日本の地価，住宅価格は高すぎる?

-108
No.20
沼本経済研究
第 8~壁土地・住宅
日本の地価，住宅価格は高すぎる?
木新太郎
(成媛大学〉
1ーはじめに
る。その代君愛Oi
l
が往友商事による世界物鏑調査
(
[7J
) である 2)。との調査は世界各都市)5
J
I
の
日立ド経済が大きくなるにしたがって，
9
7
5
年から続け
物価・サービス料調査であり， 1
では「冨察北Jが時代を控議するキーワードと
られている。その議味で家計調室をとはとと念る
なりつつあり，国喪比較の研究も盛んで、ある
が，家賃や大卒鶴年度年収(~恵子)があり，
l い
)。本稿の対象である土地
〈たとえば文献(1J
-器市別 K棺護できる点で貴重な謂報で‘あ
と住宅に鵠しでも，従来はデータの騒が厚かっ
る。とうした物価水準の比較に札経済企鶴子デ
たが，最近ではわが闘でもいくつかの間擦デー
[8J もある。ただし， [8Jの物{海水準の対
タが入手可離となりつつある。
以前，拙稿C2Jではこと地・住宅のマクロ的
象器市は少ない。すなわち，そとでは東京を 1
0
0
とした場合のニューヨークと ρ ンプノレグの相対
，p
.
3
3
)，
価格が示されるだけであり([8J
念冨擦比較や芸家計諒査を中心と L
分析などを持なった。 その後，マクロデータに
1，土地利脂製サーピスが3
7と6
9
質は各々 54と5
ついては，わが習の間際統計の羅集統計からも
である。いずれも土地と関連するサービスはわ
的 早 く 得 ら れ る ( た と え ば [3Jや
[4J
)。 た だ し 土 地 ・ 往 の 頃 日 数 は そ れ ほ
ど「多くなし特に土地取引額や土地資産額は得
にくい。また [5J はわが留の経済構造をデー
タ中心に解説 Lているが，その一訴に住宅・
土地がある。さらに， [6Jはデータを中心に
という結果である O
とうしてみると，叩クロ鵠にはこと地を含むバ
ランスシートが，
ミクロ的には家針調査の情報
が一つのネックとなっている O もちろん現地の
'統訴が使用可能な場合は，その限りて寺はない
)。ただ
(たとえば家計調査の臼米比較は [9J
住宅経済を解説しており〈しかも年報)，
しその時には対象盟が限定されるようである。
統計に念い盤難関報も得られるので有意義であ
る1)。地方，家計龍査については 1L0が 1
0年に
系団体による独自の寵輩〈たとえば
また組合関f
I患ぐらいの割で各醸の家計調査を鱗議してき
1
9
8
8年瓶)をみる
た 。 し か し ， 統 計 [3J(
，
と [2Jで襲用した統計の段離にとどまって
[
1o
J
)は，標本数は少ないが家計調査タイプの
もある。しかしとの場合も日米殺
と3カ菌であり，との点に一つの頚界がある。
マクロ的な菌擦統計は悶際機関を遇 ζて，ま
おり，その後の織集はまだのようできるる。しか;
たわが舗の編集統計からも比較的その構報は得
し，とれを補兜する形で民間の調査研究があ
やすい。 また最近の物価調査から，その種の需
1
鉛§名器
109-
第 S牽 土 地 ー
もある{ただし信頼監はわからないん
1
1
乞 サ ミ ッ ト 7カ冨の土地生畿主主((別
したデータ上の制約から，本稿でもマクロ釣念
表的と人口富震 (
(
3
)
列)を示したものである O
と物柿(地摘と家賃)に焦点を当てるとと
れによれば，人口密度が高いと土地生産性も
とする。さらに，一般に土地や住宅は質的な楚
くなり(日本と西ドイツは逝転)，両者には
が強いから，マクロ的分析はあまり意味がない
正の関係がある。人口密度の上昇が土地生臨倣
という議論がある O とれは一面事実と思われる
ることになる。間接の議論は，
が，他方一聞の経済は全体的バランスの上に成
(との場合は人口生産性)の形では成立しな
立しているものであり，マクロ指標も一概に無
いようにみえる (
(
3
)
到の逆数とゆ)列)。したが
意味とは限らない。ただし，
って， これは土地持有のことかもしれない。さ
ζ の種の批特を検
討するため，文献(7)などを寵覆して，大都
らに密度や生援性そのものの高さが，
I
の矯報をと中心 K東京の土地や生宅の統計
市盟主J
対的に務少にしている可議性はある。第 2t
む
鈴穣聾をさぐる
ねにこと織と繋ってもー穫では念い。その利用形
ζ
ととした。
となる。刊F
奇形態を示す統計は FAO
るが，
2
.
と地問について
FAOの性買上，農業用
地や森林が中心となる。先進工業国の生産の中
心となるヱ撒地，商業地，および人口密度と関
土地のマクロ的関係は，土地生産性と人口密
係する住培地はー摘して. Iその他」に含まれ
度によって概拍的に把握できる。いま一国の生
る。「その他J間績の総闇積に対する寄j
合をみ
産要素が，近似的に土地 L，労働 N，資本スト
ると(同列)，カナダ (50%
以上)を徐くと， 20
ック Kから成り立札 GDPをY とし生産性関
%前後である O カナダは氷原左どが多いため
数の形で
と誰持される。 また「その他j 地目が20
髭前後
(
1
)
Y/L=f(N/L，K/L)
1
3
.
2銘 〉 と ア メ 予 カ
と言つでもイ不安ス (
と記述できるものとする。(1)式で労欝?すが総人
(
2
3
..5形〉には 1
0
影の額ぎがあるが， I
その他j麗
口と一定の欝採にあるとすればヲ土地生産性
穣で議識するのも一つの方法である((2J
)。
在日式左辺〉が人口主義援芝と関連する。
ととろで，土地利黙認からみると，わが冨の
表 - 1 土地と 7 クロの指標
対象年次
土地人口
人口
面積
草
普
(
k
m
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(千人)
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(
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(
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主
主
) L(
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土地
GDP
(
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7
(
7
)
列は r闇際統計聖書覧， (
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8
8
) より引用。
OECD.N
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o
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lA
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c
o
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n
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s(
1
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1
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6
)より引用。
1
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3
.(
4
)
列l
土. 1
9
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年為替レートの GDP
である a 人口幸苦度，土地生産性は(l)列の1ln穣を使潟包
1
6
.
0 !49.0
-110
r
¥
o
.
2
0
日本経済研究
特散は森林が多く(全体の 3分の 2)，カナダ
と並んで農業用地の比率が4
まい点、にある o '
i
le
選
イツ 13.0やフランス 18.2と比べてもかなり小さ
い。さらに議近の地価上昇は農地放出化へのつき
手向に E
E
カが錫きつつある。こうした点、に農業問
和6
2
年度経済撃」によれば，農業就業者 1
たり農地臨棋は，日本が1.O
(ha/
人〉であり，ア
題の一端を垣間みるが，基本的には各揺の産業
メ予カ 221
.2や イ ギ 主 ス 40.2はもとより，鮪ド
構造の変化が土地粍舟形態を変えるものと患わ
君愛一 2 土地利用状況の変化
(子ヘデタール)
他
地の
名そ
の
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{
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1
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(工事毒事}
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0
.
5
第 8霊
祭 土地・住宅
れる。 1
9
6
0
8
6
年の一関全体の土地生産設をみ
(1
9
5
8年
)
，1
3
.
0妬 ( 19
6
8年)， 18.1% (
1
9
7
7
1
8
.7%(
19
8
5
年)と推移し，高震或長期で
9
6
0年代は逆?と誠少じてい
住宅構要もあった 1
ると〈矧列と鉢列)，わが堕は f
也の先進簡と比
しく上昇している。むろん技荷革新や労
働の賀的向上などが大きかったと患われるが，
るO しかしその後は増加しているから，結
土地利用彊にどんな変化があっただろうか。
土地は長瀬釣には影響があるが，短期的に
2は1
9
5
0
年代からの各闘の土地利用状況
は制変・その他の理由により
aLtがゆるやかな
の変生である o まず耕地の比率であるが，わが
6
.
4
%
(
1
9
5
8
年)から 1
1
.1
%(1985
年)と
躍は 1
ようにみえる o 土地の需給のギャップは地掘に
に滅少しており， しかも最近時になるほど滅少
しにくい。地備は土地の柱震に大きく依存する
もま殺すると患われるが，マクロ統計では接近
i
績が大きいようだ。との需，わが匿の農業の
し，土地資藤韻(ストック)もわかりにくい。
G D P全体の比率(生産性ではない〉は低下して
乙のうちアメリカについては隈富構遺が把挫で
おり，他地自への転換がより言語度利用 (GDP
き([6))，それを示したのが霞
1である。
という意味で)を促したと患われる。な
1によれば， 日米間で土地等と住宅の構成
お
， 日本と興じようにこの期間耕地比率を減少
比に大きな埜がある。日本は最近の地価上昇を
させているのはイタリア，
茨映して (
1
9
8
5
年と 1
9
8
7
年の土地構成比をみら
であるが，轄にイタ予ア
，住宅が6.8%と，構
れたい L 土地等が66.2%
している。なお，アメヲカはほぼ2
0
彰で推移し
成比で土地等は住宅の約 1
0
揺である O
て
j
:
;
>
り
， この点は日本とことなる。大雑把に蓄
，
f
: 日本は耕地比率を低下させているのに対
えl
，住宅が
し，アメヲカは土地等の比率が24.2%
2
8
.
8
郊であるから，アメ Pカでは住宅資産の方
し，アメリカは森林比率を減少さぜている O と
がより大きい。
の点， 日米関の長期的推移の大ぎな差である O
ζ
うした耕地・森林に比べ，
ζ れに対
昨今，わが盟ではストックの議論が活発化し
r
その他Jは雑
ているが，最近のストックの範大は大半が地寵
阪をマクロ的にみるため，
るc 地f
種的用途とは雷え，商工業地，住宅地を含むの
で先進国にとっては最も重要な地自と友る。
済成長とともに「その他」地訪の比率が上昇し
9
5
0
年t
t
後半から 1
9
8
5
年でー
たと患われるが， 1
して上昇しているのはイタ芦アと商ドイツだ
けである O わが i
習を例i
にとっても， 16.0%
1
9
8
7
年末の為替レートで換算すると(1ドノレ位
1
2
3
.
5河L 陸一 1の数寵より 1m2当たりで日
本が4
4
0
0目前後，アメリカが4
4
同前後であり，
0
0
f
きもととなる。主義織は用途により大きな
約1
その他j 地自の
善があるから， ζ れは前述の f
滋- 1 翠禽檎戒の比較
(アメリカ〉
在庫
6
.
8
9
話
土地主事
l
閤E
晃後後者察官事報 j (級事寄企画庁}
B
a
l
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，
配 eS
h
e
e
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eU.S
.&Qnomy(詰抽r
do
fGoverno
刊 のf色 eF
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s
t
e回
〉
社会典)総数省主主5
霊長奇住宅政策総監修 r
j
妻宅経済ダ -!J祭 (
1
9
8
9
)p.88
資料)
対外
純資産
1
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ν
U?
8
7
年末
.
2
5
4
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.
0兆円
等M
m一三木噛
地2・=年明問
8
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若
手
末
1
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5
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.
3兆円
作
品
8
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年末
1
3
4
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.
5兆円
土川純一一郎同国
5
5
.
H
ぢ
-112-
日本経済研究
解髄が大きく関係しているものと考えられる。
もう少し地闘を設定して議議する方が当然襲ま
:
可
仏2
0
@家賃の格差は地価の格支援ほどない。東京は
ロンドンとほぼ同じであり，パヲは措追い。ソ
しいが， 日米関では告本の地僅がかなり痛い ζ
ウノレと台北の家震はほぼ興じであり，家震は経
とは，
済水準に依存しそうモある。
ζ
うした?クロ的数値からも類推でき
位方， ~筆業地は r うであろうか(表一的。
る
。
年から歌舞主
日本不動産鑑窓協会では， 1980
)。
要都市の地価概査を行なってきた在日 J
∞ でも東京の地{簡は極めて高い。先進龍
ζζ
のはロンドンのシティだが，それでも大
- 3と表4，は住宅地と商業地について整盟し
販の地儲水準である。逆にサンフランシスコヲ
たものであるが，若干の注意が必要である九
ロスアンゼノレス，バンクーバ…は安い。
まず第 1は，文献(1りでは商業地のオフィスビ
@パ立よりロンドンの地価が高七ソウルと
ル貿食料の情報があるので予住友商事[7Jの
台北はほぼi
司じ， というように住宅地とかなり
家震を住宅地に合わせて示した。第 2比 都 市
ととなる。住宅地と商業地の比をみると，
のこと地需給襲警密を何によって代表するかという
点である。
2
Jから人口密度
ζ ζ では，文献(1
(
立jけでなく)は北米型に近い。
舎東京の震設料は台北 K次いで高いが，ロン
をその指標とした。[12
Jでは f東京/機誤」か
ドンも高水携であり，家露関様東京がきわだっ
らわかるように経済的結合の強い大都市閣と
た水準ではない。
して都市をとらえている也の統計との併用の
関係で，[1幻の人口密度がよいかどう
とどノレ聾黛料の比は，東京は 6倍最後
り，先進国の中では高い。また，詞地闘
識は残るが，都市人口の統計はあっても，都市
が地留の比の方弘罷費資料の比よりも
Jしかな
開積{または人口密度〉の統計は(12
外となっている〉。
きい(台北は ζ の伊i
かった。
ζ
んな去にも土地に対するわが国と
閣の意識の蓋があるかもしれない。第 3は最も
こうして，地価は翼貸料(もっともと
ζ では
データの制約上土地の鯖驚料では念いが)より
重要な域密の定義である c アメ Pカとカナダ
も地自聞の鷲が大きい。さらに，商業地の方が
〈バンクーバー)の桧宅地地価は建物込みの価
格である。 ζ の意味で他の固と端髄の定義がこ
より経済的要国が作用しそうである。
となる。また地備が市場価格か鑑定儲格かとい
う開題がある。わが窟では阿倍格に差がある
が
，
1
也揺の状況はわからない([l1Jではこの
ζ ζ で地
{茜と粛貸料の関係について考えておく。一般に
土地のような資本財は，それを利用して得られ
るインカム・ゲイン(議費料所得)と資本財の
キャピタ}1.-・ゲイン〈鶴格上昇)に分解され，
点の明書はない )
0 it
c， ζ の地舗はその地域
とれが他の代替的資産に投資した場合との比較
の平均的地価水懲を示している。
こうした各種の髄約があり，標本数も少ない
で，その資本財が需要される。土地(梗宜上 1
が，表- 3と表- 4から呂本の特徴を読みとる
t，土地と代替的念資産の子組収益率を i
をR
ζ
とができる。まずそ主宅地については次の通り
である(表一針。
φ東京欝の地情として東京をとるか立，111をと
るかによって蓑があるが，わが訟の地価が高い
ことは確実である c 東京はサンフランシスコの
5
3
.
5
倍，ロスアンゼルスの9
6
.
2
捷である。
号ソウノレ ξ台北は，人口密度がほぼ問じであ
単f
立とする)の予想価格を凡
とすれば，両資産が等しくなる時の条
件は(予想期間は無盟とする L
(Pt+1-P
)
ト
ー Rt=iP
t
t
(
2
)
が専かれる(詳しくはひ3J， pp.23
か2
31
)
。
(
2
)
式を比較可能なように，
(P
+
-Pt
)
/P
汁 (Rt/P
)= i
(
3
)
t
1
t
と変形し，予想、植を灘実{直とおきかえ，賃貸料
るが，地揺にかなりの差がある。先瀧患ではパ
を建物込み (Pは土地の範聞だが)としよう。
pが高いが人口密度も東京間様高い。地価は人
(
3
)
式窓辺第 2項が，表
4のゆ)列(住宅地)と
口密度や謹務水準と関係がありそうだが，政議
9
)
(6)弼(商業地)であり，代替的な収益率 iが(
的な謹もうかがわせる。
、 列と勝9
1
1
である o もし資産市場が均衡にあると
Mmw
鳴
門Y 明
表 -3
と関連指標
人
大都市長襲~
(
1
)
i
記
4
貴
人c
l警
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(千人)
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{
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重貨1
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'
)
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m
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)
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議王家/横浜
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Il，‘。自立住宅地泌総
1.大書誌が襲襲。〉人口密度
いけ醤・ 9
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7
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神戸/京事長
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3‘口ンドン①l
立小型-'Dj
，
患 口ンドン @Iよ大型宅地， ソウル①総選証責任地蛾， ソウ J
し②は事If拠地域。
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)列)は， TheI
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即時 1
98
，
7 NewY
ork，
1
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7
)列)1;1:，日本不動謀議鍛え協会『昭和 6
3年隣接詩泌総綴畿結果a平 成 元 年3月
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都市名
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I.一般住宅地
I
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4 住宅地と商業地
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.
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0
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マ
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目
4
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3
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日
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1
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4
.
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ソウル①
5
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4
.
1
29
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.1
3
.
5
カナタ
8
.
4
7
ソウル②
6
6
.
3
1
4
.
6
ソウル②
6
7
0
.
0
7
5
1
2
.
2
7
6
1
.8
1
0
.1
1
.3
主
羽
ヒ
1
日
:
.
)
レ1
5
4
.
5
4
9
1
3
.
1
4
.
0
1
5
.
5
浦
哲yレ 加 827
1
9
.
7
6
8.
4-86.
4
1
.
1
1
.4
台北
2
9
4
.
6
3
5
目
9
.
9
6
3
.4
1
1
7
85
台北
目
6
1
0
0
大阪
目
ロスアンゼルス
2
8
2
.
5
6
3
5
4
.
8
9
7
1
9.
4
パンクパ
1
0
9
.
2
7
8
1
9
.
4
2
8
1
7
.
8
0
持
ヨ
2
3
.
3
，ソウル②はニュータウン。
Z0・ND
注) 1
.1(
(
1
)ー(
2
)列)は表 3より転記。なお. (
1
)
(
8
)列は 1
9
8
7
年値。
2
.円換算率も表 3のそれを使用。なお，カナダは 1カナダドルニ 1
1
2
.
8円とした。
3商業地で，ロンドン①はシティ，ロンドン②は H
o
l
b
o
r
n
. ソウル①はビジネスセンタ
4
.(
7
)
列の立川の数字は 1
4800+250=59.2であるロ
I(
(
4
)ー(
5
)
列)は，日本不動産鑑定協会『昭和 6
3年国際地価調査結果』平成元年 3月
。
出典) I
N(9)
列は日本銀行調査統計局『日本経済を中心とする国際比較統計 (
1
9
8
8
)
。
，
N
(
1
0
)
列は UN.S
t
a
t
i
s
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s
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lY
e
a
r
b
o
o
k(
198518
の1
，UN，1
9
8
8
9
.
5
2
1
9
9
0
.
5
仮定すればと
第 8章
土地・住宅
(R/P)の差が，いわばキャ
となる
ζ
とである。 日米構造協議で日本の土地
l
ζ れを aとしよう)とな
ピタル・ゲイン率 (
が議論にのぼ、るが，前者は日本が，後者はアメ
る。住宅地についでは東京と台北だけが aが正
リカが特殊である
となり，土地への投資が有利である
う
。
ζ
とを示唆
ζ
とを念頭におくべきであろ
する。他方，商業地の場合は北米の都市(およ
びたぶん台北)を除く全ての都市で aが正とな
る
。
ζ
うして，他の収益率との比較において，
3
. 住宅水準と住宅取得能力
住宅地では日本が例外なのに対し，商業地では
むしろアメリカが例外と言えるだろう。
1
9
8
8
年の住宅統計調査速報によれば，わが国
2
0
0
万戸であり，総世帯数を 1
の住宅戸数は約4
以上は以下の 3点に要約されるであろう。マ
クロで、は， 1960~86年においてサミット 7 カ国
割以上もこえる。わが国では 1
9
7
0
年前後に戸数
の 1人当たり G DP(Y/N)は上昇し，かつ人口
が世帯数をこえ，住宅の「量から質へ」をさけ
密度 (N/L)と土地生産性 (Y/L)に正の関係が
ばれて久しい。総務庁統計局『日本の住宅』
みられた。 (Y
/N)=(Y
/L);
-(N/L)である
8
年住宅統計)をみても， 1
9
6
8
年から 1
9
8
3
(昭和 5
向上があった ζ とを意味する。ところが，生産・
年にかけて 1戸当たり室数は 3
.
8
4から 4
.
7
3
、
、， 1戸当たり畳数は 2
2
.
0
4から 2
8
.
6 (畳)
居住の中心的場である「その他」地目の比率
へ
から，
が
ζ
ζ のことは人口密度以上に土地生産性の
7カ国全てで上昇にあるわけでない。
ζの
とは土地の G D Pへの効果がゆるやかである
と同時に，地目の変更が容易でないことを示
J
1戸 当 た り 延 べ 面 積 は 7
3
.
8
6から 8
5
.
9
2
2
(m
)
へと拡大してきた(同書 p
.
3
1
)。 ζ うし
た規模の拡大は質の向上につながるが，国際的
にみてどうであろうか。
表- 5は文献 [6J から引用したものであ
す
。
第 2に
， このギ、ヤツプがどんな形で地価に反
る。これによると，人口千人当たり住宅戸数は
映するかという点である。まず日米聞ではマク
主要国中最低である。また 1戸当たり床面積
ロの地価で約 1
0
0
倍の開きがあったが，住宅地
地価は地価の定義の差を考慮すれば，ほほ、同程
は，比較のため調整した内のり換算(ストッ
度の聞きがある。また各都市で共通している点
であり，フローの床面積同様各国と比べて低水
準にある 4)。日本の住宅水準には依然として質
.の一つは，住宅地と商業地での比をみると，
(商業地地価/住宅地地価)という地価の比率
久 単 位m2) では 2
5
.
2でアメリカの半分以下
的面での後進性が残存している ([6J，
p
.
8
3
)。
が
， (ピノレ賃貸料/家賃)というサービス(建
表
物を含むが)比率よりも大きいという点であ
ク)では各国とも持家より借家が少ないという
5によると
1戸当たり床面積(ストッ
ζ れは各
点で共通しているが， 日本は特に借家の床面積
国における住宅政策などの差が反映されている
， 日本
が少ないという点に特徴がある。第 2に
る。特にロンドンとパリで大きいが，
可能性がある。なお東京は地価は高いが，賃貸
は持家志向だと言われている。拙稿 [2Jで指
料は各国と相対的に地価ほどでない。
摘したように，これはヨーロッパ諸国の持家率
第 3は，地価と賃貸料の差はキャピタル・ゲ
が低いからである(ヨーロッパ以外ではそんな
インの点から議論も可能で、ある。住宅地では東
0 [2Jの結果と比べると，ヨーロ
ことはない )
京と台北でキャピタル・ゲインの可能性があ
ッパ諸国の持家率が上昇しているが，特にイギ
り，他都市(他国)と政策の相違がありそうで
1
9
7
1年の 5
0
.1%から 1
9
8
7
年の 6
4
.1%へ)
リス (
ある。他方，商業地は北米を除く諸都市でキャ
とスウェーデン (
1
9
7
5
年の 38.9%から 1
9
8
0
年の
ピタル・ゲインの可能性がある。これは 2つの
54.9%へ)の拡大が著しく，両国に何らかの住
意味を持つ。 1つは，国際的にみて東京(した
宅政策の変化があったのではないだろうか。
がって日本)の住宅地政策が異常であり
2つ
にはアメリカの商業地に対する考えが他国と
ζ
とζ ろで，持家率は住宅政策にも依存する
が，国民の住宅取得能力の大きさが基本となろ
N
o
.，2
0
済研究
日
-116ー
う。住宅取得能力には金融条件もあるが，一般的
指標としては住宅関格と所得との「年昭倍率」
がとられる O
表- 6は ， 文 献 (6Jで 試 葬 さ れ
r
t
x
倍 率 で あ る 。 歌 米 3カ
た各国の年
であるためか，アメ
Fカ3.4， イ ギ ジ ス 4.4，
.
6と 約 4倍 議 後 で あ る 。 他 方 ，
ドイツ 4
日本は
首 都 菌 の た め か 7.5措 と 取 得 が 容 易 で な い と と
1
6
3年 ) の
を 示 し て い る 汽 貯 蓄 動 向 調 査 〈 絡 幸1
京 浜 地 区 の 総 許 蓄 率 は 18.4%
であるから，
極格を許蓄だけでまかない〈器入君主しと
る
)
，
この妻子蓄率が読くと長定すれば，
4
0
.
8年
5 住宅水準の関際比較
表
「
川
ヨ
名
子
炉 1;=さ
き
た 子事寒実家!
1i'ヨさきた号床積率震(ストソタ・ r
1
戸当た 号平均人
1室当た
号平均室
住宅戸数数
異数
合計
持家
治家 号
え
{F
的
5
長
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B
7
換
事
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務
算
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(%)
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ヂ λ}
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議実務
項、目正
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言
語
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号
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.
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(
'
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(
'
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.
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.
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(
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2
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b
.米建設省推計
C.イングランド，ウエールズ
f
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喜
重
音
量
i
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l
l
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J
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主
主
ヨ
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1
9
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.
8
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3
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8
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.
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4 イングランドヲ中央鑑
&グレ-，・ブリテン
6 住宅価格の年収倍率
長
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.
5
主主}住宅奇襲穆およぴ所得(7)主主義;ま次グ)，墨号。
アメ，)，き:住宅鐙努一新築戸建住宅奴3t1
路孝弘余波後五S
t
a
l
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霊堂書寺年i
，
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イギザス:住宅綴嬉…建築主E合事I
J
F
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u
l
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量管冬i
翠(向上}
至宝ドイツ;住宅f
降格…薮築戸建住宅苧士号緩格{窓糊d回 必 必l
a
t
t
)
号
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夜(
s
縁 結 前C総 l
a
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J
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9
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.
2
2o
第8
1
9
9
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.
5
i
弱者率が取得能力の混安を与える
ζ
117-
土地・住宅
とCの逆梧関，そして濃い形だが A とBのまの
とも
で示されている日本の 1
9
8
7
ある O さらに [6J
欝i
系がみられる o A とBの正の関部は需要聞か
年の年親密率は 5
.
6であり，最近の地価上昇が
ら説明可能である。
以上を饗約すると次の 2 に集約で蒙ると思
端的に示されている G 所得は家計のや，む的指様
むの条件が比較しにくい状祝のもとで
であり， f
われる()額位的関係だが)。
は，やはり年収倍率は敢需能力指標としての意
ヨ〉対象都市の大卒年収払その閣の経済水準
味を持つ(住喝のための強指Ij貯欝よりも自然な
を示しそうである o また A とDには逆癌関があ
指標とも言える)。
るようだく人口による影響かり。
住宅の問題は大慈市閣で‘より深部と患われ
@先霊長関群の特徴は特に BとCとの議拒嬰現
Jを戦時して，都市民に
る。文献[7]と[12
象であり，濯に途上関群では 8 とC もA とB も
した結果が表…?である o [7Jは察員立的
にその国の…鍛社会人が使期する箔格調査だ
あまり欝採がはっきりしない。
次に，表一?にもどって年収比率をみてお
が，地壊や品目によっては外麗人が利用する品
(
8
)
列)であるが，東京は先
く。まず年設鵠率 (
呂の場合もある([7J
，1
9
8
9年 l
lY.!号九分譲
I.先進醤
(
7
)
列)は男子初年度の年i
鼠
い。また大卒年収 (
"
76 54 321
K
図- 2によると
x
7
>
<
政.途上国
"
i
も 第 2，第 4とも関連するが，先達さ盟では B
マランカスアンカラ
" サ ン'，r{'ウ口
x
カラカス
メキシコ・シティ
9
7<ドザート世?ニラ
省
略
"
、
先
x ソウノレ
￨
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ヌ
X
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5
" ト
3
、，
"台北
噌 " ボ プ?
l
雀
壷
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A
1
1
.
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1
. . ':"パンqタ.
r
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1
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1 3χ5 7 9 1
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3
1
4
"
x
x
x
議 長 払 途 上 国 で は A とB， B とCが各々議相
の決ま誌は容易でないことを示している G 第 5
玄
1
1
x
~
向がみられるが{先進閣でも額舟としてはあ躍
る
)
， これは人口が影響した結果と盟、われる。 立
主
関のようにみえる。 それだけ途上富の住宅価格
4
L
.
. "
ヲ7
K 7マア
x
会人の価格を示しているなら，先進罷ほど分譲 C
単価(住宅設第の影響かりに甑議するととに次
なる。第 3に，途上軍では A とDに逆梧欝の額!平
革綴順位
B 分 譲E
x
ζ の解釈は ζ れだけ
の構報からは行ないにくいが，データが現地社
x
1人当たり G D P綴 佼
D
溜では B とCに逆摺需がみられることである
x
t~
〉
長
はその震の経済水準告と長壊しているようである
(途上閣は窯椙関か?)。
x
4
米
向がある。したがって，対象の器市の大卒年収
0 第 2に，標本数は少念いが，先進
要がある )
x
3
r
5
傑がみられ，途上欝でも弱い形であるが正の横
(もちろん，エ五穫には鋳金の盟際比較をする必
x
2
x
cとDは先輩閣では正の欝
A
11 2 3 4 ~告?
x
GDP，をグラフ往した(図-2参
塁
手
、
)
。
x ミラノ
2"シンガポール
x祭
主
主
x
X
ト3
x
5
x
x
x
3
延
x
x
x
告
1
1
1
3
x
x
X
x
x
x
x
延
D
1人主主たり GDPI
績位
喜
善
様
子
宮
1
r
f
言
減 益
3
定
7
ば
x
人口密度娠佼
大卒年以縮刷佼
すなわち A =人口密度 B =分離アパー
ト単締 c =大卒初年護年収， D、
=1人さきたり
"ロンドン
3
‘'
C
みるため， 1
1
髄位の形で(高い方が H立
) 4つの
~シドニ-
4
加
え
らに[7]のデータの性質{特に大卒年段〉を
ト口ント
5
x
1人当たり GDPで対象罷を先進霞
ヨーク
ニ
Lょ
弘
6
x
宅価格は経済水準に依存すると患われるので，
(シンガポール以上)と途上富に分割した。さ
分譲単偲 1震佼
ズ
ド7
B
税込み〉である。まず争土地を含む住
さし当たり
4指標の順位
2
劉
アパートがとの例外項目かどうかはわからな
1
3
1
0
9
1
1
1
6
0
カ
才ーストラ )
1ア
1
1
的
1
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3
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ニコ… 2
子ータ
4
4
2
4
2
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0
4
0
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ト口ント
7
4
5
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2
.
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しない。
年殺ベースによる年枝信率は高い。また，この
している。
しているの
分譲金讃がその慈市の平均僅かどうかはわから
ないが争特定の慈市を繋くと年夜話率は 6議後
オf
-12
鵠後に集中する。大雑詑に言えば，大器市
2告の開きである。さらに年寂器薬は窟
は以下の 3
績の鎗果を含んでいる。そとで年収/単欝の比
日本の
(
(
9
疹I
j)をとってみた。とれは年較で購入可
る
。 それと
2
で
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能な分譲建襲を示しているが，東京は 5
日本はー験的であり，例外は
ッパである。ただし，
1蔀市命でも少な
先進留の都市の中では最小，2
ま
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挟され
い方から 3番自であり，単慣の高さがo
能力(一つの指標と
p
てくる。興味深いととは， との講入可能面稿が
2
以下)蔀市はバンコク，マニ
少ない (10m
ラ，東京， シンガボーノレ，台北，バグダッドで
あり，全てアジアに集中している ζ とである
2
0
.2m
であり，バグダッドに次い
(ソウルも 1
で低い)。との理由は不明だが，アジアの大都
市の住宅事清はよくないととを示唆する。
最後に，最近の賃貸アパート(家賃)の状祝
を整理したのが表- 8である O とと
が
， f
也患に
る〈とれが苦手蓄率を高
もある)。
あるが，梗用データ
惑の経
近鎖的に各E
いる。分譲アパートでは，罷
る醸札先進国と途上
くととなり，後者についての
っきりしない。それゆえ，途
も必要だ。特に途上閣の諸都
外に，都市型サーピスとしてホテル料金も
それよりはるかに
r
日本
る。先進閣の諸都市(標本数は少ない
人が出張で利用する程度のホテルJ とされてお
が)札分譲単価が人口密度と正，年収と逆の
り，サンチャゴなどは外国人向けと考えられ
られる。前者は説明可能だが，後者の
に示した((1$列)。
ζ ζ で言うホテノレは，
る。以下，都市別にみた東京の特徴を
には別の情報が必嬰に思われる。
理すれば，次のようになる。
3は，ストック(分譲アパート)の年収倍
(
!
)
第 1は各指標の水準についてであるが，人
(
1
)
列
， (
2
)
到)は，
口密度 (
と，家賃の関慌である O まず前者であるが，
との年収箔率は東京で高いものの，国際的にみ
市の中では最高だが，
倍の範囲にある。との意味で，わが国
た 6-12
低い。都市形態が先進・
の住宅政策の遺善は絶対必要だが，闇内資料を
あり，東京はそのゆ需に誼護愛している。
みると需要者の医者妻子に依存する点が大きい(た
番他の指標特急 立粧のはどうか。
はテヘラン，ロンドン，ノ-{}
)，
とえば，公示価格の地価と都心からの距離vc.，
備j
向性がみられる)。家重についても
い。域密ほどでないが，
畏/家震)比率も先進留では怪い。都
，
く (
年i
高い。 地方，
市の発農形態は違うにしろ，住宅政策上は問題
の中では最患である{もちろ
が残る。さらにとの比率および分譲単!訴さきたり
は残る〉。そ
年設比アジア諸震で壁く，アジア持有の地域
とるとラ
性〈類訟の設業の可能性もある〉を持って
テノレ料金払
り，との点の改善が望まれる。
っている o
争時系列比較として，
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なき
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トロント
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2
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2
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.
5
1
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.
8
主
主
)1.大卒初級申告は，男子初年 3
1
主的年収(事務系，税込み)である。
⑩i
主税込み，⑨ l
立外貨であるの"C.外語感人向 I
tと考えられる。
t
r
i>持'<1'総羽シン
一
5
慮
1
:
l
1
9
9
0
.
5
-121-
第 8章 土 地 ・ 住 宅
〔注釈〕
の維持が困難左項目である(たとえばニューヨー
クの家賃は，ニューヨークタイムズf
からとられて
*本稿の作成に当たっていろいろな方々から情報の
いる)。質の管理は地域聞によって大きな差があ
提供を受けた。武藤博道，大石亜希子両氏をはじ
るが，大都市別情報はこのデータしか寡聞にして
めとする日本経済研究センターの方々，並びに住
得られなかった。いずれにしろ，データの質につ
友商事広報室，建設省住宅局住宅政策課，日本建
いては留保条件が必要である。その意味で，国連
築センター，日本不動産鑑定協会の方々に感謝致
やOECD
で行なわれている国際比較プロジェクト
します。また溝口敏行教授からの有益なコメント
に対して謝意を表します。
1)文献 C6J について述べておく。 1
9
8
9
年度版を例
にとれば，
r
第 1章住宅整備の現状」から「第 1
0
章審議会等の報告」まであり，あくまでも圏内を
中心とする住宅経済の解説っき年報である。国際
(
(
1
4
J
， (
15J など参照)と比較しておくこと
が，今後に残された課題となってくる。そこでも
家賃や住宅(資本形成)の購買力平価 (PPP)
などが抱援できるからである
f
都市別にはな
い
)
。
Jより 1
9
8
5
年の 1 ドル当たり PPP
たとえば， (
15
r
第 7章居住水準の国際比
は，家賃が 1
3
3同，住宅が 403同(当時の為替レート
較」と「第 8章欧米主要国の住宅政策の概要」だ
は2
3
9同)となっている。貿易財と比べて家賃が
が，後者は住宅対策費，税制，減税額，住宅政策
割安，住宅が割高であるが， PP Pの算出方法や
比較を扱った章は，
の概要など各国の制度面をわかりやすく解説して
ウェイトなどの相違から，住友商事の世界価格調
いる。第 7章では，AnnualB
u
l
l
e
t
i
nofHousing
査と性格がととなり，比較方法を考慮する必要が
and B
u
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・
η
:
gS
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a
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s for Europe (
国連)，
ある。むしろ本文で述べた物価レポート C8J と
AmericanHo
仰u
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and C何
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イギリス)， 1%
杉-
の東京を 1
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0としたニユ一ヨ一クの家賃は 5
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e 1978 (酉ドイツλ
)，Les
つたが，為替レ一トを調整して家賃の単価を
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市sd
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明 e
7
η
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td
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sManages e
η1984
(フランス)などを利用した居住水準の比較をは
じめ，生活水準，住宅資産，住宅投資，住宅に対
C7J (
1988
年)から算出すると，
48~64 となっ
ている。
3)国際地価調査(11]は 1
9
8
0年から行なわれてい
する満足度などの国際比較が示されている。とれ
る。外国における鑑定機関および専門家に依頼し
ら 2つの章以外にも部分的に国際比較の指標が得
て，主要都市の地価を調査したものである。土地
られる(たとえば住宅価格の年収倍率など)。ま
に関しては，住宅地(高級と普通住宅地)と商業
た建設白書からの引用や建設省推計値の場合も
地(商業地と最高価格地)の地価を調査してい
ある。いずれにしろ，データを中心としながらも
0カ国 1
4都市(これ以外に香港は
る。対象地域は 1
解説つきなので，住宅の各局面(全国平均だが)
コメント掲載)である。また現地調査員によるコ
が理解しやすい。
メントも付され，地域の平均的水準の把握を目的
2)住友商事による「世界の物価・サービス料調査」
(
1
9
8
9
年)の調査方法は次のようになっている。こ
の調査は 1975
年から行なわれているが， 1
9
8
9
年で
としている。商業地については，ダウンタウンの
オフィスビ、ル年間賃貸料も調査されている。
4)床面積や室(部屋)の定義方法が固によりととな
は76カ国(地域)の 78都市， 28項目が調査され
る。床面積は，外国では一般に外壁の内のりで計
た。調査方法は住友商事の海外庖舗へアンケート
測するが，わが国では壁心で測る。室にしても，
し，それを集計したものである。調査価格比基
食堂や地下室などを室数に含めるかどうかの問題
本的にその国の一般社会人が利用する品目の庖頭
価格であるとしている。ただし，調査項目が固に
がある (
C6J
，1989
年
， p
.
8
3
)。
5)住宅価格の年収倍率は，住宅価格の推計方法によ
より一般的でない場合は，現地で外国人が利用す
って大きくことなる。表- 6での住宅価格は不動
る品目・サービス料の価格が採用されている。
産経済研究所調査による首都圏(1都 3県と茨城
こうして，この価格調査は駐在員の調査能力や
南部)の建売住宅平均価格である。他方， w昭和
調査品目の当該国での一般性に依存するため，本
6
3
年版国民生活白書」では，東京圏(1都 3県)
稿の大都市別比較の結果は一つの試論的性格を持
と地方圏に分けて住宅価格を算出しているが，そ
つものである。特に分譲アパートや家賃は同質性
2
9
8
5年 の 敷 地 ( 東 京 圏 167m
， 地 方 247
とでは 1
a本
-122
経
主
資 研
究
2
2
m ) と床間積〈東京轡89m2
，地方 101m
) を間定
N
o
.
2
0
〔参考文献〕
し，議室締指数で?延長している。両者の住宅鑓格の
推計結果は次のようになっている。
(1] 日本労働協会 7日本労働協会雑誌 j 1
9
8
9生
存 7月
号。との号は「勤労者生活の国際比較j の特集
号マある。
(2J 高木新太郎「土地と住宅の国際比較J
， Wアジア
諸国K.j習ける所得物情包際比較調査研究報告』
全国統計協会逮合会，昭和的年 3月
。
(3J 総務庁統計局編 f
冨際統計要覧2大蔵省印結J
I
賂
(各年)。
r
s本経済合中心とする国際比較統計』臼本銀
今行(各年)。
(4]
最近の東京閣の地価
上昇をど反映して住宅価格は急上昇している o 他
(5J 経済会画庁総合計画局編
9
8
9
洋緩済新報社， 1
0
方，表- 6 (文献 (6J
)の 場 合 比 笑 擦 の 市 場
(6J 建設省住宅局住宅政策課監修
価格であり，購入者の予算制約が反映していると
集J住宅産業新聞社(各年〉。
も考えられる o しかし，全国平均を考えると， 1
9
8
8
タ
(7J 住友商事?住商ニュース 3および f
ネクス
年の年収倍率 7
.
5というのは若干下がるのではな
いかと思われる。
B本の経済構造』東
ジふ f
伎界の物価調査は王手に 1度である。
(8J
経済企画庁物備局編?物価レポート '89~ 経済
金聞協会， 1
9
8
90
(9J 『家計構造の国際比較 :I
. 日米比較J家計経
済研究所，昭和6
3
年
。
C
lO
Jr
FB・米・西独機減金属労働者の生活比較読査結
果』全国金燐産業労働組合間捜，昭和63年
。
00 『昭和63年醤際地備調査結果』箆本不動産鑑定
協会，平成元年。
(
1
2
JTheI
n
t
e
r
n
a
t
i
o
n
a
lI
n
s
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i
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u
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ef
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rEnvironmentand
Development and The R
e
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c
e
sI
n
s
t
i
t
u
t
e，
WorldR
e
s
o
u
r
c
e
s 1987，NewYork.
C
l3
J 小宮際太郎『現代 g本経済研究2東大出版会，
1
9
7
5
，第 8筆
。
(
14
J7
アジア諸閣における所得物儲国際比較爵変研
究ブロジェ夕、ト』全国統計協会連合会，昭和6
0
年 3月
。
(
15
J OECD，P
u
r
c
h
a
s
i
n
gPO'We
rP
a
r
i
t
i
e
s，OECD，
1
9
8
7
.