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（中心市街地活性化に向けた拠点機能について）（PDF：856KB）
中 心 市 街 地 まちづくり会議からの提言 （中心市街地活性化に向けた拠点機能について） 平成２８年８月 中心市街地まちづくり会議 中心市街地活性化に向けた拠点機能（旧甲府銀座ビル再整備による 新たなビル１階スペースの活用策等）についての提言 甲府市中心市街地まちづくり会議 提言に向けての経緯 平成 2８年２月 2３日、学識経験者２名、まちづくり活動関係者２名、 公募委員１１名の計１５名からなる第三期中心市街地まちづくり会議が 発足しました。 会議の委員は、２0 代から７0 代までの幅広い世代で、不動産事業関係 者、建築関係者、子育て関連事業関係者、商業者などの一般市民で、それ ぞれの立場で甲府市の中心市街地活性化に強い思いを持って集まりまし た。 現在、中心市街地はモータリゼーションの進展や流通構造の変化などに 伴う大規模集客施設の郊外立地等による交流人口の減少や、少子高齢化の 進展等による居住人口の減少により、かつての魅力や賑わいが失われつつ ありますが、日本全体においても自然減や社会減による人口減少社会を迎 えるにあたり、既存ストックの備わった中心市街地にコンパクトシティを 形成することは極めて重要であると認識しているところであります。 中心市街地の活性化に向けては、魅力ある拠点の創出や回遊性の向上、 駐車場問題の解消や遊休不動産の効果的な活用、まちなか居住の促進など、 多種多様にわたり、一気に解決を図るのは非常に難しい状況の中、平成２ ８年５月の会議において、市から喫緊の課題として、中心市街地活性化に 向けた拠点機能（旧甲府銀座ビル再整備による新たなビル１階スペースの 活用策等）について、調査・研究の依頼がありました。 こうしたことから、委員１５名が３つのグループに分かれ、約２ヶ月半 という短い期間ではありましたが、自主的にワークショップ等を積み重ね る中で、調査・研究を進め、中心市街地活性化に向けた拠点機能について の提言を次のとおり取りまとめましたので、ここにご報告申し上げます。 ━ 目 次 ━ １．甲府市中心市街地の将来像 ・・・・・・・・1 ページ ① 中心市街地の経過 ② 甲府市の課題 ③ これからの時代に必要な暮らし方 ④ 甲府中心市街地の可能性 ⑤ コンパクトシティ形成に向けて目指すべきまちのコンセプト ⑥ 甲府中心市街地の将来像 ２．甲府市中心市街地の不動産の現状分析 ・・・・・4 ページ ① 不動産の公示価格について ② 事務所や店舗の賃料について ③ 旧甲府銀座ビル再整備による新たなビル１階スペースの相場 について ④ １階スペースの拠点機能の選定について ３ 旧甲府銀座ビル再整備による 新たなビル１階スペース活用策について ① 用途の考え方 ② 物件の地域的特性 ③ 運営手法 ④ 拠点機能選定に向けたキーワード ・・・6 ページ ⑤ １階スペース活用具体案 ⑥ 付随施設（公開空地）への提案 ⑦ スペース取得方法案 ⑧ 行政に対して 資料編 ・・・・・・・・・・・・１0 ぺージ １．甲府中心市街地の将来像 ① 中心市街地の経過 1945 年 7 月、第二次世界大戦における甲府空襲により、中心市街地は焼け野原と なりましたが、戦後、復興への弛まぬ努力と人口増加等により目覚しい発展を遂げてま いりました。その後、高度成長期に、人口増加による郊外宅地開発が進んだことにより 人口分布が拡大し、2000 年代になると郊外ショッピングモールの出現と人口分布の 偏りにより、中心市街地のシャッター街化が進んできたところであります。 また、現在の日本は、人口減少時代に突入しており、世界でもトップレベルの超高齢 化社会となっています。当然、甲府市も同様の状態であり、人口はピーク時の 20 万人 を割り込み、今後も人口減少、高齢化の進展が確実に予測されているところであります。 併せて、1970 年代からの住宅政策により数多く建設された新築物件等が核家族化 や人口減少などの様々な要因により空き物件となり、山梨県は全国 1 位の空き家率と なっています。 ② 甲府市の課題 全国的に人口減少・少子高齢化社会を迎え、甲府市においても今後、生産年齢人口の 減少による税収の縮小や高齢化社会の進展による社会保障費の増大は避けて通れない 課題であります。 こうした中、先般、甲府市は全国の県庁所在地で最小の人口規模となったと報道があ りました。全国的に人口減少が進むことが確実視される中で、これからのまちのあり方 として、人口が少ないこと自体が問題ではなく、人口密度が減少していくことが問題と なってきます。 例えば人口１万人に対して、インフラが整備されていたものが、人口密度が減ること により、千人、百人のために同じ費用をかけて現在のインフラを維持管理していかなけ ればならなくなり、市財政を圧迫することが目に見えています。 これらに、対処する主流の考え方に「コンパクトシティ」の形成が挙げられます。 生産年齢人口の減少 → 税収の縮小 高齢化社会の進展 → 社会保障費の増大 人口密度の減少 → 税金の費用対効果が悪化 市財政を圧迫することは目に見えている 「コンパクトシティ」の形成 1 ③ これからの時代に必要な暮らし方 コンパクトに集まって住む メリット１（健康につながる） 効率的なインフラの維持管理が可能である。 徒歩圏内にインフラや行政サービスがある。 自動車、車道を減らすことができ、子供や高齢者が安心して生活できる。 歩いて生活することは予防医療につながる。 予防医療が広まれば、医療費の削減につながる。 メリット２（市財政の安定化につながる） 多業種、多世代、多国籍など、多様性のある人間関係が生まれる。 密なコミュニケーションによるビジネスイノベーションが期待できる。 時代に即したビジネスイノベーションにより、雇用が拡大する。 雇用が拡大することにより、I ターン、U ターン移住者が増加する。 生産年齢人口の増加により、税収の安定化が図れる。 メリット３（魅力あるまちの形成につながる） 趣味、仕事、文化など、多様性のある交流機会が増える。 子供たちを多様性のある交流機会の中で学ばせ、育てることができる。 まちは子供たちの記憶に残り、将来再び戻ってくる期待値が上がる。 活気のある生活が根付くまちは、訪れる人にとって最も魅力ある姿である。 ④ 甲府中心市街地の可能性 (ア) 行政+民間サービスが整っている。 (イ) 郊外にはない歴史・文化が蓄積している。 (ウ) 公共交通網(駅、バス、タクシー)が集積している。 甲府中心市街地はコンパクトシティの形成に適している ⑤ コンパクトシティ形成に向けて目指すべき まちのコンセプト (ア) 地域が幸せを感じられるまち ・選択………このまちに住みたい。働きたい。行きたい。 ・共有………都市の情報を伝える。人に勧める。一緒にまちをつくる。 ・つながり…住み続けようと思う。ファンになる。繰り返し訪れる。 ・賑わい、楽しみ、雰囲気、文化性、癒しなど、精神的満足が重要。 2 (イ) 住民や働く人が誇りを持てるまち ・オリジナリティ、美しいまち、フレンドリィ ・住民や働いている人に誇りがない地域には魅力もない。 (ウ) ライフスタイル・価値感の変化に対応した、進化したまち ⑥ 甲府中心市街地の将来像 住む街として… 明るく安心して暮らせる環境。 働く街として… 新しいビジネス+雇用を生み出すしくみと場所づくり。 訪れる街として… 子供の声が聞こえるまち。 3 ２．甲府市中心市街地の不動産の現状分析 ① について 山梨県の公示価格は、3 万 4,232 円/㎡ （2015 年・県内全地点の平均）であり、坪単 価は 11 万 3,163 円（38 位／47 都道府県）となっています。 また、甲府市の公示価格は、5 万 4,141 円/㎡ （2015 年・市内全地点の平均）であり、 坪単価は 17 万 8,980 円（34 位／47 県庁所在地）なっています。 こうした状況の中で、甲府市中心市街地に目を向けると、以下のとおりとなっています。 甲府駅前…公示地価 28 万円/㎡（坪単価 92 万 5,619 円） 市役所前…公示地価 18 万 8,000 円/㎡（坪単価 62 万 1,487 円） かすがも～る…公示地価 9 万 4,500 円/㎡（坪単価 31 万 2,396 円） 甲府の地位の法則は昔から概ね同様であり、かすがも～るを１（31 万/坪）として比較 してみると、市役所前は２（62 万円/坪） 、甲府駅前は３（93 万円/坪）となっています。 ② 事務所や店舗の賃料について 全国の都市の 1 階賃料は次のとおりとなっており、下から見ると［札幌］ （大通西・南一 条・南五条）12,800 円/坪、 ［名古屋］ （栄・錦）15,200 円/坪、［仙台］ （一番町・国分 町・中央）18,500 円/坪が相場となっています。 4 一方、甲府市中心市街地に目を向けると、以下のとおりとなっています。 甲府駅前…甲府センタービル（信託銀行・生命保険会社ほか）・1 万 3,000 円/坪 市役所前…KOKORI（イオン・サンマルクほか） ・1 万円/坪（いずれも概算） かすがも～る：通り沿いの１階貸店舗・１万円/坪 こうした状況の中で、新築物件であるが、かすがも～るに隣接する旧甲府銀座ビル再整 備による新たなビル１階スペース（100 坪）の、相場はいくらなのかを検証する必要が あります。 ③ 旧甲府銀座ビル再整備による新たなビル１階スペースの相場について １階スペース所有の事業者からは、１階のスペースは分譲（売買） ［価額 15,000 万円］ （坪単価 150 万円×約 100 坪）と発表されています。 しかし、事業用不動産の価格の妥当性は、賃料に基づく［収益還元法］という不動産鑑定 理論［投資利回り］により導き出されるとともに、 ［自ら購入して事業を営む買主］や、 ［購 入して賃貸する投資家としての買主］の存在も念頭に置く必要があり、 投資家にとっては、 賃料の額が、購入に際する最大の判断材料となることからも、賃料を算出し検証をしてみる 必要があります。 【例】 買主がテナントに坪単価 1 万 5,000 円×約 100 坪で賃貸する場合 賃料 150 万円 / 月 ＝ 1,800 万円 / 年 （年間賃料－年間諸経費）÷利回り＝不動産価格 （1,800 万円－360 万円）÷10％＝14,400 万円 購入価額の目安は 14,400 万円 ≒ 15,000 万円 （坪単価 144 万円≒150 万円）となります。 5 テナント（借主）としては、 賃料の負担率を［売上高の 13～14％］に抑えること が経営の目安であり、 賃料が毎月 150 万円であれば、 150 万円/月÷13.5％＝1,111 万円 ［必要な売上高は毎月 1,111 万円］と計算されます。 1 箇月の売上が 1,111 万円とは、客単価 500 円のカフェに例えるなら、 1 箇月あたり 2 万 2,220 人 1 日あたり 740 人 ［24 時間営業…1 時間あたり 31 人、12 時間営業…1 時間あたり 62 人、365 日無 休］で集客することが求められます。 ④ １階スペースの拠点機能の選定について スターバックスやマクドナルド撤退の如く、甲府の中心市街地において 毎月 1,111 万円を売り上げることは、 とても難易度が高い中、半世紀程度の［持続可能性］を最 大限重視して拠点機能を選定していただきたいと考えます。 また、公共性が高い事業であるため、地元が投資し、地元に利益が還元されるととも に、官民一体となった運営ができるような体制を構築していく必要があると考えます。 ３．旧甲府銀座ビル再整備による新たなビル１階スペース活用策について ① 用途の考え方 補助金事業なので、集客＆まちの活性化に繋がる内容であること 甲府中心街という立地を考えた内容であること（まちとの調和⇒①最先端。ひと・ もの・かね・情報が集まる②時間帯によって往来者が変化⇒24 時間活用策） 山梨県の特徴である「健康長寿」をさらに強化する内容であること 周辺施設やまちとの『連携』を重視すること ② 物件の地域的特性 (ア) 甲府駅から徒歩 10 分程度 甲府駅は 1 日平均 14,000 人の乗降客が利用している。 (イ) 周辺には官庁＆ビジネス街がある。 県庁、市役所をはじめ警察、裁判所などの多くの役所が集中し、 加えて学校、 病院、銀行、証券会社、保険会社など企業の本店＆支店が多数集まっている。 (ウ) 近隣は飲食店が多く、歓楽街“夜のまち”というイメージ 夜はサラリーマン層と若者が多い 6 (エ) 日中はランチ時間帯を除き、人通りが少ない。 (オ) 駐車場は多いが、駐車料金は高めである。 代行車が多く、アルコール類を飲んでも代行運転で帰ることが出来る (カ) ２４時間営業地域であり時間帯によって往来する層が変わる。 朝は、通勤サラリーマンや物販商店の店員が多く、昼はリタイヤ世代や主婦層 が多い、夕方からは、夕食客 現在の通行量は少なくても、イベント時の賑わいや、周辺に関わる人口を考えると、 高い潜在能力を持つエリアだと考えられます。 ③ 運営手法 (ア) 小割・多機能性（２４時間稼働と多くの主体が運営に関ることによるリスク分散） (イ) 会員登録制の導入（個人・企業等が会員になることによる集客（持続可能性）の確 保） (ウ) 周辺同様機能との連携及び差別化（客の奪い合いでなく、互いに補完して成長する 体制の構築） ④ 拠点機能選定に向けたキーワード (ア) 昼の顔をつくる (イ) コミュニティの創出 (ウ) 暮らしを豊かにするコンテンツ (エ) 昼も夜も楽しめる、健康になるまち (オ) サラリーマン・若い男女に加え、子供・主婦・家族連れも楽しめるまち (カ) 老人も楽しめるまち (キ) 人との会話・人とのつながりが作れる場 (ク) 世代間交流 7 ⑤ １階スペース活用具体案 アメーバ的室内型マルシェ ・ 物販店舗と飲食店舗を緩やかにつなげる。 ・ 対面販売・買うだけでなく、売っているものを食べる・作って料理する体験型 コンテンツも提供 ・ 山梨県産のものを販売 健康促進施設＆食育施設 ・ スポーツジム ・ ボルダリングジム ・ 加圧トレーニング施設 ・ ヘルシー料理教室 ・ ヘルシー弁当販売 ・ 健康管理システム（運動と食事をデーター化）など ⑥ 付随施設（公開空地）への提案 (ア) 屋根付き足湯温泉の設置 甲府中心街には古くから上質なお湯が出る温泉施設があり、中心街の社交場に なっていたことから、湧泉施設と連携して憩いの場を創出 (イ) イベントスペースとして貸し出す。 公開空地や足湯温泉の維持管理費をまかなうために、スペースを貸し出す。公 8 共やまちが利用する場合（安価）と民間が利用する場合では料金設定を変える。 (ウ) 公開空地の一角に交番を設置。 マンションに安心して暮らすために、近くに交番（派出所）を設ける。 ⑦ スペース取得方法案 不動産の証券化（SPC） 特定目的会社 SPC [special purpose company] 金融機関や不動産会社が保有する債権や不動産を譲り受け、それを担保に有価証券を発行して資金を調 達する目的に設立される会社。証券を小口化することで投資家の裾野が広がり、資金調達が円滑になる。 （出典）みずほ銀行ホームページ 地元住民等の中心街への思いを結集 1 億 5000 万円を１口 10 万×1500 口で有価証券を発行して資金を調達すること で、地域の人が愛着をもつ施設となるとともに、投資家による集客も期待できる。 ⑧ 行政に対して 旧甲府銀座ビルの再整備事業は、国・県・市からの支援を受けている官民協働のプロ ジェクトであり、まちの活性化の起爆剤として、地元の大きな期待が寄せられている事 業であることから、売買価格等に関する近隣相場との整合性への関与や、地元の官民が 一体となり地域経済の循環につながる運営等の検討・指導などにも努めること。 9 中心市街地まちづくり会議設置要綱 平成２０年１２月４日 企 第 ６ 号 （設置） 第１ 本市の中心市街地の活性化に資する事業の調査・研究等を行い、市民参加 による協働のまちづくりを推進するため、中心市街地まちづくり会議（以下 「まちづくり会議」という。）を設置する。 （所掌事項） 第２ まちづくり会議は、次に掲げる事項を処理し、必要に応じて市長に意見を 提出する。 （１）中心市街地の活性化に資する事業の調査及び研究に関すること。 （２）甲府市中心市街地活性化基本計画及びその実施に関し必要な事項につい ての意見交換に関すること。 （３）その他中心市街地の活性化及びまちづくりに関すること。 （組織等） 第３ まちづくり会議は、次に掲げる者のうちから市長が委嘱する１５名以内 の委員をもって組織する。 （１）学識経験を有する者 （２）まちづくり活動等関係者 （３）一般公募による者 ２ まちづくり会議に委員長及び副委員長を置き、委員の互選により定める。 ３ 委員長は、委員会を代表し、会務を総理する。 ４ 副委員長は、委員長を補佐し、委員長に事故あるとき又は委員長が欠けた ときは、その職務を代理する。 （任期） 第４ 委員の任期は、２年とする。ただし、再任は妨げない。 ２ 任期中に委員が欠けた場合は、必要に応じて補充するものとし、この場合 の任期は、前任者の残任期間とする。 （会議） 第５ まちづくり会議の会議は、委員長が招集し、議長となる。 10 ２ 委員長は、必要があると認めるときは、委員以外の者の出席を求め、その 説明又は意見を聴くことができる。 （庶務） 第６ まちづくり会議の庶務は、企画部地域政策室において処理する。 （その他） 第７ この要綱に定めるもののほか、まちづくり会議の運営について必要な事 項は、委員長が会議に諮って定める。 附 則 この要綱は、平成２０年１２月４日から施行する。 附 則 この要綱は、決定の日から施行する。 11 中心市街地まちづくり会議（第3期）委員名簿 平成28年2月23日 特 記 事 項 イ マイ ヒサシ 今井 久 ササキ 職業等 選任・公募 山梨学院大学教授 選任 山梨大学教授 選任 韮崎市子育て支援センター長 選任 甲府城南商店街振興組合代表理事 選任 元 株式会社アスラボ 「甲府ぐるめ横丁」管理・運営 公募 ボランティア通訳 公募 経営コンサル・不動産コンサル業 公募 建築家 公募 ㈱クロスリアルティコンサルタンツ代表取締役 公募 大学講師 公募 保育士 公募 無職 公募 栄養士、フードコーディネーター、野菜ソムリエ等 公募 家具店店主 公募 バッカス甲府ゲストハウス 公募 クニアキ 佐々木 邦明 シノハラ 篠原 ますみ フクシマ トシゾ ウ 福島 敏三 アオキ 青木 はるひ アサオ シュウコ 浅尾 周子 イ リクラ カ ナメ 入倉 要 コイ ブ チ タカ オミ 鯉淵 崇臣 ゴトウ タカ ヒト 後藤 貴仁 コバヤシ トシキ 小林 敏樹 サカ イ ダイ スケ 酒井 大介 ソメヤ ソウイ チ 染谷 宗一 タマガワ マナミ 玉川 眞奈美 フカ ザワ シン ゾ ウ 深沢 信三 ヨシダ ヨウスケ 吉田 陽祐 計15名（男性11名・女性4名） 12