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(第21期)資産運用報告書を掲載しました。(PDF:4.4MB)
Ⅰ . 投資法人の概要 投資主の皆様へ 平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。 本投資法人の2016年5月期(第21期)の営業収益は12,363百万円、営業利益は6,108百万円、1口当たり分配金 は2015年11月期(第20期)を820円上回る10,508円となりました。 決算・運用ハイライトは4ページ 2016年5月期末の平均契約賃料は、前期末比 +367円の19,105円と、3期連続の上昇となりました。賃料改定に より、月額契約賃料は前期末比+13百万円、平均月額賃料増減率は7.2%となりました。テナントの入退去により、月 額契約賃料は前期末比で差引+9百万円、またテナントの入替により、平均月額賃料増額率は2.6%となりました。稼働 率は前期末比0.4%ポイント改善し、98.7%となりました。引き続き、 「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主義 により、持続的な内部成長を実現します。 内部成長の詳細は8ページ 2016年5月期は、 「日廣ビル」、 「キリン日本橋ビル」の2物件(取得価格総額:21,890百万円)を取得し、 「Daiw a渋谷道玄坂ビル」、 「Daiwa南船場ビル」の2物件(譲渡価格総額:9,720百万円)を譲渡することで、資産の入替 によるポートフォリオの質を向上させました。また、 「平和東日本橋ビル」、 「スクエア代官山ビル」、 「新宿ウエストビル」、 「荻窪 TM ビル」 (取得価格総額:13,392百万円)を、2016年7月実施の公募増資に より取得しました。今後も東京主要5区を中心に厳選したオフィス物件を取得し、 ポートフォリオの価値向上を図ります。 外部成長の詳細は12ページ 財務関連におきましては、長期の借入を行い、返済期限の分散化を推進しまし た。引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を図りながら、更なる財務体 質の強化に努めてまいります。 財務状況の詳細は16ページ 今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標 として、巡航 EPS(物件売却益を控除した1口当たり当期純利益)を成 長させ、増資等による投資余力を活かし、継続的な成長を目指してま いります。 投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申 し上げます。 大村 信明 大和証券オフィス投資法人 執行役員 目次 Ⅰ. 投資法人の概要 投資主の皆様へ………………………………………………… 2 Ⅲ. 貸借対照表 … …………………………………………… 38 投資法人の特徴と戦略… ……………………………………… 3 Ⅳ. 損益計算書 … …………………………………………… 40 決算・運用ハイライト… ……………………………………… 4 保有資産の概要[ポートフォリオ一覧] … …………………… 5 保有資産の概要[ポートフォリオの分布] … ………………… 6 内部成長への取組み… ………………………………………… 8 外部成長への取組み… ……………………………………… 12 2 Ⅱ. 資産運用報告… ………………………………………… 18 Ⅴ. 投資主資本等変動計算書… ………………………… 41 Ⅵ. 注記表……………………………………………………… 42 Ⅶ. 金銭の分配に係る計算書… ………………………… 54 Ⅷ. 独立監査人の監査報告書… ………………………… 55 財務状況……………………………………………………… 16 Ⅸ. キャッシュ・フロー計算書[参考情報]………… 56 資産運用会社の概要… ……………………………………… 17 Ⅹ . 投資主インフォメーション… ……………………… 58 投資法人の特徴と戦略 本投資法人の特徴 オフィスビル特化型 REIT 東京主要5区に注力した REIT オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使 需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資 オフィスビル 100.0% 地方主要都市 首都圏 東京主要5区 3.2% 88.5% 8.3% 取得価格ベース (注)上記グラフの比率はいずれも2016年7月21日時点の数値です。 成長戦略 堅実な成長への取組み ・物件取得の継続 資産規模5,000億円の達成 ・取得余力の活用 中長期的な総資産有利子負債比率 の上限範囲40%~50% 5,000 (億円) 5,000 4,000 物件を厳選し、競争力を 4,677 有する物件に投資 4,583 3,640 3,875 4,132 4,457 安定的な収益基盤の確立 ・物件運営の取組み “凡事徹底”の継続 徹底した現場主義 テナントリレーションを更に強化 ・物件価値の維持向上 不動産管理会社との連携強化による テナントニーズの取込み 戦略的リニューアルとテナント 誘致 ・財務の取組み 借入年限の長期化と返済期日の分散 を図ることで、リファイナンスリス クを低減 3,000 2,000 1,000 0 2014年 5月期 1 口当たり分配金 (注)右記予想分配金は、一定の前提条件の下に 2014年 11月期 2016 年 5 月期(第 21 期) は分配金の額を保証するものではありま せん。 2016 年 11 月期(第 22 期) 算出したもので、状況の変化等により変 動する可能性があります。また、本予想 2015年 5月期 2017 年 5 月期(第 23 期) 2015年 11月期 2016年 5月期 公募 増資後 中期目標 10,508 円 (実績) 10,550 円 10,560 円 (予想) (予想) Ⅰ . 投資法人の概要 3 決算・運用ハイライト 内部成長の進展により、分配金は着実に成長 ■ 営業収益の推移 ■ 営業利益の推移 (百万円) 13,000 12,363 11,837 10,000 10,387 9,763 7,000 ■ 当期純利益の推移 (百万円) 6,000 (百万円) 7,000 5,000 8,587 4,438 3,000 5,250 6,108 5,614 4,688 4,000 4,770 3,641 3,760 2,000 4,031 3,016 4,000 0 0 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 0 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 ■ 賃料収入の推移 (百万円) 11,000 (注1) 外部成長(取得・売却物件翌期純増分) 10,000 (注2) 外部成長(取得・売却物件期中寄与分) 9,000 176 内部成長(既存物件賃料増減) 8,000 7,000 77 6,000 261 349 511 6 347 190 27 115 267 154 839 282 148 215 64 (注2)当期取得物件による当期 における賃料・共益費収 入の増額分から当期売却 物件による当期における 賃料・共益費収入の減少 分を控除した額。 –55 0 2013年 11月期 2014年 5月期 2014年 11月期 2015年 5月期 2015年 11月期 2016年 5月期 ■ 1口当たり分配金(予想・実績)の推移 (円) 12,000 10,000 8,000 6,000 1年前予想 半年前予想 5,350 5,500 5,986 4,850 4,850 5,107 分配金実績 5,500 6,250 6,542 6,550 7,200 7,478 7,300 7,540 7,621 2013年 11月期 2014年 5月期 7,570 7,820 8,256 8,328 8,700 9,142 (注1)前期取得物件が通期寄与 したことによる賃料・共 益費収入の対前期比増額 分から前期売却物件の前 期における賃料・共益費 収入を控除した額。 9,000 9,350 9,688 9,750 9,850 10,508 9,900 10,560 10,550 4,000 2,000 0 2012年 5月期 2012年 11月期 2013年 5月期 2014年 11月期 2015年 5月期 2015年 11月期 2016年 5月期 2016年 2017年 11月期 5月期 2014年5月期 2014年11月期 2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 (第 17 期) (第 18 期) (第 19 期) (第 20 期) (第 21 期) 営業収益(百万円) 8,587 9,763 10,387 11,837 12,363 営業利益(百万円) 3,760 4,438 4,770 5,614 6,108 経常利益(百万円) 3,005 3,642 4,032 4,689 5,326 当期純利益(百万円) 3,016 3,641 4,031 4,688 5,250 発行済投資口数(口) 395,798 441,000 441,000 484,000 484,000 1口当たり純資産額(円) 509,490 504,746 505,566 511,777 511,818 7,621 8,256 9,142 9,688 10,508 380,723 399,555 432,232 460,705 476,690 43.3 1口当たり分配金(円) 総資産額(百万円) 総資産有利子負債比率(%) 43.0 40.2 44.3 41.7 投資物件数(件) 44 46 47 50 50 資産規模(億円) 3,640 3,875 4,132 4,457 4,583 259,381.62 286,088.89 288,833.07 325,313.01 328,027.44 96.4 97.2 97.3 98.3 98.7 総賃貸可能面積(㎡) 期末稼働率(%) (注)2016年5月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額 (164百万円 )を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 4 保有資産の概要[ポートフォリオ一覧] (2016年7月21日時点) 物件名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 所在地 東京主要5区(注1) 東京都中央区銀座 Daiwa銀座ビル 東京都中央区銀座 Daiwa銀座アネックス 東京都港区芝浦 Daiwa芝浦ビル 東京都港区南青山 Daiwa南青山ビル 東京都千代田区猿楽町 Daiwa 猿楽町ビル 東京都港区浜松町 Daiwa A浜松町ビル 東京都渋谷区神宮前 Daiwa 神宮前ビル 東京都港区芝大門 Daiwa 芝大門ビル 東京都千代田区三崎町 Daiwa 三崎町ビル 東京都港区新橋 Daiwa 新橋 510 ビル 東京都中央区築地 Daiwa 築地駅前ビル 東京都中央区築地 Daiwa 築地ビル 東京都中央区月島 Daiwa 月島ビル Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町 東京都港区麻布台 Daiwa 麻布台ビル 東京都中央区八丁堀 Daiwa 京橋ビル 東京都千代田区麹町 Daiwa 麹町 4 丁目ビル 東京都港区新橋 Daiwa 御成門ビル 新宿マインズタワー(注5) 東京都渋谷区代々木 東京都渋谷区宇田川町 SHIBUYA EDGE 東京都中央区日本橋大伝馬町 Daiwa 小伝馬町ビル 東京都千代田区神田神保町 Daiwa 神保町ビル 東京都港区西新橋 Daiwa 西新橋ビル 東京都中央区日本橋茅場町 大和茅場町ビル Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町 東京都渋谷区円山町 E・スペースタワー Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町 東京都新宿区新宿 新四cu r umuビル 東京都港区赤坂 Daiwa 赤坂ビル 東京都渋谷区渋谷 Daiwa 渋谷宮益坂ビル 東京都港区南麻布 麻布グリーンテラス Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿 東京都新宿区大久保 ラクアス東新宿 東京都渋谷区神宮前 コンセプト青山 東京都渋谷区神泉町 神泉プレイス 東京都渋谷区南平台町 グラスシティ渋谷 東京都中央区日本橋箱崎町 リバーゲート 東京都中央区八丁堀 Daiwa 八丁堀駅前ビル Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀 東京都新宿区西新宿 日廣ビル 東京都中央区日本橋小網町 キリン日本橋ビル 東京都中央区東日本橋 平和東日本橋ビル 東京都渋谷区代官山町 スクエア代官山ビル 東京都新宿区西新宿 新宿ウエストビル 小 計 首都圏(注 1) 東京都豊島区東池袋 Daiwa 東池袋ビル Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川 東京都品川区大崎 Daiwa 大崎 3 丁目ビル 神奈川県横浜市港南区上大岡西 Daiwa 上大岡ビル 東京都杉並区上荻 インテグラルタワー 東京都目黒区目黒 目黒プレイスタワー 東京都杉並区荻窪 荻窪 TM ビル 小 計 地方主要都市(注 1) 愛知県名古屋市中村区名駅南 Daiwa 名駅ビル 大阪府大阪市中央区淡路町 北浜グランドビル 小 計 合 計 賃貸可能 構造階数 面積(㎡) (注2) (注3) 竣工年月 大規模 取得価格 期末算定 修繕 比率 価格(百万円) 百万円 (注4) 実施年 (%) SRC B3/12F 1963年7月 2003年 14,100 3.0 2,032.11 SRC B3/8F 1972年8月 2003年 3,050 0.7 3,440 9,619.67 SRC B1/12F 1987年10月 8,265 1.8 7,520 2,715.54 S・SRC B2/5F 1990年9月 4,550 1.0 4,360 3,657.43 SRC 8F 1985年6月 3,190 0.7 3,340 3,663.38 SRC B2/10F 1993年7月 2,865 0.6 3,320 2,198.61 RC B1/4F 1997年12月 2,800 0.6 2,290 2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月 2,578 0.6 2,900 2,137.53 S 8F 1996年7月 2,346 0.5 2,680 2,641.56 SRC B1/8F 1974年4月 2,080 0.4 2,430 2,659.59 SRC 10F 1996年1月 1,560 0.3 1,590 1,487.82 SRC B1/7F 1990年1月 1,240 0.3 1,390 8,426.85 S 5F 1996年7月 7,840 1.7 9,170 2,850.81 SRC B2/7F 1993年4月 2,520 0.5 2,510 1,697.88 SRC B2/9F 1984年4月 1,600 0.3 1,830 3,265.83 SRC B1/8F 1974年10月 2005年 3,460 0.7 3,270 2,690.90 SRC B2/9F 1987年10月 2,910 0.6 2,690 SRC 9F 1973年4月 13,860 3.0 13,100 133,800 28.6 119,000 11,614.92 45,543.97 S・SRC B3/34F 1995年9月 2003年 2,480.65 RC B1/9F 2006年8月 5,900 1.3 4,750 2,379.31 SRC 8F 1985年3月 2,460 0.5 2,110 3,164.26 S B1/8F 1997年3月 4,150 0.9 3,340 4,815.84 SRC B1/10F 1993年7月 5,000 1.1 5,510 5,899.11 S・SRC B1/8F 2010年4月 5,600 1.2 7,570 2,889.34 2010年2月 3,550 0.8 4,500 24,000 5.1 32,500 2010年5月 1,721 0.4 2,190 2012年1月 9,650 2.1 12,600 12,500 S 9F 13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月 2,143.08 S 8F 6,751.31 S・RC B2/11F 8,739.17 SRC B2/7F 1990年9月 9,200 2.0 6,327.95 S B1/12F 1988年12月 7,000 1.5 8,580 13,234.39 S・RC B1/6F 2009年9月 14,000 3.0 15,700 2,885.64 SRC B1/9F 1997年12月 4,135 0.9 5,300 7,498.33 S10F 2010年8月 8,450 1.8 10,100 4,421.79 S・RC B1/7F 2001年11月 9,800 2.1 11,400 2,811.35 RC B1/9F 2001年9月 4,800 1.0 6,150 8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月 16,000 3.4 17,500 32,063.06 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月 28,000 6.0 29,900 2,622.42 S・SRC B1/10F 2006年2月 2,871 0.6 3,130 1,723.15 1996年2月 1,647 0.4 1,750 6,967.61 SRC・RC・S B2/11F 1991年8月 13,710 2.9 14,400 SRC B1/9F 5,630.17 S・SRC 7F 1999年2月 8,180 1.7 8,220 5,015.88 S 7F 2008年3月 6,370 1.4 6,450 1,588.35 S 6F 2001年3月 2,280 0.5 2,420 1,196.89 RC 4F 1989年3月 942 0.2 1,140 414,030 88.5 432,840 275,242.79 4,461.47 SRC・S B1/9F 1993年6月 2,958 0.6 3,580 6,548.17 SRC B1/11F 1991年7月 7,710 1.6 5,870 1,786.06 S・RC B1/6F 2007年9月 1,650 0.4 2,270 2011年5月 2,000 0.4 2,470 17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月 15,220 3.3 18,100 3,519.50 S・SRC B2/14F 2009年7月 5,600 1.2 6,290 3,849.63 3,800 0.8 4,230 38,938 8.3 42,810 5,300 1.1 7,320 9,481 2.0 11,300 14,781 3.2 18,620 467,749 100.0 494,270 2,630.30 S・SRC B3/7F SRC B1/7F 1990年11月 40,573.27 7,461.90 S 12F 2007年12月 13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月 20,979.52 336,795.58 建物 PML (%) 16,300 所有権・賃借権 8,175.26 2006年 所有形態 土地 4.53 所有権 3.97 所有権 所有権 3.82 所有権 所有権 9.19 所有権 所有権 7.14 所有権 所有権 3.79 所有権 区分所有権 13.33 所有権 所有権 3.72 所有権 所有権 4.24 所有権 所有権 5.51 所有権 所有権 4.23 所有権 所有権 4.98 所有権 所有権 4.87 所有権 所有権 4.68 所有権 所有権 6.64 所有権 所有権 所有権 区分所有(100%) 4.51 所有権 区分所有(100%) 6.19 所有権 区分所有(100%) 3.89 所有権(共有)所有権(共有) 2.03 1.56 所有権 所有権 4.19 所有権・賃借権 所有権 5.05 所有権 所有権 3.76 所有権 所有権 4.50 所有権 所有権 5.33 所有権 所有権 3.11 所有権 所有権 3.80 所有権 所有権 敷地権 区分所有(100%) 4.44 7.14 所有権 所有権 5.64 所有権 所有権 2.67 所有権 所有権 2.44 所有権 所有権 所有権 区分所有(100%) 4.46 4.42 所有権 所有権 6.21 所有権 所有権 1.61 所有権 所有権 1.76 所有権 所有権 5.89 所有権 所有権 7.03 所有権 所有権 4.32 所有権 所有権 5.76 所有権 所有権 4.37 所有権 所有権 6.21 所有権 所有権 8.28 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 所有権 区分所有(100%) 所有権 所有権 所有権 所有権 3.55 7.19 6.14 6.29 1.18 1.68 6.41 10.31 3.48 (注1) 「東京主要5区」 とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。 「首都圏」とは、東京都(東京主要5区を除きます。)、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。 「地方主要都市」とは、大阪圏(大阪府、京都府及び兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県及び岐阜県)、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。 (注2)賃賃貸可能面積は、2016年5月31日現在のものを記載しています。 (注3)構造の略は、S:鉄骨造、RC:鉄筋コンクリート造、SRC:鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。 (注4)期末算定価格は、 「平和東日本橋ビル」は2016年4月30日時点、 「スクエア代官山ビル」は2016年6月1日時点、 「新宿ウエストビル」及び「荻窪TMビル」は 2016年7月1日時点、その他の物件は2016年5月期末(第21期末)を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記載しています。 (注5) 「新宿マインズタワー」 の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。 上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当する面積を記載しています。 Ⅰ . 投資法人の概要 5 保有資産の概要[ポートフォリオの分布] 東京主要5区(千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区)に投資を集中 渋谷区 7 Daiwa 神宮前ビル 20 SHIBUYA EDGE 45 Daiwa東池袋ビル 30 Daiwa渋谷宮益坂ビル 32 Daiwa恵比寿4丁目ビル 池袋駅 45 豊島区 19 新宿マインズタワー 26 E・スペースタワー 荻窪駅 49 34 コンセプト青山 35 神泉プレイス 杉並区 36 グラスシティ渋谷 43 スクエア代官山ビル 中野駅 51 49 インテグラルタワー 33 東新宿駅 新宿区 新宿区 44 新宿駅 28 40 19 四ッ谷駅 方南町 JR 山手線 埼京線 中央線 総武線 京葉線 横須賀線・ 総武線快速 40 日廣ビル 44 新宿ウエストビル 渋谷区 港区 7 34 青山 一丁目駅 外苑前駅 4 表参道駅 20 30 渋谷駅 26 35 6 DaiwaA 浜松町ビル 田 急 東 8 Daiwa 芝大門ビル 10 Daiwa新橋510ビル 都 園 線 36 43 市 線 4 Daiwa 南青山ビル 横 3 Daiwa 芝浦ビル 東 都営地下鉄 大江戸線 浅草線 三田線 新宿線 33 ラクアス東新宿 急 東京メトロ 銀座線 丸ノ内線 日比谷線 東西線 千代田線 有楽町線 半蔵門線 南北線 副都心線 28 新四curumuビル 東 51 荻窪TMビル 中目黒駅 32 恵比寿駅 15 Daiwa 麻布台ビル 50 目黒駅 最重点投資エリア・ 東京主要5区 重点投資エリア・ 首都圏 地方主要都市 6 18 Daiwa 御成門ビル 23 Daiwa 西新橋ビル 29 Daiwa 赤坂ビル 31 麻布グリーンテラス 50 目黒プレイスタワー 大崎駅 47 (2016年7月21日時点) 中央区 2 Daiwa銀座アネックス 11 Daiwa 築地駅前ビル 12 Daiwa 築地ビル 1 Daiwa銀座ビル 37 リバーゲート 14 Daiwa日本橋堀留町ビル 13 Daiwa月島ビル 16 Daiwa 京橋ビル 21 Daiwa 小伝馬町ビル 24 大和茅場町ビル 27 Daiwa日本橋本石町ビル 38 Daiwa八丁堀駅前ビル 39 Daiwa八丁堀駅前ビル西館 浅草駅 押上駅 水道橋駅 九段下駅 9 秋葉原駅 5 錦糸町駅 25 22 42 27 21 14 大手町駅 人形町駅 千代田区 17 日本橋駅 東京駅 赤坂見附駅 赤坂駅 29 日比谷駅 虎ノ門駅 12 芝公園駅 41 キリン日本橋ビル 42 平和東日本橋ビル 9 Daiwa 三崎町ビル 17 Daiwa麹町4丁目ビル 22 Daiwa 神保町ビル 25 Daiwa神保町3丁目ビル 52 Daiwa 名駅ビル 53 北浜グランドビル 千代田区 39 38 中央区 八丁堀駅 銀座駅 6 15 41 16 新橋駅 23 10 18 24 水天宮前駅37 12 11 月島駅 13 5 Daiwa 猿楽町ビル 8 港区 31 3 品川駅 46 品川区 46 Daiwa品川Northビル 47 Daiwa大崎3丁目ビル 53 52 48 48 Daiwa 上大岡ビル Ⅰ . 投資法人の概要 7 内部成長への取組み テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる オフィス市場の動向 空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料にも回復の兆しが見られます。 ■ 東京のオフィスビルの賃貸市場状況 ■ 東京23区の需給バランスの推移 (%) 10.0 (円/坪) 24,000 既存ビル平均賃料(左軸) 既存ビル空室率(右軸) 22,000 8.0 20,000 6.0 18,000 17,881 4.0 3.66 16,000 14,000 (坪) 400,000 (%) 9.0 予測値 300,000 200,000 6.0 100,000 4.5 0 3.0 2.0 -100,000 0.0 -200,000 1.5 新規供給面積 新規需要面積 空室率 0.0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 (出所)三鬼商事 (出所)CBRE オフィスマーケット中期予測(2016年〜 2020年) ■ 期末稼働率の推移 ■ 入退居率推移 * (%) 100.0 (%) 20.0 97.7 95.9 95.0 96.3 96.4 96.4 95.4 97.2 97.3 98.3 98.7 98.3 95.0 97.5 96.5 13.4 10.0 97.3 9.8 7.2 7.4 3.9 94.3 8.2 3.2 3.3 5.7 92.4 90.0 85.7 4.4 6.1 6.2 2.0 0.0 92.8 85.0 7.5 -3.4-3.9 -3.9 -10.0 稼働率(実績) 予想稼働率 予想稼働率(2016年1月開示時点) -5.9 -5.3 -7.3 -6.3 -2.8 -6.1 -5.7 4.3 2.3 1.8 2.1 -2.4 -1.7 -1.6 -3.4 -2.3 -12.0 入居率 入居率(予想) -14.7 退去率 退去率(予想) -20.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (期末)5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (期末)5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 *賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移 賃貸事業の状況 ■ 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額) ■ 前期末比月額契約賃料 * の増減 100 27,000 90 1,900 24,000 80 78.06 78.85 78.52 79.53 1,850 21,000 70 18,674 18,000 17,799 15,000 契約賃料* 賃料単価指数 (前期比、 右軸)** 19,105 18,738 60 50 40 12,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (期末)11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 11 5 (注)16年5月期における既存48物件の契約賃料は19,132円(前期比193円増) * 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの **賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を09/5期末を100として指数化したもの 8 (百万円) (円/坪) 30,000 1,950 1,800 1,750 1,803 +13 賃料改定 による減少 賃料改定 による増加 +36 テナント 解約による 減少 –0 テナント 新規入居 による増加 –26 +75 –37 1,863 物件譲渡 による減少 新規物件取得 による増加 1,700 1,650 1,600 15/11期末 月額契約賃料 16/5期末 月額契約賃料 *月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃 料の合計。新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に調整済み。 契約更新の状況 ■ 契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の増額 契約更新(注1) (千円/ 月 ) 2015年5月期( 第19期) 合計 (千円 / 月 ) (千円/ 月) 賃料増額分 (6 ヶ月換算 )の 賃料・共益費収入に 対する比率(注3) 賃料増額分 (6 ヶ月換算 )の 当期純利益に 対する比率(注4) 5,862 3,157 9,020 0.7% 1.5% 7,938 6,438 14,376 1.0% 2.1% 13,479 766 14,246 0.8% 1.8% 2015年11月期( 第20期) 2016年5月期 ( 第21期) テナント 新規入居(注2) (注1) 「契約更新」は、各期中に賃貸借契約が更新された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額から更新前の月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料 の純増額の合計を記載しています。 (注2) 「テナント新規入居」は、各期中に新たなテナントと賃貸借契約が締結された部分につき、当該期末時点の月額賃料の合計額からその直前に入居していたテナントとの賃 貸借契約における月額賃料の合計額を差し引くことにより算出した月額賃料の純増額の合計を記載しています。 (注3)契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を6倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。 (注4)契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を6倍し、直前期における当期純利益で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。 ■ 契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移 16/5期 15/11期 15/5期 49.0 50.1 13/11期 0.7 37.5 61.1 1.4 0.0 70.8 26.5 2.7 66.7 7.9* 57.4 10.0 4.6 12/11期 14.4 18.9 0.0 0.0 12.1 77.1 3.1 70.3 12.3 67.3 13.8 -5.2 -5.0 8.2 4.5 -7.0 -10.0 2.5 5.0 1.0 9.8 4.3 5.2 -7.0 7.2 5.2 0.0 -6.5 7.3 9.0 0.0 -4.9 -5.1 -10.2 -15.0 増額率 12/5期 0.0 40.6 0.8 20.0 40.0 減額 増額 54.6 60.0 維持 80.0 解約 4.0 -20.0 100.0 (%) -25.0 * 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマスター リース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉により増 額となります。 ■ テナント新規入居における月額賃料増減額及び 増減率( 同区画従前賃料比)の推移 (千円) 60,000 新規テナント(左軸) 前テナント(左軸) 増減率(右軸) 52,580 32,188 15.0 14.0 (注1) 「増額率」及び「減額率」は、 各期において更新時期が到来し、 更新の合意に至っ た各賃貸借契約における更新前の契約賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれ ぞれの単純平均値を小数第2位を四捨五入して記載しています。 (注2) 「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の 合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数第2位を四捨五入して記載 しています。 (%) 30.0 7.5 20,000 20.0 15.0 29,203 29,970 9.8 賃料増減率 12/11期 13/5期 13/11期 14/5期 14/11期 15/5期 15/11期 16/5期 予定 25.0 46,142 35,345 減額率 -22.7 -22.7 ■ 2016年5月期(第21期)以降の契約満了面積 (賃貸面積ベース) (%) 22.5 40,000 30,000 5.0 19.9 14.1* 9.0 10.0 0 0.0 8.5 13/5期 50,000 15.0 0.0 14/11期 4.8 8.6 14/5期 ■ 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移 (%) 0.2 10,000 24.0 19.1 16.9 18.6 19.8 10.0 5.0 2.6 0.0 0 2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 (注) 「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナント、 「前 テナント」とは、新規テナントが賃貸借契約を締結した同区画において、新規テ ナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいいます。 0.0 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 (注)2016年5月期については、2015年11月末の賃貸面積319,855.26㎡に対し て、2016年5月期中に契約更新があった契約面積の比率を記載し、2016年 11月期以降については、2016年5月末の賃貸面積323,776.16㎡に対して、 各期中に賃貸借契約期間が満了する契約面積の比率をそれぞれ記載しています。 Ⅰ . 投資法人の概要 9 内部成長への取組み 凡事徹底 「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 行動指針 資産運用部 オフィス運用 チーム レジデンシャル 運用チーム ヘルスケア 運用チーム 運用企画 チーム コンストラクション・ マネジメント・チーム 3名 2名 7名 ・リーシング:広範かつ正確なリーシング情報の収集 ・テナントリレーション:テナントとのコミュニケーションを重視 ・エンジニアリング:工事計画の検証、環境対応 ・ミドルオフィス業務: ・エンジニアリング: ポートフォリオに関する予算、 資産の工事計画の策定、実施 実績の管理 (注)資産運用部の体制は2016年5月31日現在のものです。 多様な内部成長戦略 多様な内部成長戦略を駆使して更なる内部成長を目指します。 物件ポテンシャルの引き出し 将来の稼働率向上が見込める低稼働物件を 戦略的に取得し、短期間のうちに稼働率を 向上させることでバリューアップを実現 戦略的リニューアルによる価値向上 通常の修繕のみならず、テナントの 利便性及び満足度向上に繋がる リニューアルを戦略的に実施 効果的なテナント誘致 取得時稼働率 52.6 % (2013年9月12日時点) ▼ 100.0 % 直近稼働率(注) (注)2016年5月末時点 Daiwa赤坂ビル 従来の繁華街を経由するエントランスに加 え、オフィスワーカーや来訪者に落ち着い たビジネス環境を提供する新たなエントラ ンスを設置。 ▼ 駅から徒歩1分と更に至近となり、物件の 利便性を向上させ、テナント満足度の向上、 物件の稼働率の安定を実現。 テナントを誘致することで物件の資産価値を向上 賃料増額の実現 2011年5月期 (第11期) から2016 個々の物件が有する条件を勘案し、 好調なオフィスマーケットを背景に、 新規テナント候補のニーズを的確に把握し 交渉することで賃料増額を実現 ロ千 メト 東京 Daiwa赤坂ビル 代田 線 従来の エントランス 徒歩2分 国際 新赤坂ビル東館 新エントランス 徒歩1分 Daiwa銀座ビル 銀座みゆき通りとコリドー街に面 した立地に即した来客型テナント の誘致により、店舗間の相乗効果 による顧客数増加を実現。 立地、面積、設備、既存テナント等、 10 新四curumuビル モンロワール 兵庫(特に神戸)及び大阪を中心に店 舗展開している高級チョコレート店 年5月期(第21期)の間に、本投資 法人の保有物件のうち右記26物件 における新規テナントとの賃貸借契 約で賃料増額を実現。 Daiwa銀座ビル オフィス運用チーム及び コンストラクション・マネジメント・チーム 本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、スペシャリ スト集団によるポートフォリオ価値の最大化を目指しています。 コンストラクション・ マネジメント・チーム オフィス運用チーム 牛久 貴文 宇田川 博司 アセット・マネジメント 業務歴9年10ヶ月 石井 宏太郎 荒井 純 上村 千恵 坂東 剛 小畠 勇樹 アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント アセット・マネジメント 業務歴9年11ヶ月 業務歴3年7ヶ月 業務歴11年8ヶ月 業務歴10年1ヶ月 業務歴10年1ヶ月 業務歴3年1ヶ月 内藤 滋義 村山 直樹 アセット・マネジメント アセット・マネジメント 業務歴15年2ヶ月 業務歴11ヶ月 (注)アセット・マネジメント業務歴は資産運用業務、アクイジション業務及びコンストラクション・マネジメント業務に携わった年数を記載しています(2016年5月31日時点)。資産運用会社 における勤務年数を示すものではありません。 Daiwa恵比寿4丁目ビル 取得時稼働率 リバーゲート 100.0% 取得時稼働率 取得4 ヶ月後に退去予定の1棟貸テナント (2014年12月1日時点) 80.1% (2015年6月2日時点) ▼ ▼ 退去予定テナント退去後稼働率 0.0% ▼ (注)2016年 直近稼働率(注) % 5月末時点 98.6% 直近稼働率(注) 100.0 (注)2016年5月末時点 新宿マインズタワー 経年劣化に伴う更新に際し、単 なるリプレイスではなく、省エ ネルギー化、BCP 対策や CS 向 上など付加価値向上に繋がる施 策を実施。 個別熱源の導入 個別熱源の導入による省エネル ギー化 長周期地震対策工事 長周期地震対策を行うことによる BCP 対策 新四 curumu ビル Daiwa麻布台ビル 集客力のある来客型テナン トを誘致、来店人数の増加 LIME により、 物件認知度を向上。 Caffice SNSア プ リ のLINEを 新宿最大級のアクアリ 運営する企業による新 ウム個室ダイニング 形態カフェ ◦Daiwa銀座ビル ◦Daiwa南青山ビル ◦Daiwa新橋510ビル ◦Daiwa東池袋ビル ◦Daiwa築地ビル ◦Daiwa日本橋堀留町ビル ◦Daiwa麻布台ビル ◦Daiwa麹町4丁目ビル ◦Daiwa御成門ビル 地下リニューアル テナント満足度向上につながる地 下及び店舗リニューアル 新宿マインズタワー 物件が持つ特性(エリア、貸 室形状)に即した認知度の高 いテナントを誘致すること で、物件の価値を向上。 ◦新宿マインズタワー ◦ SHIBUYA EDGE ◦ Daiwa 品川 North ビル ◦ Daiwa 小伝馬町ビル ◦ Daiwa 西新橋ビル ◦ E・スペースタワー ◦ Daiwa 大崎3丁目ビル ◦新四 curumuビル ◦ Daiwa 名駅ビル E・スペースタワー MITSUOKA 麻布ショールーム/ GALLERY 麻布 ギャラリーも併設する新しいコンセ プトのショールーム ◦ Daiwa 上大岡ビル ◦ Daiwa 赤坂ビル ◦ Daiwa 渋谷宮益坂ビル ◦麻布グリーンテラス ◦ Daiwa 恵比寿4丁目ビル ◦グラスシティ渋谷 ◦目黒プレイスタワー ◦ Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 Ⅰ . 投資法人の概要 11 外部成長への取組み 取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資 公募増資の概要と意義 ■ 公募増資の概要 発行形態 公募増資(国内募集) 募集投資口 総数:14,000口、一般募集:12,700口、第三者割当:1,300口(予定) 発行価格 607,425円 発行価額 587,489円 発行価額総額(予定) 8,224百万円(第三者割当増資1,300口(上限)を含む) ■ 公募増資による主要指標の推移 主要指標 2016年 5 月期 2016年 5 月期 2015年 11月期末 (第 21 期) (第 20 期末) 物件数 50 物件 資産総額 445,777 (百万円) (取得価格合計) (%) 3.84 NOI利回り(年換算) 東京主要5区比率 87.7 (%) (取得価格ベース) 545,661 1口当たりNAV(円) 20.2 平均築年数(年) 3.5 平均駅距離(分) 98.3 稼働率(%) 41.7 LTV(%) 2016年 11月期 2016 年 5 月期末 (第 21 期) 取得済資産 2 物件 売却済資産 2 物件 21,890 4.15 (第 21 期末) (第 22 期) 2016 年 11月期 (第 22 期) 公募増資後 50 物件 取得済資産 4 物件 売却済資産 1 物件 53 物件 9,310 458,357 13,392 4,000 467,749 3.23 3.91 4.54 3.77 3.93 100.0 48.3 89.1 71.6 100.0 88.5 22.0 3.9 99.6 29.0 3.3 96.6 569,585 20.6 3.6 98.7 43.3 15.8 2.9 100.0 29.3 1.3 100.0 572,311 20.5 3.6 98.7 42.3 (注1)2016年5月期及び2016年11月期取得資産のNOI 利回りは取得時点の鑑定 NOI を使用。 (注2)1口当たりNAV=(出資総額+期末鑑定評価額合計額−期末物件簿価合計額)/ 発行済投資口数 (注3)増資後の各数値は、2016年5月期末実績数値を元に算出。LTVの算出式は以下の通り。 (2016年5月期末時点の有利子負債残高+2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年8月31日に約定返済予定の有利子 負債+2016年8月31日に実行予定の借入れに係る有利子負債−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金)/(2016年5月期末時点の総資 産+2016年6月1日以降2016年7月15日までの間に調達した有利子負債−2016年8月31日に約定返済予定の有利子負債+2016年8月31日に実行予定の 借入れに係る有利子負債+増資等における出資総額−増資等の手取金の一部及び手元資金をもって返済予定の借入金) ■ 2016年5月期(第21期)〜 2016年11月期(第22期)の資産入替によるポートフォリオの質向上 売却物件 取得物件 2016年5月期(第21期) 2016年5月期(第21期) 東京主要5区比率の向上 築年数若返り NOI利回り向上 地方主要都市 東京主要5区 Daiwa南船場ビル Daiwa渋谷道玄坂ビル 帳簿価格:4,679 百万円 帳簿価格:4,484 百万円 売却価格合計:9,720 百万円 東京主要5区比率 48.3% 平均駅距離 3.3分 平均築年数 29.0年 平均 NOI利回り 3.23% 東京主要5区比率 100.0 % 平均駅距離 3.9分 平均築年数 22.0 年 平均 NOI 利回り 4.15 % 東京主要5区 東京主要5区 日廣ビル キリン日本橋ビル 取得価格:13,710 百万円 取得価格:8,180 百万円 取得価格合計:21,890 百万円 2016年11月期(第22期) 2016年11月期(第22期) 築年数若返り NOI利回り向上 東京主要5区比率 100.0% 平均駅距離 1.3分 平均築年数 29.3年 平均NOI 利回り 3.77% 東京主要5区 Daiwa九段ビル 帳簿価格:3,803 百万円 売却価格合計:4,040 百万円 売却価格合計:3 物件 12 13,760 百万円 東京主要5区比率 71.6% 平均駅距離 2.9分 平均築年数 15.8 年 平均 NOI 利回り 4.54% 東京主要5区 東京主要5区 東京主要5区 重点投資首都圏 平和東日本橋ビル スクエア代官山ビル 新宿ウエストビル 荻窪 TMビル 取得価格:6,370 百万円 取得価格:2,280 百万円 取得価格:942 百万円 取得価格:3,800 百万円 取得価格合計:13,392 百万円 取得価格合計:6 物件 35,282 百万円 新規取得物件 ■ 2016年5月期(第21期) 日廣ビル[ 2016年3月29日取得] 新宿西口ハルク 新宿駅 小田急貨店 都営大江戸線 都庁前駅 京王百貨店 新宿駅 京王プラザホテル ルミネ 日廣ビル 東京都庁 新宿駅 新宿駅 線 京王 新宿ワシントンホテル 線 小田原 小田急 新宿駅 新宿 マインズタワー 所在地 東京都新宿区西新宿 地積 958.08㎡ 構造・階数 SRC・RC・S B2/11F 延床面積 10,313.79㎡ 取得価格 13,710百万円 鑑定価格 13,900百万円(2016年3月1日時点) 建築時期 1991年8月 稼働率 99.4%(2016年3月29日時点) テナント 7(2016年3月29日時点) 所在地 東京都中央区日本橋小網町 地積 1,413.80㎡ キリン日本橋ビル[2016年5月26日取得] ロ メト 線 京 門 東 蔵 半 線 谷 日比 トロ 京メ 東 Daiwa 茅場町ビル キリン日本橋ビル 茅場町駅 東 茅場町駅 京メ トロ 東 西 線 水天宮前駅 構造・階数 S・SRC 7F 延床面積 7,106.85㎡ 取得価格 8,180百万円 鑑定価格 8,220百万円(2016年3月1日時点) 建築時期 1999年2月 稼働率 100.0%(2016年5月26日時点) テナント 1(2016年5月26日時点) ■ 2016年11月期(第22期) 平和東日本橋ビル[2016年6月1日取得] 所在地 地積 構造・階数 延床面積 取得価格 鑑定価格 建築時期 稼働率 テナント 東京都中央区東日本橋 1,213.24㎡ S 7F 6,724.10㎡ 6,370百万円 6,450百万円 所在地 地積 構造・階数 延床面積 取得価格 2008年3月 100.0% 建築時期 5(2016年5月31日時点) テナント (2016年4月30日時点) (2016年5月31日時点) 新宿ウエストビル[2016年7月21日取得] 所在地 地積 構造・階数 延床面積 取得価格 鑑定価格 建築時期 稼働率 テナント スクエア代官山ビル[ 2016年6月29日取得] 鑑定価格 稼働率 所在地 地積 構造・階数 延床面積 取得価格 1989年3月 100.0% 建築時期 7(2016年5月31日時点) テナント (2016年5月31日時点) (2016年6月1日時点) 2001年3月 100.0% (2016年5月31日時点) 1(2016年5月31日時点) 荻窪 TM ビル[ 2016年7月21日取得] 東京都新宿区西新宿 623.78㎡ RC 4F 1,438.16㎡ 942百万円 1,140百万円 (2016年7月1日時点) 東京都渋谷区代官山町 503.72㎡ S 6F 1,989.40㎡ 2,280百万円 2,420百万円 鑑定価格 稼働率 東京都杉並区荻窪 970.53㎡ SRC B1/7F 5,116.78㎡ 3,800百万円 4,230百万円 (2016年7月1日時点) 1990年11月 100.0% (2016年5月31日時点) 11(2016年5月31日時点) Ⅰ . 投資法人の概要 13 外部成長への取組み 資産規模の推移と取得実績 増資による取得余力を活かし、中期目標の資産規模 5,000億円 の達成を目指します。 80.0(%) (億円)5,500 取得価格合計 5,000 有利子負債比率(総資産ベース) 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 5,000 物件を厳選し、競争力を 有する物件に投資 2,691 2,650 2,000 2,781 2,873 3,113 28.1 25.5 25.3 1,500 500 34.4 34.2 取得物件 ●Daiwa大崎 3丁目ビル 取得物件 ●E・スペースタワー 取得物件 取得物件 ●Daiwa神保町ビル ●大和茅場町ビル ●Daiwa神保町3丁目ビル 0 37.5 3,640 3,527 取得物件 ●Daiwa日本橋 本石町ビル 取得物件 ●Daiwa渋谷道玄坂ビル ●Daiwa赤坂ビル ●Daiwa渋谷宮益坂ビル 4,583 70.0 4,132 60.0 50.0 43.0 40.6 28.9 取得物件 ●Daiwa西新橋ビル ●Daiwa九段ビル 1,000 3,149 3,132 34.0 3,320 3,875 4,457 4,677 40.2 44.3 41.7 43.3 取得物件 ●リバーゲート 取得物件 ●Daiwa八丁堀駅前ビル ●麻布グリーンテラス ●Daiwa八丁堀駅前ビル ●北浜グランドビル 西館 42.3 40.0 取得物件 ●平和東日本橋ビル ●スクエア代官山ビル ●新宿ウエストビル ●荻窪TMビル 30.0 20.0 取得物件 取得物件 ●Daiwa恵比寿4丁目ビル ●日廣ビル ●キリン日本橋ビル ●ラクアス東新宿 取得物件 ●コンセプト青山 取得物件 ●新四curumuビル ●インテグラルタワー ●神泉プレイス ●Daiwa名駅ビル ●グラスシティ渋谷 ●Daiwa上大岡ビル ●目黒プレイスタワー 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 10.0 0.0 公募 増資後 中期目標 ポートフォリオの現状と取得方針 多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争力を有する物件に投資してい きます。 ■ 取得方針 ■ 保有物件の分布図 ・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資 ※駅距離は最寄駅からの距離80m を1分として表示しています。 築年数 (年) 60 ・立地(駅距離、駅力、集客性、周辺環境)やビルスペック等 に対する実需の観点から物件を厳選 16年11月期の取得資産 16年5月期の取得資産 スポンサー交代後の取得物件 スポンサー交代前の取得物件 16年11月期の売却物件 16年5月期の売却物件 55 ・既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得 50 ・築年数25年以内を目処に投資 45 ■ 売却方針 40 ・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売 却を行うことで物件の入替を検討する 35 Daiwa九段ビル 30 Daiwa南船場ビル Daiwa渋谷道玄坂ビル 荻窪TMビル ■ 物件取得の検討件数 (件) 500 物件数 (左軸) 25 詳細検討数 (右軸) (注)物件数は情報を入手した延べ件数 (件) 100 416 400 300 200 100 0 14 221 30 268 25 300 28 356 264 17 393 296 15 80 289 26 23 60 新宿ウエストビル 日廣ビル 20 キリン日本橋ビル 15 スクエア代官山ビル 平和東日本橋ビル 10 40 31 12 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 20 0 5 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 11 10 駅距離(分) スポンサー交代後の物件取得 取得価格合計242,607百万円 取得時期 2010年5月期 2010年11月期 Daiwa神保町ビル Daiwa西新橋ビル Daiwa九段ビル 2011年5月期 2011年11月期 2012年5月期 Daiwa Daiwa E・スペースタワー 日本橋本石町ビル 神保町3丁目ビル 大和茅場町ビル 2012年11月期 Daiwa 大崎3丁目ビル 物件名 地域 取得価格 取得先 取得年月 東京都千代田区 4,150百万円 オリックス 不動産 投資法人 東京都港区 5,000百万円 ジャパン・ コア・アセット・ (注1) ツー(有) 2010/3/10 2010/8/13 新四curumuビル 東京都新宿区 9,650百万円 東京都千代田区 東京都中央区 4,000百万円 5,600百万円 シャイニング・ ノヴァ 大和プロパティ(株) (注1) 第5号B(特) 東京都千代田区 3,550百万円 東急不動産(株) 東京都中央区 1,721百万円 2011/7/8 2012/5/11 2012/9/18 Daiwa 渋谷宮益坂ビル 2014年5月期 インテグラル タワー 2014年11月期 麻布 グリーンテラス 東京都杉並区 15,220百万円 荻窪 ビルディング(有) トーセイ(株) 東京都品川区 1,650百万円 合同会社 エムシーアール・ シックス 2010/9/2 2011/3/25 Daiwa名駅ビル Daiwa上大岡ビル Daiwa 渋谷道玄坂ビル 愛知県名古屋市 5,300百万円 神奈川県横浜市 2,000百万円 東京都渋谷区 4,500百万円 東京都港区 9,200百万円 清水建設(株) 国内特別目的会社 白馬キャピタル1 (注1) (特) 東京都渋谷区 7,000百万円 イー・ ビルディングス 合同会社 (注1) 東京都港区 14,000百万円 麻布 グリーンテラス 合同会社 2013/2/1 2013/3/1 2013/7/3 2013/8/9 2013/9/27 2014/5/29 2014/7/4 北浜グランドビル Daiwa 恵比寿4丁目ビル ラクアス東新宿 コンセプト青山 グラスシティ渋谷 目黒 プレイスタワー 地域 取得価格 大阪府大阪市 9,481百万円 東京都渋谷区 4,135百万円 東京都渋谷区 16,000百万円 東京都目黒区 5,600百万円 取得先 合同会社 ノースビーチ 国内事業会社 取得年月 2014/8/1 2014/12/1 取得時期 2013年5月期 2011/3/29 東京都渋谷区 24,000百万円 エンデバー・ リアルティ・ (注1) ファンド(有) 2013年11月期 Daiwa赤坂ビル 物件名 地域 取得価格 取得先 取得年月 取得時期 国内事業会社2社 国内特別目的会社 2012/12/3 2013/4/12 2014年11月期 2015年5月期 神泉プレイス 2015年11月期 リバーゲート 物件名 取得時期 2015年11月期 Daiwa Daiwa 八丁堀駅前ビル 八丁堀駅前ビル西館 東京都新宿区 東京都渋谷区 東京都渋谷区 8,450百万円 9,800百万円 4,800百万円 東新宿 ビルディング(特) 国内特別目的会社 国内特別目的会社 (注1) 2014/12/3 2015/3/2 2015/3/2 2016年5月期 日廣ビル キリン日本橋ビル 平和東日本橋ビル グラスシティ(特) 目黒プレイス(特) (注1) (注1) 2015/5/1 2015/5/1 2016年11月期 スクエア代官山 新宿ウエストビル ビル 東京都中央区 28,000百万円 (注1) テムズ(特) 2015/6/2 荻窪 TM ビル 物件名 地域 取得価格 東京都中央区 2,871百万円 東京都中央区 1,647百万円 東京都新宿区 13,710百万円 取得先 国内事業会社 国内事業会社 海外法人 取得年月 2015/9/11 2015/9/11 2016/3/24 東京都中央区 8,180百万円 キリンビール マーケティング (株) 2016/5/26 東京都中央区 6,370百万円 東京都渋谷区 2,280百万円 東京都新宿区 942百万円 東京都杉並区 3,800百万円 国内特別目的会社 ヒューリック(株) 合同会社 TC1 合同会社 TC1 2016/6/1 2016/6/29 2016/7/21 2016/7/21 (注1)取得先の(有)は「有限会社」の略、 (特)は「特定目的会社」の略です。 (注2)上記スポンサー変更から2016年7月21日までの取得価格の合計額に、同期間における既存物件の追加取得及び底地取得の価格を合わせた取得価格の合計額は、243,027百万円 となります。 (注3)上記取得価格合計は、2016年5月期に譲渡した「Daiwa渋谷道玄坂ビル」及び2016年11月期に譲渡した「Daiwa九段ビル」の取得価格を含んでいます。 Ⅰ . 投資法人の概要 15 財務状況 借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減 有利子負債の状況(2016年5月31日時点) 本投資法人は、2016年5月期(第21期)に、既存借入金総額77億円の返済を行うとともに、当該既存借入金の借換 えの一部(22億円)及び新規物件取得のための資金調達を目的として総額217億円の新規借入を行い、返済期日の 分散を図ることが出来ました。今後も引き続き安定した財務運営に注力してまいります。 ■ 有利子負債比率の推移 ■ 有利子負債の調達年限と残存年限の推移 5.0(年) 10.0 70.0(%)(年) ( 億円 ) 2,800 有利子負債金額(左軸) 2,400 有利子負債比率(総資産ベース)(注)(右軸) 2,000 60.0 50.0 中長期的な有利子負債比率の上限範囲 1,600 40.0 9.0 期末平均残存年限(右軸) 4.7 4.6 8.0 当期平均調達年限(左軸) 8.1 4.5 4.0 7.0 7.1 6.0 7.0 7.13.0 6.4 5.0 3.5 2.5 1,200 30.0 4.0 800 20.0 3.0 1.5 2.0 1.0 1.0 0.5 0.0 0.0 400 10.0 0 0.0 09/5 09/11 10/5 10/11 11/5 11/11 12/5 12/11 13/5 13/11 14/5 14/11 15/5 15/11 16/5 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 期末 (注)有利子負債比率(総資産ベース)= 有利子負債総額 ÷ 総資産 5.0 ■ 返済期日の分散 09/ 10/ 10/ 11/ 11/ 12/ 12/ 13/ 13/ 14/ 14/ 15/ 15/ 16/ 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 ■ 有利子負債残高 (投資法人債含む) 金融機関名称 投資法人債 20,000 15,000 10,000 5,000 0 16/ 17/ 17/ 18/ 18/ 19/ 19/ 20/ 20/ 21/ 21/ 22/ 22/ 23/ 23/ 24/ 24/ 25/ 25/ 26/ 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 11期 5期 ■ 固定・変動比率 ■ 長短比率 2016年 5月期末 2016年 5月期末 29.2% 70.8% 10.3 % 89.7% 固定金利 長期借入金 変動金利 短期借入金等 三井住友銀行 三井住友信託銀行 日本政策投資銀行 みずほ銀行 三菱東京 UFJ 銀行 新生銀行 りそな銀行 三菱UFJ信託銀行 みずほ信託銀行 福岡銀行 関西アーバン銀行 あおぞら銀行 西日本シティ銀行 オリックス銀行 群馬銀行 七十七銀行 武蔵野銀行 東京海上日動火災保険 東日本銀行 日本生命保険 香川銀行 広島銀行 山口銀行 太陽生命保険 富国生命保険 投資法人債 総計 残高(百万円) 41,900 26,350 21,750 19,400 16,000 14,000 12,500 8,500 6,000 5,500 5,000 4,500 3,000 2,500 2,500 2,000 2,000 2,000 1,500 1,300 1,000 1,000 500 300 200 5,100 206,300 ■ 格付の状況 信用格付業者 株式会社格付投資情報センター(R&I) 株式会社日本格付研究所(JCR) 2.0 (注)点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限 (百万円) 25,000 16 4.5 格付対象 格付 格付の見通し 発行体格付 A+ 安定的 長期発行体格付 AA − 安定的 割合 20.3% 12.8% 10.5% 9.4% 7.8% 6.8% 6.1% 4.1% 2.9% 2.7% 2.4% 2.2% 1.5% 1.2% 1.2% 1.0% 1.0% 1.0% 0.7% 0.6% 0.5% 0.5% 0.2% 0.1% 0.1% 2.5% 100.0% 資産運用会社の概要 資産運用会社の組織体制(2016年7月1日現在) ■ 会社概要 ■ 取締役及び監査役 大和リアル・エステート・ アセット・マネジメント株式会社 東京都中央区銀座六丁目2番1号 2004年10月21日 2億円 山内 章 商号 所在地 設立 資本金 代表取締役社長 9名 常勤取締役 4 名 常勤監査役 1 名 非常勤(取締役 2 名 監査役 2 名) 役員 従業員 金融商品取引業者登録 宅地建物取引業免許 取引一任代理等認可 協会員 66名(派遣社員を除く) 関東財務局長(金商)第355号 東京都知事(3)第83920号 国土交通大臣第34号 一般社団法人投資信託協会会員 一般社団法人日本投資顧問業協会会員 一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員 代表取締役社長 代表取締役副社長 代表取締役副社長 取締役 取締役(非常勤) 取締役(非常勤) 監査役 監査役(非常勤) 監査役(非常勤) 山内 篠塚 西垣 尾和 小松 荻野 柴山 松田 木曽 ■ 組織図 章 裕司 佳機 直之 幹太 明彦 珠樹 守正 慎二 株主総会 監査役 取締役会 コンプライアンス委員会 投 資 委 員 会(注) コンプライアンス・オフィサー バリュエーション委員会 投資企画部 オフィス投資チーム 投資 オリジネーション部 資産 運用 部 ファンド運 用 部 営業推進部 代 表 取 締 役社長 財務部 オフィス運用チーム 財務チーム レジデンシャル 投資チーム レジデンシャル 運用チーム 経理チーム ヘルスケア 投資チーム ヘルスケア 運用チーム 管理業務チーム インフラ投資チーム 運用企画チーム 内部管理室 総務部 経 営 企 画部 コンストラクション・ マネジメント・チーム (注)投資法人毎に設置 本投資法人の仕組図 資産運用会社 機関運営に係る 一般事務受託者 大和リアル・エステート・ アセット・マネジメント 株式会社 ④ ① 本投資法人 ② 一般事務受託者 資産保管会社 三井住友信託銀行株式会社 投資主総会 役員会 執行役員:大村 信明 監督役員:平石 孝行 監督役員:佐久間 宏 サポート提供会社 会計監査人 株式会社 大和証券グループ本社 有限責任 あずさ 監査法人 ① 資産運用委託契約/機関運営に係る一般事務委託契約 ② 一般事務委託契約/資産保管委託契約 ③ 投資主名簿等管理人委託契約/特別口座の管理に関する契約 ③ ⑤ 投資主名簿等管理人 特別口座管理機関 三井住友信託銀行株式会社 投資法人債に係る 一般事務受託者 株式会社三井住友銀行 株式会社りそな銀行 ④ スポンサー・サポート契約 ⑤ 財務代理契約 (注)本投資法人の特定関係法人(特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令(平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。)第12条第3項に定める特定関係 法人をいいます。)は、株式会社大和証券グループ本社です。 大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社(財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則(昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。)第8 条第3項に規定する親会社をいいます。)です。 Ⅰ . 投資法人の概要 17 Ⅱ . 資産運用報告 1 資産運用の概況 (1)投資法人の運用状況等の推移 期別 決算期 (1)営業成績 営業収益 うち賃貸事業収入 営業費用 うち賃貸事業費用 営業利益 経常利益 当期純利益 (2)財産等の状況(期末日現在) 総資産額 (対前期比) 有利子負債額 純資産額 (対前期比) 出資総額 (3)分配の状況 分配総額 配当性向 (4)1口当たり情報 発行済投資口の総口数 1口当たり純資産額 1口当たり分配金 うち1口当たり利益分配金 うち1口当たり利益超過分配金 (5)財務指標 総資産経常利益率 (注2、3) 自己資本利益率 (注3、4) 自己資本比率 (対前期増減) 期末総資産有利子負債比率 賃貸キャッシュ・フロー(NOI) (注5) (6)その他参考情報 投資物件数 テナント数 (注6) 総賃貸可能面積 期末稼働率 (注7) 当期減価償却費 当期資本的支出額 単位 ( 第17期 自 平成25年12月 1日 至 平成26年 5月31日 )( 第18期 自 平成26年 6月 1日 至 平成26年11月30日 )( 第19期 自 平成26年12月 1日 至 平成27年 5月31日 )( 第20期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 )( 第21期 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 8,587 8,491 4,826 3,931 3,760 3,005 3,016 9,763 9,693 5,324 4,324 4,438 3,642 3,641 10,387 10,112 5,617 4,486 4,770 4,032 4,031 11,837 11,777 6,223 5,026 5,614 4,689 4,688 12,363 11,947 6,255 5,014 6,108 5,326 5,250 百万円 % 百万円 百万円 % 百万円 380,723 (+4.7) 163,700 201,655 (△0.0) 198,780 399,555 (+4.9) 160,800 222,593 (+10.4) 219,155 432,232 (+8.2) 191,300 222,954 (+0.2) 219,155 460,705 (+6.6) 192,300 247,700 (+11.1) 243,403 476,690 (+3.5) 206,300 247,720 (+0.0) 243,403 百万円 % 3,016 100.0 3,640 100.0 4,031 100.0 4,688 100.0 5,085 96.9 395,798 509,490 7,621 7,621 - 441,000 504,746 8,256 8,256 - 441,000 505,566 9,142 9,142 - 484,000 511,777 9,688 9,688 - 484,000 511,818 10,508 10,508 - 口 円 円 円 円 % % % % 百万円 件 件 ㎡ % 百万円 百万円 0.8(1.6) 1.5(3.0) 53.0 (△2.5) 43.0 5,915 44 458 259,381.62 96.4 1,355 453 0.9(1.9) 1.7(3.4) 55.7 (+2.7) 40.2 6,865 46 479 286,088.89 97.2 1,497 569 1.0(1.9) 1.8(3.6) 51.6 (△4.1) 44.3 7,179 47 450 288,833.07 97.3 1,553 905 1.1(2.1) 2.0(4.0) 53.8 (+2.2) 41.7 8,454 50 558 325,313.01 98.3 1,703 1,087 1.1(2.3) 2.1(4.2) 52.0 (△1.8) 43.3 8,659 50 543 328,027.44 98.7 1,726 516 (注1)営業収益等には、消費税等は含まれておりません。 (注2)総資産経常利益率=経常利益/ ( { 期首総資産額+期末総資産額)÷2}×100 (注3)第17期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。 第18期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第19期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。 第20期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 第21期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。 (注4)自己資本利益率=当期純利益/ ( { 期首純資産額+期末純資産額)÷2}×100 (注5)賃貸キャッシュ・フロー(NOI)=賃貸事業収入-賃貸事業費用+当期減価償却費 (注6)テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。 (注7)期末稼働率=総賃貸面積/総賃貸可能面積 18 ) (2)当期の資産運用の経過 ①投資法人の主な推移 大和証券オフィス投資法人(旧 DA オフィス投資法人。以下「本投資法人」といいます。)は、投資信託及び投資法人に関する 法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会 社(旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。以下「資産運用会社」といいます。)を設立企画人として平成17年7月11日に設立され、 その後、平成17年10月18日に公募による投資口の追加発行(99,600口)を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所(以下「東 京証券取引所」といいます。)不動産投資信託証券市場へ上場(銘柄コード8976)しました。 上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、平成28年5月末 日現在で458,357百万円となっております。 本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビ ルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針のもと、テナント満足度向上に努めることにより、将来にわたる安定的な収益 の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。 ②投資環境と運用実績 a. 投資環境(平成27年12月~平成28年5月) 当期のわが国経済は、日本銀行による金融緩和により円安の状態が継続したことや原油安による物価の押し下げが追い風と なり、企業業績の改善や設備投資の増加、家計の雇用・所得環境が改善し、それを背景とした緩やかな回復が見られました。 東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、 新規供給が落ち着いたことから、 空室率については平成25年6月をピークに反転し、 平成28年5月末時点では4.05%まで低下しました。大型ビルの空室率改善が牽引する中、中小規模ビルを含めた全体の空室 率も改善傾向が続いています。空室率の低下を受け、オフィス賃料についてもエリアによっては上昇が見られ、市場全体として は小幅ながら賃料上昇が継続しています。 オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、景気の回復期待に伴う物件価格の先高感 等を背景に、不動産会社、ファンド(J- REIT を含む)及び海外投資家による物件取得意欲が引き続き高い状況にあります。 b. 運用実績 当期において、本投資法人は、巡航 EPS(物件売却益を控除した EPS(1口当たり当期純利益)をいいます。)を中長期にわ たり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」 に引き続き取り組みました。 外部成長においては、平成28年3月に「日廣ビル」 (取得価格13,710百万円)、平成28年5月に「キリン日本橋ビル」 (取 得価格8,180百万円)を取得しました。また、当期において、2物件(Daiwa 渋谷道玄坂ビル及び Daiwa 南船場ビル)を売却 したことにより、当期末(平成28年5月31日現在)における本投資法人の運用資産は、物件総数50物件、取得価格合計 458,357百万円となりました。 内部成長においては、オフィス賃貸市場が改善傾向で推移する中、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニー ズの取込み、賃貸仲介会社並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これに より、当期末(平成28年5月31日現在)の稼働率は98.7%となりました。 ③資金調達の概要 a. 新規物件の取得資金の調達 本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金等に充当するため、以下の借入を行いました。 ・平成28年3月29日に取得した新規物件(日廣ビル)の取得資金等に充当するため、同日に三菱UFJ信託銀行株式会社、 株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社新生銀行、株式会社西日本 シティ銀行、株式会社りそな銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行より総額12,000百万円の借入を 行いました。 ・平成28年5月26日に取得した新規物件(キリン日本橋ビル)の取得資金等に充当するため、同日に三井住友信託銀行株 式会社、株式会社三井住友銀行及び株式会社みずほ銀行より総額7,500百万円の借入を行いました。 b. 借入金返済資金の調達 本投資法人は、当期において、返済期限の到来した借入金の返済資金に充当するため、以下の借入を行いました。 ・平成28年5月31日に返済期限が到来した株式会社新生銀行及び富国生命保険相互会社からの借入金総額2,200百万円 の返済資金として、同日に同行及び同社より同額の借入を行いました。 なお、平成27年7月31日に株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行から借入れた短 期借入金総額5,500百万円を、平成28年4月28日に期限前弁済しました。 c. 当期末の有利子負債の状況 上記の結果、当期末(平成28年5月31日現在)の有利子負債残高は総額206,300百万円(長期借入金201,200百万円、 投資法人債5,100百万円)となりました。長期借入金のうち、1年以内に返済期日が到来する残高は21,200百万円です。 当期においては、借入期間7年から9年半を中心に最長10年の借入を行い、当期末における有利子負債の平均残存期間は 4.54年となりました。 Ⅱ . 資産運用報告 19 当期中の借入一覧 借入金額 (百万円) 借入先 借入日 返済期限 借入期間 株式会社三井住友銀行 1,500 平成28年 3月29日 平成35年 2月28日 6.9年 株式会社日本政策投資銀行 1,500 平成28年 3月29日 平成35年 2月28日 6.9年 株式会社みずほ銀行 1,000 平成28年 3月29日 平成35年 2月28日 6.9年 株式会社りそな銀行 1,000 平成28年 3月29日 平成35年 8月31日 7.4年 みずほ信託銀行株式会社 1,000 平成28年 3月29日 平成35年 8月31日 7.4年 株式会社新生銀行 1,000 平成28年 3月29日 平成36年 2月29日 7.9年 株式会社西日本シティ銀行 1,000 平成28年 3月29日 平成36年 2月29日 7.9年 三菱UFJ信託銀行株式会社 2,500 平成28年 3月29日 平成36年 8月30日 8.4年 株式会社三菱東京UFJ銀行 1,500 平成28年 3月29日 平成36年 8月30日 8.4年 株式会社三井住友銀行 1,500 平成28年 5月26日 平成29年 5月31日 1.0年 三井住友信託銀行株式会社 1,500 平成28年 5月26日 平成29年 5月31日 1.0年 三井住友信託銀行株式会社 2,000 平成28年 5月26日 平成36年11月29日 8.5年 株式会社三井住友銀行 1,500 平成28年 5月26日 平成37年 5月30日 9.0年 株式会社みずほ銀行 1,000 平成28年 5月26日 平成37年 5月30日 9.0年 株式会社新生銀行 2,000 平成28年 5月31日 平成36年11月29日 8.5年 200 平成28年 5月31日 平成38年 5月29日 10.0年 富国生命保険相互会社 なお、当期末(平成28年5月31日現在)の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。 借入先 比率(%) (注) 41,900 20.83 三井住友信託銀行株式会社 26,350 13.10 株式会社日本政策投資銀行 21,750 10.81 株式会社みずほ銀行 19,400 9.64 株式会社三菱東京UFJ銀行 16,000 7.95 株式会社新生銀行 14,000 6.96 株式会社りそな銀行 12,500 6.21 三菱UFJ信託銀行株式会社 8,500 4.22 みずほ信託銀行株式会社 6,000 2.98 株式会社福岡銀行 5,500 2.73 株式会社関西アーバン銀行 5,000 2.49 株式会社あおぞら銀行 4,500 2.24 株式会社西日本シティ銀行 3,000 1.49 オリックス銀行株式会社 2,500 1.24 株式会社群馬銀行 2,500 1.24 株式会社七十七銀行 2,000 0.99 株式会社武蔵野銀行 2,000 0.99 東京海上日動火災保険株式会社 2,000 0.99 株式会社東日本銀行 1,500 0.75 日本生命保険相互会社 1,300 0.65 株式会社香川銀行 1,000 0.50 株式会社広島銀行 1,000 0.50 株式会社山口銀行 500 0.25 太陽生命保険株式会社 300 0.15 富国生命保険相互会社 合計 (注)比率は小数第3位を四捨五入して記載しています。 20 当期末(百万円) 株式会社三井住友銀行 200 0.10 201,200 100.00 d. 格付の状況 当期末(平成28年5月31日現在)における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。 信用格付業者 格付内容 格付の方向性 株式会社格付投資情報センター A+ 安定的 株式会社日本格付研究所 AA - 安定的 e. 発行登録の状況 本投資法人は、 平成26年7月17日に投資法人債に係る発行登録書を提出しております。その概要は以下のとおりです。なお、 本書日付現在の発行可能額は949億円です。 投資法人債(短期投資法人債を除く。) 発行予定額 1,000億円 発行予定期間 平成26年7月25日から平成28年7月24日まで 資金使途 特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債(短期投資法人債を含む。) の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金及び運転資金等 ④業績及び分配の概要 上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益12,363百万円、営業利益6,108百万円、経常利益5,326百万円、 当期純利益は5,250百万円となりました。 分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例(租税特別措置法(昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下 「租税特別措置法」といいます。)第67条の15)の適用により、利益分配金相当額が損金算入されることを企図しています。その 上で、 「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」 (租税特別措置法第66条の2)を適用して、当 期未処分利益の一部を圧縮積立金とし、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額を控除した残額の概ね全額(投資口1口当たりの 分配金が1円未満となる端数部分を除いた金額)を分配することとし、この結果、投資口1口当たりの分配金を10,508円とし ました。 (3)増資等の状況 当期において、増資等は行っておらず、出資総額等の異動はありません。なお、当期末までの最近5年間における増資等の概要は 以下のとおりです。 払込年月日 平成26年 平成26年 平成27年 平成27年 7月 2日 7月30日 6月 1日 6月24日 摘要 公募増資 第三者割当による増資 公募増資 第三者割当による増資 発行済投資口の総口数(口) 増減 41,092 4,110 41,045 1,955 残高 436,890 441,000 482,045 484,000 出資総額(百万円) 増減 備考 残高 18,522 1,852 23,145 1,102 217,303 219,155 242,301 243,403 (注1) (注2) (注3) (注4) (注1) 1口当たりの発行価格466,537円(発行価額450,746円)にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしました。 (注2) 1口当たりの発行価格450,746円(発行価額450,746円)にて、取得物件の取得資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行いたしました。 (注3) 1口当たりの発行価格583,050円(発行価額563,914円)にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする公募による新投資口を発行いたしま した。 (注4) 1口当たりの発行価格563,914円(発行価額563,914円)にて、取得物件の取得資金及び借入金の返済資金等の調達を目的とする第三者割当による新投資口を発行い たしました。 【投資証券の取引所価格の推移】 本投資法人の投資証券が上場する東京証券取引所不動産投資信託証券市場における期別の最高・最低価格(終値)は以下のとお りです。 期別 決算年月 最高 最低 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 平成26年5月 平成26年11月 平成27年5月 平成27年11月 平成28年5月 539,000円 424,500円 615,000円 470,500円 708,000円 597,000円 624,000円 523,000円 731,000円 596,000円 Ⅱ . 資産運用報告 21 (4)分配金等の実績 当期(第21期)の分配金は、1口当たり10,508円であり、投資法人の課税所得から利益分配金相当額を損金として控除する投 資法人に係る課税の特例(租税特別措置法第67条の15)の適用を企図しており、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額を控除し た残額の概ね全額を分配することとしております。 期別 単位 当期未処分利益総額 利益留保額 金銭の分配金総額 (1口当たり分配金) うち利益分配金総額 (1口当たり利益分配金) うち出資払戻総額 (1口当たり出資払戻額) 出資払戻総額のうち一時差異等調整引 当額からの分配金総額 (1口当たり出資払戻額のうち1口当た り一時差異等調整引当額分配金) 出資払戻総額のうち税法上の出資等減 少分配からの分配金総額 (1口当たり出資払戻額のうち税法上の 出資等減少分配からの分配金) 千円 千円 千円 円 千円 円 千円 円 ( 第17期 自 平成25年12月 1日 至 平成26年 5月31日 )( 3,016,510 133 3,016,376 (7,621) 3,016,376 (7,621) - (-) 第18期 自 平成26年 6月 1日 至 平成26年11月30日 )( 3,641,156 260 3,640,896 (8,256) 3,640,896 (8,256) - (-) 第19期 自 平成26年12月 1日 至 平成27年 5月31日 )( 4,031,830 208 4,031,622 (9,142) 4,031,622 (9,142) - (-) 第20期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 )( 4,689,024 32 4,688,992 (9,688) 4,688,992 (9,688) - (-) 第21期 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 5,250,225 164,353 5,085,872 (10,508) 5,085,872 (10,508) - (-) 千円 - - - - - 円 (-) (-) (-) (-) (-) 千円 - - - - - 円 (-) (-) (-) (-) (-) (5)今後の運用方針及び対処すべき課題 ①投資環境 先行きのわが国経済は、安倍政権が推進する公共事業・金融政策を中心とした各種経済対策及び日本銀行による金融緩和が継 続する中で、良好な雇用環境や所得環境の改善を背景とする個人消費の回復を通じて、緩やかに景気が回復していくことが期待 されます。但し、中国経済の下振れ、米国の出口戦略に伴う新興国市場の動揺、地政学的リスクを背景とする世界的な株安、ユー ロ圏経済の悪化、消費税増税の先送りを受けた財政規律喪失への懸念等の要因は、わが国の実体経済及び金融環境をかく乱する リスクとなる可能性があるため、注意を要すると考えられます。 東京オフィスビルの賃貸市場は、新規供給が低水準である中、雇用の改善等が需要を喚起し、空室率が低下しました。企業業 績の改善に伴うオフィス床の需要増加が予想されることにより、緩やかな賃料上昇の継続が期待されます。オフィスビルの売買 市場は、良好な資金調達環境及び賃料の上昇期待等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド(J - REITを含む)によ る物件取得意欲は更に強くなるものと考えられます。 ②運用方針及び対処すべき課題 a. 既存物件の運用戦略 上記のようなオフィス賃貸市況の中、テナント側からの物件の選別も進んでいくものと考えられます。既存物件の競争力の向 上を図り、 本投資法人は巡航EPSを中長期にわたり成長させていくことを目指すべく、 以下の方針で運営管理をしてまいります。 ⒤稼働率の維持及び向上 既存テナントには建物設備、管理のクオリティを向上していくことにより、退去リスクの低減を図ります。また、新規テナ ントにはマーケットに積極的に参加していくことにより、競合物件より満足度の高いサービスを提供し、稼働率の維持及び 向上に努めます。 ⅱ収益性の維持及び向上 既存テナントとの良好な関係を更に強化するとともに、マーケット環境を見極め、新規テナントのニーズを積極的に取り 込み、中長期にわたる安定収益の確保を目指します。 ⅲ運営管理コストの低減 積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用した効率的な運営管理の実施や計画工事の精査 により、満足度の高いオフィス環境の維持を前提とした運営管理コストの低減に努めます。 b. 新規物件の投資戦略 本投資法人は、資産取得の環境や資金調達の状況とのバランスを取りつつ、 多様な外部成長戦略により延床面積が概ね2,000 ㎡以上のオフィスビルに投資を行います。投資対象エリアは、原則として、東京都内を中心に検討を行いますが、地域分散投資 の視点で東京都以外の都市においても競争力を有する物件への投資を検討します。 パイプラインとしては、 独自情報ルートの拡大の他、 引き続き、 資産運用会社及びスポンサーグループとの連携を強化し、グルー プの顧客・ 取引先網等の広範なネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情報を積極的に収集し、投資基準に適合する 物件の探索を行ってまいります。 なお、当期においては、東京都内に所在する「日廣ビル」及び「キリン日本橋ビル」を取得しました。当該取得は、さらなるポー トフォリオの安定と充実に寄与するものと考えており、今後も上記のような投資戦略に則った物件の取得に努めます。 22 ③財務戦略 本投資法人は、下記を基本的な内容とする、規律ある財務運営を行ってまいります。 a.原則として、 総資産に対する有利子負債の比率は、 実質的な総資産有利子負債比率 (以下、 「LTV」 といいます。) 等も考慮の上、 b. c. d. e. 40%から50%を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行います。 原則として、1決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分散を行います。 原則として、借入残高に対する長期借入の比率は70%を下限の目安とします。 国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行います。 資金管理規程に基づき、支払分配金相当額等の必要資金を運転資金と区分管理することで財務基盤の安定性を維持します。 (6)決算後に生じた重要な事実 ①投資口発行について 本投資法人は、平成28年7月15日開催の本投資法人役員会において、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。 a. 公募による新投資口発行(一般募集) ⅰ募集投資口数 12,700口 ⅱ払込金額(発行価額) 未定 日本証券業協会の定める有価証券の引受け等に関する規則第25条に規定される方式 により、平成28年7月26日(火曜日)から平成28年7月29日(金曜日)までの間の いずれかの日(以下「発行価格等決定日」という。)に開催する本投資法人役員会にお いて決定する。 なお、払込金額(発行価額)とは、本投資法人が本投資口1口当たりの 新投資口払込金として受け取る金額をいう。 ⅲ払込金額(発行価額)の総額 未定 ⅳ払込期日 平成28年8月2日 (火曜日) から平成28年8月5日 (金曜日) までの間のいずれかの日。 ただし、発行価格等決定日の5営業日後の日とする。 ⅴ調達する資金の使途 調達する資金については、 「b.第三者割当による新投資口発行」による調達資金と併 せて、6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平和 東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代官 山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平成 28年7月21日付で取得する予定の特定資産である「荻窪TM ビル」及び「新宿ウエス トビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当することにより減少する手元資金に 充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一部 又は借入金の返済資金の一部に充当します。 b. 第三者割当による新投資口発行 ⅰ募集投資口数(上限) 1,300口 ⅱ払込金額(発行価額) 未定 発行価格等決定日に開催する本投資法人役員会において決定する。なお、払込金額(発 行価額)は、一般募集における払込金額(発行価額)と同一とする。 ⅲ払込金額(発行価額)の総額(上限) 未定 ⅳ割当先及び割当投資口数(上限) 大和証券株式会社 1,300口 ⅴ払込期日 平成28年8月31日(水曜日) ⅵ調達する資金の使途 調達する資金については、 「a.公募による新投資口発行(一般募集)」による調達資金 と併せて、 6,000,000,000円を平成28年6月1日付で取得した特定資産である「平 和東日本橋ビル」及び平成28年6月29日付で取得した特定資産である「スクエア代 官山ビル」の取得のための借入金の返済資金の一部に充当します。残額については、平 成28年7月21日付で取得する予定の特定資産である「荻窪 TM ビル」及び「新宿ウエ ストビル」の取得資金及び取得に係る諸費用に充当することにより減少する手元資金 に充当し、支出するまでの間は金融機関に預け入れ、将来の特定資産の取得資金の一 部又は借入金の返済資金の一部に充当します。 (注)第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又は発行その ものが全く行われない場合があります。 Ⅱ . 資産運用報告 23 ②資産の取得について a. 本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。 取得資産の概要 資産の名称 平和東日本橋ビル 取得資産 国内不動産を信託する信託受益権 所在地(住居表示) 東京都中央区東日本橋三丁目10番6号 取得価格 6,370百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます) 契約締結日 平成28年5月26日 引渡日 平成28年6月1日 取得先 非開示(注) (注)取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開示していません。 b. 本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を取得しました。 取得資産の概要 資産の名称 スクエア代官山ビル 取得資産 国内不動産を信託する信託受益権 所在地(住居表示) 東京都渋谷区代官山町8番7号 取得価格 2,280百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます) 契約締結日 平成28年6月21日 引渡日 平成28年6月29日 取得先 ヒューリック株式会社 c. 本投資法人は、平成28年7月15日付で、下記のとおり、不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。 ⅰ取得資産の概要 資産の名称 新宿ウエストビル 取得資産 国内不動産を信託する信託受益権 所在地(住居表示) 東京都新宿区西新宿八丁目2番5号 取得価格 942百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます) 契約締結日 平成28年7月15日 引渡日 平成28年7月21日(予定) 取得先 合同会社TC1 ⅱ取得資産の概要 資産の名称 荻窪TMビル 取得資産 国内不動産を信託する信託受益権 所在地(住居表示) 東京都杉並区荻窪五丁目26番13号 取得価格 3,800百万円(取得諸経費及び消費税等を除きます) 契約締結日 平成28年7月15日 引渡日 平成28年7月21日(予定) 取得先 合同会社TC1 ③資産の譲渡について 本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。 譲渡資産の概要 資産の名称 Daiwa九段ビル 譲渡資産 国内不動産を信託する信託受益権 譲渡価格 4,040百万円(固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税等を除きます) 契約締結日 平成28年7月7日 譲渡日 平成28年7月7日 譲渡先 非開示(注) (注)譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示していません。 24 ④資金の借入について a.本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「②資産の取得につい て a.」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。 借入内容 借入先 借入日 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 借入金額 (百万円) 利率 返済期限 借入・返済方法 全銀協1 ヶ月 円TIBOR+0.25% (注) 平成29年5月31日 無担保・一括返済 2,000 平成28年6月1日 株式会社三菱東京UFJ銀行 2,000 2,000 (注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期 間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。 b.本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金の借入を行いました。この借入金は、前記「②資産の取得につ いて b.」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。 借入内容 借入先 株式会社三井住友銀行 借入日 平成28年6月29日 借入金額 (百万円) 2,000 利率 返済期限 借入・返済方法 全銀協1 ヶ月 円TIBOR+0.25% (注) 平成29年5月31日 無担保・一括返済 (注)利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日となり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利息の計算期 間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表される全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。 Ⅱ . 資産運用報告 25 2 投資法人の概況 (1)出資の状況 期別 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 平成26年5月31日現在 平成26年11月30日現在 平成27年5月31日現在 平成27年11月30日現在 平成28年5月31日現在 発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口 2,000,000口 2,000,000口 発行済投資口の総口数 395,798口 441,000口 441,000口 484,000口 2,000,000口 484,000口 出資総額 198,780百万円 219,155百万円 219,155百万円 243,403百万円 243,403百万円 投資主数 9,196名 9,995名 9,504名 9,570名 8,534名 (2)投資口に関する事項 平成28年5月31日現在における発行済投資口の総口数のうち、保有する投資口の比率が高い上位10名(社)は以下のとおりです。 氏名又は名称 発行済投資口の総口数に対する 所有投資口数の割合(%) (注) 所有投資口数(口) 株式会社大和インベストメント・マネジメント 128,905 26.63 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社(信託口) 79,220 16.37 株式会社大和証券グループ本社 59,321 12.26 資産管理サービス信託銀行株式会社(証券投資信託口) 48,441 10.01 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 48,330 9.99 野村信託銀行株式会社(投信口) 17,306 3.58 BNP PARIBAS SECURITIES SERVICES SYDNEY / JASDEC / AUSTRALIAN RESIDENTS 4,552 0.94 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 3,523 0.73 STATE STREET BANK-WEST PENSION FUND CLIENTS-EXEMPT 505233 3,382 0.70 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505223 3,184 0.66 396,164 81.85 合計 (注)発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第3位を四捨五入しております。 (3)役員等に関する事項 役職名 執行役員(注1) 監督役員(注2) 会計監査人 役員等の氏名又は名称 大村 信明 当該営業期間における 役職毎の報酬の総額(千円) 主な兼職等 株式会社東京個別指導学院 取締役 1,800 平石 孝行 スプリング法律事務所 弁護士 佐久間 宏 佐久間公認会計士事務所 公認会計士・税理士 株式会社ジャストプランニング 取締役 有限責任 あずさ監査法人 ― 3,600 15,000 (注1)執行役員は、平成28年5月31日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。 (注2)監督役員は、平成28年5月31日時点で、本投資法人の投資口を自己又は他人の名義で所有しておりません。 会計監査人の解任及び不再任の決定の方針 会計監査人の解任については、投資信託及び投資法人に関する法律の定めに従い、また、不再任については、監査の品質、監査 報酬額等その他諸般の事情を総合的に勘案して、本投資法人の役員会において検討いたします。 (4)資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の名称 平成28年5月31日現在における資産運用会社等は以下のとおりです。 委託区分 26 氏名又は名称 資産運用会社 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 資産保管会社 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者(投資主名簿等管理事務) 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者(特別口座管理事務) 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者(経理事務等) 三井住友信託銀行株式会社 一般事務受託者(機関の運営) 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 一般事務受託者(投資法人債に関する事務) 株式会社三井住友銀行及び株式会社りそな銀行 3 投資法人の運用資産の状況 (1)本投資法人の財産の構成 資産の種類 用途 不動産 地域 オフィス 不動産信託受益権 オフィス 前期 当期 (平成27年11月30日現在) (平成28年5月31日現在) 保有総額 (百万円) (注1) 対総資産比率 (%) 保有総額 (百万円) (注1) 対総資産比率 (%) 東京主要5区 16,138 3.5 16,057 3.4 東京主要5区 368,918 80.1 385,920 81.0 首都圏 34,514 7.5 34,351 7.2 地方主要都市 19,551 4.2 14,784 3.1 439,123 95.3 451,114 94.6 21,582 4.7 25,575 5.4 小計 預金・その他の資産 460,705 資産総額計(注2) (439,123) 100.0 476,690 (95.3) 100.0 (451,114) (94.6) (注1) 「保有総額」 は、貸借対照表計上額(不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額)によっています。 (注2) 「資産総額計」 の( )内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載しています。なお、建設仮勘定(信託建設仮勘定を含む)の金額は、不 動産及び不動産信託受益権の金額には含まれていません。 (2)主要な保有資産 平成28年5月31日現在、本投資法人が保有する主要な保有資産(貸借対照表計上額上位10物件)の概要は以下のとおりです。 不動産等の名称 新宿マインズタワー(注2)(信託受益権) 貸借対照表 計上額 (百万円) 賃貸可能面積 (㎡) 賃貸面積 (㎡) 130,157 45,543.97 45,012.19 稼働率 (%) (注1) 対総賃貸事業 収入比率(%) 主たる用途 98.8 20.5 オフィス リバーゲート (信託受益権) 28,190 32,063.06 31,621.00 98.6 7.8 オフィス E・スペースタワー (信託受益権) 23,664 13,960.87 13,960.87 100.0 6.6 オフィス グラスシティ渋谷 (信託受益権) 16,094 8,566.73 8,566.73 100.0 3.1 オフィス インテグラルタワー (信託受益権) 15,113 17,778.14 17,697.94 99.5 4.8 オフィス 麻布グリーンテラス (信託受益権) 14,239 13,234.39 12,560.80 94.9 3.5 オフィス 日廣ビル (信託受益権) 13,983 6,967.61 6,924.71 99.3 0.7 オフィス Daiwa御成門ビル (信託受益権) 13,449 11,614.92 11,614.92 100.0 2.8 オフィス Daiwa銀座ビル (不動産) 13,243 8,175.26 7,680.00 93.9 3.3 オフィス コンセプト青山 (信託受益権) 10,045 4,421.79 4,045.73 91.4 1.8 オフィス 278,180 162,326.74 159,684.89 98.3 54.9 合計 - (注1) 「稼働率」 は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。 (注2) 本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積及び賃貸面積は、建物一棟全体の7分の6に相当す る面積を記載しています。 Ⅱ . 資産運用報告 27 (3)不動産等組入資産明細 平成28年5月31日現在、本投資法人が保有する不動産等の明細は以下のとおりです。 地域 不動産等の名称 所在地(住居表示) 所有形態 賃貸可能面積 期末算定価格 (㎡) (百万円) (注1) 東京主要5区 首都圏 地 方 主要都市 Daiwa銀座ビル 東京都中央区銀座六丁目2番1号 不動産 8,175.26 Daiwa銀座アネックス 東京都中央区銀座六丁目2番3号 不動産 2,032.11 Daiwa芝浦ビル 東京都港区芝浦一丁目12番3号 不動産信託受益権 9,619.67 Daiwa南青山ビル 東京都港区南青山二丁目31番8号 不動産信託受益権 2,715.54 Daiwa猿楽町ビル 東京都千代田区猿楽町二丁目6番10号 不動産信託受益権 3,657.43 DaiwaA 浜松町ビル 東京都港区浜松町一丁目9番10号 不動産信託受益権 3,663.38 Daiwa神宮前ビル 東京都渋谷区神宮前二丁目4番11号 不動産信託受益権 2,198.61 Daiwa芝大門ビル 東京都港区芝大門二丁目9番16号 不動産信託受益権 2,386.48 Daiwa三崎町ビル 東京都千代田区三崎町二丁目2番15号 不動産信託受益権 2,137.53 Daiwa新橋510ビル 東京都港区新橋五丁目10番5号 不動産信託受益権 2,641.56 Daiwa築地駅前ビル 東京都中央区築地二丁目10番6号 不動産信託受益権 2,659.59 Daiwa築地ビル 東京都中央区築地二丁目14番17号 不動産信託受益権 1,487.82 Daiwa月島ビル 東京都中央区月島四丁目16番13号 不動産信託受益権 8,426.85 Daiwa日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町二丁目9番8号 不動産信託受益権 2,850.81 Daiwa麻布台ビル 東京都港区麻布台二丁目3番3号 不動産信託受益権 1,697.88 Daiwa京橋ビル 東京都中央区八丁堀四丁目3番3号 不動産信託受益権 3,265.83 Daiwa麹町4丁目ビル 東京都千代田区麹町四丁目7番地2外(注3) 不動産信託受益権 2,690.90 Daiwa御成門ビル 東京都港区新橋六丁目1番11号 不動産信託受益権 11,614.92 新宿マインズタワー(注2) 東京都渋谷区代々木二丁目1番1号 不動産信託受益権 45,543.97 SHIBUYA EDGE 東京都渋谷区宇田川町10番3号 不動産信託受益権 2,480.65 Daiwa小伝馬町ビル 東京都中央区日本橋大伝馬町3番2号 不動産信託受益権 2,379.31 Daiwa神保町ビル 東京都千代田区神田神保町二丁目4番地63(注3) 不動産信託受益権 3,164.26 Daiwa西新橋ビル 東京都港区西新橋三丁目2番1号 不動産信託受益権 4,815.84 Daiwa九段ビル 東京都千代田区九段南一丁目5番5号 不動産信託受益権 2,882.61 大和茅場町ビル 東京都中央区日本橋茅場町一丁目1番11号 不動産信託受益権 5,899.11 Daiwa神保町3丁目ビル 東京都千代田区神田神保町三丁目2番地3外(注3) 不動産信託受益権 2,889.34 E・スペースタワー 東京都渋谷区円山町3番6号 不動産信託受益権 13,960.87 Daiwa日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町四丁目2番16号 不動産信託受益権 2,143.08 新四curumuビル 東京都新宿区新宿四丁目2番23号 不動産信託受益権 6,751.31 Daiwa赤坂ビル 東京都港区赤坂二丁目14番5号 不動産信託受益権 8,739.17 Daiwa渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷二丁目16番1号 不動産信託受益権 6,327.95 麻布グリーンテラス 東京都港区南麻布三丁目20番1号 不動産信託受益権 13,234.39 Daiwa恵比寿4丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿四丁目9番10号 不動産信託受益権 2,885.64 ラクアス東新宿 東京都新宿区大久保二丁目2番6号 不動産信託受益権 7,498.33 コンセプト青山 東京都渋谷区神宮前三丁目1番30号 不動産信託受益権 4,421.79 神泉プレイス 東京都渋谷区神泉町9番1号 不動産信託受益権 2,811.35 グラスシティ渋谷 東京都渋谷区南平台町16番28号 不動産信託受益権 8,566.73 リバーゲート 東京都中央区日本橋箱崎町36番2号 不動産信託受益権 32,063.06 Daiwa八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀三丁目25番7号 不動産信託受益権 2,622.42 Daiwa八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀三丁目25番9号 不動産信託受益権 1,723.15 日廣ビル 東京都新宿区西新宿一丁目14番11号 不動産信託受益権 6,967.61 キリン日本橋ビル 東京都中央区日本橋小網町2番5号 不動産信託受益権 5,630.17 東京主要5区合計(42物件) 270,324.28 Daiwa東池袋ビル 東京都豊島区東池袋三丁目23番5号 不動産信託受益権 4,461.47 Daiwa品川Northビル 東京都品川区北品川一丁目8番11号 不動産信託受益権 6,548.17 Daiwa大崎3丁目ビル 東京都品川区大崎三丁目6番28号 不動産信託受益権 1,786.06 Daiwa上大岡ビル 神奈川県横浜市港南区上大岡西一丁目14番6号 不動産信託受益権 2,630.30 インテグラルタワー 東京都杉並区上荻一丁目2番1号 不動産信託受益権 17,778.14 目黒プレイスタワー 東京都目黒区目黒一丁目6番17号 不動産信託受益権 3,519.50 首都圏合計(6物件) 36,723.64 愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目21番19号 不動産信託受益権 7,461.90 Daiwa名駅ビル 北浜グランドビル 大阪府大阪市中央区淡路町二丁目2番14号 不動産信託受益権 13,517.62 地方主要都市合計(2物件) 20,979.52 合計(50物件) 328,027.44 16,300 3,440 7,520 4,360 3,340 3,320 2,290 2,900 2,680 2,430 1,590 1,390 9,170 2,510 1,830 3,270 2,690 13,100 119,000 4,750 2,110 3,340 5,510 3,360 7,570 4,500 32,500 2,190 12,600 12,500 8,580 15,700 5,300 10,100 11,400 6,150 17,500 29,900 3,130 1,750 14,400 8,220 426,190 3,580 5,870 2,270 2,470 18,100 6,290 38,580 7,320 11,300 18,620 483,390 貸借対照表 計上額 (百万円) 13,243 2,814 8,005 4,454 3,211 2,822 2,700 2,389 2,185 2,134 1,341 1,164 6,952 2,485 1,536 3,300 2,865 13,449 130,157 5,708 2,400 4,080 4,845 3,803 5,369 3,450 23,664 1,641 9,811 9,385 7,233 14,239 4,275 8,610 10,045 4,915 16,094 28,190 2,974 1,709 13,983 8,326 401,978 2,727 7,267 1,649 1,975 15,113 5,616 34,351 5,315 9,468 14,784 451,114 (注1)期末算定価格は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、森井総合鑑定株式会社及 び一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書に記載された平成28年5月31日を価格時点とする価格を記載しています。 (注2)本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は、本物件全体の7分の6に相当する共有持分です。賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の6に相当す る面積を記載しています。 (注3)Daiwa 麹町4丁目ビル、Daiwa 神保町ビル及び Daiwa神保町3丁目ビルの所在地(住居表示)については、住居表示未取得のため、建物登記簿の所在を記載しています。 28 本投資法人が投資する不動産等の賃貸事業の明細は以下のとおりです。 前期(平成27年6月1日~平成27年11月30日) 地域 不動産等の名称 当期(平成27年12月1日~平成28年5月31日) 賃貸事業収入 賃貸事業収入 稼働率 稼働率 テナント総数 テナント総数 対総賃貸事業 対総賃貸事業 (期末時点) (期末時点) (期間中) (期末時点) (期末時点) (期間中) 収入比率(%) 収入比率(%) (注2) (百万円) (注2) (百万円) (件) (注1) (%) (件) (注1) (%) 東京主要5区 首都圏 地 方 主要都市 Daiwa銀座ビル Daiwa銀座アネックス Daiwa芝浦ビル Daiwa南青山ビル Daiwa猿楽町ビル(注3) DaiwaA浜松町ビル Daiwa神宮前ビル Daiwa芝大門ビル Daiwa三崎町ビル(注3) Daiwa新橋510ビル Daiwa築地駅前ビル Daiwa築地ビル Daiwa月島ビル Daiwa日本橋堀留町ビル Daiwa麻布台ビル Daiwa京橋ビル Daiwa麹町4丁目ビル Daiwa御成門ビル 新宿マインズタワー SHIBUYA EDGE Daiwa小伝馬町ビル Daiwa神保町ビル Daiwa西新橋ビル Daiwa九段ビル 大和茅場町ビル(注3) Daiwa神保町3丁目ビル E・スペースタワー Daiwa日本橋本石町ビル 新四curumuビル Daiwa渋谷道玄坂ビル(注4) Daiwa赤坂ビル Daiwa渋谷宮益坂ビル 麻布グリーンテラス Daiwa恵比寿4丁目ビル(注3) ラクアス東新宿 コンセプト青山 神泉プレイス(注3) グラスシティ渋谷 リバーゲート Daiwa八丁堀駅前ビル Daiwa八丁堀駅前ビル西館 日廣ビル キリン日本橋ビル(注3) 小計 Daiwa東池袋ビル Daiwa品川Northビル Daiwa大崎3丁目ビル Daiwa上大岡ビル インテグラルタワー 目黒プレイスタワー 小計 Daiwa南船場ビル(注5) Daiwa名駅ビル 北浜グランドビル 小計 合計 27 7 53 6 1 12 4 6 1 7 6 4 3 8 10 9 7 7 35 5 8 7 11 6 1 8 6 6 18 5 19 8 10 1 4 5 1 11 88 9 9 - - 459 7 13 5 9 9 14 57 13 23 6 42 558 93.9 100.0 98.7 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 99.6 100.0 89.2 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 96.1 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 91.9 88.4 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 95.3 100.0 100.0 - - 97.9 100.0 100.0 100.0 100.0 99.5 100.0 99.7 100.0 100.0 100.0 100.0 98.3 382 92 238 123 - 132 71 85 - 85 56 45 283 81 53 98 91 331 2,537 115 64 103 147 78 - 111 777 55 309 147 296 227 452 - 227 209 - 384 869 34 19 - - 9,946 117 178 54 83 581 146 1,162 90 250 326 667 11,777 3.2 0.8 2.0 1.1 - 1.1 0.6 0.7 - 0.7 0.5 0.4 2.4 0.7 0.5 0.8 0.8 2.8 21.5 1.0 0.5 0.9 1.3 0.7 - 0.9 6.6 0.5 2.6 1.3 2.5 1.9 3.8 - 1.9 1.8 - 3.3 7.4 0.3 0.2 - - 84.5 1.0 1.5 0.5 0.7 4.9 1.2 9.9 0.8 2.1 2.8 5.7 100.0 27 7 54 5 1 12 4 6 1 6 6 4 3 8 10 9 7 7 35 5 8 7 11 6 1 8 6 6 18 - 20 8 10 1 4 4 1 11 85 9 8 7 1 457 7 14 4 8 9 14 56 - 24 6 30 543 93.9 100.0 99.1 84.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 88.0 100.0 89.2 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 98.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 - 100.0 100.0 94.9 100.0 100.0 91.4 100.0 100.0 98.6 100.0 100.0 99.3 100.0 98.6 100.0 100.0 78.9 89.8 99.5 100.0 98.0 - 100.0 100.0 100.0 98.7 388 89 243 123 - 131 71 84 - 78 55 45 274 82 56 97 90 337 2,455 114 63 103 156 98 - 110 785 60 326 93 311 233 413 - 225 215 - 370 932 78 44 85 - 10,110 122 188 60 89 576 138 1,175 74 249 337 661 11,947 3.3 0.7 2.0 1.0 - 1.1 0.6 0.7 - 0.7 0.5 0.4 2.3 0.7 0.5 0.8 0.8 2.8 20.5 1.0 0.5 0.9 1.3 0.8 - 0.9 6.6 0.5 2.7 0.8 2.6 2.0 3.5 - 1.9 1.8 - 3.1 7.8 0.7 0.4 0.7 - 84.6 1.0 1.6 0.5 0.7 4.8 1.2 9.8 0.6 2.1 2.8 5.5 100.0 (注1) 「テナント総数」 は、エンドテナントの総数を記載しています。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に計上し、記載しています。 (注2) 「稼働率」 は、当期末時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位以下を切り捨てて記載しています。 (注3)当該物件につきましては、主要テナントから当期の賃貸事業収入を開示することについて同意を得られていない等の理由により、記載していません。 (注4)当該物件は、平成28年4月1日付で譲渡いたしました。 (注5)当該物件は、平成28年4月13日付で譲渡いたしました。 Ⅱ . 資産運用報告 29 (4)特定取引の契約額等及び時価の状況表 平成28年5月31日現在、本投資法人における特定取引の契約額等及び時価の状況は以下のとおりです。 区分 市場取引以外の取引 種類 金利スワップ取引 受取変動・支払固定 合計 契約額等(千円) (注1) うち1年超 時価 (千円) (注2) 111,150,000 101,150,000 △1,365,241 111,150,000 101,150,000 △1,365,241 (注1)金利スワップ取引の契約額等は、想定元本に基づいて記載しています。 (注2)取引先金融機関から提示された価格等によっています。なお、金融商品に関する会計基準上の特例処理の要件を満たしているものについては、時価の記載は省略しております。 (5)その他資産の状況 平成28年5月31日現在、前記「(3)不動産等組入資産明細」に記載のもの以外に投資対象とするその他の特定資産の組入れは ありません。 (6)国及び地域毎の資産保有状況 日本以外の国及び地域について、該当事項はありません。 30 4 保有不動産の資本的支出 (1)資本的支出の予定 既存保有物件に関し、現在計画している改修工事等に伴う資本的支出のうち主なものは以下のとおりです。なお、工事予定金額 には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれております。 不動産等の名称 (所在地) 目的 新宿マインズタワー (東京都渋谷区) Daiwa月島ビル (東京都中央区) 新宿マインズタワー (東京都渋谷区) Daiwa芝浦ビル (東京都港区) Daiwa神宮前ビル (東京都渋谷区) 工事予定金額(百万円) 予定期間 総額 当期支払金額 既支払総額 監視カメラ増設工事 自 平成28年 8月 至 平成28年11月 77 - - トイレ改修工事 自 平成28年 4月 至 平成28年 8月 75 - - 機械駐車設備補修工事 自 平成28年 7月 至 平成28年11月 74 - - エレベーター更新工事 自 平成28年 4月 至 平成28年11月 63 - - 個別空調機更新工事 自 平成28年 6月 至 平成28年 7月 57 - - (2)期中に行った資本的支出 既存保有物件において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。当期の資本的支出は516 百万円であり、当期費用に区分された修繕費403百万円と合わせ、920百万円の工事を実施しております。 不動産等の名称 (所在地) 目的 新宿マインズタワー (東京都渋谷区) リバーゲート (東京都中央区) Daiwa麹町4丁目ビル (東京都千代田区) 期間 工事金額(百万円) 温水コイル交換 自 平成28年 3月 至 平成28年 5月 123 特高変電設備バンク増設及び MCB盤増設工事 自 平成28年 1月 至 平成28年 5月 84 エレベーターリニューアル工事 自 平成28年 4月 至 平成28年 5月 21 自 平成27年12月 至 平成28年 5月 287 その他 合計 516 (3)長期修繕計画のために積立てた金銭(修繕積立金) 本投資法人は、将来の大規模修繕等の資金支払に充当することを目的とした修繕積立金を、期中のキャッシュ・フローの中から 以下のとおり積立てています。 (単位:百万円) 営業期間 当期首積立金残高 ( 第17期 自 平成25年12月 1日 至 平成26年 5月31日 )( 830 第18期 自 平成26年 6月 1日 至 平成26年11月30日 )( 第19期 自 平成26年12月 1日 至 平成27年 5月31日 )( 1,021 1,199 第20期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 )( 第21期 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 2,742 1,060 当期積立額 794 764 1,678 - 1,255 当期積立金取崩額 603 586 135 1,682 472 1,021 1,199 2,742 1,060 1,843 次期繰越額 Ⅱ . 資産運用報告 31 5 費用・負債の状況 (1)運用等に係る費用明細 ( 項目 前期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 (百万円) (a)資産運用報酬(注) ) ( 当期 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 (百万円) ) 968 994 (b)資産保管手数料 22 23 (c)一般事務委託手数料 72 73 (d)役員報酬 (e)その他の費用 合計 5 5 127 143 1,197 1,240 (注)資産運用報酬には、上記金額のほか、不動産等を取得又は売却した場合、その売買代金に料率を乗じて算出した額を支払い、当該不動産等の取得原価又は売却損益に算入し ている「取得報酬」及び「譲渡報酬」があり、前期は取得報酬243百万円、当期は取得報酬164百万円及び譲渡報酬48百万円です。 (2)借入状況 平成28年5月31日現在における金融機関毎の借入金の状況は以下のとおりです。 区分 短期借入金 年内返済予定の長期借入金 1 長期借入金 32 借入先 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 合計 株式会社日本政策投資銀行 株式会社新生銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 みずほ信託銀行株式会社 株式会社あおぞら銀行 富国生命保険相互会社 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 小計 株式会社日本政策投資銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 みずほ信託銀行株式会社 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社広島銀行 三井住友信託銀行株式会社 三井住友信託銀行株式会社 株式会社日本政策投資銀行 株式会社新生銀行 オリックス銀行株式会社 東京海上日動火災保険株式会社 株式会社山口銀行 株式会社東日本銀行 株式会社三井住友銀行 三井住友信託銀行株式会社 借入日 平成27年 7月31日 平成27年 7月31日 平成27年 7月31日 平成24年 平成24年 平成24年 平成24年 平成24年 平成24年 平成25年 平成25年 平成28年 平成28年 5月11日 5月21日 5月21日 5月21日 5月21日 5月21日 2月28日 3月29日 5月26日 5月26日 平成24年 5月11日 平成24年 5月21日 平成24年 5月21日 平成24年 5月21日 平成24年 5月21日 平成24年 9月18日 平成24年 9月18日 平成24年 9月18日 平成24年 9月18日 平成24年 9月18日 平成24年11月30日 平成24年12月 3日 平成24年12月 3日 平成25年 1月10日 平 成25年 2月 1日 平 成25年 2月 1日 平 成25年 2月 1日 平 成25年 2月 1日 平 成25年 2月 1日 当期末 当期首 平均利率 残高 残高 (%) (注1) (百万円) (百万円) 2,500 2,000 1,000 5,500 - 2,000 - - - - 1,500 200 - - 3,700 1,700 6,500 4,000 3,000 1,500 2,550 1,500 1,000 1,000 3,400 1,950 2,000 2,000 1,000 1,000 500 500 2,000 1,500 - - - - 1,700 - 6,500 4,000 3,000 1,500 1,500 - 1,500 1,500 21,200 - - - - - 2,550 1,500 1,000 1,000 3,400 1,950 2,000 2,000 1,000 1,000 500 500 2,000 1,500 0.358 0.358 0.358 返済期限 返済方法 使途 摘要 平成28年 7月29日 期限一括 (注2) 無担保 (注4) 1.018 0.748 1.022 0.859 0.847 0.847 0.519 0.533 0.285 0.285 平成29年 5月10日 平成28年 5月31日 平成29年 5月22日 1.018 1.022 0.859 0.847 0.847 0.962 0.705 0.705 0.791 0.691 0.600 0.847 0.604 0.679 0.690 0.690 0.726 0.896 0.896 平成29年 5月10日 平成29年 5月22日 平成29年 5月31日 (注3) (注2) 期限一括 無担保 平成28年 8月31日 平成28年 5月31日 平成29年 5月31日 平成29年 5月31日 平成29年 8月31日 平成30年 2月28日 (注3) (注3) (注2) (注3) 期限一括 (注2) 無担保 平成29年11月30日 (注3) 平成30年 2月28日 (注2) 平成29年11月30日 平成30年 2月28日 平成32年 2月28日 (注3) 区分 借入先 借入日 当期末 当期首 平均利率 残高 残高 (%) (注1) (百万円) (百万円) 返済期限 長期借入金 株式会社香川銀行 株式会社あおぞら銀行 株式会社りそな銀行 株式会社群馬銀行 株式会社武蔵野銀行 株式会社あおぞら銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社日本政策投資銀行 株式会社関西アーバン銀行 株式会社関西アーバン銀行 株式会社関西アーバン銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社新生銀行 株式会社東日本銀行 株式会社福岡銀行 三井住友信託銀行株式会社 三井住友信託銀行株式会社 株式会社新生銀行 株式会社新生銀行 東京海上日動火災保険株式会社 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社福岡銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社三井住友銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 株式会社三井住友銀行 オリックス銀行株式会社 株式会社福岡銀行 平成25年 2月28日 平成25年 2月28日 平 成25年 3月 1日 平成25年 4月12日 平成25年 4月12日 平成25年 4月12日 平成25年 4月12日 平成25年 4月12日 平成25年 6月28日 平成25年 6月28日 平成25年 6月28日 平 成25年 7月 3日 平 成25年 7月 3日 平 成25年 7月 3日 平 成25年 7月 3日 平 成25年 7月 8日 平 成25年 7月 8日 平 成25年 7月 8日 平成25年 7月31日 平成25年 7月31日 平 成25年 8月 9日 平 成25年 8月 9日 平 成25年 8月 9日 平 成25年 8月 9日 平 成25年 8月 9日 平 成25年 8月 9日 平成25年 9月27日 平成25年 9月27日 平成25年 9月27日 平成25年 9月30日 平成25年 9月30日 1,000 2,000 2,000 500 500 1,000 1,500 1,000 1,500 1,500 2,000 1,000 1,600 1,000 1,000 1,000 1,000 4,000 1,000 1,000 1,000 2,000 1,000 3,000 1,000 1,400 2,000 4,000 1,400 1,500 2,000 1,000 2,000 2,000 500 500 1,000 1,500 1,000 1,500 1,500 2,000 1,000 1,600 1,000 1,000 1,000 1,000 4,000 1,000 1,000 1,000 2,000 1,000 3,000 1,000 1,400 2,000 4,000 1,400 1,500 2,000 0.814 0.896 0.896 0.716 0.570 0.878 0.844 0.963 0.893 0.668 0.783 0.833 0.781 0.777 0.808 0.681 0.824 0.816 0.824 0.844 0.533 0.661 0.681 0.761 0.646 0.629 0.622 0.636 0.636 0.687 0.662 平成31年 2月28日 株式会社新生銀行 株式会社りそな銀行 株式会社りそな銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三井住友銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 株式会社群馬銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社みずほ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社武蔵野銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社日本政策投資銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社三井住友銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社新生銀行 株式会社三井住友銀行 平成25年11月29日 平成26年 3月18日 平成26年 3月18日 平成26年 3月25日 平成26年 3月25日 平成26年 3月31日 平成26年 3月31日 平成26年 3月31日 平成26年 3月31日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平成26年 5月29日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 平 成26年 7月 8日 1,000 2,000 2,000 1,000 1,000 3,000 1,000 1,000 3,900 2,000 500 2,000 500 1,000 1,000 1,500 1,000 3,000 1,000 2,000 3,000 2,000 3,500 4,000 1,000 2,000 1,000 2,000 2,000 1,000 1,000 3,000 1,000 1,000 3,900 2,000 500 2,000 500 1,000 1,000 1,500 1,000 3,000 1,000 2,000 3,000 2,000 3,500 4,000 1,000 2,000 0.727 0.571 0.606 0.606 0.593 0.500 0.500 0.642 0.606 0.471 0.429 0.595 0.595 0.742 0.618 0.585 0.585 0.445 0.445 0.411 0.530 0.530 0.618 0.585 0.358 0.445 平成32年11月30日 平成31年 9月30日 返済方法 使途 摘要 (注2) 平成32年 2月28日 平成30年 5月31日 (注3) 平成31年 5月31日 平成31年11月29日 平成30年 平成31年 平成32年 平成30年 平成32年 8月31日 8月30日 8月31日 8月31日 8月31日 (注2) (注3) 平成32年11月30日 平成30年 8月31日 平成31年11月29日 平成32年 5月29日 平成33年 5月31日 平成33年 8月31日 平成30年 7月31日 (注2) 平成30年 8月31日 平成32年 8月31日 平成33年 2月26日 平成33年 5月31日 平成30年11月30日 平成33年 3月31日 (注3) 期限一括 無担保 平成31年 2月28日 平成31年 3月29日 平成33年 3月31日 (注2) 平成34年 2月28日 平成31年 3月29日 平成32年 3月31日 平成33年 3月31日 平成31年 5月31日 平成32年 5月29日 平成32年11月30日 平成33年11月30日 (注3) 平成34年 5月31日 平成34年11月30日 平成31年11月29日 平成32年11月30日 平成33年11月30日 平成34年 5月31日 平成34年 8月31日 平成34年11月30日 (注2) Ⅱ . 資産運用報告 33 区分 借入日 借入先 長期借入金 株式会社三菱東京 UFJ銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社新生銀行 株式会社日本政策投資銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 株式会社三菱東京 UFJ銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社三井住友銀行 株式会社りそな銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社新生銀行 株式会社七十七銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社福岡銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社みずほ銀行 株式会社新生銀行 株式会社りそな銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社武蔵野銀行 株式会社西日本シティ銀行 株式会社七十七銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 日本生命保険相互会社 三井住友信託銀行株式会社 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社三井住友銀行 株式会社群馬銀行 日本生命保険相互会社 太陽生命保険株式会社 株式会社三井住友銀行 株式会社日本政策投資銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社りそな銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社新生銀行 株式会社西日本シティ銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 株式会社三菱東京UFJ銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社三井住友銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社新生銀行 富国生命保険相互会社 小計 合計 平成26年12月 1日 平成26年12月 1日 平成26年12月 1日 平成26年12月 1日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成26年12月 3日 平成27年 2月27日 平成27年 3月31日 平成27年 3月31日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平 成27年 5月 1日 平成27年 5月29日 平成27年 5月29日 平成27年 8月31日 平成27年 8月31日 平成27年 8月31日 平成27年 8月31日 平成27年 9月11日 平成27年 9月11日 平成27年 9月11日 平成27年 9月11日 平成27年 9月11日 平成27年11月30日 平成27年11月30日 平成27年11月30日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 3月29日 平成28年 5月26日 平成28年 5月26日 平成28年 5月26日 平成28年 5月31日 平成28年 5月31日 当期末 当期首 平均利率 残高 残高 (%) (注1) (百万円) (百万円) 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500 1,500 1,000 1,000 1,500 1,500 2,500 2,500 2,000 2,000 1,500 1,500 1,000 1,000 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 1,500 3,000 3,000 2,000 2,000 500 500 1,000 1,000 2,000 2,000 1,000 1,000 500 500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 300 300 300 300 - 1,500 - 1,500 - 1,000 - 1,000 - 1,000 - 1,000 - 1,000 - 2,500 - 1,500 - 2,000 - 1,500 - 1,000 - 2,000 - 200 178,000 180,000 181,700 201,200 0.560 0.420 0.445 0.383 0.692 0.593 0.560 0.420 0.420 0.420 0.445 0.420 0.710 0.358 0.479 0.634 0.395 0.420 0.420 0.358 0.420 0.445 0.420 0.420 0.344 0.283 0.345 0.445 0.300 0.345 0.420 0.420 0.445 0.443 0.345 0.541 0.303 0.303 0.303 0.328 0.328 0.353 0.353 0.378 0.378 0.360 0.385 0.385 0.360 0.579 返済期限 返済方法 使途 摘要 平成34年 5月31日 平成34年11月30日 平成35年 5月31日 平成33年11月30日 (注3) 平成34年 5月31日 平成34年11月30日 平成35年 平成35年 平成34年 平成35年 平成33年 平成34年 平成35年 5月31日 2月28日 3月31日 5月31日 5月31日 5月31日 5月31日 (注2) (注3) 平成35年11月30日 平成36年 5月31日 平成35年11月30日 平成32年 8月31日 期限一括 (注2) 無担保 平成34年 8月31日 平成36年 8月30日 平成31年 8月30日 平成34年 8月31日 平成36年 2月29日 平成36年 8月30日 平成34年 2月28日 平成34年 8月31日 平成34年11月30日 (注3) (注2) 平成35年 2月28日 平成35年 8月31日 平成36年 2月29日 (注3) 平成36年 8月30日 平成36年11月29日 平成37年 5月30日 平成36年11月29日 平成38年 5月29日 (注2) (注1) 平均利率は、日数による期中の加重平均を記載しており、小数第4位を四捨五入しています。また、金利変動リスクを低減する目的で金利スワップ取引を行った借入金につ いては、金利スワップの効果を勘案した加重平均利率を記載しています。 (注2) 資金使途は、借入金の返済資金等です。 (注3) 資金使途は、物件の取得資金等です。 (注4) 当該借入は平成28年4月28日に期限前弁済しております。 34 (3)投資法人債の状況 平成28年5月31日現在における発行済投資法人債の状況は以下のとおりです。 当期首残高 (百万円) 当期末残高 (百万円) 平成26年 9月12日 3,000 3,000 0.420 平成31年 9月12日 平成26年 9月12日 2,100 2,100 1.000 平成36年 9月12日 5,100 5,100 銘柄 発行年月日 第3回無担保投資法人債 (注1) 第4回無担保投資法人債 (注1) 合計 利率 (%) 償還期限 償還 方法 期限 一括 期限 一括 使途 摘要 (注2) 固定金利 無担保 (注2) 固定金利 無担保 (注1)特定投資法人債間限定同順位特約付であります。 (注2)投資法人債の償還資金及び借入金の返済資金の一部に充当しました。 (4)短期投資法人債の状況 該当事項はありません。 (5)新投資口予約権の状況 該当事項はありません。 Ⅱ . 資産運用報告 35 6 期中の売買状況 (1)不動産等及び資産対応証券等、インフラ資産等及びインフラ関連資産の売買状況等 取得 資産の種類 地域 不動産等の名称 取得年月日 譲渡 取得価額 (百万円) (注1) 譲渡年月日 帳簿価額 売却損益 譲渡価額 (百万円) (百万円) (百万円) (注3) (注2) 不動産信託 受益権 東京主要5区 日廣ビル 平成28年 3月29日 13,710 ― ― ― ― 不動産信託 受益権 東京主要5区 キリン日本橋ビル 平成28年 5月26日 8,180 ― ― ― ― 不動産信託 受益権 東京主要5区 Daiwa渋谷道玄坂 ビル ― ― 平成28年 4月 1日 6,400 4,474 1,699 不動産信託 受益権 地方主要都市 Daiwa南船場ビル ― ― 平成28年 4月13日 3,320 4,652 △1,376 9,720 9,127 合計 21,890 ― 323 (注1) 「取得価額」 は、当該不動産等の取得等に要した費用(売買媒介手数料、公租公課等)を考慮しない金額(信託受益権売買契約書等に記載された金額)を記載しています。 (注2) 「帳簿価額」 は、譲渡日の帳簿価額を記載しています。 (注3)譲渡については、上記のほかに譲渡価額以外の「不動産等売却収入」15百万円及び「その他売却費用」283百万円があり、 「売却損益」にはこれらを反映した金額を記載して います。 (2)その他の資産の売買状況等 該当事項はありません。 (3)特定資産の価格等の調査 ①不動産等 取得又は 譲渡年月日 取得価額又は 不動産鑑定 譲渡価額 評価額 (百万円) (注1) (百万円) 資産の種類 地域 取得又は 譲渡 不動産信託 受益権 東京主要5区 取得 日廣ビル 平成28年 3月29日 13,710 13,900 大和不動産 平成28年 3月 1日 鑑定株式会社 不動産信託 受益権 東京主要5区 取得 キリン日本橋ビル 平成28年 5月26日 8,180 8,220 一般財団法人 日本不動産 平成28年 3月 1日 研究所 不動産信託 受益権 東京主要5区 譲渡 Daiwa渋谷道玄坂 平成28年 4月 1日 ビル 6,400 6,380 大和不動産 平成27年11月30日 鑑定株式会社 不動産信託 受益権 地方主要都市 譲渡 Daiwa 南船場ビル 平成28年 4月13日 3,320 2,660 森井総合鑑定 平成27年11月30日 株式会社 不動産等の名称 不動産 鑑定機関 価格時点 (注1) 「取得価額又は譲渡価額」 は、当該不動産等の取得等に要した費用(売買媒介手数料、公租公課等)を考慮しない金額(信託受益権売買契約書等に記載された金額)を記載し ています。 (注2)特定資産に係る不動産等の鑑定評価が必要な取引につきましては、上記不動産鑑定機関が不動産鑑定評価基準 各論 第3章「証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価」 に基づき実施しており、本投資法人は当該鑑定評価の結果の通知を受けています。 ②その他 本投資法人が行った取引で、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。)第 201条の定めにより、価格等の調査が必要とされたもののうち、上記「①不動産等」に記載されている取引以外の取引については、 該当事項はありません。 (4)利害関係人等との取引状況 該当事項はありません。 (5)資産運用会社が営む兼業業務に係る当該資産運用会社との間の取引の状況等 資産運用会社(大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社)は、平成28年5月31日現在、第二種金融商品取引業 (本投資法人を顧客とするものを除きます。)及び宅地建物取引業(投資法人から委託を受ける投資運用業に直接関連するものを除 きます。)の業務を兼務していますが、該当する取引はありません。また、第一種金融商品取引業及び不動産特定共同事業のいずれ の業務も兼業しておらず、該当する取引はありません。 36 7 経理の状況 (1)資産・負債・元本(出資)及び損益の状況 資産・負債・元本(出資)及び損益の状況につきましては、 「Ⅲ . 貸借対照表」、 「Ⅳ . 損益計算書」、 「Ⅴ . 投資主資本等変動計算書」、 「Ⅵ . 注記表」及び「Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書」をご参照ください。 (2)減価償却額の算定方法の変更 該当事項はありません。 (3)不動産等及びインフラ資産等の評価方法の変更 該当事項はありません。 8 その他 (1)自社設定投資信託受益証券等の状況等 該当事項はありません。 (2)海外不動産保有法人に係る開示 該当事項はありません。 (3)海外不動産保有法人が有する不動産に係る開示 該当事項はありません。 (4)お知らせ 該当事項はありません。 (5)その他 本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨て、比率は四捨五入により記載しております。 Ⅱ . 資産運用報告 37 Ⅲ . 貸借対照表 (単位:千円) 前期(ご参考) (平成27年11月30日) 資産の部 流動資産 現金及び預金 信託現金及び信託預金 営業未収入金 未収消費税等 前払費用 繰延税金資産 その他 流動資産合計 固定資産 有形固定資産 建物 減価償却累計額 建物(純額) 16,618,092 2,082,177 238,836 515,291 386,624 550 157,031 20,940,424 2,097,792 174,843 - 427,960 307 188,382 19,998,604 23,829,711 3,124,851 △1,716,825 3,131,970 △1,803,895 1,408,025 1,328,074 構築物 減価償却累計額 14,344 △3,335 14,344 △3,806 構築物(純額) 工具、器具及び備品 減価償却累計額 11,008 10,537 18,958 △8,507 18,958 △9,260 工具、器具及び備品(純額) 土地 建設仮勘定 信託建物 減価償却累計額 信託建物(純額) 信託構築物 減価償却累計額 信託構築物(純額) 信託機械及び装置 減価償却累計額 信託機械及び装置(純額) 信託工具、器具及び備品 減価償却累計額 信託工具、器具及び備品(純額) 信託その他 減価償却累計額 信託その他(純額) 信託土地 ※1 10,450 9,697 12,302,226 3,572 101,181,076 △18,232,206 12,302,226 3,448 101,441,708 △19,195,589 82,948,869 963,538 △173,574 ※1 82,246,118 946,189 △182,877 789,963 763,311 777,674 △388,194 756,801 △389,889 389,479 366,911 175,565 △76,822 187,063 △86,203 98,742 100,860 4,336 △4,336 4,336 △4,336 - - 338,450,955 27,451 351,272,600 42,085 436,440,746 448,445,873 695 2,407,101 306,884 2,741 596 2,407,101 306,884 2,332 2,717,422 2,716,915 113,684 1,206,053 186,815 10,020 113,684 1,189,161 355,230 10,020 投資その他の資産合計 固定資産合計 繰延資産 投資法人債発行費 1,516,573 440,674,743 1,668,096 452,830,885 32,390 29,435 繰延資産合計 資産合計 32,390 460,705,737 29,435 476,690,032 信託建設仮勘定 有形固定資産合計 無形固定資産 商標権 借地権 信託借地権 その他 無形固定資産合計 投資その他の資産 信託差入敷金及び保証金 長期前払費用 繰延税金資産 その他 38 当期 (平成28年5月31日) (単位:千円) 前期(ご参考) (平成27年11月30日) 当期 (平成28年5月31日) 負債の部 流動負債 営業未払金 844,892 短期借入金 5,500,000 - 1年内返済予定の長期借入金 3,700,000 21,200,000 541,568 494,490 未払金 988,220 未払法人税等 775 970 未払消費税等 57,157 534,190 前受金 1,941,023 2,051,727 その他 204,480 365,653 12,789,897 25,635,253 流動負債合計 固定負債 投資法人債 5,100,000 5,100,000 長期借入金 178,000,000 180,000,000 15,531,882 15,881,378 預り敷金及び保証金 信託預り敷金及び保証金 デリバティブ債務 固定負債合計 負債合計 1,005,375 988,887 578,197 1,364,329 200,215,456 203,334,595 213,005,354 228,969,848 243,403,874 243,403,874 4,689,024 5,250,225 純資産の部 投資主資本 出資総額 剰余金 当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 剰余金合計 投資主資本合計 4,689,024 5,250,225 248,092,898 248,654,100 評価・換算差額等 繰延ヘッジ損益 △392,515 △933,915 評価・換算差額等合計 △392,515 △933,915 純資産合計 負債純資産合計 ※2 247,700,383 460,705,737 ※2 247,720,184 476,690,032 Ⅲ . 貸借対照表 39 Ⅳ . 損益計算書 (単位:千円) 前期(ご参考) 当期 平成27年 6月 1日 (至自 平成27年11月30日 ) 1日 (自至 平成27年12月 平成28年 5月31日 ) 営業収益 賃貸事業収入 ※1 11,777,301 ※1 その他賃貸事業収入 ※1 60,694 ※1 91,980 - ※2 323,700 不動産等売却益 営業収益合計 11,837,995 11,947,802 12,363,483 営業費用 賃貸事業費用 資産運用報酬 資産保管手数料 ※1 5,026,334 ※1 5,014,202 968,318 994,954 22,616 23,182 一般事務委託手数料 72,790 73,682 信託報酬 21,820 19,720 役員報酬 その他営業費用 営業費用合計 営業利益 5,400 5,400 106,128 123,886 6,223,408 6,255,028 5,614,587 6,108,455 営業外収益 受取利息 771 132 未払分配金戻入 804 688 雑収入 11,998 4,901 営業外収益合計 13,574 5,722 591,939 597,306 営業外費用 支払利息 16,707 16,892 融資手数料 投資法人債利息 162,632 166,855 投資口交付費 160,735 - 6,521 6,154 その他 938,537 787,208 経常利益 営業外費用合計 4,689,624 5,326,969 税引前当期純利益 4,689,624 5,326,969 法人税、住民税及び事業税 法人税等調整額 法人税等合計 当期純利益 前期繰越利益 当期未処分利益又は当期未処理損失(△) 40 805 977 3 75,798 809 76,775 4,688,815 5,250,193 208 32 4,689,024 5,250,225 Ⅴ . 投資主資本等変動計算書 前期(ご参考) (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) (単位:千円) 投資主資本 評価・換算差額等 剰余金 当期未処分利益 又は当期未処理 損失(△) 出資総額 当期首残高 219,155,572 剰余金合計 4,031,830 投資主資本 合計 4,031,830 223,187,402 繰延ヘッジ 損益 △232,601 評価・換算 差額等合計 純資産合計 △232,601 222,954,800 当期変動額 新投資口の発行 24,248,302 剰余金の配当 当期純利益 24,248,302 24,248,302 △4,031,622 △4,031,622 △4,031,622 △4,031,622 4,688,815 4,688,815 4,688,815 4,688,815 投資主資本以外の 項目の当期変動額 (純額) 当期変動額合計 当期末残高 24,248,302 657,193 243,403,874 4,689,024 △159,913 △159,913 △159,913 24,905,495 △159,913 △159,913 24,745,582 4,689,024 248,092,898 △392,515 △392,515 247,700,383 657,193 当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) (単位:千円) 投資主資本 評価・換算差額等 剰余金 当期未処分利益 又は当期未処理 損失(△) 出資総額 当期首残高 243,403,874 4,689,024 剰余金合計 投資主資本 合計 4,689,024 248,092,898 繰延ヘッジ 損益 △392,515 評価・換算 差額等合計 純資産合計 △392,515 247,700,383 当期変動額 剰余金の配当 当期純利益 △4,688,992 △4,688,992 △4,688,992 △4,688,992 5,250,193 5,250,193 5,250,193 5,250,193 投資主資本以外の 項目の当期変動額 (純額) 当期変動額合計 当期末残高 - 561,201 243,403,874 5,250,225 △541,400 △541,400 △541,400 561,201 △541,400 △541,400 19,801 5,250,225 248,654,100 △933,915 △933,915 247,720,184 561,201 Ⅴ . 投資主資本等変動計算書 41 Ⅵ . 注記表 1.継続企業の前提に関する注記 前期(ご参考) ( 当期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 ) ( 該当事項はありません。 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 該当事項はありません。 2.重要な会計方針に係る事項に関する注記 区分 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 1.固定資産の減価償却の (1)有形固定資産(信託財産を含む) (1)有形固定資産(信託財産を含む) 方法 定額法を採用しております。 定額法を採用しております。 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと な お、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のと おりです。 おりです。 建物 2~64年 建物 2~64年 構築物 4~56年 構築物 10~56年 機械及び装置 4~23年 機械及び装置 5~23年 工具、器具及び備品 5~18年 工具、器具及び備品 5~18年 (2)無形固定資産 (2)無形固定資産 定額法を採用しております。 定額法を採用しております。 (3)長期前払費用 (3)長期前払費用 定額法を採用しております。 定額法を採用しております。 2.繰延資産の処理方法 3.収 益 及 び 費 用 の 計 上 基準 4.ヘッジ会計の方法 42 (1)投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却してお ります。 (2)投資口交付費 支出時に全額費用処理しております。 投資法人債発行費 償還までの期間にわたり定額法により償却してお ります。 固定資産税等の処理方法 固定資産税等の処理方法 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託 受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資 受益権に係る固定資産税、都市計画税及び償却資 産税等については、賦課決定された税額のうち当 産税等については、賦課決定された税額のうち当 該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費 該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費 用処理する方法を採用しております。 用処理する方法を採用しております。 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受 な お、不動産又は不動産を信託財産とする信託受 益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年 益権の取得に伴い、本投資法人が負担すべき初年 度の固定資産税等相当額については、費用計上せ 度の固定資産税等相当額については、費用計上せ ず当該不動産等の取得原価に算入しております。 ず当該不動産等の取得原価に算入しております。 当期において不動産等の取得原価に算入した固定 当期において不動産等の取得原価に算入した固定 資産税等相当額は、125,633千円です。 資産税等相当額は、53,870千円です。 (1)ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法 繰延ヘッジ処理によっております。 繰延ヘッジ処理によっております。 但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも 但 し、金利スワップの特例処理の要件を満たすも のにつきましては、特例処理を採用しております。 のにつきましては、特例処理を採用しております。 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 (2)ヘッジ手段とヘッジ対象 ヘッジ手段 ヘッジ手段 金利スワップ取引 金利スワップ取引 ヘッジ対象 ヘッジ対象 借入金利息 借入金利息 (3)ヘッジ方針 (3)ヘッジ方針 本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人 本 投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人 規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ 規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバ ティブ取引を行っております。 ティブ取引を行っております。 (4)ヘッジの有効性評価の方法 (4)ヘッジの有効性評価の方法 ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ ヘ ッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘ ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比 ッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比 較し、両者の変動額の比率を検証することにより、 較し、両者の変動額の比率を検証することにより、 ヘッジの有効性を評価しております。 ヘッジの有効性を評価しております。 但し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ 但 し、特例処理の要件を満たす金利スワップにつ いては、有効性の評価を省略しております。 いては、有効性の評価を省略しております。 前期(ご参考) 区分 ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 5.その他計算書類作成の (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する ための基本となる重要 会計処理方法 会計処理方法 な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権に つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘 つきましては、信託財産内全ての資産及び負債勘 定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘 定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘 定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘 定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘 定科目に計上しております。 定科目に計上しております。 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重 な お、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重 要性がある下記の科目については、貸借対照表に 要性がある下記の科目については、貸借対照表に おいて区分掲記しております。 おいて区分掲記しております。 ①信託現金及び信託預金 ①信託現金及び信託預金 ②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 ②信 託建物、信託構築物、信託機械及び装置、 信託工具、器具及び備品、信託その他、信託 信託工具、器具及び備品、信託その他、信託 土地、信託建設仮勘定 土地、信託建設仮勘定 ③信託借地権 ③信託借地権 ④信託差入敷金及び保証金 ④信託差入敷金及び保証金 ⑤信託預り敷金及び保証金 ⑤信託預り敷金及び保証金 (2)消費税等の処理方法 (2)消費税等の処理方法 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に 消 費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式に よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用 よっており、控除対象外消費税等は、当期の費用 として処理しております。 として処理しております。 な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5 な お、固定資産等に係る控除対象外消費税等は5 年間で均等償却しております。 年間で均等償却しております。 3.貸借対照表に関する注記 前期(ご参考) (平成27年11月30日) 当期 (平成28年5月31日) ※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 信託建物 32,898千円 ※1.国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 信託建物 32,898千円 ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する 最低純資産額 50,000千円 ※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に規定する 最低純資産額 50,000千円 4.損益計算書に関する注記 前期(ご参考) 当期 平成27年 6月 1日 (至自 平成27年11月30日 ) 1日 (自至 平成27年12月 平成28年 5月31日 ) ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 A.不動産賃貸事業収益 賃貸事業収入 その他賃貸事業収入 不動産賃貸事業収益合計 (単位:千円) ※1.不動産賃貸事業損益の内訳 A.不動産賃貸事業収益 11,777,301 賃貸事業収入 60,694 その他賃貸事業収入 11,837,995 不動産賃貸事業収益合計 (単位:千円) 11,947,802 91,980 12,039,783 B.不動産賃貸事業費用 外注委託費 水道光熱費 租税公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 889,597 1,159,084 883,293 16,633 320,996 1,703,685 53,042 5,026,334 B.不動産賃貸事業費用 外注委託費 水道光熱費 租税公課 損害保険料 修繕費 減価償却費 その他賃貸事業費用 不動産賃貸事業費用合計 868,699 1,051,126 895,930 17,250 403,758 1,726,073 51,363 5,014,202 C.不動産賃貸事業損益(A-B) 6,811,661 C.不動産賃貸事業損益(A-B) 7,025,580 Ⅵ . 注記表 43 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ― ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) ※2.不動産等売却益の内訳 Daiwa渋谷道玄坂ビル 不動産等売却収入 不動産等売却原価 その他売却費用 不動産等売却益 Daiwa南船場ビル 不動産等売却収入 不動産等売却原価 その他売却費用 不動産等売却損 (単位:千円) 6,400,000 4,474,586 225,504 1,699,908 3,335,062 4,652,920 58,350 1,376,208 5.投資主資本等変動計算書に関する注記 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 2,000,000口 発行済投資口の総口数 484,000口 ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数 2,000,000口 発行済投資口の総口数 484,000口 6.税効果会計に関する注記 前期(ご参考) (平成27年11月30日) 当期 (平成28年5月31日) 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳 (単位:千円) (単位:千円) (繰延税金資産) (繰延税金資産) 未払事業税損金不算入額 9 未払事業税損金不算入額 17 繰延ヘッジ損失 187,356 繰延ヘッジ損失 431,326 繰延税金資産計 187,366 繰延税金資産計 431,344 (繰延税金資産の純額) 187,366 (繰延税金負債) 圧縮積立金 75,806 繰延税金負債計 75,806 (繰延税金資産の純額) 355,537 2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に 2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に 重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目 重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目 別の内訳 別の内訳 (単位:%) (単位:%) 法定実効税率 32.31 法定実効税率 32.31 (調整) (調整) 支払分配金の損金算入額 △32.31 支払分配金の損金算入額 △30.85 その他 0.02 その他 △0.02 税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02 税効果会計適用後の法人税等の負担率 1.44 ― 44 3.法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の 金額の修正 「所得税法等の一部を改正する法律(平成28年法律第15号)」 及び「地方税法等の一部を改正する等の法律(平成28年法 律第13号)」が平成28年3月29日に国会で成立したことに 伴い、平成28年4月1日以後に開始する会計期間から法人税 率が変更されることになりました。これに伴い、平成28年 11月期(第22期)から平成29年5月期(第23期)におい て解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延 税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.74%に、平 成29年11月期(第24期)から平成30年5月期(第25期) において解消が見込まれる一時差異等に係る繰延税金資産及 び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は31.82% に、平成30年11月期(第26期)以降において解消が見込 まれる一時差異等に係る繰延税金資産及び繰延税金負債の計 算に使用する法定実効税率は31.59%に変更されます。 なお、当該変更による影響額は軽微です。 7.リースにより使用する固定資産に関する注記 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 該当事項はありません。 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 該当事項はありません。 8.金融商品に関する注記 前期(ご参考) (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) (1)金融商品の状況に関する事項 ①金融商品に対する取組方針 本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、 投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確 保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。 余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金 にて運用しております。 デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し ています。 ②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償 還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、 有利子負債比率を低位に保ち、 期日分散を図り、 有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管 理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ 手段として利用しております。 ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー 変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の 要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。 デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。 預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性 リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。 預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短 期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。 ③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。 当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示 すものではありません。 (2)金融商品の時価等に関する事項 平成27年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握す ることが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。 (単位:千円) 貸借対照表計上額 (1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 資産計 (3)短期借入金 時価 差額 16,618,092 16,618,092 ― 2,082,177 2,082,177 ― 18,700,269 18,700,269 ― 5,500,000 5,500,000 ― (4)1年内返済予定の長期借入金 3,700,000 3,702,739 2,739 (5)投資法人債 5,100,000 5,149,380 49,380 (6)長期借入金 178,000,000 178,318,164 318,164 192,300,000 192,670,284 370,284 負債計 デリバティブ取引(※) (579,871) (579,871) ― (※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、 ( )で示しています。 Ⅵ . 注記表 45 (注1)金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項 資 産 (1)現金及び預金、 (2)信託現金及び信託預金 これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。 負 債 (3)短期借入金、 (4)1年内返済予定の長期借入金、 (6)長期借入金 変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、 時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計 額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。 (※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元 利金の合計額 (5)投資法人債 本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。 デリバティブ取引 ヘッジ会計が適用されているもの ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において 定められた元本相当額等は次のとおりです。 契約額等(千円) デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 原則的処理方法 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 長期借入金 82,800,000 81,300,000 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 長期借入金 30,350,000 28,350,000 ヘッジ会計の方法 合計 時価 (千円) 内1年超 113,150,000 109,650,000 当該時価の算定方法 取引先金融機関から △579,871 提示された価格等に よっています。 (※) △579,871 (※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含 めて記載しております。 (前記「負債」 (4) (6)をご参照下さい。) (注2)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額15,531,882千円)並びに信託預り 敷金及び保証金(貸借対照表計上額1,005,375千円)は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預 託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握するこ とが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。 (注3)金銭債権の決算日後の償還予定額 (単位:千円) 1年超 2年以内 1年以内 現金及び預金 信託現金及び信託預金 合計 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 16,618,092 ― ― ― ― ― 2,082,177 ― ― ― ― ― 18,700,269 ― ― ― ― ― (注4)短期借入金、1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額 (単位:千円) 1年超 2年以内 1年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 短期借入金 5,500,000 ― ― ― ― ― 1年内返済予定の長期借入金 3,700,000 ― ― ― ― ― ― ― ― 3,000,000 ― 2,100,000 ― 28,250,000 17,350,000 22,000,000 31,600,000 78,800,000 9,200,000 28,250,000 17,350,000 25,000,000 31,600,000 80,900,000 投資法人債 長期借入金 合計 46 2年超 3年以内 当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) (1)金融商品の状況に関する事項 ①金融商品に対する取組方針 本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関からの借入れ、 投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確 保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固定化及び返済期日の分散等に留意しています。 余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金 にて運用しております。 デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的としたものに限定し ています。 ②金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制 借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産(不動産信託受益権等)の取得並びに既存の借入金・投資法人債の返済・償 還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、 有利子負債比率を低位に保ち、 期日分散を図り、 有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心とするレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管 理しています。なお、変動金利による借入金等は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部に ついては、支払金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ 手段として利用しております。 ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー 変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しております。但し、特例処理の 要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しております。 デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。 預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時において流動性 リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定しています。 預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短 期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける(決済性預金を除く)等により、当該リスクを管理しています。 ③金融商品の時価等に関する事項についての補足説明 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。 当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、当該価額が異なること もあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示 すものではありません。 (2)金融商品の時価等に関する事項 平成28年5月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握する ことが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません((注2)をご参照下さい。)。 (単位:千円) 貸借対照表計上額 (1)現金及び預金 (2)信託現金及び信託預金 資産計 (3)1年内返済予定の長期借入金 (4)投資法人債 (5)長期借入金 負債計 デリバティブ取引(※) 20,940,424 時価 差額 20,940,424 ― 2,097,792 2,097,792 ― 23,038,217 23,038,217 ― 21,200,000 21,292,249 92,249 5,100,000 5,221,170 121,170 180,000,000 180,362,802 362,802 206,300,000 206,876,221 576,221 (1,365,241) (1,365,241) ― (※)デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、 ( )で示しています。 Ⅵ . 注記表 47 (注1)金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項 資 産 (1)現金及び預金、 (2)信託現金及び信託預金 これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっています。 負 債 (3)1年内返済予定の長期借入金、 (5)長期借入金 変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、 時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定金利によるものは、元利金の合計 額(※)を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。 (※)金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金(下記「デリバティブ取引」をご参照下さい。)については、その金利スワップのレートによる元 利金の合計額 (4)投資法人債 本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。 デリバティブ取引 ヘッジ会計が適用されているもの ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において 定められた元本相当額等は次のとおりです。 契約額等(千円) デリバティブ取引の 種類等 主なヘッジ対象 原則的処理方法 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 長期借入金 82,800,000 81,300,000 金利スワップの 特例処理 金利スワップ取引 支払固定・受取変動 長期借入金 28,350,000 19,850,000 ヘッジ会計の方法 合計 時価 (千円) 内1年超 111,150,000 101,150,000 当該時価の算定方法 取引先金融機関から △1,365,241 提示された価格等に よっています。 (※) △1,365,241 (※)金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含 めて記載しております。 (前記「負債」 (3) (5)をご参照下さい。) (注2)賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金(貸借対照表計上額15,881,378千円)並びに信託預り 敷金及び保証金(貸借対照表計上額988,887千円)は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託 期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握すること が極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。 (注3)金銭債権の決算日後の償還予定額 (単位:千円) 1年超 2年以内 1年以内 現金及び預金 信託現金及び信託預金 合計 2年超 3年以内 3年超 4年以内 4年超 5年以内 5年超 20,940,424 ― ― ― ― ― 2,097,792 ― ― ― ― ― 23,038,217 ― ― ― ― ― (注4)1年内返済予定の長期借入金、長期借入金及び投資法人債の決算日後の返済予定額 (単位:千円) 1年超 2年以内 1年以内 1年内返済予定の長期借入金 ― 3年超 4年以内 ― 4年超 5年以内 ― 5年超 ― ― 投資法人債 ― ― ― 3,000,000 ― 2,100,000 長期借入金 ― 19,400,000 21,500,000 25,000,000 33,300,000 80,800,000 21,200,000 19,400,000 21,500,000 28,000,000 33,300,000 82,900,000 合計 48 21,200,000 2年超 3年以内 9.賃貸等不動産に関する注記 前期(ご参考) (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) 本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の平成27 年11月30日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。 (単位:千円) 貸借対照表計上額 当期首残高 当期増減額 406,699,107 当期末の時価 当期末残高 32,424,591 439,123,698 459,820,000 (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)当期増減額のうち、主な増加額は3物件の取得(32,518百万円)によるものであり、主な減少額は減価償却費(1,703百万円)によるものです。 (注3)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。 なお、賃貸等不動産に関する平成27年11月期(第20期)における損益は、 「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。 当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) 本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等(土地を含む。)を有しています。これら賃貸等不動産の平成28 年5月31日における貸借対照表計上額、当期増減額及び時価は、次のとおりです。 (単位:千円) 貸借対照表計上額 当期首残高 当期増減額 439,123,698 当期末の時価 当期末残高 11,990,626 451,114,325 483,390,000 (注1)貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。 (注2)当期増減額のうち、主な増加額は2物件の取得(21,890百万円)によるものであり、主な減少額は2物件の譲渡(9,127百万円)及び減価償却費(1,726百万円)によるも のです。 (注3)当期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。 なお、賃貸等不動産に関する平成28年5月期(第21期)における損益は、 「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。 10.資産の運用の制限に関する注記 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 該当事項はありません。 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 該当事項はありません。 11.関連当事者との取引に関する注記 前期(ご参考) (自 平成27年6月1日 至 平成27年11月30日) 種類 資産 保管会社 会社等の 名称 三井住友 信託銀行 株式会社 所在地 東京都 千代田区 資本金又は 出資金 3,420億円 事業の 内容 銀行業 投資口の 所有口数 割合 ― 関連当事者 との関係 資金の 提供 取引の内容 取引金額 (千円) 資金の借入 3,000,000 科目 期末残高 (千円) 短期借入金 2,000,000 長期借入金 22,850,000 資金の返済 4,000,000 利息の支払 (注) 111,639 ― ― (注)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。 Ⅵ . 注記表 49 当期(自 平成27年12月1日 至 平成28年5月31日) 種類 資産 保管会社 会社等の 名称 資本金又は 出資金 所在地 三井住友 信託銀行 株式会社 東京都 千代田区 事業の 内容 3,420億円 投資口の 所有口数 割合 銀行業 関連当事者 との関係 資金の 提供 ― 取引の内容 取引金額 (千円) 資金の借入 3,500,000 資金の返済 2,000,000 利息の支払 (注) 113,064 科目 期末残高 (千円) 一年内返済 予定の長期 借入金 4,500,000 長期借入金 21,850,000 ― ― (注)取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。 12.1口当たり情報に関する注記 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益 当期 ) ( 511,777円 9,692円56銭 なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口 数で除することにより算定しております。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投 資口がないため記載しておりません。 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 1口当たり純資産額 1口当たり当期純利益 511,818円 10,847円50銭 なお、1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口 数で除することにより算定しております。 また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投 資口がないため記載しておりません。 (注)1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。 前期(ご参考) ( 当期純利益(千円) ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 4,688,815 5,250,193 普通投資主に帰属しない金額(千円) ― ― 普通投資口に係る当期純利益(千円) 4,688,815 5,250,193 483,754 484,000 期中平均投資口数 (口) 50 当期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 13.重要な後発事象に関する注記 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 ― 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 1.投資口発行について 本投資法人は、平成28年7月15日開催の本投資法人役員会に おいて、下記のとおり、新投資口発行に関し決議しました。 (1)公募による新投資口発行(一般募集) ①募集投資口数 12,700口 ②払込金額(発行価額) 未定 日本証券業協会の定める有価証券 の引受け等に関する規則第25条 に規定される方式により、平成28 年7月26日(火曜日)から平成28 年7月29日(金曜日)までの間の いずれかの日(以下「発行価格等決 定日」という。)に開催する本投資 法人役員会において決定する。 な お、払込金額(発行価額)とは、本 投資法人が本投資口1口当たりの 新投資口払込金として受け取る金 額をいう。 未定 ③払込金額(発行価額)の 総額 ④払込期日 平成28年8月2日(火曜日)から 平成28年8月5日(金曜日)まで の間のいずれかの日。ただし、発行 価格等決定日の5営業日後の日と する。 ⑤調達する資金の使途 調達する資金については、 「(2)第 三者割当による新投資口発行」に よ る 調 達 資 金 と 併 せ て、 6,000,000,000円を平成28年 6月1日付で取得した特定資産で ある「平和東日本橋ビル」及び平成 28年6月29日付で取得した特定 資産である「スクエア代官山ビル」 の取得のための借入金の返済資金 の一部に充当します。残額につい ては、平成28年7月21日付で取 得する予定の特定資産である「荻 窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」 の取得資金及び取得に係る諸費用 に充当することにより減少する手 元資金に充当し、支出するまでの 間は金融機関に預け入れ、将来の 特定資産の取得資金の一部又は借 入金の返済資金の一部に充当しま す。 (2)第三者割当による新投資口発行 ①募集投資口数(上限) 1,300口 ②払込金額(発行価額) 未定 発行価格等決定日に開催する本投 資法人役員会において決定する。 なお、払込金額(発行価額)は、一 般募集における払込金額(発行価 額)と同一とする。 未定 ③払込金額(発行価額)の 総額(上限) ④割当先及び割当投資口数 大和証券株式会社 1,300口 (上限) ⑤払込期日 平成28年8月31日(水曜日) Ⅵ . 注記表 51 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ⑥調達する資金の使途 ) 調達する資金については、 「(1)公 募による新投資口発行(一般募集)」 に よ る 調 達 資 金 と 併 せ て、 6,000,000,000円を平成28年 6月1日付で取得した特定資産で ある「平和東日本橋ビル」及び平成 28年6月29日付で取得した特定 資産である「スクエア代官山ビル」 の取得のための借入金の返済資金 の一部に充当します。残額につい ては、平成28年7月21日付で取 得する予定の特定資産である「荻 窪TMビル」及び「新宿ウエストビル」 の取得資金及び取得に係る諸費用 に充当することにより減少する手 元資金に充当し、支出するまでの 間は金融機関に預け入れ、将来の 特定資産の取得資金の一部又は借 入金の返済資金の一部に充当しま す。 (注) 第三者割当における発行口数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結 果、失権により第三者割当における最終的な発行口数がその限度で減少し、又 は発行そのものが全く行われない場合があります。 2.資産の取得について (1)本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、不動 産信託受益権を取得しました。 取得資産の概要 資産の名称 取得資産 所在地 (住居表示) 取得価格 契約締結日 引渡日 取得先 平和東日本橋ビル 国内不動産を信託する信託受益権 東京都中央区東日本橋三丁目10番6号 6,370百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます) 平成28年5月26日 平成28年6月1日 非開示(注) (注) 取得先は国内の特別目的会社ですが、取得先から同意を得られていないため、開 示しておりません。 (2)本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、不動 産信託受益権を取得しました。 取得資産の概要 資産の名称 取得資産 所在地 (住居表示) 取得価格 契約締結日 引渡日 取得先 スクエア代官山ビル 国内不動産を信託する信託受益権 東京都渋谷区代官山町8番7号 2,280百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます) 平成28年6月21日 平成28年6月29日 ヒューリック株式会社 (3)本投資法人は、平成28年7月15日付で、下記のとおり、不動 産信託受益権の取得を行うことについて決定しました。 ①取得資産の概要 資産の名称 取得資産 所在地 (住居表示) 取得価格 契約締結日 引渡日 取得先 52 新宿ウエストビル 国内不動産を信託する信託受益権 東京都新宿区西新宿八丁目2番5号 942百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます) 平成28年7月15日 平成28年7月21日(予定) 合同会社 TC1 前期(ご参考) ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) ②取得資産の概要 資産の名称 取得資産 所在地 (住居表示) 取得価格 契約締結日 引渡日 取得先 荻窪 TM ビル 国内不動産を信託する信託受益権 東京都杉並区荻窪五丁目26番13号 3,800百万円 (取得諸経費及び消費税等を除きます) 平成28年7月15日 平成28年7月21日(予定) 合同会社 TC1 3.資産の譲渡について 本投資法人は、平成28年7月7日付で、下記のとおり、不動産 信託受益権を譲渡しました。 譲渡資産の概要 資産の名称 取得資産 譲渡価格 契約締結日 譲渡日 譲渡先 Daiwa 九段ビル 国内不動産を信託する信託受益権 4,040百万円 (固定資産税及び都市計画税の精算金、消費税等 を除きます) 平成28年7月7日 平成28年7月7日 非開示(注) (注) 譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示しており ません。 4.資金の借入について (1)本投資法人は、平成28年6月1日付で、下記のとおり、資金 の借入を行いました。この借入金は、前記「2.資産の取得に ついて(1)」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。 借入内容 借入先 借入日 株式会社 三井住友 銀行 株式会社 みずほ 平成28年 銀行 6月1日 株式会社 三菱東京 UFJ 銀行 借入金額 (百万円) 利率 返済期限 借入・ 返済方法 2,000 全銀協1 ヶ月 2,000 円TIBOR 平成29年 無担保・ +0.25% 5月31日 一括返済 (注) 2,000 (注) 利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日と なり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利 息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表さ れる全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。 (2)本投資法人は、平成28年6月29日付で、下記のとおり、資金 の借入を行いました。この借入金は、前記「2.資産の取得に ついて(2)」に記載した新規物件の取得資金等に充当しました。 借入内容 借入金額 借入・ 利率 返済期限 (百万円) 返済方法 全銀協1 ヶ月 株式会社 円TIBOR 平成29年 無担保・ 平成28年 三井住友 2,000 +0.25% 5月31日 一括返済 6月29日 銀行 (注) 借入先 借入日 (注) 利払日は、各月末日及び満期日(但し、当該日が営業日でない場合は翌営業日と なり、翌営業日が翌月となる場合はその直前の営業日)です。利払日に支払う利 息の計算期間に適用する基準金利は、利息の計算期間開始の2営業日前に公表さ れる全銀協1 ヶ月円TIBORに基づき算出します。 Ⅵ . 注記表 53 Ⅶ . 金銭の分配に係る計算書 区分 ( 前期(ご参考) 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 ) ( 金額(円) Ⅰ 当期未処分利益 Ⅱ 分配金の額 (投資口1口当たり 分配金の額) Ⅲ 任意積立金 圧縮積立金繰入額 Ⅳ 次期繰越利益 分配金の額の算出方法 54 当期 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) 金額(円) 4,689,024,142 4,688,992,000 (9,688) 5,250,225,912 5,085,872,000 (10,508) - 164,162,797 32,142 191,115 本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分 配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限 度とし、 「租税特別措置法第67条の15に規定される 本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の 90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従 い、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の 総 口 数 4 8 4,0 0 0 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る 4,688,992,000円を利益分配金として分配するこ とといたしました。なお、投資法人規約第32条第2 号に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。 本投資法人の規約第32条第1号に定める「金銭の分 配の方針」に基づき、分配金の額は利益の金額を限 度とし、 「租税特別措置法第67条の15に規定される 本投資法人の配当可能利益の額の金額の100分の 90に相当する金額を超えて分配する」旨の方針に従 い、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の2 による圧縮積立金繰入額を控除し、その残額を超え ない額で発行済投資口の総口数484,000口の整数 倍の最大値となる5,085,872,000円を利益分配金 として分配することといたしました。なお、投資法 人規約第32条第2号に定める利益を超えた金銭の分 配は行いません。 Ⅷ . 独立監査人の監査報告書 Ⅷ . 独立監査人の監査報告書 55 Ⅸ . キャッシュ・フロー計算書[参考情報] (単位:千円) 前期 当期 平成27年 6月 1日 (至自 平成27年11月30日 ) 1日 (自至 平成27年12月 平成28年 5月31日 ) 営業活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 4,689,624 5,326,969 減価償却費 1,704,769 1,726,589 2,954 2,954 160,735 - 投資法人債発行費償却 投資口交付費 受取利息 △771 △132 支払利息 608,647 614,198 営業未収入金の増減額(△は増加) 36,956 63,992 未収消費税等の増減額(△は増加) △515,291 515,291 前払費用の増減額(△は増加) 16,599 △41,335 営業未払金の増減額(△は減少) 95,226 14,935 未払金の増減額(△は減少) 未払消費税等の増減額(△は減少) 前受金の増減額(△は減少) 長期前払費用の増減額(△は増加) 信託有形固定資産の売却による減少額 その他 小計 123,956 △107,982 △285,428 477,033 642,252 110,704 98,548 16,891 - 9,127,507 △230,111 130,195 7,148,669 17,977,812 利息の受取額 771 132 利息の支払額 △617,859 △614,106 法人税等の支払額 営業活動によるキャッシュ・フロー △854 △783 6,530,727 17,363,054 △13,262 △1,824 投資活動によるキャッシュ・フロー 有形固定資産の取得による支出 信託有形固定資産の取得による支出 △34,088,858 △22,667,593 預り敷金及び保証金の受入による収入 1,281,904 499,436 信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,407,399 383,107 預り敷金及び保証金の返還による支出 △264,439 △537,469 △402 △12,066 △31,677,660 △22,336,410 信託預り敷金及び保証金の返還による支出 投資活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入れによる収入 短期借入金の返済による支出 5,500,000 - △9,500,000 △5,500,000 長期借入れによる収入 11,100,000 21,700,000 長期借入金の返済による支出 △6,100,000 △2,200,000 投資口の発行による収入 24,087,566 - 分配金の支払額 △4,031,177 △4,688,695 21,056,388 9,311,304 現金及び現金同等物の増減額(△は減少) 財務活動によるキャッシュ・フロー △4,090,543 4,337,948 現金及び現金同等物の期首残高 22,790,813 18,700,269 現金及び現金同等物の期末残高 ※1 18,700,269 ※1 23,038,217 (注)キャッシュ ・フロー計算書は、 「財務諸表等の用語、 様式及び作成方法に関する規則」 (昭和38年大蔵省令第59号)に基づき作成し、参考情報として添付しています。このキャッ シュ ・ フロー計算書は、投資信託及び投資法人に関する法律第130条の規定に基づく会計監査人の監査対象でないため、会計監査人の監査は受けておりません。 56 重要な会計方針に係る事項に関する注記[参考情報] 前期 区分 ( キャッシュ・フロー計算書 における資金の範囲 当期 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 ) キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び 現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き 出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能 であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来 する短期投資からなっております。 ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び 現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き 出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能 であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクし か負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来 する短期投資からなっております。 キャッシュ・フロー計算書に関する注記事項[参考情報] 前期 ( 自 平成27年 6月 1日 至 平成27年11月30日 当期 ) ( 自 平成27年12月 1日 至 平成28年 5月31日 ) ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい ※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されてい る科目の金額との関係 る科目の金額との関係 (単位:千円) (単位:千円) 現金及び預金 16,618,092 現金及び預金 20,940,424 信託現金及び信託預金 2,082,177 信託現金及び信託預金 2,097,792 現金及び現金同等物 18,700,269 現金及び現金同等物 23,038,217 市区町村から通知されたマイナンバーは、投資口の税務関係のお手続きで必要となります。 このため、投資主様から、お取引の証券会社等へマイナンバーをお届出いただく必要がございます。 投資口関係業務におけるマイナンバーの利用 法令に定められたとおり、支払調書には投資主様のマイナンバーを記載し、税務署へ提出いたします。 主 な 支 払調書 *分配金に関する支払調書 マイナンバーの利用範囲には投資口の税務関係手続きも含まれます。投資主様はお取引の証券会社等へマイナンバーをお届出ください。 マイナンバーのお 届 出 に 関 するお 問 い 合 わせ 先 ● 証券口座にて投資口を管理されている投資主様 お取引の証券会社までお問い合わせください。 ● 証券会社とのお取引がない投資主様 下記フリーダイヤルまでお問い合わせください。 三井住友信託銀行 証券代行部 フリーダイヤル 0120ー782ー031 ※平成28年5月時点 Ⅸ . キャッシュ ・ フロー計算書[参考情報] 57 Ⅹ . 投資主インフォメーション 投資口価格の推移 (円)800,000 700,000 (口) 16,000 投資口価格(左軸) 出来高(右軸) 14,000 600,000 12,000 500,000 10,000 400,000 8,000 300,000 6,000 200,000 4,000 100,000 2,000 0 0 2014年 6月 7月 8月 2015年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 2016年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 投資口・投資主の構成(2016年5月31日時点) ■ 所有者別投資口数 2016年5月期 (第21期) ■ 所有者別投資主数 個人・その他 20,292口(4.2%) 金融機関 212,202口(43.8%) 外国人 53,390口(11.0%) 合計484,000口 その他の国内法人 2015年11月期 (第20期) 個人・その他 22,957口(4.7%) 証券会社 191,340口(39.5%) 金融機関 6,776口(1.4%) 215,414口(44.5%) 外国人 46,728口(9.7%) 合計484,000口 その他の国内法人 証券会社 192,037口(39.7%) 所有投 資口数 (口) 1. 株式会社大和インベストメント・マネジメント 割合 (%) 128,905 26.63 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 2. (信託口) 79,220 16.37 3. 株式会社大和証券グループ本社 59,321 12.26 資産管理サービス信託銀行株式会社 4. (証券投資信託口) 48,441 10.01 5. 日本マスタートラスト信託銀行株式会社(信託口) 48,330 9.99 6. 野村信託銀行株式会社(投信口) 17,306 3.58 4,552 0.94 3,523 0.73 BNP Paribas Securities Services Sydney/ Jasdec/Australian Residents 8. 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 State Street Bank -West Pension Fund 9. Clients- Exempt 505233 3,382 0.70 State Street Bank and Trust Company 505223 3,184 0.66 (注)小数第3位を四捨五入しています。 58 81名 (0.9%) その他の国内法人 153名 (1.8%) 外国人 207名 (2.4%) 証券会社 18名 (0.2%) 合計 8,534名 IR カレンダー 投資主名 10. 金融機関 6,864口(1.4%) 主要な投資主(2016年5月31日時点) 7. 8,075名 (94.6%) 個人・その他 2016年7月15日:2016年5月期決算発表 2016年8月10日:2016年5月期 決算・運用状況のご報告 (資産運用報告)発送 2016年8月12日:2016年5月期 分配金支払開始 2016年8月19日:第9回投資主総会 5月 決算月 2月 1月 7月 8月 11月 決算月 2017年1月 :2016年11月期決算発表 2017年2月:2016年11月期 決算・運用状況のご報告 (資産運用報告)発送 2017年2月:2016年11月期分配金支払開始 投資主メモ 決算期日 毎年 5 月末日・11 月末日 投資主総会 2 年に 1 回以上開催 同議決権行使投資主確定日 あらかじめ公告して定めた日 分配金支払確定基準日 毎年 5 月末日・11 月末日(分配金は支払確定基準日より 3 ヶ月以内にお支払いします。) 上場金融商品取引所 東京証券取引所(銘柄コード:8976) 公告掲載新聞 日本経済新聞 投資主名簿等管理人 〒 100-8233 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 1 号 三井住友信託銀行株式会社 同事務取扱所 〒 168-0063 東京都杉並区和泉二丁目 8 番 4 号 三井住友信託銀行株式会社証券代行部 電話 0120-782-031(フリーダイヤル) 同取次窓口 三井住友信託銀行株式会社本店及び全国各支店 住所等の変更手続きについて 住所、氏名等の変更は、お取引証券会社にお申し出ください。なお、特別口座に記録されている投資口についてのお手続きは、三 井住友信託銀行株式会社証券代行部(電話0120-782-031(フリーダイヤル))へご連絡ください。 分配金について 「分配金」は 「分配金領収証」 をお近くのゆうちょ銀行にお持ちいただくことでお受取りいただけます。受取期間を過ぎた場合は、 「分配金領収証」裏面に受取方法を指定し、三井住友信託銀行株式会社証券代行部へご郵送いただくか、同銀行の本支店窓口にて お受取りください。なお、本投資法人規約の規定により、支払開始日から満3年を経過しますとその分配金のお支払いができなく なりますので、お早目にお受取りください。 また、今後の分配金に関して、銀行振込のご指定等の手続きをご希望の方はお取引証券会社へご連絡ください。 お知らせ [ 分配金計算書について ] 分配金支払いの際に送付しています「分配金計算書」は、租税特別措置法の規定に基づく「支払通知書」を兼ねております。当書類 は、分配金をお受取りになった後の分配金額のご確認や、確定申告の資料としてご利用いただけます。確定申告をなされる投資主 様は、大切に保管ください。ただし、株式数比例配分方式をご指定いただいております投資主様におかれましては、源泉徴収税額 の計算は証券会社等にて行われます。確定申告を行う際の添付資料につきましては、お取引の証券会社等にご確認ください。 ホームページによる情報提供について 大和証券オフィス投資法人で は IR 活動の重要なツールとし 大和証券オフィス投資法人の第9回投資主総 会及び2016年5月期(第21期)決算におけ る運用報告会を開催します。 て、ホームページによる情報 発 信 に 注 力 し て い ま す。 ニュースリリース等をホーム ペ ー ジ へ 掲 載 す る 時 に、 「IR 1. 日 時 2016年8月19日(金) 午前10時開始予定 (午前9時40分開場) メール配信サービス」にご登 録いただいた方へ E メールに 2. 場 所 東京都千代田区丸の内一丁目9番1号 グラントウキョウ ノースタワー 18階 てお知らせする無料サービス もその一つです。今後とも個 人投資家の皆様に一層親しん でいただけるようホームペー ジの充実を進めてまいりま す。 大和証券オフィス投資法人ホームページ 第9回投資主総会及び 2016年5月期(第21期) 運用報告会のご案内 IRメール配信サービスのページへ http://www.daiwa-office.co.jp/ 当日は投資主総会終了後、引き続き同会場に おきまして、運用報告会を実施する予定です。 説明者は、大和リアル・エステート・アセット・ マネジメント株式会社 代表取締役社長 山内 章を予定しております。 Ⅹ . 投資主インフォメーション 59