ししたら、具体的な目標が出てくる ような感じがする。 ・事務局の判断で入れられるようなら入れて頂きたい。直接的には市の施策で出てくるものではない と思う。 ・内容を確認する。単語でなくても、同じような考え方を文章で盛り込んでおくということでよいか。 「戸建てよりもマンションだ。 」と言ってしまうのはどうかというところもあるので。 ・スマートマンションという言葉は確かにインパクトがある。文章で言ったほうがいいかもしれない。 ・都市マスでもスマートシティは入れていなかったと思う。その辺の整合をとったほうがいいかもし れない。 ・去年辺りから使われるようになってきたので、まだ真新しい言葉である。 ・文言については市の中で調整をしてもらう。 ・では、3 次住宅マスタープランの中身はあまり変わっていないと思うが。ざっと内容の説明をお願 いしたい。 ・説明、デザインコンセプトについて説明 ・内容は前回見ていただいて、ご意見いただいた。特に先ほどの 74 ページのところは初めにご意見 を頂いたが、その他、写真やイラストについて、内容についてご意見はあるか。 ・あと、表紙も変わっている。色々な意見を反映してわかりやすくなったと思う。なにか気づいた点 はあるか？ ・84、85 ページの高齢者施設の一覧だが、時点を載せておいた方がよいと思う。調査時点というか。 ・重要である。調査の年数は分るか。 ・高齢者の所管と調整して入れたので、確認する。 ・83 ページの名前やご所属は大丈夫か。 ・88 ページ、精神障害者向け施設の住所は、記載してはいけないことになっているのか？ ・所管からデータを貰った時に住所の記載がなかった。確認する。 ・精神障害者向け施設はサテライトがあったりする。民間のアパートを借りて行っている。 ・周りにいる住民が反対する場合が結構多い。施設があったとしても周りの人が嫌がる人がいる。だ から住所を載せるのに抵抗があるのではないか。 ・前回のマスタープランもそこの部分住所の記載がない。確認した上で問題なければ記載し、そうで なければ記載しないという形で整理する。 ・施設側が載せたくないのだと思う。 ・所有している施設ではなくて、賃貸物件をお借りしたりしているので。 ・整理する。 ・あと、住所の表記で「八王子市」が付いているものと、そうでないものが混ざっている。 ・そこは統一をする。 ・これは住所を出すことに意義があるのか。例えば、こういうものがありますということに意義があ るのか、出しておくことが重要なのか。 ・確かにあまり載せる意味というのがない。住所地に近いからといって、入れない人がいるわけで。 最初に住マスが出来た段階で、高齢者施策の状況が大分変わっている。新たな施策が出るという段 階でこれを載せ続けている意味が果たしてあるのかどうかを考えていただいたほうが良いのかなと 思う。 ・逆に載せないほうが良いのかなとも思う。住所が空欄で乗るというのは逆に差別みたいな気がする。 ・昔のように市の持ち物でなくて、民間との提携というような形で介護保険制度の中で、当初は載せ ていたと思うが、いまは特に住マスの巻末の資料に載っていてもそんなに意味はない気がする。 ・福祉の方の部署に行けばあるのか。 ・ハートページや WEB ページでは、住所も電話番号も載っているし、ケアマネージャーが何人いる かも載っている。 ・高齢者と障害者の方に手厚くという意味で載せ続けようというのはあるのかもしれないが、住所ま でいるのか。まとめ方、表現方法として、町目の細かい所がなくても、どれ位の数があるかという 記載があれば良いのでは。 3 参加者 座長 参加者 座長 事務局 座長 参加者 事務局 参加者 参加者 参加者 参加者 参加者 座長 事務局 座長 参加者 事務局 参加者 事務局 座長 事務局 座長 事務局 座長 事務局 座長 事務局 座長 事務局 座長 参加者 事務局 参加者 座長 参加者 事務局 参加者 ・「何事業者ありますよ」みたいな感じだけで良い。 ・どう使うかを少しイメージしたほうが良いのではないか。 ・高齢者の老人ホームだったら戸数によって何となく規模がわかるが。障害者のためのグループホー ムの施設というのは 1 ユニットが 7 人までなので、戸数＝規模ではない。 ・色々なご意見がある。福祉の方と相談したほうが良い。 ・ここは福祉所管と調整する。 ・ハートページというのがあるのであれば、 「詳しいことは○○をご参照ください。 」という表記でも 良い。 ・あと、ポシェットというのがある。そこにも出ている。 ・今頂いたご意見をもとにもう一度福祉の方と調整をして全体的にどうするかという部分を整理させ ていただきたいと思う。住所の表記も地番があったり、なかったりとバラバラですので整理をさせ ていただく。 ・ハートページに住所は書いてあるのか。 ・住所と電話番号、FAX 番号の記載がある。 ・ただそれは事務所の連絡先だったりするので、そこに障害者が住んでいるか住んでいないかは分か らない。 ・そちらに書いてあるのならここに書いたっていい。 ・ハートページ自体は薄いタウンページ、薄い電話帳のようなもので、結構ボリュームがまとまって いる。そういうものがあるので、わざわざ名前と住所をここに載っても使い勝手としてはよくない。 いっそ載せなくてもいいのかなとも思う。 ・結局、一覧だから「介護老人福祉施設が何箇所あって、要介護者が何人です」というような感じで 良いのではないか。名前まで載せることはない。 ・また 5 年間のうちに増えたり減ったりするであろうから。ご検討いただきたい。 ・事務局で整理をする。 ・その他何かあるか。 ・51 ページの図版だが、左上の点線で囲った部分が載っているが、どのような意味か。 ・他の所管からもらっている図だが、採石場の跡地を指している。 ・消せないのか。 ・確認する。 ・凡例を付けたほうが分かりやすいと思う。 ・合わせて確認する。 ・公募委員の所属は載せなくて良いのか。 ・調整させていただく。 ・ご意見はあるか。計画書は PDF でも公開するのか。 ・公開する。 ・都市マスのように概要版は作らないのか。 ・概要版は一応作るが、一般に配布する用途としては作らない。 ・販売はするのか。 ・住宅マスタープランは基本的に販売しない。 ・了解した。それでは、皆様よろしいか。 ・書きぶりとかではなくて、今更だが、41 ページ、施策指標を設定した経緯について、都市計画の方 でも施策指標を設定していくような記述があったように思うが、施策指標に関する横断的な考え方 というのは市の全体の中であるのか。今回、新たに施策指標設定された中で、例えば基本方針の中 の総合計画の中にも住宅とか都市の記載がある。その下にぶらさがる都市マスとか住マスの中でも 施策整理をするような流れにあるように見える。その中に大きな経緯があるのか。それともあくま で計画の中であったほうが良いだろうということでやっているのか。 ・今回の施策目標を設定した経緯は、あくまで計画の中で、 「独自の目標があった方が良いだろう。 」 というところから持ってきた。政策指標が非常にわかりにくい、全体を表しにくいところがあり、 計画期間の中間点なので政策指標自体を変えることはできない中で、もう少し進捗状況が分かりや すい施策指標を作ろうというのが今回の考え方。 ・了解した。 ・「これでいいのか」という議論もあったが、大体 2 つくらいの指標でやろうということで、あとは、 細かくそれぞれの所管が持っているデータを確認している。それぞれの達成状況というのは、別途 見ていく。 ・パブコメの中で、原発の避難の関係で開設した応急仮設住宅の供給期間というような書き方がある が、八王子市が提供しているのは市営住宅などになるのか。実際に被災した方で八王子に来られて いる方に対しての住宅の供給はどのようになっているのか。 ・応急仮設住宅というのは都道府県が設置することになっている。東京都が応急仮設住宅を設置して いる。 ・それは東京都が応急仮設住宅として設置したものがまだあるのか。 4 事務局 参加者 参加者 参加者 座長 事務局 参加者 事務局 参加者 事務局 参加者 参加者 参加者 参加者 事務局 参加者 事務局 参加者 事務局 座長 事務局 ・1 年延長という形で応急仮設住宅の供給期間というのが続いているので当初のものが続いていると 思う。 ・どこに建てているのか？ ・建てているものではない。民間の物件を借りている。近くではコニカミノルタの社宅をそっくり借 りていた。３LDK の立派なマンション。コニカミノルタ自体が撤退、空き家になっていたものらし い。たまたま被災者に提供するということで、２，３回訪問した。今もまだ協力しているか、その へんはわからない。 ・言葉の定義としては応急仮設住宅と言っているが、それこそ仮設住宅を建てたとは限らないという ことなのですね。文章からイメージがしにくい。ありがとうございます。 ・今後のスケジュールについて、説明お願いします。 ・内容の確認を市の方で行っているが、１点変更したい所がある。43 ページ施策展開番号の 11「民 間住宅の活用による市営住宅の整備戸数」について 84 戸を目標として設定されているが、市の中 で議論があり、84 戸を 100 戸にしたいと検討している。84 戸は、現在計画が進んでいる建替えを 行っても足りない分の民間住宅を借り上げようということで設定していた。しかし、廃止する予定 の市営住宅もある。現在は居住者がいるが、将来的には無くなるだろうと考えられている市営住宅 もある。その分を考慮しないと 84 戸だったが、当然将来的に無くなると考えられる市営住宅の分 は民間住宅を確保して市営住宅整備をしなければいけないので、 「その分も足した方が良いのではな いか」という話があった。そうすると 100 戸を超えるが、一応 100 戸を設定してはどうかというこ とになった。こちらについては市の方にお任せいただいて、大体 100 戸程度で変更させていただこ うと検討している。 ・それは空き家住宅との絡みは考慮しないということか。あくまでも市営として進めるということか。 ・市営住宅の計画は、来年度新しく改定するのですが、その中で当然必要数の推計は行っていく。必 要となった戸数については市営住宅として整備していくことになる。 ・補足説明すると、市営住宅の建設に関しては、空き家問題がかなり大きくなっているので、基本的 には空き家対策、空き家を活用していくという方向性を取って行きたいと考えている。ただ、市営 住宅に関して言えば最低面積、基準面積 25 ㎡というのがあるので、民間なり UR もそういう中で どの程度確保できるのか、また戸数がだいたいどのあたりに分布しているのかなど、今後具体的に 調整していきながら、建設より借り上げを積極的に行っていく形を取って行きたいと思っている。 これについては市営住宅管理審議会の中で、審議していきたいと考えている。 ・このように数字を 100 戸と書いてしまうと独り歩きしてしまわないか？ ・本来なら借り上げをして空き家対策として、コストをかけないで済む話でしょうから。 ・具体的な数字については平成 28 年度の市営住宅管理審議会に諮問して、具体的な数字を確定して いきたいというふうに考えている。この 100 戸よりもう少し大きい数字を入れたい。その時の条件 として例えばそれは一戸建てなのか、集合住宅なのか。また、条件に合う民間の建物はどういうも のが良いのか、そういうことを具体的には検討していくので、数はこれ以上を目指していきたいな と考えています。 ・市が整備するところが見かけ増えるので「あれ」って思う。内実は空き家活用にシフトしていくと いう、重点を移していくということだが、この数だけだと確かに見えない。空き家活用にシフトし ていくということに。 ・ある程度、添え書きでもしてあればわかるが、今までどおりの市営住宅を作って数を増やすという イメージにしか取られないのでは。 ・84 戸と見ているとなぜ増えたのだろうとなるが、最初から 100 戸といった時にその根拠はなんだろ うというときに、市営住宅の整備計画がある。そこは示せればいいという。 ・言われることはよく分かる。建替えをしなければいけない。最低面積の問題もある。そういう添え 書きでもして、空き家対策等も含めた形で市が関与する部分についてこういう目標を立てる。こう いう内容であれば分かるが。 単純に市営住宅 100 戸と書くのはおそらく独り歩きするのではないか。 ・ここにも少し記載があるが、民間住宅の活用と書いてあるので、一応住宅ストックの中で民間を活 用していくという風に読み取っていただければと思う。この民間の中には、当然、UR も可能であ れば検討していく。 ・左側の政策指標のところで出ている数字的には 230 戸くらい増えて、※印の 17 戸に注釈があって、 「今後、八王子市の市営住宅管理計画を新たに策定。 」というようにしてはどうか。ここで「具体的 な数字」になっているが、あくまでもこの時点でのイメージなので、 「民間住宅の活用」というとこ ろをもう少し強調するのが良い。数字的には全体から見ると 84 戸が 100 戸になってもそんなには 変わってこないのかなというところはあるので、表現は前段の文章をその様な形にしてはどうか。 ・84 戸が 100 戸になっても整備を増やしたということではなくて、あくまで空き家の活用戸数が増え たという風にご理解いただければと思います。 ・空き家だけではないですよね。空き家だけではないからそうは書けない。 ・空き家と言ってしまうと「空き家だけ」という印象を与えてしまうので、そこは民間住宅の活用と いう形で広く取れるようにさせていただいている。 ・難しい。 ・当然、空き家の活用を市営住宅の整備で実施することは明確に書いてあるので。 ・最後に今後のスケジュールの確認をさせていただく。 5 座長 事務局 ・これで議事は終わりとしてよろしいか。事務局より連絡事項をお願いします。 ・6 月 19 日に第１回検討会議を行い、その後、5 回の検討会で審議いただいた。途中パブコメの期間 があったが、毎月色々な立場の方から活発に意見をいただき、気付かされることが多い検討会だっ た。 ・これが理想系かというと、 「まだまだ、こういうことも入れたい」という想いが非常に多いと思う。 今回の検討は平成 32 年までの計画の見直しである。今後新しく 10 年計画を立てる中では、今回入 れることができなかった皆さんの想いを入れていきたいと考えている。また皆さんにお声をかけた 際には、今回言えなかった部分のことを積極的に発言していただければと思う。 短い期間のなかで活発なご意見をいただき、いい見直しプランが出来たと思う。感謝申し上げる。 以上 6