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第2種高度地区の運用基準（PDF 192.7 KB）
第２種高度 第２種 18ｍ高度 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 尼崎市高度地区運用基準（解説及び運用） 共通事項 (1) 建築物が複数の高度地区にわたる場合における建築物の各部分の高さは、それぞれの部分の規定 を適用する。 (2) パイプ等の見通しのきくバルコニー等の手すりの高さの算定については、建築基準法第 56 条第１項 の取扱いと同様とする。 (3) その他、この基準で使用する用語・考え方は、特記なき限り建築基準法令の用法を準用する。 第１項 １ 最高限度による高さの制限 建築物の高さの最高限度は１８ｍとする。 (1) 高さの算定は地盤面からの高さによる。 (2) 階段室、昇降機塔、装飾塔などの屋上部分の水平投影面積の合計が建築面積の１／８以内のとき は、その部分の高さは１２ｍまでは高さに算入しない。（摘要第１項第３号参照） (3) 建築基準法第 56 条第 7 項の天空率の基準による緩和規定には該当しない。 第２項 ２ 北側斜線による高さの制限 建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真 北方向の水平距離が８ｍ未満の範囲にあっては、当該水平距離に７ｍを加えたもの以下とし、真北 方向の水平距離が８ｍ以上の範囲にあっては、当該水平距離から８ｍを減じたものに０．６を乗じて 得たものに１５ｍを加えたもの以下とする。 北 ← 8ｍ 北 側 隣 1 地 境1 界 線 0.6 (2) 高さの算定は地盤面からの高さによる。 15ｍ ３ 第 １ 項 の規 定 に よ る高さの最高限度 (敷地 1,000 ㎡以上 の場合は 24ｍ(第２ 種 18m 高度地区を 除く)。) 18ｍ (24ｍ) 7ｍ 第３項 (1) 第２種高度地区第２項の北側斜線による高さの制 限の内容は左図のとおり。 1 建物を建て られる範囲 (3) 次に掲げる規定は適用しない。 ① 建築基準法施行令第 2 条第 1 項第 6 号ロ （階段室、昇降機塔、装飾塔などに対する取扱い） ② 建築基準法第 56 条第 7 項 （天空率の基準による緩和） 隣地離隔距離による高さの制限 建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの水 平距離（以下「隣地離隔距離」という。）が １ｍ未満の範囲にあっては１２ｍ以下、２ｍ未満の範囲に あっては１５ｍ以下とする。 隣地境界線 隣地境界線 隣地離隔距離 18 15 バルコニー 12 (1) 第２種高度地区第３項の隣地離隔距離による高 さの制限の内容は左図のとおり。 (2) 高さの算定は地盤面からの高さによる。 2ｍ 1ｍ (3) 隣地離隔距離とは、外壁面（バルコニーの場合は、 バルコニーの外面）又はこれに代わる柱の面から 隣地境界線までの距離とする。 (4) 建築基準法第 56 条第 7 項の天空率の基準による 緩和規定には該当しない。 -1- 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 摘要第１項 第１号 制限の緩和の措置 北側の前面道路又は隣地との関係 １） 第１種高度地区、第２種高度地区（第２種１８ｍ高度地区を含む。以下同じ。）第２項、第３種高度地区の 規定を適用する場合において、建築基準法施行令（昭和 25 年政令第 338 号）第 135 条の 4 第 1 項第 1 号及び第 2 号の規定を準用する。 (1) 第２種高度地区第２項の北側斜線による高さの制限にかかる基準に適用する。 (2) 北側の前面道路の反対側に水面、線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地 が北側で水面、線路敷その他これらに類するものに接する場合においては、当該前面道路の反対側 の境界線又は当該水面、線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は、当該水面、線路 敷その他これらに類するものの幅の１／２だけ外側にあるものとみなす。（施行令・第 1 号） （参考）水面、線路敷その他これらに類するものの反対側に道路がある場合はこれらの幅の合計の １／２だけ外側にあるものとみなす。 (3) 建築物の敷地の地盤面が北側の隣地（北側に前面道路がある場合においては、当該前面道路の反 対側の隣接地をいう。 ）の地盤面（隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地表面をい う。 ）より１ｍ以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から１ｍを減じ たものの１／２だけ高い位置にあるものとみなす。 （施行令・第 2 号） 第２号 隣地境界線等の取扱い ２） 第２種高度地区第３項の規定を適用する場合において、建築基準法施行令第 135 条の 3 第 1 項第 1 号 及び第 2 号の規定を準用する。 (1) 第２種高度地区第３項の隣地隔離距離による高さの制限にかかる基準に適用する。 (2) 建築物の敷地が公園（都市公園法施行令第 2 条第 1 項第 1 号に規定する都市公園を除く。） 、広場、 水面その他これらに類するものに接する場合においては、その公園、広場、水面その他これらに類 するものに接する隣地境界線は、その公園、広場、水面その他これらに類するものの幅の１／２だ け外側にあるものとみなす。（施行令・第 1 号） (3) 建築物の敷地の地盤面が隣地の地盤面（隣地に建築物がない場合においては、当該隣地の平均地 表面をいう。）より１ｍ以上低い場合においては、その建築物の敷地の地盤面は、当該高低差から１ ｍメートルを減じたものの１／２だけ高い位置にあるものとみなす。 （施行令・第 2 号） 第３号 屋上部分の高さの緩和 ３） 第２種高度地区（第２項を除く。）の規定を適用する場合において、階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、 屋窓その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の１／８ 以内のときは、その部分の高さは、１２ｍまでは、当該建築物の高さに算入しないものとする。 (1) 第２種高度地区第１項の最高限度による高さ制限及び第３項の隣地隔離距離による高さの制限に かかる基準に適用する。 (2) 第２種高度地区第２項の北側斜線による高さ制限にかかる基準には適用しない。 (3) その他これらに類するものには、高架水槽やクーリングタワー等の空調設備機器などがある。 第４号 敷地面積規模による高さの緩和 ４） 第２種高度地区（第２種１８ｍ高度地区を除く）の規定を敷地面積が１,０００㎡以上の建築物について適 用する場合において、同第１項中「１８ｍ」とあるのは「２４ｍ」とする。この場合において、同第３項に規定 する当該建築物の各部分の高さは、隣地離隔距離が２ｍ以上の部分にあっては、当該距離から２ｍを減 じたものに １.５を乗じて得たものに１８ｍを加えたもの以下とする。 6ｍ (1) 第２種高度地区第１項の最高限度による高さ制限及び第３項の 隣地隔離距離による高さの制限にかかる基準に適用する。 24 １ 1.5 (2) 第２種１８ｍ高度地区ではこの緩和措置を適用しない。 18 2ｍ 12 -2- 1ｍ 15 隣地境界線 (3) 第２種高度地区以外の地区に敷地がまたがる場合の敷地面積 は敷地全体の面積とする。 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 第５号 屋根部分の高さの緩和 ５） 第２種高度地区の規定を６／１０以下の勾配の屋根を有する建築物について適用する場合、当該屋根 部分の軒の高さ（パラペットを有する場合はその天端の高さ）を同第１項に規定する最高限度（前号におい て読み替える場合を含む。）又は同第３項に規定する建築物の各部分の高さ（以下「当該高さ」という。）以 下とする場合においては、当該屋根部分の高さは、当該高さに２ｍを加えたもの以下とする。 隣地境界線 隣地境界線 (1) 第２種高度地区第１項の最高限度による高さ制限及び第３項の隣地隔離距離による高さの制限に かかる基準に適用する。 (2) 勾配が６／１０を超える屋根には適用しない。 (3) 最高限度による高さの制限に対しては、軒の高さ（パラペットがある場合はその天端の高さ）が 最高限度以下とする場合においては、屋根部分の高さは、６／１０以下の勾配の斜線の範囲内で２ ｍを限度として緩和する。 （下図＊１の部分） (4) 隣地隔離距離による高さの最高限度に対しては、各部分の高さが最高限度以下とする場合におい て、当該部分に設ける屋根部分の高さは、６／１０以下の勾配の斜線の範囲内で２ｍを限度として 緩和する。 （下図＊２の部分） 敷地面積 1,000 ㎡未満 敷地面積 1,000 ㎡以上 1 0.6 2ｍ 18 ※１ 軒の高さは、 最高限度以下 6ｍ 1 0.6 ※１ 18 2ｍ 2ｍ 15 15 1ｍ 12 1ｍ 12 ※２ 第６号 2ｍ 24 ※２ 一定規模の部分の高さの緩和 ６） 第２種高度地区（第２項を除く）及び第４号は、次に掲げる建築物の部分については適用しない。 ① 当該規定による高さを超える建築物の部分の外壁又はこれに代わる柱、バルコニー等の面の中心線 の長さの合計が３ｍ以下である場合の当該部分 ② 軒、ひさし、出窓、階段室、屋外階段、昇降機塔の部分で、隣地離隔距離が ０．５ｍ以上であるもの ③ 建築設備のうち、外部に設けた煙突、排水管その他軽微なもの (1) 第２種高度地区第１項の最高限度による高さ制限及び第３項の隣地隔離距離による高さの制限、 並びに前記第４号の敷地面積による高さの制限の緩和にかかる基準に適用する。 (2) 上記に該当する部分については、面的圧迫感が軽減されることから制限を緩和する。（下図①②。a は規定上の隣地隔離距離） (3) ①の合計算定は、②の緩和部分を除いて、全ての隣地境界線に面する部分の合計とする。 (4) バルコニーの場合の隣地隔離距離は、バルコニーの外面から隣地境界線までの距離とする。 (5) 斜柱・斜壁は垂直の柱・壁と同様の扱いとする。 ② ① ａ 0.5ｍ以上 隣地境界線 隣地境界線 ａ の外壁部分の延長は 3ｍ以下まで ａは規定上の隣地隔離距離を示す。高さが 12ｍを超える部分は１ｍ、15ｍを超える部分は 2ｍ。 高さが 18ｍを超える部分は前記の摘要第 1 項第 4 号のとおり。 -3- 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 第７号 前面道路とみなす道路等 ７） 建築基準法施行令第 131 条の 2 第 2 項の規定により計画道路又は予定道路を前面道路とみなす場合 においては、その計画道路又は予定道路内の隣地境界線はないものとみなす。 計画道路・予定道路 第８号 ︵隣地境界線︶ 建築物の敷地が、未整備な都市計画道路(建築基準法第 42 条第 1 項第 4 号の規定により特定行政庁が指定した未 整備区間を除く。)若しくは地区計画等の区域内の予定道 路に接する場合又は当該敷地内に計画道路若しくは予定 道路がある場合において、特定行政庁が交通上、安全上、 防火上及び衛生上支障がないと認める建築物については、 当該計画道路又は予定道路を前面道路とみなして、第２種 高度地区第２項の北側斜線による高さの制限及び第３項 の隔離距離による高さ制限にかかる基準を適用する。 (＊)現在、第２種高度地区内には該当する道路はない。 北 敷地 隣地 ないものとみなす 一団地認定、連担建築物認定を受けた場合の取扱い ８） 建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第 86 条第 1 項から第 4 項まで又は同法第 86 条の 2 第 1 項か ら第 3 項までの規定により、建築物の一の敷地とみなされる一団地又は一定の一団の土地の区域は、建 築物の一の敷地とみなす。 一団地（連担）建築物の認定区域 (2) 同法第 86 条第 3 項及び第 4 項、第 86 条の 2 第 2 項及び第 3 項による許可を受けた建築物（第２種 18 ｍ高度地区内の建築物を除く。）については、摘要第 ２項第２号の規定により適用除外となる場合がある ので同号の解説を参照のこと。 摘要第２項 第１号 敷地Ｂ 道路境界線 敷地Ａ ︵隣地境界線︶ 隣地境界線 (1)「一団地の総合的設計制度」 （建築基準法第 86 条第 北← 1 項）又は「連担建築物設計制度」 （同条第 2 項）に 適合するものとして認められた場合、並びにそれぞ れ「総合設計制度」（同法第 59 条の 2）と一体化し たものとして許可された場合（同法第 86 条第 3 項、 第 4 項）は、複数の建築物を同一の敷地内にあるも のとみなして、高度地区にかかる基準を適用する。 ないものとみなす 適用の除外 地区計画等の区域内の建築物、壁面線の指定を受けた建築物の高さの緩和 １） 都市計画において決定された地区計画又は特別用途地区もしくは建築基準法による壁面線の指定その 他これらに類するもの（以下「都市計画等」という。）において建築物等の高さの最高限度、壁面の位置の 制限又はこれに相当する事項が定められている場合、当該事項が適用される区域内に建築される建築物 で当該都市計画等に適合しているものについては、当該事項に相当する第２種高度地区の規定は適用し ない。 (1)「都市計画等」とは、地区計画、沿道地区計画、防災街区整備地区計画、景観地区、建築基準法第 46 条の壁面線の指定をいう。 (2) 都市計画等において、高さの最高限度、壁面位置の制限を定めている場合は、第２種高度地区第 １項の「高さの最高限度」及び第３項の「隣地隔離距離による高さの制限」は適用除外となる。 （第 ２項の「北側斜線による高さ制限」は適用除外とならない。） 第２号 総合設計制度等の許可を受けた建築物の取扱い ２） 建築基準法第 59 条の 2 第 1 項、第 86 条第 3 項及び第 4 項、第 86 条の 2 第 2 項及び第 3 項による許 可を受けた建築物（第２種１８ｍ高度地区内の建築物を除く。）については本規制は適用しない。 (1) 総合設計制度（法第 59 条の 2）並びに一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度（第 86 条）の適用により、特定行政庁が高さに係る制限の緩和を許可した場合、その許可の範囲内で、第 ２種高度地区による高さ制限にかかる基準は適用を除外する。 (2) 第２種１８ｍ高度地区の区域内においては、この規定を適用しない。 -4- 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 第３号 既存不適格建築物の取扱い（不適格部分以外での建築行為） ３） 建築基準法第 3 条第 2 項（同法第 86 条の 8 第 1 項の規定により読み替えて適用される場合を含む。） の規定により本規制に適合しない部分（以下「不適合部分」という。）を有する建築物（同法第 3 条第 3 項 （同法第 86 条の 8 第 1 項の規定により読み替えて適用される場合を含む。）に規定する建築物を除く。以 下「既存不適格建築物」という。）について、不適合部分以外の部分において増築、改築、大規模の修繕、 大規模の模様替又は用途の変更を行う場合は、不適合部分については本規制は適用しない。 適用しない（撤去不要） (1) 第２種高度地区にかかる都市計画決定の際、現に存する 建築物若しくは現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の 建築物が当該高度地区の規定に適合せず、又はこれらの規 定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物 又は建築物の部分に対しては高度地区の規制を適用しな い。 （法第 3 条第 2 項） （参考）第２種高度地区は、昭和 63 年 8 月 23 日の都市計 画決定告示以降、大幅な区域の拡大及び基準の変更 （ H8.2.13 ）、 最 高 高 さ と 隣 地 か ら の 距 離 制 限 （H17.6.28）などの都市計画変更を行っている。 北 大規模 修繕等 増築 (2) 不適合部分以外の部分で行う次の建築行為については不 適合部分の解消を必要としない。（右図参照） ① 増築：１の敷地内にある既存建築物の床面積を増加させること。 ② 改築：既存建築物の全部又は一部の除却又は滅失後、従前とほぼ同様の用途、規模、構造に よる建築をいう。 ③ 大規模の修繕：建築物の主要構造部の 1 種以上について行う過半の修繕をいう。 （法第 2 条第 1 項第 14 号） ④ 大規模の模様替え：建築物の主要構造部の 1 種以上について行う過半の模様替えをいう。 （法 第 2 条第 1 項第 15 号） ⑤ 用途変更：建物あるいは建物の一部分の使用目的を変えることをいう。 (3) 第２種高度地区の都市計画決定以前の法第 56 条第 3 項の高さ制限に違反している建築物の部 分についてはこの規定を適用しない。 （法第 3 条第 3 項） 第４号 既存不適格建築物の取扱い（不適格部分の建築行為） ４） 既存不適格建築物のうち、同一の敷地において、この規定の適用後、改築、大規模の修繕、大規模の模 様替又は用途の変更を行うものであって、市長が、事由、敷地形状、敷地周辺の状況及び日影の状態の 比較等を考慮し、この規制に適合させることが困難で、不適合となる部分を増加させないと認めるものにつ いては、本規制は適用しない。 既存建築物の不適合部分について建築行為を行う場合は、不適合部分の解消が原則であるが、生活 基盤の確保を図る趣旨から、次に掲げる基準に適合し、かつ、従前の建築物よりも不適合となる部分 を増加させない範囲で市長が認めた場合については適用除外とする。 なお、認定に当たっては、原則として建築審査会の意見を聴くこととする。（日影規制の不適格等 高さに係る建築基準法上の不適格について建築審査会の意見を聴く場合は兼ねることができる。 ） （認定基準) ① 敷地要件：従前の敷地であること。ただし、震災による敷地境界の異動、隣地との小規模の境界 調整又は分合などによる異動を含む。 ② 建物所有者要件：従前の所有者又は同等と認めた者であること（建替等時点の所有者が管理組合 又は建替組合で代表される場合を含む）。 ③ 建築物要件 ｱ) 建築基準法による北側斜線及び高さの限度は順守すること。 ｲ) 敷地規模・形状や建替等の箇所・規模を考慮したとき、高度地区の規制に適合させることが著 しく困難であること。 ｳ) 規定の適用後初めて行う改築等であること。 ただし、改築等を建替手続や建設上などの事情により数回に分けて行う場合（建築基準法第 86 条の 8 第 1 項により認められた段階的改修を含む。 ）は、全体で１回とみなす。 また、同法第 86 条及び第 86 条の 2 の規定による一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計 制度の適用を受ける場合については、棟ごとに初めて行う改築等であること。 ｴ) 敷地内の建築物全体について、従前の日影の状態を原則として超えないこと。 ｵ) 敷地内の建築物全体について、高度地区に係る不適合部分（容積で算定）の総量を増加させな いこと。配置の変更は可能。 -5- 第２種高度地区・第２種 18m 高度地区 第５号 公益上、災害等の理由による適用除外 ５） 市長が、災害その他の事由を考慮し、公益上又は用途上やむを得ないと認める建築物については、 本規制は適用しない。 大規模災害時の建替えや公共性、文化的観点等の個別の事由によって、市長がやむを得ないと認め られる場合について特例として対応を行う。 -6-