Comments
Transcript
住宅瓦版 - DEAI TEAM, RE/MAX ESTATE PROPERTIES
不動産の売却・購入・買い替え・投資なら DEAI TEAM へお気軽にご相談下さい。 © 2015 DEAI TEAM All Rights Reserved Palos Brentwood Beverly Beverly Hills Hills Palos Verdes Verdes Torrance Torrance Redondo Redondo Beach Beach Hermosa Hermosa Beach Beach Manhattan Beach Marina del Rey West LA Culver City Santa Monica Brentwood Palos Verdes Torrance Redondo Beach Hermosa Beach Manhattan Beach Marina del Rey West LA Culver City Santa Monica Brentwood Beverly Hills おかげさまで 20周年 月刊 不動産の売却・購入・買い替え・投資なら DEAI TEAM へお気軽にご相談下さい。 © 2015 DEAI TEAM All Rights Reserved 住宅瓦版 パロスバーデスにあ るお手頃価格の奇麗 な 5 寝室戸建て ファミリーに最適！ 毎月、不動産売買に関する 最新ニュースをお届けして おります。 2015 年 11 月号 発行元 : DEAI REAL ESTATE CONSULTING, INC. 発行人 : JAY K. DEAI（ 出相 一英 ） 編集/ 制作 : JACK TEAM MARKETING, INC. 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 U.S.A. Tel 310 -937 -3200 ( Ext. 592 / 594 ) 最新不動産市況 www.deaiteam.com September-15 State/Region/County Median Sold Price of Existing Single-Family Homes Sales Sep-15 Aug-15 Sep-14 MTM% Chg YTY% Chg MTM% Chg YTY% Chg CA SFH (SAAR) $482,150 $493,510 r $462,380 r -2.3% 4.3% -1.5% 6.9% CA Condo/Townhomes $389,970 $393,120 r $371,360 r -0.8% 5.0% -2.0% 8.5% -1.5% 5.9% 1.1% 11.9% Los Angeles Metro Area $438,120 $444,710 r $413,730 5bed/3bath, 2,212sf, lot 8,838sf, built 1971, listed $1,225,000 ハモサビーチ （美しい 砂浜） を満喫できる オーシャンビュー、 オ ススメ物件！ r=revised data （速報時点のデータに更新があったため、修正されています） 今年もホリデーシーズン間近という季節になりました。 私 も PV、 South Bay、 Beach Cities か ら Westside まで多かった 30 日での購入契約が困難となり、 45 秋に入ってからも活発な住宅市場でしたが、 このとこ までコンスタントに売買のお手伝いをしていますが、 日契約が主流になることが予想されていますので、 ろ少し落ち着きが出て来た感があります。 価格が下がっているという認識は全くありません。 必ずそれを念頭に売買の計画をお立てください。 住 まずは、 このコラム作成時最新の 9 月の統計をもと この中間価格は” 平均価格” ではなく、 「それより高 宅ローン金利は、 中国株式市場の低迷の影響もあり にしたカリフォルニア州全体の住宅事情の報告です。 く売れた物件が半数、 低く売れた物件が半数」 とい 公定歩合の引き上げが再度見送られて、9 月は 3.89% 戸建ての総取引件数は前月比 1.5% 減少したものの、 う価格で、 市場の動きをより正確に表しています。 （前年同期 4.16%）というとても低い状態を保ちました。 前年比では 6.9% の増加となっています。 私がお手伝いしている上記のエリアでは、 まだジリジ いろいろな予測が飛び交っていますが、 来年の段階 中間価格も、前月比 2.3% 減ですが、前年比では 4.3% リと緩やかな上昇が継続しています。 この動きは来年 的上昇は避けて通れないと言われています。 「金利 の上昇を示しています。 もつづくことが予想されています。 10 月から住宅ロー が上がる前に」 という心理が、 中間価格が前月比下がっているというデータですが、 ン申請者を保護する目的でスタートした TRID（TILA- 通常スローな年末年始の住宅 これは全体的な値下がりではなく、 比較的低い価格 RESPA Integrated Disclosures） により、 ローンプロ 市場へ活性剤となる可能性を 帯の物件の取引が増えていることにあるようです。 セスに時間がかかるようになりました。 これにより、 今 感じています。 カ リ フ ォ ル ニ ア 州 で 第 1 位 の 不 動 産 売 買 実 績 を 誇 る、 RE/MAX ESTATE PROPERTIES の DEAI TEAM （日系トップエージェント） Jay Deai が 20 年の豊 富な取引実績と知識や経験を基に、 あなたに最適なアドバイスをいたします。 あなたにとって大事な不動産だからこそ、 しっかりと時間をかけて、 最適な 売却プランと物件売却価格を査定してご提案いたします。 RE/MAX ESTATE PROPERTIES のネットワークを安心して使えます。 ロサンゼルス内に 16 箇所あ るオフィスには、 不動産売買に関する弁護士も常駐しております。 購入だけでなく、 売却から買い替え、 そして投資まで、 準備を最も効果的に進 める第一歩は DEAI TEAM がお届けしている無料コンサルテーションです。 是非、 下記からお気軽にお申し込みください。 2bed/2.5bath, 1,720sf, HOA $250, built 1989, listed $1,499,000 マービスタで最高の 立 地、Mar Vista Hill の 豪華新築物件！バタフ ライルーフと呼ばれる 独特の建築法が特徴 無料コンサルテーションのご相談は 310-937-3200 Ext. 592 /594 310-972-1603 Jay 直通 [email protected] www.deaiteam.com 5bed/3bath, 2,212sf, lot 8,838sf, built 1971, listed $1,225,000 Jay K. Deai ( 出相一英 ) Lic #:0120874 東京都出身。 立教大学卒業。 日本の宅地建物取引主 任者資格所持。 住宅ローンのバックグラウンド有。 人生で最も高額な資産である住宅売買のお手伝いを真 剣にすることが、 社会貢献であると信じ、 精進を続けて います！ 月刊 住宅瓦版 数年前にくらべて価格が確実に上昇した今、 それでも持ち家は良い投資か？ 全 米 不 動 産 協 会 に よ る 2015 National Housing 家を持つ理由は？との問いに対して、 資産形成、 安 Pulse Survey によると、 大多数のアメリカ人は家の購 定した住居の確保 （賃貸の場合は家賃の上昇や引 入は堅実な選択であり、 将来的に購入価格と同等か 越しを強いられることがある）、 などの回答がありまし それ以上の価格での売却ができる、 また今は家の購 た。 また、 賃貸をしている人の 61% が家の購入は優 入に良い時期だと考えている、 という調査結果がでま 先順位の高い項目であること、 購入前のしっかりとし した。 これは全米 50 の都市部を対象にした調査で、 たコンサルテーションの必要性を感じているとの結果 下記のようなデータとなっています。 もでています。 また、 何が購入の障害となっています １） 80% が家の購入は堅実な選択であると考えてい か？との問いには、 学資ローンの返済が妨げになっ る ている （78%）、 収入が不足している （76%）、 頭金 ２） 68% が今はそれに適した時期であると信じている がなかなか貯まらない （74%） と答えています。 チャ ３） 71% が購入価格またはそれ以上の価格で将来的 レンジ要素はあるものの、 持ち家のアメリカンドリーム に売却ができると確信している はまだ健在であることを示しているようです。 こんにちは。 私は不動産エージェントの出相 一英 ではの貴重な不動産情報を、 日本語でいち早くお届けす （であい かずひで） と申します。 あなたのエリアで、 るのが、 この住宅瓦版です。 今後もどうぞご期待ください。 住宅物件の売買のお手伝いをしております。 このた さて、 こちらのコーナーでは、 次号より私個人の人生にま び、 我が DEAI TEAM が長年発行してまいりました月 つわるエピソードを少しずつご紹介していきたいと思ってい 刊ニュースレターを、 この 「住宅瓦版」 として大きくリニューアル発行する運びとなり ます。 日本での幼少期の話、 大学卒業後に渡米した当 ました。 そして、 この記念すべきリニューアル創刊号を是非ご覧いただきたく、 あな 時の話など、 私の半生で起きた様々な出来事やその時の たにお届けしております。 この月刊住宅瓦版では、 最新のロサンゼルス不動産市況 思いについてお伝えしたいと思っています。 それらを通し はもちろんの事、 不動産売買の基本講座や売却成功のための Tips など、 不動産売 て、 あなたに 「出相一英」 「Jay Deai」 をもっと知ってい 買をする上で必ずあなたのお役に立つ情報を、 毎号掲載してお送りいたします。 ロ ただき、 また、 我々 DEAI TEAM を少しでも身近に感じて サンゼルスで日系トップエージェントチームとして活動しております DEAI TEAM なら いただくきっかけになれば、 嬉しく思います。 出相 一英 Jay K. Deai ■ DEAI REAL ESTATE CONSULTING, INC. 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 U.S.A. ● Tel 310-937-3200 ( Ext. 592 / 594 ) ● www.deaiteam.com ● E-mail : [email protected] 最新不動産市況 出相 一英 不動産売却講座 おそうじミニ情報 Q ＆ A 知って得する保険のお話 遺産相続のお話 DEAI TEAM お客様の声 物件情報 RE/MAX ESTATE PROPERTIES OFFICES SOUTH BAY MIRALESTE HERMOSA BEACH EL SEGUNDO WEST LOS ANGELES SILVER SPUR SAN PEDRO MANHATTAN BEACH MARINA DEL REY / VENICE BEVERLY HILLS 23740 Hawthorne Blvd., 2nd Floor Torrance, CA 90505 450 Silver Spur Road Rancho Palos Verdes, CA 90275 MALAGA COVE 63 Malaga Cove Plaza Palos Verdes Estates, CA 90274 ■ DEAI REAL ESTATE CONSULTING, INC. 5 Miraleste Plaza Rancho Palos Verdes, CA 90275 1416 W. 25th St. San Pedro, CA 90732 REDONDO BEACH 1720 S. Elena Redondo Beach, CA 90277 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 1040 Manhattan Beach Blvd. Manhattan Beach, CA 90266 1401 Highland Avenue Manhattan Beach, CA 90266 402 Main Street El Segundo, CA 90245 124 & 155 Washington Blvd. Marina Del Rey, CA 90292 ABBOT KINNEY 1413 Abbot Kinney Blvd. Venice CA 90291 10931 W. Pico Blvd. West Los Angeles, CA 90064 9454 Wilshire Blvd., Suite 600 Beverly Hills, CA 90212 SANTA MONICA 620 Santa Monica Blvd., Sutie B Santa Monica, CA 90401 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 U.S.A. ● Tel 310-937-3200 ( Ext. 592 / 594 ) ● www.deaiteam.com ● E-mail : [email protected] 不動産の売却・購入・買い替え・投資なら DEAI TEAM へお気軽にご相談下さい。 © 2015 DEAI TEAM All Rights Reserved 不動産の売却・購入・買い替え・投資なら DEAI TEAM へお気軽にご相談下さい。 © 2015 DEAI TEAM All Rights Reserved Palos Verdes Torrance Redondo Beach Hermosa Beach Manhattan Beach Marina del Rey West LA Culver City Santa Monica Brentwood Beverly Hills Palos Verdes Torrance Redondo Beach Hermosa Beach Manhattan Beach Marina del Rey West LA Culver City Santa Monica Brentwood Beverly Hills 不動産売却講座 「第一章」 ② 日本へ帰国する また、 ホームエクイティーローンは、 ここ数年で審査 DEAI TEAM お客様の声 ( 頂いたメールをそのまま掲載） 規定が大きく変わっていますので、 最新の内容を確 認してください。 ジェイ出相さんとは、 偶然ジェイさんがリスティングされていた物件を介してお会い 投資用として保有して将来売却する。 →その後何年 このように、 目的、 ご自身の状況、 ローン審査規定、 し、 不動産購入のお手伝いをしていただくことになりました。 購入価格の交渉から 保有するかで判断。 税法などを冷静に考慮した上で、 売却が正しい選択 入居までの間、 本当にどんな小さなことでにも細やかに対応していただき、 15 年 売却を実行する前に、 まず考えなければいけない 判断のポイントは、 今後何年その家を維持するかと 肢なのかどうかを判断することが大切です。 以上のブランクがあった私の不動産購入が大変スムーズに完了しました。 感謝させ こと、 それは売却という選択が最適かどうか、 という いう点です。 現在の税法では、 自宅物件の売却に ていただいていることは沢山あるのですが、 私にとって特に有り難かったのは、 以 ことです。 おいて１人名義で 25 万ドル、 夫婦名義で 50 万ドル 下の 3 点です。 私は、 最初にお客様からご相談を受けた際、 「な までの売却益 （キャピタルゲイン） について、 税金 1. 疑問点や質問に対し常に迅速かつ的確丁寧な対応 ・ お返事をいただけたこと。 ぜお家を売却なさりたいのですか？」 とお伺いして が控除されます （ H.R.3221 Housing and Economic 2. 相手側やエージェントではなく常に全てが私側のためになるようにという観点に います。 住み替え、 日本への帰国、 経済状況など、 Recovery Act ）。 ここでの定義は、 「過去５年間のう 立って時間を惜しまずご指導 ・ 理由はさまざまですが、 実は、 その目的と事情によっ ち２年間以上、 自宅として所有していること」 とありま サービスを提供いただけたこと。 ては、 売却以外にも有効な選択肢があるからです。 す。 この控除を受けるためには、 貸し出しても３年以 3. 契 約 や 手 続 き は も と よ り、 他のオプションも検討して、 売却が最適な選択かどう 内に売却することになります （会計士へ要確認）。 ま 色々な地域の様々な不動産に かを判断した上で、 売却プランを進めることが大切 た、 予想家賃収入と維持費の関係も理解しなければ 関する頼れる知識 ・ 情報 ・ 経 です。 なりません。 このような諸条件を踏まえて、 計画を立 験をお持ちであること。 以下に、 主な売却例を３つ挙げて考えてみます。 てることが必要です。 私自身、 長年住んでいける物 オプションＡ - 家を売却する。 オプションＢ - 家を は次の不動産の売り買いはい ◎主たる住居として過去５年間のうち 2 年以 葉とし、 なるべく多くの方に同じ経験をして頂ければと思っています。 上住んでいること 2． 2016 年 以 降 よ り、 Full-time と み な さ れ る従業員を 50 名以上抱える会社のオーナー は、 法人向け医療保険 ( ※ Group Medical Insurance ) の提供が義務付けられます。 未 加入の場合、 従業員数に応じたペナルティー が課せられます。 ( ※ペナルティーの詳細は 会計士にご確認願います。 ) Megumi Gavitt Copyright 2015 © Ishiwada_Insurance_Agency, Inc. All rights 自宅物件の キャピタルゲイン課税控除 オプションＡ - 家を売却し、 その資金で次の家を購 オプションＡ - 家を売却する。 オプションＢ - リファ 入する。 オプション B- 家を投資用として維持し、 新 イナンスする。 →物件のエクイティーによって判断。 たに自宅を購入する。 →ローンと資金計画で判断。 経済的に現在のローン返済が難しい、 またビジネス 次の物件を現金一括で購入する場合は問題ありま や教育資金が必要、 という理由で売却を考えること せんが、 新たにローンを借りる場合、 資金計画に左 があります。 こういったケースでは、 現在の物件に十 右されます。 住み替えでは、 オプションＡが一般的 分なエクイティーがあれば、 リファイナンスやホーム ・ ですが、 既存の家を維持したままで次の物件購入を エクイティーローンで解決できる場合もあります。 ◎１人名義で２５万ドル、 夫婦名義で 50 万ド 行う場合、 双方の物件の維持費 （ローン返済額、 固 例えば、 40 万ドルのローンを 30 年固定 6.5％の金 ルまでの売却益 （ キャピタルゲイン ） が控除 定資産税、 火災保険、 ＨＯＡ費等） の、 収入に占 利で返済している場合、 リファイナンスによって 4.5％ ◎２年以内にこの控除を受けていないこと （２ める割合が審査されます。 家賃収入を認めてもらうた の金利へ下げられれば、 月々の返済額は 5 百ドルも 年間あければ何度でも利用可能） めの規定もあります。 低減されます。 リファイナンスにかかる費用と、 どの オプションのＡと B を検討する一番の鍵はローンの 程度月々の支払額が変わるか、 冷静に計算してくだ 是非にかかっています。 さい。 ( H.R.3221 Housing and Economic Recovery Act ) つになるかはわかりませんが、 次回も必ず出相さんに御願いをすることは間違いあ りません。 プロフェッショナル精神に徹し、 同時にどんなことでも気楽に相談できる と思えるような不動 産エージェントさんを見つけるのは容易なことではありません。 ですから私の偶然の出会いから幸運な結果に至ったこと への感謝をこの推薦の言 reserved. Gavitt 様のお手伝いをした際は、 ちょうどご希望条件に合う、 将来性の高いコンプレックスの良いユニットが市場に出たの で、 すぐにご案内を差し上げました。 売り手側のエージェント と良いコミュニケーションができたこともあり、 オファーが受け 入れられました。 Gavitt 様が私共を信頼してお任せくださっ たおかげで、とてもスムーズなお取引となりました。 Gavitt 様、 温かいコメントを下さいまして、 ありがとうございました。 ◎夫婦のいずれかが亡くなった場合は、 そ の日から２年以内に売却すれば５０万ドルの 控除可能 おそうじミニ情報Ｑ＆Ａ 遺産相続のお話 Q. なぜカビはバスルームに生えるの？ 皆 A. カビの胞子は室内のいたるところに飛んでいてバスルームにだけ生えるのではありませんがカビの繁殖条件 にピッタリでより生えやすい環境になっています。 カビの繁殖条件としては、 1. 酸素 ： 酸素の無いところではカ ビは死んでしまいます。 2. 栄養 ： タンパク質、 デンプンが好物と言われていますが、 実際にはどんなものでも 栄養にしてしまい、 少量でも生きて繁殖していきます。 3. 温度 ： 20 ～ 30℃を好みますが、 中にはそれより低 い温度で生きるものも。 4. 湿度 ： 70 ～ 95％の高湿度を好みます。 ■ DEAI REAL ESTATE CONSULTING, INC. さんは、 ご自身があるいはご両親が永住権を取得して渡米されました。 この国はチャンスと自由の国 であり、 皆さんとご家族の方々は、 そのチャンスを活かしてこの国で成功して来られましたね。 そし て今、 ささやかな富を、 あるいは大きな財産を築かれました。 この財産は、 皆さんが今まで一生懸命に働 いて来られた努力の賜物です。 しかし、 もしここであなたが亡くなった場合はどうなるのでしょうか。 あるい はご両親がなくなった場合はどうでしょうか。 亡くなった方の遺産の相続には、 どういう手続きが必要なので しょうか。 相続税はどうなっていて、 誰が支払うものなのでしょうか。 また費用も時間もかなりかかる検認 （プ Q. お風呂場のバスタブと壁をつなぐコーキング剤が赤や黒のカビで 汚れています。 どうしたらいいでしょうか。 A. コーキング剤は、 タイルなどと比べて軟らかいので、 カビは自由に根を生やし、 や がてコーキング剤そのものを取り替えなければならなくなります。 まず、 洗剤とタワシ で汚れを落としてみてそれでも取れない汚れは、 カビが根を生やしている証拠。 ティッ シュペーパーを半分に裂き、 貼り付け部分と同じ幅のコヨリ状にし、 漂白剤をスプレー します。 2 時間ほど経ったらティッシュペーパーを剥がしましょう。 それでもきれいにな らなければ、 カビは奥深くまで根を生やしているのでコーキング剤を取り替えるしか方 法がありません。 そうならないように温度と （入浴後に冷水を掛ける） 湿度を （水滴 を拭き取り、 換気扇を回す） コントロールし、 清潔を （掃除をマメに） 保ちましょう。 「2016 年度に向けた医療保険の申請ルール」 2014 年から始まった医療改革により、 医療保 険への加入が義務化となりました。 アメリカの医療保険は、 低所得者向け医療保 険を除けば、 2 種類に分かれます。 1． 個人や家族で加入申請が出来る医療保 険 ( Individual & Family Health Insurance ) 2． 会社で加入申請が出来る医療保険 ( Group Health Insurance ) 1．個人・家族向け医療保険の申請や変更は、 毎年 Open Enrollment 期間 「11 月 1 日～翌年 1 月 31 日」 に手続きが可能。 こ の期間内であれば、 希望する医療保険に必ず加入 ・ 変更出来ます。 ただし、 一 定の条件を満たせば、 この期間以外にも申請が認められるルールが存在します。 ( ※ A. US 国外や州外から移転された場合・B. 勤め先の医療保険が失効した場合・ C. 離婚や死別に伴い保険が失効した場合など。60日以内に申請する必要有。 ) 年間 ( 1 月～ 12 月末 ) において 3 か月以上無保険の期間がある場合、 Tax Return 時にペナルティー ( 2015 年は年収の 2% ・ 2016 年は年収の 2.5% ) が課さ れる為、 注意が必要です。 件を購入しましたので、 実際に ③ キャッシュが必要 ① 住み替えたい 知って得する保険のお話 （フリーダイヤル） 1-888-717-5552 (日本語） Web:www.ishiwadains.com E-mai : [email protected] 3838 W. Carson St, Suite332 Torrance, CA 90503 Timothy D. Takata UCLA を卒業後、 ロヨラ ・ ロース クールにて法学博士号を授与。 その後、 ロスアンゼルスにて 30 年以上にわたり弁護士業務に携 わり、 特に遺産相続法、 遺産検 認、 信託等についてのプロセス を行ってきました。 ロベイト） という手続きにおいては、 裁判所に出頭しなくては なりませんが、 どうすれば良いのでしょうか。 遺言とは正確に • 一般家庭向けハウスクリーニング • お引越し時のお 掃除 • 不動産物件のお掃除 • オフィスクリーニング • 家事代行サービス。 無料お見積もり依頼はウェブサイ トまたはお電話で日本語でお気軽にご相談ください。 TEL : 310 - 989 - 7968 Email : [email protected] Web : www.aiklean.com 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 U.S.A. ● Tel 310-937-3200 ( Ext. 592 / 594 ) ● www.deaiteam.com ● E-mail : [email protected] は何の事で、 どういう働きをするのでしょうか。 カリフォルニア州トーランスに法律事務所を持ち、 相続、 エステートプラン専門 30年以上の経験 日本語・英語で対応 高田法律事務所 財産設計を専門に 30 年以上の実績を持つティモシー D. タ TAKATA LAW OFFICE カタ弁護士が、 財産保護に関する貴重な情報を毎月お伝え 21221 S. Western Ave.,#215 Torrance, CA 90501 TEL 310-533-8111 FAX 310-533-8008 するコーナーです。 どうぞ楽しみにしていてください。 相続や 財産設計に関することは、 お気軽にご相談くださいませ。 ■ DEAI REAL ESTATE CONSULTING, INC. Email : [email protected] Web : www.takalaw.com 無料冊子をご希望の方は是非お電話下さい。 2601 Pacific Coast Hwy., #101 Hermosa Beach, CA 90254 U.S.A. ● Tel 310-937-3200 ( Ext. 592 / 594 ) ● www.deaiteam.com ● E-mail : [email protected]