Comments
Description
Transcript
インドにおける 日本固有技術を活用した 工業化
インド国 インドにおける 日本固有技術を活用した 工業化住宅生産準備調査 （BOP ビジネス連携促進） 報告書 平成 25 年 9 月 （2013 年） 独立行政法人 国際協力機構（JICA） 大和ハウス工業 株式会社 株式会社 三菱総合研究所 民連 JR（先） 13-082 略語表 略語 正式名称 日本語訳 BOP Base of the Pyramid 一人当たり年間所得が 3,000 ドル 以下の階層 DIPP Department of Industrial Policy and Promotion 商工省産業政策促進局 ECR East Coast Road イースト・コースト・ロード EMI Equated Monthly Installments （住宅ローンの）定額返済 EMS Electronics Manufacturing Service エレクトロニクス製造サービス EOU Export Oriented Unit 100%輸出志向型企業 EWS Economically Weak Sector 貧困者層 FDI Foreign direct investment 海外直接投資 GDP Gross Domestic Product 国内総生産 HFC Housing Financial Company 住宅金融会社 HFH Habitat For Humanity NPO 法人 ハビタット・フォー・ ヒューマニティ HIG High Income Group 高所得者層 IMD International Institute for Management Development 国際経営開発研究所 IMF International Monetary Fund 国際通貨基金 IRR Internal Rate of Return 平均内部収益率 IT Information Technology 情報技術 JETRO Japan External Trade Organization 日本貿易振興機構 JICA Japan International Cooperation Agency 国際協力機構 JV Joint Venture ジョイントベンチャー LIG Low Income Group 低所得者層 MFI Micro Finance Institution マイクロファイナンス機関 MIG Middle Income Group 中所得者層 MOU Memorandum of Understanding 覚書 NBFC Non-Banking Financial Company ノンバンク ODA Official Development Assistance 政府開発援助 ROA Return On Asset 総資産利益率 SEZ Special Economic Zone 特別経済区 SPC Special Purpose Company 特別目的会社 TOEFL Test of English as a Foreign Language 民間の英語能力テスト UN United Nations 国際連合 UNSD United Nations Statistics Division 国際連合統計部 WCY World Competitiveness Yearbook 世界競争力年鑑 WD World Databank ワールド・データバンク社 WEO World Economic Outlook 世界経済見通し WRI World Resources Institute 世界資源研究所 目次 1． 調査結果の概要 ................................................................................................1 1.1 展開可能な事業.............................................................................................................1 1.2 本結論に至った背景 .....................................................................................................1 1.2.1 コスト面からの制限................................................................................................1 1.2.2 制度整備面からの制限.............................................................................................2 1.2.3 プロジェクトベースでの参入について ....................................................................2 2． 調査の背景と目的.............................................................................................3 2.1 調査の背景....................................................................................................................3 2.2 調査の目的と内容.........................................................................................................3 2.2.1 文献調査 .................................................................................................................3 2.2.2 現地調査 .................................................................................................................4 2.2.3 参入ロードマップの検討.........................................................................................5 2.3 調査の方法....................................................................................................................7 3． 既存情報の収集・現況調査現状分析....................................................................8 3.1 インドの政治・経済状況に関する調査........................................................................8 3.1.1 政治経済概況 ..........................................................................................................8 3.1.2 人口動態 .................................................................................................................8 3.1.3 マクロ経済状況.....................................................................................................10 3.1.4 経営環境 ............................................................................................................... 11 3.1.5 社会インフラの整備状況.......................................................................................13 3.2 インド住宅市場の現状調査 ........................................................................................14 3.2.1 住宅購入者層の区分..............................................................................................14 3.2.2 住宅不足の状況.....................................................................................................16 3.2.3 住宅価格の状況.....................................................................................................20 3.2.4 住宅取引に関する課題...........................................................................................21 3.2.5 住宅ローンの供給状況...........................................................................................22 3.3 インドの法律・規制等に関する調査..........................................................................26 3.3.1 主な税制 ...............................................................................................................26 3.3.2 外資に関する規制..................................................................................................27 3.3.3 外資に関する奨励..................................................................................................28 3.3.4 土地収用に関する規制...........................................................................................29 3.3.5 住宅政策に関する現地法体系 ................................................................................29 3.4 インド住宅市場における競合企業調査......................................................................32 3.4.1 インドの低所得層及び中間所得層向け住宅開発の事例..........................................32 4． 現地調査 ....................................................................................................... 41 4.1 チェンナイ..................................................................................................................44 4.1.1 事業サイトの調査..................................................................................................44 i 4.1.2 対象購買層のニーズ調査.......................................................................................56 4.1.3 現地事業者の調査..................................................................................................60 4.1.4 技術レベルの検証..................................................................................................63 4.1.5 対応法規の検証と対策...........................................................................................68 4.1.6 BOP 向け融資制度の成立可能性検証.....................................................................70 4.2 ムンバイ......................................................................................................................72 4.2.1 事業サイトの調査..................................................................................................72 4.2.2 対象購買層のニーズ調査.......................................................................................90 4.2.3 技術レベルの検証..................................................................................................97 4.2.4 対応法規の検証と対策...........................................................................................99 4.2.5 BOP 向け融資制度の成立可能性検証.....................................................................99 4.3 グジャラート ........................................................................................................... 101 4.3.1 事業サイトの調査................................................................................................101 4.3.2 現地事業者の調査................................................................................................106 4.3.3 対応法規の検証と対策.........................................................................................107 4.4 デリー ...................................................................................................................... 108 4.4.1 事業サイトの調査................................................................................................108 4.4.2 現地事業者の調査................................................................................................ 111 4.4.3 技術レベルの検証................................................................................................ 112 4.4.4 対応法規の検証と対策......................................................................................... 114 4.4.5 BOP 向け融資制度の成立可能性検証................................................................... 114 4.5 現地調査結果のまとめ..............................................................................................116 4.5.1 各都市の住宅市場環境......................................................................................... 116 4.5.2 各都市のローカルパートナー候補 ....................................................................... 118 5． 事業スキームの検討...................................................................................... 119 5.1 事業地の検討 ............................................................................................................119 5.1.1 チェンナイの半径 50km 圏内（主に南地区及び南西地区）................................. 119 5.1.2 デリー市内.......................................................................................................... 119 5.1.3 アーメダバードの半径 50km 圏内（主に北西地区）........................................... 119 5.2 現地調査を踏まえた事業展開方法の検討 ................................................................119 5.2.1 顧客ターゲットの設定......................................................................................... 119 5.2.2 各事業展開方法の検討.........................................................................................120 5.3 結論.......................................................................................................................... 122 5.4 開発効果の把握........................................................................................................ 124 5.5 環境・社会配慮........................................................................................................ 124 6． 提言............................................................................................................ 125 6.1 EWS への住宅供給.................................................................................................... 125 6.1.1 EWS を取り巻く環境...........................................................................................125 6.1.2 新しいスキームの提案 －賃貸住宅の公的機関による運営管理－.......................125 6.1.3 政府としての留意点............................................................................................126 ii 6.1.4 プレハブ技術を用いることの利点 .......................................................................126 6.2 関連するステークホルダーとその役割................................................................... 127 6.2.1 インド政府が果たすべき役割 ..............................................................................127 6.2.2 日本政府が果たすべき役割..................................................................................127 6.2.3 日本の産業界が果たすべき役割...........................................................................128 6.3 スキームの実現に向けて......................................................................................... 128 6.3.1 実現までのステップ............................................................................................128 6.3.2 インド各州政府機関との協議 ..............................................................................129 参考文献............................................................................................................ 132 iii 図目次 図 1 インドの年齢別人口分布（2010 年）....................................................................8 図 2 インド各州の人口分布 ..........................................................................................9 図 3 インドの主要都市別人口分布（都市圏ベース、2001 年）.................................10 図 4 インドの GDP 及び GDP 伸び率の推移...............................................................10 図 5 インドのインフレ率の推移.................................................................................11 図 6 インドの為替レート（ルピー/ドル）の推移.......................................................11 図 7 インドとの輸出入の推移.....................................................................................11 図 8 各都市の製造業労働者の給与水準（基本給（月給）、米ドル）.........................12 図 9 日本のインドに対する ODA の推移....................................................................13 図 10 インドの収入ピラミッド（KPMG による定義）..............................................14 図 11 インドの所得区分と各区分の住宅不足数 .........................................................16 図 12 インド各州の住宅不足状況（2007 年時点）.....................................................17 図 13 主要都市の住宅価格の推移（2007 年を 100 とする） ......................................20 図 14 インドの不動産取引の課題 ...............................................................................21 図 15 各国の住宅ローンの GDP 構成比（2009）........................................................22 図 16 インドにおける住宅ローンの GDP 構成比予測 ................................................22 図 17 住宅ローン市場の成長率推移............................................................................23 図 18 住宅ローン市場のポートフォリオ推移.............................................................23 図 19 所得区分ごとの主な住宅金融の提供主体 .........................................................24 図 20 2026 年時点での都市計画イメージ ..................................................................30 図 21 Swarajya プロジェクト完成予想図 ....................................................................32 図 22 Swarajya プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）........................................33 図 23 Swarajya プロジェクトの間取り例（2BHK タイプ）........................................33 図 24 Shubh Griha プロジェクト完成予想図 ...............................................................34 図 25 Shubh Griha プロジェクトにおける建物の完成イメージ 1................................34 図 26 Shubh Griha プロジェクトにおける建物の完成イメージ 2................................34 図 27 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）1 .................................35 図 28 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）2 .................................35 図 29 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）3 .................................36 図 30 Navjivan Housing プロジェクト完成予想図 .......................................................37 図 31 Navjivan Housing プロジェクトの平面図...........................................................37 図 32 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（1RK タイプ） .............................37 図 33 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）...........................38 図 34 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（2BHK タイプ）...........................38 図 35 Shriram Properties が建設した建物の一例 ..........................................................39 図 36 Shriram Properties が建設中の建物の様子 ..........................................................39 図 37 Shriram Properties が建設中の建物の平面図.......................................................40 図 38 タミル・ナードゥ州の人口分布........................................................................44 図 39 チェンナイの主要幹線道路 ...............................................................................45 iv 図 40 チェンナイ周辺の住宅市場 ...............................................................................47 図 41 マハーバリプラムプロジェクト平面図.............................................................50 図 42 仕上げ済みの外壁の様子...................................................................................51 図 43 ベッドルーム.....................................................................................................51 図 44 キッチン ............................................................................................................52 図 45 シンク................................................................................................................52 図 46 室内ドアに備え付けられたかんぬき錠.............................................................53 図 47 屋内照明 ............................................................................................................53 図 48 トリチープロジェクトのタウンシップ内 LIG 向け住宅...................................55 図 49 テレビ................................................................................................................57 図 50 キッチン ............................................................................................................58 図 51 ベッドルーム.....................................................................................................59 図 52 キッチン ............................................................................................................59 図 53 プレハブメーカーA 社のファームハウス用の壁材...........................................63 図 54 建造中の建物の様子..........................................................................................64 図 55 壁材に用いるレンガ..........................................................................................65 図 56 プレキャスト工法による建設現場の様子 1.......................................................66 図 57 プレキャスト工法による建設現場の様子 2.......................................................66 図 58 プレキャスト工法による建設現場の様子 3.......................................................67 図 59 マハラシュトラ州の人口増加率（2001-2011 年） ............................................72 図 60 ムンバイ都市圏の地区.......................................................................................74 図 61 ムンバイ都市圏の鉄道路線図............................................................................75 図 62 ムンバイ都市圏で建設中の横断道路.................................................................76 図 63 ムンバイ中心部のスラムの様子........................................................................77 図 64 各都市の主な LIG 向け住宅プロジェクトの市中心部からの距離 ....................77 図 65 スラム再開発スキームの概念図........................................................................79 図 66 ターネープロジェクトにおける HIG 向け住宅の完成予想図 ...........................81 図 67 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の完成予想図...........................82 図 68 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の開発計画 ..............................83 図 69 ターネープロジェクトにおいて建設中の MIG 向け住宅の様子.......................84 図 70 ターネープロジェクトにおいて建設中の LIG 向け住宅の様子........................85 図 71 スラム再開発スキームよって建設された LIG 向け住宅と商業ビルの様子......86 図 72 スラム居住者の移転用に建てられたプレハブ造の仮住居の様子.....................86 図 73 スラム再開発スキームよって建設された LIG 向け及び HIG 向け住宅の様子 .87 図 74 スラム再開発スキームよって LIG 向け住宅の様子 ..........................................88 図 75 下位 MIG に該当する居住者の住居外観 ...........................................................91 図 76 パソコン ............................................................................................................92 図 77 テレビ................................................................................................................92 図 78 室内照明 ............................................................................................................93 図 79 エアコン ............................................................................................................93 図 80 上位 MIG に該当する居住者の住居外観 ...........................................................94 図 81 中庭の様子.........................................................................................................95 v 図 82 室内の様子.........................................................................................................95 図 83 パソコン ............................................................................................................96 図 84 今後 LIG 向け住宅が建設される予定の空き地 .................................................96 図 85 プレハブメーカーB 社のナノハウスの例 1.......................................................98 図 86 プレハブメーカーB 社のナノハウスの例 2.......................................................98 図 87 グジャラート州の人口増加率（2001-2011 年）............................................. 101 図 88 アーメダバードにおける住宅分布の状況..................................................... 103 図 89 建設中の HIG 向け住宅外観（Apple Woods プロジェクト） ......................... 104 図 90 HIG 向け住宅のキッチン................................................................................ 104 図 91 デベロッパーH 社の LIG 向け住宅イメージ図............................................... 105 図 92 デリー州の人口増加率（2001-2011 年）........................................................ 108 図 93 デリー州の人口推移（1961-2011 年）............................................................ 109 図 94 デリーメトロ路線図........................................................................................110 図 95 プレハブメーカーE 社製の窓枠 ......................................................................113 図 96 プレハブメーカーE 社製のドア ......................................................................114 図 97 本事業を通じ期待し得る開発効果の概念図................................................... 124 図 98 本調査団より提案したスキーム図 ................................................................. 129 図 99 住宅公団スキーム実現に向けたロードマップ............................................... 130 vi 表目次 表 1 インドの人口に関する各種情報............................................................................9 表 2 インドの労働環境に関する各種情報 ..................................................................12 表 3 インドの社会インフラの状況（数値と WCY 掲載国中の順位） .......................13 表 4 インドの所得階層の特徴.....................................................................................15 表 5 インド各州の住宅不足数（2007 年時点） ..........................................................18 表 6 インドにおける住宅需給ギャップ......................................................................19 表 7 インド政府タスクフォースによる低価格住宅の目安.........................................20 表 8 住宅ローン提供主体ごとの特徴（代表例）........................................................25 表 9 一般税制の状況 ...................................................................................................26 表 10 住宅関連税制及び住宅取引に係るコストの状況 ..............................................26 表 11 インドの外資規制（ネガティブ・リスト）......................................................27 表 12 住宅・不動産業の出資比率規制・ガイドライン ..............................................28 表 13 外資・内資に関する奨励策 ...............................................................................28 表 14 チェンナイの土地利用における関係省庁・機関 ..............................................31 表 15 住宅開発プロジェクトの事例 1（ネプチューン・グループ） .........................32 表 16 住宅開発プロジェクトの事例 2（タタ・グループ）........................................33 表 17 住宅開発プロジェクトの事例 3（Foliage）.......................................................36 表 18 住宅開発プロジェクトの事例 4（Shriram Properties） ......................................38 表 19 現地調査日程.....................................................................................................41 表 20 第 1 回現地調査（チェンナイ）におけるヒアリング先一覧............................41 表 21 第 2 回現地調査（ムンバイ）におけるヒアリング先一覧................................42 表 22 第 3 回現地調査（チェンナイ）におけるヒアリング先一覧............................42 表 23 第 4 回現地調査（デリー／グジャラート）におけるヒアリング先一覧..........43 表 24 第 5 回現地調査（デリー／チェンナイ）におけるヒアリング先一覧..............43 表 25 タミル・ナードゥ州の人口に関する各種情報..................................................45 表 26 各主要幹線道路沿いに進出している主な企業..................................................46 表 27 所得階層別の平均的な住宅床面積 ....................................................................47 表 28 マハーバリプラムプロジェクトの間取り及び設備...........................................50 表 29 デベロッパーD 社のトリチープロジェクト概要...............................................54 表 30 トリチープロジェクトの間取り及び設備 .........................................................54 表 31 チェンナイにおける原材料価格の状況.............................................................56 表 32 大家族の LIG 向け住宅の典型例 .......................................................................56 表 33 LIG に該当する居住者の概要（１）.................................................................57 表 34 LIG に該当する居住者の概要（２）.................................................................58 表 35 プレハブメーカーA 社概要 ...............................................................................60 表 36 プレハブメーカーC 社概要................................................................................60 表 37 プレハブメーカーD 社概要 ...............................................................................61 表 38 デベロッパーB 社概要.......................................................................................61 表 39 デベロッパーC 社概要.......................................................................................62 vii 表 40 デベロッパーD 社概要.......................................................................................62 表 41 マハラシュトラ州の人口に関する各種情報......................................................73 表 42 デベロッパーE 社概要.......................................................................................80 表 43 デベロッパーF 社概要 .......................................................................................80 表 44 HIG 向け住宅の各部屋の間取り及び設備 .........................................................81 表 45 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の間取り..................................83 表 46 ムンバイにおける原材料価格の状況.................................................................89 表 47 下位 MIG に該当する居住者の概要...................................................................90 表 48 上位 MIG に該当する居住者の概要...................................................................94 表 49 プレハブメーカーB 社概要................................................................................97 表 50 貸付条件の比較 .................................................................................................99 表 51 グジャラート州の人口に関する各種情報 ...................................................... 102 表 52 デベロッパーG 社の概要................................................................................ 106 表 53 デベロッパーH 社の概要................................................................................ 106 表 54 デリー準州の人口に関する各種情報.............................................................. 109 表 55 所得階層別の平均的な住宅床面積 ..................................................................110 表 56 デベロッパーI 社概要 ......................................................................................111 表 57 デベロッパーJ 社概要......................................................................................112 表 58 プレハブメーカーE 社の概要／技術レベル ....................................................113 表 59 各都市の住宅市場環境の比較..........................................................................117 表 60 各都市のローカルパートナー候補 ..................................................................118 表 61 事業展開オプション比較表 ............................................................................ 123 表 65 日本住宅公団の設立経緯................................................................................ 131 viii 1． 調査結果の概要 1.1 展開可能な事業 調査の結果、本調査目的で想定していた LIG（Low Income Group）向けのプレハブ住宅 の供給はコスト面及び、 量産且つ高品質を維持するために必要な一定レベルの建材資材の定 期定量調達等の課題により困難であるとの結論に至った。一方で、RC による、総開発戸数 の 90%を MIG（Middle Income Group）/HIG（High Income Group）向け住宅、10%を LIG（Low Income Group）/EWS（Economically Weak Sector）向け住宅とした住宅開発 プロジェクトであれば利益水準の担保が可能となる。又、その場合であれば、一部 HIG 向 けハイエンド商品としてプレハブ住宅を供給することが可能であるため、参入ロードマップ はプロジェクトベースでの参入を念頭に作成した。 ※HIG/MIG/LIG/EWS の定義については 3.2.1 参照。 1.2 本結論に至った背景 1.2.1 コスト面からの制限 現地のプレハブ住宅市場は黎明期を迎えており、プレハブ住宅の供給メーカーも複数存在 している。しかし、LIG 向け住宅としてはプレハブ住宅のコストが合わないことから、リ スクを負担してくれる事業主が商品供給を求めるのであれば、プレハブ住宅の供給を行うと いう考えであった。 また、LIG 向けの住宅供給は、多くの場合インド内資のデベロッパーにとっても赤字プ ロジェクトとされており、土地価格が上昇している中で LIG 向け住宅で利益を確保するこ とのハードルが非常に高い。LIG 向け住宅で利益をねん出している数少ない内資のデベロ ッパーも、コントラクター事業の内製化や、内装の簡素化の徹底などといった多くのコスト 削減努力を経た上で黒字化を担保している状況であった。 これに対し、 工業化によるコスト削減効果によって安価な住宅供給を図ることが当初の想 定であったが、 作業員の日給が非常に安価であり工業化による工期削減の効果が当初想定よ りも少なかった点、現地での鉄などの原材料価格が高い点（5.2.2 参照）などから当初想定 していたコストメリットを享受できなかったため、LIG 向けプレハブ住宅供給ではなくプ ロジェクトベースでの参入を検討するに至った。なお、LIG 向けプレハブ住宅を現地にお いて供給するためには、後述する政府との連携スキームなど、プレハブ住宅の販売に伴うリ スクを分散するための方法を確立することが求められる。 他方、現地にはプレハブで工場などの建物を供給するメーカーが育っており、技術面での 検証を行った結果では、技術的にプレハブでの住宅供給は可能であった（5.2.2 参照）。その ため、現状では現地のプレハブメーカーでも LIG 向けプレハブ住宅は採算上供給できない 状況ではあるものの、 将来的にインド国内の製鉄メーカーが拡充されることなどによって鉄 の供給価格が下落し、かつ、量産に向け、高品質を維持するために必要な一定レベルの建材 資材の定期定量調達が可能となれば、工業化によるコストメリットも生まれるものと想定で きる。 1 1.2.2 制度整備面からの制限 低所得層の住宅購入では住宅ローンの整備が重要な基盤制度となるが、特に定職に従事し ていない EWS 層に対しては、銀行としても住宅ローンを提供することが困難である（4.1.6 参照） ことから、 公的な支援なしでビジネスを展開することは非常に困難である。そのため、 EWS 層向けの住宅供給にあたっては、インド政府も含めた公的機関と連携した供給拡大に 向けた提案を行った（6 章参照） 。 1.2.3 その他の制限 上記の制限に加え、 現地の文化風習に関する課題もある。現地では、 コンクリート造など、 堅牢さが感じられる建物を好む傾向があり、薄いパネル等を組み合わせて作られるプレハブ 住宅に対しては、否定的な認識をもつ消費者も存在していた。こういった傾向は特にプレハ ブ住宅を目にすることの少ない LIG/EWS 層に特に顕著にみられ、LIG/EWS 層向けのプレ ハブ住宅を供給する際の足かせになることが想定される（5.2.2 参照）。 1.2.4 プロジェクトベースでの参入について これまでの経緯を踏まえると、LIG 向け住宅のみのプロジェクトは利益率が低くなるこ とが想定され、事業収支の観点からは事業者にとって魅力的な案件は極めて少ない。他方、 現在インドにおいて一般的に開発が進められているプロジェクト（MIG/HIG 向けの住宅を 戸数ベースで 90%、LIG/EWS 向けの住宅を戸数ベースで 10%供給するプロジェクト）は、 外資から見た場合にはプロジェクトベースでの投資となるため、案件によっては投資基準を 満たす案件が組成される可能性も高い。そのため、現実的な参入を検討する上では、上述し たプロジェクトを実施することにより、少量でも LIG/EWS 向けの住宅を供給しつつ、イン ドでの現地拠点を組成し、その拠点において PEB メーカーとしての事業検討も同時に進め ることなどが検討できる（5.3 参照） 。 2 2． 調査の背景と目的 2.1 調査の背景 大和ハウス工業は、1960 年代の日本において「プレハブで庭に立てられる立派な勉強部 屋をつくろう」を合言葉に、工業化住宅の原点である「ミゼットハウス」を開発することで、 高度経済成長期における日本の住環境の改善へ貢献してきた。大和ハウス工業では、創業 100 周年（2055 年）に売上 10 兆円という目標を掲げている。この目標を達成するには、創 業の原点に立ち戻り、人々の暮らしの改善に貢献していくことで、国とともに成長を実現し ていくというビジネスへの回帰を模索している。その意味で、1960 年代の日本の生活レベ ルに近い存在である BOP 層を対象に事業を行い、途上国の経済発展とともに当社の海外事 業拡大を図っていくことは大和ハウス工業にとって意義深いと考える。 一方、人口の多くが BOP 層に該当するような途上国においては、安価で高品質な住宅に 対するニーズは極めて高いと考えている。現在の日本における住宅分野の生産技術により、 低コストかつ品質の高い住宅を大量に供給することが可能となるだけでなく、BOP 層の需 要を満たすことも可能となる。 さらに、工業化住宅の供給は現地のコミュニティの再創造につながるものであり、上下水 道整備事業など、現地の住環境を改善することを通じて、日本のプレゼンス向上に尽力され ている JICA 事業とのシナジー効果を発揮することが可能であると捉えている。 このように、大和ハウス工業では、BOP ビジネス実施主体（大和ハウス工業）、BOP 層、 受入国政府・ドナーの視点から各主体のニーズが十分に一致しているものと考え、本調査の 実施に至った。 2.2 調査の目的と内容 本調査では、 インド国における日本固有技術を活用した工業化住宅生産事業参入の検討を 行うことを主目的とした。そのため、本調査では下記の調査・検討を行った。 2.2.1 文献調査 インド国の政治・経済状況ならびに各種法律・規制関連、現地における住宅市場性につい て、各種文献を参考にして整理することで、参入にあたって特に注意が必要な規制等を明ら かにするとともに、現地の住宅市場を俯瞰した。詳細な調査項目の実施方法は以下の通りで ある。 (1) インドの政治・経済状況に関する調査 インドの政治環境及び経済状況に関して、概略的に取りまとめを行った。具体的には、政 治面での構造改革（教育、インフラ、税制）の概要整理や、特に BOP 層の経済環境の分析 （所得階層ごとの家計数、消費支出内訳等をもとにした経済分析など）を行った。 3 (2) インドの法律・規制等に関する調査 本事業を実施するにあたって該当する法制度についても、現地調査の前段階から情報収 集・整理を行った。具体的には建築基準法等建造物に関する規制に加え、外資規制、工場設 置に係る規制 （工場法及び規則など） といった法規について、文献調査を中心にカバーした。 (3) インド住宅市場の現状調査 インドにおける住宅市場の概要を整理した。具体的には、住宅整備状況や不足数といった 統計的なデータに加え、 実際にどのような住宅が供給されているのかといった点についても ケーススタディ的に情報整理を行った。 (4) インド住宅市場における競合企業調査 インド住宅市場における競合他社についても分析を行った。具体的には、競合となり得 る商材について、価格帯、特徴、販売地域等の観点から情報の整理を行った。 2.2.2 現地調査 マーケットとなる住宅販売都市に関する調査と、生産拠点となる工場立地場所に関する調 査の二種類の調査を行うことで、本 BOP ビジネスで直接的な顧客としている政府、デベロ ッパー、財閥といった事業体への協業可能性を明らかにするとともに、原材料の調達や生産 技術、流通といった点について、実際にビジネスを提供できるかどうかといった観点から検 証を行った。詳細な調査項目の実施方法は以下の通りである。 (1) 事業サイトの調査 現地調査では、大別してマーケットとなる住宅販売都市での調査と、生産拠点となる工場 立地場所での調査の二種類の調査を行った。住宅販売都市での調査は、本 BOP ビジネスで 直接的な顧客としている政府、デベロッパー、財閥といった事業体への協業可能性調査を中 心に行った。 また生産拠点となる工場立地場所での調査としては、原材料の調達や生産技術、流通とい った点について、実際にビジネスを提供できるかどうかといった観点から検証を行った。 (2) 対象購買層のニーズ調査 さらに、本 BOP ビジネスを展開した際に、実際に当該住宅に居住する購買層に関しても 調査を行った。具体的には、実際に BOP 層に住居を供給する主体となる政府やデベロッパ ーの担当者を介して調査を行うとともに、可能な限り BOP 層の居住環境の実態について訪 問調査を行うことで対象購買層のニーズを把握した。 4 (3) 現地事業者の調査 上記に加えて、住宅を供給する上で必要となるコントラクターや設計事務所・設計コンサ ルといった主体に加え、事業体の設立に必要となる弁護士、会計士、税理士等の事業主体の 調査も実施した。 (4) 技術レベルの検証 プレハブ住宅の供給にあたり、 どこまでの住宅供給技術を現地に付与させるべきかの検討 を行った。なお、検討に際しては、対象購買層のニーズを十分踏まえるよう留意した。 (5) 対応法規の検証と対策 1.(2)にて文献調査を行った現地法規について、現地の監督官庁に対してインタビューを行 うことにより検証と対策の検討を行った。 (6) BOP 向け融資制度の成立可能性検証 本 BOP ビジネスの展開に当たって想定されうる課題の一つに BOP 向け融資制度の成立可 能性が挙げられた。前述した課題の項においても記載した項目ではあるが、インドの国家開 発計画内でも BOP 向けの金融制度の整備の必要性が明記されているため、民間事業体との 連携可能性の探索に加えて政府系金融機関との連携可能性の探索も詳細に検討した。 (7) 環境・社会配慮 本 BOP ビジネスの提供に関連して、インドの環境・社会配慮への貢献可能性についても 併せて検討を行った。 具体的には、 使用する建材の環境配慮性や工場における環境配慮措置、 住居移転等に伴う社会影響を軽減するための措置等について、検討を行った。 2.2.3 参入ロードマップの検討 文献調査、現地調査でのニーズ把握、技術面及びコスト面からの制約の精査をもとに、供 給する住宅スペックの検討を行った。その上で、本 BOP ビジネスに係る事業計画を策定し、 執行するにあたっての資金調達計画・要員計画・組織体制の検討等を行うとともに、参入ロ ードマップの構築を実施した。詳細な調査項目の実施方法は以下の通りである。 (1) 製品開発計画（供給する住宅スペックの検討）の策定 現地調査でのニーズ把握、技術面及びコスト面からの制約の精査をもとに、供給する住宅 スペックの検討を行った。検討に際してはインドの文化、風習、BOP 層のニーズを十分鑑 みて、ニーズに即した商品設計となるよう検討を行った。 5 (2) 事業計画の策定 これまでの調査結果をもとに、本 BOP ビジネスに係る事業計画を策定した。具体的には、 原材料や資機材の調達計画、販売計画、当該販売計画を達成するために必要となる流通及び 生産計画を策定するとともに、事業費の積算を行い当該事業の財務分析を行った。 (3) 資金調達計画の策定 上記の事業計画を執行するにあたっての資金調達計画を検討した。具体的には資金調達手 段（自己資本からの捻出、融資など）について検討を行った。 (4) 要員計画・組織体制の検討 上記の事業計画を踏まえ、 現地法人を設立する場合に必要となる現地雇用員や派遣者数な どの検討を行うとともに、大和ハウス社内でのガバナンス体制についても検討を行った。 (5) 初期・継続投資判断基準の設定 上述で定められた事業計画に基づき、実際にインドにおいてビジネス投資を始めるための 投資基準を設定するとともに、事業拡大のための継続投資基準についても検討を行った。 (6) 連携して行うべき JICA 事業にかかる計画の策定 本 BOP ビジネスを実現化するにあたって連携できる JICA の事業を検討した。具体的に は、資金協力、技術協力等のツールをどのように活用すると効果的な事業連携が図れるかと いった点や、連携を図る場合のスケジュール、連携による効果について検討を行った。 (7) 開発効果の把握 本 BOP ビジネスを実施した場合に、インドの BOP 層に対してもたらしうる開発効果につ いても把握を行った。整理に際しては、あらかじめフォーマットとして指定されている PCM （プロジェクト・サイクル・マネージメント）手法に記載されている流れに沿って、成果、 事業目標、上位目標の測定のための指標を設定し、現状の把握を行うとともに、効果発現の シナリオを整理し目標値も設定した。 (8) 参入ロードマップの構築 これまでに検討されたすべての事項を参照しつつ、今後の参入ロードマップを整理した。 具体的には、例えば 10 年計画などで、どのような条件が満たされれば生産拠点をどのタイ ミングでどの程度拡充していくかといったポイント等をロードマップ上に整理した。 6 2.3 調査の方法 本調査はいずれも文献調査及び現地のインタビュー調査を基に実施した。文献調査は市場 性等を推し量るための基礎情報収集を目的として実施し、以下に示すような文献を基に必要 となる情報を整理した。 ＜文献調査の対象とした文献例＞ ARC レポート（インド） インド投資ガイド（JETRO） 11TH FIVE YEAR PLAN: 2007-12（Planning Commission, Government of India） 11TH FIVE YEAR PLAN: 2007-12; ON ESTIMATION OF URBAN HOUSING SHORTAGE（MoHUPA） 7 3． 既存情報の収集・現況調査現状分析 3.1 3.1.1 インドの政治・経済状況に関する調査 政治経済概況 インドは独立以来、輸入代替工業化政策を進めてきたが、1991 年の外貨危機を契機とし て経済自由化路線に転換し、 規制緩和、外資積極活用等を柱とした経済改革政策を断行した。 その結果、2005 年度-2007 年度には 3 年連続で 9%台の成長率を達成した。2008 年度は世界 的な景気後退の影響で 6.7%に減速したものの、底堅い内需に支えられ、2009 年度の成長率 は 8.0%の成長率へ回復した。IMF World Economic Outlook Database April 2012 によると、2010 年の GDP は約 1 兆 6,000 億ドル程度で、2017 年には約 2 兆 9,000 億ドルにまで成長すると 予測されている。 一方で、 インフラ及び教育制度の未整備や労働者の賃金高騰が主なリスク要因として挙げ られ、コファスによる国別格付けは A3、中期レーティングは「中低リスク」、事業環境＠レ ーティングは A4 となっているものの、リスク水準としては他のアジア諸国と比較して大き な差はない。ただし、特に教育及びインフラ未整備問題が供給面に圧力を与えており、成長 の見通しを危うくする障害となっているため、事業を実施する際は特に留意が必要である。 3.1.2 人口動態 インドの年齢別人口はほぼピラミッド状になっている。また、インドにおいて人口の多い 州は、ウッタル・プラデーシュ州（約 2 億人）、マハラシュトラ州（1 億 1,100 万人）、ビハ ール州（約 1 億 400 万人）である。また、都市でみると、ムンバイ、コルカタ、デリー都市 圏の人口は 1,000 万人を超えている。 90-94 75-79 60-64 45-49 30-34 15-19 0-4 0 50000 100000 150000 （千人） 図 1 インドの年齢別人口分布（2010 年） 出所）UN data 8 図 2 インド各州の人口分布 出所）2011 年インド・センサスより作成 表 1 インドの人口に関する各種情報 項目 数値 人口 1,210,193,422 人 男性 623,721,248 人 女性 586,469,174 人 人口成長率（2001-2011） 17.64% 人口密度（人/㎢） 382 人/㎢ 性比（男性 1000 人に対する女性の数） 940 人 0-6 歳人口の割合 13.12% 識字率 74.04% 出所）2011 年インド・センサスより作成 9 ムンバイ 16,434 コルカタ 13,206 デリー 12,877 チェンナイ 6,560 ハイデラバード 5,742 バンガロール 5,701 アフマダーバード 4,525 0 5,000 10,000 15,000 20,000 （千人） 図 3 インドの主要都市別人口分布（都市圏ベース、2001 年） 出所）UNSD Demographic Statistics 3.1.3 マクロ経済状況 現在（2010 年）のインドの GDP は約 1 兆 6,000 億ドル程度で、2017 年には約 2 兆 9,000 億ドルになると予測されている。 3500 30 3000 25 2500 20 2000 15 1500 10 1000 5 500 0 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 名目GDP（米ドル） 図 4 2012 2014 2016 GDP伸び率 インドの GDP 及び GDP 伸び率の推移 注）オレンジ色は IMF による予測 出所）IMF World Economic Outlook Database April 2012 より作成 インドのインフレ率は 2010 年にかけて急上昇したものの、その後低下傾向にある。為替 レートは比較的安定している。 10 15 12 9 6 3 0 2000 2002 2004 図 5 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2014 2016 インドのインフレ率の推移 注）オレンジ色は IMF による予測 出所）IMF World Economic Outlook より作成 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2002 図 6 2004 2006 2008 2010 2012 インドの為替レート（ルピー/ドル）の推移 注）オレンジ色は IMF による予測 出所）IMF World Economic Outlook より作成 3.1.4 経営環境 日本との貿易額は、近年急増しているものの、日本からの輸出額が約 8,800 億円、輸入額 が約 5,400 億円と、規模は決して大きくない。 （億円） 輸出 輸入 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 図 7 インドとの輸出入の推移 出所）財務省貿易統計より作成 11 各都市の給与水準は、ニューデリー、チェンナイ、バンガロールでは作業員基本給が月額 300 ドル程度である一方、ムンバイでは月額 400 ドル程度と他の都市と比較して高い水準に ある。 （米ドル） 1,800 1,510 1,600 1,465 1,431 1,319 1,400 1,200 1,000 800 607 600 400 403 264 646 634 594 320 260 200 0 ワーカー エンジニア ニューデリー 図 8 チェンナイ マネージャー ムンバイ バンガロール 各都市の製造業労働者の給与水準（基本給（月給）、米ドル） 出所）JETRO より作成 表 2 インドの労働環境に関する各種情報 項目 数値 労働力人口（2010 年） 496.33(百万人） 生産年齢人口（2010 年） 789.75（百万人） 労働力率 62.8% 2006-2011 人口成長率 8.7% 賞与支給額 1.39 ヶ月分 非熟練工：98/月 法定最低賃金 準熟練工：109/月 熟練工：120/月 識字率 62.8% 中学進学率 75.0% TOEFL スコア 92（日本は 70） 出所）JETRO、IMD World Competitiveness Yearbook 2011、ARC レポート、UN data、IMF WEO より作成 12 3.1.5 社会インフラの整備状況 インドの社会インフラの質は極めて低い。 表 3 インドの社会インフラの状況（数値と WCY 掲載国中の順位） インフラ種別 項目 数値 順位 1 ㎢当たりの道路の長さ 1.29km 52 カ国中 18 位 1 ㎢当たりの鉄道の長さ 0.019km 59 カ国中 31 位 固定電話回線数（住民千人当たり） 31 回線 59 カ国中 59 位 携帯電話加入者数（住民千人当たり） 438 人 59 カ国中 59 位 インターネット使用者数（千人当たり） 120 人 59 カ国中 59 位 水へのアクセス調査 4.84 点 59 か国中 56 位 エネルギーインフラ効率性調査 3.45 点 59 か国中 56 位 交通インフラ 通信インフラ 生活インフラ 出所）IMD World Competitiveness Yearbook 2011 より作成 近年、日本からインドへの ODA 額は減少傾向にあったが、2008 年には再び大きく上昇に 転じ、さらに 2010 年では 10 億ドル近くまで上昇している。 （百万ドル） 1200 981 1000 800 600 517 600 400 200 100 30 0 2006 図 9 2007 2008 2009 日本のインドに対する ODA の推移 出所）外務省より作成 13 2010 3.2 3.2.1 インド住宅市場の現状調査 住宅購入者層の区分 世帯月収により、インドの収入ピラミッドは 4 階層（HIG、MIG、LIG、EWS）に分けら れる。監査法人の KPMG India では、2011 年発表のレポートにおいて、収入ピラミッドの所 得区分を下記のように設定している。なお、現地での所得水準の向上に合わせて、現時点で は各所得区分の収入水準が異なってきている点に注意が必要となる。後述の現地調査におい て、グローバルな総合不動産企業 A 社がこの所得区分を用いていることから、本調査での 各階層の所得区分は、この所得区分を用いることとする。なお、この所得区分は KPMG が 2010 年に設定したものであり、各都市の物価水準等に応じて、所得区分が適宜見直される 可能性がある点に注意が必要である。 世帯月収 世帯年収 世帯年収 （ルピー） （ルピー） （円） ※1 ルピー1.5 円とし て換算 世帯年収 （ドル） ※1 ドル 80 円として換算 HIG High Income Group MIG 83,333 ルピー以上 100 万ルピー以上 150 万円以上 1 万 8,750 ドル以上 25,000～83,333 ルピー 未満 30 万～100 万ルピー 未満 45 万～150 万円 未満 5,625～1 万 8,750 ドル 未満 12,500～25,000 ルピー 未満 15 万～30 万ルピー 未満 22 万 5 千～45 万円 未満 2,813～5,625 ドル 未満 12,500 ルピー未満 15 万ルピー未満 22 万 5 千円未満 2,813 ドル未満 Middle Income Group LIG Low Income Group EWS Economically Weak Sector 図 10 インドの収入ピラミッド（KPMG による定義） 注）世帯年収（ルピー）の区分は、KPMG の分類による。円及びドル換算の年収は、レートを仮置きして 試算した。なお、各所得区分の収入水準分は、適宜変更されているので、注意が必要。 出所）KPMG「Affordable Housing – A key growth driver in the real estate sector?」（2010 年）より作成 インドの 2011 年センサスによると、インドの人口は約 12 億 1 千万人、世帯数は約 2 億 5 千万世帯であり、平均の世帯人数は約 5 人となる。実際の世帯人数によって個別に状況は異 なるものの、 「1 人当たりの年収が 3,000 ドル未満」という BOP 層の定義と照らし合わせる と、EWS 及び LIG の大半、MIG の一部は、BOP 層に該当する可能性が高いと考えられる。 参考として、各所得階層の消費や職種に関する特徴を下記に示す。 14 表 4 インドの所得階層の特徴 層 消費者の特徴 主な職業 HIG 最高水準の生活を送る HIG は、グローバルな視野を持ち、自 大都市における大企業の執行役員、 分のスタイルに応じた消費行動を取る。行動範囲はインド国 大事業主、政治家、トップレベルの専 内に留まらず海外にも及ぶ。HIG の中でも年収 3 万 5,000 ド 門職、外資企業にて最高の給与を約 ルを超える所得層は、ビデオカメラ、冷蔵食品、葉巻、脱毛、 束されたトップクラスの大学卒業者な デジカメ、デジカメ、調理済み食品、高品質化粧品やワインに どが含まれる。また、農村の大規模農 対する支出が大きい。多くの世帯では使用人がおり、日々の 家も含まれる。 買い物は彼らが行う。 MIG MIG の上位に位置する人たちは、より洗練された消費者向け MIG の上位に位置する人たちは、都 商品・サービスに対する需要を生んでいる。その約半数が自 市の給与所得者、個人事業主、地位 動車やその他の高級品を保有している。29 インチカラーテレ の安定した専門職及び技術者、あるい ビやフル装備の自動車、より広いアパート、容量の大きな冷 は政府の役人や中規模企業の経営 蔵庫や洗濯機を購入するアップグレード・マーケットとして見ら 者、そして農村の裕福な農家などが含 れている。一方、MIG に移行してきたばかりの人たちは、耐 まれる。一方、MIG に移行してきたば 久消費財・サービスの主たる購入層として期待される。手頃 かりの人たちは、職業や年齢など様々 な自動車であれば容易に購入できる世帯であるが、3 世帯に な属性の人々が含まれる。給与所得 1 世帯未満しか保有していないと考えられる。多くの世帯はカ 者、中級役人、中規模の自営業者など ラーテレビや冷蔵庫といった耐久消費財をすでに保有してい が多い。 るが、エアコンの浸透率は低い。ラグジュアリー商品の購入 は未だ限られ、ベーカリー、缶詰、冷凍食品、乾燥食品などの 包装済食品への支出が大きい。安価に楽しめるビール、タバ コ、コーヒー・茶、スナックなどへの支出が高い。 LIG 所得の半分を生活必需品に費やし、更に快適な生活を求め LIG には、小売店主など小規模な自営 て奮闘している。テレビや冷蔵庫などの耐久消費財は多くの 業者、農業・漁業従事者、産業・サー 世帯に浸透しているが、中古品あるいは非公式なグレーマー ビス業関連のスキルの低い労働者な ケットでの購入品であると考えられる。 どが含まれる。農村部の多くは LIG に 含まれると考えられる。 EWS 所得の大部分を生活必需品に費やし、基本的な耐久消費財・ EWS には、農業労働者や、定職につく サービスの潜在的なマーケットとして期待されている。 ことが難しく特別なスキルが不要な季 節雇用やパートタイムの労働者が含ま れる。 出所）JETRO『インド市場と市場開拓』（2012 年 3 月）より作成 15 3.2.2 住宅不足の状況 インドでは 2007 年時点で住宅が 2,470 万戸程度不足している。インドの収入ピラミッド における 4 階層のうち、EWS 及び LIG 向け住宅の不足数が他の層と比べて深刻な状況にあ る。 HIG High Income Group 世帯数 住宅不足数 （2007 年時点） （2007 年時点） 16.92 百万世帯 0.04 百万戸 27.57 百万世帯 2.89 百万戸 21.81 百万世帯 21.78 百万戸 MIG Middle Income Group LIG Low Income Group EWS Economically Weak Sector 合計 66.30 百万世帯 図 11 合計 24.71 百万戸 インドの所得区分と各区分の住宅不足数 出所）インド住宅・都市貧困緩和省資料「11TH FIVE YEAR PLAN: 2007-12; ON ESTIMATION OF URBAN HOUSING SHORTAGE」より作成 16 インドの住宅不足状況は州別に状況も異なる。2007 年時点で特に住宅不足数が深刻な州 として、マハラシュトラ州、タミル・ナードゥ州、ウッタル・プラデーシュ州、西ベンガル 州が挙げられる。 デリー首都圏 ウッタル・ プラデーシュ州 ラージャスターン州 グジャラート 州 アーメダバード マディヤ・ プラデーシュ州 西ベンガル州 マハラシュトラ州 ムンバイ アンドラ・ プラデシュ州 カルナー タカ州 住宅不足数(million) ： 3百万戸以上 ： 2百万戸以上3百万戸未満 ： 1百万戸以上2百万戸未満 ： 1百万戸未満 チェンナイ タミル・ ナードゥ 州 図 12 インド各州の住宅不足状況（2007 年時点） 出所）インド住宅・都市貧困緩和省資料より作成 17 表 5 インド各州の住宅不足数（2007 年時点） 単位：百万戸 州名 州名（英語表記） 住宅不足数 マハラシュトラ州 Maharashtra 3.72 タミル・ナードゥ州 Tamil Nadu 2.82 ウッタル・プラデーシュ州 Uttar Pradesh 2.38 西ベンガル州 West Bengal 2.04 アンドラ・プラデシュ州 Andhra Pradesh 1.95 グジャラート州 Gujarat 1.66 カルナータカ州 Karnataka 1.63 マディヤ・プラデーシュ州 Madhya Pradesh 1.29 デリー首都圏 Delhi 1.13 ラージャスターン州 Rajasthan 1.00 ケーララ州 Kerala 0.76 パンジャーブ州 Punjab 0.69 ビハール州 Bihar 0.59 ハリヤーナー州 Haryana 0.52 オリッサ州 Orissa 0.50 ジャールカンド州 Jharkhand 0.47 チャッティースガル州 Chhatisgarh 0.36 アッサム州 Assam 0.31 ジャンムー・カシミール州 Jammu & Kashmir 0.18 ウッタラーカンド州 Uttaranchal 0.18 チャンディーガル連邦直轄領 Chandigarh 0.08 ゴア州 Goa 0.07 ヒマーチャル・プラディール州 Himachal Pradesh 0.06 トリプラ州 Tripura 0.06 ポンディシェリ連邦直轄領 Pondicherry 0.06 マニプル州 Manipur 0.05 メーガーラヤ州 Meghalaya 0.04 ミゾラム州 Mizoram 0.04 ナガランド州 Nagaland 0.03 アルナーチャル・プラデーシュ州 Arunachal Pradesh 0.02 シッキム州 Sikkim 0.01 アンダマン・ニコバル諸島連邦直轄領 A & N Islands 0.01 ダードラー及びナガル・ハヴェーリー連邦直轄領 Dadra & Nagar Haveli 0.01 ダマン・ディーヴ連邦直轄領 Daman & Diu 0.01 ラクシャディープ連邦直轄領 Lakshadweep 0.00 合計 出所）インド住宅・都市貧困緩和省資料より作成 18 24.71 また、不動産取引業を手掛ける総合不動産企業 A 社によると、2012 年末地点で、インド 全土の住宅不足数は 26.5 百万戸である。さらに、住宅不足数の所得階層別シェアを見ると、 LIG 向け住宅が 60%程度を占める一方、住宅供給数に占める LIG 向け住宅のシェアは 20% 程度に過ぎず、LIG の需給ギャップが最も大きい状況となっている。 表 6 所得階層 インドにおける住宅需給ギャップ 住宅不足数に占めるシェア HIG 住宅供給数に占めるシェア 30%程度 10%程度 MIG 50%程度 LIG 60%程度 20%程度 EWS 30%程度 - 出所）総合不動産企業 A 社ヒアリング結果より作成 19 3.2.3 住宅価格の状況 現在、インドの主要都市の住宅価格は、2007 年と比較して 15%減～200%増とばらつきが ある。 350 300 250 200 150 100 50 0 2007 2008 20082009 2009 20102010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 Q1-2 Q3-4Q1-2 Q3-4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 図 13 Hyderabad ハイデラバード Chennai チェンナイ Kolkata コルカタ Mumbai ムンバイ Bengaluru バンガロール Delhi デリー 主要都市の住宅価格の推移（2007 年を 100 とする） 出所）National Housing Bank of India なお、インド政府が低価格住宅（affordable housing）の調査のために 2008 年に立ち上げ たタスクフォースでは、低価格住宅の目安を下記のように設定している。 表 7 項目 インド政府タスクフォースによる低価格住宅の目安 EWS 及び LIG MIG 実使用面積 実使用面積 28～56 ㎡（300～600 sq ft） 以下 111 ㎡（1200 sq ft） 以下 価格 年間総世帯収入の 4 倍以下 年間総世帯収入の 5 倍以下 賃料 総収入（月額）の 30%以下 総収入（月額）の 40%以下 サイズ 出所）PRESENTATION OF THE REPORT OF THE TASK FORCE ON AFFORDABLE HOUSING FOR ALL より 作成 20 3.2.4 住宅取引に関する課題 産業開発研究所教授 T. P. バットは著書『インドにおける投資環境―展望と挑戦』（2005 年）の中で、インドにおける不動産取引の課題として以下の点を指摘している。 ① 土地所有権者が容易に特定できない ② 公共機関による土地所有の広がり ③ 土地利用と不動産権利に厳しい制限が設けられている ④ 不動産売買に伴う高額取引（印紙税）コスト ③土地用途 変更手続き が煩雑 ④高い 取引コスト （高い印紙税） ①所有権者が 不明瞭 インド政府は 土地所有の 権利証を発行 しない 土地の売買 がされにくい ②公共機関が 広大な土地を 所有 民間で 開発可能な 土地の不足 図 14 インドの不動産取引の課題 （2005 年）より作成 出所）産業開発研究所教授 T. P. バット「インドにおける投資環境―展望と挑戦」 上記のような課題が、インドにおいて土地価格の高騰を招いており、近年は、特に、チェ ンナイ、ムンバイの土地価格の高騰が著しい状況にある。 21 3.2.5 住宅ローンの供給状況 (1) 住宅ローンの GDP 構成比 インドの住宅ローンの GDP 構成比は低い水準にとどまっているものの、住宅ローンの GDP 構成比は 2020 年にかけて 20%程度にまで増大していくことが見込まれている。 UK 88% USA 81% 41% Hong Kong 39% Taiwan 32% Singapore 29% Malaysia 26% Korea 20% China Thailand 17% 9% 6% India Sri Lanka 3% Bangladesh 2% Indonesia 1% Pakistan 0% 図 15 20% 40% 60% 80% 100% 各国の住宅ローンの GDP 構成比（2009） 出所）European Mortgage Federation, 2009、Asian Development Bank, 2009 25% 20% 20% 17% 14% 15% 11% 9% 10% 5% 4% 2% 0% 2002 図 16 2006 2009 2012P 2015P 2018P 2020P インドにおける住宅ローンの GDP 構成比予測 出所）BCG-IBA Report（HDFC 予測） 22 (2) 金融機関の住宅ローン供給状況 インドの住宅ローン市場の成長率を下記に示す。インド準備銀行のレポートによると、イ ンドにおける住宅ローンの貸出残高は 2010 年末で約 350 億ルピーである。また、インドの 住宅ローン市場のポートフォリオを見ると住宅金融会社 31%、銀行 69%が占めている。 60% 50% 50% 40% 33% 28% 32% 30% 25% 20% 24% 23% 13% 21% 21% 24% 15% 16% 8% 10% 銀行 住宅金融会社 0% 2005 2006 図 17 2007 2008 2009 2010 2011 住宅ローン市場の成長率推移 出所）ICRA 100% 26% 25% 25% 27% 27% 30% 31% 74% 75% 75% 73% 73% 70% 69% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 80% 60% 40% 20% 0% 図 18 住宅金融会社 銀行 住宅ローン市場のポートフォリオ推移 出所）ICRA インドでは、商業銀行は、住宅ローンを提供する層として全ての階層を対象にしている。 一方、住宅金融会社は、HIG 及び MIG を対象にしている。マイクロファイナンス機関は LIG 及び EWS をターゲットとしている。 23 インドの収入ピラミッド 住宅金融の提供主体 HIG 住宅金融会社 （HFC） High Income Group MIG Middle Income Group 商業銀行 LIG マイクロ ファイナンス 機関 （MFI） Low Income Group EWS Economically Weaker Sections 図 19 所得区分ごとの主な住宅金融の提供主体 出所）International Conference on Growth with Stability in Affordable Housing Markets（2012 年 1 月）Habitat for Humanity International プレゼンテーション資料等より作成 (3) 各住宅ローン提供主体の貸出条件 銀行や住宅金融会社では、概ね 40～60 万ルピーの 20 年ローンを提供している一方、マイ クロファイナンス機関では 5 万ルピーの 5 年ローンを提供している。 銀行と住宅金融会社を比較すると、住宅金融会社のほうが短期のつなぎ融資といったリス クの高い商品を提供していること、ローンサイズも大きいことから、銀行よりも利子率は高 くなっている。住宅ローンの利用希望者にとっては、銀行から融資を受けられない案件であ っても、 住宅金融会社から融資を受けられる可能性があるという点で利子率が高くても相応 の利点があるものと考えれる。また、マイクロファイナンス機関は、そもそも返済能力の低 い EWS および LIG 層を貸出対象としていることから、ローンサイズも小さく、利子率も 3 機関で最も高くなっている。 24 表 8 住宅ローン提供主体ごとの特徴（代表例） 項目 主要なターゲット 住宅金融会社 （HFC） 商業銀行 マイクロファイナンス機関 （MFI） 全階層 主に MIG 及び HIG EWS 及び LIG 新築ローン、リフォームロ リフォームローン、増築ロ 主に生活資金融資と一体 ーン、土地購入ローン等 ーン、短期のつなぎ融資、 化したリフォームローンに 幅広い商品 土地購入ローン、住宅担 限定 提供商品 保ローン等 平均ローン資産価値比率 最大 80% 最大 80% 最大 75% （Average LTV Ratio） 平均内部収益率（IRR） 最大 40% 最大 40% 最大 35% 0.4～0.5 百万ルピー 0.6 百万ルピー 大半が 0.05 百万ルピー まで 最大 20 年 最大 15 年 最大 5 年 基準金利で 決定され る。借り入れコストは低 い 変動金利と固定金利 のいずれもあり 銀行より少し高いが、マ イクロファイナンス機関 （MFI）よりは低い 変動金利と固定金利の いずれもあり 借り入れコストが高く、 多くは他の機関より割 高 固定金利のみ 融資対象物件 融資対象物件 融資対象物件、グループ 保証など 手数料 最大 2% 最大 2% n.a. 前払手数料 最大 2% 最大 2% なし ローンサイズ ローン期間 利子率 担保 出所）Workshop on Housing Finance（2011 年 1 月）National Housing Bank プレゼンテーション資料より作成 25 3.3 インドの法律・規制等に関する調査 3.3.1 主な税制 インドの一般税制及び住宅関連税制は以下の通りである。特に法人税は内資に対する優遇 税制となっており、現地に進出する際には、現地法人の設立等の対策が必要となることが見 込まれる。 表 9 一般税制の状況 税制 税率 法人税 ※1 30%（実効税率 32.445%） 外国法人への法人税は 40%（実効税率 42.024%） 個人所得税 0～30%の累進課税 固定資産税 6～10%※ 1 日本への利子送金課税 10% (最高税率） 日本への配当送金課税 15% (最高税率） 日本へのロイヤリティ送金課税 10% (最高税率） 固定資産税 6-10%は、デリーの場合。固定資産税は、州や都市によって異なる点に注意が必要。 出所）JETRO、ARC レポート、Global Property Guide より作成 住宅関連税制については、印紙税や登録料などは都市によっても異なっている。住宅取引 コストの総額の目安は、市場原理によって決まっているものであり、一般的に購入者の負担 コストのほうが高くなっている。 表 10 住宅関連税制及び住宅取引に係るコストの状況 税制 税率 付加価値税 12.5% 法律料 3,000～6,000 ルピー/hr デリー 8% ムンバイ 10% 印紙税※2 バンガロール 4%～8% チェンナイ 8% デリー 1.25% ムンバイ 1% 登録料※2 バンガロール 2% チェンナイ 1% 不動産仲介手数料 1～2% 住宅取引コストの総額の目安（購入者） 6.242%～14.494% 住宅取引コストの総額の目安（売却者） 1.242%～2.494% 注）付加価値税は製品によってばらつきがある。また、サービスには 10%のサービス税が課される。 ※2 印紙税・登録料は、都市によって異なる点に注意が必要。 出所）JETRO、ARC レポート、Global Property Guide より作成 26 3.3.2 外資に関する規制 (1) 出資等に関する外資規制 2010 年 3 月に、外国企業による外国直接投資（FDI）を所管する商工省産業政策促進局 （DIPP）が FDI 政策を一本に集約した統合版 FDI 政策（Consolidated FDI Policy）を発表し た。当該文書は毎年 1 回（3 月末）改訂される。なお、FDI 規則の法的根拠は、インド準備 銀行が所管する外為管理法（FEMA: Foreign Exchange Management Act）に基づいている。 インドへの直接投資案件は、以下のネガティブ・リストに該当しなければ外資出資比率 100%までが自動認可される。 表 11 インドの外資規制（ネガティブ・リスト） 項目 内容 葉巻および紙巻き煙草、および煙草の代用品、航空用、宇宙用、および防衛用の 強制ライセンス取得義務 あらゆる電子機器、起爆装置、ヒューズ、火薬、ニトロセルロース、マッチなどを含 む産業用起爆物、危険性のある化学製品 、一部の薬品・医薬品。 特定 21 品目（下記参照）の小規模企業への 24%超の出資は事前認可が必要と 小規模企業※ 1 への 出資規制 なる。また、産業ライセンスの取得と 50%以上の輸出義務が課せられる。 ＜主な特定品目＞ 製パン、ピクルス、一部植物油、ノート、洗濯石鹸、ロウソク、小径 PVC パイプ、花 火、金属製・木製家具、調理器具など 人口 1,000 万人超の 23 都市で中心部 25km 以内に工場を建設する場合、産業ラ イセンスの取得が必要。 ＜指定 23 都市＞ 立地規制 ムンバイ、コルカタ、デリー、チェンナイ、ハイデラバード、バンガロール、アミダバ ード、プネー、カンプール、ナグプール、ラクノウ、スーラト、ジャイプール、コチ、コ インバトール、ヴァドーダラ、インドール、パートナー、マドゥライ、ボパール、ヴィシ ャカパートナーム、ヴァラナシ、ルディアナ 賭博、宝くじ、不動産業または農家建設、原子力、鉄道、小売業（単一ブランド除 外国投資禁止業種 く）、たばこなど 7 業種。 銀行業、ノンバンク （NBFC）、保険業、民間航空業（国内線）、空港、通信サービ ス業、石油（精製以外）、石油精製、住宅・不動産業、石炭・褐炭、ベンチャー・キ 個別に出資比率規制・ ガイドラインがある業種 ャピタル、商業、投資会社、原子力関連業、防衛機器産業、農業(プランテーショ ン含む)、印刷出版業、放送業、薬品・医薬品、鉱業、宅配便、衛星ビジネス、小 売業 （単一ブランド販売に限る）。 ※1 土地・建物を除いた設備投資総額が 1,000 万ルピー以下の企業。 出所）JETRO、インド商工省より作成 なお、住宅・不動産業の出資比率規制・ガイドラインは以下の内容となっている。 27 表 12 住宅・不動産業の出資比率規制・ガイドライン 事業 内容 一定規模以上の土地開発・建物建 政府ガイドラインに従うことを条件に、自動認可で 100%まで出資が認め られる。未開発の土地の販売、建物の転売などについては認められてい 設を伴う不動産業 ない。 政府のガイドラインに従うことを条件に、自動認可で 100%まで出資が認 められる。ただし、完全所有の子会社は 1,000 万ドル、JV は 500 万ドルの タウンシップ、住居、商業施設、リゾ ート、娯楽施設に関する土地開発・ 最低投資総額を着工後 6 ヶ月以内に持込むことが規定されている。ま た、住宅地開発の場合は区画 10 ヘクタール、建物開発の場合は占有面 積 5 万平方メートルの最低規模条件が課せられる。なお、海外から持ち 建物建設プロジェクト 込んだ出資金を 3 年以内に本国送金する場合、FIPB の事前認可を要す る。 なお、SEZ の開発、ホテルならびに観光施設、病院、老人ホーム、 学校の建設に関しては、上記のような条件は課されない。 出所）JETRO、インド商工省より作成 (2) 土地利用に関する外資規制 外国企業のインド法人および支店による不動産の購入は可能である。ただし、土地売却代 金の海外送金にはインド準備銀行の事前許可が必要となる。なお、駐在員事務所による不動 産購入はできない。 3.3.3 外資に関する奨励 インドには外資に特別な優遇措置はないが、外資・内資問わず、以下のような奨励策が実 施されている。 表 13 外資・内資に関する奨励策 奨励対象 特別経済区（SEZ）内企業 奨励内容 最大 15 年間の法人税減免、原材料・部品の輸入関税免税、物品税、サービス税、中 央売上税の免税措置などの優遇措置がある。 100%輸出指向型企業 （EOU） 原材料・部品の輸入関税のほか、物品税、サービス税、中央売上税などが免除され る。 発電、高速道路、橋りょう、都市交通システム、水処理、灌漑、廃棄物処理、空港、港 投資奨励業種 インフラ分野への 湾などのインフラ開発に対しては、10 年間の法人税非課税措置(タックス・ホリデー)が 投資 適用されている。通信分野では最初の 5 年間は法人税の免除、その後 5 年間は法人 税の 30%が免除される。 特定エリアの住宅プロジェクトに対し、法人税の減免措置が設けられている。また、 その他 2009 年 4 月より、投資に基づいた優遇措置として、中央政府もしくは州政府に認可さ れた低価格住宅プロジェクトについて、設備投資と同額の法人税控除が行われる。 出所）JETRO、ARC レポートより作成 28 3.3.4 土地収用に関する規制 インド中央政府はさしあたり、1894 年土地収用法の改正、あるいは、これに代わる新法 の制定に努力している。2011 年 5 月には、土地収用・復旧・移住法案（土地収用法改正案） が閣議承認された（なお、2012 年 7 月でその後の審議は停滞している模様） 。 1894 年土地収用法は、植民地期に制定されたもので、その手続きについて、政府に大き な裁量が与えられており、そのために、中央ないし州政府が強引な手法により土地収用を行 うことを可能にしている。土地収用・復旧・移住法案では、土地収用という国家権力を発動 する要件や手続きを厳格化し、土地収用額を改訂し、また立ち退きを迫られる人々のリハビ リテーションを含めることが検討されている。土地収用・復旧・移住法案（土地収用法改正 案）の内容は以下の通りである。 公共事業を具体的に限定（国防、公益、災害復興等）。 保護対象を所有者のみならず、その土地に関わる小作農や労働者へも拡大。 土地の最低買収価格は、 「農地は市場価格か取引価格の高い方の 4 倍（市街地は 2 倍）」 へ。 転売益が発生した場合、その 20%を元の所有者に還元。 住民の移転先に道路、上下水道、農業用灌漑、交通機関、電力供給、学校等を設置。 移転する住民に対して、 「所定の広さの家、または所定の金額を提供」。 開発後に雇用が発生する場合、移転世帯は、「一人の就職」あるいは「一時金または年 金の受取」を選択できる。 上記のほか、引っ越し費用、生活保障費を（1 年間）等を支給。 種々の「住民補償条項」については、民間の大規模土地収用にも適用される。 出所）住友商事総合研究所「法整備が進むインドの土地収用制度」（2012）より作成 3.3.5 住宅政策に関する現地法体系 インドにおいては、 土地自体は中央政府が有しているが、都市開発計画の作成及び実行は、 各州政府に委ねられており、法体系も各州によって異なる。一例として、チェンナイの事例 を下記に記す。 チェンナイにおける住宅政策を含む都市計画は、タミル・ナードゥ州の準政府機関である Chennai Metropolitan Development Authority（CMDA）が作成し、本機関がチェンナイにある 全ての建物の規制を取り決めている。 なお、 遂行機関としては、 インフラ関係は、電力供給を担当する Tamil Nadu Electricity Board （TNEB） 、水道の Chennai Metropolitan Water Supply and Sewerage Board（CMWSSB）、道路 を管轄する Traffic Police 及び Metropolitan Transport Corporation（MTC）などが存在する。特 に、住宅供給に関しては、Tamil Nadu Housing Board（TNHB）、スラム地区開発は Tamil Nadu Slum Clearance Board（TNSCB）がそれぞれ規制管理を担っており、住宅事業を行う際は、 関係する全ての機関からの承認を得る必要がある。 29 凡例 チェンナイ市内 村境 ブロック居住 一次居住 商業と住居 商業 各種機関 工業地帯 特別工業地帯 ｵｰﾌﾟﾝｽﾍﾟｰｽ、ﾚｸﾘｴｰｼｮﾝｽﾍﾟｰｽ アーバナイザブル ノンアーバン 水域 CBA エリア スラム地区 図 20 2026 年時点での都市計画イメージ 出所）CMDA へのヒアリング時に入手 30 表 14 チェンナイの土地利用における関係省庁・機関 機関名 州 Chennai Corporation 役割 道路の建設・管理、管轄内の街 政 灯や排水路、公園・運動場の開 府 発・管理、固形廃棄物の回収・管 管轄エリア 州中心部 理 Municipalities 道路の管理、管轄内の街灯や排 Town Panchayats 水路、公園・運動場の開発・管 Village Panchayats 理、固形廃棄物回収・管理 半 Tamil Nadu Electricity Board 建売住宅の供給、用地や公共事 タミル・ナードゥ州（主要エ 官 （TNHB） 業計画を含む近隣開発 リアは Chennai 半 Metropolitan Area） 民 Metropolitan Transport 組 Corporation（MTC） 織 バス輸送 Chennai Metropolitan Area Traffic Police(Greater Chennai) 交通管理計画 Greater Chennai Tamil Nadu Electricity Board 発電および送電 タミル・ナードゥ州 Chennai Metropolitan Water Chennai Metropolitan Area に対 Chennai Metropolitan Area Supply and Sewerage Board する上下水道の供給・整備 （CMA）* Tamil Nadu Slum Clearance スラムエリアにおける住宅供給、 タミル・ナードゥ州（主要エ Board（TNSCB） インフラ整備、生活支援の提供 リアは Chennai （TNEB） （CMWSSB） Metropolitan Area） Highways Department 主要幹線道路の整備 タミル・ナードゥ州 PWD 広域排水システムの実施・管理 タミル・ナードゥ州 Chennai Metropolitan 都市計画、プロジェクト実行の調 Chennai Metropolitan Area Development Authority 整 （CMDA） * CMWSSB の管轄エリアは CMA としているが、現在、Chennai City Corporation エリアと Mogappair、 IT コリドーなど隣接するエリアでの活動は限定的である。ただし、今後 CMA 全体をカバーしていく 計画である。 31 3.4 インド住宅市場における競合企業調査 3.4.1 インドの低所得層及び中間所得層向け住宅開発の事例 (1) ネプチューン・グループ JETRO『インド市場と市場開拓』によると、本住宅開発プロジェクトの概要は以下の通り である。 高級建設業者として知られてきたネプチューン・グループは、ムンバイ郊外 Ambivali に 低所得層及び中間所得層向けの住宅「Swarajya」を 2009 年 3 月より着手した。総戸数 19,122 戸を計画しており、住宅およそ 9 割、他は商業スペースの予定である。立地の特徴 には、中庭や安全な運動場、最寄駅まで徒歩 10 分圏内、省エネ設計などがある。建物の特 徴には、セラミックタイルのデザイナートイレなどがある。セクター1・2 の開発では BHK1,869 戸、2BHK577 戸（2BHK よりも 1BHK の需要が高く、1BHK を増加）。また、 「Swarajya」ブランドの他都市（マハラシュトラ州内）への展開計画も発表している。 表 15 住宅開発プロジェクトの事例 1（ネプチューン・グループ） 住宅開発業者 都市 ネプチューン・ グループ ムンバイ郊外 （Ambivali） 住宅 プロジェクト 着工例 価格（ルピー） 間取り／面積（sq. ft） 52 万 1BHK1／315 89 万 2BHK／523 Swarajya 出所）JETRO『インド市場と市場開拓』（2012 年 3 月）より作成 図 21 Swarajya プロジェクト完成予想図 出所）ネプチューン・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 1 1BHK は小さめのベッドルーム 1 室、リビングルーム／ホール及びキッチンのある間取 りを指す。 32 図 22 Swarajya プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ） 出所）ネプチューン・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 23 Swarajya プロジェクトの間取り例（2BHK タイプ） 出所）ネプチューン・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 (2) タタ・グループ JETRO『インド市場と市場開拓』によると、本住宅開発プロジェクトの概要は以下の通り である。 ムンバイ郊外 Boisar に LIG 向けの住宅「Shubh Griha」を 2009 年 5 月より 1,000 戸、 その後、それをアップグレードした「The New Heaven」を 2009 年 9 月より 1,300 戸着手。 同地区にはコミュニティセンター、レクリエーション施設、学校、病院など総合的な街づく りがなされる予定。省エネ電球型蛍光灯やソーラー電灯など環境面にも配慮する。なお、 「Shubh Griha」の購入者の 35～40%が非組織部門に属するという。 表 16 住宅開発業者 タタ・グループ 住宅開発プロジェクトの事例 2（タタ・グループ） 都市 ムンバイ郊外 （Boisar） 住宅 着工例 プロジェクト 価格（ルピー） 間取り／面積（sq. ft） Shubh Griha The New Heaven 39 万～ 1RK2／283 及び 360 1BHK／465 127.3 万～ 2BHK 及び 3BHK／ 670～ 出所）JETRO『インド市場と市場開拓』（2012 年 3 月）より作成 2 1RK は、半独立型のキッチンが備わったスタジオタイプの間取りを指す。 33 図 24 Shubh Griha プロジェクト完成予想図 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 25 Shubh Griha プロジェクトにおける建物の完成イメージ 1 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 26 Shubh Griha プロジェクトにおける建物の完成イメージ 2 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 34 図 27 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）1 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 28 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）2 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 35 図 29 Shubh Griha プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ）3 出所）タタ・グループウェブサイト、2012 年 6 月取得 (3) Foliage JETRO『インド市場と市場開拓』によると、本住宅開発プロジェクトの概要は以下の通り である。 Foliage では、アーメダバードに低所得層向けの住宅として「Navjivan Housing」を 2009 年 10 月より着手している。総戸数は 464 戸で、住宅の内訳は 1RK 148 戸、1BHK240 戸、2BHK35 戸となっている（問い合わせ・予約状況に応じて、2BHK を減らし、1RK を増加する予定 である） 。 表 17 住宅開発業者 住宅開発プロジェクトの事例 3（Foliage） 都市 住宅 プロジェクト 価格（ルピー） 28 万～ Navjivan アーメダバード 37 万～ Foliage Housing （Vatva） 58 万～ 出所）JETRO『インド市場と市場開拓』（2012 年 3 月）より作成 36 着工例 間取り／面積（sq. ft） 1RK／297～378 1BHK／459～612 2BHK／630～729 図 30 Navjivan Housing プロジェクト完成予想図 出所）Foliage ウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 31 Navjivan Housing プロジェクトの平面図 出所）Foliage ウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 32 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（1RK タイプ） 出所）Foliage ウェブサイト、2012 年 6 月取得 37 図 33 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（1BHK タイプ） 出所）Foliage ウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 34 Navjivan Housing プロジェクトの間取り例（2BHK タイプ） 出所）Foliage ウェブサイト、2012 年 6 月取得 (4) Shriram Properties JETRO『インド市場と市場開拓』によると、本住宅開発プロジェクトの概要は以下の通り である。 チェンナイに本社を置く Shriram Group の子会社である Shriram Properties 社は、国家レベ ルの中間所得層向けの住宅プロジェクトとしてインド南部及びコルカタの計 4 都市に 7,000 戸を超える住宅開発を 30 ヶ月かけて実施する計画を 2009 年 12 月に発表した。景 観、ジョギング用走路、コミュニティホール、プール及びジムなどの快適性を備える予定で ある。 表 18 住宅開発業者 住宅開発プロジェクトの事例 4（Shriram Properties） 都市 住宅 プロジェクト 価格（ルピー） バンガロール、 Shriram 90～300 万 チェンナイ、他 Properties 出所）JETRO『インド市場と市場開拓』（2012 年 3 月）より作成 38 着工例 間取り／面積（sq. ft） 600～1,200 図 35 Shriram Properties が建設した建物の一例 出所）Shriram Properties ウェブサイト、2012 年 6 月取得 図 36 Shriram Properties が建設中の建物の様子 出所）Shriram Properties ウェブサイト、2012 年 6 月取得 39 図 37 Shriram Properties が建設中の建物の平面図 出所）Shriram Properties ウェブサイト、2012 年 6 月取得 40 4． 現地調査 本調査で実施した現地調査の日程及び主な調査項目は以下の通りである。 表 19 現地調査 第1回 第2回 第3回 第4回 第5回 日程 現地調査日程 調査都市 主な調査項目 事業サイトの調査、対象購買層のニーズ調査、技術レベ 2012 年 7 月 30 日 チェンナイ ～8 月 2 日 ルの検証、対応法規の検証と対策、BOP 向け融資制度 の成立可能性検証 2012 年 9 月 10 日 ムンバイ ～9 月 14 日 2012 年 11 月 26 日 同上 チェンナイ ～12 月 1 日 2013 年 1 月 20 日 デリー、 ～1 月 25 日 アーメダバード 2013 年 5 月 20 日 デリー、 ～5 月 24 日 チェンナイ 同上（主に技術レベルの検証） 同上（主に技術レベルの検証、事業サイトの調査） 同上 各回の現地調査において訪問したヒアリング先は以下の通りである。 表 20 第 1 回現地調査（チェンナイ）におけるヒアリング先一覧 日程 2012/7/30 2012/7/31 ヒアリング先 業種等 デベロッパーA 社 デベロッパー Tamil Nadu Housing Board 住宅供給公社 Bank of Baroda 国有銀行 EMS 企業 A 社 EMS（IT デバイス製造受託） デベロッパーB 社 住宅建設現場（現地視察） デベロッパーC 社 デベロッパー（現地視察） 総合不動産企業 A 社 不動産取引業 タミル・ナードゥ州産業大臣 州政府 タミル・ナードゥ州開発公社（TIDCO） 州政府機関 Bank of India 国有銀行 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社 デベロッパーD 社 デベロッパー 商社 A 社 商社 TIPCO 開発許認可機関 タミル・ナードゥ州産業振興公社（SIPCOT） 州政府機関 弁護士 A 氏 弁護士 デベロッパーC 社 デベロッパー（ヒアリング） コストコンサルティング企業 A 社 コストコンサルティング 2012/8/1 2012/8/2 2012/8/3 41 表 21 第 2 回現地調査（ムンバイ）におけるヒアリング先一覧 日程 2012/9/10 ヒアリング先 業種等 デベロッパーE 社 デベロッパー 住宅開発金融会社（HDFC） 非銀行系の民間金融機関 MUMBAI HOUSING & AREA 州政府機関 DEVELOPMENT AUTHORITY（MHADA） 2012/9/11 2012/9/12 2012/9/13 2012/9/14 表 22 弁護士 B 氏 弁護士 総合不動産企業 A 社 不動産取引業 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社（現地視察） デベロッパーF 社 デベロッパー プレハブメーカーB 社 プレハブ建築会社 建築士 A 氏 建築士 デベロッパーF 社 デベロッパー（現地視察） 不動産仲介会社 A 社 不動産仲介会社 現地生活者 消費者（現地視察） Andhra Bank 国有銀行 商社 B 社 商社 第 3 回現地調査（チェンナイ）におけるヒアリング先一覧 日程 2012/11/26 2012/11/27 2012/11/28 2012/11/29 2012/11/30 2012/12/1 ヒアリング先 業種等 現地生活者 消費者（現地視察） プレハブメーカーC 社 プレハブ建築会社 プレハブメーカーD 社 プレハブ建築会社 プレハブメーカーC 社 プレハブ建築会社（現地視察） 在チェンナイ日本国総領事館 総領事館 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社（工場視察） デベロッパーC 社 デベロッパー 自動車メーカーA 社 自動車メーカー JETRO 公社・官庁 デベロッパーD 社 デベロッパー（現地視察） デベロッパーC 社 デベロッパー（現地視察） 42 表 23 第 4 回現地調査（デリー／グジャラート）におけるヒアリング先一覧 日程 ヒアリング先 業種等 在デリー日本国大使館 2013/1/21 （デリー） 2013/1/22 （デリー） 2013/1/23 （デリー） 2013/1/24 （ｸﾞｼﾞｬﾗｰﾄ） 2013/1/25 （ｸﾞｼﾞｬﾗｰﾄ） 表 24 大使館 Ministry of Housing and Urban Poverty 省庁 Alleviation プレハブメーカーE 社 プレハブ建築会社 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社（工場視察） JETRO 公社・官庁 Ministry of Urban Development 省庁 JICA 公社・官庁 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社 プレハブメーカーA 社 プレハブ建築会社（現場視察） コストコンサルティング企業 A 社 コストコンサルティング State government (FDI promoting sector) 州政府 総合不動産企業 A 社 不動産取引業 デベロッパーG 社 デベロッパー（現地視察） デベロッパーH 社 デベロッパー 第 5 回現地調査（デリー／チェンナイ）におけるヒアリング先一覧 日程 2013/5/20 （デリー） 2013/5/21 （デリー） 2013/5/22 （ﾁｪﾝﾅｲ） 2013/5/23 （ﾁｪﾝﾅｲ） 2013/5/24 （デリー） 電話ｲﾝﾀﾋﾞｭｰ ヒアリング先 業種等 デベロッパーI 社 デベロッパー Delhi Urban Shelter Improvement Board 省庁 Delhi Development Authority 省庁 デベロッパーJ 社 デベロッパー JICA 公社・官庁 Tamil Nadu Slum Clearance Board 省庁 Chennai Metropolitan Development Authority 省庁 HDFC 金融機関 ゼネラルコントラクターA 社 ゼネラルコントラクター デベロッパーB 社 デベロッパー JETRO 公社・官庁 National Housing Bank 金融機関 Habitat For Humanity NPO 法人 以下、本調査の対象都市（チェンナイ、ムンバイ及びデリー／グジャラート）ごとに現地 調査結果を示す。 43 4.1 チェンナイ 4.1.1 事業サイトの調査 (1) 住宅販売都市に関する調査 1）州の概況 タミル・ナードゥ州では、チェンナイ周辺、バンガロール周辺、州西部を中心に人口が著 しく増加している。チェンナイの人口増加率は低く、チェンナイ周辺の郊外を中心に人口が 増加している。また、JETRO チェンナイ職員へのヒアリングから、インドの中でもチェン ナイは住宅の供給不足が深刻であり、LIG や MIG に限らず、全体的に不足している状況で ある。 図 38 タミル・ナードゥ州の人口分布 出所）2011 年インド・センサスより作成 44 表 25 タミル・ナードゥ州の人口に関する各種情報 項目 数値 人口 72,138,958 人 男性 36,158,871 人 女性 35,980,087 人 人口成長率（2001-2011） 15.60% 人口密度（人/㎢） - 性比（男性 1000 人に対する女性の数） 995 人 0-6 歳人口の割合 9.56% 識字率 80.33% 出所）2011 年インド・センサスより作成 2）都市・地域開発の概況 チェンナイでは、現地調査を実施した 2012 年 9 月現在、州を挙げて工業団地の建設が進 められている。 特に IT コリドーと呼ばれる高速道路 Old Mahabalipuram Road（OMR）や Grand Southern Trunk Road（GST、National Highway 45（国道 45 号線、NH-45）の別称）、National Highway 4（NH-4、国道 4 号線）に沿って建設された工業団地に、多数の国際的な大企業が 進出している。 図 39 チェンナイの主要幹線道路 出所）総合不動産企業 A 社提供資料 45 表 26 各主要幹線道路沿いに進出している主な企業 幹線道路 企業名（本社所在地） OMR TATA 自動車（印）、インフォシス（印）、アクセンチュア（米）、イーベイ（米）等 GST フォード（米）、BMW（独）、キャタピラー（米）、インフォシス（印）、アクセンチュア（米）等 NH-4 日産（日）、コマツ（日）、ダイムラー（独）、現代（韓）、サムスン（韓）、DELL（米）、モトローラ（米）等 出所）総合不動産企業 A 社提供資料より作成 チェンナイに工場を有する EMS 企業 A 社は、企業から見た工場設置場所としてのチェン ナイの優位性について、以下の 2 点を挙げている。 ① 地理的な優位性があること チェンナイは港湾物流が非常に優れており、マレーシアやシンガポールといった ASEAN 諸国とサプライチェーンをつなげることが容易である。 ② 優秀な人材が確保できること インド人の多くは英語を話すことができる。さらに、チェンナイには 250 のエンジニ アリングカレッジが存在し、優秀なエンジニアを確保することが容易である。 なお、2012 年 7 月にインド北部ハリヤーナー州マネサールのスズキの子会社マルチ・ス ズキにおいて、工場の従業員による暴動事件が発生したが、インド南部はインド北部とは違 い、組合活動は活発ではない。実際、今回ヒアリングを行った EMS 企業 A 社では、労働組 合に加入している従業員は従業員の 10%程度に過ぎない。このことから、この EMS 企業 A 社では、 スズキの暴動事件と同様の事件がチェンナイにおいて発生する可能性は低いと考え ている。 3）住宅市場の状況 現地のデベロッパーC 社は、インド全土と同様に、チェンナイにおいても LIG 向け住宅 に対する需要が大きく、特にチェンナイの住宅市場で現在もっとも売れている LIG 住宅の スペックは、500sq. ft.の面積で 2BHK、価格は 120 万ルピーのものが最も売れ筋だと考えて いる。 また、取引支援事業を手掛ける総合不動産企業 A 社によると、チェンナイでは特に 450 ～500sq. ft 程度の面積で 80 万～120 万ルピー程度の価格帯の住宅に対する需要が大きい。 さらに、総合不動産企業 A 社によると、OMR 周辺には IT 企業が集積しており、そうし た IT 企業で働く MIG 層が多く住んでいる。一方、LIG 層は NH4 と GST の間の地域に多く 住んでおり、この地域が LIG 向けの住宅市場の中心となっている状況である。 また、JETRO チェンナイ職員へのヒアリングからは、チェンナイ市内における持家・貸 家の比率は、直近の国勢調査では貸家が 40%であること、日本人は OMR や ECR 地域に多 く居住しており、 チェンナイの中央と南側ではショッピングモールなどの生活インフラが整 備されているため高級住宅が増えていること、インドでは、富裕層、中間層、BOP は同じ コミュニティの中で、お互いに近くに住むのが一般的である、との情報を入手した。 46 LIG MIG 図 40 チェンナイ周辺の住宅市場 出所）総合不動産企業 A 提供資料より作成 総合不動産企業 A 社では、 各階層向け住宅の平均的な床面積を以下の通り区分している。 表 27 所得階層別の平均的な住宅床面積 所得階層 平均的な住宅床面積 EWS 250sq. ft 300～600sq. ft LIG 600～1200sq. ft MIG 出所）総合不動産企業 A 社ヒアリング結果より作成 また、現地のデベロッパーA 社によると、2012 年 7 月現在、チェンナイの土地価格は非 常に高騰している状況にある。そのため、チェンナイでは、供給する住宅は少なくとも 4～ 6 階建にして、一戸当たりの価格を抑制することが必要となっている。 4）現地デベロッパーのビジネスモデル ① LIG 向け住宅供給事業の現状 前述の通り、チェンナイでは LIG 向け住宅の需要が強いものの、現状では、多くのデベ ロッパーが LIG 向け住宅の建設に対応できていないのが実態である。総合不動産企業 A 社 によると、2012 年 7 月現在、チェンナイにおいて LIG 向け住宅を供給し、利益を上げてい るのは、2 社程度に過ぎない。LIG 向け事業で利益を上げることに成功していないデベロッ パーA 社によると、チェンナイにおけるデベロッパーは、政府の指示によって供給する住宅 のうち 10%を LIG や EWS 向けの住宅とするよう求められているが、上記 2 社を除いたデベ ロッパーは EWS や LIG 向けの住宅事業では利益を上げていない。これらのデベロッパーで 47 は、MIG 向け住宅事業で上げた利益を LIG や EWS 向けの住宅事業に補填しているのが現状 である。 また、HDHC によると、本来であれば LIG 向け住宅を安定的に提供するために設立され た公的機関である Tamil Nadu Housing Board (タミル・ナードゥ州住宅公社)においても、採 算性の観点から、MIG/HIG 向けの住宅を提供し、継続的な活動としている。 ② LIG 向け住宅事業のメリット及びデメリット デベロッパーC 社によると、LIG 向け住宅事業のメリットとして、以下の 2 点を挙げてい る。 マーケティング費用がかからないこと 多くのインド人は住宅を購入する際、インターネットで物件を探すため、デベロッパーC 社では自社のウェブサイトで宣伝を行っている。また、実際の建設予定地の道路沿いに広告 を出すだけで、沢山の人々が見に来るため、大々的に宣伝を行う必要はない。 この背景として、特にチェンナイでは LIG 向けの住宅では需要が膨大であり、いわゆる 先進国で行われているようなマーケティング分析が現時点で必要ないという点が挙げられ る。 資金繰りが容易であること LIG 向け住宅は需要が大きく、販売開始後にすぐに売り切れるため、在庫リスクを抱える ことがなく、在庫を抱えることによるコストも低減でき、さらに追加のプロジェクトファイ ナンスも必要ない。 その結果としてプロジェクト採算を見たときの資金繰りは良好で、 金融機関より運転資金 の融資を受ける必要がない。 一方で、デベロッパーC 社は、LIG 向け住宅事業のデメリットとして、以下の点を挙げて いる。 事業の承認プロセスが煩雑であること 土地を取得しても、建設に対する政府からの承認にかなりの時間を要し、かつ、手続きも 煩雑である。 その前段としての土地取得も強いローカリティがあるため、実際ムンバイやデリー、バン ガロールの企業が単独でチェンナイで LIG 向け住宅を供給しようとしているが、現状では 成功していない。 ③ LIG 向け住宅事業の建設期間 コストコンサルティング企業 A 社によると、住宅プロジェクトの一般的な建設期間は、 開発企画から DEVELOPMENT ORDER までが 3～6 ヶ月程度、DEVELOPMENT ORDER か ら建築計画までが 3～4 ヶ月程度、建築計画から入札までが 3～8 週間程度かかり、入札から 竣工までの期間は案件によって異なるとのことである。竣工から OC（Occupancy Certificate、 マレーシアで言う Certification of Fitness）は 2 ヶ月程度で、瑕疵担保責任期間は 1 年間であ る。 48 ④ LIG 向け住宅プロジェクトに関するその他の留意点 Tamil Nadu Housing Board によると、マンションの管理組合は、通常は入居後 6 ヶ月以内 に立ち上げる必要があるものの、 管理組合の立ち上げまでに１年程度かかるのが普通であり、 それまでの建物のメンテナンスはデベロッパーが責任を持たなくてはならない。管理組合立 ち上げ後は、マンションのメンテナンスなどは組合が行うこととなる。 5）現地の LIG 向け住宅事業の事例 ① デベロッパーC 社のマハーバリプラムプロジェクト デベロッパーC 社がチェンナイから約 50km 南に位置するマハーバリプラムにて行ってい る LIG 向け住宅事業の建設現場を視察した。同社及び LIG 向け住宅事業の概要は以下の通 りである。 本事業の概要は以下の通りである。 1 戸の面積は 500～550sq. ft で、価格は 80 万～100 万ルピー（1,800 ルピー/sq. ft 程度） の物件である。 売り出してから 41 日間で 225 戸を完売した。 共有設備として、各建物のエレベーター1 基及び子供用遊技場を備えている。 49 図 41 マハーバリプラムプロジェクト平面図 出所）デベロッパーC 社宣伝チラシ 本事業における各戸の設備は、下表の通りである。 表 28 マハーバリプラムプロジェクトの間取り及び設備 間取り 部屋 設備 （単位：ft） キッチン 6×8.4 棚（調理用、物置用）、シンク、窓 ホール 18×8.4 電気、呼び出し用ベル、窓、ファン ベッドルーム 1 10×8.4 ファン、照明、ドア（かんぬき錠付き） ベッドルーム 2 8.4×8.4 棚、窓、照明、ファン、ドア（かんぬき錠付き） バスルーム 5×4 シャワー、電気 トイレ 3×4 便器 出所）現地視察結果より作成 50 図 42 仕上げ済みの外壁の様子 出所）現地視察結果 視察した LIG 住宅は、全般的に簡素なフィニッシングが施されていた。また、室内のド アなどは費用の安いかんぬき錠が使われているなど、細部にまで徹底したコスト削減が図ら れている点が特徴的であった。 図 43 ベッドルーム 出所）現地視察結果 51 図 44 キッチン 出所）現地視察結果 図 45 シンク 出所）現地視察結果 52 図 46 室内ドアに備え付けられたかんぬき錠 出所）現地視察結果 図 47 屋内照明 出所）現地視察結果 ② デベロッパーD 社のトリチープロジェクト チェンナイから南西 300km 程度離れた都市チルチッラッパッリ（通称、トリチー）にお いて LIG 向け住宅プロジェクト（タウンシップ開発）を手掛けるデベロッパーD 社に対し、 ヒアリング及び現地視察を実施した。同社は、土地価格が安価で、LIG 向け住宅事業でも採 算が取れるという理由から都会から離れた遠隔地を事業地として選定している。同社の手掛 ける LIG 向け住宅事業の概要は以下の通りである。 53 表 29 デベロッパーD 社のトリチープロジェクト概要 項目 内容 ティル チラパッ リ（通称トリチー、 チェンナ イから約 事業地 300km 南西に位置） 面積 55acre 供給戸数 5,000 戸 事業スケジュール 設備 1 期 500 戸ずつ、全 8 期で供給予定 学校（最大 1,200 人収容、現在は 400 人が通学）、幼 稚園、病院、結婚式場、銀行、ショッピングセンター 出所）デベロッパーD 社ヒアリング結果より作成 本事業における部屋タイプごとの価格は、下表の通りである。 表 30 トリチープロジェクトの間取り及び設備 部屋タイプ 概算価格 スタジオタイプ 40 万ルピー シングルベッドルーム 70 万ルピー ダブルベッドルーム 100 万ルピー トリプルベッドルーム 260 万ルピー 出所）デベロッパーD 社ヒアリング結果より作成 今回視察したプロジェクトと LIG 向け住宅の概要は以下の通りである。 本事業は労働者向けのタウンシップ開発であり、「コンプリートリビングソリューショ ン」として、学校や病院、コミュニティホール等を備えている。 トリプルベッドルーム以外の建物は、エレベーターなしの 3 階建て。トリプルベッドル ームの建物は、駐車場付きの 5 階建てである。 住宅価格が安価に抑えられている要因として、土地価格が安価であることが大きい。 建物は、建材工場をタウンシップの中に設置し、プレキャスト工法を用いて建設してい る。プレキャスト工法によって建設を行うと面積当たりに使用する鉄の量が多いため、 建材としては 15%程度コストが高くなるものの、工期が短くなるためプレキャスト工 法を採用している。なお、建材工場自体もプレキャスト工法で建設しており、本事業が 終了すると次の開発地に運ぶ予定である。 BHEL、IRIZAR、SANMAR、SRF などのエンジニアリング企業が本タウンシップの周 辺に進出してきている。これらの企業の従業員を全て合わせると 25,000 人おり、本タ ウンシップはそのうちの 12,000 人を収容できる。 54 図 48 トリチープロジェクトのタウンシップ内 LIG 向け住宅 出所）現地視察結果 (2) 工場の設置場所に関する調査 タミル・ナードゥ州開発公社（Tamil Nadu Industrial Development Corporation、TIDCO）及 びタミル・ナードゥ州産業振興公社（State Industries Promotion Corporation of Tamil Nadu、 SIPCOT）に対し、工場の設置に関するヒアリングを行った。TIDCO は主に JV 形式で工業 開発と資本投資の誘導を行う機関である。SIPCOT は、州政府傘下の工業団地を開発し、企 業の誘致を行う機関である。なお、TIDCO からは、チェンナイにおいて日系企業が工場を 建設する場合、TIDCO としても協力することが可能である旨の発言を得ることができた。 結果の概要は以下の通りである。 TIDCO と企業の連携スキームには、企業と TIDCO が JV を組成する手法に加え、TIDCO が開発した工業団地に企業が入居するという手法もある。なお、TIDCO は、企業と組成し た JV の経営は企業側に任せる方針を取っている。 SIPCOT が開発した工業団地の利用については、企業から SIPCOT に対し、土地の利用を 申請する必要があり、 通常は承認が降りるまでに最大で 3 ヶ月程度かかる。申請した企業は、 公害問題等を発生させる恐れがあるか否か等から、緑、黄、赤の 3 つのカテゴリーに区分さ れる。緑と黄カテゴリーと判断された企業には特段の問題はないが、赤のカテゴリーと判断 された場合は、承認に時間を有することがあるので注意が必要である。 (3) 原材料価格に関する調査 セメント商社にヒアリングを実施し、チェンナイの原材料の調達可能性について調査を行 った。原材料価格の状況は以下の通りである。 55 表 31 チェンナイにおける原材料価格の状況 原材料 セメント 価格等に関する情報 340 ルピー/50kg（法人向け） 4,500 ルピー/㎥程度（輸送距離とコンクリートの種類によっ 情報源 現地商社 て変わる） コンクリート 現地商社 発注してから届くまでのリードタイムは、最短で 48 時間 5.5～7.0 ルピー/個（長さ 9inch×高さ 4inch×奥行 3inch、運 送費込） レンガ 現地商社 ソリッドタイプは 3,000～3,500 ルピー/㎡ 軽量タイプは 4,500 ルピー/㎡ セメントボード チェンナイで取り扱っている業者はない（2012 年 8 月時点） 鉄 47.5 ルピー/kg 現地商社 チェンナイ市内の 建材店 A の販売価格 出所）ヒアリング結果より作成 コストコンサルティング企業 A 社によると、直近の 5 年間で、鉄価格は 10～12%程度、 他の建材は 7～8%程度上昇している状況である。また、人件費は 2 年間で 25%上昇してい る状況である。 4.1.2 対象購買層のニーズ調査 (1) LIG 該当者の生活実態 デベロッパーA 社によると、LIG 向け住宅に入居する世帯の典型的な構成は、夫婦 2 人と 子供 1 人であり、収入が増えるとより大きな住宅へ引っ越す傾向がある。大家族の LIG 向 け住宅として 4 階建てを想定した場合の典型例は以下の通りである。 表 32 大家族の LIG 向け住宅の典型例 項目 内容 面積 600～900sq. ft 価格 143 万ルピー程度（2,000 ルピー/sq. ft.程度） 間取り ベッドルーム 2 つ、キッチン 1 つ、ホール 1 つ、トイレは 1 つ又は 2 つ。トイレと風呂は一緒。 また、インドの国有銀行である Bank of Baroda によると、都市部では中古住宅が流通する ことはあるが、郊外ではほぼ全ての人が新築物件を購入する。また、デベロッパーA 社によ ると、インド人は、建物の堅牢さが感じられるコンクリート造の住宅を好む傾向があるもの の、低価格住宅は、コンクリート造ではなくレンガ造が多い状況である。 56 なお、対象購買層の生活実態を把握するため、LIG に属する世帯 2 件について訪問調査を 行った。各居住者及び住居の概要は以下の通りである。 表 33 内容 住所 チェンナイ中心部から南西に約 40km、（車で 1 時間半程度） 物件から勤務先までは 28km であり、送迎バスで通勤する（片道 40 分程度） 世帯構成/概要 独身の男性 2 名（29 歳、26 歳）で 1 部屋を借り、家賃を折半して暮 らしている。 居住者 職業 EMS 企業 A 社の工員 収入 月収 20,000 ルピー ※住宅補助として月々3,000 ルピーが支払われており、月収の中 に含まれている。 建物の構造 築年数 住居 LIG に該当する居住者の概要（１） 項目 賃貸価格 間取り 設備 RC 造 2012 年築（築 6 ヶ月） 4,000 ルピー ※2 名で折半しているため、各々2,000 ルピーを支払っている。 1BHK、1 ユニット 500sq. ft テレビのみ。冷蔵庫、ベッド等の部屋の設備はない。テーブルもな く、食事は床に置いて取る。 出所）ヒアリング結果より作成 図 49 テレビ 出所）現地視察結果 57 図 50 キッチン 出所）現地視察結果 表 34 LIG に該当する居住者の概要（２） 項目 内容 チェンナイ中心部から南西に約 40km（車で 1 時間 住所 半程度） 世帯構成 妻と 3 歳の子供が一人。来年の 1 月にもう一人子 供が生まれる予定。 居住者 職業 EMS 企業 A 社の工員 月収 20,000 ルピー 収入 ※住宅補助として月々3,000 ルピーが支払われて おり、月収の中に含まれている。 建物の構造 築年数 住居 賃貸価格 間取り 設備 RC 造、4 階建て、全 5 ユニット 2011 年築（築 1 年半） 4,000 ルピー 1BHK、1 ユニット 600sq. ft ― 58 図 51 ベッドルーム 出所）現地視察結果 図 52 キッチン 出所）現地視察結果 59 4.1.3 現地事業者の調査 インドにおいて事業を行う場合は、事業を「現地化」する上で、バリューチェーン上の現 地事業者の実態把握が必要不可欠である。そのため、現地調査において、現地事業者に対し、 各種ヒアリングを実施した。 (1) プレハブメーカーA 社 プレハブメーカーA 社の概要は、以下の通りである。 表 35 プレハブメーカーA 社概要 項目 内容 社名 プレハブメーカーA 社 創立 1984 年 本社 ノイダ 売上高 従業員数 事業内容 4,900 万米ドル（2010 年実績） 1,500 名（技術者：300 名） プレハブ建築物、屋根及び外装、吊天井、窓などを手掛ける。 4 つの工場（インド北部（パントナガール、キッチャ、グレーター・ノイダ）に 3 つ、チェンナイに 1 つ）を保有し、12 万棟の総供給能力を有する。 販売店はインド全土に 17 支店を持つ。 出所）プレハブメーカーA 社ヒアリング結果より作成 (2) プレハブメーカーC 社 プレハブメーカーC 社の概要は、以下の通りである。 表 36 プレハブメーカーC 社概要 項目 内容 社名 プレハブメーカーC 社 創立 1976 年 本社 ポートランド（アメリカ合衆国） 売上高 160 億円（2011 年、インド事業） クウェート、UAE、インド、ベトナムで事業を行っており、各国に 1 つの工 場、インドに 2 つの工場の計 5 工場を保有している。 工場の総製造能力は 40 万トン（クウェート：10 万トン、UAE：5 万トン、 HARIDWAR：10 万トン、HYDERABAD：10 万トン、ホーチミン：5 万ト 事業内容 ン）である。 インド全土、全ての州に営業オフィスを全 25 か所有する。 1999 年のインド事業開始当初から、全て自社の社員で設計を行う。 出所）プレハブメーカーC 社ヒアリング結果より作成 60 (3) プレハブメーカーD 社 プレハブメーカーD 社の概要は、以下の通りである。 表 37 プレハブメーカーD 社概要 項目 内容 社名 プレハブメーカーD 社 創立 1974 年 本社 チェンナイ 売上高 従業員数 6 億円 正社員 85 名、契約社員 150 名 2006 年から、PEB（Pre-Engineering Building）を展開。 チェンナイから約 60km 離れた Kanchipuram に、敷地面積 6acre、80 万 ㎡の工場を保有。 事業内容 チェンナイの設計会社である CRN やプロジェクトマネジメント会社であ る JLL や CBRE から PEB 部材の製造と PEB の建設を受注。 建設現場への Mobile Crane のレンタルも行っている。 出所）プレハブメーカーD 社ヒアリング結果より作成 (4) デベロッパーB 社 デベロッパーB 社の概要は、以下の通りである。 表 38 デベロッパーB 社概要 項目 内容 社名 デベロッパーB 社 創立 1940 年 本社 チェンナイ 売上高 130 億円 従業員数 500 名 デベロッパーとインフラ建設の二大事業を保有。 2006 年からデベロッパー事業を開始。土地販売事業で培った 25 年間 の経験で土地情報をもつネットワークを有しており、それを活用してマン 事業内容 ションを建設。 過去 5 年で 3,000 戸を供給。今後 3 年間で 8,000～9,000 戸を供給する 予定。 出所）デベロッパーB 社ヒアリング結果より作成 61 (5) デベロッパーC 社 デベロッパーC 社の概要は、以下の通りである。 表 39 デベロッパーC 社概要 項目 内容 社名 デベロッパーC 社 創立 1987 年 本社 チェンナイ 売上高 従業員数 事業内容 75 億円 単体 450 名、グループ 3,000 名 1987 年にゼネコンとして創業、1997 年に住宅開発事業を開始。主に RC 工法での建築物を提供。 出所）デベロッパーC 社ヒアリング結果より作成 (6) デベロッパーD 社 デベロッパーD 社の概要は、以下の通りである。 表 40 デベロッパーD 社概要 項目 内容 社名 デベロッパーD 社 創立 1949 年 本社 チェンナイ インドで最も古いメディア会社の一つであり、チェンナイ郊外に広大な土 地を有している強みを活かし、月収 15,000～40,000 ルピーの所得層を 事業内容 ターゲットとした LIG 向け住宅事業を 2011 年より開始。 ※同社は LIG 向け住宅事業を開始したばかりであり、前述の LIG 向け住宅 事業で利益を出している 2 社には含まれない。 出所）デベロッパーD 社ヒアリング結果より作成 62 4.1.4 技術レベルの検証 チェンナイの各事業者の技術レベルを検証するために、プレハブメーカーA 社、デベロッ パーC 社、デベロッパーD 社、プレハブメーカーC 社に対してヒアリング及び現場視察を行 った。 (1) プレハブメーカーA 社 プレハブメーカーA 社の保有するプレハブ住宅事業の技術レベルは以下の通りである。 プレエンジニアリングのコンセプトを米国から導入した。 プレハブメーカーA 社の強みとしては、デザインから生産まで一貫して提供することが 可能な点にある。提供しているプレハブ住宅や工場は、全て顧客からのオーダーメイド で生産している。 プレハブ住宅は、現在インドにおいて一般的に普及している住宅とは工法が異なる。特 に LIG 層等は将来の住宅の売却価格が低くなる可能性を考慮するため、あまり好まれ ていないのが現状である。一方で、HIG 層は海外駐在等でプレハブ住宅を経験してい るため、そのような抵抗感は有していない。そのため、現状では地主の別荘（ファーム ハウス）としての住宅供給が中心である。 プレハブ住宅の工期は、60 日程度である。 鉄は大半を SAIL スチールと JSW からロールで調達し、自社で加工している。 現状の売上のうち、住宅は 10%以下に過ぎないものの、将来的には LIG 向け住宅の供 給に力を入れていきたいと考えている。 図 53 プレハブメーカーA 社のファームハウス用の壁材 出所）プレハブメーカーA 社ウェブサイト、2012 年 8 月 31 日取得 63 (2) デベロッパーC 社 デベロッパーC 社の保有する RC 住宅事業技術レベルは以下の通りである。 デベロッパーC 社は、100 万～4,000 万ルピーのレンジで様々な住宅を供給しており、 デベロッパーとコントラクターの両方の機能を有する。 建物には下水処理設備、エレベーター、地下の貯水槽などを設置する技術力も有する。 建材の調達は自分たちで行い、 実際に建てるマンパワーの部分のみ他の企業に外注する 方法を取っている。 保証に関しては、施工の問題に対する 1 年間の保証（配管の問題、ドアが閉まらない、 電気をつかうときにチップが発生するなど）と、サブベンダーの防水業者からの建物の 防水に対する 10 年間保証がある。 図 54 建造中の建物の様子 出所）現地視察結果 64 図 55 壁材に用いるレンガ 出所）現地視察結果 (3) デベロッパーD 社 デベロッパーD 社の提供するプレハブ住宅タウンシップ事業の技術レベルは以下の通り である。 シンガポールのプレキャストを参考にして、プレキャスト用の工場をタウンシップの中 に立てている。工場自体もプレキャストで出来ており、工事が終わったら次の開発地に 持っていく。 コンクリート製造設備：30 ㎥/時間の能力を有し、ラボでは品質管理（強度試験）のた め、コンクリートの圧縮試験を行っている。また、養生は 80 ユニット/日のパネル（壁、 床、屋根など）を製造することができる。 住宅に隣接する 40,000sp.ft の学校は、3 か月で完成させた。 鉄は TATA スチールとジンダルスチールから、窓は NCL というハイデラバードの会社 から調達している。 65 図 56 プレキャスト工法による建設現場の様子 1 出所）デベロッパーD 社ウェブサイト、2012 年 8 月 31 日取得 図 57 プレキャスト工法による建設現場の様子 2 出所）デベロッパーD 社ウェブサイト、2012 年 8 月 31 日取得 66 図 58 プレキャスト工法による建設現場の様子 3 出所）デベロッパーD 社ウェブサイト、2012 年 8 月 31 日取得 (4) プレハブメーカーC 社 プレハブメーカーC 社の保有するプレハブ事業の技術レベルは以下の通りである。 プレハブメーカーC 社の建築チームが現場マネジメントを行い、建設の作業は外注業者 に委託している。 2000 ㎡の場合、全体の工期は最短 16-18 週間（約 4 か月程度）で完成する。 コストカットのために、現場では溶接せずにボルトで留める簡易な建築法”Cold Roll Forming”の方法を取り入れている。 建材は全て HYDERABAD の工場から運んできており、組み立て、建築を現場で行って いる。 設計は、1999 年のインド事業開始当初から全て自社の社員で設計を行っている。 原材料は 90%をジンダルスチール(JSW)から調達しており、それ以外は現地の小さなサ プライヤーから調達している。 67 4.1.5 対応法規の検証と対策 (1) チェンナイにおける建築規制の状況 開発許認可機関である TIPCO に対し、建築規制についてヒアリングを実施した。概要は 以下の通りである。 チェンナイにある全ての建物の規制を管轄しているのは、CMDA（Chennai Metropolitan Development Authority）であり、2 階建て以上の建物を建設する場合は、CMDA に申請し、 承認を得る必要がある。 建物は、建築基準である IS（Indian Standard）code 875 に基づいて建設しなければならな い。IS code は Web サイトから閲覧可能である。また、建築基準として他に留意しなくては ならない規則として地震に関する基準及びモンスーンに関する基準が挙げられる。地震に関 する基準は IS code 1893、モンスーンに関する基準は IS code 875 の一部に記載されている。 デベロッパーD 社によると、プレキャストコンクリートの建設物は、基本的には PCI （Precast Concrete Institute：プレキャストコンクリート協会）のガイドラインを参照してい る。また、構造の安定性に関しては、ES8110 により規定されており、耐震性に関しては 1993 年に設定された耐震設計と建設の IS4326、延性に関しては、1993 年に設定された IS13920 を参照している。 なお、インドでは建築関連の規制は原則として、顧客（発注主）が法律を守らなくてはな らないため、発注主が建築や電機などのプロジェクトマネジメントコンサルタント（PMC） に委託をすることが多い。有力な PMC としては、JLL、CRN、A&E、JM Consultants、TATA projects などが挙げられる。 都市計画は、NBC（National Building Code）に記載されているが、閲覧用のソフトウェア は有料であるため、別途購入することが必要となる。 (2) インドでの事業展開に関する規則等の状況 現地の法律事務所に対してインドの事業展開に関する各種規制等についてヒアリングを 実施した。概要は以下の通りである。 1）業種分類 建材をデベロッパーに販売するという事業の業種は「不動産業」ではなく「製造業」又は 「サプライヤー」といった業種にあたるものとみなされる。また、デベロッパーに対しての コンサルティング事業であれば、15 年前までは現地法人を設立する必要があったものの、 法律が改正されため、現在は現地法人を設立する必要はない。 2）パイロット事業に関する規制 インドでは、デベロッパーにせよ一般消費者にせよ、販売行為が発生するのであれば、政 府機関の承認が必要となる。しかし、モデルハウスとして販促用の「展示場」であれば、保 有している土地に建てても、特段政府の承認は必要ない。なお、展示を行うための許可は必 68 要となるが、そのために現地の支社や現地法人等を設立する必要はない。 3）資本金の移動に関する規制 インドの各州間の資金の移動について規制は課せられない。ただし、政府の土地をリース し、政府と MOU 等を結んで税制優遇等の措置を受ける場合は、政府の承認が必要になる場 合もある。また、外国からインドへ資金を送金する際は特段の問題はないが、インドから海 外への送金については外為管理法（Foreign Exchange Management Act、FEMA）に則った規 制が存在する。FEMA のガイドラインは、毎年 4 月 1 日に更新される。 4）対外商業借入の活用 インドでは、LIG 向け住宅プロジェクトに対する FDI（外国直接投資）は認められていな いが、投資手段として対外商業借入3（External Commercial Borrowing、ECB）の活用は認め られており、 インド資本企業との JV の組成や事業展開の手段として活用することができる。 対外商業借入については、インド財務省の ECB ガイドラインによって管理される。ただし、 6 ヶ月以内に手数料として 500 万ドルを振り込まれなくてはいけない。また、JV に対して 20%が課税されるが、対外商業借入を利用している場合は、インド準備銀行の政策によって 5%に減税されるメリットもある。 (3) 事業撤退に関する規則等の状況 1）外資系企業の撤退に関する規制 日系企業と現地企業が JV を組成し、住宅事業を手掛ける場合、日系企業が 51%以上の資 本を有しているのであれば、もし現地企業先が事業継続を主張したとしても、撤退すること は可能である。しかし、万が一に備え、MOU 等の中に事業を残しての撤退が認められる旨 の文言を含めておくべきである。 2）従業員の解雇に関する規制 従業員の解雇に関する規制は、法律に定めがあり、従業員が 20 名以上の会社の場合は、 従業員の解雇に当たって労働組合との交渉が必要となる。そのため、人事を担当する社員は 優秀な人材を雇っておくことが必要となる。 3海外の銀行からの借入、バイヤーズ・クレジット、サプライヤーズ・クレジット、海外での社債発行など のうち、平均借入期間が 3 年以上のものを指す。企業間信用、貿易信用なども ECB の範疇となる。 69 4.1.6 BOP 向け融資制度の成立可能性検証 (1) BOP 向け住宅ローンの状況 Bank of Baroda によると、インドにおいて、住宅部門は政策的に優先度の高い部門として 位置付けられており、全ての銀行に対して、一定割合以上を住宅向けローンに融資すること が義務付けられている。また、特に BOP 向けの住宅ローンの融資に関しては、インドの国 有銀行である Bank of India が、ローンの 40%は年収 200 万ルピー以下の所得層に対して優 先して融資する方針を設けている。 一方で、民間の金融機関に目を向けてみると、利益率の低さから、BOP 向けの融資を積 極的に行っている企業は少なく、例えば、HDFC の LIG 向け融資残高は 600 億ルピーであ り、これは HDFC の総融資残高の 10%にとどまる。 さらに、定職に就かない EWS 向けとなると、利益率が低い上に貸し倒れリスクが高まる ため、住宅ローンの提供や購入支援は政府が主導で行う形となっており、HDFC などの民間 金融機関ではほぼ手掛けていないのが現状である。 州のスラムに居住する EWS のリロケーションを目的として設置された Tamil Nadu Slum Clearance Board, TNSCB によると、民間銀行の EWS 向けファイナンスは、事業性の観点か ら難しく、本機関も提携の打診をしたことがあるが、リスクを取れないという理由から、全 ての銀行から良い返事をもらえなかった、とのことであった。 なお、EWS や LIG 向けの住宅はチャンナイ周辺の田舎に多く存在することから、EWS や LIG 向けの住宅ローン融資はこれらの地域が中心となっており、チェンナイ市内では MIG や HIG 向けの住宅が多いため、MIG や HIG 向けの住宅ローンが中心となっている。 Bank of Baroda によると、年収の 3 倍程度の住宅を購入することが多く、月々の住宅ロー ンの返済額は月収の 40%程度となっていることが一般的である。また、平均的な LIG は、 50 万ルピー程度を借り入れる例が多い。 (2) BOP 向け住宅ローンの融資審査基準 民間金融機関の設定する BOP 向け融資審査基準は、今回ヒアリングを行った銀行のいず れにおいても、被融資者が正規社員か否かであり、LIG でも正規社員であれば銀行融資を受 けることができる状況にあった。正規社員でない人に対しては、各人の返済能力を鑑みて融 資額が決められているが、原則 EWS は融資を受けることが困難な状況である。 Bank of Baroda では、貸し倒れリスクを避けるため、原則的に融資基準を「定職のある人」 に限定し、勤め先の信頼性などについて審査を行っている。定職についており、毎月安定し た収入のある人向けには EMI（Equated Monthly Installments、定額で返済を行う制度）で返 済する方法を提供している。一方で、安定した収入がない農家等向けにも、3 ヶ月や 6 ヶ月 に一度返済する方法等、返済方法として複数の選択肢を用意している。 また、HDFC では、100 万～150 万ルピーの住宅の場合、月 2 万ルピーの月給は最低限必 要であるという認識であるが、LIG 向け融資に限らず、貸し倒れリスクを避けるために、過 去に受けた融資の情報が信用履歴として登録されている CIBIL（Credit Information Bureau of India）を参考にして融資の判断をするとともに、ローンを給料から天引きをすることで回 70 収を確保している。 (3) BOP 向け住宅ローンの貸付条件 Bank of Baroda によると、同行の LIG 向け住宅ローンの利子率は、11%程度と他行と比べ 比較的低く抑えている。また、同行では、設定する融資期間は借り手の年齢にもよるが、条 件が合えば LIG でも最大 25 年ローンを組むことが可能である。 また、Bank of India では最大で住宅価格の 80%程度まで、Bank of Baroda では最大で住宅 価格の 85%まで融資を受けられるとのことである。 (4) 政府による EWS 向け住宅購入支援 民間金融機関による融資が困難な EWS 向けの住宅購入支援は、政府による支援が中心と なる。チェンナイにおいては TNSCB が主導して行っているが、その支援内容は、EWS リ ロケーション用住宅の販売価格約 80 万ルピー（2013 年 5 月地点）のうち、全体価格の 50% をインド政府から、40%をタミル・ナードゥ州政府から補助金として支給され、残りの 10% （8 万ルピー）を入居者が支払う仕組みとなっている。 支払方法としては、8 万ルピーを 20 年で分割して月々約 350 ルピーとメンテナンス費 250 ルピーを TNSCB に支払う形となっている。 なお、5 年間で支払いを終えたスラム居住者は、所有権を手にすることが出来る。 71 4.2 4.2.1 ムンバイ 事業サイトの調査 (1) 住宅販売都市に関する調査 1）州の概況 ムンバイでは、2001 年から 2011 年の間にムンバイ中心部の人口が減少する一方、ムンバ イ郊外（Mumbai Suburban District）の人口が増加している。特に、ムンバイ周辺のプネー、 ターネーの人口が著しく増加している。 図 59 マハラシュトラ州の人口増加率（2001-2011 年） 出所）2011 年インド・センサスより作成 72 表 41 マハラシュトラ州の人口に関する各種情報 項目 数値 人口 112,372,972 人 男性 58,361,397 人 女性 54,011,575 人 人口成長率（2001-2011） 15.99% 人口密度（人/㎢） 365 人/㎢ 性比（男性 1000 人に対する女性の数） 925 人 0-6 歳人口の割合 11.43% 識字率 82.91% 出所）2011 年インド・センサスより作成 2）都市・地域開発の概況 マハラシュトラ州の州都であるムンバイ市は、 サーシュティー島に位置するインド国内経 済の中心都市である。 アイランドシティと呼ばれる中心市街は島南部の半島に形成されてお り、ムンバイ市に隣接するナビ・ムンバイ（Navi Mumbai）、クルラ（Kurla）、ヴィラル（Virar）、 ターネー（Thane）等の地域と合わせ、ムンバイ都市圏（Mumbai Metropolitan Area、MMR） が形成されている。 近年地方からのムンバイ都市圏への人口流入が進んでいるが、地理的な制約から利用可能 な土地が限られるムンバイでは、約 1,200 万人の都市圏人口の約半数はスラムに居住してい るとされる。 現地調査を実施した 2012 年 9 月現在、ムンバイ都市圏では、交通インフラの整備が進め られている。特に、ナビ・ムンバイ地区では、ムンバイ湾横断道路（Mumbai Trans-Harbour Link、MTHL）の建設などインフラ整備が積極的に進められている。さらに、ナビ・ムンバ イ地区の南部においても、アイランドシティとナビ・ムンバイ南部を結ぶ橋やナビ・ムンバ イ北部からの鉄道の延伸、国際空港の建設等が計画されており、「第三のムンバイ」と呼ば れ注目されている。 73 図 60 ムンバイ都市圏の地区 出所）三菱総合研究所作成 74 図 61 ムンバイ都市圏の鉄道路線図 出所）wikipedia、http://en.wikipedia.org/wiki/Mumbai_Suburban_Railway、2012 年 9 月 19 日取得 75 図 62 ムンバイ都市圏で建設中の横断道路 出所）http://www.greenkarjat.com/2008/09/future-developments-in-around-karjat.html、2012 年 9 月 19 日取得 3）住宅市場の状況 ① ムンバイ中心部の状況 島に立地した都市という地理的な制約があるムンバイでは、住宅供給に利用できる土地が 少なく、開発用の土地確保が非常に困難な状況となっており、土地価格が高騰している。 実際、現地州政府機関及びデベロッパーの話によると、ムンバイ中心部では、住宅販売価 格の 80%が土地代を占め、 ムンバイ中心部の住宅価格は、800sq. ft の住宅が 67,500 ルピー/sq. ft 程度と非常に高い状況にあると言われる。また、総合不動産企業 A 社によると、ムンバ イ中心部にある MIG 向け住宅の取引相場は 500 万~600 万ルピー程度、400sq. ft の LIG 向け 住宅の取引相場は 400 万ルピー（10,000 ルピー/sq. ft）程度とチェンナイの 2 倍程度の水準 にある。 こうした状況から、 ムンバイ中心部では LIG 向け住宅の供給はほとんど行われておらず、 HIG 向け住宅の供給が中心となっている。2012 年 9 月現在、HIG 向け住宅については、ム ンバイ中心部では過供給になっていると言われている。ムンバイ中心部の LIG 向け住宅に ついては、政府スキームを活用した供給がある程度である（政府スキームについては後述す る） 。 76 図 63 ムンバイ中心部のスラムの様子 出所）現地視察結果 ② ムンバイ郊外の状況 ムンバイ都市圏において、現在進行している LIG 向け住宅のプロジェクトは、高い土地 価格を避けるためにほとんどがムンバイ郊外で行われている。総合不動産企業 A 社による と、ムンバイの LIG 向け住宅は、インドの他の都市よりも中心部から離れた郊外で開発さ れる傾向がある。 Mumbai 150 120 Ahmedabad 90 60 Narol/Vatwa/Kathwada Boisar Palghar Bawal Bhiwadi 30 Rajarhat/sonarpur/Barasat 0 Kolkata Delhi (NCR) Karjat Ambivali Anekal Road Uralikanchan Yavat Nanmangalam Oragadam Bangalore Cheyur ECR Pune Chennai 図 64 各都市の主な LIG 向け住宅プロジェクトの市中心部からの距離 出所）総合不動産企業 A 社「Affordable Housing in India」 デベロッパーE 社によると、ムンバイ郊外も土地価格が高いため一戸当たりの価格を抑え る必要があり、LIG 向け住宅は、少なくとも 5 階建以上で 4～8 ユニット/階の建物が一般的 となっている。総合不動産企業 A 社によると、住宅の販売価格の取引相場として、ムンバ イ中心部から 40km 程度離れた場所で 5,000~10,000 ルピー/sq. ft 程度、60km 程度離れた場所 77 で 3,000~3,500 ルピー/sq. ft 程度である。 なお、現在、ムンバイ都市圏では、住宅価格の上昇も著しい状況にある。2 年前、ムンバ イ中心部から 100km 程度離れた場所（ボイサール）でデベロッパーE 社が LIG 向け住宅を 500 戸販売した際の販売価格は 140 万ルピー程度であったが、現在は 190 万ルピー程度に高 騰している。 4）現地デベロッパーのビジネスモデル ① LIG 向け住宅供給事業の成功モデル 現地の弁護士によると、ムンバイ都市圏にはデベロッパーが 200 社程度存在するが、その うち LIG 向け住宅を手掛けるのは 10 社のみである。現在 LIG 向け住宅を手掛けるデベロッ パーでも、LIG 向け住宅事業だけで利益を出すことに成功しているデベロッパーはほとんど 存在しない。LIG 向け住宅は販売価格が低く利幅が小さいため、大半のデベロッパーは、 MIG 向け住宅を中心に利益を稼ぐ事業構造となっており、現状、ほとんどのデベロッパー は政府スキームを活用し LIG 向け住宅を供給している（政府スキームについては後述する）。 LIG 向け住宅の供給を手掛けるデベロッパーの一つであるデベロッパーE 社では、LIG 向 け住宅は全供給戸数の約 45%を占めている。デベロッパーE 社によると、LIG 向け住宅を供 給するためには、一戸あたりの費用を抑えることが最重要となる。 なお、今回の調査を通じて、複数のデベロッパーから、土地価格が高騰している現在の状 況下で、 シングルファミリー向けの小規模な集合住宅を供給することは現実的ではないとの 意見を得た。また、デベロッパーF 社によると、シングルファミリーハウス向けの戸建住宅 は、ムンバイから 200km 以上離れたナシやクチ等の都市におけるセカンドハウス需要のみ が考えられるとのことであった。 ② 政府スキームを活用した LIG 向け住宅供給 a) デベロッパーの活用状況 ムンバイ都市圏においてスラムを管轄する組織は、SRA、MMRDA、市役所である。これ らの公的機関は、スラム再開発スキームやレンタルハウジングスキーム等、市場原理に委ね ながら LIG 向け住宅を供給するためのスキームを開発し、運用している。 ムンバイの有力デベロッパーであるデベロッパーF 社では、独自に土地を調達して行う開 発案件は販売している LIG 向け住宅全体の 20%程度に過ぎない。デベロッパーF 社では、 政府から無料で土地を取得して行うプロジェクトの割合を増やす工夫をしている。なお、デ ベロッパーF 社の LIG 向け住宅プロジェクトの一般的な事業費は、 2,000 ルピー/sq. ft 程度で ある。 b) スラム再開発スキーム（Slum Redevelopment Scheme、SRS） スラム再開発スキームは、 ムンバイ市街で増え続けるスラム地区居住者に対して住宅を供 給することを主目的として 1995 年に設けられた、スラム再開発委員会（Slum Redevelopment Authority、SRA）によるスキームである。 本スキームでは、まず民間事業者（デベロッパー）がスラム地区の再開発を政府に申請す る。地区居住者の 75%以上の同意と、地区居住者への無償の住宅供給（総開発面積 17.5sq. ft 毎に 10sq. ft、1 世帯当たり居住面積 21 ㎡以上）を条件として、政府による承認が得られる。 78 承認を受けた民間事業者は、地区住民へ再開発用住宅を無償で供給する代わりに、同地区内 の建築物に関する容積率緩和の措置を受けることができる。民間事業者は、スラム居住者用 住宅以外のスペースに高層建築物を建設し、自由に販売を行うことで、利益を確保すること ができる。 なお、 民間事業者は工事中も地区居住者用の仮設住宅を用意しなければならない。 図 65 スラム再開発スキームの概念図 出所）MMRDA 資料等より作成 c) レンタルハウジングスキーム（Rental Housing Scheme、RHS） レンタルハウジングスキームは、EWS 及び LIG 層の住宅確保と生活の質向上を目的とし たムンバイ都市圏開発機構（Mumbai Metropolitan Region Development Authority 、MMRDA） による住宅開発スキームである。本スキームによる EWS と LIG 層の入居条件は、主に以下 の 4 点が挙げられる。 ムンバイ市街で働く従業員/自営業主であること。 世帯月収が 5,000 ルピー以下であること。 住宅を保有していないこと。 申し込むまでに少なくとも 15 年間、マハラシュトラ州で生活していること。 出所）Ministry of Housing and Urban Poverty Alleviation 資料、Government of India Conference on Rental Housing 資料より作成 2011 年 9 月時点では、FSI （Floor Space Index）モデル、TDR （Transferable Development Rights） モデル、MMRDA LAND モデルの 3 種類のモデルが存在し、それぞれに条件、優遇措置が 設けられている。 なお、MHADA によると、ムンバイ地域では、LIG 向け住宅の場合は市場価格の 2～3 割 で提供している（2～3 割の価格で提供しないと LIG は購入できない）。しかしながら、ムン バイ都市圏は人の出入りが激しく、万が一借主が家賃を滞納したまま逃げ出した場合、借主 を追跡することが難しいことから、 借主より賃料を徴収する本スキームは課題が多いという 点も指摘されている。 79 5）現地の LIG 向け住宅事業の開発事例 ① 民間事業者による開発事例（デベロッパーE 社） 2012 年 9 月現在、デベロッパーE 社の LIG 向け住宅プロジェクトは、プネーで 3 プロジ ェクト、チェンナイで 1 プロジェクト、ムンバイで 3 プロジェクトが進められている。 表 42 デベロッパーE 社概要 項目 社名 従業員数 内容 デベロッパーE 社 単体 600 名（エンジニア 300～350 名、販売マーケティング 200 ～250 名、デザイン担当 100 名程度） 出所）デベロッパーE 社ヒアリング結果より作成 デベロッパーE 社が手掛ける LIG 向け住宅のプロジェクトのうち最大のものは、アーメ ダバード（ムンバイから 80km（車で 3 時間程度の距離））で手掛けるプロジェクトであり、 事業地は 4 億 1,500 万 sq. ft である。同プロジェクトは、LIG 向け住宅と MIG 向け住宅が混 在しているタウンシップ開発であり、住宅の構成割合は、MIG 向け住宅が 60～80%、LIG 向け住宅が 20%である。また、LIG 向け住宅の販売価格は 2,000 ルピー/sq. ft、MIG 向け住 宅の販売価格は 2,500～3,000 ルピー/sq. ft である。 ② レンタルハウジングスキームによる開発事例（デベロッパーF 社） デベロッパーF 社は、1970 年代に建設業として創業し、1980 年代にデベロップメント事 業を開始した。1995 年からはスラム再開発スキームを用いた開発を行っている。なお、ス ラム再開発スキームを活用したプロジェクトで、これまでに約 30,000 戸を供給している。 同社は、自社内で設計士、コンサルタント、構造デザイン会社を抱え、一貫したサービスの 提供が可能な体制を整えている。 現在、同社では、主に PPP スキームを利用して、グジャラート州の 5 都市（スラー、ア ーメダバード、メサナ、バローダ、マカラプーラ）とバンガロール（コアラムンガラ）で開 発を行っている。 表 43 デベロッパーF 社概要 項目 社名 内容 デベロッパーF 社 単体 750 名（うち、設計士 50 名、ビジネスコンサルタント 10 名、 従業員数 エンジニア 200 名、サイトエンジニア 100 名、ファイナンス担当と リーガル担当が合わせて 75 名程度） 出所）デベロッパーF 社ヒアリング結果より作成 デベロッパーF 社がムンバイ中心部から約 30km 北に位置するターネー（ムンバイ中心部 へは電車で 30 分程度、車で 1 時間程度）にて行っている住宅事業の建設現場を視察した。 本事業において、デベロッパーF 社はレンタルハウジングスキームを活用して LIG 向け住宅 80 を供給している。本事業及び各住宅の概要は以下の通りである。 2010 年 6 月に着工し、2013 年 12 月に完了する予定である。 MIG 向け住宅が中心の住宅開発事業であるが、併せて HIG 向け住宅及び LIG 向け住宅 も開発している。 HIG、MIG、LIG 向けの住宅は、同じ敷地内にあるが、それぞれをゲートで区切る予定 である。 HIG 向け住宅の概要 24 階建の 3 戸/階で、計 72 戸が販売されている。 骨組み工事に係る費用は MIG 向け住宅と変わらず、仕上げ費用のみが変わる。内訳と しては、骨組み工事が 60%、仕上げ費用が 40%である。 図 66 ターネープロジェクトにおける HIG 向け住宅の完成予想図 出所）デベロッパーF 社パンフレット 表 44 HIG 向け住宅の各部屋の間取り及び設備 部屋タイプ カーペットエリア 概算価格 2BHK 690sq. ft 1,100～1,200 万ルピー 3BHK 1010、1043sq. ft 1,400 万ルピー 出所）デベロッパーF 社ヒアリング結果より作成 81 MIG 向け住宅の概要 現在建設中であるが、既に完売している。 購入者の所得水準は 70,000 ルピー/月程度であり、職業としては 50%前後が IT 系の職 業に就いている人々である。 本プロジェクトに対する事業費は 30 億ルピーである。 建設費は 2,000 ルピー/sq. ft、土地代は 200 ルピー/sq. ft 程度である。 図 67 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の完成予想図 出所）デベロッパーF 社ウェブサイト、2012 年 9 月 24 日取得 82 図 68 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の開発計画 出所）デベロッパーF 社ウェブサイト、2012 年 9 月 24 日取得 表 45 ターネープロジェクトにおける MIG 向け住宅の間取り 部屋タイプ カーペットエリア 概算価格 1BHK 430sq. ft 350 万ルピー 2BHK 1,050sq. ft 420 万ルピー 出所）デベロッパーF 社ヒアリング結果より作成 83 図 69 ターネープロジェクトにおいて建設中の MIG 向け住宅の様子 注）左下に見えるのが LIG 向け住宅である。 出所）現地視察結果 LIG 向け住宅の概要 レンタルハウジングスキームを活用し、MIG 向け住宅、HIG 向け住宅の横に、全 5 棟 で 1RK が約 1,000 戸の LIG 向け住宅を開発している。 この LIG 向け住宅をデベロッパーF 社から MMRDA に無料で貸し出し、MMRDA から LIG 層へ 2,000 ルピー/sq. ft で貸し出す予定である。なお、事業地周辺の家賃相場は 12,000 ルピー/sq. ft であり、MMRDA は市況よりも大幅に安い価格で供給する。 LIG 向け住宅を MMRDA に無料で貸し出す代わりとして、MIG 向け住宅及び HIG 向け 住宅の容積率の引き上げの承認を受けている。 本プロジェクトに対する事業費は 6 億ルピーである。建設費は 1,700 ルピー/sq. ft であ る。 84 図 70 ターネープロジェクトにおいて建設中の LIG 向け住宅の様子 出所）現地視察結果 ③ スラム再開発スキームによる開発事例 1 ムンバイ中心部におけるスラム再開発スキームを活用した開発事例について調査を行っ た。概要は以下の通りである。 対象地区には、商業ビルが建設され、元のスラム居住者向けの住居として 525 戸が無償 で提供されている。 1 ユニットの広さは 225sq. ft である。 現在一戸の売却価格の相場は、400 万ルピー程度で、賃貸した場合は 15,000 ルピー/月 程度となっている。 住居の建設にあたっては、 スラム元の居住者を移転させるためのプレハブ造の仮住居が 事業地横に建設された。 85 図 71 スラム再開発スキームよって建設された LIG 向け住宅と商業ビルの様子 出所）現地視察結果 図 72 スラム居住者の移転用に建てられたプレハブ造の仮住居の様子 出所）現地視察結果 ④ スラム再開発スキームによる開発事例 2 前項と合わせ、2000 年に Shapurji Palanji によりスラム再開発スキームを活用して行われ た開発事例についても調査を行った。概要は以下の通りである。 86 元のスラム居住者向けに割り当てられた住居は 416 戸、約 1,700 名分である。なお、現 在 300 名分の住宅を増築中であり、この住宅は市場で一般向けに売却予定である。 元のスラム居住者向けに割り当てられた住居 1 ユニットの間取りは 1RK であり、広さ は 225sq. ft である。 HIG 向け住宅（Imperial Tower）は 2010 年に完成し、2BHK、3BHK、4BHK の 3 タイプ を売り出している。 HIG 向け住宅（Imperial Tower）の 1 ユニットの広さは 2,100sq. ft 程度で、販売価格は 45,000 ルピー/sq. ft 程度である。2BHK、3BHK、4BHK の賃料は、それぞれ 25 万ルピ ー/月、35 万ルピー/月、45 万ルピー/月程度である。 図 73 スラム再開発スキームよって建設された LIG 向け及び HIG 向け住宅の様子 出所）現地視察結果 87 図 74 スラム再開発スキームよって LIG 向け住宅の様子 出所）現地視察結果 ⑤ NPO 法人”Habitat For Humanity”の EWS 向け住宅建設プロジェクト EWS 向けに住宅を供給している NPO 法人”Habitat For Humanity”は、1983 年にインドで活 動を始め、ムンバイに拠点を置きながら、これまでにインド全土 17 州で 45,000 戸の供給実 績を有する。第 5 回調査において、活動内容や低価格住宅を実現している仕組みについて、 電話インタビューを行った。概要は以下の通りである。 HFH が供給している家は、都市部の標準的なもので、広さ 100～120sq. ft、価格は 12 万～15 万ルピー、仕様は、ワンルーム、ワンキッチン、バスとトイレ付である。また、 郊外部では 150～180sq. ft、8 万～10 万ルピー，仕様は都市部のものと同様である。 低価格住宅を供給出来ている理由は、価格に利益を載せない点と、HFH へのドネーシ ョンファンドからの支援金があるからである。 なお、住宅価格の 1/3 は、HFH ファンドからの拠出、1/3 は HFH のパートナー組織か らの支援、残りの 1/3 の 4 万-5 万ルピーを入居者が支払う仕組みとなっている。 88 (2) 事業地の調査 マハラシュトラ州の産業開発公社（Maharashtra Industrial Development Corporation、MIDC） は保有するムンバイ近郊の土地におけるタウンシップ開発をプロモートしており、長期リー ス契約（99 年リース）を活用してこの土地を活用することも可能である。MIDC が保有す る土地の例としては、Airoli（ムンバイ中心部から 10ｋｍ程度）、Patagana（ムンバイ中心部 から 35km 程度） 、PanVel（ムンバイ中心部から 40ｋｍ程度）等である。なお、産業開発公 社の土地の使用にあたっては、年間 600 ルピー/㎡の使用料と 100 ルピー/㎡の開発手数料が 発生する。 また、現在、ムンバイ都市圏においては、Third Mumbai と呼ばれる地域が注目され始め ている（ムンバイ市内から 80km） 。この土地は元々1972 年から MIDC が保有していたため 工業用の開発を行う予定だったが、周辺地域に住宅が建設されたため、工業用の開発が難し くなり、住宅用に転用される予定である。ムンバイ中心部と Third Mumbai を結ぶ橋の建設 計画や周辺に国際空港の建設計画もあり、今後も地価は上がると考えられる。 (3) 原材料価格に関する調査 セメント商社及び建築士にヒアリングを実施し、ムンバイの原材料の調達可能性について 調査を行った。原材料価格の状況は以下の通りである。 表 46 原材料 セメント コンクリート レンガ 鉄 ムンバイにおける原材料価格の状況 価格等に関する情報 情報源 320 ルピー/50kg 288 ルピー/50kg（デベロッパー向け） 15,000 ルピー/㎥ 建築士 25 ルピー/個（長さ 12inch×高さ 6inch） 建築士 軽量タイプは 4,100 ルピー/㎥ 80 ルピー/kg 現地商社 現地商社 建築士 出所）ヒアリング結果より作成 チェンナイのコンクリート価格を比較すると、ムンバイは、チェンナイより 3 倍程度高い 状況にある。現地の建築士によると、ムンバイでは利用可能な土地が少ないために、原材料 を遠隔地から運ばなくてはならず、輸送コストがかさむことを主な理由として挙げている。 また、現地商社によると、ムンバイにおけるセメント価格は、ここ 1～2 年で 4%程度下 落したとのことである。ただし、セメント価格は政府の政策や開発案件数によって変動する 部分が大きいため注意が必要である。近年、ムンバイでは、セメントメーカー、セメント商 社ともに増加傾向にあるため、業者間の競争も激しくなってきている。 なお、ムンバイでは、建材の納期の遅延は、現状ではほとんどない。遅延が発生した場合 でも多くは 1～2 日程度であるため、現地商社が保有する在庫で調整が可能である。 89 4.2.2 対象購買層のニーズ調査 対象購買層の生活実態を把握するため、MIG の下位と上位に属する世帯 2 件について訪 問調査を行った。各居住者及び住居の概要は以下の通りである。 (1) 下位 MIG 該当者の生活実態 表 47 下位 MIG に該当する居住者の概要 項目 内容 カルヤン（ムンバイ中心部から 50km 程度北東に 住所 位置し、ムンバイ中心部までは電車で約 1 時間、 車で 1 時間半程度） 居住者 世帯構成 夫婦 2 人、夫の母 1 人 建物の構造 3 階建て、4 ユニット/階 築年数 住居 購入価格 間取り 設備 2000 年築（築 12 年） 40 万ルピー（現在の相場は 75 万ルピーに高騰） 1BHK、1 ユニット 500sq. ft エレベーターなし、駐車場なし 出所）ヒアリング結果より作成 90 図 75 下位 MIG に該当する居住者の住居外観 出所）現地視察結果 91 今回視察した下位 MIG 世帯では、パソコンやエアコン等を所有しており、チェンナイで 視察を行った LIG 世帯と比較し、高い生活水準にあった。 図 76 パソコン 出所）現地視察結果 図 77 テレビ 出所）現地視察結果 92 図 78 室内照明 図 79 エアコン 出所）現地視察結果 出所）現地視察結果 93 (2) 上位 MIG 該当者の生活実態 表 48 上位 MIG に該当する居住者の概要 項目 内容 カルヤン（ムンバイ中心部から 50km 程度北東に 住所 位置し、ムンバイ中心部までは電車で約 1 時間、 車で 1 時間半程度） 世帯構成 職業 居住者 夫婦 2 人、子供 2 人 夫は IT 企業勤務、妻は自宅で日本語を教えなが ら通訳や翻訳業 収入 夫婦共働きで月収 80,000～120,000 ルピー その他 自動車 1 台、バイク 1 台、自転車 1 台保有 建物の構造 築年数 購入価格 7 階建、9 棟で 250 ユニット 2006 年築（築 6 年） 150 万ルピー （現在の相場は 430 万ルピーに高騰） 住居 2BHK、1 ユニット 960sq. ft 間取り ※なお、この家庭では、2 ユニットを購入し、ユニッ ト間の壁を取り払って、暮らしている。 設備 エレベーターあり、駐車場あり 出所）ヒアリング結果より作成 図 80 上位 MIG に該当する居住者の住居外観 出所）現地視察結果 94 上位 MIG 向け住宅は、前述の下位 MIG 向け住宅と比較し、中庭などゆとりのある土地利 用がなされている点が特徴的である。また、屋内については、下位 MIG 向け住宅と比較し、 フィニッシングが丁寧に施されている。 図 81 中庭の様子 図 82 室内の様子 出所）現地視察結果 出所）現地視察結果 95 図 83 パソコン 出所）現地視察結果 また、今回視察を行った上位 MIG 向け住宅でも、上述のレンタルハウジングスキームを 活用して、敷地の一角に LIG 向け住宅を建設する計画が予定されていた。同スキームを活 用して LIG 向け住宅を供給することで、MIG 向け住宅の容積率を引き上げることができる というメリットがある。 図 84 今後 LIG 向け住宅が建設される予定の空き地 出所）現地視察結果 96 4.2.3 技術レベルの検証 (1) プレハブメーカーA 社 プレハブメーカーA 社が骨組み工事を施工しているムンバイのショッピングセンターを 視察した。概要は以下の通りである。 プレハブメーカーA 社はショッピングセンターを開発しているデベロッパーからゼネ コンとして骨組み工事を受託している。 コンクリート造で建設すると完成までに 2 年間程度かかるが、スチール造は 8 ヶ月で完 成できる。 そのため、 原材料の費用はコンクリートよりもスチールのほうが高いものの、 期間あたりの総事業費ではスチールのほうが安い。 建物の図面について政府から承認を得るのに、1 ヶ月～1 年程度かかる。 プレハブメーカーA 社では、H 工のカットや H 工にボルトの穴をあける加工もデリー 近郊の工場で全て行っている。デリー近郊の工場からムンバイまではトラックで 4～10 日間程度かかる。 なお、当該ショッピングモールの建設のように重量鉄骨を用いた工法による住宅はな い。LIG 向け住宅については、ライトゲージフレーミングシステムというプレハブ工法 にてバンガロールで実験的に建設しているが、まだ販売実績はない。この工法では 5 階建までの建物を建設可能である。ただし、LIG 向け住宅にスチールを用いる場合、資 格を持った労働者に扱わせなくてはならないため、その点はコスト増となる。 (2) プレハブメーカーB 社 ムンバイの技術レベルを検証するため、ムンバイに本社を置き、プレハブ住宅を手掛けて いるプレハブメーカーB 社にヒアリングを行った。プレハブメーカーB 社及び同社のプレハ ブ住宅事業の概要は以下の通りである。 表 49 プレハブメーカーB 社概要 項目 内容 社名 プレハブメーカーB 社 創立 1983 年 本社 ムンバイ 売上 不明 事業内容 インフラ施設、工業セグメント、マニュファクチュアリングプラント、空港、スタ ジアム、バスターミナル、ナノハウス、ファームハウス等。 出所）プレハブメーカーB 社ヒアリング結果より作成 97 プレハブメーカーB 社の強みは、短工期のソリューション（設計、製造、据え付け）で ある。 住宅事業のメインターゲットは MIG 向けと LIG 向け住宅である。 ナノハウスの販売構成は 70%が商業用、30%が居住用である。 LIG 向け住宅は、値段をいかに安くできるかが最も重要である。建材を細かく検討し、 インド市場にとって必要ないものを省けばコストダウンにつながる。 図 85 プレハブメーカーB 社のナノハウスの例 1 注）マハラシュトラ州でのプロジェクト事例 出所）プレハブメーカーB 社ウェブサイト、2012 年 9 月 24 日取得 図 86 プレハブメーカーB 社のナノハウスの例 2 注）カルナータカ州ベルガウムでのプロジェクト事例 出所）プレハブメーカーB 社ウェブサイト、2012 年 9 月 24 日取得 (3) デベロッパーE 社 デベロッパーE 社では、プレキャスト工法を今後の同社の主要技術に育成していくことを 考えている。一般的に、通常の工法と比べ、コンクリートのプレキャスト工法による建設の 方が、建設費は抑えられる傾向にある。理由としては、現場に必要な人数が減るとともに、 建設期間が短縮され、労働コストが 5～6%程度抑えられるためである。 98 4.2.4 対応法規の検証と対策 (1) ムンバイにおける建築規制の状況 ムンバイ都市圏で住宅建設を行う場合は、開発管理規則（Development Control Regulations、 DCR）に従う必要がある。また、プレハブ住宅に関する規制はムンバイ都市圏には特にな い。 また、HDFC によると、行政より建築許可を取得するためには約 60 の申請項目があり、 通常、土地の買収から建設開始まで 1～1.5 年かかる。また、HDFC からは、インドの規制 は州ごとに異なる部分が多く、現地のデベロッパーしか分からないことも多く、インドで事 業展開するにあたっては、 現地のデベロッパーと提携する必要があるとのアドバイスを得た。 (2) インドでの事業展開に関する規則等の状況 ムンバイでの事業展開に関する規則等はチェンナイと特段の相違点はない模様である。 (3) 事業撤退に関する規則等の状況 ムンバイでの事業撤退に関する規則等はチェンナイと特段の相違点はない模様である。 4.2.5 BOP 向け融資制度の成立可能性検証 (1) EWS 向け住宅ローンの状況 EWS への融資は、大きな需要があるにも関わらず、まだ市場の開拓が進んでいない状態 と言える。実際、HDFC では、住宅ローンの融資は 400 万世帯に留まっており、現状では、 政府の支援等がなければ EWS への融資は厳しいとの認識を有している。 (2) LIG 向け住宅ローンの貸付条件 非銀行系の民間金融機関である HDFC と国有銀行である Andhra Bank に対し、貸付条件 についてヒアリングを実施した。概要は以下の通りである。 表 50 項目 利子率 貸付上限額 貸付条件の比較 HDFC（非銀行系の民間金融機関） 10.25～10.75% Andhra Bank（国有銀行） 11%程度 月収 1 万ルピーの人は 50 万ルピーまで 住宅購入価格の 80% 月収 5 万ルピーの人は 240 万ルピーまで かつ、返済額が月収の 45%以下 月収 10 万ルピーの人は 480 万ルピーまで 返済期間 最大 20 年 最大 20 年 平均返済期間 10～11 年 12～13 年 出所）各社ヒアリング結果より作成 99 (3) LIG 向け住宅ローンの融資審査基準 今回ヒアリングを行った銀行のいずれにおいても、LIG 向けの融資審査基準は、正規社員 か否かであり、LIG でも正規社員であれば銀行融資を受けることができる状況にある。また、 HDFC においては、過去 6 ヶ月の収入の状況や信用レポート等も参考に総合的に融資の可否 を判断している。 100 4.3 4.3.1 グジャラート 事業サイトの調査 (1) 住宅販売都市に関する調査 1）州の概況 グジャラート州では、州全体で人口が増加しており、ここ 10 年間で 19.17%の増加が見ら れる。特に、中心地であるアーメダバード、西部の Kachchh、北部の Banaskantha の人口増 加が著しく、主に貧困層の郊外への流入が進んでいると言える。 図 87 グジャラート州の人口増加率（2001-2011 年） 出所）2011 年インド・センサスより作成 101 表 51 グジャラート州の人口に関する各種情報 項目 数値 人口 60,383,628 人 男性 31,482,282 人 女性 28,901,346 人 人口成長率（2001-2011） 19.17% 人口密度（人/㎢） - 性比（男性 1000 人に対する女性の数） 918 人 0-6 歳人口の割合 12.41% 識字率 79.31% 出所）2011 年インド・センサスより作成 2）都市・地域開発の概況 グジャラート州では、現地調査を実施した 2013 年 1 月現在、州を挙げて工業団地の建設が 進められており、Naroda、Bhat、Sanand、Changodar など、数多くのプロジェクトが進めら れている。特に、SH-17 沿いに位置する Sanand には、BOSCH や PHENIX、PEUGEOT、日 立などが進出しており、総合不動産企業 A 社の話によると、今後は、開発はアーメダバー ド中心部から西側に進むと想定され、それとともに人々の住宅エリアも西側に拡大していく。 3）住宅市場の状況 デベロッパーH 社の話によると、州政府の計画としてはグジャラート州で 500 万戸の住宅 を供給する計画を持っており、その 7 割を LIG 向け住宅として供給しようと考えている。 ただし、グジャラートの土地価格は高騰（5 年間で 2 倍）しており、LIG 向け住宅を供給す る場合は、アーメダバード郊外 50km 以上離れた場所でないと、採算が合わないのが現状で ある。 また、総合不動産企業 A 社の話によると、グジャラート州の都市開発は主に西側に広がっ ており、それに伴い住宅市場も西側が活発になっている。特に、都市開発にあたってアーメ ダバード中心部を走る環状線「132’ Ring Road」の内部、その外側に位置する環状線「Sandar Patel Ring Road」の内部の土地は高騰しており、LIG 向け住宅は、主にその外側で開発が行 われている。 また、都市・地域開発が西側に進んでいることから、LIG 向け住宅のプロジェクトも西側 で活発に行われており、例えば HIG 向け住宅と LIG 向け住宅が混在した Apple Woods（後 述）プロジェクトや、LIG 向け住宅プロジェクトとしては北西部で Shubh Griha が現在、進 行中である。 一方で、環状線「Sandar Patel Ring Road」の内側は HIG 向け住宅の開発が進められており、 価格帯としては 2,000 万ルピー（2,500sq. ft 程度）のマンションが主体で販売されている。 102 図 88 アーメダバードにおける住宅分布の状況 4）現地デベロッパーのビジネスモデル ① LIG 向け住宅供給事業の現状 デベロッパーG 社の話によると、グジャラート州でデベロッパーがタウンシップ開発を行 う際は、タウンシップでの全供給戸数の 10%を LIG 向け住宅に充てなければならない、と いう州規則があり、どのデベロッパーも、その規則に則って事業を行っている。 しかし、州では地価が高騰していることから、タウンシップ開発内における 10%の LIG 向け住宅事業のみでは採算が合わず、併設する 90%の MIG、HIG 向け住宅事業で利益を挙 げ、その利益を充当しているケースが一般的である。 ② LIG 向け住宅で目安となる建設コスト デベロッパーH 社の話によると、アーメダバード郊外で LIG 向け住宅を供給する場合の 目安となる建設コストは、700 ルピー/ sq. ft である。ただし、プロジェクトにおける全コス トに占める土地コストの割合が 7 割と大きく、さらにグジャラートの土地の価格は近年高騰 しているため、事業を行う上では土地コストがボトルネックになっている。 5）現地の LIG 向け住宅事業の事例 ① デベロッパーG 社の Apple Woods プロジェクト デベロッパーG 社は、州の規則に則り、アーメダバード中心部から南西に約 30km 離れた 103 場所で、HIG 向けと LIG 向け住宅が混合した総供給戸数 4,250 戸のタウンシップ開発である Apple Woods プロジェクトを手掛けている。供給戸数の内訳としては、3,500 戸を HIG 向け （広さ：1,250～1,850sq. ft、販売価格：500 万～730 万ルピー）に、750 戸を LIG 向け（広さ： 646sq. ft、販売価格：150 万ルピー）に提供している。 なお、現在は、HIG 向け住宅の建設が始まっているが、LIG 向け住宅については敷地のイ ンフラを整えている段階である。 図 89 建設中の HIG 向け住宅外観（Apple Woods プロジェクト） 出所）現地視察結果 図 90 HIG 向け住宅のキッチン 出所）現地視察結果 ② デベロッパーH 社の Devarshish Business Park プロジェクト デベロッパーH 社は、アーメダバード中心地から 10km 離れた場所で、LIG 向け住宅プロ ジェクトである Devarshish Business Park プロジェクトを手掛けている。同プロジェクトは 2013 年 2 月 3 日から販売開始している。 価格は 1,500 ルピー/yard（広さによって７種類のラインナップがあり、価格は 70 万～100 104 万ルピー）であり、全体で 305 戸を供給している。 ただし、本プロジェクトではほとんど利益は出ておらず、他所で供給している HIG 向け住 宅プロジェクトで得た利益を、本 LIG 向け住宅プロジェクトに回している。同社は本プロ ジェクトを CSR としての位置付け、取り組んでいる。 図 91 デベロッパーH 社の LIG 向け住宅イメージ図 出所）デベロッパーH 社提供資料 105 4.3.2 現地事業者の調査 インドにおいて事業を行う場合は、事業を「現地化」する上で、バリューチェーン上の現 地事業者の実態把握が必要不可欠である。そのため、現地において現地事業者に対しヒアリ ング調査を実施した。 (1) デベロッパーG 社 デベロッパーG 社の概要は、以下の通りである。 表 52 デベロッパーG 社の概要 項目 内容 社名 デベロッパーG 社 創立 2007 本社 アーメダバード 売上高 N/A 従業員数 N/A 事業内容 通信・メディア関係のグループ会社であり、デベロッパーG 社はその中でも タウンシップ“Apple Woods”の開発・運営管理を担う。これまでにも様々な タウンシップ開発を手掛けている。 出所）デベロッパーG 社ヒアリング結果、HP より作成 (2) デベロッパーH 社 デベロッパーH 社の概要は、以下の通りである。 表 53 デベロッパーH 社の概要 項目 内容 社名 デベロッパーH 社 創立 N/A 本社 アーメダバード 売上高 1,000 万ルピー 従業員数 N/A 現 CEO で三代目である一族経営のデベロッパー企業。 アーメダバード近郊で、HIG 向け住宅を中心に開発を実施しており、商業 事業内容 施設を含め 100 以上のプロジェクトを手掛けている。 CSR の一環でプロジェクト”Devshish Business Park”に取り組んでおり、他 のプロジェクトで得た利益を還元する方法を取っている。 出所）デベロッパーH 社ヒアリング結果より作成 106 4.3.3 対応法規の検証と対策 デベロッパーG 社の話によると、グジャラート州でデベロッパーがタウンシップ開発を行 う際は、タウンシップでの全供給戸数の 10%を LIG 向け住宅に充てなければならない、と いう州規則があり、どのデベロッパーも、その規則に則って事業を行っている。 107 4.4 4.4.1 デリー 事業サイトの調査 (1) 住宅販売都市に関する調査 1）州の概況 デリーでは、2001 年から 2011 年の間にデリー中心部（New Delhi、Central）の人口が減少 する一方、デリー郊外の人口が増加している。特に、South West、North West、North East の 増加が顕著である。また、1961 年からの推移を見てみると、North West 地区への人口流入 が顕著である。 図 92 デリー州の人口増加率（2001-2011 年） 出所）2011 年インド・センサスより作成 108 図 93 デリー州の人口推移（1961-2011 年） 出所）2011 年インド・センサスより作成 表 54 デリー準州の人口に関する各種情報 項目 数値 人口 16,753,235 人 男性 8,976,410 人 女性 7,776,825 人 人口成長率（2001-2011） 20.96% 人口密度（人/㎢） - 性比（男性 1000 人に対する女性の数） 866 人 0-6 歳人口の割合 11.76% 識字率 86.34% 出所）2011 年インド・センサスより作成 2）都市・地域開発の概況 インドの首都であるデリーは、インド北部に位置しており、商業・工業・政治の中心地で ある。東は Uttar Pradesh 州、他は Haryana 州に囲まれており、9 つの区から成り立っている。 行政区分としては NewDelhi 地区のみ New Delhi Municipal Committee（NDMC）、その他の区 を Municipal Corporation of Delhi（MCD）の管轄で管理されている。 現地調査を実施した 2013 年 1 月現在、デリー都市圏では、交通インフラの整備が進められ ている。特に、首都及びその近郊に路線網を持つ地下鉄は、6 本の路線、総延長距離 190km、 142 の駅を有し、Delhi Rail Corporation Limited（DMRC）が運営を行っている。 109 図 94 デリーメトロ路線図 出所）wikipedia、http://en.wikipedia.org/wiki/Delhi_Metro, 平成 25 年 2 月 7 日 取得 3）住宅市場の状況 Delhi Development Authority（DDA）が住宅供給に関するマスタープランを作成するデリ ーでは、街作りの観点から住宅供給に利用できる土地の制約があり、かつ建築基準法により 建設物に関する階数制限がるため、開発用の土地確保が非常に困難な状況となっており、土 地価格が高騰している。 実際、DDA やコストコンサルタントの話によると、デリー中心部では土地コストの問題 から LIG 向け住宅の供給はほとんど行われていない。 そのため、DDA の制定する現在のマスタープラン内では、住宅供給のプロジェクトでは 全供給ユニット戸数の 10%以上を EWS／LIG 向け住宅に充当しなければならず、さらに、 2007 年に策定された Master plan for Delhi 2021 内では、FAR の 15%以上か、全供給戸数の 35%以上のどちらか多い方を EWS／LIG 向け住宅に充当することを条件に政府の土地を利 用出来るスキームが定められている。 表 55 所得階層別の平均的な住宅床面積 所得階層 平均的な住宅床面積 250～300sq. ft EWS LIG 400sq. ft MIG 800ft 出所）総合不動産企業 A 社ヒアリング結果より作成 110 4）現地デベロッパーのビジネスモデル ① 州政府主導の LIG 向け住宅プロジェクト DDA によると、州政府としてはスラム地区の整理に対して積極的に取り組んでおり、LIG 向け住宅を手掛ける代わりに FAR を緩和する、等のスキームをデベロッパーに公募してい る。各デベロッパーは公募案件に入札し、HIG 向け住宅で得た利益を、LIG 向け住宅に充当 し、総額で採算を取る方法を取っている。 また、今回の調査では、DDA より、大和ハウス工業として低価格なプレハブ住宅の供給を デリーで行う場合は、 パイロットプロジェクトの際に無料で土地を貸し出すことも可能であ る、という話も得られた。 4.4.2 現地事業者の調査 事業を「現地化」する上で必要不可欠なパートナー企業を検討する上で、現地事業者の生 産能力に関する実態把握を目的とし、現地事業者に対し、各種ヒアリングを実施した。 具体的には、プレハブメーカーA 社の工場視察、プレハブメーカーE 社へのインタビュー と工場視察、デベロッパーI 社、デベロッパーJ 社へのインタビューを実施した。なお、プ レハブメーカーA 社はチェンナイと同様のため、3.1.3 を参照されたい。 (1) デベロッパーI 社 デベロッパーI 社の概要は、以下の通りである。 表 56 デベロッパーI 社概要 項目 内容 社名 デベロッパーI 社 創立 1946 年 本社 デリー 売上高 従業員数 2,000 億円 7,542 名 事業内容 本社はデリーだが、オフィスはムンバイ、アメダバード以外の全ての州に 計 28 箇所保有しており、インド全土で事業を展開。 住宅に限らず、オフィス、商業施設、高速道路建設、駐車場、地下鉄建 設などを幅広く手がけている。 出所）デベロッパーI 社ヒアリング結果より作成 111 (2) デベロッパーJ 社 デベロッパーJ 社の概要は、以下の通りである。 表 57 デベロッパーJ 社概要 項目 内容 社名 デベロッパーJ 社 創立 1978 年 本社 デリー 売上高 従業員数 5,000 億円 N/A 住宅に限らず、IT、商業施設、SEZ 開発や病院など、幅広く事業を手掛 けており、現在までに 1,300 万 sq. ft の開発実績があり、現在も 3,300 万 sq. ft（1,800 億ルピーの売上に相当）の開発を行っている 事業内容 現在の売り上げの内訳としては、50%が住宅、15%が IT、15%が SEZ開 発、15%が商業施設、残りが病院などで構成されている。 出所）デベロッパーJ 社ヒアリング結果より作成 4.4.3 技術レベルの検証 (1) プレハブメーカーA 社 生産能力についての実態把握のため、現地でプレハブ住宅を供給するプレハブメーカー A 社の工場を視察した。プレハブメーカーA 社は、デリー近郊に 2 つのプレハブ製造工場を 保有している。工場の敷地面積はそれぞれ 4 万㎡、6 万㎡であり、従業員数は合計して 800 人である。2 つの工場で年間 12 万トン程度の鉄を使用している。なお、これらの工場があ る工業地帯は手厚い州の税制優遇が受けられることから、工場の立地を決定したとのことで ある。 なお、インドでは、人工費が安いため、輸送効率を上げる方がコストメリットが大きい。 そのため、同社では、断熱材などを入れたパネルの輸送は効率が悪いため、工場では壁のパ ネルの製造までは行わず、鉄のフレームを工場から現地に搬送すると共に、グラスウールな どの資材を直接現地に搬送させ、現地でパネルの組み立てを行っている。 (2) プレハブメーカーE 社 プレハブメーカーE 社に対し、生産能力についてインタビューを実施した。プレハブメー カーE 社の概要、技術レベルは、以下の通りである。 112 表 58 プレハブメーカーE 社の概要／技術レベル 項目 内容 社名 プレハブメーカーE 社 創立 1989 年 本社 グレーター・ノイダ 売上高 従業員数 10,000 万米ドル（2012 年実績） N/A PEB 建築物の供給、建材の供給、エアコンの電池等、消耗品の供給を手 掛ける。 事業内容／ 技術レベル 工場は、ノイダ、Dheradun、バンガロールにある。PEB を製造している工 場はノイダのみであり、供給量は 3,800 トン/年である。 ターゲットコストは、600～800 ルピー/sq. ft。基礎、壁、屋根、ドア、窓、電 気、トイレ、シンクのみ。キッチンなし。 供給するターゲット層は、20,000～30,000 ルピー/月程度。 プレハブは取り扱って 5 年目であり、プレハブなら 3 階建てまで建てられる 技術を有する。プレハブ事業を、今後拡大したいと考えている。 出所）プレハブメーカーE 社ヒアリング結果 図 95 プレハブメーカーE 社製の窓枠 出所）現地視察結果 113 図 96 プレハブメーカーE 社製のドア 出所）現地視察結果 4.4.4 対応法規の検証と対策 建築規制に関しては、建築基準法により 6 階以上のマンションを建てることが禁止され ている。 また、 インドで住宅を供給する場合は、 下記の 3 つの法律に留意する必要性が高い。 まず「労働法」である。これは州にもよるが、100～200 名以上を雇用する場合、事業精 算の際や労働条件等の規制が極端に厳しくなる点に注意を要する。また、実際の労働条件に ついては、州が規則を制定している「工場法」も順守する必要がある。同法において特に気 を付けるべき点は、日系企業の工場には、日本人の工場長を常駐させなければならないとい った規則が設けられている点である。 次に、2012 年に議会に上げられ、現在審議未了となっている「不動産開発規制法」があ る。 不動産開発業としてプロジェクトを開始する場合、当局への登録が必要となることから、 手続きが煩雑化することが懸念される。 最後に「競争法」がある。特に、近年では優越的地位の乱用の観点から、公正取引委員 会が介入するケースが頻発しており、現地のデベロッパーと組んでプロジェクトを行う際は、 留意が必要となる。 4.4.5 BOP 向け融資制度の成立可能性検証 (1) BOP 向け住宅ローンの状況 DDA の話によると、DDA を管轄する政府機関である Ministry of Urban Development（MoUD） は、デリー内のスラム街に住む EWS 向けの住宅ローン制度を整備する必要性が高いと考え ており、デリーでは EWS 向けの補助金制度や EWS 専用の住宅ローンも存在している。現 114 状では、政府の支援がない限り、民間企業単独による EWS や LIG への融資は困難であると の認識を有している。 また、デリーの公的住宅融資公社である National Housing Bank によると、現在、デリーの 民間金融機関が提供する住宅ローンは、MIG/HIG 向けがほとんどであり、EWS や LIG 向け ローンは利幅が少なくリスクが大きいため、どの機関も敬遠したがる傾向にある。 (2) 政府による EWS 向け住宅ローン デリー政府による EWS 向けの住宅購入支援は、National Housing Bank が 2007 年に制定し た National Policy の中で、Low Income Urban Housing Scheme を構築し、住宅購入支援を行っ ている。 National Housing Bank が行っている具体的な貸付条件は、UN Habitat などの住宅マイクロ ファイナンスを行っている機関 32 社を対象に低金利（年利 4%）で融資を行い、各機関が マージン 5%（上限）を載せ、住宅購入者に年利 9%で融資を行うスキームとなっている。 金額は、約 20 万～25 万ルピーの住宅の購入者に対し、12 万～15 万ルピーを購入時費用と して、5 万ルピーをトイレやバスなどのリフォーム用費用（トイレ用：6,000～8,000 ルピー、 バス用：15,000～18,000 ルピー）として、5-7 年の返済期間で融資を行っている。 なお、National Housing Bank が行っている融資は、EWS 向けということで、具体的な審 査基準を設けていないが、この点は定期的な住宅ローン回収の確保の観点から、National Housing Bank としても課題意識を有している。 115 4.5 4.5.1 現地調査結果のまとめ 各都市の住宅市場環境 今回調査を実施した 4 都市（チェンナイ、ムンバイ、グジャラート、デリー）の状況につ いて比較を行った。次頁に比較表を示す。 116 表 59 人口（2001 年） チェンナイ 6,560 千人 各都市の住宅市場環境の比較 ムンバイ 16,434 千人 グジャラート 60,384 千人 デリー 16,753 千人 土地価格は非常に高騰している（チェ 土地価格は高騰（5 年間で 2 倍）して 建築規制により、開発用の土地確保 ンナイの 2 倍の水準） おり、HIG 向け住宅の開発が中心。 が非常に困難な状況となっており、土 都市圏人口の約半数はスラムに居住 地価格が高騰 住宅開発用の土地確保が非常に困 LIG 向け住宅の供給はほとんど行わ 難 れていない LIG 向け住宅供給のための政府スキ ームが発達している 郊外 州が主導する工業団地に多数の国際 ナビ・ムンバイ地区を中心にインフラ LIG 向け住宅を供給する場合は、ア ノイダ、グレイター・ノイダを中心に住 的な大企業が進出している 整備が進んでおり、住宅建設も進ん ーメダバード郊外 50km 以上離れた場 宅建設が進んでいる でいる 所でないと、採算が合わない 中心部 5,000 ルピー/sq. ft 程度 10,000 ルピー/sq. ft 程度 - 都市の状況 中心部 土地価格は非常に高騰しているが、 ムンバイの半分程度の水準にとどま る LIG 向け 住宅の 価格相場 BOP 向け 住宅ローン の融資条件 郊外 1,800 ルピー/sq. ft 程度（中心部から 50km 程度） ※住宅価格のうち、土地コストは 18～ 20%程度 LIG 正規社員であれば融資を受けられる 中心部から 40km 程度：5,000～10,000 ルピー/sq. ft 程度 中心部から 60km 程度：3,000～3,500 ルピー/sq. ft 程度 ※住宅価格のうち、土地コストは 40～ 60%程度 正規社員であれば融資を受けられる - EWS 住宅ローンの提供は州政府主導 (民間金融機関のみでは融資困難) 住宅ローンの提供は州政府主導 (民間金融機関のみでは融資困難) - 中心部から 30km 程度：LIG 向け 2,300 ルピー/sq. ft 程度 10,000 ルピー/sq. ft 程度 民間金融機関の住宅ローンは HIG/MIG 向けがほとんど 住宅ローンの提供は州政府主導 (民間金融機関のみでは融資困難) 多くのデベロッパーは、MIG 向け住宅 ムンバイ都市圏の 200 社程度のデベ 全供給戸数の 10%以上を EWS/LIG 事業で上げた利益をLIG や EWS 向け ロッパーのうち、LIG 向け住宅を手掛 向け住宅として供給しなければならな の住宅事業に補填している（成功して けるのは 10 社のみ い、との州規則に則って LIG 向け住 いるのは 2 社のみ） LIG 向け住宅事業だけで利益を出す 宅を供給 土地価格が安価で、LIG 向け住宅事 ことに成功しているデベロッパーはほ 業でも採算が取れるという理由から都 ぼ皆無 会から離れた遠隔地を事業地として 選定しているデベロッパーも存在 原材料価格 セメント 340 ルピー/50kg 288 ルピー/50kg 競合状況 鉄 47.5 ルピー/kg 80 ルピー/kg - 117 - 全供給戸数の 10%以上を EWS/LIG 向け住宅として供給しなければならな い、との規則に則って LIG 向け住宅 を供給 4.5.2 各都市のローカルパートナー候補 本調査において、相応数の PEB メーカー及びデベロッパーとディスカッションを行った 結果、当初想定したような、現地 PEB メーカーをローカルパートナーとして事業展開する 方法のみならず、現地デベロッパーをローカルパートナーとして、不動産開発プロジェクト 等に出資するという事業展開方法も想定された。ローカルパートナー候補の検討にあたって は、この 2 種類について検討を行った。 特に技術力が必要とされる PEB メーカーについては、工場の見学等を通じてインドにお いて最低限必要とされるプレハブ技術を有したパートナー候補を選定した。また、現地デベ ロッパーについても、LIG 向け住宅供給プロジェクトで利益を挙げることに成功している現 地デベロッパーを中心に選定を行った。ただし、これらの企業が財務面、内部統制面等でも 懸念のない企業であるかどうかについては、今後の検証課題として残されている。 下記に 4 都市におけるローカルパートナー候補についての比較表を示す。 表 60 チェンナイ メーカー PEB プレハブメーカーA 社： 各都市のローカルパートナー候補 ムンバイ グジャラート なし なし デリー プレハブメーカーA 社： HIG 向けではあるもの HIG 向けではあるもの の、プレハブ住宅を手 の、プレハブ住宅を手 掛ける 掛ける デベロッパーC 社（チェ デベロッパーE 社（ムン なし デベロッパー ンナイ郊外で事業展 バイ郊外等にて事業 開）：資金ニーズあり 展開）：プレキャスト工 デベロッパーD 社（トリ 法関連の技術に関心 チーで事業展開）：プレ あり キャスト工法関連の技 術に関心あり 118 なし 5． 事業スキームの検討 5.1 事業地の検討 想定される事業展開エリアは以下の通りである。 5.1.1 チェンナイの半径 50km 圏内（主に南地区及び南西地区） 自動車メーカーの工場等の進出が活発化しており、製造業に関わる BOP 層が多数存在す る。アーメダバード同様、現地には安価な住宅に対するニーズは大きいものとみられる。 5.1.2 デリー市内 州政府等公的機関から土地の確保について協力を得ることが期待できるため、政府担当者 が同一である限りにおいて事業性を比較的確保しやすいものとみられる。 5.1.3 アーメダバードの半径 50km 圏内（主に北西地区） 自動車メーカーの工場やその他現地及び外資製造業の工場が集積している。大手自動車メ ーカーなどの進出も予定されていることもあり、現在、このエリアでは、工場労働者等の為 の住宅団地が建設ラッシュとなっている。今後も、アーメダバード北西側の工業団地開発の 一層進むことにより、郊外での工員を中心とした LIG 向け住宅の需要がさらに増大するこ とが期待できる。 5.2 現地調査を踏まえた事業展開方法の検討 5.2.1 顧客ターゲットの設定 これまでは BOP 層という言葉に定義を設けず、年収 3000 ドル以下のすべての BOP 層（い わゆる BOP3000）を対象として検討を進めてきた。しかしながら、BOP 層といっても TOP BOP 層（LIG～MIG 層）と BOTTOM BOP 層（EWS 層）とでは購買力に大きな開きが存在 する。 現時点で BOP 層向けの住宅供給がビジネスとして成立しているのは、LIG 層以上（中心 は MIG 層）であり、いわゆる EWS 層と言われる所得層に対しては政府が社会保障の一環 として住宅を供給するにとどまっている。特に定職に就いていない EWS 層に対しては、銀 行としても住宅ローンを提供することが困難であることから、公的な支援なしでビジネスを 展開することは非常に困難である。以後の章では、まず LIG 層向けの住宅供給について民 間部門で持続可能となりうる事業スキームについて検討する。EWS 層への住宅供給につい ては、 次章で JICA を含めた公的機関との連携による住宅供給の可能性について言及したい。 119 5.2.2 各事業展開方法の検討 (1) PEB メーカーとしての建材供給 本調査では、現地の PEB メーカーと JV を組むなどといった形で現地のデベロッパー相手 に建材を卸すビジネスを想定していた。しかし、現地調査を実施した結果、現地のプレハブ 住宅市場は黎明期を迎えており、現地 PEB メーカーも複数存在していたものの、現状では LIG 向けの低価格なプレハブ住宅の供給に成功している企業はなかった。現状では、現地 PEB メーカーの考え方は、LIG 向け住宅としてはプレハブ住宅のコストが合わないことか ら、リスクを負担してくれる事業主が商品供給を求めるのであれば、プレハブ住宅の供給を 行うというものであった。 また、現地調査を通じて技術検証を行った結果、プレハブ住宅の供給自体に技術的な障壁 はほとんどなく、 プレハブ住宅の建設自体は物理的には十分可能であることが明らかになっ た。ただし、現在のプレハブ住宅は販売価格が高く、LIG 以下の層に向けたプレハブ住宅 を供給するためには、低価格化を実現することが必要となる。本事業の当初の想定では、工 業化によるコスト削減効果によって安価な住宅供給を図る想定をしていたものの、現地では 作業員の日給が非常に安価な水準に留まっていることから、建設現場で人手をかけて RC 造 住宅を建設する方がコストが安いという事情があり、工場で建材を生産することによる工期 削減効果が当初想定よりも少なかった。さらに、インドにおいては、プレハブ建材に用いる 鉄などの原材料価格が高く（例えば、チェンナイの鉄価格 47.5 ルピー/kg は、日本と同等の水 準にある） 、かつ量産と高品質を維持するために必要な一定レベルの建材資材の定期定量調 達に課題を有していた。 これらの点もプレハブ工法のコスト競争力を低下させる要因として 挙げられた。 現状、インドにおいては、プレハブ住宅は HIG 向けのものがほとんどであり、LIG 向け 住宅はほとんど皆無である。現地プレハブメーカーによると、現地では、コンクリート造な ど、堅牢さが感じられる建物を好む傾向があり、薄いパネル等を組み合わせて作られるプレ ハブ住宅に対しては、否定的な認識をもつ消費者も存在していた。こういった傾向は特にプ レハブ住宅を目にすることの少ない LIG/EWS 層に特に顕著にみられるため、LIG/EWS 層 向けの住宅を供給できたとしても、顧客の受容性に不確実性が伴う。その点に関しては、次 の 2 点の解決策を考えている。まず、現時点での LIG 層の受容性は低いが、海外渡航経験 のある HIG 層の認知度は高いため、マーケティングを工夫することで LIG/EWS 層に対し てもブランドイメージを確立できる可能性がある。さらに、現在のいくつかの PEB メーカ ーには、 上記のような課題に対してプレハブをコンクリートパネルで被うなどの施工を行う ことで、現地 LIG 層からの受容性を高めている PEB メーカーもいる。そのため、多少コス トは高まるものの、このような対応策を講じることによって、受容性を高められる可能性は あると考えられる。 このように、当初の想定した PEB メーカーとしての事業展開を実現するためには、現地 投入商品の大幅な低価格化を実現することに加え、上記のような現地ニーズに合わせた製品 開発を実施することが必須である。また、後述する政府との連携スキーム等、プレハブ住宅 の販売に伴うリスクを分散するための方法の確立も求められる。加えて、現地への事業展開 までには、ローカルパートナーとの JV 設立、ローカルパートナーとの共同研究開発、テス トマーケティング等、検討すべき項目が多岐にわたることから、本事業展開方法の早期の実 120 現は困難であると想定される。 (2) MIG/HIG 向け住宅の供給に伴った BOP 向け住宅の供給 本調査の実施当初には想定していなかった事業参入方法として、現地の規制に沿った形で BOP 向け住宅を供給する方法もある。州によって法律は異なるが、多くの州において大規 模な住宅開発を行う場合に BOP 向けの住宅を 10%前後供給することが事業者に義務付けら れている。そのため、一般的な大規模開発プロジェクトへの関与をすることでも、BOP 層 への裨益に直接的につながることとなる。この場合、特に土地収用などの外資が関わること が困難な部分を現地デベロッパーに担当させ、 技術指導などの部分を大和ハウスが担当する などといったスキームが考えられるが、事業収支の観点からは RC 造の住宅供給が現実的な 選択肢となる。 ここで敢えて BOP という言葉を使用した意味は、例えばムンバイのスラムクリアリング スキームに於いては EWS 向けの無料の住宅供給であるのに対し、グジャラート州など他の 州のスキームでは、LIG 向け住宅供給となっていればよいためである（ただしグジャラート においても LIG 向け住宅は赤字事業セグメントとして捉えられており、採算が取れる事業 ではない） 。なお、ムンバイでの事業展開はスラムクリアリングでのスキームが機会ビジネ スとなる恐れも強く、 前述したように本調査での事業展開候補地としては難易度が高いため、 この形でのビジネス展開を行う場合には MIG/HIG 向け住宅の供給戸数の 10%を LIG 向けの 低価格住宅とする事業に対して資金面等での関与を行うことが想定される。 (3) LIG 向け住宅プロジェクトを通じた住宅供給 また、別の事業展開方法としては、チェンナイにおけるデベロッパーC 社など、LIG 向 け住宅供給プロジェクト自体で利益を挙げているデベロッパーへの出資や JV 組成を通じ て、現地において RC 造の LIG 向け住宅を供給するという方法も想定される。 実際、チェンナイでは、LIG だけが暮らす団地のような住居群を開発し利益を上げている デベロッパーが存在する。なお、デリー、グジャラートでは、LIG 向け住宅のみで採算を確 保している事業者は見つからず、 低価格な住宅供給のみで事業を行うのは極めて困難な状況 である。 ただし、MIG/HIG 向け住宅の供給に伴った LIG 向け住宅の供給という方法と比較して、 LIG 向け住宅のみのプロジェクトは利益率が低くなることが想定され、事業収支の観点か らは事業者にとって魅力的な案件は極めて少ないことが想定される。この事業展開を採用す るためには、例えば、ローカルパートナー等が保有する土地を安価に利用できるなど、事業 収支が十分に確保できる条件を整える必要があり、その場合に初めて事業展開が可能となる。 (4) 政府機関を通じた LIG 向け住宅の供給 最後の事業展開方法として、政府機関が保有する土地を活用して LIG 向けの住宅プロジ ェクトを手掛けるという方法も想定される。ただし、この方法は、現地のデベロッパーと対 等に競争できるだけの価格競争力を備える必要があり、現状では難しい選択肢であり、 今後、 もし政府関係機関との協業が図られる場合には、本選択肢も検討の余地があると思われる。 なお、州政府が設立する SPC や住宅公団等に対して住宅を供給するスキームについては、 121 次章で詳述する。 5.3 結論 現地調査結果を踏まえた結論としては、まずプレハブ技術を活用した PEB メーカーとし ての参入を行うためには大幅なコストカット等、事業実現には比較的時間を要する課題が残 されているため、参入オプションとしての優先順位を下げる必要がある。 他方、MIG/HIG 向け住宅の供給は外資から見た場合にはプロジェクトベースでの投資と なるため、案件によっては投資基準を満たす案件が組成される可能性も高い。そのため、現 実的な参入を検討する上では、利益率の高い MIG/HIG 向け住宅の供給プロジェクトを実施 することにより、インドでの現地拠点を組成し、その拠点において PEB メーカーとしての 事業検討も同時に進めることなどが検討できる。 122 表 61 事業展開オプション比較表 デベロッパー PEB メーカー（建材供給） MIG/HIG 向け住宅の供給に 伴った LIG 向け住宅の供給 LIG 向け住宅プロジェクト を通じた住宅供給 大和ハウス工業 の位置づけ PEB メーカー （ローカルパートナーとの 技術・資本提携） デベロッパー （ローカルパートナーとの JV 組成） 製品 ローカルパートナーとの低価格商品 の共同開発が必須 ローカルパートナーの商品を活用 価格 低価格化が必須 流通 現地 PEB メーカーの物流網を活用 現地デベロッパーの物流網を活用 プロモーション LIG 層に対し、プレハブのイメージを 確立するためのマーケティングやプ レハブをコンクリートパネルで覆う等 の施工上の工夫が必要 既存の方法で対応 MIG/HIG 向け住宅で確保した利益を 元に低価格を実現 × 優先順位 ○ LIG 向け住宅の建材を供給するた MIG/HIG 向け住宅で確保できる利益に めには、ローカルパートナーとの低 依存するものの、現行の規制に沿った 価格商品の共同開発が必須。ただ EWS/LIG 向け住宅の供給が可能。 し、現地 PEB メーカーも低価格化に は成功しておらず、難易度も高いた め、継続的な研究開発が必要。 123 基本的にはローカルパートナーの 価格設定を踏襲 △ 現地デベロッパーへの出資、もしくは現 地デベロッパーとの JV 設立という形で LIG 向け住宅を供給可能。ただし、(2)と 比較してプロジェクト全体の利益率が低 いため、優先度は劣る。 政府機関を通じた LIG 向け住宅の供給 現地デベロッパーと争えるだけの 低価格化が必須 × 政府関係機関が保有する土地を活用し た開発プロジェクトへの入札にあたって の価格競争力を養うことが必須である が、現地企業との直接競合のため難易 度は高い。 5.4 開発効果の把握 MIG/HIG 向け住宅の供給に伴った BOP 向け住宅の供給を行った場合、当該事業を通じ 期待し得る開発効果は、BOP 向け住宅の供給そのもの、及びそれに伴う BOP 層の雇用拡大 に加え、現地デベロッパーとの共同開発による BOP 向け住宅供給量の拡大という 3 点を通 じた BOP 層の生活改善として測られる。 BOP 向け住宅の供給 BOP 建設現場における BOP 層の 事業 BOP 層の雇用拡大 生活改善 現地デベロッパーとの BOP 向け住宅 PJ ベースでの共同開発 供給量の拡大 図 97 5.5 本事業を通じ期待し得る開発効果の概念図 環境・社会配慮 JICA の新環境社会配慮ガイドライン（平成 22 年 4 月公布）の項目のうち、本事業を実施 する際に配慮が必要となる項目のうち代表的なものは、非自発的住民移転がないこと、森林 伐採等がないこと、もしくは影響が軽微であること、製造工程において使用する建材の環境 配慮性や工場における環境配慮措置が確保されていることの 3 点が挙げられる。本事業の展 開にあたっては、これらの点を十分に考慮しつつ事業の実現を目指すことが必要とされる。 この 3 点の中で最も注意しなければならないのが、スラム居住者の非自発的住民移転であ る。特に、本事業がスラムのリロケーションを伴って実施される場合、スラム居住者の非自 発的住民移転が発生する可能性がある。現地では、非自発的住民移転を回避するための対策 も進められている。例えば、TNSCB が年間約 5,000 世帯のスラム居住者の移転を行ってい るチェンナイにおいては、同機関がリロケーションを実施するスラムを選定する際に、居住 者に対してアンケートによる意識調査を実施しており、リロケーションの実施を希望してい るスラムを選定するなど、非自発的な住民移転を回避するような工夫をしている。また、デ リーにおいても、DUSIB が比較的新しい取り組みとして、Rajiv Awas Yojana と呼ばれる社 会経済調査を行なっており、 スラム居住者に対してローカル経済への参加状況などを調べる ことで、スラムが出来た経緯や移転後の彼らの生活への影響を事前に把握し、住民移転がス ラム居住者の負担にならないような仕組みを構築している。本調査団が現地で事業化する際 には、TNSCB や DUSIB などの機関との協力を図ることにより、スラム居住者の非自発的住 民移転が起きない要十分な配慮が必要とされる。 124 6． 提言 前章で述べた通り、ビジネスとしての市場性を 鑑みると現実的な住宅供給手段は MIG/HIG 向け住宅の供給に伴う LIG 向け住宅の供給が主たる進出手段となる。この住宅 は、 主に RC 造で建設される一方で、 本調査の主眼である「プレハブ技術を用いた住宅供給」 や、インドの BOP 層の中でもさらに所得の低い EWS 向けの住宅供給といった視点につい ては、現時点では企業単独で事業を行ったとしても採算が合わないものの、現地もしくは日 本政府と協力することによって実現可能性が高まるということも考えられる。そのため、本 章では、特に EWS 向けの住宅供給という視点に絞って、対インド政府、もしくは対インド 国民に対して、 日本政府および民間企業が協力してどのような支援をすることができる可能 性があるかといった点について検討を進めることとしたい。 6.1 6.1.1 EWS への住宅供給 EWS を取り巻く環境 まず（上位）LIG 層と EWS 層とを隔てるもっとも大きな壁は定職の壁といっても差支え がないであろう。EWS 層は LIG 層の所得の半分以下の所得しかなく、これは日雇いによっ て給料を得ているという点が大きく影響している。この隔たりはこと住宅購入といった大規 模投資を行う上では非常に大きく、特に銀行からの与信管理に多大な影響を与える。いくつ かの金融機関を回ったうえでの結論として、一般的な金融機関からでは定職についていない 労働者が住宅ローンを借り入れるハードルは非常に高く、こういった主体に対して与信を与 えうる主体が実質政府機関に限られていることは大きな課題である。 さらにもう一点大きな課題として住宅コストの点が挙げられる。今回調査を行った結果と してターゲットとしている住宅価格は、現地のデベロッパーや PEB メーカーが達成しうる 限界の水準にまで達しており、 さらに安価な価格帯での住宅供給となると大規模なデベロッ パーで瑕疵担保責任を負える品質水準を下回る可能性が非常に高くなる。そのため小規模な NGO などが供給する場合であれば問題のない品質水準であったとしても、大規模供給が可 能となる大規模デベロッパーが供給できる品質水準を下回るため、大規模供給の壁を EWS 層への住宅供給という縛りの下乗り越えることは、民間企業の独力では不可能であるという ことは、前章でも述べた通りである。インド国内において EWS 向けの住宅供給が中央政府 および州政府の支援によって賄われていることを見てみても、ビジネス的に成り立たないこ との証左となりうるであろう。 6.1.2 新しいスキームの提案 －賃貸住宅の公的機関による運営管理－ 本事業で州政府、中央政府からインタビューを行った結果として、州政府は相応の土地を 有しておりさらに住まうべき経済弱者の数は多いものの、資金が足らないことによって低価 格住宅を十分な量供給できていないという課題が多く挙げられた。 例えば中央政府が行って いる低価格住宅支援施策でも、全資金の 8 割を中央政府が負担している状況にあり、経常赤 字、通貨安、高インフレの三重苦に苦しむインド政府にとって継続的かつ大規模な投資を行 うことは事実上困難となっている。 これは低価格住宅の供給スキーム自身に経済的な歪みが 125 あるからであり、 この歪みを解消することができるのであれば供給量自身は大幅に伸びる可 能性を秘めている。 そしてこの歪みの解消に日本政府や日本の住宅業界が有している知見を 役立てることができるのであれば、 本調査を行った意義が十二分に発揮できるものと考えら れる。 ここで過去の日本の状況を翻ってみれば、戦後復興から高度経済成長期には日本住宅公団 という第三セクターがあり、都市部人口の増大に伴う、住宅難の解消を目的に住宅資産の供 給・保有・管理を担っていた。この公団とインドの現在の供給モデルとを比較して最も異な っているポイントは、住宅資産の保有主体が住民（もしくは開発者）なのかそうでないのか というポイントである。一般的な議論として、大規模な資産を持ち続けることは、ROA を 問われる事業主体や収入のボラティリティが高い個人家計（特に EWS 層のような日雇い労 働者）からすると大きな負荷となる場合が多い。そのため住宅という巨大なアセットを一度 個人もしくは事業体の収支から切り離し、持ち続けることができる機関を有していることは 住宅の流動性を高める上でも非常に効果が大きいと考えられる。 さらに昔の日本や現在のインドのようにキャピタルゲインが見込める経済状況下におい てでは、住宅価格上昇率は一般的に物価上昇率や市中金利よりも高い水準で推移するため、 単純に持ち続けるだけでも資産価値の向上が期待できる。こういったメリットを鑑みれば、 インド国内において一度住宅という大規模な資産を保有し、保有期間内は非常に安価な賃料 水準で EWS 等の経済弱者に住宅を貸し出し、その後も保有もしくは中古住宅市場に流通さ せるという役割を担う公共機関たる第三セクターを設立することは低価格住宅の供給を促 進する面からも有用であると考えられる。 6.1.3 政府としての留意点 他方、 こういったスキームを導入する際には当然ながらケアすべきポイントがいくつか想 定されるが、その中でも最も重要なポイントは住宅バブルの抑制であろう。キャピタルゲイ ンによる資本収支改善ばかりに目をとらわれすぎてしまうと、住宅価格がファンダメンタル から大きく乖離してしまい、 実際の経済困窮者が住宅を取得できなくなってしまうという懸 念は当然ながら存在する。そのため、こういった公団を設立したとしても過度に大きなキャ ピタルゲインを当該公団が得ることは好ましくなく、イグジット時の売却価格については何 らかの規制が設けられる必要があるだろう。 6.1.4 プレハブ技術を用いることの利点 次に本調査の骨子である工業化住宅と、この新しい住宅供給スキームとの関係性について 検討してみる。 工業化住宅のもっとも顕著なメリットの一つに工期の短工期化が挙げられる が、 この短工期化によって同一期間内に開発できるプロジェクト数を増やすことができると いうメリットがある。例えば RC 構造では建築までに 2 年間かかっていたプロジェクトを工 業化することによって 1 年間でできるようになれば、同一期間内に回収した資金を回すこと でもう一つ新たな開発プロジェクトを供給することができるようになる。工期の短縮は、現 場での作業員の労働時間の減少という効果以外にもプロジェクト決済年月を短くすること もできるため、 同一の資金であったとしても一定期間内に供給できる住宅戸数が単純に多く なることが期待できる。 126 当然ながらこの前提としては、住宅の開発資金が今までの政府支援のように「譲渡」では なく「投資」として見なされる可能性があるため、これまでの政府スキームに乗せた支援の 手法ではあまり多くの効果は期待できない。他方、すでに投資として成り立っている民間の デベロッパーの案件や、 今回新たに提案している住宅供給スキームにおいてはこの議論は純 粋に当てはまるため、デベロッパーや住宅公団が供給する住宅を工業化できれば、同一の資 金でより多くの開発プロジェクトを回すことができる。 さらに工業化を行うということは、工場以外にも関連するバリューチェーン（裾野産業） への技術流入が期待できることにつながり、ひいては関連産業で働いているワーカーの技術 レベルの向上にもつながる。これによって、インドの産業そのものの競争力強化などといっ た、非常に広範な効果へのつながりも期待できる。 6.2 6.2.1 関連するステークホルダーとその役割 インド政府が果たすべき役割 自国の BOP 層の生活改善を果たす上では、当然ながら自国の監督官庁が一義的な責任を 有する主体となる。現在までも国家開発計画内などで BOP 層への住宅供給に関する言及は なされているが、 第三セクターを通じた賃貸住宅による供給に関しては議論がなされていな い（チェンナイにおける都市計画や貧困層向けの住宅供給政策の具体例については第 2 章 を参照） 。 ここで「インド政府」が本件の実現のためになすべき事項を検討するにあたって、インド 特有の事情として州政府と中央政府が互いにどのような役割を担うべきかといった点をあ らかじめ検討しておくことは必要であろう。現状の貧困層向けの住宅供給での役割分担は、 前述したとおり、具体的な供給計画はすべて州政府が作成し、その実現に必要な費用の 8 割を中央政府が拠出するという形となっている。こういった現状を鑑みると、まず具体的な 制度構築や制度の試行的な実施といった点については州政府と直接議論を行い、州政府の権 限の範囲内においてスモールスタートでの検証を行うことが現実的と考えられる。 他方、 留意点でも掲げたような住宅価格バブルの発生の未然防止のための法制度等につい ては中央政府が主体的に検討すべき課題となる。そのため、当該スキームを管轄する関連法 律としてどういった法律が必要か、 その法律をどのように具体化していくかといった点につ いては、中央政府が自身の責任および政策方針に則って進めていく必要がある。 6.2.2 日本政府が果たすべき役割 日本政府が果たすべき役割は、主に ODA を通じた役割が想定される。ODA による支援 としては多様なオプションが想定されるが、始めに必要とされる支援はいずれにせよ当該制 度の実現可能性を検証するための支援となるであろう。また、実現可能性が担保された後に おいても第三セクターの設立、関連法制度の整備、公団の運営などの面において、実務上多 くの検討事項が残されることも想定される。例えば賃料の回収をどう担保するのか、賃料設 定／更新はどのような考え方に基づいて行うべきかなどといった実務的な点について、わが 国で培われたノウハウを移管できる部分も残されるとも考えられる。その点については、技 術協力などの枠組みの中で支援を行うことも可能性としては留保されるべきであろう。 127 さらに、初期、もしくは大規模な賃貸施設の建設を行う場合などには、有償資金協力によ る援助の可能性も考えられる。いずれにせよ、これら ODA による支援はインド国内におけ る優先順位がどの程度であるのかによってこれらの支援を行うべきか否かが決まるため、ま ずは実施可能性の判断を行った上で、インド国内の他の支援項目との関連でインド政府によ る判断を仰ぐこととなるであろう。 この中で ODA の実施機関たる JICA が果たすべき役割は非常に大きく、上述したすべて の検討事項について JICA としての協業が必要となることは想像に難くない。また、後述す る SPC スキームを実施する場合などでは、投資家としての立場で本制度に参画するといっ た協業のスキームも将来的には考えられる。 6.2.3 日本の産業界が果たすべき役割 産業界が果たすべき役割は、 一義的には例えば専門家派遣などといったような支援依頼が インド政府からなされた場合に、業界団体などで連携・協力し、適切な技術協力を行うこと となる。一方で我が国の産業競争力の長期的な強化を見据えると、公団の制度設計や関連法 制度の整備を行う場合において、 日本企業の裨益を受けられる設計を取りいれることなども 当然ながら考えられる。具体的には規格の輸出なども考えられるものの、インドでは歴史的 に英国の規格を参照することが多いことなどを鑑みるとそれ以外のオプションを検討する ことも必要となるであろう。 6.3 6.3.1 スキームの実現に向けて 実現までのステップ 前節では政策提案に近い提言をしているものの、実施主体たる各州政府としても一足飛び でこのようなスキームを構築することは非常に困難であると考えられる。そのため、ここで はステップを踏んでこのようなスキームの運営に取り掛かるための提案までを以て本章の 付言としたい。具体的には、州政府が SPC（特定目的会社）を設立し、まずはその SPC に いくつかの低価格住宅供給プロジェクトのアセットを保有させるという提案である。SPC を投資対象として成立させるためには従来通りの簡略な住宅プロジェクトではなく、 当該投 資対象が一定程度以上のキャピタルゲインを得られる魅力的な物件である必要がある。例え ば、ある程度の割合が MIG や HIG 向けの住宅となっているような住宅プロジェクトを組成 する必要もあるかもしれないが、この場合にどのような住宅構成になっているべきか、投資 対象者をどういったところまで広げるかなどといった詳細な制度設計は今後の検討が期待 される。 これによって住宅供給のための資金を中央省庁および州政府のみが負担するのではなく、 外部からも資金の流入が期待できるようになれば、その流入分だけ純粋に多くの住宅供給に 結び付けることができ、居住空間の改善および雇用の確保の両面から BOP 層の生活改善が 期待される。また、これと同様に建設される住宅が多くなれば建設作業員のニーズの高まり にもつながることが期待されるが、 一般的に建設現場で作業を行う作業員の多くは地方から 出稼ぎに来る BOP 層であるため、BOP 層の雇用確保にもつながる。 128 6.3.2 インド各州政府機関との協議 第 5 回調査において、下記の政府機関に対し、住宅公団設立に向けたスキーム案の提示と 協議（意見交換）を行った。 デリー：Delhi Urban Shelter Improvement Board（Chief Exective Officer、Project Director）、 National Housing Bank（Genaral Manager,Executive Director, Assistant General Manager ） タミル・ナードゥ州：Tamil Nadu Slum Clearance Board（Chief Engineer） 州政府 土地の提供 出資 民間ファンド 出資 アセット保有者 Special Purpose Company (SPC) 建設発注 賃貸/ プロパティ マネジメント Project Management Company (PMC)) PEB メーカー ゼネコン 出口戦略 売却 賃貸契約期間終了後、 アセットを売却 EWS/LIG ・・・ 図 98 本調査団より提案したスキーム図 デリーのスラムに居住する EWS のリロケーションを目的として設置された政府機関であ る Delhi Urban Shelter Improvement Board（DUSIB）は、日本の都市の発展モデルをインドに 導入できるか否かに関心を示し、是非検討してみたい、との回答を得た。ただし、デリー政 府の他機関など、様々なステークホルダーと事前調整する必要があるとのことから、実際の 導入までにはある程度時間を要する模様であった。なお、プロジェクトの利益を確保するた めに、入居者について、スラム居住者は一部にとどめておき、残りは一般の人を入居させる ことで、プロジェクトの利益を確保しつつ、スラム居住者に住宅を供給することができるの ではないか、との意見も得た。 また、EWS 向けの住宅マイクロファイナンスの支援を行なっている National Housing Bank からも、 圧倒的に不足している EWS 向け住宅の供給力強化、という目的を達成するために、 本スキームの必要性が高く、その導入に向け、JICA と協議を進めていきたいという前向き な回答を得られた。一方で、これまでに本スキームの導入を検討したことがないため、詳細 の FS 調査（定職に就かない層からの家賃徴収方法の確立等）が必要だという意見を得た。 他方、タミル・ナードゥ州政府機関である TNSCB からは、過去に PPP スキームの検討を 行なったが、事業性の観点から民間の参画者がおらず、成立出来なかった経緯から本スキー ムの導入に対しては難色を示された。 以上から、詳細な FS 調査を通して DUSIB、TNSCB とともに本スキームの事業性を検討 した上で、DUSIB、TNSCB からインド政府へ本スキーム導入の提案を上申し、インド政府 129 から JICA へと依頼を行う流れで進める方法が最善と思われる。 なお、キャパシティビルディングの方向性について簡略ながら検討をしてみると、まず現 状の DUSIB、TNSCB といった機関ではその特性上都市計画、土地収用、建替え、アセット マネジメントといった分野では十分な専門性を有しているものの、 その他の分野についての 知見は十分でないと思料される。具体的には、賃料による投資回収スキームや、投資設計 （SPC 参加者および参加条件など） ・不動産の流動化といった投資における出口の知見につ いては、本スキームの実現に当たり拡充の必要があると想定される為、こういった点につい て技術協力を図ることが有用であろう。 ステップ２ ステップ１ ステップ１ 専門家派遣に向けた FS 調査 ・賃料回収など、インド特有の課 題整理 ・インド版住宅公団設立に向け た詳細ロードマップの策定 な ど 専門家派遣の受け皿組織（出 向受け入れ先としての政府機 関）の検討 国土交通省及び業界団体から の協力取り付けに向けた国内 調整 など 図 99 派遣する専門家（都市再生機 構 OB など）の検討 専門家派遣の実施 インド関係機関との調整を通じ た制度の詳細検討 など ステップ３ 受け皿となる組織（ヒト・モノ・カ ネ）の準備 住宅公団スキームの試行的実 施 など 住宅公団スキーム実現に向けたロードマップ 130 表 62 年号 西暦 日本住宅公団の設立経緯 住宅 不足数 出来事 昭和 20 年 1945 年 戦災による住宅不足 住宅担当省庁 備考 420 万戸 内務省国土局、 建設行政の二元的状態 戦災復興院 昭和 21 年 1946 年 国庫補助住宅（公営住宅）の建設開始 〃 昭和 22 年 1947 年 戦後発の RC 造アパートの建設 〃 昭和 23 年 1948 年 1 月 建設院発足（7 月 建設省昇格） 都会地転入抑制令廃止→ 都市部での人口増にともなう住宅ニーズ 急増 建設院 （総理府外局） 建設行政の二元的状態解消 昭和 24 年 1949 年 建設白書発刊、住宅対策審議会設置 368 万戸 建設省住宅局 昭和 25 年 1950 年 住宅金融公庫発足 340 万戸 〃 ※銀行など一般金融機関から住宅資 金の融資を受けるのが困難な人に融 資する機関 昭和 26 年 1951 年 公営住宅法公布 334 万戸 〃 公営住宅建設を法制化し、建設・管理 体制を恒久化 国と自治体（事業主体）は 3 年ごとに公 営住宅建設計画を立案し、毎年度の建 設を実施 昭和 27 年 1952 年 第一期住宅建設計画 315 万戸 〃 対日平和条約発効、GHQ 廃止 昭和 28 年 1953 年 公営アパート団地の開発増加 〃 昭和 29 年 1954 年 〃 20 年代後半、公営住宅建設戸数は年 5 万戸程度にとどまっており、 不況に伴う地方公共団体の財政難から公営住宅の供給増は困難な状況。 大都市周辺へ都市圏域が拡大するにつれ、公営住宅建設のように 個々の自治体の範囲だけの対策では抜本的解決不可能。 昭和 30 年 1955 年 日本住宅公団設立 270 万戸 建設省住宅局 ※住宅難解消の切り札としてコンクリー ト造りの集合住宅を大量供給 ※1981 年 10 月 1 日住宅・都市整備公 団法により解散 「住宅不足の著しい地域において、住宅に困窮する勤労者のために耐火構造を有する集合住宅および宅地 を供給、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与する」（日本住宅公団法の冒頭文より） 出所）高層住宅史研究会・編：「マンション 60 年史 －同潤会アパートから超高層へ―」 （1989 年）より作成 131 参考文献 (1) IMD： 「World Competitiveness Yearbook 2011」（2011 年） (2) ARC 国別情勢研究会： 「ARC レポート／インド」（2011 年） (3) KPMG IN INDIA： 「Affordable Housing – A key growth driver in the real estate sector?」 （2010 年） (4) 独立行政法人日本貿易振興機構（JETRO）：「インド市場と市場開拓」（2012 年） (5) 独立行政法人日本貿易振興機構（JETRO）：「インド投資ガイド」（2011 年） (6) Planning Commission, Government of India：「Eleventh Five Year Plan 2007-12」（2008 年） (7) イ ン ド 住 宅 ・ 都 市 貧 困 緩 和 省 資 料 ：「 11TH FIVE YEAR PLAN: 2007-12; ON ESTIMATION OF URBAN HOUSING SHORTAGE」（2006 年） (8) Task Force on Affordable Housing：「PRESENTATION OF THE REPORT OF THE TASK FORCE ON AFFORDABLE HOUSING FOR ALL」（2008 年） (9) T. P. バット： 「インドにおける投資環境―展望と挑戦」（開発金融研究所報 第 26 号） （2005 年） (10)高層住宅史研究会・編： 「マンション 60 年史 年） 132 －同潤会アパートから超高層へ―」 （1989 インドにおける日本固有技術を活用した工業化住宅生産準備調査（BOP ビジネス連携促進） 報告書 2013 年 9 月 大和ハウス工業株式会社 株式会社三菱総合研究所