建築プロジェクトの概算工事費はどのように 変化しながら、『目標工事費

資料２（古阪委員提出資料）
建築プロジェクトの概算工事費はどのように
変化しながら、『目標工事費』になっていくのか
「新国立競技場整備計画経緯検証委員会（第2回）」
２０１５年８月１９日
古阪秀三
概算法の種類
①概算時期
②概算の対象
実施設計時
③’ 概算区分
直接工事
企画時
基本設計時
③工事の範囲
×
数量
工事費
×
純工事
総工事
④手法
工事費全体
×
建築工事費
躯体工事費
×
つみあげ
平均歩掛り，単価
単回帰
重回帰
その他
注）概算区分では対象のとりあげ方によって、下請別、部分別、空間別、装置別、工事別の方法にわけられる。
積算は、一般的には建築積算業務と言われ、入札契約段階に実施設計図書
に基づいて同一の積算要領（数量積算基準や内訳書標準書式）によって、発注
側、受注側共に同じ内容によって行う。積算を各種数量の算出作業、見積りを算
出数量に単価を乗じて工事費を算出することとする場合もある。
概算（概略積算）は、プロジェクトの経済性の検討（実現可能性の検討＝ＦＳ）か
ら始まり、設計の各段階（企画・基本計画・基本設計）にわたって経済的・合理的
な設計とするための、コストスタディに重点を置いて行う。
工事費の変動要因
形状
その他
規模
地上
グレード
ニューメディア
（CATV 等）
主要設備
冷暖房
各階床面積
敷地面積
外周壁面積
地上
屋根面積
入札
受注形態
建築面積
地下
バルコニー、
ピロティ面積
エレベータ
延床面積
階高
特命
主要室部分
地下
地上
スパン長、スパン数
機能別面積
普通
平均階高
階数
エキスパンション数
工事難易
その他
周長
工事時期
地下率
外部
地下
収容人数
軒高
主要室
複雑
細長比
仕上程度
突貫
標準
戸数
内部
形態係数
工期
容積×係数
建物形状概要
開口率
規模係数
非標準
繁華街
室数
隅柱率
標準
その他
工事費の変動要因
市街地
工場
造成前
事務所
ｵﾌｨｽﾋﾞﾙ
敷地位置
地域・地区指定
敷地の状態
単価
用途地域
労務
学校
郊外
防火地域
RC
基礎形式
住宅
病院
風致地区
地区別単価
布
ベタ
その他
材料
法律・条令
W
独立住宅
造成済
工数
美観地区
地耐力
土留要
庁舎
独立
空地有
SRC
集合住宅
劇場
ﾌﾞﾛｯｸ造
複合ビル
地盤条件
規制
周辺状況
土留不要
空地無
支持地盤
深さ
立地条件
倉庫
杭の種類
その他
杭径
杭有無
S
工業化
ホテル
その他
杭長
地域差
外構、植栽
単純
用途
構造
概算段階別数量算出手法
概 算 区 分
数 量 算 出
企 画 段 階 の
概 算 積 算 【 D】
基 本 計 画 段 階 の
概 算 積 算 【 C】
基 本 設 計 段 階 の
概 算 積 算 【 B】
実 施 設 計 段 階 の
精 算 積 算 【 A】
仮 設 積 算
・ 過 去 の デ ー タ よ り 算 出
・ 共 通 、直 接 、管 理 費 等（ 過
去 物 件 の 率 ）
・ 工 事 別 仮 設 は 歩 掛 情 報
・ 工 法 を 設 定 し 精 算 に 近 い
内 容 で 算 出
・ 仮 設 計 画 図 に 基 づ き 算 出
躯 体 積 算
・ 工 種 別
・ 工 種 別
・ 工 種 別
・ 工 種 別
・ 建
を
（ 構
定
・ 杭
・ 土
・ 躯 体
・ 概 略
算 出
・ 杭 は
・ 土 量
・ 概
算
（ 基
体
・ 杭
・ 土
づ
・ 躯 体
（ 基 礎
体 に
・ 杭 は
・ 土 量
算 出
外 部 仕 上 積 算
内 部 仕 上 積 算
屋 外 施 設 等
用 途 、 構 造 か ら 歩 掛
定
形 式 不 明 の 場 合 は 想
歩 掛 情 報
は 設 定 し 概 略 算 出
は 基 本 的 に 歩 掛 情 報
断 面 の 場 合 概 略 数 量
歩 掛 情 報
は 設 定 し 概 略 算 出
略
出
礎
に
は
量
き
断 面 の 場 合 概 略 数 量
・
区
概
は
算
地
分
略
想
出
下 躯 体 ・ 地 上 躯
）
断 面 で 算 出
定 仮 設 計 画 に 基
は
・
区
構
は
構
地
分
造
仮
造
下
）
図
設
図 に よ り 算 出
躯 体 ・ 地 上 躯
に よ り 算 出
計 画 に 基 づ き
・ 部 分 別 、 部 位 別
・ 部 分 別 、 部 位 別
・ 部 分 別 、 部 位 別
・ 工 種 別
・ 外 部 仕 上 の グ レ ー ド を 設
定 し 算 出
（ 外 部
部 位 別 面 積 ）
・ 主 な 部 位 の 数 量 を 概 略 算
出
・ 開 口 部 は 概 略 算 出
・ 部
概
・ 開
で
・ 意 匠 図 に よ り 算 出
・ 部 屋 別 又 は 仕 上 別
・ 部 屋 別 （ 空 間 別 ）
・ 部 分 別 、 部 位 別
・ 工 種 別
・ 仕
別
・ 間
出
・ 開
で
・ 雑
・ 意 匠 図 に よ り 算 出
・ 内
定
（ 内
合
が
設 備 積 算
物
設
造
）
は
量
部
し
部
と
あ
仕 上 の グ レ ー ド を 設
算 出
部 屋 別 の 面 積 の 場
同 仕 上 面 積 別 の 場 合
る ）
・ 部 屋 別 の 床 面 積 を 算 出（ 内
訳 と し て 床 、 幅 木 、 壁 、
天 井 、 回 縁 を 算 出 ）
・ 間 仕 は 概 略 算 出
・ 開 口 部 は 概 略 算 出
・ 雑 、 金 属 類 は 主 要 な も の
を 算 出
位
略
口
算
毎 に 仕 上 別 の 数 量 を
算 出
部 は 種 類 別 に 個 所 数
出
上 表 を 基 に 部 屋 別 部 位
、 仕 上 毎 に 概 略 算 出
仕 切 は 種 類 毎 に 概 略 算
口 部 は 種 類 別 に 個 所 数
算 出
、 金 属 類 は 算 出
・ 機 能 別 と グ レ ー ド 別
・ 機 能 別 と グ レ ー ド 別
・ 科 目 別
・ 輸
ー
・ 電
類
を
・ 輸
ー
・ 電
機
の
を
・ 輸
ー
・ 電
機
線
等
送
カ
気
似
基
設
ー
、
の
に
備
引
衛
精
算
は 資 料 を 基 に メ
合
生 、 空 調 設 備 は
算 物 件 の デ ー タ
出
送
カ
気
器
他
基
設
ー
、
の
は
に
備
引
衛
メ
精
算
は
合
生
ー
算
出
資 料 を 基 に メ
、 空 調 設 備 は
カ ー 引 合 、 そ
物 件 の デ ー タ
送
カ
気
器
、
の
設
ー
、
の
照
主
・ 工 種 別
備
引
衛
メ
明
要
は
合
生
ー
、
部
資 料 を 基 に メ
、
カ
ダ
品
空
ー
ク
は
調
引
ト
概
設
合
、
略
備
、
配
算
・ 設 備 図 に よ り 算 出
は
幹
管
出
・ 用 途 別
・ 用 途 別 又 は 部 位 別
・ 部 位 別
・ 部 位 別
・ 敷 地 面 積 － 建 築 面
＝ 外 構 面 積
・ 敷 地 面 積 － 建 築 面 積
＝ 外 構 面 積
・ 記 載 内 容 毎 に 概 略 算 出
・ 外 構 図 に よ り 算 出
（ 資 料 出 所 ： 日 本 建 築 積 算 協 会 、 建 築 積 算 資 格 者 更 新 講 習 テ キ ス ト 、 2 0 0 1 .1 0 ）
目標工事費と設計仕様に基づく概算工事費の変化（模式図）
企画
（設計ブリーフ）
基本計画
（フレームワーク設計）
基本設計
実施設計
算出概算工事費
17億円
15億円
目標工事費
13億円
11億円
9億円
企画段階の
概算積算【D】
基本計画段階の
概算積算【C】
基本設計段階の
概算積算【B】
実施設計段階の
精算積算【A】
・工法を設定し精算に近い内容で算出
・仮設計画図に基づき算出
躯体積算
・工種別
・工種別
・工種別
・工種別
・建物用途、構造から歩掛を設定
（構造形式不明の場合は想定）
・杭は歩掛情報
・土量は設定し概算算出
・躯体は基本的に歩掛情報
・概略断面の場合概略数量算出
・杭は歩掛情報
・土量は設定し概略算出
・概略断面の場合概略数量算出
（基礎・地下躯体・地上躯体に区分）
・杭は概略断面で算出
・土量は想定仮設計画に基づき算出
・躯体は構造図により算出
（基礎・地下躯体・地上躯体に区分）
・杭は構造図により算出
・土量は仮設計画に基づき算出
外部仕上積算
・部分別、部位別
・部分別、部位別
・部分別、部位別
・部分別、部位別
屋外施設等
・用途別
・用途別又は部位別
・部位別
・部位別
・敷地面積－建築面積
＝外構面積
・敷地面積－建築面積
＝外構面積
・記載内容毎に概略算出
・外構図により算出
（資料出所：日本建築積算協会、建築積算資格者更新講習テキスト、2001.10）
…
・共通、直接、管理費等（過去物件の率）
・工事別仮設は歩掛情報
…
・過去のデータより算出
…
仮設積算
…
コス ト 関 連 設 計 情 報
概算区分
数量算出
発注・契約
スケジュール
2012年
6
8
2013年
10
●7/13
デザイン競技
実施決定
12
●11/15
デザインの
最優秀賞決定
2
4
6
2014年
8
10
12
2
4
6
フレームワーク設計
（基本計画）
基本設計
ザ ハ事 務 所 設計ＪＶ 大成建設 竹中工務店
基本設計に係る
フレームワーク設計に
係るデザイン監修業務契約 デザイン監修業務契約
8/1
2015年
10
12
2
4
6
2016年
8
10
12
2
4
●8/18
●10/31
施工予定者を
施工予定者を
プロポーザルで公募
選定
●5/31
●9/8
プロポーザル方式で 東京オリンピック
設計JV決定
開催決定
設計ブリーフ
（企画）
8
12/31 1/10
5/30
実施設計
実施設計に係る
デザイン監修業務契約
8/20
3/31
実施設計に係る
デザイン監修業務契約
4/1
フレームワーク設計
業務契約
5/1
基本設計
業務契約
12/31 1/10
5/30
3/31
実施設計
業務契約
8/20
9/30
技術協力 実施設計及び施工段階に係る
業務委託契約 技術協力業務委託契約
12/8
3/31
4/1
9/30
スタンド工区新営工事に係る
工事請負契約
7/9
技術協力
実施設計及び施工段階に係る
業務委託契約
技術協力業務委託契約
12/8
平成25年7月時点価格
第5回有識者会議での概算工事費額
3/31
4/1
9/30
関係者の間で目標工事費合意
～2016年12/28
建物全体の工事価格の動向を把握するための指数
平成25年7月時点価格
資料出所：建設物価2015年9月号
関係者の間で目標工事費合意
平成25年7月時点価格
関係者の間で目標工事費合意
全職種平均の1日当たりの労務単価
各種専門工事ごとの工事費の変化
資料出所：建築コスト情報2015年7月号
平成25年7月時点価格
関係者の間で目標工事費合意
H形鋼（SS400）という鉄骨部材の1トン当たりの材料単価
資料出所：(一財)建築ｺｽﾄ管理ｼｽﾃﾑ研究所
平成25年7月時点価格
関係者の間で目標工事費合意