資料4 公共建築物のライフサイクルコスト試算について

資 料 ４
公共建築物のライフサイクルコスト試算について　①
１　ＬＣＣの試算方式について
参考
公共施設等の種類ごとに、耐用年数経過後に更新し、毎年均等に改修すると仮定
延床面積の数量に更新・改修・施設管理単価を乗じることによりＬＣＣを試算
（延床面積）×（施設管理・更新・改修単価）＝（施設管理・更新・改修費用）
平成23年3月「地方公共団体の財政分析等に関する調査研究会報告書」
〔公共施設及びインフラ資産の更新に係る費用を簡便に推計する方法に関する調査研究〕
（財団法人自治総合センター）　○　更新費用の試算方式について
２　公共建築物の更新・改修単価の設定の考え方
更新期間を60年とする場合（長寿命化）
公共施設等の種類ごとに、耐用年数経過後に現在と同じ延床面積で更新すると仮定
延床面積の数量に更新単価を乗じることにより、40年度分の更新費用を試算
（単位：千円／㎡）
施設区分
更新（建替え）
60年に1回
改修単価
年あたり
備　考
市民文化系、社会教育系、
行政系施設
400
4.2
250（千円/㎡）÷60（年）
スポーツ・レクリエーション系
等施設
360
3.3
200（千円/㎡）÷60（年）
学校教育系、子育て支援施
設
330
2.8
170（千円/㎡）÷60（年）
公営住宅
280
2.8
170（千円/㎡）÷60（年）
（整備年度ごとの延床面積）×（更新単価）＝（更新費用）
○　耐用年数・更新の考え方
建築物の耐用年数を60年と仮定し、建物附属設備（電気設備、昇降機設備等）
及び配管の耐用年数が概ね15年であることから2回目の改修である建設後30年
で建築物の大規模改修を行い、その後30年で建て替えると仮定
○　公共施設等の建築物の更新単価の設定の考え方
更新期間を35年とする場合
（単位：千円／㎡）
（単位：千円／㎡）
更新（建替え）
60年に1回
大規模改修
30年に1回
市民文化系、社会教育系、
行政系施設
400
250
200（千円/㎡）÷60（年）×35/60
スポーツ・レクリエーション系
等施設
360
200
1.7
170（千円/㎡）÷60（年）×35/60
学校教育系、子育て支援施
設
330
170
1.7
170（千円/㎡）÷60（年）×35/60
公営住宅
280
170
施設区分
更新（建替え）
35年に1回
改修単価
年あたり
備　考
市民文化系、社会教育系、
行政系施設
400
2.4
250（千円/㎡）÷60（年）×35/60
スポーツ・レクリエーション系
等施設
360
1.9
学校教育系、子育て支援施
設
330
公営住宅
280
※　改修単価は、更新期間６０年の場合を基準として更新期間に比例して算出
施設区分
※建築コストの地域差については考慮しない。
※建替えに伴う解体、仮移転費用、設計料等については含むものとする。
1
公共建築物のライフサイクルコスト試算について　②
３　整備パターンの設定
パターンＡ　：施設Ｘ、Ｙを解体し、同跡地に施設Ｘ、Ｙを建て替え、35年間使用した後、同様に建て替え
パターンＢ　：施設Ｘ、Ｙを60年まで使用した後、同跡地に施設Ｘ、Ｙを建て替え、その後60年間使用
パターンＣ　：施設Ｘ、Ｙを解体し、施設Ｘ跡地にコンパクト化して建て替え、その後60年間使用
パターンＣ’：施設Ｘ、Ｙを解体し、施設Ｙ跡地にコンパクト化して建て替え、その後60年間使用
パターンＤ　：施設Ｘ、Ｙを60年まで使用した後、解体し、施設Ｘ跡地にコンパクト化して建て替え、その後60年間使用
パターンＤ’：施設Ｘ、Ｙを60年まで使用した後、解体し、施設Ｙ跡地にコンパクト化して建て替え、その後60年間使用
パターンA
施設Ｘ
建替
施設Ｘ
施設Ｙ
建替
パターンＣ’
パターンC
パターンB
施設Ｙ
施設Ｘ
施設Ｙ
施設Ｘ
コンパクト
化
耐用年数まで
使用
施設Ｙ
パターンＤ’
パターンＤ
施設Ｘ
施設Ｙ
コンパクト
化
施設Ｘ
耐用年数まで
使用
耐用年数まで
使用
コンパクト化
35年
使用
施設Ｙ
コンパクト化
35年
使用
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
）
（
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
）
（
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
）
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
）
（
（
）
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
（
（
６
長
０
寿
年
命
使
化
用
）
35年
使用
35年
使用
４　前提条件の設定
前提条件
パターンＡ
従来手法（事後保全）
パターンＢ
長寿命化（計画保全）
※　2施設とも建替えし、長寿命化しない
施設区分
延床面積（更新前）（㎡）
築年数
更新サイクル（更新前）
更新までの残存期間
延床面積（更新後）（㎡）
施設管理単価（千円/㎡/年）
更新サイクル（更新後）
改築面積（㎡/40年間）
更新単価（千円/㎡）
改修単価（千円/㎡/年）
長寿命化使用年数（年）
長寿命化改修単価（千円/㎡/年）
貸付収入（百万円／年）
パターンＣ
コンパクト化＋長寿命化
※　2施設とも長寿命化
※　施設Ｘ跡地に建替え
パターンＣ’
コンパクト化＋長寿命化
※　施設Ｙ跡地に建替え
パターンＤ
長寿命化＋コンパクト化
※　施設Ｘ跡地に建替え
パターンＤ’
長寿命化＋コンパクト化
※　施設Ｙ跡地に建替え
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
施設Ｘ
施設Ｙ
２施設計
行政系施設 行政系施設
行政系施設 行政系施設
行政系施設 行政系施設
行政系施設 行政系施設
行政系施設 行政系施設
行政系施設 行政系施設
3,337
43
35
-8
3,337
7.4
35
6,674
400
2.4
60
4.2
0.0
3,752
38
35
-3
3,752
16.3
35
7,504
400
2.4
60
4.2
0.0
7,089
7,089
14,179
3,337
43
60
17
3,337
7.4
60
3,337
400
2.4
60
4.2
0.0
3,752
38
60
22
3,752
16.3
60
3,752
400
2.4
60
4.2
0.0
7,089
7,089
7,089
3,337
43
43
0
6,171
7.4
60
6,171
400
2.4
60
4.2
0.0
3,752
38
0
0
0
16.3
0
0
400
2.4
60
4.2
23.7
7,089
6,171
6,171
3,337
43
0
0
0
7.4
0
0
400
2.4
60
4.2
18.5
3,752
38
38
0
6,171
16.3
60
6,171
400
2.4
60
4.2
0.0
7,089
6,171
6,171
3,337
43
60
17
6,171
7.4
60
6,171
400
2.4
60
4.2
0.0
3,752
38
55
17
0
16.3
0
0
400
2.4
60
4.2
23.7
7,089
6,171
6,171
3,337
43
60
17
0
7.4
0
0
400
2.4
60
4.2
18.5
3,752
38
55
17
6,171
16.3
60
6,171
400
2.4
60
4.2
0.0
7,089
6,171
6,171
（注１）施設管理単価は、施設ごとの年間費用から１㎡あたりの単価を算出し、コンパクト化する場合は、両施設の施設管理単価の平均を使用
（注２）更新単価、改修単価は財団法人自治総合センターの単価設定を参考に算出
（注３）60年で更新（長寿命化する）場合の改修単価を基準とし、35年で更新する（長寿命化しない）場合は更新サイクルに比例して算出
（例）35年で建て替える場合　4.2千円×35年/60年＝2.4千円
2
公共建築物のライフサイクルコスト試算について　③
５　整備パターンの比較検証
（図３）　ＬＣＣの将来予測
パターン別　ＬＣＣ予測（総計）
総計
パターンＡ　：両施設35年サイクルで建て替え
パターンＢ　：両施設60年サイクルで建て替え
パターンＣ　：施設Ｘ跡地にコンパクト化し、その後60年間使用
パターンＣ’：施設Ｙ跡地にコンパクト化し、その後60年間使用
パターンＤ　：両施設を60年まで使用後、施設Ｘ跡地にコンパクト化し、その後60年間使用
パターンＤ’：両施設を60年まで使用後、施設Ｙ跡地にコンパクト化し、その後60年間使用
（百万円）
10年後
30年後
20年後
40年後
50年後
60年後
パターンＡ
（従来手法）
14,000
パターンＢ
（長寿命化）
12,000
パターンＣ
（Ｘ跡地集約＋長寿命化）
（図１）　ＬＣＣ比較
10,000
年平均
パターンＣ’
（Ｙ跡地集約＋長寿命化）
パターン別　ＬＣＣ比較（年平均・40年間）
（千円）
パターンＤ
（長寿命化＋Ｘ跡地集約）
8,000
3 00,0 00
パターンＢ
2 4 4 ,7 2 1
パターンＣ、Ｃ’
パターンＤ’
（長寿命化＋Ｙ跡地集約）
6,000
2 50,0 00
1 8 6 ,1 6 4
管理費
85,780
2 00,0 00
1 60 ,44 6
1 6 0 ,4 4 6
1 67 ,47 3
パターンＡ
4,000
1 6 7 ,4 7 3
パターンＤ、Ｄ’
1 50,0 00
更新費
85,780
73,065
78,469
73,065
78,469
1 00,0 00
改修費
141,785
70,893
50,0 00
29,491
17,156
0
パターンＡ
パター ンＢ
61,710
61,710
61,710
61,710
25,671
25,671
27,295
27,295
パターンＣ’
パターンＤ
パターンＣ
パターンＤ’
（図２）　純コスト比較
パターン別　純コスト（支出-収入）比較
年平均
（千円）
300,000
244 ,72 1
（支出）施設管理費、更新費、改修費の合計
（収入）コンパクト化に伴い、跡地から得られる貸付収入
※　貸付収入は、相続税路線価から求めた土地価格の３％とする
2,000
0
H25
H30
H35
H40
H45
H50
H55
H60
H65
H70
H75
H80
結果の考察
●パターンＣ、Ｄは２施設をコンパクト化するため、パターンＡ、Ｂよりも
パターンＣ、ＤのＬＣＣが低廉（優位）となる（図１）
※パターンＡは２施設を２回、パターンＢは２施設を１回ずつ建て替えることから、
パターンＣ、Ｄ（コンパクト化により延床面積が小さくなる）と比べて、40年間
の総額で見た更新費は高くなる。
●パターンＣ、Ｄの更新費は同額であるが、管理費、改修費はパターンＣが低い
ことから、ＬＣＣはパターンＣ（Ｃ’）が低廉（優位）となる（図１、図３）
250,000
186,164
200,000
15 6,8 12
1 36,737
141 ,90 4
153 ,84 1
150,000
100,000
※パターンＣとＤとの比較において、パターンＣはＤに比べ早期に更新する
（コンパクト化により延床面積合計が早期に小さくなる）ことから、40年間の
総額で見た改修費はパターンＤより低廉となる。
●パターンＣ、Ｄにおいて、パターンＣはＤよりも早く土地が空くことから、
貸付収入を加味した純コストでは、パターンＣが低廉（優位）となる（図２）
50,000
0
パター ンＡ
パター ンＢ
パター ンＣ
パターンＣ’
パターンＤ
パターンＤ’
※パターンＣとＣ’との比較において、Ｃの方が貸付収入が上回ることから、
純コストではＣが最も低廉（優位）となる。
3