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本文 - 山口大学工学部研究報告

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本文 - 山口大学工学部研究報告
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定期借家方式による伝統的民家の改修・活用
システムに関する研究
中園眞人(感性デザイン工学科) 大内裕子(感性デザイン工学専攻)
Research on the improvement of traditional residences
by the periodic rented house system
Mahito NAKAZONO(Perceptual Siences and Design Engineering) Yuko OHUCHI(Perceptual Siences and Design Engineering)
In this research, “the traditional residence reproduction system by the periodic rented house system” is proposed,
and it aims at verifying the possibility of a system from planned side and technical side. Improvement and use system
by the periodic rented house system mainly reforms the old residences which is the important element which constitutes the scene of town at a borrower’s burden, and preservation and practical use of a old residences are realized at
the same time by using an old residences as a rented house.
The feature of a system is that a habitation term is secured at the time of a rental contract. There are two kinds in the
method of security one is security of the habitation term by the special article added to old land and house lease law
another is security of the contract term by periodic rented house lease law. From this, the long-term habitation for 10
to 20 years and large-scale repair of old residences house are possible.
Key words: periodic rented house, residence, improvement, rental residence
1.序論
建築分野における資源の有効活用の一貫として、
また住宅計画の観点からは、都市中心市街地の空洞
化あるいは農村の過疎化により増大している伝統的
民家の空家ストックの有効活用が重要な課題であ
る。しかしながら、①土地所有に対する規範意識か
ク全体に占める割合は小さく、空家化し消滅してゆ
く民家の数が大幅に上回るものと推測されることか
ら、提案するシステムの実現は、民家の保存のみで
なく活用のための有効な方法となることが期待され
る。
ら空家の市場流動性が低い点 ②住宅の構造材・屋
根材・内外装材・設備の老朽化の進行に伴うリ
フォームコストの高額化 ③民家の耐震性能評価法・
耐震補強技術が確立していない点 ④木造在来工法
の冬季の断熱性能の低さ等が要因となり、現在では
古民家の空家が賃貸住宅市場に出現する頻度は極め
て低い。その結果、空家化した伝統的民家は老朽化
が加速度的に進行し、最終的には取り壊されること
になる。
本研究は、空家化した伝統的民家の改修・活用の
方法論として、定期借家方式を適用したリフォーム
により、民家の保全と活用を同時に実現する新たな
方法を提案するものである。従来から持家の買取・
移築改修の事例は紹介されているが、民家のストッ
2.システムの概要
「定期借家方式による民家再生システム」とは、定
期借家法もしくは旧借地借家法の特約条項を活用し
た 10 年から 20 年間の居住期間保障を行い、主に借
主が自己資金で民家のリフォームを行う方式である。
このシステムの特徴は、賃貸借契約時において定
期借家法及び旧借地借家法にプラスされる特約条項
によって契約期間が保障されていることとである。
特約条項とは、まずリフォーム時に貸主は住宅の大
規模改修を認定すること。そして定期借家期間の 10
年から 20 年は居住期間を保障し、立退き請求権を
放棄すること。また、借主にはリフォーム費用の負
担と、契約期間終了時の原状回復義務の免除、買取
請求権放棄が含まれる。現在、従来の普通借家契約
山口大学工学部研究報告
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と定期借家契約の二つの制度が並行していることか
ら、普通借家契約には特約条項によって補うことが
必要となる。
【図 1】
定 期 借家期 間
10年又 は 20年
リフ ォー ム
契 約期間
終了
空家
持 ち主
借主
持 ち主
〈
貸主 〉
居 住期 間保障
( 立退 き請求 権 放 棄 )
〈
貸主 〉
大 規模改 修認定
〈
借主 〉
リフ ォー ム 費 用の 負 担
〈
借 主 〉現状
原 回 復 義 務免除
買 取 請求 権 放 棄
【図 1】システム図
提案するシステムが示す契約方法には定期借家法
と旧借地借家法の 2 通りが存在するが、結果として
同じ内容を示しており、どちらの方法についても契
約により居住期間が保障されていることが重要な点
である。
このシステムのメリットは、借主にとっては個人
のライフスタイルに合わせたリフォームが可能とな
り、10 年から 20 年の長期居住が保障されているこ
とによる安心感と、住まいの長期計画の可能性が得
られること、また退去時の原状回復義務が免除され
ていることが挙げられる。一方貸主にとっては、空
家をリフォームすることによって建物の資産価値が
増加し、賃貸住宅として活用することでローコスト
での民家の保全が可能となり、建物の維持管理の手
間がかからない。更に、期間終了時には確実に返却
される。また社会的には、空家の有効活用によって
まちなか居住を促進する効果があり、更には市街地
の活気を取り戻すことにもつながる。また、古民家
を保存するという観点から、地域文化である伝統的
な景観を守ることができるという利点が挙げられ
る。
本研究の計画的課題として、リフォームの範囲設
定・費用分担・家賃に対する合意形成・確認手法、独
自の標準契約書式の作成、仲介・設計業務内容の標準
仕様についての検討がある。また技術的課題として
は、伝統工法による継手仕口及び部材強度を実験に
より確認するとともに、民家の水平加力実験及び3次
元応答解析により、耐震性能評価と耐震補強法の検
討を行う必要がある。またリフォームの主要課題と
なる民家の断熱性能の向上については、伝統民家の
熱環境計測により断熱性能を確認し、リフォーム事
例の計測及びシミュレーションをもとに断熱施工効
果を確認する。併せて古民家に適した自然素材を用
いた断熱工法の効果についても実験を行い、適用可
能性を検討することが必要である。
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3.リフォームの手順
手順【図 2】としてはまず、現在空家となってい
る古民家の実測調査を行う。次に調査結果をもと
に、住宅の耐震性能・空間構成・老朽化・設備等に
ついて、どのような補強や補修が必要であるかを診
断する。そして診断から得られた情報をもとにリ
フォームプランを立てる。
リフォームプランを計画した後、改修に必要な
費用を積算し、施工計画を立て、スケルトンイン
フィルにおける貸主借主の費用負担区分を行う。
更に、住宅本来の家賃を算定し、その結果と改修費
を合わせたものを戸建て賃貸住宅の市場家賃の調
査結果と比較してコスト分析を行う。このコスト
分析において、借主の改修後の住居費負担額が市
場家賃内に収まれば、リフォームした民家は賃貸
住宅として成立可能となる。また、コスト分析の際
には賃貸住宅として成立する住宅性能範囲の定義
が必要となってくる。
そして賃貸住宅として成立可能であるというこ
とが分かれば、賃貸借契約を結びリフォームの設
計施工に入り、リフォーム終了後、借主は入居す
る。以上がリフォームの手順である。
調査:
古民家の 実測
・耐震性能
・断 熱性能
・空 間機能
・老朽 化
・設備
診断
計画
家賃算定
・耐震補 強
・断 熱補 強
・空 間計画
・部 材 補 強,交 換
・設備 計画
積算,施 工計画
費 用負 担区 分(SI)
市場 家賃調査
コス ト 分析
NO
YES
賃貸借契 約
リフ ォー ム 設計 ,施 工
【図 2】リフォームの手順
4・成立可能範囲
【図3】のグラフはリフォーム後の住宅が賃貸住宅
として成立可能な範囲を示すものである。横軸に住
宅性能、縦軸にリフォームコスト+家賃をとってい
る。家賃決定に影響する住宅性能は主に、その住宅
の広さ・立地条件・築年数で決められるが、これら
の住宅性能と家賃は必ずしも比例関係ではない。し
たがって住宅の家賃を示す R の曲線は、実際の住宅
性能よりも家賃の下がり方は激しいことから、この
ような左下がりの曲線になる。この曲線 R と新築市
場家賃 RSN との交点の X の値 F3 が新築の住宅性能レ
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ベルである。リフォームコストと家賃 R をたした、
トータルコスト T2 が新築市場家賃を下回る、F1・F3
の間が新築レベルでの成立可能な範囲となる。 ま
た、リフォームする際、必ずしも新築レベルまで達
しなければならないということはないことから、同
様に考えたとき、リフォームにより中古レベルの性
能を確保できる限界性能と中古の住宅性能レベルの
間(F0・F2)が中古レベルでの成立可能な範囲とな
る。そして、古民家を改修保存するためには、その
民家の性能が中古住宅の限界性能である F0 以下に
なる前にリフォームして、賃貸住宅として成立可能
な範囲内にとどめることが重要となってくる。
5.1 山村邸 5.1.1 現況
山口県防府市にある山村邸の建物の特徴は、築70
年・建築面積 96.8 ㎡・畳数 41 帖・木造平屋建ての
5LDK・切り妻・農家型住宅の田の字形平面である。
民家の問題点は各室の独立性の低い田の字型平面
と、台所が土間であることから部屋から水廻りに行
くのに履き替え必要なことが挙げられる。構造的に
は、西側の和室(4畳半)の一部分が雨漏りしており、
そのために天井・畳・床板が腐蝕している。また、
北面のタタミ廊下の大引きと敷居・鴨居が腐蝕して
いること。そして住宅全体の建具の立て付けが悪
い。設備的な面では、トイレが他の水廻りから離れ
リ フ ー ム
コ ス
ト ・家賃
ており使いにくく、汲取りであること。そして風呂
R
C2 T2=C2+R
は五右衛門風呂の上、母屋から分離しており履き替
C1 T1=C1+R
えを余儀なくされる。台所は土間でキッチンはタイ
新築 市
C: リ フ ー ム
コ ス
ト
場
R: 家主 家賃
ル貼りの流しのみである。また、分電盤の容量が小
家賃
T: ト ー タ ル コ ス
ト
T=R+C)
(
さすぎるため、一軒家に見合った回路数のものにと
F: 性能レ
ベ ル
中 古市場
りかえなければならない。住宅の東部分の和室( 6
家賃
F0: 中 古限界水 準
F1: 新築 限界水 準
畳)は部材が比較的新しいことや、玄関から台所に
F2: 中 古性能水準
F3: 新築性能水準
かけての平面的な動線処理が不自然なことから増築
されていることがわかる。そして、この部屋の天井
住宅 性能
F2
F0
F1
F3
高は 1,845 ㎜と非常に低く、現代人の生活には支障
新築 水準の
成立可能範囲
をきたす。また、東面に開口部が少ないため住宅全
中 古水準の
成立可能範囲
体が暗く、非常に寒いことなどが挙げられる。
【図 3】成立可能範囲
5.1.2 リフォーム内容
まず、山村邸においてリフォームプランを立てる
5.実例分析
際着目した点は、空間計画として、水廻りを一ヶ所
本章では定期借家方式による民家の改修・活用シ
にまとめて利便性の向上をはかることと、天井高の
ステムに関する研究の一部として、主に計画的側面
低い部分を吹抜けにすることで圧迫感をなくし快適
であるリフォームプラン・コストについてシミュ
な空間を作り出すことである。そして、借主を4人
レーションを行い分析調査する。空家化した古民家
家族と設定した場合、現状では部屋数が少ないこと
をリフォームする場合実際にどの程度の改修でいく
から、もてあましている屋根裏空間を活用して子供
らのコストがかかるかをシミュレーションすること
部屋を追加した。また、リビングルームをつくり土
は、提案するシステムの実現には欠かすことのでき
間に床を張ることで履き替えをなくした。さらに、
ない課題である。
室の明るさを確保するために開口部を増やし、断熱
前述したリフォームの手順に従って空家となった
性能を持たせるために、水廻りと台所・リビング
古民家の実測調査を行い、調査結果から民家の状態
ルームには床断熱を施した。【図 4】
を分析・診断し、リフォームシミュレーションを行
う。そしてリフォームにかかる費用を積算し、実際
に出回っている戸建て賃貸住宅の家賃と比較し、調
査物件が賃貸住宅として成立可能かを検証する。実
例として示す山村邸は、リフォームのシミュレー
ションを行いリフォームコストを積算している。も
う一つの実例である黄金町の家は、システムを適用
した賃貸借契約を結び、実際にリフォームを行って
居住している。
山口大学工学部研究報告
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水廻り
・トイレの移動・洗面台の設置
・ユニットバスの設置
・フローリング・床、壁に断熱材
主寝室・茶の間
台所
・廊下の撤去
・収納棚
・フローリング
・天井を上げる
・敷居、鴨居の交換
・納戸を撤去
・キッチンセット
玄関の間
・廊下を撤去
・フローリング
・玄関位置を変更
子供部屋
リビングルーム
・フローリング・吹き抜け ・小屋裏を利用
・フローリング・トップライト
・床に断熱材・収納棚
【図 4】山村邸リフォーム後平面図
5.2 黄金町の家
5.2.1 契約について
黄金町の家の契約方法は旧借地借家法に即した通
常の契約に加えて特約条項を定め取り交している。
その特約条項を以下に示す。
①土地、建物ともに現状有姿による引渡し。ただし、
雨漏り等の大修理発生の場合は家主の責でもって行
う。
②家主は借主による改築を認める。ただし一般常識
慣習の範囲内であり、事前に家主の承諾を必要とす
る。また借主はその費用を明渡し時に家主に請求出
来ない。家主は改築部に関しては、現状回復を請求
しない。
③賃貸期間は 5 年間とする。ただし 3 年目、5 年目
の終了時に家賃変更その他の意思表示がある場合
は、双方これを協議し決定するものとする。また契
約期間途中での解約に関しては、家主は賃貸期間終
了日の翌日以降の解約を、借主は本契約締結以降の
解約を認める。また、その通知に関しては、家主は
6ヶ月前に、借主は1ヶ月前に相手に通知しなければ
ならない。借主が通知しない場合は、借主は 1ヶ月
分の賃料を支払う。⑤畳襖の現状復帰に関してはそ
の費用の 8 割部分を借主が負担する。
以上の特約条項が普通契約に付加されたことで、
通常契約にはない契約期間の保障が可能となったこ
とより、借主による大規模改修を行った。
Vol.52 No.1 (2001)
5.2.2 現況
山口市黄金町は山口駅前に位置し、中心市街地に
立地することから非常に利便性に優れている。建物
の特徴は、築 70 年・建築面積 127.0 ㎡・畳数 33 帖・
木造平屋建ての 5LDK・中廊下式・続き間座敷であ
る。民家の問題点は和室(6 畳)の床組みと縁側の床
板大引き・柱脚部が腐蝕しており取替えが必要な状
態で、外壁は部分的に腐蝕・老朽化している。また、
床の間の座板も老朽化して、漆喰塗り壁は所々には
げており汚れている。床の間の奥にある納戸は床板
が破損している。建具に関しては、茶の間の収納部
分の収まりが悪く、住宅全体の引き戸や窓の建てつ
けが悪い。そして台所の F.L が他室よりも一段低い
ことから使い勝手が悪いことなどが挙げられる。
5.2.3 リフォーム内容
黄金町の家のリフォーム内容を挙げると、まず食
事室・台所は床断熱を施して漆喰壁は塗り替え、天
井をクロスに張り替えた。食事室の庭に面する窓を
取り壊して掃き出し木製ペアサッシ+障子に変更
し、濡れ縁とポリカ波板の屋根を新たに設置した。
台所と食事室の間にあった建具は取り除き、一部目
隠しの腰壁を新設して続き間としている。その他に
和室6帖の床組みを全て更新し、縁側の床板を桧板
にし柱脚部分を根継ぎしている。住宅の西側の軒下
収納に関しては、土間にモルタルを敷き詰めて防湿
フィルムを貼り、外壁を修理して屋根は波板トタン
とした。そして、利便性を考え 2 段の棚板を新たに
付け加えている。また、床の間の裏の収納に関して
は床が傾いて使える状態ではなかったことから、床
を桧板で張り替え、ここにも新たに棚を設置した。
食事室の収納は借主持ち込みの食器棚を既存の押入
に設置し、鴨居を取り除き使い勝手の良い両開きド
アに改良した。設備・建具に関しては、トイレなど
既存のまま使うことのできるものはそのままにして
いる。風呂に関しては浴槽と水道のみだったところ
に、新しい浴槽とシャワーを備え付けて土間・壁・
タイルの修理を行い、無垢板t= 50 でベンチを設
置した。
【図 5】【写真 1,2】
(81) 81
・浴室据替え
洗面台改修
・土間 , 壁 , タイル修理
・ガス釜撤去
・ベンチ
台所
台所
・ガス給湯器
・板の床張り
座板修理
・腰壁
・床,壁,天井の張替
・土間モルタル修理
食事室
リビングルーム
・壁板修理
・棚板設置
・掃き出し木製建具に変更
・濡れ縁設置
・床 , 壁 , 天井の張替え
・縁側
・棚板 4 枚設置
・食器棚
・開きドア
・床に桧板
畳の交換
【図 5】黄金町の家リフォーム後平面図
トは約 340 万円かかり、契約期間 5 年× 12ヶ月でリ
フォームコストを割ったものと家主家賃 4 万円を合
わせると月々の家賃は 9.6 万円となる。
【図 6】は山口市街地に出回っている戸建賃貸住
宅の家賃を居室畳数でプロットした図である。ここ
にリフォームシミュレーションを行った山村邸とシ
ステムの実例である黄金町の家の家賃をプロット
し、リフォーム後の家賃と市場家賃との比較を行っ
た。その結果、山村邸の方は市場家賃範囲内に納
まっているが、黄金町の家の方は契約期間が短いこ
とから、20 畳から 40 畳の間では多少割高になるこ
とがわかった。従って、システムを適用する場合に
は少なくとも 10 年以上の契約期間が望ましいこと
がわかる。
120,000
100,000
家賃(月)
80,000
その他
中心市街地
黄金町
山村邸
60,000
40,000
20,000
0
0
【写真 1】リビングルームリフォーム前
【写真 2】リビングルームリフォーム後
5.3 コスト分析
以上のリフォームを行った場合、山村邸のリ
フォームコストは、約 540 万円必要なことが分かっ
た。また、山村邸の家主家賃は立地条件・住宅性能・
築年数から 3 万 5 千円である。賃貸借契約期間を仮
に 10 年とすると、10 年× 12ヶ月でリフォームコス
トを割ったものと家主家賃を合わせると月々の家賃
は 8 万円となる。また黄金町の家のリフォームコス
10
20
30
居室畳数
40
50
60
【図 6】戸建賃貸住宅の家賃プロット図
6. 結論
空家実態調査結果から古民家に共通して見られる
リフォーム必要箇所は、現状のまま使用することが
困難なトイレ・キッチン・風呂などの設備関係と、
腐蝕劣化した構造部材、また冬季の寒さにある。実
例分析ではこれらの欠点を補いつつ、現代人の生活
に見合ったプランを計画した。その結果コストは約
540 万円必要だが、定借期間が 10 年∼ 20 年の場合
は市場家賃よりも比較的安価に賃貸できることがわ
かった。
本研究の提案するシステムの今後の課題として
は、計画面では①住宅性能評価のシステムとリ
フォームシミュレーション手法の確立 ②費用区分
のためのスケルトン・インフィルの明確な定義 ③
システムの普及方法と入居者の募集方法の検討。ま
た技術面では①耐震性能評価と耐震補強法の検討 ②断熱性能の確認と断熱施工効果の確認 ③断熱工
法の適用可能性の検討、などが挙げられる。
(平成 13 年 8 月 31 日受理)
山口大学工学部研究報告
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