最近の米国リートをとりまく環境

スペシャル・レポート
フィデリティ・USリート・ファンド
販売用資料
追加型投信/海外/不動産投信
A（為替ヘッジあり）／B（為替ヘッジなし）
2012.3
フィデリティ投信株式会社
最近の米国リートをとりまく環境
米国では、景気回復を示唆する経済指標の発表が相次いでいます。また、危機を乗り越える過程
で財務体質を改善した企業は、今後、新規のプロジェクトや買収などを活発化させると見られますが、
こうした企業の積極姿勢は米国リートにとってもプラスの影響を及ぼすと考えられます。
米国商業用不動産の稼働率は、米国景気の堅調な回復を映して改善傾向（09年：91.9％→11
年：92.8％） *1 にあり、米国リートの業績も前年比で概ねプラスとなっています。米国商業用不動産
の価格は急速に回復（直近の安値から約49％上昇） *2 している一方で、新規物件供給は歴史的な
低水準（過去平均1.8％を大きく下回る0.6％） *3 にあることから見ても、今後も米国リートにとってプ
ラスの環境が続くと見られます。米国リートは、株式や債券を通じた高い資金調達力を生かして、優
良物件取得による成長を目指しています。
● 一株当たりFFO*4の業種別伸び率
業績の伸びが予想される米国リート
60%
ｵﾌｨｽ
昨年、マンハッタンではオフィス需要が
約10年振りといわれる盛況で、空室率
が低下しました。2012年は、ニューヨー
クやサンフランシスコなど、一部大都市
圏で急速な回復がみられるオフィスセク
ターが、昨年までのマイナスからプラス
に転じると見込まれています。
40%
ｼｮｯﾋﾟﾝｸﾞｾﾝﾀｰ
20%
集合住宅
0%
多角
-20%
ﾍﾙｽｹｱ
-40%
ﾎﾃﾙ･ﾘｿﾞｰﾄ
-60%
09年
10年
11年
12年
倉庫
(予想）
注） NAREIT（全米不動産投資信託協会）よりフィデリティ投信作成。各年末時点の
一株当たりFFOの伸び率（ただし、2012年は2012年1月時点予想値との比較）。
また、大型の物件取得が積極的に進
められているヘルスケア、集合住宅セク
ターなどは、今年以降、物件取得による
収益拡大の効果が表れてくると予想さ
れます。
● リートの調達コスト
低水準の資金調達コスト
10%
米国リートが発行する無担保社債の調達
コストは、平均クーポンで約4％と、過去7年
間で最低の水準です。 米国国債とのスプ
レッド（利回り差）も2％以下となっており、物
件取得などのために資金調達を行うリート
にとって、望ましい環境となっています。
米国リート無担保社債の平均クーポン
8%
米国国債とのスプレッド
6%
4%
金利上昇による資金調達コストの上昇は、
リートにとってマイナスと考えられま すが、
FRB（米連邦準備制度理事会）は、少なくと
も2014年末まで低金利政策を続けるとの方
針を明らかにしています。市場金利が上昇
しない限り、目先数年間はリートの資金調達
コストは低水準が続くと考えられます。
2%
0%
05 年 06 年 07 年 08 年 09 年 10 年 11 年
注） FMRよりフィデリティ投信作成。
*1 2009年末および2011年第3四半期の稼働率。 *2 ｸﾞﾘｰﾝ･ｽﾄﾘｰﾄ･ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰｽﾞ商業用不動産価格指数。2009年5月∼2012年2月の騰落率。
*3 新規着工物件面積（全米の既存物件総面積に対する）の割合。11年12月時点。過去平均は84年4月∼11年12月。
*4 FFO (Funds From Operation) は、リートの主たる営業活動からのキャッシュフロー。 リートの業績を示す指標として広く用いられています。
4ページ目以降を必ずご確認ください。
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追加型投信/海外 /不動産投信
フィデリティ投信株式会社
2011年の主要米国リートの業績は好調
小売、オフィス・工場、住宅、ヘスルケアセクターの主要リートは、増益、増配でした。
いずれも、物件の買収や開発などを積極的展開し、今後も業績の伸びが期待されます。
サイモン・プロパティー・グループ 小売セクター
ボストン・プロパティーズ オフィス・工場セクター
FFO* ： 前年比＋14％ 。
配当金 ： 前年比 ＋35％ 。
稼働率 ： 前年の94.5％から94.8％に上昇。
● 平均賃料も前年比4.4％上昇。
● 2010 年に買収したプレミアム・アウトレットなどの効果
により収益拡大。2011年は、メイスリッチ（小売リート第
4位）と所有持分の交換を行い、6物件を100％保有とし
た。
● 既存23物件の改装や拡張を行うことで、今後の収益拡
大を図っている。
一株当たり FFOと配当金
FFO* ： 前年比＋24％ 。
配当金 ： 前年比 ＋2％ 。
稼働率 ： 全体では93.2％から91.3%とやや低下したものの、
ニューヨーク地区の稼働率は、0.9％上昇。
一株当たり FFOと配当金
FFO
配当金 6.89
（ドル）
8
6
● 平均賃料も前年比0.7％上昇。
● 2012 ∼ 2015 年 の 完 成 をめざ し て ニ ュ ーヨ ー ク など
7ヵ所で新規物件の開発が進行。
6
5
6.03
4
3.5
4
FFO
配当金
4.84
3.90
3
2.6
2.05
2.00
2
2
1
0
0
ルーズベルト・フィールド
（ニューヨーク州、ショッピングモール）
（ドル）
2010
2011
（年）
タイムズ・スクエア・タワー
（ニューヨーク州、オフィス）
2011 （年）
2010
エクイティ・レジデンシャル 住宅セクター
HCP ヘルスケアセクター
FFO* ： 前年比＋16％ 。
配当金 ： 前年比 ＋ 7％ 。
稼働率 ： 前年の94.8％から95.2％に上昇。
FFO* ： 前年比＋21％ 。
配当金 ： 前年比 ＋3％ 。
稼働率 ： リハビリテーション施設やライフ・サイエンス
（製薬企業などの研究施設）の稼働率が上昇。
● 平均賃料も前年比 4.5 ％上昇。特に、デンバー、サ
ンフランシスコ、ワシントンD.C、ニューヨークなどの
大都市圏で高い伸び。
● 年間で20物件を取得、47物件を売却しており、保有
物件の質向上を積極的に展開。また、カリフォルニ
ア州などで新規物件の開発にも着手。
● 2011 年、 HCRマナーケア（介護運営会社）から高齢者
向け住宅とリハビリ施設の複数物件をまとめて取得し
たことが、増収に貢献。
● 物件の賃貸だけでなく、不動産に関連した金融商品の
提供も積極的に展開。
一株当たり FFOと配当金
一株当たり FFOと配当金
（ドル）
3
2.5
2
FFO
配当金 2.41
3
2.5
2
2.07
1.47
1.58
FFO
配当金 2.69
2.23
1.86
1
0.5
0
2010
2011 （年）
ホライズン・ベイ
（フロリダ州、 高齢者向け住宅）
0.5
0
2010
注）グラフおよび文章中の情報は全て各社資料等よりフィデリティ投信作成。
＊ FFO (Funds From Operation) は、リートの主たる営業活動からのキャッシュフロー。リートの業績を示す指標として広く用いられています。
当該データは一株当たりFFOにて表示しています。
4ページ目以降を必ずご確認ください。
1.92
1.5
1
1.5
ヴァンテージ・ポイント
（カリフォルニア州、集合住宅）
（ドル）
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2011 （年）
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｢フィデリティ・ USリート・ファンド｣（以下｢ファンド｣）の基準価額の推移
（2012年2月29日現在）
ファンドの基準価額は、2011年7月下旬以降、米国の連邦債務上限引上げ問題や欧州財政問題の再燃など
から、一時下落しました。しかし、10月以降、欧州財政問題に一定の対応が取られたことや米国経済の堅調ぶ
りが確認されると反発しました。
2012年2月末までの1年間の騰落率は、 A（為替ヘッジあり）＋8.7%、B（為替ヘッジなし）＋6.7％でした。
≪過去1年間のファンドの基準価額等の推移≫
A（為替ヘッジあり）
（累積投資額：円）
17,000
（基準価額：円）
14,000 15,000
B（為替ヘッジなし）
（累積投資額：円）
（基準価額：円）
11,000
16,000
13,000 14,000
10,000
15,000
12,000 13,000
9,000
14,000
11,000 12,000
8,000
13,000
10,000 11,000
7,000
12,000
6,000
11,000
9,000 10,000
8,000 9,000
10,000
7,000
8,000
6,000
7,000
A 累積投資額（左軸）
A 基準価額（右軸）
9,000
2/28
4/12
5/30
7/11
8/23
10/6 11/21
1/6
5,000
B 累積投資額（左軸）
2/28
2/20 （月/日）
4/12
5/30
7/11
B 基準価額（右軸）
8/23
10/6
11/21
1/6
4,000
3,000
2/20 （月/日）
期間：2011年2月28日∼2012年2月29日。※累積投資額は､ファンド設定時に10,000円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額です｡
ただし､購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していません。※基準価額は運用管理費用（税込年率1.47％）控除後のものです。※当該
実績は過去のものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。
≪ファンドの累積リターンの推移≫
A（為替ヘッジあり）
B（為替ヘッジなし）
過去1ヶ月 過去3ヶ月
過去6ヶ月 過去1年間
過去6ヶ月 過去1年間
過去1ヶ月
過去3ヶ月
ファンド
0.05%
15.9%
9.9%
8.7%
ファンド
5.6%
19.9%
15.7%
6.7%
ベンチマーク
-1.1%
10.2%
7.7%
5.1%
ベンチマーク
4.5%
13.9%
13.6%
4.3%
※累積リターンは、収益分配金を再投資することにより算出された収益率です。ベンチマークは7ページをご参照ください。
≪ファンドの設定来基準価額等の推移≫
A（為替ヘッジあり）
25,000
B（為替ヘッジなし）
（円：1万口当り）
30,000
基準価額
累積投資額
ベンチーマーク
20,000
15,000
（円：1万口当り）
基準価額
累積投資額
ベンチーマーク
25,000
20,000
15,000
10,000
10,000
5,000
5,000
0
0
03/12 04/9 05/6 06/3 06/11 07/8 08/5 09/2 09/11 10/8 11/5 12/2
03/12 04/9 05/6 06/3 06/11 07/8 08/5 09/2 09/11 10/8 11/5 12/2
（年/月）
（年/月）
期間：2003年12月9日∼2012年2月29日。※累積投資額は､ファンド設定時に10,000円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額です｡
ただし､購入時手数料および収益分配金にかかる税金は考慮していません。 ベンチマークはファンド設定日前日を10,000円として計算しています。※基
準価額は運用管理費用（税込年率1.47％）控除後のものです。※当該実績は過去のものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。
注）上記は過去の実績であり、将来の動向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
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■フィデリティ・USリート・ファンド A（為替ヘッジあり）/B（為替ヘッジなし） 販売会社情報一覧（順不同）
金融商品取引業者名
あかつき証券株式会社
株式会社池田泉州銀行*
株式会社伊予銀行*
エース証券株式会社
ＳＭＢＣ日興証券株式会社
ＳＭＢＣフレンド証券株式会社
株式会社SBI証券
岡三オンライン証券株式会社
かざか証券株式会社
株式会社関西アーバン銀行
株式会社北九州銀行*
極東証券株式会社
株式会社近畿大阪銀行
コスモ証券株式会社
株式会社埼玉りそな銀行
株式会社滋賀銀行*
株式会社清水銀行
株式会社十六銀行
株式会社新生銀行
中央三井信託銀行株式会社
株式会社東京スター銀行*
株式会社西日本シティ銀行
西日本シティTT証券株式会社
野村證券株式会社
PWM日本証券株式会社
フィデリティ証券株式会社
株式会社北越銀行*
マネックス証券株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行*
三菱UFJ信託銀行株式会社
三菱UFJメリルリンチPB証券株式会社
株式会社八千代銀行*
株式会社山口銀行*
楽天証券株式会社
株式会社りそな銀行
リテラ・クレア証券株式会社
ワイエム証券株式会社
金融商品取引業者
登録金融機関
登録金融機関
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
登録金融機関
登録金融機関
金融商品取引業者
登録金融機関
金融商品取引業者
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
金融商品取引業者
登録金融機関
金融商品取引業者
登録金融機関
登録金融機関
登録金融機関
金融商品取引業者
登録金融機関
登録金融機関
金融商品取引業者
登録金融機関
金融商品取引業者
金融商品取引業者
登録番号
日本証券業協会
関東財務局長（金商）第67号
近畿財務局長(登金)第6号
四国財務局長(登金）第2号
近畿財務局長（金商）第6号
関東財務局長（金商）第2251号
関東財務局長（金商）第40号
関東財務局長（金商）第44号
関東財務局長（金商）第52号
関東財務局長（金商）第58号
近畿財務局長(登金)第16号
福岡財務支局長（登金）第117号
関東財務局長（金商）第65号
近畿財務局長（登金）第7号
近畿財務局長（金商）第15号
関東財務局長（登金）第593号
近畿財務局長（登金）第11号
東海財務局長（登金）第6号
東海財務局長（登金）第7号
関東財務局長（登金）第10号
関東財務局長（登金）第21号
関東財務局長（登金）第579号
福岡財務支局長（登金）第6号
福岡財務支局長（金商）第75号
関東財務局長（金商）第142号
関東財務局長（金商）第50号
関東財務局長（金商）第152号
関東財務局長（登金）第48号
関東財務局長（金商）第165号
関東財務局長（登金）第3号
関東財務局長（登金）第54号
関東財務局長（登金）第33号
関東財務局長（金商）第180号
関東財務局長（登金）第53号
中国財務局長（登金）第6号
関東財務局長（金商）第195号
近畿財務局長(登金)第3号
関東財務局長（金商）第199号
中国財務局長（金商）第8号
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
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○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
*Ｂコース（為替ヘッジなし）のみのお取扱いとなります。
＊上記情報は当資料作成時点のものであり、今後変更されることがあります。
販売会社によってお申し込みの条件、制限等が異なります。詳しくは販売会社にお問い合わせ下さい。
4ページ目以降を必ずご確認ください。
IM120315-1
8/8
社団法人
日本証券
投資顧問業協会
社団法人
金融先物
取引業協会
一般社団法人
第二種金融商品
取引業協会
○
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