商業施設のマーケティング手法と事例

2015年10月14日
商業施設のマーケティング手法と事例
～SCの現状・課題と対応策・商圏分析～
14:30～17:30
技研商事インターナショナル株式会社
ビジネスにおける統計学「的」な考え方
の統
学計
問学
でが
あ最
る強
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西
内
啓
2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
2
本セミナーの意義
エビデンス（データ）に基づく経営判断
地域・商圏ごと
ターゲットと競合
見える化
現状と将来像
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3
本日の講演
第1部：SCとは？SCの歴史と現状について
～テナントとディベロッパーの関係と課題～
株式会社繊研新聞社
業務局
アドバイザー
古旗 達夫 様
第2部：商業施設の商圏分析手法と事例
技研商事インターナショナル株式会社
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シニアコンサルタント
市川 史祥
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4
過去に開催済のセミナー
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5
バックナンバー
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6
GSI Monthly Report
学術的なエリアマーケティングコラムや自主調査レポートなど、
分析に役立つ情報が満載の月刊誌。
コラムや自主調査のテーマ
『街の寿命・業態の栄枯盛衰』
『買い物弱者が多いエリアとは？』
『店舗クラスタリングと未来戦略』
『店舗クラスタリングケーススタディ』
『センサスデータで測る鉄道沿線イメージ』
『都市型商圏と時空間マーケティング』
『暮らしやすさと住民意識についての調査』
『潜在シニアマーケットの抽出事例』
毎月末に発行。無料配布中。バックナンバーも是非ご覧ください！
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7
アンケートご協力のお願い
今後のセミナー運営やサービス強化、新商品
の参考とさせていただきますので、ご意見、
ご指導いただけましたら幸いです。
本セミナーで、少しでも皆様のお仕事のお役
に立てるよう講演させていただきます。
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タイムスケジュール
【最新】商業施設のマーケティング手法と事例
～SCの現状、課題と対応策、商圏分析～
14:30～14:40
14:40～16:00
はじめに：ご挨拶・本セミナーについて
第1部：繊研新聞社 古旗様
16:00～16:15
16:15～17:30
休憩
第2部：技研商事インターナショナル 市川
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2015年10月14日
第2部
【最新】商業施設の商圏分析手法と事例
技研商事インターナショナル株式会社
会社紹介
商号
： 技研商事インターナショナル株式会社（略称 GSI）
設立
： 1976年1月
資本金
： 231百万円
代表取締役 ： 小嶌 智海
拠点
本社
： 愛知県名古屋市東区主税町2-30 GSIビル
東京支店
： 東京都千代田区霞が関3-5-1 霞が関IHFビル 4F
大阪営業所 ： 大阪府大阪市中央区瓦町4-5-9 井門瓦町ビル 4F
子会社
：
GSIラボ株式会社
関連会社
：
株式会社クーイテック
従業員数 ： 33名 （2015年10月現在）
うち、統計士12名、データ解析士7名
医療経営士3級7名
介護福祉経営士2級1名
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マーケティングGIS（地図情報システム）
群を抜く、圧倒的な分析力。
高速マーケティング用GISエンジン「TacticianOne™」を
搭載し、標準的な地図・機能・データをパッケージング。
国勢調査などの統計情報と自社店舗情報などの保有情報を
データベース化し、地理的に集計や分析を行う事でエリア
戦略をサポートするGIS（地図情報システム）です。
1,900社／4,000ライセンス
小売・飲食・消費財メーカー
商業開発・建築不動産
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タイムスケジュール
【最新】商業施設のマーケティング手法と事例
～SCの現状、課題と対応策、商圏分析～
14:30～14:40
14:40～16:00
はじめに：ご挨拶・本セミナーについて
第1部：繊研新聞社 古旗様
16:00～16:15
16:15～17:30
休憩
第2部：技研商事インターナショナル 市川
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第2部の講演内容
商圏分析・エリアマーケティング
地図
データベース
システム
①商圏データから見る商業施設ランキング（クラスター分析）
②類似SCはどこか（類似商圏検索手法）
③競合を加味した吸引人口算出手法（ハフモデル分析）
④時間帯別に人の流れを把握する流動人口
⑤最新GIS「MarketAnalyzer™」デモンストレーション
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はじめに：商圏分析とGIS（地図情報システム）
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仮説を検証する
富裕層
なんですね。
田園調布に
住んでいます。
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浅草に
住んでいます。
下町
育ちですね。
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各駅半径500m圏内の居住面積別世帯比率
田園調布
150㎡以上
100-149㎡
0-29㎡
浅草駅
150㎡
以上
30-49㎡
100-149㎡
0-29㎡
70-99㎡
70-99㎡
50-69㎡
30-49㎡
田園調布駅
50-69㎡
浅草
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GISで利用するデータ例【需要】
需要
国勢調査
住民基本台帳
将来人口
年収・貯蓄
消費
人口、世帯数、年齢別人口
最新の人口、世帯数、年齢別人口
2040年まで。年齢区分別。
年収1500万以上持ち家世帯数等
約600項目のカテゴリ別年間消費額
昼間人口
ビジネス立地におけるターゲットボリューム
流動人口
時間帯別に人の動きを把握
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GISで利用するデータ例【供給】【実績】
供給
主要商業施設売上
データ
百貨店・SCの売上を収録
SM／SC／HC／DgS
業態ごとの各種データ
駅別乗降客数
大店立地法届け出
電話帳データ
実績
顧客データ
駅商圏分析、駅ナカ出店時に活用
開発予定の施設の届け出情報を整備
業種ごと。店名、住所、電話番号
ID-POSデータ、会員データ、来店アンケート
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GISデモンストレーション
デモンストレーション
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①商圏データから見る商業施設ランキング
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商圏データとは何か？
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商圏の設定（円形）
志木市
高速埼玉大宮線
川口市
イオン川口店
イオン川口店
イオン川口前川店
東京外環自動車道
イオンモール北戸田
イオンモール北戸田
ザ・プライス蕨店
蕨市
イトーヨーカドー錦町店
イトーヨーカドー錦町店
イオン新座店
戸田市
ザ・プライス西川口店
首都高速五号線
朝霞市
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新座市
関越自動車道
和光市
中山道
イトーヨーカドー和光店
清瀬市
イトーヨーカドー食品館小豆沢店
東京外環自動車道
イトーヨーカドー赤羽店
赤羽駅
首都高速五号線
成増SC
板橋区
イオン板橋店
イオン板橋店
川越街道
イトーヨーカドー上板橋店
イトーヨーカドー上板橋店
環状七号線
北区
イトーヨーカドー東久留米店
イトーヨーカドー東久留米店
首都高速板橋足立線
イトーヨーカドー食品館王子店
東久留米市
ひばりが丘パルコ
ひばりが丘パルコ
イオンモール東久留米
イオンモール東久留米
練馬区
首都高速板橋足立線
川越街道
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
西東京市
実質商圏ではないが、
他店舗と比較する際によ
青梅街道
く利用する。
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
豊島区
池袋駅
イトーヨーカドー田無店
ルミネ池袋
ルミネ池袋
首都高速五号線
首都高速五号線
環状八号線
環状六号線
中野区
環状七号線
6 km
イトーヨーカドー食品館中野店
イトーヨーカドー食品館中野店
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文京区
環状五号線
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
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商圏の設定（トラベルタイム）
志木市
高速埼玉大宮線
川口市
イオン川口店
イオン川口店
イオン川口前川店
東京外環自動車道
イオンモール北戸田
イオンモール北戸田
ザ・プライス蕨店
蕨市
イトーヨーカドー錦町店
イトーヨーカドー錦町店
イオン新座店
戸田市
ザ・プライス西川口店
首都高速五号線
朝霞市
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新座市
関越自動車道
和光市
中山道
イトーヨーカドー和光店
清瀬市
イトーヨーカドー食品館小豆沢店
東京外環自動車道
イトーヨーカドー赤羽店
赤羽駅
首都高速五号線
成増SC
板橋区
イオン板橋店
イオン板橋店
川越街道
イトーヨーカドー上板橋店
イトーヨーカドー上板橋店
環状七号線
北区
イトーヨーカドー東久留米店
イトーヨーカドー東久留米店
首都高速板橋足立線
イトーヨーカドー食品館王子店
東久留米市
練馬区
ひばりが丘パルコ
ひばりが丘パルコ
イオンモール東久留米
イオンモール東久留米
首都高速板橋足立線
川越街道
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
西東京市
来店手段に応じた時間圏。
自動車・徒歩・自転車
青梅街道
道路ネットワークを利用。
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
豊島区
池袋駅
イトーヨーカドー田無店
ルミネ池袋
ルミネ池袋
首都高速五号線
首都高速五号線
環状八号線
環状六号線
中野区
環状七号線
6 km
イトーヨーカドー食品館中野店
イトーヨーカドー食品館中野店
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文京区
環状五号線
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
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商圏の設定（電車+徒歩）
志木市
高速埼玉大宮線
川口市
イオン川口店
イオン川口店
イオン川口前川店
東京外環自動車道
イオンモール北戸田
イオンモール北戸田
ザ・プライス蕨店
蕨市
イトーヨーカドー錦町店
イトーヨーカドー錦町店
イオン新座店
戸田市
ザ・プライス西川口店
首都高速五号線
朝霞市
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新座市
関越自動車道
和光市
中山道
イトーヨーカドー和光店
清瀬市
イトーヨーカドー食品館小豆沢店
東京外環自動車道
イトーヨーカドー赤羽店
赤羽駅
首都高速五号線
成増SC
板橋区
イオン板橋店
イオン板橋店
川越街道
イトーヨーカドー上板橋店
イトーヨーカドー上板橋店
環状七号線
北区
イトーヨーカドー東久留米店
イトーヨーカドー東久留米店
首都高速板橋足立線
イトーヨーカドー食品館王子店
東久留米市
練馬区
ひばりが丘パルコ
ひばりが丘パルコ
イオンモール東久留米
イオンモール東久留米
首都高速板橋足立線
川越街道
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
西東京市
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
来店手段に応じた時間圏。
青梅街道
電車と徒歩での移動圏
豊島区
池袋駅
イトーヨーカドー田無店
ルミネ池袋
ルミネ池袋
首都高速五号線
首都高速五号線
環状八号線
環状六号線
中野区
環状七号線
6 km
イトーヨーカドー食品館中野店
イトーヨーカドー食品館中野店
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文京区
環状五号線
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
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顧客分布
志木市
高速埼玉大宮線
川口市
イオン川口店
イオン川口店
イオン川口前川店
東京外環自動車道
イオンモール北戸田
イオンモール北戸田
ザ・プライス蕨店
蕨市
イトーヨーカドー錦町店
イトーヨーカドー錦町店
イオン新座店
戸田市
ザ・プライス西川口店
首都高速五号線
朝霞市
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新座市
関越自動車道
和光市
中山道
イトーヨーカドー和光店
清瀬市
イトーヨーカドー食品館小豆沢店
東京外環自動車道
イトーヨーカドー赤羽店
赤羽駅
首都高速五号線
成増SC
板橋区
イオン板橋店
イオン板橋店
川越街道
イトーヨーカドー上板橋店
イトーヨーカドー上板橋店
環状七号線
北区
イトーヨーカドー東久留米店
イトーヨーカドー東久留米店
首都高速板橋足立線
イトーヨーカドー食品館王子店
東久留米市
ひばりが丘パルコ
ひばりが丘パルコ
イオンモール東久留米
イオンモール東久留米
練馬区
首都高速板橋足立線
川越街道
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
西東京市
実勢商圏
ハウスカードやID-POS等
青梅街道
の顧客データを地図にプ
ロット。
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
豊島区
池袋駅
イトーヨーカドー田無店
ルミネ池袋
ルミネ池袋
首都高速五号線
首都高速五号線
環状八号線
環状六号線
中野区
環状七号線
6 km
イトーヨーカドー食品館中野店
イトーヨーカドー食品館中野店
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文京区
環状五号線
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
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顧客カバー商圏
志木市
高速埼玉大宮線
川口市
イオン川口店
イオン川口店
イオン川口前川店
東京外環自動車道
イオンモール北戸田
イオンモール北戸田
ザ・プライス蕨店
蕨市
イトーヨーカドー錦町店
イトーヨーカドー錦町店
イオン新座店
戸田市
ザ・プライス西川口店
首都高速五号線
朝霞市
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新座市
関越自動車道
和光市
中山道
イトーヨーカドー和光店
清瀬市
イトーヨーカドー食品館小豆沢店
東京外環自動車道
イトーヨーカドー赤羽店
赤羽駅
首都高速五号線
成増SC
板橋区
イオン板橋店
イオン板橋店
川越街道
イトーヨーカドー上板橋店
イトーヨーカドー上板橋店
環状七号線
北区
イトーヨーカドー東久留米店
イトーヨーカドー東久留米店
首都高速板橋足立線
イトーヨーカドー食品館王子店
東久留米市
ひばりが丘パルコ
ひばりが丘パルコ
イオンモール東久留米
イオンモール東久留米
練馬区
首都高速板橋足立線
川越街道
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
西東京市
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
イトーヨーカドー食品館練馬高野台店
顧客データの70％をカ
青梅街道
バーする自動車到達圏
豊島区
池袋駅
イトーヨーカドー田無店
ルミネ池袋
ルミネ池袋
首都高速五号線
首都高速五号線
環状八号線
環状六号線
中野区
環状七号線
6 km
イトーヨーカドー食品館中野店
イトーヨーカドー食品館中野店
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文京区
環状五号線
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
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商圏内のデータ集計
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店舗の商圏分析の基本
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昨今の分析トレンド
企業名
名称
住所
2012年度
売上高
2013年度
売上高
2014年度
売上高
ルミネ
ルミネ池袋
東京都豊島区西池袋１丁目１１-１
19,509
22,443
池袋ショッピングパーク
池袋ショッピングパーク
東京都豊島区南池袋一丁目29番1号 6,372
6,671
パルコ
池袋パルコ
東京都豊島区南池袋1-28-2
29,725
30,471
サンシャインシティ
サンシャインシティ・アルパ
東京都豊島区東池袋3-1
24,885
24,584
キャピタモールズジャパン オリナス錦糸町（シネマ、東急ストアなど除く） 東京都墨田区太平4-2-1
8,615
8,662
アトレ
アトレ亀戸
東京都江東区亀戸5-1-1
9,144
9,951
アトレ
アトレ目黒※1
東京都品川区上大崎2-16-9
14,951
14,806
西武プロパティーズ
西武新宿ペペ
東京都新宿区歌舞伎町1-30-1
5,415
4,665
東急不動産ＳＣマネジメント東急プラザ蒲田
東京都大田区西蒲田7-69-1
14,757
15,771
アトレ
アトレ大森（東急ストア除く）
東京都大田区大森北1-6-16
9,792
9,563
天王寺ＳＣ開発
天王寺ミオ※1
大阪府大阪市天王寺区悲田院町10-39
39,199
37,846
大阪地下街
あべちか
大阪府大阪市天王寺区堀越町アベノ地下街
3,156
3,066
東急不動産ＳＣマネジメントあべのキューズモール（イトーヨーカ堂除く） 大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目6番1号
34,061
34,330
アトレ
アトレ上野
東京都台東区上野7-1-1
11,777
10,242
ルミネ
ルミネエスト
東京都新宿区新宿３丁目３８-１
42,711
44,721
小田急電鉄
新宿ミロード
東京都新宿区西新宿1-1-3
15,004
15,241
ルミネ
ルミネ新宿
東京都新宿区西新宿１丁目１-５/東京都新宿区新宿３丁目３８-２
44,089
44,960
京阪流通システムズ
京阪モール（京阪百貨店除く）
大阪市都島区東野田町2丁目1番38号11,256
11,311
ルミネ
ルミネ荻窪
東京都杉並区上荻１丁目７-１
14,220
14,244
フラッグス
フラッグス
東京都新宿区新宿3-37-1
12,817
11,881
三井不動産・ＮＲＥＧ東芝不動産
ラゾーナ川崎プラザ（ビックカメラ除く）※1
神奈川県川崎市幸区堀川町72-1
70,100
70,600
ルミネ
ルミネ北千住
東京都足立区千住旭町４２-２
28,380
28,490
アトレ
アトレ川崎
神奈川県川崎市川崎区駅前本町26-122,694
23,638
川崎アゼリア
川崎地下街アゼリア
神奈川県川崎市川崎区駅前本町26番地2
14,057
13,983
南海電気鉄道
なんばパークス
大阪府大阪市浪速区難波中2-10-70 26,000
27,169
アトレ
アトレ恵比寿
東京都渋谷区恵比寿南1-5-5
20,855
20,767
南海電気鉄道
なんばシティ
大阪府大阪市中央区難波5-1-60
28,675
29,158
大阪地下街
ＮＡＭＢＡなんなん
大阪府大阪市中央区難波5丁目
3,192
3,717
アトレ
アトレ大井町
東京都品川区大井1-2-1
11,786
11,619
ユアエルム京成
ユアエルム青戸（リブレ京成除く）
東京都葛飾区青戸3-36-1
3,224
3,156
大阪地下街
なんばウォーク
大阪府大阪市中央区千日前
16,112
16,498
渋谷マークシティ
渋谷マークシティ※1
東京都渋谷区道玄坂1-12-1
9,578
8,959
アトレ
アトレ吉祥寺
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-1-24 26,549
26,809
SC基礎データ
Copyright (c) 2015 GIKEN SHOJI INTERNATIONAL CO., LTD. All Rights Reserved.
24,439
6,900
29,809
25,183
8,607
10,440
14,404
4,720
9,956
9,777
36,672
3,169
35,395
10,496
45,920
15,261
47,836
10,699
14,598
11,578
76,100
29,282
22,658
13,929
26,452
20,702
29,811
3,566
11,743
3,053
16,640
13,132
26,979
夜間人口
年間販売額
588,055
583,182
582,952
577,963
572,225
535,794
493,688
491,944
491,760
476,228
470,660
468,027
466,982
466,315
466,036
459,881
459,692
459,581
456,875
454,819
446,796
446,326
442,514
440,403
429,657
424,535
420,806
419,417
416,971
409,410
402,917
394,968
394,819
125,784,975
125,595,418
125,340,428
126,640,710
70,854,488
60,289,544
105,359,979
231,905,663
42,714,923
57,108,726
127,989,385
135,752,926
120,312,540
157,406,748
274,231,225
282,088,484
282,957,604
98,178,105
35,663,921
286,327,423
52,443,894
37,446,060
51,964,166
52,358,178
196,220,761
208,759,565
201,505,909
202,053,804
72,435,050
34,789,124
207,785,290
205,274,623
46,933,675
昼間人口
806,893
811,764
807,338
845,123
610,442
490,254
916,070
1,124,593
408,284
427,783
565,737
575,652
545,722
1,402,278
1,167,054
1,148,672
1,143,290
886,438
312,497
1,185,017
384,552
334,970
382,618
383,576
935,801
962,323
1,014,929
1,021,692
643,009
297,519
1,098,335
845,880
331,418
将来人口
594,882
589,033
588,702
583,296
589,782
552,835
491,583
484,890
489,843
476,716
426,135
424,081
420,053
464,286
457,204
448,962
448,413
464,253
387,993
445,628
452,673
419,194
448,482
446,280
407,338
420,528
402,163
401,137
421,831
379,726
390,015
382,733
381,083
夜間人口
昼間人口
（20-30代女性） （20-30代女性）
99,439
97,886
97,773
97,182
84,773
77,804
85,440
86,247
70,738
71,791
61,318
61,449
59,957
71,504
81,488
80,230
80,170
72,865
61,582
79,337
61,379
59,656
60,540
60,281
68,540
73,937
68,706
68,644
66,737
54,293
68,001
68,574
60,835
140,143
140,181
139,397
145,577
81,688
61,721
160,899
219,086
46,548
53,807
83,543
86,234
79,111
234,105
233,166
230,229
229,155
153,766
36,723
238,848
47,942
36,769
47,631
47,743
169,794
195,776
184,139
185,372
93,280
32,221
200,914
178,770
45,742
商圏データ
2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
30
店舗商圏データで何をする？
既存店の評価
相関分析
店舗を分類する
店舗ランキング
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売上予測モデル
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31
商圏データによるSCランキング
主要商業施設売上データ
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32
SCの分布（主要商業施設売上データ）
埼玉県
ザ・プライス東松山店
イオンつくば店
イオン春日部店
あみプレミアム・アウトレット
あみプレミアム・アウトレット
イトーヨーカドー春日部店
イトーヨーカドー春日部店
アリオ上尾
イトーヨーカドー坂戸店
イトーヨーカドー坂戸店
ザ・プライス野田店
イオンせんげん台店
イオンせんげん台店
イトーヨーカドー竜ヶ崎店
イトーヨーカドー竜ヶ崎店
イオン取手店
イオン大宮西店
川越モディ
イオンモール与野
イオンモール与野
イオンモール浦和美園
イオンモール浦和美園
ボックスヒル取手※1
ボックスヒル取手※1
ららぽーと柏の葉※1
ららぽーと柏の葉※1
イオンレイクタウンmori
イオンレイクタウンmori
イトーヨーカドー上福岡東店
イトーヨーカドー上福岡東店
イトーヨーカドー食品館 おおたかの森
イオン武蔵狭山店
イオン武蔵狭山店
イオン大井店
イオン大井店
コミュニティプラザ・コルソ
イトーヨーカドー新田店
イトーヨーカドー新田店
西武飯能ペペ※3
西武飯能ペペ※3
イオンモール柏
イトーヨーカドー三郷店
西武入間ペペ※3
イオン川口前川店
イオン川口前川店
イトーヨーカドー草加店
イオンモール北戸田
イオン新座店
イオン北小金店
イオン北小金店
ザ・プライス西川口店
ザ・プライス西川口店
三井アウトレットパーク入間
三井アウトレットパーク入間
ザ・プライス川口店
ザ・プライス川口店
新所沢パルコ
イオン千葉ニュータウン店
イトーヨーカドー竹の塚店
イトーヨーカドー竹の塚店
イオン成田店
イオン成田店
イトーヨーカドー和光店
イトーヨーカドー和光店
アトレ松戸
アトレ松戸
イオン板橋店
ザ・プライス西新井店
ザ・プライス西新井店
イトーヨーカドー東村山店
イトーヨーカドー食品館王子店
ザ・プライス滝山店
イオンむさし村山店
イオンむさし村山店
ルミネ北千住
イトーヨーカドー食品館石神井公園店
イトーヨーカドー東大和店
イトーヨーカドー東大和店
イオン日の出店
イトーヨーカドー田無店
イトーヨーカドー田無店
エキュート立川
アトレ秋葉原
アトレ秋葉原
イトーヨーカドー食品館高井戸店
ルミネ新宿
酒々井プレミアム・アウトレット※2
酒々井プレミアム・アウトレット※2
ららぽーとTOKYO-BAY※1
ららぽーとTOKYO-BAY※1
イオン東雲店
イオン東雲店
アトレ新浦安※1
アトレ新浦安※1
三井アウトレットパーク幕張
イオンマリンピア店
イオンマリンピア店
ダイバーシティ東京プラザ※2
イトーヨーカドー南大沢店
イトーヨーカドー南大沢店
イオン八街店
イオン八街店
イトーヨーカドー四街道店
イトーヨーカドー四街道店
アトレ目黒※1
アトレ目黒※1
ペリエ（千葉、稲毛、西千葉、津田沼、検見川浜）
イトーヨーカドー戸越店
イオン新百合ヶ丘店
イオン新百合ヶ丘店
イトーヨーカドー溝ノ口店
イトーヨーカドー溝ノ口店
アリオ蘇我
イオン御嶽山駅前店
イオン御嶽山駅前店
セレオ相模原
イトーヨーカドー八千代店
南砂町ＳＣスナモ
イトーヨーカドー八王子店
イトーヨーカドー八王子店
イオン橋本店
イオン橋本店
イオン臼井店
イオン市川妙典店
イオン市川妙典店
アリオ北砂
アリオ北砂
渋谷マークシティ※1
調布パルコ
聖蹟桜ヶ丘オーパ
聖蹟桜ヶ丘オーパ
イオン高根木戸店
イトーヨーカドー東習志野店
イトーヨーカドー東習志野店
イトーヨーカドー武蔵境店
イトーヨーカドー武蔵境店
銀座コア
銀座コア
セレオ八王子
セレオ八王子
千葉県
イトーヨーカドー小岩店
イトーヨーカドー小岩店
シャポー市川
ニッケコルトンプラザ（ダイエー、ピーコック除く）
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
セレオ国分寺
セレオ国分寺
ユアエルム成田（イトーヨーカ堂除く）
イトーヨーカドー高砂店
イトーヨーカドー高砂店
イトーヨーカドーネットスーパー西日暮里店
東京都
イトーヨーカドー拝島店
成田国際空港第1・第2旅客ターミナルビル
成田国際空港第1・第2旅客ターミナルビル
イトーヨーカドー食品館鎌ヶ谷店
イトーヨーカドー食品館鎌ヶ谷店
たまプラーザテラス（東急百貨店除く）
たまプラーザテラス（東急百貨店除く）
イオンゆみーる鎌取ショッピングセンター
イオンゆみーる鎌取ショッピングセンター
東急プラザ蒲田
東急プラザ蒲田
イトーヨーカドー古淵店
イオン横浜新吉田店
川崎地下街アゼリア
川崎地下街アゼリア
イトーヨーカドーららぽーと横浜店
イトーヨーカドーららぽーと横浜店
イトーヨーカドー相模原店
イトーヨーカドー相模原店
イオン東金店
港北東急ＳＣ
青葉台東急スクエア
青葉台東急スクエア
ルミネ町田
イオン大網白里店
イトーヨーカドー川崎店
イトーヨーカドー川崎店
アリオ市原
アリオ市原
新横浜プリンスペペ※1
イオン大和鶴間店
イトーヨーカドー姉崎店
イオン東神奈川店
イオン東神奈川店
三ツ境相鉄ライフ
イオン天王町店
コレットマーレみなとみらい
コレットマーレみなとみらい
神奈川県
本厚木ミロード
本厚木ミロード
イオン大和店
三井アウトレットパーク木更津※2
三井アウトレットパーク木更津※2
イオン本牧店
イオン本牧店
イオン茂原店
イトーヨーカドー横浜別所店
イトーヨーカドー伊勢原店
イトーヨーカドー伊勢原店
イトーヨーカドー湘南台店
東急プラザ戸塚※3
イトーヨーカドー洋光台店
イトーヨーカドー秦野店
イトーヨーカドー秦野店
イオンスタイル木更津
イオン藤沢店
イオン藤沢店
イトーヨーカドー能見台店
イトーヨーカドー能見台店
ルミネウイング
ルミネウイング
藤沢オーパ
藤沢オーパ
茅ヶ崎ラスカ
茅ヶ崎ラスカ
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40 km
イオン富津店
2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
33
全てのSCを一律に評価して良いのか？
全てのSCを一律に評価はできない。
売上
面積
キーテナント
ブランド
立地
評価軸は様々だが今回は立地という軸とし、商圏データでSCを分類し分類ごとに
評価する。
立地判定の考え方
ベッドタウン性
繁華街性
ビジネス街性
夜間人口
小売業年間販売額
昼間人口
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店舗クラスター分析
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クラスター分析とは？
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クラスター分析とは？
クラスター分析とは、異なる性質のものが混ざりあっている集団の中から互いに
似たものを集めてグループ（クラスター）を作り、対象を分類しようという方法
を総称したもの。分類分析ロジックは階層クラスター分析と非階層クラスター分
析など様々なものがある。
商圏データからSCを分類するということ。
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主要SCをクラスター分析する。
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38
分析概要
ベッドタウン性
繁華街性
ビジネス街性
夜間人口
小売業年間販売額
昼間人口
主要商業施設売上データの中のSC約1,000店舗に対して、一律半径３km商圏を設
定。
商圏内の上記３つの指標を集計。
集計した３つのデータでクラスター分析を行う。
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MarketAnalyzer™店舗クラスター分析機能
店舗を実績データや商圏データ（またはその組み合わせ）でグループ化するラスター分析
機能。クラスター毎の解釈が容易になるように、クラスター毎の店舗データの集計も行えま
す。
【クラスター分析画面イメージ】
【クラスター毎の店舗データ集計機能】
新規のお店がどのクラスターに属するかの判別モデルの作成も行えます。
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40
クラスター分析結果①
投入した
データ項目
分類ごとの
SC数
主要商業施設売上データからSC約1000店舗を5つに分類
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クラスター分析結果②
東京都
神奈川県
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SC店舗デ ー タ_ 201510( ﾎ ﾟｲﾝ ﾄ ｸﾞﾙｰ ﾌ ﾟ)
by "判別ク ラ スター "
CL001
CL002
CL003
CL004
CL005
30
km
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42
クラスター分析結果③
デ ー タ_ 201510( ﾎ ﾟｲﾝ ﾄ ｸﾞﾙｰ ﾌ ﾟ)
クラスター
by "判別ク
ラ スター " ベットタウン性
CL001
1.369
CL001
CL002
1.277
CL002
CL003
-0.659
CL003
CL004
1.486
CL004
CL005
0.639
CL005
平均
0.8224
ビジネス街性
繁華街性
1.404
1.511
0.664
0.507
-0.477
-0.447
3.692
4.001
0.011
-0.092
1.0588
1.096
【解釈例】
CL004のクラスターは全ての指標において突出している。CL001が次に続く。
CL003は全ての指標が最も低い。
CL002とCL005はベットタウン性に寄っている傾向。
※表中の数値はZスコア（ゼロを真ん中とした偏差値）
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43
クラスター分析結果④
CL001
CL002
CL003
CL004
CL005
平均
ベットタウン性
CL001
CL002
4.5
CL003
CL004
CL005
平均
4
ベットタウン性
3.5
4.5 3
ベッドタウン性
2.5
4 2
1.5
3.5
3
1
0.5
0
2.5-0.5
-1
2
1.5
繁華街性
1
繁華街性
ビジネス街性
ビジネス街性
0.5
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44
分類ごとのランキング
一部ご紹介
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45
CL004の3km圏内昼間人口上位20
ランク
名称
住所
企業名
昼間人口
1 新丸ビル
東京都千代田区丸の内1-5-1
三菱地所プロパティマネジメント
2,550,612
2 丸ビル
東京都千代田区丸の内2-4-1
三菱地所プロパティマネジメント
2,547,802
3 八重洲地下街※1
東京都中央区八重洲2丁目
八重洲地下街
2,407,898
4 ルミネ有楽町
東京都千代田区有楽町２-５-１
ルミネ
2,370,309
5 銀座コア
東京都中央区銀座5-8-20
ギンザコア
2,187,227
6 アトレ秋葉原
東京都千代田区外神田1-17-6、東京都千代田区神田花岡町1-9
アトレ
1,993,555
7 東急プラザ赤坂※3
東京都千代田区永田町2-14-3
東急不動産ＳＣマネジメント
1,914,167
8 アトレ四谷
東京都新宿区四谷1-5-25
アトレ
1,617,491
9 六本木ヒルズ※3
東京都港区六本木6丁目10番1号
森ビル
1,594,832
10 青山ベルコモンズ
東京都港区北青山二丁目14-6
青山エイピーオー
1,378,265
11 イトーヨーカドー食品館新宿富久店
東京都新宿区富久町17番2 号
1,335,563
12 イトーヨーカドー食品館早稲田店
東京都新宿区早稲田町74番
1,310,678
13 クリスタ長堀
大阪府大阪市中央区南船場4丁目長堀地下街８号
クリスタ長堀
1,298,906
14 心斎橋パルコ※2
大阪府大阪市中央区心斎橋筋1-9-1
パルコ
1,288,451
15 ディアモール大阪
大阪市北区梅田1丁目大阪駅前ダイヤモンド地下街1号
大阪ダイヤモンド地下街
1,279,983
16 イーマ
大阪府大阪市北区梅田1-12-6
ザイマックスキューブ
1,273,149
17 ホワイティうめだ
大阪府大阪市北区小松原町梅田地下街
大阪地下街
1,261,791
18 ヒルトンプラザ(EAST/WEST)
大阪府大阪市北区梅田1-8-16/大阪府大阪市北区梅田2-2-2
吉本ビルディング
1,258,337
19 心斎橋オーパ
大阪府大阪市中央区西心斎橋1-4-3
ＯＰＡ
1,256,302
20 ハービスＰＬＡＺＡ※3
大阪府大阪市北区梅田2-5-25
阪急阪神ビルマネジメント
1,254,853
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46
CL004の3km圏内夜間人口上位20
ランク
名称
住所
企業名
1 ＢＩＧＢＯＸ高田馬場※1、3
東京都新宿区高田馬場1-35-3
2 イトーヨーカドー食品館早稲田店
東京都新宿区早稲田町74番
3 西武新宿ペペ
東京都新宿区歌舞伎町1-30-1
西武プロパティーズ
491,944
4 ルミネエスト
東京都新宿区新宿３丁目３８-１
ルミネ
466,036
5 新宿ミロード
東京都新宿区西新宿1-1-3
小田急電鉄
459,881
6 ルミネ新宿
東京都新宿区西新宿１丁目１-５/東京都新宿区新宿３丁目３８-２
ルミネ
459,692
7 フラッグス
東京都新宿区新宿3-37-1
フラッグス
454,819
8 イトーヨーカドー食品館新宿富久店
東京都新宿区富久町17番2 号
9 なんばパークス
大阪府大阪市浪速区難波中2-10-70
南海電気鉄道
429,657
10 アトレ恵比寿
東京都渋谷区恵比寿南1-5-5
アトレ
424,535
11 なんばシティ
大阪府大阪市中央区難波5-1-60
南海電気鉄道
420,806
12 ＮＡＭＢＡなんなん
大阪府大阪市中央区難波5丁目
大阪地下街
419,417
13 なんばウォーク
大阪府大阪市中央区千日前
大阪地下街
402,917
14 渋谷マークシティ※1
東京都渋谷区道玄坂1-12-1
渋谷マークシティ
394,968
15 東急プラザ渋谷
東京都渋谷区道玄坂1-2-2
東急不動産ＳＣマネジメント
386,409
16 渋谷109※1
東京都渋谷区道玄坂2-29-1
東急モールズデベロップメント
383,967
17 109メンズ※3
東京都渋谷区神南1-23-10
東急モールズデベロップメント
372,873
18 渋谷パルコ
東京都渋谷区宇田川町15-1
パルコ
372,672
19 心斎橋オーパ
大阪府大阪市中央区西心斎橋1-4-3
ＯＰＡ
372,537
20 心斎橋パルコ※2
大阪府大阪市中央区心斎橋筋1-9-1
パルコ
364,346
Copyright (c) 2015 GIKEN SHOJI INTERNATIONAL CO., LTD. All Rights Reserved.
西武プロパティーズ
夜間人口
554,445
508,814
440,881
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47
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類似商圏検索手法
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2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
48
類似商圏を知って何をする？
目標設定
成功事例の横展開
新規出店時の売上想定
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49
データの準備
名称
和歌山ミオ
住所
2014年度
夜間人口
昼間人口
売上高
（20-30代女性）
（20-30代女性）
和歌山県和歌山市美園町5-61 3,124
14,856
20,138
流山おおたかの森ショッピングセンター※1 千葉県流山市西初石6-185-2 21,325
17,599
11,824
木の葉モール橋本
福岡県福岡市西区橋本2-27-213,800
28,282
18,548
名古屋パルコ
愛知県名古屋市中区栄3-29-139,187
37,034
141,307
本厚木ミロード
神奈川県厚木市泉町1-1
14,296
19,077
23,907
平塚ラスカ
神奈川県平塚市宝町1-1
16,100
17,907
18,808
福岡パルコ
福岡県福岡市中央区天神2-11-1
14,455
57,674
120,243
八王子東急スクエア※3
東京都八王子市旭町9-1
6,115
29,199
27,636
20,315
30,837
25,074
55,627
120,539
二子玉川ライズショッピングセンター（東急ストア、東急フードショー除く）
東京都世田谷区玉川2-21-1 17,848
58,689
38,006
南砂町ＳＣスナモ
東京都江東区新砂3-4-31
18,415
49,562
40,507
藤沢オーパ
神奈川県藤沢市南藤沢22-3
5,017
28,276
23,658
東京ドームシティラクーア※1
東京都文京区春日1-1-1
12,568
62,900
291,622
東京ソラマチ※2
東京都墨田区押上一丁目1番2号
47,000
78,892
85,974
東急プラザ渋谷
東京都渋谷区道玄坂1-2-2
11,466
66,654
180,391
東急プラザ蒲田
東京都大田区西蒲田7-69-1
9,956
70,738
46,548
土岐プレミアム・アウトレット
岐阜県土岐市土岐ヶ丘1-2
24,300
3,482
3,300
天保山マーケットプレース※3
大阪府大阪市港区海岸通1-1-10
3,014
11,400
14,390
天神地下街
福岡県福岡市中央区天神1-6-8
18,153
59,572
122,348
天神コア
福岡県福岡市中央区天神1丁目11番11号
10,387
58,233
121,658
柏高島屋ステーションモール（高島屋除く） 千葉県柏末広町1-1
博多デイトス／アミュエスト※1
福岡県福岡市博多区博多駅中央街1番1号
12,137
※SC半径3km圏内で20～30代女性の夜間人口と昼間人口を集計
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50
ターゲット指標を偏差値化し、ランキング
高田馬場近辺は20～30代
女性が多く住んでいる！
丸の内はOLさんが多い！
総合的には
高田馬場の勝ち！？
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売上軸を追加して偏差値から類似SCを探す。
アトレ恵比寿の類似商圏は？
・2014年売上高（の偏差値）
・20-30代女性夜間人口（の偏差値）
・20-30代女性昼間人口（の偏差値）
から、+マイナス5の範囲内のSCを検索。
新宿ミロード、なんばウォーク、なんばパークスが類似SCと判定。
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③競合を加味した吸引人口算出手法
ハフモデル分析
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53
ハフモデル分析とは？
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54
ハフモデル分析とは？
アメリカの経済学者デービット・ハフ博士が考案した商圏算出モデルです。
商圏分析の代表的手法の一つで、小売店舗の出店前に、立地（商圏）と競合店を加味した集
客力調査や売上予測を行う手法のことを言います。
1,000m
売場面積
30,000㎡
売場面積
5,000㎡
売場面積
20,000㎡
300m
POINT
魅力値の設定
距離の計算方法
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55
競合を加味するとは？
従来の商圏分析
商圏
人口総数
20～30歳人口
商圏内ボリューム
XXXXX人
XXXX人
単純に商圏内のボリュームを
計るのみで競合の影響を
加味していない。
・
・
・
店舗
ハフモデルによる商圏分析
競合
商圏
競合の影響を加味した
吸引人口ボリューム
XXXXX人
XXXXX人
XXXX人
XXXX人
商圏内ボリューム
人口総数
20～30歳人口
店舗
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・
・
・
競合の影響を加味した
ターゲットボリュームを把握
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56
ハフモデルの活用用途
1．競合施設の新規開業の影響度シミュレーション
自社商圏内に強力な競合が新規開業したときの影響予測。
2．自社施設の増床による勢力変動のシミュレーション
増床の影響力を数値化。
3．売上想定
人口や世帯などの吸引数を算出、その数値を用いて予測。
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57
ハフモデルの課題
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58
ハフモデルの課題と提案
自社・競合の魅力値×各エリアとの距離
従来の魅力値：旧通産省は売場面積を採用
ご提案：商業統計を活用！
（2012年版リリース間近！）
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59
GISデモンストレーション
デモンストレーション
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60
ハフモデル分析イメージ（1）
競合が進出したら既存商圏がどう変化するか？
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61
出店前の吸引率分布
東武野田線
H _ ケーヨ ーデイ
ツ ー船 橋 坪 井 店 01
by "吸 引 率 "
39.1 < 45.6
45.6 < 52.1
52.1 < 58.6
58.6 < 65.1
65.1 < 71.6
71.6 < 78.1
78.1 < 84.6
84.6 <= 91.1
八千代市
ケーヨーデイ ツ ー三咲店
ユーカリが丘線
船橋市
東武野田線
東葉高速鉄道
新京成電鉄
ジョ イ フル本田八千代店
ケーヨーデイ ツ ー船橋坪井店
東葉高速鉄道
H _ ビ バ ホーム 船 橋 店 02
by "吸 引 率 "
ビ バホーム船橋店
成田街道
38.8 < 46.1
46.1 < 53.4
ケーヨーデイ ツ ー新船橋店
ケーヨーデイ ツ ー志津店
53.4 < 60.7
60.7 < 68
68 < 75.3
東葉高速鉄道75.3 < 82.6
82.6 < 89.9
89.9 <= 97.2
ロ イ ヤルホームセン ター習志野店
ケーヨーデイ ツ ー東船橋店
ホームセン ターコーナン 船橋花輪イ ン ター店
東急ハン ズららぽーと船橋店
千葉街道
東関東自動車道
スーパービ バホーム新習志野店
京成電鉄本線
総武本線
習志野市
千葉市花見川区
京成千葉線
京葉道路
H _ ロ イ ヤル ホーム セン タ ー習 志 野 店 03
by "吸 引 率 "
35.2 < 43.3
43.3 < 51.4
51.4 < 59.5
59.5 < 67.6
67.6 < 75.7
75.7 < 83.8
83.8 < 91.9
91.9 <= 100
京葉道路
ホームズ幕張店
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千葉市稲毛区
ケーヨーデイ
ロ イ ヤルホームセン ター千葉北店
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62
出店後の吸引率分布
東武野田線
H _ ケーヨ ーデイ ツ ー船 橋 坪 井 店 04
by "吸 引 率 "
37 < 42.3
42.3 < 47.6
47.6 < 52.9
52.9 < 58.2
58.2 < 63.5
63.5 < 68.8
68.8 < 74.1
74.1 <= 79.4
カ イ ンズ船橋習志野店
by "吸 引 率 "
八千代市
ケーヨーデイ ツ ー三咲店
船橋市
東武野田線
35 < 41.9
41.9 < 48.8
48.8 < 55.7
55.7 < 62.6
62.6 < 69.5
69.5 < 76.4
76.4 < 83.3
83.3 <= 90.2
ユーカリが丘線
東葉高速鉄道
新京成電鉄
ジョ イ フル本田八千代店
ケーヨーデイ ツ ー船橋坪井店
東葉高速鉄道
ビ バホーム船橋店
成田街道
H _ ビ バ ホーム 船 橋 店 05
ケーヨーデイbyツ "吸
ー新船橋店
引率"
35.9 < 43.2
43.2 < 50.5
50.5 < 57.8
東葉高速鉄道
57.8 < 65.1
65.1 < 72.4
72.4 < 79.7
79.7 < 87
87 <= 94.3
ケーヨーデイ ツ ー志津店
カ イ ン ズ船橋習志野店
ロ イ ヤルホームセン ター習志野店
ケーヨーデイ ツ ー東船橋店
ホームセン ターコーナン 船橋花輪イ ン ター店
東急ハン ズららぽーと船橋店
千葉街道
東関東自動車道
スーパービ バホーム新習志野店
京成電鉄本線
総武本線
習志野市
千葉市花見川区
京成千葉線
京葉道路
京葉道路
ホームズ幕張店
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H _ ロ イ ヤル ホーム セン タ ー習 志 野 店 06
by "吸 引 率 "
44 < 50.7
50.7 < 57.4
57.4 < 64.1
64.1 < 70.8
70.8 < 77.5
77.5 < 84.2
84.2 < 90.9
90.9 <= 97.6
千葉市稲毛区
ケーヨーデイ
ロ イ ヤルホームセン ター千葉北店
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63
出店前後の獲得世帯数と商圏内吸引率
獲得世帯数想定
出店前
吸引率（％）
出店後
出店前
出店後
ケーヨーデイツー船橋坪井店
35,081
19,862
14
8
ビバホーム船橋店
43,251
27,892
17
11
170,047
97,308
68
39
0
103,316
0
42
248,379
248,379
100
100
ロイヤルホームセンター習志野店
カインズ船橋習志野店
商圏内世帯数
あくまでもカインズの商圏内において、他店の吸引率がさがり、結果として獲得世帯数も下がるというこ
とです。他店にはそこを中心とした商圏あるので他店の獲得顧客全体が減るということではありません。
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ハフモデル分析イメージ（2）
注目エリア：オリンピックでどう変わる？
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注目エリアの小売業年間販売額
各駅を中心に徒歩10
分圏（半径800m）を
設定し、圏内の小売業
年間販売額を集計
販売額に応じてアイコ
ンの大きさを変更
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注目エリアのデータ（各駅半径800m圏）
名称
小売業年間販売額
（万円）
夜間人口
昼間人口
駅乗降客数
品川
¥6,091,706
17,697
117,499
2,905,198
田町
¥6,920,991
27,388
173,671
773,473
虎ノ門
¥15,362,302
7,577
243,811
295,842
渋谷
¥59,689,284
14,102
191,626
5,423,661
新宿
¥114,858,761
12,497
286,039
11,341,960
有明
¥1,058,893
4,227
9,112
55,199
銀座・有楽町
¥87,731,392
5,411
313,072
2,445,561
大手町・丸の内
¥60,085,558
1,819
316,184
10,071,569
表参道
¥19,368,762
15,596
103,258
234,777
六本木
¥6,594,568
19,209
86,085
294,036
上野
¥21,727,685
18,556
93,896
4,224,985
秋葉原
¥29,178,394
18,562
223,967
2,529,125
池袋
¥57,711,959
30,946
177,489
5,765,320
平均
¥37,413,866
14,891
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179,670
3,566,208
2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
67
ハフモデル結果（魅力値：小売業年間販売額）
荒川区
豊島区
池袋
H _ 池
袋
4 8
中野区
文京区
台東区
H _ 上
野
浅草駅
4 6
上野
中野駅
各駅半径800m圏内の
小売業年間販売額を魅
力値とし、ハフモデル
を実行。
墨田区
有明、品川、虎ノ門の
吸引力は弱い
新宿区
H _ 秋
葉
原
亀戸駅
5 1
秋葉原
新
千代田区
宿
新宿
H _ 大
手
町
・
丸
の
内
4 3
江東区
大手町・丸の内
渋谷区
中央区
銀座・有楽町
H _ 銀
H _ 虎
H _ 表
参
道
谷
門
・
有
楽
町
4 9
5 0
4 4
表参道
H _ 渋
ノ
座
4 0
港区
六本木
H _ 六
本
木
4 5
虎ノ門
渋谷
H _ 田
町
新木場駅
3 8
田町
世田谷区
目黒区
H _ 有
明
4 1
有明
目黒駅
五反田駅
H _ 品
川
3 7
品川
大崎駅
品川区
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68
ハフモデル結果（魅力値：全て1）
荒川区
豊島区
池袋
H _ 池
袋
4 8
中野区
文京区
台東区
H _ 上
野
浅草駅
4 6
上野
中野駅
魅力値を各エリア一律
の「1」とし、距離だ
けでハフモデルを実行。
有明や品川の立地ポテ
墨田区
ンシャルが見えてくる。
新宿区
H _ 秋
葉
原
亀戸駅
4 7
秋葉原
新
千代田区
宿
新宿
H _ 大
手
町
・
丸
の
内
4 3
江東区
大手町・丸の内
渋谷区
中央区
銀座・有楽町
H _ 銀
H _ 虎
H _ 表
参
道
谷
門
・
有
楽
町
1 3
3 9
4 4
表参道
H _ 渋
ノ
座
4 0
港区
六本木
H _ 六
本
木
0 9
虎ノ門
渋谷
H _ 田
町
新木場駅
3 8
田町
世田谷区
目黒区
H _ 有
明
5 9
有明
目黒駅
五反田駅
H _ 品
川
5 8
品川
大崎駅
品川区
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69
ハフモデル結果（魅力値：仮の小売業年間販売額）
荒川区
豊島区
池袋
H _ 池
袋
5 5
中野区
文京区
台東区
H _ 上
野
浅草駅
5 3
上野
中野駅
再度魅力値を年間販売
額とし、有明、品川、
虎ノ門の魅力値を各駅
半径800m圏の平均値
墨田区
（3741億円）とした
場合のハフモデル結果
新宿区
H _ 秋
葉
原
亀戸駅
4 7
秋葉原
新
千代田区
宿
新宿
H _ 大
手
町
・
丸
の
内
5 4
江東区
大手町・丸の内
渋谷区
中央区
銀座・有楽町
H _ 銀
H _ 虎
H _ 表
参
道
谷
門
・
有
楽
町
4 9
3 9
5 7
表参道
H _ 渋
ノ
座
5 2
港区
六本木
H _ 六
本
木
4 5
虎ノ門
渋谷
H _ 田
町
新木場駅
5 6
田町
世田谷区
目黒区
H _ 有
明
4 1
有明
目黒駅
五反田駅
H _ 品
川
3 7
品川
大崎駅
品川区
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70
④時間帯別に人の流れを把握する流動人口
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71
流動人口を知る
位置情報からのデータ
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72
ポイント型流動人口
オフィス街（汐留周辺）の検証
平日
多
休日
人口
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少
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73
ログ取得アプリ
約３００万件の店舗・施設情報を検索可能
iPhone
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Android
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74
活用例①
商圏調査
（例） 広告エリアの把握／エリア年収データと組合わせた商品選定
お客様は
どのあたりから
来ているのだろう？
深夜の時間帯
商圏の把握
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75
活用例②
高速ポイント
低速ポイント
出店計画
（例） 飲食店の店舗出店
いくつかの候補地から
どこに出店するのが
最適だろう？
人の流れと滞留がより多い所に出店
ベストな立地選定
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76
虎ノ門ヒルズ
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77
虎ノ門ヒルズ周辺：2014年3月
内幸町駅
虎ノ門
西新橋
新橋
都営地下鉄三田線
愛宕
BASEMAP 技研商事インターナショナル MarketAnalyzer
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78
虎ノ門ヒルズ周辺：2014年4月
内幸町駅
虎ノ門
西新橋
新橋
都営地下鉄三田線
愛宕
BASEMAP 技研商事インターナショナル MarketAnalyzer
(c)2015 ZENRIN CO., LTD.（Z15LD第1242号）
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79
虎ノ門ヒルズ周辺：2014年6月
内幸町駅
虎ノ門
西新橋
新橋
都営地下鉄三田線
愛宕
BASEMAP 技研商事インターナショナル MarketAnalyzer
(c)2015 ZENRIN CO., LTD.（Z15LD第1242号）
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2015.10.14「【最新】商業施設の商圏分析手法と事例」
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東京ドーム
ソフトバンク VS 西武の観戦客
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東京ドーム
北海道、沖縄からも・・・
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東京ドーム
比企郡鳩山町
蓮田市
比企郡川島町
牛久市
さいたま市西区
川越市
日高市
志木市
入間郡三芳町
入間市
青梅市
あきる野市
東大和市
福生市
八王子市
多摩市
相模原市中央区
愛甲郡愛川町
愛甲郡清川村
白井市
台東区
市川市
船橋市
八千代市
佐倉市
江戸川区
習志野市
江東区
港区
世田谷区 目黒区
印西市
千葉市稲毛区
浦安市
千葉市美浜区
品川区
千葉市若葉区
千葉市中央区
大田区
横浜市青葉区
横浜市緑区
大和市
千葉市緑区
横浜市港北区 川崎市川崎区
市原市
横浜市旭区
横浜市西区
厚木市
神奈川県
秦野市
調布市
川崎市宮前区
相模原市南区
座間市
新宿区
渋谷区
川崎市多摩区
町田市
相模原市緑区
杉並区
印旛郡栄町
葛飾区
荒川区
豊島区
小金井市
国立市
府中市
日野市
北区
練馬区
東京都
昭島市
松戸市
鎌ケ谷市
足立区
板橋区
小平市
北相馬郡利根町
八潮市
和光市
東久留米市
我孫子市
柏市
草加市
戸田市
所沢市
清瀬市
西多摩郡日の出町 羽村市
吉川市
流山市
川口市
龍ケ崎市
取手市
越谷市
さいたま市浦和区
ふじみ野市
狭山市
守谷市
北葛飾郡松伏町
さいたま市北区
入間郡毛呂山町 鶴ヶ島市
飯能市
つくばみらい市
上尾市
坂戸市
入間郡越生町
春日部市
海老名市
伊勢原市
横浜市泉区
長生郡長柄町
横浜市南区
横浜市戸塚区
高座郡寒川町
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袖ケ浦市
木更津市
長生郡長南町
BASEMAP 技研商事インターナショナル MarketAnalyzer
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第2部の講演内容
商圏分析・エリアマーケティング
地図
データベース
システム
①商圏データから見る商業施設ランキング（クラスター分析）
②類似SCはどこか（類似商圏検索手法）
③競合を加味した吸引人口算出手法（ハフモデル分析）
④時間帯別に人の流れを把握する流動人口
⑤最新GIS「MarketAnalyzer™」デモンストレーション
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最後に
エビデンス（データ）に基づく経営判断
地域・商圏ごと
ターゲットと競合
見える化
現状と将来像
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技研商事インターナショナル株式会社
マーケティングソリューション営業部
【本社】
〒461-0018
愛知県名古屋市東区主税町2-30 GSIビル
TEL：052-972-6544 (代表) FAX：052-972-6577
【東京支店】
〒 100-0013
東京都千代田区霞が関3-5-1 霞が関IHFビル 4F
TEL：03-3506-1800 (代表) FAX：03-3506-1807
【大阪営業所】
〒541-0048
大阪府大阪市中央区瓦町4-5-9 井門瓦町ビル 4F
TEL：06-6227-4660(代表) FAX： 06-6227-4677
http://www.giken.co.jp/
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