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東日本大震災とマンション市場 −天災・人災・風災
土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 69 【第 160 回定期講演会 講演録 】 日時:平成 23 年 6 月 13 日（月） 会場:東海大学校友会館 「東日本大震災とマンション市場 −天災・人災・風災・不動産−」 株式会社不動産経済研究所 代表取締役社長 角田 勝司 ����� ただ今ご紹介に預かりました不動産経済研究所 の角田です。本日は大テーマにふさわしい講演だ った、と風評されるような内容になればよろしい のですが、なにしろ演題そのものが、これしか無 い、と掲げてしまったものであることは皆さん、 ご推察のとおりであります。本日もたくさんの 方々にご聴講をいただき、誠にありがとうござい ます。本日のテーマは「東日本大震災とマンショ ン市場」であります。サブテーマを−天災・人災・ 風災・不動産−と直近の最も危ない事柄を並べてみ ました。こうした多重の被災の中でも最凶なのは “人災”であることはこれまたご承知のとおりで あります。そのことを皆さんと論じたいのですが、 残念ながらこの席では封印して、進めます。 土地総合研究所の講演会で、毎年１回、マンシ ョン市場の動向についてお話する機会を頂いてお ります。昨年は５月 20 日で、演題は「再起動する マンション市場」でした。その時の講演録は、 「土 地総合研究 2010 年夏号」に掲載されております。 昨年、ご聴講を戴いた方も半数程度おられるので、 少しはその時にお話した幾つかのキーワードを思 い出していただければ、自慢したいテーマ設定で ございました。首都圏の新築マンション着工、販 売戸数はこれから大幅に増える見込みという、 「再 起動」をテーマとした理由を説明しておりました。 まず資料の４ページの全国マンション着工動向の 表をご覧いただければ、私が話した直後の６月か ら V 字型の回復をしております。首都圏では９・ 10・11 月の４ヶ月間、前年同月比で２倍から３倍 もの着工ラッシュになっています。また次の６ペ ージの首都圏マンション発売動向ですが、６月以 降 12 月まで連続 11 ヶ月間、前年同月比で発売増 が続いております。どこかの不動産アナリストの ように、先行き不透明な予測ではなかったという ことを“ガッテン”していただきましたでしょう か。ここ数年間の講演会のテーマは、３年前は「激 変」、２年前は「迷走」、そして昨年は「再起動」 でした。波乱万丈、栄枯盛衰の新築マンション需 給の動向について、その大きな特徴的な動きをよ くぞ捉えたキーワードだった、と毎年密かに自賛 しまくっている講演録が残されています。土地総 合研究所のホームページでもご覧になっていただ けます。お帰りになりましら、話題はマンション セクター固有の問題だけに留まらず、いろいろと 凄いことを言っていると、検証・評価して戴きた いものです。そこには私のマンション調査歴、足 掛け 40 年近くの、情報収集力とその調査結果が詰 まっています。いつものように八つ当たり的な脱 線話も少し入っておりますからお楽しみいただい たらと思います。 ���研究と����・災�������� 土地総合研究には、ちょうど先週届いた「2011 年春号」に、草間常務の「東日本大震災情報集成 ～津波と町づくり」と題する研究テーマが載って おります。大震災のトピックニュースを丹念に追 跡しており、震災の悲惨さが日を追って大きくな ることがわかります。逆に復興支援の遅れが読み とれます。私がこれまでに見た中で、第一級に評 70 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 価したい資料で、是非ご覧になって戴いたらと思 います。災害復興には非常時を仕切るリーダー役 や即応して動く組織、原理原則の救済基準の貫徹 が不可欠ですが、それが悉く“不在” 、 “場当たり” になっていることが関連ニュースを追っただけで も解ります。また大震災について専門にご研究さ れる方がございましたら、ここで紹介したい論文 と単行本がございます。此処に今日持ってきたの ですが、この『防災行政と都市づくり』です。著 者は皆さんご存知の三井康壽(みついやすゆき)さ んです。災害事前復興計画論で工学博士、また不 動産学会賞を受賞した論文集で、東日本大震災復 興構想会議のメンバーにも、これを読んでから復 興プランの諮問を練って戴いたら、それほど時間 もかからずに提言がまとめられるのではないか、 と思います。信山社が発行元です。福島原発事故 は載っておりませんけれども、地震・津波災害に ついては第一級の参考書です。 ���������������� 本日のメインテーマは「東日本大震災とマンシ ョン市場」という、これ以外に設定のしようがな い非常に解りやすい演題となっております。大震 災の発生後、既に３ヶ月も経っております。震災 後の不動産市場の変化については、俄ライターに よる皮相な“不動産ショック”レポートが経済誌、 週刊誌、新聞の特集見出しに踊っております。こ うした特集記事の内容は、震災ショックで編集部 が思考停止になったステロタイプの企画のオンパ レードです。風災的、狼少年的なネタで、地震リ スク、その被害の広がり、備え方法等は初歩的な 常識知を少しも超えておりません。どれも平時に 起きる単発地震扱いに留まっています。Ｍ９の衝 撃、大津波による甚大な人的被害についての非常 時的対応まで追求していない。復興プランが乱立 していますが、財源は増税、津波海嘯地は買い上 げ、高台への集団移転、農漁業の設備協業化、液 状化対策への公費補助、さらに東京一極集中の解 消論など、これらにはことごとく土地国有化論が 潜まれており、社会主義的復興政策案が民主党政 権下で浸透しつつあります。例えば「日経ビジネ ス」の５月９日号、脱東京へという巻頭記事があ ります。これは脱東京事例が通販会社ケンコーコ ム、たった一社、規模 40 人の本社機能が福岡・天 神へ移るという、社長の気まぐれ発想のケース。 その後、新たに大企業クラスが福岡、地方都市に 移ったということは全く報じられていません。ま た関西のオフィスビルへの引き合いが関東からど んどん増え、問い合わせ、相談も増えているよう だというようなコメントが出ていましたが、これ は仲介業者の期待談だけで尻つぼみです。先週、 関西電力は一律 15%の節電要請を発表しました。原 発依存度は東京電力に比べて、関西電力や地方の 電力会社の方が一段と高い実情が段々明らかにな ってきますと、脱東京記事は空砲（報）化してし まうのではないか。まさに短視眼的な記事の典型 例です。最近の一般紙は当初から、日経新聞では 経済教室に寄稿する経済学者など、国家統制的な 記事が多く、思考停止の編集者が多くなったので はないかと感じます。原発の全面停止によるメー カーの脱ジャパンの動きを追い、日本全土で電力 ショックによる空洞化の動きを追う特集レポート などでしたら、経済情報のインパクトは強くなる のではないかと思います。また同業者の朝日新聞 は、この記事に便乗したのかどうか解りませんけ れども、自社ビル、大阪中之島朝日ビルのテナン ト募集広告を、自分の新聞でやっておりました。 北ヤードとのテナント獲得競争に負けて入居テナ ント獲得が進んでいない、劣勢にあることを思わ ず自ら曝け出した全面広告が最近ありました。こ れも風災に踊らされ身銭を切ってしまったもので しょう。 �������������������� それでは大震災によって不動産市場は「グレー トリセット」するのか、資産デフレがこれからも より深刻化していくのか、それとも新たな不動産 投資ビジネスが誕生するのか、民主党の新成長戦 略はどうなったのか、そんな大問題を踏まえなが ら、これから探っていきたいと思います。また不 動産セクター固有の問題として地価がどう動くの か、マンション価格がどう動くのか、液状化エリ アはどうなるか、そして超高層マンションの売れ 行きはどう変わって行くのか。それから住宅購入 をこれから考えているエンドユーザーの意識に震 災後に行動変化があったのか等々、マンション、 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 71 日、４月 20 日の３回に渡って東北６県のマンショ ン被害の調査を管理会社を通じて行い、24、25 ペ ージにその結果が報告されています。このリポー トによって最大震度７、広範囲に渡った震度６強、 首都圏でも５強の揺れによるマンションの建物被 害は、阪神淡路に比べまして、屈折、倒壊、大破 という大損壊は見られなかったという情報がいち 早く届けられました。マンション業界はこれで一 安心いたしました。もちろんその後、中破、小破 ��������������������� の損傷例、それから津波被害、液状化など、震災 ��� 関連の建物被災の広がりが少しずつ明らかになっ てきております。仙台市内では１棟の取り壊し決 大震災直後に大手不動産会社は直ちに不動産売 買取引やマンション販売を全面ストップしました。 議例が出ていますが、マンションのストック棟数 に比べますと、殆どゼロ％に近い被害の報告に留 勿論これは阪神・淡路大震災の教訓を活かした即 まっています。ただし、東北地区以外でも高層階 時的対応で、賃貸ビルや分譲物件の被害点検を最 の揺れの体感ショック、耐震構造の目指した基本 優先して行いました。その結果、賃貸オフィス、 の設計思想とは違った次元から、居住性の安心、 マンション、ホテル等の建物自体の地震被害は比 安全という、心理的な不安感、不信感が広がって 較的軽微でありました。調査事例をご紹介します きているようです。たまたま東日本大震災は阪神 と、J-REIT、三鬼商事、高層住宅管理業協会の３ 種類の被害レポート、これが非常に早く発表され、 淡路のような直下型地震ではなく海溝型地震で、 直撃的な揺れの被害よりも、津波による全壊、半 信頼に足る被災データになったのではないかと位 壊が戸建て住宅で圧倒的に多い。報道写真でご覧 置づけています。J-REIT 保有物件では物流施設、 ホテル、ビル等の被害が金額にして 22 億円程度、 になれば、耐震構造の建物、住宅はちゃんと残っ ており、基礎杭の脆弱な中小ビルが流され、倒れ 配当率に大きく影響する大規模損壊はなかったと ています。RC の建物が多い市街地であったならば、 開示されております。東証 REIT 指数は、大震災直 津波から逃げられた人が沢山いたのではないかと 後には急落し、３月 15 日には 838.90 ポイントま 思います。ところが首都圏では津波よりも人的被 で下がりました。ところが 16 日から上昇に転じま 害のなかった液状化被害がことさら関心事になっ した。これは 23 ページの指数グラフを見ていただ ています。液状化対策をしっかりしたマンション、 ければ分かり易いと思います。先週はまた東証株 建物は全然被害がないのに、それを怠った土地に 価の下落によりまして、ジャパン・リスクで下が 建てた一戸建て住宅が、傾いた被害です。ガス管、 っていますけれども、基本的には日本銀行が下支 上下水道、電柱などのインフラ設備の耐震性が問 え役となっています。ビル仲介大手の三鬼商事が 題になってくるでしょう。断水が全部で 183 万世 ３月 13・14 日の時点で調べた仙台市のオフィスビ 帯、ガスが通じなかったのが 46 万戸ありました。 ル、362 棟の被災調査が発表されています。目視で 行なった、大通りに面した 175 棟については、倒 壊・使用不能はゼロ、外観に少し亀裂のあるビル が８%の 14 棟、 無傷が 95 棟と発表されております。 ���������������� つまり大地震で使用不能になった大通りのオフィ スビルは見当たらなかった。都市ガスが止まった 被害の全貌、詳細は 26 ページ、警察庁による被 り停電でエレベーターが止まったりとしたような 害状況の纏めが日々更新されています。それぞれ ことはあったようですけれども、J-REIT 保有ビル、 の被害数がどんどん変わっていますが、実は亡く 仙台市内の大きなビルについては、殆ど被害がな なった方が大幅に減ってきており、建物被害は大 かったという報告です。また、これは皆さんもご きく増えております。被害項目の道路、橋梁、崖 存じの通り、高層住宅管理業協会が素早くマンシ 崩れ、堤防、鉄軌道等の基礎インフラ箇所、これ ョンの被災調査に動きました。３月 16 日、３月 31 は国土交通省管轄で、さすがに被害数は最初から 住宅市場の固有の問題に限っても、大震災は多く の大問題を提起しております。本日はそうした課 題につきまして、私が聞きたいくらいでございま すけれども、今日は皆さんにテストされる立場で ございますので、旨くいくかどうかお楽しみ下さ い。 72 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 あまり動いていません。実害数値が大きく増えて いるのが、２番目の建物被害数です。お手元の資 料は６月６日現在で、全壊が 111,044 戸、半壊が 71,936 戸、 住宅以外が 28,407 戸となっております。 そ れ が １週間 後 の ６月 12 日 現 在 では 全 壊 が 111,100 戸、半壊が 80,197 戸そして住宅以外の被 害が 30,207 戸に増えています。今後、調査がより 詳細になってくれば来るほど建物被害の数は増え て来るのではないかと思います。 （注・７月 19 日 現在、全壊 109741 戸、半壊 125373 戸） 。 ただし この被害資料で疑問なのは、建物流失欄が空白に なっていることです。津波で流された住宅は、流 失ではないのか。全壊、半壊のうち、地震の直撃 で全壊、半壊した住宅はどのくらいか、興味があ りましたから、私は警察庁に問い合わせました。 そうしたら、内閣府に聞いてくれという担当の返 答で、しつこく内閣府に電話しました。それで答 えは、全壊には津波被害を含むということでした。 そうなると、地震と津波のそれぞれの直接的な全 壊住宅戸数は不明のままとなってしまいます。で すから、津波被害を蒙った建物の耐震性が保たれ ていたかどうか、という肝心要のことは、阪神・ 淡路のようには確定、検証が出来ないことになり ます。また、面白いことに、では津波による全壊、 半壊の判定基準は何か、と、突っ込んだら「あり ません」でした。過去の事例では地盤沈下による 冠水は半壊となっております。また、液状化によ る被害判定も浦安市では急遽、判定基準を大幅に 緩和しています。ディズニーランドのお陰で財政 豊かな浦安市は被害判定をし直しています。６月 ３日現在の新基準では、全壊が 14 戸、旧基準は８ 戸でした。そして大規模半壊がなんと 1,419 戸に なっていますが旧判定ではゼロ。それから半壊が 1,939 戸、旧判定は 33 戸、そして一部損壊が少な くなっており 5,253 戸、旧は 7,930 戸でした。一 部損壊の住宅を半壊に近い判定にして浦安市民を 助けています。そして１戸 100 万円の補修補償を 決め、また、追加でマンション 45 組合に関して最 高３０００万円の補修費を負担してくれるそうで す。これから湾岸に住むのでしたら、浦安市へと いうことであります。これからも新たな液状化被 害を蒙っても補償してくれそうな優しい浦安市で あります。他の我孫子市とか茨城県の液状化地域、 自治体に金がないところはどうするのでしょうか。 ところが、２次補正予算に国費によって液状地盤 の改良をしてくれるというさらに優しい国家丸抱 えの液状化復興策も措置されそうです。この液状 化被害の判定緩和は、地震保険、被災補償金にも 関連します。それから、大きくは住宅被害の直接 国費救済に連鎖した、自衛隊による瓦礫処理、仮 設住宅、住宅ローンの２重ローン救済、また農・ 水産業の協業化等、復興予算にはいつの間にか徳 政令的、国家主導型の救済策が次々に決められて います。いまだに人的被害さえも確定していない のに、取りあえず策定した内閣府による最大 25 兆 円という誇大な被害額推定が、あたかも確定した かのように走り出しています。それで既に４兆円 の１次補正予算が組まれ、おまけに自民党は 30 兆 円規模の追加補正を要求しております。農水産業 の被害額はたった１兆 5000 億円です。これまでの 再生案による農業の協同組合化、漁船の協業化、 このようなものは戦後の社会主義政党が主張した 政策で、それを超えるさらに完璧な社会主義的復 興プランが溢れ出ています。そうした財源無き復 興プラン、こんなのは小中学生でも考えることで しょう。例えば仮設住宅も当初７万戸強必要だと いうことで補正予算を約 4000 億円組んでいます。 つい１ヶ月くらい前には５万 2000 戸に下方修正さ れています。そして完成した３万戸ですが、昨日 のＮＨＫ TV では半分以下しか入居していない場 所も出てきている。こうした過大見積もりが早く も明らかになってきている。そういった不確定の 被災データを元に復興増税が提唱されているのに、 被害想定額のいい加減さを個別に仕分けし、それ を再計算する政党、政治家がおりません。このよ うな大惨害には国家戦略室の牽引役機能が必要だ と思いますけれども、人材難、省庁間の抵抗にあ って一向に基本戦略が見えません。被災地の方達 も全面国家依存で何とかしてくれという、ことに なっている。緊急時に、こんな迷走をしているよ うでは義援金だけではなく、補正予算の全額を思 い切って現金でばら撒いた方が良いのではないか と、思います。勿論生きている方に最優先です。 ちなみに亡くなった方に配ろうとするから、義援 金がすぐには配れないという、おかしな仕組みが 明らかになりました。 原発事故について、私は専門家ではないので 良く解りません。ですからここでしゃべってもし ようがない。早く何とかしてくれ、と傍観者的立 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 場です。私はチェルノブイリのように地下深くに 埋設してしまうことが一番早い処分方法ではない かと素人目には思います。どこかの国は地下核実 験をやっていますし、太洋上で核実験をした国も ありました。200 ニュートンの高強度コンクリート で覆えばロシアよりも堅固に密閉できそうです。 とにかく早く日本列島放射能汚染のイメージを払 拭しないと輸出で稼げなくなりますし、フランス 人とかドイツ人みたいに逃げちゃう外国人が増え てしまう。不動産投資分野でもジャパン離れ、様 子見という外資投資の手控え現象が出て来ていま すし、日本の企業もこれから次々に海外に脱出し そうです。電力もない国が豊かになれる筈はなく、 電力の無い復興もありません。阪神では計画停電 が起こりませんでしたから、堺屋太一さん発想の ルミナリオみたいなお遊びが出来ました。今年そ んなことをやったら袋だたきに合いそうです。不 動産資産評価では浜岡原発の停止命令で、日本全 国の原発立地周辺の地価はゼロになるでしょう。 暴落というよりゼロ以下になる。誰も手をださな い。それに来年早々には、13 ヶ月毎に点検しなけ ればならない原発ですから、ほとんど再稼働出来 なくなるリスクが目前にあります。省エネどころ か電力統制令の更なる強化、長期化で、一年中節 電我慢しなければならなくなります。数年間は「欲 しがりません。電気が来るまで」になります。従 って景気は今よりも来年の方が、悪くなるのは明 らかです。良くなるだろうという予測は、とにか く原発がフル再稼働していなければ立てられない。 太陽光と風力のお天気任せと風任せでは IC チッ プなんか製造出来ません。江戸時代までのエコ生 活ノスタルジーでは、１億 3000 万人も長生きでき ない。 「菅害」の首班（主犯）は来年には居なくな り、電気を使わないお遍路姿でしばらく彷徨い歩 いて、メドをつけた、と、日本から原発依存国に 出奔してしまう、かも。２世政治家とフリーター が大半の民主党はいわゆる烏合の衆で、綱領もな い政党です。基本綱領を掲げた社会主義政党より もっといい加減な政党です。電気がないなら寝て いるのが一番、とする新マニフェストポスターが 張りだされそうです。もっとも、景気を一段と悪 くしているのは、自粛・節約パラドックスと言わ れる日本人の一体行動でしょう。感傷的、情緒的 な AC のテレビ CM、これが消費気分を抑制し、全国 民を鬱状態に引きずり込みました。 73 ��������������� ������ �� だいたい「東日本」が、人的被害地域を誇大に 拡大した災害名称です。厳格には「平成・東北海 岸沖大津波」を正しい天災名称にすべきです。さ きほどの警察庁のデータによっても宮城、岩手、 福島の３県の沿岸部にしか大津波による多数の人 的被害は発生していません。「東日本」には青森、 山形、秋田の隣接３県全域も津波被害に襲われた ような印象を与えています。地震の直接被害では 圧死が極めて少なく、溺死がほとんどであったこ とで、被災地の建築物の耐震性能は証明されまし た。非構造部材の損壊などは人命被害に比べよう もない被害です。また、液状化被害も誇大に報じ られています。死者も出ておらず、全壊住宅も極 僅かであることでも、騒ぎすぎ被害現象でしょう。 一方原発事故は二次災害で、人災ですから、地震 被害と全く別の判定が必要です。観光・外食・イ ベント・スポーツ・ファッション・それから宝飾・ 百貨店などのサービス業は軒並み売り上げ減、期 待の中国人も全部帰っちゃった、これらは全て、 東京電力の負担による賠償が当然でしょう。とこ ろで、現代日本人にはどうして大幅な消費自粛が 素早く出来てしまうかというと、モノが溢れに溢 れているからでしょう。節約競争を煽り、大体電 力会社が主力商品である電気を、使わずに節電し て下さい、と言うこと自体、ブラック・パラドッ クスです。こうなったらお金を使わせるには、足 りないモノを見つけ出さなければなりません。つ まりお腹を空かせるしかない。ところがモノは海 外からどんどんやって来ています。日本人が作ら なくても、生鮮品の野菜、魚、肉なども全部外国 から運んで来てしまっています。足りないモノが 無い国で、無くても困らない普通の生活が出来る ということに気が付いてしまいました。まさに無 いモノが有る時代になってしまいました。おまけ に皆さんご存じの通り、お金も今余りに余ってい ます。預金額はどんどん増えています。借り手が 居なくなっています。国も偽装予算で、税収を超 えるお金を毎年、創っちゃっている。きっとこれ からは使い残しが出て来ます。しかし無駄遣いは 国でしか出来ません。ですから無駄なお金はさっ さと配ってしまえ、です。 74 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 ������������ 一棟売りで急成長していた新興有力企業が、リフ ァイナンス難で、連鎖的に行き詰まりました。新 興業者でも年間 1000 戸以上の供給をしていた企業 これまでのマンション市場の歴史を振り返りま が幾つもありましたが、一挙に消えました。09 年 すと、バブル後、新規マンション供給は急回復し、 の着工は 76,678 戸で 08 年の 182,572 戸に比べて 首都圏は 1993 年から、全国ベースでは 1994 年か 半分以下に激減、58.0%減という落ち込みになりま ら都心回帰型の“新マンション時代”に入りまし した。首都圏の着工は 10 万戸から 09 年は４万戸 た。東京都の着工戸数は、92 年の 13,484 戸から になりました。加えて郊外部の販売不振が目立ち、 94 年には 40,173 戸と３倍、03 年の 75,132 戸まで その完成在庫の販促策として、09 年の春頃にアウ 増え続けました。新規着工が増えたのは、同時に トレットマンションというのが一時あだ花的に登 売れ行きが良かった為で、この大量販売がなんと 場しました。このマンション業界の栄枯盛衰をあ 13 年間続きました。その間の平均価格ですが、都 らわした供給ランキングが 21、22 ページにありま 区部で 94 年が 5,200 万円、03 年が 4,599 万円、06 す。首都圏では昨年の分譲企業数が 165 社まで減 年が 5,149 万円と、マンション価格は弱含みで推 っています。2007 年に比べると 100 社以上減って 移していました。つまり大量供給、大量販売は、 います。近畿圏並みに減り、競争が無くなった市 価格の実質低下をともなったことで需要増の拡大 場規模になっています。不動産、マンション業界 に結びついていました。こうした低価格販売がで は競争が無くなると勢いが衰えます。不動産業界 きたのは、バブル処理による損切り用地、企業の だけではなく、何処の業界もそうですが、競争無 社宅、遊休地、公的セクターの放出などがあって くしてマーケット無し状態に、今なっています。 実現しました。また政策的には小泉内閣による都 そして全体の住宅着工戸数はご存じの通り 43 年ぶ 市再生策、これによる開発規制緩和、具体的には りの 100 万戸割れ、45 年ぶりの 70 万戸台です。不 審査期間の短縮、容積の割り増し、住宅取得税制 の拡充など、都心マンション供給に直結しました。 動産・住宅メーカーの受注・建設業績の落ち込み は止まっていません。そして今年度も、４月は年 ところがいわゆる耐震偽装問題で建築確認の厳格 率 79 万 8000 戸、80 万戸割れの水準に低迷してい 化が行われ、急ブレーキがかかりました。07 年の ます。ちなみに 45 年前とは、原発の無い時代でし 着工は、前年比 33.3%減に落ち込み、発売戸数が 06 年下半期から大きくマイナスになってきました。 た。特に不振が長期化しているのは賃貸住宅セク ターで、事業者ローンが締め付けられ、派遣切り 激減要因は都心回帰を避けた都心回避型の立地、 でアパートが大量に空いてしまって、停滞が続い つまり遠郊外部にマンションを増やしたというこ ております。新築マンションの建設・着工は昨年 とが根本的な要因です。団塊ジュニア層は都心型 ここでお話ししたように、６月から再起動してい 居住を基調として志向していたのに、逆にマンシ ます。2010 年の年間着工は全国で９万戸、18.2% ョン業者の方が強引に外に向かってしまったとい 増にまで回復しています。首都圏は 28.3%増、近畿 うことです。つまり都心暮らしより田舎暮らしを が 14.3%増、中部圏が 26.2%増です。その他地区は マンション業者が薦めてしまったのですから、基 まだ 10.2%減です。特に都心再回帰となる東京都の 本的に失敗するのは当然です。その郊外化、都心 着工戸数が大きく増えて 44.4%増と５割近い。神奈 回避型の立地指向を一番力強く進めていたのが新 川県は 21.7%増、千葉県は 14.6%増、埼玉県だけが 興マンション業者です。同時期に、マンション用 19.4%減、売れそうなところは急回復しています。 地として買ったのをビル用地に転化して、ファン この都心回帰型立地による新規着工の増加基調は、 ド、REIT に組み入れる投資ビジネスが始まりまし 今年になってからも続いています。１月から４月 た。マンションの大量供給の結果、都心用地が少 までの着工数は、首都圏では昨年比で 41.1%増、東 なくなり、地価が上がってきます。この時、マン 京都は 49.9%増、神奈川県が 27.7% 増、埼玉県が ションの価格急騰による実需離れに代わって登場 70.5% 増、千葉県が 27%減となっています。建設意 したのが不動産ファンドです。一棟売り、いわゆ 欲がようやく出てきたところで、これから本調子 る不動産流動化事業。これが急拡大するいわゆる に乗ろうかというところです。まとめますと、新 不動産と金融が融合する時代となります。それが マンション時代がバブル崩壊による不良資産処理 08 年のリーマンショックで流動化がストップし、 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 で発生、都市再生政策で加速、それが耐震偽装事 件によって遮断され、元気だった新興マンション 業者がリーマンショックによってリファイナンス 難に直撃され、流動化スキームが壊れ、供給が激 減しました。あまりにも大きく減少してしまった ので、マンション業界は揃って用地の後入れ先出 しを行い、価格探りの試行販売も昨年中に行い、 需要ポテンシャルがどのくらいあるかを探り終え たところです。こうして流動化後の実需向けマン ション分譲販売が、昨年下半期から起動し始めま した。 ������������������� そこに東日本大震災、天災が勃発し、大地震・ 津波・液状化という直接被害がマンション、住宅 に及びました。原発事故による計画停電は、安心、 安全性不安に繋がって自粛不況に陥ってしまいま した。基調的なテーマでありますマンション市場 のおよそ 20 年間のキーワードを追ってみますと、 バブル経済崩壊→新・マンション時代→都心回帰、 都心居住→流動化、証券化→都心回避→都心再回 帰となります。この都心をめぐるキーワードがマ ンション市場の基調トレンドで、これからも大き くは変わらないだろうと思います。都心マンショ ンが増えれば、マンション需給は元気になります。 地方のマンションが増えると、マンション需給は 衰弱してしまいます。人の集まっているところに マンション需要ありです。問題は地震ですが、1000 年に１度の巨大震度７、首都圏に関東大震災以来 の震度５強の揺れが襲いました。日本史上では 1000 年前の平安時代初期の 869 年の貞観地震が参 考になると言われても、源氏物語の時代に発生し た津波を教材にしていいのか、疑問です。日本人 は律儀に先人の知恵を活かして、五重塔の耐震設 計、建築をやっています。延べ 900 キロの防潮堤 も造っていました。もしその備えが無かったら、 亡くなった方がもっと多くなったのではないか、 ということを何故、土木・建設技術業界は言わな いのでしょうか。コンクリート防潮堤のお陰で被 害は半分ぐらいに抑えられたのではないか。この ことを是非とも検証し報告していただきたい。と にかく津波にはひたすら逃げろ、これが検証され、 唯一の正解としたら、防災土木技術は何も要らな 75 いということになります。1000 年前に起きていた とか、その前の弥生時代に起きていたなんて今更 言われても、知るか、です。問題は一点に絞られ ます。これから起きる東海とか東南海、南海地震 をどう防御するかということです。平成時代の被 害が大きいといっても、平安時代は電気、ガス、 上下水道、鉄道、自動車、高速道路、マンション、 コンビニ、工場も全く無かったのですから、幾ら 教訓にしましょう、といわれても全然参考になら ないでしょう。数万人が生活していたでしょうが、 1 億 3000 万人まで増えてしまったのですから、被 害が大きいのは当然のことです。こう考えたら良 い、と思います。危ない場所に住むために防災・ 耐震技術が役立つ、のだと。今回の教訓は、天災 後の復興の遅れと原発事故というダブル人災が被 害を増幅させています。これからは、東海も東南 海も首都圏直下型も不作為による人災となります。 地震学界の確率予測が当たるとすれば天災とは言 えませんでしょう。 ������������������� マンションの被害調査に関して、高層住宅管理 業協会が公表した資料が 25、 26 ページにあります。 そこで報告されていますが、1,642 棟の調査の結果、 倒壊・大破はゼロ、中破が 26 棟、小破 283 棟、軽 微 1,024 棟となっています。追加調査では、建物 駆体の傾斜が１棟、主要構造部の駆体損傷の中破、 小破は 15 棟、主要構造部以外の雑損で中破、小破 は 18 棟です。阪神に比べますと、ほぼゼロに近い マンション損壊度です。ただし津波と液状化被害、 これが阪神とは異なって広範囲に起こりました。 液状化被害が 81 棟です。その他のマンションは液 状化対策を行っていました。雑損に相当する外壁 などの剥落、ひび割れ、エキスパンションカバー の破損、水槽倒壊等の非構造物の被害は東北地区 以外でもまだ詳らかになっていません。ビルや音 楽ホール、体育館の天井板の落下とか、これはこ れで新しい耐震技術で解決していただきたい。た だ、地震被害で解体処分されるマンションが１棟 発生しています。唯一の例で、仙台市の「サニー ハイツ高砂」というマンションで、築 35 年、15 階 建て 190 戸。地震保険で全壊判定がなされていま す。保険が数億円ぐらい払われたそうです。これ 76 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 を分けちゃった。まさに現実的な選択でして、管 理組合の再建委員会は再建努力をしなくて済みま した。入居者の大半が中古マンションを買って移 った方が早いということで、建替えではなく跡地 を更地にしてしまいます。一生懸命マンションの 建替えプランを勉強している方には、建替事例の 教材にはならない稀なケースです。しかし、こう したアメリカ型の明瞭、快活なマンション建替え がこれから増えそうです。地震保険とプラス災害 見舞金も出るようです。建替えをしないから 300 万円。それで居住者は 300 万円、500 万円の中古マ ンションを仙台市内で買ったそうです。建替え組 合の会議を続け、３年も４年も掛けて新しいマン ションを造ってもせいぜい 1500 万円ぐらいしかな らない場所ですので、こういう解決策、跡地に造 らないで移住する、という建替えもあるというこ とです。もう一つ仙台駅前の賃貸マンション、こ れはファンドの賃貸マンションですが、これは構 造躯体に亀裂が入って何と築２年ほどで大破して しまいました。この所有者は建替えて分譲マンシ ョンにするそうです。また液状化被害は、ほとん ど一戸建てで 16,000 棟、不等沈下とか、マンショ ンの直接の被害というのはあまりありませんでし た。ガス、上下水道等の配管インフラの耐震性が しっかりしておれば次の震度５強ぐらいでは、た いした被害にはならないだろうと思います。勿論 一戸建ては所有者自身が液状化対策をしておくべ きでしょう。私有の土地ですから。 ���������� マンション販売に入ります。３月はマンション の引き渡しが集中する期末です。来期にかけて新 しいマンションを本格的に販売しようとしている ところに大地震が起きました。大手マンション業 者は直ちに販売中のマンションに限らず、建築中、 既存マンションの被害点検を優先して実施し、販 売活動を停止しました。災害の深刻さをおもんば かって広告宣伝活動も控えました。実質的に新規 マンションの販売活動が再開されたのは、５月の 連休中からでした。既存マンション建物の大きな 被害は無かったのですが、完成引き渡し直前のマ ンションのいくつかは、ガラスサッシ、断熱材、 ユニットバスの取り付け器具等が、製造元の工場 が被災したことや物流システムが遮断されたこと で納入がされなくて、引き渡しの遅れが出ました。 自動車産業や多くの製造業と同じように、マンシ ョン建設も今やジャストインタイムの建設、発注 システムになっています。建設現場では各種付帯 設備などが一棟一棟違う、そのマンションでしか 使えない特注品が多く、緊急的に流用した設備取 り付けは出来ませんでした。製造再開した製品が 届くのをひたすら待つだけで、お客さんを説得す るのに相当苦心したようです。欠品を調達し、引 き渡しを完了したのは、戸建て、注文住宅も含め、 5 月中旬までかかったようです。それから、躯体被 害は皆無に近かったのですが、軽微の被害、タイ ルのひび割れ、電気温水器が転倒した水漏れが多 数ありました。日本には 60m を超える超高層建築 物は 1,100 棟ありますけれども、エレベーターが 60 万台止まって、そのうち長い時間止まったのは 数百件、エレベーターには阪神以来、耐震対応の 緊急停止技術が開発されています。問題なのは超 高層マンションの揺れについての心理的不安感が トラウマ化したことです。これは超高層マンショ ンに住んでいる人達が多くなったことも影響して います。耐震、免震、制震の設計思想である、 「人 命に致命的でないこと」とする技術開発の目的は 今回ほぼ完璧に果たしましが、科学・技術的な意 義づけと高層居住者の体感震度とには感性面での 受け止め観の大きな違いが出ました。制震、免震 装置付きのマンションでは殆ど揺れが無い筈でし たが、居住している高層マンションだけではなく て、勤務中の高層ビルも大きく揺れましたから、 高層建築物に対しての揺れへの忌避感が増えまし た。もともと超高層マンションの居住率は半分以 下ですが、何人かの体験談の体感風評が広がって います。それでは住みたくないから、安く手放す かというと、以外と高く売りたいという我欲が先 行するケースが多いものです。しかしながら、制 震技術のさらなる普及が必要となります。そうし た耐震技術が標準化しないと、長時間の揺れの体 感経験談が超高層マンションの値下がりや販売鈍 化につながる流言飛語の類になってしまいます。 もちろん戸建ても大きく揺れ、旧耐震の建築物も 大きく揺れています。これからにも新しい制震性 能が必要です。最近、長周期の揺れに対する制震 技術が開発されていますが、まだコストが高い。 ただし、いまさら不可解なのは、オフィスを旧耐 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 震ビルから新耐震ビルに移るケースが増えた、な どと、それが震災後の新しい、大きく変わった動 きだ、として報じられていること。こうした一知 半解、低レベルのリスク回避現象を報じるから、 旧耐震のままの住宅、マンション、ビル、その他 学校、病院などの公共建築物がいまだもって耐震 補強もせず、30 年以上前に建てられたままでなっ ている、所有者責任、使用責任を追及できない。 脱法建物に耐震補強を促すことを発しない、思考 停止のジャーナルが多過ぎます。 ����������� 東京都は、３月 11 日に特定緊急輸送道路沿道建 築物に耐震診断を義務づけ、補強を促す条例を制 定し、４月１日付けで施行しました。耐震性能が 不十分な建築物には耐震改修等の実施努力義務を 課しました。ところで新耐震以前の建物がそのま ま残っている理由は、何と「危険であるが、違法 ではない」という解釈だそうです。そういう解釈 で旧耐震住宅が全国で 1,000 万戸近くまだ残って います。建築基準法の新耐震基準が施行されて、 ちょうど今年が 30 年目です。もう一度大地震が来 たら、旧耐震建物所有者には敷地外に倒壊被害を 与えたら損害賠償責任を負わせるべきでしょう。 それより大問題なのが 760 万戸の空き家の存在で す。そのまま直ぐには住めない、使いようが無い ような家を空き家ストックとして統計化していま す。震災地に５万戸もの仮設住宅を新たに造らな くても、 「見做し仮設」として、既存民間賃貸住宅 をようやく災害住宅として厚生労働省が認定し活 用し始めました。東京だけでも約 60 万戸、そのう ち 10 万戸は１戸建ての空き家があります。10 万戸 というと、今では被災者全員に相当します。昔は 非常時には供出という国家強制がありました。こ の際、使っていないこうした空き家を強制的に徴 発して、被災者のために月５万円程度で貸してく れと復興本部が説得に乗り出すことを、民主党の マニフェストの一部、ストック活用に生かせるの ではないか、と提案します。いっそのこと、すぐ 活用できない空き家などはその規定を変えて、 「見 做し倉庫」にしたら。今回、津波を被って瓦礫と なった住宅は、法律用語で「無価値住宅」という ことに規定しました。住めない住宅は、 「瓦礫」評 77 価、或いは空き家税を課して、仮設住宅の建設費 に義捐金化したら、と思います。緊急時に役立た ない住宅ストック、偽装空き家にはなんらかのペ ナルティを課すべき、です。その負担を避けるの には解体することだ。今だったら廃材は国費で片 付けてもらえる。 ������������ 震災後の対応で、マンション業者が心配したの は、建物被害の軽微さの確認後に、引渡し直前に キャンセルが多く出るのではないか、ということ でした。バブル後やリーマンショック後に大量の キャンセルを経験していますから、特に液状化被 害エリア、超高層物件のキャンセルが大量に出る のではないかという懸念をしていました。ところ が、これらの地域で分譲を行っていたのは大手業 者でした。地震被害よりも業者の信用度が強く、 キャンセルは多いところで１割ぐらいに留まりま した。全戸キャンセルというバブル期後みたいな ことは出ませんでした。液状化対策をしていた新 築マンションでは、耐震性の強固さが証明されま した。設備備品不足によって建物の引き渡しが遅 れた苦労をした業者は、次のリスクに備え始めま した。来期の大型物件の工期は遵守できるかとい う請負条件の再確認、建設業者との信用関係の再 構築も検討事項となりました。また、引き渡し時 期の変動については、ユーザーへの事前説明が必 要になりますから、確実に引き渡せる期間を再確 認して販売計画を練り直し、そのため当初の発売 計画が相当先送りされています。設計に関しても 耐震性、免震、制震装置の強化が不可欠で、災害 リスク等への対応にも備えなければなりませんで した。超高層物件では、防災設備を見直して、非 常用電源、備蓄倉庫や災害時避難プラン等を急遽、 販売時の備品マニュアルに加えた新規物件も多く なりました。これらは設計変更が伴いますし、こ うした建築コストの再積算、広告宣伝策の変更な どで、大型、超高層物件の発売が先送りになって おります。今年に入って新発売された大型物件は 15 ページにそのリストがあります。この◎の物件 は既に地震前に発売されていまして、☆印は下期 に発売の見込みになっています。これからも新た な商品企画、新しい防災装備、耐震装置の見直し 78 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 などが行われ、流行りの太陽光、エコ対応企画等、 実はコストが上がりますが、そういった物件が多 くなりそうです。 ��������������� 在庫を抱えていたマンション業者が便乗して大 喜びをするような風説も流れています。先ほど少 し触れましたが、震災後、武蔵野台地と駅近が人 気となっているという風説です。マンション業者 にとって何はどうあれ、売れてしまえば良いです から、ことさら反証する業者はおりません。ただ し安心・安全はコスト無しで実現出来る筈はあり ません。それを怠って、湾岸離れで台地が人気に なっている、とする今朝の NHK のような安易な情 報レポートが多く報じられています。きのう６月 12 日の産経新聞の社会面では従来の利便性や周辺 環境、設備だけでなく地盤の強さや耐震設計、職 場への近さなど、災害時を想定したマンション選 別がなされるようになった、ユーザーの購入動機 に大きな変化が起きている、という記事が載って います。本来的に利便性は職場に近いこと、環境 とは地盤条件を含むこと、設備は耐震性も備えて いること、帰宅困難者は武蔵野台地、多摩地区に はいなかったのか、こういうアドバイスも一言付 け加えるべきだ、と思います。この記事には武蔵 野台地とはどのへんなのかという事前の下調べ取 材があって、都内の西部から武蔵野、中央線沿線、 埼玉県所沢市など、だとしています。一方、先週、 立川活断層には直下型地震の危険度が高まってい るという地震研究専門機関からの警戒警報が出て いました。地震災害の多発する日本列島では何処 に行っても危ない、こうした記事の纏めにならな いといけません。そういえば地震の余波で沖縄の 完成マンションの在庫が完売したというような記 事も見ましたが、たった５戸ほどでした。駅近選 別も、別にいまさら強調するべき新しい現象でも ありません。これから中央線沿線で、マンション 販売に失敗する業者が出ないように願っています。 中央線エリアの地価が上がってくれば、この沿線 周辺に不良資産を持っている業者は、安心ですが、 そう旨く行くはずはないでしょう。まだ所沢辺り には完成在庫がたくさん残っています。駅近人気 というのは、大きく言えば都心居住ということで すから、これは地震の前からある賢い動きでした。 だいたい何事であれ、にわか勉強では、日本全国 何処でも買えなくなり、迷い事が増えるものです。 先ほど耐震性の選別ケースでも触れましたが、建 物、住宅についての安心性、安全性の規準は質的 規定になればなるほど難しくなります。建築固体 としてか、周辺環境を含むのか、デザイン性はど うか、ユーザーの建築知的レベルなども考慮すれ ば簡単に選別評価できるものではありません。そ れを、住宅、マンションは安心、安全に気を付け て選びましょう、と薦めるのは、建築の質的特性 を判別できない素人批評家です。まして、ユーザ ーのほとんどは住宅ローンに四苦八苦する初心者 層、なによりもコスト優先の選択をしますから、 質的選別など不可能です。だから量的選択となっ てしまう身の丈に合ったマンション、住宅を衝動 買いしてしまう。初心者ユーザーが多すぎる日本 の住宅需要の特長です。しかしこれからは経験者、 建替えが増えてきますから、住宅質も格段に良く なります。長期優良住宅認定は 09 年６月に発足し てからようやく約 16 万戸、マンションは 2000 戸 になっています。 ���������� 今売れているマンションはユーザーの身の丈価 格の物件に限られています。１にも２にも価格で す。はっきり言えば坪 130 万円以下だったら何処 でも売れるマーケットになっています。最近の建 築費はかなり下がっていますので、低価格のマン ションを造れば、基本的なマンション需要は、い くらでもあります。5,000 万円以上でしたらば今は 躊躇している高所得者や買い換えの方もいますが、 3,000 万円、2,000 万円は即断で買えてしまうから でしょう。マンション価格の動向については８〜 10 ページに、細かく地区別のマンション単価の動 きが出ています。今年に入ってからの価格設定は 弱含みになっています。昨年の単価に比べて純都 心部の値下がりが目立ってきています。千代田・ 中央・港・新宿・文京・墨田・江東・品川・大田・ 世田谷・杉並・北・板橋・練馬・江戸川の 15 区、 つまりブランド地区は高値のところが下がってい まして、台東・目黒・渋谷・中野・豊島・荒川・ 足立・葛飾のマンション価格は上昇しています。 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 供給が少ないところは、一つ高価格の物件が出ま すと、大きく平均値が乱高下しますが、傾向値の 動きでは、今年のマンション価格が弱含みになる ということを、都心部で示しています。また、価 格水準で見ますと、リーマンショック前の 07 年の 後半に発売された価格水準に戻っています。それ だけ 6,000 万円台、7,000 万円台の需要が少なくな っていることを示しています。郊外部では神奈川 県の川崎市が上がっていますが、横浜市は下がっ ています。埼玉県さいたま市は横這い、千葉県は 市川・船橋・松戸・柏が上昇しています。郊外も 強気の価格を付けられないようです。 ������������� それから建築コストです。昨年と同じ期間基準 での建築費のデータとなります。昨年の 10 月から 今年の３月までの６ヶ月間で 100 戸以上の着工物 件の建築費を抜き出したところ、全体で 57 棟、延 べ 10,528 戸ありました。これはこの期間のマンシ ョン着工の 31.5%に相当する戸数です。昨年同期は 29 棟 7,289 戸でしたから、大型物件がかなり増え ています。 １戸あたりの平均建築費は 1,960 万円、 坪単価 70 万７千円。昨年に比べて 176 万円、坪単 価で９万２千円ほど下がっています。そして、そ の中で超高層物件、20 階以上が 10 件、延べ 2,520 戸ありました。その建築費が 2,440 万円、坪 88 万 ５千円で、１戸あたり 413 万円、坪 10 万９千円ダ ウンしています。中高層の物件が 47 棟、延べ 8,008 戸ありました。その建築費は 1,809 万円、坪 65 万 ７千円で、１戸あたり 346 万円、坪５千円のダウ ンです。昨年はちょうど建築費が値上がり基調で したが、秋ごろから一転して建築費が値下がりし ていることを示しております。これは大手マンシ ョン業者の供給シェア、発売戸数が多くなって、 ゼネコンとのネゴシエーションを反映しているの ではないか、それからユーザーの取得力もデフレ 不況で落ちていることに対応して、供給サイドの 弱気の低価格指向が現れたものと思われます。 ���������� ��� ���� � ����� � 次に 20 階建て以上の超高層マンション計画のデ 79 ータです。13 から 14 ページですが、2011 年が 69 棟、延べ 19,037 戸。12 年が 77 棟、13 年が 80 棟、 14 年が 37 棟、15 年以降が 50 棟、全国で 313 棟延 べ 106,061 戸が計画されております。07 年から 09 年の３年間は年間３万戸台の竣工ベースでしたが、 昨年は 17,967 戸に急減しています。特に近畿圏と 地方都市の減少が目立ちました。しかし首都圏で はこれからも年間１万戸を超す建設計画が進めら れていますし、16 ページの大型物件にも超高層棟 がかなり組み込まれています。最近発表された田 町のヤナセ再開発でも 1,000 戸近い超高層計画が ありますから、都心の大規模用地に関しては大型 ビルと超高層物件の複合開発がこれからも計画さ れそうです。また、再開発物件には必ず超高層物 件をシンボルタワーにした計画は不可欠で、地域 の活性化に繋がります。直近の例ではスカイツリ ーで、浅草が元気になり、見に来る人が増えてい ます。大きい、高い建物はこれからも人気を集め そうです。これからは揺れを減らした超耐震、超 制震設計の超高層が建設されることでしょう。 ����������������� 昨年２月から 12 月にかけて、発売戸数が連続し て増加しました。今年１月はマイナスでしたが、 ２月には盛り返しました。３月は震災ショックで 販売停止物件が出ました。４月も大手業者が本格 的な販売活動を自粛し 27.3%減となっております。 計画停電、震災対応で、商品企画も、練り直して います。また、仮設のモデルルームが資材不足で 当初の発売時に間に合わないなど特別な震災事情 も発生し、販売全面再開への気勢がなかなか盛り 上がりません。そうして実は５月の連休の時にか なりの新規物件の発売見込みが積み上がっていて、 これは供給再開が勢いづく兆し、と当社の調査担 当が大ボラを吹き、急回復するだろうという見通 しをしゃべってしまいました。ところが、やっぱ り購入マインドには震災ショックがまだ続いて引 きこもっていました。昨年の 3,779 戸に比べて微 増程度に留まりそうです。当初予定の 5,500 戸は とんでもない誇大見込みになりそうで、 「ごめんな さい」ということです。しかしマンション業者の 供給意欲・着工増の動きは順調に回復しておりま すが、やはり販売現場、前線ではなかなかユーザ 80 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 ５万戸の達成は厳しいものとなります。しかし、 先行指標の着工動向では大幅な増加基調の動きが 続いており、総販売計画戸数は急速に回復します から、実発売率が昨年を越える動きを持続すれば、 まだ昨年の４万 4555 戸を上回る見込みは残されて います。３月以降の自粛し、沈滞した発売行動は、 被災シンドロームに呑みこまれた大手デベロッパ ーの消沈した対応が影響しています。早く不動産 業らしいチャレンジ精神にオールリセットして、 新規物件の大攻勢をして戴きたいものです。新規 マンションの活発な供給でお客さんを曳きつけな いと、購入動機の変化も掴めません。この 15、16 ページの超大規模物件リストには何時でも発売で きる物件、着工済みの物件、この◎印が全部、☆ 印も着工済みです。21 ページの事業主別発売戸数 ランキングで大手系の発売実績シェアのこれまで の動きを見ますと、首都圏では 2009 年が 76.7％、 昨年は中堅専業系が少し挽回して 71.8％、今年１ から４月は 8250 戸で 75.9％となって、再び大手主 体になっています。つまり発売戸数が増えていな いのは、大手業者が販売を手控えているというの が分かります。大手業者の営業部が地震ショック で売る意欲を喪失してしまったのか、或いは新た な対応策を模索しているのか、それとも売り急ぎ することは無いと余裕の売り上げ計画を進めてい るのか、迷走しているようです。しかし、先ほど 申しましたように、この業界は、競争無くして活 性化することはありません。22 ページのマンショ ンデベロッパー社数の推移によると、首都圏では 昨年はたった 165 社しか発売しておりません。500 ��������������� 社、400 社時代に比べると販売競争が激化したとは とても言えない寡占マーケットになっています。 首都圏の新規マンションの発売予定、見込みを 裏付ける基礎データが私どもの調査部にあります。 この間、首都圏で人口が減っているどころか、増 えていますし、首都圏の経済力、活力が大減速、 昨年年間の総発売延べ戸数は、約 36 万 7000 戸に 壊滅したということはありません。むしろ一極集 対して、 実発売率は４万 4535 戸で 12.15％でした。 中がまだ続いており、地方からのやっかみ、たか 今年は１から４月までの実績ですが、総発売延べ りの分配要求がひっきりなしに出てきています。 戸数約８万 1000 戸（昨年は約 10 万 9000 戸）に対 新築マンション販売を中柱とした牽引力にした不 して、発売率は 13.4％（昨年は 10.3％）に上がっ 動産需要の顕在化によって、不動産市況が回復す ているものの、総計画戸数が約２万戸減っている る牽引力を見せつける絶好の機会が来ています。 ため、実発売戸数は１万 861 戸と、昨年同期の１ 万 1262 戸に比べて 401 戸の減少となっています。 ビル賃貸部門では大手企業に景況が限定されます から、即時先行的な業績回復の確認は遅れがちと これは発売戸数を絞って販売効率を上げようとす る大手業者の小手先の販売戦術が増えた結果です。 なります。昨年の講演の終わりに、これからのマ ンション需要は選択的需要、つまり新・都心型の 震災ショックが今後も強く出てくると、基礎ベー 新しい多様な多層需要、そのうちでも“シングル・ スの総発売計画戸数が大幅に増えない限り、年間 ーの取得意欲が即断してくれるような本格的な回 復には至っていないようです。既存完成物件の継 続販売を止めてしまうことは無いのですが、勝負 をかける新築物件の発売は軒並み先延ばしされて います。従って今年上半期の発売は昨年並みの２ 万戸に届くか届かないかという低調な動きになり そうです。私どもは当初、年初に、震災前に予測 した今年の販売戸数は５万戸と発表しましたけれ ども、上半期の予想以上の失速で、下半期には月 間平均で 5000 戸以上でないと達成出来なくなりま した。マーケット需要の鈍化動向からして、月間 平均で 5000 戸を全戸売り切る、首都圏のどこでも 新規物件が完売できるようなポテンシャルが出て くるとは思えません。特にライフスタイルが全般 的な自粛ムードに入って、身の回りしか関心が無 くなり、尚かつ節電・節約シンドロームに捉われ てしまいましたから、果たして低額マンション以 外のものが売れるかどうか。都心の大型の高級・ 高額マンションが売れるかどうか。高額層のユー ザーの反応がとても鈍い、とマンション販売担当 は感じ取って、発売時期を慎重に読み、先送りに なっているのではないかと思います。このためそ う急にはマンション需要が回復に向うことはない と思われます。先行しているマンション着工の増 加基調に結びついた好循環のマーケットの動きに はなっていないのは大震災による自粛心理の影響 でしょう。 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 81 衝動買いや見た目で買う方も以外と多い。その人 達が耐震、地盤、エコとかに関心を持って学びだ すと、もっと住宅の質は良くなるのですが、説得 にはとても時間がかかりそうです。一方、全く時 元の違う角度からのアプローチですが、都心型の シングルマーケット（シングル・ファミリー）を どう取り込むかが、これからの戦略課題であると 提起しておきます。住宅需要の初心者であった団 塊ジュニア、ジュニアネクストが減って、需要層 が今後買い替え層などに拡散することが確実とな ってきます。最後に、大津波は大変大きな問題を 残したことを加えて置きたいと思います。それは 巨大地震が堅牢な新耐震建築物の良質ストックだ けを選別、残される筈だったのが、1000 年に一度 の大津波は旧耐震、非耐震の建築物の全てを根こ そぎ浚っていってしまったことです。それが耐震 性の証拠隠滅、そして被害の全面的国家賠償、復 興増税にまで連鎖したことです。東日本大震災は ��������������������� 地震の強震度ではなく、津波の大きさが主犯であ ����� ったことを建築界はこれから証明、検証し、これ からの地震発生に備えて頂きたい、とここでお願 昨年と同じ、今年も長谷工アーベストのファミ リー型の購入者データが 17〜19 ページにあります。 いしておきます。時間がまいりました。本日の本 題はここまでで終わらせていただきます。長時間 30 から 35 歳、そして 35 から 39 歳、30 歳代が団 のご清聴ありがとうございました。 塊ジュニアと団塊ジュニアネクストで半分以上を 購入しています。ところが、昨年のデータで大変 な変化が出てきました。19 ページのデータを詳し く見ると、団塊ジュニアと団塊ジュニアネクスト ��������������� を合わせた購入率が初めて下がってきました。十 数年間伸び続けてきた右肩上がりの主力層の購入 この下の欄外の話題、★印、別の機会に是非皆 率が曲がり角を迎えたというデータがとうとう出 さんと論じたい、です。 ました。つまり 30 歳代を中心需要に狙った従来の ★翼賛体制強まる ★誰でも考える ★国家中 商品企画は、これまでの延長線上では売れなくな 枢の解体 ★日本脱出 ★住宅ストックの活用の るだろうということを示しています。サラリーマ 嘘 ★「阪神」との違い ★天災の教訓 ★1000 ン年収等も各種統計で上がっていませんので、昨 年に一度 ★少子化よりも長寿化リスク。終わり 年よりも低価格の物件を供給しなければならない ます。 だろうということも自明です。このデータでは 680 万円で 4,000 万円のマンションを買っているので すから、必要に迫られた方、出来ちゃった結婚を した方、そういう刹那的な層しか新規マンション を即決してくれなくなっています。シルバーはあ まり頼りになりませんが、それでも１%増えていま す。やっぱりシングルの範疇です。人災、風災に も無関心な人たちをマンションに取り込む、これ が新・都心型需要の決め手です。果たしてその人 達を説得できるかどうか、流言飛語に踊らされて ファミリー”を主体にした多彩な需要層への訴求 がポイントであるということを予測しました。標 準ファミリーではなく、まだ見えないシングル・ ファミリーの概念を見つけろと。また 5,000 万円 以上の物件については、一番直接的な需要誘発効 果があったのは、2000 万円までの生前贈与額の引 き上げでした。つまり、ちゃっかり貰った人達が 都内の６〜７,000 万円クラスの物件の売れ筋でし た。これが民主党、まだ自民党政権の住宅政策を 引き継ぎ、それも増額したことで高額物件の販促 に繋がりました。この税制はまもなく大幅カット されます。それに対し団塊ジュニア、ジュニアネ クストの方達が買っている低価格マンションはフ ラット 35S、住宅金融支援機構の特別融資制度、こ れが底辺需要をフォローアップしてくれました。 82 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 घᅵᆅ⥲ྜ◊✲ᡤ ᖹᡂ 23 ᖺ 6 ᭶ 13 ᪥ ᮾ᪥ᮏ㟈⅏࣐ࣥࢩࣙࣥᕷሙ ̿ ኳ⅏࣭ே⅏࣭㢼⅏࣭ື⏘ ̿ ओື⏘⤒῭◊✲ᡤ ♫㛗 ゅ ⏣ ྖ 㸯㸬ᮾ᪥ᮏ㟈⅏㸦ᆅ㟈㸩ὠἼ㸩ཎⓎᨾ㸧 ձ⿕ᐖࡢᐇែࠊ࠸ࡲࡔุ᫂ࡏࡎ㸦ࠕᅜᐙᡓ␎ᐊࠖࡀᶵ⬟ࡏࡎ㸧 㸨⿕ᐖ᥎ィࡢィୖ㸦⩏ᤑ㔠ࠊ௬タఫᏯᩘࠊෆ㛶ᗓ➼㸧 ղᘓ⠏≀⿕ᐖࠊቯ 11 1044 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究 2011 年夏号 19 㻝㻥 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 101 20 20 㻞㻜 ி ఫ ື ື ⏘ ᴗ ᡤ ⏘ ⏘ ≀ ⏘ ⏘ ி ᗑ ᴗ ⏘ ⏘ ⏘ ᡤ ⏘ ⏘ ⏘ 䜰 ⏘ 䞁 ⏘ Ⓨ 䝇 ᆅ タ 䜲 䝇 䈜ྠᡞᩘ䞉ྠ㡰䛾ሙྜ㻡㻜㡢㡰 ㏆ 㕲 ື ⏘ ᪥ ᮏ 䜶 䝇 䝸 䞊 䝗 ᪂ ᪥ 㕲 㒔 ᕷ 㛤 Ⓨ 䝘 䝍 䜹 䝷 䝺 䞊 䝧 䞁 ᮾ ி ᘓ ≀ 䝆䝵䜲䞁䝖䞉䝁䞊䝫䝺䞊䝅䝵䞁 䝸 䜽 䝹 䞊 䝖 䝁 䝇 䝰 䝇 䝬 䝸 䝰 ᢇ ᱓ 䝺 䜽 䝉 䝹 䜸䝸䝑䜽䝇䞉䝸䜰䝹䜶䝇䝔䞊䝖 ✰ ྿ ᕤ ົ 䝝 䜴 䝇 ᕤ ୕ ື ⸨ ື ఫ ື ୕ ⳻ ᆅ 㔝 ᮧ ື ᮾ ᛴ ື 㻝 㻞 㻟 㻠 㻡 㻢 㻣 㻤 㻥 㻝㻜 㻝㻝 㻝㻞 㻝㻟 㻝㻠 㻝㻡 㻝㻢 㻝㻣 㻝㻤 㻝㻥 㻞㻜 ྜィ 㕲 ື 䝇 䝰 䝇 䜲 䝙 䝅 㕲 ື 䜹 䝷 䝺 䞊 䝧 䛺 䜆 䛝 ⯆ ⸨ ᛅ 㒔 ᕷ 㛤 䜲 ᴦ ᅵ 䝺 ᘓ 㻓㻜㻡ᖺ ᴗྡ ㏆ 䝁 ྡ 䝍 䛒 ఀ 䝘 ᭷ ᮾ 䝥䝺䝃䞁䝇䝁䞊䝫䝺䞊䝅䝵䞁 ⸨ ື 䝝 䜴 䝇 ᕤ ୕ ⳻ ᆅ 䜸 䝸 䝑 䜽 䝇 ື ᮾ ᛴ ື ᮾ ி ᘓ ᮧ 㔝 ୕ື⏘䝺䝆䝕䞁䝅䝱䝹 㻓㻝㻜ᖺ ᴗྡ 䚷䚷䚷ᖺ 㻝 㻞 㻟 㻠 㻡 㻢 㻣 㻤 㻥 㻝㻜 㻝㻝 㻝㻞 㻝㻟 㻝㻠 㻝㻡 㻝㻢 㻝㻣 㻝㻤 㻝㻥 㻞㻜 ྜィ 䚷䚷䚷ᖺ ᡞᩘ 㻣㻘㻞㻝㻤ᡞ 㻡㻘㻠㻟㻥ᡞ 㻡㻘㻜㻠㻟ᡞ 㻠㻘㻡㻤㻝ᡞ 㻠㻘㻠㻤㻝ᡞ 㻠㻘㻟㻞㻝ᡞ 㻠㻘㻝㻞㻥ᡞ 㻠㻘㻜㻟㻥ᡞ 㻟㻘㻜㻡㻝ᡞ 㻞㻘㻤㻤㻥ᡞ 㻞㻘㻣㻞㻥ᡞ 㻞㻘㻡㻠㻥ᡞ 㻞㻘㻞㻣㻜ᡞ 㻝㻘㻥㻢㻤ᡞ 㻝㻘㻤㻟㻥ᡞ 㻝㻘㻤㻟㻜ᡞ 㻝㻘㻤㻝㻜ᡞ 㻝㻘㻣㻞㻣ᡞ 㻝㻘㻣㻜㻣ᡞ 㻝㻘㻢㻣㻥ᡞ 㻢㻡㻘㻞㻥㻥ᡞ ᡞᩘ 㻡㻘㻟㻜㻣ᡞ 㻡㻘㻜㻟㻣ᡞ 㻡㻘㻜㻟㻢ᡞ 㻠㻘㻣㻞㻣ᡞ 㻟㻘㻟㻤㻜ᡞ 㻞㻘㻠㻝㻝ᡞ 㻞㻘㻜㻠㻠ᡞ 㻞㻘㻜㻠㻞ᡞ 㻝㻘㻤㻣㻣ᡞ 㻝㻘㻣㻠㻠ᡞ 㻝㻘㻣㻜㻤ᡞ 㻝㻘㻡㻤㻞ᡞ 㻝㻘㻡㻠㻥ᡞ 㻝㻘㻡㻝㻟ᡞ 㻝㻘㻠㻞㻞ᡞ 㻝㻘㻟㻤㻢ᡞ 㻝㻘㻞㻝㻝ᡞ 㻝㻘㻝㻢㻢ᡞ 㻝㻘㻝㻟㻝ᡞ 㻝㻘㻜㻥㻞ᡞ 㻠㻣㻘㻟㻢㻡ᡞ ື ື ி ⏘ ⏘ ⥲ ྜ ᆅ ᡤ ᪂ ᪥ 㕲 㒔 ᕷ 㛤 Ⓨ ⣚ 䜸䝸䝑䜽䝇䞉䝸䜰䝹䜶䝇䝔䞊䝖 ி ୕ ື ⏘ 㔝 ᮧ ື ⏘ ఫ ື ⏘ ✰ ྿ ᕤ ົ ᗑ 䝝 䜴 䝇 ᕤ ᴗ ⸨ ື ⏘ ୕ ⳻ ᆅ ᡤ ᮾ ᛴ ື ⏘ 䝸 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2000 413 23 278 24 1999 390 3 254 32 1998 387 -50 222 -55 1997 437 -44 277 -69 1996 481 -64 346 35 1995 545 -9 311 8 1994 554 - 303 - （㈱不動産経済研究所） 22 104 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 䕺ᮾドᰴ౯ᣦᩘ䝠䝇䝖䝸䜹䝹䜾䝷䝣䠄ື⏘ᴗ䠅 䠄ᮾிドๆྲྀᘬᡤ䠤䠬䜘䜚䠅 䕺ᮾド䠮䠡䠥䠰ᣦᩘ 䠄ᮾிドๆྲྀᘬᡤ䝕䞊䝍䠅 23 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 105 ᧲ർᣇળຬฃ⸤ࡑࡦ࡚ࠪࡦߩⵍἴ⁁ᴫⷐߦߟߡ ᧲ᣣᧄᄢ㔡ἴߢⵍἴߒߚ᧲ർ㧢⋵ᚲߩળຬฃ⸤ࡑࡦ࡚ࠪࡦߩⵍἴ⁁ᴫࠕࡦࠤ ࠻⺞ᩏࠍታᣉ⚿ߩߘޔᨐߪએਅߩߣ߅ࠅߢߔޕ ᧲ർ㧢⋵ߢߪળຬߩౝ㧞㧡␠߇㧝㧘㧢㧝㧞ߩ▤ℂ⚵วࠃࠅ㧝㧘㧢㧠㧞ߩࡑࡦ࡚ࠪ ࡦߩ▤ℂࠍฃ⸤ߒߡ߹ߔޕ ߘߩ⚿ᨐ㧤㧝㧚㧞㧑ߦࠄ߆ߩⵍኂ߇↢ߓߡ߹ߔ߇ޔୟუᄢ⎕ߪήߊޔਛ⎕߇ 㧝㧚㧢㧑ޔዊ⎕㧝㧣㧚㧞㧑ޔシᓸ㧢㧞㧚㧠㧑ߣߥߞߡ߹ߔޕ ߹ߚޔᵤᵄߦࠃࠆ㧝㓏ㇱಽߩⵍኂߪ㧝㧞ޔ㔡േߦࠃࠆਇหᴉਅ߿ਅၒ⸳‛ߩ ៊்ߪ㧤㧝ߣߥߞߡ߹ߔޕ 㧔ᐔᚑ㧞㧟ᐕ㧠㧞㧜ᣣ㧕 ⵍኂ⒟ᐲ ᢙ 㧔ⵍኂౝኈߩ⇛㧕 ᄢ⎕એ 㧔ୟუ߿ᑪᦧ߃߇ᔅⷐߥ⥌⊛ⵍኂ㧕 ਛ ⎕ 㧔ᄢⷙᮨߥᒝୃ߇ᔅⷐ㧕 ዊ ⎕ 㧔࠲ࠗ࡞㔌߮߭ޔഀࠇ╬ୃ߇ᔅⷐ㧕 シ ᓸ 㧔ᄖᱴߤ៊்ߥߒ㧕 ⵍኂߥߒ ว⸘ ഀว㧔㧑㧕 㧜 㧜 㧞㧢 㧝㧚㧢 㧞㧤㧟 㧝㧣㧚㧞 㧝㧘㧜㧞㧠 㧢㧞㧚㧠 㧟㧜㧥 㧝㧤㧚㧤 㧝㧘㧢㧠㧞 㧝㧜㧜㧚㧜 ߐࠄߦޔ㧠㧢ᣣ߆ࠄ㧤ᣣߩ㧟ᣣ㑆ߢ㧝㧘㧢㧠㧞ߩౝ⺞ޔᩏଐ㗬ߩߞߚ㧣㧥 ߦߟߡⵍἴ⁁ᴫ⺞ᩏታᣉߒ߹ߒߚޕ ߘߩ⚿ᨐⷐߣߒߡߪޔゎߦ㑐ߒߡߪᑪ‛ᢳߦߟߡߩⷐ⚦⺞ᩏߪ㧝ޔਥ ⷐ᭴ㅧㇱߦ៊்߇ߺࠄࠇߚ߽ߩߪਛ⎕ߪዊ⎕߇㧝㧡ޔਥⷐ᭴ㅧㇱએᄖߩゎ៊் ߪਛ⎕ߪዊ⎕㧝㧤ߞߚޔઁߩߘޕ⋚ᴉਅ㧞㧣࡞ࠗ࠲ޔ⪭߮߭ޔഀࠇ㧟㧤 ࡃࠞࡦ࡚ࠪࡦࡄࠬࠠࠛޔ⎕៊㧝㧠ޔ᳓ᮏ㘃⎕៊╬㧝㧢ޔᵤᵄⵍኂࠍฃߌߚ߽ ߩ߇㧝ߞߚ⚿ޕᨐߪ⺞ᩏ⚿ᨐႎ๔ᦠ߇᧪߇ࠅᰴ╙▤ޔℂળ␠ߦឭ▤ޔℂળ ␠ࠃࠅ▤ℂ⚵วߦႎ๔ߒޔኻಣߔࠆᚻ㗅ߣߥߞߡ߹ߔޕ （㈳高層住宅管理業協会） 24 内 訳 計 管理戸数 1,755 3,782 7,072 66,225 10,359 4,208 93,401 管理組合数 34 (2.1%) 67 (4.2%) 114 (7.1%) 1,134 (70.3%) 186 (11.5%) 77 (4.8%) 1,612 (100.0%) 青森 秋田 岩手 宮城 福島 山形 県 名 小破 0 1,642 (100.0%) 0 3 186 (11.3%) 1.6% 26 23 1,161 (70.6%) 17.2% 283 26 249 5 116 (7.1%) 0 3 78 (4.8%) 軽微 地 震 被 害（単位：棟） 中破 62.4% 1,024 26 139 776 69 4 10 相当な補修（タ 外観上は殆ど 致命的な被害 大規模な補強・ イル剥離・ひび 損傷なし・又は （建替が必要） 補修を要する 極めて軽微 割れ補修） 大破 67 (4.1%) 34 (2.1%) 管理棟数 東日本大震災の概要（東北６県） 18.8% 309 52 18 113 42 60 24 被害無し 液状化（単位：棟） 0.7% 12 12 0 0.0% 0 4.9% 81 30 42 6 3 建物被害（杭 不同沈下、地 1階部分・ｴﾝﾄ 2階部分以上 の破損・ひび 下埋設物の ﾗﾝｽ まで被害 割れ） 破損 津波被害（単位：棟） 備 考 平成23年4月21日 106 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 25 土 地 総 合 研 究 2011 年夏号 107 26