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2015年第3四半期ジャパンロジスティクスマーケットビュー
Japan Logistics, Q3 2015 首都圏空室率は3.5％に低下も、 エリア別では温度差 近畿圏需要堅調、空室率4.5％ GDP成長率 Q3 +1.1% 予測値※ 前年同期比 首都圏大型マルチテナント型施設空室率 近畿圏大型マルチテナント型施設空室率 -0.1pts 前四半期比 -0.3pts 前四半期比 ※出所：日本経済研究センター Figure 1 : 首都圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス （坪） 200,000 新規供給 新規需要 空室率（全体） 空室率（竣工1年以上） 12% ▶予測値 Q3 2016 Q2 2016 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 0% Q1 2014 -40,000 Q4 2013 2% Q3 2013 0 Q2 2013 4% Q1 2013 40,000 Q4 2012 6% Q3 2012 80,000 Q2 2012 8% Q1 2012 120,000 Q4 2011 10% Q3 2011 160,000 出所：CBRE, Q3 2015 ・ 海外向け資本財を中心に鉱工業生産は2カ月連続で前月比マイナスで、 外需にやや陰りがみられる。一方で、 直近の日銀調査では企業収益、設備投資のいずれも上方修正。賃上げが個人消費の拡大につながるか注目される。 ・ 首都圏 LMT（Large Multi-Tenant Properties=大型マルチテナント型物流施設）の空室率は対前期比 −0.1ポイントの3.5％。前期までに竣工した物件で空室消化が進み、 足元の需給バランスは引き続きタイト。 ・ 首都圏を4エリアに分けた集計では、「外環道エリア」で空室率は前期に続き0.0％、「国道16号エリア」は 3.1％に低下。一方「東京ベイエリア」、「圏央道エリア」は上昇し、エリア別では温度差がみられた。 ・ 「外環道エリア」は4エリア中で唯一実質賃料指数が上昇。安定した需要が見込まれ、今後も需給バランスが タイトな状況に変わりはないと予想。 ・ 近畿圏LMTは新規竣工物件が順調に需要を吸引、空室率は4.5％に低下。他の新築物件を含めて引合い多く、 さらに空室縮小の見込み。まとまった空室確保は難しい状況が続く。 ・ 他の地方都市では賃貸物件が依然として不足しているものの、新規開発や二次空室発生など若干の動きもみられる。 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 1 マクロ経済動向 に取り組んでおり、「レッドウッド生麦物流センター」 への入居を発表している。またニトリは、自社の家具配 外需に陰りがみられるも、 送網を活用して、自社以外の通販企業や家具メーカーの 投資・収益の見通しは上方修正 家具の輸送・宅配を請け負う物流サービスを始める。物 今期（Q3）は、中国の経済成長鈍化の影響が日本企業の 流コスト上昇に対応するため、競合とも手を組むことで 生産や輸出に及んでいる可能性を示すデータが散見され 配送効率を高めるのが狙いだ。ニトリも積極的に物流施 た。また、株式市場の調整を背景に、大企業製造業を中心 設に対する投資を行っている。最近では2014年に竣工し に企業マインドもやや後退した。10月1日に発表された日 た「グッドマン水江」に大型物流センターを稼働させ 銀による9月の全国企業短期経済観測調査（短観）では、 た。小売業が物流事業を本格化する一方で、物流部門を 大 企 業 製 造 業 の 業 況 判 断 指 数 が 3 四 半 期ぶりの 低下と 持たない企業の事業縮小の例もある。カタログ通販大手 なった。また、鉱工業生産指数は7月・8月と 2 カ月連続で のニッセンホールディングスは大型家具事業から撤退す 海外向けの資本財を中心に前月比マイナスとなった。ただ ると発表した。すべて外部委託で三重県から全国に発送 し、非製造業の業況判断は大企業においても中堅企業に してきたが、大幅な配送コスト上昇により採算が悪化し おいても改善している。このため、全規模全産業の日銀業 ていた。このように、小売業界では物流業務の最適化が 況判断指数はプラス8で、前回調査に比べて1ポイントの上 経営の重要なファクターとなっている。 昇となった。また、同じく日銀短観では、2015 年度の設備 投資計画が前回の計画から上方修正されている。さらに ネット通販、受け取り方多様に 2015 年度の企業収益も、前回調査の対前年比−0.4％か 宅配便は今や消費生活に不可欠なインフラだ。しかしネッ ら＋3.3％に上方修正された。失業率が3.4% 、有効求人倍 ト通販の成長に伴う小口配送の増加により、ドライバーな 率は1.21倍と、雇用環境も依然タイトな状況にある。今後 どの雇用が追い付かない側面もある。そこで、受け取り窓 は、企業の収益拡大が更なる賃上げ、そして実際に設備投 口の多様化により取扱い個数の増大とサービス向上を図 資につながるかが注目される。 る取組みが盛んになってきた。例えば宅配便大手では、 ヤマトホールディングスはファミリーマートなどと、佐川急 便はローソンと提携する。また、日本郵便が配達する荷物 物流業界の動向と見通し も2016 年には全国の郵便 局で受け取れる体制となる。 アスクル、ニトリなど小売大手が物流業に進出 小売業でも、セブン＆アイグループはサイトで購入した商品 オフィス通販大手のアスクルは、ネスレ日本との物流業 を全国のセブンイレブンで受け取り可能とする。同社は、 務により他社の配送を請け負う物流事業に初めて参入す ファーストリテイリングとも、ネット通販品のコンビニ受け る。ネスレ日本はアスクルの配送網を利用することによ 取りで提携する方針だ。インターネットと宅配を組み合わ り、西日本の一部地域では直販サイトで扱う商品の即日 せた消費・販売方法により宅配業と小売業両者の業容拡 配送が可能になる。アスクルは物流施設の増強に積極的 大が期待できるだろう。 Figure 2 : GDPと鉱工業生産指数 Figure 3 : 大型小売店とコンビニエンスストア販売額 （前年同期比増減率） GDP実質成長率（左軸・前年同期比） 鉱工業生産指数（2010年＝100） (％) 10 (％) 120 15 110 10 100 5 90 0 80 -5 70 -10 60 -15 百貨店 スーパー コンビニエンスストア 予測値 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 Q3 2015 CBRE Research Q2 2015 Q2 2014 Q2 2013 Q2 2011 Q2 2010 Q2 2012 出所：内閣府、経済産業省、予測値は日本経済研究センター Q2 2009 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 -10 Q2 2008 -8 出所：経済産業省 ©2015 CBRE, Inc. | 2 Figure 4 : 首都圏の物流主要4エリアマップ 首都圏 空 室 率 3.5 ％ 、 低 水 準 を キ ー プ 今 期（ Q 3 ）の 首 都 圏 大 型 マル チ テ ナント 型 物 流 施 設 （ LMT ）の空室率は、前期からさらに 0.1ポイント低下の 東京外環道 圏央 道 東京都 6 国 道 大宮駅 工した新築物件で空室が消化されたことが空室率の低下 新規需要面積は全体でプラス約14,000 坪となった。 16 16 たが、空室を残しての竣工となった。しかし、前期までに竣 に出された影響で需要にマイナス要素があったものの、 道 4 254 3.5％と低水準を維持した。今期は1棟のみの供給であっ につながった。既存物件でテナント移転後の区画が募集 圏央 17 埼玉県 16 号 東京駅 51 千葉駅 246 413 412 126 16 千葉県 横浜駅 神奈川県 出所：CBRE, Q3 2015 首都圏4エリア別の集計をみると、エリアごとに状況に差が 出てきている。外環道エリアは 0.0 ％、国道16号エリアは 茨城県 Figure 5 : 首都圏の物流主要4エリア 3.1％と非常に低い空室率水準を維持した。一方で、東京 ベイエリアは 8.4％、圏央道エリアでは7.4％にそれぞれ上 東京ベイエリア 東京都湾岸部のコアなエリア 昇した。 外環道エリア 東京ベイエリアを除く、東京外かく環状道路に 囲まれたエリア 国道16 号エリア 東京外かく環状道路の外側から環状道路・ 国道16号線沿線までの半ドーナツ状のエリア 需要面では引き続き物流業・運送業のほか、小売業が配送 拠 点を探す例が多い。小売業の中では食品・スーパーや アパレル系の企業が中心である。拠点の新設や統合、拡張 といった物流機能の向上に前向きな企業は引き続き多い 圏央道エリア が、今期は目立った動きはみられなかった。 国道16号線の外側に当たるエリア 東京都∼埼玉県∼茨城県∼千葉県を通る環状道路・ 首都圏中央連絡自動車道がその中心 出所：CBRE, Q3 2015 *CBREでは2015年Q1より首都圏を4つのエリアに分け、 この4エリア毎の空室率と実質賃料指数（共益費含む）を 公表している。 Figure 6 : 首都圏 LMT 空室率ならびに実質賃料指数 エリア 首都圏 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 空室率 対前期比 全体 3.5% −0.1pts 竣工1年以上 2.1% +0.1pts 全体 8.4% +8.4pts 竣工1年以上 0.0% ±0.0pts 全体 0.0% ±0.0pts 竣工1年以上 0.0% −0.1pts 全体 3.1% −1.4pts 竣工1年以上 0.9% −0.3pts 全体 7.4% +1.7pts 竣工1年以上 7.8% +1.1pts 実質賃料指数 対前期比 ー ー 6,230円／坪 −2.2% 4,580円／坪 +0.2% 4,050円／坪 ±0.0% 3,230円／坪 −0.6% 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 3 Figure 7 : 東京ベイエリア LMT 空室率 今期（Q3）の東京ベイエリアの空室率は、前期0.0％か 全体 ら8.4％に上昇した。「新木場物流センター」が空室を残 30% して竣工したことが主因である。同物件は1∼3階にDHL 25% ジャパンが入居する。4∼5階は現在リーシングが進めら 20% 外環 道 エ リ ア 前期に引き続き空室率 0.0 ％を記録し、実質賃料指数も で唯一上昇した。賃料の上昇基調は 2014 年 Q4 から続い 25% ている。都心隣接の立地利便性は他に替え難く、募集空室 20% 今後も需給がタイトな状況に変わりはないと予想される。 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q1 2014 Q4 2013 全体 30% 発物件は2016年末までに2棟が予定されているのみで、 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 8 : 外環道エリア LMT 空室率 4,570円／坪から4,580円／坪とわずかながら4エリア中 も後継テナントが早々に決まるなど引合いは強い。新規開 Q3 2013 設では空室が全くない状況である。 Q2 2013 0% Q1 2013 衰えていない。小区画に対応できるマルチテナント型施 Q4 2012 5% Q3 2012 下落した。ただし、都心の好立地の施設に対する需要は Q2 2012 10% Q1 2012 い。東京ベイエリアでは、実質賃料指数も前期に比べて 15% Q4 2011 2,000坪以下であるため、面積帯がややマッチしていな Q3 2011 れているが、都心の高額賃料エリアの主なニーズは 竣工1年以上 Q2 2014 東京ベイエリア 竣工1年以上 15% 10% スが取れる広いフロア面積の新築物件を中心に、徐々に空 室が消化されている。古くから配送センターが点在する地 いえる。一方で、実質 賃料 指 数は前期比 横ばいに留まっ 25% た。限定的ではあるものの空室期間が長引いている物件 20% く上昇するとは考えにくい。 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 全体 30% る。今後の開発計画が多いことも加味すると、賃料が大き 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 9 : 国道16号エリア LMT 空室率 域であるため、統合・集約や拡張の需要を吸収しやすいと や、転貸で募集されている潜在空室も存在するためであ Q3 2012 では、過去5 年間で3 番目に低い水準である。トラックバー Q2 2012 空 室 率 は前 期 の 4.5 ％から 3.1％に低下した 。同エリア Q1 2012 0% Q4 2011 国道 16 号 エ リ ア Q3 2011 5% 竣工1年以上 15% 10% に限った空 室率は7.8 ％にまで上 昇している。東 京ベイ エリア・外環 道エリアの 0.0 ％、国道 16 号エリアの 0.9 ％ 所在する物件の半数が空室を抱えており、今後の供給も多 25% Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 全体 30% みられる。 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 10 : 圏央道エリア LMT 空室率 と 比 較 すると、このエリアは突 出して高い 。エリア内に い こ と か ら 、テ ナント は 物 件 決 定 を 急 が な い 傾 向 が Q3 2012 の上昇に転じ7.4％となった。特に竣工1年以上の既存物件 Q2 2012 空室率は 2 四半期続いた低下傾向から今期は1.7ポイント Q1 2012 0% Q4 2011 圏央道エリア Q3 2011 5% 竣工1年以上 20% 15% 10% Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 0% Q3 2011 5% 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 4 首都圏の今後の見通し 今後の新規供給物件のテナント内定状況は、Q3期間中に の余地がある。この10月には埼玉県内の圏央道インター はあまり進捗していない。その一因として考えられるの チェンジ間が開通し、東名・中央・関越・東北の主要高 は、土地価格や建築費の高騰の影響で、郊外の物件でも 速道路が繋がることになった。これにより、圏央道エリ 募集賃料が上がっていることだ。従来は、国道16号エリ アからの配送の時間は大きく短縮される。中長期的に圏 アや圏央道エリアの相対的に割安な物件が、集約・統合 央道エリアの交通利便性や認知度を高める大きなステッ による物流効率化を目的とした大型ニーズを吸引してき プと言えよう。 た。しかし、賃料上昇によりトータルでのコストメリッ 従前は、基幹的な配送を担う大規模センターは、自社所有 トが無くなりつつあるため、大型の案件はより慎重に検 やBTS型の賃貸形式が主流であった。しかし最近は、アス 討される傾向にある。 クルやニトリの物流センターのように（p2参照）、マルチ 首都圏全体では、約 180,000 坪が一気に竣工する来期 テナントタイプの賃貸物件を一括借りする事例が増えて 2015年Q4を皮切りに、2016年も約330,000坪の供給 いる。初期投資が少ないことと、BTSに比べて開発期間が が予定されている。その多くが国道16号エリア（14棟、 短く契約期間も短くて済むことがその理由である。その 約290,000坪）と圏央道エリア（8棟、約180,000坪） ような物件は延床面積が15,000坪前後の規模に多い。従 に集中している。今期までの動向を踏まえると、空室率 って、今後の需給バランスの変動のカギを握っているの のピークと想定される2016年Q3時点で、東京ベイエリ は、より大規模なフルマルチタイプの物件のテナント決 ア・外環道エリア・国道 16 号エリアの 3 エリアでは空室 定状況と言えそうだ。来期竣工の「MFLP日野（延床面積 率は5％以下にとどまると予想される。一方、最も外側の 約 64,000 坪）」、「プロロジスパーク吉見（同約33,000 圏央道エリアでは15％を一時的に上回る可能性を否定で 坪）」、2016年Q1竣工の「グッドマンビジネスパーク千 きない。とはいえ、この新興の物流エリアにはまだ発展 葉イースト（同約40,000坪）」などの動向に注目したい。 Figure 11 : 首都圏4エリア別 LMT 実質賃料指数（前期比変動率） 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 3% 2% 1% 0% -1% Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 Q1 2012 Q4 2011 Q3 2011 -3% Q2 2011 -2% 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 5 Figure 12 : 近畿圏 LMT 空室率 近畿圏 エリア 「 GLP 鳴 尾 浜 」 竣 工 、 テ ナ ン ト 需 要 を 吸 引 近畿圏では今期（Q3）、「GLP鳴尾浜」が兵庫県西宮市に 近畿圏 竣工した。大阪市近郊の交通至便の立地で高速道路から 空室率 対前期比 全体 4.5% −0.3pts 竣工1年以上 1.9% −0.4pts 出所：CBRE, Q3 2015 の視認性も高く、7割ほどの面積でテナントが確定してい る模様だ。また 2015 年 Q1 竣工の「プロロジスパーク Figure 13 : 大阪府 募集賃料 大阪5」でも空室消化が進み、全体として空室率は対前期 大阪府 （円／坪） 比 0.3 ポイント低下し 4.5 ％となった。これら新築 2 物件 大阪府（中大型施設） 6,000 には他にも引合いがあるため、年内中にほぼ満床となる 5,000 可能性が高い。既存の LMT で解約による空室が出るケー スもあるが、 3,000 坪以上のまとまった空室となると竣 4,000 工時を除くと確保が難しい状況が続いている。テナント Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q1 2014 2H 2012 パナソニック工場リノベーション、再始動 Q3 2013 1,000 Q4 2013 模な配送センター構想もみられる。 Q2 2013 2,000 1H 2012 品、飲料といった広範な業種で動きがあり、中には大規 Q1 2013 3,000 としては、スーパー、ドラッグストア、通販を含む日用 出所：CBRE, Q3 2015 パナソニック尼崎第3工場の土地売却契約がこのほど兵庫 県との間で締結され、センターポイント・ディベロップメ Figure 14 : その他近畿圏 募集賃料 ントによる物流施設へのリノベーションがいよいよ再始 滋賀県 （円／坪） 動する運びとなった。元の建物は2009年に完成した最新 京都府 兵庫県 6,000 鋭のプラズマパネルの製造工場。改装後はランプウェイ 5,000 を装備した国内最大級、延床面積約8万坪の物流施設とな る。2017年末までの竣工を目指すと報道されている。抜 4,000 群の立地を生かし、流通加工などを行う物流・配送セン 3,000 ターとしての需要を吸引すると考えられる。 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q3 2013 Q4 2013 Q2 2013 Q1 2013 1H 2012 1,000 2H 2012 2,000 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 15 : 近畿圏 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 需給バランス 新規供給 （坪） 新規需要 空室率（全体） 80,000 空室率（竣工1年以上） 16% ▶予測値 70,000 14% 60,000 12% 50,000 10% 40,000 8% 30,000 6% 20,000 4% 10,000 Q3 2016 Q2 2016 Q1 2016 Q4 2015 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 Q1 2013 Q4 2012 Q3 2012 Q2 2012 0% Q1 2012 -10,000 Q4 2011 2% Q3 2011 0 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 6 中部圏 Figure 16 : 中部圏 募集賃料 愛知県 （円／坪） 需要堅調、賃料も上昇基調 今期（Q3）も引き続き物流需要は堅調である。消費財に 加えて、重機・自動車産業など大手製造業系列や地場産業 など、この地域特有の企業が牽引している。先進的な物流 愛知県（中大型施設） 5,000 4,000 3,000 施設への注目度も更に高まっており、既存の大型施設の賃 自社所有志向が強いマーケット 2015 年に入ってから賃貸需要は沈静化している。空室は Q3 2015 Q2 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q3 2014 Q2 2014 Q1 2014 Q3 2013 Q4 2013 Q2 2013 福岡圏 1,000 Q1 2013 面下ではテナント誘致活動が始まっている模様である。 2H 2012 はいえ、2016 年末以降に大型開発の竣工が続くため、水 2,000 1H 2012 料目線は上昇傾向にある。一方、まだ1年以上先のことと 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 17 : 東日本 募集賃料 北海道 （円／坪） 宮城県 石川県 5,000 あ るも の の、入 居 中 の テ ナントも 現 状 維 持を 選 択 する 札幌市東区で、大和ハウス工業が市の土地約60,000㎡を 取得し、大規模物流施設を建設する。同地区内では日本 郵便が新型の大型施設を建設中で、物流施設の集積が進 んできている。大和ハウス工業は2015年4月にも札幌市 郊外の輪厚工業団地9区画を物流施設用地として購入済み Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 物件供給、活発化の兆し Q2 2014 1,000 Q1 2014 その他の地域 Q3 2013 2,000 1H 2012 を博している。 Q4 2013 3,000 Q2 2013 シティの物流用地は、毎回物流会社や実需の企業の人気 Q1 2013 き続き高く、福岡市港湾局が公募分譲しているアイランド 4,000 2H 2012 ケースが多い。自社施設建設のための土地取得意欲は引 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 18 : 西日本 募集賃料 岡山県 （円／坪） 広島県 福岡県 福岡県（中大型施設） 5,000 4,000 で、積極的な事業展開が注目を集めている。仙台では自 社物流施設の開設に伴う二次空室が発生する見込みで、 3,000 やっと若干の移転余地が出てきた。今後は食品・医薬品 Q3 2015 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q1 2014 Q3 2013 広島では、地元の自動車産業の好調が続き、まだ多くの Q2 2013 約が進んだ結果、空室募集が出るケースがみられる。 1,000 Q1 2013 積地である早島地区で、物流会社の荷物が関西方面へ集 2H 2012 業の活動が活発化すると予想される。岡山では、物流集 2,000 1H 2012 といった物流需要の強い業種や東北地方に工場のある企 出所：CBRE, Q3 2015 関連企業が倉庫の拡張ニーズを抱えている。賃貸物件が 極めて少ないため、成約賃料は上昇している。 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 7 Figure 19 : 首都圏 主な開発計画マップ 上越 越 自 動 30 車 道 新幹 18 6 25 埼玉県 線 17 久喜白岡JCT 岩槻IC 254 5 大宮駅 川越IC 圏央道 谷和原IC 柏IC 6 8 16 東京外環道 15 13 三郷IC 川口JCT 茨城県 つくばJCT 常 16 27 道 動車 磐自 14 9 4 道 車 動 自 北 東 11 鶴ヶ島JCT 21 東北 新幹 線 関 道 動車 東自 東関 16 道 大泉JCT 圏央 八王子IC 八王子JCT 2 23 東京駅 中央自動 車道 413 1 東京都 10 19 東 路 道 速 高 名 神奈川県 厚木IC 線 東海 26 横浜駅 海老名JCT 24 千葉北IC 東京港 246 3 幹 道新 22 20 29 28 31 412 17 7 千葉港 羽田空港 東 京 湾 ア ク ア ラ イ ン 川崎港 成田空港 4 12 51 千葉駅 126 16 千葉県 横浜港 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 20 : 首都圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 GLP八千代 グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 千葉県八千代市 2015.10 竣工 延床面積 (㎡ ) 71,939 2 MFLP日野 三井不動産 東京都日野市 2015.10 212,853 3 レッドウッド生麦物流センター レッドウッド・グループ 神奈川県横浜市鶴見区 2015.10 60,535 4 レッドウッド佐倉 レッドウッド・グループ 千葉県佐倉市 2015.11 85,437 5 GLP狭山日高I グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 埼玉県日高市 2015.12 41,818 6 プロロジスパーク吉見 プロロジス 埼玉県比企郡吉見町 2015.12 104,857 7 本牧物流施設開発事業 三菱商事都市開発 神奈川県横浜市中区 2015.12 70,639 8 ランドポート柏沼南I 野村不動産 千葉県柏市 2016.02 49,597 9 野田物流センター 伊藤忠商事/メイプルツリーグループ 千葉県野田市 2016.02 74,278 10 川崎市物流施設開発事業 三菱商事都市開発 神奈川県川崎市高津区 2016.02 49,900 11 レッドウッド川越DC** B棟 レッドウッド・グループ 埼玉県川越市 2016.03 38,353 12 プロロジスパーク習志野5 プロロジス 千葉県習志野市 2016.03 64,403 13 グッドマンビジネスパーク千葉イースト グッドマンジャパン 千葉県印西市 2016.03 133,443 14 守谷ロジスティクスセンター オリックス不動産 茨城県常総市 2016.04 47,849 15 プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジス 千葉県印西市 2016.04 127,524 16 ランドポート柏沼南II 野村不動産 千葉県柏市 2016.04 54,136 17 DPL市川 大和ハウス工業 千葉県市川市 2016.春 87,302 18 ロジスクエア久喜 シーアールイー 埼玉県久喜市 2016.06 44,312 89,104 19 GLP厚木II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 神奈川県愛甲郡愛川町 2016.06 20 習志野茜浜III 住友商事 千葉県習志野市 2016.08 38,723 21 GLP狭山日高II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 埼玉県日高市 2016.09 85,148 198,136 22 MFLP船橋 三井不動産 千葉県船橋市 2016.09 23 ランドポート八王子II 野村不動産 東京都八王子市 2016.09 36,453 24 MFLP平塚I 三井不動産 神奈川県平塚市 2016.11 33,221 25 レッドウッド川島DC** レッドウッド・グループ 埼玉県比企郡川島町 2017.02 39,796 26 DPL川崎夜光 大和ハウス工業 神奈川県川崎市川崎区 2017.02 118,515 27 ロジスクエア浦和美園 シーアールイー 埼玉県さいたま市緑区 2017.03 52,150 28 物流ビル 新B棟 東京流通センター 東京都大田区 2017.夏 170,000 29 京浜トラックターミナル A棟 日本自動車ターミナル 東京都大田区 2017.秋 105,000 30 プロロジスパーク東松山 プロロジス 埼玉県東松山市 2017 70,000 31 プロロジスパーク海老名2 プロロジス 神奈川県海老名市 2017 38,057 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）**DC：ディストリビューションセンター 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 8 Figure 21 : 近畿圏 主な開発計画マップ 兵庫県 1 路 速道 神高 新名 茨木北 川西 箕面 福知山線 戸 三宮駅 本 海 道 名神高速道路 東 豊中 線 道本 東海 阪神高速 9 新大阪駅 2 門真 JCT 阪神高速 13 号東 大阪線 大阪港 東大阪 JCT 大阪府 10 5 神戸空港 路 道 阪 京 二 第 大阪駅 5 号湾岸線 神戸港 京都府 線 神 北 号 7 速 高 神 線 車道 自動 近畿 阪 伊丹空港 新幹 城陽 JCT 吹田 中国自動車道 山陽 南港外港 阪和 線 3 宇治田原 八幡 JCT 11 高槻 宝塚 箕谷 JCT 高槻第一 JCT 4 7 線 神戸 JCT 8 松原 JCT 奈良県 6 名 西 道 車 動 自 阪 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 22 : 近畿圏 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 京阪淀ロジスティクスヤード 京阪電鉄 京都府京都市伏見区 2016.03 竣工 延床面積 (㎡ ) 42,700 2 DプロジェクトSC西淀川区III 大和ハウス工業 大阪府大阪市西淀川区 2016.06 76,570 124,939 3 堺物流センター 伊藤忠商事/メイプルツリーグループ 大阪府堺市堺区 2016.07 4 プロロジスパーク茨木 プロロジス 大阪府茨木市 2016.09 189,742 5 レッドウッド南港中DC** 1期 レッドウッド・グループ 大阪府大阪市住之江区 2016.11 125,707 6 レッドウッド藤井寺DC** レッドウッド・グループ 大阪府藤井寺市 2016.12 177,630 7 ランドポート高槻 野村不動産 大阪府高槻市 2017.07 87,792 8 MFLP茨木 三井不動産 大阪府茨木市 2017.秋 242,968 9 尼崎流通センター センターポイント・ディベロップメント 兵庫県尼崎市 2017.末 269,517 10 レッドウッド南港中DC** 2期 レッドウッド・グループ 大阪府大阪市住之江区 2018.02 146,000 11 プロロジスパーク京田辺 プロロジス 京都府京田辺市 2018.夏 156,000 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む）**DC：ディストリビューションセンター 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 23 : その他の地域 主な開発計画一覧 No. 物件名 事業者 所在地 1 春日井ロジスティクスセンター オリックス 愛知県春日井市 2016.12 竣工 延床面積 (㎡ ) 60,959 2 MFLP小牧 三井不動産 愛知県小牧市 2017.01 38,899 3 ランドポート小牧 野村不動産 愛知県小牧市 2017.01 41,775 4 ロジクロス名古屋笠寺 三菱地所 愛知県名古屋市南区 2017.春 77,377 5 春日井物流センター 矢野建設 愛知県春日井市 2017.06 23,614 6 MFLP福岡1 三井不動産 福岡県糟屋郡須惠町 2016.07 32,869 7 DPL仙台港 大和ハウス工業 宮城県仙台市宮城野区 2017.春 117,580 8 GLP総社II グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 岡山県総社市 2015.10 78,066 *会社公開情報および報道情報等によりCBRE作成（一部仮称・推計含む） 出所：CBRE, Q3 2015 Q3 2015 CBRE Research ©2015 CBRE, Inc. | 9 Figure 24 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 空室率 首都圏 近畿圏 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 全体 4.9% 3.8% 4.0% 3.6% 3.5% 全体 0.4% 0.4% 6.0% 4.8% 4.5% 竣工1年以上 2.0% 1.8% 3.2% 2.0% 2.1% 竣工1年以上 0.5% 0.0% 0.2% 2.3% 1.9% 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 25 : 大型マルチテナント型物流施設（LMT） 首都圏エリア別 空室率・実質賃料指数 空室率 実質賃料指数（円／坪） Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 東京ベイエリア 外環道エリア 国道16号エリア 圏央道エリア 全体 3.3% 2.9% 4.4% 0.0% 8.4% 竣工1年以上 3.3% 2.9% 4.4% 0.0% 0.0% 全体 6.8% 2.3% 2.1% 0.0% 0.0% 竣工1年以上 0.1% 0.1% 2.3% 0.1% 0.0% 全体 3.1% 3.3% 4.5% 4.5% 3.1% 竣工1年以上 1.1% 1.4% 3.5% 1.2% 0.9% 11.7% 10.0% 6.1% 5.7% 7.4% 4.7% 5.1% 3.4% 6.7% 7.8% 全体 竣工1年以上 6,330 6,330 6,330 6,370 6,230 4,500 4,530 4,530 4,570 4,580 3,980 4,000 4,020 4,050 4,050 3,230 3,240 3,250 3,250 3,230 出所：CBRE, Q3 2015 調査概要 調査対象 大型マルチテナント型 物流施設（LMT） 首都圏 LMTエリア別 空室率・実質賃料指数 募集賃料 Q3 2015 CBRE Research 全国16 都道府県に所在する、主な用途が倉庫である一般募集された施設 対 象 地 域 ： 首都圏：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県を中心とする地域（83 棟） 近畿圏：大阪府、兵庫県、京都府を中心とする地域（18 棟） 対 象 施 設 ： 延床面積10,000 坪以上 原則として、開発当時において複数テナント利用を前提として企画・設計された施設 空 室 率： （1）3月末 （ 2）6月末 （3）9月末 （4）12月末 時点集計 空室は集計時点で即入居可能であるものを対象（新築施設は竣工済みのものが対象） 対 象 ： 2003 年以降に竣工した大型マルチテナント型物流施設 国道16号エリアの 2014年 Q4時点の値を4,000 円／坪として各エリアの賃料を指数化 実 質 賃 料 指 数： 新規契約する場合、調査時点で成約すると想定される賃料（共益費含む） 契約期間、フリーレント期間を考慮した実質的な月額賃料 （1）1-3月 （ 2）4-6月 （3）7-9月 （4）10-12月 期間集計 月額募集賃料の坪当たり単価（共益費を含まない） 中大型施設： 1棟あたりの募集面積1,000 坪以上の物流施設。東京、千葉、埼玉、神奈川、愛知、大阪、福岡の各都府県対象 ©2015 CBRE, Inc. | 10 Figure 26 : 都道府県別 平均募集賃料（円／坪） 全体平均 中大型施設 No. 都道府県名 No. 都道府県名 1 北海道 3,460 3,530 3,530 0.0% 1 埼玉県 3,960 3,800 3,850 1.3% 2 宮城県 4,780 4,390 4,280 −2.5% 2 千葉県 4,200 4,160 4,180 0.5% 3 埼玉県 3,810 3,920 3,920 0.0% 3 東京都 5,580 5,590 5,590 0.0% 4 千葉県 3,700 3,820 4,000 4.7% 4 神奈川県 4,060 4,200 4,000 −4.8% 3,250 3,380 3,440 1.8% 3,550 3,690 3,680 −0.3% 2,220 2,250 1.4% Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 対前期比 5 東京都 6,060 6,200 6,160 −0.6% 5 愛知県 6 神奈川県 4,820 4,660 4,610 −1.1% 6 大阪府 7 石川県 3,430 3,340 3,420 2.4% 7 福岡県 8 愛知県 3,750 −1.6% 9 滋賀県 2,890 −21.7% 10 京都府 5,180 4,590 4,490 −2.2% 11 大阪府 5,150 4,970 4,850 −2.4% 12 兵庫県 4,530 4,690 4,840 3.2% 13 岡山県 3,180 3,250 3,330 2.5% 14 広島県 3,890 3,940 3,800 −3.6% 15 香川県 2,720 2,720 2,760 1.5% 16 福岡県 4,630 4,600 4,610 0.2% 3,750 ★ ★ 3,240 3,810 ★ 3,690 ★ Q1 2015 ★ ★ Q2 2015 ★ 2,220 Q3 2015 ★ ★は、サンプル数が4棟以下のデータ 対前期比 出所：CBRE, Q3 2015 Figure 27 : ゾーン別 平均募集賃料（円／坪） ゾーン名 No. Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 対前期比 ゾーン名 No. Q1 2015 Q2 2015 Q3 2015 対前期比 1 足立・葛飾 5,270 5,360 5,530 3.2% 28 大阪南部 3,260 3,750 3,750 0.0% 2 江東・墨田 6,860 7,230 6,860 −5.1% 29 大阪北部 4,430 4,110 3,860 −6.1% 3 品川・大田 7,170 7,460 7,210 −3.4% 30 大阪市湾岸 5,060 4,880 4,730 −3.1% 5,530 19.7% 4 板橋・練馬 5,840 5,900 5,980 1.4% 31 神戸市中心部 4,560 5 23 区中心部・西部 7,580 7,630 7,150 −6.3% 32 神戸市西部 3,270 6 小平・東村山 ★ 2,370 3,090 0.0% 33 尼崎・西宮 5,450 ★ 3,090 ★ 4,620 ★ 3,300 ★ 5,620 7 国立府中 IC ★ 4,410 4,910 1.2% 34 姫路・加古川 8 八王子IC ★ 4,540 ★ 5,180 ★ 5,170 −0.2% 35 京都南IC 9 青梅 IC ★ 4,320 ★ 4,360 ★ 4,210 −3.4% 36 京都西部 ★ 7,950 ★ 7,950 4,610 −4.9% 37 京都南部 ★ 3,000 ★ 2,910 ★ ★ 3,360 ★ 3,690 ★ 4,850 10 千葉湾岸 5,010 4,850 ― ― 5,100 4,830 ★ 3,300 0.0% 5,090 −9.4% 3,500 ― 4,850 0.4% ― ― 3,590 23.4% 2,890 −21.7% 11 柏 IC 3,790 3,830 3,700 −3.4% 38 滋賀南部 12 成田・佐倉 IC 2,600 2,660 ★ 2,870 7.9% 39 名古屋市中心部 4,250 4,250 4,250 0.0% 13 市原・木更津 IC 4,680 ★ 4,140 −11.5% 40 名古屋市南西部 3,670 3,670 3,510 −4.4% 14 千葉市 3,990 4,090 4,630 13.2% 41 名古屋市東部 4,900 4,980 4,740 −4.8% 15 三郷・草加 IC 4,100 4,230 4,160 −1.7% 42 名古屋市北西部 4,630 4,760 4,920 3.4% 16 さいたま市 4,060 4,240 4,360 2.8% 43 尾張 3,290 3,260 3,220 −1.2% ★ 4,570 ★ 17 川口・戸田 4,500 4,680 4,730 1.1% 44 三河 3,230 3,300 3,270 −0.9% 18 16号（春日部・川越） 3,210 3,350 3,590 7.2% 45 金沢市 3,700 3,570 3,610 1.1% 19 所沢・三芳 3,910 3,860 3,830 −0.8% 46 札幌市 3,600 3,680 3,690 0.3% 20 神奈川湾岸 5,060 4,780 21 川崎市内陸部 6,520 6,970 22 横浜市内陸部 6,240 23 横浜町田 IC 24 5,200 8.8% 47 仙台市東部 5,170 4,980 4,570 −8.2% 6,490 −6.9% 48 広島市南部 3,980 4,010 3,770 −6.0% 6,120 5,890 −3.8% 49 広島市北部 4,950 5,290 4,880 −7.8% 4,170 4,200 4,220 0.5% 50 廿日市市 ★ 4,170 ★ 3,520 ★ 4,170 18.5% 厚木 IC 4,040 3,950 3,840 −2.8% 51 安芸 ★ 3,130 ★ 3,350 ★ 2,800 −16.4% 25 大阪市中心部 5,930 5,790 5,680 −1.9% 52 福岡市 4,870 4,830 4,840 0.2% 26 吹田市 6,060 6,080 5,970 −1.8% 53 北九州市 3,640 3,460 3,530 2.0% 27 大阪東部 4,640 4,460 4,370 −2.0% 54 鳥栖 2,420 1.3% ★ ★ 2,390 ★ 2,390 ★は、サンプル数が4棟以下のデータ Q3 2015 CBRE Research ★ 出所：CBRE, Q3 2015 ©2015 CBRE, Inc. | 11 本誌に関するお問い合わせ 各地のマーケットに関するお問い合わ せ JAPAN RESEARCH 本 社 大久保 寛 東京都千代田区丸の内2-1-1 明治安田生命ビル エグゼクティブ ディレクター 03 5288 9288 03 5288 9760 [email protected] 関西支社 大阪市中央区安土町2-3-13 大阪国際ビルディング 高橋 加寿子 06 6261 2111 ディレクター 03 5288 9760 札 幌 [email protected] 札幌市中央区北二条西 4-1 北海道ビル 011 231 6931 仙 台 仙台市青葉区中央1-2-3 仙台マークワン 022 262 5651 横 浜 横浜市西区北幸1-11-15 横浜STビル 045 316 4311 金 沢 金沢市鞍月5-177 AUBE II 076 239 4041 名古屋 名古屋市中区錦3-20-27 御幸ビル 052 205 6541 広 島 広島市中区袋町3-17 シシンヨービル 082 243 9321 福 岡 福岡市博多区博多駅前2-2-1 福岡センタービル 092 472 1711 DISCLAIMER: 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