不動産の証券化に係る鑑定評価

不 動 産 の証 券 化 に係 る鑑 定 評 価
不 動 産 証 券 化 は、住 宅 やビルなどの不 動 産 を株 式 や社 債 などの証 券 に変 換 することです。
対 象 となる不 動 産 が生 み出 すキャッシュフローを得 るための権 利 を、株 式 や債 券 といった目 に見
える形 で表 したものということになります。不 動 産 証 券 化 にあたっては投 資 家 が投 資 判 断 する上
での不 動 産 のデューデリジェンス調 査 やその不 動 産 のキャッシュフローを前 提 とした収 益 価 値 の
把 握 が必 要 となり、鑑 定 評 価 においては詳 細 な分 析 が求 められます。
＜弊社の特徴・強み＞
１ 多数の評価実績
弊 社 は、Ｊ-ＲＥＩＴが産 声 をあげた当 初 より証 券 化 業 務 に携 わっており、様 々な案 件 に対 する
ノウハウを培 って参 りました。鑑 定 評 価 の実 績 として、Ｊ-ＲＥＩＴ・プライベートファンド等 を中 心 に
多 数 の評 価 実 績 があります。
２ 東京をコアとし地方案件にも精通
不 動 産 証 券 化 案 件 に関 しては、東 京 本 社 が主 な受 付 窓 口 となり、大 阪 本 社 ・各 支 社 と連 携
し、東 京 都 内 の案 件 をコアとし全 国 的 なエリアを網 羅 し、かつ、クオリティの統 一 を図 っています。
各 本 社 ・支 所 の主 要 担 当 エリアは下 図 の通 りとなります。
上段：本社・支所
下段：主要担当エリア
大阪本社
関西エリア
中国支社
中国・山陰・四国エリア
九州支社
九州・沖縄エリア
東京本社
関東・東北・北海道エリア
中部支社
東海・北陸エリア
神戸支社
兵庫エリア
（株）ティーマックス
全国エリア
３ 市場からの様々なニーズに対応
住 宅 ，オフィスビルを中 心 に、店 舗 （ＧＭＳ・ショッピングモール），物 流 施 設 ，ホテル，老 人 ホ
ームなど様 々な用 途 の評 価 を手 掛 け、また個 別 性 の強 い用 途 については、専 門 性 の高 い外 部
コンサルタントとの連 携 により、売 上 分 析 などの対 応 を必 要 に応 じて行 なっています。
また、海 外 投 資 家 向 けに鑑 定 評 価 書 の英 文 対 応 も行 っております。サマリーも可 。
＜評価実績＞
１ スキーム別
Ｊ-ＲＥＩＴ・プライベートファンドを中心に各種スキームに対応しております。
42%
Ｊ‐リート
52%
資産流動化法
不動産特定共同事業法
その他
6%
0%
２ 用途別
住宅，オフィスビルを中心に、各特殊用途の評価も幅広く手掛けております。
1% 3%
2%
住宅
9%
6%
46%
オフィス
商業
ホテル
物流施設
33%
介護・医療施設
その他
３ 地方別
東京都内の案件をコアとし、全国的なエリアを網羅しております。
1% 2%
6%
11%
関東・東北・北海道エリア
東海・北陸エリア
6%
関西エリア
兵庫エリア
中国・四国エリア
九州エリア
74%
＜証券対象不動産とは？＞
不 動 産 鑑 定 評 価 基 準 によれば、｢証 券 化 対 象 不 動 産 ｣とは、下 記 のいずれかに該 当 する不 動
産 取 引 の目 的 である不 動 産 又 は不 動 産 取 引 の目 的 となる見 込 みのある不 動 産 （信 託 受 益 権
に係 るものを含 む。）とされています。証 券 化 対 象 不 動 産 に該 当 する場 合 は、不 動 産 鑑 定 評 価
基 準 各 論 第 3章 に定 めるところに従 って、鑑 定 評 価 を行 うことが義 務 づけられています。
①資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関
する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動
産取引
②不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
③金融商品取引法第２条第１項第５号、 第９号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置さ
れた株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により
株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第１４号及び 第１６号に規定
する有価証券並びに同条第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみ なされる
権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ず る不動産取引
＜証券化に係る鑑定評価の必要な場面＞
証 券 化 に係 る鑑 定 評 価 が必 要 となる場 面 は、主 として次 の通 りです。
①ＲＥＩＴ上 場 時 、特 定 資 産 の譲 渡 に伴 い必 要 な鑑 定 評 価 。
②保 有 時 の年 次 価 格 調 査 （モニタリング評 価 ）。
※ＲＥＩＴの場 合 、通 常 、年 2回 の決 算 期 に鑑 定 評 価 を行 っています。
③資 産 流 動 化 法 に基 づく特 定 目 的 会 社 （ＴＭＫ）が特 定 資 産 を取 得 する際 の鑑 定 評 価
④金 融 機 関 からのノンリコースローン等 で借 り入 れを行 う際 の担 保 評 価 、LTVチェック及 び信
託 設 定 を行 う際 の担 保 評 価 及 び信 託 設 定 を行 う際 の鑑 定 評 価 。
⑤オリジネーターの物 件 売 却 又 はファンドが取 得 する際 の鑑 定 評 価 。
代 表 的 な証 券 化 スキームとして、資 産 流 動 化 法 に基 づく特 定 目 的 会 社 （ＴＭＫ）スキーム、会
社 法 に基 づく合 同 会 社 ・匿 名 組 合 （ＧＫ＋ＴＫ）スキームを図 示 すれば下 図 の通 りです。
ＴＭＫス キーム
金融機関
オリジネーター
代金
特定目的会社
特定目的借入
(ＴＭＫ)
資産譲渡
資産対応証券
特定資産
特定出資
管理･処分
代金
投資家
資産管理受託者
委託
証券発行
投資家
投資家
ＧＫ＋ＴＫス キーム
信託銀行
ノンリコース
合同会社
不
処
動
分
産
信
管
託
理
信
託
受
益
権
(ＧＫ)
ノンリコース
ローン
信託受益権譲渡
信託受益権代金
オリジネーター
ローン
ノンリコース
ローン・レンダー
信託受益権
匿名組合出資
エクイティ
匿名組合出資
匿名組合(ＴＫ)
投資家