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序章 土地利用現況調査について
序章 土地利用現況調査について 序章 土地利用現況調査について 土地利用現況調査について 渋谷区では５年ごとに土地利用現況調査を実施し ており、まちづくりの基礎資料として活用していま す。本調査のデータは平成 23 年度に行った渋谷区 による調査データに、同年度に実施された東京都の 土地利用現況調査データの一部を付け加えたもので す。 １）データの作成と精度 さらに、建築確認上の建築面積は、壁の中心線 で囲まれた範囲ですが、航空写真から作成される 建物の外形線は屋根の端部を結んだものとなり、 軒の出の大きい建物の場合には壁の中心線を結 んだ図形より大きくなります。従って、この調査 方法の結果による建築面積は、建築確認上の建築 面積より幾分大きくなります。 ２）調査方法 調査員が区内をくまなく回り、各調査の分類及 び判定基準を基に、原則として公道上からの目視 による調査を行いました。このため、立ち入り不 能箇所等は、前回調査結果と同じと判断したり、 航空写真や住宅地図を利用して補足し、分類し ています。 ３）調査項目 ○ 敷地単位の土地･建物利用調査 建物の建設にあたっては都市計画法及び建築 基準法によって一定の制限が課せられており、こ の制限の基本単位となるのが「建物の敷地」です。 2 区では建物の高層化が進みつつあるため、建物 用途が各階で異なる場合があります。そこで建物 用途の調査は各階別に行い、立体的な土地利用の 状況を把握しました。 ○ 建物構造 構造分類 中分類 小分類 耐火造 準耐火造 非耐火構造 調査基図については、平成８年度までは東京都 より提供されたマップデジタイズ手法 注１ による デジタル地図を背景図に活用し、平成１３年度で は、東京都が新たに整備したデジタルマッピング 手法 注２ によるデジタル地図を背景図に活用して 調査を行ってきました。しかし、平成 18 年度調 査からは、新たに渋谷区が独自で整備したデジタ ル地図注 3 を背景図に活用した調査を行っていま す。このように、調査に用いた背景図が異なって いるため、経年変化を表す表･グラフにおいて、 これまでの調査結果と差異が生じている場合が あります。 ○ 建物用途調査 耐火構造 区では、昭和 61 年度に縮尺 2,500 分の１の 航空測量地図を用いて土地･建物利用に関する現 況調査を実施しました。これに基づき、東京都が その結果をコンピュータ入力して土地･建物現況 地図データベースを作成しました。平成３年度に は、その後の変化を調査して土地･建物現況地図 データベースを補完し、その後は５年毎に変化を 調べるとともに区独自の調査項目を付加して調 査内容の充実を図ってきました。 都市計画法による規制は今日の土地利用を形成 する上で大きな影響を与えてきました。この様な 影響を把握するために、敷地を単位として土地と 建物の用途を調査しました。 防火造 木造 内容 主要構造部（柱・梁・壁・屋根等）を 耐火構造（鉄筋コンクリート造、鉄骨 鉄筋コンクリート造、耐火被覆した鉄 骨造、れんが造、石造等）としたもの。 外壁が耐火構造で屋根を不燃材料と したもの。主要構造部を不燃材料とし たもの。防火被覆した木造。 柱及び梁が木造で、屋根及び外壁が不 燃材料（モルタル、しっくい、タイル、 スレート等）でできているもの。 主要な構造部分が木造で、他の区分に 該当しないもの。 ○ 建物階数調査 建物の階数において、地上階数は昇降機塔や装 飾塔は除いています。地下階数については、ビル の案内板等で可能な範囲で調査しました。なお、 傾斜地に建つ建物の階数は、接道している道路の 最低部を基準とし、その最低部より下を地下とし ました。 ○ 前面道路幅員調査 建物の敷地は建築基準法で認められた道路に 接しなければなりません。そのため、同法で認め られている道路を渋谷区指定道路図から確認し 区分しました。また、前面道路(敷地の面する道 路)の幅員によって、建てられる建物の大きさが 制限されます。その影響を把握するため道路の幅 員を地図上で計測し整理しています。 ※複合用途建物の判定等、調査方法の詳細については「参考 資料」に記載してあります。 ※各集計においては項目ごとの端数整理の都合上、数値が異 なる場合があります。 注１ ： マップデジタイズ手法 印刷された紙の地図をスキャニングしてデータをデジタ ル化し、このデータをパソコン画面上でなぞってデジタル 地図を作成する方法。 注２ ： デジタルマッピング手法 地形図を作成する際、航空写真測量等の結果をパソコン 等で直接デジタルデータとして作成する方法。 注 3 ： 渋谷区が独自で整備したデジタル地図 地図データのデジタル化の方法は、デジタルマッピング 手法と同様ですが、デジタルデータ化する際の縮尺が一般 的には 2,500 分の１でデータ化するところをより高精度 な 500 分の１でデータ化したものです。 ○ 土地建物分類表 大 分 類 中 分 類 小 分 類 細 分 類 官公署及び出先機関、警察署及び派出所、消防署、郵便局、税務署、裁判所、大公使館、公園内の管理事 務所（国、都、区） 官公庁施設 教育施設 公 教育文化施設 共 用 地 厚生医療施設 供給処理施設 宅 地 商 業 用 地 美術館、博物館、図書館、公会堂、社会教育館、コンサートホール 集会施設 寺社、教会、町内会館、集会所、地域交流センター（区民会館）、イベントルーム、商工会館 医療施設 病院、診療所、保健所、公衆便所（独立したもの） 厚生施設 保育園、託児所、高齢者福祉施設、介護サービス施設、障害者福祉施設、児童福祉施設、公園内の休憩所 供給施設 上水道施設、電力供給施設(発電所、変電所、但し鉄道関係を除く）、都市ガス供給施設、卸売り市場 処理施設 ゴミ焼却施設、リサイクル施設、廃棄物処理施設、下水道施設、屠畜場、火葬場 事務所（オフィスビル）、新聞社、放送局、ＮＴＴ、テレビスタジオ、映画スタジオ、写真スタジオ、営業店舗（銀 行、証券会社、東京ガス、東京電力等）、テニスコートの管理事務所 商業施設 公衆浴場等 宿泊・遊興施設 スポーツ・興行施設 デパート、スーパーマーケット、小売店舗、卸売店舗、ガソリンスタンド、飲食店、食堂、喫茶店、パブ、レンタ ルショップ、理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車 店、家庭電気器具店、新聞販売店、コインランドリー、ガラス屋、その他これらに類するサービス業を営む店 舗、自家販売のために食品製造業を営むパン屋・米屋・豆腐屋・菓子屋他これに類するもの、アパレル関係 で商品が展示されているが小売ではない業者間の商談等のためのスペース・部屋・ショールーム、アパレル 関係で一般客向けの仕立て屋でない自社商品の製作や作業のためのスペース・部屋・ショールーム、アパレ ルやその他の業種で倉庫でないスペースを倉庫としてダンボール箱等が保管されているスペース・部屋、マ ンガ喫茶、インターネットカフェ、ライブハウス（飲食を伴うものも含む）、保険の適用がない治療院（針等）、美 容施設（エステ、リラクゼーション等）、空店舗（空き事務所を含む） 公衆浴場（健康ランド等含む）、サウナ 宿泊施設 ホテル、旅館、ユースホステル、バンケット（宴会、結婚式等）を主とする会館、シェアハウス 遊興施設 パチンコ店、麻雀屋、ビリヤード、ゲームセンター、カラオケボックス、カラオケスナック、勝馬投票券発売所、 バー、キャバレー、ナイトクラブ、料亭、待合、ソープランド、モーテル、ダンス教習所、ビデオ鑑賞、風俗店、ラ ブホテル、ダンスホール、大人のおもちゃ店 スポーツ施設 興行施設 (屋内又は観覧席を有するもの)体育館、競技場、野球場、水泳場、スケート場、ボウリング場、競馬競輪場 等、道場、バッティングセンターの建物、ゴルフ練習場の建物 劇場、演芸場、映画館、能楽堂 住居併用店舗・事務所(物販・飲食・美容理容等の店舗、税理・会計・建築等の事務所)、住居併用作業所付 店舗(豆腐・菓子・パン等の自家用製造販売)、住宅と商業または事務所が混在している施設 ※ 住商事混在施設 住 独立住宅 宅 用 集合住宅 地 専用戸建住宅、住宅を主とする塾・教室・医院等の併用建物、行政の職員住宅(戸建) 都市再生機構・公社・公営住宅、アパート、マンション、独身寮、寄宿舎、学生寮、官舎、テラスハウス（長 屋）、行政の職員住宅団地、企業の寮 専用工場 工 住居併用工場 業 用 地 倉庫運輸関係施設 幼稚園、小学校、中学校、高等学校、大学、専修学校、各種専門学校、研修所、研究所、養護学校、盲学 校、聾学校、学習塾、ゼミ 文化施設 事務所施設 専用商業施設 分類項目 右記の専用工場（工場、作業所、自動車修理工場、洗濯作業を伴うクリーニング店） 右記の併用工場（工場、作業所、自動車修理工場、洗濯作業を伴うクリーニング店） 運輸施設等 自動車車庫（立体駐車場等、但し住宅や事務所の従属的なものを除く）、駐輪場（住宅用地内の従属的なも のを除く）、バスターミナル、トラックターミナル、駅舎、エアーターミナル 倉庫施設等 倉庫（住宅用地内の従属的なものは除く）、防災倉庫、流通センター、配送所、トランクルーム 屋外利用地 (屋外利用又は仮設利用）材料置場、屋外駐車場、屋外展示場（中古車センター等）、飯場、モデルハウス（住 宅展示場含む）、野外洗車場 公園・運動場等 （屋外利用を主とするもの）公園緑地、運動場、野球場、遊園地、ゴルフ場、テニスコート、屋外プール、馬術 練習場、フイールドアスレチック、墓地、ゴルフ練習場、バッティングセンター 未利用地等 宅地で建物を伴わないもの、建築中で用途不明のもの、区画整理中の宅地、取り壊し中の建物、壊し跡地、 廃家、埋め立て地、閉鎖されている建物 道路 街路、歩行者道路、自転車道路、農道、林道、団地内通路（塀や門などで一般の車両が入れないものを除く） 鉄道・港湾等 鉄道、軌道、モノレール、空港、港湾 水面・河川・水路 河川、運河、湖沼、遊水池、海 ※住商事混在用地 前回の平成 18 年度調査までは住商併用建物として商業用地に分類していたが、マンション１階部分に商業施 設が、また同じくマンションの一部部屋が事務所施設である場合など、住宅系建物における混在が進んでいるこ とから、商業用地の中分類から切り離し、住商事混在用地の名称で新たな中分類を作成した。なお、小分類では 住商事混在施設とした。 3