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第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題
第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 この章では、中央大通り（中心市街地）における各種調査結果を もとに、現状を分析し、中央大通りの再生に向けた課題を整理する。 １. 中央大通りの沿革 ２. 中心市街地の構成 ３. 人口推移 ４. 店舗数の推移 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ６. 中央大通りの回遊人口 ７. 交通体系 ８. 中央大通りの現状と課題 5 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 中央大通りの歴史は古く、佐賀城が完成する以前から通りが形成されていたものと思われる。 ここでは、現在の中央大通りが整備されるまでの歴史的な変遷を振り返るとともに、中心市街地（中 央大通り）に影響を与えた情勢の変化について整理する。 １）中央大通りの沿革 ① 唐人町の形成（1599 年 / 慶長 4 年） 唐人町は来日朝鮮人の居住地として形成され、1599 年（慶長 4 年）に藩祖・鍋島直茂が名付け た町名と言われている。外堀にあたる十間堀川を土橋で渡った北側に形成された。 佐賀城の完成が 1602∼1616 年ということから、唐人町はかなり早くからあったことになる。 唐人町 土橋 十間堀川 正保御城下絵図（1644-48 年）（出典：御城下絵図に見る佐賀のまち） 6 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ② 鉄道の敷設（1921 年 / 大正 10 年） 1921 年（大正 10 年）に国鉄佐賀線が開通すると、都市構造が大きく変化しはじめ、唐人町を中 心とした中央大通りは旧市街地と駅とを結ぶ役割を果たすようになる。また、1904 年 ( 明治 37 年 ) に開通した佐賀馬鉄は、次第に路線を延長し、片田江より県庁を通り、佐賀駅まで走った。 佐賀停車場 唐人町 馬車軌道 佐賀市街地図（1927 年 / 昭和 2 年） 大正時代の佐賀駅南の街並み（出典：目で見る佐賀・多久・小城の 100 年） 7 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ③ 唐人町アーケードの建設（1959 年 / 昭和 34 年） 1959 年（昭和 34 年）に中央大通りにアーケードが建設されると、ようやく商店街らしい装いを 持つこととなる。 佐賀駅 の建設 ーケード 唐人町ア 都市計画図（1961 年 / 昭和 36 年） アーケードが建設された中央大通り（出典：目で見る佐賀百年史） 8 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ④ シンボルロードの造成（1991 年 / 平成3年） 1991 年（平成3年）にシンボルロードという大きな舞台が完成し、佐賀市の中心としての位置 づけが明瞭となる。 佐賀駅 シ ン ボ ル ロ ド の 形 成 都市計画図（1997 年 / 平成9年） 空から見た 1982 年（昭和57年）の佐賀市街（出典：目で見る佐賀百年史） 9 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ２. 中央大通りの沿革 １. 中央大通りの沿革 ２）中心市街地（中央大通り）に影響を与えた情勢の変化 佐賀市の中心市街地は、昭和 40 年代には商店街の拡大による安定期にあり、昭和 50 年代に入ると、 商店街は卸売業中心から小売業中心へと移行していった。賑わいを誇ってきた中心市街地の大量消 費型小売業は、平成に入ると撤退し、現在は郊外へと拡散している。これが中心市街地衰退の原因 のひとつとなっている。 ① 中心市街地の骨格の形成 1933 年（昭和8年） 佐賀玉屋開業 1936 年（昭和11年） 市営バス開業 1937 年（昭和12年） 貫通道路開通 (207 号線 ) 1959 年（昭和34年） 唐人町アーケード完成 1964 年（昭和39年） 日祐開業 紡績工場 電機工場 唐人町アーケード 玉屋 日祐 貫通道路 1961年（昭和 36 年） （出典：『佐賀都市計画図』 ※以下図版すべて同様） 10 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ② 商店街の拡大と安定 1965 年（昭和40年） 佐賀玉屋移転 1966 年（昭和41年） さが銀天夜市開始 1967 年（昭和42年） ユニード ( トポス ) 開業 国道 34 号線 1972 年（昭和47年） ダイエー佐賀店開業 1974 年（昭和49年） 南里本店新築オープン 唐人町アーケード ダイエー 玉屋 商業の集積 南里本店 日祐 住宅地化が進む メイン通りの形成 国道 208 号線 1969年（ 昭和 44 年） ③ 商店街 ⇒ 卸売業中心から小売業中心へ 1976 年（昭和51年） 新佐賀駅開業 1977 年（昭和52年） 佐賀デイトス開業 主婦の店ハロー佐賀店開業 1979 年（昭和54年） 西友佐賀店開業 窓乃梅・寿屋開業 佐賀−福岡間高速バス路線 開業 国道 34 号線 佐賀駅移転 デイトス 西友開業 商業機能の 2 極化 玉屋 ダイエー 窓乃梅・寿屋開業 南里本店 日祐 1980 年（昭和55年） 白山名店街アーケード完成 国道 208 号線 1981年（昭和 56 年） 11 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ④ 中心市街地再生への取り組みの始まり 1985 年（昭和60年） 唐人町アーケード撤去 1986 年（昭和61年）− 1991 年（平成3年） シンボルロードの整備 国道 34 号線 1988 年（昭和63年）− 1991 年（平成3年） 松原川環境整備 シンボルロード整備 県道 333 号線 1987 年（昭和62年） 紳士服店・家電販売店が郊外に次々とオープン 1989 年（平成元年）− 1999 年（平成11年） 中央第一種市街地再開発事業 唐人町アーケード撤去 中央第 1 種市街地 再開発事業の開始 松原川環境整備 国道 208 号線 1989 年（平成元年） サガ・ライトファンタジーを開催 1997年（平成 9 年） ⑤ 大量消費型小売業が郊外へ開業 イオンショッピングタウン大和開業 1998 年（平成10年） ダイエー佐賀店撤退 エスプラッツ開業 郊外への大型店立地の加速 1999 年（平成11年） 南里本店閉鎖 寿屋佐賀店撤退 佐賀銀行呉服町支店の撤退 ゆめタウン開業 国道 34 号線 エスプラッツ開業 (1998 年 ) 閉鎖 (2003 年 ) 再オープン (2007 年 ) 2000 年（平成12年） イオンショッピングタウン大和開業 ダイエー撤退 窓乃梅閉店 モラージュ佐賀開業 日祐撤退 2003 年（平成15年） モラージュ佐賀開業 エスプラッツ閉鎖 県道 333 号線 南里本店撤退 街なかの衰退 国道 208 号線 郊外への大型店立地の加速 2005 年（平成17年） イオンスーパーセンター東与賀開業 スーパー窓乃梅閉店 イオンスーパーセンター東与賀開業 2006 年（平成18年） ゆめタウン開業 2007 年（平成19年） エスプラッツ再オープン 2012年（平成 24 年） 12 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 １. 中央大通りの沿革 ３）現在の中心市街地内外の大規模小売店舗の立地状況 近年では、環状バイパス沿いに次々と、延床面積 3,000 ㎡を超える大規模小売店舗がオープンし、 中心市街地活性化のエリアではなく、郊外での大規模小売店舗の立地が加速している。 5. イオンショッピングタウン大和 ホームワイド・ベスト電器他 延床面積 3,000 ㎡以上の大規模小売店舗 延床面積 10,000 ㎡以上の大規模小売店舗 番号 施設名称 開業年 1 佐賀玉屋 1965 年 28,057 ㎡ 2 西友佐賀店 1979 年 12,275 ㎡ 3 佐賀南 ショッピングセンター 1992 年 14,264 ㎡ 4 エスプラッツ 1998 年 23,220 ㎡ 5 イオンショッピング タウン大和 ヤマダ電機 テックランド 2000 年 67,792 ㎡ 2000 年 11,565 ㎡ 7 モラージュ佐賀 2002 年 68,769 ㎡ 8 イオンスーパーセンター 佐賀店 2005 年 25,157 ㎡ 9 ゆめタウン佐賀 2006 年 115,830 ㎡ 6 延床面積 9. ゆめタウン佐賀 ドンキホーテ佐賀店 スポーツデポ佐賀店 佐賀北ショッピングシティ（アルタ） マックスバリュ 2. 西友佐賀店 ザ・ダイソー佐賀兵庫南店 6. ヤマダ電機テックランド 中 央 大 通 り コープ新営西 中心市街地 活性化のエリア 4. エスプラッツ 7. モラージュ佐賀 1. 佐賀玉屋 グッデイ佐賀本庄店 クラスター本庄 （オートバックス・積文館） あんくる夢市場佐賀本店 3. 佐賀南ショッピングセンター 8. イオンスーパーセンター佐賀店 13 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ２. 中心市街地の構成 １）中心市街地と中央大通りの関係 中央大通りは佐賀市の中心市街地（活性化のエリア）の中央を南北に貫き、佐賀市の玄関口であ るＪＲ佐賀駅と佐賀県庁とをつなぐシンボルロードである。また、中央大通りの南東には、佐賀玉屋、 ∼エスプラッツ∼呉服元町・柳町周辺地区∼徴古館・佐嘉神社周辺市区で囲まれた４核エリアが位 置している。 中心市街地 活性化のエリア 佐賀駅 西友 駅前エリア 佐賀銀行 副線 佐賀川 通り 中央大 国道２６４号 中央大通りエリア 中央橋 商工ビル ハローワーク エスプラッツ 国保会館 656 広場 柳町 街なか再生計画 ４核構想エリア 玉屋 旧マルキョウ 松原神社 佐嘉神社 徴古館 中央郵便局 N 0 100 200 500 中心市街地と中央大通りの関係図 14 1000m 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ２. 中心市街地の構成 ２）中心市街地の用途地域 中心市街地は、商業地域・第一種住居地域・第二種住居地域の用途地域で構成されている。その ほとんどは、主に商業等の業務利便の増進を図る商業地域である。 （中央大通りは、商業地域の中 でも容積率が 500% に指定されている。） 色別 200 １住 60 200 工業 60 佐賀駅 西友 駅前エリア 建ぺい率 容積率 用途名称 （％） （％） 第一種中高層 住居専用地域 60 200 第二種中高層 住居専用地域 60 200 第一種住居地域 60 200 第二種住居地域 60 200 近隣商業地域 80 200 80 400 80 500 準工業地域 60 200 工業地域 60 200 商業地域 中心市街地 活性化のエリア 200 ２住 60 500 商業 80 200 準工 60 佐賀銀行 400 商業 80 副線 佐賀川 200 ２住 60 通り 中央大 200 １中高 60 国道２６４号 200 近商 80 200 １住 60 中央大通りエリア 200 １住 60 500 商業 80 中央橋 200 近商 80 商工ビル エスプラッツ ハローワーク 200 １住 60 国保会館 656 広場 柳町 街なか再生計画 ４核構想エリア 玉屋 マルキョウ 松原神社 佐嘉神社 徴古館 中央郵便局 200 ２住 60 200 １住 60 200 ２中高 60 200 １住 60 N 0 100 200 500 15 1000m 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ３. 人口推移 １） 佐賀市の人口推移と将来予想 佐賀市においても全国的な傾向と同様に、現在の人口減少傾向が続いていくことが予想され、年 齢階層別の構成比をみても少子高齢化の傾向が顕著である。年少人口と生産年齢人口が低下すると ともに、老年人口が急激に増加し、平成 37 年度には生産年齢人口のほぼ 2 人で 1 人の高齢者を支 えることになると見込まれている。 300000 平成 26 年の実測値 250000 242072 243726 246674 236029 243076 241361 237506 235866 232205 225863 222687 218323 215000 210093 206296 206639 207774 201183 200000 191619 総人口 163868 160763 162588 158464 155844 154596 150000 142989 148662 146711 年少人口 （0～14歳） 143433 139846 134499 生産年齢人口 （15～64歳） 131875 125204 128131 125476 老年人口 （65歳以上） 118855 111278 102295 100000 69887 5928265894 65804 58225 50000 11205 12704 15050 67300 67896 68002 68648 25547 23342 21903 20676 61393 54301 17710 54854 21116 55390 24780 53344 27957 48163 43552 39250 45317 39212 32786 50175 36502 55076 33768 33151 30966 28094 0 昭和30年 35年 40年 45年 50年 55年 60年 平成2年 7年 12年 17年 22年 27年 32年 37年 42年 47年 52年 佐賀市人口推移と将来予測（参照：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所、佐賀市HP） ２）中心市街地及び中央大通り周辺地区の人口推移 中心市街地及び中央大通り周辺地区の人口推移は、緩やかに増加に転じている。 （中央大通り周辺地区：駅前中央一丁目・駅前本町・唐人一丁目・唐人二丁目・白山一丁目・白山二丁目・八幡小路・中の小路・中央本町・松原一丁目・松原二丁目） 10,000 9,000 8,000 8,522 8,005 7,910 8,725 8,793 8,942 9,044 9,040 8,670 8,289 8,423 8,441 8,145 7,802 7,957 7,796 7,700 7,671 7,714 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 3,087 3,079 3,130 3,333 3,409 3,547 3,633 3,702 3,915 3,926 3,952 3,993 3,988 4,058 2,797 2,862 2,891 2,815 2,950 2,000 1,000 0 中心市街地及び中央大通り周辺地区の人口推移（出典：『住民基本台帳』） 16 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ３. 中心市街地の現況 ３）中心市街地の地区別定住人口推移 中心市街地の定住人口は、佐賀駅周辺の利便性の高い地区において増加が見られるが、これは、 マンションの建設によるものが大きいと思われる。 中央大通り周辺においても、近年は増加に転じている。しかし、ここ数年は、白山地区や、自 然環境豊かな松原地二丁目地区でも減少に転じていることから、中心市街地全体の魅力を上げ、 これら地区の人口減少に歯止めをかけることが必要である。 佐賀駅 栄町 73→94 人 →90 人 駅前中央一丁目 利便性の高い駅前 93→111 人 神野東一丁目 566→465 人 →505 人 →589 人 駅南本町 天神二丁目 680→758 人 231→220 人 愛敬町 大財三丁目 373→405 人 514→408 人 →331 人 →549 人 →449 人 →668 人 天神一丁目 312→407 人 唐人一丁目 526→357 人 →434 人 白山地区で近年人口減 唐人二丁目 326→187 人 →188 人 →566 人 ■人口の見方 大財一丁目 504→402 人 →327 人 成章町 307→205 人 →210 人 白山一丁目 593→617 人 →537 人 白山二丁目 254→311 人 上段：町名 中段：平成 3 年度人口→平成 15 年度人口 下段：→平成 25 年度人口 呉服元町 473→308 人 →298 人 →351 人 八幡小路 391→318 人 →321 人 4 核構想エリアの一部で 中央本町 251→180 人 →200 人 松原三丁目 169→130 人 松原川 中の小路 347→314 人 →323 人 松原一丁目 70→64 人 松原二丁目 251→451 人 →404 人 →267 人 近年人口増がみられる →107 人 松原神社 佐嘉神社 自然環境の豊かな 佐賀城公園周辺 堀川町 379→452 人 →602 人 佐賀城公園 中心市街地の定住人口推移 （出典：『平成 4 年・平成 16 年・平成 26 年３月末 住民基本台帳』） 17 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ３. 中心市街地の現況 ４）中心市街地のマンション（戸数）分布 中心市街地における定住人口増加の要因となっているマンションの立地は、中心市街地全体に 拡散して分布している。 48戸 44戸 57戸 23戸 45戸 45戸 56戸 49戸 58戸 39戸 65戸 39戸 78戸 39戸 65戸 57戸 25戸 48戸 40戸 52戸 74戸 52戸 64戸 26戸 40戸 37戸 30戸 49戸 35戸 25戸 50戸 117戸 62戸 48戸 57戸 31戸 47戸 90戸 25戸 20戸 18戸 28戸 20戸 21戸 25戸 20戸 26戸 112戸 43戸 46戸 63戸 64戸 54戸 117戸 43戸 44戸 44戸 46戸 43戸 48戸 ● マンション戸数 H26.1 月末 18 ● マンション戸数（建設中）H26.1 月末 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ４. 店舗数の推移 １）中心市街地の地区別店舗数の推移 中央大通りに位置する唐人町商店街地区は、空き店舗が増加傾向にあったが、近年では減少に転 じている。一方、中央大通り地区は、空き店舗が増加傾向にある。 佐賀県国保会館 ④呉服町名店街地区 656 広場 ⑤元町地区 佐賀市役所 わいわい !! コンテナ 2 ⑥中央マーケット地区 エスプラッツ ③白山いきいき地区 松原神社 佐嘉神社 佐賀銀行 ←佐賀駅 中央大通り ①唐人町商店街地区 中央橋 ② ⑦中央本町地区 白 山 佐賀商工ビル 名 店 ハローワーク 街 マルキョウ 地 ⑨中央大通り地区 区 玉屋 ⑧県庁通り地区 ※空き店舗数：建物 1 階及び上階を含む全ての店舗をカウント 中心商店街 店舗数推移（出典：佐賀市経済部調査） 19 徴古館 中央郵便局 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ４. 店舗数の推移 ２）商店街空き店舗率の推移 唐人町商店街地区の空き店舗率は約 19%、中央大通り地区の空き店舗率は約 31% となっている。 中心商店街の平均空き店舗率 18% と比較して、共に空き店舗率が高い傾向にある。 中心商店街 空き店舗率推移（出典：佐賀市経済部調査） 45% 38% 40% 35% 31% 30% 27% 23% 25% 20% 18% 19% 中心商店街の平均空き店舗率 15% 15% 10% 9% 8% 10% 5% 0% 中心商店街 空き店舗率の比較（出典：佐賀市経済部調査） 20 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 １）間口率（道路の長さに対する建物等の間口長さの割合）に見る中央大通りの業種構成 中央大通りにおける間口率は、建物 約 67%、空地 約 21%、広場・緑地 約 2%、道路 約 10% という割合であった。 建物（約 67％）のうち、店舗・事務所 約 46%、家屋・倉庫 約 3%、空き店舗 約 10% となっている。 また、店舗・事務所（約 46%）のうち、衣料品店が約 8%、飲食店が約 8%、事務・銀行・郵便 局が約 12% となっている。 中央大通りの土地利用の状況と間口率 建物 67% （※内訳は建物 1 階の状況） 家屋 西友 店舗・事務所等 倉庫 46% 3% 空地 21% 空き店舗 その他 （通路等） 駐輪場・駐車場 10% 8% 15% 広場 道路 緑地 未利用地 6% 2% 10% 店舗・事務所等 46% 衣料品 家庭用品 飲食 事務 銀行 郵便局 8% 1% 8% 12% 6% コンビニ 雑貨 食料品 宿泊施設 その他建物 1% 3% 5% 1% 1% 店舗・事務所等の業種別間口率 佐賀銀行 ? 中央橋 建物 玉屋 コンビニ 事務所・銀行・郵便局 衣料品 家屋・倉庫 雑貨 その他建物 家庭用品 宿泊施設 食料品 空き店舗・事務所 飲食 対象範囲外 その他店舗 駐車場 マルキョウ その他店舗 空地 立体駐車場 駐輪場 未利用地 広場・緑地 ※業種構成：建物 1 階部分の業種をプロット 中央郵便局 21 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ２）中央大通りに立地する店舗等の業種別件数 中央大通りには、ブティック・衣料品、雑貨の卸売りおよび小売業とエステやネイル、美容室といっ た女性をターゲットにした「美」に関する店舗が多く立地しており、その割合は全体の 29.3％を占 める。次いで佐賀駅からのアクセス利便性が良いことから、宿泊や飲食に関連する店舗が全体の 11.7％と、比較的街の個性がわかりやすい状況と言える。 業種分類 通りの西側 店舗件数 建設業 製造業 情報通信業 運輸業・郵便業 2 3 1 0 37 17 2 5 15 12 2 5 1 10 20 9 16 157 卸売り業・小売業（雑貨、ブティック・衣料品等） 営業店舗 金融業・保険業 不動産業・物品賃貸業 学術研究・専門・技術サービス業 宿泊業・飲食業 生活サービス業・娯楽業（エステ、ネイル、美容室等） 教育・学習支援業 医療・福祉 複合サービス業 サービス業（他の分類されないもの） その他（付属） 家屋・倉庫 空き店舗 合 計 通りの東側 店舗件数 1 7 1 1 22 6 1 8 21 19 6 3 0 3 20 5 26 150 合計 件数 割 合 3 10 2 1 59 23 3 13 36 31 8 8 1 13 40 14 42 307 1.0% 3.3% 0.7% 0.3% 19.2% 7.5% 1.0% 4.2% 11.7% 10.1% 2.6% 2.6% 0.3% 4.2% 13.0% 81.8% 4.6% 13.7% 100.0% ※件数：建物 1 階及び上階を含む全ての店舗をカウント ３）空地の状況と件数 中央大通りにおける空き地の 92.9％は駐車場等や低未利用地である。 広場や緑地がほとんどないことから、来街者が憩える場所や空間は少ない状況にある。 業種分類 空 地 駐車場 未利用地 広場・緑地 合 計 西側店舗 東側店舗 件数 件数 19 12 9 12 0 4 28 28 22 合 計 割 合 31 21 4 56 55.4% 37.5% 92.9% 7.1% 100.0% 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ４）駐輪場・駐車場の間口率 駐輪場・駐車場の間口率は約 15% と比較的少ない。 これは、中央大通り側に間口の広い駐車場を直接設けずに、通り側には比較的小さな間口の 通路を設け、その奥に駐車場を配置していることがひとつの要因として考えられる。 中央大通りの駐輪場・駐車場の状況と間口率 西友 佐賀銀行 通りの奥に駐車場を配置している例 中央大通りの土地利用の状況と間口率 建物 67% （※内訳は建物 1 階の状況） 家屋 店舗・事務所等 倉庫 46% 3% 空き店舗 その他 （通路等） 駐輪場・駐車場 10% 8% 15% 広場 道路 緑地 未利用地 6% 2% 10% 駐輪場・駐車場の間口率 約 15% 中央橋 玉屋 マルキョウ 中央郵便局 空地 21% 駐車場 立体駐車場 駐輪場 23 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ５）空き店舗・空地の間口率 中央大通りにおける空き店舗の間口率は約 10%、空地の間口率は約 21% であり、合わせると 全体の 約 31% を占める。 空地のうち、駐輪場・駐車場の間口率は約 15%、未利用地の間口率は約 6%、緑地・広場の間 口率は約 2% であり、 中央大通り西側（B-1∼B-7）に比べて、東側（A-1∼A-7）の空き店舗・ 空地の間口率が高くなっている。 また、玉屋∼中央郵便局間の空き店舗・空地の間口率が特に高く（A-6∼A-7、B-6∼B-7）、佐 賀銀行∼中央橋間の西側（B-3、B-4）の空き店舗・空地の間口率は共に低い状況である。 中央大通りの空き店舗・空地の状況と間口率の比較 建物 67% （※内訳は建物 1 階の状況） 店舗・事務所等 家屋 倉庫 46% 3% 西友 空地 21% 広場 緑地 空き店舗 その他 （通路等） 駐輪場・駐車場 10% 8% 15% 未利用地 6% 2% 道路 10% Ａ-１ Ｂ-１ ■Ａ-１ ■Ａ-２ ■Ｂ-１ 合計 14% Ａ-２ Ｂ-２ 佐賀銀行 空き店舗 5% 空き店舗 駐車・駐輪場 7% 駐車・駐輪場 未利用地 2% 未利用地 広場・緑地 7% 広場・緑地 ■Ａ-３ 空き店舗 16% 駐車・駐輪場 4% 11% 0% 駐車・駐輪場 7% 24% 未利用地 3% 未利用地 1% 広場・緑地 0% 広場・緑地 0% ■Ｂ-４ 合計 20% 合計 17% 合計 34% Ａ-３ Ｂ-３ 11% 空き店舗 18% 空き店舗 7% 空き店舗 7% 駐車・駐輪場 19% 駐車・駐輪場 10% 駐車・駐輪場 5% 駐車・駐輪場 6% 未利用地 5% 未利用地 6% 未利用地 5% 未利用地 7% 広場・緑地 5% 広場・緑地 9% 広場・緑地 0% 広場・緑地 0% ? ■Ｂ-５ ■Ａ-６ 合計 28% 空き店舗 駐車・駐輪場 8% 18% 空き店舗 ■Ｂ-６ 合計 42% 合計 23% 合計 39% 空き店舗 28% 駐車・駐輪場 5% 駐車・駐輪場 3% 16% 空き店舗 16% 駐車・駐輪場 24% Ａ-４ Ｂ-４ 未利用地 2% 未利用地 6% 未利用地 4% 未利用地 2% 広場・緑地 2% 広場・緑地 0% 広場・緑地 0% 広場・緑地 0% ■Ａ-７ ■Ｂ-７ 合計 34% 合計 32% 空き店舗 駐車・駐輪場 0% 32% 空き店舗 15% 駐車・駐輪場 19% Ａ-５ Ｂ-５ 未利用地 0% 未利用地 0% 広場・緑地 7% 広場・緑地 0% 玉屋 Ａ-６ Ｂ-６ 建物 空地 Ａ-７ Ｂ-７ 中央郵便局 29% 合計 32% 空き店舗 空き店舗 ■Ａ-５ マルキョウ 0% ■Ｂ-３ ■Ａ-４ 合計 35% 中央橋 ■Ｂ-２ 合計 32% 合計 31% 空き店舗 駐車場 立体駐車場 駐輪場 未利用地 は広場・緑地 ※空き店舗：建物 1 階が空き店舗の場合のみカウント 24 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ６）中央大通りの営業形態 （１）昼間営業店舗の間口率 中央大通りにおける昼間営業店舗の間口率は約 41% と比較的高い。 （２）夜間営業店舗の間口率 中央大通りにおける夜間営業店舗の割合は約 10% と低い。 およそ 1 街区に 1、2 店舗の割合で営業している。 昼間営業店舗の状況と間口率 夜間営業店舗の状況と間口率 西友 西友 コンビニ 事務所・銀行・郵便局 衣料品 その他建物 雑貨 宿泊施設 家庭用品 空き店舗・事務所 食料品 飲食 その他店舗 佐賀銀行 佐賀銀行 昼間営業店舗の間口率 約 41% 夜間営業店舗の間口率 約 10% 中央橋 中央橋 玉屋 玉屋 マルキョウ マルキョウ 中央郵便局 中央郵便局 25 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 ７）中央大通りの路線価 （１）直近路線価の状況 中央大通りに面した敷地は、他に比べ路線価が高い。特に駅前周辺・玉屋周辺の路線価が高く、 約 16 万円 / ㎡となっている。 路線価図を見ると、大きく３つのエリア（西友∼佐賀銀行、佐賀銀行∼中央橋、中央橋∼中央 郵便局）に分けられ、エリアごとの格差が大きいことがわかる。 【 平成 25 年 】 0 西友 100 200 西友∼佐賀銀行 路線価 高 佐賀銀行 500 ? 佐賀銀行∼中央橋 160,000∼170,000 円 / ㎡ 路線価 150,000∼160,000 円 / ㎡ 低 140,000∼150,000 円 / ㎡ 120,000∼130,000 円 / ㎡ 130,000∼140,000 円 / ㎡ 中央橋 110,000∼120,000 円 / ㎡ 1000 100,000∼110,000 円 / ㎡ 90,000∼100,000 円 / ㎡ 80,000∼90,000 円 / ㎡ 玉屋 中央橋∼中央郵便局 70,000∼80,000 円 / ㎡ 路線価 60,000∼70,000 円 / ㎡ 高 50,000∼60,000 円 / ㎡ マルキョウ 40,000∼50,000 円 / ㎡ 30,000∼40,000 円 / ㎡ 中央郵便局 1500m 平成 25 年 路線価図（参考：平成 25 年 路線価図｜国税庁） 26 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ５. 中央大通りの土地利用等の状況 （２）路線価の変遷（平成 4 年・12 年・25 年） 過去 20 年における路線価の推移を見ると、平成 4 年に駅前エリアが最も高く、約 122 万円 / ㎡であったが、平成 12 年時には、同じ駅前エリアの路線価が約 51 万円 / ㎡まで下がり、さら に平成 25 年時には、約 16 万円 / ㎡と、この 20 年の間に約 1/7 近く低下したことがわかる。 【 平成 4 年 】 【 平成 12 年 】 【 平成 25 年 】 西友 西友 西友 佐賀銀行 佐賀銀行 佐賀銀行 ￥1,000,000〜/ ㎡ ￥800,000〜1,000,000/ ㎡ ? ? ? ￥700,000〜800,000/ ㎡ ￥600,000〜700,000/ ㎡ ￥500,000〜600,000/ ㎡ ￥450,000〜500,000/ ㎡ 中央橋 中央橋 中央橋 ￥400,000〜450,000/ ㎡ ￥350,000〜400,000/ ㎡ ￥300,000〜350,000/ ㎡ 玉屋 玉屋 ￥250,000〜300,000/ ㎡ 玉屋 ￥200,000〜250,000/ ㎡ ￥150,000〜200,000/ ㎡ マルキョウ マルキョウ マルキョウ ￥100,000〜150,000/ ㎡ ￥50,000〜100,000/ ㎡ 中央郵便局 中央郵便局 中央郵便局 〜￥50,000/ ㎡ 27 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ６. 中央大通りの回遊人口 １）中央大通りの歩行者通行量 中央大通りの歩行者通行量は年々減少傾向にあったが、近年増加傾向に転じている。 個別に見ると、① 唐人町 及び ④ 玉屋周辺では他に比べ通行量が多い一方、③ ジックスビル 及び ⑤ マルキョウ周辺では少なく、エリアによって通行量に差異が生じていることがわかる。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ①坂井印判店 （唐人町） ②キョーエイ跡前 （白山郵便局） ③ジックスビル ④玉屋 ⑤マルキョウ ⑥中央郵便局 中央大通り 通行量測定場所 中央大通り 平均通行量（人 / 日） （出典：佐賀商工会議所 調査資料） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 中央大通り 各エリアごとの通行量推移（人 / 日）（出典：佐賀商工会議所 調査資料） 28 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ７. 交通体系 １）主要な道路の自動車通行量 中心市街地を南北に通る３つの主要道路において、昼間 12 時間の自動車通行量を比較すると、 中央大通りでは 13,166 台と他の 2 つの主要道路に比べ少ないことがわかる。 佐賀駅 西友 佐賀銀行 国 道 ２ 17,110 台 ６ ４ 種別：国道 車線：4 号 幅員：30m 中 央 13,166 台 大 通 種別：県道 り 車線：2 佐 賀 16,679 台 川 副 種別：県道 線 車線：2 幅員：20m 幅員：15m 中央橋 商工ビル エスプラッツ ハローワーク 国保会館 656 広場 柳町 玉屋 マルキョウ 松原神社 佐嘉神社 中心市街地 活性化のエリア 徴古館 中央郵便局 N 0 100 200 500 昼間 12 時間の自動車通行量（上り下り合計） （出典：平成 22 年度全国道路・街路交通情勢調査 道路交通センサス） 29 1000m 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ７. 交通体系 ２）公共交通（各社路線バス）の運行状況 （１）運行ルートと運行本数 中心市街地における各社バスの運行状況と本数をみると、中央大通りには多くの本数が集中して いる。 バス運行台数 / 日 500∼ 250∼500 佐賀駅 100∼250 西友 50∼100 ∼50 佐賀銀行 国 道 ２ ６ ４ 号 中 央 大 通 り 佐 賀 川 副 線 中央橋 商工ビル エスプラッツ ハローワーク 国保会館 656 広場 柳町 玉屋 マルキョウ 松原神社 佐嘉神社 中心市街地 活性化のエリア 徴古館 中央郵便局 N 0 100 200 500 中心市街地バス路線と本数（市営・昭和・祐徳・西鉄バス合計） （平日・土日祝日の上下線の平均） 30 1000m 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ７. 交通体系 （２）路線バスの運行状況とバス停の位置 中央大通りには 5 つバス停（佐賀駅南口∼県庁前）が設けられている。 5 つバス停（佐賀駅南口∼県庁前）の区間では、計 12 路線、およそ 5 分に 1 本のペースでバス が運行している。 ただし、運行している 1 路線ごとに見ると、およそ 1 時間に 1 本の運行本数となっており、周辺 地域と街なかを結ぶ公共交通の利便性は低い状況にある。 西友 ● 佐賀駅南口 佐賀銀行 ●唐人町 ●白山 ●中の小路 ↓ 玉屋 ← ●県庁前 中央郵便局 佐賀市営バス 路線図（出典：佐賀市交通局 HP） 31 中央大通り バス停位置 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ８. 中央大通りの現状と課題 ここでは、中心市街地および中央大通りの変遷と現況調査の結果をもとに、今後の中央大通り再生 に向けて解決すべき課題をまとめる。 １）現状のまとめ 【 人 口 】 ・中心市街地の人口は、マンション立地の影響もあり増加傾向にある。 ・中央大通りにおいても利便性の高い地区を中心に緩やかに増加している。 【 歩行者通行量 】 ・年々減少傾向にあったが、中心市街地と中央大通り全体では増加傾向 ・ただし、測定ポイントによって増減の差がある。 【 店舗等の状況 】 ・中心市街地の空き店舗率は、一時増加していたが、定住人口の増加、店舗物件数の減少等と ともに近年減少傾向に転じている。 ・中央大通りの空き店舗数は、唐人町商店街地区で近年減少に転じている一方、中央大通り地 区では増加傾向にある。 ・一部で老朽化した店舗やビルが更新されないまま存在している。 中心市街地活性化エリア 佐賀駅 西友 ・空き店舗・空地の間口率高い ・路線価高い ・オフィス、銀行などの立地 ・マンションが多数立地 佐賀銀行 副線 佐賀川 国道２６４号 TOJIN 茶屋 中央大通りエリア ・空き店舗・空地の間口率低い ・路線価低い ・雑貨、ブティック、衣料品の立地 ・飲食の立地 中央橋 商工ビル エスプラッツ ハローワーク 玉屋 バルーンミュージアム 建設予定地 松原神社 ＮＨＫ佐賀放送局 予定地 徴古館 中央郵便局 32 佐嘉神社 ・空き店舗・空地の間口率高い ・路線価高い ・大型店舗の立地 ・老朽化したビル 第 2 章 中央大通り（中心市街地）の現状と課題 ６. 中央大通りの現状と課題 ２）課題 中央大通りは、中心市街地全体の居住人口の増加とともに歩行者通行量も増加傾向にあり、通りの 賑わいを感じる指標の一つである１階部分の空き店舗率も 10％程度と比較的低い。しかしながら、そ の構成には偏りが見られ、病院や生活支援施設など人が暮らしていくための機能も含め、十分な機能 集積がなされているとは言いがたい状況である。 また、幅員が狭く高低差のある歩道や老朽化した空き店舗や空ビルの存在は、快適な歩行空間を損 なわせているほか、道路に面して点在する空地や駐車場も景観を損なう要因となっている。 中央大通りを佐賀市のシンボルロードにふさわしい魅力ある通り、歩いて楽しい通りへと再生して いくためには、道路空間やその周辺の土地利用のあり方も含めた将来ビジョンを明確にし、前述した 問題点を解決しながら、通りそのものをブランディングしていくことが必要である。 ・道路空間のつくり（歩道幅員の狭小と高低差、車と歩行者を分ける通りのつくり） ・空き店舗、空きビルの存在 ・無計画な駐車場の配置 ・景観の不調和（看板等） ・ユニバーサルのまちづくり ・佐賀らしさのまちづくり ・商業集積が十分なされていない ・人が住むための機能の不足（憩いの場、病院、高齢者や子育て世代の支援施設等） ・地域に住む人々のつながりの欠如（コミュニティの再生） 高低差のある歩道 幅員が狭い歩道 歩道に乱雑にとめられた自転車 老朽化した空きビル 中央大通りに直接面した駐車場 通りに面して設置された設備配管 人通りが少ない中央大通り 33 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