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七年後にお金持ちになっている為 の不動産の見方・買い方
「七年後にお金持ちになっている為 の不動産の見方・買い方」 「就労人口構成からの将来予測の手法」で日本経済の予測をすると、「団塊のジュニア世代」が4 0歳前後になる７年後・2013年～2015年を頂点として、日本経済は好景気が続き、「資産インフ レ」の時代が来る、と言えます。 （「日本経済は今後インフレになる」参照） この時、「七年後にお金持ちになっている為に！」は、「値上がりする資産」「インフレに乗れる資 産」を今購入することです。 インフレに強い資産と言えば、株と不動産でしょう。 （「七年後お金持ちになっている為に！」「人口減少時代と七年後の日本経済」参照） 一．不動産という物の見方と買い方 １．住宅の伸びと価格に影響を及ぼす基本トレンドは四つある。 （１） 年齢と所得から予測される住宅支出トレンド 「住宅購入年齢の人口がどれだけ多く居るか」が住宅建設と住宅価格の上昇を長期的に 動かす最大の要因である。 人や所帯は年齢が上がるにつれてある程度まで住宅支出を増 やすが、支出パターンは所得水準に大きく左右され、高所得者は30代で購入し、低所得者 は50代以降の高年齢になって購入する傾向がある。 （２） 住宅ローン金利と住宅の値ごろ感 インフレ率が低いほど住宅ローン金利は低くなる。 住宅ローン金利が下がれば、より多く の人がより大きな住宅を買うことができ、住宅購入や住宅ローンの資格審査も通りやすくな る。 （３） 建設過剰サイクル 住宅開発業者が需要増に反応して引き起こす建設過剰サイクルがある。 それは過剰供 給を生み、需要のピークより一足先に住宅価格を下落させることがある。 （４） 全般的な景気トレンド 景気全般が拡大し、雇用が伸びている時には、所得が増え、住宅購入やよりよい住宅への 買い換え意欲がある程度高まる。 ２．具体的なトレンドの検証 （１）「就労人口構成から見た住宅の需要」トレンド ① 1967年～1976年（昭和42年～51年）に生まれた「団塊のジュニア世代」と呼ばれる30歳～ 39歳の人口が約1,899万人(平均190万人）が居ます。 い世代です。 「団塊の世代」の次に人口が多 彼らがこれから結婚して、子供を生み育て、自宅を購入します。 この1,8 99万人の30代の若者が、７年後には40歳前後となり、「ｱｸﾃｨﾌﾞ世代」として生涯で一番大 きな自宅を買ったり、独立して企業を興したり、子供の教育費を出したり、自分を磨く為の 投資をしたりする時期になります。 そこで、日本経済は2004年から上昇を始めて、今か ら７年後2013年～2015年をピークとして繁栄し、資産インフレになる、との予測を立てるこ とができます。 その時、不動産は2倍以上に値上がりし、株は日経平均で４万円を超え ていると思われます。 （日経ビジネス04年3月22日号「就労人口の変化から明るい未来が見えてくる」参照） ② ちなみに、1985年～1990年の間がバブルと言われる資産デフレになったのは、金融のゆ るみもあったが、最大の原因は、当時「団塊の世代」と言われる人たちが丁度40歳前後で あったことが最大の要因であったと分析されています。 そして、その後1992年～2002年 までは「失われた10年」と言われる時代も、「就労人口構成から見る」とその時代が40代 前後の人口が少ない「谷間の世代」が多かったからである、と判ります。 この「就労人 口構成から将来社会を見る」と、今30代となった「団塊のジュニア世代」が40歳前後となる ７年～10年後に、日本経済が繁栄し、「資産インフレ」になることが予想され、期待されま す。 ※ ちなみに、アメリカの景気が過去10年間好調であったのも､40代のｱｸﾃｨﾌﾞ世代が多かっ たからであり、今住宅の売れ行きが少し落ち始めて、2010年以降はアメリカ経済は下り傾 向になる、と言われているのも、今後40代の人口が少なくなるからである、と分析されて います。 （２） （ハリー・デント・ジュニア著 「バブル再来」 ダイヤモンド社刊 参照） 「団塊の世代」が退職することによって、「2007年問題」が起きる、と言われていますが、 確かに、そんな側面もあるかもしれません。 しかし、「団塊の世代の退職」は日本経済 に活力を与える側面の方が大きいと思われます。 ① 「団塊の世代の退職」は1,271万人の退職金（平均2,000万～\2,500万）が出ます。 1,271万の70％が退職金をもらうとして、1,271万×0.7×2,000万＝￥177兆9,400億の退職 金が市場に流れたら、60歳の人間は何をするでしょうか？ 平均寿命の80歳～85歳までまだ20年以上がありますので、当然に退職金とそれまでに 蓄えたお金￥3,000万～￥5,000万を守り育てることを考えるでしょう。 1,271万×4,000万 ＝\508兆4,000億円のお金が市場で動くことになります。 ② そのお金は、まず老後を妻と過ごす自宅の買換に回るでしょう。 病院や買い物が便利 な都市部近郊のマンションが売れている（都市組）のもその一つでしょう。 また、今沖縄や北海道のリゾート物件が売れている（地方組・リゾート組）のもその為で す。 地方の再生に「団塊の世代の退職金」が役立っているのです。 （日経新聞06年8月21日 06年9月1日 06年9月8日 参照） ③ 更に、自宅の購入の他に余裕のある人は、「年金代わりのアパート・収益物件」を購入し ています。 江戸の昔から「大家さんは老後の余裕」なのです。 人に貸して、お金が入 ってきて、他の事業ほどに労力もいらず、その財産価値まで上がるのは、不動産の最高 の長所ですから。 ④ （弊社ホームページで「金持ち父さんになろう！」 更に更に、お金に余裕のある人は、株式投資をするでしょう。 参照） 企業がこれから良くなる ことが判った以上、株を買うのは面白いでしょう。 ⑤ 元気のいい人は、起業するかもしれません。 団塊の世代がどんどん老人化していくの ですから、同世代の需要に応える事業を興せば成功の可能性があります。 ⑥ ところで、「団塊の世代の退職」最大の功績は、企業にとって、「高い給料であまり成果を 出さない大多数の労働者が職場から居なくなり、若く柔軟なそして安い労働力を手に出 来ること」です。 た。 現に今年から一部上場企業の求人が増えて、就職難はなくなりまし ニート、フリーターの問題も徐々に解消するかもしれません。 これにより、不良資 産処理も終わり、ディストラも終わり、儲かる体質に変化した一部上場企業は、利益が上 がっています。 今後は益々企業は利益を上げるでしょう。 ここに「団塊のジュニア世 代」が40前後に「ｱｸﾃｨﾌﾞ世代になる」７年～10年先に向かって、日本の企業は相当上げ 潮になり、日本経済は好調になることが予測できます。 （別項 ※ 「人口減少時代と七年後の日本経済」 参照） 以上の「就労人口構成から将来予測」をすると、日本の景気全般は2004年から徐々に回 復し、2006年からは力強い回復期に入る。 そして段階のジュニア世代が40歳前後になる 2013年～2015年を頂点として「資産インフレの時代」となるということが予測出来ます。 （３） 住宅ローンの金利と物件の値頃感 「七年後に資産バブルになる！」と判ったのならば、まだ金利が安い今の内に、これから 高くなりそうな不動産（人によっては株）を選んで、長期・固定で借りられるだけ借りて買う べき時であると思います。 ① 住宅ローン金利やアパートローン金利は、06年７月の日銀による「ゼロ金利解除」後にも、 短期金利は2.375％、長期金利はおおむね４％前後に収まっています。 ※ 日銀の役割は、「無担保コール翌日物金利」（銀行間の貸し借りの金利）を0.25％に誘導す ることで、短期金利の誘導をして、金利によるインフレ率の調整をして、長期安定的な経 済成長を促すことです。 ※ 「短期プライムレート」は、金融機関が中小企業に１年以内の資金を貸し出す際の最優遇 貸出金利ですが、「無担保コール翌日物金利」等を参考に各銀行が決めます。 今現在 の短プラは1.375％で、この短プラに１％上乗せした金利2.375％が、「平均的な中小企業 向けの貸出金利」及び「変動型住宅ローンの金利」になります。 ※ 「長期プライムレート」は、大企業向けの融資の指標ですが、現在2.6％に引き上げられま した。中小企業への貸出や長期住宅ローンの金利は、これに１％以上上乗せした3.6％～ ４％の金利になります。 ② 金利は今後どうなるでしょうか？ 金融機関が、10年・20年物の長期金利を４％前後にしていると言うことは、10年先にも４％ 位の金利と見ていると言うことです。 何故ならば、「日本経済が10年後に向けて好調を持続する」と予測できますが、その間に0 9年と13年頃に「消費税の10％への値上げ」で、経済が減速することが予測されるからで す。 消費税１％の増税でGNPは0.4％下がると言われていますので、５％の消費税の値上 げはGNPが２％下がることになるからです。 金融機関が見ているように、これから10年間は日本経済は伸びるけれども､800兆円の国 債償還の為、消費税を10％にする必要があるので、増税と景気の調節の為には金利は３ ％±１％、即ち４％以下で推移する、と思われます。 （日経新聞 ③ 06年９月２日 参照） 住宅の値頃感はあるか？ 日本の地価は、東京中心部、名古屋駅前、大阪中心部という「収益性の高い」この３カ所 を富士山の頂点に、上昇の裾野が幅広く近郊に広がる構図になった。 札幌市や福岡 市などの地方中核都市にも、小高い山ができ始めた。 大都市圏の地価は、90年以降下落を続けて15年、歴史的な調整をほぼ終え、事業の採 算に合う水準まで低下した。 都心部の地価上昇を受けて、土地開発は周辺部に波及 し、地価反転を演出している。 大都市中心部では地価上昇の勢いは加速しているのが 実情です。 東京の地価上昇の牽引役は、丸の内地区のオフィスビルです。 JR東京 駅前で来春開業する「新丸ビル」の賃料は、１坪当たり￥６万円前後ですが、テナントは ほぼ満室です。 オフィス需要は強く、東京都心の賃料は、上昇傾向にあります。 （日経06年9月19日 06年9月5日 参照） 例えば、明治屋銀座ビルは26.7％も上がって地価日本一に帰り咲きました。 明治屋の地価は、91年のまだ半額です。 それでも、 「利用価値に応じて地価が決まる」（収益還元 法）今、バブル期とは違う「収益が見込める土地は上がり、そうでない土地は下がる」形に なるでしょう。一部に過熱感はあるが、基本的に今の土地市場は「実力本位」です。 ※ 浦安市は、東京都心まで12キロしかなく、電車で 東京駅まで15分で行け、車なら羽田 空港まで25分、成田空港まで40分と交通環境が良く、ディズニーランドで有名な上 に、都市計画通りに作られた広い歩道のある碁盤の目のような広い道、125もある 広い公園と運動公園があり、ダイエー・イトーヨーカドー・西友等々の買い物施設 も充実しています。 また、教育環境は日本一との評価もあります。 三方を海と 川に囲まれた冬は暖かく、夏涼しい・住みやすい街・浦安市の土地は、この１年で 10％値上がりしましたが、まだまだバブル期の50％程度の値上がりであり、まだま だ値上がりの余地が大きいと思われます。（拙著「浦安の土地の値上がり率は日本 一」参照)（日経新聞 参照） 06年9月19日 06年９月19日 06年９月20日 06年９月21日 ・ また、例えば、06年８月の首都圏の新規販売マンションの個数は、約3,200戸で、予想の 65％に留まりました。 これは地価の先高観がが強まった為、「販売時期を遅らせて高 く売る『売り惜しみ』が目立つ」からです。 ・ （日経新聞07年４月17日） 総合不動産大手が07年度のマンション発売戸数を大幅に増やすことが判りました。 三井不動産と住友不動産と三菱地所の07年度の発売計画は合計で約15,000戸と前 年実績より50％増を見込んでいます。 資金力を背景に地価上昇局面でも順調に土 地の仕入れが進み、今後の売れ行きも好調と判断している為です。 ただ、これから売り出すマンションは、地価高騰と建築費の値上がりと分譲会社 の人件費の値上がり等の為、20％位は高い値段で出てきますが、ブランド力があ る為、有利な価格設定でも売れると強気な発売計画を立てていますが、各社共に マンションが値上がりした分、付加価値を高めようと工夫を凝らしています。 （日経新聞07年６月９日） ※ 浦安市高洲の企業庁の土地を野村不動産が、１坪当たり￥156万で購入したのも、この 動きの一つで、浦安の市場価値が充分にあることを知った上での高値での購入だった のだ、と思います。 ※ 「プラウド新浦安」は新浦安地区で売り出された最後の大型マンションです。 新浦安地区の開発計画は見直されて、今後更地で残っている土地は低層一戸建て地 区になることが決まりました 。「 （ 新町地域高洲・日の出・明海の土地利用につい て」をご参照下さい） 新町地区のマンションの売出価格としては今までで一番高い売出価格ですが、この 後の新築物件がもう無いこと、東京が物件不足であること等々を考えれば、今後プ ラウドを基準にして、新浦安地区の中古マンションも徐々に値上がりしていくもの と考えられます。 （４） ① 具体的どんなものを買うべきでしょうか？ 一般的に言えば、人口減少時代には、「人口が増えている地域」にある「誰でもが欲しがる 物件」を買うことです。 「人口が増えている地域」とは、首都圏とその周辺、政令指定都市とその周辺、地方の中 心都市とその周辺が今人口が増えています。 て」「住みやすい所」に人は集っています。 もっと判りやすくいえば「いい仕事があっ そんな所を買えば将来が楽しみであり、それ 以外を買えば、将来は暗い、と言うことです。 中心都市を買う場合も可能な限り中心部 に近い地域で、誰もが住みたくなるような買い物環境・交通環境・文化環境の良い所を買う と良いでしょう。 ※ 2005年10月１日の国政調査の結果、過去の５年間で、全国の市町村の中で一番人口 が増えたのは浦安市(16.8％）でした。 （拙著「浦安の土地の値上がり率は日本一」をご参照下さい） ② それ以外の地方を買う場合は、原則的には人口が減少しますので、地価は下がることを 見越して購入して下さい。 そして、地方で既にお持ちの不動産は、「売れるものなら、今 すぐに、買い手が買うという値段で売る」ことが、長い目で見たら得策でしょう。 ③ また、「どうしても地方に住み、あるいは商売をする必要がある人」は、「その地域の魅力を 高め、域外からいかに人と金を集められるか」努力している地域を買うことです。 経済規模が小さい地方圏は、「域外からどれだけ人を呼べるか」しかお金を集める方法が ないからです。 （日経新聞 06年9月１日 参照） 前述しましたように、例えば「団塊の世代」が移住を希望している沖縄や北海道の倶知安 （クッチャン）町は人も集まり地価も上がっています。 9月11日 06年9月19日 06年9月20日 （日経新聞 06年9月21日 06年8月23日 06年 参照） 「土地が生み出す富に応じて、価格が決まる」現在、「良い仕事があり」「気持ちよく住め る」そんな地域に人は住み、「行きたい所に行く」のですから、そんな基準で判断すれば、 その地域の将来性が判断できるでしょう。 になる為」の判断基準です。（ 拙著 それが、今後の生き方と住み方と「お金持ち 「人口減少時代と日本経済」 2007年６月９日記 （株）明 和 代表取締役 地 所 今 泉 浩 一 参照 ）