1997年冬号 - 一般財団法人住総研

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マンション建て替え今後の展望
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︿焦点﹀ 日本におけるマンション建て替え問題梶浦恒男: 4
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旧東京市営古石場住宅
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建て替え問題を解決できるか
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健康住宅・快適住宅・省 エネ住宅 Vヘ咽けて
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べルi ・ ア ン デ ス の チ チ カ カ 湖 は 琵 琶 湖 の 約 . の 広 さ を も っ 朔 で 、
海 政 三 八 &-Jmの 所 に あ る 。 そ の 市 岸 部 は ボ リ ビ ア と の 主 要 な 交 易 路 で
あり、また、ブレ・インカの遺跡やコロニアル・スタイルの教会などが
随所に点在していて、人の移動が盛んである。これに対し、北岸部はいい欠
如が吃涼と広がる間山間地帯で、ここを訪れる人は縦めて少ない。
サ カ ス コ は ブ ノ の 北 五 約 六OM余 り の 所 に あ る 湖 畔 の 小 村 で 、 住 民 は
ケチュア族である。住民は離批判ホで捌の中に点主している。作住民の配
川く範凶にあること、
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白には、相互の祝線が遮られないこと、戸のん什 M
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という蹴散却の集落の特徴がよく去われている。
アルティ・ブラノのインディオの住民にはアドベ(討乾し域瓦)や切石
で箱形の渋耐を築き、その上に切主のパ十町γ3Mm艇を架けたものが多いが、
この地域の住民は平副形がほぼ正方形で、上にいくにしたがって次第に
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窄まった白状の妓耐の上に円錐形のM
m艇 が 約 ま れ る 独 特 な 形 態 を し て い
パヤのブトゥクと呼ばれるものは続出と凶根両とが一体化していて全体
る。ボリビアのチパヤ旅の住肘(本誌第判例日ザ参照)に惜似しているが、ノナ
が前銭形をしている。これに対し、この地域のものは燃と区恨との境が
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明慌で、とりわけ妓耐の問問のエッジが椅艇にでているのが特色である。
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よ材は共にソヴド(芝生ブロック)で、トしの上沿い一りが施されているもの
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住民はいくつかの住掠をソッドの抑で結ぶ山内み型である。 校g
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に住棟と一樹一時棟からなる。 課長住出では大きい隙に犬い仰と幼い ム一人の子
供が佐み、 騨ぽ隙に六人のチ供が認印刷していた。 主内にベソドはなく、
てはお主として使別していたが、 んーは拘置になっている。 ひ と つ の 怖 を
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AHでつくることができるというが、 円錐形の m
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環境におけるん什削内的なシェルターであり、 ソ ッ ド を 用 い た 伴 い 土 墜 と 小
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一庄の中迭さから逃れる叡い叫円である。
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だと受け取られる傾向が生まれたことである。
二九六五年から一九九郎年の一二0年 間 で 、 日 本 の 住 宅 ス ト ッ ク は 二 倍 に な
私は、
八万戸の住宅を除去しているが、英国では五万一戸である。日本は﹁スクラッ
いる資源、ェ、不ルギ!の 聞 か ら 兄 て 、 ま た 経 済 の 安 定 成 長 を 歩 ん で い く と い
の は 、 基 本 的 に ア ブ ノ i マルなことだと思っている。叶⋮界的に問題になって
R C造の共同住宅が一一一O 年 ほ ど で 建 て 替 え ら れ ね ば な ら な い と い う
建築界と八ウジング・システムの歪み
ったが、英国ではストックの三分の一が増えたに過ぎない。日本は年一平均八
プ・アンド・ビルト﹂を追求し、英国はストック維持に精力を注いできた。
う方向から考えて、﹁一一一O 年建て替え﹂が続いていくとは思えない。確かに側々
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と述べている。
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のマンションの状況をみると、建て答えを発想したくなる気持ちは分かるの
だが、それはわが悶の控築技術、ハウジング・システムに歪なところがある
英国以外の諸同と比べても、日本の﹁スクラップ・アンド・ビルト﹂
向は明 円
r であって、一九七一年以降に建設された住宅の、全ストックに占め
このことは、阪神大震災で被害を受けたマンションの復旧過躍でも鮮明に
ころも建て詳えの方向に進んでおり、全体として建て答えにシフトしている。
現れている。被災マンションの復旧をみると、補修で充分対応できそうなと
それは次に述べるように、術修より控て替えの方が諸条件が怒っているから
となっている。このように、日本は敏烈に住宅を建てては出し、建てては出
住宅の新連設がとにかく求められ、それに応えるハウジングの体制がつくら
である。
向 が 、 戦 後 五O年、高度経済成長期から数えても一一一五年あまり続いてくるな
こ の よ う に 、 現 代 日 本 の 住 宅 が ニO年 か ら 三O年 程 度 で 建 て 詳 え ら れ る 傾
はない。加えて、今回被災マンションの解体除去は公費で行なうようになっ
建築物等整備事業制度(﹁倭建﹂制度)がある。補修の場合はこういった支援
補助が出るし、建て替え費用の共用部分について瓦分の出の補助をする優良
まず第一は行政施策である。建て替えの場合にはコンサルタントの費用の
か で 、 住 宅 と い う も の は 三O年程度で建て答えなければならないという見方、
R C造の共同住宅に対しても当てはめられてきたようで、
た。公費解体の申請を早くしないと受け付けてくれなくなるということで、
してだけでなく、
マンションの建て谷、えが火急の問題事だといわれるべ i スになっている。
いくつかあり、結巣として建て総えの方向が培えていった。
第二に、管理組合の相談に乗るコンサルタントや業者たちも新しく建設す
ることには慣れているが、裕修は得手でない。大きい被害を受けたマンショ
住宅などの事業を経験してきた人たちであって、スクラップ・アンド・ピル
り上げる要悶になっている。それは第一に、マンションに先立ってわが悶に
R C造でも一一一O年 ほ ど が 建 物 の 寿 命 な の
トは得意とするが、補修や補強などストックに予を加えて再生させていくと
ン の 復 相 支 援 に お も む い た コ ン サ ル タ ン ト た ち は 、 再 開 発 や コ iポ ラ テ ィ ブ
かという観念を植え付けてしまった。第二に、先に述べたように、いわゆる
か、外国で例の多いコンバージョンなどの経験はほとんどない。
符えられていること、このことは、
等側交換方式での娃て終えが数例成功し、それがマンション建てはけえの妙案
娃 設 さ れ たR C造共同住宅である公開や公常の賃貸住宅が一二O年 ほ ど で 建 て
かてて加えて、マンションをめぐる次のような事情も、建て訴え論議を躍
復旧の方針を充分議論しないままとりあえず解体をしたというマンションも
考え万がつくられてしまった。その考え方は一一けん奴命に見える木造住宅に対
ないまま続いているからだ。
れ て い っ た が 、 そ の フ ロ l小 心 、 新 連 設 小 心 の ハ ウ ジ ン グ の 流 れ が 改 め ら れ
し、してきたのだ。このような日本の状況は、戦後の絶対的住宅難の時期に、
ンス一二六・一%、米同一一一八・九%なのに対して、日本はじつに、七0 ・ 九 %
からで、それを問題にしないといけないのではないか。
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る比率をラフに計算してみると、英国二二・八%、ドイツ二七・六%、フラ
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のジェイムス・ミl クル氏が、英日開と日本の住宅寿命の比較をされていて、
別な事情がある。この吋すまいろん﹄の前日万二九九六年秋号、通巻 M号
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震
都高計画、まちづくり
の立場からみた
マンション建て替えの問題点
内田雄造
私は、都市計画、特にまちづくりが専門で、たまたま同潤会の鴬谷アパー
ト の 建 て 替 え に 関 わ っ た こ と が 、 こ の テi マに関心をもったきっかけです。
こんなことで地震がきたらどういうことになるのだろう、という議論をして
いたところ、本当に地震が起こってしまった。で、担当者がみんな神戸のほ
うに出ずっぱりになってしまい、実質的にはまとまらずに終わったのですが、
いろいろ研究させていただきました。
震災を契機としてマンションの建て替えを考える
今回の震災によって躍災したマンションはずいぶんあるわけですが、
そも、建て替える必要があるのか、あるいは補修でいくのかは、非常に難し
ャッキアップして直すということもできるわけですが、実際にやるかどうか
のは、かなりのお金がかかることです。それに、技術的にいえば、建物をジ
第一に、ちゃんと構造診断を受けて、どちらがいいのかを判断するという
い選択だと思います。
なって住民に払い下げられました。といっても、区分所有法が制定される以
大きな地震がきたら、ほかのところで壊れちゃうかもしれない。それに、マ
は、とても簡単には決められない。壊れたところを直しても、再びある程度
ち分、そっちの半分は向こうの住戸の持ち分というように、いわゆる共用部
ンションも蒔口問ですから、ジャッキアップして庶した物件では売り物になら
ていたり、一二階建ての階段室型の、階段の半分からこちらは自分の住戸の持
分の概念がちゃんとできていないわけです。しかし、広い意味ではマンショ
ないかもしれないわけです。
をもっていました。どういう委員会かといいますと、住宅地註改良卒業とい
それから、阪神・淡路大震災の前の年、建設省の住宅局と調査研究委員会
けれども、十数年前に、アパートが老朽化したかどうかというので、東大の
が あ り ま す 。 実 は 、 鴬 谷 の ア パ ー ト は 、 築 後 六O 年以上たっているわけです。
すが、そうすると、何が﹁老朽化﹂かという判断が非常に難しいということ
老朽化の場合は五分の聞の賛成、高度利用の場合は全員一致が必要なわけで
第二の問題として、⋮以一分所有のマンションを建て替えるには、法的には、
う事業法がありますね。これはスラム改良をおもな目的としていますが、こ
いう返事でした。社会的にみると、狭い住宅でお風呂はない。容積率につい
研究室に住民の方が鑑定依頼をしたら、﹁構造的にはなんら問題はない﹂と
そこでは、マンションの後始末を住宅地民改去でやるのか、あるいは市街
ても余裕があるということで、明らかに老朽化していると思うのですが、ど
れを鉄筋コンクリート造のマンションの建て腎えに適用できないか、という
地再開発事業でやるのか、ということが問題になりムました。また、質の惑い
雑居マンションでは、住宅として利用している人もいれば、事務所として利
第三には、管理組合の機能が不十分という問題があるわけです。たとえば
ちらかの決着はつかないわけです。
いずれにしても、 このままだったらマンションの再開発はお先真っ暗だ、
ればいけないのか、 という疑問も出されたわけです。
マンション、あるいは﹁悪徳マンション﹂の後始末をなんで公共でやらなけ
委員会でした。
わっております。
ンに近いということで、マンション建て替えの先行事例と位誌づけて、かか
前ですから、土地の持ち分が専用而積の大小にかかわりなく各戸で等分され
鴬谷アパートは、昭和六年ごろに建てられた賃貸アパートですが、戦後に
そ
も
用している人もいて、 な か な か 共 通 の 目 標 を 定 め が た い 。 ま た 、 自 分 は 住 ん
前の駆け込みの建設なんですね。 で す か ら 、 多 少 、 釈 然 と し な い 思 い は あ り
転居率も高い。円以初は、みんなで勉強して管理組合を一生懸命つくっても、
ったら、 と て も 建 て 替 え な ん て う ま く い か な い よ ﹂ と い わ れ ま す 。 こ れ は 実
それで、 よく民間の方とお話ししますと、﹁伽別に出火 積
H 率をアップしなか
ます。
そういう人たちがどんどん転出していってしまうと、あとになって、なぜ管
態としてはよくわかります。しかし、都市計的の立場でいえば、符積率とい
一一械の不動産の運用として住一戸を持っている方も非常に多い。
四授や修給習がこんなにおいのかということになってしまう。そういう問題
うのは、都市に許 ⋮存されるアクティビティをの九日積というかたちで規制してい
でいなくて、
もあるわけです。
木とかの需要も培える。あるいは、子どもが増えれば公闘とか学校の問題も
るわけですから、 ⋮火 積
H 率をアップするということは、発生交通量も増える。
ないけれども、再ぃ波新しくロ l ンを設定するのは非常に如しいという方と、
ある。安易にスポット的に 符積率を緩和するということはできないと思って
今世の地民の場人口に特に矧しかったのは、定年退職されていて、ローンは
ザおくしてまだ前川のロ!ンが払いきれていない、ダブルロi ン に な り か ね な
いるわけです。
許容されている容積率がずいぶんおいという特殊な場合だけなんです。一段
した。ただ、それは元のマンションの待相本が低くて、一方で、その敷地に
換方式によって、所有おの負担令一なしで建て待えられた例がずいぶんありま
宅というのは、一般的には公営賃貸住宅ですが、分誌の改良住宅というのも
ランスして、そのあとに改良住宅を建てるというものなんです。その改良住
O戸以上の不良住宅があるところに対して、地方自治体が不良住宅をクリア
住宅地区改良卒業というのは、もともとは木造の住宅が続集していて、五
宅地民改良卒業﹂の問つがあると芯います。
による娃て怒え卒業﹂、﹁都市阿開発法に基づく市街地再開発事業﹂、﹁住
のですが、大きく、﹁区分所有法に基づく建て裕え卒業﹂、﹁等価交換方式
実際のマンション建て替え子法については、鴬谷でいろいろスタディした
マンションを建て替える実際の手法
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い人がいて、その料繋が大変だったことです。
以上のような状汎のなかで、一広災のマンションの建て詳えの問題というの
は非常に厳しい状況にあるわけです。
マンション建て替えに共通する問題
長 災 に 限 ら ず マ ン シ ョ ン 往 て 詳 え に 共 泌 す る 問 題 を み て み ま す と 、 まず、
に は 、 ﹁ そ の 去 は 三OO%ぐ ら い な い と 難 し い ﹂ と い わ れ て い ま す 。 し か も 、
可能なんですね。あるいは、公団の住宅とか、ちゃんと一団地の都市計画と
内八日積率の余絡がないということがあげられます。バブルの時期には、 等 価 交
これで建て腎えたとしても、⋮川こっきりなんですね。その次の展望はない
して決定すれば、民間の住宅も建てられるということになっています。そう
このうち、市街地再開発事業と住宅地区改良卒業が法定卒業です。今日で
可能性があると私たちは考えているわけです。
いう而で、マンション建て替えを住宅地区改良事業でやるということも十分
わけです。
第二は、先ほどいいましたように、管問総人什が非常に弱体だということで
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は、等価交換方式とか、ほ分所有法に基づく建て待え卒業に対しても、優良
不適格のものがずい
ぶんあります。これに対しては、建設省は総合設計制度をえらく柔軟に逆用
建築物への補助というかたちで公的な助成があるわけです。そうはいっても、
第三は、統存不通約の問題です。今川の神戸でも既
して逃げたわけですが、剥べてみますと、ほとんどが芥積率が指定される直
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法定事業のほうが補助の割合は高くて、市街地再開発卒業の相場合、たとえば
廊 下 と か エ レ ベ ー タi の 部 分 が 補 助 対 象 と い う ふ う に な り ま す が 、 結 果 と し
て補助率が一 Oi O %ぐらいになると思います。
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しかし、法定事業を使う場合は、どこまで公共が介入すべきか、という問
題があるわけです。特に、住宅地誌改良事業というのは、これは不良住宅だ
ということで事業をやるわけですから、そうなると公共はひっきりなしに膨
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ただ、建て比四日えが自力でいけるのはいい、しかし、いけないものに対して
るわけです。
は、法定卒業を積極的に援用していく必要があるのではないか。そう考えて、
みんなの議論をまとめて被災したマンション対策の提言を朝日新開の論壇に
投稿したりしました。
借家人の問題が難しい同潤会の建て替え
問問油会のアパートに関しては、残っているのは、江戸川アパートと表参道
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終結率が低いですから、元か
の青山アパ iト ぐ ら い で 、 あ と は ほ と ん ど 再 開 発 が 進 ん で い ま す 。 そ の 再 開
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i 一五坪の住宅になりますよ﹂という説い文句でやっている。実際にそんな
ものだと思います。
そのなかで、借家人に対してどうするかということが問題になっています。
小之郷アパートの場合は、民・民で、要するに家主さんと借家人の問でうま
く処却をしてくれと。あるいは、借家人の方でどうしてもマンションに住み
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たいという方に対しては、保留床の部分を非常に安く売ったわけです。バブ
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ルで保留床の部分が想定価格よりずっとおく売れましたので、 そういうこと
ができたわけです。
しかし、常小八日では、 そ れ が で き な い の で 大 変 問 題 に な っ て い ま す 。
l マンション建て替えの手法
表
その過程でマンション地上げがあったのです。地上げ業者は、借家人がいる
住 戸 だ と 三 五O O万 円 、 借 家 人 が い な い 住 戸 だ と 四 五O O万円というふうに、
000万 円 の 差 を つ け て 買 っ た わ け で す 。 そ う こ う し て い る う ち に 、 そ の
一
業者のほうがバブル崩壊で潰れちゃいまして、いまは市街地再開発事業計闘
が進んでいるわけです。それで、情家人については、区が再開発住宅をつく
って、そこに原則として入れる。これについては、公営住宅法に基づいて家
賃が決まるわけですが、そういうことで解決しようとしています。
建て替えシステムの確立が急務
結局いろいろスタディしてみたのですが、これは大変なことだと。これで
は、マンションの将来はとても立ちゆかない。どうするかということが最後
の問題です。
一つの解決方法は、新しくマンションを供給するにあたっては、地上権と
し て の 定 期 所 有 権 と す る こ と で す 。 要 す る に 、 欧 米 の リi ス ホ ー ル ド で す け
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れども、ある期限がきたらちゃんと返すということをはっきりさせておく必
要があるのではないか。
それから、土地とか建物を共同所有する法人をつくって、権利者はその法
人から床を借りるかたちにしたほ、つがいいという考え方があります。そうす
る と 、 こ れ は ヨ ー ロ ッ パ の コ iポ ラ テ ィ ブ や 一 種 の 住 宅 生 協 と よ く 似 て く る
と思うのです。住宅生協というのは、建物は生協が所有したうえで、生協の
組合員が生協から利用権を借りるというかたちになっているわけです。それ
から、後で話があると思うのですが、小林さんのつくば方式マンションとい
うのも、おもしろいやり方だと忠うのです。
別の観点では、建て替えのシステムをちゃんとつくっておく必要がありま
す。それには、まず、マンションの不良度を判定する基準を整備しておくこ
と。そして、それを判定する主体を整備しておく必要があります。韓国では、
公的な判定主体がリストアップされていますが、そういうかたちで判定主体
昭和 4年に建設された￨包・同潤会議谷アパート
を加設備する。そして、 マ ン シ ョ ン が 不 良 マ ン シ ョ ン だ と 認 定 さ れ た ら 、 使 用
そ れ か ら 、 建 て 替 え を コ l ディネl ト し て い く 主 体 も 重 要 で す 。 た と え ば
しては具合が悪い、欠陥制度である、という意見があります。しかし、私自
謝がうまく機能していかなければいけないものである。したがって、制度と
夜分所有制度というのは、建て替えができない。都市というのは、新陳代
区分所有制度は生き残れるか
マンション再開発機構みたいなものがあるべきではないか。あるいは、住都
身は、足分所有制度が万全なものだとはまったく思っていませんけれども、
禁止をちゃんと義務づけることも必要です。
公団なり住宅供給公社がこういう役割を負ってもいいのではないかと思って
都市をつくっていく上では、きわめて合理的な制度だと思っています。
います。
区分所有という制度は、第二次世界大戦後の制度だということをよく考え
また、建て替えに問附して、公的な補助をどの程度までやるかという点も整
理しておく必要があります。マンションの建て替え事業のもとになるのは、
ていただきたいと思うのです。確かにヨーロッパやアメリカなどには、昔か
世界大戦後初めて、⋮区分所有、要するに所有形態のものが出てきたのです。
や っ ぱ り 組 合 施 行 の 市 街 地 再 開 発 卒 業 で は な い か 、 そ れ が べ l スになって補
ただ、区分所有法は法務省が管轄しているわけですが、法務省は権利関係
沿革をいいますと、特別法ができたのは一九一二八年のフランスが最初ですが、
ら高層建築物がありますけれども、あれはみんな実貸だったのです。第ニ次
の整備はよくしますが、それ以上の卒業に踏み込む意思は全然ないわけです。
それまではほとんど底分所有といいますか、コンドミニアムというものは使
助のシステムが務備されることが妥当だと思います。
そうすると、建設行政のほうから踏み込んでいかないかぎりとてもできない。
われていなかった。
らせるという制度であったのですが、それは最終的には、土地所有者の懐に
従前のドイツの政策としては、建築について補助をして、賃貸住宅をつく
わが国の区分所有制度にあたる住民所有権制度です。
ろがないので、なんとかしなければいけない。そこで大きな力を持ったのが、
ての領土であった東方から何百万人もの人が帰ってくる。しかし、住むとこ
ドイツでは、空爆で都市が全部やられてしまったわけです。そこでかつ
いまのままでいったら、マンションの建て替えは、社会的に大問題になるだ
ろうと思っている次第です。
法制面
から見た
マンションの建て替え
お金が入っちゃう、そういう制度は具合が悪い、という批判が出てきた。そ
こで区分所有というかつてから細々ながらあった制度を、新たに整備してい
﹁マンションは阪神・淡路大震災を契機にして売れ行きが
マンションの建て替えはきわめて難しい、というお話があ
もこの制度を使って相当程度克服された、というふうにドイツの学者はいっ
優れた制度だと考えられています。都市での住宅問題というのは、少なくと
丸山英気
内問先生から
ったわけです。この制度は、日本と同じようにドイツでも非常に成功した、
りました。また
ています。
て、コンドミニアムに移行していくということも増えてきていますし、イギ
それで、最近では、アメリカなどの大都市でも賃貸住宅の枠が取り払われ
鈍ってきた﹂ということをいう人もいるわけです。そこで、まず、マンショ
ンという制度、包分所有の制度は生き残れるだろうか、という問題からお話
ししたいと思います。
リスなんかでも、 サ ッ チ ャl の 時 代 に 公 営 住 宅 を 分 譲 し た と い う の は 、
ならば区分所有というかたちにしたわけです。
い、っ
自由につくり替えることができる。これならば、建て替えの問題が出てきて
も、スケルトンを公的な主体が所有しているのでうまくいくのではないか、
を仰い保にしてお金を借りられるということなんです。お金を借りられるとい
いうことになります。要するに、所有権の対象にできるということは、それ
て成立しうるためには、インフィル自体が独立の﹁建物﹂としての要件を備
下の問題がありまして、それをクリアできないのです。とともに、制度とし
して動産)がくっついてしまうと所有権を分けられないという、二四二条以
しかし、民法に﹁附合へという制度があります。不動産に加のもの(主と
つ
ふ JY
という議論をしています。
うことになると、現夜はお金がなくても、少しずつ払っていける人は所有権
つまり、都市をつくっていくという意味では、大変大きな意味をもったと
を取得できるという制度なわけです。
説かれているところでは、インフィルを所有権の、主体とすることができませ
えていなくてはならない。それが可能なのかが、最も問題なのです。現在、
収していかなければいけないものなわけです。それだけの長い期間だと、い
ん。そうすると、そこに抵当権をつけて、分譲することはできないのです。
一 方 、 洪 給 者 側 か ら い い ま す と 、 賃 貸 と い う の は 、 建 物 は 五O 年 と か で 回
ろいろな問題が出てくる。のみならず、どこの国でも日本でいったら情家法
る。労働党が政杭をとると家賃の制限。そういう政策を繰り返していくわけ
です。千ギリスなんかは典型ですね。保守党が政権をとると家買を自由化す
階慣は、家賃の値上げということに対して絶対的に反対することになるわけ
ップにくるような問題です。したがって、借家人を基盤としている政治的な
ヨーロッパやアメリカなどでは、住宅法というのが政治問題のいちばんト
をもてということになるのか﹂という質問をするわけですが、そういう人た
で建てたわけではないんです。そういう論者には、﹁もう一凶日本は植民地
かし、イギリスは植民地で収奪して公共住宅を建てたのです。自分たちの力
たちはイギリスを見ろ、スウェーデンを見ろ、ドイツを見ろといいます。し
では大都市ではほとんどつくるのは不可能ですね。そういいますと、ある人
これは公共住宅ということになります。公共住宅は、ご承知のように、今日
また、スケルトンもインフィルも全部公的な主体が所有することになると、
です。ドイツも同じです。そういうなかでは、労働党が政権をとると民間で
ちはそれについて答えてくれません。
というのがありまして、家貨の規制が相当きつくかかっているわけです。
は賃貸住宅の供給も十分には行なわれないわけです。
さらに、スケルトンのみを公的な主体が所有する場合、誰が金を出すか、
ここでも、公共住宅と同じ問題があるわけです。
ブ方式というものです。株式会社なり協同組合が建物、敷地を所有し、そこ
スケルトン@インフィル分離方式では問題は解決しない?
、
、
-J}
そこで、
JJJJ や は り 建 て 終 え が 凶 矧 で あ る こ と は 境 い も な い わ け で す 。
から借りるという形態です。そうすると、所有者か一人ですから、建て抗日え
もう一つの方法は、先ほど内出先生がちょっと紹介された、ある積のクラ
次に、 区 分 所 有 に 代 捺 す る 仕 組 み が あ る か 、 と い う 問 題 に な る だ ろ う と 思 う
σ
〉
つ
は
百年はもっ狐休部分・共用部分で、
[不動産の附合︺
民法第二四ニ条不動校ノ所有名ハ其不動政ノ従トシテ之ニ間九日シタん物ノ所
有権ヲ取引ス仰い篠原ニ凶リテ北(物ヲ山間以セシメタル他人ノ権利ヲ妨ケス
円以ト関述、⋮一則間関条まで
しかし、ここでも問題があります。というのは、個々の利用権について担保
という問題は起こらない。起こっても戸建てと同じような仕組みでできる。
と
ス ケ ル ト ン ・ イ ン フ ィ ル 分 離 方 式 ﹂ とい、つの
のです。
/
内装、 設備) を切り離す。 スケルトンの部分は、
Lミ
私 の 論 敵 (興和夫氏)
を悶えています。
これと、 イ ン フ ィ ル
ス
トは
い う な ら ば 公 的 な 主 体 が 所 有 す る 。 そして、 イ ン フ ィ ル は 個 人 が 所 有 し て 、
ケ
/
レ
1
4
てはならない(金融機関の反対が予想される。それを突破できるか)。また、
らない。現在の金融制度でそれが可能かを検証し、さらに立法していかなく
がつけられないのです。つけるにしても特殊な金融機関をつくらなくてはな
一項によれば、建て替えも可能であるというわけです。
三項)。そうすると反対者も拘束されることになります。さらに六ニ条の第
項)。次に、集会で復旧ということを決議することもできます(同六一条の
所有者に請求しなさい、という仕組みが可能です(区分所有法六一条の第
ってしまう。しかし、賃貸というのは、家族問の住宅はなかなか供給し難い。
つまり、融資ができない。そうすると、集合住宅では貨資以外は無理にな
という決議も可能であります。集会で区分所有者および議決権の各五分の回
各四分の三以上の決議をしなければいけません。あるいは、建て替えをする
かのニつしかありません。復旧するには、集会で区分所有者および議決権の
次に、﹁大規模滅失﹂ですが、大規模滅失は復旧するか、建て替えをする
このような金融機関ができたとしても、クラブ方式ですと、仲良し以外の入
なぜかといいますと、借家人にあまり長くいられると、家主としては困る。
の特別多数決です(以下、簡単に五分の回とのみいう)。
が入ってくると困る。そうすると流通市場にも乗りにくいのです。
家賃の値上げも難しい、権利金も新たにとれない。という点で、家族用の賃
そ う し て み ま す と 、 一 生 懸 命 努 力 し て ロ l ンを組んでやれば、ごく普通の
求ができる。つまり、相互に賀取り議求ができるというわけです。最終的に
には、個々の区分所有者は各区分所有者に、匹分所有権についての賀取り請
っていますが)、復旧の決議もしない、建て替えの決議もしないという場合
大規模滅失をして、六カ月の間に(阪神では震災の特別措置法で一年とな
人でも三000万 円 ぐ ら い の 住 宅 は 持 て る と い う 涯 分 所 有 の 仕 組 み は 、 大 変
は、買い取りが進んで最後の一人になると、その人が復旧をするのか、建て
貸住宅の供給というのは、どこの国でも非常に難しいのです。
マンションという制度、区分所有という制度は、これからもどんどん発展し
替えをするのかの決意をすればよろしい、という仕組みになっているのです。
すばらしい制度だと私は思うのです。欠協がないとはいいませんけれども、
ていくと思います。
最後に﹁全部滅失﹂という形態ですけれども、足分所有法は建物に隠する
法律ですので、建物が全部滅失してしまったという場合には、敷地の所有関
大ざっぱな概念図を頭のなかに入れてください。まず、﹁損傷﹂というの
次に、マンションの建て替えの仕組みをお話しします。
建て容えの仕組みでいけるという新たな特別法をつくったわけです。
地震を機に特別措置法というのができまして、全部滅失の場合についても、
一致が必要になってきます。ただ、それは呉合が惑いということで、神戸の
えをしようと思うときには、共有物の変更にあたるので、敷地共有者の全員
一区分所有法によるマンション建て替えの仕組み
があります。これは、軽微な修繕でなんとかできるものだと考えてください。
係しか残らないというふうに考えます。そうしますと、そこに新しく建て替
それから﹁一部滅失﹂というのは、建物の一部が機能的にダメになった状態
そこで、そもそもこのどれにあたるか、匿分所有者たちが判断しなくては
ならない。まちがっていれば手続きは全部パーになるわけです。一部滅失だ
a
d凶
滅失を二つに分けまして、建物倒格の二分の一を超える﹁大規模滅失﹂と、
ろうか、全部滅失だろうか。これはなかなか難しい判断です。さらに、一部
だと考えてください(ダメという意味が法律問題となる)。法律では、一
建物価格のニ分の一以下の﹁小規模滅失﹂に分けています。そして、おのず
滅失でも、大規模滅失の場合に、復旧をするか、建て替えをするか、という
進むこともできず、退くこともできない状態になっています。
ことを決めなければいけない。いくつかのマンションではこれが決められず、
とその選択手段が違うということを法律では規定しています。
まず、﹁小波模滅失﹂ですが、各区分所有者は専有部分は自分で復旧しな
さい、しかし、共用部分については、各人が復旧して、そのお金を他の一区分
1
5
五分の四の多数決による建て替えの条件
建て替えの場合に絞ってみますと、全員一致でいく場合と、ムハニ条以下の
特 別 多 数 決 で い く 場 合 が あ り ま す 。 従 前 、 建 て 答 え に 成 功 し た ケl スは全部、
全員一致方式です。要するに、大部分が等側交換方式といわれるものです。
しかし、こういったものはだんだん少なくなってくるでしょう。余剰の容積
のあるマンションがなくなっていくからです。今度、建て替えをするとすれ
ば、特別多数決によらざるをえないものが増えてくるだろうと思います。そ
の問題について若干の話をします。
区分所有法六二条をごらんいただきますと、﹁老朽、損傷、一部の滅失そ
の他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維
持し、又は回復するのに過分の費用を要するに至ったとき﹂は特別多数決に
よってできるわけです。前半の客観的な要件をみますと、そもそも﹁老朽﹂
とは何か、そもそも﹁過分の費用﹂がかかるとはいったいどういうことか、
ということが問題になります。
実は、どのぐらいになったら﹁老朽﹂か、﹁過分の費用﹂か、ということ
についての判断基準は何もありません。そこで、私はむしろ一定の期間、一二
O年なら一二O 年 た て ば 、 あ と は 区 分 所 有 者 の 主 観 的 な 要 件 で 五 分 の 四 を と れ
るような状態になれば、裁判所はそれに対して、まだ老朽化していないとか、
過分の費用とはいえない、という議論をすべきではないと思います。つまり、
絶対的な基準ではなくて、相対的な、客観的な要件を重視した議論をしてい
かないといけないだろうと思っています。
また、閉じような問題で、隣りの敷地と一緒に共同開発をする場合には、
爆発等
火災
地震
﹁同一敷地に同じものを建てる﹂という六二条の趣旨に合致しないので、全
員一致でないといけないのじゃないか、という議論があります。また、﹁使
用自的が同じ建物﹂となっていますので、一、二階を業務用のスペースにす
るような建て替、えはいかんという議論もあります。
私は、そんなに厳密にする必要はないという気がしますが、実器問題とし
2 マンション再生のしくみ
表
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乏:[ぇ分}昨:fi
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民'民法
1
6
て、訴訟の問題が出てくると思います。反対者があるということは当然予想
されます。そういった場合には、まだ老朽化してない、あるいは過分の費用
がかかるとはいえない、あるいは敷地が同一ではない、建物の目的に変更が
と思うのです。
あったといって、ご﹂の集会の決議は無効である﹂ということになっていく
その訴訟は延々と行なわれることになると思います。そういった場合には、
建て瞥えは止まってしまうか、みんな嫌気がさしてくるということになるだ
ろうと思います。
そういったことでは濁りますので、訴訟とはかかわりなく建て替えのプロ
セスは進めていくというような仕組みをつくっていかなければいけないだろ
うと思っています。
それと、借家人の問題があります。建て替え決議をしたことが借家権を消
滅することができるか、という問題であります。正当事由には当然なりませ
ん 。 た だ し 、 現 在 の 判 例 で は 、 五O年とか六O年 た っ て 、 相 当 建 物 が 老 朽 化
よく知られたことであります。抵当権者(金融機関)は、建物を取り壊すこ
建て替えの決議は、抵当権者とか借家権者に何の影響もないということも
えないのです。だから、いったんそういう契約をすると、契約をした人は下
りませんので、建築請負人のほうは、個々の区分所有者会員と契約せざるを
もう一つ、建て替え団体の問題があります。建て啓え団体は、法人格があ
している場合には、正当事由が備わるという判断になると思います。
とになると、取り壊しの差止め請求が可能です。担保の毘的物がパーになっ
りられないのです。原則的には、譲渡もできません。しかし、場合によって
抵当権、 借家権、 建て替え団体の問題
ては悶るということで、当然のことであります。
は犬が死ぬかもしれない。そうしたら、建築資金は捻出できないわけであり
ます。そういった非常に不確定な制度ですので、ゼネコンなどは建て替えを
神戸でいちばん問題になっているのは、抵当権なんです。要するに、抵当
議負いたがらないのです。
体問﹂場という制度が民法にはあるのです。第三者が建物の買収り請求をして、
は確かです。しかし私は、今後さまざまな工夫によって建て替えを容易にす
そのほかにたくさん問題がありまして、建て替えは非常に難しいというの
ザι
権が市せない。銀行がニコニコ笑って消してくれるというのなら別ですが、
この抵当権を消して欲しいといったときに抵当権者が応じないと、買取価格
るような方法を整備しつつ、区分所有法は、これからも発展していくだろう
むよ
そ う で な か っ た ら 、 強 制 的 に 消 さ ざ る を え な い 。 こ の 方 法 と し て は 、 ﹁、
擬
川
与
、
より一 O 分の一以上高い価格で売れないと、抵当権者自'身が買取りをしなけ
と思っています。
(線除︺
民法第一一一七八条低当不動点住ニ付キ所有権、地上権又ハ永小作権ヲ取得シタル
第三者ハ第三百八十一一条乃烹第コ⋮百八十閲条ノ規定ニ従ヒほ当権殺ニ捻供シテ
wタ ル 金 綴 ヲ 払 波 シ 又 ハ 之 ヲ 供 託 シ テ 低 当 総 ヲ 燦 除 ス ル コ ト ヲ 得
其水泌ヲ m
以下山内述、三八七条まで
てきじよ
ればいけないという制度です。
銀行は﹁様除﹂なんでいいますと、すぐにヒステリーになって、﹁そうい
うことをいうやつは犯罪者である﹂といいます。でも、機除というのを使わ
ないと、 できない場合もありうるわけです。これも非常に厄介な問題です。
インフラと床面積のバランスを保っていきたいと考えているわけです。容積
制限が使われるようになったのは、一九七一年の建築基準法の改正以降でし
て、その後、容積率を各地区ごとに決めていったわけですけれども、厳しく
道路が間に合わなくなるということです。ただ、都市計画決定されながら現
検討されたのは道路との関係なんです。どんどん容棋を増やしてしまうと、
在もできていない道路がたくさんありますし、また、逆に斜線制限やアクセ
内田スポット的にするのは反対です。ただ、たと、えば、一⋮世帯当り山0 平
ディスカッション
スの問題があったりして、容積率をいっぱいに使えない場所もたくさんある。
そういう而で、根拠は何かといわれると、﹁道路を根拠としている﹂といい
ながらも、陵昧なところが残っているというのは確かです。
小林マンション建て容えで察積率を増やすのを認めるというのは、内問先
小林(司会)お二人のお話を踏まえて、実際にマンション建て替えをスム
生は反対ということになりますか。
ースに進めるにはどうしたらよいか、また、役て替え問題を発生させないマ
ったらば、それは別にアクティビティの量を増やすわけではないのですから、
米にするということだ
米 の マ ン シ ョ ン が あ る と し ま す 。 こ う い う の を 六 ORI
宗積率を住宅に限ってアップしていいというのは、 AH明性がありますか。
小林都心区で人口が減っていますよね。そういう地涯の状況に照らせば、
そこらへんは柔軟でもいいのじゃないかと個人的には忠っています。
ンションの供給方式はどうあるべきか、実務面、制度而にわたってさらに議
論を深めていきたいと思います。
既存不適格を生み出す容積率とは何だろう?
内田地収ごとに考えていけばあると思います。特に、業務問のスペースで
て認めない。それはそうだろうとも忠、つんだけれど、しかし厳しいことをい
都市計画の研究者は、インフラに対応した山終結だとか相出厳しいことをいっ
できない。もっと容積率を緩めたっていいんではないのか。だけど、行政や
そうだといわれています。それを﹁ダメだ﹂といったときには、建て替えは
ら れ た マ ン シ ョ ン の 相 当 数 は 既 存 不 通 絡 な ん で す 。 東 京 で は 七01八O %が
人が増えているという、人口増の時代の発想じゃないかと思うんですね。二
小林ただ、容積率をアップすると事業が成り立つというのは、住宅を買う
す、そういうことならばありうるだろうと思います。
容績を、権利の交換というかたちで表通りのマンションの容積アップに生か
内側の山内日棋を十分活用していないところがあって、そういうところの余った
率みたいな考え十々をちゃんと入れれば可能だと思います。それから、街区の
も住宅山のスペースでも、全部一括して容積率をいうのは変で、用途別存積
うわりには、神戸で簡単に緩めてしまう。いったい容積率とは何だろうか。
O 一O 年 を 過 ぎ た こ ろ か ら 世 品 数 は 減 っ て い く 。 そ う な る と 床 を 増 や し た と
内 田 先 生 か ら 既 存 不 通 絡 の 問 題 が 山 ま し た け れ ど も 、 四0 年 代 に つ く
要するに、これは都市計画家の陰謀ではないか(笑)。
マクロにはそういう問題があるでしょうね。ただ、マンションのなか
いっても、買い手がいなくて卒業的に有利にならない可能性がありますよね。
あるいは水の供給量がありまして、容積率をコントロールすることによって、
内
田
内田都市計耐では、沫一面積当りの発生交通量とか、必要な八ム閣の一血積とか、
丸
山
特に、郊外でパスに来って相当入るようなところは、私は建て替えはできな
したって、みんな買わないとなれば、もともとできないことだと思うのです。
起こらないと思うのです。要するに、採算が合わないわけです。 ⋮火日給⋮を増や
丸山建て答えをしようというのは、相当立地が良いマンションじゃないと
なるわけですから。
でも、相対的に安いマンションは売れるのであって、容積率を増やせば安く
るか。
約三000億 円 ぐ ら い 必 要 に な る 。 こ れ を 大 き い と 考 え る か 、 小 さ い と 考 え
単 純 に 同 じ だ け 将 来 建 て 替 わ る と す る と 、 補 助 率 が 一 01 一五%だと、毎年
小 林 簡 単 な 試 算 を す る と 、 年 間 一 O 万戸のマンションが建っているから、
忠うのです。
するようなかたちにする。合理的な制度をつくっていくということだろうと
れに匹敵する綴なので、簡単ではないでしょうね。私も、いまやるべきこと
いまの公営住宅に対する出の補助は、四千何百億円だと思います。そ
内田私も同じような危恨をもっていまして、建物が不良化しでも動きがと
は、丸山先生のおっしゃるように合理的なシステムをつくることだと忠いま
いと思うんですね。
れないということが、郊外を小心にどんどん出てくるのじゃないかというこ
7
ム0
いうことです。私はそうではなくて、合意しやすいような仕組みをつくって
の前段階で公共がやるべき仕事は何だろうか、お令一を山山すことだろうか、と
丸山口以後は公共が介入していく必要があると思いますが、ポイントは、そ
に関しては、やらざるをえないのではないかと思っているわけです。
やっています。そういう一両では、どうしょうもない不良住宅地やマンション
ばミニ開発の柱宅地の改善は、広山築住宅市街地繋備促進卒業でかなり公共が
ですね。それに、公共投資はマンション以外でもやっているんです。たとえ
内沼市街地再開発卒業でも、公的なお金が入るというのは、共服部分なん
するということが妥当かどうか。
道路で食担しているわけですから。しかし、分譲マンションだけを特別扱い
思うので、それは援助したっていいだろうと思うのです。戸建ては、公的な
丸山私は、エレベーター、廊下といった共用部分はある種のインフラだと
は疑問をもっておられるようですが?
ょう。何をおまえたちは考えているのか、という顔をしているんですね。だ
丸 山 そ う な ん で す 。 だ っ て 、 こ の 制 度 が 始 ま っ て ま だ 二O 年、一二O 年 で し
小林基本的にリフォームですもんね。
そんなことを開くかという顔をするんですよ。
だった。ところが、彼は答えないのです。﹁そんなものはないよ﹂と、何で
中したのが、﹁ドイツでは控て替え制度はどうなっていますか﹂という質問
が日本に米まして、ディベロッパ!の皆さんにも講演をした。そのときに集
丸山それで思い出すことは、私がドイツで世話になった区分所有の大先生
んだと忠います。
くいくのなら、マンション建て替えを支援するということが日本では必要な
んです。そういう特殊性がありますから、ある程度公共がお金を出してうま
造なので、ちゃんと維持管理をやっていても、建て替えの時期が平めにくる
が中心ですから、建物の寿命が格段に長い。日本の場合は鉄筋コンクリート
内閣ただ注意したいのは、ヨーロッパの場合は、地震がないのでレンガ造
建物の寿命が短い日本には、
自前のマンション建て替えの仕組みが必要
いく。たとえば、ゴネ得みたいなのがいたりした場合には、それはチェック
小林マンション建て替、えを公的に補助するということについて、丸山先生
マンション建て替えに必要なのは公的補助か?
とを恐れているわけです。その場合は、公的に対処しないと。
内
田
から、 話がまったく噛み合いませんでした。その意味では、 日 本 独 自 の 方 法
Ij:U/れね)
宅の供給を行なう。(1-. "1)'(/111 ・川市l~~:f:î;芥アパート
を考える必要があるというのは賛成ですね。
マンション建て替えにおける少数反対者への対処
小林区分所有法を前提として、それを改善していくというような方針で展
望を考えたいと思いますけれども、法律では、五分の閤で建て替え決議がで
はどうなるのでしょうか。
きることになっていますが、建て替えに反対している人がいた場合に、実際
実は、 五 分 の 胆 で 建 て 替 え が で き る と い う の は 、 立 法 政 策 で は 日 本 が
﹁
五O 年 出 過 ぎ た ら 老 朽 化 と 認 め る ﹂ と い う こ と を 管 理 規 約 に 書 き 込 ん だ ら 、
小林老朽化の判断基準とか、あるいは過分の費用の判断基準を、たとえは
そういうケl スが多いのです。
ツパ l の 人 も 、 ほ ん と に 大 変 な ん で す 。 そ う い う 中 傷 に 耐 え て と い い ま す か 、
﹁もうイヤだ。二度とイヤだ﹂とみんないうんですね。ゼネコンやディベロ
個人攻撃とか、さまざまなことが起こってくるのです。だから、経験者は
いのです。どんどんやっていけばいい。ただし、訴訟が起こるということは、
丸山いまでも、訴訟が起こったからといって、ストップする必要は全然な
小林訴訟が起きても卒業をストップしないような方法はありますか。
連て替、えは難しいと忠いますね。
ろが、積極的に関与するという仕組みをつくっていかないと、五分の聞での
ルギーを使わされることになる。私はもうちょっと裁判所とかそういうとこ
いのです。反対する人は訴訟を起こすということになって、それに相当子不
では日本の場合、五分の回で突っ走ればうまくいけるかといえば、いかな
て、しかるべき理由があるかどうかということで押さえようということです。
たら、変なやつがいるだろうから、それは裁判所で押さえよう、理由を聞い
かんという発想からすると、あたりまえのことなんです。どうするかといっ
初めてなんです。ほかの図は全員一致なんです。所有権は尊重しなければい
丸
山
東日馨呈五丁思地区
第一穣市街地再開発事業
(1日・!詰l
i
W
J会総谷アノマートの主主て符え事業)
司潟会婚をアパー卜及び隣接する地権者による、建て替え事業。
昭和 4年に建設された!日・ i
第一穣市街地再開発事業として荒川区の伎宅マスタープランに沿って、定住裂の都市裂住
曜善事業の経緯と今後のスケジュ… J
レ
平成 2年
昭和田年
年年年年
3457
錆釜アパ ト怒て替え準備委員会発足
3月 市街地再開発家業推進講査実施
9月 再開発協議会尭足
3月 市街地再開尭事講推進計図作成
8月 再開尭準備組合設立
1
0月 事護協力者と党書締結
4月 都市計画決定
7月 (財)首都器不燃建築公社と覚書締結
9月 組 合 設 立
8年
9年 5- 6月 権利変換計閤認可(予定)
8- 9月潜エ(予定)
1
2月 竣工(予定)
1
1年
2
0
有効ですか。
丸山法律論からすると、有効か無効かといえば、六ニ粂というのは強行規
断頭 E
ヨ
定ですから無効なんです。ただし、それをやっておくということは、裁判所
⑨
に対しては別の影響を与えます。そして、五分の四以上の人が賛成している
7
5戸
という状況をみて、規約にもそう書いてある。そうすると、それを否定する
という力にはならないと思うのです。
内問住宅地区改良一卒業のなかに、非木造の不良度の判定基準をつくるとい
うことを検討したことがあります。そのとき、卒業法のなかである程度不良
度の評価ができれば、回り凶って裁判への影響は大きいだろう、ということ
はずいぶん考えましたね。
それから、五分の四の問題ですけれども、それが決議できるところは望み
基準階平面図
があると忠、つんです。私が恐れるのは、だんだん老朽化が進んで活力のある
人は転出してしまって、所得措層の低い入が集まってくることなんです。そ
うなった場合には、五分の一の反対どころの話ではなく、だれも本気で建て
小林そういう意欲をなくしたマンションはどうしたらいいのですか。
替えを考えないという状況になってしまう。
内田最終的には、住宅地区改良事業で、不良住宅と認定してやるほかない
のでしょうが、そんなの全部やっていたら大変なことですよね。ですから、
そういうことにならないようにどうするか。
丸山そういうマンションは建て替えはできないだろうと忠う。結局、でき
るだけ長くもたせるしかしょうがない。そのためには、管理や修繕を強制的
にうまくやらせるという仕組みをつくること以外にないと思います。
っちゃうので(笑)、その前に、意欲のあるマンションに救いの予を差しの
小林意欲が低下したマンションまで入り込むと、ほとんど抜け道がなくな
、
‘
一一
一
ー
一
、
一
ー一
、
目
』
町
一ー
一
町
一
句
ー
一
白
』
町
一
ー
『
ー
一ー
ー
ー‘
一
ー
一
一
ー ーー
ー
一一一一一一一一一
3~皆f菌図
べる方法を:::。
内国意欲が・なくなる前にちゃんと対処しないと、意欲がなくなっちゃうわ
けですね。だから、小林さんの意見に賛成ですよ。
~
L
(
計3
0
3戸)
2
2
2
戸
6
戸
ディベロッパiとコーディネーターの役割
替 え 方 ﹄ と い う マ ニ ュ ア ル を つ く っ た ん で す 。 意 外 と 役 立 つ の で 、 P Rかた
が
た
一
一
一
一 nっておきます(笑)。
うところが活路を見出すという考えはあるかもしれませんね。
ね。そうすると、公団、公社が、いま民業任追といわれているから、そうい
からやるけれども、山火 棋
H が八ホらないとなると、非常にリスクが大きいですよ
小林火口較がたくさん余っている開発ならば、ディベロッパ l は採算が合う
ています。
い取るというのは如しいですから。買受け指定者という人の参加が認められ
丸山賛成者。ただ、⋮般にはディベロッパーだと思います。普通の人が買
の持ち分はだれが買い取ることになるのですか。
野城(武蔵工業大学)どのようなことをすれば、社会的に報酬をいただけ
であって、それ以上ではないのじゃないかと思いますね。
くる。ただ、それはどちらかといえば、始動期をうまく補助するということ
すべきだというのが原則です。そのうえで、ある種の基金みたいなものをつ
内国一般的にいえば、自分の家を建て比円、えるわけですから、住民本人が出
コl ディネlトの世間はどこから出るとお考えですか。
小食に対する費用を住民が出さないことです。それで、内問先生のご提案では、
とです。神戸で復旧が進まない一つの川町一山は、建て替えか復旧かの線引き誠
ノウハウというのに対して金を払わない、頭のなかはタダだと思っているこ
それで私どもがかかえている問題は、マンションの住民というのは、人の
丸山ちょっと違うことをいいますと、時かに建て替え齢営委
る職能として成立する可能性があるのか、何かお考えがあれば。
小林五分の山の人が賛成して、少数の人が反対しているとなりますと、そ
というのは儲からないし、厄介なんですね。だけど、デ騒♂対図書
内田韓国の場合は良・不良の認定ができる機関を公的に決めているわけで
て替えというのは、子山ばかりかかって利益は山ないんだけれども、卒業を
費が支払えなくて落ちこぼれる方が出てくる。じゃ、いちばん最低限の水準
山本(長谷工総合研究所)建て替えにおいて建物の水準を上げると、建築
建て替えにおける鵠り切り方
す。そういうふうに一定の資格を利用するのも一つの子だという気がします。
董
イ ベ ロ ッ パ ー や ゼ ネ コ ン は そ ん な こ と い っ て い る 余 絡 が 一TJiL
弘
dF4dv(マ九申ゐ議第鐘宮市会
あるか、という感じを最近もつのです。これからの時代、議畿撃畿湾
いうのは、管現業とか、山中古を制していく煤介業のウェイトが大きくなると
住宅は充足しているわけです。そうすると、不動産業と{︿
出して食べていくことはできる。ある時期を過ぎると不動産業はそれしか生
に合わせてやらなければいけないのか。そのへんの割り切り方みたいなこと
忠 い ま す 。 そ れ は あ る 志 昧 で は フ 千i ビ ジ ネ ス な ん で す ね 。 マ ン シ ョ ン の 建
き残っていく道はないかもしれない。これはやや誇張ですが、一面の真実が
ちこぼれる人たちの居住権をちゃんと考、えたい。鴬谷の例でいえば、建物の
内由連物の水準を上げる方向で進めるべきだと思うんですが、同時に、落
で何かお考えがありますか。
判開発なんでありえないと忠
ふ
の
ヴ hvo
私もディベロッパーがかまないかぎり
うんですよね。 その場合、 卒業とコ l ディネl トは分けたほうがいい。
私 ど も で 一分譲マンションの上手な建て
そういう役割を凱えるのではないか。
です。そうすれば、対応の幅は広がります。
は、従来の敷地になくてもいいんですよ。別なところにつくってもいいわけ
水準を上げて、落ちこぼれる人たち、特に借家人に関しては、再開発住宅で
口/斗 i品
卒業はゼネコンあるいはディベロッパ i がやればいいと思うのですが
J
11H
山本 (マンション管理センター
ノノふ山
対処するというふうなかたちで分けました。それから、再開発住宅というの
は
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日
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ディネlトするための組織はちゃんとつくらないといけない。 一
一
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ペ
一
一
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ネ
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匂
コ 私
内
田
あると忠うのです。宥くて元気な夫婦なんかは、そんなことごちゃごちゃい
思うんですね。世家法で保護されるべき人というのは、おのずと人間類型が
のじゃないでしょうか。借家人すべてを保護することは、私は必要でないと
のとそうでないものを匿分けしていくということを、はっきりさせてもいい
る知恵のかたまりなんですね。で、法律の改正は、都市計画法とか建築基準
まり、ある種の政策法なのです。しかし、民法というのは、何千年にもわた
丸山都市計画法とか建築基準法は、民法と悶列の法律じゃないんです。つ
ないかと思うわけですが。
れがいまの民法上だめだといわれるけれども、民法を変えればできるのでは
やっている立場でいえば、かなり可能性のある魅力的な方式なんですね。そ
わなくても、まあまあ合理的なお金で出ていけば、それで済むでしょう。
法はニ年もあれば変えられるかもしれないけれども、民法は、ちょっと変え
私は、借家人も千差万別だと思うんですね。本当に救済されるべきも
内田一一段あると思います。ただ、鴬谷の例では、一 O 年ぐらいもめ続けた
るためにも本当に大変なんです。そういう仕組みの一つといえます。
うということで、かなり不公平感が解消されムました。そ誘惑機関懇談議議
所 得 の 五O %に な り ま す と 、 市 場 並 み 家 賃 に な っ て し ま 議 鱗 嬢 機 数 覆
応能家賃が導入されましたね。それによると、平均的なふ議欝繋ヂ恥欝
は、それは附合してしまうと思うのです。そうすると、それは独立の所有権
ころまで成熟してくれば、私は附合しないと思うのです。しかし、現時点で
り、市場ができてくるかということです。それを売却したら売れるというと
るかどうかです。インフィルが独立の物と認められ、それが取引の対象にな
たかどうかです。もう一つは、インフィルが独立した物(建物)と認められ
﹁恥い前﹂が関連してこの制度にはニつ問題があります。一つは、くっつい
ういうふうになってくると、公営住宅を建てるというこ
の対象とはいえないから、抵当権もつけられません。こういう現時なんです
ね
。
小林これまで指摘されたような方法が整、えば、意欲のあるマンションの建
て替、えは進みそうな気がしますね。
おくことが大切だと思います。それから、神戸の場合をみると、建て替えが
必要で、そういう面では、マンション再開発法みたいな事業制度をつくって
それが実際に建てられ、インフィル自体がだんだん建物として認められ、市
丸山民法なんて超保守的な法律ですから、実体がないとだめです。ただ、
ニットが入るのだというイメージなんだと思いますが、それでも・::。
スケルトンは一種の人工地盤で、そこにインフィルという独立したユ
優遇されて、補修が結果的にほとんど助成がなく冷遇されたという問題があ
場ができてくれば、克服できないわけではないと思います。私個人としてい
内田もう一つ付け加えると、不在者がいても代執行ができるような権担が
ったんです。これからは、建て替えと修繕を同等に重視するような見方も必
いと思う。ただ、私が裁判所を-説得しろといわれでもちょっと:::(笑)。
内田私どもの立場でいうと、市場をつくろうと思っても、まずその法律問
が、建て替え問題の発生を避けるような新しい工夫についてはいかがですか。
小林これから新しくマンションを建てるときの話に移りたいと忠、つんです
っては、頓挫することもある。だけど、そこで成功したら、開発利益といい
うんですよ。どこかにリスクをもちながら、最初に出発していく。場合によ
丸山でも、企業だって、石橋を叩いて渡るというところは成功しないと思
題で、一歩踏み出しづらいということなんです。
丸山先生の話で出たスケルトン・インフィル方式というのは、建築を
建て替え問題を避ける親方式のマンションはあるか?
えば、そのシステムは非常におもしろいと思っています。成長してもらいた
内
要になってくるんではないでしょうか。
国
とも、保護しすぎというふうにはならないのじゃないかと思っています。
今度、去営住宅では、新しく所得に応じて家賃が上がる
わけで、残る借家人というのは、ある面ではもっともな人のわけです(笑)。
丸
山
内
国
がすばらしいと思うんですね。
ますか、創業者利益といいますか、相当手に入れることができるという社会
です。
丸山壊せという発想はないです。所有権が土地所有者に移転しちゃうわけ
のじゃないですか。
そう。私も、壊すというのではなく、﹁出ていけ﹂でいいと思います。
小林インフィルの附合の問題は、所有権の話になると難しいと思うんです
が、事業上からいうと、それによって困るのはインフィルに対する融資だけ
ところはかなり厄介だと思います。
日本の定期借地権の場合は、取り壊さないといかんわけです。そこの
万程度であれば、不動産を担保にしないで融資する方法というのは、けっこ
小林私たちが開発した
な ん で す ね 。 イ ン フ ィ ル と い う の は 、 七O O万 と か そ ん な も の で す 。 七O O
うあるという気がするんです。
ね(笑)。つくば方式というのは、建物譲渡特約付き借藤饗議務総設三川
ν
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一
二
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バぬ総
近づくと建物修繕費をだれも払わないとか、そういう懸念はありますよね。
議論と同じだと思うのですが、最初から建て替え時期を決めると、終わりが
立ち退き料というのは本当は不合現なんで、将来は大丈夫かもしれませんね。
退き料をくださいということになりますね。それを覚悟するかどうか。いや、
用されます。そうすると、建て詳えましょうといったら、借家人は相当の立
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話の出番ですヘバ泳三
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丸山そしたら、何も問題はないでしょうね。
地権を使って、一一一O年 後 に 入 居 者 か ら 地 主 に 建 物 を 引 き 離 鯵 線 二 、
JARL
小 林 そ う す る と 、 法 の 問 題 は 当 面 ク リ ア で き る 。 そ う い う 実 態 で 二O年ぐ
所有なわけで、融資が受けられたり、所得税減税が受けぷ系暴義務
られたりと都合がよい。で、一一一一年目以降は貨資マンションに一民ります。そ
うすると、所有者は一人になりますから、建て替えなどに対応しやすい。一
地主さんが受け継いでいけばいい、という考えのものなんですが、いかがで
方で、建物を壊す必要がありませんから、一 O O年近くもつものをつくって、
しょうか。
内 田 フ ラ ン ス も リl ス ホ ー ル ド に な っ て い る と 聞 い た の で す が 、 返 す 期 限
小 林 そ の へ ん の 問 題 は 残 り ま す ね 。 た だ 、 つ く ば 方 式 で は 、 べ i スになる
それは非常に合型的です。ただ、一二O年 過 ぎ た 場 合 、 借 地 借 家 法 が 適
がもう何年後と近づくと、ディベロッパ iは修繕しなくなる。そうすると、
借家人であろうとも、建て替えが生じた場合には、定期信家権として解釈し
つ。それから、建前では期限がきたら返さなくてはいけないとなっていても、
と聞きました。そこらへんは、工夫の余地があるんじゃないかという気はし
て出ていくのが妥当だという考えがあります。
たとえば地主であるパリ市が一生懸命修繕するのだそうです。その方法が一
ます。
丸 山 定 期 借 家 権 と い う 制 度 は な い の で す が 、 建 物 が 六O年 も た つ て 古 く な
うのは、もともと建物の寿命が終わると想定されていたときである。だから、
小 林 ヨ i ロッパはリl ス ホ ー ル ド で も 、 建 物 を 壊 せ と は い っ て い な い と 思
っていれば、正当事由が備わってくる可能性はきわめて高いですね。
契 約 と し て 六0年 間 の 一 般 定 期 借 地 権 を 結 ん で い る ん で す 。 そ の う え で 、 三
O年 後 の 譲 渡 特 約 と い う の が つ く 形 式 な ん で す 。 そ う す る と 、 六O年後とい
うんですよ。もともと土地と建物の所有権が分離しているという概念はない
実際はそこから延長の交渉が始まるのであって、そういう自由度はあるんだ
小 林 そ れ は 逆 の 効 果 も あ っ て 、 定 期 借 地 権 で 五O 年 後 に 建 物 を 壊 す と き の
たったら百応なく権利がなくなっちゃう仕組みも有力な提案だと思います。
そ れ か ら 、 定 期 所 有 権 ( リl スホi ルド)みたいなかたちで、六O 年
定期所在権とつくば方式マンション
いいこというな(笑)。
継ぐ仕組みなんです。そうすると、当初一一一0 年 間 は 区 分 ぬ 謬 鰭 饗 三 毛 、
山 田
らい続けていけば、民法も変わるのじゃないかという気がします。
丸 内
丸
山
内
民
内
田
クラブ方式について
北欧系はこういう方式が昔から多いんですよ。ごく一般的じゃないで
ラスの函も多いと忠うんですよ。
内田丸山先生はマイナスの評価をされましたけれども、私からいえば、プ
丸山そうでしょう。それがプラスとマイナスなんですよ。
といってはねた例があるのだそうです。
て、そんな人が入つできたら、警備とかいろいろ大変になる。だからイヤだ
内田アメリカの一種のクラブ方式のマンションで、ニクソンが入ろうとし
ょう。そうすると、市場性は非常に乏しくなってくるわけです。
やりましょうとなったときには、ほかの人が入ってくると阻止するわけでし
です。要するに、譲渡性のある権利かどうかです。ところが、仲良しだけで
建てですよね。そういうのが全部一つでないと担保がつけられないとなれば、
有という制度がなければ、大都市だったら一棟は五階建てとか七階、一 O 階
たのは、抵当権をつけるということで始まったのです。少なくとも、区分所
丸山だけど、それは表裏一体なんですよ。アメリカで区分所有が認められ
うな気がするんですね。
の二つを、もし切り離すことができれば、もっと簡単に事業に踏み出せるよ
っているので、いつも事業に踏み出すときに困ってしまうのだけれども、こ
小林法律の問題と融資における担保の問題というのは、非常に密接に絡ま
丸山あると思います。
すね。
組合から融資してもらう。そういうところが所有して、利用権だけもつ。そ
小林かえって資産価値が高まる。
相当な金持ちでないと所有できないわけです。それを一 O O人 で 所 有 で き る
小林クラブ方式については、個々の利用者には担保設定の方法がないので、
丸山こういう階層の人、あるいはこういう思想をもっている人だけが入る、
わけですから、それは経済的な民主主義だと忠、つんですね。
れが普通に流通している。日本の感覚でいえば、所有権みたいなものですね。
あるいは女だけとか、いろいろな特徴があれば、それはそれでいいと思いま
小林その表裏一体というところを、うまく風穴をあけるというのがやりた
融資が受けられないのが問題だと。
す。ひょっとしたら、これからはそのほうが価値が高いかもしれません。
いところですね。不動産を担保にする仕組みのおかしき
それが一般的になっている。
小林あと融資の問題ですけれども、土地を所有している法人があったとし
がバブルで見えたわけですし、そのへんは、マンション
小林新しい仕紐みがいくつか出ましたが、可能性はありそうな感じがしま
ます。それで、金融機関から法人はお金を借りることができますから建物が
建て替えというよりは、法律とか融資の大問題ですから、
ったものを譲り受けるようなことが自由にできれば、担保も可能だと忠うの
建 て ら れ ま す よ ね 。 次 に 、 入 居 者 が 法 人 の 株 の よ う な も の を 二000万とか
たいと思います。
機会をあらためて、じっくりと勉強して再度議論してみ
(文露日一総集部)
ます。皆さん、長時間ありがとうございました。
しありそうだぞ、ということでおしまいにしたいと思い
マンション建て替えは、知恵を絞れば明るい展望が少
の住宅の入居権を担保にお金を融資するというのは、できなくないような気
丸山正確にいうと、そこの共有持分権というか、社員権というか、そうい
しょうか。住宅というのは、銀行からお金を借りて買うのじゃなくて、住宅
丸
山
で買うわけです。その人はお金をもっていないのですが、そこで法人が、そ
がしますが。
それは、駅前の再開発などで、ペーパーカンパニーをつくって区分所
ますよ。ただ、市場的な意味で一般住をどれだけもつかどうか。
有の床を賃貸のかたちにし、担保の問題を苦労して解決したのに近いと思い
内
田
建設されたが、それらは近代的
には入れなかった。このような
状況の小、住民から部開発を望
ランスが長年の課題であり、会
山中用住宅が建設され、コミュニ
)主流内なお工川叫防災こ刊つだ正・
{
if;fI11liJ{
ン南部のウォーターフロントに
ハl パiポ イ ン ト は 、 ボ ス ト
建 築 家 、 民 間 デ ィ ベ ロ ッ パ l、
民によるタスクフオ￨ス?と
む戸があがり、一九七八年、住
地方自治体や述邦政府はこの課
タ!?卜した。
行政が共同して再開発計闘がス
た都心部では山中川人や少数民紋の
宅の郊外進出が進み、空洞化し
事例を印刷介することにより、日
ボストン・ハ!パ iボ 千 ン ト の
この成功例のひとつである、
り
↓
八0 年 代 に は わ ず か に 三 五O
あり、ムハ0年 代 か ら 荒 廃 が 妨 ま
五0年 代 ら し い 同 一 的 な 建 築 で
一九九O年に完成した。今では、
l、写真
i、 2)。 こ の 成 功 は 、
建設は一九八七年に始められ
集小によるスラム化が急速に進
ひ と つ に 挙 げ ら れ て い る ( 図l
ボストンで最も安全な住宅地の
ん だ 。 一 九 五0年 代 に は 、 ス ラ
や消防車さえも加す奈の先導なし
位指が住むだけとなった。スラ
3
本における集合住宅の建て脊え
いかに更新が成功したか
位出し、一九五四年から供給が
服部等生
ソiシャルミックス
によるリニュi アル
開 始 さ れ た 一 五O O一戸の込役軍
五E
ティリニュ l ア ル の 子 法 と 相 ま
背
ム化した危険な区域で、救急車
ムクリアランスのための公共住
問題に対する示唆を考、えていき
首
、
‘
。
ナムし
宅が大波校に建設されたが、こ
のであったため、再スラム化を
れらは工業化された尚一的なも
招 い た だ け だ っ た 。 一 九 六0年
だけでなく、スラムの住民を取
代になると、ハードな環境整備
り巻く社会的問題の解決￨￨福
祉や教育、一服用促進など⋮腕広い
iiをコミュ
ニティ単位で行なうことで良好
意味での環境強備
なコミュニティを形成するとい
う 、 コ ミ ュ ニ テ ィ リ ニ ュ i アル
の手法が生まれ、スラムクリア
ランスの子法のひとつとなって
ニューヨークやシカゴでは、
いった。
ス ラ ム 化 し た 五0年 代 の 公 共 住
宅の建て替えとして高層住宅が
E
を新毒事業が成功したハーパ一ポイン卜
写察ー 1
、
2
牌刊桔地鳳噛待つだなし/マンション建て替え
スラムクリアランスに向けて
で人向味に欠けていたため失敗
i
、
題の解決に取り組んできたが、
に終わった。一方ボストンでは、
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の
アメリカの
アメリカでは、スラムクリア
フ:(
ン
ってスラムクリアランスに成功
リボ
スラム問題を根本的に解決する
アイ
住宅地藍新
/
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人向けの大規模公営住宅である。
ブ
F、ノ、
することとなった。
スリ
ことはできなかった。戦後、住
2
伝統的空間構成はもちろん、タ
スクフォ l スの形成とコミュニ
ティリニュ l アル、ソl シャル
ミックス、従前応住者への補助
などによるところが大きい。
HPCTF( 白 血σ
吋C吋 旬 。 一 三
(U0552己門司、円山由一ハヲ)門門司)は、
十一人の居住者代表を含む非営
利組織であり、民間ディベロッ
ハl パ 1ポ イ ン ト の 巡 党 を 行 な
パl業 者 で あ るC M Jとともに
っている。ハ i パ1ポイントに
は公闘やレクリェーション施設、
ャトルパスといったアメニティ
駐車場、近隣の公共交通へのシ
設備や、家山路教師、仕事や教宵
ら れ 、 ス ト リi ト の 維 持 ・ 補 修
!ビス等の住民サービスが援、え
ー、デイケアサービス、老人サ
得階問の海人口に成功した。この
ーダブル住宅が三O%という一所
イノリティが占める)、アフオ
住宅が七O%(うち三五%はマ
の紹介、保健所、青少年センタ
や除勾までが巡常間体により行
受けた。また、州や連邦からの
家賃の補助は低所得層へ向けら
れた。
日本の建て答え問題の
展望についての手がかb
減額盟関
ミックス、従前住民の継続居住
のための補助など、日本におい
ても参考となるべき点も多くみ
られる。
¥はっとり・みねき/ J
f 楽大学工学部建築学科教授﹂
千
結題
よ う な ソi シ ャ ル ミ ッ ク ス が
めの
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なわれる。このような努力と民
ます
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。た別
ハi パ 1ポイントの更新には、
参考文献
1
﹁低所得者用住宅﹂というレッ
スラム化や人穏問題などアメリ
てあり、単純にこの手法を日本
カに特有の社会問題が背景とし
改修されたさ薬会住宅
再開発後
山口由一行目立﹄門巾
円
C ﹁ぴ出口戸田口牛
円
一μ巾
∞OHN ℃O Z--J1
C}巾ハリ門拘巾内巾吋昨日戸口巾明一]巾ヨロ﹀円山 i
ミ〈・オ
間待備会社によるセキュリティ
の資金は、マサチューセッツ住
の建て終え問題にあてはめるこ
とはできない。しかし、伝統的
新続中尾霊祭会住宅 (5- 6
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詰)
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℃
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l祈 フ
テルを逃け、再スラム化の防止
得階肘を複合的に居住させるこ
宅金融公社から受けた貸付で、
附属施設(低j
翠)
~tJìl 分ク
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こ・ス
によって、安全が係たれている。
につながっている。
と)が計同され、山中・出所得隠
追加資金として、ボストン住宅
な空間構成の引用や、コミュニ
ティリニュ i アル、ソi シャル
駐車台数
竣工年月
320 Mt
. Vernon S.
t Boston
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己決ス
の解
ハi パ 1ポ イ ン ト で は 、 ソ ー
のマイノリティと低所得層の白
公社や合衆関都市開発名の都市
この克新に測するほとんど
人を引きつけるような工夫が行
開発補助金の貸付、州の補助を
シャルミックス(さまざまな所
なわれた。この純泉、市場倒的愉
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グッディー・クランシー設計率務所
所在地
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設計者
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283戸
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日本の集合住宅の建て替えの展
る二つの手法を問介しながら、
えを行なわずに縦方向に改修す
しながら更新する手法、建て替
スケール、コミュニティを維持
ドイツ都市内の、街区を都市
である。
識者の言及から次の定義が可能
ないが、これまでの更新事例と
必ずしも厳密になされたものは
方法である。定義については、
に転換する﹁充填方式﹂の更新
老朽化した建物を住居へ計画的
にとりっき、建設のための技術
由で、都市のインフラと合理的
な単位での更新であることが理
率のよい更新方法﹂で、小規模
ォlダ ブ ル な 住 宅 を 供 給 す る 効
﹁都市に一定の水準を保ちアフ
そのまま維持される。最後は
を持たせ、角部の一階をさまざ
街区の角地の部分に特別な意味
ベルリンの都市内部の例で、
間借同区の特徴となる魚部の計画
ターホl ルが現れている。
われた廊下やホi ル、エレベー
ている。外観には、ガラスで覆
特輸措@待った怠し Fマンション建て替え
ドイツの
的地単位で、さまざまな形で中
築規制法の制定以降、街区内の
ベルリンでは、一八五一年の建
日本の都市の椛成とは異なる。
前区型の構成をとる住宅都市で、
により街区のやに山中庭ができる
ドイツの都市は、複数の建物
ケールと街並みに調和する更新
い。一一一つ日は﹁既存の都市のス
街区の構成に変化をもたらさな
における闘地単位での更新は、
で、集合住宅で構成された街区
変化をもたらさない更新方法﹂
らない。一一つ目は﹁都市構造に
を一体化する碍開発の手法をと
地単位で更新が行なわれ、幽地
更新方法﹂であり、街区内の画
ールスケルトン)で行なわれる
指数は、既存の建物商さと同じ
揃えるように細かく規定され、
ウジング
川周囲に調和するインフィルハ
ジングに分けられる。
徴となる角部のインフィルハウ
ンフィルハウジング、街区の特
うに建てられる街区縁辺部のイ
ルは、既存の建物に調和するよ
街区内で行なわれるインフィ
面更新を行なうことなどの合意
の一史新は、街区を更地化して全
で行なわれる都市内の集合住宅
ドイツのスモールスケルトン
中 央 部 に と ら れ て い る ( 図ll、
画され、アプローチ空間が平面
問戸の住戸がシンメトリーに計
インされている。平面的には、
った、フロックの角の部分がデザ
階には銀行が霞かれ、鋭角にな
敷地に建設された例である。一
まな用途に使うことによって街
望の手がかりを探る。
アサードが面する街区裂の都市
庭を取り閤み、街路に建物のフ
方法﹂で、地区計爾制度の中で、
に揃えられる。デザ千ンについ
形成や権利関係の調整などの複
区を特徴化する、﹂とを可能にし
の骨格が出米上がっている。こ
高さや壁阪線の位置の指定が厳
ても既存住宅地を意識し、街並
雑なプロセスを最小限にする仕
が行なわれる可能性の最もおい
のような都市内の住宅街区で、
ることにより補助・助成が受け
筏に定められ、それらを遵守す
みに調和するように配慮されて
組みをもっている。都市・建築
的な而からも最も尽く安く更新
老朽化した建物や設備などの建
られる仕組みをもち、従来の都
いる。写真 11iは、ミュンヘン
法の規定からは、都市のスケー
一つ目は﹁全面更新型の再開
物の欠陥の改善、通風・採光・
市構造・スケール・街並みが維
の例であるが、伝統的な街並み
発ではない小規模な単位(スモ
外部空間の欠陥の改善を大きな
持される。四つ臼は﹁近隣桝関係
の残る既成市街地の中の設地に
ルや街並みなどの公共的な特徴
インフィルハウジング
目的として行なわれている集合
を維持する更新方法﹂であり、
が維持され、それに対して行政
て い る 。 関 [ iは一九九四年に
住宅の更新の方法が、インフィ
小規模な単伎での更新が連続し
には地域のための幼稚園が入つ
インフィル(充填)され、一階
地区計画制度の山中で、軒高を
写真
。
2)
道路が交差した鋭角の三角形の
ベルリンの中心部近くの三本の
ルハウジングである。
ても、都市の構造が変化しない
インフィルハワジングの倒
インフィル(笠宮})とは
ことからも、従米の近燐関係は
更新方法である。
ニつの車新手法
インフィルハウジングと
縦方向への改修
鈴本雅之
よエ隙を埋める﹂ことであり、
インフィルハウジングとは
集合住宅街区の中で、空き地や
2
インフィル八ウジングの例
写繁一 1 ミュンヘンのインフィルハウジング
おさと妓 1
m線を i
i
J
j
iえながら、引 I
¥
:約 '
街路に沿って i
な外観をつくりあげている。
写爽 2 ベルリンのインフィルハウジング
i
1
i1
まの 1
1
]郊において、特徴的な外観をつくりあげている。
典 :ST
ADT HAUS 司lOHNUNG，E
r
n
s
t& Sohn，1
9
9
5
)
v
<
m
縦方向への改修例
2 断函図
レンガ巡の J
_に
隠し、材料で 3
1
ヰ
?
による金融や税制上の支援措援
図
もある。都市の発展の歴史はド
イツと日本とでは異なるが、日
る更新は、更新意欲を高め、街
本でもスモールスケルトンによ
る手掛りになるのではないだろ
区全体で浬念的空間像を実現す
。
、
7か
縦方向への改修
ベルリンの最近の更新手法で
は、一九四0年代1五0年代に
建てられた集合住宅の上部へ一
手法がとられることがある。四
層分をつけ加えるという増築の
集合住宅の改修の例では、断面
0年代に建てられたレンガ迭の
関 ( 図i2) か ら も わ か る と お
り一一層分を木材などの軽い材料
で増築し、強度不足などの構造
的な問題がおこらない工夫をし
ている。レンガ造の二階建ての
住棟が、この改修によって現代
的な外観に生まれ変わっている
(写真13、土。集合住宅を建て
替える場合に比べて一O%1一
五%のコストが省かれるという
経済性で、ドイツではこのよう
いることを紹介しておく。
な、新しい更新手法を実践して
r
アトリエ・カイア﹂
ヘすずき・まさゆき/J
4 改修後
写
塁
審
1，2階 平 面 図
3 改修前
写蒸
を付け加えてい
る
。
E
特議@待つ定なし/マンション建て醤え
フランスの
公的住宅団地
の住宅改善
﹁建て替え﹂ではなく
﹁住宅改善﹂が主流
フランスの公的住宅、 HLM
忠門町)
zcg 卸 戸O吉﹁富 c
富山ぴ
。ロ)
ロ
印
門
円 Jt口
H氏
(VC
やopiAC(O 尽 円 何 回ν
σrn己辰巳
ロ
門巾門仏巾
A口
出口問問判。口、 M山
がかかるものもあれば、六、七
了するまでには一一一、四年の歳月
れ、一つの街区全体の工事が終
対応して一戸の住宅を二戸化し
人住まい、二人住まいの噌加に
成の構造変化に伴い、例えば一
だけでなく、問地全体の家族構
iiiパリ近郊のショワジ i-ォ
ルリl問地の階段室の増築例
向上効果もある﹁改良﹂
美観やコミュニティ意識
性能向上だけでなく、
されている。
指タイプへ対応できるよう計同
一戸化したりと、いろいろな位
多い移民家族に対応して二一戸を
たり、逆に、非常に世間知人数の
年の歳月がかかるものもある。
﹁住宅改善﹂とは﹁大規模修
繕﹂プラスさまざまな﹁改良﹂
フランスでは、﹁住宅改議ど
の団地では、一九七0年代後半
ごろから、建物老朽化、地区の
良﹂といわれている。﹁住宅改
とは﹁大規模修繕﹂プラス﹁改
議口﹂では、建設時よりも後の一
荒廃が進んできたため、日間が音
頭をとるなか、国家事業である
九六七年に国が定めた最低成住
開地更新卒業の柱として、住宅
改替が大々的に行なわれてきた
を、川山
水 準 NMH(2252三一 2
2
E
m
)
比 玄
5 丘 町 田 門 時 国 即 日g
という経緯がみられる。
まず、一九五0年代、六0年
而増築といった東西南北方向の
増築については、両絞増を期
が多いが、特に使い勝手だけを
居室中心に副総地を図るケi ス
積水準、設備水準でともに満足
繕﹂の工事と、今日的問的住一一ーー
良くしたり建物外観を美しく刷
代建設のものが更新の対象とな
いては﹁悠て替え﹂ではなく
ズに合致する新しい設備、例え
新したいだけという場合は、面
待する場合には、南而増築、北
﹁住宅改滋♂が主流である。そ
の共同玄関や強制換気装法V M
ば時一社悉口すによるオlトロック
積増はあまり期待できない階段
することを最低条件に、建物の
のため、工期は建物全体で約六
C(ぐ巾ロ巴}阻止。ロ宮内円山口E C巾 のC口
った。住宅更新のための手法は、
か丹、住宅内部ではわずか二か
々 O}巾巾)等を付加したり、﹁平
朕状回復をめざす﹁大規模修
月で、その間同工事の敗北日に悩ま
安部分の増築という手法をとる
この時期に建設されたものにつ
され粉塵にまみれながらも、住
場合もある。これは、共同玄関
ホi ル部分の外壁を大きく取り
﹁改良﹂の工事が行なわれる。
壊し、住棟内部に収まっていた
副的改善﹂を行なったりする
nDKのタイプごとに決めら
民は仮移転はしないで自分の住
れている段低居住面積と照らし
宅で変わらずに生活を続ける。
て外壁塗装や屋根、山奴凶等の断
住宅内部の住宅改努に引き続い
の前面に突出させて葉直方向に
立ち上げるような空間改善を行
階段室部分を新しく玄関ホi ル
ない、さらに階段室の両わきに
いる住宅では、﹁平而的改善﹂
の中の、増築が行なわれる。ま
合わせ著しく耐核水準の劣って
た、﹁平凶的改善﹂では、増築
熱、防背工事といった総体関係
工事や叫林道、公樹、広場の整備
の工事が終わると、次には外梢
等の小規模な耐的知設備が行なわ
写察 ~1
n
u
nAd
2
写真
3
写真
写真一 4
国のパイロット事業の展開
売子
大
家
~!J. t!.1_Î から WII ニーーベD/iLU/，(，没波り IJiII ト。
②-I'jl、
1肝?の玄関ホー jレ
完;
1
分の J
f
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:り淡し。
④新しい i
府段宗とその 1
，
I
，
j
l
l
品につくられたベランダ。
③新しい防段 ~i を他物ファサード自信分に内;ち上げる。
特集@待ったなしノマンション建て替え
イギリスの
パi一写@ウォiル制
安藤正雄
ことであるから、さしあたり景観の問題は措いておくことにしよう。
理的な構造に帰せられるかどうかはおおいに疑問であるが、これも
ーロッパ都市の形態上のまとまりがはたしてベルクのいうように物
中佐はともかく、バロック以降近代にいたる間につくり出されたヨ
﹁ヨーロッパの都市性に見られる初期の規制は、中肢のパリの
序 ﹁ 麗 敷 ﹂ の 論 理 と パi ティ・ウォiル
場合、山系を建てるときに、街着した結合壁を設け、述抜させると
私用の貫徹ということに置き換えるならば、ベルクの指摘はまこと
また措いておくことにしよう。けれども、﹁屋敷の論理﹂を私有、
に卓見といわざるを得ない。日本には界墜を構造的に共有するかた
いうものだった。これは主として建物に咳牢性を持たせるためで
ちの住宅タイプが存在しないのは﹁屋敷の論理﹂があまねくいきわ
ある。煉瓦製のふつうの外壁は、木の骨組みの構造を持つてはい
ても、剛性がかなり限られていた。したがって家は、いわば互い
たっているためではないだろうか。逆に、このような住宅タイプが
に支え合わなければならなかったのである。これと相関する形で、
処物は街路に沿って連続していなければならなかった﹂*;
GR々毛田口・界按)に関する法制を介して考えてみたいと思うの
いるのだろうか。このことを、イギリスのパーティ・ウォi ル
存在するとすれば、いかなる論理や制度がそれを可能とならしめて
である。
苦者の怠に明らかに反して﹃都市のコスモロジ￨いという気の毒
な日本語タイトルを与えられた本の中でオギュスタン・ベルクは布
似を見出すのである。いっぽう、モダニズム日間際様式がいたる所
とになる。このふたつの傾向の間に、ベルクは先のような原則の類
論理は、また建築におけるモダニズムの影響によって強化されるこ
はいない。それゆえ、日本の都市性に深く浸透したこの﹁屋敷﹂の
代の住宅統計上の区分にしても、イギリスでは住宅をまずハウスと
に対するこだわりょうはまことにイギリスに国有の感情である。現
わる治識な著書で繰り返し感嘆しているように、庭付きの独立住宅
例えばデンマーク人であるラスムッセンが、彼のロンドンにまつ
明 し た 上 で 、 そ の こ と を 住 宅 ス ト ッ ク の 現 状 か ら 確 認 し て お こ う30
ふつう想像する以上に大きい。まずは住宅の形態的類型をざっと説
イギリスの住{もにとってパーティ・ウォ l ルの存在はわれわれが
イギリスの住宅とパーティ・ウオール
のように述べている。械かに日本にはいわゆる﹁町屋﹂があるが、
これらは迷統する共有外壁を持たない。ヨーロッパの都市と違って
都 市 形 態 の ま と ま り を つ く り 出 す 強 力 な フ ァ ク タi が欠けていると
いうのだ。加えてべルクはいう。すべての城下町、とりわけ江戸に
おいては、代ってコ屋敷﹄の論理﹂とも呼べるものがある、と。
に閉じものをつくることを限目としていたのに対し、ポストモダニ
フラットに分ける。ハウスとは核地裂の住宅の総称であり、一戸建
﹁屋敷﹂はその本質において、判w・市空間と何ら特別な関係を持つて
ズムは、場所がどこであれ、どんなものでもつくってしまうという
ス、およびこの二者の中間に位躍する二連戸住宅(印巾白一号仲間各色
て住 宅(仏22FEFogS の ほ か に 長 屋 建 て に 相 当 す る テ ラ ス ハ ウ
を 通 じ て 大 土 地 所 有 者 の 所 領 ( エ ス テiト ) に 脱 ん に 建 設 さ れ た テ
町。器内)を含む。長屋建てといっても、一七世紀後半から一八世紀
L
ように手放しでもてはやされたのは、まさしく同じ淑自によると彼
原則に立っていた。日本において、ポストモダニズムの傾向があの
は結論づける。日本の混沌とした都市景観を産み出したのは、要す
っても悶る。しかし、産業卒命以降、労働者向けの賃貸住宅として
家族が専用したものであったから、日本の棟割長屋を想像してもら
ラスハウスは、地下一際から地上数階までの全空間を富絡階級の一
るに﹁屋敷の論理﹂と﹁風景に対する無感党﹂なのだというのであ
。
ヲム臼
さて、この小文の目的は、共有壁、それも述絞住宅の界控に関す
る制度を例に土地家屋の所有と利用のありかたを考察しようという
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紀接ばざフ￨ストハいーは的ぃゅのはれかてイたくくこれスしウの機
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代ま式ツ宅在は、で形{主か住ハ{主を設ミ型はさ
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図 1 住宅タイプ、建設年代別にみたイギリスの住宅ストックUl
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宅
トに区分されて用いられていることも併せて留意しておきたい。こ
れらすべてがパーティ・ウォ i ル に 関 す る 法 制 に 規 定 さ れ て い る 権
利義務にしたがって存続しているのである。
aoコ回E E m︾O 片m山(KY3mコaヨ∞コ汁)︾028∞刀ωユ百
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コ
一
さて、本題に入ろう。
本稿で扱うパーティ・ウォ l ル関連の法制は、一九一一一九年制定の
口
弘B S門)﹀円円(以後円切﹀(﹀)﹀呂ω坦
Fo
ロ
仏 OD∞己丘一口ぬ﹀口広(﹀B巾
ン大火後に制定された法がイギリスにおける建築規制法としてはも
と略す)のパ lト 刊 に 規 定 さ れ た 条 項 で あ る 。 一 六 六 七 年 の ロ ン ド
仏。ロ∞aE笠間判﹀三
っとも早い例であるが、その後一八九四年の F05
において諸法規が統合され、一九一一一O 年 に は 現 行 法 の 基 礎 と な る
忌巾呂ωcvcロ号ロ∞aEEm ﹀ 三 ( 以 後 出ωCF∞ ﹀ と 略 す ) の 成 立
(U(
大ロンドン政庁)が一九八六年に廃
一部分は現在でも有効であり、特に後述する﹁オーナー﹂の定義は
をみている。戸山凶﹀(﹀)﹀邑おはその修正であるから58F∞﹀の
こちらによっている。。問、
止されたのにともない、これらは条例から吾巾口出片山 Oロ包∞三EEm
巾側三田氏。ロに移行しているが、規定が及ぶ範囲は依然としてイン
HN
ナi ロンドン(旧にいのの行政区域内)に限られている。それ以外
の地域では、パーティ・ウォ l ル に 関 す る 権 利 義 務 は 忌 巾 ピ ミ ミ
FENU(以 後 財 産 法 と 記 す ) お よ び コ モ ン ロ ー に し
H
V
Sq
℃ q ﹀
る 裁 定 記 録 の 最 も 古 い も の は 、 一 四 二 九 年 、 デ ヴ オ ン の ダlトマス
たがう。コモンローに関連していえば、パーティ・ウォ!ルに関す
に残されているという。その例では、小屋梁を新しく架け替えるの
に際し、隣接するオーナーの部分を仮に支持した上で、破風践を床
面から絞みかえ十分な強さにすることとされていた。
建築法令としてのパーティ・ウォi ルの規制はインナl ロンドン
に限られること、また一九二五年の財産法においてはそれまで共用
g
(有)(門 山口ミ E2580口)とされてきたパーティ・ウォi ルが援
心を境に二分されてそれぞれの所有者に属するものと変えられたた
に二人の異なるオーナーの土地にまたがって立つ妓
条の 1項)
め、ロンドン内外での権利義務の規定・解釈には行干の速いがある。
条の 2項 ) を 指 す 。 後 者 は 既 存 の 他 の オ ー ナ ー の 建 物
μ
(理的に分ける
を 指 し 、 ま た 他 方 は 二 人 の 異 な る オi ナl の建物を物
壁の部分
そ れ で も こ れ ら に 閲 す る 調 停 を 取 り 扱 う サi ヴ ェ イ ヤi の団体
(用 し て 建 築 を し た 場 合 に 該 当 し 、 そ の 部 分 の 壁 の 所 有 者
の 外 壁 をμ
利
o百一宮町円一吉芯え(い}百円円巾吋包∞ロミ巾可()吋印)は、ィ
] 門町市m
は 既 存 の 処 物 の オ ￨ ナi で あ る が 経 自 体 は パ ー テ ィ ・ ウ ォ l ルとな
(月刊わ
ω
づ
令
。
ンナl ロ ン ド ン 外 で も 口 凶 ﹀ の 子 絞 き に 従 う の が よ い と 推 奨 し て い
す な わ ちμ条 か ら 印 条 に 記 さ れ て い る 。 こ の う ち 、 付 条 は パ ー テ
で分割された控を隣り合うオーナーが別偲に所有する場合も考えら
項のお)と呼ばれる。一般的にはこれら二織の定義のほかに、中心
ウォ l ルと同様に規定されるが、これは特に℃常々同
B2 毛色](1
12、 3) 。二人のオlナi の敷地を分ける塀もパーティ・
る(図
ィ・ウォ l ル の 定 義 に 関 す る 条 項 、 お 条 か ら 臼 条 ま で は ﹁ オi ナl﹂
パーティ・ウオ￨ルに関する規定は、ロ凶﹀(﹀)﹀ESのパート刊、
の権利義務に関するもの、日条から開条までは裁定およぴ費用の支
れるが、建物の部分の共有を挑しつつ五いに既得の利用権を持ち合
(﹀)﹀5 Sの 特 色 で あ る 。 こ れ は す で に 市 街 地 の ど ル ト ・ ア ッ プ が
う ( ク ロ ス ・ イl ズ メ ン ト 、 後 述 ) 場 合 に 限 定 し た と こ ろ が 口 凶 ﹀
極限に達したインナ!ロンドンの状況に即したものであろう。向ぬ
によって﹁オiナl ﹂に関する独特の定義をみておこう。
お窓口凶﹀の 5条によれば、﹁オーナー﹂とは﹁土地・山本原を所有
払 い に 閲 す る も の で あ る 。 こ れ ら の 詳 細 に 人 る ま え に 、 5ωchHW
﹀
する名、またはその地代あるいはそれから生ずる利刊誌の全部または
だが、実際にはロンドンにはこのような条件の土地がほとんど残さ
H
条にはパーティ・ウォ i ル を 新 設 す る 際 の 規 定 も 用 意 さ れ て い る の
C
⋮部を受け取る権利を有する名であって、年総めあるいはそれ以下
i
平箇
の則山あるいは随意契約の借地(家)人ではない者﹂である。した
キ
五
が っ て 、 同 一 の 土 地 ・ 家 屋 に は フ リi ホールダl (所有者)、ヘッ
D
i
i
.4)
ド・リi スホi ル ダ ￨ ( 長 期 有 限 の 賃 貸 お の う ち 元 の 権 利 を 有 す る
平
1¥ーティ・ウォー jレ 1¥ティ・フェンス
、
タl (その転借者)、印刷住者など、複数
者 ) 、 サ ブ ・ リl スホi ル
の﹁オl ナi﹂ が 好 点 し う る 。 こ の 定 義 は 財 政 法 上 の 所 有 権 者 と 同
一ではないが、それ以前から認められてきた認権利義務を張合的に
利 を 行 使 す る 際 に は す べ て の オi ナ ー に 対 し て 告 知 す る 義 務 も 生 ず
ノぐーテ f ・ウオールは斜線を純した日;
1
分
継承しようしこしたために必姿とされたものであろう。そのため、権
パーティ・ウォ l ル の 両 側 に 存 釈 す る こ 入 の オ ー ナ ー の う ち 、 工
る(戸∞﹀(﹀)﹀呂 ω申の幻条)。
い、その反対側のおを出&
c-ロ宮町判。者向山百円(以下AO) と い う 。 こ こ
事を企てる側の者または法人を宮正門出口ぬC
5百円(以下 npO) とい
においても、土池・処物の所有に関する後維な権利関係の組み合わ
せ が い っ さ い 捨 象 さ れ て 、 単 に 隣 り 合 う ﹁ オ ￨ ナi﹂ に 還 元 さ れ た
さて己凶﹀(﹀)﹀ESの パ ー ト 刊 に よ れ ば 、 パ ー テ ィ ・ ウ ォ i ルに
表現になっていることに注志して欲しい。
はこつの定義がある。一方は恭慌の一部が張り出している程度以上
平霞
に﹂
F
パーティ・ウオール
ウオール
ではない
C
B
境界線
A
，
:
3 パーティ・ウオール(i
i
)
U
I
'
，
l
j
l
図
'
，
l
j
I
，
2 パーティ・ウオール(i)Ui
図
れていないため、まれにしか適用されないという。
パiト刊の主要部分は必条に述べられている。木造の界壁、同地(な
-岐b、c、d節 は 実 宜 的
る オ ー ナ ー に 属 す る 部 屋 、 踏 を あ つ か う1
に然続できるからこれらを除いて一要約すると、この条は端的に次の
ったん任用したサl ヴェ千ヤiを 解 任 す る こ と は で き な い 。 す な わ
ち、サl ヴェイヤi は ク ラ イ ア ン ト の 利 益 を 代 弁 し 、 追 求 す る 役 割
を持たないのである。
裁 定 者 は こ れ ら の サi ヴ ェ イ ヤ ー に よ っ て 作 成 さ れ る が 、 そ れ に
れを川町くし、あるいは向くし、アンダーピンし、欠き込み、または
はより強削なあるいはおい践を必要とすると判断した場合には、そ
﹁
B Oは パ ー テ ィ ・ ウ オ ￨ ル が 修 繕 を 要 す る 状 態 で あ る か 、 ま た
て記録した現状確認令官話各包丘町えの。ロ円宮町。ロ)が付けられるの
に よ っ て 影 響 を 受 け る お そ れ の あ るA Oの 建 物 の 部 分 の 現 状 を す べ
に 関 す る 池 役 椛 に ま で 及 ぶ も の で は な い (M粂 ) 。 裁 定 に は 、 工 事
引き起こされた問題に厳訟に限定される。裁定は保光、奈気その他
ては方法までが指定される。しかし、裁定の総出は、告知によって
よってパーティ・ウォ i ルに対する工事の内谷、時期、場合によっ
取 り 唆 し て 再 処 す る こ と が で き る 。 し で は な ら な い こ と は 、 A Oが
ように規定している。
その部分を使用しているといないとにかかわらず、その同意なしに
方 の オi ナ ー が も っ ぱ ら そ の 利 訟 の た め に 工 事 を 行 な う と き は 彼 が
によれば、工事が瓦忠的である場合は費用は分担される。しかし一
最後に工事伎の支払いについて述べた出条を要約しておく。これ
が普通である。
の松皮とは無関係に、きわめて広範な椛利が付与されている。もち
このように、 B Oには、彼のパ i ティ・ウォ i ル に 閲 す る 所 有 権
パーティ・ウォi ルの古川さを減じることである。﹂
ろ ん 、 多 く の 場 合 、 特 に そ の 工 事 が も っ ぱ ら ぴaEEmc
ヨコq の制作
全額を支払、 70
以上にみたように、イギリスの扱地型連続住宅の成立の背後には、
リースホiルドと地役権がもたらしたものi 結 語 に 代 え て
誌のために行なわれる場合は、 8 0はA Oの 財 産 に 対 す る い か な る
版活に対しても汽任を及、つが、必要な場合には、 B OはA Oが持つ
半分をあたかも自分の持ち物のように使山川することができるのであ
る 。 工 事 の 実 施 に 関 述 し で もB Oには強い権限が付与されている。
借家人・家、ポ・地、でを等しく﹁オーナー﹂とみなし、またパーティ・
すなわち、 A Oの 仰 な が 符 ら れ た と み な さ れ る か 、 裁 定 ( 後 述 ) が
ウォ!ル全体をあたかも自己の所有物であるかのごとく扱うことを
ぼ っ て そ の 制 度 的 基 般 を 求 め れ ば 、 大 土 地 所 有 制 か ら 生 じ た リi ス
何 ら れ た 場 合 に は 、 工 事 を 行 な う た めB OはA Oの 土 地 家 屋 に 進 入
ホールドへの所有権の展開と地役権
許すなど、大一仰な利用権の認定が存在するように忠われる。さかの
ことを可能にするのが光述の地役権にほかならない。地役権によっ
一燥を打ち破ることさえ許されているのである(出条)。これほどの
て所有権をある意味で越、えた利用機が保託されているかにみえると
だされうるのかを、いま一度考えてみたい。
う。そこで没後にこれらに触れ、所有と利用のあわいめに何が紡ぎ
することができる。建物が開閉鎖されていたら、山山一パ官の立ち会いの下、
ころに、イギリスの都市・建築のストックの強制怖さを認めることは
問して裁定(﹀者向らを符る(日条)。双方で別のサ￨ウェ千ヤ
B O、A O問 で 同 意 が 符 ら れ な い 場 合 に は 、 サ ー ヴ ェ イ ヤ ー を 任
同法犯条には﹁パ i テ ィ ・ ウ オ ￨ ル は 両 側 の オ ー ナ ー に 分 割 し て 所
互の地役権(クロス・イl ズメント)を保障している点が重要である。
所有権を明確にしたものであったが、同時に支持・利用に閲する祁
一 九 二 五 年 制 定 の 財 産 法 は パ ー テ ィ ・ ウ ォl ルの片側半分ずつの
(2858門)にいたるであろ
できないだろうか。
i が 任 用 さ れ た 場 合 、 調 停 役 と し て 第 三 者 の サ ￨ ウ ェ イ ヤi が任則
有されるものであり、いずれのオーナーも必要のある限りその余の
さ れ る 。 オl ナ ! と サl ヴ ェ イ ヤ ー の 関 係 は 通 常 ク ラ イ ア ン ト と エ
イ ジ ェ ン ト の 意 味 す る と こ ろ の そ れ で は な い 。 ま た 、 オiナi はい
﹀ 冨 お に お い て は 、 こ の ク ロ ス ・ イl ズ メ ン ト が い っ そ う 徹 底 し て
構造会体に対する支持・利用の権利を有する﹂とある。戸]凶﹀(﹀)
兇られるように満期の時期を分散させて土地経営を安定させようと
リl ス 期 間 の 長 期 化 は 、 ベ ッ ド フ ォ ー ド ・ ス ク エ ア な ど に 典 型 的 に
の期間は徐々に長期化し、後には九九年が一般的となるにいたった。
う趨勢にしたがったものであった。
いうことにもよったであろうが、巨視的に見れば土地の商品化とい
認められていると解してよい。
ところで、この地役権とはいったいどのような概念であろうか。
パーティ・ウォ l ル に と っ て 最 も 重 要 な 支 持 地 役 権 は そ も そ も 地 盤
こ う し た 流 れ の 中 で 、 リ ー ス ホl ル ダ ー や 借 家 人 の 権 利 が 徐 々 に
拡大され定説相していったことは想像に難くないであろう。そして、
の問題から生まれたものである。ある土地の掘削が隣地の池山後沈下
をもたらすような場合、その結果に対して所有者は厳密交任を負う。
る。パーティ・ウォi ル の ﹁ オ ー ナ ー ﹂ の 定 義 も こ の よ う な 文 脈 に
それに制度的根拠を与えたのが地役権であったと考えられるのであ
o
ある土地所有者が隣り合う仙の所有者に対して有するこのような地
盤支持に山附するコモンロー上の権利を、支持地役権というのである
したがったものにはかなるまい。
山間良治は、リl ス ホ ー ル ド の 長 期 化 や フ リl ホ ー ル ド へ の 転 換
F∞﹀(﹀)﹀53のパ!ト刊では、印条に基縫の新設に関する﹁一 O
フィート告知﹂、﹁一一O フ ィ ー ト 告 知 ﹂ と し て 地 盤 の 支 持 権 が 規 定
資本主義の構造変化という大きな流れとの必然的な歴史的連鎖を兇
を現夜のイギリスの持ち家化につながる現象の一環と捉え、そこに
しかしながら、核地裂の迷続住宅というイギリスに独特の
ィ・ウォ l ル制なのである。
*70
通行のために私有地の中にはりめぐらされた路、℃見込一円甘え℃丘町
合、通行権の保持は死活問題であった。その名残は、一般の人烏の
源を持つ。囲い込みの結果自己の保有地にいたる道が閉ざされた場
て 規 定 さ れ る べ き だ と の 意 見 は み ら れ る も の の3 、 現 実 は そ の よ う
界床がパーティ・ウォi ル と 同 等 の パ ー テ ィ ・ ス ト ラ ク チ ャ ー と し
ウスを中心として成立したものであるし、フラットに関してはその
で あ る 。 現 実 に 、 イ ギ リ ス の 制 度 は パ ー テ ィ ・ ウ ォi ルを有するハ
それほど簡単に持ち家の方向に収赦していかないように忠われるの
住宅タイプをつくりだし、その存続を強国に支える制度の体系は、
出す
さ れ て い る 。 こ う し た 支 持 権 が 建 物 に ま で 及 ん だ ケl スが、パーテ
一方この支持地役権自体も、さらにさかのぼれば民地の期い込み
や耳目色白羽田町、に今日も広く認めることができる。地役権の正式の
(エンクロ l ジャ l) の 進 行 と と も に 発 生 し た ﹁ 通 行 権 ﹂ に そ の 淵
定義は﹁他人の土地︿永役地﹀を自己の占有する土地︿一安役地﹀の
にはなっていない。
ット分譲に関しても独特の制度的解決を囲ってきたいきさつがある。
これまで区分所有権を法制化してこなかったイギリスでは、フラ
利用に供する物権的権利﹂ということであるが、それが及ぶ範倒は
す な わ ち 、 土 地 ・ 建 物 の 所 有 権 ( フ リl ホ ー ル ド ) を 地 主 が 保 有 し
単に通行権のみならず、流水・用水、採光、通風、眺望などにも拡
かくも特徴的にいろどるあの間劉とハウス群が、地役権という広大
大されていた。支持地役権もその一つであるが、イギリスの風景を
ギリス政府は区分所有権
ドによるフラット分譲には多くの問題点があり、そのため、現在イ
よってこれを可能にしてきたのである。しかし、長期リ!スホール
た ま ま 長 期 の 賃 借 権 ( りi ス ホ ー ル ド ) を 各 住 戸 に 設 定 す る こ と に
の所領を投機的に開発することによって産み出されたことはよく知
イギリスの都市住宅の代表仙俄であるテラスハウスが大土地所有者
な土壌の上で育まれてきたことを忘れてはなるまい。
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g
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られている。その際、開発者は地主より土地の定期貸借権 (
減耗することである。これに加えて、地、主に課せられた建物の修繕
問 題 点 の 第 一 は 、 リi ス ホ ー ル ド の 期 限 が 近 づ く に つ れ 資 産 価 値 が
の導入を図りつつある。
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-仏 ) を 得 た う え で そ こ に 住 宅 を 建 設 し 、 こ れ を さ ら に 転 貸 す る
義務、管理資任の履行の問題がある。コモンホールドの導入はこれ
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(8550口
町0
なり賃貸するなりして逆用した。リースホールドの腕聞が終了する
と、建物は地主の所有に帰する。二ハ佐紀当初は二一年であったそ
は戸建て住宅地を席捲したばかりではなく、そのまま共同住宅にま
いまもなお﹁屋敷﹂の論理は日本の空間にみちみちている。それ
のある制度であり、その形象としての住宅タイプである。
なされている。コモンホールドは法的な意味での資産減耗問題を解
らへの対応ということなのだが、それも万能ではないという議論が
決するには有効であるが、物的な意味での資産減耗問題に対しては
(ふめんどう・まさお/千葉大学工学部建築学科談師)
で這い上がっていると思われるのである。
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ozζoz図。口︺区分所有権の導入についてi イギリ
題 、
L 一九九六年、日本経済評論社。
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7 山m A治 、 ﹃ 土 地 ・ 持 家 コ ン プ レ ッ ク ス ! 日 本 と イ ギ リ ス の 住 宅 附
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九二年)品川吋を参照していただきたい。
h m﹄一九九⋮年)、﹁同 (2)﹂(同住宅総合研究財団研究年報hm口﹄一九
技術の変化に関する日英比較研究 (
1)﹂(﹃住宅総合研究財団研究年抑制
六年一一月)、および安藤正雄他﹁往生産におけるな版業縞造および生産
ジングストック奴ハウジングのための考 a
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小﹂(﹃群居中第但号、一九九
2 イギリスのハウジングの羽況については、安勝正統﹁イギリスのハウ
九九一一一年、講談相現代新書。
ーオギュスタン・ベルク﹁都市のコスモロジーへ肌頁、篠閃勝英訳、
︿注・参考文献﹀
長期リースホールドのほうがうまく機能するということである;。
枇界的にみても新しい制度である区分所有法下では、建物朽廃時の
処て替え問題がすでに顕在化しようとしている。フラットの界床を
パーティ・ストラクチャーとして扱おうとする先の考えには、既存
のり￨スホールドの権利にもとづいて、フラット分譲に対処しよう
土地・住宅の向品化と持ち家化はたしかに大きな流れとして存在
ということも合まれているであろう。
する。しかし、これが事象として成立するためには経済成長という
前提が必要であることは山明らかであろう。それが失われれば、アフ
ミ)による持ち
オ￨ダビリティの問題が一山一ゃに噴出する。サッチャi 政 権 が 一 九 八
0 年 代 以 降 打 ち 出 し た 公 常 住 宅 購 入 権 ( ユm
zzσ
家化推進は、ある穏の公平性と自己主任を前而に押し出したもので
あり、コモンホールドへの移行もそれと整合するものであるが、線
底で批判されるべき点は多くある。
本一糾の隠された主旨は、ストック時代のハウジングのありかたを
考察することにある。成長という駆動力を失い、そのうえ高齢社会
に閃られていくというのだろうか。持ち家と設貸というこ分法は、
を目前にしたわが国にあって、今後、住宅の建設と維持がどのよう
これまでのように機能することはできないであろう。われわれは所
有と利用の中間に新たな可能性を見出していかなければならない。
むしろ、そこにこそ思かな可能性が潜んでいると考えるべきであろ
、
﹁
ノ
。
長 期 リl ス ホ ー ル ド と 地 役 権 に 基 づ い た パ ー テ ィ ・ ウ ォl ル制は、
被地型の連続住宅というその物理的形態ともあいまってストックの
スにおける地域住宅政策に関する研究(その 6)﹂、一九九二年、日本建
8笠原秀似他、♂
3
7
変してきた。イギリスの経験や現状が必ずしも一般性を持たないこ
年、千葉大学修士論文。
築学会大会学術講演綴概集。
9波辺新、サ建築・空間の所有と利用に関する歴史的考祭 、
b
羽
!
維持を支えてきたばかりではなく、裏付けとなる制度をつくり、改
とは一⋮一一向うまでもないが、一挙に持ち家化の時代に突入したお会に欠
けているのは所有と利用にまつわる権利の葛藤が産み出した持続力
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私のすまいろん
特集@待ったなし/マンション建て替え
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、とも)
となる。現状の区分所有法や不動産設記の法制度では、
何をするにあたっても、権利者の調慾と合意が必要
マンションでは名簿が命だ
匿名性と共同性の矛盾
に務理しておきたい。
組合等の団体が、所有や登記の主体とはならないので、
権利者がまず誰であるのかを、相互が認知することか
ら、事態は始まる。
災害にあって、皆がまずバラバラに避難したときは、
この権利者の掌握が、まずは最初の出発点になる。私
のマンションでは、被災直後から、避難先を、廃擁の
入り日に貼った包み紙の裂に、部屋悉順に書き込める
ようにした。避難先は次々に変わるので、この行為は
の何らかの属伎を誰かが知っているということが援要
きわめて章一姿である。さらに言えば、それぞれの住人
だ。わがケ l スでは、最後まで所在のわからなかった
住人は、ある人の﹁あの人の兄弟は学校の先生をして
いて、狂駅で乗り降りしているようだ﹂という情報で、
その人を見つけだすことができた。幸い我々は、五日
九日目には最初の余員集会を街頭でもち、ニ七所修中
g には、すでに主だったメンバーが再建の相談を始め、
二ハ所帯が集まることができ、二六日目には、二四所
帯が一堂に会する会合を持てた。それから月一回のペ
ンの戸数のスケールは、相互認知の点からも、意士山決
ースで総会がコンスタントにもたれている。マンショ
定の点からも、適正規段があるようだ。
約しつつ取得する形式が考えられる。
場合、個々の印刷住者は、組合の権利を、全体と倒が契
う少し契約的な都市的共向性が発達するだろう。その
たは土地までをも所有する仕組みになっていれば、も
という事実はあるが、さらに共有部分や綴体など、ま
管理組合が修繕殺立金のような共同財産をもっている
にするシステムのあいだには、本質的な矛盾がある。
法名性、わずらわしさのないつきあいを好む市街地
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J廊下のエキスノぐンション部分。
北棟は京へj、きくズレ、かっ洛ち込んでいる o
ンション再症や、老朽化、総腐化等による今後予想さ
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のマンションと、法体系のもっている全員が運命を共
さんで北i
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マンション再建の実
商まではどうにか見ることができるが、建設時にどう
なく全壊した。中古マンションを購入するときに、関
であったかということを、遠慮なく生々しく語ってく
れる人はいない。大いに注意を必姿とするところだ。
幸いわが再建マンションは、現在、優良建築物等援備
卒業の適用を受けて、権利者、住民の務態、八日意もな
り、一九九七年三月完成を目指して工事中である。こ
の小論では、この体験をふま、ぇ、一般に災害によるマ
lýJiJ!iJ から見るとー兄彼 ~IY がないようだが、限設をは
阪神・淡路大震災で被災したわがマンションの
再建への道のりで学んだ-}と
重村
力
わが旧日拍であった住おのマンションは、震災であえ
震
診
りし立ち入って聞きづらいものだ。だからこそ、共に住
は、さまざまなケ!スがあり、よくあることで、あま
管理組合の名簿で、住人と所有者の名前が呉なる場合
に住んでいるのか等、知らずに住んでいる場合が多い。
住人は、必ずしも誰が賃貸居住者で、所有者はどこ
クライアントになろうと話し合った。
イネiト を 依 頼 し 、 自 分 た ち は 可 能 な 限 り 、 節 皮 あ る
なった例も多い。私たちは外部の友人に設計やコ l デ
行し、他のメンバ i の疑心暗鬼を生み、総入れい川円えに
し い 人 び と が 、 ク ロi ズ ド な 羽 建 委 員 会 を 結 成 し て 先
して、 失 敗 し た 例 は 多 い 。 ま た あ ま り に 専 門 知 識 に 詳
に、会合場所を可能な限り広報して、設でもオブザー
自発的希梨殺が訟でも就任でさることに決めた。さら
再往紛合では、管現組合の理事に相当する河建委員は、
合意事項削は、民主主義的手続きの原則だが、わか
(後述)。
バーとなれるようにも決めた。相立不信は避けるべき
んでいるものだけでも、山知殺なコミュニケーションの
のような比率で区分所有をしているのかという問問に
き役割だ。強いて一一一日うならば、五月の再処組合総会に
て い た が 、 さ し ず め フ ァ シ リ テl タi とでも、いうべ
私のやった役凶りは、いちおう事務局長等と呼ばれ
形状の変化による満足と不満、日開山や銚望の利窓口、所
想して、決めた項である。住民ユニットの位夜、場所、
ので、これを痛み分けする達観法による調整などを予
人口な事項削は、白人務的に、利生口対立が確実に生じる
であったし、長災後はいまでもそうだが、訟もが何ら
ついても、相瓦によく知っていないとトラブルのもと
私が従問、起草し、採択された決議が、後々まで大き
有限一分の円配分によって山てくる売り子と貿い子の土
かの不安をかかえている。
と な る 。 私 の ケl ス で は 、 き わ め て ラ フ に 計 州 さ れ た
な精神的支柱として効いた。それは、一つの日棋を共
ルi卜 が 、 い ざ と い う と き に は 役 に 立 つ 。 さ ら に 、 ど
のために、特別な解決策を練らねはならないというこ
等側交換の方式のマンションが原型であったため、そ
有し、一一一つの合意を、確認することだった。
できるかぎり穏便に、人情あつく解決しようとする精
﹁
W 米年の桜を一緒に兄ましょう﹂が日付棋。
つことは、避難生活の設計上たいへん主要である。ま
家 の な い 被 災 者 に と っ て 、 具 体 的 な ス ケ ジ ュ i ルをも
なったのは、もう一九九六年になり、震災からすで
の実際、心行種融資制度等のすべての概略が明らかに
の手続き、再処に関わる建築指導の指針、補初制度
ていた。だが、マンション再建の特例法、公費除却
るだろうことは、刊十くからの報道によって予想され
マンション判症のために何らかの制度がつくられ
菌への対応﹂
-﹁場碩展開(シークェンス)の予想と、 個 々 の 局
が努力したポイントは、以下の点である。
コi デ ィ ネl タi ・野川町降一氏、建築家・佐古誠司氏
私や明一山市長(税務署木川町内小川日)や円建委員に加えて、
制度は後からやってくる
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え
た
地側裕の決定による損得鋭。これら予想される摩擦を、
とを、各権利者が周知し、理解するのに手間取った。
自標の共有と合意の原則
マンションは人材の宝庫だ
決してエリートの住む山の子タイプではない、わが
て決めよう。凶みんなでいたみを分かち介おう。これ
山みんなで一緒に戻ってこよう。間みんなで話介っ
ありとあらゆる専門家や、特技の持ち主がいた。現在
が一二項目の合立である。
今間学問したことだ。妙に一殺到一に品目、いお好み焼き印閉さ
ンクリートの技術者だった。建築や不動産に強い人は、
た、いつまでに何を意志一致しなければならないか、
んは、元銀行川同一だった。遊技場に勤めている人は、コ
施主側でも、受注側でも多くいた。これら、人材の宗
。
者との契約を早々に解消したので、人上所有者が参加で
うことだったが、実際には、問粁の賃貸間住者は椛利
八けな事桜山は、全日仙住名の帰還をロ的としようとい
￨トの側に立つことをやめた。人ムく同じものが建つこ
が悦慌たることに、これは完全には実現されなかった
き る ス キi ム を 構 築 し よ う 、 と い う 意 味 を 持 っ た 。 だ
じくじ
で、内部の建築家が再感のリーダーシップをとろうと
とはが Jえられなかったので、やはり山中立の人間がその
だが一方で私たちは、自分たちで設計やコ l ディネ
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ヴv
という認識を共有することでもある。
庫を活かしきったマンションが、いま再建されつつあ
まず、可能なかぎり先を読み、時間日棋を村つこと。
の職業だけでは人の能力ははかれないということも、
釈前マンションでは、いないのは弁謎士だけだった。
3
任に当たるべきだと考えた。事実、多くのマンション
4
2
の形態については、不明の部分がある。
今も、まだ優良建築物等整備助成事業の最終支払い
に一年が経てからのことである。一一年になんとする
た我々内部の問題がある。必ずしも住宅経済的問題
条件が満たされれば次の段階に進めるのか。といっ
参加できないとしたら、仰が照一山なのか。どういう
ようとしている。何ともやりきれない思いだ。
般の陣容を持つ方は、仮設住宅で一二度目の冬を迎、え
タイアし、一所得は先頃公営に入れたが、もう一所
先に、等倣交換から出発したマンションだと書い
だけではなく、勤め先の問題、通学問題と避難先の
問題、家族社会の問題、精神的安心感、相互信頼の
れていた。そのまま建て替えることになると、ばく
だが、政府や公共機関の最終決定を待たずに先に
大な出資をこの原所有者が行なうことになる。それ
た。それ故、土地の原所有者が最大の而積の所有者
ない。わがマンションの遂行過程が、ある程度安定
として登記されており、その中には共有部分も含ま
したのは、九五年の夏から秋にかけ、法金をつくる
は適当とは一一一一向えなかった。また九悶年の建築基準法
たり、常に相互確認、相互ケアしていなければなら
予算執行の事情からも、不可能を意味する。だから、
の改正は、わがマンションには有利に働いた。居住
問題などさまざまである。これらの展開をも予想し
行政側の対応については、一定の感触を待つつ見切
ことを決意し、数千万円の悲金を先行投資して、あ
の別に供する地下室は容純一に参入しなくてもよいこ
は、権利者や被災者の側からの事情からも、行政の
り発車する。行政にもそのことをアナウンスしてお
る意味で、赤穂浪士の血判状的に団結した姿国もあ
巡まなければ、再建は膨火な月日がかかるし、それ
く。だが、どうもはっきりしない制度については、
る
。
とになったことだ。
片目でその制度の確定をにらみつつ、過度の期待を
2﹁最大諜題、リタイア、権利変換﹂
大課題のように、一一一囚われている。確かに二重ロ l ン
規参入者に取得してもらうことにした。一一般のコー
地下から生じた余剰容積を最上階にとり、これを新
だけでなく、全体が所有することにした。そして、
いわば、二重、一二重の保険をかけながら進行させた。
もたないように、別の展開にも対応できるように、
は問題である。私のマンションでこれに苦しんでい
そこで私たちは、共有部分を多くとり、原所有者
さらに複雑なのは、解体と担保の関係等、はっき
る人は多い。だが、ある意味で、借金力のある人は
一般に、二章一ロ l ン が 、 震 災 マ ン シ ョ ン 再 建 の 最
が、どのように緊急避難的に容認されるのかがわか
りとした法的解釈が出ないままで、社会的契約関係
土地はいくらで取得するべきか。新しい床配分に応
得してもらえるか。リタイアした所幣の床に見合う
い参入者には、モデルルームも無しで、いくらで取
のだ。ただし、きわめて複雑な問題が生じた。新し
に 、 公 庫 基 準 を ク リ ア で き な い と 継 絞 ロ l ンが組め
公的ロ!ンが公咋の上乗せの形式になっているため
じたこ九軒の、権利配分に応じ、土地のやりとりを
ポラティヴハウスとして再建する方法を考え出した
な い 。 あ る い は 、 先 に ロ i ンを完済してしまってい
しなければならないが、それらをいくらを基準で行
に職場を絞めたために収入保障ができず、あらゆる
し、意志決定に手間どった。
融側も、保険制も、さまざまな関係と可能性を検討
て 十 分 な 資 金 が な く 、 年 金 は 新 ロ l ンに回せないた
リタイアにまでは奈らない。例えば、たまたま前年
市内だけでも倒壊したマンションが百数十もある
め に 、 リ タ イ ア せ ざ る を え な か っ た 二 つ の ケi スが
なうべきか。税との関係は。
いう、もう一つの読みもある。緊急行政の側も、金
のだから、団結して進めばと思うかもしれぬが、相
あった。これらについて、ユニットを買い上げても
らぬまま、事実を先行させていなければならないと
互連絡は容易ではないし、問題の性質もそれぞれ異
らって、公営扱いにできないかという交渉に行った。
これらの問題を、絶妙に解かねばならなかった。
四解度や、事態の熟度によって参考にならぬ場合も
なる。会合がもたれ、共通の課題を話し合っても、
多かった。
ッパ l に 依 存 せ ず コ ー ポ ラ テ ィ ヴ 方 式 を と っ た た め
ランスを探った。私たちがいっさい外部のディベロ
に、売却コストやリスク負担等がなく、結果的に多
適切であって、それぞれが合意しうるぎりぎりのバ
一般公募することになるという。これらの方は、リ
に従前統住者が入れるが、公共が床取得した場合は
五軒まとめれば、という返答であった。さらにその
場溺展開を予想するのは、何も行政がらみのこと
場合、こちらが所有して公共が借り上げれば公共放
だけではない。いったい本当に何軒が参加するのか。
くの人の負担額が軽減された。
どうかは、別の問題である。また修繕でも何年程度
すかどうかの判定だ。だが修繕の可能性があるのか
いで、利用すると危険かどうか、周回に危険を及ぼ
混同された。災害応急判定は、その悠物を修終しな
か。集金、家賃設定、管現等のわずらわしさがある
ンションの中に、公共住宅があってもよいではない
公 常 入 居 条 件 を 満 た し て い る イ ン ナl シティのマ
マンション内借り上げ公営、買い取り公営
る山川捌の建物に考慮して、日間以を考え、北側への日
州組織的には八よくなされなかった。民災庶後では、少
有効な修織かという問題もある。そのような検討は、
によって軽減される。将米はまた、希留者に払い下
というが、逆に在宅ケア等の経費は近隣の自助努力
新しいプランは、当然だが安全に考成し、羽小仕あ
3 ﹁場所決めの不利有利﹂
影に配慮したものにしたため、版取とは形状の川品目な
山州切だったと、いま思う。ここでは、有利になった
層階の伎一戸が生まれ、対立が生じた。ここが日以大の
層部の住一戸と、日間以とヴィスタが前ほど良くない上
公費を倒入資産に回す即一知がないというが、州民林子
ってから探めているマンションを見るのは哀れだ。
ではないかと思える事例も少なくない。淡してしま
伝された。除却費を修繕費に回せれば修繕できたの
ところが、公賢助成による除却が期限を限って宣
る小切手を、被災者に波すのである。
も使える、移住にも使える、再後にも選択的に使え
これはアメリカの災害向け制度だが、先の修繕に
げる方法もある。
方は、これまで不当に口照が少なかったのだから、
肌川一介や商工予算ではそれをやっている。都市住宅も十
者が完済した一説明書を役所にもっていくと、最終資
しでも使える建物の方が多いにこしたことはない。
そちらの利をうらやむのではなく、不利になった方
金が執行される。その結果、ディベロッパーを利す
るものとなった。恭本的に日間以条件の災くなった低
を保障しよう。それには、ボーナス床の配分を行な
マンションを公益法人化する、あるいは公設法人が
分それらに負けない公益性をもっている。公費修繕
現在の優良建築物等整備事業では、最後に、一卒業
住宅小切手
うということで、難航の末どうにかんけなを符た。
いう。数は少ないが、今凶の民災をきっかけに多少
欧 米 で は 、 建 築 家 の 仕 事 の 問O %以 上 が 修 復 だ と
てくれれば、会ての関係者に合理的といえるだろう。
融を受けることにしているが、住宅小切手で支払っ
ることになる。私たちのマンションでは、つなぎ金
は進展した修復技術が、今後活かされるとよい。産
取得するのも子だろう。
モ デ ル 事 例 と な っ て い た 。 デ ィ ベ ロ ッ パ 1を 入 れ ず
私たちの方式は、気がついてみると、一つの先行
にやりたいといったときには、役所であえていばら
マンションを合め、合意によってつくられた近隣
居住環境組合の法人化
い汚染は、芯い出してもぞっとする。
業廃棄物を考えても、解体中の都市のあのすさまじ
共同環境資産の所有形態が、財産区のように法人化
資産であれば解決できる問題が、少なくない。
か ら だ と い う 、 だ が 十 分 な 資 政 側 似 の あ る ケi スに、
マンションの住戸には適即されない。土地が小さい
ション問題の諸点を述べた。今後の災害復興や老朽化
以上阪神大震災に閲述して私が経験し、学んだマン
(しげむら・っとむ/神戸大学工学部建設や科教授)
したマンション建て替えの参考となれば、幸いである。
されない。
税子二代ロ l ン は 、 子 が す で に 借 り て い れ ば 適 川
なぜ適切傾の評側をしないのか。
るようになった。だが、戸建てには適用されても、
日 本 で も 本 務 的 に リ バ ー ス モl ゲl ジが考、えられ
問問。
の道を進むのですかと一一一日われたものだ。だが、いま
る。決して全て瑚想的にいったとは忠わぬが、一つ
の抑制形と教訓を導きえたと芯っている。
今後への制度的教訓
解体か修繕か
詳しくは述べないが、私のマンションでは、基幹
再建は正しい道だったと思う。
部 分 に 加 え 七O%以上の什江戸が大破したため、解体
だがこの度の震災では、応急判定と河建可能性が
*
2 ﹁
一
︿m刃ω J
↓
ω
0
3
m
ω
生存期間ト閃用担保制のマンションへの適用
公費で助成されたマンション刊建の先頭を走ってい
システムづくり
4
4
5
特集@待ったなしノマンション建て答え
す・まいのテクノ訂ジi
社会約部分
(基礎的・共同的・尉久的)
マンション建て替えと
段階供給方式の提案(図 il)は、スケルトン
トンは公的所有で、一一棋の立体街区(廊下は道路
に相当する)として計同し、一方の千ンフィルは
スケルトン住宅とは何だろうか?
組合員として住宅利用権を購入する形態(北欧の
型として、スケルトンを組合が所有し、入居者は
倒入所有を理念型としている。さらに、この発展
﹁建物の構造体(スケルトン)と各戸
スケルトン住宅とは伺か?
インフィル分離方式(スケルトン住宅)である。こ
スケルトン
を公共財的性格、インフィルを私有財的性格と位
二段階供給方式・フリ 1フラン賃貸住宅
の関連を検討してみよう。
三つの提案をとりあげて、
ケルトン住宅の基本といってよかろう。 ここでは
するという思想である。あえて言えば、これがス
入居者のニ l ズや時代変化に応じた可変性を重視
いては長寿命化を求め、インフィルについては、
それ
、ケルトンにつ
しかし共通点もある
。はス
。
i4)
(建築研究所)、などが使われ錯綜している(函ii
プラン賃貸住宅(住都公団)、人工土地型集合住宅
案)、スケルトン・インフィル (SI)住宅、フリi
語)、二段階供給方式(京都大学巽研究室による提
呼称についても、オープンビルディング(国際用
るかについては、さまざまな見方がある。また、
さす。とはいえ、どのような状態を﹁分隊﹂とみ
命などの点で明確に分離されている集合住宅﹂を
の内装設備(インフィル)が、設計施工、建物の寿
--JjLL
こでは、この方式が、どのようにマンション建て
fぐ下1
置づける点に特徴がある。この観点から、スケル
~-1
2段階供給方式の理念
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氏による)
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ほ日え問題の解決に寄与しうるかを考えてみたい。
〆
スケルトン@ゴ〆フィル
分
て替え開
決できるか
マンション建て替えを円滑に進めるための建築
技術については、どのような課題があるのだろう
か。例えば、建物の寿命を長くすることができれ
としての支援体制はより軽微ですむだろう。また、
にろ
はで
ば、建て終えが必要になる頻夜が減り、社会全体
使物の解体と再利用を容易にする技術が進めば、
建て日間口え費用は軽減されるかもしれない。
、
(
l
{
J こ
者
?
このような中で注目されるのが、 スケルトン
高交と
l
ま
住宅生協に近い)も視野に入れている。
フラン
ま た 、 同 様 な 提 案 に 、 住 都 公 団 の フ リ 10
②スケルトンの公的所有により建て替えに対応し
イル設置費が頭金として払える人しか購入できず、
広範囲な需要を喚起できない。
ルを公開が焼定価格で買い取ることにしたが、白
指摘されている。つまり、転応時には、インフィ
また、公団が実施した例では、転居時の間題も
建物の所有者が、 公 的 主 体 に 一 本 化 さ れ て い る
山設計されたインフィルは他人には合致しないこ
やすい
ため、 建て答、ぇ時の対応が容易と考えられる。も
とが多く、そのままでは次の入居者が見つけにく
3て そ の 前 身 で あ る 建 設 省 の ス ケ
公開所有とすることで、はぽ型念型に近いものと
現在のマンションに比べれば対応は容易だろう。
ちろん、 清家人の問題は残るが、 区 分 所 有 さ れ る
賞賛住宅(悶
なっており、すでに三日地の実例がある。建て替
ている現在の借地措家法の下では、大家側に転居
いという間⋮組である。つまり、転陪の乙H自 を 認 め
時のリスクが集中する。一方、入居者側が、次の
さて、 この提案に対しては、 氏法上の
え問題との関係は、次のように考えられる。
が課題として指摘されている。 つまり、 スケルト
入居者を捜すことになると、転居が気楽にできる
11ノ
?
﹁
ー
﹂
E
B、
ン と イ ン フ ィ ル が 附 合 し て し ま う (くっついてし
という賃貸、のメリットが失われることになる。も
これは、他のスケルトン住宅にも共通する特徴
ま、つ) ため、 所有権を分離することができない。
ともと、賃貸形式とインフィルの自由設計は両立
ルをのばす
である。つまり、インフィルが時代変化に合わせ
そうすると、 インフィルを担保の対象にできず、
額一 4 人工土地型集合住宅の提案
て変更しやすいため、建物の陳腐化を避けること
断面図(公団所有部介)
しにくい掃がある。しかし、自由設計の範囲をう
E
したがって融資もできないという問題である。融
断函図(入居者所有部介)
ができる。これにより、スケルトンの長寿命化を
{生活側抗創造日吉開発技術研究総合による)
留 -3
資ができないとなると、 約 一 千 万 円 程 度 の イ ン フ
①スケルトンの長期耐用性により建て替えサイク
ルトン賃貸住宅がある。これらは、スケルトンを
る
はかることができ、建て替えサイクルを長くでき
図 -2 81住宅におけるインフィル改修例
て替え問題の解決に大きく寄与する、 と断ニ一 口して
よいだろう。
とはいえ、 現 段 階 で は 、 マ ン シ ョ ン 建 築 の 中 で 、
つくば方式では、
O年 後 に 賃 賛 マ ン シ ョ ン に
二
一
変わる。このため、 建 て 替 え 時 の 対 応 が 容 易 に な
るだろう。 とくに、 こ の 方 式 で は 、 六0 年間の⋮
はない。つくば方式における﹁スケルトン・共用
﹁スケルトンとはどの部分か﹂﹁インフィルとスケ
きると考えられている。則一想的には、半永久的に
インフィル・専用インフィル﹂の区分は、その確
般定期借地権を同時設定しているため、賃貸マン
もつスケルトンを実現したいが、現在の鉄筋コン
立への第一歩である。ともかく地道に技術開発を
ルトンの境界はどこか﹂さえ確立しているわけで
クリートの技術はそれほど信頼できるものではな
進めるしかないだろう。近い将来、マンション建
ションの措家権についても、ムハO 年 後 に は 終 了 で
い。いつかは建物の寿命が米る。そして、建物の
て替え時代は確実にやってくるのである。
へこばやし・ひでき/建設翁建築研究所
J
ケふじもと・しゅういち/建設省建築指導課﹂
寿命が米るときには、権利は簡素化すべしという
のが、つくば方式の理念である。
つくは方式は、現在の法制度・住宅市場
では、最も合理的な方式であるといってよい。
であるため、入居者への融資ができ、また減税な
ー戸/
すなわち、第一に、建設時は区分所有マンション
ど の 恩 恵 も 受 け ら れ る 。 第 二 に 、 三O 年 後 か ら ス
ケルトン賃貸(一一段階供給方式)となるが、インフ
ィルは退去時には常にゼロ査定になるため、転居
時の大家側のリスクがない。一方、入居者にとっ
ても、当初に設置したインフィルをそのまま使い
続けているだけであるため、ゼロ査定であっても
損失はない。
、日再守
んが同日
主に譲渡
・0
二戸内仕上げ
住戸内言i
t俄{員総
1M]仕切袋
共用階段
ーバルコニ一手摺
つくば方式は、区分所有マンションの
毎叫山号
支持
一山川完
ふ主
.
1
呈桜防ノk
つまり
同
r
a
MllAl 臥
!
よ
、
ヲ
ミ jドスラブ
出1
1
長俊(長 1
i
!
1
J
¥
笠
)
良さを取り入れつつ、スケルトン賃貸のネックを
解消しているわけである。
以上みたように、スケルトン住宅は、建築技術
と所有形態との組み合せによって、マンション建
」ー退去
-メーターボックス餅
.定、サ y シュ
.1U
ゴ外壁
(
パJ
レコニー側)
紛J
Iノk日
i
'
'
I
'
I
'(
ド S
)
基本架llIi
(位、染、法従)
i
主物を地
市場家震
に改定
終身
毎月の支払い
(
1
也代栂当分や悠経費等) 陣
」
-玄関ぽz
-玄関J;j，仕上げ
￨
口スケルトン
「借家権(基本家賃払込涜み)
借地権(持家)
スケルトン賃貸
30
年後
区分所有
さ
て
国i
共用インフィル￨
スケルトン住宅の 3段階区分(つくば方式による)
7
震
*
6E
密 -6 準利用権(つくば方式)の所有形態
の
断熱材
-外1i仕上げ
エレベーター
-位戸内自己管、自己線
l
ー
協響
u国 雲 仙 研 シ ン ポ ジ ウ ム ︽ 健 震 住 宅 ・ 快 適 住 宅 ・ 省 エ ネ 住 宅 ︾ ( 仮 題 ) へ 向 け て 1 1 一 九 九 七 年 七 月 二 日 ︿ 金 ﹀ に 開 催 於 建 築 会 館 ホi ル
第m
︿論文﹀
する
住者の意志で室内空気発生源を排徐する事が事尖上不
居住者に対して十分な情報が与えられておらず、居
期低濃度曝一銭による人体影響が解明され、大きな社会
可能な状況であると一言っても良い。少なくとも、建築
的問題となるケl スが多い。
機会が多い掃除用洗剤(床磨き、家具際き)、ペンキ、
合成樹脂接表剤を使用した建材、日常生活で使用する
材料に関しては、設計者や施工者は、製造工程や施工
る汚染買の他、近年、社会的な問題となっている機発
殺虫剤、接着剤などの家庭用品・趣味材料やエアロゾ
段階で使用する化学物質の性状を正しく把握して、室
性有機化合物が、成中一糸系やフェノl ル系のアルデヒド
ルスプレーの形態で日常的に使刑する調髪剤等から放
用するよう心掛けるべきであろう。
内空気汚染発生源となる恐れが少ない物を川選択して使
出されている。
現在、日常的な暮らしゃ産業の山中で使われている化
学物質は約七万種類を越、ぇ、毎年約千種類ずつ増加し
統けていると一一首われている。化学物質なしでは今日の
従米問題とされていた 室内空気汚染は、開放型燃焼
1 2 近年問題となっている叢内空気汚
染質とその健藤影響
紡織処理用薬剤クロルデンに代表されるように、薬剤
しかしながら、一九八六年に使用が禁止された土台の
生活は成り立たないと一一日つでも過言でない状況である。
表i l iに、一般的な住宅を想定した場合の室内空
L
気汚染源、及ぴ、発生物質の一覧を示す。従米から指
器具の不完全燃焼に伴って発生する高濃度の一酸化炭
摘されている開放型燃焼器兵、在室者及び喫煙等によ
効果の観点のみから積極的に使用され、後になって長
学主紋l、主拭2、主献3
この論文は、シンポジウムへ向けての他のこ繍の論文と併せて、吋研究年報いお口守二九九七年四月刊)にも掲載い
住宅における室内空気質に起
ホルムアルデヒド
日気密住宅における
住まい方使用建材
健康影響アレルギー
voc
ili室 内 空 気 汚 染 と カ ピ ・ ダ ニ 等 の 微 生 物 汚 染
家内空気汚染
キーワード
微生物汚染
己
E 室内空気汚染と健康影響
空気清浄器
裕
1i1 住 宅 室 内 で 発 生 す る 空 気 汚 染 質
換
気
峯
1
'成)
表]-] 一般的な住宅における室内空気汚染源と発生する汚染質(文献 1から 3に誌づいて i
屋外
工場などの回定発生源
発生する汚染質
硫黄酸化物、オゾン、浮遊粉路、一酸化炭素ー、炭化水素類、
二酸化炭素、窒素酸化物、臭気
自動車
宣言語重量化物
一酸化炭素、鉛、 2
室内
ゴ二~
コンクリート、石膏ボード
ノ'
:
.
.
7イクルボード、ボリウッド
フドン、浮遊微生物(治n
i
l
章、真菌)
フドン
ホルムアルデヒド
断熱材
ホルムアルデヒド、ガフス繊維
発生源
建材
器具、設備など
T
王室者
人の生活行為、
家庭用品
f
i
t
火被j
資材
アスベスト繊維
ペンキ
内装材、後者剤、ビニールクロス
カーペット・カーアン
i
暖房器具、厨房器具等の燃焼器具
有機溶剤(ベンゼン、 トノレエンなど)、鉛
J，ルムアルデヒド、街発性有機化合物
カビ、ダニ、 7
J，
ルムアノレデヒド、絢磁・兵衛、カピ・ダニ、粉塵￨
気化水銀、 i
一酸化炭素、一酸化炭素、主主素酸化物、ホルムアルプヒド、
浮遊粉践(処絞子、燃焼 i
1
0 、炭化水素類、水蒸気
浮遊微生物(細菌、真 Î~D
力Il湿恭
事務機器
地下水利用の給水設備
新l
i
i
l
U
¥
;iI対等
生態活動
人・動物の代謝
清掃(掃除機使用)
喫煙
アンモーア、オゾン、溶剤類
アドン
一酸化炭素、水蒸気、体臭、アンモーア
微生物(フケ、細菌)
感染源、アレルゲン、アンモニア、有機ガス
おJ
l
J
妻、締箇・真蘭
一酸化炭素、タバコ;箆(タールターコチン，その他)、主主素酸化物、
アンモニア、ホルムアルデヒド、炭化水素類、各種発癌物質、
臭気
スプレー
I
噴射斉'
1 (フッ化炭化*~お)、プロパン、
掃除用洗剤I
' (家具刷、床JIlなど)
主 装
消臭剤、殺菌斉I
'
アンモニア、 i
盆索、有機化合物
E
立金瓶、ベンゼン、 トルエン
お淡西堂、 クレゾ…ノレミ卒、有機化合物
殺虫剤
クロロダイン、五坂化フェノーノレミ卒、有機化合物
tlli 硝隊、 1民主化メチレン
度短期即時露に起凶する山中
一小糸山中市町などであり、出限
こ れ ら の 樹 脂 は 、 パ ー テ ィ ク ル ボiド、ファイバ i ボ
合成樹脂の生産に用いられる重要な化学物質である。
ンである。以素系やブェノ l ル 系 の ホ ル ム ア ル デ ヒ ド
しかしながら、住宅の
議事故が主であった。
するときの殺行剤として多用されているし、樹脂その
i ド(木材戯維似)、ベニヤ令板、松阿川板などを製造
ものを繊維原料としたテキスタイル類もある。現場の
気街性能が向上して主内
において少M しか発生し
川されている。濃縮したほ京ホルムアルデヒドは、化
施工段階では妓紙、カーペットなどの抜着剤として使
粧八日板などの去而加仁や洋紙の製造工税で則いられて
ない安気汚染笠でも、人
になりがちであること、
おり、書籍などが室内にあれば、紙自体と製本山市抜着
体影響が及ぶ程度の出皮
U 。が放出されることになる。
剤 の 両 方 か ら 案 内 に 司 (問
に、住宅'知内における同わ図。の発生源を一不
日常生活の小で桜めて膨
函ji
To ベニヤ An板 や 特 殊 加 工 化 粧 合 板 ・ 突 き 絞 を 多
す2
大な積類の汚染買が伎刑
磁々の空気汚染買の低限
されていることなどから、
度長期限みや後八 H汚染に
よる健成彩特が指摘され
図 ]-1 住宅E
室内におけるホルムアルデヒドの発生源
ここでは、近年、回衣
Oム
ア
、
ー
"
始めている。
Yル
して、それらの性状と人
j
化している汚染質に者日
句
、
長茎ホ
体に対する彩特等につい
jヒ?
号
ド 1
て述べる。
この物質は刺激山大のあ
(1) 性 状 と 発 生 源
る無色の気体であるが、
水によく溶け、三七%の
一三%を合む中小山訂以が良
山
内
(
い
民Oとメタノール九 1
く知られているホルマリ
1Jレ 1
4デよ
￨
倒した娃材・家間口一ハに国まれた住宅は、 EhECの発生源
に閥まれていると言えよう。
幸いなことに我が鴎ではほとんど使用されなかった
ので問題とならなかったが、北米では既築住宅におけ
る省エネルギi 対 策 と し て 採 服 さ れ た 尿 素 ホ ル ム ア ル
デ ヒ ド 発 泡 樹 脂 断 熱 材 (UFFI) に起因する汚染が
深刻である。新たな断熱工事は中止されたものの、費
用が高額であるため、除去工事はほとんど行なわれて
いないと言われている。
(2) 健 康 影 響 と 許 容 濃 度
吸入時の
出 (同
U Oの 人 体 影 響 は 偶 体 差 が 大 き い が 、
一般的な症状を表 1 2 に示す。
表 1 E ホルムアルデヒドの人体影響
濃度 (ppm)
暴露条件
チャンパー
2
0
(1分以下)
チャンパー
1
3
.
8
(
3
0
分)
影響
不決!慈.流浪
自且と鼻の痛み
0.5-10
一般住居
阪の痛み.頭痛，皮膚担主宰，呼吸器隊寄
4-5
作 業 場
(10-30
分)
不快感，流涙
0.67-4.82
一般住居
時
高
吐
， 下痢， 流涙
0.02-4.15
一般住居
i
ll.と上部気 3車内痛み . ~IH高，疲労.下痢，沼気
0.9-2.7
作 業 場
上部気遂の痛み，流浪
作 業 場
不快感，流涙，呼吸器気道の撮み，不 i
l
t
. ねむ I
t
.高
尾
気，頭痛
0.3-2.7
表 1-3 住宅霊室内におけるホルムアルデヒド濃度の測定結集
(松村らによる。文献 4)
測定年度 測定値 (ppm)
測定場所
対象建築物
居 苅 (9軒)
居間(1車干)
集合住宅
和室
一般住宅
居 間 (5軒)
一般住宅
居間(1軒)
i
高気密.;iii断熱住宅洋関(1軒)
8
8“ 8
9
8
3
93
0 ・了、，五ppm程度の濃度範聞で
小学校 (2校)
9
中学校 (2校) 8
高校 (2校)
9
事務室(1棟) 7
事務室 (
2棟) 93
学校
オフィスピノレ
ォーアイスピノレ
図 1-2 高断熱・高気密住宅室内におけるil¥JL，.ムアルデヒド濃度の測定結果
(池間らによる。文献 3
)
1
1
0
1
0
0
9
0
ん 80
ム 7
0
7
' 6
0
F50
ヒ 4
0
ド 30
震 20
1
0
ppb 0
1
2
1住宅A
l8l住宅 B 図住宅 C f@住宅 D
1
1
0
1
0
0
9
0
ん 80
ム 7
0
ア 6
0
J
レ
デ 5
0
ヒ 4
0
~ 3
0
宣 20
1
0
ppb 0
1
2月
1
図 1 3 新築・既築の集合住宅1
測定(木村らによる。文献 6)
ド濃度の
0
.
2
0
0
0
.
1
5
0
(
l
l
)
(
0.
き 0.100
ヱ
(1):竣工後 1
ヶ月以内、入居前
(1I):竣工後 1ヶ月程度、入居直後
(図)竣工後3ヶ月程度
(
l
V) 竣工後6ヶ月程度
(V) 竣工後 1
年程度
(V1)竣工後5
年程度
Z
(
E
}
一O
ppm、 カ ナ ダ は 発 ガ ン 影 響 の 観 点 か ら 当 面0 ・
ppm、 目標0 ・0五ppmを 提 案 し て い る 。 ア メ リ
健常者の場合、
は、自への刺激、催涙性、上部気遂の痛みなど、皮世間、
いる。我が国では、東京都の学校環境衛生基準で校内
一 ppmと定めてい
の 許 容 濃 度 の ガ イ ド ラ イ ン を0 ・
O五ppmを提案して
カ ・ カ リ フ ォ ル ニ ア 州 で は0 ・
るが、住宅内基準は未だ設定されていない。
目、品、喉等の粘膜に対する開問を生じ、一 O i二O
気 管 支 端 息 忠 者 は0 ・二五 1五ppmで激しい端息の
ppm程度であると咳、胸の痛み、鳩山芯等の症状を、
発作を起こすとす口われている。品淡路が度重なると、慢
表 1 1 3に、松村らが行なった住宅での測定結果2 献;
(3) 汚 染 レ ベ ル の 現 状
を 示 す 。 ま た 、 図 1 1 2に 池 田 ら に よ る 高 断 熱 ・ 高 気
竣工直後、竣工後一ヶ月程度の住宅では濃度が高い
性呼吸器系疾念の原因となる。また、人によっては、
密 住 宅 で の 測 定 結 果2 献3、 図 1 1 3に 木 村 ら に よ る
続けて被爆することにより過敏となり、アレルギー誘
最 近 、 世 界 保 健 機 関 (WHO) や カ ナ ダ 等 で 室 内 空
を一市す。
新築・蹴築集合住宅二ハ一戸における測定結果主献 6
因物質や発ガン性物質とも成り得るとされている。
気 中 の 間(UZOの ガ イ ド ラ イ ン が 提 案 さ れ て い る 。 こ
o 分 平 均 濃 度 で0 ・0 八
れによれば、 W H Oでは一一一
集合住宅
0.011-0.052 24時 間 平 均 値
1時 間 平 均 値
0.123
0.161
寺間平均値
0
.
0
1
2
0
.1
9
8 24a
1時 間 平 均 値
0.833
1時 間 平 均 値
0
.
0
7
8
0
.1
4
6
8時 間 平 均 値
0.016-0.018
0.012-0.013
0.013-0.016
く0
.003-0.041 1時 間 平 均 値
<0.003-0.019 8時 間 平 均 値
88
8
9
{
盛
0
.
0
8 ppm
(V)
際咽
に
3
工
0
.
0
5
0
関関
(
I
V
)
闘芭
o日00
E
闘機
闘 機 織 (v
I
)
罷鳳量騒騒鼠J
I
I
I
L
①②③④⑤⑥⑦⑧③⑮)⑪⑫(jJl⑩<jl
J⑮
4
8
ー
ー
ノ
レ
ら諸外国の濃度に比べ低い似であったが、新築依後の
幸いなことに、我が国における汚染レベルは、これ
ホルムアルデヒド放散に対する基単を規定し、 F ーか
年
、 JAS(日本農林規格)では、 A口板や特殊八日紋の
紋 が 市 販 さ れ 始 め て い る 。 一 九 八O
技 者 剤 を 用 い た AH
芳香剤をもっ水波紋
天井洗剤
リモネン、
pーシメン、ウンデカン、 α ーどネン
セラミック床の洗剤
ヲモネン、
p-シメン
石の床の洗剤
へブタン、ウンデカン、ノナン、デカン
押しの洗剤
p-シメン、ジモネン、ウンデカン
ガラス J
I
J洗剤
へブタン、アンモニア
ーブタノーノレ
1
1
ISO ブ口ピレン、
トノレエン、キシレン、
水位ニスの溶剤
アセトン、
トリメチノレベンゼン、ノナン、デカン
ベンキのF
在剤
トノレエン、キシレン
壁紙ftl の草IÊ摂~)JIJ 工材
リン酸エステノレ系 (TBP、 TCEP)
壁紙類の接着剤i
窓剤
酢酸メチノレ、 n-ブタノーノレ、
木工月J
按務剤溶剤l
酢酸メチノレ、首下酸ピニノレ、西下酸エチノレ
トノレエン、
木材防腐剤(クレオソ} 1. 1. 1トリクロロエタントリクロロエチレン、パ}クレン、
一ナノン、
1
1
ンゼン、 iーノネン、エチノレベンゼン、キシレン、 リモネン
(4) 汚 染 防 止 対 策
カーベット洗剤j
1ーメトキシンー
ーブタノーノレ、
ラッカーの溶剤
トノレエン、キシレン、酢酸ブチノレ
ピニノレクロスのロI
製剤
フタノレ担金エステノレ系 (DBP、 D OP) 、 リン般トリクレシノレ (TCP)
ン
ロベン官ン、ホノレムアノレデ 1~ ド
jjn
L
自
，
蜘
，
，
三も対策として考
O
揮 発 性 有 機 化 合 物(
V052TAiA7
弾 発 性 有 機 化 合 物 は 数 十 1数 百 種 類 の 物 質 を 包 含 す
(1) 性 状 と 発 生 源
4E-q
た製品を川い、製造政後のものを使用しない。
⑤]業製品の場合、 AM廊 で む か せ 発 生 強 度 が 低 下 し た
に、迅速に応外に排出する。
④ 換 気 に 留 意 し て 、 施 工 小 か ら 出 わ 凶Oを 発 生 と 問 時
の表耐献を抑制する。
率)を考慮した設計・施工として、発生淑となる建材
③
円J
S包括向山口付 O門 ( 材 料 の 表 剖 核 と 室 内 気 績 の 比
えられており、現在、その効果を研究中である。
U Cを 放 出 し 尽 く すσ
とお
泣の凶 (出
似し、入居前の段階では、逆に温度を高め建材から多
させるので、適当な温混度を維持する必要があろう。
②お温・市浪の室内空気は、出(い問。の放出量を増加
すること、もしくは、前述のような合板を使用する。
①住宅案内で使用する板は、できるだけ無桁材を使間
対策として、次のようなことが考えられる。
ーでない事が多い。
ながら、住宅で使用される合板は、放微量が少ない F
らF 3の 区 分 を 表 示 す る よ う 義 務 付 け て い る 。 し か し
住宅等では上述のガイドラインを上問るものがあり、
何らかの対応を迫られている。
トノレエン、キシレン、ナブタレン、ノ、レノレアノレデど卜、 aービネン、ジク口
反
コノレク j
トノレエン、キシレン
ーブタノーノレ、
ほか、石油ファンヒーターなどの開放型暖房器具を使
ソープロピノレアノレコーノレ
重姿な対策の一つとして、汚染の元凶である抜表部
ナフクリン、ブェニチオン、ブェニトロチオン(スミチオン)、ダイアジノ
主t
の防止l
却l
工高I
1
ーノナン、 7
"
カン、イン 7
"ンサフタレン、メチノレナブタレン
1
1
キシレン、
ト)
1
1
ブチノレ、
直
下
回t
ll~~!' (
Jj，{jヒピニノレ)
用している住宅、喫煉者がいる住宅などでは濃度が古川
冶コ
、。
カ
一
大
i
f
Fliまメチノレ、目下酸ビニノレ、百CIi空エチノレ、アセトアノレデヒド、エタノーノレ、イ
の 改 良 が 不 可 欠 で あ る 。 最 近 、 我 が 国 で も 民 ハ U向
M。
を
~:
木工用後者斉I
1
0六i 一・六七pp
ア メ リ カ の 一 般 的 な 住 宅 で0 ・
m、モi ビ ル ハ ウ ス と 呼 ば れ 、 合 板 が 多 誌 に 佼 附 さ れ
て い る 移 動 可 能 な 簡 易 住 宅 で は0 ・
0 一二1 一・六O p
pm、 オ ラ ン ダ の 住 宅 で は0 ・0 一二l 一・五Oppm
aーピネン、 bーピネン、リモネン
ジメチノレジリノレファイト、カプロンアノレヒド
ほとんど使用しない接表剤の開発が進み、 こ の よ う な
オ材
等の測定結果が報告されている。
1
，
4ージエチノレベンゼン、プチノレベンl:"ン、デカン、 1
，
丸 5ートジメチノレ…ベ
r
i
ミワック只
ーデカン、 n クンデカン
1
1
トリメチノレベンゼン、
トノレエン、エチルトノレコニン、キシレン、
ベイント
プ口パノーノレ
2
1
1
アセトン、イソープロピノレアノレコーノレ、
l
J
オ
ニス(7l<.t
ーブタノ
1
1
トノレエン、有シレン、目下nI1エチノレ、イソープ口ピノレアノレコーノレ、
ラッカー
る詰旬で、脂肪版、芳香族炭化ぷ索、邸主糸化炭化水索、
作穏ケトン類、アルテヒド類等が含まれている。ベン
ゼンやテトラクロロエチレン等のいくつかは、発ガン
性物質である。性質も毒性もさまざまであるが、次の
ような共通する性質がある。
①常温で液体であり揮発しやすいので、空気中に含ま
4
9
有;1;:有機化合物
材料
vocや事務所室内における voc発生源
建材に含まれる
1-4
表
j
克i
立、それらが絡す
テノレベン
:10
る
!
:
l
i
位の全濃度の
ノ、口…ブJーポン
30
5
0
%を
こにスア/レ
20
ないし、
400
TVOC (トノレエン換算)
50
:100
AQl
500
八Q2
る複合汚染即時践であるため、人に対する影響も解明し
低濃度であり、かっ、多種類の部発性有機化合物によ
り、低濃度繰践による人体影響も明らかになりつつあ
鮒いとされていたが、近年、臨床環境医山下の発注によ
ヲ令。
VOCの影響は、中継神経、特に免佼系や仙仙の器官
系に対して二次的影山川げを及ぼす大阪辺総系に対するも
0
2
・二時/凶程度の濃度
EC一宮山︿巾によるTVOC濃 度 と 人 へ
献8
を一不す。
がが Jえ ら れ る 場 合 に は0 ・ニー一二・ O 時//がの範聞で、
では杉山特が呪れないが、的仙の空気汚染質との和五影響
の 影 響 の 関 係2
、
表 i 1 5に
い
フ Qo
めまい、吐き気、疲労感等の症状があると報告されて
た、恐怖感、孤独感の助長、問凝り、冷、ぇ症、頭痛、
中力欠如、下痢、便秘等の自律神経系の機能異常、ま
のであると一戸囚われている。具体的には、記憶凶難、集
こベチ
とこそ
ンンンンンポンンンンンンンンンンンン
エゼレナメヒレカネカワカレカカカカゼ
ルンシノヴ早チヂモデ市デ中デデヂデン
ト川キ
mb
リわ日ド日刊汚川村ベ
刊必江川テベへ
1
0
0
9
0
8
0
れるガスの状態で肺に吸引
1300
され、風波に吸収される。
50
②脂肪溶解性があるので、
TVOC (トノレエン換算)
学校
5 O.~
オドアイス
TVOC (トノレコン{免 m
一般信H
t環境
TVOC (トノレエン操m
皮ド山川や悶からも吸収される。
500
オーストラリア
北欧建築物規制協会
③引火性が強いものもある。
表 1 4 に、建材に合ま
200
rvoc
れるVOCや事務所(設内に
おけるVOC発生源を一歪す。
物質自体多種類にわたるた
め、発生源も多絞にわたっ
ているが、大別すると家陪
川口山と建材に分類できよう。
建築材料のうち、一白川円ボー
ド、鉱物綿、ガラス綿、セ
ルロi ス綿、装飾縫、床及
ぴ、天井の被附伐材などから
は
、 VOCがかなり放散さ
れている。
50
人 体 が 一 般 環 境 下 で 曝 露 さ れ るVOC浪 皮 は 秘 め て
︿
300
VOCsの総立'
lW 校総)
ならない。
20
(ホノレムアルデヒドを主主く)
rvoci
箆
~!l 々の化合物の波
芳香族炭化水素
2) 健 康 影 響 と 許 容 濃 度
50
その他
70
60
5
0
4
0
3
0
2
0
1
0
o
l
立の 1
0
誌を結えても
アノレデヒドケトン
i
r
j
i
l考
j
設
I
J
[ (μg/ザ)
VOCの級J'
j
j
mえてはなら
100
アノレカン b
J
i
¥
VHO
有機物の室内濃度 (μglm3)
有機的の穣類
voc濃度の喜基準値に関する提案
1-6
表
な お 、 佐 界 保 健 機 関 (W
i
l
VOCの総川県をTVOCと 呼 ぴ 、 一 般 的 に はTVOC
でVOCの濃度等を表示することが多い。
0
車干の住宅における v
oc濃度の測定結泉(文i
欲 2による)
4 アメリカの4
殴:
HO) では有機化合物の沸
点を基に、次のような定義
を行なっている。
一O O℃
泌
十
日
⋮ 01
一001二六O ℃
二六O i問0 0℃
0，
20~3. 0 むの義援が互いに影響する場合、刺激や不快感が生じる可能性があ
相叫川州政北性有機化九日物 (VVOC)
邦政川悦有機化合物 (
VOC)
市十川仰政均性右後化合物 (SVOC)
(POC)
枝子状有機化合物
T
v
o
c
濃度 i
刺激と不快感
また、ガスクロマトグラフィで分離定泣された滋々の
一
一
一
八O℃以上
>25
る
{也の暴露が互いに影響する場合、頭痛や暴露影響が生じる可能性が
ある
頭痛が生じるよりも神経毒性影響の可能性がある
3
.0~25
刺激も不快感も生じない
く0.20
τvoc濃度と人への影畿の関係
1-5
表
同d
n
u
w
リ ア の 一 四 粁 の 住 宅 を 対 象 と し た 三 五 種 類 の VOCの
一一一戸のうち、⋮一戸が日撚似を越、えており、五年経過後の
0 時/ぽ以上になると常
刺激や不快感を生じる。一一7
住一戸も室内のリフォーム実施により高い濃度を示して
いた
測定結果を⋮九八六年に発表。ぷ日している。
告三紋犯しているが、この報告が我が闘における最初
都 内 の 事 務 所 ビ ル に お け る 拠 資 結 巣 を 一 九 九O 年 に 報
合され始めているが、刑問中金例は非常に少ない。収らが
①水性ペイントなど怖発性有機化合物の目泌剤を使用し
明らかにされている対策は次の通りである。
が絞り切れていないのが実状であろう。呪在の段階で
め 、 ま た 、 発 生 す るVOCも 多 種 類 に 淡 ぶ た め 、 対 策
であるが、建材以外の発生源が室内に多数存在するた
基本的には、ホルムアルデヒドに対する対策と同様
(4) 汚 染 妨 止 対 策
の総合と忠われる。その後、小関らの一九九四年の報
我 が 悶 で は 一 九 九0年 代 に 人 っ て か ら 測 定 結 巣 が 総
WHOのガイドラインを上回っていた。
V O C濃 度 が 報 告 さ れ て い る 事 例 の 場 合 、 前 述 の
に影響があり、二五時/ぽになると毒性影響を生じる
とされている。
また、 同己ロ己主]らは厳重なスクリーニングテストを
通 過 し た 被 験 者 を 別 い た 実 験 に 基 づ い て 、 六 ・ O 時//
これらのように、人体に対する影響が明らかになる
告三色、松村らの一九九二年からの惚数の阪告主抗日
ない没料を使用する。
に繋がる行動を枚、える。
90
につれ、 W H O等 に よ り 一 般 案 内 環 境 を 対 象 と し た ガ
②室内での喫煙、趣味の設装作業など、 VOCの発生
凶で刺激の増加、一ニ・ O 昭//ぽになると集小力の低下
、 W H O、
イドラインが提案され始めている。表 i 6 に
蹴築集合住宅二ハ一戸を対象とした木村らによる泌定
な ど が 続 い て い る 。 故 近 で は 、 図 i 5 に示す新築・
2以6を 挙 げ る こ と が 出 米 る 。 竣 工 直 後 、 竣 工 後 ⋮ ヶ
放する自然換気、機械換気設備が設託されている場合
③
円
mP20円を考慮した設計・施工とする。
口
山
④住宅竣工後一定期間川入居をさせないで、窓などを開
(総議入半什ぐ，
口O﹀ト
C)
只U
@
⑪
@
U
九F
市
川
⑧
⑩
⑨
⑧
⑦
⑥
⑤
④
③
②
関闘機関闘機関警①
ヶ月程度
(阻)綾ヱ後3
(N) 竣工後6
ヶ月程度
(v) 竣工後 1年程度
(
V
I
) 竣ヱ後5年程度
voc
アレルギi に似た症状を示したり、情緒不安、神経症、
どにより、微況の化学物質を長期間体内摂取すると、
結果から大気汚染や室内空気汚染、食品の残留良薬な
質過敏症﹂と命名した。同博士は、多数の忠者の診察
るさまざまなアレルギー様の抜状を研究し、﹁化学物
G ・ランドルフ博士は、ごく微設の化学物質に起因す
一九五0 年 代 、 ア メ リ カ ・ シ カ ゴ の 開 業 医 セ ロ ン -
化 学 物 質 過 敏 症2号、長日
発生に繋がる不要な生活行為を避ける。
⑥日前使別する家庭用品に対していほ立を払い、
Cを 放 出 し 尽 く すσ出
}SCEも 対 策 と し て が Jえられる。
⑤入印刷前の段階では、室温をおめ建材から多量の V O
隠させる。
には設備の巡転等に努め、 VOCを 放 散 さ せ た 後 、 人
l
c
E
TVOC濃 度 を 別 価 に 定 め て い る 他 、 側 々 の 化 合 物 濃
わずか一戸に過ぎなかった。竣工後一年経過した住宅
WHOの提案する日糠似を満足する住宅は、⋮六一戸中
図 1-5 新築・既築の集合住宅 1
6戸の室内における TVOC濃
月の住宅等、日椋倣の尚一応外の住宅も合まれているが、
後の時間により許容依を緩和していること等、制部に
が認められることを明らかにしている本主航
のガイドラインの場合、有機化合物の族性別法皮と
オ ー ス ト ラ リ ア 、 北 欧 の ガ イ ド ラ イ ン を 示 す 。 WEO
V
度 は 、 そ れ ら が 属 す る 族 性 の 全 濃 度 の 五O %未 満 、 か
っTVOC濃度の一 O %未 満 で あ る こ と 、 住 宅 の 竣 仁
及んでいる。
我が国では、労働衛生の分野で有誌な有機化合物ご
(明)
(V)
との管理濃度の概念が導入されているが、住宅内基準
(3) 汚 染 レ ベ ル の 現 状
は未だ設定されていない。
)
{
-
(1) 綾工後 1ヶ月以内、入活前
(
I
I
) 竣工後 1ヶ月程度、入居直後
0000
00
0o
0
0
kunu
431
3
海 外 で は 一 九 八0 年 代 後 半 か ら 住 宅 内 の 実 態 調 交 が
行 な わ れ て い る 。 例 え ば 、 図 1 1 4に ア メ リ カ 合 衆 闘
に お け る 測 定 結 果 主 献 2を 示 す 。 ア メ リ カ 合 衆 国 で は
O向付自身巾 Z己目。口同一戸出σcgE弓 が 問OU判の住宅室
おり、ニO l 一五O 穏類の VOCが検出されたこと、
内 に お け るV O C濃 度 の 測 定 を 夏 季 と 冬 季 に 行 な っ て
L
外 気 濃 反より室内濃度が高いことなどを一九八山年発
表 の 論 文 で 明 ら か に し て い る 。 ド イ ツ で は 五O O判の
住 宅 を 対 象 と し た 四 二 種 類 の V O Cの 測 定 結 巣 が 一 九
八 五 年 に 発 表2 以 印 さ れ て い る 。 イ タ リ ア で は 北 イ タ
6)
度の測定(木村らによる。文 HiI~
ハイパ i アクション(行動過多)に陥ることを明らか
にした。その後に設立された臨床環境医学会では、化
学物質と健康との関係を﹁トータル・ボディーロiド
(身体が受け入れられる容量限界)﹂という言葉で説
国微生物汚染と健康影響
室内空気汚染と微生物汚染の違い
厚生省統計情報部による一九九一年実施の全国無作
為抽出の約五万人のアレルギー疾怠調査では、アレル
り、全体として男一二三・四%、女三六・ニ%と高い値
ギー緩症状を訴える人の割合は全年齢層にわたってお
点火一七・一一一%、アレルギー性鼻炎一五・九%、気管支
県の小学生児支を対象とした調査で、アトピi性 皮 勝
であった。小児に関しては、一九九二年の西日本十一
染との間には、次のような相違点が見出せる。
上述のガス状物質等による室内空気汚染と微生物汚
①案内に特定の発生源があるわけでないのにもかかわ
一一了六%となっていた。各々の症状の正確な増加率は
の量は微量ではあるものの、日常身近にあれば長期間
不明であるが、気管支端息に畑出れば五%前後の明らか
物・建材・化粧品・日間川口問等に合まれている化学物質
カビは微生物の一つとして自然環境中のあらゆると
な増加が確認されている。
哨怠四・六%、アレルギー性結膜炎六・七%、花粉症
ころに生息しており、カビ胞子は地球上のどこにも飛
らず、必ず生息している(ある汚染レベルにある)。
散し、無菌施設以外の室内に浮遊している。
ードを超、えてしまう。このような身体は、どんなに微
量でも、化学物質に対して過剰なほどに敏感になり、
スティi ル家具で構成されたクリi ンハウスで寝起き
空気清浄採が取り付けられ、山崎市拘引きの壁、タイル床、
り、化学物質・カビ・花粉を除去するフィルター付き
うことである。我々から考えると極端すぎるほどであ
の周辺から原悶物質を取り除いた環境下で生活を行な
アメリカ・ダラス環境健康センターの治療法は、山市叫者
を及ぽす可能性がある。
らかの形で影響があり、日以惑の場合には多大の惑彩細管
る微生物の総滅を図ることは、人体の健康影響にも何
③人間と微生物は共に生物であるので、安内に生息す
する恐れが大である。
適している条件が満たされた場合、微生物汚染は感化
②案内温熱環境、自由水、栄養分等、微生物の繁般に
生息していると言われている。
内やスギ花粉症との
の 変 化 自 動 車 排 ガ ス 由 来 の ZCM
原に感作された児童の増加が考えられる。聞大気汚染
食や各種食品添加物の摂取増加などに起因する食物抗
ロリーなど摂取食品の変化、低年齢からの摂取、保存
い状況になっている。間食生活の変化i 高蛋白・高カ
の毛皮熔などが多量に蓄核され、高濃度感作されやす
なり、ダニ、ダニ白米物質、カビ、ゴキブリやペット
気療化の進行に伴って、出会内の混熱環境がお温多湿と
て考えられる事柄は、川住環境の変化i 住宅の断熱・
最近、アレルギi疾 怠 の 椴 蕊 率 が 増 加 し た 原 図 と し
をして、清浄器で処理した水で風呂やシャワiを浴ぴ、
関連が疑われている
一方、ダニも人間が生活する限り、必ずその場所に
食べ物や衣服も無農薬有機農法で生産された物に限定
容できる微生物汚染レベルに汚染を抑制することを目
④従って、微生物汚染に関しては、居住者にとって許
幅に越えていることも見逃せない。同精神環境の変化
けるz
o
xによる汚染レベルは、大気汚染のレベルを大
増加している。開放製燃焼器具の使用による室内にお
は、依然として減少しておらず、局所的にはかえって
微生物とアレルギー疾患
的として、人間と微生物の共存を限るべきである。
DEPE2-22民沼田え52)等
多くの怠者の症状が改善されているという。
化学物質過敏疲に対する社会的な認識共に浅いため、
身の回りにある化学物質に対して、大した注意も払わ
ずに極めて膨大な種類の化学物質を無造作に使用して
遅延難治化に大きな影響を及ぼしていると考えられて
定量的な記述は難しいが、アレルギー疾怠の発症、
いる。出アレルギー素因の増加!家族膝にアレルギー
献同議げ
我が留におけるアレルギi疾 忠 の 現 状 と 増 加 の 原 因
疾忠のない人が少なくなっており、疾患がある人がい
ア レ ル ギ ー 疾 患 の 現 状E
は、厚生省アレルギi総 合 研 究 卒 業 ﹁ 住 宅 斑 ﹂ の 研 究
内2ιsll4EE
成果﹁アレル、キ!と住環境﹂によれば、次のように考
る場合にはない場合と比して、ニー一一一倍の高率で発症
，
n411
より何十年も早くから顕在化しており、我が国でも今
えられる。
いる。我が悶より目 Tく多震の化学物質を使用していた
後、化学物質過敏症の患者が激増する恐れがある。
アメリカでは、化学物質の普及に伴う健康障関が日本
2
残念ながら、我が国では﹁臨床環境医学﹂の膝史、
するという徹底ぷりである。このような治療法により、
えられている。化学物質過敏症の治療を行なっている
何かの機会ごとにアレルギー症状を呈してしまうと考
のうちには体内に蓄積した量がトータル・ボディーロ
明している。すなわち、農薬、大気汚染・食品添加
2
寄生虫に対する /gE
抗体の作用
~2-1
抗体の作用
図 2-2 スギ花粉等に対する /gE
界粘膜
セロトニン
果員粒
神経
しやすい事がわかっている。などである。
，
アレルギー疾患とはキ品川、え払口、長日
n ι1jn''hlin''h
本米、寄生虫に対する抗体である除問は、図 2 1
に示すような作用を起こす。皮燃や呼吸気道及び消化
は、組織に炎症を起こすヒスタミン等の化学伝達物質
そばにマスト細胞と呼ばれる細胞がある。その内部に
管の粘膜の上皮や目の結膜のすぐ下で、小さい血管の
(免疫)反応である。免疫反応とは、非自己を抗原と
の表而には、川北︿物の侵入が刺激となって産生された
が、旧制粒状の構造の中に蓄えられている。マスト細胞
ア レ ル ギi の 基 本 と な っ て い る の は 、 抗 原 ・ 抗 体
ン)を産生して、非自己に対処・処理する連鎖的反応
認識して、これに対して特異的な抗体(免疫グロプリ
結合した合同抗体はその抗原と結合して、免疫反応を
の原因となった抗原が再び侵入すると、マスト細胞と
起こす。これが引き金となって、マスト抑制胞はヒスタ
合同抗体が付着している。このような状況の下、刺激
の感染から身体を守る。本来ならば、生体内で起こる
ミン等を合む頼粒を制胞の外に放出し、それと同時に、
である。抗原と抗体が結合すると、胤一般市中の白山銚球が
有誌な紡御反応であるが、後述のように、合同抗体が
販粒の小に謡えられていた化学物質が皮府や粘膜組織
これを食べ易くなり、白血球は異物を処理して細菌等
こる。これをアレルギーと呼んでいる。
すくして、血液の中から臼血球や水分を洩れさせ炎症
ヒスタミンは、毛細血管を拡大して鼠管援を洩れや
の中に遊制附され、生理的作用を発現するようになる。
関与すると、単一(一伎に対する反応が過敏になる現象が起
医学的には、後述のな同抗体が関与する最も単純な
を起こす作肘がある。本米ならば、寄生虫の方に白血
1型アレルギーから臓掠移植拒否反応などの W型(細
胞伝達型)アレルギーまでの四つの型に分類されてい
N
)
る役割を来たす免疫グロプリン之さき足三時念宮S
に、これらの特有の蛋 日質が粘液や涙などの中に溶け
を 突 き 破 っ て 中 に 侵 入 し な い が 、 国 2 i 2に一不すよう
花粉やホコリ自体は、公川牛一虫と異なり、粘膜表面等
球を誘導させるので、有効な紡御反応と考えられる。
る。ここでは、 I型アレルギーだけを取り扱う。
人間の体内にはグロプリンと呼ばれる蛋臼質の物質
がある。一九六六年、石坂博士はブタクサによるアレ
て吸収され合同と反応して、マスト細胞内のヒスタミ
が何種類かあり、その一つに身体に免疫抵抗力を与え
ルギー性鼻炎の必者の政清からアレルギー反応を起こ
ン等の化学物質を遊柿附する。この結果、山血液中の水
山粘膜の分泌活動を克逃して、内押汁・淡を分泌させる。
管支粘膜の上皮の下層に水が溜まり、炎症を起こす。
分・臼血球・蛋白一伎が政管外へ洩れ出て、鼻粘膜や気
E
す特別な物質が、新たな免疫グロプリンであることを
が知られていたので、発見した
hhh hmhh hhb
発見した。その当時、既に四種類の免疫グロプリン
、
、
台。、
免疫グロプリンを合同と命名した。内向。は免疫グロプ
を刺激して、搾みやジンマシン、アトピl性 皮 膚 炎 を
ω気管・気管支が収縮して、呼吸困難に陥る。同神経
より気管支哨息が起こる。これらに、凶によるジンマ
山と凶に起閲してアレルギi性鼻炎を生じるし、同に
起こす。位一寸の典型的なアレルギー症状を引き起こす。
リンの主力で、ウィルス、細閥、自己抗原等のあらゆ
は気道・消
hh
は病原体の感
hhhh
る抗原に対する抗体を合んでいる。
hhbの作用は解明されていない。
化管の粘膜に法み出し細菌感染を防止する機能がある
染初期に多く産生される抗体であり、
が
、
と
お
里
ミ
)
死
三fニ
事
項
'
<
1
¥1
.
匹目
表 2-1 冬季と変季における室内塵O
.
5
g中のタニ数の測定結果
U
:
:
j附らによる。文献 2
2
)
ギー疾忠と称している。
アレルゲンと呼ばれるアレルギi の原問となる抗原
を大別すると、食餌、薬物、吸入性のものに分類でき
る。室内沼気汚染に関連するアレルゲンは、吸入性の
ものであり、現在までのところ、ダニ、ダニ出来物質、
i
j コリダニ o
f
;
卜
図 2 4 住宅妥内における浮遊夕、ニアレルゲン濃度の測定結果
望
(f
f.i皮らによる。文献2
3
)
ト由。チリタニの排泌物
枠制チリダこの虫体
E
ト
:
6
0
.
0
ダ ニ と はE
駄目、品目
会が多くなり、アレルギー疾忠忠殺となる可能性がおい。
n
，，伽 sin4AVE-dEE
綱ダニ臼に属している虫である。住宅室内で検出され
ダニは、エビやカニ、昆虫と同じ節足動物門の妹形
の毛皮崎、羽枕や羽布団の中の羽、これらを全て包拐
るダニは、家屋内で一生を過ごすダニ(家屋内固有
スギ花粉やダニ由米物質が人体に吸引された場合、
ニ、土壌中に生息するダニ、水中に生息するダニであ
ニ(迷入種)に分類され、後者は動植物に寄生するダ
種)と、屋外から偶然室内に飛び込んで検出されたダ
するハウスタスト、外気中のスギ花粉やブタクサの花
スギ花粉特呉的 hh
同抗体、ダニ特問地(的除問抗体の産生
コナダニ類、ニクダニ類が合まれる。これらのうち、
る。家屋内閲有種には、ヒョウヒダニ類、ツメダニ類、
粉等が般入性アレルゲンとして知られている。
が始まるが、これらな同抗体自体がな同内政生系を刺激
特に者目されているダニがヒョウヒダニであるが、こ
して、特異的合同抗体の一校生を増幅する。この働きが
著しい人は抗原・抗体反応が過敏となり、結果として
a
，制民
G'
x
p
，、。
izs見 ，
b
t
2
2絡 M宅
1
0際T宅
1
階N宅 階S宅
);!秋冬春夏
2
2階 M宅
Nl.秋冬春夏!);.[秋冬春;夏秋冬春夏
1
階N宅
1
熔 S宅
1
0
隠 T宅
渋
i，
&
.J時
四甲子
ts'a'z九 d
、
U
F
苦
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1
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量肉
、
*
、
ム
i夏 秋 冬 春 ni夏秋冬若手妥
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(
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ト
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x
ト4 コナヒョウヒダニの排;世物
持制ヤケヒ sウヒダニの E
色体
健康影響と許容汚染レベル
する。この場合にアレルゲンはダニの唾一徹であるが、
ま た 、 ダ ニ 刺 さ れ に よ っ て もW型アレルギーを発症
く、一般には室内陸に注意する必姿がある。
空気中に浮遊しているダニアレルゲン設は極めて少な
おり、空気中、室内陸中に存在している。もっとも、
類の生体・死骸・糞を合めてダニアレルゲンと呼んで
がダニに起印刷していると一一一一口われている。ヒョウヒダニ
ろう。現在、我が国の気管支哨息忠者の五O i九O %
るものは、ヒョウヒダニ類によるアレルギー疾患であ
現在、ダニに関連する健康影響で最も北告白されてい
内
''"lim︽ulin''h
階、カビ類などを食べて生きている。
べて生活することに由来しており、皮世間の他、食べ物
の名前は古くなって剥がれた人の表皮(皮府)等を食
，
¥
側
一ー
，
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弘
樹
骨
士
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終
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1
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.
0
広、
マスト細胞中の化学物質による生理的作用を受ける機
，
1
1)J
1
1
1
0
シンやアトピl性皮膚炎を加えた症状を、聞大アレル
2
2畑
、
カビ、ゴキブリや猫や犬等のペットや毛皮の敷物から
ヒサシダー科
ツメダー科
その{也
。
ダー総数
チリダー科
コナダー科
ークダー科
とゲダー科
ウモウダ、ニ科
ダ
組類
冬季における平均
夏季における平均
26事1
・
ìJI~ 定事F数
19中f
1
5
2
.
3 [C
665.3 [C
86.5
509.5
2.5
l
:
l
.
5
1
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.
0
7.1
0
.
1
O
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0
.
1
21.5
41
.7
0.2
O
.3
5.5
2
7
.I
1
9
.
9
65.3
2
図2 3 f
主宅室内における生ダニ、死ダニの季節変動
欲1
6による)
(
文i
カビ胞子の色で、稜類により特有の色がある。但し、
肉眼で確認できるコロニ i となる。コロニーの色は、
米る。さらに生育が続くと、前糸は梢臼状に絡み合い、
H は秋に高濃度を示したが、山以体市山米のアレル
ンロR
結 果 を 凶2 4 2 2に 示 す 。 排 加 物 山 米 の ア レ ル ゲ
カビの種属の問定は、胞子の形態、及ぴ、胞子形成パ
一方、難波らによる空中浮遊タニアレルゲンの測定
が結合すると活性化、化学物質を放出して、制脱法出
ターンに基づいており、コロニーを肉限で観祭した程
これに対する抗体は存在しない。手陣 液の対応リンパ球
や円以潤を伴、つ炎症を起こす。発症まで一 l 二 日 を 要 す
が山地(なるため、-記のガイドラインとは単純に比較が
⋮ 般 的 に 検 出 さ れ る カ ビ は 、 表 2 1 2に示すように一
す カ ビ は ニO O磁程ぃ岐に過ぎない。さらに、家屋内で
五万滋と一一一一川われているが、人の健康に夜桜危害を及ぼ
向然界にあるカビの種類は、少なく見積もっても約
度では正織なことがわからない。
主主計、主主
駄目 λ
カピとは
浴室、洗凶所、台所などは、好温性的と呼ばれる
O磁類抑制度と桜めて少数である。特に温度がおくなる
4it凋UTij41
カビとは通俗的な名称であり、学術的には又肉類に
好湿性的とは、発山口に相対混皮九O%以上の古川温度を
h叫む丸、ミ、凡ミミ等の虫色のカビが繁殖する。
ヘ乏なさミ話、(リE
アレルゲンとして知られており、一般には屋外の植物
必要とするカビの総称である。トム記二属のカどはカビ
併を指す。また、カビ・キノコ・階付と通俗的に区別
カ ビ の 基 本 的 な 形 態 は 、 図 2 i 5に一部すように、納
学術的には医加することが如しい。
されているが、これらは全て災前門に合まれるもので、
胤する術類の仲間で、糸状の山間体からなる糸状的の一
今
カピ E
山山米ず、相対的な汚染レベルは不明である。
H
Hは 年 間 を 通 じ て 変 化 が ほ と ん ど な い 。 単 位
ゲンロR
る遅延川上のアレルギi である。
ダニアレルゲンは多様な分子試を持つ物質の集合で
あり、分析の結果、排池物山米のアレルゲンロミ・7
虫 体 山 米 の ア レ ル ゲ ン ロR
-ロ 等 に 分 類 さ れ て い る 。 こ
れらの設と健康影響の関述に関しては、現在、鋭意研
究小であるが、アメリカでは、宗内路中のロミ・コ川引が
一Oμg/￡ 以 上 あ る と 峨 息 発 作 の 危 険 が あ り 、 二
μg/g以 上 あ る と 感 作 さ れ る 危 険 性 が あ る と 推 定 す
る 報 告 が あ る 。 こ れ ら は 、 家 内 路 一 g小 の ダ ニ 紋 に 換
算 す る と 、 作 々 五O O料、一 OOKいに相当すると九日わ
れ て い るZ 払加。また、一九八八年に W H Oの ダ ニ ア
g山中の
μg/g未 満 と す る ガ イ ド ラ イ ン を 設 定
レルゲンと市息に関する報告では、室内政一
に寄生しているカビである。これらの摘の胞子は、夏
46.5
11
.6
34.9
季など開放された窓等から室内に飛来して、室内を浮
(検出された w七事Hx の測定士、J16< 全体料ιt に土、!する ~illl{})
長い糸状の制胞である附糸で、これが成長して枝分か
表 2-2 一般的な住宅室内で検出会れるカビの穣類
れしながら伸長し、幾つかの附糸の先端には胞子が出
億立させ，その先端にベニシラスと分生干の鎖状形成，中央
はベニシラスの拡大を示す。
していると忠われる*長引 o 我 が 凶 で は 米 だ 規 定 が な
69.8
25.0
4
2
.7
立
H
t
t
性菌
汚染レベルの現状
O
立
I中1
血性強
内
正 !jjqJIllnd
ダ ニ 過 敏 性 の 気m
v支端息は存と秋、特に九バ、一
1
9
9
1;
1
三
1989~F
月 に 発 作 を 起 こ し ゃ す い と バ わ れ て い る 。 医 2 1 3に
D
E
mの 季 節 変 動 に
一不す市川川らの測定1 以刊によるダニ繁m
恭、つけば、六日付と七月に作ふさダニが多く、八汀から九
バにかけては死ダニが哨加する。これらの時期と気作
また、古川凶らによる冬季と夏季における京内山政0 ・
68.6%
48.8
1
8
.
6
11
.6
9
.3
7.0
7
.
0
A.restrictus
I
I s
p
p
.
Eurotiul
Wallemias
e
b
i
69.8%
45.8
24.5
6.3
1
3
.5
4
.7
5.2
C
l
a
d
o
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p
o
r
i
l
ll
I
l
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'e
l
1i
c
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1i
l
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A
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l
l
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Trichoderma
F
u
s
a
r
i
u
l
l
l
Alterl1aria
Al
Ir
eobasidium
文峨息の発作好発則が一致している。
21i12に示す。
瓦g小のダニ数の測定結川市を表
ヒョウヒダニ類が合まれるチリダニ科の総数は冬季八
に比べ、夏季ははるかに越えていた。
六・ 1 匹 、 夏 季 五O 九・一丸山いと、前記のガイドライン
注
A 膨張世る分生子， B 発芽管の伸長， C寸菌糸む初期生
長
， D:陸糸体の形成(コロニー)， E:気菌糸から分生子柄を
いので、これらが参考似となろう。
り
2・円以が二
2
4
4
)
函 2-5 カビのき喜本的な形態(文献 2
一方、日出閥や寝室などの室内墜には好乾性的が多設
湿性閣は0 ・八O以上は必
水分活性0 ・六五以上、好
なる。一般に、好乾性菌は、
くなり、カビは生えにくく
に合まれている。好乾性閣とは、胞子の発芽や発育に
遊するようになる。
必要とされている最低の相対温度が八O%以下のカビ
要と一一一一囚われている。カビは
一一木造
外部から種々の栄養源を細
I
やが合まれている。これらの閣は、カビを
胞内に取り込み、炭素淑は
0
NQM
糖類のような炭水化物を、
芸
1
.5
喜
1
.0
。
言5
ぞえなさ
しなかったため、見逃されていたカどである。在室時
，養するための従米の水分の多い培地では十分に発育
M
脂肪、ミネラル、ビタミン
窓素淑は蛋白質を、その他、
3
.
0
1
以上で生育できるお温菌もいる。微酸性を好み、全般
域で生青できるカビ(好冷樹)もいるし、逆に五五℃
穏 類 に よ っ て は 、 マ イ ナ ス 五 1 マイナス一O℃の低浪
膜や組織内深部に侵入して増航したり、あるいは、生
がある。前者の場合、呉市開類が人の体表阪の皮府・粘
源となる疾病とアレルゲンとして作用するアレルギー
十共的制摘が原因で発症する疾病には、それ自体が感染
を引き起こすことも明らかにされている。
レルギー、あるいはそれらが複合したアレルギー反応
抗体の複合物が体組織に付着して障害を起、﹂す回型ア
細 胞 を 自 ら が 溶 か し て し ま うH型アレルギー、抗原と
近年では、-型アレルギーだけでなく、自分の身体の
気管支炎の大半は、真菌に由米する一やが判明しており、
基質(カどが生えるもの)中の水分内の利用し得る水
乾燥に対してすこぶる弱い。必要とする水分条件は、
インキンなどから、内臓に繁殖して命に関わる日和
いは真関症と呼ばれている。いわゆる水虫・タムシ・
準は検討されているものの、未だ設定されていない。
M冷
却
。
された場合をカビ汚染がある﹂と取り扱っているZ
000個以上のカピ数が検出
なお、その根拠は不明であるが、山浅田・山田は論文中
Nhs
で﹁室内空気一。町中に一
見呉市開感染まで、種々の症状が見られる。後者は、
k
f芝公ミ史的、H
U
S
H円ミミ送、 サ
分の日民を示す水分活性という指標が用いられている。
P H、温度、栄養等の条件により変動する。例えば、
的磁がアレルゲンとして報告されている。
基質山中の遊鮒水分のうち、利用し得る水分は、環境の
住宅室内だけでなく一般環境におけるカビの許容基
理的な体燈や他の淡忠によって出米た路内で英樹が繁
あ る 。 以 後 、 ア レ ル ギi性 鼻 炎 ・ 端 息 ・ ア レ ル ギ ー 性
ルゲンとなることがはっきりしたのは、一九二四年で
起こしたためであると言われており、カビ胞子がアレ
がカビに関連していると気付いたのは、一七0
端
ム RU
0年代、ワイン貯蔵庫に米た峨息怠者が激しい発作を
王2.5
竺2
.
0
の総称である。同さえ凡 N送
入山畑、町 M川
誌的言円安師、
h、
M口 芸
から注目すべきカビであろう。
用している。これらの栄養
類などを、栄養淑として利
間が長い民室に潜むカビで、隊小路時間が長くなること
また、ダニが繁殖しやすい温度二Oi二五℃、相対
とほぼ問様な物質である。
温度七五%の川刷協皮条件が、好乾カビの発育にも逃し
ただし、カビの代謝の、主役は糖類である。カビは必ず
源は、一般の純物の栄養源
貯の尉に好乾性菌が生、ぇ、これを分解していること、
酸素を必要としており、空気を遮断するとカビの発生
関 2 6 北海道のE
日戸の独立住宅室内における浮遊カ
ピ濃度の季節変動(fV
i
l
1Jらによる。文献 2
7
)
殖して、直接的な障碍を与えるもので、北九(随感染ある
健康影響と許容汚染レベル
XI03
468
220
5
4
1
1
4
0
ある。水分はカビにとって生育に必要不可欠なもので、
内'hila仏Tii内'h
分解された府をダニが簡としていることが実験的に明
な お 、 カ ビ の 生 育 条 件 は 、 川 温 度 、 山 P H、同水分、
。
7月
b谷
.ミ誌な
ミミ送、入山ミ、き y丸
糖や食甑濃度を高めると、基質中の水分は利用し得な
一ーー外気
l
1
2
1
0
1
5
1
3
1
0，
000
5，000~10， 000
，OOO~ 5，
000
1
500~ 1
，
000
250~
500
100~
250
1
0
0
カピ数
居間平均
外気平均
らかにされており、ダニとカビが共存してアレルゲン
主
的には P Hニ・ニi九・六の一服広い領域で生育可能で
川栄養湖、同駿京などである。最適な生存温度時はニ
一一 R-2000仕様
トi
圭
一一一ー鉄筋コン';')
部屋数
空中に浮遊する頻度が高い Qミ号、。忌一言、とH
m
ミミR
二O℃で、相対温度は八O%以上である(山中組閣)。
五1 一
y ク造
一一一ープ口
。
0室
3
1
7
1
3
2
1
1
2
9
4月
1室
カピ数
(CrU/1m3)
を抑制できる。
(
ii
H
lI
、iJI
I
Uによる。文献2
6
)
を増加しているので、今後十分な注意が必要であろう。
ていることが判明している。しかも室内桜山中の人の皮
37
5草子の住宅の居間における浮遊カビ数の分布
表2
4
内 in
斗ind
汚染レベルの現状
住宅室内における浮遊カビ汚染の実態を報告した事
例はあまり数が多くない。
表 2 1 3に 、 涜 間 ・ 山 削 が 報 告 し て い る 大 阪 市 及 ぴ
そ の 附 辺 の 一 般 住 宅 の 肘 間 七 五 部 隠 の 測 定 結 来2誌
を示す。住宅によりカビ数が大きく罪、なり、在室者山砂川
し反・生活様式の影響が大であると考、えられる。四月に
関する微分方抑制式を解き、定作一山状態における室内濃度
ばよいことになる。なお、発生量とは、室内発生源か
ためには、発生致を削減するか、換気口県を増加させれ
室内における汚染発生源に対する
室内における汚染発生廷を削減するために、最も効
対策
引いた、残りの汚染質の長を指す。
らの発生量から空気清浄装霞等により除去された量を
を求めると、次のようになる。
室 内 濃 度 日 (汚染賢侵入量十汚染質発生長)/換気設
通常、 室 内 に 流 出 入 す る 空 気 設 は 等 し い と が Jえられ
るので、 右の関係はなのように書き換えられる。
室 内 濃 度 H外 気 濃 度 十 ( 汚 染 発 生mm/換 気 量
す る こ と で あ る 。 語 3 1 1は 、 閉 じ 住 棟 の 二 住 戸 を 対
果的な手段は、想定し得る汚染発生一械を室内から排除
象 に 、 同 じ 生 活 モl ド を 行 な っ た 場 合 の 模 擬 実 験 に 基
おける測定似の最大は二万二一⋮0 0似 / 凶 、 七 月 が 八
五六O似/ぽであった。⋮般的な外気中の一平均浮遊カ
室内の汚染レベルは、外部濃度に室内発生設を換気
一丸w
一
お
タけ
ァ日淡
ン一戸市出
ヒに
7の2
mo
N
石山間
泌
0
.
8
設で割った似を上乗せした純であり、汚染を抑制する
2.4
%もあり、一 000似 / 凶 以 上 の 住 宅 は 二 七 % も 存 在
o
した。なお、室内の浮遊カビ相と屋外の浮遊カビ相と
3
.
2
(E且且)樹祭察手掛幽脚晴樹
4
.
0
は呉なっており、住宅室内のカビ汚染の原凶は、案内
2
煤小のカビ相と非常に類似していること、カーペット
石油ファンヒーター使)]Jの住戸
燦山中のカビ数と浮遊カビ欽の相関が認められたことな
8
ま た 、 図 2 1 6に 、 北 海 道 の お 断 熱 ・ 出 気 密 住 宅 を
o
どから、室内山伎の巻き上がりによると述べている。
qdqd
10
合む二O 戸程度の独交住宅における測定結巣のうち、
凋匂
nunununu
u
門 n u n u n u
nunununu
ku
FF烈石油ストープN
U
I
Iのf
l戸
住 宅 構 造 別 に 取 り ま と め た も の を 示 す2 駄 な 住 宅 構
c 両者と
造にかかわらず、紘一山時から瓦季の一平均値がおく、特
J
に木造と 口川断熱・山口川ん一丸山知住宅の似が向かった
も、一 000似/凶以上であった。
却
c日防室止内空と気制汚御i染・微生物汚染の
換気のため:惑を
ビ数二五O倒 / 討 に 比 べ 、 室 内 の 似 が 高 い 住 宅 は 七 二
8
(EE) 刷世間取刷明記綴￨
30
16
o戸
石油ファンヒーター使)]jの
(EE) 樹祭隊巡と鐙け
1
.6
プ使 J
I
Iの1
1
]
'
;
FFi
日u!
I
1ス卜
4
l分泌開放
運転開始
ホ ル ム ア ル デ ヒ ド やVOCに よ る 汚 染 防 止 策 に 閲 し
ては、作々の節で述べたので、ここでは、他の汚染買
や微生物汚染の防止策について述べる。
微少時間内の室内における汚染問と空気設の収支に
暖房器異の穣類による空気汚染レベルの蓑異
図 3~1
事f
~
へ
壁
李
;
護季
、~.~ ，;りえがミルート
h，
jIU f
'
l
¥
.
.
l
人
r
:
汚染発生滅の特徴を
踏まえた上で、適切
な換気計的を策定す
ることが肝要である。
14J
2
1 3こ非一
ロu1
fb
才
よ ζメイノ
式による換気方法の
分類を一ぷす。汚染発
生泌が室内に広く分
布し、あるいは移動
する場合には、室全
体の空気を対象とし
た全般換気をせざる
を符ない。汚染一政が
釈された後の低濃度
室内全体に拡散・希
るので、効率は余り良くない。これに対して、発生泌
る 。 前 者 は 、 粉 践 を 泌 過 す る フ ィ ル タi (スポンジ状
泣庄をおくしたもので、マ千ナスイオンを室内空気中
後者は、ファン式で使用している屯気集臨装置の放
ファンを附いて室内空気を装置内に吸引している。
住宅問空気清浄誌はファン式とイオン式のものがあ
づいて、暖房器兵と室内空気汚染の関述を調べた結巣
や繊維状などの細かな穴のある物質)と荷電した制粒
また、汚染発生泌を室内から排除することが統しい
A
場 合 に は 、 図 3 2 に ⋮小すような方法により、発生試
時間経過と共に沈降・付者・凝集などにより自然に減
31525に 示 す 。 発 陸 後 に 室 内 に 充 満 し た 粉 塵 は 、
を低減させることがが J、子りれる。定泣的な効果は不明
は、必姿とする換気設が膨大となってしまう。このよ
これらの浄化性能の比較実験の結果を菌 3 4 、図
に放出して空気を清浄すると隠っている。
うな場合には、空気清冷装山一山を用いて、室内に導入す
の濃度の去を自然減衰時の濃度で割った似を除去本と
衰するので、自然減哀による濃度と笠気清冷器逆転時
外気が紘端に汚れている場合は換気をしても汚染は
丸
μ 山中の汚染質を除去したり、室内空気を清涼装置
防止できない。また、室内発生設が桜端に多い場合に
に術環させて、定内空気山中の汚染質を除去する必要が
換気による汚染鷺の排除
汚染を抑制するためでも鉱山間に換気 HMを 地 加 さ せ る
る外
ことは認ましくない。効果的な換気とは、発生した汚
ある。
定義して、浄化性能の尺度としている。
染質を空間全体に拡散させないで排出することである。
2
であるが、経験的には十分考、子われる代総予段である。
空気清浄器による汚染質の除去
が集中し、あるいは閲定されている場合には、出米る
(
LU
)
全般換気(希釈換気)
だけその近傍で汚染質を捕捉し排出する換気が可能で
一
である。汚染された燃焼廃気を室内に欣出する開欣型
(a)
燃焼総兵である石油ファンヒーターを使川している位
協定汚染源・発生 i止 ~i社
子を屯板板に股引付着させる屯気集出服装置、もしくは、
使}時 1年H
Uの
制限
機械式の帯電フィルターなどが組み合わされたもので、
y
7
j染源と
悶
E
日
1
百
H
i
分
ば
離E
あ る 。 フi ドなどの術集装援を設山一蹴して、効率的にお
封じ込め
濃度の汚染質を吸引・排出する局所換気を採刑するこ
ガスパイロットバーナー
一戸の室内安気は、燃焼廃気を屋外に泣按排出する密閉
機器の
設;
i
f
.
変史
rp別 石 油 ス ト ー ブ を 使 別 し て い る
型燃焼器日円であるh
泌総
または
代後品への
変史
とが努ましい。
の汚染空気を排出す
排気方式に基づく換気の分類
3-3
殴
対策後
対策前
什江戸に比べ、はるかに汚染されていることがわかる。
図 3-2 E
室内汚染発生璽の低減方法の事例
3
タバコ燃に対する一時間における粒径別除去来で比
較 し て も 、 一 0 時間抑制度の長時間減哀で比絞しでも、
ファン式は紙めてん川い治浄性能を示すのに対して、イ
オン式は自然減公よりわずかによい税皮の減交を示し
3!4 空 調 設 備 。 換 気 設 備 に よ る 温 湿 度
の制御
微生物刊染の場合、定内の出川悦皮を微生物の繁航し
を じO%以 下 に す る こ と が 地 別 抑 制 に 繋 が る と が Jえ ら
れる。従って、効果に閲しては引時点では未知である
- L⋮
L 山川主すを採別し鵡混作
ものの、住宅室内の視し肢を制強する上で、市販され始
めた版放浪往材・和紙・木材
り行きの場合が多い。一方、タニ・カどとも治皮より
恭づいて逆転状況を制御しており、山川ぃ伐に関しては成
引状の住宅川エアコンル干の計調機器は、出皮制御に
紋 近 カ ど の 新 た な ア レ ル ゲ ン と し て お け Mさ れ て い る 好
除が徹氏できないので、ダニの似を貯めやすい。また、
張りの壁、向日ーがある川ぼなどは、伸次が淑まりやすく掃
されていることが挙げられよう。じゅうたんやクロス
して、ダニの仰である人のフケ引かが主内に多況に貯蔵
一方、チリダニ利のタニが明日刑し易い条件の一つと
川 を 判 た せ る こ と も が Jえられよう。
出皮の影響が大きいので、空調機器を川川欠的に山地﹁私す
乾性的も室内政小に多数検出されることから、床など
が可能と考えられる。
易い川借地皮純M
m外 に 長 時 間 保 つ こ と に よ り 、 汚 染 防 止
こ れ ら か ら わ か る よ う に 、 カ ビ や ダ ニ を 八 ， Hむ出内山町
るのでなく、述統的な逆転を行なうと共に、案内の出
また、布川を叩いて発政させたハウスダスト利似し肢の
たに過ぎない。
に刈しではファン式の竺気治浄誌をいた吋剖使川するが
炭を除 mmmし て 機 部 を 制 御 す る こ と に 注 立 す る 必 姿 が あ
が全般的にいけ川い性能を示した。
が有効であると一一什える。しかしながら、ガス状物質に
粒筏の粉践に刈しでも、イオン式に比べファン式の方
対しては、活性山氏を使川した版行フィルターが日以も一
は抑徐のし易いフローリング、燃は拭き蹴除がし易い
図3 6 に 沫 仕 上 げ の
往材等にするなど、住宅往設時の佼市役材に対する配
O
ZJ
﹀
般的な徐去方法であるが、批判続性のある性能を確保す
碑郊によるダニ紋の秀一呉
A
慮が必姿である。
ぺ能である。例えば、築二年
一
:
じゅうたんト ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ ¥ γ
日升を防げるので、ダニ・カビの明殖を抑制することが
って産卵する場所がない、
E訟 を 示 す 。 ダ ニ が 滑
日一 0 時 間 以 上 閉 め 切 り の 家
が少ない、ダニそのもの
耐除しいmい の で 表 耐 の 攻
ダニ数 /4r
r
1
でも室内で発生した水蒸気を尿外に抗出でき、波山は上
l
g吋 た
6 床仕上げの遠いによるダニ数の差異
(
i
'
i
J1らによる。文:
I
W
;
1
9
)
っ
、ま た 、 外 れ の 温 嵐 山 肢 に も よ る が 、 換 気 を ね な う だ け
包也判
における口の宝山門出版一
半を経過した住宅のうち、一
りのチリ、ダニ数二問問一円に
がふさ取られ易いなどの
開山で、フローリングの
対して、川間めきらない山本では
間七三円と大きな走兵が認め
図3
る こ と が 測 し い と が Jえ ら れ る 。 ま た 、 央 い を オ ゾ ン と
主
0
0abE
・
Ebs
・
し
ル
0
a企 cd
・
80
触媒で分解無山大化する装民もあるが、山下術的な定批評
絞の
)
'
" 60
百
40
L
"
倣が行なわれておらず、性能に関しては不明である。
出品目⋮
の性一
能化一
性浄一
佑る一
浄す一
出
e
a、A H占
C
UV
"'___..1チリダニ以外
る対一
斗噌 A P -
u
a﹀
広
ダニ殺が故も少ない。
住まい方
以上、住宅で使川する
往材、設抗する設備機器
等に関巡する汚染防止対
策を述べたが、これらが
li--JiJlil
血刀こ変わ凡なナ礼工、
J
同
すに一
-40
2
0
0x1
0
1
2
0 1
4
0 1
6
0 1
8
0
1
0
0
ゆ 句
6
8
0
4
0
3
U12もある。
られるとの出血
皮たはて
ォト一
凸
Ehuzm
キ
1でのン
o
a
。
EhuE
、
士j あ カ と
i
毘つビし
お 絢 廷 ハ 吋d w
t
l
:多 ル
京併 H O μ ω
1
"1:され
ら '
に 同iれ ま
にス一
煙ダ一
コス一
パウ一
タ八一
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ー小奈川伶己﹁住宅における室内空気汚染﹂
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⋮室内環境研究会ニュース一 4uv、一九九六年八月
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5 松村年郎・似人資料
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3 池山緋一﹁室内安気汚染のメカニズム﹂鹿島出版会、
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または、これらの生み出す効果を打ち消すような住ま
例えば、加浪誌の使川、室内で洗濯物を干すこと、
い方をしていたら、何の効裂も期待できない。
鉢椀えの槌物を置くことは、室内九八兆四凶設を川市加させか
ねない。鉢揃えは、土壌そのものが菌地躯の氾床とな
るので注意が必要である。室内で飼うペットも、皮膚
や毛、排池物などがカビの栄養源となるので避けた方
か望ましい。
また、忠実に部屋の風通しをすること、寝室はこま
，
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一九九二年
合研究卒業﹁住宅市川﹂、一九九五年三月
目能合奈列・あきこ﹁住まいの複合汚染三一二訂版、
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目的問他﹁アレルギーと住環境﹂、厚生省アレルギー総
げ長尾小松﹃アレルギー﹄小公新設、一九八八年三月
叩出稲川川徹﹁アレルギーは寄生虫感染で治るか?﹂、空調
古川川・戸津・山
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一“住まい Q & A ダ ニ ・ カ ビ ・ 結
学会小委員会資料、一九九六年五月
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露⋮井上品川日院、一九九O年二月
イドライン﹄日本環境衛生センター、⋮九九一一一年
初厚生省生活衛生局滋修﹃印刷住環筑におけるダニ対策ガ
絞窓の床掃除効栄について﹂﹁日本公衆衛生雑誌﹂お巻
幻加藤他﹁ヒョウヒダニ抗原泣から見た気管支椛息必殺
刊号、一九九一年一 O月
予稿集﹄一九九六年間月
防空気清浄とコンタミネl ションコントロール研究大会
明日大村・入江他﹁山立内型空気清浄器の性能比較﹂一 dMMH
引 号 、 ⋮ 九 九O年一一月
m己﹁案内向に気汚染の防止と制御﹂﹃熱と環境い
お小川朱w
議利・衛生工学﹄
ω巻日号、一九九五年一 O月
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幻横山・月飴﹁北海道の気街住宅の築山円安気質﹂一空気
川崎滋 mm他﹁住宅内の涼遊カビ汚染﹂一﹁防的防徽﹂お巻5
ンテクノロジー﹂一九九間年同月
お 守 山 川 俊 一 ﹁ ア レ ル ギ ー と 室 内 環 境 の カ ど ﹂ ﹁ ク リl
一九九五年じ月
M Aれ附治﹁カビとは﹂吋空気調和・衛生工学い
ω巻7号、
ションコントロール研究大会予稿集い一九九O年四月
倒 す る 研 究 そ の 4﹂一MM9凶変気清浄とコンタミネi
お側州波・入江他﹁日出住深境におけるアレルゲンの山手動に
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m一州北刊﹁セミナー健康住成学﹄清文社、
⋮九八七年一
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討と本法を川いたパラジクロロベンゼンの袋内及び例入
日H 松村他﹁パラジクロロベンゼンのモニタリング法の検
四年一 O 月
一山じ円札制如何・街伎工学会学術縫い山会誠一泌論文集一一九九
日小関仙山 JL気一段に者日けした室内環境の尖測その山﹂
会講演論文集⋮一九九O年一 Oバ
ング法に関する研究﹂﹁空気調和・衛生工学会学術講泌
ロ収他﹁オフィス環境快適制御のための空気質モニタリ
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7 特集﹁健成と段段に配慮した材料﹂吋怨築知識﹂尚 HV、
、一九九六年九月
論文集い
白川史実態誠査﹂﹁空気調和・衛生工学会常術論淡会講演
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入りに掃除すること、室内発湿減を排除すること、晴
めに掃除をすること、カーペットの部尽などは特に念
れた日は術開の一火日干しを励行すること、寝具類は掃
こまめに洗濯すること、梅雨明けから秋口に儲けての
除 機 を こ ま め に 掛 け る こ と 、 シi ツ や 布 同 カ パ i 等 は
期間に大掃除を励行すること等を始めとして、出倒が
らずに日常における住まい方を工夫する本が肝要であ
る。(こみね・ひろみ/千葉工業大学建築学科教授)
図 3 7 掃除前後におけるダニ数の差異
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東京芸術大学美術学部建築利では、
ことに学生たちは取り組んだのである。
集合住んもを﹁リゲイン二羽生﹂させる
機、情報収集のための端末、
たとえばコインランドリーや'ハ動販売
えることによって、新たな都市に対す
る都市の魅力的な場所に﹁処築﹂を与
を行なってきた。ヘネガン氏の提案す
教授として迎え、山中部設計諜題の授業
であった。現状のハウジングに何か伎
大波紋な再開発を提案する学生は皆無
で自らの能力の限界を見様めたのか、
とりつかれたのか、時間的な制約の小
一MM凡てこのトぃ地の普遍的な魅力に
小竹さんの案など、多くの魅力的なプ
っかけに外部との交流を促そうという
ってのパラタ千スを創造し、それをき
空間にちりばめることで、間住者にと
アンテナなどをこうした特権的な
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る視点を探し出し、建築の空間として
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同潤会代山日山アパートが取り壊され、
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築的要素を添えることで、地域の活性
化を促すためのきっかけをつくろうと
ロジェクトを学生たちは従楽してくれ
今川は取り壊しと巨大な再開発が計川附
学生たちの作品をいくつか問介する
する従業がほとんどであった。
う集合住宅の羽生の蛇案を、引状を鋭
一つ火われた。吋間的制約のなかでハ
く観察し、そこに記憶されたものの小
昭和という時代の記念倒的住宅がまた
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仰に小さな映同
策。住械を結ぶ小笠小 m
と、たい銭湯の銀色の煙突をシンボル
初めて訪れるものにとって、その時
館や場外応券売場、ゲームセンターを
から発見される魅力を育むことで求め
とした、新しい都市的なスパを提案し、
聞の流れに取り残された修行とした芥
挿入し、その場に偶然同席する人の気
授と私の三人で学部の二年生の設計課
附気と、思わず頭を低めるような建築
配を感じることによって日常では得る
レンジングなことであったに迷いない。
ることは、廿行き山一子生たちにとってチャ
題の指導を行なうことになった。
の小ささは、素朴な枇おきとして、強い
こ と の で き な い コ ミ ュ ニ ケi シ ョ ン を
この﹁魅力﹂とのかかわり介い方をこ
ウジングを計附することは実際には難
印象を与える。今川川のテーマは﹁リゲ
発生させようとする山口討の案。一つ
れからも大切にしていってもらいたい。
しかったが、この同潤会アパートとい
イン﹂。某メ i カl の 清 涼 飲 料 の 名 前
の住悼の内部をくり貫き、その由民城的
州人の志向性の迷いや険代を越えた人
に別いられた造訟を拝借し、この山川潤
な小公開と十一地の山口川低去を利川しながら
出関係を再生させようとする悩川朽の
会のアパート群を阿佐すべく、紙作の
新たに従一宮市する地ド空間同とを結びつけ
うつぞう
施設に都市的なエレメントを挿入し、
ながら、居住者が必要とする機能
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へなかた・せんひこ / J
京京芸術大学美術学部建築科助手﹂
いかにして射状を活性化していくかを
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提案することで、繊細で内ぴた小さな
@
m犬 助 教
地として、ヘネガン氏、野口 u
さ れ て い る 同 潤 会 代 官 山 ア パ iト を 敷
の提案を行なうことを日的としている。
PHSの
過去五年間、トム・ヘネガン氏を招刑判
﹁リゲイン﹂一同潤会代官山アパートで設計課題を行なって
中国千彦
バZ
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口
*
︿ひろば﹀へのご投稿をお待ちしております。
﹁住﹂に関する提案から日頃お感じになって
おられることまで、研究者・実務者から市民の
皆さま方の忌憾のないご投稿をお待ちしてお
ります(採用分については薄謝進出正)。
原稿用紙(四O O字詰)一一一枚程度。原稿に
は住所、氏名、年齢、職業を御記入下さい。
なお、内容を儀っけない範屈で一部手直しさ
せていただく場合がありますので、ご諒承下
さい。
︿宛て先﹀
一
γ156東 京 都 世 田 谷 区 総 橋4了g m 8
財団法人住宅総合研究財団
すまいろん編集部吋ひろば﹂係
耐ち間以られているので、思い切って発似と(筒抜に関
も建築山立十の法底部分を形成してきた。ここでは誌
山丸、都市災などとも慌桜に関係し、研究方法上から
かも広範にわたる。住宅史は寺社山地築史や茶京建築
往築山九の分野で、住宅史研究の渋川政は膨大で、し
融機概説・通史
炭担民家﹂(間前)などがある。
v、一九八開年)、広沢知川上﹁学界
(﹁建築山にや﹂一一一u
達巾去の該当郎分、大和川什﹁町下山介民担￨日本住宅史﹂
ある。研究史を通覧したものに、﹃日本近代控築学発
究﹂である。この業総は古代住宅史の金字応と呼ぶ
発表した。これらを集大成したものか吋寝殿迭の研
はじめとする市代段族住ん℃の平而のん俊一応楽を次々と
参照しながら、役族の行記類を渉猟し、米三条肢を
火山静六は、一一災松階仰などの江戸時代の故突かすを
日本住宅の桜山九を通史として叙述したものは、意
という把制限は、いかにも近代的な方法といえる。そ
)i一千十郎
わる光山九時代と、近代建築史のなかで捉えた方がよ
外に少ない。大間関太郎吋関説日本住宅山会(新訂)、
の点で、工ぃ一際芳夫主什代行本のすまい﹂や木村徳国
内上代認にもとづく白木建築史の研究一などは、太
に川相応しいものであるが、太田の儀式(機能
いと忠われる近代以降の住宅を除外し、ト川代から近
同守口本住宅山九の研究﹂(日本建築史論集日)、平井虫
﹁日本住宅の燃山となどがある。
惟までの住宅史を知るうえで、最低限の凶討を問介
することにしたい。
川と呉なる方法で住宅の場所性ゃな味論を考えた次
市一な成問別であった。
⑧文献自録
系統を必定し、それぞれ後の支配者貯の住宅と被支
@中古住宅史
大 山 は 、 日 本 住 宅 の ルi ツに高床式と緊穴式の二
住宅山九の従米までの研究状況を予っ取り H
十く知る
の住宅様式を古代自殺迭と小附⋮・近叶⋮書院造のこ大
配者肘の民家へ展開すると考える。また、支配者用
本山中位住宅の研究﹂と伊藤鄭柄﹃中附⋮住民史﹂のニ
前者は札民族・武家・寺 一本の住宅一千耐とその変化を
北臼を挙げるのが妥当だろう。
明らかにし、ハレとケという空間概念を導入しなが
の独立に求める。これに対して、平井は日本住宅は
んはをもたない段穴式を起源とするとし、住宅様式に
様式で則一解し、その推移のメルクマ i ルを抜案内広間
小股住宅史の基本間苦としては、まず川上支﹁日
には、文献・論文目録や専門の研究者による間究史
ひむと
などを続くのが⋮茶だ。
心人間博太郎内日本建築山丸山印税崎山州第二版いの巻
住宅史に限らずれ木作法築史の全般的な入門書の定
ついては生活形態・賄側制皮・機能などを総合的に
の移行別であることを実証したもの。後者は、庶民
ら、小肢という時代を古代寝殿泣から近祉書院造へ
米には、日以近までの主要な文献や論文が明補され、
本。日本住宅史の文献口録としては、名古戸時工業大
促え、上円代寝殿造と近位攻口波造の間に中欧主殿造を
HM
心不住宅史文献目録(単行本編)が
学徒築学科縦一
の第一線の位詑に印閉まっていることは驚くべきこと
よって明らかにする。いずれも、いまなお研究史上
住宅の中佐的状況を限られた史料を開捜することに
通山丸を叙述することは、時代区分、様式加一解など
だ。論文に引則された史料の多さと徹底した史料批
判は、両者の史料データベース的性俗を示してお
構はほとんど失われており、文献から当時の平耐を
あった。住宅は守院往築などとは災なり、十日代の遺
一つの潮流をかたちづくったのが、住宅史の分野で
史的祝点からの住宅史という新たな方法を開示する
に、野口徹吋中町京協の町屋﹄がある。これは都市
地関係史料を使って魅力的な仮説を提示したもの
でもある。町家の形成過程について、絵画史料と土
小佐はまた都市住宅としての町家が成立する時期
り、それが研究書としての怠の長さを支えている。
復元することにカが注がれる。
法隆寺論争を経て、戦後の実説的な山地築史研究の
@古代住宅史
が要求されるだけに、論法の数もそう多くはならな
を含む住宅史全体への立場と儲初心を明際化すること
小さくない。
なてている。このように両者の住宅史埋併の違いは
住について考えるための基本図書
伊藤毅
ものでもあった。
@近世住宅史
こうした伝統的な住宅山此の方法に刈して、近年新
という卜刀法から大きく抜け川てはいない。
しいアプローチも徐々に円以場してきた。実証山丸山十の
刊問0 年 代 以 降 文 化 庁 に よ る
民家については、 wmh
づ く 詳 細 な デi タ が 報 告 書 と し て 刊 行 さ れ た 。 会 出
令 川 の 緊 急 民 家 利 点 Hが実施され、白川と一制作午にもと
名のもとに切り拾てられた近吠の放災丹、抹殺され
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(SD山泣い札口)脱丸山版会、
い例記社、一九六九年
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-汽十終処俊﹁桂離宮い(名ペト日本の美術一今一)小円 j配
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・川ド・片山ム一日本の近世住宅い
-総川川通上八円盛田院
術出版、一九七六年
ぺ民家 (日本山叫昨山本山九法踏資料集成一ゐ
じ)小央公九州美術出版、一九七一・七川年
﹁蓄院i-MFh(刊本位築山九本山叱資料集成
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-取り品川己ぺ誉院造りと数寄康造りの研究ゐ市民品川版会、
(いとう・たけし/氷点大中工学系研究科建築学匂攻助教授)
恭一本洲市の資総を筏幻してゆくことになろう。
製だ。こうした新たな研究の潮流は、やがて次代の
ある。都小山史的観点からみた住宅史の主き換えも京
た﹁武家造﹂なども新たな観点から州説側されつつ
の丞姿な民家を総覧したものとして、﹁日本の民家い
f八巻)が使利である。
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日ーは、住宅山丸山川比んのほんの一部を桁介したに、必
ぎない。これらは多少のニュアンスの泣いはあれ、
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住宅の変遷を千両と機能から発以段断的に説明する
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︿住宅史の本﹀基本図審リスト
-ト A川山川太郎ぺ日本建築史序説
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行本側)、大能川HK-九八川年
(釈さ杉川村、
・名 1
日以仁栄火山下建築山千利一制ぺ日本住宅史文献目録(山平
央公ん川美術山版、ふん八川年
・大川約六勺寝殿造の研究い白川弘文館、
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公必美術出版、一九八八年
・木村徳川何一上代語にもとづく臼本建築史の研究い小山へ
説であった。それに対してい斤藤英俊ぷ引制附んれいは、
・川トバ品門口本中設住宅の研究
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・肝日山川ぺ中投京都の町屋い来い以ト八小川版会、一九八八
・い版印州刻一中世住居史い点広大山γ出版会、
川町引本山川山、一九六八年
数寄以風古院に円十時以た院と純一⋮腿時蚊の二株式があ
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るという魅力的な新況を刊従来する。
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近併はい札什院法と民家の川川代である。泣挑も少なか
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広文化財に指定されたもののう
ち、什江川℃山九i 京裂な山一怖については、従米の州比九山九
を 脈 ま え た 詳 細 なM Aと 附 耐 を 能 成 し た ぺ 日 本 佐 川 栄
叫んきが什川本凶作山と
山弘法陀資料集成一(汗抗I-HU、 M
なる。円院造の文献的なアプローチとしては、ヂ斤
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院造の山氏 り を - 股
川上⋮日本の近叶一住宅いがあり、 HM
合が一機能に対応する一じサ一紀後巾ドとする。数バ河村
民主誌については、山中近叶一をけん通した引け拾ーしの光
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知的研究ぺ書院造リと数山訂以造りの研究一があり、
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V山崎廿公安の丘一れが導入されたというのが通
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f図書室だより
日記
課ネ
題在
の主
応主
募訟
をL
期型
待五
応募要領
⋮件当たり一 0 0 1三O O万円税度。
一九九七年度二O 件税皮。
件数・額
川研究助成
及ぴその他のか什子に関係ある研究成果の印
中河川閉山間の研究助成によって符られた研究成果
対象
一九九七年度数件程皮。
件数
∞印刷助成
②研究者名・所属機関・戦名・研究組織名、
③助成山中前総額、④研究のU的、⑤閉山九の内
一九九七年五月末日までに所定の山呉川別紙に
関連性、⑨既校関述研究成果、⑮選考結果通
当 財 団 ま で 、 二 二O 刊 の 切 手 を 貼 っ た A 4判
申請用紙
研究論文原稿を添えて従出する。
知あて名、を所定の中前川紙に記入して拠出
門
返信別封筒(あて名明記)を同封して中し込む。
効成期間
九九七年六月一日より一九九八年九月末日
一九O 川 の 切 手 を 貼 っ た A 4判
までの一六かけ問。
中イ川閉山川まで、
申請用紙
返信川封筒(あて名明記)を同封して山中し込む。
申請用紙申込・応募先財罰法人住宅総合研究財団
れ
字 国 米 京 都 社 削 谷 区 船 崎4丁 目 却1 8 m 0 3 3 4 8 4 5 3 8 1 AUAリqJiつJ4A日U4AlpbiQd4
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VA
する。
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M ぴ方法、⑥研究の特色、⑦研究予算及び
民
山
内訳、⑧研究子誌と研究の内谷川以ぴ方法との
応募要領
一九九七年ニバ米れまでに、①研究組付、
九九七年度の助成候補者を募集する。
先見性に霞んだ未発表の研究(住宅を合む処築一般に関する技術的課題等も可)について、
広く往築学内外の領域分野にわたり、住生活の向上に災献しうる学術性、実践性、社会的
lli一九九七年度住宅総合研究財団助成候補者募集
注反
み
次号予告
引年春号
四月一日発行
LK)
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和“の感性との対峠
HHまいの視形
特集 す
︿ミニシンポジウム﹀
野村加抑制夫(野村加似夫設計事務所所
和 Hの感性との対時
すまいの祖形11i ，
iia設計を通じて語る
泉賢岸川崎(独楽減、正案)
︿仰主什﹀
和風とどう{向き合うか
t
J
Z 、¥機内敏人建築設計事務所代表ノ
V絞
村Ff来 初 治 形 刊 誌 術 大 学 助 教 授 ¥
地域と和室の住文化
〆部栄一(州制山火学同大学教授)
和の室礼
波辺優(千築工仕中京大学教授)
︿すまいのテクノロジiv
数寄農の実測から
H 稲川大栄助手)
小 谷 礼 仁 (十
桝谷エワザベス
︿私のすまいろん﹀
洋魂和才!長援の住まい
︿すまい川件発見﹀
士円芥和歌子(設計事務所、主宰)
第ロ附什民総研シンポジウムへ向けての論文②
住宅における混熱快適性の評価
L 子大川子助教授)
川辺新一(お茶の水 弘
タイ}ルは似鋭、品川市抗は交わることらあります。
もう一つの集合住宅の抱型としての旧東京市営古石場住宅
内
青蔵
J
代符山といった一連の問潤会アパートを述恕
ムム円い集合住宅といえば、多くの方は青山や
一一一月、第-一期が一応災後の大阪
らの竣仁時期は、第一期が民災前の大正⋮⋮一
第一刻に四棟、第二期に一棟建設され、それ
るが、都市を強く意識したものとしては、大
る集合住宅は、長崎の軍艦おのお居住宅もあ
に 、 鉄 と コ ン ク リiト と い う 近 代 の 材 料 に よ
リート構造を問いて、不燃化と反肘化による
所以は、 Aーではあたり前となった鉄筋コンク
最初期のアパ i 卜 の 代 表 と し て 想 起 さ れ る
の一環として建設されたアパートが、わが間
処設卒業であった。そのような問潤会の事業
印刷家が正削切って行なった初めての公共住宅
京・繊浜と地域的には制約されていたものの、
給するために設し比された。その事業は、米
られている。第二期の一械は、第一期の犬偏
住一戸を一一戸ずつ配置し、便所もな仔、江戸に設け
計十制されたもので、階段を挟んで両側にこ定
使別である。⋮方、残りの三棟は犬婦向けに
⋮ドトニ安住戸が配託され、また、便所は共同
されたものと忠われ、小廊下を挟んで二安住
矧の住僚は、一僚が独身者を対象として計同附
を建設していたのである。具体的には、第⋮
と近肘化によるお衡問住をめざした市常住{も
に、東京市では関東大民災前から慨に-不燃化
民年(一九-一六)一二月であった。このよう
して、大正八年(一九一九)から公共団体に
人口の地加に伴、つ住宅不足を解消する方策と
二O) 頃 に 集 中 す る 。 こ れ は 、 内 務 省 が 都 市
住宅事業を開始した時期は、大正九年(一九
市・東京市といったいわゆる六大都市が市常
ていったともいえるのである。なお、横浜
とを意味するし、その流れが向潤会へ収数し
の市常の公共住宅建設の中で生み出されたこ
合住宅の凱型は、被浜市・東京市と絞く一連
と走用化によるお密居住をめざした今日の集
それに続くものとなる。このことは、不燃化
一共間住宅館が故初のものであり、古石場は
正一 O年 ( 一 九 こ こ に 建 設 さ れ た 小 村 町 第
a)
年三九二二
お密応住を約鋭的に 実践したことにある。し
向けのものと同様に締段を挟んで二安住戸を
低利資金の融通策を開始したため、各市は市
A
するのではあるまいか。⋮九二四年、同潤会
かも、昭和一一年三九:・ムハ)当時の資料に
四一戸配訳するもので、約段の利川率をいっそ
は、関京大民災で限災した人ぴとの住宅を供
よれば、米京市内の鉄筋コンクリート構造に
うおめた計削といえるであろう。
ゆえん
五九棟で、その半数が問潤
a
よる集九日住宅は
A
会の子になるものであったことが端的に示す
れ以前に既に実践し、その託としての往物が
を沿初に手がけたのが同判例会かとい、えば、そ
で不燃化と京別化をめざした集合住宅の建設
ところで、では、新しい都市の行方を悦ん
た。このような構造を採山したのは、おそら
ことを特徴として注目されていたものであっ
同 様 の 効 果 を 発 慌 し な が ら ロi コ ス ト で あ る
時欽筋コンクリi ト造が務及しつつあった中で、
災なる時間造であった。この鉄筋フロック造は、当
則往物は不燃化とはいいながらも問潤会とは
は鉄筋コンクリート迭で、長災前になる第⋮
一郊のものは鉄筋ブロック造、第二期のもの
段 部 分 に 設 け ら れ た ダ ス ト シ ュ lト 、 屋 上 に
しかしながら、設備而では、水道、従気、階
れていた精子肢の生活は導入されてはいない。
は、全て m
日放さの民室で、当時、戸市にいわ
郊で、市一以な混同気さ、ぇ潔わせている。内部
徴づけているのは、開き窓形式の縦長の附口
をしている(写真 it--)。 と り わ け 、 外 鋭 を 特
第一期の建物は、装飾のない械めて実庶な姿
さて、一円ぴ、十日石場住宅に目を向ければ、
畿
営住宅卒業の資金の確保ができたことによる。
A1
削紹介す
く、市品川住宅という性絡上経済性を優先しな
は沈淀川場といった近代的設備が備わった建物
であった(写真 2、3)。 一 方 、 第 二 期 の 建 物
ところで、これらの締法に注目けすると、第
鳳噛
この山東京市常市石場住宅は深川氏(引・
ければならなかったことや、この市営住宅事
ートづくりにおいて附判例会の右に出るものは
江末氏)古石場に佼間し、かつては五悼の住
業の手本であった横浜市品川住宅として建てら
は第一矧の建物とは対照的にま闘には独特の
Jるいしば
る川米京市常十日行場住宅である。
さて、これらの住僚はすべて一一一昨建てで、
ゆくえ
陳とともに食没および浴場が設けられていた。
装 飾 を 見 る こ と が で き る 。 そ の 装 飾 は 、 アi
なかったのである。
そして、これら五械の住棟は今日まで住且宅と
によるものであったことに起附する。ちなみ
れた中村町第一共同住宅館が鉄筋ブロック近
呪存している例がある。これが、
して使川され続けてきたのである。
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ように、戦前期においては、一伐も泣も、アパ
、 イ ー 八
，
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田
東京都ノエ東区苛石場 2丁目
写真一 l 第 1J
9
Jの建物Jの外観。↑
写J1
- 2 第 1J
9
Jの建物Jの階段ホー jレ。見えている
扉は、各住戸に設けられた外便所の係。↓
4 第 2期の アー/レ ・デコ風の外観。
写真
ル・デコ風の 影 響 を 受 け た も ので、 アール ・
いえ、デザイン商でも注目される(写真
。
4)
デ コ 風 の 建 物 と し て は わ が 国 で も 早 いものと
ただ、内部は全て畳敷の居室であることや、
近 代 的 設 備 が 施 さ れ て い る こ と は 第一 期 の も
のと共 通している 。
うに、東京市では近代的な集合住宅の建設に
着手 したが、 震災後の 同 潤 会 の設立 により、
新しい住宅づ く り は 同 潤 会 に 取 って代わられ、
(うちだせ い ぞ う /文化女 子大学 助教授)
のも一興ではあるまいか。
宅を考える 一助として脳 裏 に焼き付けておく
最 初 期 の 集合住宅の 祖型の 勇 姿 を 、 新 しい住
の 使 命 を 終 え よ う と し て い る と い う 。 わが国
の古石場住宅も 同 潤会のアパ ートと同様にそ
も の は こ の 古 石 場 住 宅 し か な い 。 そして、こ
こ の清 和 寮 も 今 は 無 く 、 東京 市 の 企 て を 示す
九 二九)の 清 和 寮 の 建 設 で中断してしまった 。
当初の計画はこの古石場住宅と昭和四年(一
1
7
写真 3 第 1矧の建物の隠段踊り坊に設けら れた
ダス トシ ュート。
いずれにしても、この古石場住宅に見るよ
*
J
，
，
、
編 集，
後記
も う ニO 年 も 前 に な る が 、 学 生 時 代 に
が ら 、 欧 米 を と り あ げ て 修復 と の 対 比 も
乃
考 え た い と 思 っ て いた 。 で も 、 そ れ が 空
桁 化 が 著 し か っ た 。 子 供 心 ? に R C造 と
、，た し か に 住
ぞ う 思，
って欧米をみ ると
，
回りするのは、そんな発想が私たちに染
い え ど も 凋O 年 の 寿 命 か と 思 っ た も の で
戸 の 空 間 ボ リ ュ ー ム炉 達 、ヲ 。 ハ﹄りわは階
高 が 高 い。 こ れ な ら 内 装 や 設 備 を 改 造 す
みつ はてい参 か ら か も し れ な い 。
ある 。 と ニ ろ が 、 そ の 後 い ︿ ウ か は 企 画
れば、いつまでも使える気がする
・
同潤会アパートを見に行った。 すでに老
改 修 に 成 功 じ 、 見 違 え る よ う に 純一
麗 にな
を 支 え る 制 度 だ づて 充 実 し て い る 。 、
一
﹁一-
住 宅 総 合 研 究 財 団 ( 略 称1住 総 研) は
a
昭 和 二 三年
、 当
時 の 清 水 建 設 社 長 ・清 水
、
一
により、 戦 後 の 窮 迫 し た 住 宅問題を、 一
康 雄、
頒価
住 宅 め総 合 的 研 究 、 お よ ぴ 成 果 の 公 開 、
実 践、並田
孜 に よ って 解 決 す﹁
ることを目的
と し て 設 立 さ れ た 財 団 法 人 で あ り ま す。 マ
，
以 来 四O 年 余 、 現 在 は 住 宅 に 関 す る 研
究 助 成 事業を中心とし、 ﹁研 究 年 報 ﹂円研究
報 告 書﹂ を 発 刊 、 ま た 住 に 関 す る 専 門 図
o 修復
った 。 へえl 、 き ち ん と 補 修 す れ ば 長 持
た だ し 日 本 に は 地 震 が あ る 。RC造 は
・
書 室 、 セ ミ ナ ー 室等 を 整 備 、 公 開 、 社 会
;・:。 で も ︿ そ れ は 精 造 体 だ
レ ン ガ 造 と 違 つ ℃寿 命 が あ る 。 欧 米 そ の 。
ちするのか
、
ま ま と は い か な い だ ろ ラ 。 ス ク ラ ップ &
、
け。 室 内 に 入 る と 風 呂 は な いL 、 リ フ ォ
-
ーム・も制 約 が 多 い 。 住 民 が 建 て 替 え を 選
ビ ル ド一
と批判されようが、そのなかから
日本に相応しい 集合住宅の再生システム
気になるのは、長持ちさせたくなるよ
をつくりあげていくしかない 。
500円
編集委員H
片 山 和 綾 ( 東 京 芸 術 大 学 建 築 科 助 教授)
'服部等生(千葉大学建築学科教授)*
小林秀樹(建設省建築研究所)
*
立 松 久 昌 (月刊﹁住宅建築 ﹂顧問)
.
野 城智 也 ( 武 蔵 工業 大 学 建 築 学 科 助 教 授 )
究者の皆様に、より広く、より手軽にご
し て 、 成 果 の 一端を、市民、 実 務 者 、 研
この ﹁すまいろん﹂ は 、 活 動 の 一環 と
の お 役 に 立 つ ど う、 公 益 事 業 に つ と め て
、
おります。
びたくなる気持ちもよく分かる。
結局、我が国のマンションは 、
積 極的
J
に 長 持 ち さ せ た く な る よ う な 質 のスケル ・
ト ン を つ く っ て こ な な つ た の だ 。 ミニシ
理解いただくとともに、その意見交流の
っ
，
ト AF
IU
場 に な る こ と を 願 っ て 刊 行 ( 季刊 ) さ れ
て い るV の で す。 ご利用のはけと、
委員 長
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うな新築マンションが依然として少ない
、
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式
会
社
ン ポ ジ ウ ム の 発 言 に も あ っ た が 、 修復と
こζ 。 ニ 回 の 過 ち は 国 際 法 違 反 ?。 ﹁待
、
ったなし﹂は、そんな新築への 位
置告 で も
目
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、
く お 願 い 申 し 上 げ ま す。
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いえば、﹁建て替えできな心から仕方な
く使い 続 け る た め ﹂ と い う 負 の 発 想 に な
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あ る よ う に 思 う。
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(本号 責 任 編 集 H小 林 秀 樹)
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