公営住宅の概要・費用対効果分析

平成２３年度　長野市公共事業再評価監視委員会 【添付資料】
資料　4
整理番号１　市営住宅上松東団地建替事業
公営住宅の概要・費用対効果分析
長野市内公営住宅等位置図
長野市内公営住宅ストックの概要・活用計画
1 ページ
2～3 ページ
市営住宅申込資格
4 ページ
市営住宅所得分位別世帯構成比
5 ページ
市営住宅建設年度別空家状況
6～7 ページ
市営住宅建設年度別管理戸数
6～7 ページ
市営住宅上松東団地建替事業の費用対効果分析
平成２３年度
長　野　市
建設部住宅課
8～11 ページ
長野市　公営（市営･県営）住宅位置図
平成２３年４月
68
鬼無里
44
76
戸隠
81
80
86
42
78
豊野
39
70
82
79
45
49 84 51
47
50
87
85 63
46
73
66
62
48 72
浅川
43
芋井
69
71
88
83
77
第ニ 5
4
第一
第四
小田切
安茂里
第三
21
94
101
65
58
59
30 29
89 57
64
56
14
100
柳原
朝
陽
古牧
15
16
大豆島
13
12
38
更北
111
川
中
島
112
若穂
110 32
25
松代
102
55
74
53
75
11
10
106
28
52
9
105
22
107
24
古里
97 96
吉田
芹田
19 18
108
23
篠ノ井
信州新町
17
20
七二会
長沼
99 98
3 91
1
三輪 2
90 6
92
第五
若槻
8
95
93
中条
113
40
67
信更
26 104
27 103
54
33
36 37
35 34
109
41
61
60
市
営
住
宅
市
街
地
Ⅰ
・
Ⅱ
1
2
3
4
5
6
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
宇木
返目
吉田広町A
新諏訪
上松東
柳町
上野ヶ丘
富竹
小島
柳原
大豆島東
大豆島西
日詰
日詰Ｂ
川合新田
栗田身障
若里
若里西町
中御所
小市
犀
南
市
営
住
宅
松
代
・
若
穂
大岡
22
23
24
25
26
27
28
29
30
32
33
34
35
36
37
38
長峰
川中島
今井
犀南
昭和
庄ノ宮
五明
北五明東
北五明西
金井山
矢場
皆神
屋地
屋地厚生
屋地引揚
高野
市
営
住
宅
豊 39 美濃和田
野 40 沖
大岡 41 川口
戸 42 諸沢
隠 43 中村
44 上里
45 町
46 柳田
鬼 47
東京
無
48 篭田
里
49 須田
50 坂口
51 東町
52 千原田
信 53 竹房
州 54 道祖神
新 55 新町
町 56 穂刈
57 上平
中 58 田越
条 59 上五十里
特
公
賃
大 60 椛内
岡 61 川口
戸隠 62 清水
63 坂口
鬼無里
信州新町
中条
戸
若 隠
者
向
け 鬼
住 無
宅 里
信州新町
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
ハイツ陽のあたる丘
ライヴリィなかじょう
ハイツゆうあい
ハイツそよかぜ
宝光社
清水
中村
仲町
篭田
坂口
新町
竹房
76
77
78
79
80
厚 鬼 81
生 無 82
住 里 83
宅
84
85
86
87
88
89
信州新町
市野瀬
直路
峠
小鬼無里
財門
大平
西京
蒲田
須田
祖山
坂屋
上町
鬼無里上平
新町上平
市
街
地
Ⅰ
・
Ⅱ
県
営
住
宅
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
犀
南
104
105 サンコーポ真島
106
107
108
松
代
若
穂
豊
野
1
柳町
吉田広町
鶴賀ビル
湯谷第２
犀北
浅川
駒沢新町
駒沢新町第２
若槻
若槻第２
柳原
小市南
篠ノ井第４
庄ノ宮
みこと川
109
110
111
112
113
御厨
古森沢
青木島
東条
金井山
若穂
白塚
鳥居
長 野 市 内 公 営 住 宅 ス ト ッ ク の 概 要
平成23年4月現在
地
域
市営住宅
団地名称
木
〃
簡
新諏訪団地
市
街
地
Ⅰ
平
16 1959
1959
～
1960
簡
高
中
平
層
耐
8 1956
115 1992
44 1992
～
～
～
1994
2004
中
耐
399 1984
～
1991
返目団地
中
耐
192 1971
～
1981
吉田広町Ａ団地
中
耐
若里団地
中
耐
栗田身障団地
簡
〃
上松東団地
若里西町団地
宇木団地
木
簡
富竹団地
木
〃
上野ヶ丘団地
〃
柳原団地
〃
簡
木
簡
木
簡
大豆島東団地
中
小市団地
簡
〃
簡
大豆島西団地
簡
美濃和田団地(豊野) 中
〃
簡
簡
沖団地(豊野)
1956
52
1983
～
平
9 1973
～
1974
造
33 1960
～
1961
～
1976
～
1964
～
～
～
1958
1958
1964
～
1980
～
1967
～
1967
60 1999
41 1967
100 1971
1977
～
～
～
2002
1968
1975
819
318
97
37
155
336
1995
～
～
～
～
1968
1961
1973
1973
～
1974
～
～
1962
1978
二
造
34 1962
平
造
平
造
平
12 1962
耐
200 1978
平
84 1965
二
118 1966
48 1961
70 1961
13
3
6
高
簡
木
簡
簡
小計
層
平
造
平
二
北五明東団地
簡
二
90 1973
二
造
平
造
平
137 1971
北五明西団地
昭和団地
〃
長峰団地
川中島団地
簡
木
簡
木
簡
9団地
屋地団地
屋地引揚団地
屋地厚生団地
金井山団地
矢場団地
皆神団地
高野団地
木
木
木
簡
木
簡
木
７団地
柳町団地
〃
〃
吉田広町団地
建　設
種　別 戸　数
中 耐
64
1984
高 層
731 1991
～
1995
中 耐
20
1996
中 耐
190 1979
～
1981
経過年数
27
16
～
20
15
30
～
32
鶴賀ビル
中
耐
64 1963
～
1964
47
～
48
湯谷第２団地
中
耐
137 1970
～
1971
40
～
41
団地名称
４団地
30 1975
平
耐
平
二
1980
計　画
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
上松東団
地へ統合
上松東団
地へ統合
上松東団
地へ統合
上松東団
地へ統合
建替え継続
維持
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
上松東団
地へ統合
1,265
今井団地
庄ノ宮団地
五明団地
犀南団地
〃
９団地
1960
192 1977
小計
13団地
松
代
・
若
穂
地
区
14
造
木
小島団地
犀
南
地
区
造
2
日詰B団地
市
街
地
Ⅱ
建　設
1994
1993
1983
1975
種　別 戸　数
24
中 耐
49
高 層
60
中 耐
56
中 耐
柳町団地
〃
川合新田団地
中御所団地
日詰団地
県営住宅
1965
1960
1968
1968
46 1962
6
10 1962
8 1958
小計
造
造
造
1,240
6
6
13 1952
平
造
平
造
小計
48 1968
14 1965
8 1965
1
96
～
1960
1951
～
～
1965
1963
1963
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
建替え
建替え
建替え
建替え
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
当面維持
改善
維持
建替え
当面維持
維持
当面維持
建替え
当面維持
当面維持
当面維持
改善
当面維持
改善
建替え
建替え
廃止
廃止
小計
1,206
犀北団地
中
耐
112 1962
～
1963
48
～
49
〃
中
耐
170 1982
～
1988
23
～
29
浅川団地
中
駒沢新町団地
中
〃
簡
駒沢新町第２団地 中
〃
簡
耐
耐
二
耐
二
72
120
182
72
205
～
～
～
1969
～
1965
1968
1967
46
43
44
47
45
46
1970
41
～
～
～
42
～
若槻団地
中
耐
144 1968
～
1969
42
～
43
若槻第２団地
簡
平
32
1969
42
〃
簡
二
66
1969
42
柳原団地
〃
小市南団地
〃
鳥居団地(豊野)
高
高
中
簡
簡
層
層
耐
二
平
９団地 小計
篠ノ井第４団地
簡 平
〃
中 耐
庄ノ宮団地
簡 二
〃
簡 平
みこと川団地
中 耐
135
165
378
54
26
1,933
8
98
42
32
404
1975
1978
1968
1974
1974
～
～
～
1986
1979
1969
25
32
42
37
37
～
～
～
36
33
43
1989
1965
1966
1972
1964
～
～
～
～
1990
1969
1969
1992
21
42
42
19
47
～
～
～
～
21
45
44
38
〃
簡
〃
サンコーポ真島
〃
御厨団地
〃
古森沢団地
〃
青木島団地
〃
簡
中
木
簡
簡
簡
簡
簡
簡
二
33
平
耐
造
二
1959
平
二
平
二
平
７団地 小計
統合建替え 東条団地
簡 平
金井山団地
簡 平
統合建替え
1962
若穂団地
簡 平
当面維持
1971
白塚団地
簡 二
改善
廃止
〃
簡 平
統合建替え
廃止
４団地 小計
3
38
14
65
52
131
6
87
4
1,017
24
34
20
1964
2
24
12
114
1964
1966
1965
1968
1973
1984
1970
1971
1975
1966
1968
1973
～
1984
～
1970
～
1971
～
1975
～
～
1967
1972
1970
43
38
1985
26
1971
40
1972
39
1976
35
1967
1969
43
41
38
～
27
～
41
～
40
～
36
～
～
44
39
41
26
40
39
35
45
43
地
域
中
山
間
地
域
市営住宅
団地名称
川口団地(大岡)
諸沢団地(戸隠)
中村団地（戸隠）
上里団地（鬼無里）
町団地（鬼無里）
柳田団地(鬼無里)
東京団地(鬼無里)
篭田団地(鬼無里)
須田団地(鬼無里)
坂口団地(鬼無里)
東町団地(鬼無里)
千原田団地(信州新町)
竹房団地(信州新町)
道祖神団地(信州新町)
新町団地(信州新町)
〃
穂刈団地(信州新町)
上平団地(信州新町)
田越団地（中条）
上五十里団地（中条）
〃
19団地
合
計
種　別 戸　数
4
木 造
2
木 造
2
木 造
2
木 造
8
木 造
2
木 造
3
木 造
5
木 造
3
木 造
3
木 造
1
木 造
26
木 造
20
木 造
2
木 造
18
木 造
10
簡 平
43
簡 二
4
木 造
6
簡 平
12
木 造
簡 平
11
小計
187
建　設
1985
1986
～
1994
1995
1987
1987
1989
～
1987
1992
～
1988
1991
～
1992
1993
～
1994
1995
1991
1981
2005
～
1970
1980
1999
2003
～
1967
1972
1976
～
1995
1981
1982
～
1989
1995
～
～
1984
1986
県営住宅
計　画
当面維持
当面維持
当面維持
廃止予定
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
当面維持
団地名称
種　別 戸　数
なし
市営合計　57団地　3,607 戸
小計
0
県営合計　24団地 4,270 戸
市内合計　81団地　7,877　戸
3
建　設
経過年数
市営住宅申込資格
申 込 資 格
…以下の5点が申し込み条件となります。また、親族以外の人の同居ができない、世帯を不規則に分割・合併
しての申し込みができないという原則があります。
□
① 申込者は、長野市内に住所、または一定の勤務場所を有していること
□
② 現に住宅に困窮している世帯であること
（申込者又は同居親族が、現在公営住宅の名義人である人、持家・土地などを所有している人は申し込みできません）
□
③ 市税などの滞納がない世帯であること
（原付バイク・軽自動車の税金も対象となります。）
□
④ 政令収入金額（所得）が申し込み時点で、月額15.8万円（裁量世帯は21.4万円）以下の世帯であること
□
⑤ 申込者、及び同居親族が暴力団員では無いこと
政令収入金額の
政令収入金額の計算方法
（控除金額）
（年間合計所得）
申込者
及び
同居者
（親族）
の
所得の
合計額
－
同居・扶養親族
人
×
38万円
老人配偶者・扶養親族
人
×
10万円
16歳～23歳未満の扶養親族
人
×
25万円
特別障害者
人
×
40万円
障害者
人
×
27万円
寡婦･寡夫（該当者の所得から控除）
人
×
27万円
÷12
裁量世帯
…以下のいずれかに該当する世帯
１）１級～４級までの身体障害者手帳の交付を受けている人を含む世帯
２）１級・２級の精神障害者保健福祉手帳の交付を受けている人を含む世帯
３）Ａ１からＢ１までの療育手帳の交付を受けている人を含む世帯
４）小学校就学前の子供がいる子育て世帯
５）申込者が昭和31年4月1日以前生まれの人であり、かつ同居者のいずれもが
昭和31年4月1日以前生まれの世帯（同居者が１８歳未満の場合も含む）
６）原子爆弾被爆者、引揚者、戦傷病者、ハンセン病療養所入所者等を含む世帯
4
≦　158,000円
裁量世帯は
214,000円
『長野市営住宅所得分位別世帯構成比』
各年　4月1日現在
1分位
年　度
2分位
3分位
4分位
5分位
6分位
7分位
8分位
\123,001 \153,001 \178,001 \200,001 \238,001 \268,001
\0
\322,001
～
～
～
～
～
～
～
以上
\123,000 \153,000 \178,000 \200,000 \238,000 \268,000 \322,000
H10
構成比
57.2%
8.2%
5.7%
5.4%
6.0%
3.3%
4.4%
9.8%
H11
構成比
62.1%
8.0%
5.9%
4.6%
6.2%
3.6%
3.6%
6.0%
H12
構成比
64.9%
8.2%
6.0%
4.4%
5.4%
3.2%
3.5%
4.4%
H13
構成比
68.3%
7.9%
5.7%
3.8%
5.2%
2.6%
3.0%
3.4%
H14
構成比
69.2%
6.5%
4.8%
4.4%
4.8%
2.1%
3.0%
5.1%
H15
構成比
72.2%
6.1%
5.1%
4.2%
4.8%
2.3%
2.4%
2.8%
H16
構成比
73.5%
6.5%
3.9%
3.4%
4.3%
2.3%
1.7%
4.5%
H17
構成比
76.9%
5.9%
4.4%
3.1%
3.4%
1.5%
1.9%
2.7%
H18
構成比
76.1%
5.9%
4.2%
2.9%
3.6%
2.1%
2.0%
3.2%
H19
構成比
75.5%
6.4%
3.7%
2.9%
3.4%
2.4%
2.1%
3.6%
H20
構成比
77.0%
6.2%
3.7%
2.9%
3.8%
1.9%
2.2%
2.3%
※平成21年４月　所得基準の改正
1分位
年　度
2分位
3分位
4分位
5分位
6分位
7分位
8分位
\104,001 \123,001 \139,001 \158,001 \186,001 \214,001
\0
\259,001
～
～
～
～
～
～
～
以上
\104,000 \123,000 \139,000 \158,000 \186,000 \214,000 \259,000
H21
構成比
77.7%
5.2%
4.0%
3.2%
4.8%
2.1%
0.8%
2.2%
H22
構成比
78.8%
5.5%
3.8%
3.6%
4.1%
2.1%
0.9%
1.2%
H23
構成比
81.6%
5.4%
3.3%
3.0%
4.0%
2.0%
0.6%
0.1%
5
○　市営住宅　建設年度別空家状況及び管理戸数　（H23.4月1日現在）
年度
S25
S26
S27
S28
S29
S30
S31
S32
S33
S34
S35
S36
S37
S38
S39
S40
S41
S42
S43
S44
S45
S46
S47
S48
S49
S50
S51
S52
S53
S54
S55
S56
S57
S58
S59
S60
S61
S62
S63
H1
H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9
H10
H11
H12
H13
H14
H15
H16
H17
H18
H19
H20
H21
H22
計
木造
簡平
簡二
中耐
高層
空家 管理戸数 空家 管理戸数 空家 管理戸数 空家 管理戸数 空家 管理戸数
2
5
7
17
18
20
4
6
4
6
2
1
4
3
13
15
53
53
65
23
24
15
1
4
5
6
3
3
12
5
1
19
9
14
27
15
16
4
7
14
10
12
42
30
4
63
48
77
96
85
80
12
1
1
6
5
6
2
2
1
1
2
2
2
1
1
3
1
2
4
19
24
43
33
30
17
33
22
13
5
6
3
52
66
78
66
86
93
123
94
96
34
33
23
10
2
4
5
4
2
2
2
5
4
8
4
2
3
3
5
17
4
4
11
9
3
30
30
30
5
8
8
9
9
9
3
56
54
80
100
100
112
48
6
1
1
5
2
2
1
112
66
65
84
52
46
33
29
24
26
2
8
3
6
8
1
24
1
1
1
2
6
18
18
18
1
3
9
56
49
59
318
18
3
101
374
142
618
248
854
100
1279
耐用年数切れ
（木・簡平=30年、簡二＝45年、中耐・高層=70年）
耐用年数の1/2経過
（木・簡平=15年、簡二＝23年、中耐・高層=35年）
13
482
総計
6
2
0
0
1
8
3
20
29
63
65
107
53
28
78
100
143
174
151
166
135
153
130
101
90
87
109
110
100
114
54
4
112
71
71
88
57
50
41
33
26
85
52
88
335
4
4
0
14
18
21
24
8
18
3
0
0
0
0
0
3607
入居
4
2
0
0
1
7
3
10
16
43
44
75
44
21
55
72
105
104
103
120
103
111
104
87
85
74
95
98
91
103
49
4
106
70
69
82
53
46
38
33
24
83
51
84
323
4
4
0
12
17
20
22
8
18
3
0
0
0
0
0
3003
空家
2
0
0
0
0
1
0
10
13
20
21
32
9
7
23
28
38
70
48
46
32
42
26
14
5
13
14
12
9
11
5
0
6
1
2
6
4
4
3
0
2
2
1
4
12
0
0
0
2
1
1
2
0
0
0
0
0
0
0
0
604
空家率
33.3%
0.0%
0.0%
12.5%
0.0%
50.0%
44.8%
31.7%
32.3%
29.9%
17.0%
25.0%
29.5%
28.0%
26.6%
40.2%
31.8%
27.7%
23.7%
27.5%
20.0%
13.9%
5.6%
14.9%
12.8%
10.9%
9.0%
9.6%
9.3%
0.0%
5.4%
1.4%
2.8%
6.8%
7.0%
8.0%
7.3%
0.0%
7.7%
2.4%
1.9%
4.5%
3.6%
0.0%
0.0%
14.3%
5.6%
4.8%
8.3%
0.0%
0.0%
0.0%
16.75%
耐用年数切れ住戸数（空家数）
％
木造 簡易耐火 合計
279
601
880
24.40%
(85)
(142)
(227)
6
〇　建設年度別空家状況及び管理戸数　（長野市）
400
年度ごとの住宅戸数（戸）
350
12
300
空家数
250
入居数
200
70
150
38
32
100
32
20 21
10 13
2 0
S25
0
0 0
42
26
14
28
23
50
0
46
48
14 12
5 13
9
6
11
1 2
9
5
7
1 0
4
2
6
4
4
3 0
2
1
2 1 1 2
0
S30
S35
S40
S45
S50
S55
S60
H2
建築年度
0
0
0 0
H7
H12
0 0 0 0 0 0
H17
H22
0
建設
時期
昭和29年
以前
昭和30年代 昭和40年代 昭和50年代
昭和60年～
平成6年
平成7年～
平成22年
合計
管理
戸数
8
（0.22%）
377
1331
851
591
（10.45%） （36.90%） （23.59%） （16.38%）
449
（12.45%）
3607
（100.00%）
空
屋
戸
数
2
（25.00%）
18
（4.00%）
604
（16.75％）
113
（29.97%）
367
（27.57%）
76
（8.93%）
7
28
（4.74%）
市営住宅上松東団地建替事業　評価票（新規・建替 ＲＣ）
【本票】
採択要件※
評価項目
指標
具体的基準
事業主体名 長野市 事業単位名 市営住宅上松東団地建替
A B C D E
B/C≧0.5
税法上の耐用
従前住宅の老 年数に対する
90%以上
経過年数の割
①安全確保 朽化
合
（いずれかが
戸数
219 新規・建替 建替
建設・買取・借上
当事業
適否
建設
費用便益費（B/C）　=　0.72
○
61.7 ％
-
〇
該当すること）
従前住宅の耐
耐震性に問題
耐震診断結果
震安全性
があると判明
建築基準法構造規定改正以前の建築物
低所得（5百万
住宅困窮世帯 円以下）かつ
15%以上
の多寡
民間賃貸住宅
世帯の割合
②福祉的役割
近年の平均応
（いずれかが
需要量の多寡
2倍以上
該当すること）
募倍率
23.9% ％
費用便益費
（B/C）
1.0以上
コミュニティ活
定性的記述
性化
集会施設の整
備等
人口対策
人口問題に対
する効果
定性的記述
④地域波及
効果
（2以上が該当
地域産業振興 定性的記述
すること）
地域産業振興
に対する効果
〇
140,590
〇
従前住宅のう
低居住水準の ち最低居住水
50%以上
解消
準以下の世帯
の割合
③居住水準向上効果
-
世帯のうち
33,670 世帯
5.3 倍
○
25.9 ％　-
116 戸のうち
〇 〇
30 戸
0.72
・集会場を整備し、居住者や周辺住民の会合、サークル
活動、自治会等に利用される。
・児童遊園を整備し，児童や保護者の交流の場として利
用される。
-
〇
〇
〇
-
地域景観向上 定性的記述
景観配慮等
-
地域防災への
定性的記述
貢献
木造住宅を耐
火構造に建替
等
-
高齢社会対応 定性的記述
バリアフリー
等
・段差の解消、手摺の設置（玄関、便所、浴室、共用階
段・廊下）、レバーハンドル水栓等のバリアフリー仕様
を全住戸に施すなど高齢者対応住宅として先駆的な
役割を果たす。
○
環境共生等
〇 〇 ・敷地内に植栽を整備するほか、透水性舗装の屋外通
路を整備して温暖化対策に配慮する。
・再生砕石の使用等のリサイクルに努める。
・断熱サッシ、節水型機器等の使用により、施設の省エ
ネルギー対策に配慮する。
〇
･標準規格部品等を使用してコスト縮減を図る。
○
⑤政策誘導
効果
（いずれかが
該当すること）
環境問題対応 定性的記述
⑥その他特別な効果
評価結果
-
-
-
本事業は、採択要件　B　に該当する。
（ 「居住水準向上効果」の指標である費用便益費が0.5以上かつ②「福祉的役割」２項目該当）
※1, 国土交通省住宅局において、公営住宅整備事業再評価の判断基準は定められていない。本事業は、同省の「新規事業
採択時評価」の採択判断基準により評価している。
※2, 採択要件
適合する評価項目がA～Eのいずれかに該当すれば採択
（A）　① 「安全確保」の項目が該当する場合
（B）　「居住水準向上効果」の指標である費用便益費が0.5以上かつ②「福祉的役割」の条件に該当する場合
（C～E） 「居住水準向上効果」の指標である費用便益費が0.5以上かつ ③～⑤「居住水準向上効果」「地域波及効果」
「政策誘導効果」の うち2項目以上該当する場合
8
【費用便益分析算定の解説】
居住水準向上効果の指標である費用便益比及び純現在価値の算出においては、「費用」には住宅本体にかかわる費用に加え、コ
ミュニティ施設、高齢社会対応仕様、環境問題対応仕様等に係る費用を含め、事業に係る全ての費用が計上されている。
一方「便益」には貨幣換算が可能なものに限定して計上されているため、一般の民間賃貸住宅と同等水準の部分がもたらす効果（居
住水準向上効果）については計上されているものの、それ以外のコミュニティ施設等がもたらす地域波及効果、高齢社会対応仕様や、
環境問題対応仕様がもたらす政策誘導効果、あるいは、住宅困窮世帯に適切な住宅を供給するという福祉的役割等については計上
されていない。
便益
福祉的役割 ＋ 安全確保 ＋ 居住水準向上効果 ＋
地域波及効果
＋
政策誘導効果
=
費用
住宅本体＋コミュニティ施設＋高齢社会対応仕様＋環境問題対応仕様＋・・・・
計上されている効果・費用
計上されていない（貨幣換算できない）効果
《費用便益比（B/C）》
n
B
:
評価期間
＝ RC造 47年、木造22年（税法上の耐用年数とする。）
本物件は、全体事業完了時点から47年間としている。
西暦2016年（事業完了）＋47年間＝西暦2063年までの評価
（事業開始から73年で評価）
:
t年次の便益
:
t年次の費用
:
社会的割引率 ＝ 4% ＝ 0.04
t
C
t
=
i
総便益（B）
総費用（C）
費用便益比 =
（市場家賃×住戸数＋駐車場の利用料×駐車場台数）×評価期間
建設費＋維持管理費×住戸数×評価期間
※完成時点を基準として年4％の割引率で割り引く
n
t-1
Σ B
=
t=1
/ (
1+
i )
/ (
1+
i )
t
n
t-1
Σ C
t=1
t
1-1
=
{
0/ (
1+
0.04 )
{
43,398 / (
1+
0.04 )
＋
{
0/ (
1+
0.04 )
}
＋
{ 276,913 / (
1+
0.04 )
1-1
=
0＋
0 ＋ ・・ ・・ ＋
43,398 ＋ 266,263 ＋ ・・ ・・ ＋
=
2,798,617
3,843,500
=
2-1
}
≧
0.72
73-1
}
＋ ・・ ・・ ＋
{ 190,004 / (
1+
0.04 )
}
＋ ・・ ・・ ＋
{
1+
0.04 )
2-1
73-1
10,950 / (
11,281
650
0.5
《純現在価値（B-C）》
純現在価値＝総便益（B）-総費用（C）
= {（市場家賃×住戸数＋駐車場の利用料×駐車場台数）×評価期間 } - （建設費＋維持管理費×住戸数×評価期間）
※完成時点を基準として年4％の割引率で割り引く
n
B
t=1
-
(
t
t-1
1+
=
=
i )
B
n
t-1
(
1+
C
n
t
= Σ
t=1
C
t
= Σ
i )
2,798,617 -
t
- Σ
t=1
t-1
(
3,843,500
1+
i )
※費用便益費計算過程参照
-1,044,883 （千円）
9
【費用便益比算出票】
市営住宅上松東団地建替事業
5,851,904 千円
219 戸
68 千円/月・戸
219 台
e 近傍同種駐車場の利用料
4.3 千円/月・戸
f 維持管理費
50 千円/戸・年
○費用便益比(B/C)
○純現在価値(B-C)
a 建設費
b 供給住宅戸数
c 市場家賃
d 駐車場台数
※
Ｂ／Ｃ
総費用（C）
総便益（B)
に入力する。
西暦
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
2051
2052
2053
2054
2055
2056
2057
2058
2059
2060
2061
2062
2063
a 建設費（円）
年度
平成３年度　平成４年度　平成５年度　平成６年度　平成７年度　平成８年度　平成９年度　平成１０年度　平成２５年度　平成２６年度
平成２７年度
平成２８年度
合計
１号棟
２号棟
３号棟
年号
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
４号棟
地盤調査、実施設計
工事監理、建設工事
工事監理、建設工事 地盤調査、実施設計
工事監理、建設工事
工事監理、建設工事
b 住宅供給戸数、ｄ 駐車場台数
棟
戸数（戸）
１号棟
２号棟
３号棟
４号棟
合計
0.72
-1,044,883 （千円）
基本設計
実施設計
建設工事
建設工事
社会的割引率（i）
4%
割引前（千円）
割引後（千円）
費用
便益
費用計
便益計
住宅本体
維持管理費
計
住宅本体
駐車場
計
①
合計
5,851,904
643,700
6,495,604
10,505,184
664,298
11,169,482 3,843,500 2,798,617
1
43,398
0
43,398
0
0
0
43,398
0
2
276,913
0
276,913
0
0
0
266,263
0
3
1,006,941
0
1,006,941
0
0
0
930,974
0
4
204,602
2,800
207,402
45,696
2,890
48,586
184,380
43,192
5
1,145,790
2,800
1,148,590
45,696
2,890
48,586
981,820
41,531
6
91,263
5,750
97,013
93,840
5,934
99,774
79,738
82,007
7
48,551
5,750
54,301
93,840
5,934
99,774
42,915
78,853
8
8,170
5,750
13,920
93,840
5,934
99,774
10,578
75,820
9
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
4,201
72,904
10
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
4,040
70,100
11
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,884
67,404
12
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,735
64,811
13
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,591
62,319
14
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,453
59,922
15
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,320
57,617
16
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,193
55,401
17
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
3,070
53,270
18
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,952
51,221
19
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,838
49,251
20
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,729
47,357
21
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,624
45,536
22
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,523
43,784
23
0
5,750
5,750
93,840
5,934
99,774
2,426
42,100
24
83,076
5,750
88,826
93,840
5,934
99,774
36,039
40,481
25
1,527,500
5,750
1,533,250
93,840
5,934
99,774
598,154
38,924
26
1,415,700
8,450
1,424,150
137,904
8,720
146,624
534,223
55,001
27 1
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,950
68,533
28 2
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,798
65,897
29 3
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,652
63,362
30 4
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,511
60,925
31 5
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,376
58,582
32 6
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,246
56,329
33 7
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,121
54,162
34 8
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
3,001
52,079
35 9
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,886
50,076
36 10
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,775
48,150
37 11
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,668
46,298
38 12
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,566
44,517
39 13
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,467
42,805
40 14
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,372
41,159
41 15
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,281
39,576
42 16
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,193
38,054
43 17
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,109
36,590
44 18
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
2,028
35,183
45 19
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,950
33,830
46 20
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,875
32,528
47 21
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,803
31,277
48 22
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,733
30,074
49 23
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,667
28,918
50 24
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,602
27,805
51 25
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,541
26,736
52 26
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,482
25,708
53 27
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,425
24,719
54 28
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,370
23,768
55 29
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,317
22,854
56 30
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,266
21,975
57 31
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,218
21,130
58 32
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,171
20,317
59 33
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,126
19,536
60 34
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,083
18,784
61 35
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,041
18,062
62 36
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
1,001
17,367
63 37
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
962
16,699
64 38
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
925
16,057
65 39
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
890
15,439
66 40
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
856
14,846
67 41
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
823
14,275
68 42
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
791
13,726
69 43
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
761
13,198
70 44
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
731
12,690
71 45
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
703
12,202
72 46
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
676
11,733
73 47
0
10,950
10,950
178,704
11,300
190,004
650
11,281
※評価期間は税制上の耐用年数と定められているため、鉄筋コンクリート造の４７年間としている。
集会所
建設工事
基本設計
実施設計
建設工事
建設工事
0.72
3,843,500 （千円）
2,798,617 （千円）
事業完了
43,398,020
276,912,810
1,006,941,170
204,601,620
解体工事
1,145,790,380
91,262,970
解体、駐車場整備、道路
48,551,350
解体、物置建設
8,170,050
駐車場整備
0
0
0
0
2,825,628,370
その他
基本計画、耐力度調査
解体工事
56
59
54
50
219
c 市場家賃
近隣に立地する構造及び面積等が同等水準の民間住宅の１ヵ月当りの賃料。
e 近傍同種駐車場の利用料
近隣に存在する民間の駐車場の1ヶ月当りの賃料。
f 維持管理費
1戸当りの年間維持管理費。
10
事業未完
0
0
0
0
0
0
0
0
0
83,076,000
1,527,500,000
1,415,700,000
3,026,276,000
合計
43,398,020
276,912,810
1,006,941,170
204,601,620
1,145,790,380
91,262,970
48,551,350
8,170,050
0
83,076,000
1,527,500,000
1,415,700,000
5,851,904,370
【評価項目の指標及び指標値算出】
■福祉的役割
□住宅困窮世帯の多寡
[H20総務省・住宅土地統計調査より]
指標：年収500万円以下かつ民間賃貸住宅居住世帯の総世帯に対する割合（百分率）
年収500万円以下かつ民間賃貸住宅居住世帯数
総世帯数
＝
33,670
140,590
＝
23.9%
□需要の多寡
[H22住宅行政年報より]
指標：公営住宅の応募倍率（概ね、過去3年間の平均値）
H20年度
6.43 倍
H21年度
5.00 倍
H22年度
4.62 倍
平均
5.3 倍
□低居住水準の解消
指標：従前居住者のうち、最低居住水準以下の世帯の割合（百分率）
最低居住水準以下の世帯数
総世帯数
＝
30
＝ 25.9%
116
■安全確保
□従前住宅の老朽化
指標：従前住宅の経過年数を税法上の耐用年数で割った割合（百分率）
従前住宅の経過年数
税法上の耐用年数
＝
中耐１号棟経過年数(S37年建設）
税法上の耐用年数
＝
29
＝ 61.7%
47
11