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Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd.
中央不動産鑑定所 株式 会社 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［会社案内］ ご挨拶 地価公示データにより我が国全体の地価のトレンドを見ると、 高度経済成長を背景に右肩上がりの上昇を続けた 後、 平成３年をピークに低成長を受けて下落基調にあります。 ただし、 ここ10年間にスコープをあてると、 東京圏を中 心に景気の回復期には上昇、 停滞期は下落という循環の傾向がでてきています。 また、 人口減少と産業構造の変化を 反映して、 都市間地域間による地価トレンドの違いも大きくなっています。 東京を中心とする大都市の収益不動産については不動産証券化市場の形成により、 利用価値(賃料)とリスク(利回 り)により価格が決定されることが定着し、 一方でグローバル化された金融市場の影響を直接受けるようになったこ とから、 一般の不動産とは異なる価格変動を生じ、 細分化されたエリアや用途等によって、 その需給と投資マインド の違いを反映した価格ベクトルを示すようになりました。 不動産証券化の進展により不動産鑑定評価についても、 DCFを中心とした収益還元法による投資不動産の評価が 重視されるようになり、 並行して国際会計基準(IFRS)適用の流れの中で賃貸等不動産の時価注記の評価や、 企業不 動産の効率的な運用を目指すＣＲＥ戦略のための評価として活用されるようになりました。 一方で、 不動産鑑定評価の 社会的責任の広がりを反映して、 国土交通省の指導の下日本不動産鑑定士協会連合会が策定した多岐にわたる指針 により、 不動産鑑定評価業務は厳格な内部統制と審査体制が要求されております。 公共事業等推進のための公的評価、 不動産取引・証券化・資産価値把握等の評価が不動産鑑定評価ニーズの中心 であり、 ご依頼をいただくお客様は官公庁と法人が大半を占めておりますが、 個人のお客様にとっても中古住宅の売 買・相続問題・不動産投資等に際して、 価格の妥当性の検証・中古建物の経済価値の把握・合理的で客観的な相続不動 産の分割・投資における出口戦略等で、 不動産鑑定評価を有効に活用していただくことができます。 当社は昭和４０年４月１日に施行された 「不動産の鑑定評価に関する法律」 に先駆けて同年３月１２日に設立し公 正中立の立場を保持しておりますが、 今後は不動産鑑定評価業務の社会的責任の重さをよりいっそう自覚し、 次の三 点を行動規範として、 不動産の鑑定評価とコンサルティング業務を適切に実施してまいります。 ●依頼ニーズに的確に対応し、精度の高い洗練されたサービスを提供する ●法令等を遵守し厳格な審査と業務管理を行う ●顧客と市場に対して有用な情報発信をし、不動産市場の発展と透明性向上に寄与する 代表取締役会長 大森 尚 代表取締役社長 安澤 誠一郎 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［会社案内］ 会社概要 ■ 商 号 株式会社中央不動産鑑定所 ■ 所在地 東京都中央区日本橋三丁目5番14号 TEL 03-3281-6262 FAX 03-3281-6265 URL http://www.chu-kan.co.jp/ E-mail [email protected] ■ 資本金 資本金 4,800万円 ■ 設 立 昭和40年3月12日 ■ 役 員 代表取締役会長 大森 尚 代表取締役社長 安澤 誠一郎 取締役 千葉支所長 尾張 明 取締役 大森 英央 監査役 新井 一弘 ■ 執行役員 鑑定部門長 河部 達哉 ■ 有資格者 不動産鑑定士 23名 一級建築士 ■ アドバイザー 大阪支所長 金尾 正哉 不動産証券化マスター 19名 4名 補償業務管理士 2名 測量士 1名 再開発プランナー 1名 土地家屋調査士 1名 不動産カウンセラー 2名 ファイナンシャルプランナー 1名 （平成25年5月1日現在） 弁護士 小柳法律事務所 公認会計士 長尾公認会計士事務所 税理士 たくま税理士法人 司法書士 上田屋司法書士事務所 ■ 支 所 千葉支所・横浜支所・大阪支所・高松支所 ■ 所属団体 社団法人 日本不動産鑑定協会 社団法人 東京都建築士会 社団法人 不動産証券化協会 社団法人 東京都宅地建物取引業協会 社団法人 日本補償コンサルタント協会 日本不動産金融工学学会 社団法人 日本不動産学会 東京商工会議所 ■ 許可・登録番号 不動産鑑定業：国土交通大臣登録（14）第20号 補償コンサルタント：補23第1072号 宅建業：国土交通大臣登録(12)第1410号 一級建築士事務所：東京都知事登録第58738号 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［会社案内］ 業務概要 当社は2社の関連会社（中鑑コンサルタンツ株式会社及びコア・レーティング株式会社、概要 は後記記載）を有し、当社グループにおいて、不動産鑑定評価、不動産に関するコンサルティ ング業務、登記測量関連サービス、不動産投資アドバイザリー業務、不動産仲介業務等のワン ストップでのサービスの提供を行っています。 ［ワンストップサービス］ コア・レーティング株式会社 中鑑コンサルタンツ株式会社 ■不動産評価レポート ■不動産インデックス ■不動産投資アドバイザリー ■調査測量設計 ■登記業務 ■不動産仲介業務 ・土地家屋調査士 ・一級建築士 ・測量士 ・司法書士 ・宅地建物取引主任者 株式会社中央不動産鑑定所 ■不動産鑑定評価 ■不動産コンサルティング ・不動産鑑定士 ・不動産カウンセラー ・補償業務管理士 ・不動産証券化マスター 外部専門家 ・弁護士 ・公認会計士 ・税理士等 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［会社案内］ 関連会社 中鑑コンサルタンツ株式会社 ■ 商 号 中鑑コンサルタンツ株式会社 ■ 所在地 東京都中央区日本橋三丁目5番14号 TEL 03-3281-3661 FAX 03-3281-6265 URL http://www.chu-kan.co.jp/consultants/ ■ 資本金 2,750万円 ■ 設 昭和47年1月13日 立 ■ 代表取締役社長 大森 英央 ■ 主な営業品目 調査測量設計 登記業務 不動産仲介業務 不動産賃貸業 ■ 許可・登録番号 測量業 国土交通大臣登録 第29435号 土地家屋調査士事務所 東京法務局登録 第6831号 宅地建物取引業 東京都知事免許（12）第20943号 東京司法書士会員 第2854号 コア・レーティング株式会社 ■ 商 号 コア・レーティング株式会社 ■ 所在地 東京都中央区日本橋三丁目5番14号 TEL 03-3281-7711 FAX 03-3281-6265 URL http://www.corerating.com/ E-mail [email protected] ■ 資本金 1,000万円 ■ 設 立 平成17年12月1日 ■ 代表取締役社長 安澤 誠一郎 ■ 主な営業品目 不動産評価レポート 不動産投資インデックス 不動産投資アドバイザリー ■ 許可・登録番号 一般不動産投資顧問業:登録番号一般-第827号 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［会社案内］ アクセス ■本社 〒103-0027 東京都中央区日本橋3-5-14 （都民銀行ビル5階） TEL 03-3281-6262（代表） ■大阪支所 〒541-0047 大阪市中央区淡路町1丁目6番9号 （ORE堺筋本町ビル9階） TEL 06-6232-1350（代表） ■千葉支所 〒260-0028 千葉市中央区新町24-9 （千葉ウエストビル9階） TEL 043-204-2262（代表） ■高松支所 〒760-0023 高松市寿町2-2-10 （高松寿町プライムビル2階） TEL 087-811-3366（代表） ■横浜支所 〒231-0002 横浜市中区海岸通3丁目9番地 （横濱ビル5階） TEL 045-641-7007（代表） 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 不動産の証券化にかかわる鑑定評価 J-REIT J-REITでは、次の投資法人各社様より鑑定評価のご依頼を頂いております。 （順不同・敬称略） ≪J-REIT投資法人≫ ●日本アコモデーションファンド投資法人 ●積水ハウス・Ｓ Ｉ投資法人 ●野村不動産レジデンシャル投資法人 ●いちご不動産投資法人 ●アドバンス・レジデンス投資法人 ●スターツプロシード投資法人 ●ジャパンリアルエステイト投資法人 ●大和ハウス・レジデンシャル投資法人 ●オリックス不動産投資法人 ●ジャパン・ホテル・リート投資法人 ●グローバル･ワン不動産投資法人 ●ジャパンエクセレント投資法人 ほか ●平和不動産リート投資法人 ファンド関連評価 J-REITのほか、プライベートファンド各社様より、不動産の取得･売却・ファイナンス等のほか、 ファン ド設立や開発型証券化、匿名組合出資（エクイティ）等に係わる鑑定評価・価格調査のご依頼を頂いて おります。 アセットタイプ 住宅、オフィス、商業施設、ホテル、物流施設、 ヘルスケア関連施設ほか多様な用途に対応致します。 証券化不動産に係わる周辺業務 証券化不動産に係わる周辺業務として、公正中立の立場から次の業務なども取り扱っております。 ●セカンドオピニオン、 レビュー、独自の試算結果にもとづく価格調査書の作成 ●賃料（新規・継続）などのマーケット調査等 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 一般鑑定評価 近年、 不動産の価格形成要因は、 経済社会の変化とともに複雑かつ多様化してきております。 当社は、 45年の豊富な実績に加え各種資格者の総合力によって、 様々な不動産評価のニーズ にお応えいたします。 目的別 ●売買・交換・資産評価等の鑑定評価 ●企業会計に伴う鑑定評価 （賃貸等不動産の価格調査、販売用不動産の強制評価減、固定資産の減損、資産除去債務、 IFRS（国際財務報告基準）に基づく公正価値評価等） ●担保に係る鑑定評価 ●交渉・訴訟に伴う鑑定評価（継続・立退料等） ●新規賃貸借に伴う鑑定評価（新規賃料） ●会社設立・合併・現物出資に際しての鑑定評価 ●関連会社間取引に際しての鑑定評価 ●事業承継に際しての鑑定評価（企業評価・M＆A・非上場株式評価等） ●事業再生（民事再生・会社更生・破産等）に際しての鑑定評価 ●都市再開発事業・共同ビル事業に係る鑑定評価 ●土地区画整理事業に係る鑑定評価 ●相続に際しての鑑定評価 アセットタイプ別 ●商業施設（SC等）の鑑定評価 ●物流施設の鑑定評価 ●ホテル（ビジネス・シティ・リゾート等）の鑑定評価 ●ゴルフ場の鑑定評価 ●ヘルスケア関連不動産（高齢者向け住宅、病院、老人福祉施設等）の鑑定評価 ●工場財団等各種財団の鑑定評価 その他、農地・林地等特殊な画地の鑑定評価 権利別 ●借地権・借家権・底地の鑑定評価 ●定期借地権の鑑定評価 ●区分地上権の鑑定評価 ●その他、空中権・地役権・温泉権等特殊な権利の鑑定評価 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 公的 鑑 定 評 価 公的機関から次のような鑑定評価を受注しております。 公共用地の取得・貸付、公売処分に際しての鑑定評価 国有財産売り払いに際しての鑑定評価 地価公示法に基づく標準地の鑑定評価 国土利用計画法に基づく基準地の鑑定評価 固定資産税標準宅地の鑑定評価 相続税路線価標準地の鑑定評価 競売・公売物件の鑑定評価 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 不動産コンサルティング 不動産の活用法については多岐多様にわたっておりますが、当社はその有効利用等に関し て、不動産鑑定士、建築士等の各分野のスペシャリストを擁し、弁護士、税理士、会計士等との 連携により、各種コンサルティングのご要望に応じております。 企業価値評価 M&A、事業承継、相続、事業再生等の場面で必要となる企業価値評価の業務を取り扱っております。 ●事業キャッシュフロー等に基づく企業価値 （ゴルフ場、パチンコ店、 レジャーホテル、ボーリング場等の娯楽施設、医療法人、その他一般企業）の適正評価 ●企業が所有する不動産の適正評価 不動産のシステム評価 土地価格とその価格形成要因との多様な相関関係を分析・システム化し、公的評価、賃貸等不動産のみなし時価算定、賃料 調査等に活用しています。 CER戦略に関するコンサルティング CRE戦略に必要なデータベースの構築等 グリーンビルディング（環境配慮型不動産） に関するコンサルティング 環境負荷を織り込んだＣＡＳＢＥＥに基づく評価 バリューアップに関するコンサルティング等 公害による損害賠償に関する調査・コンサルティング 土壌汚染、日照権、眺望権等の侵害調査及びその損害賠償額の調査・査定等 権利変換に関するコンサルティング 市街地再開発、共同ビルの建設等にかかる関係地権者（所有権者、借地権者）の適正な権利利益の判定及び新築ビルに関す る公平な床配分等の総合計画等 損失補償に関する調査・コンサルティング 一般公共事業、住宅改良事業、土地区画整理事業、市街地整備事業その他用地取得に伴う建物等の地上物件及び営業権等権 利の損失補償に関し、予備調査、補償計画の立案、物件権利の調査、補償額の査定並びに上記事業その他用地買収にあたっ ての交渉、紛争処理及び補償後の追跡調査等 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 賃貸等不動産の価格調査 平成22年3月期末の決算から、賃貸等不動産を対象に時価を注記で開示する会計ルールが 適用されました。対象となるのは、賃貸ビルや遊休不動産等で、財務諸表に注記、その時価を 周知させる必要があります。 ［当社評価の特徴］ 不動産鑑定評価基準による評価 不動産鑑定評価基準に則りＤＣＦ法を中心にした評価を行います。 継続評価の一貫性、 トータルコストの削減 ２回目以降は、初回の鑑定評価書に基づいた価格調査を行います。 初回に提出した評価額に連動させ収益還元法を適用し、キャッシュフローや利回りの変動に基づいて価格調査を行います。 成果物は価格調査報告書となります。 適切な利回りと説明力 コア・インデックス（タイムリーな投資マインドを反映した利回りを追求するため、関連会社にて独自に開発したシステム）の 活用により、市場のタイムリーな投資マインドを反映した利回りの追求を行います。 ＣＲＥ戦略 詳細な調査分析により、CRE戦略に必要な項目を網羅したデータベースを構築することができます。 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 資産除去債務の価格調査 平成22年4月1日以後開始する事業年度より、有形固定資産（不動産）について「資産除去債 務に関する会計基準」が適用されました。当社では、将来キャッシュ・フローの見積り、割引現 在価値の算定に係る判断に当たって必要な資産除去債務に関する価格調査を行います。 資産除去債務の価格調査 ●アスベスト、土壌汚染除去費用の査定 ●建物解体費用の査定 ●建物賃貸借契約終了時における原状回復費の査定 ●賃貸物件における将来の賃料減額リスクの査定 ●各種除去債務に係る現在価値割引率の査定等 株式会社中央不動産鑑定所 Chuo Real Estate Appraisal Co.,Ltd. ［業務案内］ 相続に際しての鑑定評価 相続における不動産の時価把握のサポートを致します。 平成27年１月１日以後の相続・遺贈から基礎控除額が「3,000万円＋600万円×法定相続人 の数」に下がり （現在は「5,000万円＋1000万円×法定相続人の数」）、遺産額に応じて現在６段 階になっている相続税の税率が、最高税率を50％から55％へ引き上げての8段階になります。 この改正により、特に首都圏などの地価が高い場所では、遺産額が基礎控除額を超えるケース が増加することが予想されています。 下記の場面において、公平性・中立性・説明性に優れた専門家による鑑定評価のご活用をご検討ください。 〈1〉遺言書作成時の根拠資料として 相続発生後の争いを予防するためには遺言書の作成が効果的ですが、各相続人に何をいくら配分するかを考える際には、 不動産の時価把握が欠かせません。例えば、現預金はその金額が時価ですが、不動産の場合、路線価や固定資産税評価額が そのまま時価とはならないため、不動産の適正な時価を把握した上で配分を決める必要があります。 〈2〉遺産分割協議時の根拠資料として 相続発生後の遺産分割協議においても不動産の時価把握が重要となりますが、各相続人の納得性を高めるためにも、第三 者による鑑定評価が効果的です。 また、不動産の分割等が必要な場合、分割の仕方が価格に影響する場合がありますのでそ のようなケースもご相談ください。 〈3〉相続税申告時の根拠資料として ■ 相続税法第22条では、相続税申告時において、納税者が土地の時価を自主的に計算し申告する「納税者申告方式」をとっ ています。 しかし、実務上は、納税者が土地の時価を評価することは難しく、税務署も土地の時価を個別に評価することは 事務処理や価格審査が煩雑になるため、国税庁が『財産評価基本通達』を制定し、 これに基づき路線価で評価したものが 時価であるとしています。 ■ そのため、財産評価基本通達の画一的な減価率では、極端な不整形地や無道路地、傾斜地、底地、稼働率の悪い老朽化した アパート等、個別性の強い不動産の場合、財産評価基本通達に基づく路線価による評価額が市場における時価を上回って しまう場合があります。 この場合に鑑定評価による時価に基づく申告を行うことにより相続税額を抑えることができる場 合があります。 ■ また、相続財産が財産評価基本通達における『広大地』に該当する場合、減価率が非常に大きくなります。広大地に該当す るかどうかの判定には詳細な調査が欠かせません。 【相続税申告時におけるサポートの流れ】 1 相続対象不動産の把握 2 各物件の調査 街路条件・環境条件・行政的条件・画地条件等について、 専門家の立場から的確に調査致します。 3 一覧表の作成 4 『財産評価基本通達による評価』と『鑑定による時価』の比較 『財産評価基本通達による評価』 より 『鑑定による時価』の方が高い不動産 →『財産評価基本通達による評価』 で申告 ※この際においても、 減価要因の見落としがないか、 不動産の専門家の立場から助言致します。 『財産評価基本通達による評価』 より 『鑑定による時価』 の方が低い不動産 →鑑定評価額による申告を検討 (注）鑑定評価額による申告自体は認められておりますが、否認されるリスクがあります。相続税の減額が必ずしも達成されるものではありません。