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Q3 / 2014 - CBRE Japan
Q3 2014 GDP成長率 Q3 +0.5%* 前年同期比 首都圏大型マルチテナント型施設空室率 鉱工業生産指数 Q3 +0.2%* 前四半期比 -1.2ポイント 前四半期比 *予測値 空室率、首都圏、近畿圏ともに低下 テナント需要は根強いものの、首都圏では人手不足も課題に 首都圏空室率は 4.9% に低下、 需要堅調で年末までに更なる低 下が予想される 今後 1 年間の新規供給物件では、 すでに約 50% の面積でテナント 内定 2015Q4 は約 20 万坪の供給集 中。開発計画は新興の立地に広 がる 物流会社の人手不足深刻、今後 の供給予定物件では採用環境も 競争力のポイントに 近畿圏では 1 件当たりの需要面 積拡大と内陸部の開発浮上で、 更なる活性化に期待 福岡では先進的なマルチテナン ト型施設の供給が続き、賃料の 底上げ進む 首都圏では2014Q3の新規供給は一棟のみで、満床 での竣工となった。前期までに竣工した新築物件の 空室も徐々に消化されて新規需要は 40,000 坪弱ま で積み上がり、空室率は前期の 6.1% から 4.9% に低 下した。 テナントの動きとしては、引き続き 3PL を初めとす る物流企業や e コマースが大勢を占める。そのほ か、百貨店を含む小売業とインターネット販売を融 合させた物流拠点ニーズのほか、スーパー、コンビ ニエンスストア、ドラッグストアといったチェーン 展開している小売業でも、大手に続いて準大手に物 流再編の動きが広がり、根強い需要がみられる。 まれている。 しかしその後、計画通りなら2015Q4には約20万坪 の大型マルチテナント型施設が供給される予定で、 千葉県内陸部や埼玉県の圏央道方面の、物流拠点と しては新興の立地に開発が広がる見通しである。 そのような中、物流業界ではドライバーだけでなく 倉庫内作業を行うパートタイマー不足がかなり深刻 になっており、人手不足対策のコストが増加してい る。現在のところ、先進的物流施設に対するテナン ト需要が先細るとは考えにくいものの、今後供給が 集中するエリアや雇用しやすさによってはテナント 決定までに時間がかかる物件が出る可能性がある。 賃料面では、千葉県柏市・流山市や埼玉県久喜市周 辺に加えて、今期は川崎市湾岸部でも成約賃料の上 昇がみられた。これらの地域に共通しているのは、 高速道路や幹線との連絡に優れる立地でありながら 相対的に割安感がある点である。特に川崎市湾岸部 は、物件の築年数が比較的古いものの、都心に近い 立地が見直されてテナント需要を吸引し空室の少な い状態が続いている。その安定性の高さは投資家か らも評価されており、近年売買事例が多いエリアと なっている。 近畿圏では、空室率は前期比 0.4 ポイント低下して 0.4% と、再び 0% に近づいた。 Q4 から稼働する 「 MFLP 堺」は、竣工前にほとんどのフロアでテナ ントが内定した模様で、近畿圏の底堅い需要が証明 された形となった。また、ニーズが大型化して 10,000 坪前後の需要も少なくなく、消費財から家 電、建材・部品、メーカー物流に至るまで、業種の 幅も広く数も豊富である。需給バランスがタイトで ある中で貸主は賃料アップを狙っており、 Q3 では 一段高い賃料での成約実績が出てきている。 今後の供給では、伊藤忠商事とメイプルツリー・イ ンベストメンツが堺市湾岸部において延床面積約 40,000 坪の大型物流施設を計画中であることを発 表した。内陸部でも複数の計画が浮上しており、近畿 圏の物流マーケットは更なる活性化が見込まれる。 2014年末までに竣工する3棟はすでに一部の空室を 残すのみとなり、年内の空室率はさらに下がる可能 性が高い。また、1年後の2015Q3までに竣工する9 棟のうち 3 棟では一棟借りテナントが内定してお り、この先1年間はすでに10万坪以上の需要が見込 Chart 1: 首都圏 大型マルチテナント型施設 供給・需要面積と空室率 新規供給 新規需要 (坪) 空室率 140,000 28% →予測値 2015Q3 2015Q2 2015Q1 2014Q4 2014Q3 2014Q2 2014Q1 2013Q4 2013Q3 2013Q2 2013Q1 0% 2012Q4 0 2012Q3 4% 2012Q2 20,000 2012Q1 8% 2011Q4 40,000 2011Q3 12% 2011Q2 60,000 2011Q1 16% 2010Q4 80,000 2010Q3 20% 2010Q2 100,000 2010Q1 24% 2009Q4 120,000 -4% 出所: CBRE, Q3 2014. Q3 2014 物流業界の事業環境と今後の見直し マクロ経済動向 : 指標は強弱混在も、回復の兆し 消費税増税の影響は想定以上に大きく、4-6 月期の GDP 成長率は当初の予想を大きく下 回って 0.1% 減とマイナスに転じる結果と なった。鉱工業生産も 5 四半期続いた上昇傾 向から一気に減速し、幅広い業種で生産が低 下した。ただし日銀では反動減の影響は徐々 に和らぎつつあるとして、2014 年を通して みれば前年比プラス成長を維持するという見 方を変えていない。日本経済研究センターの 推計によれば 8月の GDP でも前月比 0.4% 増 と 4ヵ月連続でプラスの伸びとなり、持ち直 しの傾向が見られている。また企業の設備投 資に対する意欲は引き続き強い。日銀による 9 月の短観では今年度の大企業の設備投資計 画は前年度比 8.6% 増となり、6 月時点の調査 （7.4% 増）から引き上げられ、9 月調査とし ては 2007 年以来の高水準となった。 一方、4-6 月期の小売業の販売額をみてみると、 百貨店では前年同期比 5.4% 減、スーパーで も 0.1% 減 と、前 期 の そ れ ぞ れ 10.5% 増、 5.0% 増と比較すると大幅な減少となり、消 費税増税前に需要を先食いした形となった。 しかし、7 月の小売業販売額は前年同月比 0.6% 増となり、4 月の消費増税後はじめてプ ラスに転じた後、8 月も同 1.2% 増と 2 か月連 続のプラスとなり、伸び率も拡大している。 また、百貨店とスーパーの販売額のいずれも、 8 月は 5 カ月ぶりにプラスに転じた。なお、 コンビニエンスストアは 4-6 月期も 5.4% 増 と大きく販売額を伸ばし、既存店ベースでも 0.4% 増と成長を維持している点は特筆され る。個人消費も 7-9 月には緩やかに回復する 見通しとなっており、全体的に勢いはまだ弱 いものの再び成長基調に戻るものと期待され ている。 物流業界をめぐるドライバー不足 国土交通省によると、中型車区分を導入した 現行の免許制度やドライバー高齢化などが原 因で、2015 年度には約 14 万人ものドライ バーが不足するとの試算がある。安全を確保 するためトラック運送会社の労務管理を厳格 化する新規制が今年 1 月から適用されたこと も追い打ちをかけ、特に長距離を走る大型ト ラックのドライバー不足への危機感が切実に なってきた。そのような中、鴻池運輸は不規 則・長距離勤務に対する取り組みとして、首 都圏−関西圏の長距離輸送を複数で分担する 中継拠点を静岡県島田市に開設すると発表し た。これにより、ドライバーはその日のうち に出発地に帰ることができるようになる。女 性や若者のドライバーにとっても働きやすい 労働環境を整えることで、雇用促進を狙いた い考えだ。同社は、関西―九州間、首都圏−東 北間でも中継拠点を設ける方向で検討中という。 一方、輸送手段をトラックから鉄道輸送へ切 り替える「モーダルシフト」も進みつつある。 森永乳業は今年度から東北−近畿間で鉄道輸 送を開始した。その結果、関東−九州間で輸 送量は倍増しており、2015 年度中には東北− 九州間を全て鉄道輸送にする方針。また、花 王とイオンの物流部門は、東京−福岡間で JR 貨物の鉄道コンテナを共同で往復利用するこ とを発表した。大型トラックと同じサイズの 大型コンテナを採用することにより、トラッ クから鉄道の積み替え作業を容易にするという。 モーダルシフトは荷物によって適・不適はあ るものの、CO2 排出量削減にも寄与すると いったメリットとともに、ドライバー不足に よる物流網の滞りや運送コスト上昇を避ける 一つの手段として注目される。 いよいよ本丸 −東京都心至近の物流一等地で再開発 JR 貨物は東京・品川区の東京貨物ターミナル 駅構内の一部を再開発し、2 棟で延床面積 22 万平方メートルの物流施設を建設すると 発表した。JR 貨物は、テナント専用の BTS（ビ ルド・トゥ・スーツ）型の物流施設は全国で Chart 2: 経済の動き GDP成長率(前年同期比) 数多く展開しているが、マルチテナント型は 今回が初めての開発となる。入居テナントに 対しては、鉄道輸送利用を促す賃料体系を採 用する方針。 また、東京流通センターが大田区平和島に所 有する物流ビル B 棟の建て替えの具体的な計 画が発表された。地上 6 階建て、延床面積 170,000 平方メートルの大型物流施設とな る予定で、三菱地所がプロジェクトマネジメ ント業務を担当し、2017 年夏頃に竣工する。 品川区・大田区は、首都圏でも早くから倉庫 建設が進んだ一大物流施設集積地だが、築後 40 年前後を経過して老朽化が進んでいるも のがほとんどで、容積率の低利用が多いこと などにより、再開発の時期は近いと見られていた。 道路網の発達した湾岸部にあって都心至近の 立地は、物流施設としては申し分ない条件を 備えており、これらの地域では今後徐々に建 替え計画が出てくる可能性は十分にある。 伊藤忠商事が マルチテナント型物流不動産開発に参入 伊藤忠商事は物流不動産開発を加速する。す でに BTS 型施設では事業規模約 2,000 億円 の実績があるが、先進的な物流施設への需要 はますます高まると判断し、新たにマルチテ ナント型の物流施設開発を展開することを発 表した。この分野の事業拡大を目的として、 メイプルツリー・インベストメンツと共同事 業スキームを組成し、最初の共同プロジェク トとして大阪府堺市に延床面積約 4 万坪の大 型施設を 2016 年に竣工させる計画である。 また、住友商事は今年 2 月に物流不動産特化 型のファンドを立ち上げたことに続き、7 月 には総合型の私募リート設立を発表した。オ フィスビル・商業施設・物流施設・住宅系施設・ ホテルなどを組み入れ、5 年後には 2,000 億 円規模まで資産を拡大させる計画。 三井物産・三菱商事は物流不動産の開発・運 用では先行しており、これで大手商社 4 社が 出揃った形となった。 Chart 3: 大型小売店とコンビニエンスストア販売額(前年同期比増減率) 鉱工業生産指数(2010年=100) 百貨店 10% →予測値 8% 6% 4% 120 15% 110 10% 100 5% 90 0% 80 -5% 70 -10% 60 -15% スーパーマーケット コンビニエンスストア 2% 0% -2% -4% -6% 出所：内閣府、経済産業省、予測値は日本経済研究センター 2006Q2 Q3 Q4 2007Q1 Q2 Q3 Q4 2008Q1 Q2 Q3 Q4 2009Q1 Q2 Q3 Q4 2010Q1 Q2 Q3 Q4 2011Q1 Q2 Q3 Q4 2012Q1 Q2 Q3 Q4 2013Q1 Q2 Q3 Q4 2014Q1 Q2 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 -10% 2008 -8% 出所: 経済産業省 Q3 2014 各地のマーケット 首都圏 空室率 4.9%( 前期比 -1.2 ポイント ) Chart 4: 首都圏 大型マルチテナント型施設 空室率 空室率 既存物件空室率(竣工1年以上) 新築物件でテナント需要吸引、新規需要は約 40,000 坪 25% 20% 15% 10% 5% 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 0% 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 5: 首都圏 大型マルチテナント型施設 稼働面積指数 稼動床指数(2004 Q1=100) 600 500 400 300 200 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 100 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 6: 首都圏 募集賃料 東京都(中大型施設) 千葉県(中大型施設) 埼玉県(中大型施設) 神奈川県(中大型施設) (円/坪) 7,000 6,000 5,000 4,000 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2013 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2012 2H 2012 1H 2011 2H 2011 1H 2010 2H 2010 1H 2009 2H 2,000 2009 1H 3,000 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 7: 首都圏 募集賃料(内陸/湾岸) 首都圏 内陸(中大型施設) 首都圏 湾岸(中大型施設) (円/坪) 7,000 6,000 5,000 4,000 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2013 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2012 2H 2012 1H 2011 2H 2011 1H 2010 2H 2010 1H 2009 2H 2,000 2009 1H 3,000 出所: CBRE, Q3 2014. 2014Q3 の新規供給は「MFLP 久喜」の一棟で、大手物流会社と食品 卸の 2 社により満床で竣工した。久喜は東北道と圏央道の結節点のイ ンターチェンジにあたる注目の物流施設立地で、早々とテナントが決 定した。また、前期までに竣工した新築物件でも空室が徐々に消化さ れて新規需要も 40,000 坪弱まで積み上がり、その結果、空室率は前 期の 6.1% から 4.9% に低下した。 テナントの動きとしては、引き続き 3PL を初めとした物流企業や e コマースが大勢を占めている。そのほか、百貨店を含む小売業全般と それら実店舗とインターネット販売を融合させた物流拠点ニーズも散 見される。また、スーパー、コンビニエンスストア、ドラッグストア といったチェーン展開している小売業では、大手の動きはほぼ収束し たものの準大手の中にはまだまだ物流再編を検討している企業が多い。 成約賃料は全般的に上昇傾向 千葉県柏市・流山市や埼玉県久喜市周辺では今期も引き続き成約賃料 は上向きで、それに加えて今期は川崎市湾岸部や都心に近いエリアで も上昇がみられる。これらの地域に共通しているのは、2 年ほど前ま では成約賃料水準が 3,000 円台前半（坪当たり）と低かったことである。 高速道路や幹線との連絡に優れる立地でありながら相対的に割安感が あるため、テナント需要が高く、長期間空室が残ることは少ない。 特に、川崎市湾岸部は、築年数が比較的古い物件が多いものの、大田 区に隣接した立地にもかかわらず賃料が低い点が見直されてテナント 需要を吸引し、空室が少ない状態が続いている。その安定性の高さは 投資家からも注目されており、近年売買事例が多いエリアとなってい る。 一方、東京 23 区内や千葉県市川市などは、都心に近い反面、賃料水 準が高いため、距離が離れていても割安な候補物件が他にある場合に はやや敬遠される傾向があり、賃料の上昇ペースは鈍い状況である。 供給予定物件では雇用環境も物件の競争力を左右 2014 年末までに竣工する 3 棟は現時点ですでに一部の空室を残すと ころまでリーシングが進捗し、年内の空室率はさらに下がる可能性が 高くなっている。 1 年後の 2015Q3 までに竣工する 9 棟（約 18 万坪）のうち 3 棟で は一棟借りテナントが内定、全体でもすでに約 50% の面積でテナン トが内定しており、この先 1 年間の空室率は安定的に推移する見込み である。まとまった面積を確保したい大型のニーズではかなり前段階 で物件を検討する例が散見される。 しかしその後、計画通りなら 2015Q4 には一挙に 9 棟、約 20 万坪 の大型マルチテナント型施設が供給される予定で、テナントにとって 選択肢が非常に多い時期がやってくる。当期に竣工する案件には、千 葉県内陸部や埼玉県の圏央道方面といった、都心から比較的距離のあ る新興の立地などが多いのも特徴である。そのような中で、物流会社 が拠点を選択するにあたって重要な条件に浮上してきたのは、現地の 求人状況である。 物流業界では、ドライバーだけでなく倉庫内作業を行うパートタイ マー不足がかなり深刻である。すでに大型の物流施設が集中している ところや周辺人口の少ないところでは相当厳しいようで、時給を上げ たり駅からの無料送迎バスを運行したりと、人手不足を解消するため の対策を打っている。一方で、「マテハン」といわれる自動仕分機や IT 機器の導入など省人化のための設備投資も進める必要がある。これ らは当然ながら物流会社にとってコストを増加させる要因となる。 現在のところ先進的物流施設に対するテナント需要が先細るとは考え にくい。ただし、特に供給が集中するエリアや、パートタイマーを雇 用しにくい場所ではテナント決定までに時間がかかるケースもあり得る。 Chart 8: 首都圏 主な開発計画 上越 線 新幹 新幹 線 東北 関 越 自 動 車 道 埼玉県 車道 自動 磐 常 久喜白岡 岩槻 大宮駅 川越 茨城県 つくば 圏央道 谷和原 道 車 動 自 北 東 鶴ヶ島 柏 車道 自動 外環 京 川口 東 三郷 道 動車 東自 東関 大泉 圏央 道 Q3 2014 各地のマーケット 成田空港 東京都 八王子 東京駅 中央自動 車道 千葉北 名 東 神奈川県 厚木 路 道 速 高 線 新幹 道 東海 東京港 千葉駅 羽田空港 東 京 湾 ア ク ア ラ イ ン 川崎港 横浜駅 駅 海老名 千葉港 千葉県 横浜港 横 Table 1: 首都圏 主な開発計画 No. 1 プロロジスパ−ク常総 プロロジス 内陸 茨城県常総市 2014 11 38,633 2 八千代物流センター 日本ロジスティクスファンド投資法人 内陸 千葉県八千代市 2014 12 58,177 3 グッドマン水江 グッドマンジャパン 湾岸 神奈川県川崎市川崎区 2014 12 59,261 4 ロジポート橋本 ラサール不動産投資顧問/三菱地所 内陸 神奈川県相模原市緑区 2015 1 156,589 5 ランドポート厚木金田 野村不動産/野村不動産投資顧問 内陸 神奈川県厚木市 2015 1 38,660 6 グッドマン市川 グッドマンジャパン 湾岸 千葉県市川市 2015 4 75,579 7 GLP綾瀬 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 内陸 神奈川県綾瀬市 2015 4 68,642 8 GLP座間 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 内陸 神奈川県座間市 2015 6 132,000 9 新木場物流センター IKインベストメント・スリー 湾岸 東京都江東区 2015 8 46,370 千葉県市川市 60,000 71,610 10 プロロジスパーク市川3 プロロジス 湾岸 2015 10 11 GLP八千代 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 内陸 千葉県八千代市 2015 10 12 レッドウッド佐倉 レッドウッド・グループ 内陸 千葉県佐倉市 2015 10 83,039 13 MFLP日野 三井不動産 内陸 東京都日野市 2015 10 212,760 14 レッドウッド生麦物流センター レッドウッド・グループ 湾岸 神奈川県横浜市鶴見区 2015 10 62,300 15 本牧物流施設開発事業 三菱商事都市開発 湾岸 神奈川県横浜市中区 2015 11 70,639 16 GLP狭山日高Ⅰ グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 内陸 埼玉県日高市 2015 12 41,818 17 プロロジスパーク吉見 プロロジス 内陸 埼玉県比企郡吉見町 2015 12 105,000 18 守谷ロジスティクスセンター オリックス不動産 内陸 茨城県常総市 2016 4 47,818 19 GLP狭山日高Ⅱ グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 内陸 埼玉県日高市 2016 5 85,539 千葉県柏市 2016 春 55,392 20 ランドポート柏沼南 野村不動産 内陸 21 プロロジスパーク習志野5 プロロジス 内陸 千葉県習志野市 2016 春 64,600 22 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジス 内陸 千葉県印西市 2016 春 127,523 23 ロジスクエア久喜 シーアールイー 内陸 埼玉県久喜市 2016 夏 43,800 24 ランドポート八王子Ⅱ 野村不動産 内陸 東京都八王子市 2016 夏 36,322 25 物流ビル 新B棟 東京流通センター 湾岸 東京都大田区 2017 夏 170,000 ※会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成(一部仮称・推計含む) Q3 2014 各地のマーケット 近畿圏 空室率 0.4%( 前期比 -0.4 ポイント ) Chart 9: 近畿圏 大型マルチテナント型施設 空室率 空室率 既存物件空室率(竣工1年以上) MFLP 堺の引き合い強い 35% 30% 25% 20% 15% 10% 0% 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2011 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Q4 2012 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2013 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2014 Q1 2014 Q2 2014 Q3 5% 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 10: 近畿圏 供給・需要面積と空室率 新規供給 新規需要 空室率 (坪) 80,000 16% 60,000 12% 40,000 8% 20,000 4% 0 0% 今期は新規に供給された物件はなく、既存物件の空室も一部消化され たため、空室率は 0.4% と再び 0% に近づいた。Q4 から稼働する 「MFLP 堺」は、9 月末時点でほとんどのフロアで確度の高いテナント 候補がある模様。予想以上に早いスピードでテナントが内定し、近畿 圏の底堅い需要がここでも証明された形だ。 近畿圏では、ニーズが大型化している傾向が顕著にみられる。大型の 物流施設を目の当たりにして再編・拡大の計画が一気に具体化したの か、10,000 坪前後の需要も少なくない。食品やコンビニエンススト ア向けといった消費財から家電、建材・部品、メーカー物流に至るまで、 業種の幅も広く数も豊富である。 上値が重い状況が続いていた賃料面でも、金額の上昇幅は坪単価で 100 円単位ではあるものの、Q3 では一段高い賃料での成約実績が出 てきた。近い将来に供給される多くの開発物件との競争力を比べなが ら、貸主サイドは需給バランスがタイトな今をチャンスとみて賃料の 引き上げに挑戦している。 2014Q3 2014Q2 2014Q1 2013Q4 2013Q3 2013Q2 2013Q1 2012Q4 2012Q3 2012Q2 2012Q1 2011Q4 大型開発計画の発表続く、内陸部でも計画浮上の可能性 中部圏 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 11: 近畿圏 募集賃料 大阪府 大阪府(中大型施設) 兵庫県 京都府 (円/坪) 5,000 4,000 3,000 2,000 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2013 Q4 2013 Q3 2013 Q1 2013 Q2 2012 2H 2012 1H 2011 2H 2011 1H 2010 2H 2010 1H 2009 2H 2009 1H 九州 出所: CBRE, Q3 2014. Chart 12: 中部圏 募集賃料 (円/坪) 愛知県 愛知県(中大型施設) 石川県 6,000 5,000 4,000 3,000 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2013 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2012 2H 2012 1H 2011 2H 2011 1H 2010 2H 2010 1H 2009 2H 2009 1H 2,000 1,000 製造業に付随する保管・配送拠点ニーズ旺盛 自動車・航空機関連といった重工業だけでなく食品を含む消費財の生 産工場も多い愛知県では、これらの企業が勢いを保っており、付随す る大型の保管・配送拠点ニーズが需要をけん引している。また、小売 業が店舗網拡大や通販用の物量が増加するのに伴って、マザーセン ターから枝分かれした中小規模の物流センターを展開するニーズもある。 生産拠点と大消費地という大きな物流ニーズの源を抱えながらも、 Q4 に竣工予定の「グッドマン大府」の後しばらくは大型開発が無い ため、需給がひっ迫した状態は続く見込みである。需要に応えるため には地元オーナーの倉庫物件から丹念に空室情報を掘り起こすことが 重要になっている。 滋賀県 6,000 1,000 今期、伊藤忠商事がメイプルツリー・インベストメンツと共同で大型 物流施設を開発することを発表した延床面積約 40,000 坪の案件で、 物流施設の集積地である堺市湾岸部で 2016 年 1 月に竣工する予定。 マルチテナント型としては同社初めての開発案件であり、大手商社も 大阪の物流不動産投資に積極的なことが浮き彫りになった。用地の取 得情報によると、先進的物流施設がほとんどない近畿圏内陸部でも、 今後複数の計画が浮上している。 出所: CBRE, Q3 2014. 関西からの分散拠点、福岡に新設 福岡県では、今年4月竣工の大型マルチテナント型施設、 「DPL福岡糟屋」 のすべてのフロアでテナントが決定した。これまで福岡の大型マルチ テナント型物件では竣工後 1 年程度を募集期間と考えても決して長い 方ではなかったが、今回は順調に需要を吸引して半年間でリーシング を完了した。入居テナントの取扱い荷物は、コンビニエンスストア向 けの消費財やアパレル、自動車部品など、多岐にわたる。また、今回 入居するテナントでは、九州内で在庫を持たずに関西から九州への配 送を基本としていた企業が、初めて九州に拠点を設けたケースが見受 けられた。これは、昨年末のお歳暮の時期と今年 3 月の消費税増税前 の需要期に荷物が集中したため、長距離輸送するトラックの手配が追 い付かず、関西からの荷物が届かない事態となったことが契機となっ ている。福岡県では企業立地促進のための補助金を用意しており、こ れを利用して進出したテナントも複数あるようだ。 なお 10 月末には三菱地所にとって初めての単独での物流施設開発と なる「ロジクロス福岡久山」が竣工予定で、竣工が近づくにつれてテ ナントの引き合いが入り始めている。来年 1 月には「プロロジスパー ク久山」の竣工も予定されている。連続して先進的なマルチテナント 型施設が供給される福岡では、賃料の底上げも進んできている。 Chart 13: その他の地域 募集賃料 北海道 その他のマーケット 宮城県 岡山県 広島県 香川県 福岡県 福岡県(中大型施設) (円/坪) 6,000 マツダの生産好調が続いている広島では、マツダ関連の物流会社が使 用面積を拡張したものの、未だに旺盛な賃借需要を抱えている。また、 医療・介護品レンタルの企業も物流拠点を拡張したほか、重機・建機 のレンタル会社も積極的に物件を探している。広島では初めから賃貸 用に建設された倉庫物件は少なく、自社倉庫が賃貸に転用されるよう なケースが多いため、常に好適物件が不足している。しかし、企業の 方針転換や何らかの再編で賃貸物件が市場に出るケースがあり、多少 の流動性の確保につながっている。 5,000 4,000 3,000 2,000 仙台市の郊外でソーラーパネル関連工場の稼働が予定されており、そ れに伴う大型の物流案件の動きがあったほか、建機・建築資材のレン タル関連企業での借り増しのニーズが増加の傾向にある。供給につい ては、規模や設備の面で使い勝手の良い物件が現状では不足している ものの、来年以降には一部に大型の二次空室が発生する見込みで、潜 在需要が顕在化する可能性もある。 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q2 2013 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2012 2H 2012 1H 2011 2H 2011 1H 2010 2H 2010 1H 2009 1H 1,000 2009 2H Q3 2014 各地のマーケット 出所: CBRE, Q3 2014. 札幌市に隣接する輪厚工業団地では、1 社が自社物流センター建設を、 3 社が工場建設を決定した。札幌市内では依然として既存の賃貸物件 が不足していることから、引き続き札幌周辺都市である北広島市・石 狩市に注目が集まるとみられる。 Table 2: 全国 主な開発計画 No. 1 MFLP堺 三井不動産 大阪府堺市堺区 2014 10 133,260 2 プロロジスパーク大阪5 プロロジス 大阪府大阪市住之江区 2015 1 94,846 3 高槻物流センター 東洋メビウス 大阪府高槻市 2015 2 62,177 4 GLP鳴尾浜 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 兵庫県西宮市 2015 8 110,373 5 堺プロジェクト 伊藤忠商事/メイプルツリー・インベストメンツ 大阪府堺市堺区 2016 1 132,000 6 淀車庫 開発計画 京阪電鉄 京都府京都市伏見区 2016 3 41,568 7 尼崎流通センター センターポイント・ディベロップメント 兵庫県尼崎市 2016 秋 269,517 8 プロロジスパーク茨木 プロロジス 大阪府茨木市 2016 9 グッドマン大府 グッドマンジャパン 愛知県大府市 2014 11 57,871 10 ロジクロス福岡久山 三菱地所 福岡県糟屋郡久山町 2014 10 39,960 11 プロロジスパーク久山 プロロジス 福岡県糟屋郡久山町 2015 1 26,667 12 DPL仙台港 大和ハウス工業 宮城県仙台市宮城野区 188,529 2015 117,580 ※会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成(一部仮称・推計含む) 調査対象 ・空室率 全国16都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設 大型マルチテナント型物流施設 ・対象地域 ・対象施設 (1)3月末 (2)6月末 (3)9月末 (4)12月末 時点集計 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象(新築施設は竣工済みのものが対象) 募集賃料 首都圏： 東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域 (73棟) (1)1-3月 (2)4-6月 (3)7-9月 (4)10-12月 期間集計 近畿圏： 大阪府、兵庫県を中心とする地域 (14棟) 月額募集賃料の坪当たり単価(共益費を含まない) 延床面積10,000坪以上 中大型施設： 1棟あたりの募集面積 1,000坪以上の物流施設 原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設 東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象 ※掲載しているマーケットデータは集計サンプルの情報更新等により、過去に遡って訂正する場合があります。 Q3 2014 全国データ一覧 首都圏・近畿圏空室率、全国平均募集賃料 Table 3: 大型マルチテナント型施設 空室率 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 4.3% 4.0% 4.5% 6.1% 4.9% 1.0% 0.0% 0.0% 0.8% 0.4% 2.1% 2.0% 1.4% 1.7% 2.0% 1.0% 0.0% 0.0% 1.0% 0.5% Table 4: 都道府県別 平均募集賃料(円/坪) 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q1 2014Q2 2014Q3 1 北海道 3,090 3,150 3,220 2.2% 1 埼玉県 3,930 3,950 3,980 0.8% 2 宮城県 4,010 4,200 4,140 -1.4% 2 千葉県 3,640 3,610 3,590 -0.6% 3 埼玉県 3,740 3,840 3,870 0.8% 3 東京都 5,960 5,990 5,490 -8.3% 4 千葉県 3,510 3,560 3,630 2.0% 4 神奈川県 4,170 4,070 4,140 1.7% 5 東京都 6,220 6,370 6,250 -1.9% 5 首都圏 内陸 4,100 4,010 4,060 1.2% 6 神奈川県 4,550 4,600 4,580 -0.4% 6 首都圏 湾岸 5,200 5,360 5,190 -3.2% 7 石川県 3,410 3,320 3,320 0.0% 7 愛知県 3,170 2,650 3,250 22.6% 8 愛知県 3,740 3,690 3,790 2.7% 8 大阪府 3,410 3,510 3,250 -7.4% 9 滋賀県 3,410 3,150 3,510 11.4% 9 福岡県 2,330 2,360 2,360 0.0% 10 京都府 5,060 5,310 5,110 -3.8% 11 大阪府 5,090 5,120 5,070 -1.0% 12 兵庫県 3,660 3,920 4,020 2.6% 13 岡山県 3,170 3,120 3,120 0.0% 14 広島県 3,850 3,730 3,760 0.8% 15 香川県 2,920 2,840 2,720 -4.2% 16 福岡県 4,680 4,660 4,660 0.0% Table 5: ゾーン別 平均募集賃料(円/坪) 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q1 2014Q2 2014Q3 1 足立・葛飾 5,270 5,470 5,500 0.5% 28 大阪南部 3,180 3,240 3,330 2.8% 2 江東・墨田 7,050 7,220 7,080 -1.9% 29 大阪北部 4,330 4,300 4,490 4.4% -0.2% 3 品川・大田 6,870 6,750 6,970 3.3% 30 大阪市湾岸 5,110 4,900 4,890 4 板橋・練馬 5,700 6,000 5,970 -0.5% 31 神戸市中心部 3,560 4,030 4,130 2.5% 5 23区中心部・西部 8,330 8,120 7,650 -5.8% 32 神戸市西部 2,830 2,830 3,160 11.7% 6 小平・東村山 4,740 2,490 2,740 10.0% 33 尼崎・西宮 4,360 4,670 4,860 4.1% 7 国立府中IC 4,500 4,330 3,920 -9.5% 34 姫路・加古川 3,820 4,020 4,020 0.0% 8 八王子IC 4,200 4,240 4,210 -0.7% 35 京都南IC 5,220 5,160 5,040 -2.3% 9 青梅IC 3,470 3,250 3,250 0.0% 36 京都西部 4,670 6,320 7,950 25.8% 10 千葉湾岸 4,630 4,640 4,970 7.1% 37 京都南部 3,340 4,570 4,030 -11.8% 11 柏IC 3,560 3,510 3,590 2.3% 38 滋賀南部 4,220 4,270 3,950 -7.5% 12 成田・佐倉IC 2,980 3,130 3,130 0.0% 39 名古屋市中心部 4,140 4,110 4,270 3.9% 13 市原・木更津IC 2,830 3,040 3,040 0.0% 40 名古屋市南西部 3,900 3,810 3,770 -1.0% 14 千葉市 3,760 3,710 3,700 -0.3% 41 名古屋市東部 4,750 4,720 5,010 6.1% 15 三郷・草加IC 3,800 3,880 3,910 0.8% 42 名古屋市北西部 4,500 4,100 4,630 12.9% 16 さいたま市 4,430 4,370 4,270 -2.3% 43 尾張 3,370 3,380 3,270 -3.3% 17 川口・戸田 4,250 4,480 4,550 1.6% 44 三河 3,170 3,230 3,230 0.0% 18 16号(春日部・川越) 3,380 3,270 3,360 2.8% 45 金沢市 3,610 3,490 3,530 1.1% 19 所沢・三芳 3,990 4,100 4,110 0.2% 46 札幌市 3,430 3,410 3,490 2.3% 20 神奈川湾岸 4,880 5,020 4,900 -2.4% 47 仙台市東部 4,280 4,270 4,210 -1.4% 21 川崎市内陸部 6,490 6,280 6,770 7.8% 48 広島市南部 4,250 4,010 3,990 -0.5% 22 横浜市内陸部 5,780 5,870 5,910 0.7% 49 広島市北部 4,090 4,090 4,300 5.1% 23 横浜町田IC 3,980 4,100 4,170 1.7% 50 廿日市市 3,720 3,960 3,880 -2.0% 24 厚木IC 3,870 3,820 3,890 1.8% 51 安芸 3,350 3,300 3,370 2.1% 25 大阪市中心部 6,440 6,330 6,230 -1.6% 52 福岡市 4,910 4,900 4,880 -0.4% 26 吹田市 6,060 6,230 6,340 1.8% 53 北九州市 3,870 3,520 3,520 0.0% 27 大阪東部 4,460 4,550 4,410 -3.1% 54 鳥栖 2,480 2,480 2,450 -1.2% ★印は、サンプルが4棟以下のデータ Q3 2014 Global Research and Consulting CBRE Japan Research Team は、不動産マーケットに関するリサーチ、計量経済学的予測、コンサルティングサービスをグローバルに協働して提供する卓越 したリサーチャーとコンサルタントのネットワークである CBRE Global Research and Consulting の日本部門として、世界中の不動産投資家やオキュパイ ヤーに向けて本レポートを提供しております。 重要なお知らせ 本レポートに含まれる資料に関する著作権等の権利は、別段の記載のない限り、CBRE に属します。本レポートに含まれる情報は、予測に関するものを含め、 本レポートの発行時点で、信頼に足ると考えられる資料および情報源から取得したものです。当社は、それらの情報の正確性について疑うべき事由を認識し てはおりませんが、それらの情報に関する検証を行ってはおらず、また、それらの情報について表明、保証等を行うものではありません。本レポートの読者は、 本レポートに含まれる情報の関連性、正確性及び完全性並びにそれら情報が最新のものであるか否かについて、独自に評価する責任があります。本レポートは、 当社の顧客および専門家のみを対象として、純粋な情報提供の目的でご提供するものであり、従って、本レポートは、有価証券若しくはその他の金融商品の 売買若しくは取得の申込み又はその誘引を目的とするものではありません。これら資料に関する一切の権利は留保されており、これら資料、その内容、及び 複製物のいずれについても、その方法の如何を問わず、書面による当社の事前の明示的な許可なく、変更し、送信し、複製し、又は他者に配布することはで きません。許諾をうけずに当社の調査レポートを公表し、又は再配布することは禁止されています。当社は、何人に対しても、本レポートに含まれる情報を 使用し、またはそれらの情報に依拠したことにより生じた損失、損害、費用及び経費について、一切責任を負いません。