2010年3月期 第2四半期決算説明会

証券コード：8935
2010年3月期 第2四半期決算説明会
2009年11月18日（水）
0
目次
■
会社概要
2
■
2010年3月期 第2四半期決算概要
3
■
2010年3月期 業績予想（連結）
10
■
経営環境と今後の事業展開
11
■
FJネクストの特徴と強みについて
17
■
ワンルームマンション建築規制の見直しについて
24
1
会社概要
商号
株式会社エフ･ジェー･ネクスト（英訳名：FJ NEXT CO., LTD.)
表記社名
株式会社ＦＪネクスト
設立
1980年7月
本社所在地
東京都新宿区西新宿6-5-1
代表者
代表取締役社長 肥田 幸春
資本金
18億5,897万円
発行済株式数
16,098,250株
自己株式
535,400株
従業員数
連結 306名 単体 201名（2009年9月末）
事業内容
不動産の企画開発、売買、仲介
グループ会社
㈱ＦＪ不動産販売、㈱ＦＪコミュニティ、㈱レジテックコーポレーション
ＦＪリゾートマネジメント㈱
市場
東京証券取引所市場第二部
証券コード
8935
2
2010年3月期 第2四半期決算概要
3
2010年3月期第2四半期 マンション販売実績
 新築物件379戸、中古マンション91戸、計470戸を販売
 販売戸数は前年同四半期比37戸増
 販売スケジュールの見直しを行い、下期竣工・引渡しの新築物件を優先して販売し、
中古物件の販売を抑制
■ 2010/3月期上期 主要販売物件（新築）
物件名
住所
■ 販売実績 新築/中古の比率
最寄駅
駅歩
戸数
ガーラ・ステーション横濱桜木町
横浜市
横浜市営地下鉄「桜木町」駅
1分
57戸
ガーラ･レジデンス三鷹※
三鷹市
JR中央線「三鷹」駅
5分
37戸
グランド・ガーラ新横浜North
横浜市
JR横浜線「新横浜」駅
9分
80戸
ガーラ・レジデンス日本橋水天宮※
中央区
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅
4分
24戸
ガーラ墨田スカイフロント
墨田区
都営浅草線「押上」駅
3分
42戸
新築
100%
136戸
大田区
京浜急行本線「大森海岸」駅
5分
41戸
ガーラ・レジデンス鎌倉由比ガ浜 ※
鎌倉市
江ノ島電鉄「和田塚」駅
8分
15戸
北区
都営三田線「西巣鴨」駅
3分
33戸
ガーラ・ステージ西巣鴨
※は子会社ＦＪ不動産販売が供給するファミリー向け物件です。
91戸
261戸
307戸
80%
ガーラ大森リバーサイド
中古
60%
40%
1,174戸
379戸
758戸
507戸
20%
0%
07/3
08/3
09/3
09/9
4
2010年3月期第2四半期 たな卸資産の状況
 収益還元法に基づき、採算性を重視した仕入を継続



地価上昇局面において安易な拡大路線はとらず、採算性を重視し用地を厳選
地価の下落や資金調達環境の好転により、新規土地仕入れが増加
中古マンションは築年数の浅い都心物件がほとんど。
新築物件の販売スケジュールとの調整を図りながら順次販売していく方針
（地域別割合）
■ たな卸資産の推移 （単位：千円）
■ 中古マンションストック数の推移 （単位：戸）
30,000
900
25,000
750
20,000
10,000
450
5,000
300
0
150
07/3末
08/3末
販売用不動産
09/3末
新宿区、渋谷区
目黒区、文京区
品川区　30.8％
603
600
15,000
23区以外
9.9％
他23区
9.4％
都心３区
49.9％
477
393
平均築年数 ６年
86
09/9末
仕掛販売用不動産
※中古マンションは「販売用不動産」に含まれます。
0
07/3末
08/3末
09/3末
09/9末
5
2010年3月期第2四半期 連結損益計算書
（単位：百万円、累計）
売上高
前年同期
当第2四半期
前年通期
（2008/4 － 2008/9）
（2009/4 － 2009/9）
（2008/4 － 2009/3）
11,997
12,649
22,477
3,049
2,242
5,387
営業利益 又は 営業損失（△）
394
△180
374
経常利益 又は 経常損失（△）
278
△250
168
税金等調整前純利益
333
51
217
△271
△84
△504
2.3%
－
0.8%
433戸
470戸
814戸
391戸
394戸
738戸
42戸
76戸
76戸
売上総利益
四半期（当期）純損失（△）
売上高経常利益率
販売戸数
内 ワンルームマンション
内 ファミリーマンション
■ 業績のポイント




ファミリーマンション販売戸数の増加により、売上高は前年同四半期比5.4％増
当期販売の新築物件は、地価上昇局面に仕入れ、建築費も高騰した時期に開発したプロジェクトが中心であるため、利益率が低下
ファミリーマンション事業において同業他社との競合から販売価格を調整したことにより、利益率が低下
役員退職慰労引当金戻入額355百万円を特別利益に計上し、税引前四半期純利益は51百万円を計上。
法人税等を差し引き、84百万円の四半期純損失
6
2010年3月期第2四半期 連結セグメント別業績概要
（単位：百万円、累計）
前年同期
■ 売上高
金額
不動産販売事業
当第2四半期
（2008/4 － 2008/9）
構成比
（2009/4 － 2009/9）
金額
構成比
10,961
91.4%
11,573
91.5％
不動産賃貸・建物管理事業
641
5.3%
629
5.0％
その他事業
394
3.3%
447
3.5％
－
－
－
－
11,997
100.0％
12,649
100.0％
消去又は全社
合計
■ 営業利益
又は
営業損失（△）
（単位：百万円、累計）
前年同期
（2008/4 － 2008/9）
金額
構成比
当第2四半期
（2009/4 － 2009/9）
金額
構成比
不動産販売事業
142
36.2％
△400
－
不動産賃貸・建物管理事業
302
76.7％
262
－
△66
△16.9％
△58
－
15
4.0％
15
－
394
100.0％
△180
－
その他事業
消去又は全社
合計
7
2010年3月期第2四半期 連結貸借対照表
（単位：百万円）
流動資産
前期末
当第2四半期末
（2009/3）
（2009/9）
構成比
29,521
27,791
92.5%
5,206
7,292
24.3%
15,015
8,313
27.7%
7,923
10,778
35.9%
資産合計
31,743
30,033
100.0％
流動負債
9,311
8,775
29.2%
固定負債
5,415
4,402
14.7%
純資産合計
17,016
16,855
56.1%
有利子負債
8,503
7,636
25.4%
現預金
販売用不動産
仕掛販売用不動産
■ ポイント
 販売用不動産 ・・・・・・・・ 前期以前に仕入れた中古物件や新規完成物件を順次販売し、減少
 仕掛販売用不動産 ・・・・ 資金調達環境の好転等に伴う新規仕入れにより増加
 有利子負債 ・・・・・・・・・・ 新規仕入れのための借入を進める一方、子会社の借入返済が進み、減少
8
2010年3月期第2四半期 連結キャッシュ・フロー計算書
（単位：百万円、累計）
営業活動によるキャッシュ・フロー
前年同期
当第2四半期
前年通期
（2008/4 － 2008/9）
（2009/4 － 2009/9）
（2008/4 － 2009/3）
60
3,045
3,371
税金等調整前純利益
333
51
217
たな卸資産の増減額
623
3,671
2,919
△897
△677
234
△206
△18
119
△442
△28
△452
235
10
571
1,765
△944
△3,131
借入金増減
2,151
△861
△2,612
自己株式の取得による支出
△177
－
△177
その他
△208
△82
△340
現金及び現金同等物の増減額
1,618
2,083
359
現金及び現金同等物の期首残高
4,697
5,056
4,697
現金及び現金同等物の期末残高
6,315
7,140
5,056
その他
投資活動によるキャッシュ・フロー
設備投資支出
その他
財務活動によるキャッシュ・フロー
9
2010年3月期 業績予想（連結）
（単位：百万円）
前期実績
（2009/3）
売上高
構成比
当期予想
当期予想
（2010/3）
（2010/3）
11/5発表
前回発表
構成比
前期比
22,477
100.0％
30,010
29,340
100.0%
130.5%
5,387
24.0％
5,620
5,180
17.7%
96.2%
営業利益
374
1.7％
780
400
1.4%
107.0%
経常利益
168
0.8％
620
260
0.9%
154.8%
△504
－
290
170
0.6%
－
△31.97円
－
18.63円
10.92円
－
－
13円
－
10円
10円
－
△3円
814戸
－
1,103戸
1,103戸
－
+289戸
738戸
－
981戸
981戸
－
+243戸
76戸
－
122戸
122戸
－
+46戸
売上総利益
当期純利益
ＥＰＳ
1株当たり配当金
販売戸数
内 ワンルームマンション
内 ファミリーマンション
■ 業績予想のポイント
 販売戸数1,103戸、売上高は293億円を計画
 主力のワンルームマンションは当初計画通り。第2四半期のファミリーマンション分譲事業、旅館事業の業績を踏まえ、
売上高、利益ともに当初計画（5/11発表）を修正
 業績予想および中長期的な事業展開を勘案し、配当は中間5円、期末5円（年間10円）を予定
10
経営環境と今後の事業展開
11
首都圏投資用マンションの市場動向①
首都圏ワンルームマンションの賃料は安定的に推移しています
首都圏ワンルームマンション 賃料の推移
(円)
120,000
新築
中古
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09 （年）
（1～9月）
※2006年以降の新築賃料の低下は、都心の地価高騰の影響で、物件の供給エリアが都心から周辺エリアへ拡大したことによるものです。
（出所） 東京カンテイ「Kantei eye vol.61（特集 2009年 首都圏ワンルーム最新事情）」
12
首都圏投資用マンションの市場動向②
新規供給は減少傾向にあります
首都圏投資用マンション 供給戸数の推移
(戸)
10,000
資産運用商品として
幅広く定着
9,000
キャピタルゲインを目的と
した投機的需要が中心
8,000
都心部の地価高騰により
プロジェクト数が減少
長期的に安定収入が
見込める資産運用商品
としての需要が拡大
7,000
金融危機の影響
により、更に減少
6,000
5,000
4,000
3,000
（1～6月）
2,000
1,000
0
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
09 （年）
（出所） 不動産経済研究所「2009年版投資用マンション市場動向（首都圏）」
13
将来人口動向
都心部において単独世帯の優良な住環境の整備が求められています
日本の世帯数の将来推計※1
東京都将来推計人口指数※2
（2000年＝100とした場合）
100%
125
14
12.7
11.9
11.4
10.9
120
80%
39.5
38.2
37
35.9
33.8
115
60%
110
40%
18.9
20.1
20.8
21
20.7
105
20%
27.6
29
30.3
31.7
00
05
10
15
34.6
0%
100
95
単独世帯
夫婦のみ世帯
親と子供世帯
単独世帯は増加傾向
25 （年）
その他
00
05
都心3区
10
都心8区
15
20
東京都
25 （年）
全国
都心部の人口は中長期的に増加
※1. （出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」
※2. （出所） 国立社会保障・人口問題研究所「日本の市区町村将来推計人口」
14
単身者・DINKS向けマンションの開発
自社ブランド「ガーラマンションシリーズ」を安定的に供給していきます
 利便性の良い都心および都心周辺地域に限定した物件開発
 2010年3月期下期 販売物件例 ： ガーラ・ステーション新宿牛込柳町
 都営大江戸線「牛込柳町」駅へ徒歩2分。新宿をはじめ、都内交通アクセス良好
■ 交通アクセス
 都営大江戸線「牛込柳町」駅より
9分
7分
都庁前
新宿西口
牛込柳町
都営新宿線「曙橋」駅より
4分
Image photo
Image photo
【ガーラ・ステーション新宿牛込柳町】
住
所 ： 東京都新宿区原町3丁目
交
通 ： 都営大江戸線「牛込柳町」駅より徒歩2分
間 取 り ： 1K
専有面積 ： 20.25㎡～24.41㎡
総戸数 ： 30戸（うち非分譲 3戸）
新宿
曙橋
竣
工 ： 2009年11月
※DINKS ・・・ Double Income No Kids(共働き、夫婦のみ)
15
ファミリー向け物件の安定的に供給
㈱FJ不動産販売
商品ラインナップを拡充し、多様なお客様の要望に応えます
 人気エリアに限定し、ファミリーマンションの供給を継続
 顧客ニーズを先取りした商品開発の推進
 現在４プロジェクトが進行中（2009年9月末現在）： 台東区浅草、文京区白山など
Image photo
【ガーラ・レジデンス鎌倉由比ガ浜】
住
所 ： 神奈川県鎌倉市由比ガ浜2丁目
総 戸 数 ： 15戸
交
竣
Image photo
通 ： 江ノ島電鉄「和田塚」駅より徒歩8分、JR横須賀線「鎌倉」駅より徒歩10分
工 ： 2009年8月
16
FJネクストの特徴と強みについて
17
東京都心部を中心とした供給実績
単身者・ＤＩＮＫＳ層にマッチしたマンションを中心に供給しています
■
地域別供給実績
板橋区
2棟 88戸
東京都 90.3％
23区 88.2％
目黒区
文京区
品川区
都心8区 65.2％
都心5区 55.3％
都心3区 39.0％
練馬区
5棟 320戸
足立区
北区
2棟 58戸
27棟
27棟
(2,209戸)
(2,209戸)
葛飾区
1棟 29戸
荒川区
豊島区
4棟 208戸
新宿区
渋谷区
杉並区
3棟 137戸
港区
中央区
千代田区
中野区
3棟
151戸
文京区
5棟 206戸
台東区
3棟 109戸
墨田区
4棟 237戸
新宿区
14棟 934戸
江戸川区
1棟 28戸
千代田区
11棟 999戸
中央区
20棟
1,624戸
渋谷区
13棟 764戸
世田谷区
4棟 344戸
港区
13棟
1,427戸
品川区
10棟 554戸
（その他）
◆東京都
府中市
国分寺市
小金井市
立川市
三鷹市
◆神奈川県
横浜市
川崎市
鎌倉市
◆埼玉県
川口市
◆千葉県
松戸市
目黒区
4棟
271戸
江東区
7棟 375戸
1棟
1棟
1棟
1棟
1棟
48戸
55戸
32戸
44戸
37戸
9棟
3棟
1棟
821戸
131戸
15戸
1棟
24戸
1棟
24戸
大田区
6棟 300戸
＜全155棟＞
＜全10,394戸＞
（2009/9末時点）
※DINKS ・・・ Double Income No Kids(共働き、夫婦のみ)
18
多彩な利用価値を持つ『ガーラマンションシリーズ』
お客様の多様なニーズにお応えできる商品です
■ 現物資産投資
■ 適正なリスクリターンの運用商品
■ 生命保険の代替
■ 分散投資としての不動産投資
■ 安定した家賃収入による
私的年金の確保
■ セカンドルームやお子様の居住用
19
こだわりの分譲仕様による商品力とブランド力
クオリティの高い仕様を施し、他社との差別化を図ります
 入居者満足の視点から商品を開発、ブランド価値の向上
 最新のセキュリティシステムを導入
 入居者は社会人が９割
 入居者向けコンシェルジュサービスのご提供
→ 入居者ニーズに合ったサービスを提供できる他社と業務提携（トレジャー・ファクトリー、ぐるなび等）
【ガーラ文京本駒込】
住
所 ： 東京都文京区本駒込5丁目
総 戸 数 ： 34戸
交
通 ： JR山手線、東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩９分
間 取 り ： 1Ｋ（32戸）、1LDK（2戸）
専有面積 ： 20.88～42.50㎡
竣
工 ： 2009年10月
20
ガーラマンションの購入者
購入者は全国にわたり、給与所得者が中心の身近な運用商品です
購入目的
職業
年齢
居住地域
その他
5.6%
居住用
9.8%
東京都
在住
14.6%
その他
21.8%
賃貸用
90.2％
40歳代
50歳代
会社員
公務員
78.2％
94.4％
40歳代
資産運用
給与所得者
東京都以外の
エリア在住
47.4％
50歳代
85.4％
30.9％
働き盛りの世代
北海道
4.6％
東北
8.3％
東海・北陸
13.5％
関東・甲信越 38.8％
近畿
中国
四国
九州・沖縄
全国に分散
※2008/4～2009/3の顧客データより作成
21
13.5％
8.1％
3.1％
10.0％
ガーラマンションの入居者
入居者は20～30歳代の社会人の方が中心です
社会人 or 学生
性別
年齢
学生
その他
12.0%
法人
その他
10.8%
女性
社会人
88.0％
男性
45.6%
54.4％
個人 or 法人
13.6％
20歳代
30歳代
個人
86.4%
89.2％
社会人中心
女性が多い
20～30歳代
都心物件中心
☛ハイグレード仕様
☛セキュリティが充実
☛単身者から人気
☛法人ニーズ
※調査対象戸数はガーラマンションの標準的な物件を抽出
22
グループ内で管理業務までサポート
効率的できめ細やかな管理の実施に努め、高入居率を維持しています
入居率の推移
100.0%
賃貸管理戸数の推移
12,000
FJネクストグループ
95.0%
10,000
ご参考：J-REIT保有住宅 ※
（2009/8まで）
90.0%
8,000
85.0%
6,000
80.0%
4,000
75.0%
2,000
70.0%
08/ 10
0
11
12 09/ 1
2
3
4
5
6
7
8
9
06/3
07/3
08/3
09/3
09/9 （月）
(月)
年間平均97％の高い入居率
管理物件は10,000戸超
※ （出所） 投資信託協会より当社作成
23
ワンルームマンション建築規制の見直しについて
24
ワンルームマンション建築規制の見直しについて
当社も業界を代表して、情報提供などの活動に取り組んでいます
 社会的ニーズを汲み、規制緩和の動き
 2003年頃より、東京23区においてワンルームマンションの建築を規制する
条例が相次いで導入
 2008年末に内閣府がワンルームマンションの建築規制の見直しを含む
規制改革に関する答申を発表。2009年3月に閣議決定
 現在、国土交通省において建築規制見直しを前提とした取組みが進行
建築規制の背景
ワンルームマンションの実際
・敷地内にゴミ置き場、
・居住者のマナー
自転車置き場が標準設置
（ゴミ出し、放置自転車など）
・居住者のほとんどが社会人
・地域コミュニティ形成上の問題
ワンルーム
=学生
騒音
治安
マナー
合理性に欠けた理由
地域参加
意識
コミュニケー
ション不足
利便性を
優先したい
家賃は
10万円以内
快適な生活
がしたい
セキュリティ
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