Comments
Description
Transcript
グロ バル REITの投資再考 グローバルREITの投資再考
ご参考資料 2014年9月作成 グロ バルREITの投資再考 グローバルREITの投資再考 ～魅力ある投資先として注目集まるＲＥＩＴ市場 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 0 足元のグロ 足元のグローバルＲＥＩＴ市場の動き ルＲＥＩＴ市場の動き ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 1 堅調な推移が続く グロ バルＲＥＩＴ市場 堅調な推移が続く、グローバルＲＥＩＴ市場 足元の動き グローバルREIT市場は、バーナンキFRB（米連邦準備制度理事会）議長が量的緩和の早期縮小に動く可能性を示唆した 2013年5月以降、米国の長期金利の急速な上昇に伴なって、不安定な動きとなりました。しかし、同年12月に量的緩和の縮小 が決定したものの、 が決定したものの、2014年以降、世界的に長期金利の低下傾向が続いていることなどが好感され、REIT価格は最高値圏で 年以降、世界的に長期金利の低下傾向が続 て る となどが好感され、 価格は最高値圏で 推移しています。 2013年は米国金利の急ピッチの上昇が重石に 160 ＜世界株式およびグローバルREITの価格推移＞ （2012年1月2日～2014年8月29日） ※世界株式およびグローバルREITは 2012年1月2日を100として指数化 （％） 米長期金利が急上昇した局面 （2013年5月～9月） 150 8 7 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 140 6 130 5 120 4 世界株式（左軸） 110 100 90 12年1月 3 （ご参考） 米国10年国債利回り（右軸） 12年5月 12年9月 13年1月 13年5月 13年9月 14年1月 2 1 14年5月 ＊グローバルREIT： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン）、 世界株式：MSCI AC ワールド・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 2 各国・地域の景気などを反映した動きに 足元の動き 最近のREIT市場は、各国・地域の景気動向を反映する動きになっているとみられます。景気の回復基調が強まる日米の REITが堅調に推移しているほか、景気回復への期待が高まる欧州のREITも上昇しています。また、中国景気の先行き不透 明感の後退から、これまで出遅れていた香港市場も回復に転じる動きとなっています。 出遅れていた香港市場も回復傾向に ＜各国・地域のREITのパフォーマンス＞ （2013年5月31日～2014年8月29日） 130 125 ※2013年5月末を100として指数化 日本 120 欧州 オーストラリア 米国 115 110 シンガポール 香港 105 100 95 90 85 80 13年5月末 13年8月末 13年11月末 14年2月末 14年5月末 ＊各国・地域REIT： UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ・インデックスの各国・地域別インデックス（現地通貨ベース・トータルリターン）。なお、香港市場は米ドルベース ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 3 金利の低下傾向もＲＥＩＴを選好する要因に 足元の動き 2014年に入り、日米欧の長期金利は低下傾向となっています。米国で低金利政策が長期化するとの見方が残るほか、ECB （欧州中央銀行）が、6月に追加の金融緩和に踏み切ったことなどが背景とみられます。ECBは、9月にも追加の金融緩和を行 ないましたが、その ないましたが、その一方で、米国を中心とした景気回復傾向から投資家がリスク選好的な動きを強めていることから、より高利 方で、米国を中心とした景気回復傾向から投資家がリスク選好的な動きを強めていることから、より高利 回りの資産が選好される傾向にあり、REIT市場の追い風になっていると考えられます。 主要国の金利の低下傾向もＲＥＩＴの追い風に 3.5 （％） ＜日米欧の10年国債利回りの推移＞ （2013年5月31日～2014年8月29日） 米国 米国：量的金融緩和を縮小している ものの、FRB（米連邦準備制度理 事会）のイエレン議長が低金利政 議長 策の長期化を示唆。ただし、景気は 着実に回復しており、日欧との政策 の方向感には温度差がある。 3.0 2.5 2.0 欧州：9月にECBが政策金利を 0 15 から0 05 に引き下げたほ 0.15％から0.05％に引き下げたほ か、ＡＢＳ（資産担保証券）を10月か ら買入れることを決めた。 1.5 ドイツ 1.0 05 0.5 日本 0.0 13年5月末 13年7月末 13年9月末 13年11月末 14年1月末 14年3月末 14年5月末 14年7月末 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 日本：低金利政策が続く中、黒田日 銀総裁が 日本の景気に強気見通 銀総裁が、日本の景気に強気見通 しを表明していることから、追加の 金融緩和期待は後退傾向。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 4 過去の米国における引き締め的な政策の影響 ご参考 これまで米国の引き締め的な金融政策の先行きを市場が織り込む過程において、短期的に市場の変動幅が大きくなる事例 がありました。例えば、2004年6月以降の米国の利上げ局面です。グローバルREIT市場は、利上げに先立ち下落しましたが、 その後の実際の利 その後の実際の利上げ局面においては、米国の力強い景気回復を背景に、上昇基調を続けました。 げ局面にお ては、米国の力強 景気回復を背景に、 昇基調を続けました。 金利動向を先取りする傾向のあるグローバルＲＥＩＴ ＜米国の政策金利とグローバルREIT価格の推移＞ （ 2003年1月2日～2005年12月30日） 220 200 ※グローバルREITは 2003年1月2日を100として指数化 7 6 利上げ見通しが高まる中、 米国の利上げに先だって REIT価格は下落 180 160 （％） 5 4 グローバルＲＥＩＴ（左軸） 140 3 120 2 米政策金利（右軸） 100 80 03年1月 ＜FFレート（誘導目標）＞ 1 0 03年7月 04年1月 04年7月 05年1月 05年7月 ＊グローバルREIT：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 5 各国ＲＥＩＴのバリュエ ションは魅力的な水準に 各国ＲＥＩＴのバリュエーションは魅力的な水準に 投資指標など 現在のREIT価格はNAVに対しておおむねディスカウントされた状態にあり、割安な水準にあります。REIT価格の下落がその 要因となっていましたが、最近では保有不動産の価値の上昇によって割安な水準がもたらされ始めました。こうしたことから、 今後、景気回復や不動産価格の上昇基調が強まっていくにつれ、REITの注目度はさらに高まると考えられます。 資産価値からみて 割高 割高（プレミアム） 40% 注目されるNAVの水準 ＜各国のREIT価格とNAVとの比較（ＮＡＶプレミアム・ディスカウント）＞ （2010年1月末～2014年7月末） NAVプレミアム・ディスカウント は、REIT価格が割高なのか、 割安なのかを判断する指標の ひとつで、NAV（〔Net Asset Value〕）、純資産価値）とREIT 価格を比較したものです。 日本 オーストラリア 20% 割安（ディスカウント） NAVは、REITが保有する不動 産の価値を時価評価した値か ら借り入れなどの負債を 差し引いて算出されるため、 REITの本来価値を表わす指標 として使われています。 米国 0% -20% 欧州 香港 シンガポール -40% 資産価値からみて 割安 【上記数値の計算式】 【 記数値の計算式】 各国REIT価格－純資産価値 純資産価値 ×100 -60% 10年1月 10年7月 11年1月 11年7月 12年1月 12年7月 13年1月 13年7月 14年1月 14年7月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 6 分配金利回りも引き続き魅力的な水準に 投資指標など 各国REITの分配金利回りは依然として高く、投資妙味のある水準にあると考えられます。各国REITの分配金利回りを見ると、 その多くが各国の株式配当利回りを上回る水準にあるほか、10年国債利回りとの差が大きい国もみられます。世界的に金利 の低下傾向がみられる中、REITは選好されやすい資産であると考えられます。 ＲＥＩＴは各種資産との利回り差が大きい傾向に ＜各国REITの分配金利回り、10年国債利回りおよび株式の配当利回り＞ （2014年8月末時点） （％） 70 7.0 REITの分配金利回り 10年国債利回り 株式の配当利回り 6.0 5.3 5.0 50 5.0 4 4.7 4.5 4.2 4.2 4.0 3.6 3.2 3.2 3.2 3.5 3.3 30 3.0 27 2.7 2.2 1.8 2.0 2.3 1.9 2.3 1.8 1.2 10 1.0 0.4 0.0 シンガポール オーストラリア フランス ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 香港 米国 日本 英国 ■株式の配当利回り算出にあたり 用いた指数は以下のとおり ・日本：TOPIX〔東証株価指数〕 ・オーストラリア：S&P/ASX200指数 ・シンガポール：シンガポールST指数 ・米国：S&P500種指数 ・英国：FT100指数 ・フランス：CAC40指数 ・香港：香港ハンセン指数 ■REITの分配金利回りは S&P REIT指数の各国ベース （S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 7 投資指標など 進む各国ＲＥＩＴの財務体質の強化 REIT各社は、借入金を減らすなど積極的に財務体質の強化を進めています。現在のような低い借入金比率においては、金利 上昇によるREITの収益への悪影響は以前に比べ大きくないものと考えられるほか、これまでの財務体質の改善を通じて、より 良い条件での資金調達が可能であることは、REITの収益改善に寄与していくものとみられます。 財務体質の改善により、好条件での資金調達が可能に 借入金比率の計算の例 ＜各国REITの借入金比率*の状況＞ 70% *未払い金・買掛金などを含まない 2009年3月末時点 年 月末時点 ＜REITの資産状況＞ 2014年8月末時点 年 月末時点 不動産 60% 金融機関 （銀行など） 借入金 50% 資産 1,000 億円 40% 30% 負債 400 億円 自己資本 600 億円 出資 投資家 20% 10% 0% 上図のREITにおける借入金比率 は、40％※となります。 大陸欧州* カナダ 日本 英国 *ドイツ、フランス、イタリア、オランダ、ベルギー ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 米国 シンガ ポール オースト ラリア 香港 世界全体 ※40％＝ 400億円÷1,000億円×100 （出所）ラサール ラサ ル インベストメント マネージメント マネ ジメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 8 グロ グローバルＲＥＩＴ市場の投資環境について ルＲＥＩＴ市場の投資環境について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 9 回復傾向が続く世界景気 投資環境 米国や英国、日本が成長の牽引役となる中、OECD世界景気先行指数は、2014年6月まで14ヵ月連続で景気拡大局面を示 すとされる100を上回っており、今後も世界景気の回復傾向が続くものとみられます。こうした景気回復は、景気の波に数年遅 れて追随する傾向にある不動産市況を中長期的に支えるものとみられ、REIT市場にとっても追い風になるものと考えられます。 世界景気の回復が不動産市況の追い風に ＜世界および主要国・地域の景気先行指数の推移＞ （2005年1月～2014年6月） 104 102 100 98 96 94 オーストラリア 英国 世界 ※景気先行指数の「世界」は、OECD（経済 協力開発機構）加盟国合計 ※景気先行指数は、一般に景気の動きに 4-8ヵ月程度先行して動くとされている 92 05年 06年 07年 08年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 09年 10年 11年 12年 日本 米国 13年 14年 （OECDなど信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 10 投資環境 安定傾向にある金融市場 VIX指数を見ると、地政学的リスクの高まりにより、投資家心理が悪化する場面もみられましたが、足元のTEDスプレッドは、 低い水準となっており、金融市場の先行きに対する投資家の警戒感はみられていません。こうした市場の安定化は、金融機 関などからの融資で資金調達を行なうREIT各社にとってプラス要因であると考えられるほか、投資家心理の安定が今後の REIT価格の押し上げに寄与するとみられます。 金融市場の安定傾向はＲＥＩＴ市場のプラス要因に ＜市場の緊張（信用リスクなど）を示す指標の推移＞ （2011年1月4日 2014年8月29日） （2011年1月4日～2014年8月29日） （ポイント） 50 高 45 0.9 ＶＩＸ指数（左軸） 40 市場の緊張 低 （％ポイント） 1.0 0.8 35 0.7 30 0.6 25 0.5 20 0.4 15 0.3 10 0.2 5 0 11年1月 0.1 ＴＥＤスプレッド（右軸） VIX指数とは シカゴ・オプション取引所のボラティリ ティ・インデックスのことで、S&P500種 株価指数を対象とするオプション取引 の値動きをもとに算出・公表されてい ます このVIX指数は投資家心理を示 ます。このVIX指数は投資家心理を示 す数値として利用されており、数値が 高いほど、投資家が相場の先行きに 警戒感を持っているとされています。 TEDスプレッドとは 3ヵ月物米国短期国債（T-bill）の金利 と 3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 と、3ヵ月LIBOR（ロンドン銀行間取引 金利）の金利差です。一般に、金融市 場で信用不安が高まると上昇します。 0.0 11年7月 12年1月 12年7月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 13年1月 13年7月 14年1月 14年7月 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 11 投資環境 金利の低下傾向を受け 借入での調達が増加 金利の低下傾向を受け、借入での調達が増加 REITの資金調達額は、米州が牽引役となり高水準にあります。また、最近では、世界的な金利の低下傾向を受け、社債など借 り入れによる資金調達が増加しています。REITによる資金調達は、REITによる物件の取得につながり、REITの収益を向上さ せる傾向にあることから、 せる傾向にあることから、コストを抑えた調達方法とともにその動向が注目されます。 ストを抑えた調達方法とともにその動向が注目されます。 資金調達を背景としたＲＥＩＴの物件取得に注目 ＜地域別の資金調達額＞ （2009年第1四半期～2014年第2四半期） （億米ドル） 800 800 米州 欧州 アジア太平洋 700 その他 600 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 0 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 600 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年） ※Q＝四半期 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 新規株式公開 借入(社債) 増資 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 700 ＜調達手段別の資金調達額＞ （2009年第1四半期～2014年第2四半期） （億米ドル） 2009 2010 2011 2012 2013 （出所）ラサール インベストメント マネージメント 2014 （年） ※Q＝四半期 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 12 実物不動産取引額は年々増加傾向に 投資環境 各国・地域の不動産取引額は、米州やアジア太平洋を中心に堅調に推移しています。世界景気が回復傾向を強めているほか、 調達した資金をもとにして、REITによる物件の積極的な取得が行なわれていることなどが、実物不動産市場の流動性向上に 寄与しているものと考えられます。 物件取得は不動産の流動性の向上に寄与 ＜実物不動産取引額の推移＞ （2009年第1四半期～2014年第2四半期） （億米ドル） 4,500 米州 欧州* アジア太平洋 *欧州には中東なども含む 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2009 2010 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 2011 2012 2013 2014 （Q＝四半期） （年） （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 13 ご参考 ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例 ベンタス (米国、ヘルスケアＲＥＩＴ) 左記事例に関連する物件など ■ 2014年6月に、ヘルスケアREITであるアメリカン・リアルティ・キャピタル・ヘルスケア・トラストを現金お よび株式交換を通じ 約26億米ドル(約2 700億円)で買収すると発表 この買収により同社は143物 よび株式交換を通じ、約26億米ドル(約2,700億円)で買収すると発表。 件を取得し、成長市場である高齢者住宅やメディカルオフィスビルの比率を拡大する。 ヘルスケア・リート(米国、ヘルスケアＲＥＩＴ) ■ 2014年8月にカナダのトロントに拠点を置くヘルス・リース・プロパティ・リートを買収すると発表。 表 ヘルス・リース社は、53棟5,331床のヘルスケア施設を保有し、特に高齢者住宅を多く組み入れてい る。保有物件の約3分の2が米国、約3分の1がカナダに位置している。 ↑ヘルスケア・リートが取得した、 ヘルス・リース・プロパティ・リート保有物件 プ パ 保有物件 「Wellbrooke of Crawfordsville 」 ■ また、ヘルス・リース社の外部運用会社であるメインストリート・プロパティ・グループからも総額23億 米ドル(約2,400億円)で、物件を取得することを発表した。 アセンダス・リート(シンガポール、物流施設ＲＥＩＴ) ■ 2014年6月にシンガポールにある「Hyflux Innovation Centre」を1億9,200万シンガポールドル(約 160億円)で取得。取得物件は、駐車場も有する10階建ての最新設備を備えた物件。 ↑アセンダス・リートが取得した 「Hyflux Innovation Centre」 リンク・リート(香港、商業施設ＲＥＩＴ) ■ 2014年8月に香港の商業施設「Lions Rise Mall」を13億8,000万香港ドル(約185億円)で取得するこ とを発表した。本物件取得は同社が上場して以降3件目の物件取得。稼働率は約84%で、スーパー マーケット、アパレル、医療製品、美容製品などを取り扱うテナントが入居するなど、様々な業種のテ ナ トが入居し ナントが入居している。 る ＊為替は1米ドル＝103.74円、シンガポールドル＝ 83.09 円、香港ドル＝13.38円 （ともに2014年8月末）で算出 ↑リンク・リートが取得した「Lions Rise Mall」 ※上記は2014年6月から2014年8月までの期間に行なわれた各市場の代表的なリートによる物件取得および発表などの一例です。※上記物件を保有する銘柄について、売買を 推奨するものではありません。また、当社ファンドにおける保有、非保有、および、将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません。※銘柄名は日興アセットマ ネジメントが信頼できる情報を基に和訳したものであり 正式名称と異なる場合があります ネジメントが信頼できる情報を基に和訳したものであり、正式名称と異なる場合があります。 （出所）ラサ ル インベストメント マネージメント （出所）ラサール マネ ジメント、各社WEBサイト 各社WEBサイト ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 14 各国の状況について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 15 活発な資金調達が続く米国ＲＥＩＴ市場 米 国 2013年の米国REITの資金調達額は、2000年以降の最高額を更新する約770億米ドルとなり、順調に増加しました。2014年 にはその反動などもあり、調達ペースは鈍化していますが、水準としては高位を維持しています。調達した資金を基にした REIT各社の積極的な物件取得が、REITの収益を向上させ、引き続き、REIT価格の押し上げに寄与していくと考えられます。 資金調達の活発化がＲＥＩＴ価格の押し上げ要因に ＜米国REITの資金調達額の推移＞ （2000年～2014年*） （億米ドル） 800 *米国REIT指数は年末値、 （ポイント） 2014年は7月末まで 16 000 16,000 IPO（新規公開） 700 14,000 エクイティ（公募増資など） デット（社債発行など） 600 500 （上記項目はすべて左軸） （上記項目はす て左軸） 12,000 米国ＲＥＩＴ指数（右軸） 1月-7月 累計 10,000 400 8,000 300 6,000 200 4,000 100 2,000 0 0 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 米国REIT指数は FTSE NAREIT エクイティ・リ エクイティ・リート・インデックス（米ドルベース ト・インデックス（米ドルベ ス、ト トータルリターン） タルリタ ン） （出所）NAREIT ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません 米国REIT指数は、FTSE ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 16 回復基調を強める米国の不動産価格 米 国 米国では、2009年を底に不動産価格が回復基調を強めています。中でも、REITが投資対象としている、一等地に位置する優 良物件などで構成される商業用不動産価格はリーマン・ショック前の水準を超えています。今後はその動きが全体の価格上昇 に拡がると見込まれるほか、不動産価格の上昇に伴なってREITの保有不動産の資産価値が高まっていくものとみられます。 優良な商業用不動産価格は大きく回復 ＜不動産関連の各価格指数の推移＞ （2001年1月～2014年7月※） 220 ＊2001年1月を100として指数化 200 ※住宅価格および商業用不動産価格（優良、非優 良物件を含む）は2014年6月まで 商業用不動産価格（優良物件） 住宅価格 180 160 140 120 100 商業用不動産価格（優良、非優良物件を含む) 80 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 9 住宅価格は、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数（全米の主要20都市圏における一戸建て住宅の再販価格を元に算出され、S&P社が公表） 9 商業用不動産価格（優良物件）は、Green Street Advisors CPPI Index（REITによる不動産の実際の取引価格データおよび主に一等地に位置する優良物件を時価評価にて算出。交渉 や契約段階での不動産価格（気配値） を指数に反映するため、不動産価格の動向をよりタイムリーに表象） 9 商業用不動産価格（優良・非優良物件を含む）は、Moody’s/REAL RCA Index（Real Capital Analytics社：ニューヨークに本社を置く、商業用不動産投資市場を専門とした調査会社）に よって集計された不動産取引価格データに基づき、Moody’s社が算出。（優良、非優良物件を含むものの優良不動産の比重が重い） ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 17 米 国 オフィス賃料の伸びがＲＥＩＴ各社の収益を後押し 米国では、景気回復の動きが進んでいることや、企業業績が改善していることなども相俟って、オフィス需要が増加しています。 中でも、シェール革命の恩恵を受ける傾向にある製造業やエネルギー関連企業の活動が活発化していることなどがオフィス需 要増に大きく貢献しており、米国の主要都市では力強いオフィス賃料の上昇が見込まれています。 オフィス賃料に拡がるシェール革命の好影響 ＜米国の主要都市の優良オフィスビルの賃料成長率予想（前年比）＞ （2014年、2015年予想） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% サンフランシスコ ボストン ヒ ヒューストン ト ニューヨーク シアトル ロサンゼルス ダラス フィラデルフィア シカゴ アトランタ 2014年予想 2015年予想 ワシントンD.C. ※上記は予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は予想であり、将来を約束するものではありません。 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 18 本格的な回復の確度が増す米住宅市場 米 国 米住宅市場は、2013年末以降の寒波の影響を受けて、住宅販売件数や住宅着工件数などが下振れする局面もありましたが、 足元では上昇に転じています。住宅市場の回復は、それに伴なう住宅価格の上昇とともに、個人消費を押し上げ、さらに住宅 関する雇用 産 増 な を通 、米国経済 回復を後押 するも 考 す。 に関する雇用や生産の増加などを通じて、米国経済の回復を後押しするものと考えられます。 住宅市場の回復が米経済の回復を後押し ＜新築・中古住宅販売件数の推移＞ （2000年1月～2014年7月） （万戸） 750 700 （万戸） 180 ※季節調整済み、年換算 ※季節調整済み、年換算 中古住宅販売 件数（左軸） 160 650 140 600 120 550 100 500 80 450 40 04年 06年 50 20 0 02年 150 60 中古住宅市場の規模は、新築 住宅市場より大きいため 同指標 住宅市場より大きいため、同指標 の注目度は高くなっています。 300 00年 200 100 新築住宅販売件数（右軸） 400 350 ＜住宅着工件数の推移＞ （2000年1月～2014年7月） （万戸） 250 08年 10年 12年 14年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 14年 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセ トマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 19 欧 州 期待される 金融政策による景気の下支え 期待される、金融政策による景気の下支え ユーロ圏のGDP（国内総生産）は、2014年4-6月期は前年比+0.7％と前期と比較してやや鈍化しました。これまでユーロ圏景気 のけん引役となってきたドイツやフランスの成長率が前期から低下したことが、全体での景気回復の勢いの鈍化につながりま した。しかしながら、ECB（欧州中央銀行）は、2014年6月と9月に、政策金利の引き下げに踏み切っており、今後、域内の経済 が下支えされるものと期待されます。 足元で、やや鈍化傾向にある成長率 ＜ユーロ圏GDP成長率の推移＞ （2003年第1四半期～2014年第2四半期） （2003年第1四半期 2014年第2四半期） （％ 前年比） （％、前年比） 6 4 フランス 2 ドイツ 0 スペイン ペイ -2 ユーロ圏 イタリア -4 -6 -8 03年 04年 05年 06年 07年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 20 欧 州 景気が持ち直す中 賃料は緩やかな成長に 景気が持ち直す中、賃料は緩やかな成長に 欧州のオフィスビル市場は、都市によって回復の度合いはまちまちですが、全体としては安定成長に回帰する見込みです。こ れは、景気に持ち直しがみられていることに加え、これまでの景気後退などによる不動産の開発事業の縮小・中止の影響で、 新規の物件供給が少ない状態にあることなどが背景にあるとみられます。南欧諸国では、オフィスビル市場の回復は遅れる 見込みですが、ロンドンをはじめ主要都市の優良物件に対してはすでに激しい取得競争がみられています。 都市によって差はあるものの、概ね強含みのオフィス賃料 -4.0% ＜欧州主要都市の優良オフィス物件の賃料成長（前年比）＞ （2014年 2015年予想） （2014年、2015年予想） -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% ロンドン 6.3% 1 4% 1.4% フランクフルト ク ミラノ 8.0% 3.2% 2.3% 2.3% 2 3% ルクセンブルグ 2.0% 2.0% マドリード ブリュッセル 0.0% パリ 0.0% ※上記は予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は予想であり、将来を約束するものではありません。 9.1% 4.0% -2.1% アムステルダム 10.0% 0.0% 1.8% 1.2% 1.4% 2014年予想 2015年予想 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 21 ア ジ ア 世界各国からの企業進出がオフィス需要に寄与 シンガポールでは、新規の物件供給が落ち着きを見せる中、最近の低水準にある賃料を利用して、REIT各社が法律事務所、 ソフトウエア会社など新たな借り手を呼び込んでおり、空室率が低下傾向にあります。香港では、セントラル地区を中心に新 たなオフィスビルの供給が難しい中、オフィス需要が増加していることに加え、テナントには、中心地へのニ たなオフィスビルの供給が難しい中 オフィス需要が増加していることに加え テナントには 中心地へのニーズが高い金融 ズが高い金融 関連企業が多く、高い賃料水準が続いています。 ＊シンガポールのラッフルズ地区および香港のセントラル地区はともにアジア有数のオフィス街 堅調に推移するシンガポールおよび香港のオフィス市場 2,000 ＜シンガポール（ラッフルズ地区） のオフィス市場の状況＞ （2000年～2013年） （シンガポールドル） 賃料/年間（平方メートル）：左軸 1,800 50% 20,000 ＜香港（セントラル地区）のオフィス市場の状況＞ （2000年～2013年） （香港ドル） 賃料/年間（平方メートル）：左軸 50% 45% 18,000 40% 16,000 1,400 35% 14,000 35% 1,200 30% 12,000 30% 1 000 1,000 25% 10 000 10,000 25% 800 20% 8,000 20% 600 15% 6,000 15% 400 10% 4,000 10% 200 5% 2,000 5% 0 0% 0 0% 空室率：右軸 1 600 1,600 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 45% 空室率：右軸 00年 02年 04年 40% % 06年 08年 10年 12年 （出所）ラサール インベストメント マネージメント ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 22 世界の主要都市におけるオフィス賃料の状況 ご参考 下図を見ると、世界の主要都市の多くが、賃料下落局面から賃料成長局面に入っていることがわかります。 米州 アジア太平洋 ジ 太平洋 欧州 多くの都市が賃料成長の局面へ 多くの都市が賃料成長の局面 ＜グローバル賃料クロック（注）＞ （2014年第2四半期時点） アムステルダム トロント 賃料ピーク フランクフルト サンフランシスコ ダラス 賃料成長 減速 賃料成長 加速 ロンドン 東京、ニューヨーク 賃料下落 加速 賃料下落 減速 （注）賃料クロックとは 主要都市の賃料水準が、どの局面にあるの かを示します。 一般に、不動産市況においては、景気などと 同様に、賃料の上昇や下落、回復や悪化と いった循環サイクルがあり、この一連のサイ クルが繰り返されるといわれています。 ＊オフィス賃料は、ビジネス中心地区、もしくは ＊オフィス賃料は ビジネス中心地区 もしくは それに準ずる都市のAグレードオフィス物件 の賃料 ロサンゼルス 賃料ボトム シンガポール シカゴ *イラストはイメージです ※賃料クロ クのサイクルおよび都市のプロ トは ジ ※賃料クロックのサイクルおよび都市のプロットは、ジョーンズ ンズ ラング ラサールの分析 ラサ ルの分析 マドリード、パリ、 ワシントンＤ.Ｃ. シドニー、香港 （出所）ジョーンズ ラング ラサール ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 23 グローバルＲＥＩＴ市場の魅力 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 24 様々な国・地域への分散投資効果 魅力① REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、2001年には日本でREIT市場 が開設され、次いでアジア諸国や欧州でREIT制度導入が続きました。なお、REIT市場の規模を示す時価総額は、米国が最 も大きくなっています。 ＜国別構成比（時価総額ベース）＞ （2014年8月末時点） ＜国別構成比（時価総額ベース）の推移＞ 100% シンガポ ル その他 シンガポール 3.8兆円 2.2兆円 香港 5.4兆円 90% 80% 英国 6.9兆円 香港 70% 60% 日本 7.3兆円 豪州 8.5兆円 その他 世界合計 約 102.5 0 5 兆円 米国 57.3兆円 40% 大陸 欧州 10% 大陸欧州 10.9兆円 本 日本 英国 20% 10% 4% 1% 3% 11% 6% 4% 5% 7% 6% 5% 7% 7% 14% 11% 11% 8% 56% 53% 56% 2005年末 2010年末 2014年8月末 10% 11% 50% 30% 3% 1%1% 9% 13% 63% 豪州 米国 0% 凡例 2003年末 両図の構成比は、UBS Global Investors Indexに基づく ※各国・地域の時価総額は、1米ドル＝103.74円（2014年8月末）で円換算しています。 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 25 特徴ある様々な物件への分散投資効果 魅力② REIT各社は、オフィスや商業施設、住居、ホテルといった様々な用途の物件を複数保有しています。グローバルREITに投資 をすることで、国・地域の分散に加え、「物件の分散」も行なうことができます。 （ご参考）REITの用途別の特徴 ＜世界のREITの保有物件別の構成比率＞ （2014年8月末時点） 用途 ホテル 4.0% オフィス ビル 産業施設 6.9% 賃貸マンション 13.5% 特徴例 ■景気変動の連動性が比較的高い 商業施設 30.7% ■賃料は企業収益によって左右される傾向にある ■賃貸契約期間は概ね3年（欧州地域では比較的長期契約）と なっており、固定賃料が一般的 ■テナントには百貨店、ブランド店などが集まるショッピング・モール や日用品を主に扱うショッピングセンターなどがある 商業施設 ■テナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが、一部では売上 歩合賃料が組み合わされることがある 物流・ インフラ 施設 オフィス 21.3% ■景気変動の影響が比較的少ない 住居 ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ■賃貸借契約は長期かつ固定で、安定的な収益が期待できる ■賃料率は企業収益によって左右される傾向にある 分散型 23 5% 23.5% 構成比は、UBS Global Investors Indexに基づく ■倉庫などの物流施設、また、鉄道、空港、港湾、発電所などの インフラ施設が投資対象 ■人口や世帯の増加率、失業率で稼働率が左右される傾向にある ■一般的に短期の賃貸契約が多い （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 26 各国通貨への分散投資効果 魅力③ グローバルREITへの投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨の分散効果が期待できると考え られます。「国・地域の分散」、「投資物件の分散」に加え、「通貨の分散」もグローバルREIT投資の魅力の一つといえそうです。 ＜主要通貨の推移（対円）＞ （2013年1月1日～2014年8月29日） 130 125 円安 米ドル ユーロ シンガポールドル シンガポ ルドル 5通貨分散投資* 120 115 カナダドル オーストラリアドル 110 105 円高 100 95 ※2013年1月1日を100として指数化 90 13年1月 13年4月 13年7月 ※上記は過去のものであり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものであり、将来を約束するものではありません。 13年10月 14年1月 14年4月 14年7月 ＊オーストラリアドル、シンガ ポールドル、カナダドル、米 ドル、ユーロへ等金額投資し た場合の値 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 27 期待される投資対象市場の拡大 魅力④ 新興国においてもREIT市場の創設やREIT制度導入が検討され始めています。REIT制度を導入する国・地域が増加すること で、投資対象の拡大が予想されます。 ＜REIT制度を導入している主な国・地域＞ 北米・ 中南米地域 アメリカ プエルトリコ カナダ メキシコ 欧州・中東・ アフリカ地域 オランダ ベルギー フィンランド トルコ ギリシャ スペイン フランス ブルガリア 南アフリカ アジア・ 太平洋地域 リトアニア オーストラリア 日本 ニュージーランド フィリピン シンガポール 今後導入を検討して いる主な国・地域 いる主な国 地域 マレーシア インド 中国 インドネシア ナイジェリア パキスタン サウジアラビア スリランカ ブラジル ラジ ルクセンブルク ク ク イギリ イギリス イスラエル イ ラ 韓国 タイ バーレーン コスタリカ ※2014年8月末時点 イタリア ドイツ アラブ首長国連邦 香港 台湾 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 28 中長期的な観点からも注目されるＲＥＩＴの躍進 魅力⑤ 過去において、世界経済の成長とともに、グローバルREIT価格は短期的な変動がありながらも、堅調に推移する傾向がみられ ます。今後についても、中長期的な観点からは世界経済の拡大が期待されており、その拡大を反映するように、グローバル REITが躍進を続けるものと考えられます。 ＜世界のGDP総額とグローバルREIT価格の推移）＞ （1995年～2018年※予想） （兆米ドル） 100 ※グローバルREIT価格 （ポイント） 4,000 90 は年末値。 2014年は8月末まで ※世界のGDP総額は2014年の値 以降は予想値 3,600 グローバルＲＥＩＴ価格（右軸） 80 3,200 70 2,800 60 2,400 予想 50 2,000 40 1,600 30 1,200 20 800 10 400 世界のＧＤＰ総額（左軸） 0 0 95年 97年 （出所）IMF「World Economic Outlook, April 2014」 99年 01年 03年 05年 07年 09年 11年 13年 15年 17年 グローバルREIT ：UBSグローバル・リアル・エステート・インベスターズ ・インデックス（米ドルベース、トータルリターン） ※上記は過去のものおよび予想であり 将来を約束するものではありません ※上記は過去のものおよび予想であり、将来を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデ タをもとに日興アセットマネジメントが作成） （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 29 ＲＥＩＴ投資の主なリスク REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動向、マクロ経 済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に売却すること ができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。 REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落し、無価値 になる とも予想されます になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場合には、著し い悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務の不履行 収益は 不動産の賃料収入に依存しています 賃料収入は 不動産の稼働率の低下 賃料水準の低下 テナントによる賃料の支払債務の不履行・ 遅延などにより減少する可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があります。 （本資料のご利用にあたって） 本資料には、Jones Lang LaSalle Inc.、LaSalle Investment Management Inc.、又はそれらの関係法人等（以下総称して、「JLL」といいます。）が作成し、もしくは取りまとめた、市場分析、市場予測その他の情報 （以下総称して「本件情報」といいます。）が含まれていますが、本件情報は、特定ファンドのために、又は特定ファンドの推奨を目的として作成されたものではありません。 本件情報には、主観的な見解、見通し、予測、 評価、判断、分析等が含まれている場合があります。本件情報に関する正確性、完全性、信頼性及び実現可能性について、客観的な検証は行われておりません。JLLは、本件情報の正確性、完全性、信頼性及び実 現可能性について、明示的にも黙示的にも、一切表明又は保証せず、何ら責任を負いません。本件情報は、時間の経過や金融市場・経済環境の変化等により陳腐化する可能性がありますが、JLLは、本件情報を更 新し、又は訂正する義務を負うものではありません。 JLLの書面による事前の明示的な承諾なく、本件情報の全部若しくは一部を頒布し、又は第三者に提供する資料において引用することを禁じます。 JLL及びそれ らの役職員、従業者及び代理人は、本件情報を利用したこと又は本件情報に依拠したことに起因するいかなる結果についても、一切責任を負いません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 30 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。また、当資料に 掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもあります。）を投資対象としているため、 基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合があります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論 見書）をご覧ください。 31 商品内容説明資料補完書面（投資信託） リスクについて 投資信託、投資証券はその投資対象となっている株券、債券、投資信託、不動産、商品 等（以下、 『裏付け資産』 『※』といいます。 ）の価格や評価額に連動して基準価格が変動 し損失が生じるおそれがあります。したがって、投資元本が保証されているものではな く、これを割込むことがあります。その他外貨建て資産に投資した場合には為替変動リ スク等もあります。 投資信託、投資証券は裏付け資産の発行者の業務や財産の状況等に変化が生じた場合、 投資信託、投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。 投資信託等には、解約することができない一定の期間（クローズド期間）が定められて いるものもありますのでご留意下さい。 ※ 裏付け資産が、投資信託、投資証券、預託証券、受益証券発行信託の受益証券等である場 合には、その最終的な裏付け資産を含みます。 手数料等諸費用について ■ 申込時に直接ご負担いただく費用等 ･申込手数料等 上限 3.78％（税込） ■ 換金時に直接ご負担いただく費用等 ･換金(解約)手数料 販売時に手数料がかかり、売却時にも手数料がかかるもの 該当する投資信託はありません 販売時に手数料がかからず、売却時に手数料がかかるもの 上限 3.00％（税込） ・信託財産留保額 上限 0.5％ ※外国投資信託の売買時、分配時、償還時の為替レートは、外国為替市場の動向をふまえ て当社が決定いたします。 ■ 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用等 ･信託報酬 上限 3.30％（税込）程度 ･その他の費用･手数料 監査費用、有価証券等の売買にかかる手数料等、その他のファンドの運営・管理に関 する費用･手数料等をご負担いただく場合がございますが、これらの費用・手数料等は、 事前に計算が出来ないため、その総額・計算方法を記載しておりません。 ※当該手数料等の合計額については、保有期間等に応じて異なりますので、表示することはでき ません。 投資信託に係るリスク、手数料等の詳細については投資信託説明書（交付目論見書）に詳しく記 載されておりますのでご覧ください。 当ファンドの販売会社について 商号等： 東海東京証券株式会社 金融商品取引業者 東海財務局長（金商）第 140 号 加入協会： 日本証券業協会、一般社団法人金融先物取引業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 201108