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Q1 / 2014
2014年に入り、多くの都市で オフィス需要の回復は加速し ている。 東京のグレードAオフィスで、 空室率は対前期比2.4ポイント と大きく低下し、2011年Q3以 2014年に入り、 多くの都市でオフィス需要の回復は 加速している。 2014Q1は、 CBREの調査対象エリアの 全てで新規需要はプラスとなった。 特に東京におい ては、 賃料の先高観が後押しをする形で拡張移転や 内部増床が需要を牽引し、 オールグレード （東京23区 に所在する、 延床面積1,000坪以上で、 新耐震基準に 準拠したビル） の新規需要は12万9,000坪と2003Q1 以来の水準を記録した。 地方都市においても、 立地・設 備などオフィス環境の改善を目的とする移転に加え、 新規開設や拡張移転などの積極的な移転が増えつつ ある。 一方で、 優良物件が希少となってきているエリ アでは館内増床でオフィスニーズを満たす事例が増 えており、 新規の開発が待たれるような状況でさえ ある。 来10四半期ぶりに5％を下回 った。 大阪でもグレードAの空室率 は前期比1.8ポイント低下して 10.4％となり、1年前につけた 18.2%のピークから大きく改善。 東京グレードAオフィスの賃 料は、既に2012年半ばに底を 空室率は、 調査対象13都市のうち12都市で前期に比 べて低下した。 更に、 その12都市のうち4都市では空 室率の対前期比での低下幅が1ポイントを上回って いる。 最も低下幅が大きかったのは東京のグレードA ビルで、 空室率は対前期比2.4ポイントと大きく低下し、 2011年Q3以来10四半期ぶりに5％を下回った。 昨年 竣工した新築ビルでリーシングが進んだことに加え、 丸の内や六本木などの既存ビルでも大きく空室が消 化されたことが主因。 大阪でもグレードAの空室率は 前期比1.8ポイント低下して10.4％となり、 1年前につ けた18.2%のピークから大きく改善している。 名古屋 ではグレードAの空室率は3.4％にまで低下し、 優良 在庫の選択肢がなくなりつつある。 打ち、緩やかではあるが上昇 傾向が続いている。想定成約 賃料でみた場合、横浜、さいた まのほか、仙台や広島など一 部の地方都市でも賃料は底打 ちの兆しを見せている。 東京グレードA賃料について は上昇ペースが加速し、むこ う1年間で5∼7％の上昇を予 想する。また、大阪のグレード A賃料についても、 本年末まで に底を打って反転上昇するも のと予想する。 従前よりCBREでは、 東京・名古屋・大阪のグレードA オフィスについては、 プロダクトミクスに左右され やすい募集賃料ではなく、 想定成約賃料 （共益費込） で賃料集計を行ってきた。 当期からは、 その他の都市 についても想定成約賃料での賃料集計を行うことと している。東京グレードAオフィスの賃料は、既に 2012年末に底を打ち、 緩やかではあるが上昇傾向が 続いている。 想定成約賃料でみた場合、 横浜、 さいた まのほか、 仙台や広島など一部の地方都市でも賃料 は底打ちの兆しを見せている。 東京を含めこれらの エリアでは、 企業の業容拡大や新規進出を背景とし たオフィスニーズが増加している一方で、 受け皿と なるスペースが希少になりつつある。 オフィス需要は今後も堅調に続くことが予想される。 消費税増税の影響による消費のスローダウンが予想 される中、 3月の日銀短観の大企業による業況判断で も 「先行き」 見通しは11で、 「最近」 に比べて10ポイン トの下落だが、 引き続き高水準であることに変わり はない。 また、 同調査における大企業の設備投資計画 が全産業ベースで前年同期比0.1%増と7年ぶりにプ ラスに転じたほか、 設備投資の先行指標である民間 機械受注 （内閣府調査） も直近の3四半期連続で前年 を上回っている。 これらの指標からも、 企業による今 後の積極的な投資活動、 ひいては業容拡大や新規進 出のためのオフィス需要が続くことは期待できよう。 一方で、 全国的にみて新規のオフィス供給は限られ ているため、 地方都市を含む多くのマーケットで賃 料に対する上昇圧力は高まるとみられる。 東京では 2014年に、 グレードAオフィスの新規供給が前年に比 べて56％増の10.5万坪が見込まれているが、 満室竣工 するビルも数棟あり、 全体でも8割以上のスペースが テナントを確保済みとみられる。 東京グレードA賃料 については上昇ペースが加速し、 むこう1年間で5∼7 ％の上昇を予想する。 また、 大阪のグレードAビルに ついても、 本年末までに底を打って反転上昇するも のと予想する。 ・今期の空室率は対前期比2.4ポイントと大きく低下して4.7%となり、 20 11Q3以来、 2年半ぶりに5%を下回った。 ・今期のグレードAビルの新規供給は1棟でほぼ満室での竣工となったほか、 複数のビルで空室在庫が大きく減少した。 ・二次空室が発生したビルも散見されたが、 業容拡大に伴う館内増床や拠 点分散による統合移転を中心に新規需要は3.5万坪のプラス。 ・都内の不動産価格が上昇している中、 自社ビルを売却して賃貸ビルに集 約移転する事例も散見される。 ・ 「丸の内・大手町」 エリアでは、 賃料は上昇局面にあるものの、 依然として 他のエリアの新築ビルとの賃料格差は小さいため同エリアへの移転は 継続している。 ・今期の想定成約賃料は対前期比0.5%上昇し、 30,800円/月・坪 （共益費込 み） となった。 テナント誘致のためのフリーレント期間を短くする動き も引き続き見受けられる。 ・2014年には6棟竣工し、新規供給面積は10.5万坪となる見通し。また 2015年も12.5万坪と、 10万坪超の新規供給が見込まれている。 ただし、 建築費の高騰により、 竣工時期を数カ月から半年程度延期する事例も散 見される。 ・既存ビルで二次空室が発生したほか、 一部の新築ビルで内定取り消しに 伴う再募集で空室が発生したものの、 企業のオフィス需要は旺盛であり、 拡張移転や内部増床を中心に全体では空室在庫は大きく消化された。 ・主要5区の空室率は4.6％と2009Q2以来およそ5年ぶりに5％を下回る水 準となり、 東京の中でもCBDへのオフィス需要が一層高まっていること を物語っている。 ・移転需要は業容拡大や立地改善など積極的な理由が多く、 デパート関連 企業や一般販売会社、 またアパレルなどいわゆる消費者向けのテナント が活発に動いている。 ・テレマーケティングなどの業務請負業者や人材派遣会社など、 業績好調 な企業からの受注により増床を検討する事例も増えるなど、 景気の広が りを感じさせる動きが目立つようになってきた。 ・情報処理、 通信関連企業は依然活発な動きを見せているが、 ここにきて 国内金融関連の大きな動きも目立つ。 ・旺盛なオフィス需要を背景に、 稼働率の良好なビルでは賃料水準を切り 上げる動きも目立つようになってきた。 また以前のような長期のフリー レント期間によるディスカウントも取れなくなりつつある。 ・2014年の新規供給は前年比45％増の17.5万坪を見込む。 ただし、 その約 6割を占めるグレードAビルを中心にリーシングは順調に進捗しており、 空室率は今後も低下傾向が続くことが予想される。 ・今期は阿倍野エリアで新規供給が行われた。 1万坪を超えるまとまった 供給があったにもかかわらず空室率は低下した。 ・梅田や堂島、 中之島、 御堂筋界隈といったコアなビジネスエリアのビル だけでなく、 新規供給のあった阿倍野に加えて、 難波、 新大阪エリアのビ ルも空室を減らすビルが多くみられた。 ・耐震性・機能性・立地などオフィス環境の改善を目的とした積極的な移 転が続いている。 ・まとまった面積を確保できるグレードAビルは、 いよいよ市内トップク ラスの賃料水準のビル以外になくなってきた。 これらのビルへの入居が 進むかどうかが今後のグレードAビルのマーケット動向を左右するであ ろう。 ・想定成約賃料は前期比1.1％上昇の19,000円/坪となった。 ただし今期の 上昇は新築ビルがサンプルに加わったことが主たる要因。 下限賃料が持 ち直す動きがみられる一方、 賃料水準の高いビルは依然として一定の空 室を抱えているため、 グレードA全体の賃料はまだ横ばいと言えよう。 ・今期竣工の大型ビルは、 市内のコアなビジネスエリアでない阿倍野エリ アに所在する物件だが約9割稼働で竣工。 耐震性・機能性・市内南部を広 域にカバーできる拠点性を評価する企業の入居が目立った。 ・当該ビルは、 百貨店、 ホテル、 美術館等からなる大型複合再開発の中核施 設であり、 60階建て、 高さ300mの日本で最も高い超高層ビルであり、 ラ ンドマーク性の高さを評価する企業の入居もみられた。 ・関西を地盤として全国展開する電機、 建設、 電力等の有力企業がアンカ ーテナントとして入居。 この他、 金融フロアには後背地にビジネス機会 を求める複数の銀行や証券会社、 また、 サテライトキャンパスとして複 数の大学が入居した。 ・今期はグレードAビルを含む3棟のビルの新規供給が行われた。 耐震性や 機能性を重視するテナントが増加している状況を受けて、 高稼働で竣工 した。 ・中型ビルにおいても、 築浅で設備水準の高いビルや好立地のビルであれ ば、 わずか数週間で空室が消化されてしまうようなケースもみられるよ うになってきた。 ・昨年までは、 大手企業の大型移転が空室消化のメインであったが、 足下 では中堅企業が1フロア単位で移転するケースも増加しており、 需要の 裾野は着実に拡大している。 ・大阪市全体の空室の低下ペースは、 この1年で加速。 今期もこのトレンド は継続したものの、 大型供給のあった昨年に比べて大型テナントの動き にやや一服感がみられたことも事実である。 足元で中堅企業の需要が拡 大していることは好材料であるが、 大型移転なくして、 マーケット全体 の更なる活性化は見込めない。 こうした中、 今春の年度替わりでは、 企業 が新戦略で拠点再編や大規模な人事異動を行い、 新たな枠組みを見極め た上で移転計画を練るという話題が増加している。 今夏から年末に向け て、 こうした動きが具現化すれば、 再び大型移転が活性化することも期 待される。 ・今期は館内増床用の区画が一般募集にかけられことで空室在庫が発生 した一方、 IT関連など複数の企業の館内増床によって空室在庫が消化さ れ、 空室率は低下した。 ・グレードAビルの需給バランスは再びタイト化しつつある。 2015年秋口 には大型新規供給が控えているが、 それまでにかなり時間があり、 オフ ィス床を確保したい業績好調な企業にとっては優良在庫の選択肢が少 なくなりつつある。 ・今期の想定成約賃料は対前期比1.4％下落し、 21,450円/坪となった。 ・名古屋市全体では、 立地や設備水準など、 オフィス環境改善を動機とし た移転需要が継続し、 空室率は1年ぶりに低下に転じた。 ・市内の空室率は依然として高い水準ではあるものの、 館内増床などによ って空室在庫は順調に消化されつつある。 ・新築ビルへのテナント退去による二次空室の発生は依然としてみられ るものの、 ワンフロア面積が広く、 かつ駐車場が確保し易いビルでは、 比 較的早めに埋め戻されるという傾向が続いている。 ・特に名駅エリアは、 企業の集積と交通利便性等から大口・小口を問わず テナントにとって人気のエリアとなっており、 空室率は3.7%と需給は逼 迫した状況にある。 ・幅広い業種にオフィス需要が広がりつつあるが、 人材派遣会社や自然エ ネルギー関連会社による物色は特に目立っている。 ・稼働率の向上により、 賃料を値下げするビルは少なくなっているが、 一 部ではまだ賃料条件を柔軟に対応する事例も散見され、 結果として全体 の賃料水準はまちまちの状態である。 ・今期は小口ユーザーの事務所解約に伴うワンフロア単位の空室在庫が発生し たものの、 設備等オフィス環境の改善を目的とした移転が好調で、 新規需要は 前期に引き続きプラスとなり、 空室率は低下した。 ・地下鉄さっぽろ駅周辺では、 需要の中心である100坪単位の空室在庫はもはや 希少となっている。 一方で新規供給も少ないため、 築年数の経過した物件であ ってもリニューアルによって移転需要を取り込んだビルが散見されている。 ・一部大型ビルで空室在庫の消化が遅れているため、 賃料は弱含みで推移している。 ・2014年夏には 「 （仮称)札幌三井JPビルディング」 が竣工する。 外資系生保会社が BCP対応を目的として本社機能を同ビルに移転する報道がなされている等、 テ ナントからの引き合いは強い。 市内のオフィス需給がタイト化しつつある中、 この大型ビルによって移転需要が活性化することが期待される。 ・今期は前期と同様、 新社屋完成に伴う退去などによる空室の発生もみられたも のの、 空室在庫の消化はこれを上回って新規需要はプラスとなったため、 空室 率は2008Q1以来6年ぶりに10％を下回った。 ・郊外からの新規流入のほか、 仙台市内では館内増床による動きも多い。 また、 立 地や設備水準などオフィス環境改善を目的とした移転事例も数多く見受けられた。 ・復興需要関連のオフィス需要は少なくなった一方、 コールセンター開設やウェ ディング関連企業による新規進出など、 業種を問わず幅広い企業がオフィス床 を物色しており、 大震災以前の状態に戻りつつある。 ・一部のビルで稼働率向上のために賃料を引き下げる事例もみられるが、 稼働率 の高いビルを中心に賃料は上昇に転じており、 想定成約賃料は対前期比1.1%上 昇して、 9,010円/坪となった。 ・製造企業の集約移転、 また短期利用の外部委託業者によるオフィス床返却など を主因に空室率は上昇。 ・ただし、 業容拡大に伴う潜在的な移転需要が高く、 大型ビルの空室在庫も殆ど ないため、 今後は空室の消化が進むと予想される。 ・2014年の秋口には 「大宮JPビルディング」 が竣工予定だが、 既存ビルからの移 転需要を中心に、 既に高い内定率を達成している模様。 ・今期の空室率上昇は一時的なものと考えられるため、 賃料への影響は限定的で あると考えられる。 ・内定していた区画の再募集や館内での区画整理などによって新たな空室在庫 が発生したが、 立地改善による移転や業容拡大に伴う館内増床などにより新規 需要は2,000坪強のプラスとなり、 空室率は低下した。 ・JR横浜駅周辺では、 人材派遣やブライダル関連企業など、 来客型のサービス業 を営む企業からの引き合いが目立つ。 ・みなとみらいでは郊外の自社ビルを売却して事務所を開設した事例や、 他のエ リアから駅周辺の大型ビルに移転する事例のほか、 既存テナントの増床を見込 んで募集を止めた事例が見受けられた。 ・空室率が5.9％と需給逼迫とも言える状況にあるため、 賃料水準の上昇圧力は 更に高まるものと思われる。 ・立地改善や新規進出の動きを中心に新規需要は1,000坪強のプラスとなり、 オ フィス需要は活発化している。 ・北陸地方の拠点として、 地方としては大型となる1,000坪以上の空室在庫を消 化して満室になった事例があった他、 郊外の老朽化ビルを売却して賃貸ビルへ 移転する事例が見受けられた。 ・即入居可能な空室在庫の選択肢が少なくなっているため、 解約予告が出て間も なく後継テナントが内定する事例も珍しいことではなくなりつつある。 ・空室率は低下傾向にあるため、 テナント誘致のために賃料を引き下げる事例は 少なくなっており、 賃料上昇の機運は少しずつ高まりつつある。 ・来期、 金沢駅周辺で1棟竣工予定であるが、 既に満室状態である。 ・今期は、 各種学校や大手ハウスメーカー、 保険会社といった後背地の住民にサ ービスを提供する企業などによる、 新設や立地改善などの積極的な移転が目立 った。 加えて、 大手通信会社がまとまった面積を館内増床したことで、 空室率が 大きく低下した。 ・好立地で設備水準の整ったビルの空室が少ないために、 テナントの選択肢は限 られてきている。 こうした中、 テナントは立地や設備に求める水準を柔軟にし つつある。 また、 僅かであるが賃料の先高感を意識する動きもみられている。 ・需給バランスが改善しても、 京都のテナントの賃料に対するシビアな見方は変 わっていない。 ・今期は大型テナントの館内増床で空室率は大きく低下したが、 今後は小規模な 拡張や新設中心で空室率の低下は緩やかとなろう。 賃料についても底ばいが継 続する見通し。 ・今期は、 大手企業が立地改善と拡張を目的とした移転を決定したことが、 空室 率の低下につながった。 ・この他には、 予備校の新設や地場企業による業容拡大の為の拡張移転等がみら れた。 小規模なサービス関連企業の移転需要も次第に顕在化してきている。 大 型テナントについても、 人員増により再編を検討する企業が出てきており、 今 後は大型移転が顕在化する可能性も高い。 ・空室率は9.6%と一定の空室在庫が存在するが、 各ビルが万遍なく空室を抱えて いるため、 まとまった面積を確保することが難しい状況が続いている。 ・賃料はリーマンショック後に大幅に下落し、 2010年以降は底ばいが続いている。 テナントの賃料に対するシビアな見方は変わっておらず、 当面、 この状況が続 く見通しである。 ・今期は公的機関の郊外への移転や、 昨年来募集を停止していたビルの再募集が あった一方で、 郊外からの移転や拡張移転、 館内増床のほか、 小規模ながら新設 も相次いでみられた。 ・郊外からの移転は、 福山市や東広島市から移転するケースがみられた。 景況感 が改善する中、 各企業が中国地方におけるビジネス機会を再考し、 広島市に拠 点を再編する動きによるものと言えよう。 ・広島の大手自動車メーカーは、 直近決算で最高益を更新した。 関連企業や取引 企業の間にも積極的な事業展開の動きが広がってきている。 ・賃料は本格的な上昇とは言えないが、 既に底打ちしている。 目に見えて上昇す るまでには時間を要するとみられるが、 フリーレント期間が短縮する事で、 実 質賃料が持ち直す動きは拡大してゆくであろう。 ・八丁堀エリアで待望の新規供給計画が浮上。 2018年竣工予定だが、 好立地の複 数ビルの大規模な建替え計画で、 新たなランドマーク物件として期待される。 ・今期の空室率低下の要因は新設と館内増床である。 人材派遣会社による小規模 な新設の他、 食品関連の通販を全国的に手掛ける企業のコールセンターで100 坪を超えるまとまった面積の新設もみられた。 こうした雇用拡大につながる新 設は、 今後のマーケットの活性化につながるものとして注目される。 ・この他にも、 大阪に本社を構えるゲームソフト開発会社による館内増床や、 食 品関連の外資系企業が立地改善目的で移転する等、 他の都市に約半年遅れて明 るい話題が増えている。 今後は空室率の低下ペースは加速しよう。 ・想定成約賃料は2010年に8千円台にまで下落して以来3年間、 底ばいで推移し ている。 硬直化した賃料が上昇に転じるためには、 マーケット環境の好転だけ でなく、 優良な新規供給が必要となろう。 ・昨年来、 新設や立地改善、 グレード感の高いビルへの移転といった企業の積極的 な動きが増加している中、 テナントの移転先の受け皿が先細っていた。 こうした 背景もあり、 今期に博多駅東エリアに竣工した新築ビルはほぼ満室竣工となった。 ・幅広い業種や業態の企業が移転意欲を高めており、 良好なマーケット環境は更 に加速しそうな勢い。 今後はテナントの移転候補先の拡大も期待される。 ・今期の想定成約賃料は、 強弱が混在して僅かながら下落となったが、 全体的に 持ち直しの動きが拡大している。 既にフリーレント期間が短縮することで実質 賃料が上昇する動きも見受けられる。 ・今期は、 博多駅前の再開発計画も始動し、 2016年には待望の新規供給が見込ま れている。 計画地の立地条件や計画規模、 更にこれまでオフィスビル供給が抑 制されていたことを踏まえると、 今後の福岡の更なるマーケットの活性化要素 として期待される。