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ニュータウンは「新たな郊外まちづくり」を牽引し得るか
ニュータウンは「新たな郊外まちづくり」を牽引し得るか 株式会社 野村総合研究所 社会システムコンサルティング部 副主任コンサルタント １．はじめに 毛利 一貴 受できなくなり、都市にいながら「限界集落」 さながらの危機的事態に陥る可能性もある。 主に中山間地域や離島において、若年層の 本稿では、ニュータウンの立地現況を概観 都市部への流出による高齢化・過疎化が進行 したうえで、高齢化や人口減少の観点から基 していることは、いまや周知の事実であろう。 礎的生活サービスの存続危機の可能性を考察 中には、人口の半数超が 65 歳以上となり、 し、ニュータウンが抱える具体的な問題点や いわゆる「限界集落」と化した地域もみられ 取り組みを提示する。最後に、住宅市街地の る。ところが、近年では都市部でも同様の問 観点から都市政策と併せて、今後のあるべき 題が起こりつつあることを、どれだけの人が 姿とそのための施策の方向性について論じた 認識しているだろうか。 い。 わが国が高度経済成長期を迎えると、都市 部の人口・世帯増の受け皿として、住宅地整 備が喫緊の課題となった。そのため、大量の ２．ニュータウンの立地現況 需要に対応できる集合団地や戸建住宅団地が、 都市郊外部を中心に開発されてきた。開発の １）開発推移からみた考察 際には住宅のみならず、商業施設・医療施設 前章で触れたとおり、わが国では高度経済 といった生活利便施設も同時に整備された。 成長期に急速にニュータウンが開発され 、 こうして開かれた新しいまち（ニュータウン） 1970 年代前半がそのピークであった。その後、 は、価格面・生活利便面において魅力的であ 開発は減少し、2000 年代になると 1960 年以 り、若いサラリーマン世帯を中心に入居が進 前の水準にまで減衰している（図表１）。 んでいった。ニュータウンは、将来にわたり 仮に、1970 年代前半に当時 30 歳代前半の 不自由のない豊かな暮らしを創出し、確立す 世帯がニュータウンに入居したとすると、今 るようにも思われたが、後に多くの問題を抱 は後期高齢者の年齢に差し掛かっているとみ えることになった。 られる。70 歳代半ばを超え、健康に不安を抱 ニュータウンは、「まちびらき」とともに、 える多数のお年寄りが居住しているのが、現 同じ年齢層の世帯が一斉に入居していること 在あるいは近い将来のニュータウンの姿と考 が多く、それ以降の新規転入者が見込みにく えられるであろう。 い。また、そこで育った子世代（第二世代） ニュータウンの開発時期の地域差について は、就職や結婚を機に別の場所に住まいを構 みてみよう。地方部では、1970 年代前半に三 えることが多いため、高齢化や人口減少が進 大都市圏から数年遅れて開発のピークを迎え、 行し、小売・公共交通・医療といった基礎的 さらに 1970 年代後半以降も、ある程度の開 な生活サービスが存続できない状況に追い込 発が継続していることがわかる（図表２、３）。 まれる。その結果、住民は生活サービスが享 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －1－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. 図表１ ニュータウンの開発推移（1955～2009 年） 120 12,000 地区数 100 10,000 施行面積(ha) 8,000 60 6,000 40 4,000 20 2,000 面 積 （ 地区数 80 ） 0 h a 0 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 事業開始年度 注）次 の 3 条件を満たす住宅・宅地開発事業での開発地区が抽出されている。 条件①：昭和 30 年 度以降に着手された事業、条件②：計画戸数 1,000 戸以上また は計画人口 3,000 人以上の増加を 計画した事業のうち、地区面積 16ha 以上であるもの、条件③ ：郊外での開発事業（事業開始時 に DID/人口集中地区外であった事業） http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/takuchikyokyu 出所）国土交通省「『全国のニュータウンリスト』について」（2011 年 3 月）をもとに NRI 作成 図表２ ニュータウンの開発推移（三大都市圏） 8,000 近畿圏 中京圏 首都圏 7,000 （ 面 6,000 積 5,000 ） 4,000 h a 3,000 2,000 1,000 0 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 事業開始年度 1990 1995 2000 2005 注）三大都市圏は、大都市圏整備計画（首都圏整備法、近畿圏整備法、中部圏開発整備法）によ る定義に準ずる。 出所）国土交通省「『全国のニュータウンリスト』について」（2011 年 3 月）をもとに NRI 作成 図表３ ニュータウンの開発推移（地方部） 8,000 その他 地方都市圏 7,000 （ 面 6,000 積 5,000 ） 4,000 h a 3,000 2,000 1,000 0 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 事業開始年度 1990 1995 2000 2005 出所）国土交通省「『全国のニュータウンリスト』について」（2011 年 3 月）をもとに NRI 作成 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －2－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. 以上を踏まえると、ニュータウンの高齢化 タウンの占 める比 率が 10%超の地 域が連 担 や人口減少に起因する諸問題は三大都市圏で しており、ニュータウンがベッドタウンとし 先んじて顕在化するが、近い将来には地方部 て広域に開発されている様子がみてとれる。 でも同様の問題に直面するものと推察される。 また、県庁所在地の中でも広島市・大分市・ また、地方部は三大都市圏と比較して交通イ 鹿児島市・那覇市は、続いて比率が高く（5% ンフラが脆弱であり、自家用車に依存してい 超）、いずれも山地・丘陵地に多数のニュータ ることを鑑みると、より厳しい状況におかれ ウンがみられる都市である。地方の核となる るものと考えられる。 人口数十万人規模の都市も、一定程度のニュ ータウンを有しているといえよう。 ２）自治体におけるニュータウンの占める比 率からみた考察 さらに、より小規模な自治体でも、同程度 の数のニュータウンを有している場合がある。 次に、全国の自治体がニュータウンをどれ だけ有しているか *１ をみてみよう。 三大都市圏（東京・名古屋・大阪）郊外部、 並びに札幌・仙台・福岡都市圏では、ニュー 図表４ ＜中京圏＞ このようにニュータウンを多く有している 自治体は、今後、ニュータウンに係る諸問題 の顕在化および対応に直面することになるで あろう。 可住地面積に占めるニュータウン面積の比率 ¯ ＜首都圏＞ ＜近畿圏＞ なし 5%以下 10%以下 25%以下 25%超 注）都道府県内の斜線部は都道府県庁所在地を示す 出所）国土交通省「『全国のニュータウンリスト』について」（2011 年 3 月）をもとに NRI 作成 *1 本稿では、可住地面積 に占める比率に着目した。DID（人口集中地区）面積に占める比率について は、 DID を持たない自治体もあるため採用し なかった。なお、国勢調査（小地域）データ に基づく、人口ベ ースでの比率に着目した分析も有用といえよう 。 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －3－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. ３）同年代に開発されたニュータウンの人 まず、人口変化率についてみてみよう。三 口・高齢化率からみた考察 大都市圏では、近年も開発が続く多摩ニュー 前節で触れた 1960～70 年代初頭に開発さ タウンを除いた 3 ニュータウンで、6～7％の れた三大都市圏のニュータウンを取り上げ、 人口減少がみられる。 続いて、高齢化率に着目すると、直近 10 人口変化率・高齢化率の推移に着目する（図 表５）。 年間の変化は、いずれのニュータウンでも全 国を上回る結果がみてとれる。しかし、高齢 図表５ 対象とするニュータウン４地区 名称 三 大 都 市 圏 化率の絶対値は地区ごとに異なる。例えば、 所在地 多摩ニュータウンは、2010 年時点で全国水準 多摩ニュータウン 東京都多摩市、稲城市、八王子市 千里ニュータウン 大阪府吹田市、豊中市 泉北ニュータウン 大阪府堺市 を大きく下回る。近年も開発が続いているこ とによる若年世帯の流入が要因と推察される。 高蔵寺ニュータウン 愛知県春日井市 図表６ 同年代に開発されたニュータウンの人口変化率・高齢化率推移の地域間比較 15% 11% 10% 5% 人口変化率 （2000～10年） 1% 0% -5% -10% 多摩 35% -7% -6% 千里 泉北 高蔵寺 全国（参考） ↑ 24% 22% 23% 19% ↑ ↑ 17% 11% 10% 30% 30% 25% 高齢化率 （2000～10年） 20% 15% ※白字：2000年 10% 黒字：2010年 5% -7% 17% ↑ 9% ↑ 0% 出所）国勢調査をもとに NRI 作成 ４）都市における位置付けからみた考察 続いて、高齢化率の推移をみてみよう。い 図表７は、人口数十万人規模の、ある地方 ずれの地域類型でも高齢化が進行することに 中心都市の人口・高齢化率の推移を地域類型 変わりはない。しかし、ニュータウンは最低 ごとに示したグラフである。 水準で推移していたが、2010 年を境に市街地 まず、人口推移に着目したい。中心市街地 部を上回っている。このことから、ニュータ は増加し続け、農山漁村は減少し続けている。 ウンにおける高齢化の進行の早さが裏付けら 一方、ニュータウンは、直近 10 年間は増加 れたといえよう。 してきたが、2010 年をピークに減少局面を迎 えた。 NRI パブリックマネジメントレビュー 以上より、ニュータウンの人口は減少に転 じ、高齢化も急速に進行するとの結果を得た。 March 2014 vol.128 －4－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. もちろん、この結果が全国の自治体の姿をす ３．ニュータウンの基礎的生活サービスの存 べて映し出しているものではない点には留意 続危機および取り組みの方向性 が必要である。しかし、少なくとも人口数十 万人規模の地方中心都市が対策を講じない限 １）概説 りは、ニュータウンでは急速な人口減少や高 小売・公共交通・医療といった基礎的な生 齢化を迎え得ることを十分に念頭に置くべき 活サービスは、需要の下支えがあって初めて であろう。そして、このような結末を迎えな 成立するサービス事業である。ところが、前 いために、あるいは、このような結末になる 章で示したとおり、ニュータウンは他地域と ことを見越したうえで、自治体と一体となっ 比較して人口減少や高齢化の進行が早い。そ て今後のあるべき姿を検討する必要があると のため、サービス事業者はニュータウンの切 いえよう。 り捨てや事業撤退戦略を検討し始めることに なる。実際に、全国のニュータウンでは関連 図表７ ある地方中心都市における 人口・高齢化率の推移の地域類型間比較 する諸問題がみられる。一方、顕在化した問 題に対する取り組みも始まっている。こうし 人口推移 た全国のニュータウンの事例を踏まえ、ニュ 120% ータウンの抱える問題と取り組みの方向性を 100% 考察する。 80% ２）全国のニュータウンが抱える諸問題と取 60% り組みの方向性 40% ①小売サービスの存続危機 20% ニュータウンは計画的に造られることが 0% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035年 中心市街地 ニュータウン その他市街地 農山漁村 多いため、開発当初は中心部や周辺にスー パーが立地することが多い。しかし、その 後は事業者の経営判断に任せられるため、 撤退する場合もある。小規模なニュータウ 高齢化率推移 ンでは、地域で唯一のスーパーが撤退する 60% こともあり、高齢者を中心にいわゆる「買 50% い物難民」が多く出現している状況もみら 40% れる。近年では、 こうした状況 について、 30% 「フードデザート問題」として警鐘が鳴ら 20% されつつある。 これに対し、 「 身近な場所に店をつくる」、 10% あるいは「家まで商品を届ける」といった 0% 2000 2005 2010 2015 中心市街地 ニュータウン 2020 2025 2030 2035年 その他市街地 農山漁村 サービスがみられる。小売事業者や宅配事 業者、場合によっては、より住民に近い立 注）2015 年以降は、NRI 推計 場である NPO 等の団体がサービスの提供 出所）国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所の データをもとに NRI 作成 主体となり得る。 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －5－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. ②公共交通サービスの存続危機 ョンの場をつくる」、あるいは「孤独死を防 ニュータウンは一定数の人口を有するこ 止する」サービスがみられる。通信事業者 とから、開発段階で公共交通（主にバス） や自治会、NPO 等がサービスの提供主体と が運行されている地域が多い。しかし、人 なり、空き店舗を活用した見守り拠点の設 口減少や住民の自家用車への依存による利 置等が事業として実施し得る。 用者数の減少、バスの運行に不向きな地形 等の問題から減便や路線の廃止に至る場合 ３）多方面からの支援の必要性 がある。 以上のように、各種問題に対してさまざま このような問題に対し、 「 移動手段を提供 な取り組みの方向性が考えられる。いずれに する」サービスの事例がみられる。例えば、 してもサービスの提供主体は、ある程度の負 3 セクや自治会、バス事業者等がサービス 担を強いられながら、ようやく進められる取 の提供主体となり、特定施設との往来を確 り組みの場合が多い。そのため、自治会や 保する循環バスの運行等が事業として実施 NPO 等が事業主体となる場合には、相当なイ し得る。 ンセンティブが必要であるし、民間事業者が 事業主体となる場合には多分な採算の見込み ③医療サービスの存続危機 や戦略が不可欠である。 今後、ニュータウンの高齢化に従い、医 これらを踏まえると、今後のニュータウン 療サービスの需要は上向きであるが、地域 での本格的な人口減少や高齢化の中では、公 の診療所数には限りがあるため、供給不足 的主体によるサポートなくして、活動は持続 に陥る可能性が高いと考えられる。こうし し得ないものと考えられる。取り組みの余力 た中では住民同士で常に見守りが行き届く とニュータウンの置かれる状況を鑑み、今後 環境づくりが必要である。しかし、前述の の支援の方向性を検討することや、居住者の とおり、ニュータウンではコミュニティが 集約を図る等のコンパクトシティ的な発想を 形成されにくく、孤独死の事例もみられる。 取り込み、自治体と一体となって検討を進め このような問題に対し、 「 コミュニケーシ NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 る必要があるといえるだろう。 －6－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. 図表８ 項目 ニュータウン 状況 団地内のスーパーが15年前に撤退し、2009年末には個人商店・郵便局が営業をや め、コンビニも撤退した。一番近い食料品店までは徒歩20～30分程度かかるように なってしまった。 桃花園団地（春日井） 問 題 2009年9月、西鉄の路線バスが不採算を理由に廃止となった。高齢者を中心に「病 希みが丘・美鈴が丘（小郡） 院・買い物に行けない」という住民が出てきたため、署名を集めるなど、市・西鉄に存続 を掛け合ったが解決策は出なかった。 常盤平団地（松戸） 2001年、高齢の男性の孤独死が家賃督促に来た公団職員に発見された。すでに死後 ３年が経過していた。 尾山台団地（上尾） 団地内唯一のレストランが閉店した。整形外科に行くには、団地から20分以上歩かな ければならない。 椿峰ニュータウン（所沢） マンションの大半は５階建て以内であり、エレベータがない。 2012年8月、団地の自治会が移動販売をしている農業生産法人「メグリーン」を誘致し た。毎週土曜日に団地内のスーパー跡地に移動販売車がきて食料品の「朝市」が開 かれるようになった。 本地荘団地（名古屋） 取 り 組 み ニュータウンの抱える問題と取り組みの事例 泉ヶ丘ハイタウン（いわき） 2009年9月、ヤマト運輸は、中堅スーパー「いちい」と提携し、ネットスーパー事業を開 始した。中小規模のスーパーにとっては、ヤマト運輸のきめ細かい配達ネットワークと、 ネットスーパー運営システムを活用することで、大きな投資をしなくてもネット受注から 購入者宅への配送・商品代金決済まで行うことができるメリットがある。 高陽ニュータウン（広島） 2011年8月、ショッピングセンターのフジグラン高陽が無料送迎巡回バスの運行を開始 した。路線バス3社が運行する循環バスのルートよりも住宅街の中をめぐっている。 金杉台団地（船橋） 高齢者に有償ボランティアとして地域活動に参加してもらい、見守りに役立てようとする 試みが始まった。子育て支援などの多目的施設の設置が計画された。 明舞団地（神戸・明石） インターホンや浴室に非常ボタンがあり屋外に警報が流れる「緊急通報システム」を導 入した。水を12時間以上使わないと消防署・管理事務所・親族に連絡される仕組みで ある。 「多摩ニュータウン諏訪２丁目団地建て替え」は、全国最大規模の一括建て替えとして 注目されている。子どもから高齢者まで安心・安全に暮らせる街としてコミュニティ再生 を目指す。 事再 多摩ニュータウン（多摩） 業生 出所）各種文献より NRI 作成 図表９ ニュータウンの抱える問題と取り組みの方向性 【問題】 【問題解決に向けた取り組み】 買い物が不便 ・ス ーパーの 撤退により、 長い距 離を歩 く かバス 等で 遠く の店に行かな ければならない 公共交通が不便 ・ 公共交通 の運行 本数 が少ない ・駅・停留所までが遠い コミュニケーションの場が不足 医療サービスが不便 ・孤独死がみられる ・コミュ ニティが形成され にくい環境にある ・病院が利用しにくい 身近な場所に店を作る ・ ス ーパー跡地等 の広場 で 、 移動販 売車による出張販売を実施している 家まで商品を届ける ・ス ーパー、 民間宅 配事業者やNPO 等が商品配送サ ービス、ネッ ト販売 等を実施している 移動手段を提供する ・3セク、自 治会やバス事業者等が商 業施設と住宅地間の 循環バス 運行 を実施している コミュニケーションの 場をつくる ・ 空き店舗等を利用し食堂形態等で 高齢 者 の 見守 り がで き る コミ ュ ニ ティ拠点を設置する 孤独死を防止する エレベータが設置されていない ・5階 建て の集合住宅が 多く、エレベータがない 老朽化している 建て替え事業を 実施する ・通報システムを導入し、監視する ・ バリア フリー対 応、 耐震補強、 長寿 命化、減築等を施策を講じる 【再生事業】 再 生プロジェクトを実 施する （ ＮＴ再生プロジェクトの実施） 課 題解決と今後の 発展に向け、 包括的 な 再生 計画が策定されているニュータウンもある 出所）各種文献より NRI 作成 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －7－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. ４．都市政策と併せた今後の住宅市街地のあ のためにもニュータウンの再生事業に取り組 るべき姿とそのための施策の方向性 んだうえで、中長期的には無秩序に広がった 低密度の市街地の人口をニュータウンにシフ わが国の都市は高度経済成長期を経て拡大 トさせていくような「新たな郊外まちづくり」 傾向にあり、低密度の市街地が広がった都市 のあり方について講じる必要があると考えら が多くみられるようになった。今でもニーズ れよう。 は尽きず、都市郊外部で民間を中心とした小 図表 10 規模な開発が続けられており、行政が民間開 市街地の現況と方向性 現況 発に歯止めをかけられない状況といえよう。 プロール化 * ２ や、今後の高齢化や人口減少を 中 心 市 街 地 踏まえ、無秩序に広がった市街地を淘汰し、 ニ そして、同時に中心市街地の空洞化が問題と して取り上げられている。こうした都市のス 【拠点性の低下】 ・行政コスト 小 ・生活利便性 高 ・密集市街地の老朽化 ・商業の衰退 ュー 【生活機能の低下】 ・行政コスト 小 ・生活利便性 低下 ・人口減・高齢化による タ ニーズ変化 ウ ・空き地・空き家発生 ン 中心市街地に経済基盤を集積させていく「コ ンパクトシティ」の概念が提唱されている。 国土交通省では、都市再構築戦略検討委員 会（平成 25 年度）を踏まえ、市街地・中心 部への都市機能・居住の誘導・集積を促進す 方向性 【集約・活性化】 都市機能・居住を集約させて ⇒ いく拠点 ・拠点機能の維持・向上に向 け、投資・機能強化が必要 【維持・再生】 都市基盤が充実した生活拠点 ・スプロール市街地からの住 ⇒ 替促進が必要 ・居住機能の維持・向上に向 け、基盤を活かした再生が 必要 ー 【無秩序な市街地の拡散】 【緩やかな撤退】 ス ・行政コスト 大 最低限の居住機能が確保さ プ れた市街地 ロ ・生活利便性 低 ・人口停滞 ・生活機能へのアクセス確保 ⇒ が必要 ・急速な高齢化 ル ・施設・インフラ劣化 ・中長期的には新たな人口流 市 入を抑制し、中心市街地・ 街 ニュータウンへの人口誘導 地 が必要 るための都市再生特別措置法の改正が検討さ れている。自治体が都市機能誘導区域・居住 誘導区域を設定するマスタープランを策定し、 そのうえで、国が誘導・集積に係る各種支援 を実施するものである。このように、コンパ クトシティ実現に向けた動きがいよいよ本格 化してきたところである。 こうしたコンパクトシティへの動きの中で、 中心市街地はもちろんのこと、これまで数多 く整備されてきたニュータウンを有効に活用 し、そこへの都市機能・居住の集約、都市郊 外部でのスプロール開発の抑制に寄与する施 策の検討を始めるべきではないだろうか。 筆 者 ニュータウンは、住宅開発と併せてライフ 毛利 ライン（道路・上下水道・ガス等）、社会イン 一貴（もうり かずたか） 株式会社 野村総合研究所 社会システムコンサルティング部 フラ（学校等の各種施設）が整備されている 副主任コンサルタント 専門は、都 市・社 会資本 政策、地 理空間 情 報の利活用 など 場合が多く、中心市街地と差があるものの、 高い水準の生活基盤が確保された地域と考え られる。しかし、施設の老朽化や陳腐化が進 E-mail: k-mouri＠nri.co.jp 行していることから、居住機能の維持・向上 *2 市街地が郊外に無秩序に広がっていく現象 NRI パブリックマネジメントレビュー March 2014 vol.128 －8－ 当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法および国際条約により保護されています。 Copyright© 2014 Nomura Research Institute, Ltd. 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