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中 期 経 営 計 画
中 期 経 営 計 H26～28 年度 平成２６年３月２８日 埼玉県住宅供給公社 画 目 次 １ 経営方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１ （１）背景と課題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １ （２）経営方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２ ２ 経営目標 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３ （１）県・市町村等に係る事業の推進・・・・・・・・・・・・・・３ ア 公営住宅等の管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・３ イ 市町村等に対する技術支援 ・・・・・・・・・・・・・・３ ウ 住宅相談と住情報の発信 ・・・・・・・・・・・・・・・３ （２）社会的ニーズに対応した住宅政策の展開・・・・・・・・ ・・ ３ ア マンション管理の適正化支援・・・・・・・・・・・・・・３ イ 少子高齢社会に対応した住宅・施設の建設支援 ・・・・・３ ウ 中堅所得者向け公的賃貸住宅等の管理 ・・・・・・・ ・・３ （３）自主自立経営の推進 ・･・・・・・・・・・・・・・・・・・４ ア 公社資産の有効活用と県事業への貢献 ・・・・・・・・・・４ イ 組織力の維持向上 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４ ウ コスト縮減とリスク管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・４ ３ 事業計画・実施方策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５ （１）県・市町村等に係る事業の推進・・・・・・・・・・・・・・５ ア 公営住宅等の管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・５ ① 県営住宅等の管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・・５ ② 市町村営住宅等の管理 ・・・・・・・・・・・・・・・・５ イ 市町村等に対する技術支援 ・・・・・・・・・・・・・・・６ ① 建築系支援（まちづくり施設整備） ・・・・・・・・・・・６ ② 土木系支援（まちづくり基盤整備） ・・・・・・・・・・・６ ウ 住宅相談と住情報の発信 ・・・・・・・・・・・・・・・・６ （２）社会的ニーズに対応した住宅政策の展開・・・・・・・・・・６ ア マンション管理の適正化支援・・・・・・・・・・・・・・６ ① マンション管理組合支援 ・・・・・・・・・・・・・・６ ② 長寿命化支援 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・７ ③ 専有部リフォーム支援 ・・・・・・・・・・・・・・・７ イ 少子高齢社会に対応した住宅・施設の建設支援・・・・・・７ ウ 中堅所得者向け公的賃貸住宅等の管理・・・・・・・・・・８ （３）自主自立経営の推進 ・・・・・・・・・・・・・・・８ ア 公社資産の有効活用と県事業への貢献 ・・・・・・・・・８ イ 組織力の維持向上 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・８ ① 効率的な組織体制の構築 ・・・・・・・・・・・・・・８ ② 人的資源の確保 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・８ ③ 意識改革・研修・自己啓発 ・・・・・・・・・・・・・９ ④ ワークライフバランスの推進 ・・・・・・・・・・・・９ ⑤ 内部統制システムの確立 ・・・・・・・・・・・・・・９ ⑥ 個人情報保護の徹底（プライバシーマーク） ・・・・・ ９ ⑦ 職員倫理の確立 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・９ ウ コスト縮減とリスク管理 ・・・・・・・・・・・・・・・９ ４ 収支計画等 （１）事業収支 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１０ （２）長期借入金等の推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・１０ １ 経営方針 （１）背景と課題 当公社は、地方住宅供給公社法に基づき、埼玉県（以下「県」という。）の出資に より設立された法人で、県の住宅政策を推進する役割を担っている。設立以来、時代の 変遷に対応した公社の役割を捉え、県民生活の安定と社会福祉の増進に努めてきた。 引き続き、県の住宅政策の実施機関として、県民ニーズに応じた住宅政策の展開を図っ ていく必要がある。 本県では、急速に少子高齢化が進んでおり、加えて、近い将来、人口減少と世帯数減 少が進む社会を迎えようとしている。また、低炭素・循環型社会の構築や安心・安全な 居住環境の整備、突発的な自然災害などへの多面的対応も求められている。 このような外部環境の中、住まいのセーフティネット機能の向上に加え、今あるスト ック資産の有効活用（老朽化するマンション再生、公共施設などの長寿命化等、空き家 対策、リフォームなど）や緊急輸送道路閉塞建築物等の耐震化、災害時への迅速な対応 の必要性が高まっている。 これらの課題や新たに発生する課題等に対して、引き続き県との連携を密に取り、 住宅政策の実施機関として柔軟に事業を展開していく。 また、自主自立経営を確立するため、実施事業の将来展望を見据えた組織体制を構築 し、安定した黒字体質を維持していく必要がある。 １ （２）経営方針 ○ 県の住宅政策推進の担い手として、住生活の安定と向上に貢献する。 「埼玉県５か年計画」 （平成２４年度～２８年度）を始めとして「埼玉県住生活基本計画」 （平成２３年度～３２年度）、 「埼玉県高齢者居住安定確保計画」 （平成２４年度～２８ 年度）、「埼玉県建築物耐震改修促進計画」（平成１９年３月）など県の住宅政策に対し、 その推進の担い手として対応していくことが求められている。 当公社においては、上記の県諸計画などとの整合・連携を図り、「県・市町村等に係る 事業の推進」、「社会的ニーズに対応した住宅政策の展開」及び「自主自立経営の推進」 を進めることにより、県民の住生活の安定と向上に貢献していく。 ２ ２ 経営目標 公社は、県との多様な連携のもと、次の３つの経営目標を達成する。 （１）県・市町村等に係る事業の推進 県・市町村等受託事業の適切かつ効率的な実施を図っていく。 ア 公営住宅等の管理 公的機関としての役割を踏まえ、公営住宅(県営住宅、市町村営住宅)等の管理を適 切かつ効率的に実施するとともに、きめ細かい入居者サービスの提供に努め、セ ーフティネット機能の向上に寄与する。 イ 市町村等に対する技術支援 技術職不足の市町村等に対して、施設整備や基盤整備事業に関する課題解決策と して、公社へのアウトソーシングを提案し、支援を行っていく。 ウ 住宅相談と住情報の発信 専門性の高い住宅相談の実施や様々な住情報をワンストップで提供することによ り、県民サービスの向上に努める。 ■ 県営住宅等の管理戸数の目標 区 分 H25 実績 団 ■ 地 H28 数 309 団地 318 団地 管理戸数 27,669 戸 27,847 戸 市町村営住宅等の管理戸数の目標 区 分 H25 実績 団 地 H28 数 157 団地 181 団地 管 理 戸 数 9,828 戸 10,994 戸 管理戸数割合※ 58.3％ 65.2％ ※ 県内の市町村営住宅における割合 (２) 社会的ニーズに対応した住宅政策の展開 ア マンション管理の適正化支援 公平性・中立性の高い公社として、住民の高齢化などにより運営に困っている分譲 マンションの管理組合や様々な課題を抱える管理組合に対し、管理業務の一括受託 や建物の長寿命化などについて支援を行う。 イ 少子高齢社会に対応した住宅・施設の建設支援 子育て世帯や高齢者が安心して暮らせるよう、県計画の達成に向け、子育て応援 住宅や高齢者向け住宅・施設の建設支援を行っていく。 この際、当該住宅・施設について、公社のもつ信頼性を活かし、民間資金、民間 事業者による施設整備をコーディネートしていく。 ウ 中堅所得者向け公的賃貸住宅等の管理 国の住宅政策に基づき公社がコーディネートして整備した特定優良賃貸住宅等に ついては、所有者からの要請に基づき、引き続き管理していく。 ３ ■ マンション管理の支援目標 区 分 Ｈ25 実績 Ｈ28 35 47 3,078 3,750 Ｈ25 実績 Ｈ26～28 劣 化 診 断 （件） 4 21 計画修繕工事（〃） 33 82 総合管理支援（団地） （戸） 区 分 （３）自主自立経営の推進 ア 公社資産の有効活用と県事業への貢献 今後も、継続的に安定した経営を実現するためには、公社資産である賃貸住宅 ストックを有効活用し、収益性と資産価値を向上させることが重要である。 そのために、公社賃貸住宅の入居率の向上に努めるとともに、建物の耐震化など を推進していく。 また、公社の収益の一部については、住宅政策貢献事業として、県住宅政策の推 進に役立つ形で助成制度などを設け、当該事業に寄与していく。 イ 組織力の維持向上 公社が継続的に安定経営を行っていくため、人的資源の適切な確保及び配置を行い、 効率的な組織体制を構築していく。 また、人的資源を有効に育成・活用するため、意識改革を図り、研修や自己啓発を 通じて専門性の高い職員の育成を進めるとともに、ワークライフバランスの推進に より、仕事と生活の調和を実現していく。 さらに、内部統制システムを強化し、コンプライアンス体制の確立に努めるととも に、プライバシーマークの適切な運用により個人情報の保護を徹底することにより、 信頼性を維持・強化し、信用力を高めていく。 ウ コスト縮減とリスク管理 一般競争入札を中心とした公共調達改革を推進し、発注・契約に係る透明性の確保、 コスト削減に努めるとともに、事業コストのさらなる縮減を図るため、債務の圧縮 を始めとする徹底した原価管理を実施する。 また、リスク分析を継続して行い、リスク発生時に迅速に対応できるようマニュア ル等を整備更新し、リスク管理を行う。 ４ ３ 事業計画・実施方策 （１） ア 県・市町村等に係る事業の推進 公営住宅等の管理 ① 県営住宅等の管理 県営住宅等の管理業務については、長年に亘る管理実績及びノウハウを活かして、 適切かつ効率的な管理運営を行うとともに、セーフティネットとしてきめ細かな 入居者対応を実施する。 具体的には、高齢者等への安否確認や自治会活動の活性化支援を実施するほか、 孤立死を未然に防ぐための見守りサポーター制度を充実させるなど、安心な暮ら しをサポートする。 また、これまで一定の成果を上げることができた家賃収納率については、引き続 き退去者滞納の削減強化などの取り組みにより、更なる家賃収納率の向上を図る。 さらに、次期管理代行の受託に向けた対応として、効率的な組織体制への見直し や経費の削減などに取り組むことで、管理受託料の縮減を行っていく。 ■ 県営住宅等の管理戸数の目標 区 分 H25 実績 H26 H27 H28 数 309 団地 310 団地 315 団地 318 団地 管理戸数 27,669 戸 27,689 戸 28,009 戸 27,847 戸 団 ② ■ 地 市町村営住宅等の管理 受託中の 12 市の管理代行について、適切かつ効率的な管理運営を行うとともに、 セーフティネットとしてきめ細かな入居者対応を実施する。 新規受託については、これまでの管理実績をもとにした標準的な管理水準を提示 した上で、管理水準と管理受託料のバランスに配慮して受託拡大を進める。 さらに管理代行の受託の有無にかかわらず、市町村からの要請に基づき公社の 持つ管理ノウハウを提供し市町村を支援していく。 市町村営住宅等の管理戸数の目標 区 分 H25 実績 H26 H27 H28 11 12 14 14 数 157 団地 170 団地 181 団地 181 団地 管 理 戸 数 9,828 戸 10,625 戸 10,994 戸 10,994 戸 管理戸数割合※ 58.3％ 63.0％ 65.2％ 65.2％ 市 町 村 数 団 ※ 地 県内の市町村営住宅における割合 ５ イ 市町村等に対する技術支援 技術職不足の市町村等に対して、施設整備や基盤整備事業に関する課題の対応につ いて、技術支援の要請に基づき、アウトソーシングを提案し、支援を行っていく。 市町村等支援として行っているまちづくり支援事業については、市町村等及び公共 事業を取り巻く状況の変化に合わせ、効率的な組織体制への再構築を進め、業務に 柔軟に対応していく。 ① 建築系支援（まちづくり施設整備） 各市町村等では、今後、耐震改修促進計画の推進や公共施設再生のため、老朽化 する公営住宅等の公共施設の耐震化、施設の統廃合（用途変更）、長寿命化、建 替えや低未利用地の有効活用などについて、計画的に進めていく必要に迫られて いる。 これらの業務に関し、公社は、市町村等からの技術支援の要請に基づき、企画か ら設計、積算、発注、施工監理、検査などの支援を行う。 ② ウ 土木系支援（まちづくり基盤整備） 市町村及び組合が実施する土地区画整理事業の推進や都市施設（道路・下水道 など）の整備について、市町村等からの技術支援の要請に基づき、企画から設計、 積算、発注、施工監理、検査などの支援を行う。 住宅相談と住情報の発信 大宮駅構内に、住宅に関する総合的相談窓口「住まい相談プラザ」を設置・運営し、 公営住宅及び特定優良賃貸住宅等の募集案内や専門家による無料法律相談、マンシ ョン管理に関する無料相談、リフォームに関する無料相談、一般社団法人移住・住 みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度の案内などを行っている。 今後も引き続き、時代のニーズや顧客動向などにマッチした住情報を提供し、ワン ストップ相談窓口機能の充実に取り組んでいく。 （２）社会的ニーズに対応した住宅政策の展開 ア マンション管理の適正化支援 近年、管理組合が抱える主な課題として、居住者の高齢化による管理組合役員のな り手不足や修繕積立金の不足による計画修繕の遅れなどがある。 このような課題の解決に向け、公社は、公平・中立の立場から適切な管理組合活動 が行われるよう「マンションの適正化支援」を行っていく。 ① マンション管理組合支援 公社は、公社分譲マンションを中心に、課題を抱える管理組合からの要請に基づ き、これまでの実績とノウハウを活用し、総合管理（会計、出納、建物・設備の ６ 維持保守点検・計画修繕、清掃、理事会・総会支援など）や部分管理の支援を行う。 さらに、関連団体などとも連携を図り、管理組合運営等の相談、管理規約及び修繕 計画の作成（改正）など、マンション管理の適正化に関する支援を行っていく。 ② 長寿命化支援 公社は、建物の経年劣化に苦慮する管理組合等からの要請に基づき、劣化診断や 修繕計画の作成、耐震診断・改修に関するアドバイザー業務や計画修繕工事の受託 などを通じ、老朽マンションの長寿命化を支援する。 ③ 専有部リフォーム支援 公社分譲マンションの専有部分について、居住形態やライフスタイルに合わせたリ フォームや省エネルギ―対応のエコリフォーム、高齢化対応のバリアフリー改修な どの支援を行っていく。 ■ マンション管理の支援目標 区 分 Ｈ25 実績 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 35 39 43 47 3,078 3,350 3,550 3,750 劣 化 診 断 （件）※2 4 7 8 6 計画修繕工事（〃）※2 33 31 23（2） 28（3） 総合管理支援（団地）※1 （戸）※1 （ ）…うち施設系 ※1 累積 ※2 単年度 イ 少子高齢社会に対応した住宅・施設の建設支援 埼玉県では、少子高齢化の進展を背景として「埼玉県住生活基本計画」 、 「埼玉県高 齢者居住安定確保計画」、「埼玉県高齢者支援計画」において、子育て応援住宅や高 齢者の居住の安定確保に向けた目標として、介護保険施設やサービス付き高齢者向 け住宅などの供給目標を掲げている。 公社は県計画の達成に向け、公社のもつ信頼性を活かし、少子高齢社会に求められ る住宅・施設の建設について、民間資金、民間事業者による施設整備をコーディネー トしていく。 具体的には、サービス付き高齢者向け住宅、介護保険施設（特別養護老人ホーム、 老人保健施設、認知症高齢者グループホーム等）などの建設支援を行う。 また、子育て応援住宅については、公社賃貸住宅の認定基準適合に向けた改修等を 行うとともに、制度や認定住宅のＰＲを行うことにより支援していく。 ７ ウ 中堅所得者向け公的賃貸住宅等の管理 国の政策に基づき整備し、管理を行っている特定優良賃貸住宅や公社がコーディネ イトして整備し、管理を行っている公社管理住宅等については、一般管理業務や計画 修繕工事など総合的な管理サービスを通じて、賃貸住宅資産の適切な維持管理を支援 する。 また、特定優良賃貸住宅については、平成３０年度には全ての団地で、家賃減額補 助が終了し、用途廃止等により一般賃貸住宅に移行することになるが、所有者から 引き続き管理を継続するよう要請があれば、公社の責任として管理を継続していく。 （３）自主自立経営の推進 ア 公社資産の有効活用と県事業への貢献 公社賃貸住宅は、主に昭和４０年代の人口急増に伴う住宅難への対応として整備さ れた賃貸住宅である。 今後、継続的に安定した経営を実現するためには、この賃貸住宅ストックを有効活 用し、収益の確保と資産価値の維持向上をさせる必要がある。 そのために、入居率向上に向けた効果的な宣伝・募集活動を行うとともに、ルーム シェアなど多様な居住ニーズに合わせた更新や高齢者向けの住戸などへの更新を行 うことなどにより、収益確保を図っていく。 また、引き続き、旧耐震基準の住宅・店舗の耐震化を推進し、併せて専有部分のリ フォーム工事を図るなど、安心安全の確保及び良質なストックの形成に努めていく。 この有効活用による利益の一部については、住宅政策貢献事業として、県の住宅政 策の推進に役立つ助成制度などを設け、県事業の推進に貢献していく。 イ 組織力の維持向上 ① 効率的な組織体制の構築 公社が継続的に安定収益を確保していくために、人的資源の適正配置（組織の効 率化・縮小事業の減員、拡充事業への増員）を進め、効率的な組織体制を構築し ていく。 ② 人的資源の確保 今後も公社が住宅政策を推進する機関として継続的に事業を展開していくため には、人的資源の確保が必要である。現状では、職員の高齢化や年齢構成のバラ ンスが崩れていることから、正規職員の新規採用を計画的に行い、年齢構成の是 正を図る必要がある。 また、職員の定年退職に備え、技術や業務ノウハウを円滑に伝承するため、定年 退職者の再雇用を継続して行う。 ８ ③ 意識改革・研修・自己啓発 人的資源を有効に活用するため、能力主義に基づく給与制度や成果主義に基づく 賞与の配分、職員功績表彰・快善提案表彰制度など、努力した者が報われる仕組 みを通じ、職員の意識改革と効率的経営を推進する。 また、ＯＪＴや計画的・専門的な研修など効果的な職員訓練、資格取得に対する 助成などを通じ、自立した専門性の高い職員の育成を進める。 ④ ワークライフバランスの推進 毎週金曜日をワークライフバランスデーとし、誰もがやりがいや充実感を感じな がら働き、仕事上の責任を果たす一方で、子育て・介護の時間や、家庭、地域、 自己啓発等にかかる個人の時間を持てる健康で豊かな生活ができるよう、 「仕事と 生活の調和」の実現を目指す。 また、ノー残業デーを引き続き実施し、時間外労働の縮減に向けた取組みも継続 して行う。 ⑤ 内部統制システムの確立 平成２３年７月から内部統制システムを導入し、社内コンプライアンスの強化や リスクマネジメントを行っている。引き続き、職員研修や内部監査の実施などに より、運用を強化し、経営・業務対応の透明性の確保や信頼性の向上に取り組んでい く。 ⑥ 個人情報保護の徹底（プライバシーマーク） 公営住宅の入居者情報など、膨大な量の個人情報を保有しているため、公社では、 平成１９年１月にプライバシーマークを認定取得し、個人情報の安全な取扱いに 努めている。今後も定期的な社内研修、社内や認定機関による検査などを通じ、 個人情報保護の徹底を図っていく。 ⑦ 職員倫理の確立 公益性を有する業務を行っている公社職員として、職員倫理規定の遵守を徹底し、 公社の信頼性、公平・中立性を維持向上し、信用力を高めていく。 ウ コスト縮減とリスク管理 賃貸住宅などの管理事業が中心となる公社経営において、安定的に収益を上げるた めには、徹底した原価管理、経費削減、リスク管理に取り組む必要がある。 一般競争入札を中心とした公共調達改革を推進し、発注・契約に係る透明性の確保、 コスト削減に努めるとともに、事業コストのさらなる縮減を図るため、債務の圧縮を 始めとする徹底した原価管理を実施する。 また、リスク分析を継続して行い、リスク発生に迅速に対応できるようマニュアル 等を整備更新し、リスク管理を行う。 ９ ４ 収支計画等 （１）事業収支 今後３年間の収支計画は、下表のとおりである。 ■ 収支計画（Ｈ26～28 年度） 科 目 Ｈ25 計画 金額 ― （単位 : 億円） Ｈ26 金額 Ｈ27 H25 比 金額 Ｈ28 H25 比 金額 H25 比 事業収益 83.4 100 90.1 107.9 83.5 100.0 93.2 111.6 事業利益 1.3 100 3.6 269.7 3.5 262.1 4.4 329.8 当期純利益 1.2 100 2.9 236.1 2.8 229.3 3.7 303.4 （２）長期借入金等の推移 ■ 長期借入金等（Ｈ26～28 年度） （単位 : 億円） Ｈ25 計画 金額 ― Ｈ26 金額 Ｈ27 H25 比 金額 Ｈ28 H25 比 金額 H25 比 長期借入金 62.5 100 66.8 106.9 59.8 95.7 55.8 89.3 県損失補償 1.25 100 1.11 88.9 0.97 77.8 0.83 66.7 １０