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大野都市計画区域 土地利用方針（案）
大野都市計画区域 土地利用方針（案） ◇ 説明会資料 ◇ 平成18年7月 鹿嶋市建設部都市計画課 はじめに ― 鹿嶋市の都市計画区域について ― 鹿嶋市は，土地利用のルールが異なる二つの都市計画区域があります。 鹿 嶋 市 ○鹿島臨海都市計画区域（鹿島区域） 旧鹿島町，旧神栖町，旧波崎町の当時の３町 で指定された都市計画区域 土地利用：線引き区域 ＊10 年間の人口増加率（H7～H17） 鹿嶋市全体で見ると･････6.2%増 うち 鹿島区域 ･････0.7%増 大野区域 ････22.7%増 ﾃﾞｰﾀで 見る鹿嶋 市の状況 ＊大野区域における道路の位置指定を受けた区域 （3,000 ㎡未満）S51～H16 面積 163.5ha 件数 798 件 大野都市計画区域の現状 ○大野都市計画区域（大野区域） 旧大野村単位で指定された区域 土地利用：線引きをしていない区域 ＊確認申請件数（H8～H17） 鹿島区域 3,674 件 大野区域 3,943 件 大野区域への確認申請者住所別割合 鹿嶋市内から ･･････25% 鹿嶋市以外から･･････59% その他（法人等）････16% ～大野区域の，土地利用の乱れはどうして？～ ○現状と課題 大野区域は，隣接する鹿島臨海工業地帯の後 背地として宅地化が進行してきました。 近年は，農地や緑地などにおいて，小規模な 住宅地開発が散在的に行われており，道路舗装 や雨水排水施設等の整備が追いつかないこと， 農地や自然環境の保全が図れないこと等の課 題が生じています。 ○このままだと････災害に弱く，安心して暮らせないまちに･･･ ・雨水排水施設が整備されないまま宅地化が進むと，大雨時には冠水等の災害が懸念 されます。 ・農地や山林に住宅が混在すると，農業経営や自然環境に影響を及ぼし，環境破壊へ つながります。 ・自分の家の隣に居住環境が悪化するような建物が建つ恐れがあります。 ・これ以上宅地の散在化が進むと効果的な公共投資が図れなくなります。 ルールに沿った土地利用により，質の高いまちづくりを進めよう！ ●土地利用ルールの必要性 安全で快適な住みよいまちづくりには，土地利用のルールを定めることが 必要です。 ●土地利用方針を策定 市は，大野都市計画区域の課題を踏まえ，大野区域のまちづくりや土地利 用に関する方針を策定します。 － 1 － 土地利用方針（案）について ○まちづくりの方針 大野区域のまちづくりを次のとおり進めます ・鹿島灘や北浦などの豊かな水辺環境を活かした土地活用を図ります。 ・斜面林や平地林等の緑地，優良農地などの自然環境を保全します。 ・鹿島臨海鉄道大洗鹿島線の３駅を中心とした拠点づくりを促進します。 ・駅や公民館・小学校などの公共施設の周辺を主として，既存集落内の生活環境の計画 的な整備やゆとりのある優良住宅の建築を促進します。 ○土地利用の方針 土地利用については，無秩序な宅地化を適切に制御して，まちづくりを計画的に進め ていくため，区域区分制度（線引き）を基本に，次のとおり計画します。 ●大野都市計画区域と鹿島臨海都市計画区域を統合します。 大野区域については，自然豊かな環境を保全する観点から，鹿島臨海都市計画区域におけ る「田園居住区域」と位置付け，一体的な都市として整備，保全を図ります。 ●大野区域を全域市街化調整区域として，無秩序な市街化を防止し，自然環境等を保全します。 本市の総合計画や都市計画マスタープラン等において，大野区域の土地利用は，農地，樹 林地等の豊かな緑とゆとりある居住が調和し，美しくうるおいのある環境を将来においても 維持・保全して行くものとされています。しかし，近年の宅地化の進行により，山林や農地 等，大野区域の特徴である緑豊かな自然環境が失われつつあります。 このため，大野区域を全域市街化調整区域として，無秩序な市街化を抑え，緑豊かな自然 環境と良好な農地の保全を図ることとします。 このことにより，生活道路の舗装や雨水排水施設の整備等，市民のみなさまから要望の多 い事業について，計画的で効率的な取り組みが可能となります。 ●諸制度を活用し，地域の拠点づくりや地区の活性化を推進します。 大野区域への線引き導入に伴い，豊かな自然的環境と調和した居住環境を形成する観点か ら，市街化調整区域における土地利用制度（地区計画・区域指定等）を活用し，地域の拠点 づくりや地区の活性化を図ります。 地区計画制度と区域指定制度の活用イメージ 地区計画制度と区域指定制度の活用イメージ 大野区域を イメージ 地区計画 区域指定 道路などの 地区施設整備 (市街化調整区域) 利便施設など の土地利用 (幹線道路) 区域指定 (市街化区域) (市街化調整区域) 鹿島区域を イメージ － 2 － 市街化調整区域における土地利用制度 市街化調整区域 ◎地区計画制度 ◎区域指定制度 ◎道路の位置指定を受けた区域 住民生活に身近な地区を単 位として，道路，公園などの 施設の配置や建物の建て方な どについて，地区の特性に応 じた内容を計画する制度。 大野区域の拠点づくりを促 進していくために，鹿島大野 駅，はまなす公園前駅、荒野 台駅周辺に導入を計画する。 県が指定した区域であれ ば、誰でも市街化調整区域に 住宅等の建築が可能となる制 度。 大野区域では，既存集落を 含むその周辺地域に導入して 建築物の建築を許容し，集落 の維持・活性化を図る。 大野区域が市街化調整区域に 決定された後でも，整備が完了 した道路位置指定区域内は，県 条例（50 戸以上連たんしてい る区域）に該当する場合，住宅 建築が可能である。 ・線引き後集落実態調査に着 手 ・線引き後でも引き続き建築が 可能 ・線引き後計画に着手 ◎開発許可制度 都市計画法第 29 条のただし書き規定（農家住宅や病院等）に該当するもの，または同法第３４ 条の立地基準（日常生活に必要な店舗等）に該当し，許可を得たものは建築物の建築が可能となる。 ○制度適用イメージ図 市街化調整区域 ＊大野区域断面図 斜面林 集落 集落 農地 県道・駅 周辺 農地 集落 農地 斜面林 農地 集落 県道 北浦 鹿島灘 国道 県道 を適用 都市計画制度 区域指定制度 法 34 条 8 の 4 地区計画制度（駅周辺） 法 12 条の 5 第 1 項第 2 号 区域指定制度 法 34 条 8 の 4 道路の位置指定を受けた区域 （茨城県都市計画法の規定による開発行為の許可等の基準に関する条例第 6 条 7 号） 開発許可制度（既存集落内住宅，小規模店舗等） 法：都市計画法 ◎地区計画制度 ○地区計画の対象となる主な要件 ・地権者の合意（住民意向に即した計画と する） ・土地利用計画が市の計画や方針に適合し ている区域 ・農用地，保安林等の土地を含まない。 ・汚水処理は，適切な処理施設（集落排水 施設，合併浄化槽）が整備されているか， 又は整備される計画であること。 ・原則 4ha 以上の農地，一団のまとまりあ る 2ha 以上の農地を含まないこと。 ○地区計画内に定めることができる用途（例） ・住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 ・店舗等の床面積が 1,500 ㎡以下のもの ・事務所等の床面積が 1,500 ㎡以下のもの ・ホテル、下宿（1,500 ㎡以下） ・ボーリング場、水泳場、ゴルフ練習場等 （1,500 ㎡以下） ・自動車教習所（1,500 ㎡以下） ・単独倉庫（300 ㎡以下、 ） ・倉庫業倉庫（1,500 ㎡以下） ・15 ㎡を超える畜舎（1,500 ㎡以下） ・パン屋、米屋、豆腐屋、洋服店、畳屋等（床 面積が 50 ㎡以下） ・自動車修理工場（150 ㎡以下） － 3 － ◎区域指定制度 ○区域指定の対象となる主な要件 ・市街化区域から１ｋｍ超の集落 ・原則として５０戸以上の住宅が含まれてい る区域 ・宅地率が３０％以上の区域 ・農用地，自然環境保全区域の土地等は含ま ない。 ・下水を有効に排出する排水施設が適当に配 置されている ・区域内に車道幅員５．５ｍ以上の主要な道 路が配置されている ・水道法の認可を受けた水道事業の給水区域 ○区域指定内の建築可能な用途 ＊一般集落 ・専用住宅・併用住宅・共同住宅 ・床面積が 150 ㎡以下の店舗 ・床面積が 150 ㎡以下の飲食店 ＊国・県道沿いの集落 ・上記に加えて，床面積が 200 ㎡以下 の小規模事務所・作業所が可能 ＊条件 ・建ぺい率 60%以下・容積率 200% 以下、・敷地面積 300 ㎡以上 市街化調整区域における建築可能な建築物 市街化調整区域は，都市計画法に規定する建築物以外の建築が制限されている区域となっています。 都市計画法では，法第 29 条及び第 34 条で市街化調整区域に建築可能な建築物を定めています。 ・・・・・・・・・・ 建築可能な建築物の例 ・・・・・・・・・・・ ・農業（林業・漁業）を営む者の住宅や倉庫 ・学校，公民館，社会福祉施設，病院等その他公 益上必要な建築物等 ・＊居住者の日常生活に必要な店舗，事務所等 ・道路管理施設，休憩所，給油所等 ・市街化調整区域決定後６ヶ月以内に届け出た自 己用建築物（＊既存権利の届出に基づく開発行為） ・＊既存集落内の自己用住宅 ・道路の位置の指定を受けた区域内における住宅等 ・既設団地（団地内建築申請について） ・小規模作業所等 ＊既存集落とは・・・50 戸以上の連たん区域 建築物が敷地相互間において，70 メートル未満でつ ながって，原則 50 戸以上の住宅が含まれる区域 ＊日常生活に必要な店舗とは（立地場所，床面積，敷地面積に制限あり） ・織物・衣服小売業･･････（洋服，靴，かばん，洋品雑貨等） ・飲食料小売業 ････････（食料品，酒，食肉，鮮魚，野菜，パン，惣菜屋等） ・その他小売業 ････････（医薬品，化粧品，農業資材，種子，肥料，燃料，書籍，文房具等） ････････（ガソリンスタンド） ・一般飲食店 ･･････････（食堂，ラーメン店，喫茶店，その他の一般飲食店等） ・自動車，自転車小売業･･（二輪自動車，自転車） ・洗濯・理容・浴場業････（普通洗濯業，理容業，美容業） ・医療業 ･･････････････（あん摩マッサージ指圧師，はり師，きゅう師，柔道整復師の施術所） ・獣医業，自動精米所，銀行出張所（ＣＤ，ＡＴＭの設置に限る） ，コンビニ等 ・自動車整備業 ････････（自動車一般整備業，自動車車体整備業，板金塗装） ・農機具修理，普通銀行，信用金庫，地区集会所，農業協働組合 等 ＊既存権利の届出に基づく開発行為（都市計画法第 34 条 9 号） ○必要な要件 ・自己の居住又は自己の業務の用に供する建築物を建築する目的であること。 ・市街化調整区域に指定される前に，土地を所有するか，又は所有権以外の権利（借地権等）を 有していた者。 ・市街化調整区域に指定された日から起算して 6 ヶ月以内に上記の旨を届け出たものであること ・市街化調整区域に指定された日から起算して 5 年以内に行う建築行為（開発行為）であること。 ○既存権利の届出（届出は，次の書類の添付が必要です。 ） ①届出書，②位置図，③公図，④土地の登記事項証明書，⑤借地の場合は借地契約書， ⑥農地転用が伴う場合は農地転用許可書（農地法第 5 条による転用許可書が必要。農地法第 4 条による場合は必要ありません。） 注：②～⑥の書類は原本の写し － 4 － 大野都市計画区域 土地利用方針図 住宅地区 集落地区 商業・業務地区 緑地 農地等 ｽﾎﾟｰﾂﾚｸﾘｴｰｼｮﾝ 生活拠点 小学校・公民館 大野都市計画区域 現況図 大野都市計画区域 地区計画・区域指定検討図 市立大同東小学校 市立中野東小学校 潮騒はまなす公園 鹿島灘駅 鹿島大野駅 長者ヶ浜潮騒 はまなす公園駅 荒野台駅 県立鹿島灘高等学校 鹿島産業技術専門学院 市立大野中学校 市役所大野出張所 市立大同西小学校 津賀城址公園 区 域 指 定 ・上位計画に位置づけがある ・宅地化率が30％以上の区域 主な ・農用地や保全すべき自然地等を含まない ・50戸以上が連たんした既存集落 指定要件 ・排水処理が整備されているか計画がある ・区域内に幅員5.5ｍ以上の道路がある 地 区 計 画 指定 ｽｹｼﾞｭｰﾙ 線引き後計画策定に着手 線引き後集落等実態調査を実施 市立中野西小学校 地区計画検討区域 保安林 区域指定検討区域 緑地・自然環境保全地区 位置指定道路区域 斜面緑地 ゴルフ場 急傾斜崩壊危険区域 農用地 平地林（１ha以上） お問い合わせは･･･ 鹿嶋市役所 建設部 都市計画課 電話：０２９９－８２－２９１１（内線４１１） FAX：０２９９－８２－４９００ ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ：http://www.city.kashima.ibaraki.jp/ E-mail：[email protected] － 7 －