中心街再生の 戦略マネージメントのとりくみ 中心街再生の原則 1.都市の

中心街再生の原則
中心街再生の
戦略マネージメントのとりくみ
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
エリア（範囲）の考え方
主体/組織
土地問題と権利調整
資金調達と投資家の見つけ方
ビジョンとプロジェクト
専門家の役割
都市空間デザイン
高松：丸亀町商店街
1.都市の骨格を際出させる
エリア（範囲）の再生
1
高松丸亀町商店街の現状
2
丸亀町商店街、イオン 比較図
●街区と道幅の大きさ
33軒
33
軒
37軒
37
軒
34軒
34
軒
37軒
37
軒
30軒
30
軒
31軒
31
軒
38軒
38
軒
37軒
37
軒
32軒
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軒
30軒
30
軒
27軒
27
軒
26軒
26
軒
44軒
44
軒
7 Incremental Revitalization Phases:
Phase 2
3
7 Incremental Revitalization Phases:
7 Incremental Revitalization Phases:
Phase 3
6 Final Master Plan:
Phase 4
1990
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3.3 東の核/ロハスガーデン
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青果市場
通路イメージ
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市
中
心
市
街
地
活
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グ
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6
• ライフスタイルセンター（LSC）
ライフスタイルセンターとは、買い物をすることとともに快適に住む
ことを価値とするショッピングセンター。全体がクラシカルなデザイ
ンでヨーロッパ風、中低層の町並みで構成されている。1∼2階が
ショップ、3∼6階くらいが住宅。核となる大型店を置かず、有力な
本格専門店を配置し、比較的高額な商品を取り扱う。メインストリー
ト型のオープン形式の環境である。次世代のショッピングセンターと
して、期待されている。
核店舗が、ファーマーズ・マーケット（市場）等でもある。
7
エリアマネジメントのフレーム②
くらし、
息づく、
博物館都市へ。
Collective Town Nagahama
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ブラッドレーモデル
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2.主体/組織の考え方
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長浜・会社リスト
観光物産センターお花館：1987年12月、任意団体
（株）トライメイト：1988年、出資金6,250万、出資者12名（1口500万、7名）
（株）黒壁：1988年4月、第３セクターの株式会社、1億3000万円、現在4億4,000万
（有）ギャラリー楽座：1989年、有限会社、出資金600万（1口30万円、約40人）
（株）ながはまデザイン工房 元氣や：1993年5月、出資金1,000万、出資構成10人、1994年に「いも平」
SUCCES CARD長浜倶楽部（株）：1995年7月7日、出資金5,050万
（株）ロマネスク館：1996年、出資金1,200万、6人（長浜商圏12町の人々）＋黒壁（200万）
（株）長浜ロマンビール：1995年、出資金5,500万（当初3人が4,000万で設立、その後1口10万で1,500万
新長浜計画株式会社：1996年9月、出資金8,000万、1口500万円、15人および黒壁（500万円）
プラチナプラザ：1997年2月、任意団体、55歳以上１口５万円、経営者会議は、個人１万円、法人10万円
まちづくり役場：1998年1月19日
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■ 町並み委員会（協議機関）
■ まちづくり会社
■ プロセスのプラニング
パートナーシップの仕組み（役割の分担）
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3.土地問題と権利調整
敷地権の共有化
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まち全体に定期借地権を設定、エリアマネージメントによる再開発を実施
4.資金調達と
投資の循環システム
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持続的開発のイメージ
まちづくり会社による空き店舗等不動産管理一元化と
商業・不動産業の機能分化
まちづくり会社
建物維持管理
土地の一元管理
商店街の改修・再開発
建物の一括管理
テナントリーシング
空き店舗の改装・改修
高度化融資
テナントマネジメント （テナント誘致・契約・入居後のケア
広告・イベント）
戦略補助金
中小企業
基盤整備機構
国
地代（劣後配当）
地権者
不動産の所有と経営の分離
空
空
空
空
空
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中心市街地
事例：高松市丸亀商店街
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まちづくり会社による空き店舗等不動産管理一元化と
商業・不動産業の機能分化
まちづくり会社
建物維持管理
土地の一元管理
商店街の改修・再開発
建物の一括管理
テナントリーシング
空き店舗の改装・改修
（テナント誘致・契約・入居後のケア
広告・イベント）
地代（劣後配当）
地権者
テナント料
高度化融資
テナントマネジメント テナント
（周辺から移転）
戦略補助金
中小企業
基盤整備機構
国
テナント
（全国チェーンの誘致）
5.ビジョンとプロジェクト
公共施設
商店街再生地区
事例：高松市丸亀商店街
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7.都市空間デザイン
デザインコード
10. ポジティブな外部空間：
1. 高松のメインストリート・丸亀町
15. 人と社会を護る屋根
2. 分散型駐車場
16. 屋上庭園
3. 賑わいの結節点
4. プロムナード
■ 中間領域（セミパブリックな空間）を随所に
■ 街路を広場に
17. 視認性（
視認性（Paths
Paths & Goals)
18. 開閉式アーケード
5. 店舗・コミュニティ・住宅の三層構成
19. 連続する正面
6. 生鮮市場
20. 結節点のドーム
7. 町並み型
21. 外階段
8. 道幅と建物の高さ（
道幅と建物の高さ（D/H
D/H）
）
22. 空中歩廊：町の縁側
9. 賑わいの街路
23. 通りと会話する窓
10. ポジティブな外部空間（＝中庭型）
24. 通りに開く店舗
11. 棟を連結する
25. アルコーブ
12. 段階的な外部空間
26. 建物を活かす看板
13. 連続する中庭（＝街区の中庭）
27. ギャラリー・ストリート
建物（棟）の周り、建物（棟）と建物（棟）の間のあらゆる外部空間がポジ
ティブになるように（積極的な意味をもつように）配置する。つまり、建物
を周囲へ寄せて空間を取り囲む。
丸亀町では、通り、中庭、裏通り、その他でこの点に注意して建物（棟）の
配置を行う。表の棟を通りに寄せる。中庭フロアより上階では、棟を表と裏
に寄せる。
Positive Outdoor Space
Positive Outdoor Space
14. 裏丸亀（裏露地開発）
15
13. 段階的な外部空間：まとめ＊
外部空間を孤立させず、段階的に構成して適切な関係をつける。そこ
で各外部空間では安心できるバックとより大きな外部空間への視野を
確保する。とくに、中層階に設ける中庭と表通り、あるいは裏通りと
表通りにはこの関係を確保する。
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1.都市空間デザイン
– 都市の骨格をきわださせる
– 適切なゾーニング
– 美しい町並み、賑やかな広場、くつろげる空間、快適な住宅
2.主体/組織
– 住民・市民が担う開発・運営主体であるまちづくり会社（米国の「CDC: Community
Development Corporation」に相当するもの）の構築
3.事業スキーム
– 土地建物にかかわる所有と利用の分離
– 地価を顕在化させないスキームによる事業の安定
• 一定のエリア（数 ha）を一体的に再生
• 法定再開発と任意の再開発の組合せによる
小規模連鎖型再開発
• エリアの 2/3 以上の合意による計画の承
認
• エリアの1/3 以上の合意による事業実施
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