建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介

賃貸トラブル解決クラス
建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介
2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
ＧＬＡＮＺ ＬＡＮＤ ＳＴＲＡＴＥＧＩＣ
株式会社グランツ代表／不動産コンサルタント
植村 信一
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
老朽賃貸のスマートな建て替え術
１．老朽賃貸が抱える問題の実態
２．収益資産の再構築
３．円満解決を実現させる日常管理のポイント
４．立ち退き交渉の実例
５．現在の賃貸住宅経営を再構築
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
１．老朽賃貸が抱える問題の実態
①賃料の設定がもともと安い
②割に合わない修繕は出来ない
③入居者が勝手に修繕・改築増築
④老朽化するので空室も増える
⑤新しい入居者を寄せ付けない雰囲気
↓
結果、収益が低下
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
１．老朽賃貸が抱える問題の実態
維持管理においても効率が悪く、
防災の観点からは危険な建物も多い
↓
倒壊した場合には所有者責任に問われる
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
１．老朽賃貸が抱える問題の実態
相続発生時、子孫に正常な資産を引き継がせてあげたい
次世代に対し諸問題なく引き継げる賃貸住宅経営を
↓
「建て替えを検討」
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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２．収益資産の再構築
①収益資産の買い替え
老朽貸家を売却し、比較的程度の良い
既存の収益中古物件に買換え
↓
収益マンション
収益コーポ
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２．収益資産の再構築
②リフォーム・リニューアル改装
↓
所有物件で再構築
↓
躯体がしっかりしている場合に可能
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２．収益資産の再構築
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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２．収益資産の再構築
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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２．収益資産の再構築
③ 新築アパートに建て替え
老朽貸家に居住中の入居者を立ち退き
↓
立ち退き料の負担・建築費の負担
↓
コストがあうかどうか？
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３．円満解決を実現させる日常管理のポイント
• 契約更新時の注意点は？
• 老朽化している状況把握
• 修理の必要性の確認
• 入居状況の確認
• 契約書の書き換え・作成
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３．円満解決を実現させる日常管理のポイント
• 賃料滞納者の対処方法
• 度重なると支払い困難
• 分割回収
• 住宅費扶助の活用
• 明渡し交渉のタイミング把握
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2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
３．円満解決を実現させる日常管理のポイント
• 建物修理費用は誰が負担するのか
• 入居者が負担した場合
• 屋根・壁＝必要費（民法６０８条１項）
↓
• 直ちに家主に請求できる
• 家主が負担しなければ・・・
• 高額な費用が請求されるかも？
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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４．立ち退き交渉の実例・選択肢
①自分で明渡し交渉
１．移転先の探索、新築後の再入居
２．老朽化に伴う建て替え、退去のお願い
３．補償の説明、説得
４．合意解約・退去完了
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４．立ち退き交渉の実例・選択肢
②明渡し訴訟
１．自分で交渉、決裂
２．家主の正当事由＝老朽・朽廃を理由に
３．入居者の要求＝高額な立退き料
４．移転できない理由？？
５．和解勧告＝条件折衝・金銭解決
６．勝訴するか？ いつ建て替えが出来るか？
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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４．立ち退き交渉の実例・選択肢
③業者に依頼
１．見積り＝賃貸借契約の内容と現場確認
２．業務委託契約
３．明渡し交渉着手
４．建物明渡し合意書締結
５．退去完了・業務終了
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現場での実例
無断改築
平家建ての貸家がいつの間にか２階建てに
・・・・・無断改築
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現場での実例
無断改築
明け渡しが出来たところだけ更地に
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現場での実例
更地部分にアパートを建築
無断改築
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開発事例
２，５１４．６０㎡
７６０．６６坪
老朽マンション
借家権 ２０軒
店舗
２軒
大東市太子田１丁目
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開発事例
大東市太子田１丁目
自社ビル・収益マンションに
建て替え
店舗は再入居
明け渡し完了まで３ヶ月
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開発事例
２，３６６．１０㎡
７１５坪
借家権 １５軒
借地権
２軒
大阪市城東区野江２丁目
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開発事例 大阪市城東区野江２丁目
分譲マンション用地
として再生開発
借地権者に一部売却
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2007/12/15 賃貸住宅セミナー（会場：ミッドランドホール）にて講演
開発事例
８２３．１３㎡
２４８坪
築後７０年以上
借家権 １３軒
守口市金下町１丁目
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開発事例
戸建住宅用地
に再生開発
更地完成まで
６ヶ月
守口市金下町１丁目
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開発事例
分譲住宅完成
守口市金下町１丁目
「建替えによる立ち退きについての実務と実例紹介」
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立退き料の検討
木造ファミリータイプのコーポ 間取り２Ｋ
• 保証金敷金の全額返還
• 移転先の保証金・家賃の格差補償
• 家財道具補償・動産損料
• 引越運賃
• 仲介手数料
• 移転通知費
• 慰謝料・調整金
• これに借家権割合を加算
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明渡しが困難なケース
安易な予算立てが招くトラブル
• 了解済みの改装や設備の取り付けをしている
• 移転先の賃貸契約に際し保証人がいない
• 独居老人
• 弁護士・組合の介入
現場状況に応じた予算立てが必要
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５．現在の賃貸住宅経営を再構築
入居者募集の戦略
①仲介業者が案内しやすい環境を
②仲介業者に配布する資料にも工夫を
③効果的に手数料の加算も
④室内のショーアップは不可欠
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５．現在の賃貸住宅経営を再構築
• 管理方法の再検討
↓
業者選定は日ごろの手入れを重視
• 定期借家契約の運用
↓
建て替え予定の際に有効
建て替えスケジュールを明確化
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オーナー様の適正利益を追求しています
• 適正価格で物件買い取り
買換え、納税のための売却
• 立ち退きの責任請負
建て替えのために
明渡し期間のお約束
経費報酬込みの総額
必要な費用と期間を確定します
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ＧＬＡＮＺ ＬＡＮＤ ＳＴＲＡＴＥＧＩＣ
株式会社グランツ