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調査診断業務 〔事前調査〕 ＜現場確認＞ ・現場全体の概況 ・外壁仕上げ材、塗装材料 ・構造体の種類、形状 ・外構（植栽・公園・駐車場等） ＜資料確認＞ 建物、設備等の概要を把握するために実施します。 ・販売時のパンフレット ・竣工図面 ・現在までの工事履歴 ・保有資金（修繕積立金） ・管理規約 ・特殊建築物調査報告書 ・各点検報告書 設備点検報告書 消防点検報告書 エレベータ点検報告書 貯水槽清掃報告書 雑排水管清掃報告書 ＜ヒアリング＞ 資料確認で各点検報告書を確認後、その内容を含めて実施会社へ内容等の確認を行います。 各点検等実施会社 設備点検 消防点検 エレベータ点検 貯水槽清掃 雑排水管清掃等 ＜アンケート調査＞ 居住されている皆様が日々の生活の中で気付いている建物、設備に関しての問題点やご意見等を アンケートにより詳細に把握致します。また大規模修繕への関心を高める効果もあります。 ・全住戸（外住区分所有者も含む）へのアンケート調査の実施 劣化現況・問題点・改善点・要望等の把握 ・アンケート内容の集計 〔調査診断・建物〕 ＜外観目視・触診・打診調査＞ 【躯体調査】 躯体に密着しているタイル並びにモルタルについて、経年の劣化により「浮き」等が⽣じ剥 落する可能性があり、⼜、躯体コンクリートが鉄筋の腐⾷により「曝裂」を起こしている部 分は、躯体の劣化進⾏を早めることになり、修繕が必要となってくるため、打診等により調 査を⾏い、劣化具合を確認致します。 ・部位：外壁・廊下・階段・屋上等 ・内容：ひび割れ・⽋損・仕上げ材の浮き・コンクリートの剥離・鉄筋の露出・汚れ ・漏水跡 （ コ ン ク リ ー ト 、モ ル タ ル 、タ イ ル の 浮 き は パ ル ハ ン マ ー に て 手 の 届 く 範 囲 を 打 診 ） 共用廊下の目視調査 壁面の⻲裂 クラックの計測 壁 面 の露 筋 窓 周 囲 より の ⻲裂 パルハンマー 共用階段手摺の⻲裂 パル ハンマ ー によ る 打 診調 査 【鉄部調査】 鉄部の塗装は、鉄部の美観と保護のために必要ですが、塗装の劣化が進⾏すると、塗膜の割 れ ・ は が れ 等 を 起 こ し 、錆 等 の 腐 ⾷ が 進 み 使 用 が 困 難 に な り 、修 繕 が 必 要 と な っ て く る た め 、 目視並びに触診等により劣化具合の確認調査を⾏います。 ・部位：階段・手すり・扉・メーターボックス・消⽕栓・機械式駐⾞場 等 ・内容：錆・汚れ・変形・退⾊・剥離・浮き・チョーキング 鉄部のチョーキング 鉄 部 の発 錆 高架水槽架台の発錆 ＰＳ扉の発錆 【防水調査】 屋上等の防水加工が劣化した場合、漏水を起こす可能性が高く、早めの修繕が必要となって くるため、目視並びに触診等により劣化具合の確認調査を⾏い、併せて漏水の有無や漏水原 因の推定を⾏います。 ・部位：屋上・排水溝・ドレン・シーリング等 ・内容：破断・膨れ浮き・ひび割れ・切れ・変形・硬化・退⾊・勾配・水溜り跡・漏水跡等 屋 上防 水 層の 破 断 屋上パラペット防水層の劣化 〔調査診断・建物〕 ＜シーリング材調査＞ 目地等に使用されるシーリング材は、建物の気密性、水密性を保つために、非常に重要な役 割を果たすものですが、経年劣化により、変形・やせ・破断等を起こし、修繕が必要になる ため、目視並びに触診等により劣化具合の確認調査を⾏います。 ・部位：外壁打継目地・扉枠廻り・排気口廻り等 ・内容：目視及び硬化度の測定 シ ー ル材 の 確認 シ ー ル材 の 剥 離 扉枠廻りのｼｰﾙ劣化 排気口 廻りのｼｰﾙ劣化 【シーリング材の引張物性試験】 JIS K 6251「加流ゴムの引張試験⽅法」 に準じて⾏う。 (1)採取したシーリング材をカッターの刃 を用い、厚さ２ ３mmのシート状に スライスし、これをJIS K 6251に 基づく3号ダンベル型で打ち抜き、試 験体とする。 (2)試験体を試験温度２３℃、引張速度２ ００mm /minの条件で引張試験を⾏い、 ５０％引張⼒及び破断時の伸びを測定 する。 シーリング材の引張物性試験状況 ＜バルコニー⽴⼊り調査＞ バルコニー床面のひび割れは、幅の大きさにより漏水を起こす可能性があり、修繕が必要と なってくるため、目視並びに打診等により劣化具合の確認調査を⾏います。併せて、バルコ ニー壁面や天井及び手摺り壁等の劣化具合も調査します。 ・部位：１０％程度の住⼾ アンケート調査にて内容確認の必要住⼾ ・内容：各住⼾よりバルコニーに⽴⼊りお願いし調査を実施 床仕上げ材の浮き、ひび割れ、壁、天井の浮き、ひび割れ・手すり・避難ハッチ・ 窓まわりのシーリング等 床防水材の剥がれ 避難ハッチ廻りの納まり確認 バルコニー床面の⻲裂 〔調査診断・建物／物理調査〕 ＜塗膜付着強度試験＞ 目的：塗膜の付着強度から、建物の劣化程度を判断し、修繕工法ならびに修繕仕様選択の参考 とします。 試験箇所：６箇所（例：東⻄南北×各１箇所＋最風⾬当り部２箇所＝６箇所） 試験⽅法：①試験箇所のゴミや汚れを取り除き、鋼製アタッチメントを速硬化型エポキシ樹脂 系接着剤で貼付け、養⽣する。 ②接着剤硬化後、アタッチメント周囲をカッターナイフでカットし周辺の塗膜と試 験箇所とを縁切りする。 ③ 接 着 ⼒ 試 験 機 を セ ッ ト し 、 荷 重 を 加 え て 破 断 時 の 最 大 荷 重 を 読 み 、 １ mm （ ⼜ は１ｃ㎡）当たりの付着強さに換算する。 ２ Ａ／Ｂ：アタッチメントと接着剤層の界面破断 Ｂ凝集：接着剤層内破壊 Ｂ／Ｃ：接着剤層と新築時塗膜層の界面破断 Ｃ凝集＝新築時塗膜層内破壊 Ｃ／Ｄ＝新築時塗膜層と下地調整材層の界面破断 Ｄ凝集＝下地調整層内破壊 Ｄ／Ｅ＝下地調整材と躯体層の界面破断 Ｅ凝集＝躯体層内破断 改 修 可 能 な 仕 上 げ材 付 着 強 度 と し て 、 通常ＪIＳ Ａ ６９０９の基準である、 0.5 0.7N/mm （5 7kgf/c㎡）以上 の付着⼒を有しているかどうかで判断さ れる。 2 付着強度試験 ＜コンクリート中性化試験＞ 目的：鉄筋はコンクリートに包まれていると、強アルカリ性に守られて腐⾷しませんが、年⽉ を経ると、二酸化炭素（炭酸ガス）の侵⼊がアルカリ性を徐々に消失させていきます。 「中性化」と呼ばれるこの現象の進⾏状況を把握します。 試験箇所：６箇所（例：東⻄南北×各１箇所＋最風⾬当り部２箇所＝６箇所） 試験⽅法：①円筒状のコンクリート試験片を取り出す。 ②取り出したコンクリート試験片にフェノールフタレイン１％のアルコール溶液を 吹付ける。 ③躯体の表面から⾚紫⾊に変⾊した境界線までの距離を測定する。 表面から変⾊した部分までが「中性化」していると判断される。 ｺﾝｸﾘｰﾄ試 験 片 の 取 出 し 中性化を測定 強アルカリ性のコンクリートは空気中の 炭酸ガスと反応し表面から中性化してい きます。 強アルカリのコンクリートに被覆された 鉄筋はさびませんが中性化したコンクリ ートに被覆された鉄筋は水分の供給によ りさびを⽣じます。 〔調査診断・設備〕 給排水設備はライフラインであり、設備等に問題が起きると⽣活に支障をきたすため、目視 ・作動確認により、設備の機能低下、損傷、劣化の有無等を調査し、通常時では確認できな い配管内部にカメラ（内視鏡）を挿⼊し劣化具合の調査を⾏います。 ＜給水設備・目視調査＞ ・揚水ポンプ及び接続配管 ・高架水槽、受水槽及び接続配管、架台 ・各住⼾メータボックス内の量水器、バルブ、給水管等 ・管設置支持⾦物 高架水槽 揚水ポンプ 受水槽 住⼾PS内 ＜排水設備・目視調査＞ ○外部排水桝内部より、汚泥等推積状況、排水管との接続状態確認 排水桝内（ｲﾝﾊﾞｰﾄ確認） 排水桝内（管落ち確認） ＜給水設備・内視調査（カメラ撮影）＞ 調査箇所例：揚水管、給水主管（錆の発⽣状況等確認） 調査⽅法例：高架水槽内よりビデオスコープを挿⼊し管内を撮影 調査状況 配管内の映像 ＜排水設備・内視調査（カメラ撮影）＞ 調査箇所例：１階（屋外）横引管（外部排水桝より、勾配不良や汚泥堆積等確認） 調査⽅法例：排水口、掃除口等よりＣＣＤカメラを挿⼊し管内を撮影 ＣＣＤカメラ 調査状況 配管内の映像 〔調査診断・設備〕 ＜電気設備調査＞ 電気設備などが対応年数を過ぎると漏電等の不良箇所が出てくるため、目視による設備機器 の劣化具合の確認調査と絶縁測定器等の測定器具を使用し絶縁抵抗値を確認致します。 ○共用部照明器具外観目視調査 ○非常照明バッテリー劣化調査 ○配電盤にて絶縁抵抗値測定 絶縁測定器 ＜避雷針設備調査＞ ○避雷針端⼦盤より接地抵抗値測定 避雷針 避雷針端⼦盤 〔調査診断報告書作成〕 ◇調査に基づく解析診断 建物調査後、チェックリストにより、劣化度並びに修繕緊急度の判定を⾏います。 現況より修繕工事の必要性について所⾒を作成 ◇調査診断報告書 調査結果を基に報告書の作成を⾏う。劣化部位の写真等を添付 調 査 内 容 を ま と め た A4サ イ ズ の 製 本 を 管 理 組 合 に 提 出 致 し ま す 。 ◇調査報告 理事会に対し報告を⾏い、理事会の求めに応じて全⼾対象の説明会を⾏います。 設計業務 〔修繕設計〕 ＜修繕設計業務＞ ・工事概要書作成 ・工事仕様書作成 ・工事数量内訳書作成 ・工事概算⾦額算出作成 ・スケジュール案作成 ◇修繕条件の整理及び修繕設計の範囲 調査診断報告書に基づく劣化状況を整理し、修繕設計の内容報告を管理組合様に⾏い、管理 組 合 様 の 条 件 と 一 致 し て い る か 確 認 を と り ま す 。尚 、基 本 と な る 修 繕 設 計 範 囲 は 、躯 体 補 修 、 シーリング、外壁、鉄部塗装、防水とし、修繕設計範囲以外の増築・改築・模様替え等の内 容については別途となります。 ◇仕様書等設計図書の作成 調査診断報告書に基づく劣化状況や管理組合様から提⽰された要求並びに条件の他に、予算 等について勘案し、仕様書等を作成致します。 ◇積算業務及び内訳明細書の作成 仕様書に基づき、工事業者に修繕工事を一括請負で発注する場合の工事費の検討及び同条件 で複数社へ⾒積依頼するための、参考数量・⾦額の積算を⾏い内訳明細書を作成致します。 施工会社選定業務 〔施工会社選定〕 ◇発注及び選定⽅式についての助言並びに提案 修繕工事の内容、予算、工期、管理組合の要求、条件、地域性等を勘案し、本修繕工事にも っとも適した発注⽅式、施工業者選定⽅式を助言並びに提案致します。 ◇⾒積要項書の作成 管理組合様と⾒積条件について協議し、⾒積要項書（現場説明書）を作成致します。 ◇⾒積提出対象となる施工業者選定補助 会社概要、過去の施工実績、経営状況の調査等により、⾒積提出対象となる施工業者を管理 組合様に助言致します。 ◇施工業者に対する⾒積提出事務への協⼒ ⾒積提出対象となる施工業者に対し、⾒積要項書並びに設計図書等を提⽰し、かつ、必要な 説明を⾏い、施工業者から⾒積上⽣じた質疑に対して書面にて回答致します。 ◇⾒積等提出書類を検討 施工業者から提出された⾒積書及び施工計画書の内容が、施工業者に提⽰した⾒積条件等に 適合しているか、⼜、単価が設計内容に適切に対応しているかの確認を⾏い、その結果をま とめ報告書を作成し、ヒアリング対象となる施工業者を管理組合様へ助言致します。 ◇ヒアリングの実施 施工業者から提出された⾒積書及び施工計画書の内容についての疑問点、また工事中の居住 者様への対応等についてヒアリングを⾏い、その結果をまとめヒアリング記録を作成し、管 理組合様へ提出致します。 ◇総会への出席 修繕内容、施工業者、修繕⾦額を決定する総会に出席し、管理組合様の運営補助を⾏いま す。 ＜施工会社選定⽅法＞ 【一次選考評価比較内容】 応募書類として下記内容品を提出させ比較検討資料を作成。 ・資本⾦ ・社員数（技術資格者数） ・財務内容（経営審査事項） ・経営⽅針（大規模修繕工事の取組⽅法） ・受注実績（大規模修繕工事の受注実績）等を考慮し⾒積り依頼先を決定 【二次選考評価比較内容】 一次選考の会社へ現場説明会を実施し各資料を配付、説明。 ・提出資料内容の評価（仮設計画・安全対策・緊急連絡体制・管理体制等の確認） ・⾒積書内容の評価（数量、単価、仕様等の確認） ・⾒積⾦額 【最終選考評価比較内容】 二次選考の会社を対象に面談、ヒアリングの開催。 ・各提出書類等の内容確認、質問 ・予定現場代理⼈出席依頼による面談 ・各社よりのプレゼンテーション 工事監理業務 〔工事監理〕 ◇ 住 ⺠ 説 明 会 の 開 催 ･進 ⾏ の 助 言 、 工 事 請 負 契 約 書 の 確 認 ◇工事施工計画書の総合調整、施工会社への指⽰ 施工会社から提⽰された仮設計画、施工計画を協議、検討、承認 施工会社から提⽰された工事工程計画を協議、検討、承認 ◇工程計画に沿って各種工事が実施されているかどうかの⽇常的検査、指⽰ ◇工程仕様に基づいて各種工事が実施されているかどうかの⽇常的検査、指⽰ ◇各種工事の詳細部（納まり、取り合い）について検査、指⽰ ◇管理組合⽴ち会いでの中間検査、竣工検査の実施 ◇実費精算、追加工事⾒積、中間⾦等の請求などの査定 ◇居住者からの苦情処理（監理者権限内の処理、管理組合での処理協議など） ◇施工面からのアクシデント（工程変更、仕様変更、事故等）への対応、承認 ◇施工会社からの⽇常的な各種書類チェック、指⽰、承認 ◇監理⽇報、監理報告書、検査報告書の作成、管理組合への提出 ◇管理組合の定期的会議での状況報告、要望聴取、協議対応 ◇竣工引き渡しに当たっての各種書類、工事保証書のチェック、承認 ◇監理者としての完了届書作成、提出 大規模修繕工事 コンサルタント業務 主内容・フローチャート 予備調査 調査診断内容決定 調査診 断 Ⅰ 調査診断実施 資料確認 現場確認 各社とのヒヤリング アンケート調査 調査診断内容の最終決定 建物各試験実施箇所等の決定 設備調査対象箇所等の決定 調査対象住戸の決定 報告書提出 説明会 調査診断報告書２部提出 理事会等への結果報告 調査診断 ・ 改修設計 ・ 施工会社選定 工事概要書作成 工事仕様書作成 工事数量内訳書作成 工事概算金額算出作成 スケジュール案作成 発注先・発注額 に関する 総会決議 改修必要内容提案 Ⅱ 改修 設計 改修内容決定 改修計画書作成 改修設計・仕様書 Ⅲ 施 工会社選定 見積依頼 業者説明会 施工会社比較検討 施工会社公募条件案作成 選定方法説明 選考・選定資料作成 施工会社決定 最終選考会社への各確認 施工計画書検討指示 施工会社よりの提出施工 計画書等の内容確認 改修工事内容説明会 Ⅳ 工事監 理 居住者への工事説明会開催 立ち会い 改修工事内容実施 中間検査 竣工検査 中間検査結果報告 竣工検査立ち会い 各書提出物内容確認 完成引渡 アフター点検 Ⅴ アフター点検 竣工後検査の立ち会い 施工会社選定 ・ 工事監理 発注先・発注額 に関する 総会決議