志村三丁目 - REISM | 不動産投資のリズム株式会社

《月次調査》 REISM エリア分析レポート
11
2015 年
志村三丁目
vol. 52
月
調査対象：
「 REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、
交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、
そのエリアの特長をレポートしています。
買い物・生活施設がバランス良く った街 「志村三丁目」
「志村三丁目」は東京23区の北西側、
「板橋区」に位置しています。もと
もとは工業地帯として印刷工場などが多い地域でしたが、昭和50年台に
入ると大手町まで直通30分という利便性から住宅地として注目され、
多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」をきっかけにマンションの
建設がされ始めました。現在でもマンション開発は続いており、志村
三丁目には新しいマンションが多く見られます。
生活環境に目を向けると、駅の北側にはスーパー、大型家電店などが
入った志村ショッピングセンターが深夜まで営業しているので、生活に
必要な買い物には事欠きません。
南側は閑静な住宅街が広がっており、
また、
緑の多い静かな住環境ですので、
子育てにもおすすめできるエリアです。
繁華街のような華やかさはありませんが、喧騒から離れた緑の多い
静かなベッドタウンとして、都心で働く人から支持されているエリアです。
店数は少ないものの、駅南側商店街には、
コンビニ・スーパー・飲食店などがそろっている
日常生活に欠かせないショッピングセンター
多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」
緑地環境の豊かさは都心とは思えないほど
荘厳な佇まいの熊野神社
計 15 路線と多彩な路線への乗り継ぎ！ビジネス街へのアクセスも良好！
「志村三丁目」駅を通る都営三田線は、板橋区「西高島平」から、
志村三丁目
板橋
有楽町線
目黒区「目黒」駅までを結んでいます。沿 線には大学が複 数ある
JR埼京線
ことから、ビジネスマンや学生からの人気が高い路線です。
東京メトロ南北線
新板橋
駒込
JR山手線
「三田線」はビジネス街へのアクセスが非常によく、
「 水道橋」や
上野
「日比谷」、
「 大手町」など、オフィスが多く建ち並ぶエリアへダイレ
池袋
飯田橋
大江戸線
新宿
市ヶ谷
クトアクセスが 可能です 。
「 新 板橋 」からＪＲ埼 京 線「 板橋 」へ の
乗り換えもスムーズに行うことができます。
都営三田線
その他、JR山手線や東京メトロ沿線など、接続路線が計15路線と
大手町
多彩な都営三田 線は、都内各地へのアクセスが自在です。また、
首都高「中台出入口」も近く、自動車での移動も便利です。
東京
渋谷
麻布十番
都内への通学・通勤を支える三田線は、ビジネスマンから大学生
有楽町
まで、幅広い層に支持されています。
―1―
「志村三丁目」周辺の賃貸市場
志村三丁目の賃 貸市場を分析していきます。まず、賃料 相場を23区平均と
結果一覧」を見てみると、志村三丁目の単身者 物件の月額 賃料は「d.切片」の
比較してみましょう。
49,120円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の562円ずつ値下がり、築年数
志村三丁目の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、
23区の3,339円/㎡に
1年ごとに「b.築年」の536円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,266円ずつ
対し、志村三丁目は2,806円/㎡と、23区の中でもやや賃料相場の低いエリアで
値上がることがわかります。
あることがわかります。
「b.築年」と「d.切片」との割合を23区と比較すると、志村三丁目は築年による
次に重回帰分析で「築年数」
「徒歩分数」
「面積」の3つの変数が賃料にどの程度
賃料の下落が小さく、安定した市場であるといえます。
影響を与えているかを分析します。
「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析
■単身者向け賃貸物件の賃料単価と築年数（単回帰）
● エリア別 平米賃料単価／築年数 比較一覧表
志村三丁目
賃料単価
（円／㎡）
最頻値
3,339
3,000
2,806
23区平均
志村三丁目
築年数（年）
標準偏差
最頻値
21
6
24
24
23区平均
6
n =969
5000
2,778
4500
4000
24
3500
3000
2500
●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧
志村三丁目
23 区平均
a.徒歩
b.築年
-460.2
-707.4
-561.9
c.面積
-535.7
1,266.3
e.標準偏差
50,736.4
10,503.3
1000
0
49,120.4
1,755.7
2000
d.切片
8,633.0
500
「d. 切片」に対する割合
志村三丁目
b.築年/d.切片
a.徒歩/d.切片
e.標準偏差/d.切片
-1.40%
-0.89%
20.88%
23区平均
-1.09%
-1.14%
17.58%
0
10
20
30
40
50
60
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 2014 年 3 月末日現在のデータです。
重回帰分析は築 10 ∼ 30 年、
16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。
「志村三丁目」の居住者特性
「志村三丁目」と志村三丁目駅のある板橋区の居住者特性をみていきましょう。
層に支持の厚いエリアであることがわかります。また、年齢構成比をみると20-39
まずは単身者世帯比率の比較です。
歳の年齢帯が最も多く、全体の約3割と若い世帯の多いエリアであることがわ
東京都の45.71%と比較すると、板橋区の単身者割合は50.08%と単身者は比較
かります。
的多い区です。一方、
「志村三丁」目は37.71%と、その住環境の良さからファミリー
■単身者世帯の比較
男性
商圏内比率
■年齢構成比と男女比率の比較
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
0.0%
地域
総数
世帯人員が１人
総数に対する割合
東京都
6,393,768人
2,922,488人
45.71%
20∼39歳
40∼59歳
60∼79歳
板橋区
272,683人
136,573人
50.08%
志村三丁目
29,976人
11,305人
37.71%
5.0%
女性
東京都比率
10.0%
15.0%
20.0%
20歳未満
80歳以上
国勢調査（平成 22 年）より
14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000
0
0
2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000
国勢調査（平成 22 年）より
REISM 管理物件 ― 2015 月 11 月現在 ―
＜板橋エリアでのリノベーション物件＞
REISMでは志村三丁目エリアでのリノベーション実績があります。
Chic 016 志村三丁目
足触りが心地よいヘリンボーンフロアとデザインされた真鍮アクセサリーの組み合わせが
上品な空間を演出し、
また対面式キッチンや大型クローゼットなど機能面も考えられています。
リノベーションをすることにより賃料は約8%向上（弊社査定賃料比）。
その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから
―2 ―
借家数、空家数ともに増加している板橋区
「志村三丁目」駅の所在する板橋区は東京23区の北西部に位置しています。
住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区
華やかな繁華街といった街はあまりありませんが、閑静な住宅街の「常盤台」や、
全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、
もともと工業地帯で近年マンションが増加している「志村三丁目」など、住宅街の
空き家数も5年の間で全体的に増えています。板橋区を見てみると、供給にあたる
多い区です。
借家数は5年の間に5.2%増加し、空き家数は26.0%増加しています。
● 空き家となっている賃貸住宅数の変化
● 居住世帯のある借家数の変化
23区全体
2008年
2013年
増減
増減率（％）
2008年
2013年
増減
2,092,880
2,283,620
190,740
9.1
23区全体
354,660
425,300
70,640
19.9
板橋区
21,370
26,920
5,550
26.0
増減率（％）
板橋区
128,900
135,630
6,730
5.2
北区
89,560
95,290
5,730
6.4
北区
12,290
14,480
2,190
17.8
16,680
25,450
8,770
52.6
23,860
26,830
2,970
12.4
豊島区
72,260
83,930
11,670
16.2
豊島区
練馬区
129,990
166,270
36,280
27.9
練馬区
●板橋区の人口推移
●エリア別 住宅
（貸家）着工数の推移
3500
90000
80000
3000
70000
調査中 2500
60000
400000
300000
1500
40000
30000
200000
1000
20000
100000
500
10000
0
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
（年）
板橋区
東京都
出典：総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋
（人）
500000
2000
50000
0
600000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 （年）
出典：東京都「住民基本台帳」より抜粋
23区全体
※2014 年の未発表部分は予測値としてグラフに追記しています。
出典：東京都「住宅着工統計」
「統計年鑑 建設及び住居」より抜粋
エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して
志 村三丁目駅は近 年になってマンション開発が進 んできたエリアであり、
いることがグラフから読み取ることができます。板橋区の供給傾向も東京都や
流入人口の増加が期待できるエリアでもあります。2014年までの人口推移を
23区の増減と似たような動きを見せています。
見ても年々伸びていることから、儒給バランスの回復により不動産価値にも価格
板橋区の着工数も2006年以降、低い水準で抑えられており、2014年の供給も
下落率の低下など良い影響が期待できます。
比較的低い水準に収まると推測されます。
《まとめ》
「志村三丁目」は東京23区の北西側、
「板橋区」に位置しており、
着いた環境が好きな方から支持されています。
昭和50年台に入ってからマンションの開発が始まったエリアです。駅の
賃貸市場を見てみると築年よる賃料の下落傾向は安定している一方、
回りには閑静な住宅街が広がっており、深夜まで営業しているショッピ
需給バランスはやや供給のほうが多く、今後の動向に注意が必要な
ングセンターがあるため、生活には困りません。繁華街のような華やか
エリアでもあります。開発で供給が増える中、競争力のある物件であるか
さはありませんが、緑の多い静かな住環境は、喧騒から少し離れ落ち
どうかをしっかりとした分析力が必要になるエリアです。
POINT!
① 緑地環境が多く、買い物に便利な施設の
② 賃料下落率の安定した賃貸市場
った住環境の良さ
③ 大手町まで直通 30 分！ビジネス街へのアクセスのよい都営三田線
《次回予定》12月号は、2015年12月にREISMホームページに掲載いたします。
レポートに関するお問合せ： リズム株式会社 〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3 tel. 03-5458-7002 mail. [email protected] 担当：河合 祐斗（カワイ ユウト）
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