Airbnb スタートマニュアル

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Airbnb
スタートマニュアル
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序章
この度は当レポートをお手に取って頂きましてありがとうございます。
このマニュアルにはこれから Airbnb で稼ごうとしている方々のために必要な情報のベ
ーシックなことから裏ワザ的な事までほとんどが書かれています。
スーパーホストだからこそお伝えできるゲストへのおもてなし術、資金がない方でも簡単
に始められる方法や売上を上げるための具体的な方法まで Airbnb のトップホストが持
っている情報を詰め込んでいます。
このマニュアルを手にとったあなたは今、他の Airbnb 実践者より優位に立てます！今す
ぐにこのマニュアルを熟読し、スタートしてみましょう！
またこちらから Airbnb を登録すると無料で 20 ドル分（日本円で 2400 円相当）のクー
ポンが手に入ります！一度きりで絶対お得なのでこちらの URL から登録しましょう。
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目次
1.
Airbnb が今熱い理由
2.
0 円スタートでできる Airbnb のはじめかた
3.
実際に Airbnb 用の物件を借りてみよう
4.
Airbnb 登録方法
5.
Airbnb 各種設定方法
6.
Airbnb のリスク
7.
初期投資費用について
8.
英語のメールテンプレート集
9．
便利なツール、WEB サービス集
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第１章
Airbnb が今熱い理由
訪日外国人数が 1300 万人（2014 年:1341 万人）を突破し、全国の観光地
や都市部で外国人旅行者の姿をどこでもよく見かけるようになりました。
中でも東京や大阪など大都市圏のホテルの客室稼働率は軒並み上昇。外国
客の国内手配を担当するインバウンド関係者からは、春と秋の繁忙期には各国
の訪日ツアー客の受入を断念しなければならない事態が常態化しているとの声
も出ているほどです。
インバウンド需要でホテルが全く足りてない状況が発生しメディアで Airbnb が
取り上げられるようになったのは 2014 年の末頃からでした。そんな中、雑誌
で Airbnb の素人でも簡単に月商 500 万円！という記事も出たりすることもあ
りました。
果たして本当に Airbnb は儲かるのでしょうか。
私が現在扱っている物件の実例を見てみましょう。
①ワンルームマンション 家賃 30,000 円
１泊の売上 9,000 円
稼働率 80％
10,000 円×30 日×80％＝240,000 円
家賃の 8 倍です。
②一戸建て 自分の自宅 自宅なので家賃は 0 円
5 室あるお部屋の 1 室を Airbnb に出しました。
1 泊の売上 5,000 円
稼働率 70％
5000 円×30 日×70％＝105,000 円
これらの数字は著者の私が実際に 2015 年の夏～秋にかけて実際に継続的
に叩きだした数字です。)
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儲かるイメージをお持ちになられたのではないでしょうか？では次章からは
Airbnb が一体何なのか？どのようにスタートするのか？をお伝えしていこうと思
います。
Airbnb とは
https://www.airbnb.com/
Airbnb は世界中に空き部屋などを持つ宿泊場所の提供者（ホスト）と宿泊場所を探し
ている旅行者（ゲスト）をつなぐ、インターネット上のプラットフォームです。目的地の都市
名を入力すると、ゲストを迎え入れたいホストの物件写真と顔写真が並び、旅行したく
なるような気分にさせられます。物件は一軒家やアパートの空き部屋が多いですが、城、
ツリーハウス、ボート、島、お寺までも貸し出す事が可能です。
Airbnb のメリット
Airbnb（エアビーアンドビー）は、貸す側としては遊ばせてある自宅の一室などを有料で
貸すことができるため、収入面でのメリットが一番大きなメリットとなります。また借り手
のない物件のオーナーさんが空き部屋対策に貸出す事もでき、本来入る収益の２倍～
6 倍くらいの収益を出す事も珍しくありません。
また、外国人の方のゲストとの交流を図ることもでき、日本にいながら海外の友人がで
きるというのも人によっては大きなメリットでしょう。Airbnb のサービスを通じて英語や海
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外の文化などを勉強しているという方もいるようです。
自分の空いている時間を利用して、宿を提供するだけではなく、町を案内したりして自
分の住んでいる街の活性化に繋がっているという事例も多々あります。
借りる側のメリットとしては、比較的安値で宿泊することが出来、更に外国人のゲストが
日本の一般家庭に宿泊することができるというメリットもあります。
実際日本では今訪日外国人が恐ろしいスピードで伸びてきています。訪日外国人旅行
者数は 2003 年には約 500 万人でした。それが徐々に増えていき 2012 年には
800 万人を超えました。更にここから右肩上がりに伸びていき 2013 年は、前年比プ
ラス 20％の 1000 万人を突破しました。2014 年は前年比プラス 30％の 1340 万人
を記録しました。2015 年は９ヶ月で前年の数字を達成しています。 この訪日旅行者
数の伸びに追いついていないのがホテル業界です。日本のホテルの宿泊料金は近年
高騰しています。出張の多い方ですとホテルが取れなかったり宿泊料金の値段に驚か
される方もいらっしゃるのではないでしょうか？今ホテルが全く足りていません。このギ
ャップをとらえているのが Airbnb です。
『では Airbnb ってどれくらい収益が立つの？』
現在私が丸ごと貸しをしている物件でのだいたいの売上は以下のようになっています。
しかも現在は清掃、管理を外注化しているのでほぼ何もしない状態でお金が入ってき
ております。
2015 年１１月の売上
６畳 1 ルーム、2 名まで 家賃３万円⇒ 約２４万円
7 畳 2K、6 名まで 家賃 12 万円 ⇒ 約 90 万円
6 畳の 3DK、10 名まで 家賃 8 万円 ⇒ 約 60 万円
5 畳の 1 ルーム、2 名まで 家賃 4 万円⇒ 約 20 万円
その他多数
これだけの売上金が毎月ほぼ自動的に私の銀行口座に入金されるわけです。儲かる
イメージを持って頂けたのではないでしょうか？
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第2章
0 円でスタートできる Airbnb の始め方
実家に住んでいる方は実家の空き部屋、１ルームマンションに住んでいる方は１ルーム
マンションでも貸し出す事ができます。用意するのは布団 1 枚あれば OK です。
私は住んでいる部屋に 1 部屋空き部屋があったので Airbnb をやってみることにしまし
た。畳３畳の部屋ですが。リビングが共有で使えたことと布団が 2 枚敷けたので収容人
数 2 名で募集しましたがクレームが多かったため結局は 1 人にしました。
布団は実家に置いてあった布団を使ったため一切費用がかからずに Airbnb の準備が
できました。他に用意したものはポケット WiFi（月額４０００円）くらいです。
これだけでお客さんの受け入れ準備は OK です。2015 年 8 月にこの部屋だけで１００
０ドル（日本円で約 1０万円）稼ぎました。これがその証拠です。
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空き部屋でも、うまく活用する事でこのような収益をもたらすことができます。またワン
ルームマンションの方でもシェアルームとしてゲストを入れることができますので実質 0
円で Airbnb をスタートする事が可能なのです。
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第3章
実際に Airbnb 用の物件を借りてみよう
●物件を探す
自分が Airbnb を始めたいと思っている周辺の稼働状況を調べましょう。Airbnb のトッ
プページで自分が始めたい地域の名前を入力します。
周辺のカレンダーを見て稼働率、価格をチェックしていきましょう。予約が多数入ってい
るリスティングが多い地域は、旅行者から人気の高いエリアである可能性が高いです。
また、周りに物件がないエリアは需要がないエリアである可能性がありますので注意が
必要です。資金がない方はワンルームがおすすめですができれば 5 人以上泊まれるくら
いの２DL 以上のお部屋をオススメしています。
●実際に不動産屋さんに行ってみる
不動産屋に行って実際に Airbnb 用の物件を借りてみましょう。部屋を借りて Airbnb を
運営するにあたり一番重要なのはオーナーの許可です。通常の賃貸の賃貸借契約には
無断で転貸することを禁止する条項があります。現在日本の Airbnb のリスティングのう
ち８０％位上は無断で Airbnb をしているというお話を聞きます。万が一、オーナーにバ
レてしまった場合は迷惑料を請求されたり、裁判にまで発展する事例もあるようですの
で気をつける必要があります。
物件を選ぶ際のもう少し細かいポイントは周辺がうるさくないか。シャワールームが狭く
ないか？古い物件ですと大柄の外国人には狭すぎる場合があります。近くにコンビニ、
スーパーがあるか？エアコンがついているか？携帯の電波やポケット WiFi の電波が入
りやすい場所かどうか？等チェックします。
またお部屋の採寸を取っておくと家具の搬入の際にスムーズに準備ができますので気
に入った物件があったらお部屋の寸法やカーテンの高さを測っておきましょう。
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第４章.
Airbnb のアカウント作成方法
この章では Airbnb で実際にビジネスをするための登録方法を順を追って説明致します。
“ホストになる” をクリック。
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住宅のタイプ、部屋のタイプ、収容人数、地域を入れて続行を押す。（特に決まってない
方は適当で構いません。）
Facebook で登録、Google アカウントで登録、メールアドレスで新規登録、の 3 種類が
選べるのでお好きなものをお選びください。
Facebook のアカウントを持っている方はそのままクリックし、Airbnb の認証を行えば登
録完了です。Facebook ですと数回のクリックでアカウントができてしまうので Facebook
で登録をオススメしています。
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Google アカウントの場合は Google アカウントで登録をクリックし Airbnb の認証を行え
ば登録が完了です。その他メールアドレスからも登録が可能です。
ご登録が済んだら、必ずプロフィールを作成しておきましょう。
“トップページからプロフィールを編集” をクリック。
名前、性別、生年月日、メールアドレス、住所、自己紹介本文、学校、職場、タイムゾー
ン、言語、緊急連絡先を入れます。ゲストは、ホストがどんな人なのか気にすることもあ
るので自己紹介は英語で書くようにしましょう。趣味や好きなことを書いてアピールする
だけで予約する可能性が上がります。アンダーラインを引いてる部分は確実に記載する
ようにしましょう。
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次にプロフィール写真をアップします。
“写真＆シンボル＆動画” をクリック。
データがパソコンに入っているのならパソコンからファイルをアップロードを選択しましょ
う。
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写真ですが正面を向いて笑顔で写っている写真にしましょう。インターネット上のお取
引になるので、ゲストもこちらの顔写真を見れたら安心します。怖い顔で写っていると
それだけで予約が入らないこともあるので、満面の笑顔の写真がおすすめです。
“プロフィールを見る” をクリックすれば完成イメージが見れます。
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次に物件を登録してみましょう。
お部屋を掲載をクリック。
“住宅のタイプ、お部屋のタイプ、収容人数、住所（市まで）” を入れて続行をクリックし
ます。
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これでリスティングの大枠は完成です。この状態ではまだ掲載されません。この次に、
“掲載を完了させる” をクリックします。
寝室の数、ベッドの数、バスルームの数（バスルームにシャワーや浴槽がない場合、その
バスルームは「0.5」（トイレのみ）でカウントし、旅行者にそれとわかるようにしてくださ
い。）その次に物件タイプ、部屋タイプ、収容人数を入力し “次へ“ をクリックします。
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物件のタイトルを入れます。駅から何分であるだとか物件の売りを入れるようにしましょ
う。お部屋についても慎重に入れましょう。ここは物件の売りや注意点を入れるといい
でしょう。入力が完了しましたら “次へ” をクリックします。
国、郵便番号、都道府県名、住所を入力後 “住所を保存” します。
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住所の場所が間違っていなければ “OK。次を見る” をクリックします。
物件に備え付けてあるアメニティを選択して “次へ” をクリックします。
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お部屋の画像の写真を入れます。枚数は最低でもお部屋全体の写真、備品などを入れ
て最低でも 15 枚あるといいでしょう。一番最初の写真は、一番綺麗に写ってる写真も
しくは、そのお部屋の売りがアピールできる写真がいいでしょう。
こちらも備え付けてある物にチェックを入れ、安全設備の場所、緊急時の連絡先を入れ
て “次へ” をクリックします。空欄でも構いませんがあれば書きましょう。
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１泊あたりの宿泊料金、表示通貨を入れて “次へ” をクリックします。宿泊料金は周辺
のリスティングを参照して最初はできるだけお安い金額で設定して評価を稼いだ方がい
いかと思います。通貨は USD(アメリカドル)にしましょう。
次にゲストの予約方法を選択する画面にいくのですが、登録時はリクエストを “１件１
件審査” を選択しましょう。ゲストが即予約するパターンの方が予約が入りやすいので
すが、その設定方法はまた別の章でご説明します。
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“次へ” をクリック。
ゲストが予約可能な日を選択します。いつでも予約が大丈夫でしたら一番左の『いつで
も』を選択しましょう。
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“スペースを掲載” をクリックすれば物件の登録の認証に切り替わります。
登録された電話番号で認証番号を確認し “続行” を押します。
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これでリスティングのアップが完了です。
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第５章
Airbnb の各種設定方法
Airbnb をスタートするにあたり忘れてはいけないものに本人認証と受取口座の設定が
あります。
5-1 本人認証設定
ID の認証確認は必須ではないのですが認証済み ID を取得しているホストは、ゲストの
信頼度が増し、集客も増える可能性が高いです。また検索結果上位に効果があるとも
言われてます。
Airbnb は、直前予約のゲスト全員と、ランダムに選んだゲストに対し、認証済み ID 取得
手続きの案内を出しており、該当者は、取得手続きが済むまで、最長 12 時間予約が
保留されることが有ります。
ID 認証の他にも、ホスト側に対しては、宿泊施設に損傷があった場合、最大 8 千万円
まで補償する「ホスト保証」を設けるなど、トラブル回避や安全性向上の仕組みを確保し
ています。以上のことから ID 認証は確実に行うようにしましょう。
プロフィールから信頼＆認証確認をクリック。ID 認証を行うをクリックします。
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好きな項目をクリックします。今回は Google で認証を行います。Google の列の接続を
クリックします。
パスポートもしくは運転免許証を準備して政府 ID をクリックします。
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スキャナした身分証のファイルをアップロードし確認をクリックします。
続いて Gmail をクリックします。
これで本人認証は完了です。
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5-2 銀行入金設定
続いて入金口座の設定です。設定しないままですとせっかく売り上げた金額も一銭も
入ってこなくなりますのできちんと登録しておきましょう。
アカウント、受け取り設定、受取方法を追加の順にクリック。
住所、郵便番号、国を入力して次へをクリック。
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受取方法は３つから選べますが初心者には銀行振込がおすすめです。銀行振込にチェ
ックを入れて次へをクリック。
更に次へをクリック。
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ペイオニアの別ページに飛ぶので必要事項を英語で埋めて NEXT をクリックします。
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受取口座に必要な情報を記載します。
swift コードはこちらを参照してください。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E9%87%91
%E8%9E%8D%E6%A9%9F%E9%96%A2%E3%81%AESWIFT%E3%82%B3%E3%83%B
C%E3%83%89%E4%B8%80%E8%A6%A7
銀行コードはこちらを参照してください。
http://zengin.ajtw.net/
記載が終われば FINISHI をクリックします。
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この画面が確認できれば銀行の振り込み設定は完了です。
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第6章
Airbnb のリスク
Airbnb をスタートするにあたりご注意頂きたい法律的観点から見たリスクがあります。
メディアでもよく取り上げられ議論されていますが旅館業に抵触するか、しないか。現
状意見は分かれておりまして事実上は、Airbnb はグレーな立ち位置にあります。もちろ
ん旅館業法をクリアしていましたら白ですが、Airbnb に載っているほとんどの物件は旅
館業法をクリアしていません。
では、この法的リスクをどうすれば回避することができるか？日本で現在国家戦略特別
区域法という法案があります。2020 年の東京オリンピックに向けて検討されている法
律になります。ざっくり言うと旅館業法の特例を受けることができて、Airbnb 運用の規
制緩和を推進していく地域ということになります。ちなみに現時点で指定されている地域は
以下の地域です。
東京圏：東京都全域、神奈川県、千葉県成田市 関西圏：京都府、大阪府、兵庫県
沖縄県 愛知県 新潟市 仙台市 仙北市 養父市
これから物件を借りて Airbnb を運用するにあたっては特区内の物件である程度その条
件に沿った物件を見つけておくことが重要です。次に、部屋の広さが 25 平米以上ある
こと英語のマニュアルを準備すること普通に人が生活できるように家具家電が揃ってい
る事などの条件があります。最低宿泊日数も項目にありますが今の時点では特に指定
しなくてもいいのかなと思います。
現時点で、まだ特区法が施行されていませんが Airbnb 運用されたい方は、上記を抑え
た上で物件を探す事をおすすめします。
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第7章
初期投資費用について
前の章でお伝えした通り Airbnb は、元手ゼロ円でもできるのですが hostlabo.com では
転貸でスタートしたいという要望が多く元手がいくらくらいあればスタートできるのか？
という事をよく質問で頂きますのでこの章では一体いくらかかるのか？をテーマにお話
しします。
東京都内のワンルームマンションのイメージで概算規模を記載します。初期費用はどこ
にどんな物件を選ぶかで大きく変わってきますのでご注意下さい。
■不動産屋さんに支払う初期費用：約 55 万円
内訳
・部屋を確保する費用（一般的な賃貸なら敷金 1―2 ヶ月分・礼金 1―2 ヶ月分+各種
保険や手数料等）
→家賃 10 万円の物件として、敷金、礼金どちらも 1 ヶ月、各種費用で 5 万円と見る
と 25 万円＋２ヶ月分家賃 20 万円＋仲介手数料家賃 1 ヶ月分＝55 万円かかりま
す。
■物件準備にかかる費用
・家具・家電
そこそこ見た目のいいお部屋を作る場合の費用 約 25 万円
・消耗品
ティッシュ、シャンプー、ハンドソープ、タオルなど（１～２ヶ月分は用意しましょう） 約
２万円
不動産屋さんにお支払いする金額以外にも上記のような費用がかかりまして、この場
合のスタート資金は５５万円＋２５万円＋２万円の合計８２万円になります。もちろん
家にある物などをうまく使えばこの費用はいくらでも抑えることができますので工夫しな
がら準備しましょう。
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第 8 章.
英語のメールテンプレート集
Airbnb を運営するにあたりもうひとつ気にかかるのが英語の問題です。実は英語がで
きなくても Airbnb の運用はできます。インターネット上での翻訳サイトの精度も向上して
いますし問い合わせの内容もだいたい決まっています。この章では hostlabo.com でも
よく使う英語の例文をご紹介します。
●予約が入った時の返答
Hello ○○,
Thank you for booking!
I’ll send you direction to my house later.
We look forward to your visit.
Thank you,
こんにちは○○さん。
予約ありがとうございます。
お部屋までの地図はまたのちほどお送りします。
お会いできることを楽しみにしております。
ありがとうございました。
●問い合わせに対する回答
お問い合わせがあった際は予約を促しましょう。
Hello ○○,
Thank you for your inquiry.
Those dates are still available
Please make a booking.
if you have any question please let me know
Thank you,
こんにちは○○さん
興味を持っていただき、ありがとうございます。
その日はまだ予約が可能です。
どうぞご予約ください。
他にご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
ありがとうございます。
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●滞在のお礼とレビューの依頼
Thank you for staying my room.
Was everything okay during your stay?
I would be glad if you give review of my room on Airbnb.
私のお部屋をご利用ありがとうございました。
快適に過ごすことができましたか？
Airbnb サイトにレビューをいただけると嬉しいです。
～～他に使える英語～～
Be mindful to our neighbors about the noise especially after 10pm.
近所のために夜 10 時以降は静かにしてください。
Now, it is fully booked.
只今、満室でございます。
Smoking is not allowed in the room
タバコは部屋では据えません。
We look forward to another chance.
またの機会をお待ちしております。
〇○ Station at the nearest station.
近い駅は〇○駅です。
It is approximately ○ minutes from ○○ Station to ｍｙ house.
〇○駅から家までおおよそ○分です。
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第 9 章.
便利なツール、WEB サービス集
この章では Airbnb を運営するにあたり便利ツール、WEB サービスを紹介します。
●Airbnb 無料クーポン
http://www.airbnb.jp/c/sabe7?s=8
こちらの URL から登録すると 20 ドルの無料クーポンがもらえます。Airbnb で旅行する
ときに絶対お得なのでアカウントはこちらの URL から作りましょう。
●Airbnb のスマホ用アプリ
https://www.airbnb.jp/mobile
いつでもメール、予約状況がチェックできます。
●LINE で Airbnb 無料相談
http://airbnb 無料相談.jp
Airbnb のプロ中のプロの六本木の不動産屋さんが無料で Airbnb の相談に乗ってくれ
ます。家賃９万円→売上９０万円など成功事例が多く日本でもトップクラスの運営実績
を誇っています。時々セミナーもされているそうです。
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●Airbnb 必要物資準備リスト
http://mailzou.com/get.php?R=90437
Hostlabo.com が推奨する Airbnb をはじめるために何が必要なのか？必要物資のリス
トが無料で手に入ります。これから始める方にはオススメです！
●Airdna
http://www.airdna.co/#_l_6l
AIRBNB の最強のリサーチツールです。現在日本の地域は東京、大阪でしか検索できませんが今後は地
方も増えていくようです。平均稼働率、お部屋の規模ごとの平均価格、物件の上昇率、パフォーマンスの
高いリスティングのランキングなどライバルのリスティングが丸見えになる脅威のツールです。
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●WhatsApp
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ゲストとコンタクトを取る際に使うメッセージアプリです。2013 年 6 月の統計では、ラテ
ンアメリカを含めたスペイン語圏で 90％以上の圧倒的な支持があることがわかります。
他にもカナダで 18％、オーストラリアで 49％など、LINE のシェアが数％の地域でも多く
のユーザーを確保しています。
●Viber
https://viber.co.jp/
ゲストとコンタクトを取る際に使うメッセージアプリです。3 億人の登録ユーザーがいて、
アジアや西欧地域に利用者が分布している。
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