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臨時レポート
ゴールドマン・サックス・アセット・マネジメント株式会社
2009年4月10日
米国リート市場の投資環境について
4 月 7 日 （ 火 ） の 米 国 株 式 市 場 は 、 前 日 比 ▲ 2.4%
（S&P500指数（配当なし/米ドルベース））と軟調に推
移する中、米国リート市場も下落し、下落率は前日比
▲8.9%（MSCI米国リート指数（配当なし/米ドルベー
ス））となりました。
【米国リート市場の推移】
（2008年6月30日～2009年4月7日）
120
110
7日（火）の取引終了後に発表された米アルミ生産最
大手アルコアの決算を皮切りに、今後発表される米
国企業の第１四半期決算がさえない内容になるとの
懸念から、投資家のリスク志向は後退し、米国株式市
場は下落しました。また、同日に米不動産仲介会社
大手クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが、ニュー
ヨーク市マンハッタン地区のオフィス賃貸料が今年
1~3月の第１四半期に前期比で少なくとも過去25年で
最大の下落率になったと発表しました。この発表は不
動産市況へのマイナス要因として懸念され、米国リー
ト市場の下落要因となりました。加えてこの日、マッ
コーリーキャピタルUSAのリサーチアナリストが、米国
リート大手のアバロンベイ・コミュニティーズがニュー
ヨークやボストンといった主要都市で2月初旬から平
均5%程度の賃料引き下げを実施したとのレポートを
出しました。その結果、同社の賃料収入が低下し、業
績悪化が懸念され、同社をはじめとする米国リート市
場全体への先行き不透明感が高まったことも下落要
因となりました。
100
90
80
70
60
50
40
30
08/6/30
08/8/30
08/10/30
08/12/30
09/2/28
出所：ブルームバーグ 2008年6月30日を100として指数化
米国リート：MSCI米国リート指数（配当込み/米ドルベース）
【4月7日米国リート市場 セクター別騰落率】
今後の見通し
ショッピング・モール
-6.7
2008年9月の米大手証券リーマン･ブラザーズ破綻以
降、極度に高まっていた金融市場の緊張は徐々に落
ヘルスケア
-8.2
ち着きを見せています。足元の投資家の関心は景気
の底打ちのタイミングを探る展開に移りつつあります。
ホテル
-8.7
しかし、底打ちの時期を予想することは難しく、米国政
府による金融危機などへの対策の効果が思うように
オフィス
-8.9
得られなかったならば、今後も実体経済への不安感
が拭えない状況が続くと考えられます。そのため、暫
住宅
-9.7
くは軟調な経済指標や企業業績の発表に対し、株式
市場は敏感に反応する地合いが継続する可能性が
-10.1
ショッピング・センター
高いと考えられます。
リート市場についての現時点で最大のリスクは資金
-10.3
産業用施設
調達環境をめぐる不透明感です。不動産事業は資本
-10
-5
0
集約的であるため、市場の安定にとって、正常な資金 -15
（%）
調達環境は不可欠です。現在の環境を受けて、リート
出所：ブルームバーグ
を中心に不動産市場では価格が下方修正されていま
各セクター指数：BBリート指数（米ドルベース）
す。短期的な価格動向は、いつ、どのような形で資金
調達環境が落ち着くかにかかっています。中期的に
資金調達環境が回復すると仮定すれば、 （1）平均負
債比率は概ね低水準に抑えられており、また短期で満期を迎える債務も限られていることから、ほとんどのリートの財務
基盤は強いこと、（2）ファンダメンタルズは軟化しているものの、リートは主として長期契約の商業用不動産で構成されて
いるため、他の事業会社と比べて相対的に収益構造が安定していること、（3）あらゆる指標でみて、バリュエーションが歴
史的に割安な水準にあること、といった背景を理由としてリート市場が好転する可能性はあると考えられます。
本資料は情報提供を目的としてゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントが作成した資料であり、有価証券の取得の勧誘を目的とするものではありません。
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