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美濃市公営住宅等長寿命化計画(PDF形式3040KB)
美濃市公営住宅等長寿命化計画 平 成 25 年 3 月 美 濃 市 ― 目 序章 次 ― 美濃市公営住宅等長寿命化計画の目的 ................................................................ 1 （１） 長寿命化計画の策定の目的 ...................................................................................... 1 （２） 長寿命化計画の位置づけ ......................................................................................... 2 （３） 計画の対象 ............................................................................................................. 2 （４） 計画の期間 ............................................................................................................. 2 第１章 美濃市と市営住宅の状況 ................................................................................... 4 １． 上位計画 ................................................................................................................... 4 ２． 本市をとりまく現況 ....................................................................................................... 5 （１） 人口および世帯数の状況 .......................................................................................... 5 （２） 住宅の状況 ............................................................................................................. 7 ３． 市営住宅の概要 ....................................................................................................... 11 （１） 市営住宅の状況 .................................................................................................... 11 （２） 居住者の状況 ....................................................................................................... 16 （３） 補修・修繕等の取り組み .......................................................................................... 16 ４． 市営住宅 入居者アンケート ....................................................................................... 18 ５． 建物劣化現地調査結果の概要.................................................................................... 28 ６． 市営住宅ストック活用上の主要課題 ............................................................................. 29 第２章 長寿命化に関する基本方針 ............................................................................. 30 １． 供給目標戸数の検討 ................................................................................................. 30 ２． 長寿命化に関する基本方針........................................................................................ 36 （１） 基本的な考え方..................................................................................................... 36 （２） 公営住宅ストックの状況の把握および日常的な維持管理の方針 .................................... 37 （３） 長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針 .............................................. 37 第３章 長寿命化を図るべき公営住宅 ........................................................................... 38 （１） 事業手法の選定方法.............................................................................................. 38 （２） １次・２次判定と最適な活用手法選定基準 .................................................................. 42 （３） 団地別・住棟別の活用手法および活用方針の設定...................................................... 50 （４） 長寿命化型判定 .................................................................................................... 51 第４章 長寿命化のための維持管理計画 ...................................................................... 56 １． 建替事業の事業方法 ................................................................................................. 56 ２． 維持管理計画 .......................................................................................................... 56 （１） 取り組むべき改善事業 ............................................................................................ 56 （２） 住棟別の改善事業 ................................................................................................. 57 （３） 長寿命化型改善事業の整備基準 ............................................................................. 58 （４） 改善事業の概算事業費 .......................................................................................... 60 （５） 改善事業の年次計画.............................................................................................. 61 第５章 長寿命化のための維持管理による効果 .............................................................. 64 （１） ライフサイクルコスト縮減効果の算出方法 ................................................................... 64 （２） ライフサイクルコスト縮減効果 ................................................................................... 68 ＜巻末資料＞ ・1 次判定および 2 次判定結果の詳細 序章 美濃市公営住宅等長寿命化計画の目的 （１）長寿命化計画の策定の背景と目的 平成 18 年 6 月、本格的な少子高齢化社会とともに人口減少社会の到来を迎え、現在 および将来における国民の豊かな住生活を実現するため、「住生活基本法」が制定され た。住生活全般の「質」の向上を図るとともに、住宅の建替えを重視した政策から良質 なストックを将来世代へ継承していくことを重視した政策へと大きく転換された。 本市では、公営住宅ストックを有効に活用するための計画である「公営住宅等ストッ ク総合活用計画」（平成 15 年 3 月）の策定から約 10 年が経過しようとしている。これ らの計画を踏まえ、ストック重視の社会的背景のもと、公営住宅ストックの効率的かつ 的確な対応をすることで、ライフサイクルコストの縮減につなげていくための見直しを 図っていくことが求められている。 本計画は、本市における公営住宅等ストックの適切なマネージメントを行うために、 市内の公営住宅等ストックの状況を把握し、その役割やあり方を考慮したうえで団地 別・住棟別の活用方針を定めるとともに、長期的な視点をもって長寿命化のための維持 管理計画を策定するものである。本市の公営住宅等が予防保全的な管理や改善を推進し、 ライフサイクルコストの削減等をめざし、公営住宅等の将来の姿を見据えつつ、長寿命 化事業を推進していくための計画指針となるものである。 ＜本計画における住宅種別の名称＞ 市営住宅 ： 市が管理する下記の公営住宅、特公賃住宅の総称をいう。 公営住宅 ： 公営住宅法に基づく住宅。 特公賃住宅 ： 特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき、地方公共団体が 建設、供給する、特定公共賃貸住宅。 改良住宅 ： 住宅地区改良法に基づく住宅。 ただし、本計画の対象は市営住宅であるが、国の指針に基づき、本計画名称や章節等において 「公営住宅等」とする場合がある。 1 （２）長寿命化計画の位置づけ 本計画は、 「美濃市第５次総合計画」の下位計画に位置づけるとともに、 「住生活基本 計画（全国計画）」および「岐阜県住生活基本計画」を踏まえて策定する。 美濃市第５次総合計画 ― 国 ― （平成 23 年度 平成 32 年度） ・住⽣活基本法（平成 18 年 6 ⽉ 8 ⽇） ・住⽣活基本計画（全国計画） （平成 23 年 3 ⽉） ― 岐⾩県 ― 岐⾩県住⽣活基本計画（平成 19 年 3 ⽉） 美濃市公営住宅等⻑寿命化計画 （３）計画の対象 本計画の対象とする住宅は、平成 24 年 7 月 1 日現在において、本市が管理する 5 団 地、258 戸の市営住宅とする。 市営住宅 5 団地 258 戸 公営住宅 3 団地 240 戸 特公賃住宅 1 団地 16 戸 改良住宅 1 団地 2戸 （４）計画の期間 本計画は、平成 25 年度を基準年次、平成 34 年度を目標年次とする計画とし、計画内 容は 5 年程度を目途に見直す。ただし、社会情勢の変化にあわせ、必要に応じて見直し を行うものとする。 計画期間 平成３４年度までの１０ヶ年 2 ＜計画策定フロー＞ 第１章 美濃市と市営住宅の状況 １．上位計画 ２．本市をとりまく現況 ３．市営住宅の概要 ４．入居者アンケート調査 ５．建物劣化現地調査 ６．市営住宅ストック活用上の主要課題 第２章 長寿命化に関する基本方針 １．供給目標戸数の検討 ２．長寿命化に関する基本方針 ・基本的な考え方 ・基本方針 ○長寿命化に対する考え方 ・公営住宅ストックの状況の把握および日常的な維持管理の方針 ・長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針 第３章 長寿命化を図るべき公営住宅 １次・２次判定 団地別・住棟別の活用手法および活用方針の設定 建替え・用途廃止・個別改善・維持管理 長寿命化型判定 第４章 長寿命化のための維持管理計画 ①建替事業の実施方針 ②長寿命化のための維持管理計画策定 修繕・居住性向上型・福祉対応型・安全性確保型・長寿命化型 Yes 第５章 長寿命化のための維持管理による効果 No No LCC 効果があるか Yes No 負担は可能か Yes 公営住宅等長寿命化計画の策定 3 維持管理計画 の見直しが必要 か 第１章 美濃市と市営住宅の状況 １． 上位計画 ■ 美濃市第５次総合計画（平成 23 年度～平成 32 年度） ＜公営住宅に係る内容（抜粋）＞ ○適正な公営住宅の維持管理 （基本方針） 老朽化した住宅の用途廃止やリニューアル修繕など、計画的な運用 を図ります。適切な時期における円滑な更新を目指し、公営住宅長寿 命化計画の策定を進めます。 また、住宅困窮者のセーフティネット※として、公営住宅の適正な 住戸の確保と維持管理を行います。 （主な取り組み） ・公営住宅の計画的な住宅改善による居住性の向上 ・公営住宅の適正な維持管理 ・公営住宅の適正な戸数の確保 （主な事業） ・公営住宅長寿命化計画の策定 ・老朽化住宅の用途廃止 ※セーフティネット…社会的、個人的な問題に対して、広く社会全体として備える対策のこと。社会 保障の一種で、主なものには雇用保険、生活保護などがある。 4 ２． 本市をとりまく現況 （１）人口および世帯数の状況 ■ 人口、世帯数の推移 本市の人口と世帯数は、平成 22 年現在 22,629 人、7,743 世帯である。人口は減少傾 向にあり、将来人口を推計すると平成 27 年に 21,509 人、平成 32 年には 19,967 人と 予想され、10 年後には 20,000 人以下となると予想されている。 一方、世帯数は増加傾向にあるため、1 世帯あたりの世帯人員は年々少なくなってい る。昭和 30 年には 1 世帯あたりの世帯人員は 5.35 人であったが、平成 22 年には 2.92 人と 3 人を下回っており、世帯規模の縮小化が進んでいることがうかがえる。 （人、世帯） 35,000 5.35 4.93 30,000 （推計値） 第５次 総合計画 （実測値） 国勢調査 4.57 4.32 4.12 25,000 4.00 4.02 3.85 3.60 （人/世帯） 6.00 5.00 3.40 3.12 2.92 4.00 20,000 2.00 19,967 21,509 7,743 22,629 7,508 23,390 7,251 24,662 7,219 25,969 6,762 26,022 6,704 26,935 6,712 26,825 6,498 26,791 6,113 26,421 5,878 26,846 5,000 5,872 28,935 10,000 3.00 5,828 31,178 15,000 1.00 0 0.00 S30年 S35年 S40年 S45年 S50年 S55年 S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 H27年 H32年 人口 世帯数 1世帯あたりの人員 資料：（実測値）国勢調査 （推計値）第5次総合計画 ■ 年齢階層３区分の推移 本市における、65 歳以上の人口が占める割合を表す高齢化率は、平成 22 年現在 27.6％であり、人口の 3 割弱を高齢者が占めている。全国の 23.0％や岐阜県の 24.1％ と比べても高い割合にある。 ここ 30 年間でみると、昭和 55 年では「65 歳以上」が 12.9％、 「0～15 歳未満」が 22.4％であったが、平成 22 年現在は「65 歳以上」が 27.6％、 「0～15 歳未満」が 11.5％ となっており、少子高齢化が進んでいることがうかがえる。 （参考） 平成22年 国勢調査 100% 12.9% 14.2% 16.8% 20.3% 23.2% 25.1% 27.6% 23.0% 24.1% 64.7% 64.3% 64.3% 63.3% 62.3% 62.4% 60.9% 63.8% 61.9% 80% 60% 40% 20% 22.4% 21.5% 18.9% 16.4% 14.6% 12.5% 11.5% 13.2% 14.0% S55年 S60年 H2年 H7年 H12年 H17年 H22年 全国 岐阜県 0% 0～15歳未満 15～65未満 5 65歳以上 資料：国勢調査 ■ 家族類型の状況 平成 12 年と平成 22 年を比較すると、 「核家族世帯」の占める割合はほぼ変化がみら れない。 「3 世代からなる世帯」では平成 12 年は 27.6％であったが、平成 22 年は 18.5％ と 1 割近く減少しており、一方で「単独世帯」では平成 12 年は 14.2％であったが、平 成 22 年は 22.4％と 1 割近く増加している。 0% 10% 20% 30% 平成12年 3,772 (52.2%) 平成22年 4,019 (52.0%) 核家族世帯 40% 3世代からなる世帯 50% 60% 70% 1,998 (27.6%) 1,434 (18.5%) その他の親族世帯 80% 90% 100% 422 1,029 (5.8%) (14.2%) 25(0.3%) 8(0.1%) 527 (6.8%) 非親族世帯 1,731 (22.4%) 単独世帯 資料：国勢調査 6 （２）住宅の状況 ■ 住宅の所有関係の状況 本市の専用住宅※総数は 7,060 戸で、うち「持ち家」が 6,060 戸（85.8％）と高い割 合を占めており、次いで「民営借家」が 510 戸（7.2％）となっている。 「公営借家」 は 210 戸（3.0％）であり、県平均より高い割合である。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 501,400 (73.1%) 岐阜県（685,900戸） 岐阜市（151,170戸） 60.1% 大垣市（54,260戸） 70% 74.0% 中津川市（26,270戸） 80.3% 瑞浪市（13,440戸） 73.0% 羽島市（20,490戸） 77.5% 恵那市（17,070戸） 80.3% 美濃加茂市（18,040戸） 65.7% 土岐市（19,930戸） 81.8% 各務原市（47,790戸） 72.9% 可児市（34,140戸） 71.5% 山県市（8,910戸） 92.9% 瑞穂市（17,560戸） 60.6% 飛騨市（8,260戸） 88.5% 本巣市（10,030戸） 86.9% 郡上市（12,830戸） 88.6% 下呂市（11,360戸） 76.6% 海津市（10,700戸） 2.9% 18.0% 3.5% 2.9% 0.3% 14.6% 3.2% 0.8% 2.3% 20.1% 1.8% 1.5% 1.0% 9.6% 6.1% 2.2% 1.4% 19.3% 2.5% 2.9% 1.8% 19.2% 1.1% 0.2% 0.5% 11.6% 2.1% 3.6% 1.8% 27.9% 4.1% 1.1% 11.9% 3.1% 0.8% 1.6% 20.2% 2.7% 1.8% 1.8% 4.4% 22.2% 0.2% 0.6% 0.2% 4.8% 0.6% 0.4% 35.1% 1.4% 1.5% 6.1% 0.7% 2.3%2.3% 1.2% 10.9% 0.6% 3.5%5.5% 1.0% 1.4% 3.8% 11.6% 7.8% 都市再生機構・ 公社の借家 2.1% 3.4% 0.9% 0.7% 1.6% 0.4% 0.5% 1.5% 0.6% 1.2% 0.8% 0.6% 1.1% 1.1% 1.4% 0.1% 0.4% 0.0% 0.2% 0.3% 1.3% 6.7% 0.7% 1.3% 89.7% 公営借家 2.8% 24.3% 78.4% 関市（29,190戸） 100% 2.2% 0.4% 74.4% 多治見市（38,810戸） 90% 32.4% 2.3% 0.3% 66.8% 高山市（29,110戸） 80% 137,900 8,600 14,300 (20.1%) (1.3%) (2.1%) 4,700(0.7%) 18,900(2.8%) 510 10 210 (7.2%) (0.1%) (3.0%) 40(0.6%) 230(3.3%) 6,060 (85.8%) 美濃市（7,060戸） 持ち家 60% 民営借家 給与住宅 不詳 平成20年住宅・土地統計調査 ※（ ）内は専用住宅総数 ※専用住宅…居住の目的だけに建てられた住宅で、店舗、作業場、事務所など業務に使用するために設備さ れた部分がない住宅のこと。 （注）住宅・土地統計調査は抽出調査のため、各項目の計や割合が一致しない場合がある。（以下、同様） 7 ■ 住宅の空き家の状況 本市の住宅数および住宅以外で人が居住する建物数の総数は 8,680 戸で、空き家数 は 1,260 戸である。空き家率は 14.5％で県平均とほぼ同じ割合であり、他市と比較し ても平均的である。空き家の内訳をみると、 「賃貸用の住宅」が 510 戸（40.5％） 、 「売 却用の住宅」が 10 戸（0.8％）であり、県平均よりも低い割合となっている。 （戸） 戸） 海津市（ 12,670 下呂市（ 14,690 戸） 戸） 郡上市（ 18,430 戸） 本巣市（ 11,340 戸） 飛騨市（ 10,310 戸） 瑞穂市（ 21,060 戸） 山県市（ 10,790 戸） 可児市（ 38,720 空き家数 戸） 各務原市（ 54,830 戸） 土岐市（ 23,800 戸） 美濃加茂市（ 21,120 戸） 恵那市（ 20,060 戸） 羽島市（ 25,270 戸） 瑞浪市（ 15,870 戸） 中津川市（ 32,000 戸） 関市（ 34,980 戸） 多治見市（ 45,850 戸） 高山市（ 36,780 戸） 大垣市（ 65,890 岐阜市（ 192,440 戸） 戸） 美濃市（ 8,680 岐阜県（ 835,600 戸） 140,000 24.5% 117,900 120,000 100,000 17.0% 16.7% 15.1% 15.1% 14.5% 14.3% 14.1% 13.7% 80,000 12.9% 12.0% 12.0% 10.9% 10.6% 9.9%9.3% 60,000 8.2% 14.8% 32,850 14.8% 40,000 14.1% 12.6% 11.0% 5,440 4,510 9,420 5,520 4,850 3,110 3,810 2,340 20,000 3,630 2,460 1,260 5,460 4,410 1,410 930 1,750 3,060 2,120 1,530 1,530 0 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 空き家率 平成20年住宅・土地統計調査 ※（ ）内は住宅および住宅および住宅以外で人が居住する建物数の総数 空き家 （総数） 岐阜県 117,900 美濃市 1,260 二次的住宅 賃貸用の住宅 売却用の住宅 その他の住宅 8,200 60,400 3,700 45,700 6.9% 51.2% 3.1% 38.7% 90 510 10 650 7.1% 40.5% 0.8% 51.6% 資料：平成 20 年住宅・土地統計調査 ※「二 次 的 住 宅」…週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人 が住んでいない住宅（別荘） 、ふだん住んでいる住宅とは別に、残業で遅くなっ たときに寝泊まりしている人がいる住宅 「賃貸用の住宅」…新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅 「売却用の住宅」…新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅 「その他の住宅」…上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば、転勤・入院などのため居住世帯 が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになってい る住宅など 8 ■ 建築年度別の住宅数 建築時期別に住宅数をみていくと、住宅総数 7,400 戸のうち、最も多く住宅が建築 されている時期は「昭和 56 年～平成 7 年」で 31.1％である。次いで、 「昭和 36 年～55 年」で 28.8％、 「平成 8 年～17 年」で 18.9％となっている。 県平均と比較すると、 「昭和 35 年以前」に建築された住宅が県で 10.0％であるのに 対し、本市では 17.6％と高い割合であり、本市においては築 50 年以上の古い住宅が多 いことがうかがえる。 昭和36年～55年 28.8％ 0% 岐阜県 （685,900戸） 美濃市 （7,400戸） 10% 68,600 (10.0%) 20% 30% 64,500 (9.4%) 1,300 (17.6%) 昭和56年～平成7年 29.8％ 40% 132,800 (19.4%) 590 (8.0%) 50% 60% 131,500 (19.2%) 1,540 (20.8%) 72,500 (10.6%) 1,440 (19.5%) 平成8年～17年 24.2％ 70% 87,400 (12.7%) 860 (11.6%) 昭和56年～平成7年 31.1％ 昭和36年～55年 28.8％ 80% 90% 78,700 (11.5%) 750 (10.1%) 34,600 (5.0%) 650 (8.8%) 15,300 (2.2%) 40 (0.5%) 平成8年～17年 230 (3.1%) 18.9％ 昭和35年以前 昭和36年～45年 昭和46年～55年 昭和56年～平成2年 平成3年～7年 平成8年～12年 平成13年～17年 平成18年～20年９月 不詳 9 100% 平成20年住宅・土地統計調査 ※（ ）内は住宅数 ■ 居住面積水準の状況 居住面積水準の状況は、主世帯数 7,400 世帯のうち「最低居住面積水準未満」で 110 世帯（1.5％）と県平均よりも低く、 「誘導居住面積水準以上」は 5,810 世帯（78.5％） と県平均よりも 1 割以上高い割合となっている。 他市をみると、「最低居住面積水準未満」が最も高い割合は美濃加茂市で 5.4％、低 い割合は郡上市で 0.4％である。「誘導居住面積水準以上」が最も高い割合は郡上市で 85.4％、低い割合は岐阜市で 58.6％である。 0% 21,300 岐阜県（712,600世帯） (3.0%) 10% 20% 30% 40% 206,000 (28.9%) 60% 80% 90% 100% 9,000 (1.3%) 10 (0.1%) 5,810 (78.5%) 岐阜市（158,160世帯） 4.5% 34.8% 大垣市（56,080世帯） 3.0% 70% 476,300 (66.8%) 110 1,470 美濃市（7,400世帯） (1.5%) (19.9%) 高山市（31,100世帯） 2.3% 50% 58.6% 31.0% 2.1% 62.8% 23.3% 3.2% 73.5% 0.9% 多治見市（40,110世帯） 2.5% 30.2% 66.6% 0.7% 関市（30,110世帯） 1.9% 31.4% 65.3% 1.4% 中津川市（27,110世帯） 1.3% 24.0% 瑞浪市（14,030世帯） 4.8% 27.4% 羽島市（21,340世帯） 2.7% 恵那市（17,840世帯） 2.2% 28.8% 25.6% 美濃加茂市（18,650世帯） 5.4% 23.5% 1.1% 66.9% 0.8% 68.6% 0.5% 1.0% 74.6% 34.0% 0.9% 59.5% 1.3% 81.7% 24.2% 0.1% 73.8% 郡上市（13,810世帯）0.4%14.0% 最低居住面積 水準未満 0.7% 63.5% 飛騨市（8,830世帯） 1.2% 17.0% 海津市（11,110世帯） 0.8% 1.5% 32.0% 瑞穂市（17,920世帯） 5.2% 下呂市（12,060世帯） 4.8% 67.0% 61.0% 28.8% 可児市（34,870世帯） 3.5% 本巣市（10,330世帯） 1.7% 0.5% 71.5% 29.0% 各務原市（48,670世帯） 2.1% 0.4% 67.3% 32.5% 土岐市（20,700世帯） 3.3% 山県市（9,200世帯） 1.0% 74.3% 0.3% 85.4% 21.0% 25.2% 最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準未満 0.1% 74.0% 0.2% 73.8% 0.2% 誘導居住面積水準以上 その他 平成20年住宅・土地統計調査 ※（ ）内は主世帯数 ※居住面積水準の算出方法 ・最低居住面積水準（単身者：25 ㎡、2 人以上世帯：10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡） ・誘導居住面積水準（単身者：55 ㎡、2 人以上世帯：25 ㎡×世帯人数＋25 ㎡） 10 ３． 市営住宅の概要 （１）市営住宅の状況 ■ 住宅の分布状況 本市の市営住宅の分布状況をみると、すべての団地が市の中心部に位置しており、 長良川鉄道や国道 156 号沿いに立地している。 11 ■ 市営住宅の管理戸数 平成 24 年 7 月現在における本市の市営住宅の管理戸数は、公営住宅で 240 戸、特定 公共賃貸住宅で 16 戸、改良住宅は 2 戸の計 258 戸である。 ＜市営住宅＞ 団地名 梅山住宅 亀野住宅 松森住宅 住棟名 棟数 15/16/17 号棟 3棟 11/12/13/14 号棟 建設年 構造・階数 15 戸 S46 準耐 2 階 4棟 20 戸 S47 準耐 2 階 7/8/9/10 号棟 4棟 20 戸 S48 準耐 2 階 5/6 号棟 2棟 6戸 S52 準耐 2 階 2 号棟 1棟 31 戸 H8 耐火 4 階 1 号棟 1棟 25 戸 H10 耐火 4 階 3 号棟 1棟 30 戸 H12 耐火 4 階 D棟 1棟 4戸 S30 準耐 2 階 1 号棟 1棟 12 戸 S62 耐火 3 階 2 号棟 1棟 12 戸 S62 耐火 3 階 3 号棟 1棟 18 戸 H1 耐火 3 階 B棟 1棟 16 戸 H5 耐火 4 階 5/6/7 号棟 3棟 12 戸 S41 準耐平屋 1/2/3/4 号棟 4棟 19 戸 S49 準耐 2 階 合計 管理戸数 147 戸 62 戸 31 戸 28 棟 240 戸 ― ― 棟数 管理戸数 建設年 構造・階数 1棟 16 戸 H5 耐火 4 階 棟数 管理戸数 建設年 構造・階数 1棟 2戸 S50 準耐 2 階 ＜特定公共賃貸住宅＞ 団地名 亀野特定公共賃貸住宅（A 棟） ＜改良住宅＞ 団地名 新町改良住宅 12 ■ 構造の状況 構造のタイプは、 「準耐平屋」、 「準耐 2 階」、 「耐火造」の 3 タイプであり、 「耐火造」 には 3 階建てと 4 階建ての住棟が含まれている。 「耐火造」は 160 戸（62.0％）で最も 多く、次いで「準耐 2 階」が 86 戸（33.3％）、準耐平屋が 12 戸（4.7％）となってい る。 準耐平屋 4.7% 構造 管理戸数 割合 準耐平屋 12 戸 (4.7%) 準耐 2 階 86 戸 (33.3%) 耐火造 160 戸 (62.0%) 総計 258 戸 (100.0%) 準耐2階 33.3% 耐火造 62.0% 資料：都市整備課 ※構造の種類について 「耐火造」…耐火構造のこと。建築物の壁や柱、床などの主要構造部のすべてが火災が起きてから の一定時間に倒壊および延焼しない耐火性能を有するもの。 「準 耐」…準耐火構造のこと。耐火構造に準じる程度の耐用性能を有する建築物であるもの。 ■ 建設年度別構造の状況 昭和 30 年から平成 12 年にかけて住宅が建設されている。準耐平屋は「S36～45 年」 に期間でしか建設されておらず、準耐 2 階は昭和 56 年以降に建設された住宅はない。 ここ 30 年では耐火造のみが建設されている。 （戸） 100 86 82 80 60 42 32 40 20 4 12 0 S35年以前 S36～45年 S46～55年 準耐平屋 S56～H2年 準耐2階 13 H3～7年 耐火造 H8～H12 ■ 耐用年限の状況 耐用年限の経過状況をみると、 「すでに耐用年限経過」が 16 戸（6.7％）、 「計画年次 内に耐用年限経過」が 80 戸（33.3％）であり、合計 96 戸（40.0％）が今後 10 年間で 耐用年限を経過することとなる。 特公賃住宅は 16 戸のすべてが「計画年次内に耐用年限 1/2 経過しない」、改良住宅 は 2 戸のすべてが「計画年次内に耐用年限経過」である。 ＜公営住宅＞ （Ａ） （Ｂ） （Ｃ） すでに 計画年次内に 計画年次内に 耐用年限経過 耐用年限経過 耐用年限 1/2 経過 梅山住宅 ― 61 戸 亀野住宅 4戸 松森住宅 12 戸 19 戸 16 戸 （6.7％） 80 戸 （33.3％） 合 計 （Ｄ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 しない ― ― 24 戸 ― 計 86 戸 147 戸 34 戸 62 戸 ― 24 戸 （10.0％） 合 31 戸 120 戸 （50.0％） 240 戸 ＜特公賃住宅＞ 亀野特定公共賃貸 住宅（A 棟） （Ｄ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 しない （Ａ） （Ｂ） （Ｃ） すでに 計画年次内に 計画年次内に 耐用年限経過 耐用年限経過 耐用年限 1/2 経過 ― ― ― （Ａ） （Ｂ） （Ｃ） すでに 計画年次内に 計画年次内に 耐用年限経過 耐用年限経過 耐用年限 1/2 経過 （Ｄ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 しない ― ― 16 戸 ＜改良住宅＞ 新町改良住宅 ― 2戸 14 ○耐用年限別住棟区分 （Ａ） すでに耐用年限経過 （合 計） 16 戸 木造 準耐平屋 （30 年） 12 戸 松森住宅 （5/6/7 号棟） （Ｂ） 計画年次内に耐用年限経過 82 戸 15 ― （公営住宅：120 戸、特公賃住宅 16 戸） ― ― ― 82 戸（うち改良住宅 2 戸） ― ― 24 戸 136 戸（うち特公賃住宅 16 戸） 梅山住宅 （15/16/17 号棟） （11/12/13/14 号棟） （7/8/9/10 号棟） （5/6 号棟） 松森住宅 （1/2/3/4 号棟） 【改良住宅】 新町改良住宅 ― 15 戸 20 戸 20 戸 6戸 19 戸 2戸 亀野住宅 （1 号棟） （2 号棟） 耐火造 （70 年） （Ｄ） 計画年次内末に 耐用年限 1/2 経過しない 136 戸 12 戸 4戸 準耐２階 （45 年） 24 戸 （公営住宅：80 戸、改良住宅 2 戸） 4戸 亀野住宅 （D 棟） （Ｃ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 梅山住宅 12 戸 （2 号棟） 12 戸 （1 号棟） （3 号棟） 亀野住宅 （3 棟） （B 棟） 【特公賃住宅】 亀野特定公共賃貸住宅 （A 棟） 31 戸 25 戸 30 戸 18 戸 16 戸 16 戸 （２）居住者の状況 ■ 入居者の状況 平成 24 年 7 月現在、市営住宅は入居戸数 228 戸で入居率 95.8％、特定公共賃貸住宅 は入居戸数 15 戸で入居率 93.8％、改良住宅は入居戸数 2 戸で 100％である。 入居者のうち、入居基準以上の所得がある収入超過世帯は 23 世帯である。高齢単身 世帯は 43 世帯（18.9％）で入居者の約 2 割を占めている。 ※入居率の算出方法 ＜公営住宅＞ 入居率＝入居戸数÷（管理戸数－政策空家数）×100 （単位：戸） 世帯 その他の E 世帯 ひとり親 D 含む世帯 高齢者を C 世帯 高齢夫婦 B 世帯 高齢単身 政策空家 空家数 入居率 入居戸数 管理戸数 住棟名 団地名 Ａ 15/16/17 号棟 11/12/13/14 号棟 7/8/9/10 号棟 5/6 号棟 2 号棟 1 号棟 3 号棟 D棟 1 号棟 2 号棟 3 号棟 B棟 15 20 20 6 31 25 30 4 12 12 18 16 13 19 20 5 30 25 29 2 11 11 18 14 86.7% 95.0% 100% 83.3% 96.8% 100% 96.7% 100% 91.7% 91.7% 100% 87.5% 2 1 ― 1 1 ― 1 ― 1 1 ― 2 ― ― ― ― ― ― ― 2 ― ― ― ― 6 3 6 ― 8 3 5 ― 1 2 2 ― 3 4 3 ― 3 2 5 ― 1 ― ― 1 1 2 3 1 1 1 3 ― ― ― 3 1 1 ― 1 1 2 5 3 ― ― 2 3 2 2 10 7 3 16 14 13 2 9 7 10 10 5/6/7 号棟 12 12 100% ― ― 3 1 3 ― 5 1/2/3/4 号棟 19 19 100% ― ― 4 2 2 2 9 240 228 95.8% 10 2 43 18.9% 25 11.0% 21 9.2% 22 9.6% 117 51.3% ( ) 亀野住宅 松森住宅 計 政策空家 空家数 入居率 入居戸数 団地名 管理戸数 ＜特定公共賃貸住宅＞ ( 梅山住宅 合 （単位：戸） B C D E F ― ― ― ― 1 6.7% ― ― 14 93.3% ) ― 政策空家 2 1 空家数 2 93.8% 入居率 入居戸数 団地名 15 管理戸数 ＜改良住宅＞ 16 ( 亀野特定公共賃貸住宅 （A 棟） （単位：戸） B C D E F ― ― 1 50.0% ― 1 50.0% ) 新町改良住宅 ※Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 100% ― ― 高 齢 単 身 世 帯：65 歳以上の一人のみの世帯。 高 齢 夫 婦 世 帯：夫 65 歳以上、妻 60 歳以上の夫婦のみの世帯。 高齢者を含む世帯：65 歳以上の世帯員のいる世帯 ひ と り 親 世 帯：未婚、死別または離別の女親または男親とその未婚の 20 歳以上未満の子どものみの世帯。 16 （３）補修・修繕等の取り組み 年度 平成元年 住宅名（住棟名） 改善事業 梅山住宅（5/6 号棟） 屋根改修防水工事 新町改良住宅 防水工事 平成 7 年 松森住宅（1・4 号棟） 屋根防水工事 平成 8 年 松森住宅（1・4 号棟） 屋根防水工事 平成 9 年 梅山住宅（15/16/17 号棟） 屋根防水工事 平成 10 年 梅山住宅（11/12/13/14 号棟） 屋根防水工事 梅山住宅（7/8/9/10 号棟） 屋根防水工事 亀野住宅（1 号棟、2 号棟） 屋根防水修繕 新町改良住宅 陸屋根防水修繕 亀野住宅（1 号棟）（2 号棟）（3 号棟） 屋根防水工事 松森住宅（4 号棟） 屋根防水修繕 亀野住宅（1 号棟）（3 号棟） 屋上アンテナ基礎部防水修繕 松森住宅（1 号棟） 焼失屋根防水復旧工事 梅山住宅（11/12/13/14 号棟）（7/8/9/10 号棟） 下水道接続工事 亀野住宅（3 号棟） バルコニー部分漏水修繕 平成 16 年 梅山住宅（2 号棟）（1 号棟） 平成 17 年 松森住宅（4 号棟） 松森住宅（1/2/3/4 号棟） 外壁防水修繕 ・屋根棟部分防水修繕 ・屋根庇部分防止修繕 公共下水道接続工事 松森住宅（3・4 号棟） 屋上防水修繕 亀野住宅（3 号棟） 屋上防水修繕 松森住宅（5/6/7 号棟） 公共下水道接続工事 松森住宅（4 号棟） 梅山住宅（5 号棟） 屋防水工事 ・屋上防水層修繕 ・外壁および屋根アルミシングル修 繕 281 室防水修繕 梅山住宅（6 号棟） 屋根防水修繕 亀野住宅（3 号棟） 濡水修繕 梅山住宅（2 号棟） 亀野住宅（B 棟） 自動加圧ポンプ取付工事 ・ベランダ ・屋根防水修繕 屋根笠木修繕 松森住宅（6 号棟） 屋根塗装修繕 松森住宅（3 号棟） 屋上防水修繕 平成 2 年 平成 3 年 平成 4 年 平成 5 年 平成 6 年 平成 11 年 平成 12 年 平成 13 年 平成 14 年 平成 15 年 平成 18 年 平成 19 年 平成 20 年 平成 21 年 平成 22 年 平成 23 年 新町改良住宅 亀野住宅（2 号棟）（3 号棟） 平成 24 年 17 ４． 市営住宅 入居者アンケート ○入居者アンケート調査の概要 ■ 調査の目的 「美濃市公営住宅等長寿命化計画」を策定する上で、建物内部の状況や住まいとし ての評価、入居者の住み替え意向等を把握し、活用計画等の方針を定めていくための 基礎資料とすることを目的とした。 ■ 調査対象 美濃市内の公営住宅、特定公共賃貸住宅、改良住宅に入居している方 ■ 調査期間 平成 24 年 8 月 9 日(木) ～ 平成 24 年 8 月 24 日(金) ■ 調査方法 ・配布：ポストに投函 ・回収：郵送 ■ 配布数と回収率 配布数 回収数 回収率 245 部 148 部 60.4％ ■ 留意事項 ・ 比率はすべてパーセンテージで表示、小数点以下第２位を四捨五入して算出して いるため、合計が 100％にならない場合がある。 ・ 基数となるべき実数は、調査数（Ｎ）としており、比率は調査数（Ｎ）を 100％と して算出している。 （複数回答の設問についても同様とする。 ） 18 ○入居者アンケート調査の結果 １ 問1 世帯主の属性と家族について 世帯主の性別の年齢 ......................................... Ｎ＝148 （1）性別 （2）年齢 無回答 3.4% 無回答 0.7% 30歳未満 6.1% 70歳以上 23.6% 女性 45.3% N=148 N=148 男性 51.4% 65歳～70歳 未満 16.2% 60歳～65歳 未満 14.2% 問2 30歳～40歳 未満 14.9% 40歳～50歳 未満 16.2% 50歳～60歳 未満 8.1% 家族人数 ................................................... Ｎ＝148 5人 6人以上 1.4% 0.0% 無回答 0.0% ・ 「1 人（あなたのみ） 」（32.4％） 、「2 人」 4人 18.9% 3人 20.3% 1人（あなた のみ） 32.4% （27.0％）がそれぞれ 3 割前後を占めてお り、 「3 人」 （20.3％）、「4 人」 （18.9％）が N=148 それぞれ 2 割前後を占めている。 2人 27.0% 問3 家族の世帯構成 ............................................. Ｎ＝148 無回答 2.0% ・ 「高齢単身世帯」 （25.0％）が全体の 4 分の 1 を占めている。 ・ 「高齢単身世帯」 、「高齢夫婦世帯のみ」 高齢単身世 帯 25.0% （9.5％）、 「高齢者を含む世帯」 （6.1％）を N=148 その他 57.4% 合わせた、65 歳以上がいる高齢者世帯は 4 高齢夫婦世 帯のみ 9.5% 割以上を占めている。 高齢者を含 む世帯 6.1% 19 問4 世帯主の職業 ............................................... Ｎ＝148 その他 3.4% 無回答 1.4% ・ 「無職」 （43.2％）が 4 割以上を占めており、 会社員（民 間企業） 25.7% 無職 43.2% 次いで「会社員（民間企業） 」 （25.7％）、 「パ ート・アルバイト」 （17.6％）となっている。 公務員・各 種団体職員 2.0% N=148 自営業 6.8% パート・アル バイト 17.6% 問5 居住年数 ................................................... Ｎ＝148 わからな い 0.7% 20年～29 年 12.2% 無回答 0.7% いで「5 年未満」 （27.7％） 、「30 年以上」 5年未満 27.7% （14.2％）となっている。 N=148 10年～19 年 31.1% 問6 ・ 「10 年～19 年」 （31.1％）が最も多く、次 30年以上 14.2% 5年～9年 13.5% 住まいの住宅 ............................................... Ｎ＝148 0% 梅山住宅1号棟 2号棟 3号棟 5号棟 6号棟 7号棟 8号棟 9号棟 10号棟 11号棟 12号棟 13号棟 14号棟 15号棟 16号棟 17号棟 5% 10% 9.5% 9.5% 8.8% 0.7% 0.0% 2.0% 2.7% 2.0% 3.4% 1.4% 2.0% 2.7% 2.0% 0.7% 0.7% 2.0% 0% 15% 5% 10% 亀野住宅B棟 5.4% C棟 0.0% D棟 0.7% 1号棟 5.4% 2号棟 4.1% 3号棟 6.8% 松森住宅1号棟 2.7% 2号棟 1.4% 3号棟 0.7% 4号棟 1.4% 5号棟 2.0% 6号棟 1.4% 7号棟 0.0% 新町改良住宅 0.7% 亀野特定公共賃貸住宅 … 4.1% 無回答 13.5% 20 15% ２ あたなの現在のお住まいの状況について 問7 住まいの満足度 ............................................. Ｎ＝148 （グラフの凡例） 不満 やや不満 普通 やや満足 満足 無回答 ＜住宅に関する事項＞ 0% 10% 住宅の広さと間取り 20% 30% 台所の使いやすさ 18.2% 17.6% 便所の使いやすさ 収納スペース 10.8% 日当りや風通し プライバシーの確保 4.1% 4.7% 4.1% 8.1% 16.2% 12.2% 7.4% 33.8% 20.9% 21.6% 11.5% 41.2% 12.8% 14.2% 家賃 8.1% 13.5% 31.8% 2.7% 4.1% 20.9% 19.6% 20.9% 23.0% 4.1% 14.9% 14.2% 33.8% 4.1% 6.1% 21.6% 12.2% 100% 7.4% 10.8% 20.3% 35.8% 37.2% 90% 14.9% 24.3% 14.9% 7.4% 80% 16.2% 33.8% 19.6% 16.2% 17.6% 隣からの音や振動 70% 25.0% 14.2% 12.8% 23.6% 60% 22.3% 19.6% 30.4% 風呂の使いやすいさ 50% 23.0% 27.0% 部屋の数 40% 2.7% 4.1% 4.1% ・ 「住宅の広さと間取り」や「部屋の数」に対して満足しているとの回答が多くある。 一方、 「風呂の使いやすさ」や「隣からの音や振動」に対して不満であるとの回答 が多くある。 ＜周辺環境に関する事項＞ 0% 20% 40% 60% 80% 100% 4.7% 通勤や通学の便利さ 11.5% 19.6% 買い物への便利さ 13.5% 15.5% 病院への通院の便利さ 14.2% 10.1% 10.1% 周辺道路の安全性 10.8% 8.1% 近所付き合い 10.8% 8.8% 7.4% 42.6% 11.5% 10.1% 46.6% 12.2% 周辺の騒音や振動等 39.2% 12.2% 9.5% 55.4% 2.7% 4.7% 6.1% 14.9% 16.2% 45.3% 14.2% 21.6% 17.6% 34.5% 17.6% 13.5% 4.7% 2.0% ・ 「通勤や通学の便利さ」や「買い物への便利さ」といった住宅の立地環境に対して 満足しているとの回答が多くある。一方、 「周辺の騒音や振動等」や「周辺道路の 安全性」に対しては不満であるとの回答が多くある。 ＜総合評価＞ 0% 総合評価 20% 9.5% 40% 13.5% 60% 47.3% 80% 15.5% 100% 8.8% 5.4% ・ 「満足」 （8.8％）、「やや満足」 （15.5％）との回答は合わせて 24.3％であり、 「不 満」 （9.5％）、 「やや不満」 （13.5％）との回答は合わせて 23.0％となっている。 「普 通」との回答は 47.3％であり、半数近くを占めている。 21 問8 住まいで不満を感じるところ（複数回答可） ................... Ｎ＝148 （1）建物の劣化状況等について 0% 5% 10% 15% 20% 25% 床下がぐらついているところがある 30% 26.4% 建具の開閉がしづらい 25.0% 隣の住戸からの音や振動が気になる 25.0% 雨漏りがしている又は雨漏りが原因とみられるしみがある 雨漏りがしている又は雨漏りが原因とみられるし… 22.3% 外壁の塗装が破れたり、はがれたりしている 19.6% バルコニーやひさしのコンクリートが割れている 16.2% 金属製の窓格子などがさびている 14.2% 外壁にひびが入っている 12.8% 給水管や配水管が破れたことがある 6.1% 配管からの水漏れらしい跡がある 4.1% その他 12.8% ・ 「床下がぐらついているところがある」 （26.4％）や「建具の開閉がしづらい」 （25.0％） 、「隣の住戸からの音や振動が気になる」 （25.0％）との回答はそれぞれ 全体の 4 分の 1 を占めている。 ・ 「給水管や配水管が破れたことがある」 （6.1％）や「配管からの水漏れらしい跡が ある」 （4.1％）との回答はそれぞれ 1 割未満と低く、配管に対して不満を感じてい る人は少数であることがうかがえる。 ・ 「その他」の意見では、 「上の住戸からの音や振動が気になる」との回答が複数あ る。 （2）設備や内装等について 0% 室内にカビが発生したことがある 畳等が傷んでいる 内壁に汚れやはがれがある 腰高の風呂のため、浴槽に入りにくい 電気容量が足りない 3箇所給湯（台所、風呂、洗面）になっていない 風呂や便所に手すりがない 押入れが結露して水が溜まったことがある 屋内階段に手すりがない 屋内に段差が多い 水洗トイレ、洋式トイレになっていない その他 10% 20% 30% 40% 50% 44.6% 29.7% 29.1% 28.4% 23.0% 21.6% 20.3% 17.6% 16.2% 9.5% 3.4% 14.9% ・ 「室内にカビが発生したことがある」 （44.6％）との回答が半数近くある。 ・ 「水洗トイレ、洋式トイレになっていない」 （3.4％）や「屋内に段差が多い」 （9.5％） との回答はそれぞれ 1 割未満と少なくなっている。 ・ 「その他」の意見では、白アリ（羽アリ）や結露、カビに関する回答が複数ある。 ・ 建物の劣化状況等や住居環境に関する項目と比べると、全体的に回答率が高くなっ ている。 22 （3）住居環境に関して 0% 10% 20% 30% 日常の買い物をする店舗が近くにない 28.4% 同じ住宅内居住者の高齢化が進み不安を感じる 24.3% 周りの道路などからの騒音や振動が気になる 19.6% 鉄道やバスなどの交通機関が利用しにくい 16.9% 住宅敷地内に不要物やゴミ等が積まれている 11.5% 住宅敷地内に樹木など緑が少ない 8.1% 住宅敷地内に公園や広場がない 6.8% その他 12.8% ・ 「日常の買い物をする店舗が近くにない」 （28.4％）との回答がと最も多く、次い で「同じ住宅内居住者の高齢化が進み不安を感じる」 （24.3％）となっている。 ・ 「住宅敷地内に公園や広場がない」 （6.8％）や「住宅敷地内に樹木など緑が少ない」 （8.1％）との回答は 1 割未満と少なくなっている。 ・ 「その他」の意見では、 「草取りがされていない」との回答が複数ある。 問9 団地に必要な整備 ........................................... Ｎ＝148 0% 10% 20% 30% 建替える必要はないが、部分的な修繕や改善を行う 20.3% 老朽化しているので建替える 給水管や配水管を取替える 50% 39.9% 現状のままで問題はないと思う 屋上や屋根などの防水をして雨漏れ等がないようにする 屋上や屋根などの防水をして雨漏れ等がないよう… 40% 6.8% 3.4% 2.0% その他 無回答 4.7% 23.0% ・ 「建替えるは必要ないが、部分的な修繕や改善を行う」 （39.9％）との回答が最も 多く、次いで「現状のままで問題はないと思う」 （20.3％）となっており、大きな 整備はあまり必要ないことがうかがえる。 ・ 「老朽化しているので建替える」 （6.8％）との回答は 1 割未満と少なくなっている。 ・ 団地別の集計結果では、梅山住宅 1 号棟、2 号棟、3 号棟と亀野特定公共賃貸住宅 Ａ棟を除く住棟では、 「建替える必要はないが、部分的な修繕や改善を行う」との 意見が多く、何らかの修繕および改善を希望する意見が多いことがうかがえる。 23 （住宅別の回答：団地に必要な整備） 1：老朽化しているので建替える 2：建替える必要はないが、部分的な修繕や改善を行う 3:屋上や屋根などの防水をして雨漏れ等がないようにする 4：給水管や配水管を取替える 5：現状のままで問題はないと思う 6：その他 0：無回答 選択肢 1 2 3 4 5 6 148 6.8% 39.9% 3.4% 2.0% 20.3% 4.7% 1 号棟 14 7.1% 42.9% 0.0% 0.0% 28.6% 0.0% 2 号棟 14 0.0% 35.7% 7.1% 7.1% 21.4% 7.1% 3 号棟 13 0.0% 7.7% 0.0% 0.0% 61.5% 7.7% 5 号棟 1 0.0% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 6 号棟 0 7 号棟 3 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 33.3% 0.0% 8 号棟 4 25.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 9 号棟 3 66.7% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10 号棟 5 0.0% 80.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 11 号棟 2 0.0% 50.0% 0.0% 0.0% 50.0% 0.0% 12 号棟 3 0.0% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 13 号棟 4 25.0% 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 14 号棟 3 0.0% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 15 号棟 1 0.0% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 16 号棟 1 0.0% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 17 号棟 3 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 33.3% 0.0% B棟 8 0.0% 50.0% 0.0% 12.5% 25.0% 12.5% D棟 1 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1 号棟 8 12.5% 50.0% 12.5% 0.0% 12.5% 0.0% 2 号棟 6 0.0% 33.3% 0.0% 0.0% 33.3% 0.0% 3 号棟 10 10.0% 50.0% 10.0% 0.0% 20.0% 0.0% 1 号棟 4 0.0% 25.0% 0.0% 0.0% 0.0% 25.0% 2 号棟 2 0.0% 50.0% 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3 号棟 1 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100% 4 号棟 2 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5 号棟 3 0.0% 33.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 6 号棟 2 0.0% 50.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 住宅名 全体 N 回答者なし 梅山住宅 亀野住宅 松森住宅 7 号棟 亀野特定公共賃貸住宅 （A 棟） 新町改良住宅 0 回答者なし 6 0.0% 33.3% 0.0% 16.7% 33.3% 16.7% 1 0.0% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 無回答 20 0.0% 50.0% 5.0% 0.0% 15.0% 5.0% 24 問 10 住み替え意向 .............................................. Ｎ＝148 0% 10% 20% 30% 40% 現時点ではわからない 50% 39.2% 将来もずっとこの住宅団地に住み続けたいと考えている 将来もずっとこの住宅団地に住み続けたいと考… 38.5% いずれこの住宅団地から転出したいと考えている 16.2% いずれ市内の他の住宅団地に替わりたいと考え… 0.7% いずれ市内の他の住宅団地に替わりたいと考えている その他 0.7% 無回答 4.7% ・ 「現時点ではわからない」 （39.2％）、「将来もずっとこの住宅団地に住み続けたい と考えている」 （38.5％）との回答がともに 4 割近くを占めており、住み替えを考 えている世帯は少ないことがうかがえる。 問 11 団地に住み続けたい理由 ..................................... Ｎ＝56 0% 5% 10% 15% 家賃が適当である 13.5% 広さや間取りが適切である 11.5% 身内知り合い等が近くにいるので離れたくない バス停や駅が近くにあり通勤や通学の利便性が… バス停や駅が近くにあり通勤や通学の便利性が良い その他 25% 23.0% 団地周辺の居住環境が良く住みやすい 近くに商店や病院があるなど、日常生活の利便施設が整っている 近くに商店や病院があるなど、日常生活の利便… 20% 8.8% 2.7% 2.0% 3.4% ・ 「家賃が適当である」 （23.0％）との回答が最も多くなっている。 ・ 「バス停や駅が近くにあり通勤や通学の利便性が良い」 （2.0％）や「近くに商店や 病院があるなど、日常生活の利便施設が整っている」 （2.7％）との回答が少数であ り、現在の団地に住み続けたい理由として、団地の立地環境はあまり重視されてい ないことがうかがえる。 25 問 12 団地を住み替えたい、転出したい理由 ......................... Ｎ＝24 0% 10% 20% 30% 40% いずれ親のもとや子どものところに行く予定である 37.5% いずれ家を建てる予定である 33.3% 駐車場がない、又は足りない 20.8% 住戸の面積が狭い 20.8% 子どもの教育のため 20.8% 家賃が高い 16.7% 住宅が老朽化している 16.7% 団地周辺の居住環境が良くない 0.0% 近くに商店や病院などの日常生活の利便施設が少ない 0.0% バス停や駅が遠いため通勤や通学の利便性が悪い 0.0% その他 4.2% ・ 「いずれ親のもとや子どものところに行く予定である」 （37.5％）との回答が最も 多く、次いで「いずれ家を建てる予定である」 （33.3％）となっている。 ・ 「団地周辺の居住環境が良くない」 （0.0％）、 「近くに商店や病院などの日常生活の 利便施設が少ない」 （0.0％）、「バス停や駅が遠いため通勤や通学の利便性が悪い」 （0.0％）との回答はなく、団地を住み替えたい、転出したい理由として、団地の 住居環境や立地環境は重視されていないことがうかがえる。 問 13 住宅の改善箇所 ............................................. Ｎ＝148 0% 10% 20% 住戸の断熱性能を高め、省エネ化を図る 30% 27.7% 風呂やトイレを使いやすくする 27.0% 隣りの家の音が聞こえないように防音性能を高める 27.0% 浴室のユニット化など、防水性能を高める 25.0% 屋上や外壁のひび割れを修繕して防水性能を高める 16.9% 汚れた外壁をきれいに塗り替える 16.2% 電気容量を上げる 14.2% 風呂場やトイレに手すりを設置したり室内の段差をなくしたり 風呂場やトイレに手すりを設置したり室内の段差を… するなど、高齢者が住みやすいようにする 11.5% 窓の面格子などがさびないようにアルミ製に替える 集会所を整備する その他 6.8% 0.0% 16.9% ・ 「住戸の断熱性能を高め、省エネ化を図る」 （27.7％）との回答が最も多く、次い で「風呂やトイレを使いやすくする」 （27.0％）、「隣りの家の音が聞こえないよう に防音性能を高める」 （27.0％）となっている。一方で、 「集会所を整備する」 （0.0％） との回答はなかった。 ・ 「その他」の意見では、 「結露・カビの対策」や「雨戸の設置」との回答が複数あ る。 26 問 14 0% 改善の希望 ................................................. Ｎ＝148 10% 20% 30% 40% 50% 60% 50.0% 70% 80% 90% 35.8% 希望する 希望しない 100% 14.2% 無回答 ・ 「希望する」 （50.0％）との回答は半数となっており、 「希望しない」 （35.8％）よ りも占める割合は高くなっている。 問 15 0% 改善の程度 ................................................. Ｎ＝74 10% 20% 30% 40% 50% 12.2% 60% 70% 80% 90% 100% 85.1% 家賃が高くなっても改善を希望する 2.7% 家賃が高くならない程度で改善を希望する 無回答 ・ 「家賃が高くならない程度で改善を希望する」 （85.1％）との回答が大半である。 家賃が高くなるほどの大幅な改善は望んでいないことがうかがえる。 問 16 0% 改善を希望しない理由 ....................................... Ｎ＝53 10% 20% 30% 40% 50% 41.5% 住宅に不満がないから 60% 70% 80% 39.6% 家賃の負担が増すから 90% 7.5% その他 100% 11.3% 無回答 ・ 「住宅に不満がないから」との回答が 41.5％、 「家賃の負担が増すから」との回答 が 39.6％となっている。 27 ５． 建物劣化現地調査結果の概要 ○実施概要 調 査 日：平成 24 年 8 月 9 日（金） 調査対象：長寿命化を図る上で、耐用年限までの期間を有することに考慮し、耐用 年限を超過していない住宅を調査対象とした。 調査方法：目視および触診等による住棟（外部のみ）の劣化調査 住棟の劣化状況や損傷箇所について、建物劣化調査より得られた結果は次のとおりで ある。 建設年度 （Ｂ） 計画年次内に 耐用年限経過 住宅名 戸数 梅山住宅 （15/16/17 号棟） 15 戸 梅山住宅 （11/12/13/14 号棟） 20 戸 梅山住宅 （7/8/9/10 号棟） 20 戸 梅山住宅 （5/6 号棟） 松森住宅 （1/2/3/4 号棟） 新町改良住宅 （Ｃ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 （Ｄ） 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過しない 6戸 19 戸 2戸 亀野住宅（1 号棟） 12 戸 亀野住宅（2 号棟） 12 戸 梅山住宅（2 号棟） 31 戸 梅山住宅（1 号棟） 25 戸 梅山住宅（3 号棟） 30 戸 亀野住宅（3 棟） 18 戸 亀野住宅（B 棟） 16 戸 亀野特定公共賃貸住宅 （A 棟） 16 戸 28 劣化状況 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、雨樋の金 属バンドの錆 ・屋上防水の退色 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、雨樋の金 属バンドの錆 ・屋上防水の退色 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、雨樋の金 属バンドの錆 ・屋上防水の退色 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、分電盤等 の錆 ・屋上防水の退色 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、雨樋の金 属バンドの錆 ・外壁や庇の汚れ、軒天の塗装剥れ、分電盤等 の錆 ・屋上防水の退色、シートの剥れ ・外壁や庇の汚れ、部分的なひび割れ、軒天や 雨樋等の塗装剥れ ・目地防水の継目の退色 ・外壁や庇の汚れ、部分的なひび割れ、軒天や 雨樋等の塗装剥れ ・目地防水の継目の退色 ・部分的な外壁の汚れ、シーリングの軟化 ・屋根は著しい損傷箇所なし ・部分的な外壁の汚れ、シーリングの軟化 ・屋根は著しい損傷箇所なし ・部分的な外壁の塗装剥れ ・屋根は著しい損傷箇所なし ・外壁や庇の汚れ ・目地防水の継目の退色 ・部分的な外壁の汚れ ・外壁の数箇所に補修跡あり ・屋根は著しい損傷箇所なし ６． 市営住宅ストック活用上の主要課題 ○ 更新時期を迎えるストックへの対応 市営住宅 258 戸のうち、松森住宅（5/6/7 号棟）の準耐平屋（12 戸） 、亀野住宅（D 棟）の準耐２階（4 戸） 、あわせて 16 戸（6.2％）がすでに耐用年限を経過している。 さらに、10 年後の計画年次内には、梅山住宅 61 戸、松森住宅 19 戸、改良住宅 2 戸の 準耐２階すべてが耐用年限を経過することになり、耐用年限の経過する住宅は 98 戸 （38.0％）に達することになる。 今後の需要に応じた適正な住宅の維持が求められる。 ○ 老朽化した小規模団地の対応 計画年次内に耐用年限 1/2 を経過するのは亀野住宅（1 号棟、2 号棟）の耐火造 24 戸であり、耐用年限 1/2 を経過しないのは、梅山住宅（1 号棟、2 号棟、3 号棟） 、亀 野住宅（3 棟、Ｂ棟） 、特公賃住宅の耐火造 136 戸である。 特に計画年次内に耐用年限を経過する準耐２階とともに、耐用年限 1/2 を経過する 亀野住宅等の耐火造では建物の劣化や老朽化がみられ、計画的な改善または修繕の対 応が求められる。 また、市営住宅入居者アンケート結果の団地に必要な整備（Ｎ＝148）において、 「建 替える必要はないが、部分的な修繕や改善を行う」との回答が約 4 割となっており、 住宅の修繕や改修の要望が多くみられる。 ○ 高齢者世帯への対応 市営住宅に入居している 245 世帯のうち、91 世帯（37.1％）が 1 人以上の高齢者（65 歳以上）を含む世帯となっており、住環境のバリアフリーの対応が求められる。 また、市営住宅入居者アンケート結果の住居環境（Ｎ＝148）において、 「同じ住宅 内居住者の高齢化が進み不安を感じる」 （24.3％）が 4 人に 1 人の割合となっており、 高齢者が安心して暮らせる住環境づくりが求められている。 ○ 住み替え促進と入居者の適正化 市営住宅入居者アンケート結果の住み替え意向（Ｎ＝148）において、 「いずれこの 住宅団地から転出したいと考えている」 （16.2％）は 6 人に 1 人の割合となっており、 住み替えを考えている世帯は少ない状況である。適正な市営住宅の供給を図るため、 住み替えを促進する対応が求められる。 また、真に住宅に困窮する世帯に対して的確に市営住宅の供給を図るためにも、収 入超過世帯に対して市営住宅の明け渡しを促すとともに適切な住宅の斡旋を行うこ とが求められる。市営住宅以外の賃貸住宅と連携し、役割分担を行い、真に適正な住 宅を求めるニーズに対応した住宅を提供できるしくみの構築が求められる。 29 第２章 長寿命化に関する基本方針 １． 供給目標戸数の検討 将来に渡り、適正規模の公営住宅の供給を図るため、最低居住面積水準未満かつ収 入基準以下世帯の解消に向けた市営住宅の供給目標戸数は 192 戸と推計される。 （公営住宅供給目標戸数） 真に供給が求められる世帯 192 戸 ○ 市営住宅の現況 平成 24 年 7 月現在の管理戸数と入居戸数 住宅の種類 総 数 公営住宅 特公賃住宅 管理戸数 入居戸数 258 戸 245 戸 240 戸 228 戸 16 戸 15 戸 2戸 2戸 改良住宅 備考 （政策空家） 2 戸 ○ 需要推計の基本的な考え方 本市における公営住宅の役割を踏まえ、公営住宅の需要推計を行うにあたっての基 本的な考え方および供給目標戸数の算出方法は次のとおりである。 算出方法の考え方 （Ⅰ）現入居者のうち、収入超過世帯を除く、真に供給が求められ る世帯 供給目標戸数 ＋ ＝ （Ⅱ）最低居住水準未満かつ収入基準以下世帯の解消のための 公営住宅供給戸数 需要推計の算出方法概念図 （Ⅱ）最低居住水準未満かつ収入基準以下世帯の 解消のための公営住宅供給戸数 （Ⅰ） 現入居者のうち、収 入超過世帯を除く、 真に供給が求めら れる世帯 （A）月額所得 158,000 円以下の世帯 ＋ （B）最低居住面積水準未 満の 2 人以上世帯 （C）最低居住面積水準未満 の 60 歳以上単身世帯 本市における民営借家の入居世帯数 30 ○ 供給目標戸数の算出 （Ⅰ）現入居者のうち、収入超過世帯を除く、真に供給が求められる世帯 平成 24 年 7 月 1 日現在、公営住宅に入居している 228 世帯のうち、収入超過世帯 は 42 世帯である。これらの世帯については、住宅斡旋を行っていくものとする。 よって、現入居者のうち、真に供給が求められる世帯は 186 世帯となる。 （Ⅰ） 現入居者のうち、 収入超過世帯を除く、 真に供給が 求められる世帯 公営住宅 入居世帯数 ＝ 186 ― 収入超過世帯 228 42 （Ⅱ）最低居住水準未満かつ収入基準以下世帯の解消のための公営住宅供給戸数 公営住宅は、住宅に困窮する低所得者に対し、低廉な家賃で供給する住宅であるた め、自助努力では望ましい居住を確保できない世帯を対象として、その必要戸数を算 定する。 公営住宅では、特別な場合を除き、持ち家からの応募はできないこととなっている ため、民営借家に入居する世帯のうち、最低居住面積水準未満かつ収入基準以下世帯 を「住宅に困窮する世帯」と位置づけて、公営住宅の需要推計を行う。 ■ 民営借家に最低居住面積水準未満世帯の状況 平成 20 年住宅・土地統計調査によると、本市では民営借家に居住する 520 世帯の うち、最低居住面積水準未満世帯は 40 世帯（7.5％）である。 （美濃市）民営借家における最低居住面積水準未満世帯 （単位：世帯） 総数 世帯数 割合 世帯数 割合 最低居住面積水準未満 世帯数 割合 主世帯総数 7,400 100.0% 7,280 98.5% 110 1.5% 持ち家 6,360 100.0% 6,360 100.0% - - 総数 1,030 100.0% 920 89.3% 110 10.7% 210 100.0% 210 100.0% - - 40 100.0% 10 25.0% 30 75.0% 520 100.0% 490 94.5% 40 7.5% 250 100.0% 210 84.0% 40 16.0% 公営の借家 借家 最低居住面積水準以上 都市再生機構 ・公社の借家 民営借家 給与住宅 資料：平成 20 年住宅・土地統計調査 ※住宅・土地統計調査は抽出調査のため、各項目の計や割合が一致しない場合がある。（以下、同様） 31 ■ 民営借家に住む最低居住面積水準未満世帯の収入基準以下の世帯の状況 公営住宅の収入基準は収入分位 25％※に相当する 「月額所得が 15 万 8,000 円以下」 とされているが、住宅・土地統計調査で所得に関する集計は行っていないため、本計 画では次の仮定をもとに本市における民営借家に住む最低居住面積水準未満かつ入 居基準以下の世帯を推計する。 （仮定）収入基準を岐阜県の民営借家に住む 2 人以上世帯の収入分位 25％とする 住宅・土地統計調査では年間収入階級別住宅所有関係世帯の集計が都道府県単位で 行われているため、岐阜県の集計データをもとに推計すると、岐阜県の民営借家にお ける 2 人以上世帯の年間収入額ラインは約 270 万円となる。この数値をもとに入居基 準以下となる最低居住面積水準未満世帯を求めると、岐阜県においては 5,260 世帯が 該当し、民営借家に住む世帯の 33.5％を占める。 （岐阜県）民営借家における最低居住面積水準未満世帯 （単位：世帯） 総数 世帯数 借家 民営借家 最低居住面積水準以上 世帯数 割合 割合 138,800 100.0% 123,100 88.7% 最低居住面積水準未満 世帯数 割合 15,700 11.3% 資料：平成 20 年住宅・土地統計調査 （岐阜県）年間収入階級別民営借家世帯 100 万未満 100-200 万 民営借家 （計） 14,700 20,600 2 人以上 世帯 2,800 7,400 200-300 万 25,400 12,100 300-500 万 500-700 万 700-1,000 万 1,000 万以上 45,700 18,500 7,700 2,100 29,500 14,300 6,000 1,400 計 138,800 74,500 収入区分 （単位：世帯） 2 人以上世帯 （収入分位 25％推計） 2,800 7,400 8,425 200-300 万の間に存在する、 収入の低い方から並べて 18,625 18,625 番目 （200-300 万の中では 8,425 番目）にあたる世帯の収入を 等分按分より推計する 約 270 万円（式 1） （式 1） 200 万円+（100 万円×8,425 番目÷12,100 世帯 ）＝269.6 万円 （岐阜県）年間収入階級別民営借家のうち最低居住面積水準未満世帯 収入区分 100 万未満 100-200 万 200-270 万 270-300 万 300-500 万 500-700 万 700-1,000 万 1,000 万以上 計 最低居住面積 水準未満（計） 1,200 2,100 2,800 （単位：世帯） 最低居住面積水準未満 （収入分位 25％推計） 1,200 2,100 1,960（式 3） （b） 5,260 5,260 世帯（式 3） 5,400 1,800 800 0 ・岐阜県の民営借家に住む最低居 住面積水準未満世帯のうち、収入 基準以下の世帯が占める割合 （a）15,700 （式 2） 2,800 世帯×70 万円÷100 万円＝1,960 世帯 年間収入 270 万円以下を入居基準 と仮定する。 年間収入 270 万円以下の世帯をそ れぞれ等分按分により推計する ・年間収入 270 万円以下 33.5％（式３） （式 3） （ｂ÷a）×100：5,260 世帯÷15,700 世帯×100＝33.5％ 32 岐阜県と美濃市の最低居住面積水準未満世帯と収入分位 25％以下世帯 ＜岐阜県＞ 最低居住面積 （年間収入） 270 万 (収入分位 25％) ＜美濃市＞ 最低居住面積 （年間収入） 水準未満 水準以上 水準未満 （a）15,700 戸 123,100 戸 240 戸 （b）5.260 戸 水準未満の 33.5％（ｂ/a） （A） 水準未満の 33.5％ （居住面積） 水準以上 1,760 戸 （Ｂ） うち、 2 人以上世帯 （居住面積） 岐阜県の民営借家に住む最低居住面積水準未満世帯のうち、収入基準以下の世帯が 占める割合 33.5％を用いて、本市における公営住宅の収入基準以下の世帯を推計する と 13 世帯となる。 （Ａ） 本市の民営借家における 公営住宅の収入基準以下 の世帯 ＝ 本市の民営借家に おける最低居住面積 水準未満世帯 13 40 × 岐阜県の民営借家に おける公営住宅の 収入基準以下の世帯 の割合 33.5％ ■ 民営借家に住む最低居住面積水準未満のうち収入基準以下の２人以上世帯の状況 上記で求めた（Ａ）13 世帯の中には公営住宅の入居資格に該当しない単身世帯が含 まれるため、（Ａ）の算出方法と同様に岐阜県のデータをもとに本市における公営住 宅の入居対象である 2 人以上世帯を推計する。 （岐阜県）収入階級別民間借家のうち、最低居住面積水準未満の 2 人以上世帯 収入区分 100 万未満 100-200 万 200-270 万 270-300 万 300-500 万 500-700 万 700-1,000 万 1,000 万以上 計 最低居住面積 水準未満（計） 1,200 （ｂ） 2,100 5,260 1,960 840 5,400 1,800 800 0 15,700 2 人以上 世帯 400 800 1,200 （単位：世帯） 2 人以上世帯 （収入分位 25％推計） 400 800 840（式４） 3,200 1,400 400 0 （ｃ） 2,040 民営借家に住む最低居住面 積水準未満の２人以上世帯の うち、年間収入 270 万円以下 の世帯を等分按分により推計 する。 ・年間収入 270 万円以下 840 世帯（式４） ・岐阜県の民営借家に住む最 低居住面積水準未満世帯の うち、収入基準以下の２人以 7,800 （式４） 1,200 世帯×70 万円÷100 万円＝840 世帯 （式５） （ｃ÷ｂ×100）：2,040 世帯÷5,260 世帯×100＝38.8％ 33 上世帯が占める割合 38.8％（式５） 本市の民営借家における公営住宅の収入基準以下の世帯に岐阜県の民営借家にお ける最低居住面積水準未満のうち公営住宅の収入基準以下の 2 人以上の世帯の割合 38.8％を乗じた、5 世帯が本市における公営住宅入居対象の 2 人以上の世帯となる。 （Ｂ） （Ａ） 本市における公営住宅の 入居対象世帯 （2 人以上世帯） ＝ 本市の民営借家に おける公営住宅の 収入基準以下の世帯 5 × 岐阜県の民営借家に おける最低居住面積 水準未満のうち、公営 住宅の入居収入 基準以下の 2 人以上の 世帯の割合 13 38.8％ ■ 民営借家に住む最低居住面積水準未満のうち収入基準以下の単身世帯の状況 本市においては、公営住宅の入居資格に 60 歳以上の単身者が含まれているため、 民営借家に住む最低居住面積水準未満のうち収入基準以下を推計する。 （Ａ） 本市における民営借家に おける公営住宅の 収入基準以下の 単身世帯 ＝ （Ｂ） 本市の民営借家に おける公営住宅の 収入基準以下の世帯 8 － 本市における公営住宅 の入居対象世帯 （2 人以上世帯） 13 5 （岐阜県）年齢別最低居住面積水準未満の単身世帯 年齢区分 25 歳未満 25-29 歳 30-34 歳 35-39 歳 40-44 歳 45-49 歳 50-54 歳 55-59 歳 60-64 歳 65 歳以上 不詳 計 （単位：世帯） 最低居住面積水準 未満の単身世帯 400 1,000 3,200 3,200 2,300 2,400 2,000 1,600 900 2,400 1,800 収入基準以下 （年齢） Ｃ 60 歳以上 Ｂ 単身 最低居住面積水準未満世帯 かつ 60 歳以上の単身世帯 3,300 世帯（15.6％） 21,200 34 2 人以上 （世帯人員） 本市の民営借家における公営住宅の収入基準以下の単身世帯に岐阜県の民営借家 における最低居住面積水準未満に占める単身 60 歳以上の割合 15.6％を乗じた、1 世 帯が本市における公営住宅入居対象単身世帯となる。 （Ｃ） 本市における公営住宅の 入居対象世帯 （単身世帯） ＝ 本市における民営借 家における公営住宅 の収入基準以下の単 身世帯 1 × 8 岐阜県の民営借家にお ける最低居住面積水準 未満かつ単身世帯に 占める単身 60 歳以上の 割合 15.6％ ■ 最低居住面積水準未満かつ収入基準以下世帯の解消のための公営住宅供給戸数 （Ⅱ） （Ｂ） （Ｃ） 最低居住水準未満かつ収 入基準以下世帯の解消の ための公営住宅供給戸数 本市における公営住 宅の入居対象世帯 （2 人以上世帯） 本市における公営住宅 の入居対象世帯 （単身世帯） ＝ 6 ＋ 5 1 （算出結果）本市における公営住宅の供給目標戸数 以上より、（Ⅰ）現入居者のうち、収入超過者を除く、真に供給が求められる世帯 186 世帯と（Ⅱ）最低居住面積水準未満かつ収入基準以下世帯の解消のための公営住 宅供給戸数 6 戸を足し合わせた、計 192 戸が本市における公営住宅の供給目標戸数と する。 （算出結果） （Ⅰ） （Ⅱ） 本市における公営住宅の 供給目標戸数 現入居者のうち、 収入超過世帯を除く、 真に供給が 求められる世帯 最低居住水準未満かつ 収入基準以下世帯の解 消のための公営住宅供 給戸数 ＝ 192 186 35 ＋ 6 ２． 長寿命化に関する基本方針 （１）基本的な考え方 『 適正な公営住宅の維持管理 』 老朽化した住宅の効率的・効果的な更新を実現し、市営住宅ストックの長寿命化や 整備を推進することで良質な住宅の供給を図る。 『 セーフティネットとしての適正な戸数の確保 』 真に住宅に困窮する世帯に対応する住宅セーフティネットの理念のもとに、適正な 住戸を確保するとともに、良好な住環境の形成を図り、計画的な市営住宅の供給を図 る。 『 公営住宅の適正管理 』 日常点検、修繕、改善等に関する計画的な適正管理を図り、維持管理に要する費用 を縮減するとともに、ライフサイクルコストに配慮した適切な耐久性の確保に努め、 長寿命化を図り、管理コストの縮減を図る。 『 社会情勢や住宅ニーズに柔軟に対応する住宅供給 』 市営住宅の高齢化が進むことが想定され、バリアフリー化等のニーズに合わせて住 宅整備を行い、安心して生活できる居住環境づくりを検討する。また、民間住宅借り 上げ方式なども適宜とり入れ必要世帯のニーズに対応する方策も取り入れていく。 36 （２）公営住宅ストックの状況の把握および日常的な維持管理の方針 耐用年限まで適切に市営住宅を活用するためには、計画的な修繕を的確に実施する ことが必要である。そのため、市営住宅ストックの状態を的確に把握するために団地・ 住棟単位で施設状況、建物状況等の管理データを整理する。 また、市営住宅の定期点検を実施し、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防 ぐとともに、修繕や改善の効率的な実施を図り、予防保全的な維持管理を行う。 【基本方針】 ○管理する市営住宅の基礎的な情報を団地・住棟単位で整理した住宅カルテを作成する。 ○市営住宅の定期点検を実施するとともに、予防保全的な維持管理を実施する。 ○住棟単位の修繕、改善履歴データを整理し、随時履歴を確認できる仕組みを構築する。 （３）長寿命化およびライフサイクルコストの縮減に関する方針 市営住宅を供給していく上では、建設廃棄物の発生抑制や行政の投資余力の限界な どを考慮すると、安易に建替えることではなく、既存の市営住宅ストックをできるだ け長く使うことが不可欠となる。そのため、対治療的な維持管理から、予防保全的な 維持管理および耐久性を図る改善を実施することにより、ストックの長寿命化を図り、 ライフサイクルコストの縮減を実現する。 【基本方針】 ○予防保全的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善を実施することで、市営住宅の 長寿命化を図る。 ○仕様の水準向上等による耐久性の向上、予防保全的な維持管理の実践による修繕周期 の延長などにより、ライフサイクルコストの縮減を図る。 37 第３章 長寿命化を図るべき公営住宅 （１）事業手法の選定方法 ① 活用手法の選定方法 活用手法の選定は、最適な活用手法選定の基本的な考え方を踏まえ、以下の手順に 沿って、全ての公営住宅ストックについて判定を実施する。 １次判定 団地の住棟単位の社会的特性による判定の内容・考え方 ①建設年度 ・ 建設年度により区分（Ａ，Ｂ、Ｃ、Ｄ）する ・ 建設年度がＡまたはＢのうち、入居募集をすでに停止している政 策空家は「建替え・用途廃止候補」とする ②高度利用の可能性 ③団地需要 ④改善履歴 ⇒ 上記の評価から１次判定を行う。 住棟単位の物理的特性による判定の内容・考え方 ２次判定 ①躯体の安全性 ②避難の安全性 ③居住性 ⇒ 上記までの１次および２次判定の評価により、「建替え・用途廃 止候補」、「全面的改善」、「個別改善」、「維持管理」の対象候 補を選定する。 団地別・住棟別活用計画 ①ストック活用手法の選定 ・ 上記の判定を踏まえ、団地別・住棟別にストック活用手法として 「建替え」、「用途廃止」、「全面的改善」、「個別改善」、「維持管 理」を選定する ②活用方針 長寿命化型改善の必要性の判定の内容・考え方 長寿命化型判定 ①対象住棟 ・ 経過年数による効果的な改善の観点から、耐火構造または準耐 火構造のうち、団地別・住棟別活用計画から「個別改善」、「維持 管理」とした住棟を長寿命化型改善の対象候補とする。 ②劣化状況および改善履歴 ・ 劣化状況および改善履歴などから、長寿命化型改善が低いと判 断された住棟は、修繕対応または長寿命化以外の「個別改善」と する。 ⇒ 上記の評価から「長寿命化型」となる住棟を選定 38 ＜活用手法の選定フロー（全体）＞ 【建設年度による判定】 構造 （耐用年限） 木造・準耐平屋 （30 年） 準耐２階 （45 年） 耐火 （70 年） （候補） Ａ すでに 耐用年限経過 Ｂ 計画年次内に 耐用年限経過 Ｃ 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 Ｄ 計画年次内に 耐用年限 1/2 未経過 ～Ｓ57 年 Ｓ58～Ｈ4 年 Ｈ5～Ｈ19 年 Ｈ20 年～ ～Ｓ42 年 Ｓ43～Ｓ52 年 Ｓ53 年～Ｈ11 年 Ｈ12 年～ ― ― Ｓ27～Ｓ62 年 Ｓ63 年～ 建替え候補・用途廃止候補 個別改善候補 維持管理候補 １ 次 判 定 （高度利用の可能性、団地需要、改善履歴） ２ 次 判 定 （躯体の安全性、避難の安全性、居住性） 団地別・住棟別活用計画 ＜活用手法・活用方針＞ 用途廃止 建替え 全面的改善 個別改善 維持管理 ※入居者等の状況および構造 耐力や避難安全性を考慮 用途廃止 （継続使用） 【長寿命化型判定】 長寿命化型不要 長寿命化型必要 （居住性向上型） （福 祉 対 応 型） (安全性確保型) ＋ （長寿命化型） （長寿命化型） 39 （居住性向上型） （福 祉 対 応 型） (安全性確保型) 修繕対応 ② 最適な活用手法選定の基本的な考え方 最適な活用手法の選定にあたっては、団地または住棟単位で、 「建替え」 「用途廃止」 「全面的改善」「個別改善」「維持管理」の各手法についての検討を行う。以下に、各 手法の概要と選定にあたっての基本的な考え方を取りまとめる。 ■ 建替え 公営住宅を除却し、その土地の全部または一部の区域に新たに公営住宅を建設す るもの。 （余剰敷地を活用して他の団地を統合建替えするものも含む。 ） ＜手法選定の基本的な考え方＞ ○耐用年限を経過するなど、老朽化が著しい場合 ○耐震性能等が著しく不足し、改修により安全性の向上を図ることが困難な場合 ○居住性能等が著しく低下し、改善による対応が困難な場合 ■ 用途廃止 公営住宅または共同施設の用途廃止を行うもの。 （代替地での建替えや他の団地の建替にあわせて統廃合する場合を含む。 ） なお、入居者等の状況から判断し、計画期間中に建替えまたは用途廃止が困難な 住宅については｢用途廃止（継続使用）｣とする。 ＜手法選定の基本的な考え方＞ ○老朽化や安全性の不足、居住性能等が著しく低下しているものの、下記の要件により現在 地での建替えが困難な場合 ・ 敷地の規模や形状等から現在地での建替えが困難な場合 ・ 当該団地に対する入居需要が見込めない場合 ・ 他の公共施設への転用や都市計画事業の施行を前提とする場合 ■ 全面的改善 躯体を残して全面的またはそれに準ずる改善を行い、改善後概ね 30 年以上管理す るもの。 （昭和 52 年度以前に建設された中層耐火造の公営住宅を対象とする。 ） ＜手法選定の基本的な考え方＞ ○居住性能等が著しく低下し、下記の事項について全面的に改善を要する場合 ・ 居住性向上（住戸規模、間取り変更、設備改修等） ・ 福祉対応（段差解消、手すり設置、エレベーター設置等） ・ 防災性能向上（耐震改修、二方向避難確保等） 40 ■ 個別改善 居住性能等の向上を目的に改善を行い、改善後概ね 10 年以上管理するもの。 （耐震改修は昭和 55 年、エレベーター設置は平成 10 年度以前に建設された公営 住宅を対象とする。 ） ＜手法選定の基本的な考え方＞ ○居住性能等が低下し、下記の事項について改善を要する場合 ・ 居住性向上（住戸規模、間取り変更、設備改修等） ・ 福祉対応（段差解消、手すり設置、エレベーター設置等） ・ 防災性能向上（耐震改修、二方向避難確保等） ・ 住環境向上（廃水処理施設の整備、公園・集会所・駐車場整備等） ・ 景観向上（高架水槽の撤去、電線類地中化等） 居住性向上型 ： 公営住宅等における利便性、衛生、快適性等居住性の向上のための設備 改善 福 祉 対 応 型 ： 高齢者、障がい者等の公営住宅等における居住の円滑化のための設備等 の改善 安全性確保型 ： 公営住宅等の耐震性、耐火性等安全性を確保するための設備等の改善 長 寿 命 化 型 ： 公営住宅等の劣化防止、耐久性向上および維持管理の容易化のための 設備等の改善 ■ 維持管理 計画期間（10 年間）にわたり、既存の公営住宅等について維持管理するもの。 ＜手法選定の基本的な考え方＞ ○上記のいずれの活用手法にも該当せず、下記の事項について計画期間にわたり公営住宅 を適切に維持管理する場合 ・ 公営住宅を適切に維持するために行う保守点検 ・ 経常修繕（経常的に必要となる不具合に対する応急措置） ・ 計画修繕（修繕周期等に基づき計画的に実施する大規模な修繕） ・ 空家修繕 41 （２）１次・２次判定と最適な活用手法選定基準 ＜１次・２次判定のフロー図＞ １ 次 判 定 ［Ⅰ-１］ 建設年度による判定 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ すでに 計画年次内に 計画年次内に 計画年次内に 耐用年限経過 耐用年限経過 耐用年限 1/2 経過 耐用年限 1/2 未経過 ［Ⅰ-２］ 高度利用の可能性による判定 ［Ⅰ-４］ 改善履歴による判定 ［Ⅰ-３］ 住棟の位置する団地の需要による判定 建替え候補 継続判定 （２次判定へ） 用途廃止候補 ２ 次 判 定 ［Ⅱ-１］ 躯体の安全性による判定 問題あり 問題なし ［Ⅱ-２］ 避難の安全性による判定 問題なし ［Ⅱ-３］居住性による判定 整備水準を満たすためには 整備水準を満たすためには 整備水準を 全面的な改善が必要 部分的な改善が必要 満たしている 個別改善 維持管理 全面的改善 （居住性向上型） （福 祉 対 応 型） （安全性確保型） 42 ① １次判定方法 １次判定では「[Ⅰ-1]建設年度による判定」をはじめ、 「[Ⅰ-2]高度利用の可能性に よる判定」および「[Ⅰ-3]住棟の位置する団地の需要による判定」、「[Ⅰ-4]改善履歴 による判定」により、「用途廃止」および「用途廃止（継続使用）」、「維持管理」、「継 続判定」の対象となる住棟を判定する。「継続判定」については２次判定を実施する。 ■ [Ⅰ-1] 建設年度による判定 各団地の住棟を建設年度別・構造別に分類し、計画期間内における活用見込みを 考慮し、以下の判定基準をもとに判定を行う。 【建設年度による判定】 構造 （耐用年限） 木造・準耐平屋 （30 年） 準耐２階 （45 年） 耐火 （70 年） Ａ すでに 耐用年限経過 Ｂ 計画年次内に 耐用年限経過 Ｃ 計画年次内に 耐用年限 1/2 経過 Ｄ 計画年次内に 耐用年限 1/2 未経過 ～Ｓ57 年 Ｓ58～Ｈ4 年 Ｈ5～Ｈ19 年 Ｈ20 年～ ～Ｓ42 年 Ｓ43～Ｓ52 年 Ｓ53 年～Ｈ11 年 Ｈ12 年～ ― ― Ｓ27～Ｓ62 年 Ｓ63 年～ ■ [Ⅰ-2] 高度利用の可能性による判定 「[Ⅰ-1] 建設年度による判定」の結果、建設年度がＡ（すでに耐用年限経過）お よびＢ（計画年次内に耐用年限経過）である「用途廃止」または「用途廃止（継続 使用） 」の検討対象とする住棟について、敷地の規模や形状、立地環境による判定を 行う。 ■ [Ⅰ-2.1] 敷地規模・形状による判定 ＜敷地規模・形状等による判定基準＞ 判定基準 判 定 以下のいずれかに該当する場合 ○規模が 1,000 ㎡未満の敷地 ○規模が 1,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満で形状が不整形な敷地 （敷地内に大きな高低差を有する場合や、用途廃止や付け替えが不可能な道 路や河川等がある場合を含む） ○取付道路の幅員が 4ｍを確保することが不可能な敷地 × 取付道路の幅員が 4ｍを確保でき、敷地規模や形状が以下のいずれかに該当 する場合 ○規模が 2,000 ㎡以上の敷地 ○規模が 1,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満で形状が整形な敷地 ○ 43 ■ [Ⅰ-2.2] 立地環境による判定 ＜立地環境による判定基準＞ 判定基準 判定 以下のすべてに該当する場合 ○徒歩圏（1,500ｍ）内に立地する主要な周辺施設が 3 施設以下の敷地 ○500ｍ以内に主要な周辺施設が立地しない敷地 × 以下のいずれかに該当する場合 ○徒歩圏（1,500ｍ）内に立地する主要な周辺施設が 4 施設以上の敷地 ○500ｍ以内に主要な周辺施設が立地する敷地 ○ ■ [Ⅰ-3] 住棟の位置する団地の需要による判定 「[Ⅰ-2] 高度利用の可能性による判定」と同様、 「用途廃止」または「用途廃止 （継続使用） 」の検討対象とする住棟について、当該団地に対する需要の判定を行う。 ＜需要による判定基準＞ 判定基準 判定 当該住棟が立地する団地について、以下のすべてに該当する場合もしくは政 策空家となっている団地 ○入居率が 60％未満の団地（政策空家を除く） ○空家募集の結果、1 年以上にわたって応募がない団地 ○周辺地区において世帯数が減少している団地 × 以下のいずれかに該当する場合 ○入居率が 60％以上の団地（政策空家を除く） ○近年 1 年間の空家募集の結果、応募のある団地 ○周辺地区において世帯数が増加している団地 ○ ■ [Ⅰ-4] 改善履歴による判定 「[Ⅰ-1]建設年度による判定」の結果、 「維持管理」の検討対象とする住棟につい て、改善履歴の状況等から「維持管理」の対象となる住棟を選定する。 ＜改善履歴等による判定基準＞ 判定基準 判定 以下のすべてに該当する場合 ○居住性向上に係る住戸改善が未実施または、実施後 10 年以上経過した住 棟 ○平成 2 年度以前に建設された住棟 ○平成 10 年度以前に建設された 3 階建て以上の住棟でエレベーターが設置 されていない住棟 × 以下のいずれかに該当する場合 ○居住性向上に係る住戸改善（住戸規模改善、間取り変更、設備改修等）の 実施後 10 年を経過しない住棟 ○平成 3 年度以降に建設された住棟 ○平成 10 年度以前に建設された 4 階建て以上の住棟でエレベーターが設置 されている住棟 ○ 44 ② ２次判定方法 ２次判定として、 「[Ⅱ-1] 躯体の安全性による判定」および「[Ⅱ-2] 避難の安全 性による判定」 、「[Ⅱ-3] 居住性による判定」による判定を行う。 「１次判定」結果において「継続判定」と位置づけた住棟を対象として、 「全面的 改善」および「個別改善」 、「維持管理」のいずれかに選定する。 ■ [Ⅱ-1] 躯体の安全性による判定 躯体の安全性を判定し、安全性が認められない住棟は、 「用途廃止」の検討対象と する。その場合は「１次判定」の「[Ⅰ-2] 高度利用の可能性による判定」および「[Ⅰ -3] 住棟の位置する団地の需要による判定」を実施し、判定結果により「用途廃止」 または「用途廃止（継続使用） 」に位置づける。 ＜躯体の安全性による判定基準＞ 判定基準 昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）以前の基準により設計・施工（昭 和 56 年度以前に建設）された住棟で、以下のいずれかに該当する場合 ○柱率・壁率が不足する住棟（ラーメン構造の住棟） ○外壁の剥離やクラックがみられる住棟 ○平面形状や立面形状が不良な住棟 ○ピロティを有する住棟 以下のいずれかに該当する場合 ○新耐震基準に基づいて設計・施工（昭和 57 年度以降に建設）された住棟 ○昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）以前の基準により設計・施工 （昭和 56 年度以前に建設）された壁式構造の住棟で、外壁の剥離やクラック がみられない住棟 ○昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）以前の基準により設計・施工 （昭和 56 年度以前に建設）された住棟で、耐震補強を実施した住棟 45 判定 × 「用途廃止」 対象 ○ 「個別改善」 対象 ■ [Ⅱ-2] 避難の安全性による判定 「[Ⅱ-1] 躯体の安全性による判定」の結果、「個別改善」の検討対象と位置づけ た住棟について、避難の安全性を判定する。安全性が認められない住棟については、 「1 次判定」の「[Ⅰ-2] 高度利用の可能性による判定」および「[Ⅰ-3] 住棟の位 置する団地の需要による判定」を実施し、判定結果により「用途廃止」または「用 途廃止（継続使用） 」に位置づける。 ＜避難の安全性による判定基準＞ 判定基準 以下のいずれかに該当する場合 ○防火区画が確保されておらず、改修による対応が困難な住棟 ○二方向避難が確保されておらず、改修による対応が困難な住棟 ○防火区画や二方向避難が確保されていないものの、改修による対応が可能 な住棟 判定結果 × 「用途廃止」 対象 △ 「個別改善」 対象 ○ ○防火区画および二方向避難ともに確保されている住棟 「個別改善」 対象 ■ [Ⅱ-3] 居住性による判定 「[Ⅱ-2]避難の安全性による判定」の結果、 「個別改善」の検討対象と位置づけた 住棟について、居住水準による判定を実施し、「全面的改善」および「個別改善」、 「維持管理」のいずれかに位置づけを行う。 ＜改善事業の判定基準＞ 判定基準 ○整備水準を満たすためには、全面的な改善が必要な住棟 ○整備水準を満たすためには、部分的な改善が必要な住棟 判定結果 × 「全面的改善」 △ 「個別改善」 ○ ○整備水準を満たしている住棟 「維持管理」 46 ○整備水準 整備水準は、 「公営住宅整備基準」および「長寿社会対応住宅設計指針（平成 7 年） 」、 「高齢者が居住する住宅の設計に係る指針（平成 21 年） 」などを踏まえ以下のよう に設定する。 ＜整備水準（その１）＞ 項目 住 環 整備水準 境 住 戸 規 模 浴 室 備考 ○日照、通風、採光、開放性、プラ イバシーの確保、騒音等を考慮 した配置とする ○3 人世帯の最低居住面積水準で ○2 戸 1 改善、増築等が可能な場 ある 39 ㎡を確保する。 合は改修可能とする。 ○浴室を設置する。 住戸内設備 給湯設備 ○台所、洗面所、風呂の 3 箇所で 給湯を可能とする。 電気設備 ○現在のライフスタイルにあわせて 電気容量を拡大する。 ○暖房便座は、入居者自身が設 ○暖房便座の設置が可能なよう、ト 置するものとする。 イレにコンセントを設置する。 高齢者対応 自動火災警報器 ○寝室等に自動火災警報器を設 置する。 手 す り （住 戸 内） ○浴室やトイレに手すりを設置す る。 ○階段に手すりを設置する。 ○玄関やバルコニーに大きな段差 がある場合は、手すりを設置す る。 ○廊下に手すりが設置可能なよう 下地を補強する。 ○手すり設置により階段の幅が建 築基準法を満たさない場合は、 改修を行わない。 ○手すりは、介護保険制度等を活 用して入居者自身が設置するこ とも考慮する。 手 す り （共 用 部 分） ○階段の両側に手すりを設置す る。 ○廊下に手すりを設置する。 ○手すり設置により階段や廊下の 幅が建築基準法を満たさない場 合は、改修を行わない。 エレベーター ○３階建て以上の住棟にはエレベ ーターを設置する。 ○エレベーターの設置スペースが ない場合やエレベーター設置に より日影規制に不適合となる場 合は、改修を行わない。 段差解消 ○住棟へのアプローチ部分に段差 がある場合は、スロープを設置 する。 47 ＜整備水準（その２）＞ 項目 整備水準 ○団地内戸数が概ね 30 戸以上の 集 会 所 団地を対象として、集会所を設置 する。 共同施設 幼児遊園 ○幼児遊園を設置する。 ○1 戸あたり 1 台分の駐車場を整備 駐 車 場 する。 ※来客者用の駐車場についても設 置を検討する。 備考 ○近隣に利用可能な公民館等の集 会所がある場合は設置しない。 ○近隣に公園がある場合は設置し ない。 ○駐車場整備にともない使用料金 が生じることから、駐車スペース がある場合は、設置しない。 ○1 戸あたり 2 台分の自転車置場を 設置する。 付帯施設 自転車置場 ○戸建てや長屋建ての住棟では、 ※高齢単身用等の小規模世帯向け 住宅については、1 戸あたり 1 台 玄関前に自転車の駐輪スペース があれば、設置しない。 分とする。 ゴミ置 場 ○前面道路に近い場所にゴミ置場 を設置する。 ○下水道への接続を行う。 排水処理施設 （合併浄化槽から下水道へのつな ぎ替えを含む。） ○周辺における下水道整備とあわ せて実施する。 ○外壁改修とあわせて外壁材のグ レードアップを図る。 景 観 ○共視聴アンテナを設置する。 ○給水方式を高架水槽から直圧式 に変更する。 ○電線類の地中化を図る。 48 ○良好な景観形成が求められる地 区において検討する。 ○1 次判定および 2 次判定結果の概要 住棟名 管理戸数 住宅の種類 住宅名 （※判定結果の詳細は巻末資料「1 次判定および 2 次判定結果の詳細」を参照） 基礎データ [Ｉ-1] 建 設 年 構造 ・ 階数 建設 年度※ １次判定 [Ⅰ-2] 高度利用 敷地規模 立地 ・形状 環境 [Ⅰ-3] [Ⅰ-4] 団地 需要 改善 履歴 １次 判定結果 [Ⅱ-1] 躯体の 安全性 2 次判定 [Ⅱ-2] [Ⅱ-3] 避難の 安全性 居住性 １次・２次 判定結果 ○ 建替え・用途 廃止候補 建替え・用途 廃止候補 建替え・用途 廃止候補 建替え・用途 廃止候補 維持管理 建替え・用途廃止 候補 建替え・用途廃止 候補 建替え・用途廃止 候補 建替え・用途廃止 候補 維持管理 D ○ 維持管理 維持管理 耐火 4 階 D ○ S30 準耐 2 階 A 12 S62 耐火 3 階 C 維持管理 建替え・用途 廃止候補 継続判定 ○ ○ △ 維持管理 建替え・用途廃止 候補 個別改善 2 号棟 12 S62 耐火 3 階 C 継続判定 ○ ○ △ 個別改善 3 号棟 18 H1 耐火 3 階 D ○ 維持管理 維持管理 B棟 16 H5 耐火 4 階 D ○ 5/6/7 号棟 12 S41 準耐平屋 A ○ ○ ○ 1/2/3/4 号棟 19 S49 準耐 2 階 B ○ ○ ○ 維持管理 建替え・用途 廃止候補 建替え・用途 廃止候補 維持管理 建替え・用途廃止 候補 建替え・用途廃止 候補 亀野特定公共賃貸住宅（A 棟） 16 H5 耐火 4 階 D ○ 維持管理 維持管理 新町改良住宅 2 S50 準耐 2 階 B 建替え・用途 廃止候補 建替え・用途廃止 候補 梅山住宅 公営住宅 49 亀野住宅 15/16/17 号棟 15 S46 準耐 2 階 B ○ ○ ○ 11/12/13/14 号棟 20 S47 準耐 2 階 B ○ ○ ○ 7/8/9/10 号棟 20 S48 準耐 2 階 B ○ ○ ○ 5/6 号棟 6 S52 準耐 2 階 B ○ ○ ○ 2 号棟 31 H8 耐火 4 階 D 1 号棟 25 H10 耐火 4 階 3 号棟 30 H12 D棟 4 1 号棟 ○ ○ ○ 松森住宅 特公賃住宅 改良住宅 ○ ○ ○ ※建設年度…A:平成 24 年度末に耐用年限経過、B:平成 34 年度に耐用年限経過、C:平成.34 年度末に耐用年限 1/2 経過、D:平成 34 年度末に耐用年限 1/2 経過しない （３）団地別・住棟別の活用手法および活用方針の設定 １次・２次判定結果の判定結果を踏まえ、団地別・住棟別の活用手法ならびに活用方 針を整理する。 住宅の種類 基礎データ 住宅名 住棟名 活用方針 構造 ・ 階数 管理 戸数 建設年 15/16/17 号棟 15 S46 11/12/13/14 号棟 20 S47 7/8/9/10 号棟 20 S48 5/6 号棟 6 S52 2 号棟 31 H8 耐火 4 階 維持管理 1 号棟 25 H10 耐火 4 階 維持管理 3 号棟 30 H12 耐火 4 階 維持管理 D棟 4 S30 準耐 2 階 用途廃止 1 号棟 12 S62 耐火 3 階 個別改善 2 号棟 12 S62 耐火 3 階 個別改善 3 号棟 18 H1 B棟 16 H5 5/6/7 号棟 12 S41 1/2/3/4 号棟 19 S49 16 H5 活用手法 用途廃止 （継続使用） 用途廃止 準耐 2 階 （継続使用） 用途廃止 準耐 2 階 （継続使用） 用途廃止 準耐 2 階 （継続使用） 準耐 2 階 梅山住宅 公営住宅 亀野住宅 特公賃 住宅 改良住宅 新町改良住宅 2 1 次・2 次判定では「建替え・用 途廃止候補」の判定であるが、 安全性が確保されている場合に は、当面は継続的に使用する。 改善または修繕を計画的に実 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 改善または修繕を計画的に実 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 改善または修繕を計画的に実 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 耐用年限を経過し、建物の老 朽化が進んでいるため用途廃 止とする。 良好な居住水準を確保し、長期 的に活用するため、個別改善を 図る。 改善または修繕を計画的に実 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 改善または修繕を計画的に実 耐火 4 階 維持管理 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 耐用年限を経過し、建物の老朽 準耐平屋 用途廃止 化が進んでいるため用途廃止と する。 1 次・2 次判定では「建替え・用 用途廃止 途廃止候補」の判定であるが、 準耐 2 階 （継続使用） 安全性が確保されている場合に は、当面は継続的に使用する。 松森住宅 亀野特定公共賃貸住宅（A 棟） 活用方針 S50 耐火 3 階 維持管理 耐火 4 階 維持管理 改善または修繕を計画的に実 施し 、良 好な 居住 水準 を 確保 し、長期的に活用する。 用途廃止 今後 10 年間で耐用年限を経過 する住棟であり、建物の老朽化 が進んでいるため用途廃止とす る。 準耐 2 階 50 （４）長寿命化型判定 長寿命化型の改善の必要性の可否について判定する。判定においては、建物劣化現地 調査および市営住宅入居者アンケート結果による劣化状況等を加味するものとする。 ＜長寿命化型改善の判定の考え方＞ ・耐久性の向上、躯体への影響の軽減、維持管理の容易性等の向上に関する改善が 必要と判断される住棟は長寿命化型の改善を行う。 ・計画期間中に長寿命化型の改善の必要性が低いと判断された住棟は、修繕または 長寿命化型改善事業以外の個別改善とする。 ＜長寿命化型改善の対象団地＞ 計画に位置づける対象団地は、市営住宅のほか、地方公共団体が管理する公共賃貸 住宅を対象にすることができるため、すべての公営住宅を検討対象とする。 対象とする住棟は、長寿命化型改善事業を導入した場合にライフサイクルコストの 縮減効果が見込まれ、耐用年数が超過していない住宅を対象とする。 ＜対象となる住棟＞ 活用手法において「用途廃止（継続使用）」「個別改善」、「維持管理」 ＜長寿命化型改善の必要性の判定方法＞ ○建物劣化現地調査（目視および触診等による住棟（外部のみ）の劣化状況） 公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目に挙げられる、「長寿命化型」、 「長寿命化型以外（居住性向上型・福祉対応型・安全性確保型）」の改善事業 に関連する項目について、劣化状況や損傷箇所を把握した。 ○市営住宅入居者アンケート 各住棟の内部の劣化状況を把握するため、長寿命化型対応に係る建物劣化状 況の項目の入居者アンケート調査結果を参考とした。 ○改善履歴 過去の改善履歴を参考とし、長寿命化事業の必要性を把握した。 51 ＜公営住宅等ストック総合改善事業の対象項目＞ 住戸改善 修繕対応 ○定期点検の充実 共用部分改善 屋外、外構改善 ○標準周期を踏まえた経常修繕の実施 居住性向上型 ○間取りの改修 ○給湯設備の設置 ○電気容量のアップ ○外壁・最上階の天井等の 断熱 ○開口部のアルミサッシ化 ○給水方式の変更 ○断熱化対応 ○共視聴アンテナ設備設置 ○地上デジタル放送対応 （当該建物に起因する電波 障害対策の既設共聴アン テナ等の改修も含む） 福祉対応型 ○住戸内部の段差解消 ○廊下、階段の手すり ○浴室、便所等の手すり ○中層ＥＶの設置、機能向上 ○浴槽、便器の高齢者対応 ○段差解消 ○高齢者対応建具 ○視覚障害者誘導ブロック ○流し台、洗面台更新 ○台所壁の不燃化 ○避難経路の確保 安全性確保型 ○住宅用防災警報機の設置 ○アスベスト除去等 ○ピッキングが困難な構造の 玄関扉の錠、補助錠の設 置、破壊が困難なガラスへ の取替、防犯上有効な箇 所への面格子等の防犯建 物部品の設置 等の設置 ○雨水貯留施設の設置 ○地上デジタル放送対応 （当該建物に起因する電波 障害対策の既設共聴アン テナ等の改修も含む） ○集会所の整備・増改築 ○児童遊園の整備 ○排水処理施設の整備 ○屋外階段の手すり ○屋外通路等の幅員確保 ○スロープの設置 ○電線地中化 ○耐震改修 ○外壁落下防止改修 ○バルコニーの手すりのアル ミ化 ○屋外消火栓設置 ○避難経路となる屋外通路 ○防火区画 ○避難設備の設置 ○アスベスト除去等 ○ＥＶかご内の防犯カメラ設 置 等の照明設備の照度確保 ○ガス管の耐震性・耐食性 向上 ○防犯上有効な塀、柵、垣、 植栽の設置 ○地震時管制運転装置等の 設置 ○浴室の防水性向上に資す 長寿命化型 る工事 ○内壁の耐熱性向上、耐久 性向上に資する工事 ○配管の耐久性向上に資す ○躯体、屋上、外壁、配管の 耐久性向上 ○避難施設の耐久性向上 る工事 52 ○配管の耐久性、耐食性向 上に資する工事 ＜長寿命化型改善の判定一覧＞ 建設年 構造 ・ 階数 活用手法 建物劣化現地調査 15/16/17 号棟 15 S46 準耐 2 階 B 外壁に汚れやチョーキング※、 用途廃止 軒裏にはひび割れがみられるた （継続使用） め、外壁改修が必要である。 11/12/13/14 号棟 20 S47 準耐 2 階 B 外壁に汚れがみられ、特に雨 用途廃止 樋周辺は著しいため、外壁塗装 （継続使用） が必要である。 公営住宅 7/8/9/10 号棟 20 S48 準耐 2 階 B 5/6 号棟 6 S52 準耐 2 階 B 2 号棟 31 H8 耐火 4 階 D 外壁の特に軒天や庇部分に 用途廃止 汚れがみられ、軒天と基礎の塗 （継続使用） 装には浮きが見られるため、外 壁改修が必要である。 外壁に汚れと塗装の剥がれ、 用途廃止 軒天に著しい塗装の剥がれがみ （継続使用） られるため、外壁改修が必要で ある。 維持管理 外壁の北側に汚れがみられる ものの、比較的良好な状態にあ る。 1 号棟 25 H10 耐火 4 階 D 維持管理 外壁の一部に塗装の剥がれ や、目地の陥没、基礎コンクリー トにひび割れがみられるため、部 分的な補修が必要である。 3 号棟 30 H12 耐火 4 階 D 維持管理 目地材や屋根押さえの一部に 損傷がみられるものの、比較的 良好な状態である。 ○ (H9) ○ (H10) ○ (H11) その他 管理 戸数 外壁 53 梅山住宅 住棟名 長寿命化型 必要性の判定 改善履歴 屋根 住宅名 建設年度 判定 住宅の種類 基礎データ 判定 改善事業 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ○ 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ○ 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ○ (H1) ○ 12 建設年 S62 構造 ・ 階数 耐火 3 階 C 活用手法 個別改善 2 号棟 12 S62 耐火 3 階 C 個別改善 3 号棟 18 H1 耐火 3 階 D 維持管理 B棟 16 H5 耐火 4 階 D 維持管理 亀野住宅 公営住宅 54 松森住宅 1/2/3/4 号棟 特公賃住宅 亀野特定公共賃貸住宅（A 棟） 19 S49 準耐 2 階 B 16 H5 耐火 4 階 D 建物劣化現地調査 外壁や配管の塗装の剥がれ や汚れ、一部にひび割れがみら れるため、外壁改修が必要であ る。 外壁や配管の塗装の剥がれ や汚れ、一部にひび割れがみら れるため、外壁改修が必要であ る。 外壁の汚れや配管の塗装の 剥がれがみられるため、外壁塗 装と配管の塗り替えが必要であ る。 ○ (H12) ※チョーキング…表面の光沢がなくなり、色あせて手で触れると粉が手につく塗装の劣化現象のひとつ。 ○ 判定 改善事業 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ・浴室防水 ○ (H12) ○ 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ・浴室防水 ○ (H12) ○ 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 ・浴室防水 長寿命化型 ・屋根防水 ・外壁改修 外壁に汚れやチョーキングが みられるものの、比較的良好な 状態である。 外壁や軒天、打継目地、配管 に著しい汚れや塗装の剥がれが 用途廃止 みられるため、外壁等の塗装の （継続使用） 塗り替えが必要である。ひび割 れ等の構造に影響する損傷は みられない。 一部にひび割れや鉄筋の剥 き出しがみられるものの外壁に 維持管理 目立った汚れもなく、比較的良 好な状態である。 その他 1 号棟 管理 戸数 外壁 住棟名 長寿命化型 必要性の判定 改善履歴 屋根 住宅名 建設年度 判定 住宅の種類 基礎データ ○ ○ 1 号棟 (H7) 4 号棟 (H19) ○ ■ 活用手法別の戸数 対象団地 管理戸数 維持予定戸数 公営住宅 特公賃住宅 改良住宅 合計 240 戸 16 戸 2戸 258 戸 224 戸 16 戸 0戸 240 戸 うち「維持管理」戸数 120 戸 16 戸 0戸 136 戸 うち「個別改善」戸数 24 戸 0戸 0戸 24 戸 うち「用途廃止（継続使用）」戸数 80 戸 0戸 0戸 80 戸 0戸 0戸 0戸 0戸 16 戸 0戸 2戸 18 戸 建替予定戸数 用途廃止予定戸数 55 第４章 長寿命化のための維持管理計画 １． 建替事業の事業方法 今後の供給方針として、現在供給している市営住宅を適切かつ計画的な管理を行う ことにより維持管理していくこととし、計画期間内は新規整備による供給は行わず、 現状維持を基本とする。ただし、住民要望や社会経済情勢の変化等により、新たな供 給または管理戸数の減少が認められる場合は改めて再検討していくものとする。 ２． 維持管理計画 （１）取り組むべき改善事業 ■ 修繕対応 標準修繕周期を踏まえて定期的な点検を適切な時期に行い、予防保全的な修繕を行 うことで、居住性・安全性等の維持・向上を図り、長期的に活用する。 【実施内容】 定期点検 ■ 居住性向上型 住戸規模・間取りの改善や住戸・住棟設備の機能向上を行い、居住性を向上させる。 ■ 福祉対応型 高齢者が安全・安心して居住できるよう、住戸、共用部、屋外の手すりの設置や段 差の解消などのバリアフリー化を図る。 ■ 安全性確保型 避難設備や避難経路の整備、防犯性、落下・転落防止など生活事故防止に配慮した 改善を図る。 【想定される改善事業内容】 窓手摺改修工事 ■ 長寿命化型 長期的な活用を図るべき住棟について、耐久性を向上、躯体への影響の低減、維持 管理の容易性の向上に資する予防保全的な改善を図る。 【想定される改善事業内容】 屋根防水工事、外壁改修工事、浴室防水改修工事 56 （２）住棟別の改善事業 住棟別の計画年度内の改善事業の内容を以下に定める。 建設年 梅山住宅 住棟名 管理戸数 住宅の種類 住宅名 次期 定期 点検 修繕 対応 構造 ・ 階数 公営住宅 15/16/17 号棟 15 S46 準耐 2 階 11/12/13/ 14 号棟 20 S47 準耐 2 階 7/8/9/10 号棟 20 S48 準耐 2 階 5/6 号棟 6 S52 準耐 2 階 2 号棟 31 H8 耐火 4 階 1 号棟 25 H10 耐火 4 階 3 号棟 30 H12 耐火 4 階 1 号棟 12 S62 耐火 3 階 ストック総合改善事業の対象 居住性 確保型 福祉 対応型 安全性 確保型 長寿命 化型 屋根防水 外壁改修 屋根防水 外壁改修 屋根防水 外壁改修 屋根防水 外壁改修 屋根防水 外壁改修 浴室防水 屋根防水 2 号棟 12 S62 耐火 3 階 外壁改修 亀野住宅 浴室防水 屋根防水 3 号棟 18 H1 耐火 3 階 外壁改修 浴室防水 B棟 16 H5 耐火 4 階 1/2/3/4 号 棟 19 S49 準耐 2 階 亀野特定公共賃貸住宅 （A 棟） 16 H5 耐火 4 階 松森住宅 特公賃住宅 57 窓手摺改修 屋根防水 外壁改修 共同 施設 の 改修 （３）長寿命化型改善事業の整備基準 長寿命化改善事業は、以下の改善の仕様により整備を実施する。 ＜長寿命化型改善事業の整備水準＞ 長寿命化型 改善事業 整備水準 10～12 千円/㎡程度 屋根防水改修 露出アスファルト断熱等の防水仕様や材質 をグレードアップし、耐久性の向上により修 繕周期を延伸させる。 5～8 千円/㎡程度 外壁改修 複層仕上塗装（吹付けタイル）、フッ素樹脂 塗装等の耐久性の高いものに塗り替えるこ とにより躯体の劣化を抑制する。 浴室防水改修 ユニットバス等の防水性の高いものにグレー ドアップし、躯体の劣化を抑制する。 参考 700 千円/戸程度（風呂釜含む） ＜住棟別の長寿命化改善事業の内容＞ 団地名（住棟名） 梅山住宅 （15/16/17 号棟） （11/12/13/14 号棟） （7/8/9/10 号棟） （5/6 号棟） 亀野住宅 （1 号棟） （2 号棟） （3 号棟） 松森住宅 （1/2/3/4 号棟） 長寿命化型 改善事業 改善の仕様 露出アスファルト断熱等 屋根防水改修 外壁改修 屋根防水改修 外壁改修 浴室防水改修 屋根防水改修 外壁改修 複層仕上げ塗装（吹付けタイル）、フ ッ素樹脂塗装等 露出アスファルト断熱等 複層仕上げ塗装（吹付けタイル）、 フッ素樹脂塗装等 ユニットバス（風呂釜含む） 露出アスファルト断熱等 複層仕上げ塗装（吹付けタイル）、 フッ素樹脂塗装等 58 備考 ＜参考：屋根改修＞ 工事 断熱有無 塗膜防水 塗る工法 アスファルト防水 塗る+貼る工法 シート防水 貼る工法 ステンレス防水 貼る工法 標準耐用年数 単 価 10 年 6～7 千円/㎡ 断熱あり 17～20 年 12 千円/㎡ 断熱なし 同 8 千円/㎡ 断熱あり 13 年 18 千円/㎡ 断熱なし 同 11 千円/㎡ - 20～25 年 17 千円/㎡ （耐用年数目安） ウレタン塗膜防水 10 年 アスファルト防水押えコンクリート仕上げ 17 年（20～32 年） アスファルト防水露出砂付仕上げ 13 年（17～22 年） 合成高分子系シート防水 13 年 ＜参考：外壁改修＞ 工事 外 工法・材料等 塗膜完全除去 壁 塗 再塗装 装 外 壁 外断熱工事 高圧水洗・剥離剤等 2.5 千円/㎡ ①シリコーン樹脂塗料 3.5 千円/㎡ ②フッ素樹脂塗料 4.0 千円/㎡ ③石材調塗料 7.0 千円/㎡ ①断熱材ピンネット押さえ工法 1.2 千円/㎡ ②GRC 複合断熱パネル工法 1.8 千円/㎡ ③胴縁サイディング仕上げ工法 2.5 千円/㎡ （耐用年数目安） 塗装の種類 単 価 1. アクリル塗装 4～7 年 2. ウレタン塗装 7～11 年 3. シリコン系塗装 11～15 年 4. フッ素系塗装 15～20 年 59 （４）改善事業の概算事業費 建設年度 戸数 住棟番号 棟数 団地 構造 ・ 階数 改善工事（千円） 面積（㎡） 外壁 屋根 長寿命化型 外壁 （5 千円/㎡） 屋根 （10 千円/㎡） 浴室防水 （700 千円/戸） 安全性確保型 計 窓手摺 （400 千円/戸） （千円） 60 梅山住宅 15/16/17 号棟 3 15 PC2 S46 803 321 4,015 3,206 7,222 梅山住宅 11/12/13/14 号棟 4 20 PC2 S47 1,086 427 5,431 4,275 9,706 梅山住宅 7/8/9/10 号棟 4 20 PC2 S48 1,107 462 5,533 4,618 10,150 梅山住宅 5/6 号棟 2 6 PC2 S52 384 149 1,919 1,488 3,407 亀野住宅 1 号棟 1 12 RC3 S62 674 365 3,370 3,646 8,400 15,416 亀野住宅 2 号棟 1 12 RC3 S62 613 318 3,063 3,180 8,400 14,643 亀野住宅 3 号棟 1 18 RC3 H1 892 534 4,458 5,342 12,600 22,400 松森住宅 1/2 号棟 2 11 PC2 S49 618 297 3,090 2,967 4,400 10,457 松森住宅 3/4 号棟 2 8 PC2 S49 462 198 2,308 1,978 3,200 7,487 33,188 30,701 7,600 100,889 計 29,400 ※網掛けは単価を示す。 （５）改善事業の年次計画 計画期間中における改善事業は、以下の考え方により年次計画を位置づける。 ■ 対象住棟 活用手法「用途廃止（継続使用） 」 「個別改善」 「維持管理」に位置づけられ、かつ長 寿命化型改善事業を行う住棟を対象とする。 ■ 年次計画の基本的な考え方 ・限られた予算制約下で、住宅の長寿命化やライフサイクルコストの縮減を図るた め、修繕周期や施工性（団地単位の実施）に配慮し、建設年や構造をもとに適し た時期に必要な改善事業を行う。 ・単年度に事業予算の偏りが生じないように平準化を図る。 ・平成 25 年度についてはすでに事業予定があるため、平成 26 年度以降において上 記の考え方をもとに改善事業を計画する。 61 ■ 整備プログラム 建設年 住棟名 管理戸数 住宅の種類 住宅名 ・ 階数 15/16/17 15 S46 準耐 2 階 20 S47 準耐 2 階 20 S48 準耐 2 階 5/6 号棟 6 S52 準耐 2 階 2 号棟 31 H8 耐火 4 階 1 号棟 25 H10 耐火 4 階 3 号棟 30 H12 耐火 4 階 D棟 4 S30 準耐 2 階 1 号棟 12 S62 耐火 3 階 2 号棟 12 S62 耐火 3 階 3 号棟 18 H1 耐火 3 階 B棟 16 H5 耐火 4 階 号棟 11/12/13/ 14 号棟 7/8/9/10 号棟 梅山住宅 公営住宅 62 亀野住宅 修繕・改善事業の内容 構造 H25 H26 H27 屋上防水 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 耐用年数 外壁 満了 屋上防水 耐用年数 外壁 満了 屋上防水 耐用年数 外壁 満了 屋上防水 耐用年数 外壁 満了 屋根防止 屋根防水 屋根防水 外壁 浴室防水 外壁 浴室防水 外壁 浴室防水 建設年 住棟名 管理戸数 住宅の種類 住宅名 ・ 階数 5/6/7 号棟 公営住宅 松森住宅 1/2/3/4 号 棟 12 S41 修繕・改善事業の内容 構造 H25 H26 H27 H28 H29 H30 63 特公賃住宅 改良住宅 （A 棟） 新町改良住宅 H32 準耐平屋 (1/2 号棟) 耐用年数 (1/2 号棟) 窓手摺り 満了 19 S49 準耐 2 階 屋根防水 (3/4 号棟) 外壁 屋根防水 外壁 亀野特定公共賃貸住宅 H31 16 H5 耐火 4 階 2 S50 準耐平屋 (3/4 号棟) 窓手摺り 耐用年数 満了 H33 H34 第５章 長寿命化のための維持管理による効果 予防保全的な維持管理および耐久性の向上等を図る改善を実施することにより、公 営住宅等（市営住宅）の長寿命化が図られ、ライフサイクルコストの縮減につながる。 修繕周期に先立って定期点検を充実することや建物の老朽化や劣化による事故等 を未然に防ぐことで安全性が確保され、良好なストックを長期にわたり確保すること ができる。 （１）ライフサイクルコスト縮減効果の算出方法 ライフサイクルコスト縮減効果の算出方法は、「公営住宅等長寿命化計画策定 指針（平成 21 年 3 月） 」を踏まえ、長寿命化計画に基づく長寿命化型改善事業を 実施する場合と実施しない場合のそれぞれについて、建設時点から次回の建替え までに要するコストを算出し、住棟単位で年当りのコスト比較を行う。 ※ＬＣＣ（ライフサイクルコスト） ： 建物を企画・設計・建築し、その建物を維持管理して、最後に解体廃棄するま での全生涯に要する費用の総額をいう ＜ライフサイクルコストの考え方＞ （ A：計画前モデル （長寿命化を行わない場合） B：計画後モデル （長寿命化を行う場合） ） 費 用 更新 B費用 更新 A費用 ： 修繕 A、Bともに経常的な 修繕費を含む 新設 ▼ 長 寿 命 化 型 改 善 長 寿 命 化 型 改 善 50年 70年 （経過年） A年 年間当たりの コストで比較する B年 B 費用/B 年 － A 費用/A 年 がプラスの場合 B 費用/B 年 － A 費用/A 年 がマイナスの場合 64 LCC 効果あり LCC 効果なし ■ ライフサイクルコスト縮減効果算出の手順 ○計画前モデル（長寿命化型改善事業を実施しない場合） ①使用年数 各住棟の経過年数とする。ただし、経過年数が公営住宅法の建替え可能年数（耐用年 限 1/2 を経過）に満たない場合、次回の建替え可能年数とする。 構 造 耐用年限 建替え可能年数 （耐用年限 1/2） 耐火造 70 年 35 年 準耐火 2 階 45 年 23 年 ②累積修繕費 ・修繕費 ＝ 建替工事費 × 修繕費乗率とする。 ・修繕項目、修繕費乗率、修繕周期については、国の「公営住宅等長寿命化計画策定 指針（平成 21 年 3 月）」に基づき、以下のとおり設定する。 ・①の使用年数までの修繕費を累積した費用とする。 修繕項目 修繕費乗率 修繕周期 小修繕 ＥＶ保守 量水器 給水ポンプ 0.278％ 0.177％ 0.232％ 0.046％ 1年 1年 8年 10 年 給湯器 外壁 屋上防水 排水ポンプ 1.296％ 4.882％ 2.472％ 0.074％ 13 年 15 年 共聴アンテナ 0.037％ 給水管 2.778％ 流し台 1.296％ 20 年 排水管洗浄 0.093％ ※上表の修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない（従前の仕様と比して性能が向 上しない）と設定している ③建替工事費 建替工事費は「住宅局所管事業に係る標準建設費等について（平成 23 年 3 月 国土交 通省）」に基づき算出を行った。 ＜戸当たり主体附帯工事費 算定式＞ 戸当たり主体 附帯工事費 ＝ 構造別ごとの１戸当たり 平均床面積 構造別ごとの１戸当たり 標準床面積 + 44 × + 44 戸当たり標準主 体附帯工事費 （限度額） ※標準床面積、標準主体附帯工事費は「別表第 1 1 戸当たり主体附帯工事費」を 参考とした。平均床面積は図上計測を行った。 ④計画前ＬＣＣ 計画前 LCC ＝ （③建替工事費＋②累積修繕費） ÷ ①使用年数（単位：円／戸・年） 65 ○計画後モデル（長寿命化改善工事を実施する場合） ⑤使用年数 当該改善事業を行うことにより、耐用年限まで使用するものと想定する。 ⑥累積修繕費 ・修繕費 ＝ 建替工事費 × 修繕費乗率とする。 ・修繕項目、修繕費乗率、修繕周期については、国の「公営住宅等長寿命化計画策定 指針（平成 21 年 3 月）」に基づき、②と同様とする。 ・⑤の使用年数までの修繕費を累積した費用とする。 ⑦長寿命化型改善工事費 各種マニュアル、工事実績等から、外壁、屋根、配管に係る改善工事費を面積当りまた は棟単位の単価から算出する。 ⑧建替工事費 ③と同様 ⑨計画後ＬＣＣ 計画後 LCC ＝ （⑧建替工事費 ＋ ⑦長寿命化型改善工事費＋ ⑥累積修繕費） ÷ ⑤使用年数 （単位：円／戸・年） ○ＬＣＣ改善効果 ⑩年平均改善額 前記④、⑨より、 年平均改善額 ＝ ④計画前 LCC － ⑨計画後 LCC ⑪累積改善額 ・上記 ⑩年平均改善額について、将来コストを社会的割引率４%/年により、現在価値 化し、前記⑤使用年数期間の累積改善額を算出する。 ・現在価値化のための算出式は以下のとおりとする。 ・築後経過年数 a 年における年平均改善額ｂの現在価値化=ｂ×ｃ ａ：築後経過年数 ｂ：前記 ⑩年平均改善額 ｃ：現在価値化係数 ｃ=１÷（１+ｄ）a ｄ：社会的割引率（0.04（4％）） ⑫年平均改善額（現在価値化） 前記⑤、⑪より、 年平均改善額 （現在価値化）＝ ⑪累積改善額 ÷ ⑤使用年数（単位：円/戸・年） ⑬ＬＣＣ縮減効果 LCC 縮減効果＝ ⑫年平均改善額（現在価値比）×戸数 （千円／年・棟） 66 ○ライフサイクルコストの算出例：亀野住宅（１号棟） 67 （２）ライフサイクルコスト縮減効果 ライフサイクルコスト縮減効果を算出すると、以下のとおりである。計画期間内に長寿命化改善事業を実施することにより、合計 2,276 千円/年のライフサイクルコスト縮減効果が期待される。 （千円 /戸） LCC （千円/ 年・戸） ⑩ LCC 改善効果 ⑪ ⑫ （千円 /戸） （千円 /戸） ⑬ （ 現在価値化） 年平均改 善額 （千円 /戸） ⑨ 累積改善 額 （千円 /戸） 計画後モデル ⑦ ⑧ 建替工事 費 （千円/ 年・戸） ⑥ 改善工事 費 長寿命化 型 （千円 /戸） LCC ⑤ 累積修繕費 建替工事 費 （千円 /戸） ④ 使用年数 累積修繕費 構造 ・ 階数 使用年数 建設年 管理戸数 住宅の種類 団地名 （住棟名） 計画前モデル ② ③ 年平均改 善額 ① （千円 /戸） LCC 縮減 効果 （千円/ 年・棟） 68 公営住宅 梅山住宅 (15/16/17 号棟) 15 S46 準耐 2 階 41 4,900 10,394 373 45 5,865 481 10,394 372 1 21 0 7 梅山住宅 (11/12/13/14 号棟) 20 S47 準耐 2 階 40 5,146 11,022 404 45 6,220 485 11,022 394 10 213 5 95 梅山住宅 (7/8/9/10 号棟) 20 S48 準耐 2 階 39 4,829 11,556 420 45 6,521 508 11,556 413 7 148 3 66 梅山住宅 (5/6 号棟) 6 S52 準耐 2 階 35 4,404 11,386 451 45 6,425 568 11,386 408 43 885 20 118 亀野住宅 (1 号棟) 12 S62 耐火 3 階 35 4,409 11,399 452 70 9,445 1,285 11,399 316 136 3,170 45 543 亀野住宅 (2 号棟) 12 S62 耐火 3 階 35 4,250 10,990 435 70 9,106 1,220 10,990 305 131 3,063 44 525 亀野住宅 (3 号棟) 18 H1 耐火 3 階 35 4,409 11,399 452 70 9,445 1,244 11,399 316 136 3,184 45 819 松森住宅 (1/2 号棟) 11 S49 準耐 2 階 38 4,263 10,646 392 45 6,008 551 10,646 382 10 208 5 51 松森住宅 (3/4 号棟) 8 S49 準耐 2 階 38 5,039 12,584 464 45 7,101 536 12,584 449 14 298 7 53 計 258 2,276 ＜巻 末 資 料 ＞ 【 市営住宅 】 基礎データ 地 域 名 管理戸数 住棟名 住宅名 団 地 数 棟 数 小計 詳細 建 設 年 構 造 ※建築年度による判定 …Ａ：平成24年度末に耐用年限経過、Ｂ：平成34年度末に耐用年限経過、Ｃ：平成34年度末に耐用年限1/2経過、Ｄ：平成34年度末に耐用年限1/2経過しない １次判定 [Ⅰ - 2 ] 高度利用の可能性による判定 [Ｉ-1] 都市計画 敷地状況 立地環境 道路状況 経過 耐用 建築年 度 容積率 年限 年数 500ｍ圏内 1500ｍ圏内 面積 形状・ による 用途地域 道路状況 / （㎡） 地形 の主要施設 の主要施設 （北） （南） （東） （西） 判定※ 建ぺい率 １次判定結果 周辺状況 [Ⅰ - 3 ] 団地の需要による判定 入居状況 応募状況 周辺地区の （過去1年 世帯数の 入居戸数 入居率 増減 間） [Ⅰ - 4 ] 改善履歴 判定 判定理由 15/16/17号棟 3棟 15戸 S46 準耐2階 41年 45年 B 整形 4m以上6m未満 4m以上6m未満 6m以上8m未満 4m以上6m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 3 10 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 13世帯 87% あり 減 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 11/12/13/14号棟 4棟 20戸 S47 準耐2階 40年 45年 B 整形 6m以上8m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 6m以上8m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 3 10 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 19世帯 95% なし 減 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 7/8/9/10号棟 4棟 20戸 S48 準耐2階 39年 45年 B 整形 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 6m以上8m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 3 10 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 20世帯 100% なし 減 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 整形 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 3 10 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 5世帯 83% なし 減 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 6m以上8m未満 8m以上16m未満 2 10 30世帯 97% あり 減 ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 梅山住宅 5/6号棟 1 2棟 147戸 6戸 S52 準耐2階 35年 45年 B 第1種 中高層 住居 専用 地域 200/60 8,522㎡ 2号棟 1棟 31戸 H8 耐火4階 16年 70年 D 整形 ― 1号棟 1棟 25戸 H10 耐火4階 14年 70年 D 整形 6m以上8m未満 ― 6m以上8m未満 6m以上8m未満 2 10 25世帯 100% あり 減 ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 3号棟 1棟 30戸 H12 耐火4階 12年 70年 D 整形 ― ― 6m以上8m未満 6m以上8m未満 2 10 29世帯 97% あり 減 ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である D棟 1棟 4戸 S30 準耐2階 57年 45年 A 整形 ― 4m以上6m未満 4m以上6m未満 ― 2 10 2世帯 100% なし 減 1号棟 1棟 12戸 S62 耐火3階 25年 70年 C 整形 4m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 2 10 11世帯 92% なし 減 継続判定 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 する住棟である 12戸 S62 耐火3階 25年 70年 C 整形 4m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 2 10 11世帯 92% なし 減 継続判定 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 する住棟である 2 10 18世帯 100% なし 減 ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 2 10 14世帯 88% なし 減 ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 亀野住宅 2号棟 1 1棟 62戸 第1種 住居 地域 200/60 3,756㎡ ― ○→継続判定 「立地環境」へ ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 建替え・ 平成24年度末までに耐用年限を経過 用途廃止候補 する住棟である 3号棟 1棟 18戸 H1 耐火3階 23年 70年 D 整形 ― 8m以上16m未 満 B棟 1棟 16戸 H5 耐火4階 19年 70年 D 整形 ― 4m以上6m未満 6m以上8m未満 ― 5/6/7号棟 3棟 12戸 S41 準耐平屋 46年 45年 A 整形 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m以上6m未満 4m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 2 9 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 12世帯 100% なし 減 建替え・ 平成24年度末までに耐用年限を経過 用途廃止候補 する住棟である 整形 4m以上6m未満 4m未満 ○→継続判定 「立地環境」へ 2 9 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ 19世帯 100% あり 減 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 1 松森住宅 合 計 31戸 4棟 1/2/3/4号棟 3 第1種 住居 地域 28棟 19戸 240戸 S49 ― 準耐2階 38年 45年 ― 200/60 1,310㎡ B ― ― ― 4m以上6m未満 4m以上6m未満 ― 4m以上6m未満 ― ― ― ― 228世帯 95% 【特公賃住宅】 １次判定 基礎データ 地 域 名 管理戸数 住宅名 住棟名 亀野特定公共賃貸住宅（A棟） 団 地 数 棟 数 1 1棟 [Ⅰ - 2 ] 高度利用の可能性による判定 道路状況 [Ｉ-1] 小計 詳細 建 設 年 16戸 16戸 H5 構 造 経過 耐用 年限 年数 耐火4階 19年 70年 都市計画 建築年 度 容積率 による 用途地域 / 判定※ 建ぺい率 D 第1種 住居 地域 200/60 敷地状況 面積 （㎡） 形状・地形 1,073㎡ 整形 （北） ― （南） ― （東） １次判定結果 立地環境 500ｍ圏内 1500ｍ圏内 の主要施設 の主要施設 （西） 6m以上8m未満 ― 2 周辺状況 10 [Ⅰ - 3 ] 団地の需要による判定 入居状況 応募状況 周辺地区の （過去1年 世帯数の 入居戸数 入居率 増減 間） 15世帯 94% なし 減 [Ⅰ - 4 ] 改善履歴 ○ 判定 判定理由 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設られ た住棟である 【改良住宅】 １次判定 基礎データ 地 域 名 管理戸数 住宅名 新町改良住宅 住棟名 団 地 数 棟 数 1 1棟 [Ⅰ - 2 ] 高度利用の可能性による判定 道路状況 [Ｉ-1] 小計 詳細 建 設 年 2戸 2戸 S50 構 造 経過 耐用 年限 年数 準耐2階 37年 45年 都市計画 建築年 度 容積率 による 用途地域 / 判定※ 建ぺい率 B － 200/60 敷地状況 面積 （㎡） 形状・地形 136㎡ 整形 ※建築年度による判定 …Ａ：平成24年度末に耐用年限経過、Ｂ：平成34年度末に耐用年限経過、Ｃ：平成34年度末に耐用年限1/2経過、Ｄ：平成34年度末に耐用年限1/2経過しない （北） ― （南） 4m以上6m未満 ― （東） 立地環境 500ｍ圏内 1500ｍ圏内 の主要施設 の主要施設 （西） 4m以上6m未満 １次判定結果 ○→継続判定 「立地環境」へ 7 10 周辺状況 ○→継続判定 [Ⅰ-3]へ [Ⅰ - 3 ] 団地の需要による判定 入居状況 応募状況 周辺地区の （過去1年 世帯数の 入居戸数 入居率 増減 間） 2世帯 100% なし 減 [Ⅰ - 4 ] 改善履歴 判定 判定理由 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 資料- 1 ※建築年 …Ａ：平成 【 市営住宅 】 2次判定 基礎データ 地 域 名 住棟名 住宅名 団 地 数 棟 数 小計 [Ⅱ - 1 ] 躯体の安全性による判定 [Ｉ-1] 管理戸数 詳細 建 設 年 構 造 経過 耐用 年限 年数 住戸 建築年 新耐震 耐震 度 耐震判定 以前 改修 による の有無 の壁式 済み 判定※ 判定 ２次判定結果 [Ⅱ - 3] 居住性による判定 高齢者対応 [Ⅱ - 2 ] 避難の安全性による判定 防火 2方向 区画 避難 判定 住環境 40㎡以上 住戸内設備 共同施設 付帯施設 排水 自動 電気 3階以上 共用 住棟 火災 住戸内の 自転車 ゴミ 処理 幼児 ３箇所 設備 階段の 住棟の アプローチ 集会所 駐車場 浴室 置場 置場 施設 遊園 給湯 （容量 警報器 手すり 手すり の段差解消 EV ＵＰ可） （寝室） 判定 判定理由 15/16/17号棟 3棟 15戸 S46 準耐2階 41年 45年 B ○ ○ △ ○（42.7㎡） ○ × ○ － × ○ ○ ○ ○ ○ × 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 11/12/13/14号棟 4棟 20戸 S47 準耐2階 40年 45年 B ○ ○ △ ○（42.7㎡） ○ × ○ － × ○ ○ ○ ○ ○ ○ 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 7/8/9/10号棟 4棟 20戸 S48 準耐2階 39年 45年 B ○ ○ △ ○（46.1㎡） ○ × ○ － × ○ ○ ○ ○ ○ ○ 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 6戸 S52 準耐2階 35年 45年 B ○ ○ △ ○（55.4㎡） ○ × ○ － × ○ ○ ○ ○ ○ × 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 梅山住宅 5/6号棟 1 2棟 147戸 2号棟 1棟 31戸 H8 耐火4階 16年 70年 D ○ ○ ○ △ △（39.3～78.7㎡） ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 1号棟 1棟 25戸 H10 耐火4階 14年 70年 D ○ ○ ○ △ △（39.3～78.7㎡） ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 3号棟 1棟 30戸 H12 耐火4階 12年 70年 D ○ ○ ○ △ △（39.3～78.7㎡） ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である D棟 1棟 4戸 S30 準耐2階 57年 45年 A ○ ○ △ ○（47.3㎡） ○ ○ － ○ ○ ○ ○ ○ 1号棟 1棟 12戸 S62 耐火3階 25年 70年 C ○ ○→個別改善の検討 [Ⅱ-2]へ ○ ○ ○→個別改善 [Ⅱ-3]へ △ ○（62.1㎡） ○ × ○ ○ × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ 個別改善 新耐震基準に基づいた住棟であるが、 3箇所給湯になっていないことや住棟 アプローチに段差があるなど、居住性 に関して整備基準を満たしていない項 目がみられる 亀野住宅 2号棟 1棟 12戸 S62 耐火3階 25年 70年 C ○ ○→個別改善の検討 [Ⅱ-2]へ ○ ○ ○→個別改善 [Ⅱ-3]へ △ ○（58.5㎡） ○ × ○ ○ × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ 個別改善 新耐震基準に基づいた住棟であるが、 3箇所給湯になっていないことや住棟 アプローチに段差があるなど、居住性 に関して整備基準を満たしていない項 目がみられる 1 62戸 建替え・ 平成24年度末までに耐用年限を経過 用途廃止候補 する住棟である。 3号棟 1棟 18戸 H1 耐火3階 23年 70年 D ○ ○ ○ △ ○（62.1㎡） ○ × ○ × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である B棟 1棟 16戸 H5 耐火4階 19年 70年 D ○ ○ ○ △ ○（61.1/64.1㎡」） ○ × ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 5/6/7号棟 3棟 12戸 S41 準耐平屋 46年 45年 A ○ ○ △ ×（29.1㎡） ○ × ○ － × × ○ ○ × ○ ○ 建替え・ 平成24年度末までに耐用年限を経過 用途廃止候補 する住棟である。 19戸 S49 準耐2階 38年 45年 B ○ ○ △ ○（49.6㎡） ○ × ○ － × × ○ ○ × ○ ○ 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 1 松森住宅 4棟 1/2/3/4号棟 合 計 31戸 3 28棟 240戸 ― ― ― 【特公賃住宅】 2次判定 基礎データ 地 域 名 管理戸数 住宅名 住棟名 亀野特定公共賃貸住宅（A棟） 団 地 数 棟 数 1 1棟 [Ⅱ - 1 ] 躯体の安全性による判定 [Ｉ-1] 小計 詳細 建 設 年 16戸 16戸 H5 構 造 経過 耐用 年限 年数 耐火4階 19年 70年 建築年 新耐震 耐震 度 耐震判定 以前 改修 による の有無 の壁式 済み 判定※ D 住戸 判定 ○ ２次判定結果 [Ⅱ - 3] 居住性による判定 高齢者対応 [Ⅱ - 2 ] 避難の安全性による判定 防火 2方向 区画 避難 ○ 判定 ○ 住環境 △ 40㎡以上 ○（67.0㎡） 住戸内設備 共同施設 付帯施設 排水 自動 電気 共用 3階以上 住棟 火災 住戸内の 自転車 ゴミ 処理 幼児 ３箇所 設備 階段の 住棟の アプローチ 集会所 駐車場 浴室 置場 置場 施設 遊園 給湯 （容量 警報器 手すり 手すり の段差解消 EV ＵＰ可） （寝室） ○ × ○ × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 判定 判定理由 維持管理 平成34年度末に耐用年限1/2を経過 せず、また平成3年度以降に建設され た住棟である 【改良住宅】 2次判定 基礎データ 地 域 名 [Ｉ-1] 管理戸数 住宅名 新町改良住宅 住棟名 団 地 数 棟 数 1 1棟 小計 詳細 建 設 年 2戸 2戸 S50 構 造 経過 耐用 年限 年数 準耐2階 37年 45年 [Ⅱ - 1 ] 躯体の安全性による判定 建築年 新耐震 耐震 度 耐震判定 以前 改修 による の有無 の壁式 済み 判定※ B ※建築年度による判定 …Ａ：平成24年度末に耐用年限経過、Ｂ：平成34年度末に耐用年限経過、Ｃ：平成34年度末に耐用年限1/2経過、Ｄ：平成34年度末に耐用年限1/2経過しない 住戸 判定 ２次判定結果 [Ⅱ - 3] 居住性による判定 高齢者対応 [Ⅱ - 2 ] 避難の安全性による判定 防火 2方向 区画 避難 ○ ○ 判定 住環境 △ 40㎡以上 ○（67.8㎡） 住戸内設備 共同施設 付帯施設 排水 自動 電気 共用 3階以上 住棟 火災 住戸内の 自転車 ゴミ 処理 幼児 ３箇所 設備 階段の 住棟の アプローチ 集会所 駐車場 浴室 置場 置場 施設 遊園 給湯 （容量 警報器 手すり 手すり の段差解消 EV ＵＰ可） （寝室） ○ × ○ － × ○ × ○ × × × 判定 判定理由 平成34年度に耐用年数を超過する 建替え・ が、高度利用の可能性が高く、団地の 用途廃止候補 需要も見込める住棟である 資料- 2 美濃市公営住宅等長寿命化計画 平成２５年３月 美濃市 建設部 都市整備課