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大阪府住宅供給公社
平成25年8月 平成24年11月 大阪府 住宅供給公社 Osaka Prefectural Housing Corporation 「住んでみたい」 「住み続けたい」 目次 Ⅰ. 公社概要 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Ⅳ. 経営改善への取り組み 大阪府住宅供給公社（OPH）について …………………… 地方住宅供給公社の状況について ……………………… 政策的位置付けと公的役割 ……………………………… 事業の概要 ………………………………………………… 事業環境：大阪府の人口と住宅ストック…………………… 事業規模（住宅の供給・管理） …………………………… 経営状況について ………………………………………… 平成24年度一般会計決算情報 …………………………… 3 4 5 6 7 8 9 10 Ⅱ. 主な事業内容 1. 1-1. 1-2. 1-3. 2. 3. 4. 賃貸住宅等事業 ………………………………………… 賃貸住宅管理事業 ………………………………………… 建替事業 …………………………………………………… 耐震化事業 ………………………………………………… 宅地管理事業等 …………………………………………… 分譲マンション管理・建替えサポート事業 ………………… 府営住宅管理事業 ………………………………………… 13 14 16 17 18 19 20 1. 経営改善の取り組み ……………………………………… 29 2-1. 大阪府住宅供給公社経営計画 （平成24年度～33年度） …………………………………… 30 2-2. 大阪府住宅供給公社経営計画 （数値目標等） ………………………………………… 31 3. 今後の見通し ……………………………………………… 32 Ⅴ. 資金調達 1. 資金調達の考え方 ………………………………………… 34 2. 借入金残高の管理 ………………………………………… 35 3-1. 借入金償還年度別資金需要見込額 ……………………… 36 3-2. 負債管理と今後の資金調達の考え方 …………………… 37 Ⅵ. 大阪府住宅供給公社債券 1. 第4回大阪府住宅供給公社債券について ………………… 39 Ⅶ. ご参考資料 …………………………………………………… 40 Ⅲ. 設立団体との関係 1. 2. 3. 4. 5. これまで公社が果たしてきた役割 ………………………… 公社の方向性と位置づけ ………………………………… 大阪府住宅まちづくりマスタープラン ……………………… 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく 公社の主な取り組み ……………………………………… 大阪府からの財政的関与の状況 ………………………… 22 23 24 25 27 本資料の計数については、原則として表示単位未満を四捨五入し、 端数調整をしていないため、合計等に一致しない場合があります。 Osaka Prefectural Housing Corporation 1 Ⅰ. 公社概要 Osaka Prefectural Housing Corporation 2 1. 大阪府住宅供給公社（OPH）について 大阪府住宅供給公社は、大阪府の全額出資による公的団体として設立された特別法人です。 ⇒法人税、事業税をはじめとした、各種の税制優遇措置等の優位性があります。 根拠法 設立時期 地方住宅供給公社法 沿革 （昭和40年6月10日公布） 昭和 39年 昭和40年11月1日 昭和 40年 経営理念 財団法人 大阪府宅地協会設立 これまで築き上げた住宅、団地という貴重な社 地方住宅供給公社法に基づき、大阪府住 宅供給公社設立 （財団法人 大阪府宅地協会を組織変更） 会的資産と管理についての実績のもと、豊富な 知識と経験を活かし、公的機関としての信頼に 応え得る規律と熱意をもって、府民、地域に対し、 設立団体 基本金 大阪府 昭和 41年 財団法人 大阪府住宅協会（昭和25年設 立）を統合 3,100万円（大阪府全額出資） 平成 17年 財団法人 大阪府住宅管理センター（昭和 42年設立）を統合 賃貸住宅管理事業 〔府内261団地25,662戸〕 ※H25.3.31現在 主な事業 府営住宅管理事業（受託） 〔府内161団地64,838戸〕 ※H25.3.31現在 政府・出資団体からの関与 経常利益 （平成24年度） 25,252百万円（一般会計） 非課税とされる主な税金 役員の任命及び解任（地方住宅供給公社法 第13条、第16条） 所得税 国税 理事長及び監事：設立団体の長（大阪府知事） 法人税 登録免許税 印紙税 毎年度の事業計画等（第27条、第32条） ：設立団体の長 財務諸表（業務報告書添付）の提出 ：設立団体の長 監督等（第40条、第41条、第42条） 報告及び検査：国土交通大臣又は設立団体の長 3,953百万円（一般会計） 快適な住まいと住環境の提供をめざします。 国土交通大臣又は設立団体の長の権限 事業計画及び資金計画の承認 事業収益 （平成24年度） 「住んでみたい」「住み続けたい」安全・安心で 監督命令及び措置命令 ：国土交通大臣又は設立団体の長 Osaka Prefectural Housing Corporation 法人住民税の実質非課税 ※均等割は課税 地方税 事業税 事業所税 3 2. 地方住宅供給公社の状況について 全国にある地方住宅供給公社の中には地価の下落などにより経営不振を招き、破産及び民事再生に陥った公社や、設立団体の 住宅政策上における役割を終えたと判断された公社もあります。 また、一方で、設立団体の住宅政策上の役割を担いながら、安定した収益をあげている公社もあり、2極化が進んでいます。 破産・解散する公社の特徴 当公社の特徴 分譲住宅事業における地価の下落 ⇒収益悪化 分譲住宅事業からは平成13年度以降、原則撤退 ⇒地価の下落による損失リスクが無い 安定収入源である賃貸事業資産の不足 府内2万戸、全国2番目の規模の一般賃貸住宅ストックを保有 設立団体の政策上の役割終了 大阪府「住宅まちづくりマスタープラン」に役割が明記 府市統合においても、府公社の経営悪化を招かないことを前提とした議論 ※3セク債が廃止を後押し 府公社を取り巻く環境 地方住宅供給公社の公社賃貸住宅の管理戸数 78,690 26,643 平成20年3月時点 全国に57公社 20,000 一般賃貸住宅等 特優賃住宅 高優賃住宅 14,855 9,824 7,365 6,954 3,393 3,024 2,789 2,132 1,222 1,000 913 888 821 815 699 675 664 628 625 堺市 横浜市 広島県 岐阜県 宮城県 長崎県 北海道 埼玉県 福岡市 千葉市 島根県 北九州市 名古屋市 京都市 千葉県 神戸市 愛知県 兵庫県 大阪市 神奈川県 福岡県 東京都 大阪府 平成25年4月現在 全国42公社 都道府県 33公社 政令指定都市 9公社 4,750 4,030 10,000 ①豊富な人口 大阪府の人口は約886万人 ⇒東京、神奈川に次ぎ全国で3番目 ②大阪府の経済規模 ⇒東京に次ぎ全国2位 ③持ち家：賃貸比率 大阪府（56%：44%）、全国（63%：37%） ⇒高い賃貸ニーズに支えられている ※大阪府の人口はH25.4大阪府毎月推計人口 ※府内総生産は内閣府「県民経済計算」 出所：一般社団法人 全国住宅供給公社等連合会HP Osaka Prefectural Housing Corporation 4 3. 政策的位置付けと公的役割 住生活基本法において、地方住宅供給公社は、住生活基本計画に定められた目標の達成に資するよう努めなければならないと 規定されています。 大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画）において、住宅・まちづくりに関わる公的団体として位置付けられ、 適切な役割分担のもと、府等と協力して豊かな居住環境の形成を目指すこととされています。 新婚・子育て世帯や高齢者世帯などへの支援や地域のまちづくりへの貢献など、府の住宅まちづくり政策の補完、民間市場の誘導・ 補完に積極的に取り組んでいます。 大阪府 住宅供給公社 府の住宅まちづくり政策の補完 民間市場の誘導、補完 大阪府住宅まちづくりマスタープラン 「大阪府住宅供給公社のあり方」報告書 • 平成23～32年度（平成24年3月公表） P24参照 大阪府 国 （国土交通省） 公社の役割（抜粋） 民間賃貸住宅市場では十分 に対応できない住宅の供給 地域のまちづくりに貢献 大阪府の住宅・まちづくり政 策の課題に即した事業の展 開を行う役割を担う （平成20年3月公表） 大阪府住生活基本計画（都道 府県計画） 〔施策別計画〕 大阪府高齢者・障がい者住 宅計画 大阪府営住宅ストック総合活 用計画 府の住宅まちづくり政策にお 今後の取り組み：事業収支の ける公社の位置づけ（役割） ①市場の誘導・先導 ②市場の補完 ③信用性 ④行政の補完 確保、借入金の縮減に向け、 賃貸住宅の中期的な管理計 画を策定する 同あり方検討会 （外部専門家で構成） 住生活基本計画（全国計画） 国民の住生活の「質」の向上 平成23～32年度 を図る政策への本格的な転換を図る道筋 住生活基本法 第15条（全国計画）： 2006年（平成18年）施行～ 第17条（都道府県計画）： 政府は、基本理念にのっとり、基本的施策その他の住生活の安定の確保 及び向上の促進に関する施策の総合的かつ計画的な推進を図るため、 国民の住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画（全 国計画）を定めなければならない。 都道府県は、全国計画に即して、当該都道府県の区域内における住民の 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する基本的な計画（都道府県 計画）を定めるものとする。 Osaka Prefectural Housing Corporation 5 4. 事業の概要 当公社の事業は、直轄事業と受託事業に大別されます。直轄事業は公社が自ら所有及び借上げしている 住宅並びに保有地の管理等を行う事業です。受託事業は府営住宅の管理等、主に府からの委託による事業です。 賃貸住宅等事業が主要事業で、毎年度安定的な収益を上げています。 ※個人向けの住宅・宅地の分譲や、土地を取得して行う宅地開発事業については現在行っておりません。 一般会計 直轄事業 賃貸住宅等事業 当公社の主要事業であり、 収益の「要」 宅地管理事業（P18） 当公社 分譲マンション管理・ 建替えサポート事業（P19） その他事業 賃貸住宅等管理事業 （P13～15） 入居者募集業務 家賃等収納業務 修繕業務 駐車場・店舗等の管理業務 建替事業（P16） 建設事業 建替えに伴う余剰地の処分 耐震化事業（P17） 耐震改修及び応急補強等 保有地等の処分 管理地に係る整備工事等 未利用地等の処分 宅地整備工事等 管理組合への修繕・建替えに係る相談やアドバイザー派遣等 土地信託事業等 府営住宅計画修繕等業務 受託事業 入居者選定等受託事業 分譲マンション管理組合の受託業務 府営住宅計画修繕等業務 府営住宅の工事監理及び府有施設の保全業務 特定優良賃貸住宅等入居者選定等業務 建物診断や大規模修繕工事の設計等を管理組合から受託（「きちんとサポート」P19） 府営住宅指定管理会計（特別会計） 府営住宅等管理事業（P20） 募集及び入居業務 住宅・共同施設の保全・修繕業務 Osaka Prefectural Housing Corporation 家賃に係る業務 駐車場の管理業務 6 5. 事業環境：大阪府の人口と住宅ストック 大阪府はこれまで人口、世帯数ともに一貫して増加してきましたが、 府内の賃貸住宅の空家率は19.7％。 今後は人口減少・高齢化社会へ変化していくと見られます。 府民が居住している住宅は、賃貸住宅の比率が44％と全国平均 世帯構成も、高齢者単独世帯数が増加し、夫婦と子の世帯は減少 する見通しです。 H25.4.1現在 885万人、世帯数389万世帯（1世帯当たり2.3人）（H25.4大阪府毎月推計人口） 人口・世帯数 平成25年3月中の増減数 人口 －7,054人 世帯数 ＋5,078世帯 住宅総数435万戸。空家が全体に占める割合は14.4％で、賃貸住宅ストックにおける空家率は19.7％ 住宅ストック 府民が居住している住宅の種類 賃貸住宅の居住割合は全国平均を上回っています 大阪府の人口と世帯数の推移 住宅ストックの状況 （万人） （万世帯） 1,000 500 推計 800 400 600 300 400 200 200 100 0 0 S45 S55 H2 H12 の37％を上回り、賃貸住宅ニーズは全国と比較して高い傾向に あります。 H22 H32 ※人口については左軸、世帯数については右軸を使用 ※人問研・・・国立社会保障・人口問題研究所 公的賃貸住宅43万戸 民間賃貸住宅153万戸 府営住宅（公営） 13.9万戸 賃貸全体の6.8％ 木造民間賃貸住宅 38万戸 賃貸全体の19.0％ 市町営住宅（公営） 11.0万戸 賃貸全体の5.4％ 改良住宅 1.8万戸 民間高優賃・特優賃1.3万戸 公社・UR 住宅 15.3万戸 賃貸全体の7.5％ 100% 非木造民間賃貸住宅 115万戸 賃貸全体の52.7％ 90% 80% 賃 貸 住 宅 205 万 戸 戸建て（持家） 150万戸 持家全体の65.2％ マンション（持家）共同建て ・非木造・3階建て以上 58万戸 持家全体の25.2％ その他長屋等（持家） 11万戸 持家全体の4.4％ ※公的賃貸住宅戸数はH21.3.31現在 ※公的賃貸住宅以外の住宅数については、H20住宅･土地統計調査より推計 ※特定公共賃貸住宅は府営住宅に含む ※公社・UR管理の特優賃・高優賃は、公社・UR住宅に含む （資料）総務省統計局 平成20年住宅・土地統計調査確報集計結果 Osaka Prefectural Housing Corporation 70% 持ち家 56％ 60% 持ち家 63％ 50% 40% その他（給与住宅・不詳等）19.7万戸 H42 人口（実績値・国勢調査） 人口（大阪府企画室推計） 人口（人問研推計） 世帯数（実績値・国勢調査） 世帯数（大阪府住宅まちづくり部推計） 世帯数（人問研推計） 府民が居住している住宅の種類 大阪府の住宅総数 435万戸 空家の状況 総数 62.5万戸 空家率14.4％ うち 賃貸住宅 38.6万戸 空家率19.7％ 持 家 230 万 戸 30% 20% 賃貸 住宅 44％ 10% 賃貸 住宅 37％ 0% 大阪府 全国 ※住宅以外で人が居住する建物を除く （資料）総務省統計局 平成20年住宅・土地統計調査確報集計結果 7 6. 事業規模（住宅の供給・管理） 設立以来、住宅不足への対応や居住水準の向上など大阪府の住宅まちづくり政策の一翼を担ってきました。 ⇒延べ約6万3千戸の住宅を建設・供給。 現在は、賃貸住宅の管理を中心に事業展開しています。 公的賃貸住宅を長年管理運営してきた知識と経験を活かし、大阪府の住宅・まちづくり施策に大きく貢献しています。 大阪府内住宅ストック435万戸。うち賃貸住宅は205万戸（平成21年3月末時点） 賃貸住宅205万戸のうち、公的賃貸住宅は43.2万戸（賃貸住宅の21.1％） 大阪府内の賃貸住宅ストック：205万戸（平成21年3月末時点） 公社総管理戸数：90,500戸（平成25年3月末時点） 大阪府内賃貸住宅 205万戸:100％ その他、 不詳4.3% 公社賃貸 21,946戸 府営住宅 32.2％ 民間賃貸住宅 74.6% 公的賃貸住宅 21.1% 公社賃貸住宅 5.4％ 借上賃貸住宅 1.1％ 借上賃貸 3,716戸 市町営住宅等 29.5％ （43.2万戸） UR・大阪市、堺市公社 28.9％ その他 3.0％ 府営住宅 64,838戸 ※H20住宅・土地統計調査を基に公社が作成 Osaka Prefectural Housing Corporation 8 7. 経営状況について 公社は、賃貸住宅管理事業の安定的な家賃収入を主な収入源として、堅実な経営を進めています。 事業収益と経常利益の推移（一般会計） 事業収益は、 毎年度200億円以上の収益を確保しており、 経常利益も、黒字を計上しています。 （億円） （億円） 70 350 20 300 250 200 18 70 以上の安定的な収入を確保しています。 ※借上賃貸住宅管理事業は、民間の土地所有者が建設する賃貸住 賃貸住宅 管理事業 宅を公社が一括借上を行い、満室保証を行っているため、空家発生 ただし、今後見込まれる損失額は借上賃貸住宅減損勘定として貸 借対照表の固定負債に計上済です。（P36） （億円） 迎えることに加え、オーナーとの協議により契約の繰上解除を行っ 50 分譲事業は、個人向けの分譲宅地・分譲住宅の供給か 20 らは平成13年度に撤退しています。 10 近年は、賃貸住宅の建替え（高層化）に伴う余剰地等の 保有地処分により、収益向上に大きく貢献しています。 30 20 10 0 165 168 171 174 H20 H21 H22 H23 H24 （年度） 分譲事業収益 その他事業収益 経常利益（右軸） 50 36 40 30 分譲事業 40 事業別の売上総利益推移（一般会計） なお、空家損失は、平成24年度からの管理期間の段階的な終了を ているため、今後は減少していく見込みです。 28 50 60 50 40 160 賃貸管理事業収益 に伴う損失が公社経営を圧迫しています。 14 66 37 29 100 50 0 49 15 78 139 150 賃貸住宅管理事業は、家賃等により毎年度約150億円 58 30 28 25 32 22 3 22 6 H20 H21 26 25 2 2 0 H22 H23 H24 0 賃貸管理事業収支 分譲事業収支 その他事業収支 ※売上総利益＝事業収益－事業原価 （億円） Osaka Prefectural Housing Corporation （年度） 9 8. 平成24年度一般会計決算情報 貸借対照表 総資産は2,468億円です。保有地の売却等により （億円） 平成23年度より69億円減少しました。 H23 2,537 2,468 △69 132 80 △52 現金預金 40 44 4 有価証券 80 20 △60 未収金 3 資産合計 負債は2,043億円です。借入金の償還により 流動資産 平成23年度より108億円減少しました。 15 18 分譲事業資産 0 1 1 前払金 1 0 △1 △2 その他流動資産 【有価証券】 借入金の繰上償還等により減少。 貸倒引当金 固定資産 賃貸事業資産 【賃貸事業資産】 建替に伴う余剰地売却により減少。 0 2,405 2,387 △ 18 △ 45 2,340 6 7 1 その他事業資産 6 5 △1 有形固定資産 0 1 1 無形固定資産 1 1 0 その他固定資産 7 34 27 △0 △0 0 2,151 2,043 △108 553 224 △329 85 90 5 444 102 △342 未払金 12 19 7 前受金 6 6 0 預り金 6 6 0 その他流動負債 0 0 0 1,598 1,820 222 150 流動負債 短期借入金 次期返済長期借入金 固定負債 社債 65 215 1,267 1,354 87 長期前受金・預り保証金 54 53 △1 繰延建設補助金 40 40 0 借上賃貸住宅資産減損勘定 95 62 △33 信託資産減損勘定 32 32 0 引当金 43 62 19 長期借入金 その他固定負債 ※表示未満単位を四捨五入して単位に満たない場合は「0」、該当数字が無い場合は「-」と表示。 0 △5 2,385 貸倒引当金 【剰余金】 剰余金には資産価額の適正化により賃貸事業資産等を再評価し、 評価差額金として計上している280億円を含む。 2 △5 事業用土地資産 負債合計 【借上賃貸住宅資産減損勘定】 借上賃貸住宅のオーナーからの借上期間が満了する団地が出てく る平成24年度以降は管理戸数の減少に合わせて取り崩し額は 減少する見込み。(H24年度取り崩し額は22億円、繰上解約団地分 の特別利益への振替額11億円) 増減 H24 資本合計 1 2 1 387 424 37 資本金 0 0 0 剰余金 387 424 37 Osaka Prefectural Housing Corporation 10 9. 平成24年度一般会計決算情報 賃貸管理事業の売上総利益は27億円、分譲事業は30億円です。（※売上総利益＝事業収益－事業原価） 平成24年度決算においては引き続き好調な賃貸事業収益等に支えられ、当期純利益は6期連続で黒字を達成しました。 賃貸管理事業 ⇒ 27億円黒字 損益計算書 （億円） H23 増減 Ｈ24 （億円） 収益増の主な理由 ① 空家戸数の減による増収 251 253 2 171 174 3 分譲事業収益 66 50 △16 ③ 過去に入居した建替戻り入居者の 家賃上昇 その他事業収益 14 28 14 分譲事業 ⇒ 30億円黒字 182 196 14 140 148 8 分譲事業原価 31 20 △11 その他事業原価 11 28 17 一般管理費 11 7 △4 事業利益（損失） 59 49 △10 その他経常収益 1 1 0 その他経常費用 11 11 0 経常利益（損失） 49 40 △9 特別利益 15 15 0 特別損失 37 17 △20 当期利益（損失） 28 38 10 事業収益 賃貸管理事業収益 事業原価 賃貸管理事業原価 キャッシュフロー計算書 ② 新規管理開始による家賃収入の増加 当期に分譲した主な土地 建替えに伴う余剰地 1団地・1.5ha その他経常費用 支払利息 繰上償還、借換時の金利条件変更、社 債発行により減少 特別損失 賃貸住宅資産減損損失（1億円） 借上賃貸住宅資産減損勘定（0.2億円） 当期純利益 6年連続黒字 ※表示未満単位を四捨五入して単位に満たない場合は「0」、該当数字が無い場合は「-」と表示。 Osaka Prefectural Housing Corporation 事業活動によるキャッシュフロー 賃貸管理事業活動による収支 分譲事業活動による収支 その他事業活動による収支 一般管理活動による収支 その他経常損益に係る収支 特別損益に係る収支 投資活動によるキャッシュフロー 事業資産形成活動による収支 賃貸事業資産形成による収支 分譲事業資産形成による収支 事業用土地資産形成による収支 その他事業資産形成収支 その他の投資活動による収支 その他の収支 財務活動によるキャッシュフロー 事業活動に係る資金の返済に よる支出 投資活動に係る資金の借入に よる収入 その他の財務活動に係る資金の 調達及び返済による収支 当期中の資金収支合計 前期繰越金（現金及び現金同等物） 次期繰越金（現金及び現金同等物） H23 114 58 72 △3 △7 △10 4 △42 △40 △38 △1 △1 0 △3 △3 △42 Ｈ24 95 67 50 △1 △9 △6 △5 △50 △20 △20 0 0 0 △30 △30 △100 増減 △19 9 △22 2 △2 4 △9 △8 20 18 1 1 0 △27 △27 △58 △119 △202 △83 131 182 51 △54 △80 △26 29 91 120 △55 120 64 △84 29 △56 11 Ⅱ. 主な事業内容 Osaka Prefectural Housing Corporation 12 1. 賃貸住宅等事業 事業収益の要である賃貸住宅等事業は、主に「一般賃貸住宅」「特定優良賃貸住宅」「高齢者向け優良賃貸住宅」で構成されています。 賃貸住宅等事業は、入居者募集から入退去、家賃の収納、修繕など土地・建物の総合的な管理・サービスを実施しています。 その他にも駐車場等の管理も行っています。 一般賃貸住宅 118団地 併存賃貸住宅 7団地 直接 建設型 19,289戸 公社が保有している一般的な賃貸住宅 顧客ニーズの多様化に対応するためのリフォーム事業も行っている 312戸 特定優良賃貸住宅は、中堅所得者層に適正な家賃負担で質の高い住宅を 14（8）団地 542戸 提供できるよう、補助金による家賃減額制度を備えた賃貸住宅。直接供給 型は公社が直接建設した団地 特定優良 賃貸住宅 （特優賃） 民間 借上型 府の政策により建設された、団地内で府営住宅と公社賃貸住宅が混在する住宅 民間事業者が建設した特定優良賃貸住宅を公社が全戸一括借上げして、 130団地 3,716戸 募集、管理等を行う住宅（借上期間は20年間で、平成32年度末までに全て の期間が満了） 高齢者向け 優良賃貸住宅 （高優賃） 27（27）団地 合計 261団地 1,803戸 家賃補助 公社 入居者負担額 納入 建設費補助 入居者 家賃補助 公社 入居者負担額 納入 募集 審査 管理 賃貸借契約 （20年） 家賃補助 公社 入居者負担額 納入 国・大阪府 建設費補助 土地所有者 （オーナー） 入居者 高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者の方が安心して生活できるように床の 段差解消、玄関・浴室・トイレへの手すり設置など、室内のバリアーフリー化 に加え、緊急通報サービスも利用可能（入居者の希望により別途契約が必 要）とした住宅（補助金による家賃減額制度あり） 国・大阪府 募集 審査 管理 建設費補助 国・大阪府 募集 審査 管理 入居者 25,662戸 ※管理戸数はH25.3.31時点、団地数の（ ）は、一般賃貸住宅118団地の内数 駐車場 19,008区画 店舗 76店舗 賃貸施設、 賃貸土地等 42件 主に上記の団地に付随する駐車場 賃貸運営している店舗 郵便局や会館等の公益的施設や賃貸土地等 Osaka Prefectural Housing Corporation 13 1-1. 賃貸住宅管理事業 大都市圏における中堅所得者層の住宅ニーズに支えられ、入居戸数は堅調に推移し、収支も安定しています。 入居率は平成24年度末時点で92.6％（空家率7.4％）であり、大阪府内の賃貸住宅の平均80.3％（空家率19.7％）を 大きく上回っています。（P7） 家賃滞納額についても、滞納対策の強化により年々減少しています。 賃貸住宅の概要 管理戸数 平均家賃 平均専有面積 賃貸住宅管理事業売上総利益の推移 築年数別管理戸数 21，946戸 50年以上, 1,584戸 10年未満, 3,711戸 50，831円 （建替後平均 87,890円） 40～49年, 7,258戸 49．55㎡ 30～39年, 7,000戸 （建替後平均 55.58㎡） （億円） 40 30 10～19年, 1,812戸 20 20～29年, 581戸 10 0 H20 入居率の推移 収納率の推移 100% 100% 96.8% 95% 全体 （25,662戸） 94.2％ 90% 90% H24 （年度） 98.4% 98.0% 97.5% 97.3% 95.0% 滞納対策の強化により滞納額は、 98.4% 97.8% 97.4% 80% H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 82.8％ 滞納額の推移 20 70% 92.6％ （億円） 退去者 入居者 15 60% 10 H21 H22 H23 H24 （年度） 5 0 減少傾向。 滞納対策の強化概要 民間企業の債権回収を専門 85% H20 H25.3.31時点 H23 家賃収納率と滞納額の推移 入居率 （管理戸数） 借上賃貸 （3,716戸） H22 ※売上総利益＝事業収益－事業原価 ※管理戸数は、H25.3.31時点（民間借上賃貸を除く）。 公社賃貸 （21,946戸） H21 10.6 5.7 11.2 10.4 9.6 3.7 3.5 3.3 とする経験豊富な職員の 採用 司法書士や弁護士との連携 機関保証制度の導入等 対策の効果（滞納額） 8.5 3.2 6.9 5.9 2.7 2.4 4.8 2.1 平成16年度末：16.3億円 4.0 2.2 ⇒平成24年度末：6.2億円 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 Osaka Prefectural Housing Corporation 14 1-1. 賃貸住宅管理事業 収益向上のため、キャッシュバックキャンペーン等の空家解消に向けた様々な入居促進策等を実施しています。 申込から入居までの期間の短縮、入居契約会の随時開催、現地受付等サービスの向上にも取り組んでいます。 顧客満足度向上のため、顧客サービス向上の取り組みや入居者アンケートの結果を踏まえた接遇改善対策を実施しています。 入居促進策（ソフト面の対策） 顧客満足度の向上 長期空家を抱える一般賃貸住宅団地を対象に、3年間の家賃のキャッシュバッ クをメインとした入居促進キャンペーンを実施。 府内4管理センターにおいて、土曜日営業を開始するとともに、公社団地の募集 業務や現地案内等、業務範囲を拡大しました。 家賃キャッシュバック3年間(1万円又は5千円/月) 顧客満足度向上のため、入居者アンケートの実施により状況を把握し、接遇マ 敷金の減額 ニュアルの作成、接遇向上推進委員会の設置、職員研修の充実等を行ってい ※通常は初期費用として敷金3カ月分が必要 公社一般賃貸住宅の募集業務を府内各4管理センターで実施。 ます。 各地域の状況に応じた募集対策を実施 選べる壁紙を利用したリフォームの例 動画による物件紹介や特設サイトの設置等、IT技術を活用し、お客様視点に 立った募集情報を積極的に発信。 after 入居促進策（ハード面の対策） 長期空家対策として、LDK化をはじめとしたリフォームを行い、空家の 解消に努めました。 千里山田西団地において、空家解消の取り組み及び居 住水準向上リフォームのモデルとして、大胆な間取り変 更や設備機器のリニューアル等のリノベーションを実施。 LDK化 LDKの壁紙を申込者が選択できる新たな試みを実施 before 敷金の減額等のソフト対策も同時に実施 千里山田西団地（昭和54年建設）のリフォーム例 ※写真は一例 Osaka Prefectural Housing Corporation 15 1-2. 建替事業 建設年度の古い高齢化の進む団地について、順次建替事業を実施し、建替え後は住宅内の段差解消やエレベーター設置等、 高齢社会に対応した住宅の供給を図っています。 建替えに伴う団地の高層化により生じた余剰地は、まちづくりへの配慮を条件とした事業提案競技等により売却し、地域の発展等 に貢献しています。（P26）これまでの余剰地では、民間分譲マンションをはじめ、有料老人ホームや病院、市営住宅等の用途に なっています。また、余剰地の売却収入は借入金の縮減にも寄与しています。 なお、平成20年6月に策定した「自立化に向けた10年の取り組み」において、借入金抑制のために、平成26年度から平成29年度末の間 は、建替事業を一旦中止し、今後策定予定の後期耐震化計画において改めて検討することとしています。 年度別管理開始実績 建替事業の一例 （団地数） （戸数） 10 1,100 9 1,000 8 900 現地建替 800 7 700 6 600 5 500 4 400 3 300 藤白台B団地 団地名 OPH北千里駅前（1期～3期） 2 200 昭和41年度 管理開始年度 平成21年度～平成25年度 1 100 300戸・8棟 管理戸数 517戸(5棟） 0 0 2LDK、3DK 間取り 1DK～3DK 約45㎡ 平均専有面積 約53㎡ 約53,000円 平均契約家賃 約99,000円 H7 H10 H13 団地数 H16 H19 H22 H25 （年度） 戸数 平成25年度までの建替え完了団地数 38団地（5,183戸） Osaka Prefectural Housing Corporation 16 1-3. 耐震化事業 昭和56年5月以前に適用されていた旧耐震基準に基づいて設計された公社賃貸住宅につきましては、現行の建築基準法が必要として いる耐震性能を満たしていない可能性があることから、平成22年度において、対象住宅における耐震診断を実施しました。 その結果、5,033戸が現行の建築基準法と同等の耐震性能を満たさない(B1及びB2)ことが判明しました。 財務体質の改善を進めつつ、安全・安心な住まいの供給をめざし、現行の耐震基準に満たないと判明した住棟について、順次、耐震化 等(耐震改修・応急補強・建替え・用途廃止)を実施します。 公社賃貸住宅の耐震化の基本方針について 公社賃貸住宅の耐震性能について、現行の耐震基準に満たないと判定された住棟(5,033戸)(B1・B2)についての「耐震化の基本方針」を公表しました。 耐震化の基本方針 〔平成24年4月公表〕 公社賃貸住宅の耐震化率は、約75％（平成24年3月末現在）ですが、建替え・用途廃止を含め、平成32年度までに概ね92％にすることを目標とし、前期計画として、平 成27年度までに下記の取り組みを行います。それ以降の耐震化の取り組みについては、建替えを凍結中の団地への対応を含め、平成30年度からの後期計画として、 平成27年度までに策定します。 ◆ 昭和41年度以降建設の中層ラーメン構造の住棟については順次、耐震改修に着手 ◆ 耐震性能がB2の高層ラーメン構造の住棟については、少しでも耐震性を向上させるため、順次、応急補強を実施 公社賃貸住宅の耐震性能(平成25年3月31日時点) 耐震性能 団地数 130 住戸数 (住棟数） 21,883戸 (519棟) 耐震化率 76.4％ 現行の建築基準法と同等の耐震性能を満たすもの その他 現行の建築基準法と同等の 耐震性能を満たさないもの 直近に建替え予定の 中高層賃貸住宅 A(1) A(2) A(壁) B1 B2 C 0戸 （0棟） 6,104戸 （110棟） 10,606戸 （287棟） 3,169戸 （70棟） 1,864戸 （48棟） 140戸 （4棟） Osaka Prefectural Housing Corporation 17 2. 宅地管理事業等 過 去に着手し、現在も 土地を保有している大 規模な宅地開発事業は 3団地ですが、そのうち の一つである箕面森町 （箕面市）を除いて造 成・土地利用はほぼ完 了しました。 枚方津田団地全景 宅地開発事業 府内各地で公社住宅や関連施設などを供給するための宅地を様々な方法により開発、供給しています。 主な宅地開発事業（直近の事例） 事業名 開発 期間 事業 規模 概要 事業の進捗・供給実績 （H24末時点） 枚方津田団地 開発事業 （津田くにみ坂） H2～H11 約24ha 「緑豊かなふれあい・共生空間の創造」をテーマに、土地区画整理事業として分譲住宅や府営住宅用地等 を供給してきました。本事業については、平成22年度に完了しました。 平成22年度完了 供給面積約24ha S63～H16 関西文化学術研究都市の構想に基づき、研究・開発施設、教育・文化施設などの集積を図ることにより、 科学技術の発展と産業の振興を目的に、府、枚方市、（財）大阪府産業基盤整備協会とともに推進してきま した。 約26ha 現在は、全ての区画で企業等の立地が完了し、研究・開発活動を行っています。なお、平成22年度に大阪 府立高等職業技術専門校北部校（仮称）用地として土地を大阪府に売却することにより、本事業は完了し ました。 平成22年度完了 供給面積約25ha H12～H21 羽曳野市の羽曳野丘陵において、府の「南河内・健康ふれあいの郷」構想に基づき、当公社は主に住宅地 区を整備し、戸建住宅用地を供給。平成16年度に「まちびらき」を行いました。健康ふれあい地区では、同 平成21年度完了 約25ha 市が道の駅を平成19年度から運営しています。平成21年度には残る公社所有地で事業提案競技を実施し、 供給面積約25ha 戸建住宅用地を供給しました。隣接地ではスポーツ施設の整備を行い、同市が運営することで、同構想が 実現しています。 H8～H27 箕面市北部丘陵地域の止々呂美地区において、府が進める「水と緑の健康都市特定土地区画整理事業」 で、当公社は地権者として同事業に参画しています。 約30ha 公社所有地の属する第三区域の基盤整備工事着手については、府の財政再建プログラム（案）において、 「粗造成の概成が見込まれる平成24年度末に基盤整備工事の実施について判断」とされていることや、新 名神高速道路の進捗状況などを踏まえ、土地処分を検討します。 枚方津田団地 開発事業 （津田サイエン スヒルズ） 羽曳ケ丘団地 開発事業 箕面森町 開発事業 供給実績なし 津田くにみ坂 津田サイエンスヒルズ 都市整備事業は、市町 村と連携しながら、市街 地の再開発や密集市 街地の再生などを通じ た新たな住宅の供給を 行ってきました。 平成21年度に寝屋川萱 島桜園町地区における 密集市街地再開発事 業を完了しています。 主な都市整備事業 事業名 概要 事業の進捗・供給状況 市街地再 開発事業 土地の高度利用と都市機能の更新のため、各市の市街地整 平成13年度事業終了 備計画に基づき、駅前広場、商業･業務施設、文化施設等の 総供給戸数 1,449戸 整備とあわせて良質な住宅の供給を行ってきました。 密集市街地 再開発事業 木造賃貸住宅等が密集している寝屋川市萱島東地区におい て、災害に強い住まいとまちづくりを進めるため、府、市等と 平成21年度事業終了 協力して、多様な都市型住宅の供給とあわせて緑道や親水 総供給戸数 268戸 公園等の整備を行い、低家賃と良好な居住環境の創出をめ （公社特定優良賃貸 ざし、全国初のプロジェクトを推進しました。 住宅132戸含む） また、老朽住宅等の建替整備を重点的に推進する地区にお いては、全国初の防災街区整備事業を実施しました。 Osaka Prefectural Housing Corporation 密集市街地再開発事業の例 市街地再開発事業の例 新町家プロジェクト 「希来里（きらり）若江岩田」 「ネイキッドスクエア」 公社と再開発組合による 定期借地権付 高層分譲マンション コーポラティブ住宅 18 3. 分譲マンション管理・建替えサポート事業 大阪府をはじめ公的な団体が共同して取り組む「大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会」 （平成15年設立）の総合窓口として、分譲マンションの修繕・改修や建替えなどの様々な相談への対応、 専門アドバイザーの派遣を行い、管理組合の取り組みを支援しています。 主な業務 相談アドバイザー マンションの適正な管理運営、計画的な修繕・改修や建替え等、管理組合の皆様 の相談に総合的に応じる専門家（派遣は原則2回まで無料） 分譲マンション管理全般に係る相談、外部の関係窓口の情報提供 アドバイザーの登録及び派遣 実務アドバイザー 技術向上のための研修会等の実施 建築・設備の耐震性や老朽度の調査診断から、修繕・改修計画、建替計画の検 分譲マンションの管理・建替え等に係る情報の普及啓発活動（マン ションセミナー）の実施 大阪府分譲マンション管理・建替えサポート システム推進協議会構成団体 大阪府 吹田市 枚方市 八尾市 茨木市 箕面市 東大阪市 高槻市 門真市 豊中市 和泉市 池田市 堺市 大阪狭山市 泉佐野市 （財）マンション管理センター 寝屋川市 （社）大阪府建築士会 討に至るまで、それぞれの実態に応じて専門的な立場から問題点等を明らかに し、工事の内容や方法や費用等を、より具体的に検討しサポートする一級建築士 等の専門家（派遣は有料） 業務実績（直近5年） 公社の「きちんとサポート」(受託事業）との連携 年度 相談実績 アドバイザー の派遣 H20 122件 15件 H21 125件 31件 H22 123件 19件 おける「コンサルタント業務」などにより、快適な 居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図 るために必要な管理組合の業務を、公社が直接 支援する取り組みを行っています。 建物の調査診断 大規模改修工事の設計 （社）大阪府建築士事務所協会 H23 （社）再開発コーディネーター協会 112件 24件 大規模改修工事の施行業者の発注補助 大規模改修工事の監理 （社）日本建築家協会近畿支部 大阪府住宅供給公社 分譲マンションの大規模改修や長期修繕計画に H25.3.31時点 H24 107件 11件 Osaka Prefectural Housing Corporation 長期修繕計画の作成・見直し 19 4. 府営住宅管理事業 大阪府内一円に立地する大阪府営住宅の管理運営を長年にわたり受託してきました。 府内3箇所に管理センターを設置する等、入居者等に対する利便性、緊急時の機動性に配慮した業務執行体制を有しています。 入居者に対する窓口対応などの顧客満足度は高く、緊急時の現地対応など、業務執行の知識・経験を活かしたサービスは入居者 に定着しています。 府営住宅には、①公営住宅、②特定公共賃貸住宅の2種類があります。 ①公営住宅： 「公営住宅法」により建設された公営住宅については地方自治法に 基づく「指定管理者制度」により管理業務を受託。 ②特定公共賃貸住宅： 「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」により建設された 特定公共賃貸住宅については、地方自治法に基づく「指定管理者制 度」により管理業務を受託。 制度 目的 管理戸数※ 管理方式 公営住宅 住宅に困窮する低額所得者 に対して低廉な家賃の 賃貸住宅を供給する。 63,580戸 指定管理者 制度 特定 中堅所得者に対して優良な 公共賃貸住宅 賃貸住宅を供給する。 708戸 指定管理者 制度 ※平成24年度の指定管理者の公募時に選定された戸数 指定管理者制度について 平成15年6月13日に公布された「地方自治法の一部を改正する法律案」により、「公の施設」の管理に関する制度の改正が行われ、従来は 地方公共団体の出資法人等に限られていましたが、民間事業者も含めた指定管理者による管理が可能となりました。 大阪府において、平成22年4月から一部の地域で指定管理者制度を導入した結果、一定の効果が見られたことから、平成24年度から全ての 府営住宅において指定管理者制度を導入されることとなり、平成23年7月に指定管理者の公募が行われました。 今回の公募では、6地区に分けて指定管理者を募集し、当公社は民間企業と連携の上、応募し、6地区全ての提案で最高得点を獲得しました が、1事業者による管理上限戸数が69,052戸（平成23年4月1日現在の府営住宅総戸数合計の2分の1）と定められていたため、当公社グループ は3地区64,288戸の最優先交渉権者に選定され、大阪府議会による議決を経て指定管理者に指定されました。 今回の指定期間は平成24年度より5年間ですが、今後も継続して受託を目指す予定です。 Osaka Prefectural Housing Corporation 20 Ⅲ. 設立団体との関係 Osaka Prefectural Housing Corporation 21 1. これまで公社が果たしてきた役割 高度経済成長期の住宅不足への対応や近年の居住水準の向上など、これまで時代の要請に応じた事業を実施し、 公的機関としての役割を果たしてきました。 現在も賃貸住宅ストックの活用とともに、高齢者向け優良賃貸住宅の供給や新婚・子育て世帯の入居促進など、 国や府の住宅まちづくり政策の一翼を担っています。 年代 戦後～昭和30年代 住宅まちづくり政策上の課題 絶対的住宅不足の解消 公社が果たしてきた役割 賃貸住宅、分譲住宅の新規供給（住宅協会が実施） 宅地開発、府営住宅用地の先行取得 分譲住宅の新規供給 賃貸住宅の新規供給 昭和40年代 昭和50年代 他府県からの人口流入による住宅不足の解消 居住水準の向上 個性豊かな居住空間の創造 最低居住水準未満世帯の解消 昭和60年代以降～現在 適正な住居費で良好な居住の実現 住宅ニーズの高度化・多様化への対応 災害に強いまちづくり など 賃貸住宅の新規供給 空家活用による居住水準の向上 建替えによる居住水準向上及び再生地を活用した コミュニティの活性化等への寄与 特定優良賃貸住宅、借上特定優良賃貸住宅の供給 高齢者向け優良賃貸住宅の供給 市街地再開発事業、密集市街地再開発事業 等 ※分譲事業は、平成13年度経営改善計画において原則撤退。 ※賃貸住宅の新規供給は、昭和60年代までにほぼ全ての建設が終了。平成5年度以降は特定優良賃貸住宅の建設及び一般賃貸住宅の建替事業のみ。 ※特定優良賃貸住宅は、中堅所得者層に適正な家賃負担で質の高い住宅を提供できるよう補助金による家賃減額制度を備えた賃貸住宅。 ※高齢者向け優良賃貸住宅は、高齢者の方が安心して生活できるように床の段差解消、玄関・浴室・トイレへの手すりの設置など、室内のバリアーフリー化に加え、 緊急通報サービスも利用可能（入居者の希望により別途契約が必要）とした住宅。（補助金による家賃減額制度あり） Osaka Prefectural Housing Corporation 22 2. 公社の方向性と位置づけ 大阪府では平成20年に財政再建プログラム（案）、平成22年に財政構造改革プラン（案）において 出資法人の見直しを行っていますが、当公社はいずれの見直しにおいても方向性は「存続」とされています。 大阪府住宅まちづくり政策の枠組み等を示したマスタープランにおいて、大阪府の住宅・まちづくり政策 の課題に即した事業の展開を行う役割として明記されています。 大阪府住宅供給公社のあり方検討会 財政再建プログラム（案） 大阪府財政構造改革プラン（案） 〔平成20年3月公表〕 〔平成20年6月公表〕 〔平成22年10月公表〕 役割：公社が担うべき分野 財政再建の考え方（抜粋） 出資法人のさらなる取組み（抜粋） ①潜在的な需要はあるが、市場が十分に拡大してい ないため、民間が乗り出すにはリスクが大きいもの （市場の誘導・先導） ②子育て向け賃貸住宅の供給など、現状においては、 市場では十分対応できていないもの（市場の補完） ③公的な信用力があれば、効率性が増すサービス （信用性） ④公共団体が自ら実施するよりも外部化した方が 効率性が増すもの（行政の補完） 経営形態のあり方 全ての事務事業、出資法人、公の施設について ゼロベースで見直しを行う 方向性 存続 考え方 多額の債務を抱えていることから、 建替計画の見直しや人件費削減等 の取組により、計画的に債務の縮減 を図り、経営改善を進めるとともに、 人的・財政的な府の関与を段階的に 軽減し、自立化を目指す 大阪府住宅まちづくりマスタープラン〔平成24年3月公表〕 財政再建プログラム案に沿った見直しの具体化を すすめる 国の制度改正等に対応したさらなる見直しを すすめる 大阪府住宅供給公社 税制上の特別措置や公益法人としての信用力など、 現在の公社形態の利点を最大限活かしながら、 府民へのベネフィットの提供と、さらなる経営改善に よる自立化を目指すべき P46参照 新たな観点からの点検（国の制度や補助金が 第三セクターのみを対象としているものなどに ついてその妥当性を点検、孫法人の点検） 大阪府住宅供給公社 方向性 存続 P24～26参照 公的団体の役割（大阪府住宅供給公社） 子育て世帯等のファミリー向けや高齢者等に対する良質な賃貸住宅の供給、住 戸のグループホーム・ケアホームへの活用など、民間賃貸住宅市場では十分に 対応ができない住宅の供給に取り組みます。 保有する住宅団地ストックを有効に活用し、市町等とも連携しながら、地域住民 に求められる施設の導入を図るなど、地域のまちづくりに貢献します。 公的機関として保有するノウハウや信用力も活用しながら、マンション（分譲共 同住宅）の管理や建替えに関する技術的相談など住宅市場の機能が適正に発 揮されるための取組を行うなど、大阪府の住宅・まちづくり政策の課題に即した 事業の展開を行う役割を担います。 Osaka Prefectural Housing Corporation 23 3. 大阪府住宅まちづくりマスタープラン 大阪府が策定する「大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画）」は、住生活基本法に基づく都道府県計画です。 今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標を掲げるとともに、その枠組みや施策の展開方向を明示しています。 住宅・まちづくりに関わる様々な主体が連携・協働を図り、施策を一体かつ総合的に展開するための指針です。 大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画） 〔平成24年3月公表〕 期間 ： 平成23年度～平成32年度（10年間） 目的 ： 今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標を掲げるとともに、その枠組みや施策の展開方法を明示し、 大阪府、市町村、公的団体、事業者、NPO、府民など、住宅・まちづくりに関わる様々な主体が連携・協働を図り、 施策を一体的かつ総合的に展開するための指針として策定したもの。 位置づけ ： 大阪府住生活基本計画は、住生活基本法第17条に規定されている都道府県計画に位置づけられている。 目指すべき共通の将来像 4つの基本目標 新しい住宅まちづくり政策の展開にあたっては、住まいとまちが、府民の 「安心感が得られる住まいとまちの実現」 「選択が可能で活力ある住まいとまちの実現」 今後、大阪では都市型高齢社会・人口減少社会の到来を迎えます。 住まいとまちづくりを取り巻く社会状況、課題を踏まえ、府民の不安を取り 除くとともに、府民の将来にわたる多様な選択性が確保されることを基本 に据え、取組みを展開する必要があります。 このため、「安心感が得られる住まいとまちの実現」と「選択が可能で活力 ある住まいとまちの実現」を目指すべき共通の将来像とし、その達成に向 け、大阪府、市町村、公的団体、事業者、NPO、府民などが連携・協働し て、住宅・まちづくりを推進します。 生活の原点である安心や安全の確保がされ、将来にわたり快適さや豊か さを享受することができるよう環境に配慮されるとともに、ライフスタイルに 応じた選択が可能で、多様な人々が個性豊かに住み交流できることを 目指します。 こうしたことから、次の4つの基本目標に沿って施策を展開していきます。 Osaka Prefectural Housing Corporation （1） （2） （3） （4） 安心して暮らせる住まいとまち 安全を支える住まいとまち 環境にやさしい住まいとまち 活力と魅力あふれる住まいとまち 24 4. 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく公社の主な取り組み 大阪府住宅まちづくりマスタープランにおける4つの基本目標に基づき、 大阪府の住宅・まちづくり政策の課題に即した事業の展開を行う役割を担います。 4つの基本目標 施策の方向性 当公社の主な取組み 1 安心して 暮らせる 住まいとまち ① 住宅市場における住宅確保要配 慮者（高齢者、障がい者） ② 福祉の住まいとまちづくりの推進 ③ 住まいやまちに関する情報提供・ 相談体制の充実 府営住宅の管理受託 府内3箇所に管理センターを設置する等、入居者等に対する利便性、緊急時の機動性に配慮した業務執行体制の確保 公社賃貸住宅における様々な住宅困窮者等への対応 フェアハウジング（入居拒否をしない住宅）の推進 居住形態等の変化に柔軟に対応できるよう、単身者入居（H16.10～）、ハウスシェアリング（H18.5～）、学生入居（H21.7～）を導入 府と連携しながら、障がい者向けの「グループホーム・ケアホーム」として活用することが決定 入居促進・家賃補助 入居促進 ： 建替団地及び既存団地のリノベーション住戸において新婚・子育て世帯向けに倍率優遇制度 を設けて募集。H24年度は3団地で計54件の応募 ： 新婚・子育て世帯及び高齢者世帯等が、一般世帯より優先して申込ができる優先申込期間を H25年度より設定 家賃補助（一般賃貸住宅） ：夏季並びに春季に計50団地でキャンペーン（敷金1ヶ月、1万円・5千円家賃キャッシュバック 3年間）を実施し、合計339戸入居 （特定優良賃貸住宅） ：H24年度の大阪府新婚子育て世帯向け家賃減額補助制度により、224戸入居 高齢者向け優良賃貸住宅の供給 建替団地において高齢者に配慮したバリアフリーの住戸（高齢者向け優良賃貸住宅）を供給 H24年度募集戸数：OPH新千里南町(2期)、OPH北千里駅前(3期)の2団地計231戸のうち高齢者向け優良賃貸住宅142戸 地域コミュニティ活性化の支援 自治会と一緒に地域の活動団体(NPO法人等)と協働し、福祉用具の体験・展示会を開催 2 安全を支える 住まいとまち ① 住宅・建築物の耐震化 ② 災害に強いまちづくり ③ 住まいとまちづくりの様々な安全 性への対応 公社賃貸住宅の耐震化の基本方針を公表 耐震診断を実施した結果、耐震基準に満たないことが判明した団地への対応方針を公表しました。（P17参照） 災害に強いまちづくりへの貢献 大阪府との「津波時の津波避難ビル等としての使用に関する協定書」に基づき、これまでの堺市・泉大津市の計6団地に加え、高石市 の羽衣団地を新たに「津波避難ビル」として活用することを承諾 新婚・子育て世帯の入居促進例 高齢者向け優良賃貸住宅の供給例 OPH新千里南町(2期) OPH北千里青山台 一般賃貸の公募住戸で新婚・ 子育て世帯向けに倍率優遇制度 を設定 手すりの設置等、 高齢者に配慮した バリアフリー設計の住宅 玄関 Osaka Prefectural Housing Corporation 浴室 トイレ 25 4. 大阪府住宅まちづくりマスタープランに基づく公社の主な取り組み 4つの基本目標 3 環境にやさしい 住まいとまち 4 活力と魅力 あふれる 住まいとまち 施策の方向性 当公社の主な取組み ① 環境に配慮した住宅・建築物の 普及促進 ② 環境にやさしいまちの構造や ライフスタイルへの転換 ソーラーパネルの設置 OPH北千里駅前において事業者への屋根貸しによるソーラーパネルの設置 緑化の取り組み 住宅及び周辺環境に対して緑豊かでゆとりある良好な住環境を保つため、十分な緑の確保に加え屋上緑化や既存樹木の保存等に 努めている OPH千里佐竹台：「第3回おおさか優良緑化賞」選考委員会奨励賞受賞（平成21年度） OPH南千里津雲台：「第5回おおさか優良緑化賞」選考委員会奨励賞受賞(平成23年度) ① 健全な住宅関連産業の振興 ② 多様な住まいやまちを 選択できる環境整備 分譲マンション管理・建替えサポート事業の実施 大阪府をはじめ公的な団体が共同して取り組む「大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協議会」（平成15年設立） の総合窓口として、分譲マンションの修繕・改修や建替えなどの様々な相談への対応、専門アドバイザーの派遣を行い、管理組合 の取り組みを支援 地域まちづくりへの貢献 高齢者向け住まいの供給を条件とした事業提案競技を行い、介護付き有料老人ホームと分譲共同住宅等（有料老人ホーム109戸、 分譲住宅157戸）を建設する事業提案を採用（新千里西町B団地建替事業） 生活利便施設の導入を条件とした「開発事業提案競技」の実施（新千里南町・Ｂ団地建替事業） 府と堺市の要請により学校教育機関に用途制限した条件付一般競争入札の実施（三原台単身者住宅経営廃止） 等 ニュータウンの再生への取り組み 少子高齢化の進展、住宅や施設の老朽化などの問題を抱える大規模ニュータウンの再生協議会 （「千里ニュータウン再生連絡協議会」、「泉北ニュータウン再生府市等連携協議会」）に住宅事業者として参画 他の公的住宅主体との連携 千里ニュータウンなどで府営住宅の建替事業と連携（仮移転用住宅として活用） 新婚・子育て世帯の入居促進・家賃補助（再掲） 高齢者向け優良賃貸住宅の供給（再掲） 地域まちづくりへの貢献例 新千里西町B団地 （建替え団地名： OPH新千里西町） 緑化の取り組み例 OPH千里佐竹台 ソーラーパネルの設置 OPH北千里駅前 (4号棟) 駐車場の屋上緑化（左）、沿道の高木と遊歩道による緑地帯（右） 条件付事業提案競技により 余剰地に建設された民間の 介護付き有料老人ホーム Osaka Prefectural Housing Corporation 26 5. 大阪府からの財政的関与の状況 府の住宅・まちづくり政策を推進するために、府から公社賃貸住宅の建替資金の借入や高齢者向け優良賃貸住宅の 建設資金の補助を受けています。 平成24年度末の府からの借入金残高は、292億円です。 府の住宅・まちづくり政策の一翼を担う当公社の資金を安定的に確保する観点等から、民間金融機関等 （住宅金融支援機構は除く）からの借入金(一部を除く）に府の損失補償が付されています。（平成24年度末現在 907億円） （百万円） 府決算 H23 年度 区分 H22 補助金 特定優良賃貸住宅家賃減額補助金 府予算 H25 H24 備考 公社住宅関連 887 41 835 34 812 35 805 36 高齢者向け優良賃貸住宅家賃減額補助金 高齢者向け優良賃貸住宅建設補助金 342 275 403 149 467 72 496 15 短期借入金の借換に伴う利子補給金 266 249 238 258 9,589 5,331 964 542 建替建設資金借入金 6,689 2,431 964 542 短期借入金 2,900 2,900 0 0 43 10,519 24 13,647 13,217 430 13,671 96 292 388 24,578 42 6,208 0 12,670 12,315 355 12,670 228 269 496 19,375 42 1,818 0 1,929 0 0 1,929 1,929 75 256 331 4,078 42 1,389 0 4,651 0 0 4,651 4,651 45 242 287 6,328 132,839 26,792 116,803 28,738 90,738 29,170 － － 借入金 その他収入 府営住宅関連 公社住宅関連計 その他 負担金 委託料 府営住宅管理事業 府営住宅等工事監理業務 府営住宅計画修繕業務 府営住宅関連計 負担金 委託料 その他計 合計 府が損失補償している借入金残高（期末） 府からの借入金残高（期末） 入居者の家賃減額補助 入居者の家賃減額補助 府の短期借入金を平成21年度に民間金融機関で借換えた借入金の従来金利 （0.5％）を超える金利負担額等を補助。 老朽化した公社賃貸住宅の建替事業費の約半分を借入。 （50年償還、固定金利0.5％） 借換えにより、H22年度以降は三原台単身者住宅建設資金のみ借入。 ※平成23年度末に全額償還済 借上公営住宅使用料 等 駐車場等負担金 住宅総合管理システム整備費、地方職員共済組合の府負担金 等 府有施設保全業務、特定優良賃貸住宅入居者選定等業務 等 Osaka Prefectural Housing Corporation 27 Ⅳ. 経営改善への取り組み Osaka Prefectural Housing Corporation 28 1. 経営改善の取り組み 借上特定優良賃貸住宅管理事業や宅地開発事業、分譲住宅事業等での損失要因に対処するため、平成13年8月に策定した 「経営改善計画」以来、計画的に経営改善に取り組んできました。 平成16年9月策定の「新経営計画」で、平成20年度に黒字転換の見通しを掲げましたが、1年早く達成しました。 平成24年3月策定の「大阪府住宅供給公社経営計画」において、 「自立化に向けた10年の取り組み」(H20.6策定)の実績を引き継ぎ、平 成29年度末までに借入金を1,500億円以下、平成33年度までに1,400億円以下に縮減する目標を掲げ、更なる経営改善に取り組んでい ます。 H13～H15年度 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 計画期間H13～H15年度 27年 28年 29年 30年 31年 32年 33年 経営の見通しを損益・資本収支の予測、財務状況の推移 で示す。 公社資産の有効活用、経営の合理化、事業資金コスト の縮減 計画期間H16～H23年度 H16.9 「新経営計画」策定 借上特定優良賃貸住宅管理事 業、宅地開発保有地、分譲住 宅事業 26年 公社の経営全般にわたる計画 H13.8 「経営改善計画」策定 経営悪化の要因 25年 計画期間H16～H23年度 H18.11 『「新経営計画」の検証と対策』 H20.3 公社のあり方検討会提言 H20.6 「大阪府財政再建プログラム案」：すべての出資法人を ゼロベースで見直し（当公社の方向性⇒【存続】） 計画期間H20～H29年度 資金調達力・経営企画力を備え た自立した経営体となることを目 指す。 H20.6 「大阪府住宅供給公社の自立化に向けた10年の取り組み」 両輪となる計画 賃貸住宅中期管理計画 組織自立化推進計画 計画期間H24～H33年度 「新経営計画」(H16.9)の計画期間終了に伴い、「自立化に 向けた10年の取り組み」を引き継いで自立した経営体を めざしつつ、今後10年間の役割と方向性を明確にする。 H24.3 「大阪府住宅供給公社経営計画(平成24年度～33年度)」 Osaka Prefectural Housing Corporation 29 2-1. 大阪府住宅供給公社経営計画(平成24年度～33年度) 計画への取り組み 計画期間（平成24～33年度） 平成30年度以降の戦略 平成24～29年度の戦略 自立した経営体をめざし、借入金残高1,500億円以下とする目標に向け 財務体質の改善を優先 平成29年度末の借入金残高を1,500億円以下とする目標を堅持し、引き続き財務体質の改善を進め、平成33年度末の借入金残高の目標を1,400億円以下とします。 現行の耐震基準に満たないと判明した住棟について、順次、耐震化（耐震改修・応急補強、建替え・用途廃止）を実施します。 適正な維持管理やお客様ニーズを踏まえたリフォームの実施､創意工夫を凝らした住宅経営により､お客様満足度の向上を図ります。 少子高齢化への対応や地域まちづくりなど、大阪府の住宅まちづくり政策に貢献します。 フェアハウジング（入居拒否しない住宅）の推進 子育て世帯や高齢者世帯など多様なニーズに対応する 住宅の供給 新婚・子育て世帯や高齢者世帯等の優先募集 新婚子育て世帯向け家賃補助制度 ② 地域のまち づくりとコミュ ニティへの貢 献 ソーシャルインクルージョンの理念に基づき地域の コミュニティに貢献 ニュータウン再生への貢献 既存ストックを活用し、地域のまちづくりに貢献 公社賃貸住宅を活用し災害に強いまちづくりに貢献 ③ 知識と経験を 活かした住 宅まちづくり への貢献 府営住宅の管理運営業務等の受託 大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム推進協 議会の総合窓口 分譲マンション管理組合の支援機能の強化 市町営住宅等の建替えや耐震化、維持管理などの技術的 な支援 住宅稼働率 公社経営の要である賃貸住宅事業は、 創意工夫を凝らし、稼働率の向上に努 めます。 ② お客様満足度第 一の住宅経営 安定的な賃貸住宅経営 お客様に対しきめ細やかでスピーディな対応 管理センターのサービス向上 75歳以上の単身高齢（希望者）に『声かけサービス』の実施 ① 経営基盤の強化 賃貸住宅事業の収益向上 保有資産を有効活用し収益確保 ② 組織体制の整備 組織体制の整備 ③ 内部統制の強化 適正な業務執行体制の確立 Ⅲ 借入金残高 経営基盤の強化と自立した経営体の 確立に向け、借入金残高を縮減します。 H23見込 H29目標 H33目標 H23見込 H29目標 H33目標 H23見込 H29目標 H33目標 92％ 95％以上 95％以上 93％ 93％以上 93％以上 1,740億円 1,500億円以下 1,400億円以下 Osaka Prefectural Housing Corporation 定数と人件費 数値目標 職員の接遇・対応の満足度 経営改善の視点にお客様満足度の向 上を掲げ、さらなる向上に努めます。 ① 公社賃貸住宅資 産の活用 耐震性の向上 前期と後期に分けて順次耐震性を向上 居住水準等の向上 適時適切な維持管理の実施 長寿命化・環境配慮に向けた取り組み お客様ニーズを踏まえたリフォーム Ⅱ 経営基盤の強化 と自立した経営 体の確立 ① 少子高齢社 会など時代 の要請に応 えるべき機能 を重視 創意工夫を凝らした 住宅経営 大阪府の住宅まちづくり政策への貢献 経営ビジョンと経営の基本方針 Ⅰ 財務体質の改善を引き続き進めるとともに 居住水準等の向上への取り組みを拡充 管理コストの縮減 財務基盤の強化 常勤職員の定数計画と人件費 H20 H24 H33 常勤職員数 319人 204人 160人 人件費(百万円) 2,885 1,450 1,180 30 2-2. 大阪府住宅供給公社経営計画(数値目標等) 当計画では「3つの数値目標」及び「定数と人件費」について数値化しています。 ①借入金残高目標 ③接遇・対応の満足度 指標設定の考え方 指標設定の考え方 経営基盤の強化と自立した経営体の確立に向け、経営の安定性を測る指標 お客様満足度向上の達成度を測る指標 借入金残高 H23実績 H24実績 H29目標 1,741億円 1,697億円 H33目標 1,500億円以下 1,400億円以下 H23実績 H24実績 H29目標 H33目標 93％ 93％ 95％ 95％ 職員の接遇 借入金残高の予測（各年度末） 定数と人件費 （億円） 1,800 1,700 1,600 1,500 1,400 1,724 H24 1,663 H25 部門別の定数計画 借入金残高 1,627 H26 1,591 H27 1,541 H28 1,485 H29 1,476 H30 1,465 H31 1,428 1,400 H32 H33 部門 直轄部門 （参考）借入金残高の推移 年度 借入金残高(計画) 形式借入金残高 実質借入金残高 経営企画実施に必要となる部門別の常勤職員の定数については、組織の活 力維持・活性化を図るとともに、引き続き府営住宅の指定管理業務等の受託 を目指し、計画の最終年度には160人体制とする。 H21 H22 H23 H24 1,840 1,906 1,826 1,842 1,903 1,812 1,760 1,861 1,741 1,724 1,761 1,697 ※実質借入金残高＝形式残高－現金預金・有価証券 ※借入金残高(計画)は平成20年度策定の「自立化に向けた10年の取り組み」における数値 受託部門 府営住宅指定管理 その他 計 H28 92人 54人 20人 166人 H29～H33 90人 52人 18人 160人 ※ 受託部門のその他：大阪府や市町村から受託する公営住宅等の計画修繕や耐震化業務等 ※ 平成27年度までに策定予定の耐震化の「後期計画」に基づく必要定数等現在確定していない要素に ついては未算入 定数計画に基づき、計画の最終年度の人件費は1,180百万円程度を見込む。 指標設定の考え方 (単位：百万円) 事業収益の要である賃貸住宅事業の採算性を測る指標 住宅稼働率 H24(実績) 114人 54人 37人 205人 人件費 ②住宅稼働率 H23実績 94％ H20(実績) 139人 112人 68人 319人 H24実績 94％ H29目標 93％以上 H33目標 93％以上 人件費総額 H20(実績) 2,885 H24(実績) 1,450 H28 Ｈ33 1,220 1,180 ※人件費：給与（退職手当は除く）、社会保険料（事業主負担）、法定・法定外福利費を含む Osaka Prefectural Housing Corporation 31 3. 今後の見通し 事業の執行に当たっては、平成23年度に策定した「大阪府住宅供給公社経営計画(平成24年度～33年度)」に基づき、府の政策の補完 といった公的役割を最大限果たしつつ、更なる経営改善に取り組み、計画的に実施していきます。 資金需要への対応 今後の取り組み 住宅ストックの有効活用 今後想定される年度別の資金需要に対しては、安定した賃貸事業等の収益や土地処分益を主な原資として借入金の返済を行っていく 予定です。また、建替えに伴う余剰地処分は、平成25年度で終了しますが、特定優良賃貸住宅（民間借上型）の管理期間が平成24年 度末から段階的に終了を迎えることに加え、オーナーとの協議により契約の繰上解除を行っているため、今後は経費支出が減少する 見込みです。 借換えを予定している民間金融機関からの借入金については、引き続き大阪府による損失補償の付与を受けながら円滑に調達してい きます。 昭和40年代の大量供給時代に建設された住宅ストックの更新時期を一斉に迎えるため、これらのストックの有効活用を図ることが課題 であり、耐震性の向上・居住水準等の向上・安定的な賃貸住宅経営の視点から以下の計画を順次策定し、実施していきます。 【耐震性の向上】 平成24年度～ 前期計画に基き、順次耐震改修・応急補強を実施 平成30年度～ 建替えを凍結中の団地への対応を含め、後期計画を策定し耐震化に取り組む 【居住水準等の向上と安定的な賃貸住宅経営】 平成26年度～ 長寿命化や高齢化対応など、居住水準等向上のためのハード系の対策 平成24年度～ 稼働率向上を目指しつつ、少子高齢化や地域コミュニティ支援等の対応も取り入れたソフト系の対策 経常利益と実質借入金残高の見通し （億円） 1,800 実質借入金残高（左軸） （億円） 経常利益（右軸） 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 Osaka Prefectural Housing Corporation H32 ※借入金残高と経常利益の見通し は、平成24年3月に策定した 「大阪府住宅供給公社経営計画 (平成24年度～33年度)」の予測 値です。今後、各事業の業績の 時点修正等により、変更になる 可能性があります。 H33 32 Ⅴ. 資金調達 Osaka Prefectural Housing Corporation 33 1. 資金調達の考え方 大阪府住宅供給公社経営計画(平成24年度～33年度)に基づき、借入金残高を縮減していきます。（平成33年度末1,400億円以下） 借換リスクの軽減、資金調達コストの縮減を図ります。 内部資金の 活用による 繰上償還 （借入金残高圧縮） 民間金融機関 民間金融機関 資金調達の多様化 z 調達コストの縮減 z 借換リスクの軽減 計画的な債券発行 住宅金融支援機構 住宅金融支援機構 大阪府 大阪府 その他 その他 平成24年度末 今後の方向 （借入金残高 1,761億円） Osaka Prefectural Housing Corporation 34 2. 借入金残高の管理 事業別、借入金別に区分し、借入金残高を管理しています。 借入金は、大阪府の損失補償が付与されています。（住宅金融支援機構からの借入金を除く。） 借入金残高 賃貸事業 1,761億円（平成25年3月31日現在） 宅地開発事業等 1,287億円 474億円（297億円） ※( )内は、宅地開発事業（内数） 使途別 長期・短期別 老朽化した公社賃貸住宅の建替えに係る資金 大阪府の政策に基づき、宅地開発事業等を行うために借り入れた資金 公社賃貸住宅を建設するために借り入れた資金 分譲・都市整備等事業資金 短期資金 90億円 長期資金 1,197億円 短期資金 0億円 長期資金 474億円 民間金融機関 388 住宅金融支援機構 267 社債 大阪府 292 民間金融機関等 82 (82) 大阪府出資法人 グループファイナンス等 250 大阪府出資法人 グループファイナンス等 178 (0) 借入先 （億円） 大阪府出資法人 グループファイナンス 90 215 (215) 事業用土地資産売却収入 返済財源 賃貸管理事業収入 賃貸管理事業収入 建替事業に伴う余剰地売却収入 賃貸管理事業収入 ※大阪府出資法人グループファイナンスとは･･･大阪府の出資法人の資金効率を一層向上させることを目的に、法人間で、短期・長期の資金の運用・調達を行うもの。 Osaka Prefectural Housing Corporation 35 3-1. 借入金償還年度別資金需要見込額 平成24年度末現在 1,761億円の融資を受けています。 平成24年度末時点での借入金の内、約3割が民間金融機関からの融資です。 借入案件ごとの今後の資金需要をトータルで管理し、計画的な返済（借換え）を行い、着実に借入金残高の縮減を目指します。 平成29年度末までの主な資金需要見込額（借入期間満了に伴う借換需要額） （億円） 借入先 借入金残高 （平成24年度末） 割合 資金需要見込み額（年度別） H25 H26 H27 H28 H29 民間金融機関 470 27％ 住宅金融支援機構 267 15％ 毎年度元金償還 借入期間：35・50年（H20年度以降の借入は35年） 大阪府 292 17％ 毎年度元金償還 借入期間：50年 大阪府出資法人 グループファイナンス等 517 29％ 社債 215 12％ 1,761 100％ 計 214 35 35 Osaka Prefectural Housing Corporation 20 234 35 237 237 16 78 65 150 81 263 36 3-2. 負債管理と今後の資金調達の考え方 資金需要見込額は、年度ごとに需要額の偏りが見られます。 資金調達の多様化（債券の計画的な発行）により、資金需要の平準化及び調達コストの縮減を図り、 今後、より安定的な調達体制を目指します。 平成25年度以降も、継続的に債券発行を検討し、投資家の皆様との関係強化を図ります。 債券発行後の年度別償還額のイメージ 平成29年度までの主な資金需要見込額 ※ 平成23年度以降、計画的な債券の発行により、資金需要の平準化を図る （億円） （億円） 債券発行 による 平準化 400 350 資金需要の偏りが 見られる。 300 400 350 債権 発行 債権 発行 債権 発行 繰上 返済 繰上 返済 繰上 返済 H25 H26 H27 債権 発行 債権 発行 300 263 234 250 237 250 200 150 150 50 100 81 35 50 （年度） 0 H25 ※平成24年度末時点 債権借換 100 債権借換 200 H26 H27 H28 H29 （年度） 0 H28 H29 （年度） 返済金額 Osaka Prefectural Housing Corporation 37 Ⅵ. 大阪府住宅供給公社債券 Osaka Prefectural Housing Corporation 38 1. 大阪府住宅供給公社債券について 発行目的 資金調達の多様化を図り、より安定的で有利な資金を確保する。 資金使途 繰上償還資金 （一般会計） 発行実績 回号 発行日 格付 年限 発行額 利率 1回 平成24年1月 Ａ+ 5年 65億 0.794% (国債+45bp) 2回 平成24年9月 Ａ+ 5年 50億 0.686% (国債+47bp) 3回 平成25年2月 Ａ+ 5年 100億 0.589% (国債+45bp) 償還方式 ： 満期一括償還 （損失補償なし） 債券発行における根拠法令 地方住宅供給公社法第33条の2 「地方公社は、債券を発行することができる。」 【格付理由(抜粋)】 発行体格付 A＋ （安定的） 格付投資情報センター（R&I） 大阪府が100％出資しており、「府の事務事業と密接な関係があり、か つ特に指導又は調整の必要がある法人」として府の指定出資法人に 指定され、「財政構造改革プラン（案）」で存続の方針が示されている。 「大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画）」では、 住宅・まちづくり政策の補完、民間市場の誘導・補完を担う公的団体と 位置づけている。 一般賃貸住宅が安定収益源になっている。 BISリスクウェイト 20％（地方三公社） Osaka Prefectural Housing Corporation 39 Ⅶ. ご参考資料 Osaka Prefectural Housing Corporation 40 地方住宅供給公社法（抄） 目的 （第1条） 地方住宅供給公社は、住宅の不足の著しい地域において、住宅を必要とする勤労者の資金 を受け入れ、これをその他の資金とあわせて活用して、これらの者に居住環境の良好な集団 住宅及びその用に供する宅地を供給し、もつて住民の生活の安定と社会福祉の増進に寄与 することを目的とする。 設立 （第8条） 地方公社は、都道府県又は政令で指定する人口50万以上の市でなければ、設立することが できない。 （第9条） 地方公社を設立するには、議会の議決を経、かつ、定款及び業務方法書を作成して、国土交 通大臣の認可を受けなければならない。 Osaka Prefectural Housing Corporation 41 住生活基本法と住生活基本計画 住生活基本法（平成18年6月制定） 住生活基本計画（全国計画）より 本格的な少子高齢社会、人口・世帯減少社会の到来を 目前に控え、現在及び将来における国民の豊かな住生 活を実現するため制定。 住生活の安定確保及び向上の促進に関する施策について、基 本理念を定める。 【基本理念】 現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質な住 宅の供給等（3条） 良好な居住環境の形成（4条） 居住のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進 （5条） 居住の安定の確保（6条） 今後の住宅政策の展開に当たっては、住生活基本法に掲げら れた基 本理念にのっとり、ハード・ソフト両面の施策による安全・ 安心で 豊かな住生活を支える生活環境の構築、住宅の適正な 管理・再生、多様な居住ニーズに応える新築・既存住宅双方の 住宅市場の整備、更には市場において自力では適切な住宅を 確保することが困難な者に対して居住の安定を確保する住宅 セーフティネットの構築のための施策の充実を図っていくことが 必要である。 第1 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策 についての基本的な方針 3 住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策 についての横断的視点 (5) 地域の実情を踏まえたきめ細かな施策展開 国、地方公共団体並びに住宅関連事業者の責務を明らかに する。 基本的施策、住生活基本計画を定めることにより施策を総合的 かつ計画的に推進する。 〔計画期間：平成23～32年度〕 地域の自然、歴史、文化その他社会経済の特性に応じた 多様な居住ニーズに的確に対応するためには、地域の実 情を最もよく把握している地方公共団体が主役となって、 総合的かつきめ細かな施策展開が図られることが必要で ある。 このため、国が施策を実施するに当たっては、地方公共団 体による整備に関する計画、方針等、地域の状況を十分 踏まえるとともに、地方公共団体による施策の実施を支援 する。また、従来にも増して地域に密着した施策展開を図 る観点から、地方公共団体とまちづくり等に主体的に取り 組む地域住民の団体、NPO、民間事業者等、「新しい公 共」の担い手となる多様な主体との連携の促進を図る。 Osaka Prefectural Housing Corporation 42 公的賃貸住宅の比較 公社賃貸住宅 根拠法 目的 供給方式 同居親族要件等 入居者資格 収入要件 家賃設定 府営住宅 （参考）UR賃貸住宅 地方住宅供給公社法 （昭和40年） 公営住宅法 （昭和26年） 独立行政法人 都市再生機構法 勤労者に対して良好な居住環境の 住宅を供給 住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家 賃の賃貸住宅を供給 主にファミリー世帯に対して良好な 地方住宅供給公社が建設、管理 地方公共団体が建設、管理 地方公共団体が民間住宅を買取り･借上げ、 管理 単身入居可能 （原則、複数での入居は親族に限る） 原則、同居親族を要する 家賃の4倍または30万円の月収が必要 近傍同種家賃と均衡を失しないこと 【本来階層】 収入分位 ～25％ （認定月収15.8万円以下） 【高齢者等に係る裁量階層】 収入分位 25～40％ （認定月収21.4万円以下） 【応能応益家賃】 家賃算定基礎額×市町村立地係数× 規模係数×経過年数係数×利便性係数 上限は近傍同種家賃 Osaka Prefectural Housing Corporation （平成15年） 居住環境を備えた賃貸住宅を供給 独立行政法人都市再生機構が 建設、管理 (大阪府内管理戸数：11.5万戸 ※ H24.3.31 時点) 原則、同居親族を要する 家賃の4倍または33万円の 月収が必要 近傍同種家賃と均衡を失しないこと 43 地方住宅供給公社の状況について 地方住宅供給公社は、平成20年3月時点では57公社（47都道府県及び10政令指定市の千葉市、川崎市、横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、 堺市、神戸市、北九州市、福岡市）でありましたが、近年、地方公共団体の住宅施策の変化の中でその役割を終了させた公社や公社経営の破綻な どを要因として15公社が解散して、平成25年4月現在では42公社となっています。（都道府県 33公社 ・政令指定市 9公社） 平成24年度には、5月に神戸市住宅供給公社が民事再生法適用を申請し経営破綻した他、滋賀県住宅供給公社が平成24年度末に解散、奈良県 住宅供給公社も解散を準備しています。 事業継続の必要性が薄れ、住宅供給公社が相次いで解散する中においても、大阪府住宅供給公社は東京都住宅供給公社に次ぐ事業規模を誇り、 堅実な経営を進めています。 地方住宅供給公社の公社賃貸住宅の管理戸数（平成24年3月31日現在） 80,000 78,690 一般賃貸住宅等特優賃住宅 特優賃住宅高優賃住宅 高優賃住宅計 般賃貸住宅等 26,643 20,000 14,855 9,824 10,000 4,750 4,030 3,393 46 0 0 0 0 0 石 川 県 奈 良 県 和 歌 山 県 愛 媛 県 佐 賀 県 徳 島 県 熊 本 県 鹿 児 島 県 栃 木 県 鳥 取 県 大 分 県 山 梨 県 宮 崎 県 京 都 府 山 口 県 群 馬 県 新 潟 県 川 崎 市 長 野 県 沖 縄 県 静 岡 県 堺 市 横 浜 市 岐 阜 県 広 島 県 宮 城 県 長 崎 県 北 海 道 福 岡 市 千 葉 市 埼 玉 県 島 根 県 北 九 州 市 名 古 屋 市 70 高 知 県 90 滋 賀 県 3,024 2,789 2,132 1,222 1,000 913 888 821 815 699 675 664 628 625 608 527 429 429 316 280 214 193 178 152 148 146 144 138 122 京 都 市 神 戸 市 千 葉 県 愛 知 県 兵 庫 県 大 阪 市 福 岡 県 神 奈 川 県 大 阪 府 東 京 都 0 7,365 6,954 出所：一般社団法人 全国住宅供給公社等連合会HP Osaka Prefectural Housing Corporation 44 大阪府の財政構造改革プラン（案） 大阪府財政構造改革プラン《案》は、平成20年度に策定した「大阪府財政再建プログラム（案）」の後継プランです。 歳出改革の中で、当公社関連では、公営(公的）住宅への行政投資のあり方や社債に対する損失補償の付与は 原則3年間とするなどの見直し案が示されました。 大阪府財政構造改革プラン《案》 （平成22年10月29日公表） 計画期間 平成23～25年度（3年間） 理念・目的 国と地方の役割分担を明確にし、地方の仕事の中身は地方が責任を持って決めるという「地域主権」の実現を通じて、府財政構造の抜本的 改革をめざします。 守るべきものは守りながら「収入の範囲内で予算を組む」ことを徹底し、財政健全化団体にならないよう、財政規律を堅持します。 歳出改革 改革の柱 歳入歳出改革 主要分析事業 公営(公的)住宅への 行政投資のあり方 住宅政策のあり方について 特別会計の導入 建替え必要度の精査等 管理コストなどの見直しや一層の収入確保 国への制度提言 国への制度提言 公務員制度改革 財政運営のあり方 歳出改革 事業の評価・点検 個別点検結果（抜粋） 住宅供給公社融資費〔課題付きで継続するもの〕 見直し等の内容：「公社債に対する損失補償の付与は原則3年間※。 その後は公社の自己信用力により資金調達するよう努力。」 ※平成22～24年度に発行する債券 出資法人等の さらなる改革 当公社の今後の方向性：【存続】 新たな観点からの点検：出資法人が出資等をする法人（孫法人）の点検 当公社が出資を行っている法人：株式会社大阪住宅公社サービス Osaka Prefectural Housing Corporation 45 大阪府の人口動態 大阪府の人口は今後、緩やかに減少に転じていくと推計されていますが、高齢者を中心に単独世帯が増加傾向にあります。 大阪府の人口動態等 将来推計人口 (P7) 人口の自然増加、 社会増加 (P48) 世帯数の推移 (P49) 平成17年の882万人から平成47年度には、763万人(13.5％減)に減少すると推計。 総務省「国勢調査」、大阪府企画室「大阪府の将来推計人口の点検について」（H21.3） 平成20年に人口の社会増加がプラスとなる一方、自然増加は減少。 平成21年には、社会増加と自然増加を合わせて人口は6,595人増加。 総務省「国勢調査」、大阪府の推計人口（住民基本台帳及び外国人登録を使用） 平成22年9月では385万世帯だが、平成47年に347万世帯に減少すると推計。 今後も高齢者単独世帯が増加する一方で、夫婦と子供の世帯は減少すると推計。 H22.9大阪府毎月推計人口、総務省「国勢調査」、大阪府住宅まちづくり部推計 高齢者人口、 高齢化率の推移 (P50) 今後、高齢者は増加し、平成47年には266万人、高齢化率は35％になると推測。 総務省「国勢調査」、大阪府企画室「大阪府の将来推計人口の点検について」（H21.3） Osaka Prefectural Housing Corporation 46 大阪府の住宅事情の動向 居住水準の向上とともに高齢社会への対応等、多様化・高度化する住宅ニーズに対し、 公的住宅ストックの効果的・効率的な活用が必要となります。 今後当公社には、住宅ストックを活用して、民間賃貸住宅で入居拒否を受けた方に対する 住宅セーフティネットの役割も期待されています。 大阪府の住宅事情等 住宅の床面積 (P51,52) 近年供給されている賃貸住宅は、持家と比較して40㎡台と狭小。 民営借家（非木造）の約4割が延床面積29㎡以下。 国土交通省「建築統計年報」、総務省「平成20年住宅・土地統計調査」 居住面積水準の状況 (P53) 大阪府全体では最低居住面積水準未満の世帯の割合は10.2％、民営借家では最低居住面積水準未満の 世帯の割合は25％以上。 総務省「平成20年住宅・土地統計調査」 民間賃貸住宅での入居拒否は減少傾向が見られるものの依然存在 平成21年度調査で入居拒否があると答えた割合は高齢者で41％、障がい者で23％、外国人で38％、 母子（父子）家庭で12％ 民間賃貸住宅への 入居拒否(P54,55) 高齢者人口と高齢化率の推移：今後、高齢者は増加し平成47年には266万人、高齢化率は35％になると 推測。 障がい者数の推移：障がい者手帳所持者数および人口に占める割合は増加の傾向 母子世帯数の推移と外国人登録者数：大阪府の母子世帯数は増加の傾向。外国人登録者数は横ばい だが、うち中国人登録者数は10年で倍増 大阪府「宅地建物取引に関する人権問題実態調査」、大阪府住宅まちづくり部推計、総務省「国勢調査」、大阪府外国人登録者統計 Osaka Prefectural Housing Corporation 47 大阪府の人口増加数の推移 平成20年に人口の社会増加がプラスとなる一方、自然増加は減少しています。 平成21年には、社会増加と自然増加を合わせて人口は6,595人増加しています。 （人） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 -20,000 -40,000 -60,000 昭和50年 昭和53年 昭和56年 昭和59年 昭和62年 平成2年 社会増加 平成5年 自然増加 平成8年 平成11年 平成14年 平成17年 平成20年 全体 （資料）総務省「国勢調査」、大阪府の推計人口（住民基本台帳および外国人登録を使用） Osaka Prefectural Housing Corporation 48 大阪府の世帯類型別の世帯数 今後も高齢者単独世帯が増加する一方で、夫婦と子供の世帯は減少すると推計されています。 （千世帯） 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 S45 S50 S55 単独（高齢） S60 H2 H7 単独（高齢以外） H12 夫婦のみ H17 H22 ひとり親と子 H27 H32 夫婦と子 H37 H42 H47 その他 ※「高齢」：65歳以上 （資料）総務省「国勢調査」、大阪府住宅まちづくり部推計 Osaka Prefectural Housing Corporation 49 大阪府の高齢者人口と高齢化率の推移 今後、高齢者は増加し平成47年には266万人、高齢化率は35.0％になると推測されています。 （千人） 4,000 40.0% 3,500 35.0% 3,000 30.0% 2,500 25.0% 2,000 20.0% 1,500 15.0% 1,000 10.0% 500 5.0% 0 0.0% S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 65～74歳 H17 H22 75歳以上 H27 H32 H37 H42 H47 高齢化率 （千人） S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 65～74歳 291 358 419 455 509 652 823 984 1,153 1,293 1,181 945 943 1,087 75歳以上 103 143 194 262 334 396 493 650 871 1,106 1,362 1,609 1,649 1,586 高齢化率 5.2％ 6.1％ 7.2％ 8.3％ 9.7％ 11.9％ 15.0％ 18.7％ 23.0％ 27.6％ 29.8％ 30.9％ 32.5％ 35.0％ （資料）国勢調査、大阪府企画室「大阪府の将来推計人口の点検について」（平成21年3月） Osaka Prefectural Housing Corporation 50 大阪府の着工住宅の床面積の推移 近年供給されている借家は、持家、分譲と比較して40㎡台と狭小です。 大阪府 参考：全国 （㎡） （㎡） 160.0 160.0 140.0 140.0 130.1 130.5 127.0 127.3 125.5 125.3 124.6 125.9 126.8 124.6 120.0 100.0 120.0 93.6 95.5 99.3 97.4 98.0 95.8 92.4 92.5 92.7 93.1 80.0 60.0 139.3 139.0 137.0 135.8 134.8 134.2 133.8 133.3 131.6 130.2 100.0 95.4 97.5 98.1 53.2 53 51.4 96.1 95 95.9 93.8 93.8 95.8 50 48.8 47.4 46.7 46 45.5 45.5 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 91.5 80.0 55.4 51.9 47.6 48.3 45.1 44.0 45.4 44.3 44.0 44.6 60.0 40.0 40.0 20.0 20.0 0.0 H11 H12 H13 H14 持家 H15 H16 借家 H17 H18 H19 H20 0.0 H11 分譲 H12 H13 持家 借家 分譲 （資料）国土交通省「建築統計年報」 Osaka Prefectural Housing Corporation 51 大阪府の住宅の床面積（所有関係別） 民営借家（非木造）の約4割が延べ床面積29㎡以下です。 所有関係別 延べ床面積別住宅数 （万戸） 80 70 60 50 40 30 20 10 0 29以下 30～40 持ち家 公営の借家 29㎡以下 持ち家 公営の借家 UR・公社の借家 民営借家（木造） 民営借家（非木造） （住宅数） 50～69 9,500 70～99 UR・公社の借家 30～49㎡ 86,800 50～69㎡ 100～149 民営借家（木造） 70～99㎡ 150～（㎡） 民営借家（非木造） 100～149㎡ 150㎡～ 総 数 406,800 701,300 502,900 244,600 1,951,900 （割合） 0.5％ 4.4％ 20.8％ 35.9％ 25.8％ 12.5％ 100％ （住宅数） 14,100 119,000 91,900 8,200 - - 233,300 （割合） 6.0％ 51.0％ 39.4％ 3.5％ - - 100％ （住宅数） 7,600 69,300 41,400 11,800 400 - 130,600 （割合） 5.8％ 53.1％ 31.7％ 9.0％ 0.3％ - 100％ （住宅数） 77,500 81,600 51,700 29,300 15,200 4,700 260,000 （割合） 29.8％ 31.4％ 19.9％ 11.3％ 5.8％ 1.8％ 100％ （住宅数） 384,600 252,900 191,000 48,600 6,200 1,600 885,000 （割合） 43.5％ 28.6％ 21.6％ 5.5％ 0.7％ 0.2％ 100％ （資料）総務省「平成20年住宅・土地統計調査」 Osaka Prefectural Housing Corporation 52 大阪府の居住水準面積の状況 大阪府全体では最低居住面積水準未満の世帯の割合は10.2％、民間借家では 最低居住面積水準未満の世帯の割合は25％以上です。 住宅総数368.5万戸 持ち家 195.2万 借家 157.5万 民間借家（非木造） 88.5万 民間借家（木造） 26.1万 UR・公社の借家 13.1万 公営の借家 23.3万 最低居住面積水準 不詳 15.8万 健康で文化的な住生活の基礎として必要不可欠な 水準を国が定めたもの。 住戸規模は標準的な世帯構成の場合、世帯人員に 応じて次のとおりとする。 給与住宅 6.5万 最低居住面積水準 単身 42.5 90.5 29.9 最低居住水準未満 最低居住水準以上 （設備等の条件を 満たさないもの） 6.1％ 6.1％ 1.3％ 12.6 ％ 27.6 共用台所＋居住室6.0畳 以上 15.2％ 最低居住水準以上 （設備等の条件を 満たしているもの） 8.4％ 不詳 6.1％ 25.8 25㎡以上 10㎡×世帯人員＋10㎡ 以上 設備等の条件 78.8％ 1.1 29歳以下 30歳以上 81.1 ％ 6.4 専用台所＋居住室4.5畳 以上 2人以上 68.1％ 92.6 29歳以下 台 所 専用の台所 便 所 専用の水洗便所 浴 室 「あり」 洗面所 「あり」 大阪府平均10.2％ （資料）総務省「平成20年住宅・土地統計調査」 Osaka Prefectural Housing Corporation 53 大阪府の民間賃貸住宅への入居拒否の状況 民間賃貸住宅での入居拒否は減少傾向が見られるものの、依然存在します。 大阪府の宅建業者が家主から入居拒否の申し出を受けた経験 高齢者 100% 2.4% 80% 42.4% 障がい者 100% 1.8% 60% 40% 40% 55.2% 41.4% 61.4% 20% 0% 35.5% 74.0% 22.7% 0% 平成15年度調査 外国人 100% 2.6% 80% 43.4% 60% 平成21年度調査 平成15年度調査 母子（父子）家庭 100% 3.6% 平成21年度調査 ※ 2.9% 5.1% 82.6% 82.4% 14.5% 12.4% 平成15年度調査 平成21年度調査 80% 58.0% 60% 40% 20% 3.2% 80% 56.8% 60% 20% 3.1% 40% 54.0% 20% 38.4% 0% 0% 平成15年度調査 平成21年度調査 ある ない 無回答 ※H15調査は母子家庭のみを対象とした数値 （資料）大阪府「宅地建物取引に関する人権問題実態調査」 Osaka Prefectural Housing Corporation 54 大阪府の母子世帯数の推移と外国人登録者数 外国人登録者数は横ばいだが、うち中国人登録者数は 大阪府の母子世帯数は増加傾向にあります。 10年で倍増しています。 大阪府の母子世帯数の推移 大阪府の外国人登録者数の推移 （人） （％） 80,000 4.0 H10 3.5 H15 70,402 70,000 60,000 3.0 56,138 H20 0 50,000 46,126 2.5 44,988 50,000 韓国・朝鮮 中国 100,000 フィリピン 2.0 1.5 30,000 1.6 1.4 1.5 1.0 20,000 10,000 0.5 0 0.0 H2 H7 母子世帯数 （資料）総務省「国勢調査」 H12 H17 総世帯に占める割合 米国 ベトナム タイ ペルー その他 H10 H15 H20 韓国・朝鮮 163,067 149,164 133,396 中国 24,782 36,424 48,155 フィリピン 3,159 4,755 5,711 ブラジル 5,147 4,808 4,320 米国 1,803 2,390 2,605 ベトナム 783 1,744 3,373 タイ 909 1,351 1,747 ペルー 1,143 1,176 1,210 その他 6,574 9,679 11,265 207,367 211,491 211,782 2.0 40,000 ブラジル 200,000 （人） 150,000 合計 （資料）大阪府外国人登録者統計 Osaka Prefectural Housing Corporation 55 本資料は、債券投資家の皆さまへの情報提供のみを目的としたものであり、債券の募集・売出し、売買 などの勧誘を目的としたものではありません。 債券のご投資判断にあたりましては、当該債券の発行などにあたり作成された最終の債券内容説明書 などに記載された条件、内容や仕組み、及びその他入手可能な直近の情報などを必ずご確認いただき ますようお願い申し上げます。 また、本資料中で示された将来の見通しまたは予測は、当公社として現時点で妥当と考えられる範囲内 にあるものの、確実な実現を約束するものではありません。 本件に関するお問い合わせ先 大阪府住宅供給公社 担当：総務企画部 経営企画課 所在地 〒541-0042 大阪市中央区今橋2丁目3番21号 TEL 06-6203-5406（直通） FAX 06-6203-7184 e-mail HPアドレス [email protected] http://www.osaka-kousha.or.jp/ Osaka Prefectural Housing Corporation 56