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ホテル事業計画提案競技 募集概要
〜県営プール跡地活⽤プロジェクト〜 ホテルを核とした賑わいと交流の拠点整備事業 ホテル事業計画提案競技 募集概要 平成２６年８⽉ 奈 良 県 はじめに 奈良県は、日本最初の国際的な首都が誕生した地であり、 「法隆寺地域の仏教建造物」や「古都奈良の⽂化財」、「紀伊 山地の霊場と参詣道」という３つの世界遺産を有するなど、豊 富な歴史文化資源を有しています。 しかし、年間約3,500万人もの人々が訪れる有数の観光地と して知られている⼀⽅で、奈良の宿泊施設客室数が全国最下位 であることが象徴するように、奈良の観光は、日帰りの訪問者 が多く、宿泊滞在型観光客が少ないということから、地域資源 を活かした地元での消費や雇用を十分に産み出せていない現状 となっています。 奈良県では、この⻑年の課題を解決するために、奈良での滞 在型観光･⼈々の交流を促進する新たな拠点として、奈良市中⼼ 部に位置する県有地を利活⽤し、賑わいのある、滞在型の観光、 学習、コンベンション、展⽰・催事、駐⾞場・バスターミナル、 料飲・物販、温浴等による県営プール跡地活用事業（全体事 業）を展開したいと考えています。 この全体事業構想実現のため、この度、当該県有地を利活⽤ した滞在型観光交流の核となるホテル事業を実施する⺠間事業 者を募集いたします。 奈良の観光のあり⽅を、⽇帰り観光から、滞在型観光へと抜 本的に変えていく“起爆剤”となる本プロジェクトに、共に取り 組んでいただけるパートナーをお待ちしています。 ●曽爾高原 ●大台ヶ原 ●石舞台古墳 －１－ ●葛城山 全体事業⽤地の⽴地条件 奈良市 平城宮跡エリア 東大寺 事業用地 興福寺 唐招提寺 春日大社 奈良公園エリア 元興寺 ならまちエリア ⻄の京エリア 薬師寺 施設整備イメージ② 国際ブランドホテル 映像アトラクション 屋内イベント広場 コンベンション 飲料・物販 駐車場 NHK放送会館 温 浴 施設整備イメージ① ・屋内イベント広場 ・映像アトラクション NHK放送会館 コンベンション 料飲・物販 地下バスターミナル 大屋根付き多目的広場 国際ブランドホテル 温 浴 駐車場 －２－ 地下バスターミナル 大屋根付き 多目的広場 用地の東側には東大寺、興福寺、春日大社等と一体 的な「奈良公園エリア」、⻄側には⼤極殿が復元さ れ、国営・県営の公園整備が進む「平城宮跡エリ ア」、また「⻄の京エリア」の薬師寺・唐招提寺な ど、周辺には日本でも有数の歴史的・自然的な観光 資源が存在します。 また⽤地の南北には、奈良の目抜き通りである 「大宮通り」と「三条通り」が接道しており、大阪 や京都へ向かう⾼速道路へのアクセスも優れていま す。このような条件を満たした約３haのまとまった 用地は、奈良市街で唯⼀無⼆のものです。 所在地 敷地面積 全体事業用地の概要 奈良市三条⼤路１丁目（県営プール跡地及び奈良警察署跡地） 全体事業用地面積：31,192.71㎡ 敷地北側：国道369号（大宮通り）に接道 敷地南側：県道奈良⽣駒線（三条通り）に接道 道路条件 敷地東側：市道北部第500号線（南北通り）に接道 ※当該敷地内南北に通り抜け可能な道路を整備予定 用途地域指定 第二種住居地域 商業地域 用途 容積率 200％ 400％ 地域 建ぺい率 60％ 80％ 等 ⾼度地区指定 25m⾼度地区 31m⾼度地区 防火地域（一部） 防火地域指定 指定なし 準防火地域（一部） 風致地区指定 指定なし 県営プール跡地 調査実施済み 21,951.44㎡ 周知の埋蔵文化財包蔵地指定 指定あり 奈良警察署跡地 平成26〜 27年度調査予定 9,241.27㎡ 鉄道：近鉄新大宮駅から約800m（徒歩10分） 近鉄奈良駅から約1.8km 交通・アクセス ＪＲ奈良駅から約1.3km ⾞：第⼆阪奈有料道路 宝来ランプから約3Km ホテル事業用地について、 ・市道北部500号線に接道することを条件とします。 ・南北位置は、全体事業計画の調整後に決定します。 ・第二種住居地域の部分は、商業地域（31ｍ⾼度地区）とみなして提案することが可能です。 京奈和道 （京都方面） 木津IC 第⼆阪奈道 （大阪方面） 宝来ランプ 24 －３－ プロジェクトの構想内容 １．国際級ホテル（国際ブランドホテル） 世界で運営展開し、国際的な送客システムを構築する５〜４ツ星とされる国際ブランドホテル。ホテルの 規模は150室以上を想定。奈良で初・唯⼀のもので、旗艦的ホテルとして、奈良の国際観光⽂化都市として の格を向上させる。 ２．コンベンション施設 国際級ホテルと併せた設置で、これまで誘致が難しかった中規模（2000⼈程度）の会議の誘致を可能に する。ホテルや既存施設（なら100年会館等）とも運営連携。 ３．屋内イベント施設 各種の⾳楽ライブ、演劇にも活⽤可能な集客・交流施設。 ４．屋外多目的広場 大屋根を備えた全天候型の広場で、様々なステージイベントも展開できる施設。 ５．駐⾞場・駐輪場、バスターミナル 待合や店舗等のあるターミナルを整備。空港リムジン、都市間⻑距離バスの発着場。ぐるっとバスの 停留所の設置による市内観光地と連絡。パーク＆バスライドによる渋滞緩和。 ６．料飲・物販施設 奈良の⾷材や⼈材を活かした料飲店。奈良のお⼟産や奈良関連グッズの物販施設。 ７．映像アトラクション 古代の奈良等も題材にし、⽇本らしさを学び、感じられる映像内容とするとともに、４Ｄ等の技術の導⼊ も検討。 ８．温浴施設 ⽇本的なリラクゼーション空間。奈良時代の⼊浴施設である「からふろ」等設置。 ９．移動式遊園地 小さな子連れの家族も当地を楽しめるような小規模なアミューズメント空間 10．ＮＨＫ奈良放送会館 ＮＨＫ放送局としての機能のほか、奈良に関するハイビジョン映像等を活⽤した映像展⽰や、イベント等 の開催など、賑わい効果も期待 今後のスケジュール H２６年 8/29 １２月 国際ブランドホテル 事業者の公募・選定 ホテル事業者の 公募手続の準備 ※選定後、選定 事業者と基本協定 を締結 H２７年 ３月 県のプロジェクト 構想案を基に ホテル以外の 部分の公募内容を ホテル事業者、 ＮＨＫとともに 検討・整理 １２月 ホテル以外の部分の 事業者の公募・選定 ※選定後、 選定事業者と 基本協定を締結 －４－ H２８年 ３月 県と各事業者とで プロジェクト内容を 確定後、県と 各事業者との事業 契約を締結 H３２年夏の 東京五輪までに、 まちびらきが できるよう、 整備を推進 募集要項の概要 ○本募集では、全体事業用地のうちホテル事業用地を本県から取得（購入）または借地し、全体 事業の中核である国際級ホテル事業を実施する⺠間事業者を公募型プロポーザルにより優先交 渉権者として選定します。 ○優先交渉権者は、本県とホテル事業用地の土地譲渡契約、または定期借地権設定契約のいずれ かを締結し、当該用地を取得、または借地することにより提案内容に基づくホテル事業を実施 します。 ○ホテル事業以外の集客・賑わい事業については、本県と優先交渉権者においてホテル事業と相 乗効果を生み出す事業内容・条件を協議したうえで、あらためて事業者を公募する予定です。 公募条件等の概要 国際観光都市にふさわしい質と品格を有し、国際的な知名度（ブランド）と 高い評価を得ているホテルとし、格付け機関等から以下の格付け（最上位、 又はこれに準ずる格付け）を付与された実績を有することを原則とする。 格付け機関等 格付け ホテルクラス 仏国政府 PALACE または ★★★★★ 英国政府 ★★★★★ ・ブランド MICHELIN GUIDE 5バビリオン または 4バビリオン AAA Diamond Ratings Five Diamond またはFour Diamond ※参加表明時に予定するホテルブランドを管理する法⼈等の関⼼表明書または確約書等提出 運営連携 施設規模 ホテル事業 用地面積 ホテル事業 用地の位置 経営年数 県有地の処分 権利制限 県の関与 買戻特約 プロジェクト内のコンベンション事業その他の事業と連携して運営すること。 ・150室以上、平均客室面積40㎡以上。 ・国賓級要人等の宿泊に対応できる客室(VIPルーム)を⼀定程度備えること。 3,000〜5,000㎡程度を基本に提案内容を尊重する。 プロジェクト敷地の東側。南北の位置は、ホテル事業者選定後に、他の施設と も配置を調整して決定する。 ・供用開始後20年間はホテルとしての⼟地利⽤の維持が条件。 ・供用開始後10年間は同一ホテルブランドの存続が条件。 譲渡又は定期借地。 固定価格(譲渡額12万円/㎡、借地料270円/㎡/月)とする。 ホテル事業者の権利（土地・建物所有権等）について、一定の処分制限あり。 ・ホテル事業者の設計、整備、運営の内容に対する県の調査権限あり。 ・ホテル事業者による⼀定の契約違反については違約⾦が発⽣する。 譲渡の場合は、契約の実効性を担保するため、ホテル事業者による一定の契 約違反があった場合に、県は当該事業用地を買い戻すことが出来る。 －５－ 契約時期 引渡時期 引渡条件 支援業務 平成28年3月（予定） 平成29年3月（予定） ホテル事業用地の引渡しは、本県との計画協議、基本設計、実施設計及び建築 確認⼿続が完了し、かつ本県が実施する土壌汚染対策措置及び埋蔵文化財発掘 調査が完了した後とする。 ・優先交渉権者は、協定の締結後、滞在型観光拠点づくり事業について具体的な 計画策定業務に協⼒・助⾔を⾏い県の⽀援を⾏う。 ・当該支援業務は、県の委託業務として、優先交渉権者（優先交渉権者が複数の 法人で構成される場合、構成員のうち当該支援業務を担当する法人）と別途 委託契約を締結する。 募集スケジュール 事項 募集要項公表 募集要項および現地説明会 質問事項受付期間 ホテルブランドに関する 事前確認 質問事項回答 参加表明受付期間 参加資格審査結果通知 提案書受付期間 優先交渉権者決定 基本協定締結 時期 平成26年8月29⽇（⾦） 東京：平成26年9月12日（⾦） 奈良：平成26年9月16日（火） 平成26年9月17日（水）から同月19日（⾦）まで 平成26年9月17日（水）から同月9月30日（火）まで 平成26年10月3⽇（⾦）までに 平成26年10月6日（月）から10月10⽇（⾦）まで 平成26年10月17⽇（⾦）（予定） 平成26年11月19日（水）から同月21⽇（⾦）まで 平成26年12月19日（⾦）（予定） 優先交渉権者決定通知到達後速やかに締結する。 支援業務に係る委託契約の締結 基本協定締結後速やかに締結する。 －６－ 審査基準の概要 提案（プレゼンテーションの実施を含む）については、審査基準、に基づいて審査委員会が 審査を⾏い、最優秀提案及び優秀提案を選定します。その後、当該審査の結果に基づき、 県が優先交渉権者及び次点交渉権者を決定します。 なお、募集要項の公表時からは、審査委員等への接触を禁止します。 審 査 項 目 配 点 評 価 の 視 点 (1)ホテル施設整備計画に関する事項 ・滞在型観光交流拠点の核施設として、実現性が⾼く明確なホテル事業のコンセ プトが提案されているか ア デザインコンセプト 10 ・デザインコンセプト「奈良らしさの体現」に基づいた優れた提案がなされてい るか ・国際文化観光都市にふさわしい質と品格を有する優れた全体計画が提案されて 20 いるか イ 施設の配置計画、 ５ ・ホテルの配置について、集客･賑わい事業や、駐⾞場等、ホテル事業以外の施 動線計画 設との相乗効果の創出に配慮された提案となっているか 等 ・ホテル事業のコンセプトと整合し、独自性のあるホテル機能について、具体的 ウ ホテルの機能について ５ かつ優れた提案がなされているか の提案 (2)ホテル運営計画に関する事項 ・募集要項に記載の格付けに基づき、格の高い国際級ホテルブランドの提案がな ア 国際級ホテルブランド 25 されているか の提案 ・国際級ホテルブランド実現のための具体的な協議状況が示されてされているか ・国際文化観光都市としてのブランド価値を高める優れた運営計画（提供サービ イ 国際文化観光都市の ス等）の提案がなされているか 35 ブランド価値を高める ５ ・「⽇帰り観光」から「滞在型観光」へと、奈良観光のあり⽅を抜本的に変⾰す 提案 る本事業の位置づけを理解した提案がなされているか ・ホテル事業と集客・にぎわい事業との運営連携について滞在型観光交流づくり ウ 集客・にぎわい事業 ５ 事業に資する具体的かつ優れた提案がなされているか との運営連携 (3)事業遂⾏能⼒に関する事項 ・事業の実施体制、実施スキーム、契約構造等について、事業の安定的な実施の ア 事業の実施体制、 視点で有効性の高い具体的な提案がなされているか 実績、実施スキーム、 25 ・募集要項に規定する格付けを有する国際級ブランドホテルの建物の所有権又は リスク対応等 35 建物賃借権を有している実績を有しているか 等 ・事業の実施にあたっての資⾦調達の計画が、具体的で実現性の⾼いものとなっ イ 資⾦調達、⻑期事業 10 ているか 計画の具体性 ・⻑期事業計画について、具体的で安定性の⾼いものとなっているか (4)集客・にぎわい事業に関する事項 ・滞在型観光拠点づくり事業の計画に係る支援業務を実施するにあたり、具体的 ア 事業内容の検討方法 ７ かつ有効性の高い業務提案がされているか に関する提案 ・滞在型観光交流づくり事業に資する集客・にぎわい事業の具体的イメージやコ 10 ンセプト、考えが示されているか イ 具体的な事業内容に関 する提案、ホテル事業 ３ ・ホテル事業との相乗効果が期待できる集客・にぎわい事業について、具体的か との連携・期待される つ優れた提案がされているか 相乗効果 合 計 100 －７－ 奈良県産業･雇⽤振興部 企業⽴地推進課 630-8501 奈良市登⼤路町30番地 TEL：0742-27-8873 FAX：0742-27-4473 E-Mail：[email protected] 奈良県