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公営住宅建設事業における PFI方式の導入に関する調査
公営住宅建設事業における ＰＦＩ方式の導入に関する調査 ―抜粋版― 平成１３年１月 財団法人 日本住宅総合センター このホームページで公開している報告書は、以下の内容を抜粋したものである。 本 編 第２章「わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理」 第３章「事業の採算性および事業成立の可能性の検討」 資料編 資料 1．試算に用いた建築計画 資料２．試算に用いた算定の基本条件 資料３．事業収支の試算表のうち、1−Ｃ、２−Ｃ、３−Ｃ、４−Ｃ、５−Ｃ はじめに 1980 年代に入り、世界の主要国では行財政改革に対する具体的な取り組みが行われ、各種 の規制緩和、国営企業の民営化、外部委託などが推進された。ＰＦＩ（Private Finance Initiative）は、この一環として、英国で生まれた「市場原理の尊重、小さな政府」を理念と した政策構想であり、英国だけではなくオーストラリアなどの主要国で数多くの実績を残し ている。 わが国においても、古くは新全総（1969 年）での大規模プロジェクトの公共・民間混合方 式の提案や、経済社会基本計画（1973 年）での民間能力、資金を活用する共同機構の提案が あり、1980 年代には、ＮＴＴやＪＲなどに代表されるように国営企業の民営化の推進や民活 法が成立するなど、民間の能力、資金を活用するための具体的な取り組みが行われてきた。 また、公共性を持つ大規模プロジェクトにおいては、民間活力を導入した官民混合方式によ る第３セクターも数多く設立されている。しかし、周知のとおり第３セクター方式の多くは、 公共主導のもとに事業展開が行われたため、民間の持つ能力を十分に発揮するまでにはいた っていない。 わが国に「ＰＦＩ」が具体的に登場したのは、1997 年の財政構造改革会議をふまえた政府 の経済対策（11 月 18 日）の中で盛り込まれたのが最初であり、以来、各方面で注目を集め、 ＰＦＩ導入に向けてのさまざまな議論が展開されてきた。1999 年７月には「民間資金等の活 用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（通称、 「ＰＦＩ法」 ） 」が成立し、プロジェ クトの実践を視野に入れた具体的な検討が各方面で行われてきている。 このような流れをふまえ、 （財） 日本住宅総合センターでは平成 11 年度において、公営住宅事業 を対象としたＰＦＩ導入の可能性および事業の実施に向けての課題などを把握するため、 （株） 社会空間研究所に委託し、 「公営住宅建設事業におけるＰＦＩ方式の導入に関する調査」を実 施した。 本調査報告書は、この調査結果をとりまとめたものであり、本調査の成果が今後の公営住 宅事業におけるＰＦＩ導入の推進に資することを期待するものである。 平成12年９月 財団法人 日本住宅総合センター 目 次 はじめに 第１章 ＰＦＩの理念と英国における事例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1 １．ＰＦＩの理念 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1 ２．ＰＦＩの分類 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・4 ３．ＰＦＩの実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・6 ４．英国におけるＰＦＩの事例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・7 ５．英国にみるＰＦＩ実施上の課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12 第２章 わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理 ・・・・・・・・・15 １．公営住宅事業の概要と留意点 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15 ２．公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の前提条件 ・・・・・・・・・・・・・・・・19 ３．具体的な検討内容と官民の役割分担およびメリット ・・・・・・・・・・・・・20 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 ・・・・・・・・・・・・・24 １．検討方法の概略 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24 ２．事業タイプ別の採算性・可能性（検討−１）・・・・・・・・・・・・・・・・・25 ３．敷地条件の違いによる採算性・可能性（検討−２）・・・・・・・・・・・・・・29 第４章 リスク分担 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32 １．リスク分担の基本的考え方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32 ２．ＰＦＩ公営住宅事業におけるリスク分担の検討 ・・・・・・・・・・・・・・・32 第５章 実施プロセス ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36 １．英国における実施プロセスの概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36 ２．ＰＦＩ公営住宅事業における民間事業者の選定基準と契約内容の検討 ・・・・・37 第６章 ＰＦＩ公営住宅事業の実施に向けた検討課題 ・・・・・・・・・・・・・41 主要参考文献 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42 資料編 資料１．試算に用いた建築計画 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45 資料２．試算に用いた算定の基本条件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・50 資料３．事業収支の試算表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・57 第２章 わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理 １．公営住宅事業の概要と留意点 （１）公営住宅の性質 住宅は、非排除性、非競合性という公共財の特徴からみると、明らかに私有財に属し、公 共が管理する公営住宅も、道路、公園などの一般的な公共財とは異なり、私有財である住宅 の市場に影響される面を有している（例えば、公営住宅にも借地借家法が一定の制約はある ものの適用される） 。 また、わが国の公営住宅事業は、住宅に困窮する低所得者（一般の入居者の入居収入基準 は、収入分位０∼ 25 ％である。事業主体は、高齢者、身体障害者などについて、一般の入居 者の入居収入基準を超えて、収入分位 40 ％まで引き上げることができる。単身入居者は 50 歳 以上に限定される。 ）に対して低廉な家賃で住宅を供給するという、所得の再分配の手段の一 つとして行政が関与している事業である。このため、入居者の資格・選定、家賃の決定など については法令により定められており、かつ、公平性を保ちながら事業を遂行することが求 められている。したがって、公営住宅の供給にＰＦＩを導入する場合も、入居者の資格・選 定、家賃の決定については、公営住宅法の枠組みの制約の中で検討していく必要がある。 （２）借上げ公営住宅および買取り公営住宅制度 現在の公営住宅の供給方式は、地方公共団体による直接供給方式が主流ではあるが、この 他に民間などが建設した住宅を地方公共団体が買取りまたは借上げ、公営住宅として供給す る方式もすでに存在する（図２−１、２−２） 。これらは「日本版ＰＦＩガイドライン（1998 年７月 日本版ＰＦＩ研究会） 」の第３類型注）に近いスキームであるが、維持修繕の面でさら に民間に委託できる余地がある（現在あるこれらの制度をもってＰＦＩ事業と考えることは できない。英国でも単なるリース、買取りはＰＦＩから除外されている） 。 注）日本版ＰＦＩガイドラインの第３類型：建設省が設置した「民間投資を誘導する新しい社会資本整備委員会」でとりまと められたもの。同ガイドラインでは、日本の公共事業におけるＰＦＩ導入の形態として、料金徴収型、一体整備型、公共 サービス購入型の３つの類型が示されており、買取りまたは借上げ公営住宅は、この３番目の類型である「公共サービス 購入型（公共主体に代わって民間事業者が施設を整備・管理することが相当合理的であり、当該公共主体から対価を受け るもの）」に類するものと考えられる。 15 図 2 − 1 借上げ公営住宅のスキーム 公営住宅入居者 ・公営住宅 ・住宅使用料 ・民有地 民間地主 ・住宅建設 ・住宅所有 ・維持修繕一部分担 ・住宅共用部分 整備費等補助 ・住宅借上料 ・公租公課 地方公共団体 ・住宅借上げ（管理主体） ・維持修繕一部負担 ・公営住宅入居者管理 ・住宅共用部分 整備費等補助 ・家賃対策補助 国 図 2 − 2 買取り公営住宅のスキーム 公営住宅入居者 ・公営住宅 ・住宅使用料 ・民有地→公有地 ・公有地 民間地主等 ・住宅建設 ・住宅譲渡 16 ・買取費用 地方公共団体 ・住宅買取り（管理主体） ・維持修繕 ・公営住宅入居者管理 ・公営住宅等 建設費等補助 ・家賃対策補助 国 第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理 （３）公営住宅の家賃の算定方法 公営住宅の家賃は、毎年度、入居者からの収入の申告に基づき、入居者の収入および公営 住宅の立地条件、規模、建設時からの経過年数、その他の事項に応じ、かつ、近傍同種の住 宅の家賃以下で事業主体が定めることとなっている。具体的には、入居者の収入に応じて設 定される家賃算定基礎額に、当該公営住宅の立地条件に応じた市町村立地係数、床面積の広 さに応じた規模係数、老朽化の程度に応じた経年係数および交通施設の近接性などの利便係 数を乗じて算定する。 また、この方式により算定された額が、近傍同種の住宅の家賃を上回る場合には、近傍同 種の住宅の家賃が当該公営住宅の家賃となる。 公営住宅家賃の算定方法 公営住宅の家賃 ＝（家賃算定基礎額）×（市町村立地係数）×（規模係数） ×（経過年数係数）×（利便性係数） （家賃算定基礎額）：国民の所得水準に応じて毎年改正する（表２−１参照） （市町村立地係数）：市町村ごとに建設大臣が定める（0.7∼1.6） （規 模 係 数）：当該公営住宅の床面積÷70㎡ （経 過 年 数 係 数）：構造ごとに建設大臣が定める（表２−２参照） （利 便 性 係 数 ）：当該公営住宅の在する区域およびその周辺の地域の状況、当該公営住宅の設備などを勘 案して事業主体が定める（0.7∼1.0） 表 2 − 1 家賃算定基礎額（平成 10 年度） （単位：円／月） 収入分位 （％） ０∼10 10∼15 15∼20 20∼25 25∼32.5 32.5∼40 40∼50 50∼ 入居者の収入 家賃算定基礎額 123,000以下 123,000∼153,000 153,000∼178,000 178,000∼200,000 200,000∼238,000 238,000∼268,000 268,000∼322,000 322,000∼ 37,100 45,000 53,200 61,400 70,900 81,400 94,100 107,700 表 2 − 2 経過年数係数 木造以外 一般地域 木造 1−0.0114×経過年数 1−0.0177×経過年数 既成市街地等 1−0.0044×経過年数 1−0.0116×経過年数 17 （４）公営住宅の家賃および建設費の補助制度 家賃に対する補助は、法令に基づき算出される当該公営住宅の「近傍同種の住宅家賃」と、 「入居者負担基準額」との差額が補助対象となる（図２−３参照） 。このため、地方公共団体 の裁量により当該公営住宅の「利便性係数」を 1.0 未満とした場合、 （ａ）の部分は地方公共 団体の負担となり、地方公共団体が民間より借上げた場合は、その設定によっては負担がさ らに増える（ｂ）こととなる。 また、公営住宅にかかわる補助は、事業形態（直接建設、買取り方式、借上げ方式）ごと に、建設費などに対する補助金および家賃対策補助金が定められている（表２−３参照） 。 このように、借上げ型については、入居者の収入に関係なく一定額が支払われるアベイラ ビリティ・ペイメント型となるが、ＰＦＩを導入した場合には、維持管理の状況によっては 支払いが減額となる場合も生じる。 図 2 − 3 家賃制度の仕組み 借上げ額（月額） 家賃の負担区分 地方公共団体の負担 （ｂ） （注４） 近傍同種の住宅の家賃 国の負担 1/2 利回り相当額 建物＝３％ 土地＝２％ 地方公共団体の負担 1/2 償却額 建設費補助分 を控除 地方公共団体の負担 （ａ） （注３） 修繕費 管理事務費 損害保険料 公課 家 賃 対 策 補 助 定 率 に よ り 算 出 す る 。 入居者の負担 事業主体の裁量の 余地小 ・利便係数の設定に ついては、地域の 実状を勘案して事 業主体が決定 ・他は法令に基づき 機械的に決定 家 賃 ︵ 住 宅 使 用 料 ︶ ︵ 注 ２ ︶ 入 居 者 負 担 基 準 額 ︵ 注 １ ︶ 空き家等引当金 注１）入居者負担基準額＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数 ×経過年数係数 ２）家賃＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数×経過年数係数 ×利便性係数 ３）利便性係数が1.0未満とした場合における低減分 ４）地方公共団体の借上げ額と（入居者負担基準額＋家賃対策補助）の差額 18 第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理 表 2 − 3 公営住宅にかかわる補助制度の概要 整備方式 建設費等補助 地方財政措置 家賃対策補助 補助額 直接供給 建設費の1/2 買取り 月当たり 起債 交付期間 20年間 建設費の1/2および 土地取得造成費 全額が起債対象 国→地方公共団体→事業者 1/3 地方公共団体→事業者 1/3 家賃対策の地方負担分 にかかわる交付税措置 都道府県 単位費用算定基礎 市町村 特別交付税 （近傍同種の住宅 の家賃−入居者負 担基準額）×1/2 共同施設整備費等の2/3 借上げ 交付税 借上期間 ― ＊建設費および土地取 得造成費については交 付税措置なし ＊借上げについては共 同施設等整備費補助の 地方負担分について交 付税措置 注１）入居者負担基準額＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数×経過年数係数 ２）借上げ期間は原則 20 年となる（家賃対策補助の交付対象は、賃貸借契約において 20 年以下の存続期間が明示され、かつ、契約更新条項が ないものに限られている。したがって、20年を超える場合は、再契約することとなる） 。 ３）借上げ方式の共同施設整備費等は標準建設費の 15％（中層、高層の場合）とすることができ、結果として建設費のおおむね 10％となる。 ４）借上げ方式の場合、住戸部分の建設費は全額民間の負担となる。 （５）入居者の募集・選定 公営住宅の入居者募集・選定にあたっては、公営住宅法で定めるとおり公平性の観点から 特別の事由がある場合を除き、新聞、掲示など区域内の住民が周知できるような方法により、 公募しなければならない。また、入居の申込み者が募集戸数を超えた場合には、住宅に困窮 する事情を調査して、公正な方法で選考しなければならない。 したがって、この部分において民間事業者が関与することはできず、入居についてのリス クは公共側が負うこととなる。 ２．公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の前提条件 以上のように公営住宅事業は、低所得者に低廉な家賃で住宅を供給するという確固たる目 的と、それを支える制度的枠組みが整備されており、この中には借上げ公営住宅制度や買取 り公営住宅制度といった、日本版ＰＦＩガイドラインの第３類型に近い民間活力を活用した 供給方式もすでに存在する。 したがって、今回の検討においては、借上げ公営住宅および買取り公営住宅制度をベース に、入居者の募集・選定以外の建設・施工、維持管理について、民間のノウハウを積極的に 導入する形態を考え、さらに、日本版ＰＦＩガイドラインの第２類型（一体整備型）に該当 するような複合開発についても検討を行うこととする。 なお、英国の事例にみられる既存の住宅を対象としたリースバック方式は、ＰＦＩ法が公 有財産の貸し出しは認めているが（12 条）売却まで含めていないこと、また、既存の公共住 19 宅の多くが国の補助を受けて建設されており、行政財産から売却可能な普通財産へ変更する 際には、建設大臣の承認を必要とする（ 「補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律」 第22条）など、現制度においては実現が難しい。 また、経済企画庁が平成 11 年８月に出した「ＰＦＩ推進研究会報告書」においても、ＰＦ Ｉ事業の対象は、現在行政財産である場合は、その用途廃止が行われた上で普通財産に分類 されるものとしており、公営住宅については新規建設、あるいは他の施設との合築・併設な どを行うケースを想定していることから、既存住宅を対象としたリースバック方式について は、今回の検討対象からは外すこととした。 ３．具体的な検討内容と官民の役割分担およびメリット （１） 事業スキームの検討 現行の公営住宅法の枠組みにおいて、公営住宅事業にＰＦＩを導入する際の基本的なスキ ームは次のとおりである。 ＰＦＩ公営住宅の基本スキーム 民間事業者が公有地の貸与を受けて住宅を建設し、地方公共団体は建物の完成後、 これを公営住宅として買取りまたは借上げる。地方公共団体は法的側面における管理 主体として、当該公営住宅の入居者の募集・選定など、現行法上民間には委ねられな い業務だけを行い、完成後の建物・施設の維持管理などを民間事業者に委託する。 上記の基本スキームをもとに、事業タイプとしては公共による直接供給に加え、公営住宅 の２つの供給方式（買取り方式または借上げ方式）と２つの開発形態（公営住宅のみの単独 開発と民間賃貸住宅･オフィスとの複合開発）を組み合わせた次の６つについて検討を行う。 なお、公有地を民間に長期にわたって貸与する際は定期借地権を設定することとするが、 ＰＦＩ事業に用いる公有地は現行法では普通財産に限られ、その貸与期間は最長で 30 年（国 有財産法 21 条、東京都公有財産規則第 34 条など、なお更新は可能）であることから､設定す る定期借地権は一般定期借地権（50 年以上）ではなく、建物譲渡特約付借地権（30 年）もし くは事業用借地権（10∼20年）を用いることとなる。 タイプ１：公共による直接供給 ＰＦＩ事業としての可能性を比較検討するため、同じ条件で公共が公営住宅を直接供 給した場合のコストを算出する｡ タイプ２：買取り・単独開発（公営住宅のみ） 20 第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理 民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団 体は建設された住宅を買取り、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管 理を民間事業者に委託する｡ タイプ３：買取り・複合開発（公営住宅＋民間賃貸住宅） タイプ２と同じ買取り方式を用い、公営住宅のほかに民間が経営する賃貸住宅との複 合開発を行う。なお一定期間後、地方公共団体は民間事業者から賃貸住宅部分を相当の 対価で買取り、これを公営住宅として供用する。 タイプ４：借上げ・単独開発（公営住宅のみ） 民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団 体は建設された住宅を一定期間借上げ、公営住宅として供用するとともに、建物・施設 の維持管理を民間事業者に委託する（委託費は借上げ料に含まれる） 。なお一定期間後、 地方公共団体は民間事業者から住宅を相当の対価で買取り、引き続きこれを公営住宅と して供用する。 タイプ５：借上げ・複合開発（公営住宅＋民間賃貸住宅） タイプ４と同じ借上げ方式を用い､公営住宅のほかに民間が経営する賃貸住宅との複合 開発を行う。なお一定期間後、地方公共団体は民間事業者からすべての住宅を相当の対 価で買取り、これを公営住宅として供用する。 タイプ６：借上げ・複合開発（公営住宅＋民間賃貸オフィス） タイプ４と同じ借上げ方式を用い､事業用地が商業系用途地域である場合、公営住宅の ほかに民間が経営する賃貸オフィスとの複合開発を行う。なお一定期間後､地方公共団体 は民間事業者から公営住宅部分を相当の対価で買取り、引き続きこれを公営住宅として 供用し、オフィス部分については借地契約を更新して民間事業者がそのまま事業を継続 する。 図 2 − 4 ＰＦＩ公共住宅事業のスキーム 【タイプ２：買取り・単独開発】 公営住宅入居者 ・公営住宅 ・住宅使用料 公有地 ・配当（返済） 資金提供者 ・出資（融資） 民間事業者 ・住宅建設 ・住宅譲渡 ・住宅一部管理 ・公営住宅買取料 ・管理委託費 地方公共団体 ・民間事業者募集 ・住宅所有（管理主体） ・公営住宅入居者管理 ・土地所有 ・公営住宅建設費等 補助 ・公営住宅家賃対策 補助 国 21 【タイプ３：買取り・複合開発】 民間定借賃貸住宅 入居者等 公営住宅入居者 ・民間定借 賃貸住宅 ・公営住宅 ・家賃等 公有地 ・住宅 使用料 民間事業者 ・配当（返済） 資金提供者 ・出資（融資） 民間施設 ・住宅建設 ・住宅所有 ・住宅管理 ・入居者管理 ・定期借地 ＰＦＩ公営住宅 ・住宅建設 ・住宅譲渡 ・住宅一部管理 ・公営住宅買取料 ・管理委託費 ・公営住宅建設費等 補助 地方公共団体 ・公営住宅家賃対策 ・民間事業者募集 補助 ・公営住宅所有（管理主体） ・公営住宅入居者管理 ・土地所有 国 【タイプ４：借上げ・単独開発】 公営住宅入居者 ・公営住宅 ・住宅使用料 公有地 ・配当（返済） 資金提供者 ・出資（融資） ・公営住宅共用部分 整備費等補助 ・公営住宅借上料 民間事業者 ・住宅建設 ・住宅所有 ・住宅一部管理 ・定期借地 ・地代 地方公共団体 ・民間事業者募集 ・住宅借上げ（管理主体） ・公営住宅入居者管理 ・土地所有 ・公営住宅共用部分 整備費等補助 ・公営住宅家賃対策 補助 国 【タイプ５・６：借上げ・複合開発】 民間定借賃貸住宅 入居者等 公営住宅入居者 ・民間定借 賃貸住宅、 ｵﾌｨｽ ・公営住宅 ・家賃等 民間事業者 ・配当（返済） 資金提供者 ・出資（融資） 22 民間施設 ・住宅・ｵﾌｨｽの建設 ・住宅・ｵﾌｨｽの所有 ・住宅・ｵﾌｨｽの管理 ・入居者管理 ・定期借地 ＰＦＩ公営住宅 ・住宅建設 ・住宅所有 ・住宅一部管理 ・定期借地 公有地 ・住宅 使用料 ・公営住宅共用部分 整備費等補助 地方公共団体 ・公営住宅借上料 ・民間事業者募集 ・公営住宅借上げ（管理主体） ・公営住宅入居者管理 ・地代 ・土地所有 ・公営住宅共用部分 整備費等補助 ・公営住宅家賃対策 補助 国 第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理 （２）官民の役割分担 各事業スキームごとの官民の役割分担は以下に示すとおりである｡なお、買取り方式と借上 げ方式とでは建物・施設の所有形態に違いがあるが、ほかは同じである｡ 表 2 − 4 ＰＦＩ公共住宅事業における官民の役割分担 買取り方式 借上げ方式 事業の発意 公共・民間 公共・民間 用地の所有 公共 公共 設計 民間 民間 建設 民間 民間 公営住宅部分の所有 公共 資金調達 民間 民間 （一定期間後公共へ） 民間 公営住宅の管理主体 公共 公共 公営住宅の入居者管理 公共 公共 公営住宅の維持管理 民間 民間 公営住宅の大規模修繕 民間 民間 （３）ＰＦＩによるメリット ＰＦＩの導入による地方公共団体と民間事業者のメリットは次のとおりと考えられる｡ ①地方公共団体のメリット ・公有地の有効利用が促進される｡ ・公営住宅供給の初期投資を軽減できる｡ ・民間賃貸住宅や民間賃貸オフィスとの複合開発の場合、公営住宅のみの単独開発に比 べて公有地のさらなる高度利用が実現できる｡ ②民間事業者のメリット ・土地の取得を伴わずに新たなビジネスチャンスが生まれる。 ・空き家リスクが少なく､安定した収入が得られる｡ ・建設・管理を一括して行えるため、経営ノウハウの活用により、トータルコストを抑 え、収益を拡大することが可能となる｡ 23 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 １．検討方法の概略 （１）検討の順序 ここでは公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の可能性について、東京都区部での事業を想定 し､事業採算面からの検討を行う｡ 検討方法は、まず東京都内で住居系用途地域と商業系用途地域のそれぞれについて､地価水 準が低・中・高の合計で６つの地区（地価が低いほうから住居系は地区Ａ､Ｂ､Ｃ、商業系は 地区Ｄ､Ｅ､Ｆ）を設定し､以下に示す２つの検討を行う。 ①検討−１ 事業タイプ別の採算性・可能性 最初に､公営住宅の立地として一般的であり､かつ事業ニーズが高いと考えられる住居系用 途地域で低未利用・高地価の公有地（ここでは地区Ｃに該当）において、標準的と考えられ る敷地の形状､規模､都市計画条件（建ぺい率や容積率など）で許容される建築計画をもとに、 事業タイプ１∼５までの試算を行い､各事業タイプごとの評価を行う（なお地区Ｃは住居系地 域であるため賃貸オフィスを含むタイプ６は検討しない） 。 ②検討−２ 敷地条件の違いによる採算性・可能性 検討−１で用いた敷地の形状・規模などの条件を用いながら、地区Ｃ以外の残りの５つの 地区について、それぞれの都市計画条件下で許容される建築計画をもとに、事業の採算性・ 可能性を検証する｡ なおこの検討では、比較の対象となる公共による直接供給（タイプ１）と､地価水準によっ て地代収入が変化する借上げ方式（タイプ４およびタイプ５）について試算を行う。また、 商業系の３つの地区については、民間賃貸オフィスとの複合開発であるタイプ６の試算も行う｡ 各検討で用いる試算の分類は次のとおりである（なお、試算に用いた敷地条件・建築計画 は資料１、算定の基本条件については資料２を参照） 。 表 3 − 1 検討の全体像と各検討で用いる試算分類 住居系地域 公共による直接供給 単独開発 Ｐ 買取り 複合開発 Ｆ 単独開発 Ｉ 事 借上げ 複合開発 業 複合開発 地区Ｂ 地区Ｃ 地区Ｄ 地区Ｅ 地区Ｆ タイプ1 1−Ａ 1−Ｂ 1−Ｃ 1−Ｄ 1−Ｅ 1−Ｆ 公営住宅のみ タイプ2 − − 2−Ｃ − − − 公営+民間賃貸住宅 タイプ3 − − 3−Ｃ − − − 公営住宅のみ タイプ4 4−Ａ 4−Ｂ 4−Ｃ 4−Ｄ 4−Ｅ 4−Ｆ 公営+民間賃貸住宅 タイプ5 5−Ａ 5−Ｂ 5−Ｃ 5−Ｄ 5−Ｅ 5−Ｆ − − − 6−Ｄ 6−Ｅ 6−Ｆ 公営+民間賃貸オフィス タイプ6 注） は「検討−1」の該当部分、その他は「検討−2」の該当部分。 24 商業系地域 地区Ａ 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 （２）評価の指標 各検討において試算の結果を評価する指標は次のとおりとする。 ①公共の財政負担：事業の評価期間を供用開始から 30 年間注 1）とし、事業期間における公共 の財政負担の現在価値を､公営住宅 1 戸当たりに割り戻した数値を用い る｡ ②民間の事業採算：不動産事業で比較的多く利用されている､供用開始から 10 年間の内 部収益率注 2）（事業の運営期間を 10 年間とし､事業終了時に他の事業者に 施設を売却すると仮定注 3））を用いる。なお、この試算における 10 年後 の施設の譲渡価格は､事業を引き継ぐ民間事業者の利回りが 10 ％となる よう､譲渡時の毎年の収入の 10 倍に設定する｡ 注1） 現行法上、ＰＦＩの対象となる普通財産の貸与期間は最長で 30 年（国有財産法 21 条､東京都公有財産規則第 34 条など、更新は可 能）であることから、事業の評価期間を30年と設定した｡ 注2） キャッシュ・イン・フロー（純収入額＝償却前金利控除前税引前利益）とキャッシュ・アウト・フロー（純投資額）の価値を等価さ せる割引率のこと｡本調査ではこのほかに初年度 C／ C（キャッシュ・オン・キャッシュ＝初年度キャッシュ・イン・フロー÷キャッ シュ・アウト・フロー、ただし初年度キャッシュ・イン・フローには不動産取得税、登録免許税は含まない）もあわせて算定した｡ 注3） 経済社会情勢の変動予測は 10 年先までが限界であるとの考えから、民間では事業期間の目安を 10 年とするのが一般的である｡こ のため実際に公営事業にＰＦＩを導入した場合には、30 年の事業過程で民間事業者が 10 年ごとに変わることも想定される｡したがっ て、この場合に公共がいったん施設を譲り受け、新たに民間事業者を再募集するケースや、公共を介さず民間事業者同士で取引す るケースなどさまざまなパターンが考えられるため、あらかじめ協定などで対応を定めておく必要がある｡ ２．事業タイプ別の採算性・可能性（検討−１） 公営住宅の立地として一般的であり、かつ事業ニーズが高いと考えられる住居系用途地域 で低未利用・高地価の公有地（地区Ｃ）において、従来どおり地方公共団体（本ケーススタ ディでは東京都）が公営住宅を直接供給する場合（タイプ１）と、前章で示したＰＦＩ事業 の４つのスキーム（タイプ２∼５）を比較することにより､公営住宅事業におけるＰＦＩ導入 の可能性の検証を行った（試算の詳細は資料３を参照）｡ （１）事業成立の可能性の評価 まず、公共の財政負担を見ると、公共による直接供給（タイプ１）に比べタイプ２、３、 ５で公共全体の財政負担の軽減が可能となっている。ただし、タイプ２（買取り・単独開発） とタイプ５（借上げ・複合開発）は、事業主体である地方公共団体（東京都）の財政負担が 公共による直接供給（タイプ１）よりも増加していることから、事業として成立させるため には地方公共団体の負担軽減を図る必要がある｡ 次に民間事業者の採算性を見ると、事業開始後 10 年間における内部収益率（IRR）を８％ 確保することを目標（ヒアリングより）とすると、タイプ３、４、５が事業採算ベースに乗 るといえる。中でもタイプ３（買取り・複合開発）は民間､公共ともに基準をクリアしており、 25 基本条件のままで事業が成立するといえる｡ 逆にタイプ４（借上げ・単独開発）は民間の採算性だけを見ると 12 ％を上回っているが、 公共全体の財政負担がタイプ１の２倍近くになっており、内訳を見ても地方公共団体の負担 が著しく増加していることからＰＦＩ事業として成立する可能性は低い。また、タイプ５ （借上げ・複合開発）も民間の採算性は 10 ％以上となっているが、上述のように地方公共団体 の負担が増加していることから、これを改善することが事業成立の条件となる。なお、民間 の採算性がクリアできていないタイプ２（買取り・単独開発）については、民間の採算性の 向上だけでなく、地方公共団体の財政負担がタイプ１よりも低くなるような条件の見直しが 必要である｡ 表 3 − 2 事業タイプ別の試算結果 民間事業者 公共の財政負担 家賃対策補 （千円／戸） 助自治体負 10年間の 地方公共団体 担 国 公共計 内部収益率 （％） （東京都） の採算性 試算分類 タイプ1 1−Ｃ − −3,831 15,051 11,220 7,122 単独開発 タイプ2 2−Ｃ 6.53 −3,822 13,210 9,388 7,122 複合開発 タイプ3 3−Ｃ 8.43 −7,388 4,662 −2,726 3,585 単独開発 タイプ4 4−Ｃ 12.76 16,083 4,276 20,359 9,062 複合開発 タイプ5 5−Ｃ 10.78 2,520 208 2,728 4,561 公共直接供給 Ｐ Ｆ Ｉ 事 業 買取り 借上げ 注 1）公共の負担は公営住宅1戸当たりの額である。 2）複合開発は事業終了後に公共が民間賃貸住宅を買取ったあとの戸数で算出。 3）表中の 部分は事業成立条件をクリアしている箇所である。 4）家賃対策補助自治体負担については、交付税措置の対象となっている。 5）公共の財政負担は事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。 なお、買取り方式に比べ借上げ方式の方が国の負担が少ない理由は、買取り方式では建物 の所有が地方公共団体になるため、公共による直接供給と同様、建設費のほぼ 50 ％が補助さ れるが、借上げ方式では建物が民間所有となるため、補助の対象が建物の共用部分に限られ、 建設費全体のおおむね10％になるためである。 また、単独開発に比べ、複合開発における公共の財政負担が大きく低減している理由は次 のとおりである。 ・複合開発の場合、単独開発と比べ事業期間中（本ケーススタディでは 30 年間と設定した） の公営住宅の戸数がほぼ半分であるため、事業全体にかかる地方公共団体の財政負担 （借上げ料､買取り料）や国の補助金がほぼ半減する。 ・また、複合開発型の場合は､事業終了時に複合開発により供給されていた民間賃貸住宅が、 民間事業者より地方公共団体に移管され、その後地方公共団体がこれを公共住宅として 継続的に利用することとしており、事業終了時の公営住宅の戸数は事業当初の公営住宅 の戸数と民間賃貸住宅の戸数の合計となっている。本ケーススタディでは公共の財政負 担は１戸当たりで算出しているため、複合型開発が単独開発に比べて公共の負担が大き 26 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 く低減される結果となっている。 以上の分析の結果を事業タイプごとにまとめたのが表 3 − 3 である。 表 3 − 3 各事業タイプの特性と評価 買 取 り 方 式 借 上 げ 方 式 地方公共団体 民間事業者 単独開発 （タイプ２） 管理費用の軽減にもかかわらず財 政負担は公共による直接供給（タイ プ１）よりもやや増加する。ただし 住宅の買取り価格や維持管理委託費 の設定などを見直すことにより負担 を軽減することは可能と考えられる。 長期の資金調達が不要となるが、 移管後は管理のみの事業経営となる ため、より効率的な設計・建設・維 持管理によりコストダウンを行える かが収益率向上のポイントとなる｡ 複合開発 （タイプ３） 事業当初の買取り対象となる公営 住宅が少ないため、タイプ２よりも 財政負担が軽減され、基本条件のま まで事業が成立すると考えられる｡ 管理のみでの事業経営となるタイ プ２と比べ、民間賃貸住宅による収 益が発生するため、採算性が向上す る｡ 単独開発 （タイプ４） 公営住宅供給にかかわる初期投資 は軽減できるが、事業期間中に民間 に支払う住宅の借上げ料が従来の直 接供給型における建設費借入金返済 額と比べて高額になるため、地代収 入が発生するにもかかわらず､地方 公共団体の財政負担の総額は直接供 給型（タイプ１）より大きく増加す る。 公共が一括して住宅を借上げるこ とにより、空き家リスクを回避でき るため、民間事業者にとっては採算 性を確保しやすく、とくに地価水準 の高い地区ほど条件がよくなるもの と想定される｡ 複合開発 （タイプ５） 公営住宅の供給戸数の減少により、 タイプ４に比べ地方公共団体の財政 負担は抑えられるが、直接供給より 割高となるため条件の見直しが必要 である｡ 公営住宅の供給戸数の減少により、 建設に対する補助金､借上げ料収入 が減少し､タイプ４に比べて採算性 が低下する。 評価 △ ○ × △ （２）条件変更による事業成立の可能性の検討 前節でみたように、買取り・単独開発（タイプ２） 、借上げ・複合開発（タイプ５）は、基 本条件のままでは事業成立の可能性が低いため、本節ではこの２つのタイプについて建設費、 維持管理費、維持管理委託費、地代率の変更による事業成立の可能性を検討した。 ①タイプ２（買取り・単独開発） ※試算２−Ｃ'参照 基本条件のままでは民間事業者の内部収益率は 6.53 ％と低く、地方公共団体の財政負担 も− 3,822 千円／戸と、公共による直接供給の− 3,831 千円／戸より若干増加している。した がって、このケースでは民間事業者の採算性の向上だけでなく、地方公共団体の負担軽減 も求められる｡ まず、民間事業者の採算性については、内部収益率を高めるために公共側へのリスク移 転や公的支援の拡充が考えられるが、前述のように地方公共団体の財政負担の軽減も求め られているため、この方法は考えにくい。残る方法としては経営努力による建設費・維持 27 管理費などの削減である｡ また、地方公共団体については、財政負担の軽減のためには買取料の減額が考えられる が、これは結果的に民間事業者の収益をさらに圧迫するため、上述した民間事業者の経営 努力と連動した維持管理委託費の削減が現実的な方法と考えられる｡ そこで、民間事業者による建設費を６％、維持管理費を 10 ％削減し、地方公共団体が民 間に支払う維持管理委託費を基本条件からさらに 10 ％削減すると仮定すると、図３−１の ように内部収益率は 8.19 ％、地方公共団体の財政負担は− 4,275 千円／戸となり、事業とし て成立することが可能となる。ただし、この条件で事業を成立させるためには民間事業者 にとって相当の努力が必要となろう｡ ②タイプ５（借上げ・複合開発） ※試算５−Ｃ'参照 基本条件では民間事業者の内部収益率は 10.78 ％と十分に高く、逆に地方公共団体の財政 負担が 2,520 千円／戸と、公共による直接供給の場合より大幅に高い値になっている。した がって、このケースでは地方公共団体の財政負担の大幅な軽減が必要である。 借上げ方式の事業では、地代率や借上げ料率の見直しが方法として考えられるが、ここ では地代率を1.0％から2.4％に引き上げるものと仮定してみる｡ すると下記のように民間の採算ベースを確保（8.03 ％）しながら、地方公共団体の財政負 担を− 6,402 千円／戸に大幅に改善することが可能となる。また地代率の設定を抑えれば、 民間の収益率が高くなり事業参加がしやすくなるため、タイプ２の場合と比べて実現性は 高いといえる。 図 3 − 1 タイプ 2 およびタイプ 5 の事業成立条件 タイプ ２ タイプ ５ 建設費 維持管理費 ６％削減 10％削減 公営住宅維持 管理委託費 → 10％削減 地代率 １．４ポイント上昇 （1.0→2.4％） 民間事業者の 地方公共団体 内部収益率 財政負担 8.19% 民間事業者の → 内部収益率 8.03% −4,275千円／戸 地方公共団体 財政負担 −6,402千円／戸 （参考）近年の経済情勢を反映させた場合の検討 本ケーススタディでは、基本条件において施設の維持管理費、維持管理委託費、住宅の市場家賃お よびこれに基づく公営住宅の借上げ料、駐車場使用料、地代について２年間に２％、また公営住宅の 住居者管理費については毎年１％の上昇を見込んでいる。これは長期的には妥当性のある条件と考え られるが、近年の経済情勢のもとでは、借上げ料や駐車場使用料などの上昇が民間事業者にとって有 利な条件になっていることは否めない。そこで内部収益率を算出する当初 10 年間について、経年的に 上昇するすべての指標を据え置いた場合のケーススタディを試みた｡ これによれば、タイプ２（買取り・単独開発）の場合、民間事業者の収入となる駐車場使用料や維 28 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 持管理委託費の上昇が抑えられるため、確かに民間事業者の採算性は 0.24 ％低くなり、地方公共団体 の財政負担が改善するが、タイプ３（買取り・複合開発）の場合は民間賃貸住宅からの家賃収入の伸 びも抑えられるため、採算性が0.68％低下し、内部収益の目標である８％を割り込むことになる。また 地方公共団体の財政負担も法人税の減収や民間賃貸住宅部分の地代収入の低下により、結果的に増加す ることとなる。ただ直接供給の場合に比べて財政負担は大きく改善されているため、維持管理委託費や 民間賃貸住宅部分の地代率の見直しなどにより、事業として成立する余地は十分にあるといえる。 また借上げ方式による場合は、民間事業者の収入の大きなウェイトを占める住宅借上げ料の伸びが 抑えられることから、同じ単独開発でも採算性は 0.86 ％低下し、これにあわせて地方公共団体の財政 負担は大きく減少する。複合開発については公営住宅の戸数が少ないため地方公共団体の財政負担の 減少幅は小さいが、民間の採算性については買取り方式の場合と同様に民間賃貸住宅からの家賃収入 が抑えられるため、結果的に単独開発の場合と同程度（0.85％）に採算性が低下する。 なお国の負担についてみると、民間事業者の採算性低下により法人税収が減少するため、すべての タイプで負担が増加し、公共全体では複合開発の場合に負担増となる。 表 3 − 4 近年の経済情勢を反映した場合の事業成立の可能性 基本条件 民間事業者 公共の財政負担 （千円／戸） 家賃対策 の採算性 補助自治 １０年間の 地方公共団体 体負担 公共計 国 （％） （東京都） 内部収益率 試算分類 公共直接供給 タイプ１ １−C 単独開発 タイプ２ ２−C Ｐ 買取り Ｆ 複合開発 タイプ３ ３−C Ｉ 事 借上げ 単独開発 タイプ４ ４−C 業 複合開発 タイプ５ ５−C − −3,831 15,051 11,220 7,122 6.53 −3,822 13,210 9,388 7,122 8.43 −7,388 4,662 −2,726 3,585 12.76 16,083 4,276 20,359 9,062 10.78 2,520 208 2,728 4,561 −3,885 15,051 11,166 7,122 地代、維持管理費などを10年据え置いた場合 公共直接供給 タイプ１ 単独開発 タイプ２ Ｐ 買取り Ｆ 複合開発 タイプ３ Ｉ 事 借上げ 単独開発 タイプ４ 業 複合開発 タイプ５ − − 6.29 −3,990 13,258 9,268 7,122 − 7.75 −7,035 5,028 −2,007 7,170 − 11.90 14,179 4,956 19,135 9,062 − 9.93 2,003 890 2,894 4,561 注）公共の財政負担は事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。 ３．敷地条件の違いによる採算性・可能性（検討−２） 検討−１では住居系用途地域で高地価（本ケーススタディでは地区Ｃにあたる）の場合で の検討を行ったが、検討−２では敷地条件の違いによる採算性・可能性を検証するため、地 価水準の変化によって地代収入が変わる借上げ方式について商業系用途地域を含む他の５つ の地区での試算を行った。 （試算の詳細については資料３を参照） 試算の結果は以下のとおりである｡ ①タイプ４（公営住宅のみの単独開発） 29 借上げ料の負担が大きいため、直接供給の場合に比べて地方公共団体の財政負担はすべ ての地区において増加し、地価の高い地域ほどその差は大きくなる。逆に国の財政負担は、 税収の発生や建設にかかる補助金の額が 10 ％程度に抑えられるため軽減するが、地方公共 団体の負担が大きくなることから、公共全体ではすべての地区で増加する｡ 民間事業者の採算性は､地価水準が平均よりも高い地区Ｂ､Ｃ､Ｅ､Ｆで８％を上回るが、 地方公共団体の負担の増大とあわせて考えると、いずれの地区でもＰＦＩ事業として成立 させることは難しい｡ ②タイプ５（公営住宅＋民間賃貸住宅の複合開発） 公共の財政負担の傾向はタイプ４と同様であるが、公営住宅供給戸数が半減するため、 地方公共団体の財政負担の増大は比較的低く抑えることができる。逆に民間の採算性は公 営住宅の戸数減少により建設に際しての補助金が減るため、タイプ４と比較するとすべて の地区で採算性が低下する。ただし地方公共団体の財政負担の増大が少ないため、条件の 変更によってはＰＦＩ事業として成立するケースが生まれる｡ ③タイプ６（公営住宅＋民間賃貸オフィスの複合開発） 民間賃貸オフィスの収益により税収が増加するため、直接供給の場合と比較して地方、 国ともに財政負担が軽減される｡ また民間の採算性も賃貸住宅よりも賃貸オフィスの方が高い賃料収入を得ることができ るため、すべての地区において向上し､地区Ｅ、Ｆでは基本条件のまま、地区Ｄでも一定の 条件変更によりＰＦＩ事業として成立させることが可能である｡ 以上の結果によると､当初の基本条件のままで事業が成立するのは、公営住宅と民間賃貸オ フィスを商業系地域の地区Ｅ､Ｆにおいて複合開発した場合だけであり、民間賃貸住宅との複 合開発では検討−１で行った場合と同様、地方公共団体の財政負担を改善するために地代率 の見直しなどの条件変更を行う必要がある。また、この方法で地方公共団体の財政負担が改 善されても、民間事業者の内部収益率が８％を下回る場合には､民間において建設費削減など のさらなる経営努力が求められる｡ 検討−２について、各試算結果と事業成立のための条件をまとめたのが表 3 − 5 である｡ 30 第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 表 3 − 5 敷地条件別の試算結果 敷地条件 民間事業者の採算性 公共の財政の負担 初年度 内部収益率 （％） 地方 国 公共合計 評価 （千円/戸）（千円/戸） C/Ｃ （％） （当初１０年）（千円/戸） 試算分類 公共直接供給 収支改善の条件 １−A − − −529 12,824 12,295 − ４−A 6.57 7.69 11,289 4,530 15,819 × ５−A 5.64 5.84 2,795 1,578 4,373 × １−B − − −2,180 13,937 11,757 − 8.03 10.38 13,719 4,459 18,178 × 6.95 8.47 2,748 1,060 3,807 △ 5.85 8.02 −3,397 2,292 −1,105 ○ １−C − − −3,831 15,051 11,220 − ４−C 9.46 12.76 16,083 4,276 20,359 × ５−C 8.24 10.78 2,520 208 2,728 △ ５−C’ 5.65 8.03 −6,402 2,804 −3,598 ○ １−D − − 168 19,708 19,876 − ４−D 5.74 5.89 12,423 7,678 20,100 × 5.36 5.10 2,943 2,837 5,780 × 6.50 6.67 −5,007 1,085 −3,923 △ 7.21 8.10 −5,355 186 −5,169 ○ − − −1,770 21,065 19,295 − 7.39 9.09 16,590 7,606 24,196 × 6.92 8.26 3,349 2,102 5,451 △ 6.09 8.10 −3,020 3,300 280 ○ 建設費10％減 地代率1.0→2.2％ 7.71 9.02 −6,183 −1,171 −7,355 ○ 基本条件で成立 １−F − − −3,539 22,252 18,713 − ４−F 9.08 11.92 21,017 6,792 27,810 × 地区F 借上げ･複合開発 ５−F （250万円/㎡） （公営住宅＋民間住宅） 8.53 11.05 3,837 594 4,430 △ ５−F’ 5.78 8.14 −7,481 3,898 −3,583 ○ 地代率1.0→2.6％ ６−F 8.95 11.18 −6,747 −4,492 −11,239 ○ 基本条件で成立 地区A 借上げ・単独開発 （30万円/㎡） 借上げ･複合開発 （公営住宅＋民間住宅） 公共直接供給 借上げ・単独開発 ４−B 住 地区B 居 （50万円/㎡） 借上げ･複合開発 ５−B （公営住宅＋民間住宅） 系 地 ５−B’ 同上 域 公共直接供給 地区C （70万円/㎡） 借上げ・単独開発 借上げ･複合開発 （公営住宅＋民間住宅） 同上 公共直接供給 借上げ・単独開発 地区D 借上げ･複合開発 ５−D （100万円/㎡）（公営住宅＋民間住宅） 借上げ･複合開発 ６−D （公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ） 同上 公共直接供給 ６−D’ １−E 借上げ・単独開発 ４−E 商 地区E 業 借上げ･複合開発 ５−E 系 （180万円/㎡） （公営住宅＋民間住宅） 地 同上 ５−E’ 域 借上げ･複合開発 ６−E （公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ） 公共直接供給 借上げ・単独開発 同上 借上げ･複合開発 （公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ） 建設費10％減 地代率1.0→2.3％ 検討１で試算済 地代率1.0→2.4％ 建設費９％減 注 １）公共の負担は公営住宅１戸当たりの額である。 ２）PFI公営住宅＋民間定借賃貸住宅のケースは事業終了後、公共が民間賃貸住宅を買取った戸数で算出している｡ ３）表中 となっている部分は事業として成立する条件をクリアしている箇所である。 ４）収支改善の条件は民間の内部収益率8％を確保し､地方公共団体の負担がもっとも軽減される場合を試算したもの である｡ ５）公共の財政負担は、事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。 31 資 料 編 資料１．試算に用いた建築計画 ・・・・・・・・・・・・・45 資料２．試算に用いた算定の基本条件 ・・・・・・・・・・50 資料３．事業収支の試算表 ・・・・・・・・・・・・・・・57 資料１．試算に用いた建築計画 建築計画の前提となる敷地条件 試算で用いる建築計画を作成するにあたって、計画の前提となる住居系地域と商業系地域 の敷地条件を以下のように設定した。 敷地条件 住居系地域 商業系地域 公有地 公有地 1 ha 1 ha 第一種中高層住居専用地域 商業地域 容積率 300% 500% 建ぺい率 60% 80% 土地所有 面積 用途地域 備 考 80ｍ×125ｍ 第二種高度地区 その他の規制 日影規制（３時間・２時間） 道路幅員（前面） ６ｍ 15ｍ （周辺） ４ｍ ４ｍ また、地価が異なる場合の試算を行うために、住居系地域、商業系地域それぞれについて、 東京都区部の平均地価を基準に地価水準が低・中・高の合計で６つの地区（住居系地域は地 区Ａ、Ｂ、Ｃ、商業系地域は地区Ｄ、Ｅ、Ｆ）を設定した。 なお、備考欄にある地名は資料２の算定の基本条件で市場家賃などを設定する際に用いた 具体的な地区のイメージである。 敷地条件 地 価 ※ 住居系地域 商業系地域 備考 地区Ａ 30万円／㎡ 江東区大島 地区Ｂ 50万円／㎡ 豊島区椎名町 地区Ｃ 70万円／㎡ 新宿区四谷 地区Ｄ 100万円／㎡ 江東区錦糸 地区Ｅ 180万円／㎡ 豊島区南大塚 地区Ｆ 250万円／㎡ 港区六本木 ※平成10年公示地価を参照。 （住居系は区部平均51万円／㎡、商業系は区部平均181万円／㎡） 45 建築計画Ａ 住居系地域における公営住宅の単独開発 この建築計画に基 づいて試算が行わ れたのは、本文24 頁の表3−1の試算 分類のうち １−Ａ １−Ｂ １−Ｃ ２−Ｃ ４−Ａ ４−Ｂ ４−Ｃ の7つである。 ※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。 公営住宅 敷地面積 建築面積 延べ面積 容積対象延べ面積 建ペイ率 容積率 専有面積 階数 構造 住宅戸数 戸当たり住戸面積 戸当たり延べ面積 戸当たり敷地面積 付置義務駐車台数 46 10,000 ㎡ 2,440 ㎡ 17,940 ㎡ 14,040 ㎡ 24 ％ 140 ％ 13,200 ㎡ ３∼８階 ＲＣ 188 戸 70.2 ㎡ 95.4 ㎡ 53.2 ㎡ 平面47 台 建築計画Ｂ 住居系地域における公営住宅と民間賃貸住宅の複合開発 この建築計画に基 づいて試算が行わ れたのは、本文24 頁の表3−1の試算 分類のうち ３−Ｃ ５−Ａ ５−Ｂ ５−Ｃ の4つである。 ※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。 敷地面積 建築面積 延べ面積 容積対象延べ面積 建ペイ率 容積率 専有面積 階数 構造 住宅戸数 戸当たり住戸面積 戸当たり延べ面積 戸当たり敷地面積 付置義務駐車台数 公営住宅 5,000 ㎡ 1,530 ㎡ 9,300 ㎡ 7,180 ㎡ 31 ％ 144 ％ 6,730 ㎡ ３∼８ 階 ＲＣ 96 戸 70 ㎡ 96.9 ㎡ 52.1 ㎡ 平面24 台 民間賃貸住宅 5,000 ㎡ 720 ㎡ 8,260 ㎡ 7,180 ㎡ 14 ％ 144 ％ 6,730 ㎡ 12 階 ＳＲＣ 96 戸 70 ㎡ 86.0 ㎡ 52.1 ㎡ 平面24 台 合計 10,000 ㎡ 2,250 ㎡ 17,560 ㎡ 14,360 ㎡ 23 ％ 144 ％ 13,460 ㎡ ３∼12 階 ＲＣ、ＳＲＣ 192 戸 70 ㎡ 91.5 ㎡ 52.1 ㎡ 平面48 台 47 建築計画Ｃ 商業系地域における公営住宅の単独開発および公営住宅と民間賃貸住宅の複合開発 この建築計画に基 づいて試算が行わ れたのは、本文24 頁の表3−1の試算 分類のうち １−Ｄ １−Ｅ １−Ｆ ４−Ｄ ４−Ｅ ４−Ｆ ５−Ｄ ５−Ｅ ５−Ｆ の9つである。 ※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。 公営住宅・ 民間賃貸住宅 敷地面積 建築面積 延べ面積 容積対象延べ面積 建ペイ率 容積率 専有面積 階数 構造 住宅戸数 戸当たり住戸面積 戸当たり延べ面積 戸当たり敷地面積 付置義務駐車台数 10,000 ㎡ 1,910 ㎡ 58,540 ㎡ 48,700 ㎡ 19 ％ 487 ％ 43,200 ㎡ 30 階 ＳＲＣ 617 戸 70 ㎡ 94.9 ㎡ 16.2 ㎡ 立体167 台 注）タイプ５では上記の戸数を公営、民間住宅で２等分する。 48 建築計画Ｄ 商業系地域における公営住宅と民間賃貸オフィスの複合開発 この建築計画に基 づいて試算が行わ れたのは、本文24 頁の表3−1の試算 分類のうち ６−Ｄ ６−Ｅ ６−Ｆ の3つである。 ※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。 公営住宅 敷地面積 建築面積 延べ面積 容積対象延べ面積 建ペイ率 容積率 専有面積 階数 構造 住宅戸数 戸当たり住戸面積 戸当たり延べ面積 戸当たり敷地面積 付置義務駐車台数 5,000 ㎡ 1,040 ㎡ 24,570 ㎡ 20,470 ㎡ 21 ％ 409 ％ 18,020 ㎡ 25 階 ＳＲＣ 257 戸 70 ㎡ 95.6 ㎡ 19.5 ㎡ 立体69 台 民間賃貸 オフィス 5,000 ㎡ 1,310 ㎡ 27,720 ㎡ 27,720 ㎡ 26 ％ 554 ％ 18,020 ㎡ 25 階 ＳＲＣ 立体75 台 合計 10,000 ㎡ 2,350 ㎡ 52,290 ㎡ 48,190 ㎡ 24 ％ 482 ％ 36,040 ㎡ 25 階 ＳＲＣ 257 戸 70 ㎡ 95.6 ㎡ 19.5 ㎡ 立体144 台 49 資料２．試算に用いた算定の基本条件 試算表作成の考え方 本ケーススタディにおける試算表作成の基本的な考え方は次のとおりである。 なお、事業期間については、ＰＦＩを導入するための事業者の選定期間が必要であるため、 すべての試算において準備期間として１年をあて、建物の建設期間は２年とした（建設期間 は定期借地契約の期間には含めていない） 。 １．公共による直接供給：タイプ１ 地方公共団体が主体となり、従来のように公営住宅の建設から管理運営までのすべてを行 う場合の収入・支出の項目は以下のとおりである｡ ①収入 公営住宅の入居者から徴収する住宅使用料、駐車場使用料を毎年の基本的な収入とし、 このほかに公営住宅法に基づき国から交付される家賃対策補助金、建設費補助金、駐車場 整備補助金およびこれらの補助金の不足を補うための借入金を計上する｡ ②支出 公営住宅の建設および運営に要するすべての費用（建設費、借入金返済、入居者管理費、 維持管理費、大規模修繕費）を支出として計上する｡ ２．買取り方式による PFI 事業：タイプ２、タイプ３ 民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団体は 建設された住宅を買取り、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管理を民間 事業者に委託するのが主な枠組みである。 この場合の民間事業者および地方公共団体の収入・支出の項目は次のとおりである｡ （1）民間事業者の収支 ①収入 公共より支払われる公営住宅の維持管理・大規模修繕の受託費用、入居者より支払われ る駐車場使用料のほかに、地方公共団体が公営住宅を買い取る買取料（ここでは当初支払 われる金額をキャッシュフローの資金調達、割賦返済金を毎年の収入として整理） 、施設整 備のための借入金（買取料の頭金充当後不足する残りの施設整備費。キャッシュフローの 資金調達として整理）を計上する｡ 50 また、複合開発を行うタイプ３では民間賃貸住宅から得る賃料を計上する｡ ②支出 借入金の支払利息、維持管理費（法令に基づき民間事業者では実施できない入居者管理 を除く） 、大規模修繕費が主となるが、複合開発を行うタイプ３では民間が賃貸住宅事業を 行うため、事業収益にかかわる法人税の他に建物の所有に対する公租公課（不動産取得税、 登録免許税、固定資産税、都市計画税）と地代が発生する。 なお、施設整備費（総建設費）および借入金の元金返済分はキャッシュフローの資金使 途として整理した。また民間賃貸住宅の減価償却費も支出と見なし、キャッシュフローに おいては資金調達として整理した｡ （2）地方公共団体の財政負担 ①収入 公営住宅の使用者から徴収する住宅使用料、国から交付される公営住宅建設費補助金、 駐車場整備補助金、家賃対策補助金および民間事業者より支払われる公租公課（タイプ３ については運営事業による収益に加え、民間施設部分の所有と賃貸事業による収益が対象 となる） 、地代を計上する｡ ②支出 民間事業者を選定する経費、事業当初に民間事業者に支払う買取料のほか、買取料残金 の割賦金、維持管理・大規模修繕委託費および法令上民間が行うことのできない入居者管 理に関する費用を毎年の支出とし、タイプ３では事業終了時に民間施設部分を残存価値で 買い取る費用も支出として計上する｡ ３．借上げ方式による PFI 事業：タイプ４、タイプ５、タイプ６ 民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団体は 建設された住宅を一定期間借上げ、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管 理を民間事業者に委託する（委託費は借上げ料に含まれる）のが主な枠組みである。 この場合の民間事業者および地方公共団体の収入・支出の項目は次のとおりである｡ （1）民間事業者の収支 ①収入 公共より支払われる公営住宅借上料、住民より支払われる駐車場使用料の他に、公営住 宅の共用部分に対する整備補助金、補助金充当後不足する施設整備のための借入金（ここ ではこれらをキャッシュフローの資金調達として整理）を計上する｡ 51 また、複合開発を行うタイプ５、タイプ６では民間施設から得る収入を計上する｡ ②支出 借入金の支払利息、地代、維持管理費（法令に基づき民間事業者では実施できない入居 者管理を除く） 、大規模修繕費、建物解体費積立金が主となるが、この借上げ方式では民間 が建物を所有したまま賃貸住宅事業を行うため、事業収益のほかに建物の所有に対する公 租公課が発生する。また建物・設備の減価償却費（補助金相当額は対象としない）も支出 とみなす。なお、施設整備費（総建設費）および借入金の元金返済分、建物解体積立金は キャッシュフローの資金使途として整理した｡ （2）地方公共団体の財政負担 ①収入 公営住宅の使用者から徴収する住宅使用料、国から交付される住宅共用部分など整備補 助金、家賃対策補助金および民間事業者より支払われる地代、公租公課を計上する（なお、 タイプ６における民間賃貸オフィスのテナントから支払われる法人税については収入に含 めない）｡ ②支出 民間事業者を選定する経費および住宅共用部分など整備補助金（国からの補助金とその 同額を地方公共団体が民間事業者へ支払う）のほか、民間事業者に支払う借上料、法令上 民間が行うことのできない入居者管理に関する費用を毎年の支出とし、事業終了時に民間 事業者より残存価値で買い取る費用も支出として計上する｡ 算定の基本条件 本ケーススタディの試算に用いた主な項目の算定の基本条件は次のとおりである。 ①建物建設費 民間事業者の建物建設費（建築＋屋内設備工事費、立体駐車場がある場合は、その整備 費を含む）は、公共が整備する場合に比べて 10 ％低減するものとする。これは民間事業者 が整備する場合は、公共が整備する場合に比べて年度契約に伴う工期・工区区分などの制 約条件がなく、合理的に行うことが可能になることによる。 ②維持管理費・大規模修繕費 公共が行う場合の維持管理費は建物建設費の１％／年、民間事業者が行う場合はヒアリ ングなどにより住宅１戸当たり 1.5 万円／月とする。大規模修繕費は、建物建設費に公共の 52 場合は10％、民間の場合は７％を乗じた額を 15 年で積み立てることとする。 なお、買取り方式において公共が民間に支払う維持管理委託費・大規模修繕委託費は、 建物建設費と同様、公共が自ら行う場合よりも 10 ％低く設定した。 ③公営住宅の買取り料（タイプ２、タイプ３） 買取り方式のＰＦＩ事業では、国から地方公共団体に支払われる公営住宅建設にかかわ る補助金、公営住宅の駐車場整備にかかわる補助金と公営住宅部分の空地など整備費の２ 分の１の合計を、地方公共団体から民間事業者に買取り時に支払い（これを全体の買取り 価格の２分の１とする） 、残金（当初支払額と同額）を金利４％で 30 年の割賦払いとする。 ④公営住宅の借上げ料（タイプ４、タイプ５、タイプ６） 借上げ方式のＰＦＩ事業において地方公共団体が民間事業者に毎月支払う借上げ料は、 借上げ期間中の空室の有無に関係なく市場家賃の90 ％とする。 ⑤公営住宅使用料 公営住宅の使用料（入居者から地方公共団体に支払われる家賃）は、東京都へのヒアリ ングなどにより851円／㎡・月とする。 ⑥地代 民間事業者から公共側に支払われる地代は、地価の１％／年とする。 ⑦インフレ率 施設の維持管理費、住宅の市場家賃およびこれに基づく公営住宅の借上げ料、駐車場使 用料、地代については２年ごとに２％上昇するものとする。また、公共による入居者管理 費は年1.0％上昇するものとする。 ⑧民間賃貸住宅・オフィスの空室率（タイプ３、タイプ５、タイプ６） 複合開発の場合における民間賃貸住宅・オフィスの空室率は10 ％とする。 ⑨借入利率 公共が借入れる場合は３％、民間が借入れる場合は５％とする。 ⑩社会的割引率 公共の財政負担を現在価値化するための割引率は４％とする。 なお、試算に用いた算定の基本条件の詳細については次の表にまとめた。 53 試算に用いた基本条件の一覧表 事 項 金額等 備 考 １ 工事費単価（ＲＣ住宅） ① 民間による全体工事費 190.0 千円／㎡ 事例より注1） ② 民間による建築工事費 152.0 千円／㎡ ①×80％ 38.0 千円／㎡ ①×20％ ③ 民間による屋内設備工事費 ④ 民間の公共に対するコスト低減率 10 ％ 想定値 ⑤ 公共による全体工事費 211.1 千円／㎡ ⑥ 公共による建築工事費 168.9 千円／㎡ ⑤×80％ 42.2 千円／㎡ ⑤×20％ ⑦ 公共による屋内設備工事費 ①÷ （100％−④） ２ 工事費単価（ＳＲＣ住宅） ① 民間による全体工事費 240.0 千円／㎡ 事例より注1） ② 民間による建築工事費 192.0 千円／㎡ ①×80％ 48.0 千円／㎡ ①×20％ ③ 民間による屋内設備工事費 ④ 民間の公共に対するコスト低減率 10 ％ 想定値 ⑤ 公共による全体工事費 266.7 千円／㎡ ①÷ （100％−④） ⑥ 公共による建築工事費 213.3 千円／㎡ ⑤×80％ 53.3 千円／㎡ ⑤×20％ ⑦ 公共による屋内設備工事費 ３ 工事費単価（ＳＲＣオフィス） ① 民間による全体工事費 400.0 千円／㎡ 事例より注1） ② 民間による建築工事費 260.0 千円／㎡ ①×65％ ③ 民間による屋内設備工事費 140.0 千円／㎡ ①×35％ ４ 立体駐車場建設費単価 ① 民間による 4,140.0 千円／台 民間による低減率10％ ② 公共による 4,600.0 千円／台 事例より 千円 ５ 建物建設費 各建物の全体工事費＋立体駐車場整備費 15 ％ 「特定優良賃貸住宅供給促進事業にかかる共同施 設等整備費の標準工事費等について」 （建設省住備 発第43号）の第2の空地+住宅共用部分の標準工事 費算定割合（30％）から､第1の積算困難な場合の 住宅共用部分の算定割合（15％）を引いた数値 ① 地代割合 1.0 ％ 想定値 ② 上昇率 2.0 ％／２年 ６ 空地等整備費の建物建設費に対する割合 ７ 定期借地権に伴う権利金の土地価格に対する割合 ８ 公営住宅建設にかかる補助金（直接供給および買取り方式のＰＦＩ事業の場合） ① 主体附帯工事費（１戸当たり） ② 補助率（国→東京都） 17,110 千円／戸 高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積95.4㎡の場合 注3） （１-Ａ､1-B､1-C、２-Cに該当） 17,294 千円／戸 高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積96.9㎡の場合 注3） （３-Cに該当） 27,223 千円／戸 超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積94.9㎡の場 注3） 合（１-D､１-E､１-Fに該当） 1/2 ９ 住宅共用部分等整備にかかる補助金（借上げ方式によるＰＦＩ事業の場合） ① 主体附帯工事費（１戸当たり） ② 補助対象額の主体附帯工事費に対する割合 高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積95.4㎡の場合 注3） （４-A､４-B､４-Cに該当） 17,294 千円／戸 高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積96.9㎡の場合 注3） （５-A､５-B､５-Cに該当） 27,223 千円／戸 超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積94.9㎡の場 注3） 合（４-D､４-E､４-F､５-D､５-E､５-Fに該当） 27,360 千円／戸 超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積95.6㎡の場 注3） 合（６-D､６-E､６-Fに該当） 15 ％ 1/3 ④ 補助率（東京都→民間事業者） 1/3 10 公営住宅駐車場にかかる補助金 ② 補助基本額（立体駐車場） ③ 補助率（国→東京都） 54 主体附帯工事費の算出は上記８と同じ 17,110 千円／戸 ③ 補助率（国→東京都→民間事業者） ① 補助基本額（平面駐車場） 「平成１0 年度公営住宅標準建設・買取等について」 別表第1および公営住宅整備事業等補助要綱参照 公営住宅整備事業等補助要綱参照 公営住宅等駐車場整備事業費補助金交付要綱参照 250 千円／台 2,500 千円／台 1/3 事 項 金額等 11 減価償却 ① 建物償却基礎額 千円 ② 建物償却期間（住宅） 47 年 ③ 建物償却期間（事務所） 50 年 ④ 設備償却基礎額 ⑤ 設備償却期間 千円 平成１０年の公示地価より設定 ① 住居系地域−地区A 300 千円／㎡ ② 住居系地域−地区B 500 千円／㎡ ③ 住居系地域−地区C 700 千円／㎡ ④ 商業系地域−地区D 1,000 千円／㎡ ⑤ 商業系地域−地区E 1,800 千円／㎡ ⑥ 商業系地域−地区F 2,500 千円／㎡ 13 不動産取得税（建物） ② 税率 ③ 住宅用家屋特別控除 地方税 千円 4％ ② 税率 ② 税率 0.6 ％ ② 税率 ② 税率（400万円以下） ③ 税率（400万円超800万円以下） ④ 税率（800万超） ② 税率 17 ％ ② 税率 8.4 ％ 11.0 ％ 地方税 千円 地方税 千円 元利均等30年返済 千円 3.0 ％ 5.0 ％ 21 住宅使用料 ② 上昇率 建設費総額＋建設期間中の地代−建設費補助額 単価は住戸専有面積あたり 0.851 千円／㎡・月 平成10年３月末現在の都営住宅一種高層の平均 0.0 ％ 90 ％ 23 住宅市場家賃 想定値 単価は住戸専有面積あたり 事例より注2） ① 住居系地域−地区A 2.5 千円／㎡・月 ② 住居系地域−地区B 3.0 千円／㎡・月 ③ 住居系地域−地区C 3.5 千円／㎡・月 ④ 商業系地域−地区D 2.8 千円／㎡・月 ⑤ 商業系地域−地区E 3.5 千円／㎡・月 ⑥ 商業系地域−地区F 4.2 千円／㎡・月 ⑦ 上昇率 2.0 ％／２年 24 近傍同種家賃 固定資産税と同じ 0.3 ％ ③ 民間借入利率 22 借上料の市場家賃に対する割合 当初建築費、以降各年の減価償却後残存価格 1.4 ％ ② 公共借入利率 ① 公営住宅使用料 民間事業者の管理・賃貸経営より生ずる経常利益 5.6 ％ 20 資金調達 ① 借入額 法人税額 東京都５％､区12％ 地方税 千円 19 都市計画税（建物） ① 課税標準 民間事業者の管理・賃貸経営より生ずる経常利益 地方税 千円 18 固定資産税（建物） ① 課税標準 保存登記の税率 30.5 ％ 17 法人事業税 ① 課税標準 ５の建物建設費の70％ 国税 千円 16 法人住民税 ① 課税標準 住宅については３％の特例を適用 国税 千円 15 法人税 ① 課税標準 ５の建物建設費の70％ 12,000 千円／戸 14 登録免許税（建物） ① 課税標準 （設備工事費＋立体駐車場建設費−補助金額× 20％）×90％ 15 年 12 地価 ① 課税標準 備 考 定額法適用 （残存価値１割） ｡ 補助金額は工事費単 価の建築工事費と設備工事費の按分により算出 （建築工事費−補助金額×80％）×90％ 千円／戸・月 26年目以降0％ 公営住宅法施行令第３条および同法施行規則より 算出｡具体的な数値は近傍同種家賃一覧を参照。 55 事 項 金額等 備 考 25 駐車場使用料 事例より設定 ① 住居系地域−地区A 30.0 千円／台・月 ② 住居系地域−地区B 40.0 千円／台・月 ③ 住居系地域−地区C 50.0 千円／台・月 ④ 商業系地域−地区D 40.0 千円／台・月 ⑤ 商業系地域−地区E 50.0 千円／台・月 ⑥ 商業系地域−地区F 60.0 千円／台・月 ⑦ 上昇率 2.0 ％／２年 26 家賃対策補助金 公営住宅家賃対策補助金交付要領参照 千円／戸・月 ① 補助対象額 ② 補助率（国→東京都） 近傍同種家賃（24）−公営住宅使用料（21） 1/2 27 民間賃貸オフィス賃料 事例より設定 ① 商業系地域−地区D 20 千円／坪・月 ② 商業系地域−地区E 23 千円／坪・月 ③ 商業系地域−地区F 26 千円／坪・月 2.0 ％／２年 ④ オフィス賃料上昇率 28 民間賃貸住宅・オフィスの空室率 10.0 ％ 複合開発の場合 事業会社の運営経費および損害保険料を含む 29 維持管理費 ① 公共主体 1 ％／年 ５の建物建設費に対する割合 15.0 千円／戸・月 ② 民間主体 ヒアリングによる 2.0 ％／２年 ③ 維持管理費上昇率 30 大規模修繕費 計算上毎年1/15を計上 ① 公共主体 10.0 ％／15年 ② 民間主体 7.0 ％／15年 3 1 事業者募集選定経費 ５の建物建設費に対する割合 同上 50,000 千円／年 １人1,000万円／年×5人 32 入居者管理費（窓口業務、滞納整理、募集入居） ① 公社委託費 2.8 千円／戸・年 ② 委託費上昇率 1.0 ％／年 33 建物解体費積立金 10.0 ％／50年 34 割引率 東京都住宅供給公社委託費実績より ５の建物建設費の10％を50年で積立 4.0 ％ 近年の国債等の利回りより 注1）『建設工事原価分析情報』 2）『週刊ふぉれんと』 3）表３−１の試算分類番号に対応 近傍同種家賃の一覧 （千円／戸・月） 住居系地域 地区A 商業系地域 地区B 地区C 地区D 地区E 地区F ① 推定再建築費 港区六本木 江東区大島 豊島区椎名町 新宿区四谷 江東区錦糸 豊島区南大塚 １−A １−B 1-C､2-C ３−C １−D ５−D １−E ５−E １−F ５−F ５−A ５−B ４−A ４−B ４−C ５−C ４−D ６−D ４−E ６−E ４−F ６−F 18,126.0 18,411.0 18,126.0 18,411.0 18,126.0 18,411.0 22,776.0 22,944.0 22,776.0 22,944.0 22,776.0 22,944.0 ② 建物複製価格 17,918.8 18,200.6 17,918.8 18,200.6 17,918.8 18,200.6 22,515.7 22,681.8 22,515.7 22,681.8 22,515.7 22,681.8 ③ 複製価格×利回り 761.0 764.8 910.0 910.7 1,058.9 1,056.6 902.3 953.5 1,083.7 1,171.9 1,242.5 1,363.0 ④ 償却額 207.2 210.4 207.2 210.4 207.2 210.4 260.3 262.2 260.3 262.2 260.3 262.2 ⑤ 修繕費 217.5 220.9 217.5 220.9 217.5 220.9 273.3 275.3 273.3 275.3 273.3 275.3 ⑥ 管理事務費 27.2 27.6 27.2 27.6 27.2 27.6 34.2 34.4 34.2 34.4 34.2 34.4 ⑦ 損害保険料 3.4 3.5 3.4 3.5 3.4 3.5 4.3 4.4 4.3 4.4 4.3 4.4 250.5 253.1 275.3 277.4 300.1 301.7 305.7 315.4 336.0 351.8 362.4 383.7 ⑧ 公租公課 ⑨ 貸倒・空き家引当金 近傍同種家賃 29.3 29.6 32.8 33.0 36.3 36.4 35.6 36.9 39.8 42.0 43.5 46.5 124.7 125.8 139.4 140.3 154.2 154.8 151.3 156.8 169.3 178.5 185.0 197.4 注） 近傍同種家賃の算定方法：下記の③､④､⑤､⑥､⑦､⑧､⑨の合計を12で除した額 ①：推定再建築費=民間全体工事費×戸当たり延べ面積×1.0（建築物価変動率：規則第21条） ②：建物複成価格=①−（①×0.8（年平均減価係数：規則第18条）/70年（耐用年数：令第3条第2項）） ③：年利回り=②×3％＋地価（千円/㎡） ×戸当たり敷地面積×0.7×2％ ※利回りは建設省告示1783号の数値を使用 ④：償却額=（民間全体工事費×戸当たり延べ面積−同左×0.2（残存価格係数：規則第20条））/70年（耐用年数：令第3条第2項） ⑤：修繕費=①×0.012（令第3条第3項）､⑥：管理事務費=①×0.0015（令第3条第3項）､⑦：損害保険料=①×0.0019（令第3条第4項） ⑧：公租公課=（①×0.7×（1.4％＋0.3％）＋地価（千円/㎡）×戸当たり敷地面積×0.7×（1/6×1.4％＋1/3×0.3％） ⑨：貸倒・空き家引当金=（③+④+⑤+⑥+⑦）×0.02（引当率：規則第19条） ※⑧の下線は小規模住宅用地（200㎡以下）の特例を適用 56 資料３．事業収支の試算表 試算分類 事業タイプ 検討地区 諸条件 １−Ａ タイプ１−公共による直接供給 地区Ａ 住居系・地価30万円／㎡ １−Ｂ タイプ１−公共による直接供給 地区Ｂ 住居系・地価50万円／㎡ ○ １−Ｃ タイプ１−公共による直接供給 地区Ｃ 住居系・地価70万円／㎡ １−Ｄ タイプ１−公共による直接供給 地区Ｄ 商業系・地価100万円／㎡ １−Ｅ タイプ１−公共による直接供給 地区Ｅ 商業系・地価180万円／㎡ １−Ｆ タイプ１−公共による直接供給 地区Ｆ 商業系・地価250万円／㎡ ○ ２−Ｃ タイプ２−買取り･単独開発 地区Ｃ 住居系・地価70万円／㎡ ○ ２−Ｃ’ タイプ２−買取り･単独開発 地区Ｃ 建設費６％、維持管理費・ 維持管理委託費10％削減 ○ ３−Ｃ タイプ３−買取り･複合開発 地区Ｃ 住居系・地価70万円／㎡ ４−Ａ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ａ 住居系・地価30万円／㎡ ４−Ｂ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ｂ 住居系・地価50万円／㎡ ○ ４−Ｃ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ｃ 住居系・地価70万円／㎡ ４−Ｄ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ｄ 商業系・地価100万円／㎡ ４−Ｅ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ｅ 商業系・地価180万円／㎡ ４−Ｆ タイプ４−借上げ･単独開発 地区Ｆ 商業系・地価250万円／㎡ ５−Ａ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ａ 住居系・地価30万円／㎡ ○ ５−Ｂ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｂ 住居系・地価50万円／㎡ ○ ５−Ｂ’ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｂ 建設費10％削減、地代率 1.0→2.3％に変更 ○ ５−Ｃ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｃ 住居系・地価70万円／㎡ ○ ５−Ｃ’ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｃ 地代率1.0→2.4％に変更 ５−Ｄ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｄ 商業系・地価100万円／㎡ ○ ５−Ｅ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｅ 商業系・地価180万円／㎡ ○ ５−Ｅ’ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｅ 建設費10％削減、地代率 1.0→2.2％に変更 ○ ５−Ｆ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｆ 商業系・地価250万円／㎡ ○ ５−Ｆ’ タイプ５−借上げ･複合開発 地区Ｆ 地代率1.0→2.6％に変更 ○ ６−Ｄ タイプ６−借上げ･複合開発 地区Ｄ 商業系・地価100万円／㎡ ○ ６−Ｄ’ タイプ６−借上げ･複合開発 地区Ｄ 建設費９％削減 ６−Ｅ タイプ６−借上げ･複合開発 地区Ｅ 商業系・地価180万円／㎡ ６−Ｆ タイプ６−借上げ･複合開発 地区Ｆ 商業系・地価250万円／㎡ 注）○印のケースについては、その試算結果を58頁から115頁に掲載。 57 58 収入−支出 累積収支 公営住宅建設費補助 駐車場整備費補助 家賃対策補助金 支出計 住宅使用料 駐車場使用料 公営住宅建設費補助 駐車場整備費補助 家賃対策補助金 借入金 収入計 建設費（住宅） 建設費（駐車場） 建設費（空地等） 借入金返済 入居者管理費 維持管理費 大規模修繕費 支出計 収入−支出 累積収支 収入計 支出計 収入−支出 支出計 収入計 支出計 収入−支出 8,127,464 7,407,228 720,235 2,829,593 8,127,464 10,236,822 -2,109,358 ※公営住宅１戸当たりの財政負担 都＋国 国 東京都 合 計 公共団体の財政負担（現在価値） 収入 支出 都＋国 支出 国 支出 収入 東京都 公共団体の財政負担（割引前） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,461,767 -849,476 0 568,100 1,612,291 1,893,667 1,612,291 4,074,058 -2,461,767 -1,612,291 1,612,291 国 15,051 2,637,637 1,820,833 816,804 0 2,637,637 1,820,833 816,804 239,637 179,960 59,677 94,732 239,637 274,693 -35,055 供用開始 269,559 308,992 -39,433 -1,651,724 供用開始 106,561 106,561 供用開始 ４年目 138,782 526 37,873 25,249 202,431 67,128 67,128 269,559 106,561 134,798 28,200 供用開始 ４年目 230,420 173,043 57,377 91,089 230,420 264,132 -33,712 269,559 308,997 -39,438 -1,691,161 106,561 106,561 ５年目 138,782 532 37,873 25,249 202,436 67,123 134,251 269,559 106,561 134,798 28,200 ５年目 公共計 （家賃対策補助負担） 11,220 7,122 1,490,654 2,276,042 -785,388 1,490,654 1,490,654 3,766,695 -2,276,042 建設期間 2,743,142 1,893,667 849,476 849,476 建設期間 0 1,608,374 3,917 建設期間 ２年目 ３年目 1,893,667 849,476 849,476 0 1,608,374 3,917 建設期間 ２年目 ３年目 2,743,142 2,743,142 1,893,667 東京都 -3,831 準備期間 １年目 準備期間 １年目 試算：１−Ｃ 公共による直接供給・地区 C（住居系・地価 70 万円／㎡） 222,022 167,015 55,007 87,585 222,022 254,600 -32,578 270,123 309,760 -39,637 -1,730,798 106,561 106,561 ６年目 138,782 537 38,631 25,249 203,199 66,924 201,176 270,123 106,561 134,798 28,764 ６年目 213,482 160,595 52,887 84,217 213,482 244,812 -31,330 270,123 309,765 -39,642 -1,770,440 106,561 106,561 ７年目 138,782 542 38,631 25,249 203,204 66,919 268,094 270,123 106,561 134,798 28,764 ７年目 205,709 155,010 50,699 80,978 205,709 235,987 -30,279 270,699 310,543 -39,845 -1,810,285 106,561 106,561 ８年目 138,782 548 39,403 25,249 203,982 66,716 334,811 270,699 106,561 134,798 29,339 ８年目 197,797 149,052 48,745 77,863 197,797 226,915 -29,118 270,699 310,549 -39,850 -1,850,135 106,561 106,561 ９年目 138,782 553 39,403 25,249 203,988 66,711 401,521 270,699 106,561 134,798 29,339 ９年目 190,601 143,877 46,725 74,868 190,601 218,745 -28,144 271,285 311,342 -40,057 -1,890,192 106,561 106,561 10年目 138,782 559 40,191 25,249 204,782 66,504 468,025 271,285 106,561 134,798 29,926 10年目 183,271 138,347 44,924 71,989 183,271 210,336 -27,065 271,285 311,348 -40,063 -1,930,255 106,561 106,561 11年目 138,782 564 40,191 25,249 204,787 66,498 534,523 271,285 106,561 134,798 29,926 11年目 176,611 133,552 43,059 69,220 176,611 202,772 -26,161 271,884 312,157 -40,274 -1,970,529 106,561 106,561 12年目 138,782 570 40,995 25,249 205,597 66,287 600,810 271,884 106,561 134,798 30,525 12年目 169,818 128,419 41,399 66,558 169,818 194,976 -25,158 271,884 312,163 -40,279 -2,010,808 06,561 1 106,561 13年目 138,782 576 40,995 25,249 205,602 66,282 667,092 271,884 06,561 1 134,798 30,525 13年目 163,653 123,975 39,678 63,998 163,653 187,973 -24,320 272,494 312,989 -40,494 -2,051,302 106,561 106,561 14年目 138,782 581 41,815 25,249 206,428 66,066 733,158 272,494 106,561 134,798 31,135 14年目 157,359 119,210 38,148 61,536 157,359 180,747 -23,388 272,494 312,995 -40,500 -2,091,803 106,561 106,561 15年目 138,782 587 41,815 25,249 206,434 66,061 799,219 272,494 106,561 134,798 31,135 15年目 （千円） 59 273,117 138,782 599 42,652 25,249 207,282 65,835 930,895 273,117 138,782 593 42,652 25,249 207,276 65,841 865,060 17年目 16年目 145,819 110,669 35,150 56,894 145,819 167,563 -21,744 273,117 313,843 -40,726 -2,173,248 151,652 115,093 36,559 59,169 151,652 174,262 -22,610 17年目 273,117 313,837 -40,720 -2,132,522 106,561 106,561 16年目 106,561 106,561 17年目 106,561 106,561 16年目 134,798 31,758 17年目 134,798 31,758 16年目 140,537 106,854 33,683 54,706 140,537 161,559 -21,022 18年目 273,752 314,702 -40,950 -2,214,198 18年目 106,561 106,561 18年目 138,782 605 43,505 25,249 208,141 65,611 996,507 273,752 106,561 134,798 32,393 18年目 135,132 102,747 32,385 52,601 135,132 155,349 -20,217 19年目 273,752 314,708 -40,956 -2,255,153 19年目 106,561 106,561 19年目 138,782 611 43,505 25,249 208,147 65,605 1,062,112 273,752 106,561 134,798 32,393 19年目 130,242 99,211 31,031 50,578 130,242 149,790 -19,548 20年目 274,400 315,584 -41,184 -2,296,337 20年目 106,561 106,561 20年目 138,782 617 44,375 25,249 209,023 65,377 1,127,489 274,400 106,561 134,798 33,041 20年目 125,233 95,398 29,834 48,633 125,233 144,031 -18,799 21年目 274,400 315,590 -41,190 -2,337,527 21年目 106,561 106,561 21年目 138,782 623 44,375 25,249 209,029 65,371 1,192,860 274,400 106,561 134,798 33,041 21年目 120,706 92,121 28,585 46,762 120,706 138,884 -18,178 22年目 275,061 316,484 -41,423 -2,378,951 22年目 106,561 106,561 22年目 138,782 630 45,262 25,249 209,923 65,138 1,257,997 275,061 106,561 134,798 33,702 22年目 116,063 88,581 27,483 44,964 116,063 133,545 -17,481 23年目 275,061 316,490 -41,429 -2,420,380 23年目 106,561 106,561 23年目 138,782 636 45,262 25,249 209,929 65,132 1,323,129 275,061 106,561 134,798 33,702 23年目 0 68,638 85,544 -16,905 0 68,638 85,544 -16,905 24年目 169,174 210,841 -41,667 -2,462,047 24年目 24年目 138,782 642 46,167 25,249 210,841 -41,667 1,281,462 169,174 134,798 34,376 24年目 0 65,998 82,256 -16,258 0 65,998 82,256 -16,258 25年目 169,174 210,847 -41,673 -2,503,720 25年目 25年目 138,782 649 46,167 25,249 210,847 -41,673 1,239,789 169,174 134,798 34,376 25年目 0 63,718 79,441 -15,723 0 63,718 79,441 -15,723 26年目 169,862 211,777 -41,916 -2,545,636 26年目 26年目 138,782 655 47,091 25,249 211,777 -41,916 1,197,873 169,862 134,798 35,063 26年目 0 61,267 76,388 -15,121 0 61,267 76,388 -15,121 27年目 169,862 211,784 -41,922 -2,587,558 27年目 27年目 138,782 662 47,091 25,249 211,784 -41,922 1,155,951 169,862 134,798 35,063 27年目 0 59,154 73,779 -14,625 0 59,154 73,779 -14,625 28年目 170,563 212,732 -42,169 -2,629,727 28年目 28年目 138,782 668 48,033 25,249 212,732 -42,169 1,113,781 170,563 134,798 35,764 28年目 0 56,879 70,944 -14,065 0 56,879 70,944 -14,065 29年目 170,563 212,739 -42,176 -2,671,903 29年目 29年目 138,782 675 48,033 25,249 212,739 -42,176 1,071,605 170,563 134,798 35,764 29年目 0 54,921 68,525 -13,605 0 54,921 68,525 -13,605 30年目 171,278 213,706 -42,428 -2,714,332 30年目 30年目 138,782 682 48,993 25,249 213,706 -42,428 1,029,177 171,278 134,798 36,480 30年目 0 52,808 65,892 -13,084 0 52,808 65,892 -13,084 31年目 171,278 213,713 -42,435 -2,756,767 31年目 31年目 138,782 689 48,993 25,249 213,713 -42,435 986,742 171,278 134,798 36,480 31年目 0 50,993 63,650 -12,657 0 50,993 63,650 -12,657 32年目 172,008 214,700 -42,692 -2,799,459 32年目 32年目 138,782 696 49,973 25,249 214,700 -42,692 944,050 172,008 134,798 37,209 32年目 0 49,032 61,204 -12,172 0 49,032 61,204 -12,172 33年目 172,008 214,707 -42,699 -2,842,158 33年目 33年目 138,782 702 49,973 25,249 214,707 -42,699 901,351 172,008 134,798 37,209 33年目 11,505,952 14,348,110 -2,842,158 合 計 1,608,374 3,917 2,131,218 3,743,509 合 計 4,043,952 975,349 1,608,374 3,917 2,131,218 2,743,142 11,505,952 3,787,333 0 568,100 4,163,472 18,311 1,309,919 757,467 10,604,601 901,351 合 計 （千円） 60 内部収益率 初年度Ｃ／Ｃ 資金調達 当期利益 公営住宅買取料 借入金 資金調達計 資金使途 建設費（住宅） 建設費（駐車場） 建設費（空地等） 借入金元金返済 支出計 単年度資金収支 累積資金収支 キャッシュフロー 6.53% 6.85% 公営住宅買取価格割賦金 公営住宅維持管理委託費 公営住宅大規模修繕委託費 駐車場使用料 収入計 借入金支払い利息 支出 維持管理費 大規模修繕費 支出計 経常利益 法人税等 法人税 法人住民税 法人事業税 法人税等計 当期利益 累積利益 収入 損益計算表 民間事業者の収益性 純収支 準備期間 １年目 1,704,300 362,043 362,043 2,066,343 2,066,343 1,704,300 -2,066,343 2,215,590 -362,043 0 511,290 1,853,547 1,704,300 0 1,853,547 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 建設期間 ２年目 ３年目 141,453 30,799 30,799 -9,611 -9,611 21,188 21,188 106,189 34,086 22,724 28,200 191,199 102,312 33,840 15,907 152,059 39,141 11,938 2,029 3,985 17,953 21,188 21,188 供用開始 ４年目 141,453 32,339 32,339 -10,330 -19,941 22,009 22,009 106,189 34,086 22,724 28,200 191,199 100,772 33,840 15,907 150,519 40,681 12,408 2,109 4,155 18,672 22,009 43,197 ５年目 142,022 33,956 33,956 -10,782 -30,723 23,174 23,174 106,189 34,768 22,724 28,764 192,445 99,155 34,517 15,907 149,579 42,866 13,074 2,223 4,395 19,692 23,174 66,371 ６年目 142,022 35,654 35,654 -11,574 -42,297 24,079 24,079 106,189 34,768 22,724 28,764 192,445 97,457 34,517 15,907 147,881 44,564 13,592 2,311 4,582 20,485 24,079 90,450 ７年目 試算：２−Ｃ 買取り・単独開発（公営住宅のみ）・地区Ｃ（居住系・地価 70 万円／㎡） 142,602 37,436 37,436 -12,097 -54,394 25,339 25,339 106,189 35,463 22,724 29,339 193,716 95,675 35,207 15,907 146,789 46,927 14,313 2,433 4,842 21,588 25,339 115,789 ８年目 142,602 39,308 39,308 -12,971 -67,365 26,337 26,337 106,189 35,463 22,724 29,339 193,716 93,803 35,207 15,907 144,917 48,799 14,884 2,530 5,048 22,462 26,337 142,127 ９年目 143,194 41,273 41,273 -13,573 -80,937 27,701 27,701 106,189 36,172 22,724 29,926 195,012 91,837 35,911 15,907 143,656 51,356 15,664 2,663 5,329 23,656 27,701 169,827 10年目 143,194 43,337 43,337 -14,536 -95,474 28,801 28,801 106,189 36,172 22,724 29,926 195,012 89,774 35,911 15,907 141,592 53,420 16,293 2,770 5,556 24,619 28,801 198,628 11年目 143,797 45,504 45,504 -15,226 -110,700 30,278 30,278 106,189 36,896 22,724 30,525 196,334 87,607 36,630 15,907 140,143 56,191 17,138 2,913 5,861 25,913 30,278 228,906 12年目 2,107,135 47,779 47,779 -16,288 -126,988 31,491 31,491 106,189 36,896 22,724 30,525 196,334 85,332 36,630 15,907 137,868 58,466 17,832 3,031 6,111 26,975 31,491 260,397 13年目 50,168 50,168 -17,075 -144,063 33,093 33,093 106,189 37,634 22,724 31,135 197,682 82,943 37,362 15,907 136,212 61,470 18,748 3,187 6,442 28,377 33,093 293,490 14年目 52,677 52,677 -18,246 -162,309 34,430 34,430 106,189 37,634 22,724 31,135 197,682 80,434 37,362 15,907 133,703 63,979 19,514 3,317 6,718 29,549 34,430 327,920 15年目 （千円） 61 106,189 38,386 22,724 31,758 199,058 75,035 38,109 15,907 129,051 70,006 21,352 3,630 7,381 32,362 37,644 401,734 37,644 37,644 58,076 58,076 -20,432 -201,882 36,169 36,169 55,310 55,310 -19,141 -181,450 17年目 106,189 38,386 22,724 31,758 199,058 77,801 38,109 15,907 131,817 67,241 20,508 3,486 7,076 31,071 36,169 364,090 16年目 60,980 60,980 -21,446 -223,328 39,534 39,534 106,189 39,154 22,724 32,393 200,460 72,131 38,872 15,907 126,910 73,551 22,433 3,814 7,771 34,017 39,534 441,267 18年目 64,029 64,029 -22,869 -246,197 41,159 41,159 106,189 39,154 22,724 32,393 200,460 69,082 38,872 15,907 123,861 76,600 23,363 3,972 8,106 35,441 41,159 482,426 19年目 67,230 67,230 -24,016 -270,213 43,214 43,214 106,189 39,937 22,724 33,041 201,891 65,881 39,649 15,907 121,437 80,455 24,539 4,172 8,530 37,240 43,214 525,641 20年目 70,592 70,592 -25,585 -295,798 45,007 45,007 106,189 39,937 22,724 33,041 201,891 62,519 39,649 15,907 118,075 83,816 25,564 4,346 8,900 38,810 45,007 570,648 21年目 74,121 74,121 -26,877 -322,675 47,244 47,244 106,189 40,736 22,724 33,702 203,351 58,990 40,442 15,907 115,339 88,012 26,844 4,563 9,361 40,769 47,244 617,891 22年目 77,827 77,827 -28,607 -351,283 49,220 49,220 106,189 40,736 22,724 33,702 203,351 55,284 40,442 15,907 111,632 91,718 27,974 4,756 9,769 42,499 49,220 667,111 23年目 81,719 81,719 -30,062 -381,344 51,657 51,657 106,189 41,551 22,724 34,376 204,840 51,392 41,251 15,907 108,550 96,290 29,368 4,993 10,272 44,633 51,657 718,768 24年目 85,804 85,804 -31,969 -413,313 53,835 53,835 106,189 41,551 22,724 34,376 204,840 47,306 41,251 15,907 104,464 100,376 30,615 5,204 10,721 46,540 53,835 772,603 25年目 90,095 90,095 -33,602 -446,916 56,492 56,492 106,189 42,382 22,724 35,063 206,358 43,016 42,076 15,907 100,999 105,359 32,135 5,463 11,270 48,867 56,492 829,096 26年目 94,599 94,599 -35,705 -482,621 58,894 58,894 106,189 42,382 22,724 35,063 206,358 38,511 42,076 15,907 96,494 109,864 33,509 5,696 11,765 50,970 58,894 887,990 27年目 99,329 99,329 -37,536 -520,157 61,793 61,793 106,189 43,229 22,724 35,764 207,907 33,781 42,917 15,907 92,606 115,302 35,167 5,978 12,363 53,509 61,793 949,783 28年目 104,296 104,296 -39,855 -560,012 64,441 64,441 106,189 43,229 22,724 35,764 207,907 28,815 42,917 15,907 87,639 120,268 36,682 6,236 12,909 55,827 64,441 1,014,224 29年目 109,511 109,511 -41,905 -601,917 67,606 67,606 106,189 44,094 22,724 36,480 209,487 23,600 43,776 15,907 83,283 126,204 38,492 6,544 13,562 58,598 67,606 1,081,830 30年目 114,986 114,986 -44,461 -646,378 70,525 70,525 106,189 44,094 22,724 36,480 209,487 18,125 43,776 15,907 77,807 131,680 40,162 6,828 14,165 61,155 70,525 1,152,355 31年目 120,736 120,736 -46,753 -693,131 73,983 73,983 106,189 44,976 22,724 37,209 211,098 12,375 44,651 15,907 72,933 138,165 42,140 7,164 14,878 64,182 73,983 1,226,337 32年目 126,772 126,772 -49,571 -742,702 77,201 77,201 106,189 44,976 22,724 37,209 211,098 6,339 44,651 15,907 66,897 144,202 43,982 7,477 15,542 67,001 77,201 1,303,539 33年目 1,303,539 1,853,547 2,066,343 5,223,429 3,408,600 0 511,290 2,046,241 5,966,131 -742,702 3,185,682 1,178,927 681,720 975,349 6,021,678 1,947,086 1,170,418 477,204 3,594,709 2,426,969 740,226 125,838 257,367 1,123,431 1,303,539 合 計 （千円） 62 収入−支出 累積収支 法人税 収入計 公営住宅建設等補助金 駐車場整備補助金 公営住宅家賃対策補助金 支出計 収入−支出 累積収支 5,163,268 4,444,774 718,494 346,188 2,829,593 -2,483,405 5,509,456 7,274,367 -1,764,911 ※公営住宅１戸当たりの財政負担 都＋国 国 東京都 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 合 計 公共団体の財政負担（現在価値） 都＋国 収入 支出 支出 国 収入 支出 収入 公営住宅使用料 公営住宅建設等補助金 駐車場整備補助金 公営住宅家賃対策補助金 法人住民税 法人事業税 収入計 事業者募集選定経費 公営住宅買取料 公営住宅買取価格割賦金 公営住宅維持管理委託費 公営住宅大規模修繕委託費 公営住宅入居者管理費 支出計 収入−支出 累積収支 公共団体の財政負担（割引前） 東京都 東京都 -3,822 0 50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 準備期間 １年目 0 50,000 -50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 -50,000 0 50,000 準備期間 １年目 1,612,291 3,465,838 -1,853,547 -1,903,547 1,612,291 -1,612,291 -1,612,291 0 1,608,374 3,917 1,853,547 -241,256 -291,256 1,853,547 1,612,291 国 13,210 0 0 0 0 0 0 0 0 0 公共計 9,388 1,490,654 1,713,709 -223,055 0 1,490,654 -1,490,654 1,490,654 3,204,362 -1,713,709 建設期間 ２年目 ３年目 0 0 0 -50,000 0 0 0 0 0 0 -50,000 0 1,608,374 3,917 建設期間 ３年目 ２年目 211,670 139,787 71,882 10,606 91,089 -80,483 222,276 230,876 -8,600 ５年目 260,031 270,092 -10,061 -1,924,383 106,561 106,561 -94,153 -1,801,067 12,408 12,408 106,189 34,086 22,724 532 163,531 84,092 -123,315 106,561 2,109 4,155 247,623 134,798 ５年目 （家賃対策補助負担） 7,122 219,915 145,374 74,541 10,613 94,732 -84,120 230,527 240,106 -9,579 供用開始 ４年目 259,312 270,087 -10,775 -1,914,322 106,561 106,561 -94,623 -1,706,914 11,938 11,938 106,189 34,086 22,724 526 163,526 83,848 -207,408 106,561 2,029 3,985 247,374 134,798 供用開始 ４年目 203,819 134,975 68,844 10,746 87,585 -76,839 214,565 222,561 -7,995 ６年目 261,051 270,779 -9,728 -1,934,110 106,561 106,561 -93,487 -1,894,554 13,074 13,074 106,189 34,768 22,724 537 164,218 83,759 -39,556 106,561 2,223 4,395 247,977 134,798 ６年目 196,197 129,788 66,409 10,742 84,217 -73,475 206,939 214,005 -7,066 ７年目 261,844 270,784 -8,940 -1,943,051 106,561 106,561 -92,969 -1,987,523 13,592 13,592 106,189 34,768 22,724 542 164,223 84,029 44,472 106,561 2,311 4,582 248,252 134,798 ７年目 188,942 125,329 63,613 10,877 80,978 -70,101 199,818 206,306 -6,488 ８年目 262,947 271,485 -8,538 -1,951,589 106,561 106,561 -92,248 -2,079,771 14,313 14,313 106,189 35,463 22,724 548 164,924 83,710 128,182 106,561 2,433 4,842 248,634 134,798 ８年目 181,896 120,513 61,384 10,875 77,863 -66,988 192,771 198,376 -5,604 ９年目 263,821 271,491 -7,670 -1,959,258 106,561 106,561 -91,677 -2,171,448 14,884 14,884 106,189 35,463 22,724 553 164,930 84,008 212,190 106,561 2,530 5,048 248,937 134,798 ９年目 175,191 116,380 58,811 11,005 74,868 -63,863 186,196 191,248 -5,052 10年目 265,015 272,205 -7,190 -1,966,449 106,561 106,561 -90,897 -2,262,345 15,664 15,664 106,189 36,172 22,724 559 165,645 83,707 295,897 106,561 2,663 5,329 249,351 134,798 10年目 168,678 111,907 56,771 11,007 71,989 -60,982 179,685 183,896 -4,211 11年目 265,978 272,211 -6,233 -1,972,681 106,561 106,561 -90,268 -2,352,613 16,293 16,293 106,189 36,172 22,724 564 165,650 84,035 379,932 106,561 2,770 5,556 249,685 134,798 11年目 162,482 108,077 54,405 11,133 69,220 -58,087 173,615 177,297 -3,682 12年目 267,272 272,940 -5,668 -1,978,349 106,561 106,561 -89,423 -2,442,036 17,138 17,138 106,189 36,896 22,724 570 166,379 83,755 463,687 106,561 2,913 5,861 250,134 134,798 12年目 156,463 103,924 52,539 11,138 66,558 -55,420 167,601 170,481 -2,881 13年目 268,334 272,946 -4,612 -1,982,961 106,561 106,561 -88,729 -2,530,765 17,832 17,832 106,189 36,896 22,724 576 166,385 84,117 547,804 106,561 3,031 6,111 250,502 134,798 13年目 150,737 100,373 50,364 11,260 63,998 -52,738 161,997 164,371 -2,374 14年目 269,737 273,689 -3,953 -1,986,914 106,561 106,561 -87,812 -2,618,577 18,748 18,748 106,189 37,634 22,724 581 167,129 83,860 631,663 106,561 3,187 6,442 250,988 134,798 14年目 145,174 96,516 48,658 11,269 61,536 -50,268 156,443 158,052 -1,610 15年目 270,908 273,695 -2,787 -1,989,701 106,561 106,561 -87,047 -2,705,625 19,514 19,514 106,189 37,634 22,724 587 167,134 84,260 715,923 106,561 3,317 6,718 251,394 134,798 15年目 （千円） 63 106,189 38,386 22,724 599 167,899 84,471 884,423 21,352 21,352 106,561 106,561 -85,209 -2,876,886 273,722 274,460 -738 -1,992,463 17年目 106,189 38,386 22,724 593 167,893 84,029 799,952 20,508 20,508 106,561 106,561 -86,052 -2,791,677 272,431 274,454 -2,023 -1,991,725 16年目 134,742 89,643 45,100 11,400 56,894 -45,494 146,142 146,536 -394 106,561 3,630 7,381 252,370 106,561 3,486 7,076 251,922 139,883 93,225 46,658 11,388 59,169 -47,782 151,271 152,394 -1,123 134,798 17年目 134,798 16年目 129,854 86,592 43,262 11,517 54,706 -43,189 141,371 141,298 73 18年目 275,377 275,233 143 -1,992,320 106,561 106,561 -84,128 -2,961,014 22,433 22,433 106,189 39,154 22,724 605 168,673 84,271 968,694 106,561 3,814 7,771 252,943 134,798 18年目 125,104 83,265 41,839 11,533 52,601 -41,069 136,636 135,866 770 19年目 276,800 275,240 1,560 -1,990,759 106,561 106,561 -83,198 -3,044,212 23,363 23,363 106,189 39,154 22,724 611 168,679 84,758 1,053,453 106,561 3,972 8,106 253,437 134,798 19年目 120,588 80,437 40,151 11,647 50,578 -38,931 132,235 131,015 1,220 20年目 278,600 276,029 2,571 -1,988,188 106,561 106,561 -82,022 -3,126,234 24,539 24,539 106,189 39,937 22,724 617 169,468 84,593 1,138,046 106,561 4,172 8,530 254,061 134,798 20年目 116,198 77,346 38,853 11,667 48,633 -36,966 127,865 125,979 1,887 21年目 280,169 276,035 4,134 -1,984,054 106,561 106,561 -80,997 -3,207,231 25,564 25,564 106,189 39,937 22,724 623 169,474 85,131 1,223,177 106,561 4,346 8,900 254,605 134,798 21年目 112,027 74,724 37,303 11,780 46,762 -34,983 123,807 121,487 2,321 22年目 282,128 276,840 5,288 -1,978,766 106,561 106,561 -79,717 -3,286,948 26,844 26,844 106,189 40,736 22,724 630 170,279 85,005 1,308,182 106,561 4,563 9,361 255,284 134,798 22年目 107,972 71,853 36,119 11,804 44,964 -33,160 119,775 116,817 2,959 23年目 283,858 276,846 7,012 -1,971,754 106,561 106,561 -78,587 -3,365,535 27,974 27,974 106,189 40,736 22,724 636 170,285 85,599 1,393,780 106,561 4,756 9,769 255,884 134,798 23年目 60,884 69,422 -8,538 11,916 0 11,916 72,800 69,422 3,378 24年目 179,431 171,106 8,325 -1,963,429 0 29,368 -3,336,166 29,368 29,368 106,189 41,551 22,724 642 171,106 -21,043 1,372,737 4,993 10,272 150,063 134,798 24年目 58,801 66,755 -7,954 11,943 0 11,943 70,744 66,755 3,989 25年目 181,339 171,113 10,226 -1,953,203 0 30,615 -3,305,552 30,615 30,615 106,189 41,551 22,724 649 171,113 -20,389 1,352,348 5,204 10,721 150,724 134,798 25年目 56,842 64,501 -7,660 12,054 0 12,054 68,896 64,501 4,395 26年目 183,665 171,950 11,715 -1,941,488 0 32,135 -3,273,417 32,135 32,135 106,189 42,382 22,724 655 171,950 -20,419 1,331,929 5,463 11,270 151,531 134,798 26年目 54,919 62,023 -7,104 12,086 0 12,086 67,005 62,023 4,982 27年目 185,768 171,957 13,812 -1,927,677 0 33,509 -3,239,908 33,509 33,509 106,189 42,382 22,724 662 171,957 -19,697 1,312,232 5,696 11,765 152,260 134,798 27年目 53,111 59,934 -6,822 12,196 0 12,196 65,308 59,934 5,374 28年目 188,307 172,811 15,496 -1,912,181 0 35,167 -3,204,742 35,167 35,167 106,189 43,229 22,724 668 172,811 -19,671 1,292,561 5,978 12,363 153,140 134,798 28年目 51,337 57,631 -6,294 12,233 0 12,233 63,569 57,631 5,938 29年目 190,626 172,818 17,808 -1,894,373 0 36,682 -3,168,060 36,682 36,682 106,189 43,229 22,724 675 172,818 -18,874 1,273,687 6,236 12,909 153,944 134,798 29年目 49,670 55,694 -6,023 12,343 0 12,343 62,013 55,694 6,319 30年目 193,397 173,689 19,708 -1,874,665 0 38,492 -3,129,567 38,492 38,492 106,189 44,094 22,724 682 173,689 -18,785 1,254,902 6,544 13,562 154,905 134,798 30年目 48,033 53,554 -5,520 12,383 0 12,383 60,416 53,554 6,862 31年目 195,953 173,696 22,257 -1,852,408 0 40,162 -3,089,405 40,162 40,162 106,189 44,094 22,724 689 173,696 -17,905 1,236,997 6,828 14,165 155,791 134,798 31年目 46,497 51,757 -5,260 12,493 0 12,493 58,990 51,757 7,232 32年目 198,981 174,585 24,396 -1,828,012 0 42,140 -3,047,265 42,140 42,140 106,189 44,976 22,724 696 174,585 -17,744 1,219,253 7,164 14,878 156,840 134,798 32年目 44,987 49,769 -4,782 12,537 0 12,537 57,524 49,769 7,756 33年目 201,799 174,592 27,207 -1,800,805 0 43,982 -3,003,283 43,982 43,982 106,189 44,976 22,724 702 174,592 -16,774 1,202,479 7,477 15,542 157,817 134,798 33年目 （千円） 8,910,891 10,711,696 -1,800,805 2,131,218 3,743,509 -3,003,283 740,226 740,226 1,608,374 3,185,682 1,178,927 681,720 18,311 6,968,187 1,202,479 2,131,218 125,838 257,367 8,170,666 50,000 4,043,952 1,608,374 合 計 68 公営住宅買取価格割賦金 公営住宅維持管理委託費 公営住宅大規模修繕委託費 民間賃貸住宅賃料 駐車場使用料 収入計 建物償却額 建物残存価値（評価額） 設備償却額 設備残存価値（評価額） 償却額計 借入金支払い利息 地代（民間賃貸住宅敷地） 維持管理費 大規模修繕費 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 支出計 経常利益 法人税 法人住民税 法人事業税 法人税等計 当期利益 累積利益 内部収益率 初年度Ｃ／Ｃ 8.43% 7.18% キャッシュフロー 資金調達 当期利益 公営住宅買取料 減価償却費 借入金 資金調達計 資金使途 建設費（公営住宅） 建設費（民間賃貸住宅） 建設費（駐車場） 建設費（空地等） 借入金元金返済 支出計 単年度資金収支 累積資金収支 法人税等 支出 民間住宅 減価償却 収入 損益計算表 民間事業者の収益性 純収支 準備期間 １年目 1,874,700 1,515,496 1,515,496 3,425,196 3,390,196 883,500 991,200 -3,425,196 2,437,110 -1,515,496 0 562,410 921,614 883,500 991,200 -35,000 956,614 35,000 -35,000 0 0 0 0 -35,000 -70,000 35,000 -35,000 0 0 0 0 -35,000 -35,000 -35,000 35,000 0 35,000 0 建設期間 ３年目 ２年目 230,594 51,053 51,053 7,043 7,043 58,095 246,911 53,605 53,605 14,581 21,624 68,186 54,157 54,157 252,444 56,285 56,285 16,279 37,903 72,565 54,157 18,407 26,237 5,622 285,383 33,925 10,347 1,759 3,412 15,518 18,407 -33,626 26,995 5,785 287,578 25,712 7,842 1,333 2,508 11,684 14,029 -52,033 14,029 54,804 18,023 11,780 259,482 29,376 373,466 30,369 1,525,183 23,789 348,902 54,157 164,361 36,414 35,251 17,497 ６年目 54,804 17,670 11,780 254,394 28,800 367,448 30,369 1,555,551 23,789 372,691 54,157 167,041 35,700 34,560 17,497 ５年目 3,938 54,804 17,670 11,780 254,394 28,800 367,448 30,369 1,585,920 23,789 396,480 54,157 169,594 35,700 34,560 17,497 7,070 8,326 27,754 5,947 306,448 6,843 2,087 355 463 2,905 3,938 -66,062 供用開始 ４年目 253,364 59,100 59,100 15,456 53,359 74,556 54,157 20,399 25,479 5,460 281,648 37,660 11,486 1,953 3,823 17,262 20,399 -13,228 54,804 18,023 11,780 259,482 29,376 373,466 30,369 1,494,814 23,789 325,114 54,157 161,547 36,414 35,251 17,497 ７年目 258,989 62,055 62,055 17,076 70,435 79,130 54,157 24,973 24,721 5,297 279,205 46,240 14,103 2,398 4,766 21,267 24,973 11,745 54,804 18,384 11,780 264,672 29,964 379,603 30,369 1,464,445 23,789 301,325 54,157 158,592 37,142 35,956 17,497 ８年目 試算：３−Ｃ 買取り・複合開発（公営住宅 + 民間賃貸住宅）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡） 259,910 65,157 65,157 16,118 86,553 81,276 54,157 27,118 23,963 5,135 275,182 50,264 15,330 2,606 5,209 23,146 27,118 38,863 54,804 18,384 11,780 264,672 29,964 379,603 30,369 1,434,077 23,789 277,536 54,157 155,489 37,142 35,956 17,497 ９年目 265,629 68,415 68,415 17,646 104,199 86,062 54,157 31,904 23,204 4,972 272,465 59,241 18,068 3,072 6,196 27,336 31,904 70,768 54,804 18,752 11,780 269,965 30,563 385,864 30,369 1,403,708 23,789 253,747 54,157 152,231 37,885 36,675 17,497 10年目 266,550 71,836 71,836 16,540 120,740 88,376 54,157 34,219 22,446 4,810 268,124 63,582 19,393 3,297 6,674 29,363 34,219 104,986 54,804 18,752 11,780 269,965 30,563 385,864 30,369 1,373,339 23,789 229,958 54,157 148,810 37,885 36,675 17,497 11年目 272,365 75,428 75,428 17,964 138,703 93,392 54,157 39,234 21,688 4,647 265,103 72,989 22,262 3,784 7,709 33,755 39,234 144,220 54,804 19,127 11,780 275,364 31,174 392,249 30,369 1,342,971 23,789 206,170 54,157 145,218 38,643 37,409 17,497 12年目 4,195,777 79,199 79,199 16,694 155,397 95,893 54,157 41,736 20,930 4,485 260,411 77,681 23,693 4,028 8,225 35,945 41,736 185,956 54,804 19,127 11,780 275,364 31,174 392,249 30,369 1,312,602 23,789 182,381 54,157 141,447 38,643 37,409 17,497 13年目 83,159 83,159 17,998 173,395 101,157 54,157 46,999 20,172 4,322 257,051 87,554 26,704 4,540 9,311 40,555 46,999 232,955 54,804 19,509 11,780 280,872 31,798 398,762 30,369 1,282,233 23,789 158,592 54,157 137,487 39,416 38,157 17,497 14年目 87,317 87,317 16,547 189,942 103,865 54,157 49,707 19,413 4,160 251,972 92,633 28,253 4,803 9,870 42,926 49,707 282,663 54,804 19,509 11,780 280,872 31,798 398,762 30,369 1,251,865 23,789 134,803 54,157 133,329 39,416 38,157 17,497 15年目 （千円） 69 17年目 54,804 19,899 11,780 286,489 32,433 405,406 30,369 1,191,127 23,789 87,226 54,157 124,379 40,204 38,920 17,497 17,897 3,835 242,732 108,516 33,097 5,627 11,617 50,341 58,175 396,078 58,175 54,157 112,333 96,267 96,267 16,066 223,722 16年目 54,804 19,899 11,780 286,489 32,433 405,406 30,369 1,221,496 23,789 111,014 54,157 128,963 40,204 38,920 17,497 18,655 3,998 248,237 103,011 31,418 5,341 11,011 47,771 55,240 337,903 55,240 54,157 109,398 91,683 91,683 17,715 207,657 101,081 101,081 17,078 240,801 118,159 54,157 64,002 17,139 3,673 238,581 119,444 36,430 6,193 12,819 55,442 64,002 460,080 54,804 20,297 11,780 292,219 33,082 412,182 30,369 1,160,758 23,789 63,437 54,157 119,566 41,008 39,699 17,497 18年目 106,135 106,135 4,104 244,905 110,239 30,369 79,870 111,441 111,441 4,726 249,631 116,168 30,369 85,799 15,955 3,419 228,397 160,328 48,900 8,313 17,316 74,529 85,799 625,749 39,648 30,369 109,205 41,828 40,493 17,497 39,648 30,369 114,512 41,008 39,699 17,497 16,381 3,510 232,606 149,208 45,508 7,736 16,093 69,338 79,870 539,950 54,804 20,703 11,780 298,063 33,744 419,094 30,369 1,100,021 20年目 54,804 20,297 11,780 292,219 33,082 412,182 30,369 1,130,390 19年目 117,013 117,013 2,400 252,031 119,414 30,369 89,045 15,530 3,328 222,309 166,417 50,757 8,629 17,986 77,372 89,045 714,794 39,648 30,369 103,633 41,828 40,493 17,497 54,804 20,703 11,780 298,063 33,744 419,094 30,369 1,069,652 21年目 122,864 122,864 2,825 254,856 125,689 30,369 95,321 15,105 3,237 217,588 178,187 54,347 9,239 19,281 82,867 95,321 810,115 39,648 30,369 97,782 42,665 41,302 17,497 54,804 21,117 11,780 304,024 34,419 426,145 30,369 1,039,284 22年目 129,007 129,007 232 255,089 129,240 30,369 98,871 14,680 3,146 210,929 184,847 56,378 9,584 20,013 85,976 98,871 908,986 39,648 30,369 91,639 42,665 41,302 17,497 54,804 21,117 11,780 304,024 34,419 426,145 30,369 1,008,915 23年目 135,458 135,458 435 255,524 135,893 30,369 105,524 14,255 3,055 205,642 197,325 60,184 10,231 21,386 91,801 105,524 1,014,510 39,648 30,369 85,189 43,518 42,128 17,497 54,804 21,540 11,780 310,105 35,107 433,336 30,369 978,546 24年目 142,231 142,231 -2,452 253,072 139,779 30,369 109,410 13,830 2,963 198,353 204,615 62,407 10,609 22,188 95,204 109,410 1,123,920 39,648 30,369 78,416 43,518 42,128 17,497 54,804 21,540 11,780 310,105 35,107 433,336 30,369 948,178 25年目 149,342 149,342 -2,499 250,573 146,843 30,369 116,474 13,404 2,872 192,438 217,864 66,449 11,296 23,645 101,390 116,474 1,240,395 39,648 30,369 71,304 44,388 42,971 17,497 54,804 21,970 11,780 316,307 35,809 440,671 30,369 917,809 26年目 156,809 156,809 -5,710 244,863 151,099 30,369 120,731 12,979 2,781 184,454 225,848 68,884 11,710 24,523 105,117 120,731 1,361,125 39,648 30,369 63,837 44,388 42,971 17,497 54,804 21,970 11,780 316,307 35,809 440,671 30,369 887,440 27年目 164,650 164,650 -6,037 238,826 158,612 30,369 128,244 12,554 2,690 177,845 239,939 73,181 12,441 26,073 111,696 128,244 1,489,369 39,648 30,369 55,997 45,276 43,830 17,497 54,804 22,410 11,780 322,633 36,525 448,153 30,369 857,072 28年目 172,882 172,882 -9,606 229,220 163,277 30,369 132,908 12,129 2,599 169,096 248,688 75,850 12,894 27,036 115,780 132,908 1,622,277 39,648 30,369 47,764 45,276 43,830 17,497 54,804 22,410 11,780 322,633 36,525 448,153 30,369 826,703 29年目 181,526 181,526 -13,688 215,533 167,839 30,369 137,470 11,704 2,508 161,718 257,245 78,460 13,338 27,977 119,775 137,470 1,759,747 39,648 30,369 39,120 46,182 44,707 17,497 54,804 22,858 11,780 322,633 37,256 449,331 30,369 796,334 30年目 190,603 190,603 -17,650 197,883 172,953 30,369 142,584 11,279 2,417 152,125 266,837 81,385 13,836 29,032 124,253 142,584 1,902,331 39,648 30,369 30,044 46,182 44,707 17,497 54,804 22,858 11,780 322,633 37,256 449,331 30,369 765,966 31年目 200,133 200,133 -22,152 175,732 177,981 30,369 147,612 10,853 2,326 143,897 276,268 84,262 14,325 30,070 128,656 147,612 2,049,944 39,648 30,369 20,514 47,105 45,601 17,497 54,804 23,315 11,780 322,633 38,001 450,534 30,369 735,597 32年目 210,139 210,139 -26,548 149,184 183,591 30,369 153,223 10,428 2,235 133,374 286,791 87,471 14,870 31,227 133,568 153,223 2,203,166 39,648 30,369 10,507 47,105 45,601 17,497 54,804 23,315 11,780 322,633 38,001 450,534 30,369 705,228 33年目 2,203,166 956,614 1,267,892 3,425,196 7,852,869 1,767,000 1,982,400 0 562,410 3,391,875 7,703,685 149,184 1,644,127 611,149 353,400 8,759,709 996,101 12,364,486 911,060 34,367,224 356,832 4,044,096 1,267,892 3,227,515 1,304,750 1,195,321 524,916 7,070 8,326 537,758 115,234 6,920,891 4,175,703 1,294,939 220,140 457,457 1,972,536 2,203,166 合 計 （千円） 70 収入−支出 累積収支 登録免許税 法人税 収入計 公営住宅建設等補助金 駐車場整備補助金 公営住宅家賃対策補助金 支出計 収入−支出 累積収支 公営住宅使用料 公営住宅建設等補助金 駐車場整備補助金 公営住宅家賃対策補助金 地代 不動産取得税 法人住民税 法人事業税 固定資産税 都市計画税 収入計 事業者募集選定経費 公営住宅買取料 公営住宅買取価格割賦金 公営住宅維持管理委託費 公営住宅大規模修繕委託費 公営住宅入居者管理費 民間賃貸住宅買取料 支出計 収入−支出 累積収支 3,939,813 2,521,353 1,418,460 562,543 1,457,629 -895,086 4,502,356 3,978,982 523,374 ※公営住宅１戸当たりの財政負担 都＋国 国 東京都 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 合 計 公共団体の財政負担（現在価値） 都＋国 収入 支出 支出 国 収入 支出 収入 東京都 公共団体の財政負担（割引前） 東京都 -7,388 0 50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 準備期間 １年目 0 50,000 -50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 -50,000 0 50,000 準備期間 １年目 867,093 1,788,707 -921,614 -936,614 832,093 -832,093 -832,093 0 830,135 1,958 956,614 -89,520 -104,520 956,614 867,093 35,000 国 4,662 33,654 0 33,654 0 0 0 33,654 0 33,654 公共計 -2,726 801,677 884,443 -82,767 0 769,317 -769,317 801,677 1,653,760 -852,084 建設期間 ２年目 ３年目 35,000 0 35,000 -15,000 0 0 0 0 0 35,000 -15,000 35,000 35,000 830,135 1,958 建設期間 ２年目 ３年目 167,395 72,253 95,142 6,704 46,826 -40,123 174,099 119,079 55,019 ５年目 203,671 139,306 64,365 -800,343 54,780 54,780 -46,938 -923,398 7,842 7,842 84,526 111,303 123,055 161,879 69,767 92,113 8,505 45,025 -36,521 170,384 114,792 55,592 ６年目 207,298 139,662 67,636 -732,707 54,780 54,780 -44,433 -967,831 10,347 10,347 84,882 112,069 235,124 54,804 18,023 11,780 274 1,759 3,412 26,237 5,622 196,951 1,333 2,508 26,995 5,785 195,828 54,804 17,670 11,780 271 54,780 36,414 68,727 ６年目 54,780 35,700 68,727 ５年目 （家賃対策補助負担） 3,585 178,506 75,141 103,366 9,257 48,699 -39,442 187,764 123,840 63,924 供用開始 ４年目 211,209 139,303 71,906 -864,708 54,780 54,780 -44,367 -876,460 8,326 2,087 10,413 84,523 116,272 11,752 54,804 17,670 11,780 269 54,780 35,700 7,070 355 463 27,754 5,947 200,796 68,727 供用開始 ４年目 155,403 67,086 88,318 9,078 43,293 -34,216 164,481 110,379 54,102 ７年目 208,121 139,665 68,457 -664,250 54,780 54,780 -43,294 -1,011,125 11,486 11,486 84,885 111,750 346,874 54,804 18,023 11,780 277 1,953 3,823 25,479 5,460 196,635 54,780 36,414 68,727 ７年目 150,335 64,781 85,554 10,717 41,628 -30,911 161,053 106,410 54,643 ８年目 211,934 140,028 71,907 -592,343 54,780 54,780 -40,677 -1,051,801 14,103 14,103 85,248 112,583 459,458 54,804 18,384 11,780 280 2,398 4,766 24,721 5,297 197,831 54,780 37,142 68,727 ８年目 144,356 62,292 82,065 11,202 40,027 -28,825 155,558 102,319 53,239 ９年目 212,892 140,031 72,861 -519,482 54,780 54,780 -39,450 -1,091,251 15,330 15,330 85,251 112,311 571,769 54,804 18,384 11,780 283 2,606 5,209 23,963 5,135 197,562 54,780 37,142 68,727 ９年目 139,700 60,156 79,544 12,695 38,488 -25,793 152,395 98,644 53,751 10年目 216,905 140,401 76,504 -442,978 54,780 54,780 -36,712 -1,127,962 18,068 18,068 85,621 113,216 684,984 54,804 18,752 11,780 285 3,072 6,196 23,204 4,972 198,837 54,780 37,885 68,727 10年目 134,180 57,844 76,335 13,101 37,007 -23,907 147,281 94,852 52,429 11年目 218,011 140,404 77,607 -365,371 54,780 54,780 -35,387 -1,163,350 19,393 19,393 85,624 112,995 797,979 54,804 18,752 11,780 288 3,297 6,674 22,446 4,810 198,619 54,780 37,885 68,727 11年目 129,902 55,865 74,037 14,461 35,584 -21,123 144,363 91,449 52,914 12年目 222,240 140,782 81,458 -283,913 54,780 54,780 -32,518 -1,195,868 22,262 22,262 86,002 113,976 911,956 54,804 19,127 11,780 291 3,784 7,709 21,688 4,647 199,978 54,780 38,643 68,727 12年目 124,805 53,718 71,087 14,798 34,215 -19,417 139,603 87,934 51,670 13年目 223,510 140,785 82,725 -201,188 54,780 54,780 -31,087 -1,226,956 23,693 23,693 86,005 113,812 1,025,768 54,804 19,127 11,780 294 4,028 8,225 20,930 4,485 199,817 54,780 38,643 68,727 13年目 120,876 51,884 68,992 16,038 32,899 -16,862 136,913 84,783 52,130 14年目 227,971 141,170 86,801 -114,387 54,780 54,780 -28,076 -1,255,032 26,704 26,704 86,390 114,877 1,140,645 54,804 19,509 11,780 297 4,540 9,311 20,172 4,322 201,267 54,780 39,416 68,727 14年目 116,170 49,890 66,280 16,315 31,634 -15,319 132,485 81,524 50,961 15年目 229,421 141,173 88,248 -26,139 54,780 54,780 -26,527 -1,281,559 28,253 28,253 86,393 114,775 1,255,420 54,804 19,509 11,780 300 4,803 9,870 19,413 4,160 201,168 54,780 39,416 68,727 15年目 （千円） 71 5,627 11,617 17,897 3,835 202,686 54,804 19,899 11,780 306 86,789 115,897 1,487,246 33,097 33,097 54,780 54,780 -21,683 -1,326,603 235,783 141,569 94,214 160,643 5,341 11,011 18,655 3,998 202,716 54,804 19,899 11,780 303 86,786 115,929 1,371,349 31,418 31,418 54,780 54,780 -23,362 -1,304,920 234,134 141,566 92,568 66,429 112,561 48,189 64,371 17,446 30,417 -12,972 130,006 78,607 51,400 108,216 46,338 61,878 17,671 29,247 -11,577 125,887 75,585 50,302 17年目 54,780 40,204 54,780 40,204 16年目 68,727 17年目 68,727 16年目 104,902 44,761 60,140 18,702 28,123 -9,420 123,604 72,884 50,720 18年目 240,769 141,971 98,798 259,441 54,780 54,780 -18,350 -1,344,953 36,430 36,430 87,190 117,148 1,604,393 54,804 20,297 11,780 309 6,193 12,819 17,139 3,673 204,338 54,780 41,008 68,727 18年目 102,791 43,041 59,749 22,464 27,041 -4,577 125,255 70,082 55,173 19年目 253,743 141,974 111,769 371,210 54,780 54,780 -9,272 -1,354,224 45,508 45,508 87,194 121,041 1,725,435 54,804 20,297 11,780 312 7,736 16,093 16,381 3,510 208,235 54,780 41,008 68,727 19年目 99,836 41,580 58,256 23,210 26,001 -2,791 123,046 67,581 55,465 20年目 259,239 142,383 116,856 488,066 54,780 54,780 -5,880 -1,360,104 48,900 48,900 87,603 122,736 1,848,171 54,804 20,703 11,780 315 8,313 17,316 15,955 3,419 210,339 54,780 41,828 68,727 20年目 96,210 39,982 56,228 23,165 25,001 -1,836 119,375 64,983 54,392 21年目 261,565 142,386 119,179 607,245 54,780 54,780 -4,023 -1,364,127 50,757 50,757 87,606 123,202 1,971,372 54,804 20,703 11,780 318 8,629 17,986 15,530 3,328 210,808 54,780 41,828 68,727 21年目 93,486 38,627 54,859 23,849 24,039 -190 117,335 62,667 54,669 22年目 267,380 142,803 124,577 731,822 54,780 54,780 -433 -1,364,560 54,347 54,347 88,023 125,010 2,096,382 54,804 21,117 11,780 322 9,239 19,281 15,105 3,237 213,033 54,780 42,665 68,727 22年目 90,127 37,143 52,984 23,789 23,115 674 113,917 60,258 53,659 23年目 269,973 142,806 127,167 858,989 54,780 54,780 1,598 -1,362,962 56,378 56,378 88,026 125,568 2,221,951 54,804 21,117 11,780 325 9,584 20,013 14,680 3,146 213,595 54,780 42,665 68,727 23年目 65,391 35,887 29,504 24,418 0 24,418 89,810 35,887 53,923 24年目 221,356 88,452 132,904 991,893 0 60,184 -1,302,777 60,184 60,184 88,452 72,719 2,294,670 54,804 21,540 11,780 328 10,231 21,386 14,255 3,055 161,171 43,518 68,727 24年目 63,135 34,508 28,627 24,346 0 24,346 87,482 34,508 52,973 25年目 224,242 88,455 135,787 1,127,680 0 62,407 -1,240,370 62,407 62,407 88,455 73,380 2,368,050 54,804 21,540 11,780 331 10,609 22,188 13,830 2,963 161,835 43,518 68,727 25年目 61,644 33,344 28,300 24,926 0 24,926 86,570 33,344 53,226 26年目 230,782 88,889 141,893 1,269,573 0 66,449 -1,173,921 66,449 66,449 88,889 75,444 2,443,494 54,804 21,970 11,780 335 11,296 23,645 13,404 2,872 164,333 44,388 68,727 26年目 59,553 32,063 27,491 24,846 0 24,846 84,399 32,063 52,336 27年目 233,993 88,893 145,100 1,414,673 0 68,884 -1,105,038 68,884 68,884 88,893 76,217 2,519,711 54,804 21,970 11,780 338 11,710 24,523 12,979 2,781 165,109 44,388 68,727 27年目 58,182 30,983 27,199 25,381 0 25,381 83,563 30,983 52,580 28年目 240,943 89,335 151,607 1,566,280 0 73,181 -1,031,856 73,181 73,181 89,335 78,426 2,598,137 54,804 22,410 11,780 341 12,441 26,073 12,554 2,690 167,761 45,276 68,727 28年目 56,245 29,792 26,452 25,294 0 25,294 81,539 29,792 51,746 29年目 244,511 89,339 155,172 1,721,452 0 75,850 -956,007 75,850 75,850 89,339 79,322 2,677,459 54,804 22,410 11,780 345 12,894 27,036 12,129 2,599 168,661 45,276 68,727 29年目 54,650 28,791 25,859 25,158 0 25,158 79,809 28,791 51,017 30年目 248,895 89,790 159,105 1,880,557 0 78,460 -877,547 78,460 78,460 89,790 80,645 2,758,104 54,804 22,858 11,780 348 13,338 27,977 11,704 2,508 170,435 46,182 68,727 30年目 52,868 27,685 25,183 25,093 0 25,093 77,961 27,685 50,275 31年目 252,857 89,794 163,063 2,043,620 0 81,385 -796,161 81,385 81,385 89,794 81,678 2,839,781 54,804 22,858 11,780 352 13,836 29,032 11,279 2,417 171,472 46,182 68,727 31年目 51,408 26,757 24,651 24,980 0 24,980 76,388 26,757 49,631 32年目 257,667 90,255 167,413 2,211,033 0 84,262 -711,900 84,262 84,262 90,255 83,151 2,922,932 54,804 23,315 11,780 355 14,325 30,070 10,853 2,326 173,405 47,105 68,727 32年目 49,769 226,760 -176,991 24,934 0 24,934 74,703 226,760 -152,056 33年目 262,064 795,486 -533,423 1,677,610 0 87,471 -624,428 87,471 87,471 54,804 23,315 11,780 359 705,228 795,486 -620,894 2,302,038 14,870 31,227 10,428 2,235 174,592 47,105 68,727 33年目 7,935,172 6,257,562 1,677,610 1,095,600 1,927,694 -624,428 8,326 1,294,939 1,303,265 830,135 1,095,600 1,304,750 7,070 220,140 457,457 537,758 115,234 6,631,906 50,000 956,614 1,644,127 611,149 353,400 9,350 705,228 4,329,868 2,302,038 2,061,803 830,135 合 計 （千円） 72 公営住宅借上料 駐車場使用料 収入計 建物償却額 建物残存価値 （評価額） 設備償却額 設備残存価値 （評価額） 償却額計 借入金支払い利息 地代 維持管理費 大規模修繕費 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 支出計 経常利益 法人税 法人住民税 法人事業税 法人税等計 当期利益 累積利益 内部収益率 初年度Ｃ／Ｃ 12.76% 9.46% キャッシュフロー 資金調達 当期利益 住宅共用部分等整備補助金 減価償却費 借入金 資金調達計 資金使途 建設費（住宅） 建設費（駐車場） 建設費（空地等） 借入金元金返済 建物解体費積立金 支出計 単年度資金収支 累積資金収支 法人税等 支出 減価償却 収入 損益計算表 民間事業者の収益性 純収支 準備期間 １年目 1,704,300 1,963,915 1,963,915 3,738,215 3,668,215 1,704,300 -3,738,215 2,215,590 -1,963,915 0 511,290 251,675 1,704,300 -70,000 321,675 70,000 -70,000 0 0 0 0 -70,000 -140,000 70,000 -70,000 0 0 0 0 -70,000 -70,000 -70,000 70,000 0 70,000 0 建設期間 ２年目 ３年目 335,319 55,718 6,817 62,535 57,248 57,248 119,784 354,969 58,504 6,817 65,321 66,424 123,673 131,746 84,332 84,332 364,841 61,429 6,817 68,246 70,322 193,995 138,568 84,332 54,236 40,856 8,755 352,243 101,128 30,844 5,243 10,804 46,891 54,236 -2,899 42,036 9,008 354,497 88,330 26,941 4,580 9,396 40,917 47,413 -57,135 47,413 508,939 28,764 537,703 47,289 2,374,962 37,043 543,299 84,332 179,381 72,828 34,517 15,907 ６年目 498,960 28,200 527,160 47,289 2,422,251 37,043 580,342 84,332 182,307 71,400 33,840 15,907 ５年目 35,451 498,960 28,200 527,160 47,289 2,469,540 37,043 617,385 84,332 185,092 71,400 33,840 15,907 3,901 14,316 43,217 9,261 376,934 65,894 20,098 3,417 6,928 30,443 35,451 -104,549 供用開始 ４年目 366,275 64,501 6,817 71,318 69,652 263,647 140,970 84,332 56,638 39,675 8,502 347,738 105,633 32,218 5,477 11,300 48,995 56,638 53,739 508,939 28,764 537,703 47,289 2,327,673 37,043 506,256 84,332 176,310 72,828 34,517 15,907 ７年目 試算：４−Ｃ 借上げ・単独開発（公営住宅のみ）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡） 376,316 67,726 6,817 74,543 73,500 337,147 148,043 84,332 63,711 38,494 8,249 345,226 118,899 36,264 6,165 12,759 55,188 63,711 117,450 519,118 29,339 548,457 47,289 2,280,384 37,043 469,213 84,332 173,085 74,285 35,207 15,907 ８年目 377,749 71,112 6,817 77,929 72,683 409,830 150,613 84,332 66,281 37,314 7,996 340,407 123,719 37,734 6,415 13,289 57,438 66,281 183,731 519,118 29,339 548,457 47,289 2,233,095 37,043 432,170 84,332 169,699 74,285 35,207 15,907 ９年目 387,962 74,668 6,817 81,485 76,469 486,299 157,953 84,332 73,621 36,133 7,743 337,607 137,487 41,934 7,129 14,804 63,866 73,621 257,352 529,500 29,926 559,426 47,289 2,185,806 37,043 395,126 84,332 166,143 75,770 35,911 15,907 10年目 389,396 78,401 6,817 85,218 75,490 561,789 160,708 84,332 76,376 34,952 7,490 332,440 142,654 43,510 7,397 15,372 66,278 76,376 333,728 529,500 29,926 559,426 47,289 2,138,517 37,043 358,083 84,332 162,410 75,770 35,911 15,907 11年目 399,784 82,321 6,817 89,138 79,199 640,988 168,337 84,332 84,005 33,772 7,237 329,320 156,963 47,874 8,139 16,946 72,958 84,005 417,733 540,090 30,525 570,615 47,289 2,091,228 37,043 321,040 84,332 158,490 77,286 36,630 15,907 12年目 6,107,367 86,437 6,817 93,254 78,041 719,029 171,296 84,332 86,964 32,591 6,984 323,770 162,512 49,566 8,426 17,556 75,549 86,964 504,696 540,090 30,525 570,615 47,289 2,043,939 37,043 283,997 84,332 154,373 77,286 36,630 15,907 13年目 90,759 6,817 97,576 81,658 800,687 179,234 84,332 94,902 31,410 6,731 320,293 177,402 54,108 9,198 19,194 82,500 94,902 599,598 550,892 31,135 582,027 47,289 1,996,649 37,043 246,954 84,332 150,052 78,831 37,362 15,907 14年目 95,297 6,817 102,114 80,304 880,991 182,418 84,332 98,086 30,230 6,478 314,322 183,374 55,929 9,508 19,851 85,288 98,086 697,684 550,892 31,135 582,027 47,289 1,949,360 37,043 209,911 84,332 145,514 78,831 37,362 15,907 15年目 （千円） 73 17年目 561,910 31,758 593,668 47,289 1,854,782 37,043 135,825 84,332 135,746 80,408 38,109 15,907 27,868 5,972 304,010 205,325 62,624 10,646 22,266 95,536 109,789 913,830 109,789 84,332 194,121 105,065 6,817 111,882 82,239 1,047,041 16年目 561,910 31,758 593,668 47,289 1,902,071 37,043 172,868 84,332 140,749 80,408 38,109 15,907 29,049 6,225 310,447 198,889 60,661 10,312 21,558 92,531 106,358 804,041 106,358 84,332 190,690 100,062 6,817 106,879 83,811 964,801 110,318 6,817 117,135 85,618 1,132,658 202,753 84,332 118,421 26,688 5,719 299,694 221,515 67,562 11,486 24,047 103,094 118,421 1,032,251 573,148 32,393 605,541 47,289 1,807,493 37,043 98,782 84,332 130,492 82,016 38,872 15,907 18年目 115,834 6,817 122,651 66,513 1,199,172 189,165 47,289 141,876 121,626 6,817 128,443 69,406 1,268,578 197,849 47,289 150,560 24,845 5,324 288,566 281,797 85,948 14,611 30,678 131,237 150,560 1,324,687 61,739 47,289 119,185 83,656 39,649 15,907 61,739 47,289 124,977 82,016 38,872 15,907 25,507 5,466 292,744 265,508 80,980 13,767 28,886 123,632 141,876 1,174,127 584,611 33,041 617,652 47,289 1,712,915 20年目 573,148 32,393 605,541 47,289 1,760,204 19年目 127,707 6,817 134,524 66,996 1,335,574 201,520 47,289 154,231 24,183 5,182 281,681 288,682 88,048 14,968 31,435 134,451 154,231 1,478,917 61,739 47,289 113,104 83,656 39,649 15,907 584,611 33,041 617,652 47,289 1,665,626 21年目 134,092 6,817 140,910 69,714 1,405,288 210,624 47,289 163,335 23,521 5,040 276,958 305,758 93,256 15,854 33,313 142,423 163,335 1,642,252 61,739 47,289 106,718 85,330 40,442 15,907 596,303 33,702 630,005 47,289 1,618,337 22年目 140,797 6,817 147,614 67,013 1,472,301 214,627 47,289 167,338 22,859 4,898 269,449 313,267 95,546 16,243 34,139 145,929 167,338 1,809,590 61,739 47,289 100,014 85,330 40,442 15,907 596,303 33,702 630,005 47,289 1,571,048 23年目 147,837 6,817 154,654 69,532 1,541,833 224,186 47,289 176,897 22,197 4,756 264,121 331,195 101,014 17,172 36,111 154,298 176,897 1,986,487 61,739 47,289 92,974 87,036 41,251 15,907 608,229 34,376 642,605 47,289 1,523,759 24年目 155,229 6,817 162,046 66,509 1,608,342 228,555 47,289 181,266 21,535 4,615 255,925 339,391 103,514 17,597 37,013 158,125 181,266 2,167,753 61,739 47,289 85,582 87,036 41,251 15,907 608,229 34,376 642,605 47,289 1,476,470 25年目 162,990 6,817 169,807 68,799 1,677,141 238,606 47,289 191,317 20,873 4,473 249,926 358,243 109,264 18,575 39,087 166,926 191,317 2,359,070 61,739 47,289 77,820 88,777 42,076 15,907 620,394 35,063 655,457 47,289 1,429,181 26年目 171,140 6,817 177,957 65,423 1,742,564 243,380 47,289 196,091 20,211 4,331 240,972 367,196 111,995 19,039 40,072 171,105 196,091 2,555,161 61,739 47,289 69,671 88,777 42,076 15,907 620,394 35,063 655,457 47,289 1,381,892 27年目 179,697 6,817 186,514 67,450 1,810,014 253,964 47,289 206,675 19,549 4,189 234,228 387,049 118,050 20,068 42,255 180,374 206,675 2,761,836 61,739 47,289 61,114 90,552 42,917 15,907 632,802 35,764 668,566 47,289 1,334,603 28年目 188,681 6,817 195,499 63,684 1,873,699 259,183 47,289 211,894 18,887 4,047 224,440 396,838 121,035 20,576 43,332 184,944 211,894 2,973,730 61,739 47,289 52,129 90,552 42,917 15,907 632,802 35,764 668,566 47,289 1,287,313 29年目 198,115 6,817 204,933 58,667 1,932,366 263,600 47,289 216,311 18,225 3,905 216,871 405,122 123,562 21,006 44,243 188,811 216,311 3,190,040 61,739 47,289 42,695 92,364 43,776 15,907 632,802 36,480 669,282 47,289 1,240,024 30年目 208,021 6,817 214,838 54,471 1,986,837 269,309 47,289 222,020 17,563 3,763 206,161 415,831 126,829 21,561 45,421 193,811 222,020 3,412,061 61,739 47,289 32,789 92,364 43,776 15,907 632,802 36,480 669,282 47,289 1,192,735 31年目 218,422 6,817 225,239 48,981 2,035,818 274,221 47,289 226,932 16,901 3,622 197,679 425,043 129,638 22,038 46,435 198,111 226,932 3,638,993 61,739 47,289 22,388 94,211 44,651 15,907 632,802 37,209 670,011 47,289 1,145,446 32年目 229,343 6,817 236,161 44,311 2,080,129 280,472 47,289 233,183 16,239 3,480 185,954 436,768 133,214 22,646 47,724 203,585 233,183 3,872,175 61,739 47,289 11,467 94,211 44,651 15,907 632,802 37,209 670,011 47,289 1,098,157 33年目 （千円） 3,872,175 321,675 1,974,318 3,738,215 9,906,384 3,408,600 0 511,290 3,701,849 204,516 7,826,255 2,080,129 17,181,004 975,349 18,156,353 1,418,672 53,515,460 555,647 6,297,327 1,974,318 3,522,468 2,609,500 1,170,418 477,204 3,901 14,316 837,379 179,438 8,814,625 7,367,410 2,289,760 389,259 816,215 3,495,234 3,872,175 合 計 74 収入−支出 累積収支 登録免許税 法人税 収入計 住宅共用部分等整備補助金 家賃対策補助金 支出計 収入−支出 累積収支 住宅使用料 住宅共用部分等整備補助金 家賃対策補助金 地代 不動産取得税 法人住民税 法人事業税 固定資産税 都市計画税 収入計 事業者募集選定経費 借上料 住宅共用部分等整備補助金 買取料 入居者管理費 支出計 収入−支出 累積収支 6,561,437 9,585,026 -3,023,589 1,048,452 1,852,341 -803,889 7,609,889 11,437,367 -3,827,478 ※公営住宅１戸当たりの財政負担 都＋国 国 東京都 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 合 計 公共団体の財政負担（現在価値） 都＋国 収入 支出 支出 国 収入 支出 収入 東京都 公共団体の財政負担（割引前） 東京都 16,083 0 50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 準備期間 １年目 0 50,000 -50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 -50,000 0 50,000 準備期間 １年目 230,837 482,512 -251,675 -231,675 160,837 -160,837 -160,837 0 160,837 321,675 -90,837 -70,837 321,675 230,837 70,000 国 4,276 67,308 0 67,308 0 0 0 67,308 0 67,308 公共計 20,359 213,422 297,406 -83,984 0 148,703 -148,703 213,422 446,110 -232,688 建設期間 ２年目 ３年目 70,000 0 70,000 20,000 0 0 0 0 0 70,000 20,000 70,000 70,000 160,837 建設期間 ２年目 ３年目 322,928 426,968 -104,040 23,029 91,089 -68,060 345,957 518,056 -172,100 ５年目 404,720 606,053 -201,332 -625,158 106,561 106,561 -79,620 -312,605 26,941 26,941 532 499,492 -121,712 -312,553 312,205 418,752 -106,547 25,351 87,585 -62,234 337,557 506,338 -168,781 ６年目 410,689 616,037 -205,348 -830,506 106,561 106,561 -75,717 -388,322 30,844 30,844 537 509,476 -129,631 -442,184 508,939 5,243 10,804 40,856 8,755 379,845 4,580 9,396 42,036 9,008 377,780 498,960 106,561 72,828 134,798 ６年目 106,561 71,400 134,798 ５年目 （家賃対策補助負担） 9,062 337,359 444,042 -106,683 30,594 94,732 -64,138 367,952 538,774 -170,821 供用開始 ４年目 413,896 606,047 -192,151 -423,826 106,561 106,561 -72,147 -232,984 14,316 20,098 34,414 526 499,486 -120,004 -190,841 498,960 106,561 71,400 3,901 3,417 6,928 43,217 9,261 379,483 134,798 供用開始 ４年目 299,640 402,651 -103,010 25,462 84,217 -58,754 325,103 486,867 -161,764 ７年目 411,359 616,042 -204,684 -1,035,189 106,561 106,561 -74,343 -462,664 32,218 32,218 542 509,482 -130,341 -572,525 508,939 5,477 11,300 39,675 8,502 379,141 106,561 72,828 134,798 ７年目 289,765 394,903 -105,138 27,558 80,978 -53,420 317,323 475,881 -158,558 ８年目 417,575 626,227 -208,652 -1,243,841 106,561 106,561 -70,297 -532,961 36,264 36,264 548 519,666 -138,355 -710,880 519,118 6,165 12,759 38,494 8,249 381,311 106,561 74,285 134,798 ８年目 278,142 379,719 -101,576 27,572 77,863 -50,291 305,714 457,582 -151,867 ９年目 418,391 626,232 -207,841 -1,451,682 106,561 106,561 -68,827 -601,788 37,734 37,734 553 519,671 -139,014 -849,894 519,118 6,415 13,289 37,314 7,996 380,657 106,561 74,285 134,798 ９年目 269,047 372,413 -103,366 29,462 74,868 -45,406 298,509 447,281 -148,772 10年目 424,871 636,620 -211,749 -1,663,431 106,561 106,561 -64,627 -666,415 41,934 41,934 559 530,059 -147,121 -997,016 529,500 7,129 14,804 36,133 7,743 382,938 106,561 75,770 134,798 10年目 258,295 358,093 -99,797 29,393 71,989 -42,595 287,689 430,081 -142,393 11年目 425,850 636,626 -210,776 -1,874,207 106,561 106,561 -63,051 -729,467 43,510 43,510 564 530,065 -147,724 -1,144,740 529,500 7,397 15,372 34,952 7,490 382,340 106,561 75,770 134,798 11年目 249,918 351,203 -101,284 31,098 69,220 -38,122 281,016 420,423 -139,406 12年目 432,612 647,221 -214,610 -2,088,816 106,561 106,561 -58,687 -788,154 47,874 47,874 570 540,660 -155,922 -1,300,662 540,090 8,139 16,946 33,772 7,237 384,738 106,561 77,286 134,798 12年目 239,972 337,698 -97,727 30,959 66,558 -35,599 270,931 404,256 -133,325 13年目 433,769 647,227 -213,458 -2,302,274 106,561 106,561 -56,995 -845,148 49,566 49,566 576 540,666 -156,464 -1,457,126 540,090 8,426 17,556 32,591 6,984 384,202 106,561 77,286 134,798 13年目 232,257 331,201 -98,944 32,496 63,998 -31,502 264,752 395,198 -130,446 14年目 440,832 658,035 -217,203 -2,519,477 106,561 106,561 -52,453 -897,602 54,108 54,108 581 551,474 -164,749 -1,621,875 550,892 9,198 19,194 31,410 6,731 386,724 106,561 78,831 134,798 14年目 223,054 318,466 -95,412 32,298 61,536 -29,239 255,352 380,002 -124,650 15年目 442,186 658,040 -215,854 -2,735,331 106,561 106,561 -50,632 -948,234 55,929 55,929 587 551,479 -165,222 -1,787,097 550,892 9,508 19,851 30,230 6,478 386,257 106,561 78,831 134,798 15年目 （千円） 75 10,646 22,266 27,868 5,972 388,520 561,910 599 562,509 -173,990 -2,134,679 62,624 62,624 106,561 106,561 -43,937 -1,038,070 451,144 669,070 -217,926 -3,172,749 17年目 10,312 21,558 29,049 6,225 388,911 561,910 593 562,503 -173,592 -1,960,689 60,661 60,661 106,561 106,561 -45,900 -994,134 449,572 669,064 -219,492 -2,954,823 16年目 207,434 300,328 -92,894 33,436 56,894 -23,458 240,869 357,222 -116,353 106,561 80,408 106,561 80,408 215,949 312,338 -96,389 33,683 59,169 -25,487 249,632 371,508 -121,876 134,798 17年目 134,798 16年目 200,890 294,550 -93,659 34,685 54,706 -20,021 235,575 349,255 -113,680 18年目 458,877 680,314 -221,438 -3,394,186 106,561 106,561 -38,999 -1,077,069 67,562 67,562 605 573,753 -182,439 -2,317,118 573,148 11,486 24,047 26,688 5,719 391,314 106,561 82,016 134,798 18年目 195,971 283,224 -87,253 39,974 52,601 -12,627 235,945 335,825 -99,880 19年目 477,981 680,320 -202,339 -3,596,526 106,561 106,561 -25,581 -1,102,650 80,980 80,980 611 573,759 -176,758 -2,493,876 573,148 13,767 28,886 25,507 5,466 397,001 106,561 82,016 134,798 19年目 190,082 277,774 -87,692 40,795 50,578 -9,784 230,876 328,353 -97,476 20年目 486,422 691,789 -205,368 -3,801,893 106,561 106,561 -20,613 -1,123,263 85,948 85,948 617 585,228 -184,755 -2,678,631 584,611 14,611 30,678 24,845 5,324 400,474 106,561 83,656 134,798 20年目 182,913 267,093 -84,181 40,184 48,633 -8,449 223,097 315,726 -92,630 21年目 488,832 691,795 -202,963 -4,004,857 106,561 106,561 -18,513 -1,141,776 88,048 88,048 623 585,235 -184,450 -2,863,081 584,611 14,968 31,435 24,183 5,182 400,784 106,561 83,656 134,798 21年目 177,472 261,954 -84,482 40,924 46,762 -5,839 218,396 308,717 -90,321 22年目 497,673 703,494 -205,821 -4,210,677 106,561 106,561 -13,305 -1,155,080 93,256 93,256 630 596,933 -192,516 -3,055,597 596,303 15,854 33,313 23,521 5,040 404,417 106,561 85,330 134,798 22年目 170,820 251,882 -81,062 40,316 44,964 -4,648 211,136 296,846 -85,710 23年目 500,375 703,500 -203,125 -4,413,803 106,561 106,561 -11,015 -1,166,095 95,546 95,546 636 596,939 -192,111 -3,247,708 596,303 16,243 34,139 22,859 4,898 404,828 106,561 85,330 134,798 23年目 165,793 247,035 -81,242 40,984 43,235 -2,250 206,777 290,270 -83,493 24年目 509,647 715,433 -205,785 -4,619,588 106,561 106,561 -5,546 -1,171,641 101,014 101,014 642 608,872 -200,239 -3,447,947 608,229 17,172 36,111 22,197 4,756 408,633 106,561 87,036 134,798 24年目 159,620 237,536 -77,916 40,383 41,572 -1,189 200,003 279,108 -79,105 25年目 512,670 715,439 -202,769 -4,822,358 106,561 106,561 -3,047 -1,174,688 103,514 103,514 649 608,878 -199,723 -3,647,670 608,229 17,597 37,013 21,535 4,615 409,155 106,561 87,036 134,798 25年目 154,977 232,966 -77,989 40,987 39,973 1,014 195,964 272,939 -76,975 26年目 522,407 727,610 -205,203 -5,027,560 106,561 106,561 2,703 -1,171,985 109,264 109,264 655 621,049 -207,906 -3,855,575 620,394 18,575 39,087 20,873 4,473 413,143 106,561 88,777 134,798 26年目 149,249 224,008 -74,759 40,395 38,435 1,960 189,644 262,444 -72,799 27年目 525,783 727,617 -201,833 -5,229,394 106,561 106,561 5,434 -1,166,551 111,995 111,995 662 621,056 -207,267 -4,062,843 620,394 19,039 40,072 20,211 4,331 413,789 106,561 88,777 134,798 27年目 144,960 219,698 -74,738 40,942 36,957 3,985 185,902 256,655 -70,753 28年目 536,023 740,031 -204,008 -5,433,402 106,561 106,561 11,489 -1,155,062 118,050 118,050 668 633,470 -215,497 -4,278,340 632,802 20,068 42,255 19,549 4,189 417,973 106,561 90,552 134,798 28年目 139,645 211,250 -71,605 40,363 35,536 4,827 180,008 246,786 -66,778 29年目 539,789 740,038 -200,249 -5,633,650 106,561 106,561 14,475 -1,140,587 121,035 121,035 675 633,477 -214,723 -4,493,063 632,802 20,576 43,332 18,887 4,047 418,754 106,561 90,552 134,798 29年目 135,027 203,127 -68,101 39,620 34,169 5,451 174,647 237,296 -62,649 30年目 544,664 740,045 -195,381 -5,829,031 106,561 106,561 17,001 -1,123,586 123,562 123,562 682 633,484 -212,382 -4,705,445 632,802 21,006 44,243 18,225 3,905 421,102 106,561 92,364 134,798 30年目 130,120 195,317 -65,197 39,104 32,855 6,249 169,224 228,172 -58,948 31年目 548,860 740,051 -191,192 -6,020,223 106,561 106,561 20,268 -1,103,319 126,829 126,829 689 633,491 -211,459 -4,916,904 632,802 21,561 45,421 17,563 3,763 422,031 106,561 92,364 134,798 31年目 125,867 187,807 -61,940 38,433 31,591 6,841 164,299 219,398 -55,099 32年目 554,204 740,058 -185,855 -6,206,078 106,561 106,561 23,077 -1,080,241 129,638 129,638 696 633,497 -208,932 -5,125,836 632,802 22,038 46,435 16,901 3,622 424,565 106,561 94,211 134,798 32年目 121,338 493,624 -372,286 37,974 30,376 7,598 159,311 524,000 -364,689 33年目 558,873 1,838,222 -1,279,349 -7,485,427 106,561 106,561 26,653 -1,053,588 133,214 133,214 1,098,157 702 1,731,662 -1,306,002 -6,431,839 632,802 22,646 47,724 16,239 3,480 425,659 106,561 94,211 134,798 33年目 14,541,384 22,026,811 -7,485,427 14,316 2,289,760 2,304,076 160,837 3,196,827 3,357,664 -1,053,588 4,043,952 160,837 3,196,827 2,609,500 3,901 389,259 816,215 837,379 179,438 12,237,308 50,000 17,181,004 321,675 1,098,157 18,311 18,669,147 -6,431,839 合 計 （千円） 84 公営住宅借上料 民間賃貸住宅賃料 駐車場使用料 収入計 建物償却額 建物残存価値 （評価額） 設備償却額 設備残存価値 （評価額） 償却額計 借入金支払い利息 地代 維持管理費 大規模修繕費 不動産取得税 登録免許税 固定資産税 都市計画税 支出計 経常利益 法人税 法人住民税 法人事業税 法人税等計 当期利益 累積利益 10.78% 8.24% 当期利益 住宅共用部分等整備補助金 減価償却費 借入金 資金調達計 建設費（公営住宅） 建設費（民間賃貸住宅） 建設費（駐車場） 建設費（空地等） 借入金元金返済 建物解体費積立金 支出計 単年度資金収支 累積資金収支 内部収益率 初年度Ｃ／Ｃ 資金使途 資金調達 キャッシュフロー 法人税等 支出 減価償却 収入 損益計算表 民間事業者の収益性 純収支 準備期間 １年目 1,874,700 2,341,083 2,341,083 4,285,783 4,215,783 883,500 991,200 -4,285,783 2,437,110 -2,341,083 0 562,410 96,027 883,500 991,200 -70,000 166,027 70,000 -70,000 0 0 0 0 -70,000 -140,000 70,000 -70,000 0 0 0 0 -70,000 -70,000 -70,000 70,000 0 70,000 0 建設期間 ３年目 ２年目 327,849 63,880 7,499 71,378 36,299 36,299 107,678 354,878 67,074 7,499 74,572 49,219 85,518 123,791 97,895 97,895 365,174 70,427 7,499 77,926 53,143 138,661 131,069 97,895 33,174 47,426 10,163 388,822 61,623 18,795 3,195 6,459 28,449 33,174 -71,146 48,797 10,456 391,721 47,972 14,632 2,487 4,957 22,076 25,897 -104,320 25,897 259,482 259,482 29,376 548,340 54,894 2,756,910 43,000 630,674 97,895 205,657 72,828 35,251 17,497 ６年目 254,394 254,394 28,800 537,588 54,894 2,811,804 43,000 673,674 97,895 209,010 71,400 34,560 17,497 ５年目 9,783 254,394 254,394 28,800 537,588 54,894 2,866,698 43,000 716,675 97,895 212,204 71,400 34,560 17,497 9,617 15,747 50,167 10,750 421,944 17,749 5,414 920 1,632 7,966 9,783 -130,217 供用開始 ４年目 366,839 73,949 7,499 81,447 52,386 191,047 133,834 97,895 35,939 46,056 9,869 383,637 66,808 20,377 3,464 7,029 30,870 35,939 -35,207 259,482 259,482 29,376 548,340 54,894 2,702,016 43,000 587,673 97,895 202,135 72,828 35,251 17,497 ７年目 377,308 77,646 7,499 85,145 56,242 247,289 141,387 97,895 43,492 44,685 9,575 380,437 80,975 24,697 4,199 8,587 37,483 43,492 8,285 264,672 264,672 29,964 559,307 54,894 2,647,121 43,000 544,673 97,895 198,438 74,285 35,956 17,497 ８年目 試算： 5 −Ｃ 借上げ・複合開発（公営住宅 + 民間賃貸住宅）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡） 378,972 81,528 7,499 89,027 55,317 302,606 144,344 97,895 46,449 43,315 9,282 374,890 86,522 26,389 4,486 9,197 40,073 46,449 54,734 264,672 264,672 29,964 559,307 54,894 2,592,227 43,000 501,672 97,895 194,556 74,285 35,956 17,497 ９年目 389,618 85,605 7,499 93,104 59,089 361,695 152,193 97,895 54,298 41,944 8,988 371,354 101,244 30,879 5,249 10,817 46,946 54,298 109,032 269,965 269,965 30,563 570,493 54,894 2,537,333 43,000 458,672 97,895 190,479 75,770 36,675 17,497 10年目 391,282 89,885 7,499 97,384 57,978 419,673 155,362 97,895 57,467 40,574 8,694 365,410 107,188 32,692 5,558 11,471 49,721 57,467 166,500 269,965 269,965 30,563 570,493 54,894 2,482,439 43,000 415,671 97,895 186,199 75,770 36,675 17,497 11年目 402,107 94,379 7,499 101,878 61,652 481,325 163,530 97,895 65,635 39,203 8,401 361,500 122,508 37,365 6,352 13,156 56,873 65,635 232,134 275,364 275,364 31,174 581,903 54,894 2,427,545 43,000 372,671 97,895 181,705 77,286 37,409 17,497 12年目 6,222,797 99,098 7,499 106,597 60,336 541,660 166,933 97,895 69,038 37,832 8,107 355,117 128,891 39,312 6,683 13,858 59,853 69,038 301,173 275,364 275,364 31,174 581,903 54,894 2,372,650 43,000 329,670 97,895 176,986 77,286 37,409 17,497 13年目 104,053 7,499 111,552 63,892 605,552 175,444 97,895 77,549 36,462 7,813 350,792 144,854 44,181 7,511 15,614 67,305 77,549 378,722 280,872 280,872 31,798 593,541 54,894 2,317,756 43,000 286,670 97,895 172,031 78,831 38,157 17,497 14年目 109,256 7,499 116,755 62,350 667,902 179,105 97,895 81,210 35,091 7,520 343,925 151,721 46,275 7,867 16,369 70,511 81,210 459,932 280,872 280,872 31,798 593,541 54,894 2,262,862 43,000 243,669 97,895 166,828 78,831 38,157 17,497 15年目 （千円） 85 17年目 286,489 286,489 32,433 605,411 54,894 2,153,073 43,000 157,668 97,895 155,630 80,408 38,920 17,497 32,350 6,932 331,738 175,779 53,613 9,114 19,016 81,743 94,037 644,060 94,037 97,895 191,931 120,455 7,499 127,953 63,978 797,649 16年目 286,489 286,489 32,433 605,411 54,894 2,207,968 43,000 200,669 97,895 161,365 80,408 38,920 17,497 33,721 7,226 339,138 168,379 51,356 8,730 18,202 78,288 90,091 550,023 90,091 97,895 187,986 114,719 7,499 122,217 65,769 733,671 126,477 7,499 133,976 67,237 864,885 201,213 97,895 103,318 30,980 6,639 326,437 193,188 58,922 10,017 20,931 89,870 103,318 747,378 292,219 292,219 33,082 617,520 54,894 2,098,179 43,000 114,668 97,895 149,607 82,016 39,699 17,497 18年目 132,801 7,499 140,300 45,097 909,982 185,397 54,894 130,503 139,441 7,499 146,940 47,781 957,763 194,721 54,894 139,827 28,841 6,180 313,310 261,666 79,808 13,567 28,463 121,839 139,827 1,017,707 71,667 54,894 136,643 83,656 40,493 17,497 71,667 54,894 143,283 82,016 39,699 17,497 29,609 6,345 318,449 244,176 74,474 12,661 26,539 113,674 130,503 877,880 298,063 298,063 33,744 629,870 54,894 1,988,391 20年目 292,219 292,219 33,082 617,520 54,894 2,043,285 19年目 146,413 7,499 153,912 45,024 1,002,787 198,936 54,894 144,042 28,072 6,015 305,405 269,571 82,219 13,977 29,333 125,529 144,042 1,161,749 71,667 54,894 129,671 83,656 40,493 17,497 298,063 298,063 33,744 629,870 54,894 1,933,497 21年目 153,734 7,499 161,233 47,496 1,050,284 208,729 54,894 153,835 27,304 5,851 299,634 287,939 87,821 14,930 31,353 134,104 153,835 1,315,584 71,667 54,894 122,350 85,330 41,302 17,497 304,024 304,024 34,419 642,467 54,894 1,878,602 22年目 161,421 7,499 168,919 44,405 1,094,689 213,325 54,894 158,431 26,535 5,686 291,014 296,559 90,451 15,377 32,302 138,129 158,431 1,474,014 71,667 54,894 114,663 85,330 41,302 17,497 304,024 304,024 34,419 642,467 54,894 1,823,708 23年目 169,492 7,499 176,990 46,635 1,141,324 223,626 54,894 168,731 25,767 5,521 284,542 315,880 96,343 16,378 34,427 147,149 168,731 1,642,746 71,667 54,894 106,592 87,036 42,128 17,497 310,105 310,105 35,107 655,317 54,894 1,768,814 24年目 177,966 7,499 185,465 43,176 1,184,500 228,641 54,894 173,747 24,998 5,357 275,135 325,288 99,213 16,866 35,462 151,541 173,747 1,816,493 71,667 54,894 98,118 87,036 42,128 17,497 310,105 310,105 35,107 655,317 54,894 1,713,920 25年目 186,865 7,499 194,363 45,130 1,229,631 239,493 54,894 184,599 24,230 5,192 267,886 345,642 105,421 17,922 37,701 161,043 184,599 2,001,092 71,667 54,894 89,220 88,777 42,971 17,497 316,307 316,307 35,809 668,423 54,894 1,659,025 26年目 196,208 7,499 203,707 41,266 1,270,896 244,972 54,894 190,078 23,461 5,027 257,610 355,919 108,555 18,454 38,831 165,841 190,078 2,191,171 71,667 54,894 79,876 88,777 42,971 17,497 316,307 316,307 35,809 668,423 54,894 1,604,131 27年目 206,018 7,499 213,517 42,906 1,313,802 256,423 54,894 201,529 22,693 4,863 249,501 377,396 115,106 19,568 41,194 175,867 201,529 2,392,699 71,667 54,894 70,066 90,552 43,830 17,497 322,633 322,633 36,525 681,792 54,894 1,549,237 28年目 216,319 7,499 223,818 38,594 1,352,397 262,412 54,894 207,518 21,924 4,698 238,267 388,630 118,532 20,150 42,429 181,112 207,518 2,600,217 71,667 54,894 59,765 90,552 43,830 17,497 322,633 322,633 36,525 681,792 54,894 1,494,343 29年目 227,135 7,499 234,634 32,999 1,385,396 267,633 54,894 212,739 21,156 4,533 229,206 398,422 121,519 20,658 43,506 185,683 212,739 2,812,956 71,667 54,894 48,949 92,364 44,707 17,497 322,633 322,633 37,256 682,522 54,894 1,439,449 30年目 238,492 7,499 245,991 28,195 1,413,590 274,185 54,894 219,291 20,387 4,369 216,916 410,712 125,267 21,295 44,858 191,421 219,291 3,032,247 71,667 54,894 37,592 92,364 44,707 17,497 322,633 322,633 37,256 682,522 54,894 1,384,554 31年目 250,416 7,499 257,915 22,061 1,435,651 279,976 54,894 225,082 19,619 4,204 206,799 421,574 128,580 21,859 46,053 196,492 225,082 3,257,329 71,667 54,894 25,668 94,211 45,601 17,497 322,633 322,633 38,001 683,267 54,894 1,329,660 32年目 262,937 7,499 270,436 16,713 1,452,364 287,149 54,894 232,255 3,489,584 166,027 2,291,834 4,285,783 10,233,228 1,767,000 1,982,400 0 562,410 4,244,090 224,964 8,780,864 1,452,364 322,633 8,759,709 322,633 8,759,709 38,001 996,101 683,267 18,515,519 54,894 1,646,827 1,274,766 62,121,964 645,007 71,667 7,310,081 54,894 2,291,834 13,147 4,038,434 94,211 2,609,500 45,601 1,195,321 17,497 524,916 9,617 15,747 18,850 972,049 4,039 208,296 193,345 9,573,881 435,028 6,649,804 132,683 2,070,890 22,556 352,051 47,533 737,278 202,773 3,160,220 232,255 3,489,584 3,489,584 33年目 （千円） 合 計 86 収入−支出 累積収支 登録免許税 法人税 収入計 住宅共用部分等整備補助金 家賃対策補助金 支出計 収入−支出 累積収支 住宅使用料 住宅共用部分等整備補助金 家賃対策補助金 地代 不動産取得税 法人住民税 法人事業税 固定資産税 都市計画税 収入計 事業者募集選定経費 借上料 住宅共用部分等整備補助金 買取料 入居者管理費 支出計 収入−支出 累積収支 ※公営住宅１戸当たりの財政負担 都＋国 国 東京都 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 収入計 支出計 収入−支出 4,633,289 5,117,075 -483,786 912,516 952,544 -40,027 5,545,805 6,069,619 -523,814 合 計 公共団体の財政負担（現在価値） 収入 支出 都＋国 支出 収入 国 支出 収入 東京都 公共団体の財政負担（割引前） 東京都 2,520 0 50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 準備期間 １年目 0 50,000 -50,000 -50,000 0 0 0 0 50,000 -50,000 -50,000 0 50,000 準備期間 １年目 153,014 249,041 -96,027 -76,027 83,014 -83,014 -83,014 0 83,014 166,027 -13,014 6,986 166,027 153,014 70,000 国 208 67,308 0 67,308 0 0 0 67,308 0 67,308 公共計 2,728 141,470 153,501 -12,032 0 76,751 -76,751 141,470 230,252 -88,782 建設期間 ２年目 ３年目 70,000 0 70,000 20,000 0 0 0 0 0 70,000 20,000 70,000 70,000 83,014 建設期間 ２年目 ３年目 223,620 217,689 5,931 12,507 46,826 -34,319 236,128 264,515 -28,388 ５年目 276,236 309,446 -33,210 -129,524 54,780 54,780 -40,148 -156,781 14,632 14,632 271 254,665 6,939 27,257 216,641 213,501 3,141 15,448 45,025 -29,577 232,089 258,526 -26,436 ６年目 282,372 314,536 -32,164 -161,688 54,780 54,780 -35,985 -192,766 18,795 18,795 274 259,756 3,821 31,078 259,482 3,195 6,459 47,426 10,163 263,577 2,487 4,957 48,797 10,456 261,604 254,394 54,780 72,828 68,727 ６年目 54,780 71,400 68,727 ５年目 （家賃対策補助負担） 4,561 238,246 226,394 11,852 18,812 48,699 -29,887 257,058 275,094 -18,036 供用開始 ４年目 289,155 309,443 -20,288 -96,315 54,780 54,780 -33,619 -116,632 15,747 5,414 21,161 269 254,663 13,331 20,318 254,394 54,780 71,400 9,617 920 1,632 50,167 10,750 267,994 68,727 供用開始 ４年目 207,657 205,291 2,366 16,104 43,293 -27,190 223,761 248,585 -24,824 ７年目 283,129 314,539 -31,410 -193,098 54,780 54,780 -34,403 -227,169 20,377 20,377 277 259,759 2,994 34,072 259,482 3,464 7,029 46,056 9,869 262,752 54,780 72,828 68,727 ７年目 201,255 201,341 -86 18,768 41,628 -22,860 220,023 242,969 -22,947 ８年目 289,535 319,731 -30,196 -223,294 54,780 54,780 -30,083 -257,252 24,697 24,697 280 264,951 -114 33,958 264,672 4,199 8,587 44,685 9,575 264,838 54,780 74,285 68,727 ８年目 192,954 193,599 -645 19,282 40,027 -20,745 212,237 233,627 -21,390 ９年目 290,460 319,734 -29,274 -252,567 54,780 54,780 -28,391 -285,643 26,389 26,389 283 264,954 -883 33,075 264,672 4,486 9,197 43,315 9,282 264,071 54,780 74,285 68,727 ９年目 187,082 189,874 -2,793 21,695 38,488 -16,792 208,777 228,362 -19,585 10年目 297,155 325,030 -27,876 -280,443 54,780 54,780 -23,901 -309,543 30,879 30,879 285 270,250 -3,975 29,100 269,965 5,249 10,817 41,944 8,988 266,275 54,780 75,770 68,727 10年目 179,412 182,573 -3,162 22,086 37,007 -14,922 201,498 219,581 -18,083 11年目 298,266 325,033 -26,767 -307,210 54,780 54,780 -22,088 -331,631 32,692 32,692 288 270,253 -4,680 24,421 269,965 5,558 11,471 40,574 8,694 265,573 54,780 75,770 68,727 11年目 174,025 179,060 -5,035 24,271 35,584 -11,313 198,297 214,644 -16,348 12年目 305,269 330,435 -25,167 -332,377 54,780 54,780 -17,415 -349,046 37,365 37,365 291 275,655 -7,751 16,669 275,364 6,352 13,156 39,203 8,401 267,904 54,780 77,286 68,727 12年目 166,938 172,175 -5,237 24,554 34,215 -9,661 191,492 206,391 -14,899 13年目 306,585 330,438 -23,854 -356,231 54,780 54,780 -15,468 -364,514 39,312 39,312 294 275,658 -8,385 8,284 275,364 6,683 13,858 37,832 8,107 267,273 54,780 77,286 68,727 13年目 161,998 168,862 -6,865 26,534 32,899 -6,366 188,531 201,762 -13,231 14年目 313,919 335,948 -22,030 -378,261 54,780 54,780 -10,600 -375,114 44,181 44,181 297 281,168 -11,430 -3,147 280,872 7,511 15,614 36,462 7,813 269,738 54,780 78,831 68,727 14年目 155,448 162,369 -6,922 26,723 31,634 -4,911 182,170 194,004 -11,833 15年目 315,460 335,951 -20,491 -398,752 54,780 54,780 -8,505 -383,619 46,275 46,275 300 281,171 -11,986 -15,133 280,872 7,867 16,369 35,091 7,520 269,185 54,780 78,831 68,727 15年目 （千円） 87 9,114 19,016 32,350 6,932 271,327 286,489 306 286,795 -15,468 -45,598 53,613 53,613 54,780 54,780 -1,167 -388,211 324,940 341,575 -16,635 -433,809 8,730 18,202 33,721 7,226 271,794 286,489 303 286,792 -14,998 -30,131 51,356 51,356 54,780 54,780 -3,424 -387,044 323,149 341,572 -18,423 -417,174 150,917 159,245 -8,328 28,516 30,417 -1,901 179,433 189,663 -10,229 144,864 153,122 -8,258 28,624 29,247 -623 173,488 182,370 -8,882 17年目 54,780 80,408 54,780 80,408 16年目 68,727 17年目 68,727 16年目 140,710 150,176 -9,466 30,249 28,123 2,127 170,959 178,299 -7,340 18年目 333,011 347,308 -14,297 -448,106 54,780 54,780 4,142 -384,069 58,922 58,922 309 292,528 -18,439 -64,037 292,219 10,017 20,931 30,980 6,639 274,089 54,780 82,016 68,727 18年目 138,550 144,401 -5,851 36,762 27,041 9,721 175,312 171,442 3,870 19年目 355,151 347,311 7,840 -440,266 54,780 54,780 19,694 -364,375 74,474 74,474 312 292,531 -11,854 -75,891 292,219 12,661 26,539 29,609 6,345 280,677 54,780 82,016 68,727 19年目 134,900 141,623 -6,723 37,880 26,001 11,879 172,781 167,624 5,157 20年目 364,023 353,158 10,865 -429,401 54,780 54,780 25,028 -339,347 79,808 79,808 315 298,378 -14,163 -90,055 298,063 13,567 28,463 28,841 6,180 284,215 54,780 83,656 68,727 20年目 129,870 136,177 -6,307 37,524 25,001 12,523 167,394 161,178 6,215 21年目 366,780 353,161 13,619 -415,783 54,780 54,780 27,439 -311,908 82,219 82,219 318 298,381 -13,820 -103,875 298,063 13,977 29,333 28,072 6,015 284,561 54,780 83,656 68,727 21年目 126,504 133,557 -7,053 38,539 24,039 14,500 165,043 157,597 7,447 22年目 376,095 359,126 16,969 -398,813 54,780 54,780 33,041 -278,866 87,821 87,821 322 304,346 -16,072 -119,947 304,024 14,930 31,353 27,304 5,851 288,274 54,780 85,330 68,727 22年目 121,834 128,422 -6,588 38,166 23,115 15,051 160,000 151,536 8,463 23年目 379,186 359,129 20,057 -378,756 54,780 54,780 35,671 -243,196 90,451 90,451 325 304,349 -15,613 -135,560 304,024 15,377 32,302 26,535 5,686 288,736 54,780 85,330 68,727 23年目 118,730 125,951 -7,221 39,089 22,226 16,863 157,819 148,176 9,643 24年目 388,980 365,213 23,767 -354,989 54,780 54,780 41,563 -201,632 96,343 96,343 328 310,433 -17,796 -153,357 310,105 16,378 34,427 25,767 5,521 292,636 54,780 87,036 68,727 24年目 114,394 121,108 -6,714 38,705 21,371 17,334 153,099 142,479 10,620 25年目 392,439 365,216 27,222 -327,767 54,780 54,780 44,433 -157,200 99,213 99,213 331 310,436 -17,210 -170,567 310,105 16,866 35,462 24,998 5,357 293,226 54,780 87,036 68,727 25年目 111,533 118,778 -7,245 39,545 20,549 18,996 151,078 139,326 11,751 26年目 402,749 371,422 31,327 -296,439 54,780 54,780 50,641 -106,559 105,421 105,421 335 316,642 -19,314 -189,881 316,307 17,922 37,701 24,230 5,192 297,328 54,780 88,777 68,727 26年目 107,506 114,210 -6,704 39,155 19,759 19,396 146,661 133,969 12,692 27年目 406,613 371,425 35,188 -261,251 54,780 54,780 53,775 -52,783 108,555 108,555 338 316,645 -18,587 -208,468 316,307 18,454 38,831 23,461 5,027 298,058 54,780 88,777 68,727 27年目 104,869 112,013 -7,144 39,921 18,999 20,922 144,790 131,011 13,778 28年目 417,482 377,754 39,728 -221,524 54,780 54,780 60,326 7,542 115,106 115,106 341 322,974 -20,598 -229,066 322,633 19,568 41,194 22,693 4,863 302,376 54,780 90,552 68,727 28年目 101,131 107,706 -6,575 39,528 18,268 21,260 140,659 125,974 14,685 29年目 421,793 377,758 44,036 -177,488 54,780 54,780 63,752 71,295 118,532 118,532 345 322,978 -19,717 -248,783 322,633 20,150 42,429 21,924 4,698 303,261 54,780 90,552 68,727 29年目 98,031 103,564 -5,534 38,965 17,565 21,400 136,996 121,130 15,866 30年目 427,243 377,761 49,481 -128,007 54,780 54,780 66,739 138,033 121,519 121,519 348 322,981 -17,257 -266,040 322,633 20,658 43,506 21,156 4,533 305,724 54,780 92,364 68,727 30年目 94,586 99,582 -4,996 38,622 16,890 21,733 133,208 116,472 16,736 31年目 432,047 377,765 54,282 -73,725 54,780 54,780 70,487 208,520 125,267 125,267 352 322,985 -16,205 -282,245 322,633 21,295 44,858 20,387 4,369 306,780 54,780 92,364 68,727 31年目 91,740 95,753 -4,013 38,119 16,240 21,879 129,859 111,993 17,866 32年目 438,032 377,768 60,263 -13,461 54,780 54,780 73,800 282,320 128,580 128,580 355 322,988 -13,536 -295,782 322,633 21,859 46,053 19,619 4,204 309,452 54,780 94,211 68,727 32年目 合 計 15,747 2,070,890 2,086,638 83,014 1,643,401 1,726,414 360,224 2,061,803 83,014 1,643,401 2,609,500 9,617 352,051 737,278 972,049 208,296 8,677,009 50,000 8,759,709 166,027 1,274,766 9,350 10,259,852 -1,582,843 -4,075,188 88,566 455,454 -366,887 37,822 15,615 22,207 126,389 471,069 -344,680 33年目 443,380 10,763,647 1,652,538 11,986,266 -1,209,158 -1,222,619 -1,222,619 54,780 54,780 77,903 360,224 132,683 132,683 1,274,766 359 1,597,758 -1,287,062 -1,582,843 322,633 22,556 47,533 18,850 4,039 310,696 54,780 94,211 68,727 33年目 （千円）