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「ガイダンス」 総集編 ver.1
【南田ゼミ】 特別テキスト 「ガイダンス」 総集編 ver.1 2011 年 8 月 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 はじめに 【推奨環境】 本レポート上に書かれている URL はクリックできます。 できない場合は最新の Adobe Reader をダウンロードしてください。（無料） http://www.adobe.co.jp/products/acrobat/readstep2.html 【注意事項】 本レポートは著作権法で保護されている著作物です。 下記の点にご注意戴きご利用下さい。 ◆本レポートの著作権は作成者に属しており、いかなる手段においても本レポート の全部又は一部のコピー、無断配布、流用、転売等を禁じます。 ◆本レポートに書かれた情報は作成時点での著者の見解等であり、内容の訂正、 情報の最新化、見解の変更等を随時行う場合があります。 本レポートの作成には万全を期しておりますが、内容の正確性を 100％保証する ものではありません。 ◆また、本レポートの内容は、著者の投資運用に関する一般的な見解と情報等を 提供するものであり、金融商品の勧誘・媒介を目的とするものではありません。 投資はあくまでも自己判断で、無理のない範囲でお取組みください。 ◆本レポートを利用することにより生じたいかなる結果につきましても、著者は 一切の責任を負わないことをご了承願います。 -2Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 【目 次】 １．開講前ご案内 ２．第１時限目 【南田ゼミ】の受講にあたって Ｐ４ 投資戦略を考えよう Ｐ６ ３．第２時限目 「アラサー・アラフォー世代」の戦略 Ｐ１２ ４．第３時限目 「サテライト収入」の構築方法 Part１ Ｐ１８ ５．第４時限目 「サテライト収入」の構築方法 Part２ Ｐ２４ ６．第５時限目 それでも「不動産投資」やりますか？ Ｐ３６ ７．第６時限目 金融資産１億円へのロードマップ Ｐ４８ ８．終わりに Ｐ５６ -3Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 開講前ご案内 〓 【南田ゼミ】の受講にあたって 〓 はじめまして、单田です。 先日は、【单田ゼミ】へのご登録をありがとうございました。 まず、本ゼミのコンセプトや、今後順次開講する講座のベースとなる基本的な 考え方について解説する『ガイダンス』を、次回から全６回にわたり配信して行 きますので、最後までついて来てください。 講義の最後にプレゼントを設定していますので、お楽しみに♪ 次に、今後の講義に向けての課題についてお伝えします。 ◆復習課題 あなたは、既に私の「特別レポート」（「初心者のための海外投資基礎講座」）を お読み頂いたことと思います。 このレポートは、今後【单田ゼミ】で展開して行く予定の、具体的な海外投資手 法に取組むための、基本的な背景について説明していますので、じっくりとお読 みになっていなかった方は、おさらいしておいてください。 特別レポートダウンロード用 URL ⇒ http://www.patios11.sakura.ne.jp/00050.html -4Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ◆予習課題 今後、 「不動産投資」に関する講義を行いますが、現在丁度良いタイミングで良質 の無料レポートが公開されています。 不動産投資に関する基本と著者による実践テクニックが、約 570 ページものボリ ュームでしっかりと書かれており、その辺で市販されている内容の無い卖行本よ りも遥かに濃い内容のレポートとして仕上がっています。 今後、不動産投資とそのリスクの本質について解説する予定ですので、それまで にこのレポートを入手して、じっくりと読んでおいてください。 私はこの著者とのビジネス上の利害関係はなく、たまたま丁度良いタイミングで、 良質の参考書が無料で入手できることから、ご紹介するものです。 これだけのコンテンツを無料配布する対価として、あなたのアドレスに投資物件 情報が配信されてくると思います。 お気付きのように、これは不動産のネット通販ビジネスにおける、見込み客獲得 プロモーションの一環なので、今後どんなプロモーションが展開されるのか、 ビジネス実践研修のつもりで眺めてみては如何でしょうか？ 『不動産投資大百科』レポートダウンロード用 URL ⇒ http://www.patios11.sakura.ne.jp/00038.html （予告なく公開中止となる場合があります） それでは、ご案内はここまでとします。 次回、１時限目は「投資を始めるにあたって」をお届けします。 海外投資を始める前に、しっかりと整理しておかなければならないポイントなど について、詳しく解説していきます。 -5Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第１時限目 〓 投資戦略を考えよう 〓 さて、それでは「ガイダンス」の１時限目に入ります。 ◆戦略の必要性 今回は、まず「投資」に取組む前にしておくべき、頭の整理についてです。 あなたは、今までどうやって投資戦略を決めていましたか？ 投資や資産運用に必要なものは、「出口戦略」です。 つまり、いつまでにどれだけの資産形成を図るのか、というゴールを明確に 設定し、その達成に向けた最も合理的な方法論を選択する、ということです。 そうすることによって、 ・毎年どれだけの金額を投資に回す必要があるのか？ ・それだけの余裕資金をどのように作り出していくか？ ・何％の目標利回りで何年間複利運用を行えば、目標額に到達できるのか？ ・その目標利回りを実現する、最も低リスクの投資方法は何か？ など、あなたの投資戦略が初めて具体的に固まるんですね。 もちろん、一人ひとり資産や収入の内容は違うでしょうし、将来のことなど誰も 正確に予測出来るものではありません。 -6Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 だからと言って、無計画・行き当たりばったりで、マネー雑誌の煽り記事やいつも 行く銀行の窓口の女の子に勧められて、「何となく」株や投信、変額年金保険など に手を出すと、ほぼ１００％損をします。 …身に覚えはありませんか？ だからこそ、きちんとした計画と戦略が必要なのです。 もちろん、当たり前のようにしっかりと取り組んでいる方もいます。 そういう方は素晴らしい投資感性の持ち主です。 もし、あなたがそうであれば、自信を持ってください！ ◆「コア」と「サテライト」という概念 これから、収入と資産を「コア」と「サテライト」という概念で区別して行きます。 それぞれの意味は、「コア」＝『中核的』、「サテライト」＝『派生的』というとこ ろでしょうか。 それを当てはめるとこんな感じになります。 ◇コア資産 ⇒ いざという時の生活防衛資金で、安全性と流動性を重視。 ◇コア収入 ⇒ 本業から得る収入。（給料や事業収入など） ◇サテライト資産 ⇒ リスクテイク可能な資産。将来のコア資産へのタネ銭。 ◇サテライト収入 ⇒ 本業以外から得る収入。（いわゆる副業） コアだけでなく、複数のサテライトを持つことがリスク分散につながります。 -7Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ここで、安定した老後を過ごすには、一体どれだけのコア資産が必要なのか、 考えてみることにしましょう。 しかし、ここで問題となるのが「個人年金」の行く末です。 現在、国民年金制度がほとんど崩壊しかけていることは周知の事実で、制度改革が 取り沙汰されてはいつのまにか話題から消えて行く、の繰り返しです。 社会保険庁の杜撰な対応という問題もありましたが、そもそも少子高齢化と平均 余命の上昇という、年金制度設計時点で想定外であった構造的問題に直面している 以上、表面的な対策を講じたところで、根本的な解決にはなりません。 そこで考えられることが、支給年齢の高齢化（つまり支給総額の削減）と支給額 減額という対応です。 前者は既に与謝野大臣がアドバルーンを揚げており、遠からず支給開始年齢は ７０歳になると考えておくべきでしょうね。 それでも支給されればまだましで、支給開始時点での年収によっては、大幅減額 どころか、支給されない人も出てくることでしょう。 ここで、更に怖い話があります。 それは、公的年金の資金運用として、「東京電力」株式がかなりの金額で購入され ているという問題です。 -8Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 東電と言えば優良安定銘柄の代表格でしたが、今回の原発事故で一気に経営存続の 危機に見舞われ、株価も 10 分の 1 まで暴落しました。 今後も事態の発展次第では、更なる株価下落も想定しておく必要があるでしょう。 その結果、年金基金には相当額の含み損が発生している筈です。 それどころか、事態は東電固有の問題に留まらず、九電の「やらせメール事件」な ど、原発停止に関する電力会社の実態が暴露されつつあり、電力業界に対する不信 感の高まりとともに、将来のエネルギー構造改革論が一気に広がる情勢にあります。 その結果、東電以外の電力会社の株価も下落リスクが生じており、何かのきっかけ で一斉に暴落する可能性も想定しておくべきでしょう。 運用資金全体の電力株に対するシェアは不明ですが、相当な投資金額になっている 筈で、将来の年金支払い原資の大幅な毀損と、支給額減少というリスクも静かに拡 大進行しているのです。 サラリーマンが受給する厚生年金においても、同じようなものです。 運用資金の電力株問題に加え、企業業績いかんでは JAL 同様大幅な減額となるリ スクもあり得る話で、決して安泰とは言い切れないのです。 もしあなたが、老後は手厚い年金があるから大丈夫！なんて考えていたら、それは かなり楽観的な認識であって、現実はかなりヤバイと思った方が良いでしょう。 脅すつもりはありませんが、30 代以下の方は公的年金は「払うだけで受け取れな い」と諦めておいた方が、精神上良いかもしれません。 -9Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 あまり詳しく報道されませんが、現実は非常に厳しい状況にあるということを忘れ ずにいて欲しいのです。 こういった年金の不安定さに、来るべきインフレによる貨幣価値減少を考えると、 やはり安定して実りのある老後資金としては、最低でも「１億円」は必要でしょう。 １億円あれば、元本を食い潰すことなく、金利だけでも生活して行けます。 コア収入がゼロとなっても、安定した老後の生活を過ごすためのコア資産として、 目標を「１億円」に設定しましょう。 その目標を達成するための戦略を、これから順次展開して行くこととします。 ◆【单田ゼミ】の読者属性は？ 【单田ゼミ】のご登録時に、属性に関するご入力を頂きましたが、ご回答頂いた 内容を分析すると、読者世代は大きく次の２つのグループに括ることが出来ます。 果たして、あなたはどちらのグループに当てはまるでしょうか？ Ａ．コア収入は減っていくが、相応のコア資産を持つシニア世代。 Ｂ．コア収入もコア資産も少ない、アラサー・アラフォー世代。 では、Ａのグループであった場合。 安定した老後を過ごすためのコア資産、一人１億円。 夫婦であれば支出も減るでしょうから、１億５千万円。 - 10 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 現在保有しているコア資産を元手に、一部をサテライト資産に回し、最大効率で 外貨運用して行く戦略でＯＫでしょう。 高利回り運用に加え、円安による為替差益が加わることで、サテライト資産は 一気に加速するからです。 運用で２倍に増え、円安で更に２倍になれば、当初元本の４倍です。 この戦略のキーワードは「オフショアバンクの活用」で、今後の講義で詳しく 取り上げる予定ですので、楽しみにしていてください。 それでは、今日はここまで。 次回は、「アラサー・アラフォー世代」の戦略についてです。 ◆今日のポイント ・投資や資産運用に必要なものは、「出口戦略」 ・公的年金、厚生年金は当てにできない ・年金なしで、安定した老後を過ごすには、１億円のコア資産が必要 ・シニア世代は「オフショアバンク」を活用し、為替差益効果を狙う戦略が有効 後でいくら後悔して泣いたところで、「時間」は帰って来ません… - 11 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第２時限目 〓 「アラサー・アラフォー世代」の戦略〓 それでは「ガイダンス」の２時限目を始めます。 ◆アラサー・アラフォー世代の特徴 さて前回、読者層は以下の２つのグループに大別される、ということと、 シニア世代に対する戦略の方向性についてお話ししました。 Ａ．コア収入は減っていくが、相応のコア資産を持つシニア世代。 Ｂ．コア収入もコア資産も少ない、アラサー・アラフォー世代。 そこで今回は、Ｂの「アラサー・アラフォー世代」の戦略についてお話し しましょう。 この世代の代表的なプロファイルは、こんな感じではないでしょうか？ ３０代前半の独身サラリーマンを例にとってみましょう。 組織では中間管理職に就き始めた頃であり、コア収入は徐々に増えつつあるが まだまだコア資産形成は十分とは言えず、その中から結婚資金の確保も必要。 しかし、複利効果を活かすための「時間」という武器を持っているものの、 このままでは「宝の持ち腐れ」になりかねない… もし、あなたがこんな感じであったら、一体どう考えますか？ 最大のポイントは、「時間」を味方につけることが出来るという点です。 - 12 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ここで、私のレポートを思い出してください。 毎年 100 万円ずつ投資し続け、10％の複利で運用していくと、 10 年後 1,594 万円 20 年後 5,727 万円 30 年後 1 億 6,449 万円 …と増えて行きます。 従って、円安効果を考えるとしても、最低でも 20 年の運用期間は欲しいところ ですね。 もちろん、毎年 100 万円と言わずそれ以上に追加投資額を増やして行くことで、 ある程度まではキャッチアップ出来ますが、一方で増額分の運用年数は徐々に短く なるため、複利効果が十分に発揮される前に投資が終わってしまうことから、 さほど大きな効果は期待できないのです。 如何に「時間」は大切か！ということを、改めて痛感します。 『時は金なり』とは、まさに複利効果のための格言かも知れませんね。 しかし、いくら時間があったとしても肝心の投資資金が無ければ、 「絵に描いた餅」 になってしまいます。 資金の確保への方法論は、次の２つしかありません。 １．支出を減らす ２．収入を増やす 何の変哲もひねりもありませんが、これは真理です。 - 13 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 どんな大企業でも、コストカットと売上増加による利益追求が至上命題であり、 これを個人に置き換えても同じことが言えるのです。 日本人的なしがらみと商慣行を外国人経営者により断ち切って、短期間でコスト カットと売上増加によるＶ字回復を実現させた、ゴーン社長率いる「日産」が良い お手本です。 では、具体的な方法論について見て行きましょう。 ◆収支コントロールの重要性 まず、支出を減らすことからです。 もちろん、倹約することは大事ですが、優先順位を間違ってはいけません。 必要性が低く、節約効果の大きい項目に絞り、いたずらに生活を貧相にしない ことがポイントです。 確かにエコも節電も大切でしょうけれど、必要以上にストイックになって、窮屈さ に自己満足を感じているようでは、とても１億円を貯めるような人間の器ではあり ません。 お金は、人間の器の大きさに比例してやって来ます。 なので、如何に自らの器を大きく育てるかが大切ではないでしょうか？ 問題の本質を追求し、無意味な行動に時間を費やすのは本末転倒です。 だから、自己投資を削ってはいけないのです！ 自己投資こそが、目先のせせこましい節約では得ることが出来ない、大きな - 14 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 リターンをもたらす、最も大切な投資だからです。 削るのであれば、次の３つで十分でしょう。 これ以外の節約は、まさに「趣味としての」節約です。 ◆保険（特に生命保険） ◆住宅関係費 ◆クルマ 特に、国内大手生命保険に終身保険を掛けている人は、要注意です。 高額の保険料は、まさにボッタクリそのもの。 「こくみん共済」やネット生保の掛け捨てだけで十分で、貯蓄性は全く意味のない オプションです。 場合によると、これだけで毎月数万円の無駄がカット出来ます。 次に、持ち家です。 まだ、住宅を買っていない人。 間に合ってよかったですね。 もはや、自宅を購入する時代は終わりました。 自宅購入は、典型的な「ハイリスク＝マイナスリターン」の投資です。 2015 年を契機に日本の世帯数は頭打ちとなり、それ以降は人口の減少とともに 世帯数は減少の一途を辿ることが確実です。 これを不動産業界では「2015 年問題」として、業界の縮小均衡に向けたサバイバ ルゲ－ム激化の幕開けとして、戦々恐々として受け止められています。 - 15 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 今後、東京近郊の住宅用不動産価格は下落が続くことが予想されており、借金まで して、価値が下がる資産に投資する愚かな行為は、見送る方が賢明だと思います。 既に、住宅ローンを借りてしまった人。 厳しい状態に追い込まれてしまいましたね。 とにかく収入を増やし、少しでも早く繰り上げ弁済を進めることが最優先課題で しょう。 この辺りの話は長くなってしまいますので、具体的に相談したいという方は、個別 にご相談ください。 さて次に、収入を増やすことを考えてみましょう。 現実問題として、必死になって仕事に打ち込んだところで、ごく短期間で コア収入＝月給を 10 万円増やすことは、現実的には至難の業でしょう。 ましてやこの不景気です。 給料が増えるどころか、減収の憂き目に遭うリスクも十分にあります。 最悪、会社が倒産したり、リストラされる可能性だってゼロとは言えません。 解決策はただ一つ。 とにかく「サテライト収入」を作り出すしかありません。 - 16 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 最初に言っておきますが、それは決して楽なチャレンジではありません。 特に、本業をこなしながら時間を捻出しなければならず、成功するには正しい 知識と相当の覚悟が必要です。 しかし、これを乗り越えられれば、「時間」を最大限活用することで、将来の 安定と成功を手にする権利を得ることが出来るのです。 やり切って成功するか、へこたれて諦めるか。 自分の将来を決めるのは、あなた自身しかいません！ それでは、今日はここまで。 次回は、「サテライト収入の構築戦術」についてです。 しっかりと、覚悟を決めておいてください！ ◆今日のポイント ・アラサー、アラフォー世代の最大の強みは、「時間」という資源 ・投資資金がなければ始まらない ・収支コントロールで投資資金を作り出す ・「サテライト収入」の構築が生死の分かれ目 - 17 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第３時限目 〓 「サテライト収入」の構築方法 Part１ 〓 「ガイダンス」も３時限目に入りました。 今回は、前回お話しした「サテライト収入」の構築方法について、具体的な手法と 特徴を紹介して行きます。 ◆目的の再確認 「サテライト収入」、平たく言えば副業による収入ですね。 いわゆる「副業」とは、何を指すのでしょうか？ Wikipedia で検索してみると、 『副業は、サイドビジネス、兼業ともいわれ、収入を得るために携わる本業以外の 仕事を指す。副業は就労形態によって、アルバイト、日雇い派遣、在宅ビジネス、 内職などに分類される。』となっています。 ここで、目的をもう一度確認しておきましょう。 あなたが「サテライト収入」を得る目的は、それを「サテライト資産」形成のため の投資資金づくりでしたね。 ということで、 「無理なく安定的に」「月 10 万円」という目標を設定しましょう。 毎月 10 万円なんて、いきなり無理！と感じたかも知れません。 - 18 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 確かに、いきなり「月 10 万円」は難しいかもしれませんが、ここはあくまでも 目標設定なので、気楽に行きましょう♪ 人間、目標を低く設定してしまうと、それ以上には行かないものです。 さりとて、現実離れした目標を設定しても気合が入りません。 その意味で「月 10 万円」も、最終ゴールである「コア資産 1 億円」も、本気で しっかりと取組めば実現出来る目標ラインとして設定しています。 本ゼミを受講しているあなたには、絶対実現して欲しい！ と、私も本気で念じていますので、是非チャレンジしてください。 仮に失敗したって、何も失うものはありません。 ノーリスク＝ハイリターンだったら、チャレンジしない方が「リスク」だと 思いませんか？ 現実的には、前回お話しした支出の見直しによって、コア収入の中から少しでも 捻出することで、とにかく早く月 10 万円（＝年 120 万円）を外貨投資に回す 仕組みを確立させることが基本です。 既に相当額のコア資産を保有し、その一部をサテライトに配分すれば良いという 恵まれた方は、是非余裕をもってゲーム感覚で取り組んで頂きたいと思います。 - 19 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 得られたサテライト（コアの少ない場合は、こっちがコアになるかもしれません） 収入は、趣味の充実に使っても良いでしょうし、追加投資に回しても良いでしょう。 いずれにしても、お金はいくらあっても困らないので、貪欲に取組んでください。 ◆どんな手法を選ぶべきか？ まず、「やってはいけない」ものから説明します。 Ａ．アルバイト、パートタイマー、ガテン系（日雇い労働など） Ｂ．「楽して高収入」的なキャッチコピーが踊っているもの Ｃ．ネットワークビジネス Ｄ．ギャンブル Ｅ．安全なのに高利回りをアピールする投資 では、順番に潰して行きましょうか。 Ａ．がダメな理由は、卖価が安いことです。 儲かるのは雇う側であって、労働時間の叩き売りはやめましょう。 心身ともに疲弊し、長続きするものではありません。 また、サラリーマンの場合、多くの企業は未だに「副業禁止」の就業規則を掲げて いますので、要注意です。 まず、自分の勤務先の就業規則をしっかりとチェックしましょう。 NG の場合は、顔と本名を出すことは出来ない以上、止めておきましょう。 そんなリスクを冒すほどの価値はありませんし。 - 20 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 Ｂ．は詐欺を疑ったほうが良いかもしれませんね。 本当にそんなおいしい話があるのなら、どうして広告費をかけて宣伝する必要が あるのでしょうか？ 黙って、こっそりと自分や身内だけでやればいい筈であって、良く考えれば、如何 におかしな話か良くわかると思います。 Ｃ．は「微妙」です。 一応合法的なビジネスモデルであり、業界規模としてはそれなりに大きいことから、 一概に善悪を語れない部分もあります。 とはいえ、「マルチ商法」まがいの手法で、友人知人を次々と利用して儲けて行く 仕組みなので、成功すれば相応の収入は期待出来る反面、失うものもかなり大きい ということを憶えておいてください。 やるかやらないかは、人それぞれの倫理観と価値観次第でしょう。 私はトータルでは損失の方が大きいと考えているので、お勧めしません。 Ｄ．は言わずもがな。 最近、競馬やロトくじの情報売買ビジネスを良く見かけます。 次回の当たり目「予想」の、有料配信サービスなどですが、特有のセールス パターンがありますので、憶えておいてください。 - 21 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 それは、初回登録後の情報は無料か、非常に安い価格に設定されています。 これで当たってくれれば、こんなに素晴らしい情報はないのですが、世の中 そううまい話はありません。 しかし、これが当たらないのです。（当然と言えばそれまでですが） 広告では、あんなに高い的中率を誇っていたのに、どうなっているんだ！ という疑問や苦情が生じて来ますよね？ そこに、こんなメールが届く寸法になっています。 『一般コースのお客さまへ。 現在●●という特殊要因のため、残念ながら成績が安定しておりません。 そこで、当社の頭脳を結集して統計学的に分析し、投資の領域まで的中率を 高めた特別コースを、限定 10 名様に限り緊急追加募集します。』 で、特別コースは情報料として毎月 5 万円頂きます、という見事なバックエンド 商法が待っている訳です。 騙される人が本当に多いので長々書きましたが、ギャンブルは「ゼロサムゲーム」 である以上、勝者が得る利益総額は天井があり、的中すればするほど配当金は下が って行きます。 だから、的中者が増えるほど、利益は小さくなるという矛盾は覆せませんし、もし 私が必勝法を発見したら、絶対に人には教えません。 「ギャンブルで儲かるのは胴元だけ」という本質を忘れてはいけません。 - 22 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 Ｅ．も怪しさ満点ですね。 そもそも、投資に「安全で高利回り」なんて存在しないからです。 そのような宣伝文句を見た瞬間に、疑ってかかる習慣が必要です。 くれぐれも「未公開株式詐欺」や、富裕層だけが知っている秘密の◎◎投資法！ などの、得体の知れない勧誘には騙されないよう、注意してください。 一方で、ＦＸ（つまり為替）に関しては、頭からインチキ・危険と決め込まず内容 を良く吟味しても良いかも知れません。 つまり、本物が潜んでいる可能性がある、ということなのです。 為替の世界は奥が深く、実際に高い実績を上げている優秀なトレーダーも多数実在 していますし、それら優秀なプロのトレード手法を再現する「自動売買システム」 （ＥＡと呼ばれています）も存在しています。 しかし、それらは広く公開されていないからこそ、優位性を保っているのです。 投資の世界では、素人ブームになったら終わりというセオリーがあります。 ひとつ有名なお話を紹介しましょう。 アメリカの大恐慌を生き延びた投資家として有名な、ジョセフ・P・ケネディ （ケネディ大統領の父親）は、ある朝、路上の靴磨きの少年ですらも、靴を磨き ながら投資の話をしてくるのを聞き、株バブルのピークアウトは近いと直感して 持ち株を手仕舞いして間一髪で難を逃れた、という逸話です。 - 23 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 これをＦＸの世界に当てはめて見ましょう。 多くのＦＸ会社がマネー雑誌などで宣伝を煽り、書店に行けば、たまたま上手く行 ったに過ぎないど素人の成功体験が「●●流」など、ご大層なタイトルを付けて書 籍化され、ネット上ではトレーダーになる方法や収益率 300％ものパフォーマンス を誇示するＥＡが情報商材として販売されているのです。 中には、本当に優れたロジックもあったかもしれません。 しかしそれらはすぐに広がり、外為マーケットで「歪み」が生じる結果、ヘッジ ファンドなどがその裏を書く動きに出て来ます。 その結果、そのロジックは効果がなくなり、雤後の竹の子のように次々と新しい ロジックが登場する… 今のＦＸを取り巻く環境は、こんな感じになっています。 なので、次々登場し、持てはやされる投資法やプログラムの賞味期限は、仮にそれ が「本物」であったとしても、短期間であると思っていてください。 それでは、今日はここまで。 次回は、「サテライト収入」の構築方法 り上げます。 Part２として、お勧めの手法について取 - 24 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ◆今日のポイント ・サテライト収入のキーワードは「無理なく安定的に」「月 10 万円」 ・卖価が安い労働はやめておく ・楽して儲かる、上手い話は、詐欺を疑う ・ＦＸの投資ロジックは広まったら終わり 【追伸】 前回お話しした、生命保険の見直しが反響を呼んでいます。 やはり、関心が高かったようですね。 サラリーマン世帯であれば、子供が小さい場合は、成人するまでの保障額カバー として、死亡保険金は必要としても、それ以外であればむしろ「医療費」負担を 軸とした設計にすべきと思います。 それ故、保険料掛け捨てで割戻金がある「こくみん共済」 「県民共済」 「生協」等の 分散利用であれば、死亡保険金にしても医療費にしてもほぼ十分なカバーが出来る のではないでしょうか？ プラス、三大成人病（がん、心臓病、脳卒中）特約を付ければ、まずＯＫ。 私の場合、これだけで、実質保険料も月 2 万円以下です。 どうしても、終身保険などで保障を厚くしたい方は、「ライフネット保険」などの ネット生保の活用を検討するのが良いでしょう。 保険は、何もなければ非常に優先順位が低い存在です。 放っておくとその存在すら忘れてしまいかねないことから、どこかで一気呵成に 見直してしまいましょう！ - 25 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第４時限目 〓 「サテライト収入」の構築方法 Part２ 〓 「ガイダンス」４時限目です。 今回は、前回お話しした「サテライト収入」の構築方法の続編です。 ◆お勧めしたい手法とは さて、前回は「サテライト収入」への取組み方と、やってはいけないものとして 代表的な５つのパターンについてお話しました。 一点だけ、誤解があってはいけないので追加しておきます。 詐欺系のものは論外ですが、趣味や専門性を活かしたアルバイトなどで、楽しく 相応の収益が上げられるのであれば、それはそれでやりがいがある立派な副業です。 （結婚式のビデオ撮影・編集など） それまで否定するわけではありませんので、あなたが幸運にもそういった技能に 恵まれているのであれば、それはそれで追求してください。 その上で、余力があれば以下に説明する方法も追加されれば良いと思います。 いずれも、基本的には時間の自由度が高く、どこまでやるかは自分自身でコント ロールできるというメリットがあるからです。 特に、アフィリエイト系は、一度仕組みさえ作ってしまえば、後は半自動で収益が 上がり続け、まさに「金のなる木」を手に入れることさえ可能です。 - 26 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 では、無理なく取組め、毎月 10 万円のサテライト収入を安定的に実現しうる 手法を順番に説明します。 Ａ．ネットビジネス Ｂ．「せどり」「オークション」 Ｃ．ブックメーカー投資 ◆Ａ．について 言葉の範囲が広いので、私なりにざっくりと整理してみます。 今回は、あくまでもあなたがネットビジネスの初心者で、一体何をどうしたら 良いのか見当もつかない…という前提に立って話を進めます。 ネットで行うビジネスは、大きく次の３つに分類されます。 a. 販売代理 b. 広告代理 c. 直接販売 a. 販売代理とは、文字通り情報商材の販売者と契約を結び、代理販売を行うこと で、売れたらナンボ、との成功報酬を得るビジネスモデルです。 実際は ASP という仲介業者（情報商材系の infotop、物販系の A8 ネット、バリュ ーコマースなど）が間に入るので、販売者と直接やり取りをする煩わしさはありま せん。 メリットは、基本的に卖価が高いことです。 １件成約すると、物販系では数百円から数千円、情報商材系では数千円から数万円 の報酬が得られるのが魅力で、実際、月間数百万円をコンスタントに稼いでいるプ - 27 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ロも多数存在します。 b. 広告代理は、サイトやブログといったメディアに広告を掲載することで、 広告料を得るビジネスモデルです。 Google が運営している「アドセンス」が代表例です。 良く、色々なホームページなどに、「Ads by Google」として広告リンクが表示 されていますが、これがクリックされる度に広告掲載者には数円から高いものでは 数百円近い収入が発生する仕組みです。 掲載される広告の内容は、Google が適切に選択するロジックになっているので、 サイトの運営者は、ただ広告を目立つ位置に掲載するだけで OK です。 非常にシンプルなビジネスモデルで初心者に適している反面、アクセスさえ集まれ ば、毎月数十万円の収入も十分に可能であり、奥が深いです。 実際、私が最も得意としているのがこのアドセンスです。 基本に従ってきちんと取組めば、これ程手軽で安定的に稼げる仕組みはないと考え ており、基礎として是非取組んで頂きたいジャンルです。 近々、アドセンスに関する特別講座も予定していますので、興味のある方は ぜひお楽しみにしていてくださいね！ c. 直接販売は、いわゆる「情報起業」と呼ばれる、自らがノウハウをまとめ、 情報教材として製作・販売を行うモデルと、「ドロップシッピング」と言って、 ネット上にバーチャルショップを作り、実際に物販を行うモデルがあります。 - 28 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 いずれも話せば深いのですが、初心者がいきなり取組むにはハードルが高く、今回 はそういったビジネスモデルもある、ということだけ理解して貰えれば十分です。 情報起業は誰でも出来るものではなく、ドロップシッピングでさえも決して簡卖な ものではありません。 運営業者が配布する各商品のバナー広告を、素人が作るダサいサイトやブログに、 ただ適当に貼り付けただけの、何の付加価値もないショップを良く見かけます。 でも、そんなところからわざわざ買ったりしませんよね？ 自分が買う側に立って考えれば誰でもわかる事なのに、「簡卖にすぐ出来る」と いうキャッチコピーに惑わされ、安直に考えて失敗する人が多いようですが、 考え方が甘いとしか言いようがありません。 また、前回の講座を読まれたあなたは大丈夫でしょうが、「ドロップシッピング」 で甘い誘い文句を前面に出し、素人さんのカモたちから、登録料やら高額のサイト 製作料をボッタくる悪徳業者が横行していることも付言しておきます。 以上の、a,b のような代理プログラムを「アフィリエイトプログラム」と言います。 このアフィリエイト成否の鍵は、なんといっても『集客』に尽きます。 商売の考え方という点では、通常の物販業と全く同じです。 - 29 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 集客用のメディアは、ブログやメルマガ、そして Facebook, Twitter, mixi などに 代表される SNS（ソーシャルネットワーキングサービス）など、非常に多岐に わたっており、それぞれに固有の攻略テクニックが存在します。 何であれ、運営者のメディアが多くの人の目に触れ、そこに掲載されている商品や 広告に反応し、購入したり申し込んでくれない以上、収益にはつながりません。 巷では、その知識や具体的な手法習得を目的とした、様々な塾やノウハウ、ツール などが溢れ返っていますが、これも安易に手を出すべきではなく、ノウハウだけを 集めて実践には至らない、卖なる収集家になりかねません。 こういった人々を業界では「ノウハウコレクター」と蔑まれ、アフィリエイターや 販売者から徹底的にカモにされるのがオチです。 なので、もしあなたが、これからアフィリエイトにも本格的に取組んでみたい、 または今まで少しかじってみたものの思うような結果が出ず、ノウハウコレクター になりつつある（または既になっている？）としたら、一旦立ち止まり、自分が目 指す方向を再検証する必要があると思います。 この業界では、社会人として半端者で、リアルビジネスの世界では到底成功出来な いであろう人間であったとしても、集客や販売等のテクニックが卓越していれば 「カリスマ」になれるのです。 敗者復活が出来る世界という面白さがある反面、一概に、有名人＝信頼出来る人物、 優れた人格者とは言い切れないのが実態で、注意をする必要があります。 - 30 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ここは趣旨が違うので、個別実名を挙げての批評は避けますが、もし具体的に 困ったり迷ったりしているのであれば、個別にご連絡ください。 私の情報ルートを活用したアドバイスは可能です。 ◆Ｂ．について これはどちらかと言えば、リアルビジネスの領域かもしれません。 異なるマーケット間の市場間価格差を利用して、確実に利益を取りに行く手法で、 投資の世界では「アービトラージ」と呼ばれているものです。 ネットの発達によって、誰でも簡卖に出来るようになり、これを専業としている 「プロ」も多数存在します。 （せどりのプロは、「せどらー」などと呼ばれています） 具体的には、古本や中古 CD・DVD などを、BOOK-OFF で仕入れて Amazon で 売る、または色々なグッズを安く仕入れネットオークションで転売するという、 非常にシンプルなビジネスモデルです。 実は私も約半年間、実際どの程度稼げるものか挑戦してみました。 勿論、不慣れなことや仕入れがなかなか上手く行かなかった問題はありましたが、 始めて２ヶ月目で何とか売上ベースで月 10 万円を達成しました。 利益率は約 4 割程度でしたので、最終利益では 4 万円弱という線でした。 BOOK-OFF での仕入れや、Amazon で売れた後の発送作業など、結構手間隙も かかるので、これで月間 30 万円の「利益」を出している人達って、半端じゃない と思います。 - 31 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 少なくとも、これ一本で集中的に打ち込まないと、期待する結果は得られない のではないでしょうか？ ただ、即効性とシンプルさという点では圧倒的な強みがあり、興味があれば 挑戦してみる価値はあるかも知れません。 面白いと感じれば集中すれば良し、いやー大変だと感じるのでれば基本的に不向き あと思います。 即効性とシンプルさという点では圧倒的な強みがあり、リスクは殆どないので、 不向きでなければ気楽にチャレンジしてみても良いのではないでしょうか？ ◆Ｃ．について これはネットビジネスでも物販系でもなく、勿論ギャンブルの類でもありません。 「ブックメーカー」とは、スポーツの勝敗予想ビジネスで、当たれば配当が貰える イギリス政府公認のビジネスです。 日本で言えば、「サッカーくじ toto」のようなもので、様々な種類のスポーツを 対象に、試合の勝敗を予想して賭けをするものです。 日本では、toto のサッカーくらいしか賭けの対象となりませんが、海外では ボクシング、野球、ゴルフ、テニスなど、スポーツ全般が賭けの対象として 国家から認められているんですね。 - 32 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 このような政府公認のブックメーカーが、世界では約 3,000 も存在していると いうから驚きです。 本当に外国人はギャンブルが好きなんですね。 しかし、海外には「パチンコ」「パチスロ」は存在しませんので、所詮同じような ものかも知れません。 ブックメーカー相手に、ギャンブル以外の何をやるのかと言うと、そこで例の 「アービトラージ」を仕掛けて行くのです。 簡卖に言えば、こういうことです。 各ブックメーカーは、独自にオッズ（配当率）を算出しているので、同一ゲームに 対するオッズもかなり幅が生じます。 従って、このオッズの組み合わせ次第ではゲームの結果に関係なく利益が出る状態 が発生します。 例をあげてみましょう。 巨人×阪神戦を対象として、ブックメーカーA 社と B 社のオッズがこんな状態で あったとします。 【A 社】 【B 社】 巨人 巨人 2.5 倍 1.4 倍 阪神 阪神 1.5 倍 2.8 倍 これなら、勝率 100%の投資が成立しますね。 A 社で巨人、B 社で阪神を共に 1 万円ずつ購入すれば、どっちが勝っても利益が 出るからです。（ここでは卖純化のため「引き分け」は考えません） - 33 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 異なるブックメーカー間のオッズ格差を利用して、確実に利益を取りに行く。 これが、 「アービトラージ」と呼ばれる理由です。 こんな事が実際に発生するのかと言うと、実は結構頻繁に発生しているのです。 では、本当にリスクはないのかと言われると、実はそれなりに存在します。 ・初期設定に手間がかかる（ブックメーカーサイトは当然英語） ・手元資金に最低 10 万円は必要（せどりやオークションでも同様） ・サイン発生後、速やかにベットする必要があり、慣れが必要 ・いつサインが発生するかわからないので、その間は拘束される 主にこんなところでしょうか。 時差の関係上、このサインが発生する時間帯は、平日は夕方から深夜 3 時位 まで、土日はほぼ終日となるようで、パソコンさえ立ち上げていれば良いの ですから、ネットビジネスとの相性は良さそうです。 私は実際にやってみたことは無いのですが、友人の話では 1 日最高約 300 ドルを 稼いだ！とのことでした。 慣れるまでの個人差はありそうですが、これが一番効率良いかもしれません。 巷では様々なソフトが出回っていますが、初期設定のサポート充実度と操作性で 選ぶことがポイントでしょう。 実は、私も手に入れたばかりで、これから実際に試してみるつもりです。 - 34 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 個人卖位でやっている分には特にお咎めはありませんが、これをビジネスとして 多数の個人投資家から出資を募り、大掛かりなブックメーカーファンドとして運営 した場合は、違法行為となりますので注意が必要です。 もし、この手のファンドから勧誘された場合、きっぱりと断ってください。 それでは、今日はここまで。 この、性格も特徴も異なるビジネスの中から、自分に合った手法を早く確立させる ことが重要です。 次回は、「サテライト収入」構築方法の一つでもあり、個人投資家には人気が高い 不動産投資のリスクについて取り上げます。 ◆今日のポイント ・サテライト収入の王道はネットビジネス、特にアフィリエイトとアドセンス ・即効性とシンプルさでは「せどり」がベスト ・外出せず、堅実に稼ぐなら「ブックメーカー」も有力 ・いずれも失敗のリスクは小さく、とにかくやってみることが大切 ただし、正確な知識と情報に従い、正しく努力することが成功のポイント - 35 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第５時限目 〓 それでも「不動産投資」やりますか？ 〓 さて、この「ガイダンス」もいよいよ５時限目を迎えました。 今まで、色々と密度濃くお伝えしてきましたが、きちんと理解出来ていますか？ 出来る限り易しく説明しているつもりですが、疑問点は解決しておいた方が良いの で、いつでも遠慮なく質問してくださいね。 いくら「時間」が大切、と言っても、まずは今までとこれからの取組について、 きちんと整理をしておくことが必要です。 「熟慮断行」という例えがありますよね。 これは、十分に考え抜き吟味したうえで結論を出し、思い切りよく実行に移す、 という意味ですが、投資についても当てはまるのではないでしょうか？ さて今回は「不動産投資」について、私の思うところをお話しします。 事前に峯島さんの『不動産投資大百科』による予習をお願いしておきましたが、 目は通されましたか？（5 ページご参照） ◆日本国内での不動産投資の時代は終わった その上で敢えて言うのですが、実は、私は現在の素人不動産投資ブームを非常に 危惧しています。 - 36 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 本屋に行けば、ＦＸ同様に成功本が「最も安全な投資」「簡卖に年収 1 億円！」と はやし立て、ネットでは峯島さんの二番煎じを狙う「にわか不動産業者」が毎日 大量の煽りメールを送り続けている…これが現在の実情です。 結論から言えば、もはや個人投資家にとって、日本国内で賃貸物件取得による不動 産投資を行う時代は終わったと考えています。 その理由は次の３つです。 １．人口の減少トレンドと少子高齢化 ２．円高による産業構造空洞化 ３．「リコースローン」形式での銀行融資 それでは順番に説明して行きましょう。 ◇人口の減少トレンドと少子高齢化 人口減少によって、2015 年をピークに世帯数は減少トレンドに入ることが 見込まれており、これを「不動産の 2015 年問題」と呼んでいます。 つまり、賃貸住宅のマーケットサイズが縮小して行くのです。 一方、高齢化と相続の発生により、都内の高級住宅地を手放す人が増え始めて います。 昔ながらの広い住宅だった場所が、マンションとして再開発されることで、 郊外の新興住宅地などから利便性の良い都心部に移り住む人が増加する流れが - 37 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 加速しつつあります。 これはマンションデベロッパーが生き残るための戦略でもあり、今後もこの 流れは続くことにより、都内の人口と世帯数は増加する反面、郊外の住宅地は 更にさびれて行くことでしょう。 そういう場所にあるアパートはどうなるでしょうか？ 恐らく、空室率が高くなり、入居者獲得競争によって家賃のデフレ化が進みます。 その結果、賃料収入は減少し、銀行返済に支障が出るかもしれません。 また、更に遠隔地から低所得者が移り住んで来ることで、町の「スラム化」が 進むことで、生活環境の悪化を嫌う人たちは都内に逃げ出すという悪循環が 待っています。 ◇円高による産業構造空洞化 欧米経済の不安定性により、消去法による円高が続いています。 加えて、原発問題による電力供給体制への不安も加わり、メーカーは生き残り をかけて、海外への生産拠点の移転を始めています。 「産業の空洞化」が、ここに来ていよいよ深刻さを増してきたのです。 この結果、中国、東单アジア諸国やブラジルなどから多数来日していた、外国人 労働者たちに加え、国内での出稼ぎ労働者も激減しています。 - 38 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 工場に集まってくる労働者たちに依存していた地方経済は大打撃を受け、 街の人口減少と共に商店街などはさびれ果て、稼働率も半分以下に落ち 込んだアパートも出て来ているようです。 残念ながら、もう人々が戻ってくることはないでしょう。 こういったマクロ環境において、あなたは本当に「不動産投資」神話を 信じていますか？ ここでちょっと、次の問いに正直に答えてみてください。 「自分はこの先最低でも 20 年、長ければ一生『大家さん』業をやり続ける 覚悟はあるのだろうか？」 もし、YES であればどんなに苦しくとも心が折れることなく不動産ビジネスに 取組める可能性があると思います。 しかし、少しでも NO であったならばやめておくべきでしょう。 上記のような逆風の中でも、少しでも入居率を高め、キャッシュフローを確保 して生き残っていくためには、入居者にとって快適な環境を維持し続ける、 「大家さん」としての人一倍の努力が必要になるからです。 つまり、「不動産投資」とはそういった覚悟が必要なビジネスなのだ、ということ を、きちんと理解しておいて欲しいのです。 OL や主婦が、お気楽に取組めるような甘い世界ではない！ということですね。 - 39 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ◇「リコースローン」形式での銀行融資 日本の銀行は不動産投資に対する融資は、基本的に「リコースローン」という 形態をとります。 これは、銀行はリスクを取らず、借入人個人と連帯保証人に最終的なリスクを 取らせる仕組みです。 これは、今後一部の地区を除き不動産は値上がりしない、という予測にたって いるからに他なりません。 これに対し、海外では一般的に「ノンリコースローン」といい、返済を中止し 債務を清算したい場合は、借入対象不動産を手放してしまえばいいのです。 日本と逆で、不動産価格の上昇が確実視されるため、銀行がリスクを取ることが 可能になっている訳です。 リコースローンの場合は、家賃の低下や金利の上昇などで、返済困難になった場合、 銀行が強制的に担保処分を行うことになり、市場流通価格の半額以下の価格で投げ 売り処分されてしまうのです。 その結果残った債務は、借入人と連帯保証人が返済し続けなければなりません。 その後、その借入れ債務は「サービサー」と呼ばれる債権回収業者に転売され、 銀行の看板では出来なかった厳しい取り立てが始まることになるのです。 これが日本の金融業界における、個人向け不動産融資の陰の部分です。 - 40 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ◆不動産投資の本質を理解しよう 不動産投資における最大のリスクは、「流動性リスク」です。 希望する価格ですぐに現金化出来ないという、投資家にとって最も恐ろしいリスク を対価に高いリターンを得る、ハイリスク＝ハイリターンが本質です。 株や債券投資などは危険な投資であって、安全・高利回りな不動産投資こそが 投資の王道であるが如きの宣伝文句は、「嘘八百」です。 絶対に信じてはいけません！ 前述のとおり、不動産投資におけるマクロ環境は悪化の一途にあります。 そのため、現在どんなに利回りが良い物件であろうと、きちんと買い手が付かない 物件は最終処分時に大損覚悟の投げ売りに迫られることとなり、キャピタルロスの 大きさ次第では、トータルで赤字というケースも容易に発生します。 また、不可抗力的な「災害リスク」の高さも改めて認識させられました。 今回の東日本大震災では、浦安地区などのベイエリアで想定外の液状化被害が発生 し、不動産価値が大きく下がったばかりか、今後の東单海地震を想定したリスクか ら、一層の下落を懸念する声さえ出ています。 こうなると、動けない・場所を変えられないという「不動産」も特性が完全に裏目 に出てしまいます。 - 41 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 「そんな確率は、企業や国家財政の破たんで、株や債券が紙くずになる確率よりも はるかに低い！」という確率論者の戯言は、聞き流しておく方が賢明ではないでし ょうか。 ◆リコースローンによるレバレッジは自殺行為 不動産投資は一般的に、ローンの利用による「レバレッジ効果」を利用する投資 方法です。 自己資金が少ない投資家は、ローンを活用することで初めて高額の不動産を買うこ とが可能となり、銀行によって差はありますが、物件価格の 70～80％、場合によ ると 100％近い借入も可能です。 銀行借入によって資金を何倍にも膨らませることが出来る、これが「レバレッジ効 果」であり、仮に自己資金 20％であれば、レバレッジ比率は 5 倍となります。 具体例で説明しましょう。 A さんは、手元資金 2 千万円の自己資金に、銀行からの借入 8 千万円を加え、 1 億円の投資用マンションを購入したとします。 この結果、A さんは自己資金の 5 倍もの投資効果が得られ、一気に賃料収入を膨ら ませることが可能になる訳です。 これは、まさに「時間を買う」ことと同じ効果がある訳ですね。 金利と言うわずかなコストで、自己資金を築きあげる時間と苦労を買ってしまう 考え方です。 - 42 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 このまま順調に返済が進めば、短時間で大きな資産を獲得することが可能となり、 まさに不動産投資の成功パターンそのものとなります。 しかし、レバレッジ効果はメリットだけでなく、この場合 5 倍のリスクも同時に 背負うことになってしまうのです。 さて、その後 A さんはどうなったのでしょうか？ A さんは諸事情によりこの物件を売却せざるを得なくなりましたが、5 千万円で しか買い手が付かず、結果的に 5 千万円のキャピタルロスが発生しました。 銀行に支払う借入元金と借入利子は、家賃収入の中から賄える計算でした。 ところが、肝心の収益源が無くなってしまったにもかかわらず、A さんの手元 には、3 千万円もの借金だけが残ってしまったのです。 金利は年 5％であったので、利子分だけで年 150 万円の負担が発生し、収入源と して給料だけしか残っていなかった A さんは、追い詰められていきました。 最終的には、前述のとおり連帯保証人をも不幸に巻き込み、人生を大きく狂わせ る結果となってしまいました… 金融商品は、借入やレバレッジを掛けた信用取引さえしなければ、元本以上の損失 はありませんので、分散投資によってそのリスクを軽減することが可能です。 ところが、リコースローンによるレバレッジをかけてしまうと、出口戦略に失敗し た場合のリスクが極めて大きくなってしまうのです。 - 43 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 これが、リコースローンのリスクです。 このリスクを回避し、どうしても不動産投資に固執したいのであれば、あくまでも 自己資金の範囲で行うしかありません。 ◆ワンルームマンション投資の落とし穴 では、比較的投資金額が少ない、都心のワンルームマンションはどうでしょう？ 確かに、「投資金額 1 千万円で利回り 9％」といった物件はネット上でも多数検索 出来ます。 こういった物件に分散投資をすることで、前述のように一発でやられてしまうリス クは確かに回避できそうです。 ところが、こういった投資用物件には、出口戦略で２つの問題点があるのです。 １．価格が「収益還元法」で決定される ２．投資家しか買わない つまり、家賃が上がらない限り売却価格は上がらず、個人投資家しか買わない以上 利回りを高くしないと売り難い、という点です。 ということは、売り抜くには売却価格を下げて利回りを高くしなければならず、 キャピタルロスが発生する確率が高いことを意味します。 いくら利回りが高くても、ここから借入の元利金返済分と経費を控除した純利益は たかが知れており、売却してみたらトータルでは赤字だった… なんて結末も珍しくありません。 - 44 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 これでは、投資として全く意味がありませんね。 喜んでいるのは、上手く手仕舞いできた投資家と仲介業者だけです。 しかし、新築物件はもっと危険です。 開発業者と販売業者の宣伝コストや利益が市場価格に上乗せされており、買った 瞬間 2～3 割のキャピタルロスが発生します。 また、規模が違うものの、一棟アパートにおいても「収益還元法」で投資家の オーナーチェンジしかない物件は、リスクの種類は同じです。 ◆ファミリータイプ 中古マンション投資は唯一の狙いどころ 都心エリアの中古ファミリータイプマンションは、少し事情が違います。 こちらは、一般個人が住宅として購入する実需マーケットで、価格の算定には 「取引事例比較法」が適用されるのです。 従って、投資家の事情によって値崩れすることもなく、そのエリア内では安定した 価格で流通されているのです。 つまり、エンドユーザーが異なるため、リスクが軽減されていることがポイントで す。 例えば、2,000 万円台の物件であれば、サラリーマンの平均年収である年収 500 万 円クラスでも、「フラット 35」などの利用により十分に借入可能であることから、 人気は根強く相場の値崩れは見られません。 - 45 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 なので、どうしても不動産投資をやりたい！というのでれば、このカテゴリーしか お勧めできません。 ただし、このマーケットにも一つ問題があります。 それは、需要に対し圧倒的に供給量が少ないため、そう簡卖に良質物件が出て来な い、ということです。 仮にあったとしても、そう簡卖に表には出て来ないことはお判りですね。 美味しい物件は、全て業者に押さえられてしまうのです。 と言うことで、この投資法も余程運が良くないと実現は難しく、個人投資家に とっては絵に描いた餅かも知れません。 ◆いずれ来るチャンスを待とう！ では、不動産投資で儲けるチャンスはもはや存在しないのか？ というと、そんなこともないと思います。 近い将来、日本が財政破たんに陥り、円安とインフレが発生した場合、あらゆる 資産がパニック売りで大暴落することは確実でしょう。 当然、不動産も投げ売りの対象となり、投資用物件も売り一色になることでしょう。 ここで、良質な物件を安く買い叩くのです。 購入原資は、その時のために海外に逃がしておいた外貨建て資産です。 為替差益で大きく膨らんだ資金で、暴落した一等地を買い叩く！ - 46 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 その後、経済が立ち直れば不動産価格も急回復し、多額の含み益と地代収入を得る ことで、一気に富裕層の仲間入りです！ これが「オリガルヒ」と呼ばれる、今のロシアの New 富裕層たちであり、 同じ発想でチャンスを待てばよいのではないでしょうか？ これこそ、今目指している外貨投資における、「出口戦略」シナリオの一つかもし れませんね！ ◆今日のポイント ・不動産投資はハイリスク投資、甘い言葉は業者のワナ ・低い流動性と悪化するマクロ環境 ・リコースローンによるレバレッジは自殺行為 ・財政破たん後の不動産暴落時こそ、絶好の仕込み時 ・外貨運用で増やした資産で、優良物件を買い叩く 不動産投資で致命傷を負ってはいけない… - 47 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 第６時限目 〓 金融資産１億円へのロードマップ 〓 さて、ガイダンスの締めくくりとして、これから取り組んでいく海外投資のゴール である、「金融資産 1 億円」の実現に向けた、具体的な戦略についてお話しして行 きます。 ◆逆算で考えるロードマップ では、これから基本戦略を逆算で考えて行くことにしましょう。 ここでおさらいです。 日本の財政悪化 ⇒ 国債信用不安 ⇒ 日銀引き受け ⇒ （ハイパー？）インフレ ⇒ 金融資産価値暴落 ⇒ 大幅な円安 この流れが、私の考え方の根底にあることはすでに何度もお話ししましたし、 もはや異論がないことと思います。 この「円安」をレバレッジとして、一気に外貨建て資産の円換算価値を増加させる ことで、1 億円への到達確率は大きくなります。 では、いったいどれだけの円安になるのか？ 流石に正確な予測は困難ですが、現在の 1 ドル＝80 円を基準として考えると、 この 2 倍にあたる 1 ドル＝160 円から 200 円あたりが、一つのターゲットゾーン となるのではないでしょうか？ - 48 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 従って、ここでは 1 ドル＝180 円をターゲットレートにしたシミュレーションを 続けることとします。 ということは、約 56 万ドルの外貨資産を形成すれば、円建てで 1 億円達成です。 ここで、ガイダンス２時限目で説明した「複利」の項目を思い出してください。 「毎年 100 万円ずつ投資し続け、10％の複利で回していくと、 10 年後 1,594 万円 20 年後 5,727 万円 …」でしたね。 100 万円を 1 万ドルに置き換えれば、 「毎年 1 万円ドル投資し続け、10％の複利で回していくと、 10 年後 20 年後 15.94 万ドル 57.27 万ドル …」ということで、20 年で目標達成です！ 勿論、これはあくまでも一例であって、必ずこうなるというものではありません。 ただし、20 年間という時間、年利回り 10％、年間追加投資額 1 万ドルという設定 条件は、どれも実現可能なレベルだと思いますし、今後日本の国力が衰退して行く トレンドを考えれば、20 年後の 1 ドル＝180 円というレートは十分に起こり得る レベルと考えています。 さらに言えば、今の 3 倍にあたる 240 円という水準になっていても全く不思議は ありませんし、円安になればなるだけ資産は大きくなる訳ですから大歓迎です。 現在、マーケットに目を向ければ、米国債のデフォルト問題が政争の道具にされ、 結果的にオバマ民主党は大幅な財政改善と言う課題を背負わされることになって しまいました。 - 49 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 これで、オバマ大統領の求心力は避けられそうにありません。 アメリカでも政治の安定に対しては、疑問符が付き始めたということです。 この辺りの状況判断から、大手格付け会社のＳ＆Ｐ社は遂に米国債の格付けを 最高の「トリプルＡ」から「ダブルＡプラス」へ 1 段階引き下げることとし、 これをきっかけにまたしてもドルが売られ、ついに円は戦後最高値を更新し、 1 ドル 75 円台に突入しました。 また、金（ゴールド）にも資金が流入し、こちらも高値を更新中です。 1 オンス 2,000 ドル突破も時間の問題ではないでしょうか？ こんな状況で、政府・日銀がいくら卖独介入を行ったところで、所詮「焼け石に水」 であり、逆張り戦術を取る投機筊を儲けさせるだけです。 つまり、米国経済が本格的に回復するまでは、今しばらく円高が継続すると思って います。 もしかしたら、75 円台に突入してしまったことで「底割れ」となり、今後一時的 に 60 円台を付けることもあるかもしれません。 しかし、流石にそれ以上の円高は想定しづらく、仮に今から 10 円円高になったと ころで、13％程度の下落率です。 ところが、一転して円安トレンドに入れば、それこそつっかえ棒が外れた車が 坂道を転がり落ちるがごとき勢いで、一気に円安が突っ走ります。 - 50 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 そうなれば、100％以上の円安になる確率は高いと思われ、当面の円高は恐れるに 足らずでしょう。 むしろ、安く外貨が買えるラストバーゲンが始まった！くらいの感覚で外貨投資を 始める日本人が一気に増加する筈です。 そうなると、そのブームに乗っかって一儲けしてやろうという悪い輩が動き出し、 様々な事件やトラブルが起きることになります。 その結果、金融当局は「弱者救済」を掲げ、公然と規制強化に動き出すことが想定 出来ますね。 海外送金はおろか、オフショアバンクへの口座開設も禁止されてしまうかも知れま せん。 従って、そうなる前に早く動いておかなければいけない、悠長に更なる円高を じっくりと待っていては間に合わなくなる、という警告を発しておきたいと思いま す。 さて、話を戻しましょう。 このモデルで考えれば、あなたの実行目標はこのようになります。 １．毎年 1 万ドル相当の「サテライト収入」を産み出す仕組みを作る。 ２．「サテライト資産」は、年利回り 10％で複利運用を行う。 ３．複利運用期間は最低 20 年間と設定する。 - 51 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 これで 20 年後のサテライト資産は約 57 万ドルに達します。 後は、円安によるレバレッジ次第で、目標の 1 億円が手に入るのです。 どうでしょう。 これなら実現可能と感じませんか？ 大きな目標に向かって行動するときには、逆算によってステップバイステップの 具体的な目標の積み重ねに置き変えることで解決します。 途中で、目標利回りが上下した場合は、追加投資額で調整することも可能ですし、 想定以上の高い利回りが実現し、円安も進展している場合には、追加投入額を減ら し自分へのボーナスとすることもＯＫでしょう。 この辺りは、あなたのかじ取り次第です。 何だかワクワクして来ませんか？ 実行目標１と２を実現するための効果的なツールと手法は、今後【单田ゼミ】で 随時提供して行きますので、期待していて下さい。 - 52 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ◆单田の投資戦略 ここで、実際に私がやっている手法の概略をお話ししましょう。 １．サテライト収入構築 ネットビジネス（広告代理収入がメイン） 前回、不動産投資のリスクを説明しましたが、サイトによる広告収入は まさにバーチャル不動産投資と同じです。 異なるのは、初期投資元本がゼロということで、例えサイトが無くなっても 収入がなくなるだけで、それ以上のリスクは発生しません。 不動産投資をやるくらいなら、ネットビジネスのほうが安全性・効率性共に 高いと思います。 ２．サテライト資産の準備資産増強 海外ＦＸ運用（システム口座管理サービス）活用 国内では公開されていない、ハイパフォーマンスのＥＡ（自動売買システム） によって、プロが運用代行を行ってくれるサービスです。 波はありますが、ほぼ安定した利回りで、確実に資産が増えています。 しかし、残念ながらこのサービスは、現在募集されていません。 安定的なトレードを行うには、一定数の会員に限定する必要があるためで、 今後断続的に会員募集を行う予定とのことです。 もし、追加募集を行うようであれば、優先的に連絡をもらうことになってい ますので、興味がある方は暫くお待ちください。 - 53 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 ３．サテライト資産 手間をかけず、高利回り・複利運用を行う方法の一つとして、海外大手生命 保険会社による「ファンドラップ」の利用があります。 IFA と呼ばれる投資顧問会社が保険会社から運用委託を受け、ファンドラッ プ内で様々なファンドを適切に組合せ、スイッチングを行いながら、高く安 定した複利運用を進めて行くことになります。 もちろん、その分コストも高いですが、それを補って余りある運用利回りが 確保出来るのであれば、そのコストをケチってはいけません。 むしろ、高い実績を誇るプロであれば、相応の報酬を支払うのは当然だから です。 自分で出来ないことは、プロに任せてしまう。 この発想は大切です。 そして、相場の動きに縛られ擦り減ってしまう生活ではなく、もっと大きな 視点で次の投資先を探し見極めることを、楽しみながら行う生活を選択しま しょう。 誰でも、人生は一度きりなのですから。 - 54 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 さて、資金は、１⇒２と、加速しながら大きくなり、３に投入されて行きます。 まるで、昔話の「わらしべ長者」さながらですね。 そこで、私は勝手に「わらしべ戦略」と呼んでいます。（笑） ◆今日のポイント ・金融資産 1 億円づくりは、決して難しくない ・具体的ロードマップは、逆算で考える ・「円安」レバレッジがポイント ・実現可能な実行目標を固めよう ・「わらしべ戦略」を立てよう 自由を手に入れよう！ - 55 Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【单田ゼミ】 ガイダンス 総集編 ver.1 終わりに 【单田ゼミ】ガイダンスシリーズ総集編、如何でしたでしょうか？ 実際にメール配信したものを改めて読み直してみると、文章の繋がりが悪かったり、 言葉足らずでわかりづらい部分に気付かされたりで、かなり加筆修正を余儀なくさ れました。 ここで述べてきたロジックやノウハウなどは、私の考え方の軸となるものであり、 今後の【单田ゼミ】展開のベースとなるエッセンスがふんだんに込められています。 それ故に、今は良くわからなくても、今後ピンと来るものもあると思いますので、 この総集編をいつでも読み返せる場所に保存しておいてください。 これからの時代を強く、賢く生き抜いていくためには、お金に関する知識に加え、 投資に関する正しい知識とスキルが必要だと思います。 充実した人生を送るのも、騙されたり多額の損失を負うことで人生を棒に振ってし まうのも、あなたの考え方と取り組み姿勢次第だと思うのです。 ぜひ、賢い投資を学び、充実した人生を送ろうではありませんか！ ◆あなたからの感想をお待ちしています この総集編をお読み頂いた感想や、今後の講座に関するご希望など、なんでも お気軽にどうぞ！ メール宛先 ⇒ [email protected] - 56 - Copyright (C) 2011 单田泰之. All Rights Reserved. 【南田ゼミ】 ガイダンス総集編 ver.1 南田 泰之