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公営住宅建設事業における PFI方式の導入に関する調査

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公営住宅建設事業における PFI方式の導入に関する調査
公営住宅建設事業における
ＰＦＩ方式の導入に関する調査
―抜粋版―
平成１３年１月
財団法人
日本住宅総合センター
このホームページで公開している報告書は、以下の内容を抜粋したものである。
本
編
第２章「わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理」
第３章「事業の採算性および事業成立の可能性の検討」
資料編
資料 1．試算に用いた建築計画
資料２．試算に用いた算定の基本条件
資料３．事業収支の試算表のうち、1−Ｃ、２−Ｃ、３−Ｃ、４−Ｃ、５−Ｃ
はじめに
1980 年代に入り、世界の主要国では行財政改革に対する具体的な取り組みが行われ、各種
の規制緩和、国営企業の民営化、外部委託などが推進された。ＰＦＩ（Private Finance
Initiative）は、この一環として、英国で生まれた「市場原理の尊重、小さな政府」を理念と
した政策構想であり、英国だけではなくオーストラリアなどの主要国で数多くの実績を残し
ている。
わが国においても、古くは新全総（1969 年）での大規模プロジェクトの公共・民間混合方
式の提案や、経済社会基本計画（1973 年）での民間能力、資金を活用する共同機構の提案が
あり、1980 年代には、ＮＴＴやＪＲなどに代表されるように国営企業の民営化の推進や民活
法が成立するなど、民間の能力、資金を活用するための具体的な取り組みが行われてきた。
また、公共性を持つ大規模プロジェクトにおいては、民間活力を導入した官民混合方式によ
る第３セクターも数多く設立されている。しかし、周知のとおり第３セクター方式の多くは、
公共主導のもとに事業展開が行われたため、民間の持つ能力を十分に発揮するまでにはいた
っていない。
わが国に「ＰＦＩ」が具体的に登場したのは、1997 年の財政構造改革会議をふまえた政府
の経済対策（11 月 18 日）の中で盛り込まれたのが最初であり、以来、各方面で注目を集め、
ＰＦＩ導入に向けてのさまざまな議論が展開されてきた。1999 年７月には「民間資金等の活
用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（通称、
「ＰＦＩ法」
）
」が成立し、プロジェ
クトの実践を視野に入れた具体的な検討が各方面で行われてきている。
このような流れをふまえ、
（財）
日本住宅総合センターでは平成 11 年度において、公営住宅事業
を対象としたＰＦＩ導入の可能性および事業の実施に向けての課題などを把握するため、
（株）
社会空間研究所に委託し、
「公営住宅建設事業におけるＰＦＩ方式の導入に関する調査」を実
施した。
本調査報告書は、この調査結果をとりまとめたものであり、本調査の成果が今後の公営住
宅事業におけるＰＦＩ導入の推進に資することを期待するものである。
平成12年９月
財団法人 日本住宅総合センター
目 次
はじめに
第１章 ＰＦＩの理念と英国における事例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1
１．ＰＦＩの理念 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・1
２．ＰＦＩの分類 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・4
３．ＰＦＩの実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・6
４．英国におけるＰＦＩの事例 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・7
５．英国にみるＰＦＩ実施上の課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
第２章 わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理 ・・・・・・・・・15
１．公営住宅事業の概要と留意点 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
２．公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の前提条件 ・・・・・・・・・・・・・・・・19
３．具体的な検討内容と官民の役割分担およびメリット ・・・・・・・・・・・・・20
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討 ・・・・・・・・・・・・・24
１．検討方法の概略 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・24
２．事業タイプ別の採算性・可能性（検討−１）・・・・・・・・・・・・・・・・・25
３．敷地条件の違いによる採算性・可能性（検討−２）・・・・・・・・・・・・・・29
第４章 リスク分担 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
１．リスク分担の基本的考え方 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
２．ＰＦＩ公営住宅事業におけるリスク分担の検討 ・・・・・・・・・・・・・・・32
第５章 実施プロセス ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36
１．英国における実施プロセスの概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36
２．ＰＦＩ公営住宅事業における民間事業者の選定基準と契約内容の検討 ・・・・・37
第６章 ＰＦＩ公営住宅事業の実施に向けた検討課題 ・・・・・・・・・・・・・41
主要参考文献 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42
資料編
資料１．試算に用いた建築計画 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45
資料２．試算に用いた算定の基本条件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・50
資料３．事業収支の試算表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・57
第２章 わが国の公営住宅事業の概要とＰＦＩ導入の条件整理
１．公営住宅事業の概要と留意点
（１）公営住宅の性質
住宅は、非排除性、非競合性という公共財の特徴からみると、明らかに私有財に属し、公
共が管理する公営住宅も、道路、公園などの一般的な公共財とは異なり、私有財である住宅
の市場に影響される面を有している（例えば、公営住宅にも借地借家法が一定の制約はある
ものの適用される）
。
また、わが国の公営住宅事業は、住宅に困窮する低所得者（一般の入居者の入居収入基準
は、収入分位０∼ 25 ％である。事業主体は、高齢者、身体障害者などについて、一般の入居
者の入居収入基準を超えて、収入分位 40 ％まで引き上げることができる。単身入居者は 50 歳
以上に限定される。
）に対して低廉な家賃で住宅を供給するという、所得の再分配の手段の一
つとして行政が関与している事業である。このため、入居者の資格・選定、家賃の決定など
については法令により定められており、かつ、公平性を保ちながら事業を遂行することが求
められている。したがって、公営住宅の供給にＰＦＩを導入する場合も、入居者の資格・選
定、家賃の決定については、公営住宅法の枠組みの制約の中で検討していく必要がある。
（２）借上げ公営住宅および買取り公営住宅制度
現在の公営住宅の供給方式は、地方公共団体による直接供給方式が主流ではあるが、この
他に民間などが建設した住宅を地方公共団体が買取りまたは借上げ、公営住宅として供給す
る方式もすでに存在する（図２−１、２−２）
。これらは「日本版ＰＦＩガイドライン（1998
年７月 日本版ＰＦＩ研究会）
」の第３類型注）に近いスキームであるが、維持修繕の面でさら
に民間に委託できる余地がある（現在あるこれらの制度をもってＰＦＩ事業と考えることは
できない。英国でも単なるリース、買取りはＰＦＩから除外されている）
。
注）日本版ＰＦＩガイドラインの第３類型：建設省が設置した「民間投資を誘導する新しい社会資本整備委員会」でとりまと
められたもの。同ガイドラインでは、日本の公共事業におけるＰＦＩ導入の形態として、料金徴収型、一体整備型、公共
サービス購入型の３つの類型が示されており、買取りまたは借上げ公営住宅は、この３番目の類型である「公共サービス
購入型（公共主体に代わって民間事業者が施設を整備・管理することが相当合理的であり、当該公共主体から対価を受け
るもの）」に類するものと考えられる。
15
図 2 − 1 借上げ公営住宅のスキーム
公営住宅入居者
・公営住宅
・住宅使用料
・民有地
民間地主
・住宅建設
・住宅所有
・維持修繕一部分担
・住宅共用部分
整備費等補助
・住宅借上料
・公租公課
地方公共団体
・住宅借上げ（管理主体）
・維持修繕一部負担
・公営住宅入居者管理
・住宅共用部分
整備費等補助
・家賃対策補助
国
図 2 − 2 買取り公営住宅のスキーム
公営住宅入居者
・公営住宅
・住宅使用料
・民有地→公有地
・公有地
民間地主等
・住宅建設
・住宅譲渡
16
・買取費用
地方公共団体
・住宅買取り（管理主体）
・維持修繕
・公営住宅入居者管理
・公営住宅等
建設費等補助
・家賃対策補助
国
第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理
（３）公営住宅の家賃の算定方法
公営住宅の家賃は、毎年度、入居者からの収入の申告に基づき、入居者の収入および公営
住宅の立地条件、規模、建設時からの経過年数、その他の事項に応じ、かつ、近傍同種の住
宅の家賃以下で事業主体が定めることとなっている。具体的には、入居者の収入に応じて設
定される家賃算定基礎額に、当該公営住宅の立地条件に応じた市町村立地係数、床面積の広
さに応じた規模係数、老朽化の程度に応じた経年係数および交通施設の近接性などの利便係
数を乗じて算定する。
また、この方式により算定された額が、近傍同種の住宅の家賃を上回る場合には、近傍同
種の住宅の家賃が当該公営住宅の家賃となる。
公営住宅家賃の算定方法
公営住宅の家賃 ＝（家賃算定基礎額）×（市町村立地係数）×（規模係数）
×（経過年数係数）×（利便性係数）
（家賃算定基礎額）：国民の所得水準に応じて毎年改正する（表２−１参照）
（市町村立地係数）：市町村ごとに建設大臣が定める（0.7∼1.6）
（規 模 係 数）：当該公営住宅の床面積÷70㎡
（経 過 年 数 係 数）：構造ごとに建設大臣が定める（表２−２参照）
（利 便 性 係 数 ）：当該公営住宅の在する区域およびその周辺の地域の状況、当該公営住宅の設備などを勘
案して事業主体が定める（0.7∼1.0）
表 2 − 1 家賃算定基礎額（平成 10 年度）
（単位：円／月）
収入分位
（％）
０∼10
10∼15
15∼20
20∼25
25∼32.5
32.5∼40
40∼50
50∼
入居者の収入
家賃算定基礎額
123,000以下
123,000∼153,000
153,000∼178,000
178,000∼200,000
200,000∼238,000
238,000∼268,000
268,000∼322,000
322,000∼
37,100
45,000
53,200
61,400
70,900
81,400
94,100
107,700
表 2 − 2 経過年数係数
木造以外
一般地域
木造
1−0.0114×経過年数 1−0.0177×経過年数
既成市街地等 1−0.0044×経過年数 1−0.0116×経過年数
17
（４）公営住宅の家賃および建設費の補助制度
家賃に対する補助は、法令に基づき算出される当該公営住宅の「近傍同種の住宅家賃」と、
「入居者負担基準額」との差額が補助対象となる（図２−３参照）
。このため、地方公共団体
の裁量により当該公営住宅の「利便性係数」を 1.0 未満とした場合、
（ａ）の部分は地方公共
団体の負担となり、地方公共団体が民間より借上げた場合は、その設定によっては負担がさ
らに増える（ｂ）こととなる。
また、公営住宅にかかわる補助は、事業形態（直接建設、買取り方式、借上げ方式）ごと
に、建設費などに対する補助金および家賃対策補助金が定められている（表２−３参照）
。
このように、借上げ型については、入居者の収入に関係なく一定額が支払われるアベイラ
ビリティ・ペイメント型となるが、ＰＦＩを導入した場合には、維持管理の状況によっては
支払いが減額となる場合も生じる。
図 2 − 3 家賃制度の仕組み
借上げ額（月額）
家賃の負担区分
地方公共団体の負担
（ｂ）
（注４）
近傍同種の住宅の家賃
国の負担
1/2
利回り相当額
建物＝３％
土地＝２％
地方公共団体の負担
1/2
償却額
建設費補助分
を控除
地方公共団体の負担
（ａ）
（注３）
修繕費
管理事務費
損害保険料
公課
家
賃
対
策
補
助
定
率
に
よ
り
算
出
す
る
。
入居者の負担
事業主体の裁量の
余地小
・利便係数の設定に
ついては、地域の
実状を勘案して事
業主体が決定
・他は法令に基づき
機械的に決定
家
賃
︵
住
宅
使
用
料
︶
︵
注
２
︶
入
居
者
負
担
基
準
額
︵
注
１
︶
空き家等引当金
注１）入居者負担基準額＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数
×経過年数係数
２）家賃＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数×経過年数係数
×利便性係数
３）利便性係数が1.0未満とした場合における低減分
４）地方公共団体の借上げ額と（入居者負担基準額＋家賃対策補助）の差額
18
第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理
表 2 − 3 公営住宅にかかわる補助制度の概要
整備方式
建設費等補助
地方財政措置
家賃対策補助
補助額
直接供給
建設費の1/2
買取り
月当たり
起債
交付期間
20年間
建設費の1/2および
土地取得造成費
全額が起債対象
国→地方公共団体→事業者
1/3
地方公共団体→事業者
1/3
家賃対策の地方負担分
にかかわる交付税措置
都道府県
単位費用算定基礎
市町村
特別交付税
（近傍同種の住宅
の家賃−入居者負
担基準額）×1/2
共同施設整備費等の2/3
借上げ
交付税
借上期間
―
＊建設費および土地取
得造成費については交
付税措置なし
＊借上げについては共
同施設等整備費補助の
地方負担分について交
付税措置
注１）入居者負担基準額＝家賃算定基礎額×市町村立地係数×規模係数×経過年数係数
２）借上げ期間は原則 20 年となる（家賃対策補助の交付対象は、賃貸借契約において 20 年以下の存続期間が明示され、かつ、契約更新条項が
ないものに限られている。したがって、20年を超える場合は、再契約することとなる）
。
３）借上げ方式の共同施設整備費等は標準建設費の 15％（中層、高層の場合）とすることができ、結果として建設費のおおむね 10％となる。
４）借上げ方式の場合、住戸部分の建設費は全額民間の負担となる。
（５）入居者の募集・選定
公営住宅の入居者募集・選定にあたっては、公営住宅法で定めるとおり公平性の観点から
特別の事由がある場合を除き、新聞、掲示など区域内の住民が周知できるような方法により、
公募しなければならない。また、入居の申込み者が募集戸数を超えた場合には、住宅に困窮
する事情を調査して、公正な方法で選考しなければならない。
したがって、この部分において民間事業者が関与することはできず、入居についてのリス
クは公共側が負うこととなる。
２．公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の前提条件
以上のように公営住宅事業は、低所得者に低廉な家賃で住宅を供給するという確固たる目
的と、それを支える制度的枠組みが整備されており、この中には借上げ公営住宅制度や買取
り公営住宅制度といった、日本版ＰＦＩガイドラインの第３類型に近い民間活力を活用した
供給方式もすでに存在する。
したがって、今回の検討においては、借上げ公営住宅および買取り公営住宅制度をベース
に、入居者の募集・選定以外の建設・施工、維持管理について、民間のノウハウを積極的に
導入する形態を考え、さらに、日本版ＰＦＩガイドラインの第２類型（一体整備型）に該当
するような複合開発についても検討を行うこととする。
なお、英国の事例にみられる既存の住宅を対象としたリースバック方式は、ＰＦＩ法が公
有財産の貸し出しは認めているが（12 条）売却まで含めていないこと、また、既存の公共住
19
宅の多くが国の補助を受けて建設されており、行政財産から売却可能な普通財産へ変更する
際には、建設大臣の承認を必要とする（
「補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律」
第22条）など、現制度においては実現が難しい。
また、経済企画庁が平成 11 年８月に出した「ＰＦＩ推進研究会報告書」においても、ＰＦ
Ｉ事業の対象は、現在行政財産である場合は、その用途廃止が行われた上で普通財産に分類
されるものとしており、公営住宅については新規建設、あるいは他の施設との合築・併設な
どを行うケースを想定していることから、既存住宅を対象としたリースバック方式について
は、今回の検討対象からは外すこととした。
３．具体的な検討内容と官民の役割分担およびメリット
（１） 事業スキームの検討
現行の公営住宅法の枠組みにおいて、公営住宅事業にＰＦＩを導入する際の基本的なスキ
ームは次のとおりである。
ＰＦＩ公営住宅の基本スキーム
民間事業者が公有地の貸与を受けて住宅を建設し、地方公共団体は建物の完成後、
これを公営住宅として買取りまたは借上げる。地方公共団体は法的側面における管理
主体として、当該公営住宅の入居者の募集・選定など、現行法上民間には委ねられな
い業務だけを行い、完成後の建物・施設の維持管理などを民間事業者に委託する。
上記の基本スキームをもとに、事業タイプとしては公共による直接供給に加え、公営住宅
の２つの供給方式（買取り方式または借上げ方式）と２つの開発形態（公営住宅のみの単独
開発と民間賃貸住宅･オフィスとの複合開発）を組み合わせた次の６つについて検討を行う。
なお、公有地を民間に長期にわたって貸与する際は定期借地権を設定することとするが、
ＰＦＩ事業に用いる公有地は現行法では普通財産に限られ、その貸与期間は最長で 30 年（国
有財産法 21 条、東京都公有財産規則第 34 条など、なお更新は可能）であることから､設定す
る定期借地権は一般定期借地権（50 年以上）ではなく、建物譲渡特約付借地権（30 年）もし
くは事業用借地権（10∼20年）を用いることとなる。
タイプ１：公共による直接供給
ＰＦＩ事業としての可能性を比較検討するため、同じ条件で公共が公営住宅を直接供
給した場合のコストを算出する｡
タイプ２：買取り・単独開発（公営住宅のみ）
20
第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理
民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団
体は建設された住宅を買取り、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管
理を民間事業者に委託する｡
タイプ３：買取り・複合開発（公営住宅＋民間賃貸住宅）
タイプ２と同じ買取り方式を用い、公営住宅のほかに民間が経営する賃貸住宅との複
合開発を行う。なお一定期間後、地方公共団体は民間事業者から賃貸住宅部分を相当の
対価で買取り、これを公営住宅として供用する。
タイプ４：借上げ・単独開発（公営住宅のみ）
民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団
体は建設された住宅を一定期間借上げ、公営住宅として供用するとともに、建物・施設
の維持管理を民間事業者に委託する（委託費は借上げ料に含まれる）
。なお一定期間後、
地方公共団体は民間事業者から住宅を相当の対価で買取り、引き続きこれを公営住宅と
して供用する。
タイプ５：借上げ・複合開発（公営住宅＋民間賃貸住宅）
タイプ４と同じ借上げ方式を用い､公営住宅のほかに民間が経営する賃貸住宅との複合
開発を行う。なお一定期間後、地方公共団体は民間事業者からすべての住宅を相当の対
価で買取り、これを公営住宅として供用する。
タイプ６：借上げ・複合開発（公営住宅＋民間賃貸オフィス）
タイプ４と同じ借上げ方式を用い､事業用地が商業系用途地域である場合、公営住宅の
ほかに民間が経営する賃貸オフィスとの複合開発を行う。なお一定期間後､地方公共団体
は民間事業者から公営住宅部分を相当の対価で買取り、引き続きこれを公営住宅として
供用し、オフィス部分については借地契約を更新して民間事業者がそのまま事業を継続
する。
図 2 − 4 ＰＦＩ公共住宅事業のスキーム
【タイプ２：買取り・単独開発】
公営住宅入居者
・公営住宅
・住宅使用料
公有地
・配当（返済）
資金提供者
・出資（融資）
民間事業者
・住宅建設
・住宅譲渡
・住宅一部管理
・公営住宅買取料
・管理委託費
地方公共団体
・民間事業者募集
・住宅所有（管理主体）
・公営住宅入居者管理
・土地所有
・公営住宅建設費等
補助
・公営住宅家賃対策
補助
国
21
【タイプ３：買取り・複合開発】
民間定借賃貸住宅
入居者等
公営住宅入居者
・民間定借
賃貸住宅
・公営住宅
・家賃等
公有地
・住宅
使用料
民間事業者
・配当（返済）
資金提供者
・出資（融資）
民間施設
・住宅建設
・住宅所有
・住宅管理
・入居者管理
・定期借地
ＰＦＩ公営住宅
・住宅建設
・住宅譲渡
・住宅一部管理
・公営住宅買取料
・管理委託費
・公営住宅建設費等
補助
地方公共団体
・公営住宅家賃対策
・民間事業者募集
補助
・公営住宅所有（管理主体）
・公営住宅入居者管理
・土地所有
国
【タイプ４：借上げ・単独開発】
公営住宅入居者
・公営住宅
・住宅使用料
公有地
・配当（返済）
資金提供者
・出資（融資）
・公営住宅共用部分
整備費等補助
・公営住宅借上料
民間事業者
・住宅建設
・住宅所有
・住宅一部管理
・定期借地
・地代
地方公共団体
・民間事業者募集
・住宅借上げ（管理主体）
・公営住宅入居者管理
・土地所有
・公営住宅共用部分
整備費等補助
・公営住宅家賃対策
補助
国
【タイプ５・６：借上げ・複合開発】
民間定借賃貸住宅
入居者等
公営住宅入居者
・民間定借
賃貸住宅、
ｵﾌｨｽ
・公営住宅
・家賃等
民間事業者
・配当（返済）
資金提供者
・出資（融資）
22
民間施設
・住宅・ｵﾌｨｽの建設
・住宅・ｵﾌｨｽの所有
・住宅・ｵﾌｨｽの管理
・入居者管理
・定期借地
ＰＦＩ公営住宅
・住宅建設
・住宅所有
・住宅一部管理
・定期借地
公有地
・住宅
使用料
・公営住宅共用部分
整備費等補助
地方公共団体
・公営住宅借上料
・民間事業者募集
・公営住宅借上げ（管理主体）
・公営住宅入居者管理
・地代
・土地所有
・公営住宅共用部分
整備費等補助
・公営住宅家賃対策
補助
国
第２章 わが国の公営住宅事業の概要と PFI 導入の条件整理
（２）官民の役割分担
各事業スキームごとの官民の役割分担は以下に示すとおりである｡なお、買取り方式と借上
げ方式とでは建物・施設の所有形態に違いがあるが、ほかは同じである｡
表 2 − 4 ＰＦＩ公共住宅事業における官民の役割分担
買取り方式
借上げ方式
事業の発意
公共・民間
公共・民間
用地の所有
公共
公共
設計
民間
民間
建設
民間
民間
公営住宅部分の所有
公共
資金調達
民間
民間
（一定期間後公共へ）
民間
公営住宅の管理主体
公共
公共
公営住宅の入居者管理
公共
公共
公営住宅の維持管理
民間
民間
公営住宅の大規模修繕
民間
民間
（３）ＰＦＩによるメリット
ＰＦＩの導入による地方公共団体と民間事業者のメリットは次のとおりと考えられる｡
①地方公共団体のメリット
・公有地の有効利用が促進される｡
・公営住宅供給の初期投資を軽減できる｡
・民間賃貸住宅や民間賃貸オフィスとの複合開発の場合、公営住宅のみの単独開発に比
べて公有地のさらなる高度利用が実現できる｡
②民間事業者のメリット
・土地の取得を伴わずに新たなビジネスチャンスが生まれる。
・空き家リスクが少なく､安定した収入が得られる｡
・建設・管理を一括して行えるため、経営ノウハウの活用により、トータルコストを抑
え、収益を拡大することが可能となる｡
23
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討
１．検討方法の概略
（１）検討の順序
ここでは公営住宅事業におけるＰＦＩ導入の可能性について、東京都区部での事業を想定
し､事業採算面からの検討を行う｡
検討方法は、まず東京都内で住居系用途地域と商業系用途地域のそれぞれについて､地価水
準が低・中・高の合計で６つの地区（地価が低いほうから住居系は地区Ａ､Ｂ､Ｃ、商業系は
地区Ｄ､Ｅ､Ｆ）を設定し､以下に示す２つの検討を行う。
①検討−１ 事業タイプ別の採算性・可能性
最初に､公営住宅の立地として一般的であり､かつ事業ニーズが高いと考えられる住居系用
途地域で低未利用・高地価の公有地（ここでは地区Ｃに該当）において、標準的と考えられ
る敷地の形状､規模､都市計画条件（建ぺい率や容積率など）で許容される建築計画をもとに、
事業タイプ１∼５までの試算を行い､各事業タイプごとの評価を行う（なお地区Ｃは住居系地
域であるため賃貸オフィスを含むタイプ６は検討しない）
。
②検討−２ 敷地条件の違いによる採算性・可能性
検討−１で用いた敷地の形状・規模などの条件を用いながら、地区Ｃ以外の残りの５つの
地区について、それぞれの都市計画条件下で許容される建築計画をもとに、事業の採算性・
可能性を検証する｡
なおこの検討では、比較の対象となる公共による直接供給（タイプ１）と､地価水準によっ
て地代収入が変化する借上げ方式（タイプ４およびタイプ５）について試算を行う。また、
商業系の３つの地区については、民間賃貸オフィスとの複合開発であるタイプ６の試算も行う｡
各検討で用いる試算の分類は次のとおりである（なお、試算に用いた敷地条件・建築計画
は資料１、算定の基本条件については資料２を参照）
。
表 3 − 1 検討の全体像と各検討で用いる試算分類
住居系地域
公共による直接供給
単独開発
Ｐ 買取り
複合開発
Ｆ
単独開発
Ｉ
事 借上げ 複合開発
業
複合開発
地区Ｂ
地区Ｃ
地区Ｄ
地区Ｅ
地区Ｆ
タイプ1
1−Ａ
1−Ｂ
1−Ｃ
1−Ｄ
1−Ｅ
1−Ｆ
公営住宅のみ
タイプ2
−
−
2−Ｃ
−
−
−
公営+民間賃貸住宅
タイプ3
−
−
3−Ｃ
−
−
−
公営住宅のみ
タイプ4
4−Ａ
4−Ｂ
4−Ｃ
4−Ｄ
4−Ｅ
4−Ｆ
公営+民間賃貸住宅
タイプ5
5−Ａ
5−Ｂ
5−Ｃ
5−Ｄ
5−Ｅ
5−Ｆ
−
−
−
6−Ｄ
6−Ｅ
6−Ｆ
公営+民間賃貸オフィス タイプ6
注） は「検討−1」の該当部分、その他は「検討−2」の該当部分。
24
商業系地域
地区Ａ
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討
（２）評価の指標
各検討において試算の結果を評価する指標は次のとおりとする。
①公共の財政負担：事業の評価期間を供用開始から 30 年間注 1）とし、事業期間における公共
の財政負担の現在価値を､公営住宅 1 戸当たりに割り戻した数値を用い
る｡
②民間の事業採算：不動産事業で比較的多く利用されている､供用開始から 10 年間の内
部収益率注 2）（事業の運営期間を 10 年間とし､事業終了時に他の事業者に
施設を売却すると仮定注 3））を用いる。なお、この試算における 10 年後
の施設の譲渡価格は､事業を引き継ぐ民間事業者の利回りが 10 ％となる
よう､譲渡時の毎年の収入の 10 倍に設定する｡
注1） 現行法上、ＰＦＩの対象となる普通財産の貸与期間は最長で 30 年（国有財産法 21 条､東京都公有財産規則第 34 条など、更新は可
能）であることから、事業の評価期間を30年と設定した｡
注2） キャッシュ・イン・フロー（純収入額＝償却前金利控除前税引前利益）とキャッシュ・アウト・フロー（純投資額）の価値を等価さ
せる割引率のこと｡本調査ではこのほかに初年度 C／ C（キャッシュ・オン・キャッシュ＝初年度キャッシュ・イン・フロー÷キャッ
シュ・アウト・フロー、ただし初年度キャッシュ・イン・フローには不動産取得税、登録免許税は含まない）もあわせて算定した｡
注3） 経済社会情勢の変動予測は 10 年先までが限界であるとの考えから、民間では事業期間の目安を 10 年とするのが一般的である｡こ
のため実際に公営事業にＰＦＩを導入した場合には、30 年の事業過程で民間事業者が 10 年ごとに変わることも想定される｡したがっ
て、この場合に公共がいったん施設を譲り受け、新たに民間事業者を再募集するケースや、公共を介さず民間事業者同士で取引す
るケースなどさまざまなパターンが考えられるため、あらかじめ協定などで対応を定めておく必要がある｡
２．事業タイプ別の採算性・可能性（検討−１）
公営住宅の立地として一般的であり、かつ事業ニーズが高いと考えられる住居系用途地域
で低未利用・高地価の公有地（地区Ｃ）において、従来どおり地方公共団体（本ケーススタ
ディでは東京都）が公営住宅を直接供給する場合（タイプ１）と、前章で示したＰＦＩ事業
の４つのスキーム（タイプ２∼５）を比較することにより､公営住宅事業におけるＰＦＩ導入
の可能性の検証を行った（試算の詳細は資料３を参照）｡
（１）事業成立の可能性の評価
まず、公共の財政負担を見ると、公共による直接供給（タイプ１）に比べタイプ２、３、
５で公共全体の財政負担の軽減が可能となっている。ただし、タイプ２（買取り・単独開発）
とタイプ５（借上げ・複合開発）は、事業主体である地方公共団体（東京都）の財政負担が
公共による直接供給（タイプ１）よりも増加していることから、事業として成立させるため
には地方公共団体の負担軽減を図る必要がある｡
次に民間事業者の採算性を見ると、事業開始後 10 年間における内部収益率（IRR）を８％
確保することを目標（ヒアリングより）とすると、タイプ３、４、５が事業採算ベースに乗
るといえる。中でもタイプ３（買取り・複合開発）は民間､公共ともに基準をクリアしており、
25
基本条件のままで事業が成立するといえる｡
逆にタイプ４（借上げ・単独開発）は民間の採算性だけを見ると 12 ％を上回っているが、
公共全体の財政負担がタイプ１の２倍近くになっており、内訳を見ても地方公共団体の負担
が著しく増加していることからＰＦＩ事業として成立する可能性は低い。また、タイプ５
（借上げ・複合開発）も民間の採算性は 10 ％以上となっているが、上述のように地方公共団体
の負担が増加していることから、これを改善することが事業成立の条件となる。なお、民間
の採算性がクリアできていないタイプ２（買取り・単独開発）については、民間の採算性の
向上だけでなく、地方公共団体の財政負担がタイプ１よりも低くなるような条件の見直しが
必要である｡
表 3 − 2 事業タイプ別の試算結果
民間事業者
公共の財政負担
家賃対策補
（千円／戸）
助自治体負
10年間の 地方公共団体
担
国
公共計
内部収益率
（％） （東京都）
の採算性
試算分類
タイプ1
1−Ｃ
− −3,831
15,051
11,220
7,122
単独開発
タイプ2
2−Ｃ
6.53
−3,822
13,210
9,388
7,122
複合開発
タイプ3
3−Ｃ
8.43
−7,388
4,662
−2,726
3,585
単独開発
タイプ4
4−Ｃ
12.76
16,083
4,276
20,359
9,062
複合開発
タイプ5
5−Ｃ
10.78
2,520
208
2,728
4,561
公共直接供給
Ｐ
Ｆ
Ｉ
事
業
買取り
借上げ
注 1）公共の負担は公営住宅1戸当たりの額である。
2）複合開発は事業終了後に公共が民間賃貸住宅を買取ったあとの戸数で算出。
3）表中の 部分は事業成立条件をクリアしている箇所である。
4）家賃対策補助自治体負担については、交付税措置の対象となっている。
5）公共の財政負担は事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。
なお、買取り方式に比べ借上げ方式の方が国の負担が少ない理由は、買取り方式では建物
の所有が地方公共団体になるため、公共による直接供給と同様、建設費のほぼ 50 ％が補助さ
れるが、借上げ方式では建物が民間所有となるため、補助の対象が建物の共用部分に限られ、
建設費全体のおおむね10％になるためである。
また、単独開発に比べ、複合開発における公共の財政負担が大きく低減している理由は次
のとおりである。
・複合開発の場合、単独開発と比べ事業期間中（本ケーススタディでは 30 年間と設定した）
の公営住宅の戸数がほぼ半分であるため、事業全体にかかる地方公共団体の財政負担
（借上げ料､買取り料）や国の補助金がほぼ半減する。
・また、複合開発型の場合は､事業終了時に複合開発により供給されていた民間賃貸住宅が、
民間事業者より地方公共団体に移管され、その後地方公共団体がこれを公共住宅として
継続的に利用することとしており、事業終了時の公営住宅の戸数は事業当初の公営住宅
の戸数と民間賃貸住宅の戸数の合計となっている。本ケーススタディでは公共の財政負
担は１戸当たりで算出しているため、複合型開発が単独開発に比べて公共の負担が大き
26
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討
く低減される結果となっている。
以上の分析の結果を事業タイプごとにまとめたのが表 3 − 3 である。
表 3 − 3 各事業タイプの特性と評価
買
取
り
方
式
借
上
げ
方
式
地方公共団体
民間事業者
単独開発
（タイプ２）
管理費用の軽減にもかかわらず財
政負担は公共による直接供給（タイ
プ１）よりもやや増加する。ただし
住宅の買取り価格や維持管理委託費
の設定などを見直すことにより負担
を軽減することは可能と考えられる。
長期の資金調達が不要となるが、
移管後は管理のみの事業経営となる
ため、より効率的な設計・建設・維
持管理によりコストダウンを行える
かが収益率向上のポイントとなる｡
複合開発
（タイプ３）
事業当初の買取り対象となる公営
住宅が少ないため、タイプ２よりも
財政負担が軽減され、基本条件のま
まで事業が成立すると考えられる｡
管理のみでの事業経営となるタイ
プ２と比べ、民間賃貸住宅による収
益が発生するため、採算性が向上す
る｡
単独開発
（タイプ４）
公営住宅供給にかかわる初期投資
は軽減できるが、事業期間中に民間
に支払う住宅の借上げ料が従来の直
接供給型における建設費借入金返済
額と比べて高額になるため、地代収
入が発生するにもかかわらず､地方
公共団体の財政負担の総額は直接供
給型（タイプ１）より大きく増加す
る。
公共が一括して住宅を借上げるこ
とにより、空き家リスクを回避でき
るため、民間事業者にとっては採算
性を確保しやすく、とくに地価水準
の高い地区ほど条件がよくなるもの
と想定される｡
複合開発
（タイプ５）
公営住宅の供給戸数の減少により、
タイプ４に比べ地方公共団体の財政
負担は抑えられるが、直接供給より
割高となるため条件の見直しが必要
である｡
公営住宅の供給戸数の減少により、
建設に対する補助金､借上げ料収入
が減少し､タイプ４に比べて採算性
が低下する。
評価
△
○
×
△
（２）条件変更による事業成立の可能性の検討
前節でみたように、買取り・単独開発（タイプ２）
、借上げ・複合開発（タイプ５）は、基
本条件のままでは事業成立の可能性が低いため、本節ではこの２つのタイプについて建設費、
維持管理費、維持管理委託費、地代率の変更による事業成立の可能性を検討した。
①タイプ２（買取り・単独開発） ※試算２−Ｃ'参照
基本条件のままでは民間事業者の内部収益率は 6.53 ％と低く、地方公共団体の財政負担
も− 3,822 千円／戸と、公共による直接供給の− 3,831 千円／戸より若干増加している。した
がって、このケースでは民間事業者の採算性の向上だけでなく、地方公共団体の負担軽減
も求められる｡
まず、民間事業者の採算性については、内部収益率を高めるために公共側へのリスク移
転や公的支援の拡充が考えられるが、前述のように地方公共団体の財政負担の軽減も求め
られているため、この方法は考えにくい。残る方法としては経営努力による建設費・維持
27
管理費などの削減である｡
また、地方公共団体については、財政負担の軽減のためには買取料の減額が考えられる
が、これは結果的に民間事業者の収益をさらに圧迫するため、上述した民間事業者の経営
努力と連動した維持管理委託費の削減が現実的な方法と考えられる｡
そこで、民間事業者による建設費を６％、維持管理費を 10 ％削減し、地方公共団体が民
間に支払う維持管理委託費を基本条件からさらに 10 ％削減すると仮定すると、図３−１の
ように内部収益率は 8.19 ％、地方公共団体の財政負担は− 4,275 千円／戸となり、事業とし
て成立することが可能となる。ただし、この条件で事業を成立させるためには民間事業者
にとって相当の努力が必要となろう｡
②タイプ５（借上げ・複合開発） ※試算５−Ｃ'参照
基本条件では民間事業者の内部収益率は 10.78 ％と十分に高く、逆に地方公共団体の財政
負担が 2,520 千円／戸と、公共による直接供給の場合より大幅に高い値になっている。した
がって、このケースでは地方公共団体の財政負担の大幅な軽減が必要である。
借上げ方式の事業では、地代率や借上げ料率の見直しが方法として考えられるが、ここ
では地代率を1.0％から2.4％に引き上げるものと仮定してみる｡
すると下記のように民間の採算ベースを確保（8.03 ％）しながら、地方公共団体の財政負
担を− 6,402 千円／戸に大幅に改善することが可能となる。また地代率の設定を抑えれば、
民間の収益率が高くなり事業参加がしやすくなるため、タイプ２の場合と比べて実現性は
高いといえる。
図 3 − 1 タイプ 2 およびタイプ 5 の事業成立条件
タイプ
２
タイプ
５
建設費
維持管理費
６％削減
10％削減
公営住宅維持
管理委託費
→
10％削減
地代率
１．４ポイント上昇 （1.0→2.4％）
民間事業者の
地方公共団体
内部収益率
財政負担
8.19%
民間事業者の
→
内部収益率
8.03%
−4,275千円／戸
地方公共団体
財政負担
−6,402千円／戸
（参考）近年の経済情勢を反映させた場合の検討
本ケーススタディでは、基本条件において施設の維持管理費、維持管理委託費、住宅の市場家賃お
よびこれに基づく公営住宅の借上げ料、駐車場使用料、地代について２年間に２％、また公営住宅の
住居者管理費については毎年１％の上昇を見込んでいる。これは長期的には妥当性のある条件と考え
られるが、近年の経済情勢のもとでは、借上げ料や駐車場使用料などの上昇が民間事業者にとって有
利な条件になっていることは否めない。そこで内部収益率を算出する当初 10 年間について、経年的に
上昇するすべての指標を据え置いた場合のケーススタディを試みた｡
これによれば、タイプ２（買取り・単独開発）の場合、民間事業者の収入となる駐車場使用料や維
28
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討
持管理委託費の上昇が抑えられるため、確かに民間事業者の採算性は 0.24 ％低くなり、地方公共団体
の財政負担が改善するが、タイプ３（買取り・複合開発）の場合は民間賃貸住宅からの家賃収入の伸
びも抑えられるため、採算性が0.68％低下し、内部収益の目標である８％を割り込むことになる。また
地方公共団体の財政負担も法人税の減収や民間賃貸住宅部分の地代収入の低下により、結果的に増加す
ることとなる。ただ直接供給の場合に比べて財政負担は大きく改善されているため、維持管理委託費や
民間賃貸住宅部分の地代率の見直しなどにより、事業として成立する余地は十分にあるといえる。
また借上げ方式による場合は、民間事業者の収入の大きなウェイトを占める住宅借上げ料の伸びが
抑えられることから、同じ単独開発でも採算性は 0.86 ％低下し、これにあわせて地方公共団体の財政
負担は大きく減少する。複合開発については公営住宅の戸数が少ないため地方公共団体の財政負担の
減少幅は小さいが、民間の採算性については買取り方式の場合と同様に民間賃貸住宅からの家賃収入
が抑えられるため、結果的に単独開発の場合と同程度（0.85％）に採算性が低下する。
なお国の負担についてみると、民間事業者の採算性低下により法人税収が減少するため、すべての
タイプで負担が増加し、公共全体では複合開発の場合に負担増となる。
表 3 − 4 近年の経済情勢を反映した場合の事業成立の可能性
基本条件
民間事業者
公共の財政負担
（千円／戸） 家賃対策
の採算性
補助自治
１０年間の 地方公共団体
体負担
公共計
国
（％） （東京都）
内部収益率
試算分類
公共直接供給
タイプ１ １−C
単独開発 タイプ２ ２−C
Ｐ
買取り
Ｆ
複合開発 タイプ３ ３−C
Ｉ
事 借上げ 単独開発 タイプ４ ４−C
業
複合開発 タイプ５ ５−C
−
−3,831
15,051
11,220
7,122
6.53
−3,822
13,210
9,388
7,122
8.43
−7,388
4,662
−2,726
3,585
12.76
16,083
4,276
20,359
9,062
10.78
2,520
208
2,728
4,561
−3,885
15,051
11,166
7,122
地代、維持管理費などを10年据え置いた場合
公共直接供給
タイプ１
単独開発 タイプ２
Ｐ
買取り
Ｆ
複合開発 タイプ３
Ｉ
事 借上げ 単独開発 タイプ４
業
複合開発 タイプ５
−
−
6.29
−3,990
13,258
9,268
7,122
−
7.75
−7,035
5,028
−2,007
7,170
−
11.90
14,179
4,956
19,135
9,062
−
9.93
2,003
890
2,894
4,561
注）公共の財政負担は事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。
３．敷地条件の違いによる採算性・可能性（検討−２）
検討−１では住居系用途地域で高地価（本ケーススタディでは地区Ｃにあたる）の場合で
の検討を行ったが、検討−２では敷地条件の違いによる採算性・可能性を検証するため、地
価水準の変化によって地代収入が変わる借上げ方式について商業系用途地域を含む他の５つ
の地区での試算を行った。
（試算の詳細については資料３を参照）
試算の結果は以下のとおりである｡
①タイプ４（公営住宅のみの単独開発）
29
借上げ料の負担が大きいため、直接供給の場合に比べて地方公共団体の財政負担はすべ
ての地区において増加し、地価の高い地域ほどその差は大きくなる。逆に国の財政負担は、
税収の発生や建設にかかる補助金の額が 10 ％程度に抑えられるため軽減するが、地方公共
団体の負担が大きくなることから、公共全体ではすべての地区で増加する｡
民間事業者の採算性は､地価水準が平均よりも高い地区Ｂ､Ｃ､Ｅ､Ｆで８％を上回るが、
地方公共団体の負担の増大とあわせて考えると、いずれの地区でもＰＦＩ事業として成立
させることは難しい｡
②タイプ５（公営住宅＋民間賃貸住宅の複合開発）
公共の財政負担の傾向はタイプ４と同様であるが、公営住宅供給戸数が半減するため、
地方公共団体の財政負担の増大は比較的低く抑えることができる。逆に民間の採算性は公
営住宅の戸数減少により建設に際しての補助金が減るため、タイプ４と比較するとすべて
の地区で採算性が低下する。ただし地方公共団体の財政負担の増大が少ないため、条件の
変更によってはＰＦＩ事業として成立するケースが生まれる｡
③タイプ６（公営住宅＋民間賃貸オフィスの複合開発）
民間賃貸オフィスの収益により税収が増加するため、直接供給の場合と比較して地方、
国ともに財政負担が軽減される｡
また民間の採算性も賃貸住宅よりも賃貸オフィスの方が高い賃料収入を得ることができ
るため、すべての地区において向上し､地区Ｅ、Ｆでは基本条件のまま、地区Ｄでも一定の
条件変更によりＰＦＩ事業として成立させることが可能である｡
以上の結果によると､当初の基本条件のままで事業が成立するのは、公営住宅と民間賃貸オ
フィスを商業系地域の地区Ｅ､Ｆにおいて複合開発した場合だけであり、民間賃貸住宅との複
合開発では検討−１で行った場合と同様、地方公共団体の財政負担を改善するために地代率
の見直しなどの条件変更を行う必要がある。また、この方法で地方公共団体の財政負担が改
善されても、民間事業者の内部収益率が８％を下回る場合には､民間において建設費削減など
のさらなる経営努力が求められる｡
検討−２について、各試算結果と事業成立のための条件をまとめたのが表 3 − 5 である｡
30
第３章 事業の採算性および事業成立の可能性の検討
表 3 − 5 敷地条件別の試算結果
敷地条件
民間事業者の採算性
公共の財政の負担
初年度 内部収益率
（％） 地方
国
公共合計 評価
（千円/戸）（千円/戸）
C/Ｃ
（％） （当初１０年）（千円/戸）
試算分類
公共直接供給
収支改善の条件
１−A
−
−
−529
12,824
12,295
−
４−A
6.57
7.69
11,289
4,530
15,819
×
５−A
5.64
5.84
2,795
1,578
4,373
×
１−B
−
−
−2,180
13,937
11,757
−
8.03
10.38
13,719
4,459
18,178
×
6.95
8.47
2,748
1,060
3,807
△
5.85
8.02
−3,397
2,292
−1,105
○
１−C
−
−
−3,831
15,051
11,220
−
４−C
9.46
12.76
16,083
4,276
20,359
×
５−C
8.24
10.78
2,520
208
2,728
△
５−C’
5.65
8.03
−6,402
2,804
−3,598
○
１−D
−
−
168
19,708
19,876
−
４−D
5.74
5.89
12,423
7,678
20,100
×
5.36
5.10
2,943
2,837
5,780
×
6.50
6.67
−5,007
1,085
−3,923
△
7.21
8.10
−5,355
186
−5,169
○
−
−
−1,770
21,065
19,295
−
7.39
9.09
16,590
7,606
24,196
×
6.92
8.26
3,349
2,102
5,451
△
6.09
8.10
−3,020
3,300
280
○
建設費10％減
地代率1.0→2.2％
7.71
9.02
−6,183
−1,171
−7,355
○
基本条件で成立
１−F
−
−
−3,539
22,252
18,713
−
４−F
9.08
11.92
21,017
6,792
27,810
×
地区F
借上げ･複合開発 ５−F
（250万円/㎡） （公営住宅＋民間住宅）
8.53
11.05
3,837
594
4,430
△
５−F’
5.78
8.14
−7,481
3,898
−3,583
○
地代率1.0→2.6％
６−F
8.95
11.18
−6,747
−4,492
−11,239
○
基本条件で成立
地区A
借上げ・単独開発
（30万円/㎡）
借上げ･複合開発
（公営住宅＋民間住宅）
公共直接供給
借上げ・単独開発 ４−B
住
地区B
居 （50万円/㎡） 借上げ･複合開発
５−B
（公営住宅＋民間住宅）
系
地
５−B’
同上
域
公共直接供給
地区C
（70万円/㎡）
借上げ・単独開発
借上げ･複合開発
（公営住宅＋民間住宅）
同上
公共直接供給
借上げ・単独開発
地区D
借上げ･複合開発
５−D
（100万円/㎡）（公営住宅＋民間住宅）
借上げ･複合開発 ６−D
（公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ）
同上
公共直接供給
６−D’
１−E
借上げ・単独開発 ４−E
商
地区E
業
借上げ･複合開発
５−E
系 （180万円/㎡） （公営住宅＋民間住宅）
地
同上
５−E’
域
借上げ･複合開発
６−E
（公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ）
公共直接供給
借上げ・単独開発
同上
借上げ･複合開発
（公営住宅＋民間ｵﾌｨｽ）
建設費10％減
地代率1.0→2.3％
検討１で試算済
地代率1.0→2.4％
建設費９％減
注 １）公共の負担は公営住宅１戸当たりの額である。
２）PFI公営住宅＋民間定借賃貸住宅のケースは事業終了後、公共が民間賃貸住宅を買取った戸数で算出している｡
３）表中 となっている部分は事業として成立する条件をクリアしている箇所である。
４）収支改善の条件は民間の内部収益率8％を確保し､地方公共団体の負担がもっとも軽減される場合を試算したもの
である｡
５）公共の財政負担は、事業期間中の収支を4％の割引率で現在価値化した値である。
31
資 料 編
資料１．試算に用いた建築計画 ・・・・・・・・・・・・・45
資料２．試算に用いた算定の基本条件 ・・・・・・・・・・50
資料３．事業収支の試算表 ・・・・・・・・・・・・・・・57
資料１．試算に用いた建築計画
建築計画の前提となる敷地条件
試算で用いる建築計画を作成するにあたって、計画の前提となる住居系地域と商業系地域
の敷地条件を以下のように設定した。
敷地条件
住居系地域
商業系地域
公有地
公有地
1 ha
1 ha
第一種中高層住居専用地域
商業地域
容積率
300%
500%
建ぺい率
60%
80%
土地所有
面積
用途地域
備 考
80ｍ×125ｍ
第二種高度地区
その他の規制
日影規制（３時間・２時間）
道路幅員（前面）
６ｍ
15ｍ
（周辺）
４ｍ
４ｍ
また、地価が異なる場合の試算を行うために、住居系地域、商業系地域それぞれについて、
東京都区部の平均地価を基準に地価水準が低・中・高の合計で６つの地区（住居系地域は地
区Ａ、Ｂ、Ｃ、商業系地域は地区Ｄ、Ｅ、Ｆ）を設定した。
なお、備考欄にある地名は資料２の算定の基本条件で市場家賃などを設定する際に用いた
具体的な地区のイメージである。
敷地条件
地
価
※
住居系地域
商業系地域
備考
地区Ａ
30万円／㎡
江東区大島
地区Ｂ
50万円／㎡
豊島区椎名町
地区Ｃ
70万円／㎡
新宿区四谷
地区Ｄ
100万円／㎡
江東区錦糸
地区Ｅ
180万円／㎡
豊島区南大塚
地区Ｆ
250万円／㎡
港区六本木
※平成10年公示地価を参照。
（住居系は区部平均51万円／㎡、商業系は区部平均181万円／㎡）
45
建築計画Ａ
住居系地域における公営住宅の単独開発
この建築計画に基
づいて試算が行わ
れたのは、本文24
頁の表3−1の試算
分類のうち
１−Ａ
１−Ｂ
１−Ｃ
２−Ｃ
４−Ａ
４−Ｂ
４−Ｃ
の7つである。
※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。
公営住宅
敷地面積
建築面積
延べ面積
容積対象延べ面積
建ペイ率
容積率
専有面積
階数
構造
住宅戸数
戸当たり住戸面積
戸当たり延べ面積
戸当たり敷地面積
付置義務駐車台数
46
10,000 ㎡
2,440 ㎡
17,940 ㎡
14,040 ㎡
24 ％
140 ％
13,200 ㎡
３∼８階
ＲＣ
188 戸
70.2 ㎡
95.4 ㎡
53.2 ㎡
平面47 台
建築計画Ｂ
住居系地域における公営住宅と民間賃貸住宅の複合開発
この建築計画に基
づいて試算が行わ
れたのは、本文24
頁の表3−1の試算
分類のうち
３−Ｃ
５−Ａ
５−Ｂ
５−Ｃ
の4つである。
※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。
敷地面積
建築面積
延べ面積
容積対象延べ面積
建ペイ率
容積率
専有面積
階数
構造
住宅戸数
戸当たり住戸面積
戸当たり延べ面積
戸当たり敷地面積
付置義務駐車台数
公営住宅
5,000 ㎡
1,530 ㎡
9,300 ㎡
7,180 ㎡
31 ％
144 ％
6,730 ㎡
３∼８ 階
ＲＣ
96 戸
70 ㎡
96.9 ㎡
52.1 ㎡
平面24 台
民間賃貸住宅
5,000 ㎡
720 ㎡
8,260 ㎡
7,180 ㎡
14 ％
144 ％
6,730 ㎡
12 階
ＳＲＣ
96 戸
70 ㎡
86.0 ㎡
52.1 ㎡
平面24 台
合計
10,000 ㎡
2,250 ㎡
17,560 ㎡
14,360 ㎡
23 ％
144 ％
13,460 ㎡
３∼12 階
ＲＣ、ＳＲＣ
192 戸
70 ㎡
91.5 ㎡
52.1 ㎡
平面48 台
47
建築計画Ｃ
商業系地域における公営住宅の単独開発および公営住宅と民間賃貸住宅の複合開発
この建築計画に基
づいて試算が行わ
れたのは、本文24
頁の表3−1の試算
分類のうち
１−Ｄ
１−Ｅ
１−Ｆ
４−Ｄ
４−Ｅ
４−Ｆ
５−Ｄ
５−Ｅ
５−Ｆ
の9つである。
※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。
公営住宅・
民間賃貸住宅
敷地面積
建築面積
延べ面積
容積対象延べ面積
建ペイ率
容積率
専有面積
階数
構造
住宅戸数
戸当たり住戸面積
戸当たり延べ面積
戸当たり敷地面積
付置義務駐車台数
10,000 ㎡
1,910 ㎡
58,540 ㎡
48,700 ㎡
19 ％
487 ％
43,200 ㎡
30 階
ＳＲＣ
617 戸
70 ㎡
94.9 ㎡
16.2 ㎡
立体167 台
注）タイプ５では上記の戸数を公営、民間住宅で２等分する。
48
建築計画Ｄ
商業系地域における公営住宅と民間賃貸オフィスの複合開発
この建築計画に基
づいて試算が行わ
れたのは、本文24
頁の表3−1の試算
分類のうち
６−Ｄ
６−Ｅ
６−Ｆ
の3つである。
※道路斜線は総合設計制度による緩和を適用している。
公営住宅
敷地面積
建築面積
延べ面積
容積対象延べ面積
建ペイ率
容積率
専有面積
階数
構造
住宅戸数
戸当たり住戸面積
戸当たり延べ面積
戸当たり敷地面積
付置義務駐車台数
5,000 ㎡
1,040 ㎡
24,570 ㎡
20,470 ㎡
21 ％
409 ％
18,020 ㎡
25 階
ＳＲＣ
257 戸
70 ㎡
95.6 ㎡
19.5 ㎡
立体69 台
民間賃貸
オフィス
5,000 ㎡
1,310 ㎡
27,720 ㎡
27,720 ㎡
26 ％
554 ％
18,020 ㎡
25 階
ＳＲＣ
立体75 台
合計
10,000 ㎡
2,350 ㎡
52,290 ㎡
48,190 ㎡
24 ％
482 ％
36,040 ㎡
25 階
ＳＲＣ
257 戸
70 ㎡
95.6 ㎡
19.5 ㎡
立体144 台
49
資料２．試算に用いた算定の基本条件
試算表作成の考え方
本ケーススタディにおける試算表作成の基本的な考え方は次のとおりである。
なお、事業期間については、ＰＦＩを導入するための事業者の選定期間が必要であるため、
すべての試算において準備期間として１年をあて、建物の建設期間は２年とした（建設期間
は定期借地契約の期間には含めていない）
。
１．公共による直接供給：タイプ１
地方公共団体が主体となり、従来のように公営住宅の建設から管理運営までのすべてを行
う場合の収入・支出の項目は以下のとおりである｡
①収入
公営住宅の入居者から徴収する住宅使用料、駐車場使用料を毎年の基本的な収入とし、
このほかに公営住宅法に基づき国から交付される家賃対策補助金、建設費補助金、駐車場
整備補助金およびこれらの補助金の不足を補うための借入金を計上する｡
②支出
公営住宅の建設および運営に要するすべての費用（建設費、借入金返済、入居者管理費、
維持管理費、大規模修繕費）を支出として計上する｡
２．買取り方式による PFI 事業：タイプ２、タイプ３
民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団体は
建設された住宅を買取り、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管理を民間
事業者に委託するのが主な枠組みである。
この場合の民間事業者および地方公共団体の収入・支出の項目は次のとおりである｡
（1）民間事業者の収支
①収入
公共より支払われる公営住宅の維持管理・大規模修繕の受託費用、入居者より支払われ
る駐車場使用料のほかに、地方公共団体が公営住宅を買い取る買取料（ここでは当初支払
われる金額をキャッシュフローの資金調達、割賦返済金を毎年の収入として整理）
、施設整
備のための借入金（買取料の頭金充当後不足する残りの施設整備費。キャッシュフローの
資金調達として整理）を計上する｡
50
また、複合開発を行うタイプ３では民間賃貸住宅から得る賃料を計上する｡
②支出
借入金の支払利息、維持管理費（法令に基づき民間事業者では実施できない入居者管理
を除く）
、大規模修繕費が主となるが、複合開発を行うタイプ３では民間が賃貸住宅事業を
行うため、事業収益にかかわる法人税の他に建物の所有に対する公租公課（不動産取得税、
登録免許税、固定資産税、都市計画税）と地代が発生する。
なお、施設整備費（総建設費）および借入金の元金返済分はキャッシュフローの資金使
途として整理した。また民間賃貸住宅の減価償却費も支出と見なし、キャッシュフローに
おいては資金調達として整理した｡
（2）地方公共団体の財政負担
①収入
公営住宅の使用者から徴収する住宅使用料、国から交付される公営住宅建設費補助金、
駐車場整備補助金、家賃対策補助金および民間事業者より支払われる公租公課（タイプ３
については運営事業による収益に加え、民間施設部分の所有と賃貸事業による収益が対象
となる）
、地代を計上する｡
②支出
民間事業者を選定する経費、事業当初に民間事業者に支払う買取料のほか、買取料残金
の割賦金、維持管理・大規模修繕委託費および法令上民間が行うことのできない入居者管
理に関する費用を毎年の支出とし、タイプ３では事業終了時に民間施設部分を残存価値で
買い取る費用も支出として計上する｡
３．借上げ方式による PFI 事業：タイプ４、タイプ５、タイプ６
民間事業者が地方公共団体から公有地の貸与を受けて公営住宅を建設し、地方公共団体は
建設された住宅を一定期間借上げ、公営住宅として供用するとともに、建物・施設の維持管
理を民間事業者に委託する（委託費は借上げ料に含まれる）のが主な枠組みである。
この場合の民間事業者および地方公共団体の収入・支出の項目は次のとおりである｡
（1）民間事業者の収支
①収入
公共より支払われる公営住宅借上料、住民より支払われる駐車場使用料の他に、公営住
宅の共用部分に対する整備補助金、補助金充当後不足する施設整備のための借入金（ここ
ではこれらをキャッシュフローの資金調達として整理）を計上する｡
51
また、複合開発を行うタイプ５、タイプ６では民間施設から得る収入を計上する｡
②支出
借入金の支払利息、地代、維持管理費（法令に基づき民間事業者では実施できない入居
者管理を除く）
、大規模修繕費、建物解体費積立金が主となるが、この借上げ方式では民間
が建物を所有したまま賃貸住宅事業を行うため、事業収益のほかに建物の所有に対する公
租公課が発生する。また建物・設備の減価償却費（補助金相当額は対象としない）も支出
とみなす。なお、施設整備費（総建設費）および借入金の元金返済分、建物解体積立金は
キャッシュフローの資金使途として整理した｡
（2）地方公共団体の財政負担
①収入
公営住宅の使用者から徴収する住宅使用料、国から交付される住宅共用部分など整備補
助金、家賃対策補助金および民間事業者より支払われる地代、公租公課を計上する（なお、
タイプ６における民間賃貸オフィスのテナントから支払われる法人税については収入に含
めない）｡
②支出
民間事業者を選定する経費および住宅共用部分など整備補助金（国からの補助金とその
同額を地方公共団体が民間事業者へ支払う）のほか、民間事業者に支払う借上料、法令上
民間が行うことのできない入居者管理に関する費用を毎年の支出とし、事業終了時に民間
事業者より残存価値で買い取る費用も支出として計上する｡
算定の基本条件
本ケーススタディの試算に用いた主な項目の算定の基本条件は次のとおりである。
①建物建設費
民間事業者の建物建設費（建築＋屋内設備工事費、立体駐車場がある場合は、その整備
費を含む）は、公共が整備する場合に比べて 10 ％低減するものとする。これは民間事業者
が整備する場合は、公共が整備する場合に比べて年度契約に伴う工期・工区区分などの制
約条件がなく、合理的に行うことが可能になることによる。
②維持管理費・大規模修繕費
公共が行う場合の維持管理費は建物建設費の１％／年、民間事業者が行う場合はヒアリ
ングなどにより住宅１戸当たり 1.5 万円／月とする。大規模修繕費は、建物建設費に公共の
52
場合は10％、民間の場合は７％を乗じた額を 15 年で積み立てることとする。
なお、買取り方式において公共が民間に支払う維持管理委託費・大規模修繕委託費は、
建物建設費と同様、公共が自ら行う場合よりも 10 ％低く設定した。
③公営住宅の買取り料（タイプ２、タイプ３）
買取り方式のＰＦＩ事業では、国から地方公共団体に支払われる公営住宅建設にかかわ
る補助金、公営住宅の駐車場整備にかかわる補助金と公営住宅部分の空地など整備費の２
分の１の合計を、地方公共団体から民間事業者に買取り時に支払い（これを全体の買取り
価格の２分の１とする）
、残金（当初支払額と同額）を金利４％で 30 年の割賦払いとする。
④公営住宅の借上げ料（タイプ４、タイプ５、タイプ６）
借上げ方式のＰＦＩ事業において地方公共団体が民間事業者に毎月支払う借上げ料は、
借上げ期間中の空室の有無に関係なく市場家賃の90 ％とする。
⑤公営住宅使用料
公営住宅の使用料（入居者から地方公共団体に支払われる家賃）は、東京都へのヒアリ
ングなどにより851円／㎡・月とする。
⑥地代
民間事業者から公共側に支払われる地代は、地価の１％／年とする。
⑦インフレ率
施設の維持管理費、住宅の市場家賃およびこれに基づく公営住宅の借上げ料、駐車場使
用料、地代については２年ごとに２％上昇するものとする。また、公共による入居者管理
費は年1.0％上昇するものとする。
⑧民間賃貸住宅・オフィスの空室率（タイプ３、タイプ５、タイプ６）
複合開発の場合における民間賃貸住宅・オフィスの空室率は10 ％とする。
⑨借入利率
公共が借入れる場合は３％、民間が借入れる場合は５％とする。
⑩社会的割引率
公共の財政負担を現在価値化するための割引率は４％とする。
なお、試算に用いた算定の基本条件の詳細については次の表にまとめた。
53
試算に用いた基本条件の一覧表
事 項
金額等
備 考
１ 工事費単価（ＲＣ住宅）
① 民間による全体工事費
190.0 千円／㎡
事例より注1）
② 民間による建築工事費
152.0 千円／㎡
①×80％
38.0 千円／㎡
①×20％
③ 民間による屋内設備工事費
④ 民間の公共に対するコスト低減率
10 ％
想定値
⑤ 公共による全体工事費
211.1 千円／㎡
⑥ 公共による建築工事費
168.9 千円／㎡
⑤×80％
42.2 千円／㎡
⑤×20％
⑦ 公共による屋内設備工事費
①÷
（100％−④）
２ 工事費単価（ＳＲＣ住宅）
① 民間による全体工事費
240.0 千円／㎡
事例より注1）
② 民間による建築工事費
192.0 千円／㎡
①×80％
48.0 千円／㎡
①×20％
③ 民間による屋内設備工事費
④ 民間の公共に対するコスト低減率
10 ％
想定値
⑤ 公共による全体工事費
266.7 千円／㎡
①÷
（100％−④）
⑥ 公共による建築工事費
213.3 千円／㎡
⑤×80％
53.3 千円／㎡
⑤×20％
⑦ 公共による屋内設備工事費
３ 工事費単価（ＳＲＣオフィス）
① 民間による全体工事費
400.0 千円／㎡
事例より注1）
② 民間による建築工事費
260.0 千円／㎡
①×65％
③ 民間による屋内設備工事費
140.0 千円／㎡
①×35％
４ 立体駐車場建設費単価
① 民間による
4,140.0 千円／台
民間による低減率10％
② 公共による
4,600.0 千円／台
事例より
千円
５ 建物建設費
各建物の全体工事費＋立体駐車場整備費
15 ％
「特定優良賃貸住宅供給促進事業にかかる共同施
設等整備費の標準工事費等について」
（建設省住備
発第43号）の第2の空地+住宅共用部分の標準工事
費算定割合（30％）から､第1の積算困難な場合の
住宅共用部分の算定割合（15％）を引いた数値
① 地代割合
1.0 ％
想定値
② 上昇率
2.0 ％／２年
６ 空地等整備費の建物建設費に対する割合
７ 定期借地権に伴う権利金の土地価格に対する割合
８ 公営住宅建設にかかる補助金（直接供給および買取り方式のＰＦＩ事業の場合）
① 主体附帯工事費（１戸当たり）
② 補助率（国→東京都）
17,110 千円／戸
高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積95.4㎡の場合
注3）
（１-Ａ､1-B､1-C、２-Cに該当）
17,294 千円／戸
高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積96.9㎡の場合
注3）
（３-Cに該当）
27,223 千円／戸
超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積94.9㎡の場
注3）
合（１-D､１-E､１-Fに該当）
1/2
９ 住宅共用部分等整備にかかる補助金（借上げ方式によるＰＦＩ事業の場合）
① 主体附帯工事費（１戸当たり）
② 補助対象額の主体附帯工事費に対する割合
高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積95.4㎡の場合
注3）
（４-A､４-B､４-Cに該当）
17,294 千円／戸
高層耐火８階建､１戸当たり延べ面積96.9㎡の場合
注3）
（５-A､５-B､５-Cに該当）
27,223 千円／戸
超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積94.9㎡の場
注3）
合（４-D､４-E､４-F､５-D､５-E､５-Fに該当）
27,360 千円／戸
超高層耐火30階建､１戸当たり延べ面積95.6㎡の場
注3）
合（６-D､６-E､６-Fに該当）
15 ％
1/3
④ 補助率（東京都→民間事業者） 1/3
10 公営住宅駐車場にかかる補助金
② 補助基本額（立体駐車場）
③ 補助率（国→東京都）
54
主体附帯工事費の算出は上記８と同じ
17,110 千円／戸
③ 補助率（国→東京都→民間事業者）
① 補助基本額（平面駐車場） 「平成１0 年度公営住宅標準建設・買取等について」
別表第1および公営住宅整備事業等補助要綱参照
公営住宅整備事業等補助要綱参照
公営住宅等駐車場整備事業費補助金交付要綱参照
250 千円／台
2,500 千円／台
1/3
事 項
金額等
11 減価償却
① 建物償却基礎額
千円
② 建物償却期間（住宅）
47 年
③ 建物償却期間（事務所）
50 年
④ 設備償却基礎額
⑤ 設備償却期間
千円
平成１０年の公示地価より設定
① 住居系地域−地区A
300 千円／㎡
② 住居系地域−地区B
500 千円／㎡
③ 住居系地域−地区C
700 千円／㎡
④ 商業系地域−地区D
1,000 千円／㎡
⑤ 商業系地域−地区E
1,800 千円／㎡
⑥ 商業系地域−地区F
2,500 千円／㎡
13 不動産取得税（建物） ② 税率
③ 住宅用家屋特別控除
地方税
千円
4％
② 税率
② 税率
0.6 ％
② 税率
② 税率（400万円以下）
③ 税率（400万円超800万円以下）
④ 税率（800万超）
② 税率
17 ％
② 税率
8.4 ％
11.0 ％
地方税
千円
地方税
千円
元利均等30年返済
千円
3.0 ％
5.0 ％
21 住宅使用料
② 上昇率
建設費総額＋建設期間中の地代−建設費補助額
単価は住戸専有面積あたり
0.851 千円／㎡・月
平成10年３月末現在の都営住宅一種高層の平均
0.0 ％
90 ％
23 住宅市場家賃
想定値
単価は住戸専有面積あたり
事例より注2）
① 住居系地域−地区A
2.5 千円／㎡・月
② 住居系地域−地区B
3.0 千円／㎡・月
③ 住居系地域−地区C
3.5 千円／㎡・月
④ 商業系地域−地区D
2.8 千円／㎡・月
⑤ 商業系地域−地区E
3.5 千円／㎡・月
⑥ 商業系地域−地区F
4.2 千円／㎡・月
⑦ 上昇率
2.0 ％／２年
24 近傍同種家賃
固定資産税と同じ
0.3 ％
③ 民間借入利率
22 借上料の市場家賃に対する割合
当初建築費、以降各年の減価償却後残存価格
1.4 ％
② 公共借入利率
① 公営住宅使用料
民間事業者の管理・賃貸経営より生ずる経常利益
5.6 ％
20 資金調達
① 借入額
法人税額
東京都５％､区12％
地方税
千円
19 都市計画税（建物） ① 課税標準
民間事業者の管理・賃貸経営より生ずる経常利益
地方税
千円
18 固定資産税（建物） ① 課税標準
保存登記の税率
30.5 ％
17 法人事業税
① 課税標準
５の建物建設費の70％
国税
千円
16 法人住民税
① 課税標準
住宅については３％の特例を適用
国税
千円
15 法人税
① 課税標準
５の建物建設費の70％
12,000 千円／戸
14 登録免許税（建物） ① 課税標準
（設備工事費＋立体駐車場建設費−補助金額×
20％）×90％
15 年
12 地価
① 課税標準
備 考
定額法適用
（残存価値１割）
｡ 補助金額は工事費単
価の建築工事費と設備工事費の按分により算出
（建築工事費−補助金額×80％）×90％
千円／戸・月
26年目以降0％
公営住宅法施行令第３条および同法施行規則より
算出｡具体的な数値は近傍同種家賃一覧を参照。
55
事 項
金額等
備 考
25 駐車場使用料
事例より設定
① 住居系地域−地区A
30.0 千円／台・月
② 住居系地域−地区B
40.0 千円／台・月
③ 住居系地域−地区C
50.0 千円／台・月
④ 商業系地域−地区D
40.0 千円／台・月
⑤ 商業系地域−地区E
50.0 千円／台・月
⑥ 商業系地域−地区F
60.0 千円／台・月
⑦ 上昇率
2.0 ％／２年
26 家賃対策補助金
公営住宅家賃対策補助金交付要領参照
千円／戸・月
① 補助対象額
② 補助率（国→東京都）
近傍同種家賃（24）−公営住宅使用料（21）
1/2
27 民間賃貸オフィス賃料
事例より設定
① 商業系地域−地区D
20 千円／坪・月
② 商業系地域−地区E
23 千円／坪・月
③ 商業系地域−地区F
26 千円／坪・月
2.0 ％／２年
④ オフィス賃料上昇率
28 民間賃貸住宅・オフィスの空室率
10.0 ％
複合開発の場合
事業会社の運営経費および損害保険料を含む
29 維持管理費
① 公共主体
1 ％／年
５の建物建設費に対する割合
15.0 千円／戸・月
② 民間主体
ヒアリングによる
2.0 ％／２年
③ 維持管理費上昇率
30 大規模修繕費
計算上毎年1/15を計上
① 公共主体
10.0 ％／15年
② 民間主体
7.0 ％／15年
3 1 事業者募集選定経費
５の建物建設費に対する割合
同上
50,000 千円／年
１人1,000万円／年×5人
32 入居者管理費（窓口業務、滞納整理、募集入居）
① 公社委託費
2.8 千円／戸・年
② 委託費上昇率
1.0 ％／年
33 建物解体費積立金
10.0 ％／50年
34 割引率
東京都住宅供給公社委託費実績より
５の建物建設費の10％を50年で積立
4.0 ％
近年の国債等の利回りより
注1）『建設工事原価分析情報』
2）『週刊ふぉれんと』
3）表３−１の試算分類番号に対応
近傍同種家賃の一覧
（千円／戸・月）
住居系地域
地区A
商業系地域
地区B
地区C
地区D
地区E
地区F
① 推定再建築費
港区六本木
江東区大島
豊島区椎名町
新宿区四谷
江東区錦糸
豊島区南大塚
１−A
１−B
1-C､2-C ３−C １−D ５−D １−E ５−E １−F ５−F
５−A
５−B
４−A
４−B
４−C ５−C ４−D ６−D ４−E ６−E ４−F ６−F
18,126.0 18,411.0 18,126.0 18,411.0 18,126.0 18,411.0 22,776.0 22,944.0 22,776.0 22,944.0 22,776.0 22,944.0
② 建物複製価格
17,918.8 18,200.6 17,918.8 18,200.6 17,918.8 18,200.6 22,515.7 22,681.8 22,515.7 22,681.8 22,515.7 22,681.8
③ 複製価格×利回り
761.0
764.8
910.0
910.7
1,058.9
1,056.6
902.3
953.5
1,083.7
1,171.9
1,242.5
1,363.0
④ 償却額
207.2
210.4
207.2
210.4
207.2
210.4
260.3
262.2
260.3
262.2
260.3
262.2
⑤ 修繕費
217.5
220.9
217.5
220.9
217.5
220.9
273.3
275.3
273.3
275.3
273.3
275.3
⑥ 管理事務費
27.2
27.6
27.2
27.6
27.2
27.6
34.2
34.4
34.2
34.4
34.2
34.4
⑦ 損害保険料
3.4
3.5
3.4
3.5
3.4
3.5
4.3
4.4
4.3
4.4
4.3
4.4
250.5
253.1
275.3
277.4
300.1
301.7
305.7
315.4
336.0
351.8
362.4
383.7
⑧ 公租公課
⑨ 貸倒・空き家引当金
近傍同種家賃
29.3
29.6
32.8
33.0
36.3
36.4
35.6
36.9
39.8
42.0
43.5
46.5
124.7
125.8
139.4
140.3
154.2
154.8
151.3
156.8
169.3
178.5
185.0
197.4
注） 近傍同種家賃の算定方法：下記の③､④､⑤､⑥､⑦､⑧､⑨の合計を12で除した額
①：推定再建築費=民間全体工事費×戸当たり延べ面積×1.0（建築物価変動率：規則第21条）
②：建物複成価格=①−（①×0.8（年平均減価係数：規則第18条）/70年（耐用年数：令第3条第2項））
③：年利回り=②×3％＋地価（千円/㎡）
×戸当たり敷地面積×0.7×2％ ※利回りは建設省告示1783号の数値を使用
④：償却額=（民間全体工事費×戸当たり延べ面積−同左×0.2（残存価格係数：規則第20条））/70年（耐用年数：令第3条第2項）
⑤：修繕費=①×0.012（令第3条第3項）､⑥：管理事務費=①×0.0015（令第3条第3項）､⑦：損害保険料=①×0.0019（令第3条第4項）
⑧：公租公課=（①×0.7×（1.4％＋0.3％）＋地価（千円/㎡）×戸当たり敷地面積×0.7×（1/6×1.4％＋1/3×0.3％）
⑨：貸倒・空き家引当金=（③+④+⑤+⑥+⑦）×0.02（引当率：規則第19条） ※⑧の下線は小規模住宅用地（200㎡以下）の特例を適用
56
資料３．事業収支の試算表
試算分類
事業タイプ
検討地区
諸条件
１−Ａ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ａ
住居系・地価30万円／㎡
１−Ｂ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ｂ
住居系・地価50万円／㎡
○ １−Ｃ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ｃ
住居系・地価70万円／㎡
１−Ｄ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ｄ
商業系・地価100万円／㎡
１−Ｅ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ｅ
商業系・地価180万円／㎡
１−Ｆ
タイプ１−公共による直接供給
地区Ｆ
商業系・地価250万円／㎡
○ ２−Ｃ
タイプ２−買取り･単独開発
地区Ｃ
住居系・地価70万円／㎡
○ ２−Ｃ’
タイプ２−買取り･単独開発
地区Ｃ
建設費６％、維持管理費・
維持管理委託費10％削減
○ ３−Ｃ
タイプ３−買取り･複合開発
地区Ｃ
住居系・地価70万円／㎡
４−Ａ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ａ
住居系・地価30万円／㎡
４−Ｂ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ｂ
住居系・地価50万円／㎡
○ ４−Ｃ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ｃ
住居系・地価70万円／㎡
４−Ｄ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ｄ
商業系・地価100万円／㎡
４−Ｅ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ｅ
商業系・地価180万円／㎡
４−Ｆ
タイプ４−借上げ･単独開発
地区Ｆ
商業系・地価250万円／㎡
５−Ａ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ａ
住居系・地価30万円／㎡
○ ５−Ｂ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｂ
住居系・地価50万円／㎡
○ ５−Ｂ’
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｂ
建設費10％削減、地代率
1.0→2.3％に変更
○ ５−Ｃ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｃ
住居系・地価70万円／㎡
○ ５−Ｃ’
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｃ
地代率1.0→2.4％に変更
５−Ｄ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｄ
商業系・地価100万円／㎡
○ ５−Ｅ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｅ
商業系・地価180万円／㎡
○ ５−Ｅ’
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｅ
建設費10％削減、地代率
1.0→2.2％に変更
○ ５−Ｆ
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｆ
商業系・地価250万円／㎡
○ ５−Ｆ’
タイプ５−借上げ･複合開発
地区Ｆ
地代率1.0→2.6％に変更
○ ６−Ｄ
タイプ６−借上げ･複合開発
地区Ｄ
商業系・地価100万円／㎡
○ ６−Ｄ’
タイプ６−借上げ･複合開発
地区Ｄ
建設費９％削減
６−Ｅ
タイプ６−借上げ･複合開発
地区Ｅ
商業系・地価180万円／㎡
６−Ｆ
タイプ６−借上げ･複合開発
地区Ｆ
商業系・地価250万円／㎡
注）○印のケースについては、その試算結果を58頁から115頁に掲載。
57
58
収入−支出
累積収支
公営住宅建設費補助
駐車場整備費補助
家賃対策補助金
支出計
住宅使用料
駐車場使用料
公営住宅建設費補助
駐車場整備費補助
家賃対策補助金
借入金
収入計
建設費（住宅）
建設費（駐車場）
建設費（空地等）
借入金返済
入居者管理費
維持管理費
大規模修繕費
支出計
収入−支出
累積収支
収入計
支出計
収入−支出
支出計
収入計
支出計
収入−支出
8,127,464
7,407,228
720,235
2,829,593
8,127,464
10,236,822
-2,109,358
※公営住宅１戸当たりの財政負担
都＋国
国
東京都
合 計
公共団体の財政負担（現在価値）
収入
支出
都＋国
支出
国
支出
収入
東京都
公共団体の財政負担（割引前）
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2,461,767
-849,476
0
568,100
1,612,291
1,893,667
1,612,291
4,074,058
-2,461,767
-1,612,291
1,612,291
国
15,051
2,637,637
1,820,833
816,804
0
2,637,637
1,820,833
816,804
239,637
179,960
59,677
94,732
239,637
274,693
-35,055
供用開始
269,559
308,992
-39,433
-1,651,724
供用開始
106,561
106,561
供用開始
４年目
138,782
526
37,873
25,249
202,431
67,128
67,128
269,559
106,561
134,798
28,200
供用開始
４年目
230,420
173,043
57,377
91,089
230,420
264,132
-33,712
269,559
308,997
-39,438
-1,691,161
106,561
106,561
５年目
138,782
532
37,873
25,249
202,436
67,123
134,251
269,559
106,561
134,798
28,200
５年目
公共計
（家賃対策補助負担）
11,220
7,122
1,490,654
2,276,042
-785,388
1,490,654
1,490,654
3,766,695
-2,276,042
建設期間
2,743,142
1,893,667
849,476
849,476
建設期間
0
1,608,374
3,917
建設期間
２年目
３年目
1,893,667
849,476
849,476
0
1,608,374
3,917
建設期間
２年目
３年目
2,743,142
2,743,142
1,893,667
東京都
-3,831
準備期間
１年目
準備期間
１年目
試算：１−Ｃ 公共による直接供給・地区 C（住居系・地価 70 万円／㎡）
222,022
167,015
55,007
87,585
222,022
254,600
-32,578
270,123
309,760
-39,637
-1,730,798
106,561
106,561
６年目
138,782
537
38,631
25,249
203,199
66,924
201,176
270,123
106,561
134,798
28,764
６年目
213,482
160,595
52,887
84,217
213,482
244,812
-31,330
270,123
309,765
-39,642
-1,770,440
106,561
106,561
７年目
138,782
542
38,631
25,249
203,204
66,919
268,094
270,123
106,561
134,798
28,764
７年目
205,709
155,010
50,699
80,978
205,709
235,987
-30,279
270,699
310,543
-39,845
-1,810,285
106,561
106,561
８年目
138,782
548
39,403
25,249
203,982
66,716
334,811
270,699
106,561
134,798
29,339
８年目
197,797
149,052
48,745
77,863
197,797
226,915
-29,118
270,699
310,549
-39,850
-1,850,135
106,561
106,561
９年目
138,782
553
39,403
25,249
203,988
66,711
401,521
270,699
106,561
134,798
29,339
９年目
190,601
143,877
46,725
74,868
190,601
218,745
-28,144
271,285
311,342
-40,057
-1,890,192
106,561
106,561
10年目
138,782
559
40,191
25,249
204,782
66,504
468,025
271,285
106,561
134,798
29,926
10年目
183,271
138,347
44,924
71,989
183,271
210,336
-27,065
271,285
311,348
-40,063
-1,930,255
106,561
106,561
11年目
138,782
564
40,191
25,249
204,787
66,498
534,523
271,285
106,561
134,798
29,926
11年目
176,611
133,552
43,059
69,220
176,611
202,772
-26,161
271,884
312,157
-40,274
-1,970,529
106,561
106,561
12年目
138,782
570
40,995
25,249
205,597
66,287
600,810
271,884
106,561
134,798
30,525
12年目
169,818
128,419
41,399
66,558
169,818
194,976
-25,158
271,884
312,163
-40,279
-2,010,808
06,561
1
106,561
13年目
138,782
576
40,995
25,249
205,602
66,282
667,092
271,884
06,561
1
134,798
30,525
13年目
163,653
123,975
39,678
63,998
163,653
187,973
-24,320
272,494
312,989
-40,494
-2,051,302
106,561
106,561
14年目
138,782
581
41,815
25,249
206,428
66,066
733,158
272,494
106,561
134,798
31,135
14年目
157,359
119,210
38,148
61,536
157,359
180,747
-23,388
272,494
312,995
-40,500
-2,091,803
106,561
106,561
15年目
138,782
587
41,815
25,249
206,434
66,061
799,219
272,494
106,561
134,798
31,135
15年目
（千円）
59
273,117
138,782
599
42,652
25,249
207,282
65,835
930,895
273,117
138,782
593
42,652
25,249
207,276
65,841
865,060
17年目
16年目
145,819
110,669
35,150
56,894
145,819
167,563
-21,744
273,117
313,843
-40,726
-2,173,248
151,652
115,093
36,559
59,169
151,652
174,262
-22,610
17年目
273,117
313,837
-40,720
-2,132,522
106,561
106,561
16年目
106,561
106,561
17年目
106,561
106,561
16年目
134,798
31,758
17年目
134,798
31,758
16年目
140,537
106,854
33,683
54,706
140,537
161,559
-21,022
18年目
273,752
314,702
-40,950
-2,214,198
18年目
106,561
106,561
18年目
138,782
605
43,505
25,249
208,141
65,611
996,507
273,752
106,561
134,798
32,393
18年目
135,132
102,747
32,385
52,601
135,132
155,349
-20,217
19年目
273,752
314,708
-40,956
-2,255,153
19年目
106,561
106,561
19年目
138,782
611
43,505
25,249
208,147
65,605
1,062,112
273,752
106,561
134,798
32,393
19年目
130,242
99,211
31,031
50,578
130,242
149,790
-19,548
20年目
274,400
315,584
-41,184
-2,296,337
20年目
106,561
106,561
20年目
138,782
617
44,375
25,249
209,023
65,377
1,127,489
274,400
106,561
134,798
33,041
20年目
125,233
95,398
29,834
48,633
125,233
144,031
-18,799
21年目
274,400
315,590
-41,190
-2,337,527
21年目
106,561
106,561
21年目
138,782
623
44,375
25,249
209,029
65,371
1,192,860
274,400
106,561
134,798
33,041
21年目
120,706
92,121
28,585
46,762
120,706
138,884
-18,178
22年目
275,061
316,484
-41,423
-2,378,951
22年目
106,561
106,561
22年目
138,782
630
45,262
25,249
209,923
65,138
1,257,997
275,061
106,561
134,798
33,702
22年目
116,063
88,581
27,483
44,964
116,063
133,545
-17,481
23年目
275,061
316,490
-41,429
-2,420,380
23年目
106,561
106,561
23年目
138,782
636
45,262
25,249
209,929
65,132
1,323,129
275,061
106,561
134,798
33,702
23年目
0
68,638
85,544
-16,905
0
68,638
85,544
-16,905
24年目
169,174
210,841
-41,667
-2,462,047
24年目
24年目
138,782
642
46,167
25,249
210,841
-41,667
1,281,462
169,174
134,798
34,376
24年目
0
65,998
82,256
-16,258
0
65,998
82,256
-16,258
25年目
169,174
210,847
-41,673
-2,503,720
25年目
25年目
138,782
649
46,167
25,249
210,847
-41,673
1,239,789
169,174
134,798
34,376
25年目
0
63,718
79,441
-15,723
0
63,718
79,441
-15,723
26年目
169,862
211,777
-41,916
-2,545,636
26年目
26年目
138,782
655
47,091
25,249
211,777
-41,916
1,197,873
169,862
134,798
35,063
26年目
0
61,267
76,388
-15,121
0
61,267
76,388
-15,121
27年目
169,862
211,784
-41,922
-2,587,558
27年目
27年目
138,782
662
47,091
25,249
211,784
-41,922
1,155,951
169,862
134,798
35,063
27年目
0
59,154
73,779
-14,625
0
59,154
73,779
-14,625
28年目
170,563
212,732
-42,169
-2,629,727
28年目
28年目
138,782
668
48,033
25,249
212,732
-42,169
1,113,781
170,563
134,798
35,764
28年目
0
56,879
70,944
-14,065
0
56,879
70,944
-14,065
29年目
170,563
212,739
-42,176
-2,671,903
29年目
29年目
138,782
675
48,033
25,249
212,739
-42,176
1,071,605
170,563
134,798
35,764
29年目
0
54,921
68,525
-13,605
0
54,921
68,525
-13,605
30年目
171,278
213,706
-42,428
-2,714,332
30年目
30年目
138,782
682
48,993
25,249
213,706
-42,428
1,029,177
171,278
134,798
36,480
30年目
0
52,808
65,892
-13,084
0
52,808
65,892
-13,084
31年目
171,278
213,713
-42,435
-2,756,767
31年目
31年目
138,782
689
48,993
25,249
213,713
-42,435
986,742
171,278
134,798
36,480
31年目
0
50,993
63,650
-12,657
0
50,993
63,650
-12,657
32年目
172,008
214,700
-42,692
-2,799,459
32年目
32年目
138,782
696
49,973
25,249
214,700
-42,692
944,050
172,008
134,798
37,209
32年目
0
49,032
61,204
-12,172
0
49,032
61,204
-12,172
33年目
172,008
214,707
-42,699
-2,842,158
33年目
33年目
138,782
702
49,973
25,249
214,707
-42,699
901,351
172,008
134,798
37,209
33年目
11,505,952
14,348,110
-2,842,158
合 計
1,608,374
3,917
2,131,218
3,743,509
合 計
4,043,952
975,349
1,608,374
3,917
2,131,218
2,743,142
11,505,952
3,787,333
0
568,100
4,163,472
18,311
1,309,919
757,467
10,604,601
901,351
合 計
（千円）
60
内部収益率
初年度Ｃ／Ｃ
資金調達 当期利益
公営住宅買取料
借入金
資金調達計
資金使途 建設費（住宅）
建設費（駐車場）
建設費（空地等）
借入金元金返済
支出計
単年度資金収支
累積資金収支
キャッシュフロー
6.53%
6.85%
公営住宅買取価格割賦金
公営住宅維持管理委託費
公営住宅大規模修繕委託費
駐車場使用料
収入計
借入金支払い利息
支出
維持管理費
大規模修繕費
支出計
経常利益
法人税等 法人税
法人住民税
法人事業税
法人税等計
当期利益
累積利益
収入
損益計算表
民間事業者の収益性
純収支
準備期間
１年目
1,704,300
362,043
362,043
2,066,343
2,066,343
1,704,300
-2,066,343
2,215,590
-362,043
0
511,290
1,853,547
1,704,300
0
1,853,547
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
建設期間
２年目
３年目
141,453
30,799
30,799
-9,611
-9,611
21,188
21,188
106,189
34,086
22,724
28,200
191,199
102,312
33,840
15,907
152,059
39,141
11,938
2,029
3,985
17,953
21,188
21,188
供用開始
４年目
141,453
32,339
32,339
-10,330
-19,941
22,009
22,009
106,189
34,086
22,724
28,200
191,199
100,772
33,840
15,907
150,519
40,681
12,408
2,109
4,155
18,672
22,009
43,197
５年目
142,022
33,956
33,956
-10,782
-30,723
23,174
23,174
106,189
34,768
22,724
28,764
192,445
99,155
34,517
15,907
149,579
42,866
13,074
2,223
4,395
19,692
23,174
66,371
６年目
142,022
35,654
35,654
-11,574
-42,297
24,079
24,079
106,189
34,768
22,724
28,764
192,445
97,457
34,517
15,907
147,881
44,564
13,592
2,311
4,582
20,485
24,079
90,450
７年目
試算：２−Ｃ 買取り・単独開発（公営住宅のみ）・地区Ｃ（居住系・地価 70 万円／㎡）
142,602
37,436
37,436
-12,097
-54,394
25,339
25,339
106,189
35,463
22,724
29,339
193,716
95,675
35,207
15,907
146,789
46,927
14,313
2,433
4,842
21,588
25,339
115,789
８年目
142,602
39,308
39,308
-12,971
-67,365
26,337
26,337
106,189
35,463
22,724
29,339
193,716
93,803
35,207
15,907
144,917
48,799
14,884
2,530
5,048
22,462
26,337
142,127
９年目
143,194
41,273
41,273
-13,573
-80,937
27,701
27,701
106,189
36,172
22,724
29,926
195,012
91,837
35,911
15,907
143,656
51,356
15,664
2,663
5,329
23,656
27,701
169,827
10年目
143,194
43,337
43,337
-14,536
-95,474
28,801
28,801
106,189
36,172
22,724
29,926
195,012
89,774
35,911
15,907
141,592
53,420
16,293
2,770
5,556
24,619
28,801
198,628
11年目
143,797
45,504
45,504
-15,226
-110,700
30,278
30,278
106,189
36,896
22,724
30,525
196,334
87,607
36,630
15,907
140,143
56,191
17,138
2,913
5,861
25,913
30,278
228,906
12年目
2,107,135
47,779
47,779
-16,288
-126,988
31,491
31,491
106,189
36,896
22,724
30,525
196,334
85,332
36,630
15,907
137,868
58,466
17,832
3,031
6,111
26,975
31,491
260,397
13年目
50,168
50,168
-17,075
-144,063
33,093
33,093
106,189
37,634
22,724
31,135
197,682
82,943
37,362
15,907
136,212
61,470
18,748
3,187
6,442
28,377
33,093
293,490
14年目
52,677
52,677
-18,246
-162,309
34,430
34,430
106,189
37,634
22,724
31,135
197,682
80,434
37,362
15,907
133,703
63,979
19,514
3,317
6,718
29,549
34,430
327,920
15年目
（千円）
61
106,189
38,386
22,724
31,758
199,058
75,035
38,109
15,907
129,051
70,006
21,352
3,630
7,381
32,362
37,644
401,734
37,644
37,644
58,076
58,076
-20,432
-201,882
36,169
36,169
55,310
55,310
-19,141
-181,450
17年目
106,189
38,386
22,724
31,758
199,058
77,801
38,109
15,907
131,817
67,241
20,508
3,486
7,076
31,071
36,169
364,090
16年目
60,980
60,980
-21,446
-223,328
39,534
39,534
106,189
39,154
22,724
32,393
200,460
72,131
38,872
15,907
126,910
73,551
22,433
3,814
7,771
34,017
39,534
441,267
18年目
64,029
64,029
-22,869
-246,197
41,159
41,159
106,189
39,154
22,724
32,393
200,460
69,082
38,872
15,907
123,861
76,600
23,363
3,972
8,106
35,441
41,159
482,426
19年目
67,230
67,230
-24,016
-270,213
43,214
43,214
106,189
39,937
22,724
33,041
201,891
65,881
39,649
15,907
121,437
80,455
24,539
4,172
8,530
37,240
43,214
525,641
20年目
70,592
70,592
-25,585
-295,798
45,007
45,007
106,189
39,937
22,724
33,041
201,891
62,519
39,649
15,907
118,075
83,816
25,564
4,346
8,900
38,810
45,007
570,648
21年目
74,121
74,121
-26,877
-322,675
47,244
47,244
106,189
40,736
22,724
33,702
203,351
58,990
40,442
15,907
115,339
88,012
26,844
4,563
9,361
40,769
47,244
617,891
22年目
77,827
77,827
-28,607
-351,283
49,220
49,220
106,189
40,736
22,724
33,702
203,351
55,284
40,442
15,907
111,632
91,718
27,974
4,756
9,769
42,499
49,220
667,111
23年目
81,719
81,719
-30,062
-381,344
51,657
51,657
106,189
41,551
22,724
34,376
204,840
51,392
41,251
15,907
108,550
96,290
29,368
4,993
10,272
44,633
51,657
718,768
24年目
85,804
85,804
-31,969
-413,313
53,835
53,835
106,189
41,551
22,724
34,376
204,840
47,306
41,251
15,907
104,464
100,376
30,615
5,204
10,721
46,540
53,835
772,603
25年目
90,095
90,095
-33,602
-446,916
56,492
56,492
106,189
42,382
22,724
35,063
206,358
43,016
42,076
15,907
100,999
105,359
32,135
5,463
11,270
48,867
56,492
829,096
26年目
94,599
94,599
-35,705
-482,621
58,894
58,894
106,189
42,382
22,724
35,063
206,358
38,511
42,076
15,907
96,494
109,864
33,509
5,696
11,765
50,970
58,894
887,990
27年目
99,329
99,329
-37,536
-520,157
61,793
61,793
106,189
43,229
22,724
35,764
207,907
33,781
42,917
15,907
92,606
115,302
35,167
5,978
12,363
53,509
61,793
949,783
28年目
104,296
104,296
-39,855
-560,012
64,441
64,441
106,189
43,229
22,724
35,764
207,907
28,815
42,917
15,907
87,639
120,268
36,682
6,236
12,909
55,827
64,441
1,014,224
29年目
109,511
109,511
-41,905
-601,917
67,606
67,606
106,189
44,094
22,724
36,480
209,487
23,600
43,776
15,907
83,283
126,204
38,492
6,544
13,562
58,598
67,606
1,081,830
30年目
114,986
114,986
-44,461
-646,378
70,525
70,525
106,189
44,094
22,724
36,480
209,487
18,125
43,776
15,907
77,807
131,680
40,162
6,828
14,165
61,155
70,525
1,152,355
31年目
120,736
120,736
-46,753
-693,131
73,983
73,983
106,189
44,976
22,724
37,209
211,098
12,375
44,651
15,907
72,933
138,165
42,140
7,164
14,878
64,182
73,983
1,226,337
32年目
126,772
126,772
-49,571
-742,702
77,201
77,201
106,189
44,976
22,724
37,209
211,098
6,339
44,651
15,907
66,897
144,202
43,982
7,477
15,542
67,001
77,201
1,303,539
33年目
1,303,539
1,853,547
2,066,343
5,223,429
3,408,600
0
511,290
2,046,241
5,966,131
-742,702
3,185,682
1,178,927
681,720
975,349
6,021,678
1,947,086
1,170,418
477,204
3,594,709
2,426,969
740,226
125,838
257,367
1,123,431
1,303,539
合 計
（千円）
62
収入−支出
累積収支
法人税
収入計
公営住宅建設等補助金
駐車場整備補助金
公営住宅家賃対策補助金
支出計
収入−支出
累積収支
5,163,268
4,444,774
718,494
346,188
2,829,593
-2,483,405
5,509,456
7,274,367
-1,764,911
※公営住宅１戸当たりの財政負担
都＋国
国
東京都
収入計
支出計
収入−支出 収入計
支出計
収入−支出
収入計
支出計
収入−支出
合 計
公共団体の財政負担（現在価値）
都＋国
収入
支出
支出
国
収入
支出
収入
公営住宅使用料
公営住宅建設等補助金
駐車場整備補助金
公営住宅家賃対策補助金
法人住民税
法人事業税
収入計
事業者募集選定経費
公営住宅買取料
公営住宅買取価格割賦金
公営住宅維持管理委託費
公営住宅大規模修繕委託費
公営住宅入居者管理費
支出計
収入−支出
累積収支
公共団体の財政負担（割引前）
東京都
東京都
-3,822
0
50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
準備期間
１年目
0
50,000
-50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
-50,000
0
50,000
準備期間
１年目
1,612,291
3,465,838
-1,853,547
-1,903,547
1,612,291
-1,612,291
-1,612,291
0
1,608,374
3,917
1,853,547
-241,256
-291,256
1,853,547
1,612,291
国
13,210
0
0
0
0
0
0
0
0
0
公共計
9,388
1,490,654
1,713,709
-223,055
0
1,490,654
-1,490,654
1,490,654
3,204,362
-1,713,709
建設期間
２年目
３年目
0
0
0
-50,000
0
0
0
0
0
0
-50,000
0
1,608,374
3,917
建設期間
３年目
２年目
211,670
139,787
71,882
10,606
91,089
-80,483
222,276
230,876
-8,600
５年目
260,031
270,092
-10,061
-1,924,383
106,561
106,561
-94,153
-1,801,067
12,408
12,408
106,189
34,086
22,724
532
163,531
84,092
-123,315
106,561
2,109
4,155
247,623
134,798
５年目
（家賃対策補助負担）
7,122
219,915
145,374
74,541
10,613
94,732
-84,120
230,527
240,106
-9,579
供用開始
４年目
259,312
270,087
-10,775
-1,914,322
106,561
106,561
-94,623
-1,706,914
11,938
11,938
106,189
34,086
22,724
526
163,526
83,848
-207,408
106,561
2,029
3,985
247,374
134,798
供用開始
４年目
203,819
134,975
68,844
10,746
87,585
-76,839
214,565
222,561
-7,995
６年目
261,051
270,779
-9,728
-1,934,110
106,561
106,561
-93,487
-1,894,554
13,074
13,074
106,189
34,768
22,724
537
164,218
83,759
-39,556
106,561
2,223
4,395
247,977
134,798
６年目
196,197
129,788
66,409
10,742
84,217
-73,475
206,939
214,005
-7,066
７年目
261,844
270,784
-8,940
-1,943,051
106,561
106,561
-92,969
-1,987,523
13,592
13,592
106,189
34,768
22,724
542
164,223
84,029
44,472
106,561
2,311
4,582
248,252
134,798
７年目
188,942
125,329
63,613
10,877
80,978
-70,101
199,818
206,306
-6,488
８年目
262,947
271,485
-8,538
-1,951,589
106,561
106,561
-92,248
-2,079,771
14,313
14,313
106,189
35,463
22,724
548
164,924
83,710
128,182
106,561
2,433
4,842
248,634
134,798
８年目
181,896
120,513
61,384
10,875
77,863
-66,988
192,771
198,376
-5,604
９年目
263,821
271,491
-7,670
-1,959,258
106,561
106,561
-91,677
-2,171,448
14,884
14,884
106,189
35,463
22,724
553
164,930
84,008
212,190
106,561
2,530
5,048
248,937
134,798
９年目
175,191
116,380
58,811
11,005
74,868
-63,863
186,196
191,248
-5,052
10年目
265,015
272,205
-7,190
-1,966,449
106,561
106,561
-90,897
-2,262,345
15,664
15,664
106,189
36,172
22,724
559
165,645
83,707
295,897
106,561
2,663
5,329
249,351
134,798
10年目
168,678
111,907
56,771
11,007
71,989
-60,982
179,685
183,896
-4,211
11年目
265,978
272,211
-6,233
-1,972,681
106,561
106,561
-90,268
-2,352,613
16,293
16,293
106,189
36,172
22,724
564
165,650
84,035
379,932
106,561
2,770
5,556
249,685
134,798
11年目
162,482
108,077
54,405
11,133
69,220
-58,087
173,615
177,297
-3,682
12年目
267,272
272,940
-5,668
-1,978,349
106,561
106,561
-89,423
-2,442,036
17,138
17,138
106,189
36,896
22,724
570
166,379
83,755
463,687
106,561
2,913
5,861
250,134
134,798
12年目
156,463
103,924
52,539
11,138
66,558
-55,420
167,601
170,481
-2,881
13年目
268,334
272,946
-4,612
-1,982,961
106,561
106,561
-88,729
-2,530,765
17,832
17,832
106,189
36,896
22,724
576
166,385
84,117
547,804
106,561
3,031
6,111
250,502
134,798
13年目
150,737
100,373
50,364
11,260
63,998
-52,738
161,997
164,371
-2,374
14年目
269,737
273,689
-3,953
-1,986,914
106,561
106,561
-87,812
-2,618,577
18,748
18,748
106,189
37,634
22,724
581
167,129
83,860
631,663
106,561
3,187
6,442
250,988
134,798
14年目
145,174
96,516
48,658
11,269
61,536
-50,268
156,443
158,052
-1,610
15年目
270,908
273,695
-2,787
-1,989,701
106,561
106,561
-87,047
-2,705,625
19,514
19,514
106,189
37,634
22,724
587
167,134
84,260
715,923
106,561
3,317
6,718
251,394
134,798
15年目
（千円）
63
106,189
38,386
22,724
599
167,899
84,471
884,423
21,352
21,352
106,561
106,561
-85,209
-2,876,886
273,722
274,460
-738
-1,992,463
17年目
106,189
38,386
22,724
593
167,893
84,029
799,952
20,508
20,508
106,561
106,561
-86,052
-2,791,677
272,431
274,454
-2,023
-1,991,725
16年目
134,742
89,643
45,100
11,400
56,894
-45,494
146,142
146,536
-394
106,561
3,630
7,381
252,370
106,561
3,486
7,076
251,922
139,883
93,225
46,658
11,388
59,169
-47,782
151,271
152,394
-1,123
134,798
17年目
134,798
16年目
129,854
86,592
43,262
11,517
54,706
-43,189
141,371
141,298
73
18年目
275,377
275,233
143
-1,992,320
106,561
106,561
-84,128
-2,961,014
22,433
22,433
106,189
39,154
22,724
605
168,673
84,271
968,694
106,561
3,814
7,771
252,943
134,798
18年目
125,104
83,265
41,839
11,533
52,601
-41,069
136,636
135,866
770
19年目
276,800
275,240
1,560
-1,990,759
106,561
106,561
-83,198
-3,044,212
23,363
23,363
106,189
39,154
22,724
611
168,679
84,758
1,053,453
106,561
3,972
8,106
253,437
134,798
19年目
120,588
80,437
40,151
11,647
50,578
-38,931
132,235
131,015
1,220
20年目
278,600
276,029
2,571
-1,988,188
106,561
106,561
-82,022
-3,126,234
24,539
24,539
106,189
39,937
22,724
617
169,468
84,593
1,138,046
106,561
4,172
8,530
254,061
134,798
20年目
116,198
77,346
38,853
11,667
48,633
-36,966
127,865
125,979
1,887
21年目
280,169
276,035
4,134
-1,984,054
106,561
106,561
-80,997
-3,207,231
25,564
25,564
106,189
39,937
22,724
623
169,474
85,131
1,223,177
106,561
4,346
8,900
254,605
134,798
21年目
112,027
74,724
37,303
11,780
46,762
-34,983
123,807
121,487
2,321
22年目
282,128
276,840
5,288
-1,978,766
106,561
106,561
-79,717
-3,286,948
26,844
26,844
106,189
40,736
22,724
630
170,279
85,005
1,308,182
106,561
4,563
9,361
255,284
134,798
22年目
107,972
71,853
36,119
11,804
44,964
-33,160
119,775
116,817
2,959
23年目
283,858
276,846
7,012
-1,971,754
106,561
106,561
-78,587
-3,365,535
27,974
27,974
106,189
40,736
22,724
636
170,285
85,599
1,393,780
106,561
4,756
9,769
255,884
134,798
23年目
60,884
69,422
-8,538
11,916
0
11,916
72,800
69,422
3,378
24年目
179,431
171,106
8,325
-1,963,429
0
29,368
-3,336,166
29,368
29,368
106,189
41,551
22,724
642
171,106
-21,043
1,372,737
4,993
10,272
150,063
134,798
24年目
58,801
66,755
-7,954
11,943
0
11,943
70,744
66,755
3,989
25年目
181,339
171,113
10,226
-1,953,203
0
30,615
-3,305,552
30,615
30,615
106,189
41,551
22,724
649
171,113
-20,389
1,352,348
5,204
10,721
150,724
134,798
25年目
56,842
64,501
-7,660
12,054
0
12,054
68,896
64,501
4,395
26年目
183,665
171,950
11,715
-1,941,488
0
32,135
-3,273,417
32,135
32,135
106,189
42,382
22,724
655
171,950
-20,419
1,331,929
5,463
11,270
151,531
134,798
26年目
54,919
62,023
-7,104
12,086
0
12,086
67,005
62,023
4,982
27年目
185,768
171,957
13,812
-1,927,677
0
33,509
-3,239,908
33,509
33,509
106,189
42,382
22,724
662
171,957
-19,697
1,312,232
5,696
11,765
152,260
134,798
27年目
53,111
59,934
-6,822
12,196
0
12,196
65,308
59,934
5,374
28年目
188,307
172,811
15,496
-1,912,181
0
35,167
-3,204,742
35,167
35,167
106,189
43,229
22,724
668
172,811
-19,671
1,292,561
5,978
12,363
153,140
134,798
28年目
51,337
57,631
-6,294
12,233
0
12,233
63,569
57,631
5,938
29年目
190,626
172,818
17,808
-1,894,373
0
36,682
-3,168,060
36,682
36,682
106,189
43,229
22,724
675
172,818
-18,874
1,273,687
6,236
12,909
153,944
134,798
29年目
49,670
55,694
-6,023
12,343
0
12,343
62,013
55,694
6,319
30年目
193,397
173,689
19,708
-1,874,665
0
38,492
-3,129,567
38,492
38,492
106,189
44,094
22,724
682
173,689
-18,785
1,254,902
6,544
13,562
154,905
134,798
30年目
48,033
53,554
-5,520
12,383
0
12,383
60,416
53,554
6,862
31年目
195,953
173,696
22,257
-1,852,408
0
40,162
-3,089,405
40,162
40,162
106,189
44,094
22,724
689
173,696
-17,905
1,236,997
6,828
14,165
155,791
134,798
31年目
46,497
51,757
-5,260
12,493
0
12,493
58,990
51,757
7,232
32年目
198,981
174,585
24,396
-1,828,012
0
42,140
-3,047,265
42,140
42,140
106,189
44,976
22,724
696
174,585
-17,744
1,219,253
7,164
14,878
156,840
134,798
32年目
44,987
49,769
-4,782
12,537
0
12,537
57,524
49,769
7,756
33年目
201,799
174,592
27,207
-1,800,805
0
43,982
-3,003,283
43,982
43,982
106,189
44,976
22,724
702
174,592
-16,774
1,202,479
7,477
15,542
157,817
134,798
33年目
（千円）
8,910,891
10,711,696
-1,800,805
2,131,218
3,743,509
-3,003,283
740,226
740,226
1,608,374
3,185,682
1,178,927
681,720
18,311
6,968,187
1,202,479
2,131,218
125,838
257,367
8,170,666
50,000
4,043,952
1,608,374
合 計
68
公営住宅買取価格割賦金
公営住宅維持管理委託費
公営住宅大規模修繕委託費
民間賃貸住宅賃料
駐車場使用料
収入計
建物償却額
建物残存価値（評価額） 設備償却額
設備残存価値（評価額）
償却額計
借入金支払い利息
地代（民間賃貸住宅敷地） 維持管理費
大規模修繕費 不動産取得税
登録免許税
固定資産税
都市計画税
支出計
経常利益
法人税
法人住民税
法人事業税
法人税等計
当期利益
累積利益
内部収益率
初年度Ｃ／Ｃ
8.43%
7.18%
キャッシュフロー
資金調達
当期利益
公営住宅買取料
減価償却費
借入金
資金調達計
資金使途
建設費（公営住宅）
建設費（民間賃貸住宅）
建設費（駐車場）
建設費（空地等）
借入金元金返済
支出計
単年度資金収支
累積資金収支
法人税等
支出
民間住宅
減価償却
収入
損益計算表
民間事業者の収益性
純収支
準備期間
１年目
1,874,700
1,515,496
1,515,496
3,425,196
3,390,196
883,500
991,200
-3,425,196
2,437,110
-1,515,496
0
562,410
921,614
883,500
991,200
-35,000
956,614
35,000
-35,000
0
0
0
0
-35,000
-70,000
35,000
-35,000
0
0
0
0
-35,000
-35,000
-35,000
35,000
0
35,000
0
建設期間
３年目
２年目
230,594
51,053
51,053
7,043
7,043
58,095
246,911
53,605
53,605
14,581
21,624
68,186
54,157
54,157
252,444
56,285
56,285
16,279
37,903
72,565
54,157
18,407
26,237
5,622
285,383
33,925
10,347
1,759
3,412
15,518
18,407
-33,626
26,995
5,785
287,578
25,712
7,842
1,333
2,508
11,684
14,029
-52,033
14,029
54,804
18,023
11,780
259,482
29,376
373,466
30,369
1,525,183
23,789
348,902
54,157
164,361
36,414
35,251
17,497
６年目
54,804
17,670
11,780
254,394
28,800
367,448
30,369
1,555,551
23,789
372,691
54,157
167,041
35,700
34,560
17,497
５年目
3,938
54,804
17,670
11,780
254,394
28,800
367,448
30,369
1,585,920
23,789
396,480
54,157
169,594
35,700
34,560
17,497
7,070
8,326
27,754
5,947
306,448
6,843
2,087
355
463
2,905
3,938
-66,062
供用開始
４年目
253,364
59,100
59,100
15,456
53,359
74,556
54,157
20,399
25,479
5,460
281,648
37,660
11,486
1,953
3,823
17,262
20,399
-13,228
54,804
18,023
11,780
259,482
29,376
373,466
30,369
1,494,814
23,789
325,114
54,157
161,547
36,414
35,251
17,497
７年目
258,989
62,055
62,055
17,076
70,435
79,130
54,157
24,973
24,721
5,297
279,205
46,240
14,103
2,398
4,766
21,267
24,973
11,745
54,804
18,384
11,780
264,672
29,964
379,603
30,369
1,464,445
23,789
301,325
54,157
158,592
37,142
35,956
17,497
８年目
試算：３−Ｃ 買取り・複合開発（公営住宅 + 民間賃貸住宅）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡）
259,910
65,157
65,157
16,118
86,553
81,276
54,157
27,118
23,963
5,135
275,182
50,264
15,330
2,606
5,209
23,146
27,118
38,863
54,804
18,384
11,780
264,672
29,964
379,603
30,369
1,434,077
23,789
277,536
54,157
155,489
37,142
35,956
17,497
９年目
265,629
68,415
68,415
17,646
104,199
86,062
54,157
31,904
23,204
4,972
272,465
59,241
18,068
3,072
6,196
27,336
31,904
70,768
54,804
18,752
11,780
269,965
30,563
385,864
30,369
1,403,708
23,789
253,747
54,157
152,231
37,885
36,675
17,497
10年目
266,550
71,836
71,836
16,540
120,740
88,376
54,157
34,219
22,446
4,810
268,124
63,582
19,393
3,297
6,674
29,363
34,219
104,986
54,804
18,752
11,780
269,965
30,563
385,864
30,369
1,373,339
23,789
229,958
54,157
148,810
37,885
36,675
17,497
11年目
272,365
75,428
75,428
17,964
138,703
93,392
54,157
39,234
21,688
4,647
265,103
72,989
22,262
3,784
7,709
33,755
39,234
144,220
54,804
19,127
11,780
275,364
31,174
392,249
30,369
1,342,971
23,789
206,170
54,157
145,218
38,643
37,409
17,497
12年目
4,195,777
79,199
79,199
16,694
155,397
95,893
54,157
41,736
20,930
4,485
260,411
77,681
23,693
4,028
8,225
35,945
41,736
185,956
54,804
19,127
11,780
275,364
31,174
392,249
30,369
1,312,602
23,789
182,381
54,157
141,447
38,643
37,409
17,497
13年目
83,159
83,159
17,998
173,395
101,157
54,157
46,999
20,172
4,322
257,051
87,554
26,704
4,540
9,311
40,555
46,999
232,955
54,804
19,509
11,780
280,872
31,798
398,762
30,369
1,282,233
23,789
158,592
54,157
137,487
39,416
38,157
17,497
14年目
87,317
87,317
16,547
189,942
103,865
54,157
49,707
19,413
4,160
251,972
92,633
28,253
4,803
9,870
42,926
49,707
282,663
54,804
19,509
11,780
280,872
31,798
398,762
30,369
1,251,865
23,789
134,803
54,157
133,329
39,416
38,157
17,497
15年目
（千円）
69
17年目
54,804
19,899
11,780
286,489
32,433
405,406
30,369
1,191,127
23,789
87,226
54,157
124,379
40,204
38,920
17,497
17,897
3,835
242,732
108,516
33,097
5,627
11,617
50,341
58,175
396,078
58,175
54,157
112,333
96,267
96,267
16,066
223,722
16年目
54,804
19,899
11,780
286,489
32,433
405,406
30,369
1,221,496
23,789
111,014
54,157
128,963
40,204
38,920
17,497
18,655
3,998
248,237
103,011
31,418
5,341
11,011
47,771
55,240
337,903
55,240
54,157
109,398
91,683
91,683
17,715
207,657
101,081
101,081
17,078
240,801
118,159
54,157
64,002
17,139
3,673
238,581
119,444
36,430
6,193
12,819
55,442
64,002
460,080
54,804
20,297
11,780
292,219
33,082
412,182
30,369
1,160,758
23,789
63,437
54,157
119,566
41,008
39,699
17,497
18年目
106,135
106,135
4,104
244,905
110,239
30,369
79,870
111,441
111,441
4,726
249,631
116,168
30,369
85,799
15,955
3,419
228,397
160,328
48,900
8,313
17,316
74,529
85,799
625,749
39,648
30,369
109,205
41,828
40,493
17,497
39,648
30,369
114,512
41,008
39,699
17,497
16,381
3,510
232,606
149,208
45,508
7,736
16,093
69,338
79,870
539,950
54,804
20,703
11,780
298,063
33,744
419,094
30,369
1,100,021
20年目
54,804
20,297
11,780
292,219
33,082
412,182
30,369
1,130,390
19年目
117,013
117,013
2,400
252,031
119,414
30,369
89,045
15,530
3,328
222,309
166,417
50,757
8,629
17,986
77,372
89,045
714,794
39,648
30,369
103,633
41,828
40,493
17,497
54,804
20,703
11,780
298,063
33,744
419,094
30,369
1,069,652
21年目
122,864
122,864
2,825
254,856
125,689
30,369
95,321
15,105
3,237
217,588
178,187
54,347
9,239
19,281
82,867
95,321
810,115
39,648
30,369
97,782
42,665
41,302
17,497
54,804
21,117
11,780
304,024
34,419
426,145
30,369
1,039,284
22年目
129,007
129,007
232
255,089
129,240
30,369
98,871
14,680
3,146
210,929
184,847
56,378
9,584
20,013
85,976
98,871
908,986
39,648
30,369
91,639
42,665
41,302
17,497
54,804
21,117
11,780
304,024
34,419
426,145
30,369
1,008,915
23年目
135,458
135,458
435
255,524
135,893
30,369
105,524
14,255
3,055
205,642
197,325
60,184
10,231
21,386
91,801
105,524
1,014,510
39,648
30,369
85,189
43,518
42,128
17,497
54,804
21,540
11,780
310,105
35,107
433,336
30,369
978,546
24年目
142,231
142,231
-2,452
253,072
139,779
30,369
109,410
13,830
2,963
198,353
204,615
62,407
10,609
22,188
95,204
109,410
1,123,920
39,648
30,369
78,416
43,518
42,128
17,497
54,804
21,540
11,780
310,105
35,107
433,336
30,369
948,178
25年目
149,342
149,342
-2,499
250,573
146,843
30,369
116,474
13,404
2,872
192,438
217,864
66,449
11,296
23,645
101,390
116,474
1,240,395
39,648
30,369
71,304
44,388
42,971
17,497
54,804
21,970
11,780
316,307
35,809
440,671
30,369
917,809
26年目
156,809
156,809
-5,710
244,863
151,099
30,369
120,731
12,979
2,781
184,454
225,848
68,884
11,710
24,523
105,117
120,731
1,361,125
39,648
30,369
63,837
44,388
42,971
17,497
54,804
21,970
11,780
316,307
35,809
440,671
30,369
887,440
27年目
164,650
164,650
-6,037
238,826
158,612
30,369
128,244
12,554
2,690
177,845
239,939
73,181
12,441
26,073
111,696
128,244
1,489,369
39,648
30,369
55,997
45,276
43,830
17,497
54,804
22,410
11,780
322,633
36,525
448,153
30,369
857,072
28年目
172,882
172,882
-9,606
229,220
163,277
30,369
132,908
12,129
2,599
169,096
248,688
75,850
12,894
27,036
115,780
132,908
1,622,277
39,648
30,369
47,764
45,276
43,830
17,497
54,804
22,410
11,780
322,633
36,525
448,153
30,369
826,703
29年目
181,526
181,526
-13,688
215,533
167,839
30,369
137,470
11,704
2,508
161,718
257,245
78,460
13,338
27,977
119,775
137,470
1,759,747
39,648
30,369
39,120
46,182
44,707
17,497
54,804
22,858
11,780
322,633
37,256
449,331
30,369
796,334
30年目
190,603
190,603
-17,650
197,883
172,953
30,369
142,584
11,279
2,417
152,125
266,837
81,385
13,836
29,032
124,253
142,584
1,902,331
39,648
30,369
30,044
46,182
44,707
17,497
54,804
22,858
11,780
322,633
37,256
449,331
30,369
765,966
31年目
200,133
200,133
-22,152
175,732
177,981
30,369
147,612
10,853
2,326
143,897
276,268
84,262
14,325
30,070
128,656
147,612
2,049,944
39,648
30,369
20,514
47,105
45,601
17,497
54,804
23,315
11,780
322,633
38,001
450,534
30,369
735,597
32年目
210,139
210,139
-26,548
149,184
183,591
30,369
153,223
10,428
2,235
133,374
286,791
87,471
14,870
31,227
133,568
153,223
2,203,166
39,648
30,369
10,507
47,105
45,601
17,497
54,804
23,315
11,780
322,633
38,001
450,534
30,369
705,228
33年目
2,203,166
956,614
1,267,892
3,425,196
7,852,869
1,767,000
1,982,400
0
562,410
3,391,875
7,703,685
149,184
1,644,127
611,149
353,400
8,759,709
996,101
12,364,486
911,060
34,367,224
356,832
4,044,096
1,267,892
3,227,515
1,304,750
1,195,321
524,916
7,070
8,326
537,758
115,234
6,920,891
4,175,703
1,294,939
220,140
457,457
1,972,536
2,203,166
合 計
（千円）
70
収入−支出
累積収支
登録免許税
法人税
収入計
公営住宅建設等補助金
駐車場整備補助金
公営住宅家賃対策補助金
支出計
収入−支出
累積収支
公営住宅使用料
公営住宅建設等補助金
駐車場整備補助金
公営住宅家賃対策補助金
地代
不動産取得税
法人住民税
法人事業税
固定資産税
都市計画税
収入計
事業者募集選定経費
公営住宅買取料
公営住宅買取価格割賦金
公営住宅維持管理委託費
公営住宅大規模修繕委託費
公営住宅入居者管理費
民間賃貸住宅買取料
支出計
収入−支出
累積収支
3,939,813
2,521,353
1,418,460
562,543
1,457,629
-895,086
4,502,356
3,978,982
523,374
※公営住宅１戸当たりの財政負担
都＋国
国
東京都
収入計
支出計
収入−支出
収入計
支出計
収入−支出
収入計
支出計
収入−支出
合 計
公共団体の財政負担（現在価値）
都＋国
収入
支出
支出
国
収入
支出
収入
東京都
公共団体の財政負担（割引前）
東京都
-7,388
0
50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
準備期間
１年目
0
50,000
-50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
-50,000
0
50,000
準備期間
１年目
867,093
1,788,707
-921,614
-936,614
832,093
-832,093
-832,093
0
830,135
1,958
956,614
-89,520
-104,520
956,614
867,093
35,000
国
4,662
33,654
0
33,654
0
0
0
33,654
0
33,654
公共計
-2,726
801,677
884,443
-82,767
0
769,317
-769,317
801,677
1,653,760
-852,084
建設期間
２年目
３年目
35,000
0
35,000
-15,000
0
0
0
0
0
35,000
-15,000
35,000
35,000
830,135
1,958
建設期間
２年目
３年目
167,395
72,253
95,142
6,704
46,826
-40,123
174,099
119,079
55,019
５年目
203,671
139,306
64,365
-800,343
54,780
54,780
-46,938
-923,398
7,842
7,842
84,526
111,303
123,055
161,879
69,767
92,113
8,505
45,025
-36,521
170,384
114,792
55,592
６年目
207,298
139,662
67,636
-732,707
54,780
54,780
-44,433
-967,831
10,347
10,347
84,882
112,069
235,124
54,804
18,023
11,780
274
1,759
3,412
26,237
5,622
196,951
1,333
2,508
26,995
5,785
195,828
54,804
17,670
11,780
271
54,780
36,414
68,727
６年目
54,780
35,700
68,727
５年目
（家賃対策補助負担）
3,585
178,506
75,141
103,366
9,257
48,699
-39,442
187,764
123,840
63,924
供用開始
４年目
211,209
139,303
71,906
-864,708
54,780
54,780
-44,367
-876,460
8,326
2,087
10,413
84,523
116,272
11,752
54,804
17,670
11,780
269
54,780
35,700
7,070
355
463
27,754
5,947
200,796
68,727
供用開始
４年目
155,403
67,086
88,318
9,078
43,293
-34,216
164,481
110,379
54,102
７年目
208,121
139,665
68,457
-664,250
54,780
54,780
-43,294
-1,011,125
11,486
11,486
84,885
111,750
346,874
54,804
18,023
11,780
277
1,953
3,823
25,479
5,460
196,635
54,780
36,414
68,727
７年目
150,335
64,781
85,554
10,717
41,628
-30,911
161,053
106,410
54,643
８年目
211,934
140,028
71,907
-592,343
54,780
54,780
-40,677
-1,051,801
14,103
14,103
85,248
112,583
459,458
54,804
18,384
11,780
280
2,398
4,766
24,721
5,297
197,831
54,780
37,142
68,727
８年目
144,356
62,292
82,065
11,202
40,027
-28,825
155,558
102,319
53,239
９年目
212,892
140,031
72,861
-519,482
54,780
54,780
-39,450
-1,091,251
15,330
15,330
85,251
112,311
571,769
54,804
18,384
11,780
283
2,606
5,209
23,963
5,135
197,562
54,780
37,142
68,727
９年目
139,700
60,156
79,544
12,695
38,488
-25,793
152,395
98,644
53,751
10年目
216,905
140,401
76,504
-442,978
54,780
54,780
-36,712
-1,127,962
18,068
18,068
85,621
113,216
684,984
54,804
18,752
11,780
285
3,072
6,196
23,204
4,972
198,837
54,780
37,885
68,727
10年目
134,180
57,844
76,335
13,101
37,007
-23,907
147,281
94,852
52,429
11年目
218,011
140,404
77,607
-365,371
54,780
54,780
-35,387
-1,163,350
19,393
19,393
85,624
112,995
797,979
54,804
18,752
11,780
288
3,297
6,674
22,446
4,810
198,619
54,780
37,885
68,727
11年目
129,902
55,865
74,037
14,461
35,584
-21,123
144,363
91,449
52,914
12年目
222,240
140,782
81,458
-283,913
54,780
54,780
-32,518
-1,195,868
22,262
22,262
86,002
113,976
911,956
54,804
19,127
11,780
291
3,784
7,709
21,688
4,647
199,978
54,780
38,643
68,727
12年目
124,805
53,718
71,087
14,798
34,215
-19,417
139,603
87,934
51,670
13年目
223,510
140,785
82,725
-201,188
54,780
54,780
-31,087
-1,226,956
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23,693
86,005
113,812
1,025,768
54,804
19,127
11,780
294
4,028
8,225
20,930
4,485
199,817
54,780
38,643
68,727
13年目
120,876
51,884
68,992
16,038
32,899
-16,862
136,913
84,783
52,130
14年目
227,971
141,170
86,801
-114,387
54,780
54,780
-28,076
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26,704
86,390
114,877
1,140,645
54,804
19,509
11,780
297
4,540
9,311
20,172
4,322
201,267
54,780
39,416
68,727
14年目
116,170
49,890
66,280
16,315
31,634
-15,319
132,485
81,524
50,961
15年目
229,421
141,173
88,248
-26,139
54,780
54,780
-26,527
-1,281,559
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28,253
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114,775
1,255,420
54,804
19,509
11,780
300
4,803
9,870
19,413
4,160
201,168
54,780
39,416
68,727
15年目
（千円）
71
5,627
11,617
17,897
3,835
202,686
54,804
19,899
11,780
306
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115,897
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33,097
33,097
54,780
54,780
-21,683
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235,783
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160,643
5,341
11,011
18,655
3,998
202,716
54,804
19,899
11,780
303
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54,780
-23,362
-1,304,920
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92,568
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112,561
48,189
64,371
17,446
30,417
-12,972
130,006
78,607
51,400
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17,671
29,247
-11,577
125,887
75,585
50,302
17年目
54,780
40,204
54,780
40,204
16年目
68,727
17年目
68,727
16年目
104,902
44,761
60,140
18,702
28,123
-9,420
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72,884
50,720
18年目
240,769
141,971
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259,441
54,780
54,780
-18,350
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36,430
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54,804
20,297
11,780
309
6,193
12,819
17,139
3,673
204,338
54,780
41,008
68,727
18年目
102,791
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59,749
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27,041
-4,577
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70,082
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19年目
253,743
141,974
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54,780
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45,508
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54,804
20,297
11,780
312
7,736
16,093
16,381
3,510
208,235
54,780
41,008
68,727
19年目
99,836
41,580
58,256
23,210
26,001
-2,791
123,046
67,581
55,465
20年目
259,239
142,383
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48,900
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54,804
20,703
11,780
315
8,313
17,316
15,955
3,419
210,339
54,780
41,828
68,727
20年目
96,210
39,982
56,228
23,165
25,001
-1,836
119,375
64,983
54,392
21年目
261,565
142,386
119,179
607,245
54,780
54,780
-4,023
-1,364,127
50,757
50,757
87,606
123,202
1,971,372
54,804
20,703
11,780
318
8,629
17,986
15,530
3,328
210,808
54,780
41,828
68,727
21年目
93,486
38,627
54,859
23,849
24,039
-190
117,335
62,667
54,669
22年目
267,380
142,803
124,577
731,822
54,780
54,780
-433
-1,364,560
54,347
54,347
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125,010
2,096,382
54,804
21,117
11,780
322
9,239
19,281
15,105
3,237
213,033
54,780
42,665
68,727
22年目
90,127
37,143
52,984
23,789
23,115
674
113,917
60,258
53,659
23年目
269,973
142,806
127,167
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54,780
54,780
1,598
-1,362,962
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56,378
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125,568
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54,804
21,117
11,780
325
9,584
20,013
14,680
3,146
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54,780
42,665
68,727
23年目
65,391
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0
24,418
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35,887
53,923
24年目
221,356
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0
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-1,302,777
60,184
60,184
88,452
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54,804
21,540
11,780
328
10,231
21,386
14,255
3,055
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43,518
68,727
24年目
63,135
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28,627
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0
24,346
87,482
34,508
52,973
25年目
224,242
88,455
135,787
1,127,680
0
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-1,240,370
62,407
62,407
88,455
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54,804
21,540
11,780
331
10,609
22,188
13,830
2,963
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43,518
68,727
25年目
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24,926
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26年目
230,782
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66,449
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335
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44,388
68,727
26年目
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0
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27年目
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338
11,710
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27年目
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68,727
28年目
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29年目
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-956,007
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45,276
68,727
29年目
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348
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68,727
30年目
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0
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31年目
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0
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32年目
257,667
90,255
167,413
2,211,033
0
84,262
-711,900
84,262
84,262
90,255
83,151
2,922,932
54,804
23,315
11,780
355
14,325
30,070
10,853
2,326
173,405
47,105
68,727
32年目
49,769
226,760
-176,991
24,934
0
24,934
74,703
226,760
-152,056
33年目
262,064
795,486
-533,423
1,677,610
0
87,471
-624,428
87,471
87,471
54,804
23,315
11,780
359
705,228
795,486
-620,894
2,302,038
14,870
31,227
10,428
2,235
174,592
47,105
68,727
33年目
7,935,172
6,257,562
1,677,610
1,095,600
1,927,694
-624,428
8,326
1,294,939
1,303,265
830,135
1,095,600
1,304,750
7,070
220,140
457,457
537,758
115,234
6,631,906
50,000
956,614
1,644,127
611,149
353,400
9,350
705,228
4,329,868
2,302,038
2,061,803
830,135
合 計
（千円）
72
公営住宅借上料
駐車場使用料
収入計
建物償却額
建物残存価値 （評価額）
設備償却額
設備残存価値 （評価額）
償却額計
借入金支払い利息
地代
維持管理費 大規模修繕費
不動産取得税
登録免許税
固定資産税
都市計画税
支出計
経常利益
法人税
法人住民税
法人事業税
法人税等計
当期利益
累積利益
内部収益率
初年度Ｃ／Ｃ
12.76%
9.46%
キャッシュフロー
資金調達
当期利益
住宅共用部分等整備補助金
減価償却費
借入金
資金調達計
資金使途
建設費（住宅）
建設費（駐車場）
建設費（空地等）
借入金元金返済
建物解体費積立金
支出計
単年度資金収支
累積資金収支
法人税等
支出
減価償却
収入
損益計算表
民間事業者の収益性
純収支
準備期間
１年目
1,704,300
1,963,915
1,963,915
3,738,215
3,668,215
1,704,300
-3,738,215
2,215,590
-1,963,915
0
511,290
251,675
1,704,300
-70,000
321,675
70,000
-70,000
0
0
0
0
-70,000
-140,000
70,000
-70,000
0
0
0
0
-70,000
-70,000
-70,000
70,000
0
70,000
0
建設期間
２年目
３年目
335,319
55,718
6,817
62,535
57,248
57,248
119,784
354,969
58,504
6,817
65,321
66,424
123,673
131,746
84,332
84,332
364,841
61,429
6,817
68,246
70,322
193,995
138,568
84,332
54,236
40,856
8,755
352,243
101,128
30,844
5,243
10,804
46,891
54,236
-2,899
42,036
9,008
354,497
88,330
26,941
4,580
9,396
40,917
47,413
-57,135
47,413
508,939
28,764
537,703
47,289
2,374,962
37,043
543,299
84,332
179,381
72,828
34,517
15,907
６年目
498,960
28,200
527,160
47,289
2,422,251
37,043
580,342
84,332
182,307
71,400
33,840
15,907
５年目
35,451
498,960
28,200
527,160
47,289
2,469,540
37,043
617,385
84,332
185,092
71,400
33,840
15,907
3,901
14,316
43,217
9,261
376,934
65,894
20,098
3,417
6,928
30,443
35,451
-104,549
供用開始
４年目
366,275
64,501
6,817
71,318
69,652
263,647
140,970
84,332
56,638
39,675
8,502
347,738
105,633
32,218
5,477
11,300
48,995
56,638
53,739
508,939
28,764
537,703
47,289
2,327,673
37,043
506,256
84,332
176,310
72,828
34,517
15,907
７年目
試算：４−Ｃ 借上げ・単独開発（公営住宅のみ）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡）
376,316
67,726
6,817
74,543
73,500
337,147
148,043
84,332
63,711
38,494
8,249
345,226
118,899
36,264
6,165
12,759
55,188
63,711
117,450
519,118
29,339
548,457
47,289
2,280,384
37,043
469,213
84,332
173,085
74,285
35,207
15,907
８年目
377,749
71,112
6,817
77,929
72,683
409,830
150,613
84,332
66,281
37,314
7,996
340,407
123,719
37,734
6,415
13,289
57,438
66,281
183,731
519,118
29,339
548,457
47,289
2,233,095
37,043
432,170
84,332
169,699
74,285
35,207
15,907
９年目
387,962
74,668
6,817
81,485
76,469
486,299
157,953
84,332
73,621
36,133
7,743
337,607
137,487
41,934
7,129
14,804
63,866
73,621
257,352
529,500
29,926
559,426
47,289
2,185,806
37,043
395,126
84,332
166,143
75,770
35,911
15,907
10年目
389,396
78,401
6,817
85,218
75,490
561,789
160,708
84,332
76,376
34,952
7,490
332,440
142,654
43,510
7,397
15,372
66,278
76,376
333,728
529,500
29,926
559,426
47,289
2,138,517
37,043
358,083
84,332
162,410
75,770
35,911
15,907
11年目
399,784
82,321
6,817
89,138
79,199
640,988
168,337
84,332
84,005
33,772
7,237
329,320
156,963
47,874
8,139
16,946
72,958
84,005
417,733
540,090
30,525
570,615
47,289
2,091,228
37,043
321,040
84,332
158,490
77,286
36,630
15,907
12年目
6,107,367
86,437
6,817
93,254
78,041
719,029
171,296
84,332
86,964
32,591
6,984
323,770
162,512
49,566
8,426
17,556
75,549
86,964
504,696
540,090
30,525
570,615
47,289
2,043,939
37,043
283,997
84,332
154,373
77,286
36,630
15,907
13年目
90,759
6,817
97,576
81,658
800,687
179,234
84,332
94,902
31,410
6,731
320,293
177,402
54,108
9,198
19,194
82,500
94,902
599,598
550,892
31,135
582,027
47,289
1,996,649
37,043
246,954
84,332
150,052
78,831
37,362
15,907
14年目
95,297
6,817
102,114
80,304
880,991
182,418
84,332
98,086
30,230
6,478
314,322
183,374
55,929
9,508
19,851
85,288
98,086
697,684
550,892
31,135
582,027
47,289
1,949,360
37,043
209,911
84,332
145,514
78,831
37,362
15,907
15年目
（千円）
73
17年目
561,910
31,758
593,668
47,289
1,854,782
37,043
135,825
84,332
135,746
80,408
38,109
15,907
27,868
5,972
304,010
205,325
62,624
10,646
22,266
95,536
109,789
913,830
109,789
84,332
194,121
105,065
6,817
111,882
82,239
1,047,041
16年目
561,910
31,758
593,668
47,289
1,902,071
37,043
172,868
84,332
140,749
80,408
38,109
15,907
29,049
6,225
310,447
198,889
60,661
10,312
21,558
92,531
106,358
804,041
106,358
84,332
190,690
100,062
6,817
106,879
83,811
964,801
110,318
6,817
117,135
85,618
1,132,658
202,753
84,332
118,421
26,688
5,719
299,694
221,515
67,562
11,486
24,047
103,094
118,421
1,032,251
573,148
32,393
605,541
47,289
1,807,493
37,043
98,782
84,332
130,492
82,016
38,872
15,907
18年目
115,834
6,817
122,651
66,513
1,199,172
189,165
47,289
141,876
121,626
6,817
128,443
69,406
1,268,578
197,849
47,289
150,560
24,845
5,324
288,566
281,797
85,948
14,611
30,678
131,237
150,560
1,324,687
61,739
47,289
119,185
83,656
39,649
15,907
61,739
47,289
124,977
82,016
38,872
15,907
25,507
5,466
292,744
265,508
80,980
13,767
28,886
123,632
141,876
1,174,127
584,611
33,041
617,652
47,289
1,712,915
20年目
573,148
32,393
605,541
47,289
1,760,204
19年目
127,707
6,817
134,524
66,996
1,335,574
201,520
47,289
154,231
24,183
5,182
281,681
288,682
88,048
14,968
31,435
134,451
154,231
1,478,917
61,739
47,289
113,104
83,656
39,649
15,907
584,611
33,041
617,652
47,289
1,665,626
21年目
134,092
6,817
140,910
69,714
1,405,288
210,624
47,289
163,335
23,521
5,040
276,958
305,758
93,256
15,854
33,313
142,423
163,335
1,642,252
61,739
47,289
106,718
85,330
40,442
15,907
596,303
33,702
630,005
47,289
1,618,337
22年目
140,797
6,817
147,614
67,013
1,472,301
214,627
47,289
167,338
22,859
4,898
269,449
313,267
95,546
16,243
34,139
145,929
167,338
1,809,590
61,739
47,289
100,014
85,330
40,442
15,907
596,303
33,702
630,005
47,289
1,571,048
23年目
147,837
6,817
154,654
69,532
1,541,833
224,186
47,289
176,897
22,197
4,756
264,121
331,195
101,014
17,172
36,111
154,298
176,897
1,986,487
61,739
47,289
92,974
87,036
41,251
15,907
608,229
34,376
642,605
47,289
1,523,759
24年目
155,229
6,817
162,046
66,509
1,608,342
228,555
47,289
181,266
21,535
4,615
255,925
339,391
103,514
17,597
37,013
158,125
181,266
2,167,753
61,739
47,289
85,582
87,036
41,251
15,907
608,229
34,376
642,605
47,289
1,476,470
25年目
162,990
6,817
169,807
68,799
1,677,141
238,606
47,289
191,317
20,873
4,473
249,926
358,243
109,264
18,575
39,087
166,926
191,317
2,359,070
61,739
47,289
77,820
88,777
42,076
15,907
620,394
35,063
655,457
47,289
1,429,181
26年目
171,140
6,817
177,957
65,423
1,742,564
243,380
47,289
196,091
20,211
4,331
240,972
367,196
111,995
19,039
40,072
171,105
196,091
2,555,161
61,739
47,289
69,671
88,777
42,076
15,907
620,394
35,063
655,457
47,289
1,381,892
27年目
179,697
6,817
186,514
67,450
1,810,014
253,964
47,289
206,675
19,549
4,189
234,228
387,049
118,050
20,068
42,255
180,374
206,675
2,761,836
61,739
47,289
61,114
90,552
42,917
15,907
632,802
35,764
668,566
47,289
1,334,603
28年目
188,681
6,817
195,499
63,684
1,873,699
259,183
47,289
211,894
18,887
4,047
224,440
396,838
121,035
20,576
43,332
184,944
211,894
2,973,730
61,739
47,289
52,129
90,552
42,917
15,907
632,802
35,764
668,566
47,289
1,287,313
29年目
198,115
6,817
204,933
58,667
1,932,366
263,600
47,289
216,311
18,225
3,905
216,871
405,122
123,562
21,006
44,243
188,811
216,311
3,190,040
61,739
47,289
42,695
92,364
43,776
15,907
632,802
36,480
669,282
47,289
1,240,024
30年目
208,021
6,817
214,838
54,471
1,986,837
269,309
47,289
222,020
17,563
3,763
206,161
415,831
126,829
21,561
45,421
193,811
222,020
3,412,061
61,739
47,289
32,789
92,364
43,776
15,907
632,802
36,480
669,282
47,289
1,192,735
31年目
218,422
6,817
225,239
48,981
2,035,818
274,221
47,289
226,932
16,901
3,622
197,679
425,043
129,638
22,038
46,435
198,111
226,932
3,638,993
61,739
47,289
22,388
94,211
44,651
15,907
632,802
37,209
670,011
47,289
1,145,446
32年目
229,343
6,817
236,161
44,311
2,080,129
280,472
47,289
233,183
16,239
3,480
185,954
436,768
133,214
22,646
47,724
203,585
233,183
3,872,175
61,739
47,289
11,467
94,211
44,651
15,907
632,802
37,209
670,011
47,289
1,098,157
33年目
（千円）
3,872,175
321,675
1,974,318
3,738,215
9,906,384
3,408,600
0
511,290
3,701,849
204,516
7,826,255
2,080,129
17,181,004
975,349
18,156,353
1,418,672
53,515,460
555,647
6,297,327
1,974,318
3,522,468
2,609,500
1,170,418
477,204
3,901
14,316
837,379
179,438
8,814,625
7,367,410
2,289,760
389,259
816,215
3,495,234
3,872,175
合 計
74
収入−支出
累積収支
登録免許税
法人税
収入計
住宅共用部分等整備補助金
家賃対策補助金
支出計
収入−支出
累積収支
住宅使用料
住宅共用部分等整備補助金
家賃対策補助金
地代
不動産取得税
法人住民税
法人事業税
固定資産税
都市計画税
収入計
事業者募集選定経費
借上料
住宅共用部分等整備補助金
買取料
入居者管理費
支出計
収入−支出
累積収支
6,561,437
9,585,026
-3,023,589
1,048,452
1,852,341
-803,889
7,609,889
11,437,367
-3,827,478
※公営住宅１戸当たりの財政負担
都＋国
国
東京都
収入計
支出計
収入−支出 収入計
支出計
収入−支出
収入計
支出計
収入−支出 合 計
公共団体の財政負担（現在価値）
都＋国
収入
支出
支出
国
収入
支出
収入
東京都
公共団体の財政負担（割引前）
東京都
16,083
0
50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
準備期間
１年目
0
50,000
-50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
-50,000
0
50,000
準備期間
１年目
230,837
482,512
-251,675
-231,675
160,837
-160,837
-160,837
0
160,837
321,675
-90,837
-70,837
321,675
230,837
70,000
国
4,276
67,308
0
67,308
0
0
0
67,308
0
67,308
公共計
20,359
213,422
297,406
-83,984
0
148,703
-148,703
213,422
446,110
-232,688
建設期間
２年目
３年目
70,000
0
70,000
20,000
0
0
0
0
0
70,000
20,000
70,000
70,000
160,837
建設期間
２年目
３年目
322,928
426,968
-104,040
23,029
91,089
-68,060
345,957
518,056
-172,100
５年目
404,720
606,053
-201,332
-625,158
106,561
106,561
-79,620
-312,605
26,941
26,941
532
499,492
-121,712
-312,553
312,205
418,752
-106,547
25,351
87,585
-62,234
337,557
506,338
-168,781
６年目
410,689
616,037
-205,348
-830,506
106,561
106,561
-75,717
-388,322
30,844
30,844
537
509,476
-129,631
-442,184
508,939
5,243
10,804
40,856
8,755
379,845
4,580
9,396
42,036
9,008
377,780
498,960
106,561
72,828
134,798
６年目
106,561
71,400
134,798
５年目
（家賃対策補助負担）
9,062
337,359
444,042
-106,683
30,594
94,732
-64,138
367,952
538,774
-170,821
供用開始
４年目
413,896
606,047
-192,151
-423,826
106,561
106,561
-72,147
-232,984
14,316
20,098
34,414
526
499,486
-120,004
-190,841
498,960
106,561
71,400
3,901
3,417
6,928
43,217
9,261
379,483
134,798
供用開始
４年目
299,640
402,651
-103,010
25,462
84,217
-58,754
325,103
486,867
-161,764
７年目
411,359
616,042
-204,684
-1,035,189
106,561
106,561
-74,343
-462,664
32,218
32,218
542
509,482
-130,341
-572,525
508,939
5,477
11,300
39,675
8,502
379,141
106,561
72,828
134,798
７年目
289,765
394,903
-105,138
27,558
80,978
-53,420
317,323
475,881
-158,558
８年目
417,575
626,227
-208,652
-1,243,841
106,561
106,561
-70,297
-532,961
36,264
36,264
548
519,666
-138,355
-710,880
519,118
6,165
12,759
38,494
8,249
381,311
106,561
74,285
134,798
８年目
278,142
379,719
-101,576
27,572
77,863
-50,291
305,714
457,582
-151,867
９年目
418,391
626,232
-207,841
-1,451,682
106,561
106,561
-68,827
-601,788
37,734
37,734
553
519,671
-139,014
-849,894
519,118
6,415
13,289
37,314
7,996
380,657
106,561
74,285
134,798
９年目
269,047
372,413
-103,366
29,462
74,868
-45,406
298,509
447,281
-148,772
10年目
424,871
636,620
-211,749
-1,663,431
106,561
106,561
-64,627
-666,415
41,934
41,934
559
530,059
-147,121
-997,016
529,500
7,129
14,804
36,133
7,743
382,938
106,561
75,770
134,798
10年目
258,295
358,093
-99,797
29,393
71,989
-42,595
287,689
430,081
-142,393
11年目
425,850
636,626
-210,776
-1,874,207
106,561
106,561
-63,051
-729,467
43,510
43,510
564
530,065
-147,724
-1,144,740
529,500
7,397
15,372
34,952
7,490
382,340
106,561
75,770
134,798
11年目
249,918
351,203
-101,284
31,098
69,220
-38,122
281,016
420,423
-139,406
12年目
432,612
647,221
-214,610
-2,088,816
106,561
106,561
-58,687
-788,154
47,874
47,874
570
540,660
-155,922
-1,300,662
540,090
8,139
16,946
33,772
7,237
384,738
106,561
77,286
134,798
12年目
239,972
337,698
-97,727
30,959
66,558
-35,599
270,931
404,256
-133,325
13年目
433,769
647,227
-213,458
-2,302,274
106,561
106,561
-56,995
-845,148
49,566
49,566
576
540,666
-156,464
-1,457,126
540,090
8,426
17,556
32,591
6,984
384,202
106,561
77,286
134,798
13年目
232,257
331,201
-98,944
32,496
63,998
-31,502
264,752
395,198
-130,446
14年目
440,832
658,035
-217,203
-2,519,477
106,561
106,561
-52,453
-897,602
54,108
54,108
581
551,474
-164,749
-1,621,875
550,892
9,198
19,194
31,410
6,731
386,724
106,561
78,831
134,798
14年目
223,054
318,466
-95,412
32,298
61,536
-29,239
255,352
380,002
-124,650
15年目
442,186
658,040
-215,854
-2,735,331
106,561
106,561
-50,632
-948,234
55,929
55,929
587
551,479
-165,222
-1,787,097
550,892
9,508
19,851
30,230
6,478
386,257
106,561
78,831
134,798
15年目
（千円）
75
10,646
22,266
27,868
5,972
388,520
561,910
599
562,509
-173,990
-2,134,679
62,624
62,624
106,561
106,561
-43,937
-1,038,070
451,144
669,070
-217,926
-3,172,749
17年目
10,312
21,558
29,049
6,225
388,911
561,910
593
562,503
-173,592
-1,960,689
60,661
60,661
106,561
106,561
-45,900
-994,134
449,572
669,064
-219,492
-2,954,823
16年目
207,434
300,328
-92,894
33,436
56,894
-23,458
240,869
357,222
-116,353
106,561
80,408
106,561
80,408
215,949
312,338
-96,389
33,683
59,169
-25,487
249,632
371,508
-121,876
134,798
17年目
134,798
16年目
200,890
294,550
-93,659
34,685
54,706
-20,021
235,575
349,255
-113,680
18年目
458,877
680,314
-221,438
-3,394,186
106,561
106,561
-38,999
-1,077,069
67,562
67,562
605
573,753
-182,439
-2,317,118
573,148
11,486
24,047
26,688
5,719
391,314
106,561
82,016
134,798
18年目
195,971
283,224
-87,253
39,974
52,601
-12,627
235,945
335,825
-99,880
19年目
477,981
680,320
-202,339
-3,596,526
106,561
106,561
-25,581
-1,102,650
80,980
80,980
611
573,759
-176,758
-2,493,876
573,148
13,767
28,886
25,507
5,466
397,001
106,561
82,016
134,798
19年目
190,082
277,774
-87,692
40,795
50,578
-9,784
230,876
328,353
-97,476
20年目
486,422
691,789
-205,368
-3,801,893
106,561
106,561
-20,613
-1,123,263
85,948
85,948
617
585,228
-184,755
-2,678,631
584,611
14,611
30,678
24,845
5,324
400,474
106,561
83,656
134,798
20年目
182,913
267,093
-84,181
40,184
48,633
-8,449
223,097
315,726
-92,630
21年目
488,832
691,795
-202,963
-4,004,857
106,561
106,561
-18,513
-1,141,776
88,048
88,048
623
585,235
-184,450
-2,863,081
584,611
14,968
31,435
24,183
5,182
400,784
106,561
83,656
134,798
21年目
177,472
261,954
-84,482
40,924
46,762
-5,839
218,396
308,717
-90,321
22年目
497,673
703,494
-205,821
-4,210,677
106,561
106,561
-13,305
-1,155,080
93,256
93,256
630
596,933
-192,516
-3,055,597
596,303
15,854
33,313
23,521
5,040
404,417
106,561
85,330
134,798
22年目
170,820
251,882
-81,062
40,316
44,964
-4,648
211,136
296,846
-85,710
23年目
500,375
703,500
-203,125
-4,413,803
106,561
106,561
-11,015
-1,166,095
95,546
95,546
636
596,939
-192,111
-3,247,708
596,303
16,243
34,139
22,859
4,898
404,828
106,561
85,330
134,798
23年目
165,793
247,035
-81,242
40,984
43,235
-2,250
206,777
290,270
-83,493
24年目
509,647
715,433
-205,785
-4,619,588
106,561
106,561
-5,546
-1,171,641
101,014
101,014
642
608,872
-200,239
-3,447,947
608,229
17,172
36,111
22,197
4,756
408,633
106,561
87,036
134,798
24年目
159,620
237,536
-77,916
40,383
41,572
-1,189
200,003
279,108
-79,105
25年目
512,670
715,439
-202,769
-4,822,358
106,561
106,561
-3,047
-1,174,688
103,514
103,514
649
608,878
-199,723
-3,647,670
608,229
17,597
37,013
21,535
4,615
409,155
106,561
87,036
134,798
25年目
154,977
232,966
-77,989
40,987
39,973
1,014
195,964
272,939
-76,975
26年目
522,407
727,610
-205,203
-5,027,560
106,561
106,561
2,703
-1,171,985
109,264
109,264
655
621,049
-207,906
-3,855,575
620,394
18,575
39,087
20,873
4,473
413,143
106,561
88,777
134,798
26年目
149,249
224,008
-74,759
40,395
38,435
1,960
189,644
262,444
-72,799
27年目
525,783
727,617
-201,833
-5,229,394
106,561
106,561
5,434
-1,166,551
111,995
111,995
662
621,056
-207,267
-4,062,843
620,394
19,039
40,072
20,211
4,331
413,789
106,561
88,777
134,798
27年目
144,960
219,698
-74,738
40,942
36,957
3,985
185,902
256,655
-70,753
28年目
536,023
740,031
-204,008
-5,433,402
106,561
106,561
11,489
-1,155,062
118,050
118,050
668
633,470
-215,497
-4,278,340
632,802
20,068
42,255
19,549
4,189
417,973
106,561
90,552
134,798
28年目
139,645
211,250
-71,605
40,363
35,536
4,827
180,008
246,786
-66,778
29年目
539,789
740,038
-200,249
-5,633,650
106,561
106,561
14,475
-1,140,587
121,035
121,035
675
633,477
-214,723
-4,493,063
632,802
20,576
43,332
18,887
4,047
418,754
106,561
90,552
134,798
29年目
135,027
203,127
-68,101
39,620
34,169
5,451
174,647
237,296
-62,649
30年目
544,664
740,045
-195,381
-5,829,031
106,561
106,561
17,001
-1,123,586
123,562
123,562
682
633,484
-212,382
-4,705,445
632,802
21,006
44,243
18,225
3,905
421,102
106,561
92,364
134,798
30年目
130,120
195,317
-65,197
39,104
32,855
6,249
169,224
228,172
-58,948
31年目
548,860
740,051
-191,192
-6,020,223
106,561
106,561
20,268
-1,103,319
126,829
126,829
689
633,491
-211,459
-4,916,904
632,802
21,561
45,421
17,563
3,763
422,031
106,561
92,364
134,798
31年目
125,867
187,807
-61,940
38,433
31,591
6,841
164,299
219,398
-55,099
32年目
554,204
740,058
-185,855
-6,206,078
106,561
106,561
23,077
-1,080,241
129,638
129,638
696
633,497
-208,932
-5,125,836
632,802
22,038
46,435
16,901
3,622
424,565
106,561
94,211
134,798
32年目
121,338
493,624
-372,286
37,974
30,376
7,598
159,311
524,000
-364,689
33年目
558,873
1,838,222
-1,279,349
-7,485,427
106,561
106,561
26,653
-1,053,588
133,214
133,214
1,098,157
702
1,731,662
-1,306,002
-6,431,839
632,802
22,646
47,724
16,239
3,480
425,659
106,561
94,211
134,798
33年目
14,541,384
22,026,811
-7,485,427
14,316
2,289,760
2,304,076
160,837
3,196,827
3,357,664
-1,053,588
4,043,952
160,837
3,196,827
2,609,500
3,901
389,259
816,215
837,379
179,438
12,237,308
50,000
17,181,004
321,675
1,098,157
18,311
18,669,147
-6,431,839
合 計
（千円）
84
公営住宅借上料
民間賃貸住宅賃料
駐車場使用料
収入計
建物償却額
建物残存価値 （評価額）
設備償却額
設備残存価値 （評価額）
償却額計
借入金支払い利息
地代
維持管理費
大規模修繕費 不動産取得税
登録免許税
固定資産税
都市計画税
支出計
経常利益
法人税
法人住民税
法人事業税
法人税等計
当期利益
累積利益
10.78%
8.24%
当期利益
住宅共用部分等整備補助金
減価償却費
借入金
資金調達計
建設費（公営住宅）
建設費（民間賃貸住宅）
建設費（駐車場）
建設費（空地等） 借入金元金返済
建物解体費積立金
支出計
単年度資金収支
累積資金収支
内部収益率
初年度Ｃ／Ｃ
資金使途
資金調達
キャッシュフロー
法人税等
支出
減価償却
収入
損益計算表
民間事業者の収益性
純収支
準備期間
１年目
1,874,700
2,341,083
2,341,083
4,285,783
4,215,783
883,500
991,200
-4,285,783
2,437,110
-2,341,083
0
562,410
96,027
883,500
991,200
-70,000
166,027
70,000
-70,000
0
0
0
0
-70,000
-140,000
70,000
-70,000
0
0
0
0
-70,000
-70,000
-70,000
70,000
0
70,000
0
建設期間
３年目
２年目
327,849
63,880
7,499
71,378
36,299
36,299
107,678
354,878
67,074
7,499
74,572
49,219
85,518
123,791
97,895
97,895
365,174
70,427
7,499
77,926
53,143
138,661
131,069
97,895
33,174
47,426
10,163
388,822
61,623
18,795
3,195
6,459
28,449
33,174
-71,146
48,797
10,456
391,721
47,972
14,632
2,487
4,957
22,076
25,897
-104,320
25,897
259,482
259,482
29,376
548,340
54,894
2,756,910
43,000
630,674
97,895
205,657
72,828
35,251
17,497
６年目
254,394
254,394
28,800
537,588
54,894
2,811,804
43,000
673,674
97,895
209,010
71,400
34,560
17,497
５年目
9,783
254,394
254,394
28,800
537,588
54,894
2,866,698
43,000
716,675
97,895
212,204
71,400
34,560
17,497
9,617
15,747
50,167
10,750
421,944
17,749
5,414
920
1,632
7,966
9,783
-130,217
供用開始
４年目
366,839
73,949
7,499
81,447
52,386
191,047
133,834
97,895
35,939
46,056
9,869
383,637
66,808
20,377
3,464
7,029
30,870
35,939
-35,207
259,482
259,482
29,376
548,340
54,894
2,702,016
43,000
587,673
97,895
202,135
72,828
35,251
17,497
７年目
377,308
77,646
7,499
85,145
56,242
247,289
141,387
97,895
43,492
44,685
9,575
380,437
80,975
24,697
4,199
8,587
37,483
43,492
8,285
264,672
264,672
29,964
559,307
54,894
2,647,121
43,000
544,673
97,895
198,438
74,285
35,956
17,497
８年目
試算： 5 −Ｃ 借上げ・複合開発（公営住宅 + 民間賃貸住宅）・地区Ｃ（住居系・地価 70 万円／㎡）
378,972
81,528
7,499
89,027
55,317
302,606
144,344
97,895
46,449
43,315
9,282
374,890
86,522
26,389
4,486
9,197
40,073
46,449
54,734
264,672
264,672
29,964
559,307
54,894
2,592,227
43,000
501,672
97,895
194,556
74,285
35,956
17,497
９年目
389,618
85,605
7,499
93,104
59,089
361,695
152,193
97,895
54,298
41,944
8,988
371,354
101,244
30,879
5,249
10,817
46,946
54,298
109,032
269,965
269,965
30,563
570,493
54,894
2,537,333
43,000
458,672
97,895
190,479
75,770
36,675
17,497
10年目
391,282
89,885
7,499
97,384
57,978
419,673
155,362
97,895
57,467
40,574
8,694
365,410
107,188
32,692
5,558
11,471
49,721
57,467
166,500
269,965
269,965
30,563
570,493
54,894
2,482,439
43,000
415,671
97,895
186,199
75,770
36,675
17,497
11年目
402,107
94,379
7,499
101,878
61,652
481,325
163,530
97,895
65,635
39,203
8,401
361,500
122,508
37,365
6,352
13,156
56,873
65,635
232,134
275,364
275,364
31,174
581,903
54,894
2,427,545
43,000
372,671
97,895
181,705
77,286
37,409
17,497
12年目
6,222,797
99,098
7,499
106,597
60,336
541,660
166,933
97,895
69,038
37,832
8,107
355,117
128,891
39,312
6,683
13,858
59,853
69,038
301,173
275,364
275,364
31,174
581,903
54,894
2,372,650
43,000
329,670
97,895
176,986
77,286
37,409
17,497
13年目
104,053
7,499
111,552
63,892
605,552
175,444
97,895
77,549
36,462
7,813
350,792
144,854
44,181
7,511
15,614
67,305
77,549
378,722
280,872
280,872
31,798
593,541
54,894
2,317,756
43,000
286,670
97,895
172,031
78,831
38,157
17,497
14年目
109,256
7,499
116,755
62,350
667,902
179,105
97,895
81,210
35,091
7,520
343,925
151,721
46,275
7,867
16,369
70,511
81,210
459,932
280,872
280,872
31,798
593,541
54,894
2,262,862
43,000
243,669
97,895
166,828
78,831
38,157
17,497
15年目
（千円）
85
17年目
286,489
286,489
32,433
605,411
54,894
2,153,073
43,000
157,668
97,895
155,630
80,408
38,920
17,497
32,350
6,932
331,738
175,779
53,613
9,114
19,016
81,743
94,037
644,060
94,037
97,895
191,931
120,455
7,499
127,953
63,978
797,649
16年目
286,489
286,489
32,433
605,411
54,894
2,207,968
43,000
200,669
97,895
161,365
80,408
38,920
17,497
33,721
7,226
339,138
168,379
51,356
8,730
18,202
78,288
90,091
550,023
90,091
97,895
187,986
114,719
7,499
122,217
65,769
733,671
126,477
7,499
133,976
67,237
864,885
201,213
97,895
103,318
30,980
6,639
326,437
193,188
58,922
10,017
20,931
89,870
103,318
747,378
292,219
292,219
33,082
617,520
54,894
2,098,179
43,000
114,668
97,895
149,607
82,016
39,699
17,497
18年目
132,801
7,499
140,300
45,097
909,982
185,397
54,894
130,503
139,441
7,499
146,940
47,781
957,763
194,721
54,894
139,827
28,841
6,180
313,310
261,666
79,808
13,567
28,463
121,839
139,827
1,017,707
71,667
54,894
136,643
83,656
40,493
17,497
71,667
54,894
143,283
82,016
39,699
17,497
29,609
6,345
318,449
244,176
74,474
12,661
26,539
113,674
130,503
877,880
298,063
298,063
33,744
629,870
54,894
1,988,391
20年目
292,219
292,219
33,082
617,520
54,894
2,043,285
19年目
146,413
7,499
153,912
45,024
1,002,787
198,936
54,894
144,042
28,072
6,015
305,405
269,571
82,219
13,977
29,333
125,529
144,042
1,161,749
71,667
54,894
129,671
83,656
40,493
17,497
298,063
298,063
33,744
629,870
54,894
1,933,497
21年目
153,734
7,499
161,233
47,496
1,050,284
208,729
54,894
153,835
27,304
5,851
299,634
287,939
87,821
14,930
31,353
134,104
153,835
1,315,584
71,667
54,894
122,350
85,330
41,302
17,497
304,024
304,024
34,419
642,467
54,894
1,878,602
22年目
161,421
7,499
168,919
44,405
1,094,689
213,325
54,894
158,431
26,535
5,686
291,014
296,559
90,451
15,377
32,302
138,129
158,431
1,474,014
71,667
54,894
114,663
85,330
41,302
17,497
304,024
304,024
34,419
642,467
54,894
1,823,708
23年目
169,492
7,499
176,990
46,635
1,141,324
223,626
54,894
168,731
25,767
5,521
284,542
315,880
96,343
16,378
34,427
147,149
168,731
1,642,746
71,667
54,894
106,592
87,036
42,128
17,497
310,105
310,105
35,107
655,317
54,894
1,768,814
24年目
177,966
7,499
185,465
43,176
1,184,500
228,641
54,894
173,747
24,998
5,357
275,135
325,288
99,213
16,866
35,462
151,541
173,747
1,816,493
71,667
54,894
98,118
87,036
42,128
17,497
310,105
310,105
35,107
655,317
54,894
1,713,920
25年目
186,865
7,499
194,363
45,130
1,229,631
239,493
54,894
184,599
24,230
5,192
267,886
345,642
105,421
17,922
37,701
161,043
184,599
2,001,092
71,667
54,894
89,220
88,777
42,971
17,497
316,307
316,307
35,809
668,423
54,894
1,659,025
26年目
196,208
7,499
203,707
41,266
1,270,896
244,972
54,894
190,078
23,461
5,027
257,610
355,919
108,555
18,454
38,831
165,841
190,078
2,191,171
71,667
54,894
79,876
88,777
42,971
17,497
316,307
316,307
35,809
668,423
54,894
1,604,131
27年目
206,018
7,499
213,517
42,906
1,313,802
256,423
54,894
201,529
22,693
4,863
249,501
377,396
115,106
19,568
41,194
175,867
201,529
2,392,699
71,667
54,894
70,066
90,552
43,830
17,497
322,633
322,633
36,525
681,792
54,894
1,549,237
28年目
216,319
7,499
223,818
38,594
1,352,397
262,412
54,894
207,518
21,924
4,698
238,267
388,630
118,532
20,150
42,429
181,112
207,518
2,600,217
71,667
54,894
59,765
90,552
43,830
17,497
322,633
322,633
36,525
681,792
54,894
1,494,343
29年目
227,135
7,499
234,634
32,999
1,385,396
267,633
54,894
212,739
21,156
4,533
229,206
398,422
121,519
20,658
43,506
185,683
212,739
2,812,956
71,667
54,894
48,949
92,364
44,707
17,497
322,633
322,633
37,256
682,522
54,894
1,439,449
30年目
238,492
7,499
245,991
28,195
1,413,590
274,185
54,894
219,291
20,387
4,369
216,916
410,712
125,267
21,295
44,858
191,421
219,291
3,032,247
71,667
54,894
37,592
92,364
44,707
17,497
322,633
322,633
37,256
682,522
54,894
1,384,554
31年目
250,416
7,499
257,915
22,061
1,435,651
279,976
54,894
225,082
19,619
4,204
206,799
421,574
128,580
21,859
46,053
196,492
225,082
3,257,329
71,667
54,894
25,668
94,211
45,601
17,497
322,633
322,633
38,001
683,267
54,894
1,329,660
32年目
262,937
7,499
270,436
16,713
1,452,364
287,149
54,894
232,255
3,489,584
166,027
2,291,834
4,285,783
10,233,228
1,767,000
1,982,400
0
562,410
4,244,090
224,964
8,780,864
1,452,364
322,633
8,759,709
322,633
8,759,709
38,001
996,101
683,267 18,515,519
54,894
1,646,827
1,274,766 62,121,964
645,007
71,667
7,310,081
54,894
2,291,834
13,147
4,038,434
94,211
2,609,500
45,601
1,195,321
17,497
524,916
9,617
15,747
18,850
972,049
4,039
208,296
193,345
9,573,881
435,028
6,649,804
132,683
2,070,890
22,556
352,051
47,533
737,278
202,773
3,160,220
232,255
3,489,584
3,489,584
33年目
（千円）
合 計
86
収入−支出 累積収支
登録免許税
法人税
収入計
住宅共用部分等整備補助金
家賃対策補助金
支出計
収入−支出 累積収支
住宅使用料
住宅共用部分等整備補助金
家賃対策補助金
地代
不動産取得税
法人住民税
法人事業税
固定資産税
都市計画税
収入計
事業者募集選定経費
借上料
住宅共用部分等整備補助金
買取料
入居者管理費
支出計
収入−支出 累積収支
※公営住宅１戸当たりの財政負担
都＋国
国
東京都
収入計
支出計
収入−支出 収入計
支出計
収入−支出
収入計
支出計
収入−支出
4,633,289
5,117,075
-483,786
912,516
952,544
-40,027
5,545,805
6,069,619
-523,814
合 計
公共団体の財政負担（現在価値）
収入
支出
都＋国
支出
収入
国
支出
収入
東京都
公共団体の財政負担（割引前）
東京都
2,520
0
50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
準備期間
１年目
0
50,000
-50,000
-50,000
0
0
0
0
50,000
-50,000
-50,000
0
50,000
準備期間
１年目
153,014
249,041
-96,027
-76,027
83,014
-83,014
-83,014
0
83,014
166,027
-13,014
6,986
166,027
153,014
70,000
国
208
67,308
0
67,308
0
0
0
67,308
0
67,308
公共計
2,728
141,470
153,501
-12,032
0
76,751
-76,751
141,470
230,252
-88,782
建設期間
２年目
３年目
70,000
0
70,000
20,000
0
0
0
0
0
70,000
20,000
70,000
70,000
83,014
建設期間
２年目
３年目
223,620
217,689
5,931
12,507
46,826
-34,319
236,128
264,515
-28,388
５年目
276,236
309,446
-33,210
-129,524
54,780
54,780
-40,148
-156,781
14,632
14,632
271
254,665
6,939
27,257
216,641
213,501
3,141
15,448
45,025
-29,577
232,089
258,526
-26,436
６年目
282,372
314,536
-32,164
-161,688
54,780
54,780
-35,985
-192,766
18,795
18,795
274
259,756
3,821
31,078
259,482
3,195
6,459
47,426
10,163
263,577
2,487
4,957
48,797
10,456
261,604
254,394
54,780
72,828
68,727
６年目
54,780
71,400
68,727
５年目
（家賃対策補助負担）
4,561
238,246
226,394
11,852
18,812
48,699
-29,887
257,058
275,094
-18,036
供用開始
４年目
289,155
309,443
-20,288
-96,315
54,780
54,780
-33,619
-116,632
15,747
5,414
21,161
269
254,663
13,331
20,318
254,394
54,780
71,400
9,617
920
1,632
50,167
10,750
267,994
68,727
供用開始
４年目
207,657
205,291
2,366
16,104
43,293
-27,190
223,761
248,585
-24,824
７年目
283,129
314,539
-31,410
-193,098
54,780
54,780
-34,403
-227,169
20,377
20,377
277
259,759
2,994
34,072
259,482
3,464
7,029
46,056
9,869
262,752
54,780
72,828
68,727
７年目
201,255
201,341
-86
18,768
41,628
-22,860
220,023
242,969
-22,947
８年目
289,535
319,731
-30,196
-223,294
54,780
54,780
-30,083
-257,252
24,697
24,697
280
264,951
-114
33,958
264,672
4,199
8,587
44,685
9,575
264,838
54,780
74,285
68,727
８年目
192,954
193,599
-645
19,282
40,027
-20,745
212,237
233,627
-21,390
９年目
290,460
319,734
-29,274
-252,567
54,780
54,780
-28,391
-285,643
26,389
26,389
283
264,954
-883
33,075
264,672
4,486
9,197
43,315
9,282
264,071
54,780
74,285
68,727
９年目
187,082
189,874
-2,793
21,695
38,488
-16,792
208,777
228,362
-19,585
10年目
297,155
325,030
-27,876
-280,443
54,780
54,780
-23,901
-309,543
30,879
30,879
285
270,250
-3,975
29,100
269,965
5,249
10,817
41,944
8,988
266,275
54,780
75,770
68,727
10年目
179,412
182,573
-3,162
22,086
37,007
-14,922
201,498
219,581
-18,083
11年目
298,266
325,033
-26,767
-307,210
54,780
54,780
-22,088
-331,631
32,692
32,692
288
270,253
-4,680
24,421
269,965
5,558
11,471
40,574
8,694
265,573
54,780
75,770
68,727
11年目
174,025
179,060
-5,035
24,271
35,584
-11,313
198,297
214,644
-16,348
12年目
305,269
330,435
-25,167
-332,377
54,780
54,780
-17,415
-349,046
37,365
37,365
291
275,655
-7,751
16,669
275,364
6,352
13,156
39,203
8,401
267,904
54,780
77,286
68,727
12年目
166,938
172,175
-5,237
24,554
34,215
-9,661
191,492
206,391
-14,899
13年目
306,585
330,438
-23,854
-356,231
54,780
54,780
-15,468
-364,514
39,312
39,312
294
275,658
-8,385
8,284
275,364
6,683
13,858
37,832
8,107
267,273
54,780
77,286
68,727
13年目
161,998
168,862
-6,865
26,534
32,899
-6,366
188,531
201,762
-13,231
14年目
313,919
335,948
-22,030
-378,261
54,780
54,780
-10,600
-375,114
44,181
44,181
297
281,168
-11,430
-3,147
280,872
7,511
15,614
36,462
7,813
269,738
54,780
78,831
68,727
14年目
155,448
162,369
-6,922
26,723
31,634
-4,911
182,170
194,004
-11,833
15年目
315,460
335,951
-20,491
-398,752
54,780
54,780
-8,505
-383,619
46,275
46,275
300
281,171
-11,986
-15,133
280,872
7,867
16,369
35,091
7,520
269,185
54,780
78,831
68,727
15年目
（千円）
87
9,114
19,016
32,350
6,932
271,327
286,489
306
286,795
-15,468
-45,598
53,613
53,613
54,780
54,780
-1,167
-388,211
324,940
341,575
-16,635
-433,809
8,730
18,202
33,721
7,226
271,794
286,489
303
286,792
-14,998
-30,131
51,356
51,356
54,780
54,780
-3,424
-387,044
323,149
341,572
-18,423
-417,174
150,917
159,245
-8,328
28,516
30,417
-1,901
179,433
189,663
-10,229
144,864
153,122
-8,258
28,624
29,247
-623
173,488
182,370
-8,882
17年目
54,780
80,408
54,780
80,408
16年目
68,727
17年目
68,727
16年目
140,710
150,176
-9,466
30,249
28,123
2,127
170,959
178,299
-7,340
18年目
333,011
347,308
-14,297
-448,106
54,780
54,780
4,142
-384,069
58,922
58,922
309
292,528
-18,439
-64,037
292,219
10,017
20,931
30,980
6,639
274,089
54,780
82,016
68,727
18年目
138,550
144,401
-5,851
36,762
27,041
9,721
175,312
171,442
3,870
19年目
355,151
347,311
7,840
-440,266
54,780
54,780
19,694
-364,375
74,474
74,474
312
292,531
-11,854
-75,891
292,219
12,661
26,539
29,609
6,345
280,677
54,780
82,016
68,727
19年目
134,900
141,623
-6,723
37,880
26,001
11,879
172,781
167,624
5,157
20年目
364,023
353,158
10,865
-429,401
54,780
54,780
25,028
-339,347
79,808
79,808
315
298,378
-14,163
-90,055
298,063
13,567
28,463
28,841
6,180
284,215
54,780
83,656
68,727
20年目
129,870
136,177
-6,307
37,524
25,001
12,523
167,394
161,178
6,215
21年目
366,780
353,161
13,619
-415,783
54,780
54,780
27,439
-311,908
82,219
82,219
318
298,381
-13,820
-103,875
298,063
13,977
29,333
28,072
6,015
284,561
54,780
83,656
68,727
21年目
126,504
133,557
-7,053
38,539
24,039
14,500
165,043
157,597
7,447
22年目
376,095
359,126
16,969
-398,813
54,780
54,780
33,041
-278,866
87,821
87,821
322
304,346
-16,072
-119,947
304,024
14,930
31,353
27,304
5,851
288,274
54,780
85,330
68,727
22年目
121,834
128,422
-6,588
38,166
23,115
15,051
160,000
151,536
8,463
23年目
379,186
359,129
20,057
-378,756
54,780
54,780
35,671
-243,196
90,451
90,451
325
304,349
-15,613
-135,560
304,024
15,377
32,302
26,535
5,686
288,736
54,780
85,330
68,727
23年目
118,730
125,951
-7,221
39,089
22,226
16,863
157,819
148,176
9,643
24年目
388,980
365,213
23,767
-354,989
54,780
54,780
41,563
-201,632
96,343
96,343
328
310,433
-17,796
-153,357
310,105
16,378
34,427
25,767
5,521
292,636
54,780
87,036
68,727
24年目
114,394
121,108
-6,714
38,705
21,371
17,334
153,099
142,479
10,620
25年目
392,439
365,216
27,222
-327,767
54,780
54,780
44,433
-157,200
99,213
99,213
331
310,436
-17,210
-170,567
310,105
16,866
35,462
24,998
5,357
293,226
54,780
87,036
68,727
25年目
111,533
118,778
-7,245
39,545
20,549
18,996
151,078
139,326
11,751
26年目
402,749
371,422
31,327
-296,439
54,780
54,780
50,641
-106,559
105,421
105,421
335
316,642
-19,314
-189,881
316,307
17,922
37,701
24,230
5,192
297,328
54,780
88,777
68,727
26年目
107,506
114,210
-6,704
39,155
19,759
19,396
146,661
133,969
12,692
27年目
406,613
371,425
35,188
-261,251
54,780
54,780
53,775
-52,783
108,555
108,555
338
316,645
-18,587
-208,468
316,307
18,454
38,831
23,461
5,027
298,058
54,780
88,777
68,727
27年目
104,869
112,013
-7,144
39,921
18,999
20,922
144,790
131,011
13,778
28年目
417,482
377,754
39,728
-221,524
54,780
54,780
60,326
7,542
115,106
115,106
341
322,974
-20,598
-229,066
322,633
19,568
41,194
22,693
4,863
302,376
54,780
90,552
68,727
28年目
101,131
107,706
-6,575
39,528
18,268
21,260
140,659
125,974
14,685
29年目
421,793
377,758
44,036
-177,488
54,780
54,780
63,752
71,295
118,532
118,532
345
322,978
-19,717
-248,783
322,633
20,150
42,429
21,924
4,698
303,261
54,780
90,552
68,727
29年目
98,031
103,564
-5,534
38,965
17,565
21,400
136,996
121,130
15,866
30年目
427,243
377,761
49,481
-128,007
54,780
54,780
66,739
138,033
121,519
121,519
348
322,981
-17,257
-266,040
322,633
20,658
43,506
21,156
4,533
305,724
54,780
92,364
68,727
30年目
94,586
99,582
-4,996
38,622
16,890
21,733
133,208
116,472
16,736
31年目
432,047
377,765
54,282
-73,725
54,780
54,780
70,487
208,520
125,267
125,267
352
322,985
-16,205
-282,245
322,633
21,295
44,858
20,387
4,369
306,780
54,780
92,364
68,727
31年目
91,740
95,753
-4,013
38,119
16,240
21,879
129,859
111,993
17,866
32年目
438,032
377,768
60,263
-13,461
54,780
54,780
73,800
282,320
128,580
128,580
355
322,988
-13,536
-295,782
322,633
21,859
46,053
19,619
4,204
309,452
54,780
94,211
68,727
32年目
合 計
15,747
2,070,890
2,086,638
83,014
1,643,401
1,726,414
360,224
2,061,803
83,014
1,643,401
2,609,500
9,617
352,051
737,278
972,049
208,296
8,677,009
50,000
8,759,709
166,027
1,274,766
9,350
10,259,852
-1,582,843
-4,075,188
88,566
455,454
-366,887
37,822
15,615
22,207
126,389
471,069
-344,680
33年目
443,380 10,763,647
1,652,538 11,986,266
-1,209,158 -1,222,619
-1,222,619
54,780
54,780
77,903
360,224
132,683
132,683
1,274,766
359
1,597,758
-1,287,062
-1,582,843
322,633
22,556
47,533
18,850
4,039
310,696
54,780
94,211
68,727
33年目
（千円）
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