Comments
Description
Transcript
重要ポイ ン ト 5 5 5
重要ポイント５５５ チェック シート付 耳で覚える 音声ダウンロード サービス付 ※詳細は「音声ダウンロードに ついて」をご覧ください。 はしがき 本書『重要ポイント555』は、1988年の出版以来多くの受験生にご利 用いただいている『出る順宅建』シリーズの暗記編として、2010年に 新しくシリーズに加わりました。 宅建試験は合格率が15％∼17％という難関試験です。しかも受験生 の多くは社会人であるため、短期合格のためには、スキマ時間を有効活 用した効率の良い学習が求められます。そこで、本書では、以下のよう な工夫をしています。 ①覚えるべきポイントを555に凝縮 ぼう大な学習範囲の中から、過去の宅建試験で繰返し出題されたポイ ント、正解肢として出題されたポイントを中心に取り上げています。 ②見て覚える 暗記シートを使えば、ポイントの中のキーワードを確認できます。 ③解いて覚える 苦労して覚えた知識も、実際に問題にあてはめることができなければ 意味がありません。過去の出題例を実際に解くことで、知識を問題にあ てはめる力を養います。 ④聴いて覚える 宅建合格の秘訣はスキマ時間の有効活用です。本書をお買い上げのお 客様は、555のポイントを読み上げた音声データを、無料でダウンロー ドできます。自宅ではパソコンで、通勤・通学の電車の中ではiPod®や ウォークマン®などの携帯音楽プレーヤーや携帯電話で繰返し聴くこと で、スキマ時間を有効に活用できます。本書を見ながら音声を聴くと、 より理解が深まります。 ⑤「出る順宅建合格テキスト」 ・ 「どこでも宅建とらの巻」と完全リンク 本書に書いてある内容が、2012年版「出る順宅建合格テキスト」・ 「ど こでも宅建とらの巻」のどこに該当するのかが分かるように工夫されて います。 ⑥2012年法改正完全対応 2012年の法改正に完全対応しています。 本書を最大限に活用し、ぜひとも2012年の合格を勝ち取ってください。 2012年５月吉日 株式会社東京リーガルマインド LEC総合研究所 宅建試験部 本書の効果的利用法 学習項目を表示。 Pointには覚えるべき555ポイントを掲載。キーワード を赤文字ゴシックで表示しています。付属の暗記シート （赤い下敷き）を使えば、穴埋め問題に変身します。 住宅瑕疵担保履行法 住宅瑕疵担保履行法は、宅建業者が、自ら売主として、宅建業者 Point 349 でない買主に対して、新築住宅を販売する場合に、当該住宅の構 造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に隠れた瑕 疵が存在したときに備え、売主である宅建業者に瑕疵担保責任の 重要度 Ａ 履行のための資力確保を義務付けている。 出る順 2 公式 53 とらの巻 業 51 「出る順宅建合格テキス ト」と「どこでも宅建と らの巻」完全リンク！！ 出 題例 □ 宅建業者は、自ら売主として 宅建業者である買主 との間で 新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく 住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保 険契約の締結（以下「資力確保措置」という）を講ずる義務 を負う。 （2010-45-1 ） 住宅瑕疵担保履行法 は、平成 19 年 5 月 に 制 定 さ れ、 平 成 21 年 10 月 1 日 か ら全面施行されまし た。 □ 宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主と の間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す 場合、資力確保措置を講じる必要はない。 （2011-45-1 出 題 例 で は、Pointの キーワードが実際にどの ように問われているのか を確認できます。答えが （誤り）の出題例は、 誤りの部分をゴシック文 字で表示し、どこが誤っ ているのかひと目でわか るようにしました。 204 ） 住宅瑕疵担保履行法 は、業者間取引には 適用がありません。 住宅瑕疵担保履行法 の新築住宅の新築と は、建築工事完了の 日から起算して１年 以内でありかつ人の 居住の用に供したこ とがないものをいい ます。 住宅の品質確保の促 進等に関する法律 （品確法）によれば、 近年の改正情報をピン ポイントで Pointや 出 題 例 に つ い て、講師からのアドバ イスを簡潔に表示。 難解な法律用語を分か りやすく説明 ステップアップで応用 知識を身に付けよう 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 ３段階で重要度を表示！ Ａ：出題頻度が高く、多くの受験者が正解できる知識。合格に不 可欠な知識です。 Ｂ：出題頻度がそこそこ高く、合格者であれば正解できる知識。 合否を分ける知識です。 Ｃ：出題頻度が低い知識。合否にあまり影響しない知識です。 音声ダウンロードについて 1．音声ダウンロードの内容 555のポイントを読みあげた音声データを無料でダウンロードできます。 2012年7月中旬以降に下記サイトにアクセスしてください。 http://www.lec-cp.com/takken/point555/ 右記のシリアル番号が必要になります。 シリアル番号 2．音声ダウンロードの活用法 ①自宅でじっくり テキストを開いて腰をすえ て取り組むもよし、家事な どをしながら音声を流しっ ぱなしにするもよし、活用 法は自由自在です。睡眠学 習にも最適です。 ②通 勤・通学中のスキマ 時間に iPod®やウォークマン®など の携帯音楽プレーヤーや携 帯電話に音声データを転送 すれば、いつでもどこでも 学習ができ、スキマ時間を 有効活用できます。ドライ ブ中や満員電車の車中では 音声だけをお聴きください。 CONTENTS はしがき 本書の効果的活用法 音声ダウンロードについて 宅建試験ガイダンス 第 1 編 権利関係 意思表示 ·············································· 2 賃貸借 ··············································· 67 制限行為能力者··································· 8 借地借家法（借家）·························· 73 時 効 ··············································· 11 借地借家法（借地）·························· 80 代 理 ··············································· 15 不法行為 ··········································· 87 債務不履行・解除···························· 24 請 負 ··············································· 92 弁 済 ··············································· 29 委 任 ··············································· 92 売主の担保責任································ 32 債権譲渡 ··········································· 94 相 続 ··············································· 38 相 殺 ··············································· 95 物権変動 ··········································· 42 地役権 ··············································· 96 不動産登記法 ··································· 49 相隣関係 ··········································· 97 抵当権 ··············································· 51 留置権 ··············································· 98 根抵当権 ··········································· 55 先取特権 ··········································· 99 保証・連帯債務································ 57 使用貸借 ··········································· 99 共 有 ··············································· 60 条 件 ············································ 100 建物区分所有法································ 64 第 2 編 宅建業法 宅建業の意味 ································ 104 広告等に関する規制 ····················· 155 事務所の設置 ································ 107 重要事項の説明····························· 160 免 許 ············································ 112 37 条書面 ····································· 174 事務所以外の場所の規制 ············· 121 その他の業務上の規制 ················· 178 取引主任者 ···································· 124 自ら売主制限 ································ 183 営業保証金 ···································· 134 住宅瑕疵担保履行法 ····················· 204 弁済業務保証金····························· 140 報酬額の制限 ································ 206 媒介・代理契約····························· 147 監督・罰則 ···································· 209 第 3 編 法令上の制限 都市計画法 ···································· 214 土地区画整理法····························· 266 建築基準法 ···································· 233 宅地造成等規制法························· 273 国土利用計画法····························· 251 その他法令上の制限 ····················· 276 農地法 ············································ 259 第 4 編 税・価格 不動産取得税 ································ 280 登録免許税 ···································· 293 固定資産税 ···································· 283 贈与税 ············································ 295 所得税 ············································ 285 地価公示法 ···································· 296 印紙税 ············································ 289 不動産鑑定評価基準 ····················· 299 第 5 編 免除科目 住宅金融支援機構法 ····················· 304 土 地 ············································ 310 不当景品類及び不当表示防止法 · 305 建 物 ············································ 311 第 1編 権利関係 意思表示 Point 001 重要度 A 詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することが できない。 出る順 1 公式 2 とらの巻 権 1 出題 例 □ Ａ所有の土地について、ＡがＢに、ＢがＣに売り渡し、Ａ からＢへ、ＢからＣへそれぞれ所有権移転登記がなされた。 Ｃが移転登記を受ける際に、ＡＢ間の売買契約がＢの詐欺 に基づくものであることを知らなかった場合で、当該登記 の後にＡによりＡＢ間の売買契約が取り消されたとき、Ｃ は、Ａに対して土地の所有権の取得を対抗できる。 （1996-5-1 正解肢） □ Ａが、Ｂの欺罔行為によって、Ａ所有の建物をＣに売却す る契約をした。Ｃが当該建物を、詐欺について善意のＤに 転売して所有権移転登記を済ませても、Ａは詐欺による取 欺罔（ぎもう）行為 とは詐欺のことで す。 消しをして、Ｄから建物の返還を求めることができる。 （2002-1-4 正解肢） Point 002 重要度 第三者が詐欺を行った場合、相手方がその事実を知っていたとき に限り、その意思表示を取り消すことができる。 A 出る順 1 公式 2 とらの巻 出題 例 □ Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結した。 Ａが、Ｃの詐欺によってＢとの間で売買契約を締結した場 合、Ｃの詐欺をＢが知っているか否かにかかわらず、Ａは売 買契約を取り消すことはできない。 （2004-1-3 ） □ Ａが、Ｂの欺罔行為によって、Ａ所有の建物をＣに売却す る契約をした。Ａは、Ｂが欺罔行為をしたことを、Ｃが知っ 2 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 ているときでないと、売買契約の取消しをすることができ Point 003 重要度 Ａ （2002-1-1 ） 権利関係 ない。 強迫による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することが できる。 出る順 公式 1 3 とらの巻 権 1 出 題例 □ 所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土 地について、ＦがＢとの間で売買契約を締結して所有権移 転登記をしたが、その後ＡはＢの強迫を理由にＡＢ間の売 強迫を受けた者は、 詐欺を受けた者より も強く保護されてい ます。 買契約を取り消した場合、ＦがＢによる強迫を知っていたと きに限り、Ａは所有者であることをＦに対して主張できる。 （2008-2-4 ） Point 004 重要度 第三者が強迫を行った場合、相手方がその事実を知っていたか否 かを問わず、その意思表示を取り消すことができる。 A 出る順 公式 1 3 とらの巻 出題例 □ Ａ所有の甲土地について、Ａが第三者Ｃの強迫によりＢと の間で売買契約を締結した場合、Ｂがその強迫の事実を知っ ていたか否かにかかわらず、ＡはＡＢ間の売買契約に関する 意思表示を取り消すことができる。 （2007-1-3 正解肢） □ Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結した。 Ａが、Ｃの強迫によってＢとの間で売買契約を締結した場 合、Ｃの強迫をＢが知らなければ、Ａは売買契約を取り消す ことができない。 （2004-1-4 ） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 3 Point 005 重要度 仮装譲渡契約は無効である。 A 出る順 公式 1 4 とらの巻 権 2 出題 例 □ Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約が、ＡとＢと で意を通じた仮装のものであったとしても、Ａの売買契約の 動機が債権者からの差押えを逃れるというものであること をＢが知っていた場合には、ＡＢ間の売買契約は有効に成 立する。 仮装譲渡契約とは、 「虚偽表示」による 契約です。 （2007-1-2 ） □ Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結した。 Ａが、強制執行を逃れるために、実際には売り渡す意思は ないのにＢと通じて売買契約の締結をしたかのように装った 場合、売買契約は無効である。（2004-1-2 改 正解肢） □ Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通じて、Ａ所有 地をＢに仮装譲渡する契約をした。ＢがＡから所有権移転登 記を受けていた場合でも、Ａは、Ｂに対して、ＡＢ間の契 約の無効を主張することができる。 Point （2000-4-1 ） 006 重要度 仮装譲渡契約による無効は、善意の第三者に対抗することができ ない。 出る順 A 権2 1 4 とらの巻 公式 出題 例 □ 所有権がＡからＢに移転している旨が登記されている甲土 地について、ＤがＢとの間で売買契約を締結したが、ＡＢ 間の所有権移転登記はＡとＢが通じてした仮装の売買契約 に基づくものであった場合、ＤがＡＢ間の売買契約が仮装 であることを知らず、知らないことに無過失であっても、Ｄ が所有権移転登記を備えていなければ、Ａは所有者であるこ とをＤに対して主張できる。 仮装譲渡契約をした 者よりも、仮装譲渡 契約を信頼して契約 関係に入った第三者 が保護されます。 （2008-2-2 ） □ Ａが、債権者の差押えを免れるため、Ｂと通じて、Ａ所有 4 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 地をＢに仮装譲渡する契約をした。Ｃが、ＡＢ間の契約の 権利関係 事情につき善意無過失で、Ｂからこの土地の譲渡を受けた 場合は、所有権移転登記を受けていないときでも、Ｃは、Ａ に対して、その所有権を主張することができる。 （2000-4-2 ） Point 007 重要度 法律行為の要素の錯誤による意思表示は、無効である。 A 出る順 公式 1 5 とらの巻 権 3 出題例 □ ＡがＢに対し土地の売却の意思表示をしたが、その意思表 示は錯誤によるものであった。錯誤が、売却の意思表示の 内容の重要な部分に関するものであり、法律行為の要素の錯 要素の錯誤とは、取 引の重要な部分の錯 誤です。 誤と認められる場合であっても、この売却の意思表示が無 効となることはない。 Point 008 重要度 （2005-2-1 ） 法律行為の要素に錯誤があったとしても、表意者に重過失があっ たときは、表意者は、自ら無効を主張できない。 A 出る順 公式 1 5 とらの巻 権 3 出題例 □ 民法第 95 条本文は、 「意思表示は、法律行為の要素に錯誤 があったときは、無効とする。 」と定めている。意思表示を なすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者 は、自らその無効を主張することができない。 （2009-1-1 ） □ ＡがＢに対し土地の売却の意思表示をしたが、その意思表 示は錯誤によるものであった。錯誤を理由としてこの売却 の意思表示が無効となる場合、意思表示者であるＡに重過 失があるときは、Ａは自らその無効を主張することができな い。 （2005-2-3 正解肢） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 5 □ Ａが、Ｂに住宅用地を売却した。Ｂは、代金をローンで支 払うと定めて契約したが、Ｂの重大な過失によりローン融資 を受けることができない場合、Ｂは、錯誤による売買契約 の無効を主張することはできない。 Point 009 重要度 （2001-2-4 ） ローン融資を受ける ことができるかどう かという点は住宅用 地の売買契約の重要 な内容であり、ロー ン融資を受けること ができると信じて売 買契約をしたＢに は、要素の錯誤があ ると考えられます。 動機の錯誤であっても、その動機が意思表示の内容として表示さ れた場合には要素の錯誤となり、錯誤無効を主張しうる。 A 出る順 公式 とらの巻 出題例 □ 民法第 95 条本文は、 「意思表示は、法律行為の要素に錯誤 があったときは、無効とする。 」と定めているが、意思表示 をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容と したが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合 は、法律行為の要素とならない。 （2009-1-4 正解肢） □ ＡがＢに対し土地の売却の意思表示をしたが、その意思表 示は錯誤によるものであった。錯誤が、売却の意思表示を なすについての動機に関するものであり、それを当該意思 表示の内容としてＡがＢに対して表示した場合であっても、 この売却の意思表示が無効となることはない。 （2005-2-2 ） 6 「甲土地を買いたい」 →「甲土地をくださ い」のように、内心 の意思と表示は合致 しているけれど、意 思を形成した動機 （例：「甲土地の近く に駅ができるから」） に錯誤があること を、動機の錯誤とい います。なお、黙示 的であっても表示し ていれば、要素の錯 誤となります。 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 010 重要度 A 第三者が錯誤無効を主張するためには、表意者が錯誤を認めてい ることが必要である。 出る順 権利関係 Point とらの巻 公式 出 題例 □ 民法第 95 条本文は、 「意思表示は、法律行為の要素に錯誤 があったときは、無効とする。 」と定めている。表意者自身 において、その意思表示に瑕疵を認めず、民法第 95 条に基づ く意思表示の無効を主張する意思がない場合は、第三者がそ の意思表示の無効を主張することはできない。 （2009-1-2 ） カン違いをした表意 者を救済するための 規定なので、原則と して、表意者しか錯 誤無効を主張するこ とはできません。 □ Ａが、Ｂに住宅用地を売却した。売買契約に要素の錯誤が あった場合は、Ｂに代金を貸し付けたＣは、Ｂがその錯誤を 認めず、無効を主張する意思がないときでも、Ａに対し、Ｂ に代位して、無効を主張することができる。 （2001-2-2 正解肢） Point 011 重要度 表意者が錯誤を認め ていないので、第三 者が錯誤無効を主張 することはできませ ん。 表意者が真意ではないことを知ってした意思表示は、相手方が表 意者の真意を知り、または知ることができたときは無効となる。 A 出る順 公式 1 6 とらの巻 権 4 出 題例 □ Ａ所有の甲土地について、ＡＢ間で売買契約を締結した。 Ａは甲土地を「1,000 万円で売却する」という意思表示を 行ったが当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っ ていた。この場合、Ｂが「1,000 万円で購入する」という意 思表示をすれば、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。 （2007-1-1 ） □ Ａ所有の土地につき、ＡとＢとの間で売買契約を締結した。 表意者が真意ではな いことを知りながら 意思表示をすること を、心裡留保といい ます。左記の出題例 はどちらも、相手方 が「知っていた」の で、契約は無効です。 Ａの売渡し申込みの意思は真意ではなく、ＢもＡの意思が真意 ではないことを知っていた場合、ＡとＢとの意思は合致して 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 7 いるので、売買契約は有効である。 （2004-1-1 ） Point 012 重要度 公序良俗に反する内容の契約は無効である。 A 出る順 公式 とらの巻 出題 例 □ ＡＢ間の土地売買契約中の履行遅滞の賠償額の予定の条項 によって、ＡがＢに対して、損害賠償請求をする。裁判所は、 賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗違反となる 場合でも、賠償額の減額をすることができない。 （2002-7-3 正解肢） １億円の損害賠償額 の予定のうち公序良 俗違反として無効 となる部分が 9,000 万円ならば、裁判所 は 9,000 万 円 の 部 分について減額をす ることができます。 □ Ａは、 「近く新幹線が開通し、別荘地として最適である」旨 のＢの虚偽の説明を信じて、Ｂの所有する原野（時価 20 万 円）を、別荘地として 2,000 万円で購入する契約を締結し た。Ａは当該契約は公序良俗に反するとして、その取消しを 取消しではなく無効 です。 主張するとともに、Ｂの不法行為責任を追及することがで きる。 （1994-2-1 ） 制限行為能力者 Point 013 意思無能力者のした契約は無効である。 重要度 A 出る順 公式 とらの巻 出題 例 □ Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約が、Ａが泥酔 して意思無能力である間になされたものである場合、Ａは、 8 意思能力とは、行為 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契 （2007-1-4 ） 売買契約は無効となる。 □ Ａが自己所有の土地を売却する。買主Ｃが 意思無能力者 で あった場合、Ｃは、Ａとの間で締結した売買契約を取り消せ ば、当該契約を無効にできる。 （2005-1-2 ） □ 意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った 場合、その親族が当該意思表示を取り消せば、取消しの時点 から将来に向かって無効となる。 Point 014 重要度 A （2003-1-1 ） 婚姻をした未成年者は成年者とみなされ、単独で結んだ契約で あっても、取り消すことができない。 出る順 とらの巻 公式 出題例 □ 未成年者は、婚姻をしているときであっても、その法定代理 人の同意を得ずに行った法律行為は、 取り消すことができ る。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為に ついては、この限りではない。 （2008-1-2 ） 婚姻をした未成年者 が結んだ契約は、取 り消すことができま せん。 □ Ａが自己所有の土地を売却する。買主Ｅが婚姻している未成 年者であり、当該婚姻がＥの父母の一方の同意を得られな いままになされたものである場合には、Ｅは未成年者であ ることを理由に当該売買契約を取り消すことができる。 （2005-1-4 ） □ 未成年者が土地を売却する意思表示を行った場合、その未 未成年者の婚姻は、 父母のどちらか一方 の同意で可能です。 したがって、本問の 婚姻は有効です。 成年者が婚姻をしていても、親権者が当該意思表示を取り消 せば、意思表示の時点に遡って無効となる。 （2003-1-2 ） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 9 権利関係 約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から の結果を弁識するに 足るだけの精神能力 であり、７∼ 11 歳 程度の能力といわれ ています。意思能力 のない幼児や泥酔 者、重度の精神障害 者等のした契約は、 取り消すまでもなく 当初から無効です。 Point 015 重要度 成年被後見人が行った行為のうち、取り消すことができないもの は、日用品の購入その他日常生活に関する行為である。 A 出る順 公式 とらの巻 出題 例 □ 成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力が ある状態で行われたものであっても、取り消すことができ る。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為につ いては、この限りではない。 Point 016 重要度 A （2008-1-1 正解肢） 成年被後見人は、た とえ契約当時完全な 意思能力を有してい たとしても、その契 約を取り消すことが できます。 成年後見人の同意を得て成年被後見人が行った行為は、取り消す ことができる。 出る順 公式 とらの巻 出題 例 □ 成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却す る意思表示を行った場合、成年後見人は、当該意思表示を 取り消すことができる。 Point 017 重要度 A （2003-1-3 正解肢） 成年被後見人は、同 意の内容どおりに行 動できるとは限らな いからです。 被保佐人が、保佐人の同意を得ないで行った一定の行為は、取り 消すことができる。 出る順 公式 とらの巻 出題 例 □ Ａが自己所有の土地を売却する。買主Ｂが被保佐人であり、 保佐人の同意を得ずにＡとの間で売買契約を締結した場合、 当該売買契約は当初から無効である。 （2005-1-1 ） □ 被保佐人が保佐人の事前の同意を得て土地を売却する意思表 10 「一定の行為」とは、 不動産の売買、土地 ５年・建物３年を超 える賃貸借契約など 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 示を行った場合、保佐人は、当該意思表示を取り消すことが Point 018 重要度 A （2003-1-4 ） 制限行為能力者が行為能力者であると信じさせるために詐術を用 いた行為は、取り消すことができない。 出る順 とらの巻 公式 出 題例 □ 被保佐人が、保佐人の同意又はこれに代わる家庭裁判所の 許可を得ないでした土地の売却は、被保佐人が行為能力者 であることを相手方に信じさせるため 詐術を用いたときで あっても、取り消すことができる。 （2008-1-4 ） 「詐術」とは、相手 をだます行為のこと です。 時 効 Point 019 重要度 所有の意思をもった占有を継続しなければ、所有権の時効取得の 主張はできない。 出る順 A 権7 1 8 とらの巻 公式 出 題例 □ Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ、ＢからＣと移った。Ｃ が期間を定めずＢから土地を借りて利用していた場合、Ｃの 占有が 20 年を超えれば、Ｃは 20 年の取得時効を主張する ことができる。 （2004-5-4 ） 賃借権に基づく占有 は、 所 有 の 意 思 を もった占有ではあり ません。 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 11 権利関係 できる。 重要な行為をいいま す。 Point 020 重要度 占有の承継人が、前の占有者の占有を併せて主張する場合、善 意・無過失の判定は、最初の占有者の占有開始の時点でなされ A る。 出る順 とらの巻 公式 出題 例 □ Ａ所有の土地の占有者がＡからＢ、ＢからＣと移った。Ｂ が平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって８年間占 有し、ＣがＢから土地の譲渡を受けて２年間占有した場合、 当該土地の真の所有者はＢではなかったとＣが知っていた としても、Ｃは 10 年の取得時効を主張できる。 （2004-5-1 正解肢） Point 021 重要度 A 悪意のＣ自身は２年 間しか占有していま せんが、Ｂの占有を 併せて主張すれば、 10 年の取得時効を 主張することができ ます。 抵当権は、債務者および抵当権設定者に対しては、被担保債権と 同時でなければ、時効消滅しない。 出る順 とらの巻 公式 出題例 □ ＡのＢに対する債権を被担保債権として、ＡがＢ所有の土 地に抵当権を有している場合、被担保債権が時効により消滅 するか否かにかかわらず、設定時から 10 年が経過すれば、 抵当権はＢに対しては時効により消滅する。（2005-4-2 ） □ ＡがＢに対する債務の担保のためにＡ所有建物に抵当権を 設定し、登記をした場合、抵当権の消滅時効の期間は 20 年 であるから、ＡのＢに対する債務の弁済期から 10 年が経過 し、その債務が消滅しても、Ａは、Ｂに対し抵当権の消滅を 主張することができない。 12 被担保債権について 責任を負っている債 務者や物上保証人 （抵当権設定者）に 対しては、債権が存 在する以上、抵当権 だけが時効消滅する ことはありません。 （1995-6-4 ） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 022 重要度 所有権は、消滅時効にかからない。 A 出る順 とらの巻 公式 権 8 出 題例 □ Ａが有する所有権は、取得のときから 20 年間行使しなかっ た場合、時効により消滅する。 Point 023 重要度 A （2005-4-1 ） 物上保証人が債務の承認をした場合、時効中断の効力は生じな い。 出る順 とらの巻 公式 出 題例 □ Ａは、ＢのＣに対する金銭債務を担保するため、Ａ所有の 土地に抵当権を設定し、物上保証人となった。Ａが、Ｃに対 し、この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承 物上保証人の債務の 承認では、中断の効 力は生じません。 認した場合、当該債務の消滅時効の中断の効力が生じる。 （2000-2-2 正解肢） Point 024 重要度 裁判外の請求だけでは、時効の中断の効力は生じない。 A 出る順 公式 1 10 とらの巻 権 9 出 題例 □ Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額 10 万円の賃料債権を有 している。Ａが、Ｂに対する賃料債権につき内容証明郵便に より支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断 する。 （2009-3-3 正解肢 ) □ Ａは、Ｂに対し金銭債権を有しているが、支払い期日を過 ぎてもＢが支払いをしないので、消滅時効が完成する前に、 Ｂに対して支払いを求める訴えを提起した。訴えの提起前 ６月以内に、ＡがＢに債務の履行の 催告 をしても、時効が 内容証明郵便での請 求等、裁判外の請求 のことを催告といい、 催告から６ヵ月以内 に裁判上の請求等を しなければ、時効の 中断の効力を生じま せん。なお、催告後、 訴えの提起をした場 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 13 権利関係 Point 中断されるのは、訴えを提起したときである。 （1989-2-2 ） 合、催告した時点に さかのぼって、時効 が中断されます。 Point 025 物上保証人は、被担保債権の消滅時効を援用することができる。 重要度 A 出る順 公式 1 11 とらの巻 権 10 出題例 □ Ａは、ＢのＣに対する金銭債務を担保するため、Ａ所有の 土地に抵当権を設定し、物上保証人 となった。Ａは、この 金銭債務の消滅時効を援用することができる。 （2000-2-1 ） □ Ｃが自己所有の不動産にＡの債権の担保として抵当権を設 定（物上保証）している場合、Ｃは、Ａの債権の消滅時効を 援用してＡに抵当権の抹消を求めることができる。 （1997-4-3 ） Point 026 重要度 A 時効の援用権者とは 「時効により直接利 益を受ける者」です。 物上保証人のほかに も、債務者、保証人、 連帯保証人、抵当不 動産の第三取得者等 が時効を援用するこ とができます。 消滅時効完成後に債務の承認をした債務者は、時効完成を知らな くても、消滅時効の援用はできない。 出る順 公式 とらの巻 出題例 □ Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額 10 万円の賃料債権を有 している。Ｂが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃 料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったと きでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されな い。 （2009-3-4 ） □ ＡのＤに対する債権について、Ｄが消滅時効の完成後にＡに 対して債務を承認した場合には、Ｄが時効完成の事実を知ら なかったとしても、Ｄは完成した消滅時効を援用することは できない。 14 債務者が時効完成後 に債務を承認する と、債権者は、もは や債務者は時効の援 用をしないのだと信 頼してしまいます。 その信頼を保護する ため、援用が許され なくなるのです。 （2005-4-4 正解肢） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 027 重要度 権利関係 Point 時効の利益はあらかじめ放棄することができない。 A 出る順 とらの巻 公式 出 題例 □ Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額 10 万円の賃料債権を有 している。Ｂが、Ａとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債 権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したと しても、その約定に法的効力は認められない。 （2009-3-2 ） □ ＡＢ間の売買契約において、Ｂは、Ａの代金債権について 消滅時効が完成した場合の時効の利益をあらかじめ放棄する ことはできない。 あらかじめの放棄を 認めてしまうと、債 権者が債務者の窮状 につけこんで時効利 益の放棄を強いるな どの不都合が生じる 危険があるからです。 (1983-11-3 正解肢 ) 代 理 Point 028 重要度 顕名がない場合でも、代理人が本人のために契約をすることを相 手方が知っていれば、相手方と本人との間に契約が成立する。 A 出る順 とらの巻 公式 権 11 出題例 □ ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた。Ｂ が自らを「売主Ａの代理人Ｂ」ではなく、「売主Ｂ」と表示 して、買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には、Ｂは 売主Ａの代理人として契約しているとＣが知っていても、売 買契約はＢＣ間に成立する。 （2009-2-1 ） □ 買主Ａが、Ｂの代理人Ｃとの間でＢ所有の甲地の売買契約 を締結する。ＣがＢの代理人であることをＡに告げていなく ても、Ａがその旨を知っていれば、当該売買契約によりＡは甲 地を取得することができる。 （2005-3-ア ） □ Ａが、Ｂ所有の建物の売却（それに伴う保存行為を含む。 ） 代理人が顕名をせず 「売ります」とだけ 言ったような場合、 相手方が代理人を売 主だと勘違いしても 無理はありません。 したがって、原則と して、代理人と相手 方との間に契約が成 立します。しかし、 相手方が知っている のであれば、顕名が 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 15 についてＢから代理権を授与されている。Ａが、Ｂの名を示 さずＣと売買契約を締結した場合には、Ｃが、売主はＢであ る こ と を 知 っ て い て も、 売 買 契 約 は Ａ Ｃ 間 で 成 立 す る。 あったのと同じよう に、本人と相手方と の間に契約が成立し ます。 （2001-8-1 ） Point 029 重要度 代理人の意思表示に瑕疵があった場合、本人が無効・取消しの主 張をすることができる。 出る順 A 公式 1 12 とらの巻 権 13 出題 例 □ Ａは、Ｂの代理人として、Ｃ所有の土地についてＣと売買 契約を締結した。ＣがＡをだまして売買契約を締結させた場 合は、Ａは当該売買契約を取り消すことができるが、Ｂは取 り消すことができない。 （1990-5-3 ） □ Ａが、Ｂの代理人としてＣとの間で、Ｂ所有の土地の売買 契約を締結する。Ｂは、Ａに対してＣとの間の売買契約を 委任したが、Ａが、ＤをＣと勘違いした要素の錯誤によって Ｄとの間で契約した場合、Ａに重過失がなければ、この契約 は無効である。 Point 030 重要度 （2002-2-1 正解肢） 詐欺・強迫・錯誤・ 虚偽表示・心裡留保 等の存否、ある事情 についての善意・悪 意、過失の有無は、 実際に代理行為をし た代理人について判 断 さ れ ま す。 そ し て、その結果として 取消しや無効の主張 をすることができる のは、代理行為が帰 属する本人です。 代理人が相手方に詐欺をされても、本人がその事情を知りつつ代 理人に指図をして契約させたときは、本人は取り消せない。 A 出る順 公式 とらの巻 権 13 出題例 □ Ａが、Ｂ所有の建物の売却についてＢから代理権を授与さ れている。Ａが、買主Ｄから虚為の事実を告げられて売買 契約をした場合でも、Ｂがその事情を知りつつＡに対してＤ との契約を指図したものであるときには、ＢからＤに対する 詐欺による取消はできない。 16 （2001-8-2 正解肢） 代理人が詐欺をされ ていることを知りつ つ契約の続行を命じ た本人に、取消しを 認める必要はないか らです。 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 031 重要度 未成年者は代理人になることができる。 A 出る順 公式 1 13 とらの巻 権 12 出 題例 □ Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する。Ｂ が未成年者であるとき、Ｂは、Ａの代理人になることができ ない。 Point （2000-1-1 ） 原則として代理人に は代理行為の効果が 帰属しないからです。 032 重要度 本人は、代理人が未成年者であることを理由に契約を取り消すこ とができない。 出る順 A 公式 1 13 とらの巻 権 12 出題例 □ ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた。Ｂ が自らを「売主Ａの代理人Ｂ」と表示して買主Ｄとの間で 締結した売買契約について、Ｂが未成年であったとしても、 ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。 （2009-2-2 正解肢） □ ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた。 未成年者を代理人に 選んだのは本人です から、不本意な代理 行為をされたとして も自業自得といえま す。 18 歳であるＢがＡの代理人として甲土地をＣに売却した後 で、Ｂが 18 歳であることをＣが知った場合には、ＣはＢが 未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができ る。 （2010-2-3 ） 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 17 権利関係 Point Point 033 重要度 自己契約は、原則としてできない。 A 出る順 公式 1 14 とらの巻 権 14 出題 例 □ ＡがＢの代理人としてＢ所有の甲土地について売買契約を 締結した。Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で 与えられている場合、Ａ自らが買主となって売買契約を締結 したときは、Ａは甲土地の所有権を当然に取得する。 （2008-3-1 ） □ Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する。Ｂは、 Ａの同意がなければ、この土地の買主になることができない。 （2000-1-3 正解肢） 自己契約とは、買主 が売主の代理人にな る場合のように、代 理人が相手方を兼ね ることをいいます。 利益が対立する本人 の許諾がなければ、 原則として無権代理 となります。 Point 034 双方代理は、原則としてできない。 重要度 A 出る順 公式 1 14 とらの巻 権 14 出題 例 □ ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた。Ｂは、 Ａに損失が発生しないのであれば、Ａの意向にかかわらず、 買主Ｆの代理人にもなって、売買契約を締結することができ る。 （2009-2-4 ） □ ＡがＢの代理人としてＢ所有の甲土地について売買契約を 締結した。Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で 与えられている場合、ＡがＣの代理人となってＢＣ間の売買 契約を締結したときは、Ｃは甲土地の所有権を当然に取得す る。 （2008-3-2 ） □ ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた。 双方代理とは、売主 の代理人が買主の代 理人を兼ねる場合の ように、一人の者が 当事者双方の代理人 になることをいいま す。利益が対立する 双方の本人の許諾が なければ、原則とし て無権代理となりま す。 Ｂが売主Ａの代理人であると同時に買主Ｄの代理人として ＡＤ間で売買契約を締結しても、あらかじめ、Ａ及びＤの承 諾を受けていれば、この売買契約は有効である。 18 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 （2010-2-4 正解肢） 035 重要度 本人が相手方または無権代理人に対して無権代理行為を追認する と、原則として契約の時から有効な代理行為があったことにな A る。 出る順 公式 1 16 とらの巻 権 16 出題例 □ 買主Ａが、Ｂの代理人Ｃとの間でＢ所有の甲地の売買契約 を締結する。ＣがＢから何らの代理権を与えられていない 場合であっても、当該売買契約の締結後に、Ｂが当該売買契 約をＡに対して追認すれば、Ａは甲地を取得することができ る。 （2005-3-ウ ） □ Ａが、Ａ所有の１棟の賃貸マンションについてＢに賃料の 無権代理人に対して 追認した場合、相手 方がその事実を知る までは、本人は相手 方に対して追認の効 果を主張できません。 徴収と小修繕の契約の代理をさせていたところ、Ｂが、そ のマンションの１戸をＡに無断で、Ａの代理人として賃借 人Ｃに売却した。Ａは、意外に高価に売れたのでＣから代 金を貰いたいという場合、直接Ｃに対して追認することがで きる。 Point （1999-7-1 ） 036 重要度 無権代理の相手方の催告に対し、本人が期間内に確答しないとき は、追認拒絶とみなされる。 出る順 A 公式 1 17 とらの巻 権 17 出題例 □ Ｂ所有の土地をＡがＢの代理人として、Ｃとの間で売買契 約を締結した。Ａが無権代理人である場合、ＣはＢに対し て相当の期間を定めて、その期間内に追認するか否かを催 告することができ、Ｂが期間内に確答をしない場合には、 追認とみなされ本件売買契約は有効となる。 （2004-2-2 ） 無権代理の本人は強 く保護されているた め、催告を放置して いたとしても追認拒 絶とみなされ、義務 を負うことはありま せん。 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 19 権利関係 Point Point 037 重要度 無権代理行為を取り消せるのは、善意の相手方に限られる。 A 出る順 公式 1 17 とらの巻 権 17 出題 例 □ ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売 買契約をＣと締結した。しかし、Ａは甲土地を売り渡す代 理権は有していなかった。Ｂが本件売買契約を追認しない 善意でありさえすれ ばよく、無過失であ る必要はありません。 間は、Ｃはこの契約を取り消すことができる。ただし、Ｃ が契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理 権がないことを知っていた場合は取り消せない。 （2006-2-3 ） Point 038 重要度 無権代理人に対し、履行責任または損害賠償責任を選択して追及 することができるのは、善意無過失の相手方のみである。 A 出る順 公式 1 17 とらの巻 権 17 出題 例 □ ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売 買契約をＣと締結した。しかし、Ａは甲土地を売り渡す代 理権は有していなかった。Ｂが本件売買契約を追認しない 場合、Ａは、Ｃの選択に従い、Ｃに対して契約履行又は損 害賠償の責任を負う。ただし、Ｃが契約の時において、Ａ に甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた 場合は責任を負わない。 ただし、無権代理人 が制限行為能力者で ある場合、相手方は 無権代理人の責任を 追及できません。 （2006-2-4 ） □ Ａが、Ｂの代理人としてＢ所有の土地をＣに売却する契約 を締結したが、Ｂは、Ａに代理権を与えたことはなく、かつ、 代理権を与えた旨の表示をしたこともない。Ｂが追認を拒 絶したときは、Ａは自ら契約を履行する責任を負うことがあ る。 20 （1997-1-4 正解肢） 相手方Ｃが善意無過 失であれば、Ａは履 行または損害賠償責 任を負うことがあり ます。 2012年版出る順宅建 重要ポイント555 出る順宅建シリーズ 2012 年版 出る順宅建 重要ポイント 555 2010 年 7 月 15 日 第 1 版 第 1 刷発行 2012 年 6 月 ５ 日 第 3 版 第 1 刷発行 編著者● 株式会社 東京リーガルマインド LEC 総合研究所 宅建試験部 発行所● 株式会社 東京リーガルマインド 〒 164-0001 東京都中野区中野 4-11-10 アーバンネット中野ビル ☎ 03 （5913） 5011（代 表） ☎ 03（5913） 6336（出版部） ☎ 048（999） 7581（書店様用受注センター） 振 替 00160-8-86652 www. lec-jp.com/ 表紙デザイン●ブルーデザイン有限会社 印刷・製本●倉敷印刷株式会社 ⓒ 2012 TOKYO LEGAL MIND K.K., Printed in Japan ISBN978−4−8449−9610−1 複製・頒布を禁じます。 本書の全部または一部を無断で複製・転載等することは，法律で認められた場合を除き，著作者及 び出版者の権利侵害になりますので，その場合はあらかじめ弊社あてに許諾をお求めください。 なお，本書は個人の方々の学習目的で使用していただくために販売するものです。弊社と競合する 営利目的での使用等は固くお断りいたしております。 落丁・乱丁本は，送料弊社負担にてお取替えいたします。出版部までご連絡ください。 定価1,995円 本体1,900円 ＋税5％ ＴＤ09610 LECの宅建教材を 採用している団体 株式会社アイディサービス 旭化成不動産レジデンス株式会社 株式会社アセットリード 伊藤忠ハウジング株式会社 株式会社 FJ ネクスト 株式会社Ｓ−ＦＩＴ 小田急不動産株式会社 株式会社オフィス企画 株式会社企画ビルディング 重要ポイント555 ＬＥＣ講師陣が総力を結集し、 膨大な情報を 555 に凝縮！ 株式会社ケインズ 株式会社月刊ビルディング 興和ライフサービス株式会社 株式会社スミカ・クリエイト 相鉄不動産販売株式会社 株式会社テレトニー 東急グループ各社 株式会社トーシンパートナーズ ナイス株式会社 株式会社ハウスフリーダム 株式会社ビルディング企画 プレイス株式会社 株式会社平和不動産 株式会社ベスタスラボ みずほ信不動産販売株式会社 三井住友トラスト不動産株式会社 三井不動産販売株式会社 有楽土地株式会社 ららぽーとマネジメント株式会社 株式会社レンタル ･ パーク 株式会社ローソン 他多数 （五十音順） 見て覚える！ 暗記シートを使えば重要ポイントが 穴埋め問題に変身します。 解いて覚える！ 過去の出題例を実際に解くことで、 知識をあてはめる力を養います。 聴いて覚える！ 555のポイントを読み上げた音声データを、 無料でダウンロードできます。 「出る順宅建合格テキスト」 ・ 「どこでも宅建とらの巻」と完全リンク 2012 年法改正完全対応