住宅純資産 と 高齢者の安心

住宅純資産
と
高齢者の安心
©Olivia
S. Mitchell and John Piggott
内閣府国際フォーラム
2003年9月10日
研究プロジェクトの概要:
n
問題点:
– 老後の生活を支える住宅 ― 流動化が必要
– 豊かな資産を「解放」― 老後の財源
n
プロジェクトの焦点:
– 年齢別住宅保有のあり方を評価
– 老後のために住宅を「開放」する方法を探る
住宅をとりまく現状
持ち家状況とその評価額
− 日本と外国の間の差
n
モーゲージのパターン − 年齢層別・価格動向別
n
n
日本の住宅市場 − なぜ低調か
日・米・豪 持ち家率比較
年 齢 別 持 ち家率
年齢群別*
3
4
1
2
5
6
日本
11.2
43.6
71.8
79.4
83.1
82.8
アメリカ
22.1
46.1
68.1
77.2
81.5
79.7
オ ー ス トラリア
19.6
48.4
71
78.9
81.3
85.2
1
2
3
4
5
6
日本 1999
< 30 歳
30-39 歳
40-49 歳
50-59 歳
60-69 歳
70 歳 +
米国 2001
< 25 歳
25-34 歳
35-44 歳
45-54 歳
55-64 歳
65 歳 +
豪州 1998-99
< 25 歳
25-34 歳
35-44 歳
45-54 歳
55-64 歳
65 歳 +
* 年齢群
* 年齢群
1
2
3
4
5
6
日本 1999
< 30 歳
30-39 歳 40-49 歳 50-59 歳 60-69 歳
70 歳 +
米国 2001
< 25 歳
25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳
65 歳 +
豪州 1998-99
< 25 歳
25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳
65 歳 +
出典: ＜米国＞センサス局空き家調査（2002年第２期） ＜日本＞総務省統計局、統計センター(2000年５月)
＜オーストラリア＞オーストラリア世帯別消費調査（ 1998-1999 年）
国別持ち家率（国民全体）
日本 (1999)
66.70%
米国 (2001)
67.10%
è 三国に共通する傾向
豪州 (1999)
70%
住宅資産額と純資産額 日米豪比較 (持ち家のみ)
全体
高齢者
購買力平価交換比率
$300,000
$250,000
$200,000
$150,000
$100,000
$50,000
$資産 額
純資産額
オーストラリア
資産 額
純資産額
アメリカ
資産 額
純資産額
日 本
出典: オーストラリア統計局住宅調査 (1999) ● ランドコーポレーション保健と老後に関する調査 Wave 5(1998)
エコノマジック (オンラインデータ) ● 世界銀行世界開発指標(2002）第5、6表
●
実質住宅価格国際比較: 各国別指数
(1995=100)
160
140
120
100
80
60
Australia
オーストラリア
Britain
イギリス
出典：ザ・エコノミスト誌資料をもとに試算
Japan
日本
US
アメリカ
1999
1995
1991
1987
1983
1979
40
年齢別平均 住宅純資産額および所得
[日本
・単位千円]
45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
ＬＴ３０ ３０−３９ ４０−４９ ５０−５９ ６０−６９ ７０＋
LT
30
30-39
40-49
50-59
60-69
70+
Dwelling
持 家 価 格 Value
Net
dwelling
value
総持家
価格
出典：全国消費実態調査（１９９９年） 表２１
Source: NSFIES 1999, Table 21,
Yearly
年 間 所 得income
住宅資産の利用は有効な方法か？
アメリカ: 退職間近の人が持つ住宅資産は
最高$15万
＜住宅価格＞ 米国 $10万 日本 $30万
n
n
リザーブモーゲージへの需要:
– 住宅純資産を担保に融資を受ける
– 死亡時に、融資側は最低 融資残高全額、
または住宅を取得
リバースモーゲージで生活を多様化
高齢者世帯の資産形態は、今のままでは
単一的
n
– 家がある
– 公的年金が唯一の収入源
住宅純資産の「解放」で、個人的にも
社会的にも、資産が多様化
n
リバースモーゲージ実施の重要点
n
n
n
ノン・リコース・ローン（無償還請求）: 融資側取
り分は最小限（融資差額・住宅純資産額）
コスト: ローンの開始・住宅純資産額設定のた
めの査察
再保険: 融資側の流動性引き締めと住宅純資
産額の緩慢な上昇のリスク に備えて
リバースモーゲージリスクのクロスオーバ
ー
資金
クロスオーバーポイント
住宅の価格
ローン開始
時点の金額
T0
融資側損失額
ローン終了
T1
時間
融資側のリスク − 金利リスク
資金
ローン開始
時点の金額
住宅価格
金利が上がればクロス
オーバーの訪れが早く
損失も大きくなる
T0
ローン終了
T1
時間
米国のリバースモーゲージ 一時金方式か、月
極めか 年齢別に検討 (総純資産額$10万の場合 )
一時金
月極め払い
HECM Homekeeper HECM Homekeeper
65 $55,082 $15,511 $317
$127
75 64,121 36,409 420
316
èHECM は低所得世帯に限定。 政府が保険を。
Homekeeper は 民間保険。高額住宅向け。
米国で伸びるリバースモーゲージ市場
•これまでの契約成立 − 80,000件
q制度上の問題: コスト
q法制上の疑問点: 請け戻し権喪失? 税制上の扱いは?
à逆選択: 利用者側にみられる長寿傾向
(否定意見もあるが)
à道徳的危険: 維持が不十分
à証券化に時間がかかる
• 引退者側のニーズに合わせてより透明で安い
プログラムを提供することが必要
リバースモーゲージ回収 日米比較
($10万の住宅を基準に)
米国
日本
＜一時金＞
65歳
$53,635
75歳
66,623
＜年間実質年賦金＞
65歳
$3,713
75歳
6,489
39,800
79,280
1,807
3,711
日米共、＄10万の住宅純資産について、それぞれの国の女性の平均年齢を基準に計算。ア
メリカの経済予測は、無リスク実質率(r) = 2.0% 、住宅純資産実質伸び率 (r+g) = 1.0%、
実 質 モ ー ゲ ー ジ 率 (r+m) = 4.5% 、 対 年 賦 金 実 質 投 資 収 益 見 込 み (r+a) = 3.0% 。 日 本 の
経済予測は、 無 リ ス ク 実 質 率 (r)= -0.6%、 住 宅 純 資 産 実 質 伸 び 率 (r+g)= -2.4%、 実 質
モ ー ゲ ー ジ 率 (r+m) = 1.9%; 対 年 賦 金 実 質 投 資 収 益 見 込 み (r+a) = 0.4%。
日本ではリバースモーゲージは無理とする意見
n
n
不動産市場が不透明
不動産売買は費用が掛
かかる
– 手数料、終了手続き
料
– 譲渡税
– 取引税
n
n
遺産相続のあり方
– 長男が家を相続、弟
妹が現金を。
下落する価値
– 買い手は低値を待ち
売り手は高値を待つ
– 90年代に取引多かっ
た
日米住宅市場の現状 (単位：千)*
住宅総数
住宅総数に対する中古住宅
購入数の割合
新築家屋総数に対する中古
住宅購入数の割合
日本 (1998)
米国(1998)
26,468
117,282
0.4%
4.8%
0.16%
3.46%
*出典:
石川達哉著 “Savings and Assets of Elderly Households in Japan”
（日本の高齢者世帯における貯蓄と住宅資産）ニッセイ基礎研究所（2001 年 7 月）
それでも、前途は明るい
n
少子化傾向
– 少人数の子が親を扶養
– 遺産を多く残さなくてもよい
n
多世代が共住
– 日本では５５％が (アメリカより多い)
– 1軒の住宅の居住者数がアメリカより大きい
東京都武蔵野市
1981年にリバースモーゲージを開始
市が各種サービス提供
n
利用者は、 料金を月極め で
、または、持ち家が売れ た時
点で純資産額の中から 支払う
n
n
n
基本金 + 年利5% （固 定利子率）<+ 土地売 価
の80% （建物の価値 は無
設定）
n
小さな一歩 (42 名が契
約）
高齢者の間に需要のあ
ることが明らかとなる
市では、リバースモーゲ
ージを推進の意志
制度的支援が重要
リバースモーゲージ推進に求められるもの
今後の平均寿命予測（逆選択の可能性も 考慮に入れる）
ü 住宅純資産額上昇に関する予測 (道徳的 危険率も考慮に入れる)
ü 年齢別住宅の価値と売上高のパターンに 関する信頼できるデータ
ü 利潤、モーゲージ率、年賦利潤の予測モ デル
ü
そして、政府の役割は…
ü リバースモーゲージ普及のために制度 上・税制上の壁を排除または軽減する
銀行の対応を可能にするために、換金性 の保証を与えることができる投資機関を 「少
なくとも一つ」準備する
ü
融資機関保護のために再保険と証券化を 促進する
ü
結論と今後の研究の方向
ü 老後の消費の継続を助けるため
の政策
ü 住宅総資産「解放」促進のための
商品
ü 長期介護保険（ＬＴＣ
）の役割