2016年3月期 決算説明資料 - ユニゾホールディングス株式会社

2016年３月期
決算説明資料
2016年５月12日
東証一部 3258
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本資料の取り扱いについて
本書には、当社及び当社グループに関連する見通し、将来に関する計画、経営目標などが記載されています。これ
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必ずしも正確であるという保証はありません。様々な要因により、実際の業績が本書の記載と著しく異なる可能性
があります。
別段の記載がない限り、本書に記載されている財務データは日本において一般に認められている会計原則に従っ
て表示されています。当社は、将来の事象などの発生にかかわらず、既に行っております今後の見通しに関する発
表等につき、開示規則により求められる場合を除き、必ずしも修正するとは限りません。
本書は、いかなる有価証券の取得の申込みの勧誘、受付けの申込み又は買付けの申込みの勧誘（以下「勧誘行
為」という。）を構成するものでも、勧誘行為を行うためのものでもなく、いかなる契約、義務の根拠となり得るもので
もありません。
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Agenda
１. 会社概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ｐ３
２. 決算概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
P５
３. 不動産事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ｐ13
４. ホテル事業 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ｐ17
５. 当社グループの強み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
Ｐ21
６. 資本政策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
P23
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１. 会社概要
3
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1. 会社概要
１－１ 会社概要
商
号
ユニゾホールディングス株式会社
（UNIZO Holdings Company, Limited）
設
立
発行済株式数
単元株式数
社
100株
1959年9月１日
株主数
本
19,833,000株
8,558名
東京都中央区八丁堀2-10-9
大株主
資本金
135億2,266万円
従業員
連結268名 単体93名
代表者
取締役社長 小崎 哲資
事業内容
不動産事業・ホテル事業
沿
革
所有株式数（千株）
所有割合
日本ﾄﾗｽﾃｨ･ｻｰﾋﾞｽ信託銀行㈱(信託口)
1,855
9.35%
共立㈱
1,476
7.44%
新日鉄興和不動産㈱
1,383
6.97%
日東紡績㈱
1,301
6.56%
須賀工業㈱
1,136
5.72%
日本ﾏｽﾀｰﾄﾗｽﾄ信託銀行㈱(信託口)
967
4.87%
興銀リース㈱
883
4.45%
藤田観光㈱
722
3.64%
1959年9月
大商不動産㈱設立
東光電気工事㈱
640
3.22%
1972年6月
常和興産㈱に商号変更
㈱第一ビルディング
520
2.62%
2004年3月
グループ再編、常和ホールディングス㈱発足
（以上、2016年3月31日現在）
持株会社制へ移行
2009年6月
東京証券取引所市場第二部上場
2011年2月
東京証券取引所市場第一部指定
2015年7月
ユニゾホールディングス㈱に商号変更
外部格付け
JCR長期発行体格付 「BBB+」（安定的）
（2015年11月11日公表）
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２. 決算概要
5
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２．決算概要
２－１ 2016年３月期連結業績（2015/４～2016/３）
前期比、大幅増収増益を達成
第二次中期経営計画初年度目標を全項目で達成
売上高、営業利益、経常利益、当期純利益、全項目で過去最高を達成
売上高+17.0％（前期比）、営業利益+20.3％（同）、
経常利益+15.8％（同）、当期純利益+56.4％（同）。
2016年３月期
実績
（a)
（単位:百万円）
2015年３月期
前期比
(a) - (b) = (c)
増減率
(c) / (b)
実績
（ｂ）
2016年３月期通期
業績予想
（e)※
第二次中期経営計画
2016年3月期
（初年度）
数値目標
売上高
32,385
+ 4,717
+17.0%
27,668
32,300
30,700
営業利益
10,605
+ 1,792
+20.3%
8,813
10,500
10,100
経常利益
8,500
+ 1,159
+15.8%
7,341
8,500
8,100
特別損益
1,839
+ 2,356
－
△ 517
－
－
当期純利益
6,593
+ 2,378
+56.4%
4,214
6,500
5,000
※ 2016年３月14日発表
（業績予想修正）
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２. 決算概要
２－２
セグメント別情報（１） 不動産事業
不動産事業は増収増益
売上高
（百万円）
営業利益
（百万円）
30,000
10,000
+12.3％増
25,000
+12.2％増
24,589
8,000
8,640
7,699
21,888
20,000
6,000
15,000
4,000
10,000
2,000
5,000
0
0
2015/3
2016/3
2015/3
2016/3
既存物件において、退去の防遏に努めつつ、賃料の改定及び新規入居獲得にも注力。さらに国内外の新規取得物件が
寄与したこと等により、増収（前期比+12.3%）、増益（同+12.2%）。 保有物件全体の空室率4.4%（2016/3末現在）。
注）2016年３月期より、常和不動産㈱（現ユニゾ不動産㈱）が常和ゴルフマネジメント㈱を吸収合併したことに伴い、事業セグメントの区分方法を見直し、
報告セグメントを変更しております。前期との比較・分析は、変更後の区分により記載しております。
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２. 決算概要
２－２ セグメント別情報（２） ホテル事業
ホテル事業 は大幅増収増益
売上高
（百万円）
8,000
7,954
営業利益
（百万円）
3,000
+33.8％増
7,000
2,500
6,000
5,946
2,159
2,000
+71.6％増
5,000
4,000
1,500
1,258
3,000
1,000
2,000
500
1,000
0
0
2015/3
2016/3
2015/3
2016/3
既存ホテルで稼働率及び客室単価が前期に比べ向上。加えて、新規ホテルが寄与したこと等により、
大幅増収（前期比+33.8%）、大幅増益（同+71.6%）。
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２．決算概要
２－３ 連結財政状態－資産
（単位：百万円）
2015年３月期末
（ｂ）
現預金
3,513
増減額
2016年３月期末
（ａ）
19,647
16,133
△ 279
販売用不動産
279
流動資産合計
7,209
21,820
14,610
有形固定資産
355,183
417,774
62,590
18,125
16,207
△ 1,918
384,276
444,799
60,523
391,486
466,620
75,134
投資その他の資産
固定資産合計
資産合計
要因
(a) - (b)
-
新規投資のための資金等。
住宅分譲等。
オフィスビル取得等。
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２. 決算概要
２－４ 連結財政状態－負債・純資産
（単位：百万円）
2015年３月末
（ｂ）
2016年3月末
（ａ）
要因
増減額
(a) - (b)
有利子負債※1
314,964
386,238
+71,274
負債合計
338,785
412,187
+73,401
資本金
13,522
13,522
-
資本剰余金
13,438
13,438
-
利益剰余金
17,533
22,738
+5,205
7,967
4,505
△3,462
52,700
54,432
+1,732
391,486
466,620
+75,134
自己資本比率
13.4%
11.6%
△1.7㌽
含み益※２
82,627
136,119
+53,492
その他の包括利益累計額
純資産合計
負債純資産合計
当期純利益6,593百万円、配当支払額1,388百万円。
※１ 有利子負債 ： 短期借入金＋１年内返済予定の長期借入金＋長期借入金＋社債
※２ 含み益*：事業用不動産の期末時価－期末帳簿価格
*オフィスビル等の賃貸等不動産に自社運営のホテル、ゴルフ場を加えたベースにより算出。
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２．決算概要
２－５ 連結キャッシュ・フロー
（単位：百万円）
2015年3月期
2016年3月期
11,175
15,724
税金等調整前当期純利益
6,823
10,339
減価償却費
4,915
6,865
受入敷金保証金の増減額（△：減少）
1,779
1,092
たな卸資産の増減額（△：増加）
2,200
280
△ 113,399
△ 73,720
有形固定資産の取得による支出
△ 114,119
△ 84,858
無形固定資産の取得による支出
△ 103
△ 51
103,216
73,671
11,926
15,041
119,887
119,402
△ 39,090
△ 64,329
-
4,968
△ 992
△ 1,388
87
458
現金および現金同等物の増減額（△：減少）
1,079
16,133
現金および現金同等物の期首残高
2,433
3,513
現金および現金同等物の期末残高
3,513
19,647
営業活動によるキャッシュ・フロー
投資活動によるキャッシュ・フロー
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△：減少）
長期借入れによる収入
長期借入金の返済による支出
社債の発行による収入
配当金の支払額
現金および現金同等物に係る換算差額
要
因
住宅分譲等。
オフィスビル取得等。
オフィスビル取得資金の調達等。
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２．決算概要
２－６ 2017年3月期予想（2016/4～2017/3）
売上高、営業利益、経常利益、当期純利益、全項目で過去最高を予想
全ての利益項目で第二次中計目標の1年前倒し達成を計画
2017年３月期、新規投資額550億円を見込む
売上高+20.1 ％（前期比）、営業利益+22.6 ％（同）、経常利益+21.2 ％（同）、
当期純利益+1.6 ％（同）を計画。
2017年3月期
業績予想（a)
前期比
(a) - (b)
増減率
（単位:百万円）
2016年3月期
第二次中期経営計画※
実績（b）
2017年3月期 2018年3月期
（2年目）
（3年目）
売上高
38,900
+ 6,514
+20.1%
32,385
34,800
39,800
営業利益
13,000
+ 2,394
+22.6%
10,605
11,400
12,700
経常利益
10,300
+ 1,799
+21.2%
8,500
9,100
10,100
6,700
+ 106
+1.6%
6,593
5,600
6,200
当期純利益
※ 2015年３月13日発表
新規投資額
55,000
81,569
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３. 不動産事業
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３. 不動産事業
３－１ 優良収益物件投資の推進
積極的に優良収益物件投資を実施、保有物件数は2011年３月末比約９倍に
第二次中計目標（保有ビル100棟）の1年前倒し達成を目指す
当社保有ビル数及び賃貸可能面積推移 ※
当社保有ビル数
当社保有ビルの賃貸可能面積
（㎡）
（物件）
450,000
100
411,388
90
400,000
340,929
80
350,000
70
300,000
242,806
250,000
150,000
81,097
80
68
106,520
9
2011/3末
30
43
20
10
16
2012/3末
2013/3末
50
40
29
50,000
0
100
162,033
200,000
100,000
60
2014/3末
2015/3末
2016/4末
第二次中計目標
0
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３. 不動産事業
３－２
当社保有ビル（１）
合計80物件、賃貸可能面積411,388㎡（2016年４月末現在※１）
物件名
賃貸可能
面積(㎡)※２
所在
物件名
竣工
所在
賃貸可能
面積(㎡)※２
竣工
1
ユニゾ八重洲ビル
東京都中央区
22,365
1967年10月
21
藤和日本橋堀留ビル
東京都中央区
1,676
1988年2月
2
ユニゾ八重洲二丁目ビル
東京都中央区
2,421
1993年12月
22
SCI日本橋ビル
東京都中央区
4,115
1989年7月
3
ユニゾ江戸橋ビル
東京都中央区
5,695
1986年12月
23
ユニゾ岩本町二丁目ビル
東京都千代田区
1,935
1991年9月
4
ユニゾ小伝馬町ビル
東京都中央区
3,574
1983年4月
24
りそな九段ビル
東京都千代田区
3,178
1984年8月
5
ユニゾ水天宮ビル
東京都中央区
3,374
1992年10月
25
ユニゾ岩本町三丁目ビル
東京都千代田区
3,978
1983年4月
6
ユニゾ堀留町二丁目ビル
東京都中央区
9,977
1966年11月
26
ユニゾ御茶ノ水ビル
東京都千代田区
1,878
1988年9月
7
ユニゾ蛎殻町一丁目ビル
東京都中央区
1,619
1991年8月
27
ユニゾ岩本町ビル
東京都千代田区
2,877
1986年10月
8
ユニゾ日本橋本町一丁目ビル
東京都中央区
1,562
1999年2月
28
麹町大通りビル
東京都千代田区
15,015
2012年1月
9
盛田ビル
東京都中央区
4,545
1989年12月
29
ユニゾ東神田一丁目ビル
東京都千代田区
5,474
1994年1月
10
ユニゾ日本橋富沢町ビル
東京都中央区
2,283
1988年4月
30
ユニゾ神田小川町三丁目ビル
東京都千代田区
1,943
2010年1月
11
ユニゾ日本橋本町三丁目ビル
東京都中央区
3,262
1972年2月
31
ユニゾ九段北一丁目ビル
東京都千代田区
1,748
1993年2月
12
ユニゾ八丁堀ビル
東京都中央区
4,819
1993年3月
32
ユニゾ神田西福田町ビル
東京都千代田区
1,698
1996年2月
13
ユニゾ蛎殻町北島ビル
東京都中央区
1,837
1992年11月
33
ユニゾ岩本町サカエビル
東京都千代田区
580
1992年8月
14
ユニゾ人形町三丁目ビル
東京都中央区
1,933
1989年4月
34
リーフスクエア水道橋ビル
東京都千代田区
1,916
1992年8月
15
ユニゾ日本橋富沢町洋和ビル
東京都中央区
1,490
1986年3月
35
神田374
東京都千代田区
2,162
1991年2月
16
ユニゾ人形町フォレストビル
東京都中央区
2,283
1989年1月
36
AUSPICE内神田
東京都千代田区
1,237
2008年2月
17
ユニゾ日本橋久松町ビル
東京都中央区
1,668
1988年6月
37
ユニゾ芝大門二丁目ビル
東京都港区
4,640
1987年4月
18
ユニゾ人形町ファーストビル
東京都中央区
3,586
1993年5月
38
ユニゾ赤坂一丁目ビル
東京都港区
2,618
1985年3月
19
ユニゾ新川一丁目ビル
東京都中央区
1,514
1989年12月
39
ユニゾ乃木坂ビル
東京都港区
2,147
1983年5月
20
ユニゾ東日本橋ビル
東京都中央区
2,631
1991年4月
40
りそな新橋ビル
東京都港区
2,850
1978年9月
：2015年度及び2016年４月取得物件
※１ 物件名は、2015年7月1日付商号変更に伴うビル名称変更後の物件名（2016年4月末現在）にて記載。
※２ 賃貸可能面積は小数点以下切捨て
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３. 不動産事業
３－２ 当社保有ビル（２）
合計80物件、賃貸可能面積411,388㎡（2016年４月末現在※１）
物件名
賃貸可能
面積(㎡)※２
所在
竣工
物件名
所在
賃貸可能
面積(㎡)※２
竣工
41
ユニゾ芝二丁目ビル
東京都港区
2,230
1988年12月
62
ユニゾ末広町ビル
東京都台東区
2,509
1984年3月
42
ユニゾ芝四丁目ビル
東京都港区
4,635
1990年7月
63
ユニゾ下北沢ビル
東京都世田谷区
1,246
2008年6月
43
ユニゾ西新橋三丁目ビル
東京都港区
2,661
1986年2月
64
ユニゾ蒲田五丁目ビル
東京都大田区
6,642
2010年5月
44
ユニゾ大井四丁目ビル
東京都品川区
1,940
1993年5月
65
ユニゾ吉祥寺ビル
東京都武蔵野市
1,685
2007年11月
45
ユニゾ高田馬場看山ビル
東京都新宿区
3,162
1993年7月
66
ユニゾ成瀬ビル
東京都町田市
3,428
1993年3月
46
ユニゾ高田馬場四丁目ビル
東京都新宿区
3,026
1988年3月
67
ユニゾ立川ビル
東京都立川市
4,879
1992年12月
47
ユニゾ神楽坂ビル
東京都新宿区
2,366
1992年3月
68
ユニゾ新横浜ビル
横浜市港北区
22,162
1993年7月
48
ユニゾebisu422
東京都渋谷区
1,217
1993年3月
69
ユニゾセンター南ビル
横浜市都筑区
4,666
1998年10月
49
sａｒｕｇａｋｕ
東京都渋谷区
840
2007年9月
70
ユニゾ武蔵小杉ビル
川崎市中原区
8,272
2008年5月
50
ユニゾ原宿ビル
東京都渋谷区
827
1998年6月
71
ユニゾ和光ビル
埼玉県和光市
2,113
1995年10月
51
ヤナセ渋谷ビル
東京都渋谷区
4,194
1988年10月
72
広島興銀ビル
広島県広島市
10,632
1980年4月
52
クローバー西新宿
東京都渋谷区
883
2007年11月
73
高松興銀ビル
香川県高松市
6,415
1991年9月
53
SEED 141
東京都渋谷区
1,140
1988年11月
74
ユニゾ八丁堀三丁目ビル
東京都中央区
3,355
2003年7月
54
幡ヶ谷ファーストビルディング
東京都渋谷区
1,892
1991年6月
75
440 Ｎｉｎｔｈ Ａｖｅｎｕｅ
37,248
1927年
55
ユニゾ本郷四丁目ビル
東京都文京区
2,723
1987年10月
米国ﾆｭｰﾖｰｸ市
ﾏﾝﾊｯﾀﾝ
56
ユニゾ小石川ビル
東京都文京区
2,162
1991年10月
76
321 West 44th Street
米国ﾆｭｰﾖｰｸ市
ﾏﾝﾊｯﾀﾝ
22,245
1928年
57
ユニゾ江戸川橋ビル
東京都文京区
3,472
1992年10月
ユニゾ小石川アーバンビル
東京都文京区
2,413
1987年7月
77
58
40 West 25th Street
米国ﾆｭｰﾖｰｸ市
ﾏﾝﾊｯﾀﾝ
12,655
1913年
59
ユニゾ音羽一丁目ビル
東京都文京区
4,373
2008年4月
78
24-28 West 25th Street
米国ﾆｭｰﾖｰｸ市
ﾏﾝﾊｯﾀﾝ
12,371
1911年
60
リーフスクエア本郷ビル
東京都文京区
4,467
1987年12月
61
上野鈴乃屋本店ビル
東京都台東区
6,813
1990年3月
79
370 Lexington Avenue
米国ﾆｭｰﾖｰｸ市
ﾏﾝﾊｯﾀﾝ
29,089
1928年
80
1201 Connecticut Avenue
米国ﾜｼﾝﾄﾝDC
17,436
1940年
：2015年度及び2016年４月取得物件
※１ 物件名は、2015年7月1日付商号変更に伴うビル名称変更後の物件名（2016年4月末現在）にて記載。
16
※２ 賃貸可能面積は小数点以下切捨て
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４. ホテル事業
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４. ホテル事業
４－１ 当社ホテルのコンセプト
「HOTEL UNIZO」、「UNIZO INN」二つのブランドの使い分けにより、全国展開
「HOTEL UNIZO」のコンセプト
「UNIZO INN」のコンセプト
大都市中心部の至便な立地
大都市・地方中核都市中心部の至便な立地
利便性・機能性に加えて高水準の快適性を提供する
ハイグレードな宿泊特化型ホテル
ホテルとしての快適性とコストパフォーマンスを
両立させた、スタンダードな宿泊特化型ホテル
「HOTEL UNIZO」と「UNIZO INN」に共通する特徴
効率的かつ収益性の高い宿泊特化型ホテル
－ レストラン等商業施設を併設し、テナント賃貸収益もあり
景気変動に強いビジネスモデル
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４. ホテル事業
４－２ ホテル事業の拡大
第二次中計・稼働ベース目標の達成に目途（2018年３月末21店舗、4,546室）
計画開発中案件ベース目標（30店舗、6,000室）の１年前倒し達成を目指す
当社保有ホテル数及び客室数推移
（客室数）
（計画開発中
案件を含む
ベース）
6,000
4,915
5,000
（稼働ベース）
4,000
20店舗
4,000室
3,035
1,938 1,938
1,358
2,000
2,439
1,544 1,544
21
1,000
5
0
7
2009/3末 2010/3末
8
8
2011/3
2012/3末
10
10
11
12
客室数
23
10
14
2013/3末 2014/3末 2015/3末 2016/3末 2017/3末
（見込）
店舗
20
15
2,663
866
（店舗）
25
4,546
3,000
30
30店舗
6,000室
5
2018/3末 2019/3末 第二次中計
目標
（見込）
（見込）
（2016年４月末現在）
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0
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４. ホテル事業
４－３ 当社ホテル一覧
顧客ニーズに合わせたブランドの使い分けにより日本全国に展開
ホテル名
所在
開業年月
客室数
2015年1月
305
1978年10月
（2001年12月建替）
233
1
ホテルユニゾ銀座一丁目
東京都中央区
2
ホテルユニゾ新橋
東京都港区
3
ホテルユニゾ渋谷
東京都渋谷区
2010年5月
186
4
ユニゾイン浅草
東京都台東区
1992年7月
121
5
ユニゾイン名古屋栄
名古屋市中区
2014年5月
252
6
ユニゾイン名古屋栄東
名古屋市中区
1983年2月
148
7
ホテルユニゾ大阪淀屋橋
大阪市中央区
2009年4月
333
8
ホテルユニゾ京都四条烏丸
京都市下京区
2014年10月
281
9
ユニゾイン仙台
仙台市青葉区
1973年12月
250
10
ユニゾイン広島
広島市中区
1985年9月
171
11
ホテルユニゾ福岡天神
福岡市中央区
2007年10月
159
12
ユニゾイン札幌
札幌市中央区
2016年1月
224
※
224（予定）※
13
ホテルユニゾ銀座七丁目
東京都中央区
2016年6月（予定）
14
ユニゾイン八丁堀
東京都中央区
2016年7月（予定）※
148（予定）※
15
（仮称）ユニゾイン京都河原町四条
京都市中京区
2017年夏（予定）※
242（予定）※
16
（仮称）ユニゾイン神田
東京都千代田区
2017年夏(予定）※
219（予定）※
17
（仮称）ユニゾイン金沢
金沢市尾山町
2017年秋（予定）※
220（予定）※
18
（仮称）ユニゾイン神戸三宮
神戸市中央区
2017年秋（予定）※
199（予定）※
19
（仮称）ホテルユニゾ大阪心斎橋
大阪市中央区
2017年度冬（予定）※
186（予定）※
20
（仮称）ユニゾイン新大阪
大阪市淀川区
2017年度冬（予定）※
225（予定）※
21
（仮称）ホテルユニゾ大阪梅田
大阪市北区
2018年春（予定）※
220（予定）※
22
（仮称）ホテルユニゾ福岡博多駅前
福岡市博多区
2018年度冬（予定）※
213（予定）※
23
（仮称）ホテルユニゾ横浜駅西口
横浜市西区
2018年度冬（予定）※
156（予定）※
※ 現時点での計画であり、今後変更される可能性があります
： 計画開発中のホテル
（2016年4月末現在）
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５. 当社グループの強み
21
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５. 当社グループの強み
５－１ 当社グループの強み
不動産事業、ホテル事業の拡大による「成長性」
○ 当期純利益 2015/3期
4,214百万円 +36.9％ （前期比）
2016/3期
6,594百万円 +56.4％ （前期比）
○ 不動産事業 優良収益物件の取得
2013/3末 29物件→2014/3末 43物件→2015/3末 68物件→2016/4末 80物件
○ ホテル事業 着実な全国展開
不動産事業
2012/3末
８ホテル→2016/3末 12ホテル
(オフィスビル賃貸等)
さらに新規11ホテルを加え、計23ホテルへ拡大計画中
63％
「安定性」「収益性」の高い事業構造
○ 不動産事業
 「厳格な基準に基づく国内外優良収益物件投資」を貫き、オフィスビル賃貸主体に築き上げてきた良質な
資産ポートフォリオ
○ ホテル事業
 大都市及び地方中核都市中心部の至便な立地にこだわった全国ネットワーク
 景気変動に強い宿泊特化型のビジネスモデル
○ 収益極大化、費用極小化を、地道に且つ不断に追求
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６. 資本政策
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６. 資本政策
６－１ 配当
１．基本方針 「安定配当」と「自己資本の充実」の二つをバランスよく実施
２．2016年3月期配当は、通期70円と前期比５円の増配を予定※
※2016年６月17日開催の定時株主総会における決議が条件
1株当たり配当金 （円）
中間
期末
年間
2014年3月期
30
30
60
2015年3月期
30
35
65
2016年3月期
35
35（予定）
70（予定）
2017年3月期（予想）
35
35
70
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IRに関するお問い合わせ窓口
ユニゾホールディングス株式会社
IR部
電話 ： 03-3523-7536
FAX ： 03-3523-7543
URL ： http://www.unizo-hd.co.jp
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