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土地総合研究 2014 年冬号 131
不動産市場の最新動向と有望分野
－拡大する不動産投資 と ビジネスチャンス－ .
2013年 10月9日
みずほ証券株式会社
金融市場調査部
石澤 卓志
本資料は情報の提供のみを目的としており、取引の勧誘を目的としておりません。投資の最終決定は投資家ご自身の判断でなされるようお願いいたし
ます。最後のページに本資料の利用に関する重要なアナリスト確認事項、および留意点を掲載しています。
1 ．不動産業の全体動向
100
ポイント
80
経営の現況
住宅・宅地分譲業
■
■ 図表
図表11：不動産業況指数の推移（経営の現況）
：不動産業況指数の推移（経営の現況）
不動産流通業（住宅地）
60
ビル賃貸業
40
不動産流通業（商業地）
20
0
▲ 20
▲ 40
▲ 60
▲ 80
▲ 100
95/10 96/10 97/10 98/10 99/10 00/10 01/10 02/10 03/10 04/10 05/10 06/10 07/10 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10
年/月
注: 1．三大都市圏および地方主要都市における不動産事業者を対象に、経営の状況を調査したもの。
2．経営の状況＝{(「良い」とする回答数× 2＋「やや良い」とする回答数）－(「悪い」とする回答数× 2＋「やや悪い」とする回答数）}÷２÷全回答数× 100
3．不動産業業況指数は、回答のすべてが経営の状態を「良い」とする場合＋100を示し、回答のすべてが経営の状態を「悪い」とする場合－100を示す。
4．住宅・宅地分譲業の景況感は主に新築住宅市場の市況を反映し、不動産流通業（住宅地）の景況感は主に中古住宅市場の市況を反映。
5．不動産流通業（商業地）は、6ヵ月ごとの調査。他は、3ヵ月ごとの調査。
出所: 一般財団法人土地総合研究所「不動産業業況等調査結果」により、みずほ証券が作成
・ 2013年4月時調査において、不動産事業者の景況感が大幅に改善。ただし、2013年7月時調査では、やや足踏み状態。
① 住宅・宅地分譲業（13年1月時調査：0.0 → 4月時調査：22.4 → 7月時調査：21.9）、不動産流通業（住宅地）（同：▲5.3 → 同：16.4→同：12.5）
･･･ 4月時調査で、「住宅ローン減税の拡充＋給付措置＋消費増税前の駆け込み需要に対する期待」が拡大
② ビル賃貸業（同：▲22.0 → 同：▲18.0→同：▲12.0） ･･･回復が遅れていたものの、オフィス空室率の改善等を反映して、景況感が上昇
③ 不動産流通業（商業地）の景況感は大幅に上昇（2013年1月時調査：27.8 → 7月時調査：33.3）･･･ 不動産投資への意欲が高まる
1
132 土地総合研究 2014 年冬号
2 ．不動産価格の動向① － 地価上昇地点数等の推移
■
■ 図表
図表22：基準地価における上昇地点数等の構成比の推移
：基準地価における上昇地点数等の構成比の推移
2008年
全国・
住宅地
66.1
%
東京圏・
住宅地
→
0.0
%
13.2
%
14.6
%
19.9
%
東京圏・
商業地
2009年
20.7
%
→
0%
0%
83.0
%
→
100
%
6.3
%
10.8
%
→
98.6
%
0%
65.6
%
2010年
1.4
%
→
100
%
0%
→
0.1
%
2011年
→
1.5
%
98.4
%
0.2
%
0.3
%
0.6
%
0.0
%
4.5
%
2.6
%
97.3
%
0.2
%
→
98.9
%
2012年
95.0
%
→
99.5
%
0.5
%
0.5
%
2.8
%
97.0
%
→
→
→
3.3
%
2013年
9.7
%
86.9
%
4.6
%
19.7
%
75.7
%
5.2
%
79.8
%
13.4%
→
→
12.8%
73.8%
35.1%
38.1%
26.8%
15.0
%
→
20.9%
24.9%
54.2%
上昇
横ばい
下落
・ 2013年基準地価は、全国・全用途では22年間連続の下落だが、4年連続で下落率が縮小
・ 全用途・商業地については、三大都市圏、東京圏、名古屋圏の変動率が5年振りにプラス
出所: 国土交通省「都道府県地価調査」
により、みずほ証券が作成
･･･ 東京圏・商業地では、上昇地点が5年振りに過半を占めた
2
3 ．不動産価格の動向② － 地価の上昇要因
都道府県 基準地番号
① 再開発の効果
神奈川県 中原5-3
大阪府
北5-12
大阪府
北5-1
大阪府
吹田5-1
千葉県
木更津-17
東京都
港5-14
東京都
葛飾5-5
東京都
中野5-7
東京都
台東5-1
北海道
広島県
札幌中央
5-1
広島東5-2
沖縄県
那覇5-1
② 交通アクセスの向上
石川県
金沢5-21
住所
ビル名
2005
2006
川崎市中原区
新丸子東2丁目907番14
大阪市北区
中之島5-3-81
大阪市北区
梅田1-8-17
大阪市吹田区
江坂町1-23-43
木更津市牛込
字宮塚1011番
港区
南青山5-1-27
葛飾区
東金町1-10-10
中野区
中野5-64-9
台東区
浅草1-28-1
札幌市中央区
北3条西2丁目1番
広島市
若草町10-11
那覇市
松山1-1-14
高島ビル
470
(0.0)
510
(▲1.0)
－
－
580
(▲3.3)
15.3
(▲8.4)
6,550
(10.1)
403
(0.0)
2,430
(2.5)
830
(0.0)
1,380
(0.0)
429
(▲6.3)
530
(▲2.4)
503
608
657
(7.0)
(20.9)
(8.1)
600
732
850
(17.6)
(22.0)
(16.1)
－ 10,000 11,800
－
－
(18.0)
700
930
1,000
(20.7)
(32.9)
(7.5)
14.8
14.5
14.3
(▲3.3) (▲2.0) (▲1.4)
8,600 11,500 11,500
(31.3)
(33.7)
(0.0)
409
475
498
(1.5)
(16.1)
(4.8)
2,550
3,050
3,350
(4.9)
(19.6)
(9.8)
910
1,120
1,220
(9.6)
(23.1)
(8.9)
1,660
2,000
2,300
(20.3)
(20.5)
(15.0)
430
445
480
(0.2)
(3.5)
(7.9)
535
640
659
(0.9)
(19.6)
(3.0)
金沢市
広岡1
石垣市
字川平内原900番1
神奈川県 中5-8
横浜市
中区山下町154番6外
千葉県
市川9-1
市川市
高谷新町9番5外
③ 観光・リゾート需要の回復
倶知安-2
北海道
倶知安町
字山田163番8外
三重県
伊勢5-4
伊勢市
宇治浦田1-9-17
東京都
小笠原
小笠原村父島
字東町77番
5-1
長野県
軽井沢-5
軽井沢町大字追分
字児玉堰西67番49
④ 震災復興
宮城野5-2
宮城県
仙台市宮城野区
榴岡3-4-31
いわき-12
福島県
いわき市平下荒川
字久世原37番32外
沖縄県
NTTｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ
中之島ビル
大阪第一生命ビル
ファサード江坂ビル
ナラビル
フロライオ花月
サワノ眼鏡店
フクヤ洋品店
NC北三条ビル
加藤ビル
那覇共同ビル
プロミス
金沢駅西支店
石垣-1
龍州飯店
東京製線
宇治園
じんべえ庵
東横イン仙台
東口Ⅰ号館
2007
2008
2009
2010
2011
（上段＝地価（単位：千円/㎡）、下段＝年間変動率（単位：％））
2012
2013
備考
585
(▲11.0)
765
(▲10.0)
9,300
(▲21.2)
800
(▲20.0)
13.8
(▲3.5)
9,400
(▲18.3)
472
(▲5.2)
3,000
(▲10.4)
1,160
(▲4.9)
1,900
(▲17.4)
478
(▲0.4)
606
(▲8.0)
592
(1.2)
665
(▲13.1)
7,950
(▲14.5)
680
(▲15.0)
13.5
(▲2.2)
8,600
(▲8.5)
460
(▲2.5)
2,860
(▲4.7)
1,130
(▲2.6)
1,700
(▲10.5)
477
(▲0.2)
590
(▲2.6)
592
(0.0)
665
(0.0)
7,400
(▲6.9)
655
(▲3.7)
13.3
(▲1.5)
8,340
(▲3.0)
457
(▲0.7)
2,770
(▲3.1)
1,090
(▲3.5)
1,620
(▲4.7)
490
(2.7)
560
(▲5.1)
635
(7.3)
678
(2.0)
7,550
(2.0)
655
(0.0)
14.6
(9.8)
8,340
(0.0)
474
(3.7)
2,770
(0.0)
1,140
(4.6)
1,640
(1.2)
503
(2.7)
560
(0.0)
720
(13.4)
750
(10.6)
8,080
(7.0)
715
(9.2)
16.3
(11.6)
8,620
(3.4)
495
(4.4)
2,860
(3.2)
1,200
(5.3)
1700
(3.7)
533
(6.0)
590
(5.4)
270
(▲11.5)
18.7
(▲1.6)
1,510
(5.6)
47.5
(▲5.0)
267
(▲1.1)
18.7
(0.0)
1,610
(6.6)
50.0
(5.3)
275
(3.0)
19.1
(2.1)
2,020
(25.5)
64.0
(28.0)
295
(7.3)
19.4
(1.6)
2,220
(9.9)
80.0
(25.0)
275
(▲6.8)
19.1
(▲1.5)
2,080
(▲6.3)
76.0
(▲5.0)
260
(▲5.5)
19.0
(▲0.5)
1,940
(▲6.7)
76.0
(0.0)
250
(▲3.8)
18.9
(▲0.5)
1,840
(▲5.2)
71.0
(▲6.6)
255
(2.0)
18.8
(▲0.5)
1,830
(▲0.5)
71.0
(0.0)
272
(6.7)
19.4
(3.2)
2050
(12.0)
79.0
(11.3)
－
－
81.0
(▲5.8)
57.0
(0.0)
13.6
(▲2.2)
－
－
77.0
(▲4.9)
57.0
(0.0)
13.6
(0.0)
－
－
75.8
(▲1.6)
57.0
(0.0)
14.3
(5.1)
－
－
76.0
(0.3)
57.0
(0.0)
14.6
(2.1)
30.0
－
76.0
(0.0)
57.0
(0.0)
13.7
(▲6.2)
30.0
(0.0)
77.0
(1.3)
57.0
(0.0)
13.4
(▲2.2)
29.0
(▲3.3)
79.0
(2.6)
57.0
(0.0)
13.3
(▲0.7)
28.0
(▲3.4)
80.0
(1.3)
59.0
(3.5)
13.5
(1.5)
29.0
(3.6)
85.0
(6.3)
62.0
(5.1)
13.8
(2.2)
197
(1.0)
46.3
(▲6.1)
220
(11.7)
44.4
(▲4.1)
275
(25.0)
43.0
(▲3.2)
310
245
214
(12.7) (▲21.0) (▲12.7)
41.6
40.0
38.5
(▲3.3) (▲3.8) (▲3.8)
201
(▲6.1)
36.5
(▲5.2)
201
(0.0)
36.0
(▲1.4)
3
武蔵小杉駅至近。東京機械製作所、
旧・新日本石油跡地で再開発。
12年10月、「中之島フェスティバル
タワー」竣工、満室達成。
「グランフロント大阪」近郊。
マンション素地の取引が活発。
■
■ 図表
図表33：
：
2013年基準地価
2013年基準地価
における主な
における主な
地価上昇地点
地価上昇地点
2012年4月に「三井アウトレットパーク
木更津」がオープン。
2012年4月に「東急プラザ表参道
原宿」がオープン。
2013年4月に、東京理科大学・葛飾
キャンパスがオープン。
2012年5月に「中野セントラルパーク」
竣工。3大学が進出。
「東京スカイツリー」の影響で再開発が増加。
スカイツリー観光客が浅草寺周辺まで回遊。
2013年4月に、「札幌大通り西４ビル」
竣工。オープン時稼働率約50％。
「二葉の里」再開発地区で、国有地が
高値落札。イケア進出予定。
2013年1月、那覇市役所本庁舎移転。
2012年12月、「沖縄タイムスビル」竣工。
2015年春、北陸新幹線改行予定。
2013年3月、「新石垣空港」（南ぬ島
石垣空港）開港。
横浜中華街・善隣門近く。副都心線・
東横線の相互乗入でアクセス改善。
2015年度、東京外環自動車道開通予定。
物流施設の開発が盛ん。
比羅夫（ひらふ）地区は、2006年～08年
基準地価で、住宅地の上昇率トップだった。
2013年秋の「式年遷宮」で、参拝客が過去
最多。1,300万人の見込み。
2011年6月に、小笠原諸島がユネスコの
世界自然遺産に登録。
別荘建設が盛ん。首都圏の電力不足を
見越した「災害時の避難所」としての需要も。
220 震災復興の他、地下鉄「東西」線の建設も
(9.5) 地価に影響。
40.0 原発事故の被災者が多数移住。
(11.1)
出所: 国土交通省
「都道府県地価
調査」により、
みずほ証券が作成
土地総合研究 2014 年冬号 133
4 ．不動産価格の動向③ － 住宅投資の波及効果
60
46.2
50
45.6
51.7
39.2
40
48.8
34.2
17.3
11.4
11.6
3.2
3.4
2.2
2.5
2.4
2.4
3.5
2.5
2.5
19.0
18.6
3.0
2.6
2.6
4.1
3.6
3.6
3.6
2.8
2.7
3.4
3.6
4.1
3.1
2.8
19.0
19.1
19.4
19.6
19.6
20.0
21.4
21.6
21.4
22.6
24.2
3.6
5.3
4.7
3.4
20.0
20.1
3.2
4.8
2.8
22.9
41.1 42.7
19.9
20.2
2.5
3.3
3.5
4.5
5.0
2.3
2.2
3.2
3.1
3.0
3.0
3.0
2.8
5.0
5.2
5.3
4.7
5.2
4.5
5.2
1.6
1.5
1.4
1.4
19.5
18.9
19.4
14.4
17.8
17.3
17.4
17.7
17.7
2.9
2.9
4.6
4.7
1.3
25.9
21.8
21.0
③
3.4
1.8
23.4
44.6 44.7
19.3
2.0
18.7
13.1
2.5
2.6
2.9
46.7 46.3 46.5 46.5 46.7 46.6
18.9
2.3
2.5
10
12.6
3.5
49.3
3.7
3.8
3.6
11.9
3.2
15.2
12.3
3.7
30
14.1
17.7
16.3
12.3
12.0
49.0
47.8
18.3
40.9
12.9
33.0
31.9
51.1
46.5
42.7
20
■
■ 図表
図表44：住宅投資額と居住関連支出の推移
：住宅投資額と居住関連支出の推移
56.6
52.4
兆円
18.0
1.1
1.0
15.8
16.0
3.1
3.2
4.8
5.1
0.9
0.8
12.4
12.7
②
①
増
改
築
新
築
0
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
居
住
関
連
支
出
住
宅
投
資
額
10 年度
注: 1. 住宅投資額の新築・増改築の内訳は、「建設着工統計」の新築・増改築別工事費で、住宅投資額を按分したものである。
2. 居住関連支出①②③は、「家計調査年報」の下記該当項目に「住民基本台帳に基づく世帯数」による世帯数を乗じて算出。
居住関連支出①：「設備修繕・維持」（設備器具、畳替え等）、 居住関連支出②：「家庭用耐久財」（電気冷蔵庫、タンス等）、「室内装備・装飾品」、「寝具類」
居住関連支出③：「家賃地代」、「光熱・水道」
出所: 国土交通省「住宅経済データ集」 により、みずほ証券が作成
・ 住宅分野は関連産業が多く、住宅投資はさまざまな分野に対する波及効果が大きい
→ 住宅関連のデータは、景気の先行指標となる場合が多い
4
5 ．不動産価格の動向④ － 地価下落の状況と要因
順位 都道府県 基準地番号 住所
(a) 全国・商業地
1 北海道
留萌5-1
留萌市
栄町2-2-12
2 北海道
紋別5-1
紋別市
幸町4-2-12
3 北海道
北見5-3
北見市留辺蘂町
仲町80番1外
4 岩手県
花巻5-2
花巻市
大通り1-14-31
5 岩手県
葛巻5-1
葛巻町第13地割
葛巻49番
6 和歌山県 那智勝浦
那智勝浦町
5-1
大字北浜1丁目16番
7 秋田県
大仙5-11
大仙市川目
字町東91番3
8 北海道
積丹5-1
積丹町大字美国町
字船澗100番7外
8 秋田県
横手5-6
横手市安田
字堰添54番外
10 秋田県
大仙5-9
大仙市花館
字鶴田51番1外
(b) 全国・住宅地
1 大分県
中津-5
中津市耶馬渓町大字平田
字宮馬場1504番外
2 鳥取県
鳥取-14
鳥取市国府町
稲葉丘2丁目220番外
3 広島県
大崎上島
大崎上島町木江
-4
字東側5076番
4 和歌山県 那智勝浦
那智勝浦町大字川関
-2
字在ノ内386番
5 北海道
美唄-1
美唄市
東明2条2-6-10
6 和歌山県 串本-3
串本町
串本2200番
7 広島県
江田島-6
江田島市沖美町岡大王
字王城681番
8 北海道
留萌-3
留萌市
沖見町6丁目36番65
9 和歌山県 太地-2
太地町大字太地
字暖海4170番
10 和歌山県 那智勝浦
那智勝浦町大字下里
-1
字間所888番3外
（上段＝地価（単位：千円/㎡）、下段＝年間変動率（単位：％））
2008
2009
2010
2011
2012
2013
ビル名
2005
2006
2007
タニ薬局
45.0
(▲2.2)
46.0
(▲7.6)
19.7
(▲1.5)
－
－
－
－
88.0
(▲6.9)
29.5
(0.0)
18.6
(0.0)
106
(0.0)
51.5
(▲2.8)
42.5
(▲5.6)
42.5
(▲7.6)
19.1
(▲3.0)
－
－
－
－
81.4
(▲7.5)
29.5
(0.0)
18.0
(▲3.2)
106
(0.0)
50.0
(▲2.9)
39.0
(▲8.2)
39.5
(▲7.1)
18.2
(▲4.7)
－
－
－
－
76.0
(▲6.6)
29.5
(0.0)
17.5
(▲2.8)
102
(▲3.8)
48.5
(▲3.0)
36.0
31.0
27.9
25.5
21.5
(▲7.7) (▲13.9) (▲10.0) (▲8.6) (▲15.7)
37.5
35.0
29.5
26.0
22.0
(▲5.1) (▲6.7) (▲15.7) (▲11.9) (▲15.4)
17.3
16.5
15.5
14.5
13.2
(▲4.9) (▲4.6) (▲6.1) (▲6.5) (▲9.0)
64.5
56.5
－
－
－
－
－
－
－ (▲12.4)
37.8
34.1
30.3
－
－
－
－
－ (▲9.8) (▲11.1)
70.5
64.8
58.3
52.6
47.0
(▲7.2) (▲8.1) (▲10.0) (▲9.8) (▲10.6)
29.5
28.8
27.2
25.0
22.6
(0.0) (▲2.4) (▲5.6) (▲8.1) (▲9.6)
16.8
16.1
14.9
13.6
12.3
(▲4.0) (▲4.2) (▲7.5) (▲8.7) (▲9.6)
96.0
86.5
77.5
69.0
61.5
(▲5.9) (▲9.9) (▲10.4) (▲11.0) (▲10.9)
44.0
39.6
35.6
32.0
28.6
(▲9.3) (▲10.0) (▲10.1) (▲10.1) (▲10.6)
7.50
(0.0)
66.5
(▲7.6)
31.7
(▲2.8)
31.8
(▲3.0)
8.60
(▲2.3)
61.6
(▲4.5)
26.8
(▲2.2)
15.2
(▲1.3)
42.2
(▲6.2)
37.5
(▲5.1)
7.50
(0.0)
64.0
(▲3.8)
30.8
(▲2.8)
30.8
(▲3.1)
8.30
(▲3.5)
58.6
(▲4.9)
25.7
(▲4.1)
14.9
(▲2.0)
40.0
(▲5.2)
35.8
(▲4.5)
7.30
(▲2.7)
62.0
(▲3.1)
29.7
(▲3.6)
30.0
(▲2.6)
7.90
(▲4.8)
55.7
(▲4.9)
24.0
(▲6.6)
14.5
(▲2.7)
38.0
(▲5.0)
34.3
(▲4.2)
7.00
(▲4.1)
58.0
(▲6.5)
28.6
(▲3.7)
29.3
(▲2.3)
7.60
(▲3.8)
52.2
(▲6.3)
22.0
(▲8.3)
13.8
(▲4.8)
36.0
(▲5.3)
33.0
(▲3.8)
田巻会計事務所
住友生命花巻南支部
中国料理摩天楼
建匠
6.70
6.40
6.20
6.00
5.20
(▲4.3) (▲4.5) (▲3.1) (▲3.2) (▲13.3)
40.0
35.5
55.0
49.5
45.0
(▲5.2) (▲10.0) (▲9.1) (▲11.1) (▲11.3)
26.3
24.0
22.0
20.2
18.0
(▲8.0) (▲8.7) (▲8.3) (▲8.2) (▲10.9)
28.2
26.5
25.2
22.0
19.7
(▲3.8) (▲6.0) (▲4.9) (▲12.7) (▲10.5)
7.00
6.10
5.40
4.80
4.30
(▲7.9) (▲12.9) (▲11.5) (▲11.1) (▲10.4)
48.7
45.0
40.6
36.4
32.7
(▲6.7) (▲7.6) (▲9.8) (▲10.3) (▲10.2)
20.3
18.5
16.5
14.8
13.3
(▲7.7) (▲8.9) (▲10.8) (▲10.3) (▲10.1)
13.0
12.2
11.0
9.90
8.90
(▲5.8) (▲6.2) (▲9.8) (▲10.0) (▲10.1)
34.0
30.6
27.5
25.0
22.5
(▲5.6) (▲10.0) (▲10.1) (▲9.1) (▲10.0)
31.5
28.8
26.4
24.2
21.8
(▲4.5) (▲8.6) (▲8.3) (▲8.3)
(▲9.9)
・2013年基準地価では、以下の場所で、比較的大幅な下落を記録
①人口減少・高齢化が進行した地域 ②中心市街地の空洞化が進行した地域 ③天災リスクが大きい地域
・構造的な要因が多いため、下落率が大きい場所は固定化しつつある
5
18.5
(▲14.0)
19.0
(▲13.6)
11.6
(▲12.1)
50.2
(▲11.2)
27.0
(▲10.9)
42.0
(▲10.6)
20.2
(▲10.6)
11.0
(▲10.6)
55.0
(▲10.6)
25.6
(▲10.5)
■
■ 図表
図表55：
：
2013年基準地価
2013年基準地価
における
における
下落率の上位地点
下落率の上位地点
出所:
国土交通省「都道府県地価調査」
により、 みずほ証券が作成
134 土地総合研究 2014 年冬号
6 ．不動産価格の動向⑤ － 地価動向と人口動態の相関関係
■
■ 図表
図表66：地価動向と人口動態の相関関係
：地価動向と人口動態の相関関係
地価変動率（％）
▲2
中部（名古屋
圏を除く）
関東（東京
圏を除く）
▲4
四国
東北
▲8
▲4
▲1
地価変動率（％）
▲1
▲2
▲3
関東（東京
圏を除く）
▲4
▲6
北陸
▲5
東京圏
1
2
四国
▲3
3
4
人口変動率（％）
▲7
▲4
北海道
東北
中国
四国
▲3
中部（名古屋
圏を除く）
大阪圏
▲1
東京圏
近畿（大阪
圏を除く）
0
▲2
▲1
1
2
▲6
▲4
関東（東京
圏を除く）
0
1
2
3
4
人口変動率（％）
大阪圏
東京圏
北海道 北陸
▲3
3
4
人口変動率（％）
東京圏
近畿（大阪
圏を除く）
中部（名古屋
圏を除く）
▲2
▲4
中部（名古屋
圏を除く）
名古屋圏
2013年公示地価
九州・沖縄
東北
中国
▲5
▲1
九州・沖縄
地価変動率（％）
0
北海道
▲2
大阪圏
北陸
▲6
九州・沖縄
中国
東北
▲7
▲4
▲3
名古屋圏
2011年公示地価
▲5
0
名古屋圏
2012年公示地価
▲2
名古屋圏
大阪圏
▲2
▲1
▲4
九州・沖縄
北陸
北海道
▲3
2010年公示地価
近畿（大阪
圏を除く）
中国
▲6
出所: 国土交通省「地価公示」 により、 みずほ証券が作成
地価変動率（％）
0
四国
▲3
▲2
▲1
近畿（大阪
圏を除く）
関東（東京
圏を除く）
0
1
2
3
4
人口変動率（％）
・地価動向と人口動態との間には、強い相関関係が認められる
･･･ 人口が増加している地域の地価は上昇するが、人口が減少している地域は地価下落が継続
・2010年は、「ミニバブル」の調整の過程で、三大都市圏の地価が大きく下落。2011年には、過度に上昇した地価の調整が、ほぼ終了
・2012年は、東京圏の一部で、震災の影響により、地価が大幅に下落 ・2013年は、震災の影響がほぼ払拭された模様
6
7 ．不動産価格の動向⑥ － 四半期ごとの地価動向
都市名
行政区
札幌市
中央区
地区
宮の森（住宅）
駅前通
仙台市
青葉区
錦町（住宅）
一番町
さいたま市 大宮区
大宮駅西口
23区
千代田区 大手町
中央区
銀座中央
港区
虎ノ門
新宿区
西新宿
渋谷区
渋谷
豊島区
池袋東口
墨田区
とうきょうｽｶｲﾂﾘｰ駅周辺
江東区
豊洲（住宅）
世田谷区 二子玉川（住宅）
中野区
中野駅周辺
横浜市
西区
横浜駅西口
青葉区
美しが丘（住宅）
川崎市
川崎区
川崎駅東口
中原区
元住吉（住宅）
武蔵小杉
新潟市
中央区
新潟駅南
金沢市
金沢駅周辺
名古屋市 中村区
名駅駅前
太閤口
中区
丸の内
伏見
東区
大曽根（住宅）
久屋大通駅周辺
千種区
覚王山（住宅）
今池
昭和区
御器所（住宅）
熱田区
金山
京都市
下京区
京都駅周辺
中京区
烏丸
丸太町
大阪市
北区
梅田
中之島西
中央区
心斎橋
淀川区
新大阪
阿倍野区 阿倍野
神戸市
中央区
三宮駅前
東灘区
岡本（住宅）
西宮市
甲子園口（住宅）
阪急西宮北口駅周辺
芦屋市
JR芦屋駅周辺（住宅）
岡山市
岡山駅周辺
広島市
中区
紙屋町
広島駅南
福岡市
中央区
大濠（住宅）
天神
博多区
博多駅周辺
那覇市
県庁前
10年
第4Q
11年
第1Q
11年
第2Q
－
－
－
－
11年
第3Q
11年
第4Q
12年
第1Q
12年
第2Q
12年
第3Q
12年
第4Q
13年
第1Q
13年
第2Q
■
■ 図表7：「地価LOOKレポート」の概要
図表7：「地価LOOKレポート」の概要
・最新調査（2013年7月時）では、 地価上昇地点が3分の2を占めた
・上昇地区が99地区（前期比＋19地区）に増加
－
－
－
－
・ 2012年第3四半期までは住宅需要が地価の回復を牽引。
－
その後は、オフィス市況の回復や不動産投資の活発化を
背景に、商業地での地価上昇が目立つ
・大阪圏・名古屋圏では、2期連続で下落地区がゼロ。
特に名古屋圏は、全地区が上昇
・地方圏（全32地区）では、上昇地区（15地区、前期比＋4地区）が
全体のほぼ半数を占めた
［凡例］
＊総合評価
：上昇（6％以上）
：上昇（3％以上6％未満）
：上昇（0％超3％未満）
－
－
－
－
－
：横ばい（0％）
：下落（0％超▲3％未満）
：下落（▲3％以上▲6％未満）
：下落（▲6％以上▲9％未満）
：下落（▲9％以上▲12％未満）
：下落（▲12％以上）
出所: 国土交通省「主要都市の高度利用地地価動向報告
～地価LOOKレポート～」により、みずほ証券が作成
7
土地総合研究 2014 年冬号 135
8 ．オフィスビル市場の動向① － オフィスビル供給の動向
■
■ 図表
図表8：東京23区における大規模オフィスビルの供給動向
8：東京23区における大規模オフィスビルの供給動向
万㎡
250
200
150
44件
41件
40件
32件
24件
47件
46件
36件
37件
30件
29件
16件
15件
12件
100
100
114
118
14件
21件
25件
12件
14件
7件
121
119
117
116
91
86 85
77
72
20件
175
16件
91
65
56 55
50
29件
154
99
74
32件
31件
26件
19件
125
92
28件
19件
119
83
216
28件
21件
183
108 104
未竣工
竣工済
供給件数
42件
102
59
58
36
0
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 暦年
・現在の開発動向を考慮すると、ビル供給のピークは2012年
出所: 森ビル株式会社「東京23区の大規模
オフィスビル市場動向調査（速報版）」
（2013年3月21日）により、
みずほ証券が作成
･･･2012年は、オフィス需要が大きい「丸の内・大手町」エリアが供給の中心
中野、二子玉川等でも大規模再開発が竣工
・オフィスビルに対する潜在需要が旺盛な場所では、「供給が需要を生む」効果が期待できる
→ 不動産市場の活性化に資する可能性も考えられる
8
9 ． オフィスビル市場の動向 ② － 東京都心部の空室率
■
■ 図表
図表9：東京・都心5区のオフィス空室率
9：東京・都心5区のオフィス空室率
％
40
40.61
40.18
34.33
32.89
35
平均空室率
29.61
30
新築ビル空室率
28.30
26.47
25
20
38.65
32.25
30.83
19.69
18.05
29.74
23.45
22.67
21.50
15
10.57
10
36.37
33.64 30.86
30.16
30.51
29.92
29.10 29.62 29.16
24.82
23.98
26.19
23.71
21.72
21.65
23.24
24.21
20.43
22.32
21.54
16.39
20.35
17.31 17.93
16.18
20.12
17.15
16.52
13.63
12.72
11.10
11.60
34.13
30.59
30.38
25.57
25.11
39.16
35.65
33.82 32.48
35.15
8.16
5
0
2007年
1月 4月
7月
10月
2008年
1月 4月
7月
10月
2009年
1月 4月
7月
10月
2010年
1月 4月
7月
10月
2011年
1月 4月
7月
10月
2012年
1月 4月
7月
10月
2013年
1月 4月
7月
・ 東京・都心5区のオフィス空室率は、2009年～2012年前半に、過去最高水準で推移
・新築ビル空室率は2012年6月以降、平均空室率は同年7月以降、低下傾向
･･･ 東京23区内のビル供給が一段落
・東京23区のオフィスビル供給量は、2013年は2012年の3分の1程度、
2014年は同2分の1程度の見込み → 空室率は、低下傾向が続く見込み
9
出所: 三鬼商事(株)の資料により、
みずほ証券が作成
136 土地総合研究 2014 年冬号
10 ．オフィスビル市場の動向③ － オフィス賃料の推移
■
■ 図表
図表10
10：東京・都心5区のオフィス賃料の推移
：東京・都心5区のオフィス賃料の推移
40,000
円/坪
新築ビル
35,000
既存ビル
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
2007年
1月 4月
2008年
7月 10月 1月 4月
2009年
7月 10月 1月 4月
2010年
7月 10月 1月 4月
2011年
7月 10月 1月 4月
2012年
7月 10月 1月 4月
2013年
7月 10月 1月 4月
7月
・三鬼商事の資料によれば、東京・都心5区の新築ビル賃料は、2012年春から上昇傾向に転じた
一方、既存ビルの賃料は、下落傾向が継続
・CBREの資料によれば、東京・都心5区の平均募集賃料は、2013年4月－6月期に、4年半振りに上昇に転じた
→ 成約賃料の上昇は、2014年春頃となる可能性
出所: 三鬼商事(株)の資料により、
みずほ証券が作成
10
11 ．オフィスビル市場の動向④ － オフィスビル事業者の景況感
■
■ 図表
図表11
11：オフィスビル事業者の景況感（東京23区）
：オフィスビル事業者の景況感（東京23区）
60
ポイント
オフィスビル事業者の景況感
40
20
0
▲20
▲40
▲60
空室率・現況
空室率・見通し（3ヵ月後）
賃料・現況
▲80
93/7 94/4 95/1 95/10 96/7 97/4 98/1 98/10 99/7 00/4 01/1 01/10 02/7 03/4 04/1 04/10 05/7 06/4 07/1 07/10 08/7 09/4 10/1 10/10 11/7 12/4 13/1 年/月
注: 1．東京ビルヂング協会が、会員であるビル会社を対象に、景況感等経営動向を調査したもの。
2．景況感指数＝｛（上昇とする回答数×2＋やや上昇とする回答数）－（やや下落とする回答数＋下落とする回答数×2）｝÷2÷全回答数×100
回答のすべてが上昇とする場合＋100を示し、回答のすべてが下落とする場合－100を示す。
出所: 一般社団法人東京ビルヂング協会「ビル経営動向調査結果」により、みずほ証券が作成
・ オフィスビル事業者の景況感は回復傾向
･･･2012年10月時調査で、「現況の空室率」指数が4年6ヵ月振りにプラスに転じた
・ 賃料の回復は、空室率に比して遅れているものの、明るい見通しが増加
11
土地総合研究 2014 年冬号 137
12 ．オフィスビル市場の動向⑤ － 新築ビルの入居状況
■
■ 図表
図表12
12：新築ビルの入居状況（2012年以降竣工ビル）
：新築ビルの入居状況（2012年以降竣工ビル）
竣工年月
ビル名称
2012年 1月
丸の内永楽ビルディング
パレスビル
入居率（2013年3月
時点、一部推計）
80％　75％　AKASAKA K-TOWER
晴海フロント
麹町大通リビル
東京スカイツリーイーストタワー
新宿イーストサイドスクエア
ダイバーシティ東京オフィスタワー
渋谷ヒカリエ
住友不動産田町ファーストビル
中野セントラルパーク
2月
3月
4月
5月
85％　100％　100％　60％　50％　100％　80％　80％　JPタワー
6月
7月
8月
10月
12月
2013年 1月
2月
3月
6月
10月
80％　三田ベルジェビル
JR南新宿ビル
住友不動産渋谷ガーデンタワー
相互館 110タワー
アーバンネット神田ビル
日本橋TIビル
アークヒルズ仙石山森タワー
大手町フィナンシャルシティ
76％　100％　100％　95％　100％　100％　100％　100％　京橋OMビル
新目黒東急ビル
JR神田万世橋ビル
日本橋アステラス三井ビルディング
新赤坂センタービル
PMO日本橋室町
歌舞伎座タワー
ワテラス　タワー
ワテラス　アネックス
御茶ノ水ソラシティ
東京スクエアガーデン
（京橋3-1プロジェクト）
アークヒルズ　サウスタワー
JR大塚駅南口ビル
100％　84％　100％　100％　80％　97％　70％　100％　90％以上
90％　賃料水準
主なテナント
（坪当たり）
45,000円　40,000円　三菱ケミカル・グループ、ウェリントン・インターナショナル、
ペイン・キャピタル、日本スペンサースチュアート
日本電気、NTTデータ、クニエ、伊藤忠食品、ｴｲﾌﾞﾙ&ﾊﾟｰﾄﾅｰｽﾞ
三菱東京UFJ銀行（一棟借り）
日紡績、マネックス、みずほ第一ﾌｨﾅﾝｼｬﾙﾃｸﾉﾛｼﾞｰ
22,000円　グローリーナスカ、グッドスマイルカンパニー、ニトロプラス、ジオテクノス
20,000円台前半 スクウェア・エニックス、シティバンク銀行
フジテレビジョン
40,000円台 DeNA、ライフプラザホールディングス、NHN Japan
大東運輸、三菱電機インフォメーションテクノロジー、日本通運
20,000円台前半 SOUTH：キリンホールデングス、同社グループ（メルシャン等）
チューリッヒ保険、チューリッヒ生命、ﾃﾞｨｼﾞﾀﾙﾒﾃﾞｨｱﾌﾟﾛﾌｪｯｼｮﾅﾙ
EAST：栗田工業
40,000円台 コニカミノルタホールディングス、三菱東京UFJ銀行
～50,000円 セールスフォース・ドットコム、大和製罐、セルジーン
ﾌｨｱｯﾄｸﾗｲｽﾗｰｼﾞｬﾊﾟﾝ、ｼﾞｬﾊﾟﾝﾏﾘﾝﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ、日本原子力技術協会
アインファーマシーズ、TOTO、DAIKEN、YKKAP
サイバーエージェント、日拓グループ、フィールズ
・2012年以降に竣工した
オフィスビルには、
オープン時から満室、
あるいは高稼働率を
達成した例も見られる
クリナップ、ダイト、NTTビジネスアソシエ
ベーカー&マッケンジー外国法事務弁護士事務所
あずさ監査法人、モルガン・スタンレーMUFG証券
三菱地所・サイモン（旧チェルシージャパン）
23,000円　日本農薬、日本コープ共済生活協同組合連合会 （内定を含み満室）
スターバックスコーヒージャパン（本社）、リブセンス
メタウォーター、（一財）日本品質保証機構
アステラス製薬（本社、全館一括使用）
住友電気工業
文明堂東京、伊藤忠建機、三陽商会、野村ビルマネジメント
ドワンゴ（本社）、SMBCコンシューマーファイナンス（旧プロミス）、MDI（本社）
DIC（本社、一時移転）、ゼンリン（東京本社）、NSD
関東電化工業、インターリスク総研、オー・エイ・エス
日本製紙グループ、キョーリン製薬ホールディングス
30,000円台後半
サントリー、ブリヂストン、大都技研
～40,000円
注: 稼働率と賃料水準は一部推計。
事実とは異なる可能性がある。
出所:公表資料により、
みずほ証券が作成
40％　12
13 ．オフィスビル市場の動向⑥ － 主要都市の概況
（単位：％）
2011年
9月
11.24
大阪 平均
33.79
新築ビル
17.82
梅田
南森町
－
淀屋橋・本町 6.21
97.16
船場
心斎橋・難波
－
新大阪
－
江坂
－
10.83
既存ビル
11.84
名古屋 平均
44.53
新築ビル
28.65
名駅
伏見
100.00
栄
－
丸の内
－
11.63
既存ビル
11.12
札幌 平均
新築ビル
－
11.12
既存ビル
15.87
仙台 平均
4.02
新築ビル
15.96
既存ビル
12.11
横浜 平均
新築ビル
－
12.11
既存ビル
13.73
福岡 平均
58.98
新築ビル
13.45
既存ビル
10月
11.78
37.66
0.00
－
5.65
97.16
－
－
－
11.47
11.80
44.53
28.65
100.00
－
－
11.59
10.92
0.00
10.97
15.68
4.02
15.76
12.31
－
12.31
13.24
34.18
13.11
11月
11.27
38.93
10.69
－
6.14
96.31
－
－
－
10.93
11.65
44.53
28.65
100.00
－
－
11.44
10.83
0.00
10.88
15.64
4.02
15.72
12.39
－
12.39
13.35
42.22
13.15
12月
10.85
38.95
10.69
－
6.21
96.31
－
－
－
10.50
11.62
37.83
20.03
100.00
－
－
11.45
10.78
0.00
10.82
15.05
4.31
15.14
11.93
－
11.93
13.23
42.22
13.03
2012年
1月
10.74
38.34
10.69
－
4.54
96.31
－
－
－
10.40
11.41
28.18
20.90
67.01
20.86
－
11.26
10.62
0.00
10.66
15.12
9.63
15.19
11.32
8.69
11.39
13.16
42.22
12.96
2月
10.70
53.88
8.17
－
23.66
83.68
－
－
－
10.26
11.50
28.05
20.90
67.01
20.41
－
11.35
10.84
0.00
10.88
15.14
7.13
15.25
11.55
11.53
11.55
13.02
40.80
12.83
3月
10.27
67.07
26.40
－
23.66
97.01
－
－
－
10.10
11.37
27.72
20.90
64.94
20.41
－
11.22
10.87
7.87
10.91
15.35
6.08
15.47
11.24
4.88
11.52
13.39
59.14
12.83
4月
10.25
65.13
15.79
－
23.66
96.93
－
－
－
10.09
11.35
19.79
1.22
64.94
20.41
－
11.28
10.77
7.87
10.81
14.81
6.14
14.86
11.08
0.00
11.56
12.97
68.43
12.49
5月
10.19
65.13
15.79
－
23.66
96.93
－
－
－
10.03
11.39
32.39
9.24
64.94
20.41
－
11.29
10.58
5.80
10.65
14.49
6.14
14.54
11.19
5.37
11.45
12.79
68.43
12.31
6月
10.08
77.82
15.09
－
－
96.93
－
－
－
9.93
11.57
36.27
37.53
59.97
20.41
－
11.32
10.56
3.21
10.67
15.04
50.10
14.28
10.87
4.54
11.15
12.76
68.43
12.27
7月
10.01
50.76
17.46
－
－
96.93
－
23.00
－
9.82
11.10
33.46
37.02
42.25
20.41
－
10.87
10.39
3.21
10.50
14.78
50.70
14.00
10.97
4.76
11.25
12.58
54.16
12.21
8月
9.91
47.75
15.09
－
－
96.93
－
17.52
－
9.74
11.25
39.19
35.91
50.08
20.41
－
10.83
10.28
3.21
10.38
14.91
50.70
14.13
10.88
4.76
11.14
12.49
51.30
12.16
9月
9.67
43.10
15.09
－
－
84.82
－
17.52
－
9.52
11.24
26.25
35.38
18.10
20.41
－
11.04
10.21
1.96
10.33
14.53
49.78
13.77
10.98
4.91
11.09
12.09
50.47
11.77
10月
9.54
20.41
8.29
－
－
84.82
－
17.52
－
9.40
11.11
25.12
32.20
18.89
20.41
－
10.92
9.97
2.18
10.05
14.19
49.78
13.42
10.94
4.91
11.06
12.34
50.47
12.02
11月
9.51
18.61
4.83
－
－
84.82
－
17.52
－
9.40
10.97
25.12
32.20
18.89
20.41
－
10.78
9.76
2.18
9.84
13.92
50.71
13.12
10.99
4.91
11.11
12.12
38.98
11.92
12月
9.51
18.61
4.83
－
－
84.82
－
17.52
－
9.40
10.94
19.47
23.05
14.55
20.41
－
10.82
9.62
2.18
9.70
13.73
51.53
12.95
10.60
4.91
10.70
11.98
34.65
11.81
1月
9.40
15.89
4.83
－
－
84.82
－
2.84
－
9.32
11.05
19.06
23.05
14.14
－
－
10.96
9.53
2.18
9.61
13.55
67.93
12.71
9.98
4.91
10.07
12.19
34.65
12.01
2011年
2月
10.48
45.08
48.83
－
－
－
－
6.80
－
9.60
10.99
16.53
23.05
8.50
－
－
10.93
9.22
0.00
9.32
13.53
67.93
12.69
9.89
－
9.89
12.13
34.65
11.96
3月
11.25
50.33
53.28
－
－
－
－
6.80
－
9.85
10.80
14.18
18.79
8.50
－
－
10.77
9.07
－
9.07
13.39
－
13.39
9.90
－
9.90
11.89
0.00
11.92
4月
11.20
50.34
53.28
－
－
－
－
7.00
－
9.79
10.56
14.18
18.79
8.50
－
－
10.52
9.18
48.27
9.05
13.26
－
13.26
9.71
－
9.71
11.59
0.00
11.62
5月
11.04
50.34
53.28
－
－
－
－
7.00
－
9.62
10.38
13.37
20.51
9.27
－
－
10.34
9.03
48.27
8.89
13.39
－
13.39
9.67
－
9.67
11.50
0.00
11.52
6月
10.80
50.30
53.24
－
－
－
－
7.00
－
9.38
10.30
5.61
－
9.27
－
0.99
10.38
9.03
48.27
8.89
13.10
－
13.10
9.36
－
9.36
11.45
0.00
11.47
7月
10.65
51.66
51.66
－
－
－
－
－
－
9.27
10.02
3.85
－
6.11
－
0.99
10.13
9.28
46.45
9.15
13.00
－
13.00
9.19
－
9.19
11.30
0.00
11.32
8月
10.30
51.66
51.66
－
－
－
－
－
－
8.90
9.99
4.69
－
11.69
－
0.00
10.05
9.31
46.45
9.18
12.82
－
12.82
9.08
－
9.08
11.29
－
11.29
100
％
大阪・新築ビル
80
名古屋・新築ビル
■
■ 図表
図表13
13：主要都市の
：主要都市の
オフィス空室率推移
オフィス空室率推移
・ほとんどの地方都市において、
オフィス空室率は 高水準だが、
徐々に低下
・大阪は、2013年4月竣工の
「グランフロント大阪」の稼働率が、
20％強にとどまった
→ 1年以内に空室解消の可能性
・名古屋は、2015年まで、
大型ビルの供給計画が少ない
→ 当面の市況は「小康状態」
・福岡は、2009年7月で、オフィス
ビルの大量供給が一段落
→ 市況は徐々に回復
福岡・新築ビル
60
40
20
0
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月
13
出所: 三鬼商事の資料により、
みずほ証券が作成
138 土地総合研究 2014 年冬号
14 ．住宅市場の動向 － 住宅価格等の推移
■
■ 図表
図表14：新築分譲マンションの平均価格と平均面積の推移
14：新築分譲マンションの平均価格と平均面積の推移
6,000
平均価格
（万円）
平均価格
（万円）
07年
6,000
08年
91年
5,500
13年上
5,500
大阪圏
東京23区
10年
90年
5,000
11年
12年
94年
5,000
96年
98年
05年
04年
99年
95年
4,500
4,500
06年
97年
09年
03年
02年
00年
13年上
3,500
12年 13年 10年
08年
07年
97年
95年
96年
09年
06年
03年
98年
99年 00年
11年
05年
04年01年 02年
94年
4,000
3,500
92年
89年
4,000
01年
11年
96年 98年
93年
97年
94年
08年
06年
95年
3,000
12年
88年
10年
2,500
00年
05年
99年
09年
07年
01年
02年
03年
04年
87年
85年
23区以外
86年
2,000
84年
3,000
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
1,500
82
60
平均面積（㎡）
62
64
66
68
70
72
74
76 78 80
平均面積（㎡）
・2013年上半期の東京圏・分譲マンションの供給戸数は、過去6年間での最多を記録
･･･分譲単価（㎡当たり）は672千円（前年比＋4.2％）、1戸当たり平均価格は47,360千円（同＋4.3％）
市況の回復を反映して、分譲価格が上昇に転じた
・2013年上半期の大阪圏・分譲マンション価格は2年連続で1万戸超を達成
出所: (株)長谷工総合研究所
「CRI」により、
みずほ証券が作成
･･･供給戸数は前年同期比＋19.5％、平均初月契約率は80.4％で7年振りの80％超
14
15 ．オリンピック招致の効果 ① － 湾岸エリアのオフィス市況の安定化
■
■ 図表
図表15
15：湾岸エリアのオフィス空室率の推移
：湾岸エリアのオフィス空室率の推移
30
％
晴海
25
臨海副都心
東品川
20
15
10
5
0
92/6
94/12
97/3
98/6
99/9
00/12
02/3
03/6
04/9
05/12
07/3
08/6
09/9
10/12
12/3
13/6
年/月
・東京湾岸のオフィスビル市況は、安定性が乏しい
① 交通アクセス、インフラ整備に不備、
② 埋立地であるため、立地イメージが良いとは言えない
・オリンピック導入によって、上記の問題が解決される可能性がある。
（晴海エリアの場合）・ BRT（バス高速輸送システム）の導入･･･2016年4月開通予定
・LRT（次世代型路面電車）導入の検討
・「選手村」設置により、国際交流の場として発展 → 立地イメージの向上も
15
出所: シービーアールイー(株)の資料により、
みずほ証券が作成
土地総合研究 2014 年冬号 139
16 ．オリンピック招致の効果② － 物流施設に対する評価の高まり
オリンピック会場
・大井ふ頭中央海浜公園
ホッケー
（大井ホッケー競技場）
オリンピック会場
・辰巳の森海浜公園
シンクロナイズドスイミング
（アクアティックセンター）
水球
（ウェーターポロアリーナ）
オリンピック会場
・有明エリア
バレーボール、自転車、
テニス、体操など
東雲物流
センター
（IIJ/JLF）
■
■ 図表
図表16：オリンピック会場と近隣の物流施設の例
16：オリンピック会場と近隣の物流施設の例
・オリンピックの開催によって、会場近辺の物流施設などに
対する認知度が向上する可能性がある
→ J-REITに対する投資家の評価が上昇する可能性も
出所: 各J-REITの資料によって、みずほ証券が作成
16
17 ．オリンピック招致の効果③ － 不動産価格の「東西格差」の縮小
■
■ 図表
図表17：マンションの販売単価の推移と将来のイメージ
17：マンションの販売単価の推移と将来のイメージ
1,300
千円/㎡
実績
今後の価格動向（イメージ）
1,200
1,200
山手エリア
1,100
下町エリア
1,008
25％
1,000
900
900
33.5％
800
700
670
600
500
01年
02年
03年
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
12年
13年
上半期
20年
・東京圏の不動産価格は「西高東低」
・オリンピック関連の開発によって、東京湾岸（下町エリア）のインフラ整備が充実
→ 「東西格差」が縮小する可能性も
出所: (株)長谷工総合研究所 「CRI」、
不動産経済研究所の資料により、みずほ証券が作成
17
140 土地総合研究 2014 年冬号
18 ． 不動産投資の動向①－ 外資系ファンドによる投資状況
■
■ 図表
図表18：外資系ファンドによる不動産投資の状況
18：外資系ファンドによる不動産投資の状況
出所: みずほ証券が作成
1. 外資系ファンドによる不動産投資が増加している背景
①日本の不動産価格が2008年後半から大幅に低下し、現在がボトムと考えられること。
②日本の不動産の投資利回りは、欧米等に比べて低いものの、資金調達コストも低いため、一定の収益が見込めること。
③欧州問題が深刻化する一方で、アジアの主要都市にも政治的・経済的な問題が顕在化した例が増えており、
相対的に、日本の投資環境の安定度が不動産ファンド等に評価されていること。
2. 主な投資事例（2011年以降）
(a)東京都心部での取引事例
●米・アンジェロ・ゴードン（Angelo Gordon）
・2012年3月に、オリックス不動産と共同で、森ビルから複合ビル「紀尾井町ビル」（延床面積62,540㎡）の持分約70％を取得。
・2012年6月に、シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズと共同で、第一生命保険から、「青山ベルコモンズ」を取得。
※アンジェロ・ゴードンは、これまでに、「プラザミカド」（赤坂）や、「JTB池袋ビル」等を取得した実績がある。
●英・グロブナー（Grosvenor）
・2011年10月に、高級賃貸マンション「六本木アレンツ」（99戸、延床面積21,177㎡）を、日本たばこ産業から取得。
※グロブナーは、2008年10月に、代々木公園の隣接地（5,701㎡）に、高級賃貸マンション「グロブナープレイス神園町」
（45戸、延床面積約18,000㎡、専有面積154㎡～364㎡）を開発した実績がある。
●独・エイエム・アルファ（AM alpha）
・2012年3月に、「東京ミッドタウン」前の店舗ビル「アクソール（Axall）六本木」（延床面積4,777㎡）を取得。
●英・アヴィヴァ（Aviva）グループ
・2012年3月に、セキュアード・キャピタル・インベストメント・マネジメントと共同で運用する「東京リカバリー・ファンド」の
運用対象として、オフィスビル「目黒プレイスタワー」を取得。
●キャピタモールズ・アジア（CapitaMalls Asia）
・2012年7月に、墨田区錦糸町の複合施設「オリナス」の商業施設部分を22,800百万円で取得。
※キャピタモールズは、シンガポール政府系のデベロッパーであるキャピタランド（CapitaLand）の子会社で、日本で7物件を運用。
18
19 ． 不動産投資の動向②－ 外資系ファンドによる投資状況
■
■ 図表
図表19：外資系ファンドによる不動産投資の状況（続）
19：外資系ファンドによる不動産投資の状況（続）
出所: みずほ証券が作成
(b)海外REITによる不動産投資
●サイゼン（Saizen Real Investment Trust）－シンガポール
・2012年3月に、賃貸マンション「THEパームス田園調布」（30戸、延床面積932㎡）を約560百万円で取得。
・2012年5月に賃貸マンション「アムス八丁堀Ⅰ」を取得。
※サイゼンは、日本の不動産に特化したシンガポールREITで、その名称は、日本語の「最善」に由来する。
同REITは、2007年に日本の12都市・148物件を運用対象としてシンガポール証券取引所に上場した。
●アセンダス（Ascendas）－シンガポール
・アジア地域のホテルに投資するREITと、ホテル事業に投資するビジネストラストをセットにした投資信託「Ascendas Hospitality Trust」
をシンガポール証券取引所に上場する方針。運用対象として、「ホテルサンルート有明」等が入居する「有明プライムビル」を取得。
(c)物流施設の取引
●GLP（Global Logistic Properties）
・中国投資有限公司（The China Investment Corp、略称CIC）と共同で、「ロジポート柏」等の物流施設15物件を、
ラサール（LaSalle Investment Management）から約122,600百万円で取得。
※本件は、2011年中に日本国内で行われた最大の不動産取引と見られる。
●メープルツリー（Mapletree Investments Pte Ltd.）
・数年以内に約100,000百万円を投資して、日本国内の物流施設の資産規模を、現在の2.5倍に拡大する方針。
●フォートレス・インベストメント・グループ（FORTRESS Investment Group）
・2011年12月に、川崎市・東扇島の物流施設3棟（合計延床面積388,676㎡）を、寶組から30,000百万円超で取得。
(d)地方都市への投資
●香港・PAG（Pacific Alliance Group）
・2011年10月に、神戸市・三宮の高級賃貸マンション「MUSEUM TOWER」（125戸、延床面積34,094㎡）を取得。
●シンガポール・ Parkway Life REIT
・2012年3月に、さわやか倶楽部（本社：北九州市）等から、介護付有料老人ホーム3棟（北海道東神楽町・枚方市・北九州市）を、
合計3,000百万円で取得。
●シンガポール・IPC Corporation
・2011年12月に「松山ワシントンプラザホテル」を取得。2012年1月には横須賀市でマンション開発用地を取得。
※IPCは、2009年に日本に進出し、既にホテル4棟、マンション用地5件等を取得しており、今後3年～5年で、30棟～50棟の
ホテルを取得する計画を立てている。
19
土地総合研究 2014 年冬号 141
20 ．不動産投資の動向③ － 主要国と比較した東京の投資環境
■
■ 図表
図表20
20：主要都市の不動産投資利回りの推移
：主要都市の不動産投資利回りの推移
12
％
2003年
10
2005年
2007年
2009年
2011年
8
6
4
2
シドニー
クアラルン
プール
シンガポール
北京
台北
ソウル
フランクフルト
パリ
ロンドン
サンパウロ
バンクーバー
ニューヨーク
東京
0
注: 高度商業地のキャップレート。
出所:公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会「世界地価等調査結果」 により、みずほ証券が作成
・ 東京の不動産利回りは、他の主要都市に比べて低め
ただし、資金調達のコストも低いため、一定の収益を安定的に確保できる
20
21 ． 不動産投資の動向 ④－ J-REITによる投資の傾向
■
■ 図表
図表21：
21：J-REIT
J-REIT の
の運用対象不動産の内容（立地別、用途別）
運用対象不動産の内容（立地別、用途別）
地方都市
7.9%
名古屋圏
3.6%
大阪圏
12.6%
東京都心
（千代田、中央、
港）
27.9%
東京都心
（新宿、渋谷、
品川）
16.4%
その他23区
12.9%
その他（物流
施設、駐車
場）
10.6%
ホテル
2.8%
オフィスビル
49.4%
住宅
17.9%
東京圏
75.9%
商業施設
19.3%
その他東京圏
18.7%
・J-REITの運用対象は、東京都心部に集中
･･･ 不動産市況に「東京の一人勝ち」傾向が強まる中で、
投資対象の東京都心部集中が、さらに強まる可能性
・施設用途は、オフィスビルが過半を占める
･･･ 2005年以降は、住宅系J-REITが増加
多様な不動産に運用対象が拡大
注: 1．2013年7月時点
2．構成比は、取得価格ベース
出所: みずほ証券
21
142 土地総合研究 2014 年冬号
22 ．不動産投資の動向 ⑤ － 不動産投資利回りの推移（１）
6
％
■
■ 図表
図表22
22：オフィスビル投資の期待利回り等の推移
：オフィスビル投資の期待利回り等の推移
（東京都心部）
（東京都心部）
5
期待利回り
取引利回り
4
リスクプレミアム
3
2
1
00年
4月
01年
4月
02年
4月
03年
4月
04年
4月
05年
4月
06年
4月
07年
4月
08年
4月
09年
4月
10年
4月
・2008年後半～2009年4月に、期待利回り・取引利回りが上昇
11年
4月
12年
4月
13年
4月
注: 東京の「丸の内・大手町」エリアの
Ａクラスビル（優良ビル）に投資した場合
の期待利回り等をまとめたもの
出所: 日本不動産研究所「不動産投資家
調査」により、みずほ証券が作成
･･･ 不動産評価額が急速に低下。不動産市場の低迷を反映
・2009年4月～2009年10月に、期待利回り・取引利回りは横ばい傾向
･･･ 不動産評価額の低下要因が、 「キャップレートの上昇 → キャッシュフローの低下」へと変化
・2013年4月に9期振りに期待利回りが低下。リスクプレミアムは横ばい傾向
･･･ 不動産評価額の下落が収まる一方で、一部の収益不動産には取引価格の上昇例も
22
23 ．不動産投資の動向⑥ － 不動産投資利回りの推移（２）
■
■ 図表
図表23
23：オフィスビル投資の期待利回り等の推移
：オフィスビル投資の期待利回り等の推移
（地方都市）
（地方都市）
10
％
札幌・駅前
9
名古屋・名駅
大阪・御堂筋
8
福岡・天神
7
6
5
4
00年
4月
01年
4月
02年
4月
03年
4月
04年
4月
05年
4月
06年
4月
07年
4月
08年
4月
09年
4月
10年
4月
11年
4月
12年
4月
13年
4月
・2008年後半～2009年に、地方都市においても、オフィスビル投資の期待利回りは上昇
← オフィス空室率の上昇等不動産市況の悪化を反映
・2010年4月時調査以降、地方都市の期待利回りは概ね横ばい
注: 主要都市の優良ビルに投資した場合
の期待利回りをまとめたもの
出所: 日本不動産研究所「不動産投資家
調査」により、みずほ証券が作成
一部の都市では、2013年4月時調査で期待利回りが低下
･･･ 地方都市でも、徐々に不動産市況が回復
23
土地総合研究 2014 年冬号 143
24 ．不動産投資の動向⑦ － 不動産投資利回りの推移（３）
■
■ 図表
図表24：不動産投資に対する
24：不動産投資に対する
期待利回りの推移
期待利回りの推移
（マンション、店舗）
（マンション、店舗）
10
％
ワンルームマンション（東京・城南地区）
9
ファミリー向けマンション（東京・城南地区）
外国人向け高級賃貸住宅（東京・3A地区、低層型）
8
ブランドショップ（東京・表参道）
郊外型ショッピングセンター（東京近郊）
7
6
5
4
3
00年 01年
02年
03年
04年
05年
06年
07年
08年
09年
10年
11年
12年
13年
10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月
・ 住宅、商業施設に対する期待利回りは、同一エリアのオフィスビルよりも高い水準
･･･ 投資環境（市場規模、運用対象の多様性、価格算定方法等）が未整備であることを反映
出所: 日本不動産研究所
「不動産投資家調査」により、
みずほ証券が作成
・ 2010年10月時調査以降、東京都心部等でマンションの期待利回りが低下･･･住宅市場の回復を反映
・ 2012年10月時調査以降は、多くの不動産で期待利回りが低下･･･不動産市況が全般的に回復
24
25 ． J-REIT市場の動向① － J-REITの仕組み
投資法人
不動産
元利払
投資家
現・預金
（ 主に敷金・保証金）
オフィスビル
投資法人債
投資法人債
購入
マンション
賃料収入
金融機関
返済
借入金
ホテル
借入
店舗
金融商品取引所
倉庫
不動産投資
分配金
（ 配当）
不動産・
信託不動産
投資家
病院
出資
老人ホーム
投資口（ 株式）
購入
工場
資産運用委託
■
■図表
図表25：
25：J-REIT
J-REIT（不動産投資信託）の仕組みと
（不動産投資信託）の仕組みと
資金調達イメージ
資金調達イメージ
投資信託委託業者
（ 資産運用会社）
設立母体
（ スポンサー企業）
出資
・J-REIT（日本版不動産投資信託）とは
① 投資家から集めた資金でファンド（投資法人）を設立し、
② その資金を不動産（オフィスビル、マンション等）に投資し、
③ 不動産を運用（維持・管理、買い替え等）し、
④ 不動産事業の利益（賃料収入－管理コスト）を投資家に分配（配当）する商品
25
出所: みずほ証券が作成
144 土地総合研究 2014 年冬号
26 ．J-REIT市場の動向② － 投資法人の現状
＜ 複合型 ＞（ 2種類の不動産で運用するタイプ ）
● オフィスビル ＋ 商業施設
＜ 特化型 ＞
● オフィスビル専門
・
・
・
・
・
日本ビルファンド投資法人（ NBF、 8951）
ジャパンリアルエステイト投資法人 （ JRE、 8952）
グローバル・ワン不動産投資法人（ GOR、 8958）
野村不動産オフィスファンド投資法人（ NOF、 8959）
大和証券オフィス投資法人（ DOI、 8976）
（ DAオフィス投資法人から商号変更）
・ いちご不動産投資法人 （ IRI、 8983）
※ FCレジデンシャルと合併（ 消滅投資法人 ）
・2010年～2012年4月に、9組・18投資法人が合併
①東京グロースリート＋エルシーピー
→ インヴィンシブル（10年2月合併）
② アドバンス・レジデンス＋日本レジデンシャル（10年3月合併）
③ 日本リテールファンド+ ラサール ジャパン（10年3月合併）
④ ビ・ライフ＋ニューシティレジデンス（10年4月合併）
⑤ 日本賃貸住宅＋プロスペクト・リート（10年7月合併）
⑥ クレッシェンド＋ジャパン・シングルレジデンス
→ 平和不動産リート（10年10月合併）
⑦ ユナイテッド・アーバン＋日本コマーシャル（10年12月合併）
⑧ FCレジデンシャル＋いちご不動産（11年11月合併）
⑨ 日本ホテルファンド＋ジャパン・ホテル・アンド・リゾート
→ ジャパン・ホテル・リート（2012年4月合併）
・
・
・
・
・
日本プライムリアルティ投資法人 （ JPR、 8955）
東急リアル・エステート投資法人 （ TRI、 8957）
阪急リート投資法人 （ HRI、 8977）
日本コマーシャル投資法人 （ 3229 ） （ 合併により消滅 ）
アクティビア・プロパティーズ投資法人（ API、 3279）
※ 2012年6月13日上場
・ SIA不動産投資法人 （ SIA、 3290）
※ 2013年10月9日上場予定
● オフィスビル ＋ 住宅
・ プレミア投資法人（ PIC、 8956）
● 商業施設専門
・ フロンティア不動産投資法人 （ FRI、 8964）
● 住宅専門
・ 日本アコモデーションファンド投資法人（ NAF、 3226）
・ 野村不動産レジデンシャル投資法人 （ NRF、 3240）
・ 日本レジデンシャル投資法人（ NRIC） （ ADRと合併 ）
・ ニューシティ・レジデンス投資法人（ NCR） （ 合併により消滅 ）
・ プロスペクト・リート投資法人（ PRI） （ 合併により消滅）
・ アドバンス・レジデンス投資法人 （ ADR、 3269）（ NRICと合併 ）
・ 日本賃貸住宅投資法人 （ JRH、 8986）（ PRIと合併 ）
・ スターツプロシード投資法人（ SPI、 8979）
2010年7月27日から、 JASDAQと東証に重複上場
2010年10月1日付で、 JASDAQの上場廃止
・ ケネディクス・レジデンシャル投資法人（ KDR、 3278）
※ 2012年4月26日上場
・ コンフォリア・レジデンシャル投資法人（ CRR、 3282）
※ 2013年2月6日上場
● 物流施設専門 （ 工場 、 インフラ施設を含む ）
・ 日本ロジスティクスファンド投資法人 （ JLF、 8967）
・ 産業ファンド投資法人 （ IIF、 3249）
・ GLP投資法人 （ GLP、 3281）
※ 2012年12月21日上場
・ 日本プロロジスリート（ NPR、 3283）
※ 2013年2月14日上場
● ホテル専門
・ ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（ JHR、 8981）
（ 合併により消滅 ）
・ ジャパン・ホテル・リート投資法人（ JHR、 8985）
※ ジャパン・ホテル・アンド・リゾート（ 消滅投資法人 ） と日本
ホテルファンド（ 存続投資法人 ） が合併し 、 商号変更
・ 星野リゾート･ リート投資法人 （ HRR、 3287）
※ 2013年7月12日上場
● 住宅 ＋ 小規模ホテル
・ ジャパン・シングルレジデンス投資法人（ JSR、 8970）
（ 合併により消滅 ）
・ いちご不動産投資法人 （ ICG、 8975）
※旧いちご不動産 （ 消滅投資法人 ） とFCレジデンシャル
（ 存続投資法人 ） が合併し、 存続投資法人が商号変更
● 住宅 ＋ 商業施設
・ 大和ハウス・レジデンシャル投資法人（ DHI、 8984）
※NCRと合併 、 ビ・ライフ投資法人から商号変更
● 物流施設 ＋ 商業施設
・ 大和ハウスリート投資法人 （ DHR、 3263）
※ 2012年11月28日上場
・ 野村不動産マスターファンド投資法人 （ NMF、 3285）
※ 2013年6月12日上場
・2012年に、4法人が新規上場
→ 2012年12月末時点の上場J-REITは、37法人
・2013年に入ってから、新規上場が増加
→2013年10月時点の上場J-REITは、42法人に増加見込み
＜ 総合型 ＞ （ 不動産の用途を限定しないタイプ）
● オフィスビル中心
・
・
・
・
・
・
・
・
MIDリート投資法人 （ MID 、 3227 ）
森ヒルズリート投資法人 （ MHR 、 3234）
オリックス不動産投資法人 （ OJR 、 8954）
森トラスト総合リート投資法人 （ MTR 、 8961 ）
ケネディクス不動産投資法人 （ KRI、 8972 ）
ラサール　ジャパン投資法人 （ LJR） （ 合併により消滅 ）
トップリート投資法人 （ TOP 、 8982）
ジャパンエクセレント投資法人 （ JEI、 8987）
● 商業施設中心
・ 日本リテールファンド投資法人 （ JRF、 8953）（ LJRと合併 ）
・ ユナイテッド・アーバン投資法人（ UUR、 8960）（ NCIと合併 ）
・ 福岡リート投資法人 （ FRC 、 8968 ） ● 住宅中心
・ インヴィンシブル投資法人（ INV、 8963）
（ LCPと合併 、 東 京グロースリート投資法人から商号変更 ）
■
■ 図表
図表26：
26：
上場J-REIT
上場J-REIT の概要
の概要
・ 平和不動産リート投資法人 （ HFR 、 8966） （ JSRと合併 ）
（ クレッシェンド投資法人から商号変更 ）
・ 積水ハウス・SI 投資法人 （ SSI、 8973）
（ ジョイント・リート投資法人から商号変更 ）
・ エルシーピー投資法人 （ LCP） （ 合併により消滅 ）
注：2013年10月1日時点（予定を含む）
出所: みずほ証券
26
27 ． J-REIT市場の動向③ － 市場規模の変動状況
十億円
7,000
■
■ 図表
図表27：J-REIT
27：J-REIT の時価総額と
の時価総額と
法人数の推移
法人数の推移
50
法人
45
時価総額合計
6,000
40
法人数（右目盛り）
35
5,000
30
4,000
25
3,000
20
15
2,000
10
1,000
5
0
0
01/9 02/3 02/9 03/3 03/9 04/3 04/9 05/3 05/9 06/3 06/9 07/3 07/9 08/3 08/9 09/3 09/9 10/3 10/9 11/3 11/9 12/3 12/9 13/3 13/9 年/月
・J-REITの時価総額は、2007年5月末時に約6.8兆円に拡大
･･･スタート時(2001年9月)約2,600億円の約26倍の規模、
・2008年3月中旬に約3.6兆円、10月下旬に約2.1兆円の市場規模に縮小
･･･ 2007年5月末時点の約30％の市場規模
・2013年4月8日時点の市場規模は約7.36兆円。9月30日時点では7.17兆円
･･･ 現在の市場は過去のピーク時を上回る規模に拡大
27
出所: 不動産証券化協会
等の資料により、
みずほ証券が作成
土地総合研究 2014 年冬号 145
28 ．J-REIT市場の動向④ － 株価（投資口価格）の推移（1）
ポイント
1,600
東証ＲＥＩＴ指数
TOPIX
(13/10/1)
1,481.29PT
1,400
1,200
1,000
800
600
10/1 10/3 10/5 10/7 10/9 10/11 11/1 11/3 11/5 11/7 11/9 11/11 12/1 12/3 12/5 12/7
12/9 12/11 13/1 13/3 13/5 13/7
13/9
年/月
・東証REIT指数は、2011年中に、ほぼ一貫して低下
･･･ ① 国内金融機関によるロスカット、②投信による解約対応の換金売り、が主な要因
・東証REIT指数は、2012年1月下旬から反転・上昇
･･･ 平均配当利回りが6％超となり、割安感が強まった
・東証REIT指数は、2012年4月～5月に大きく下落
･･･ 欧州債務問題の深刻化により、リスク資産への投資を敬遠する動きが強まった
・東証REIT指数は、2012年6月以降は、概ね上昇傾向
･･･ ①不動産市況の「底打ち」に対する期待、②J-REITの不動産運用の「堅調さ」に
対する再評価、③国内金融機関によるJ-REIT投資の再開
・東証REIT指数は、2012年12月下旬から上昇テンポが加速
･･･ 政策への期待が先行している部分も見られる
・東証REIT指数は、2013年4月から、やや調整
･･･ 新年度入りを契機に、投資方針を見直す投資家が増加
■
■ 図表
図表28：東証REIT指数とTOPIXの推移
28：東証REIT指数とTOPIXの推移
出所: 東京証券取引所の資料により、みずほ証券が作成
28
29 ．J-REIT市場の動向⑤ － 株価（投資口価格）の推移（２）
■
■ 図表
図表29：東証REIT用途別指数の推移
29：東証REIT用途別指数の推移
2,200
ポイント
オフィス指数
2,000
住宅指数
商業・物流等指数
1,800
東証ＲＥＩＴ指数
(13/10/1)
オフィス指数
1,522.01 PT
住宅指数
1,829.60 PT
商業・物流等指数 1,851.24 PT
1,600
1,400
1,200
1,000
800
10/3
10/5
10/7
10/9 10/11 11/1 11/3
11/5
11/7
11/9 11/11 12/1
12/3
12/5
12/7
12/9 12/11 13/1 13/3
13/5
13/7
13/9
年/月
・用途別指数では、オフィス系REITの反発が目立つ（ただし、指数の水準は相対的に低い）
･･･ オフィスビル市況の底入れを反映
・住宅REITの運用は、オフィスビルに比べて安定
･･･ 住宅関連の指標は景気動向に先行し、オフィス関連は遅行する傾向がある。
好況時には、住宅の家賃等が「なかなか上昇しない」可能性もある
29
注: 1. 東証REIT用途別指数は、2010年2月26日を起算日として、
2010年6月21日より東証が公表。
2. 東証REIT指数は、2010年2月26日の終値（908.23pt）を
1,000ptとして指数化したもの。
出所: 東京証券取引所の資料により、みずほ証券が作成
146 土地総合研究 2014 年冬号
30 ． J-REIT市場の動向⑥ － 投資家別の取引動向
■
■ 図表
図表30：J-REITの投資主体別売買動向（フローとストック）
30：J-REITの投資主体別売買動向（フローとストック）
J-REIT全体の投資主体別の投資比率
各投資主体の売買シェア（金額ベース）（単位：％）
60
自己取引
16.18
その他
0.33
(％)
（単位：％）
50
外国人
46.43
40
個人
18.31
45.1
金融機関（証券会社含む）
外国人
個人
事業法人
30
29.9
20
事業法人
1.35
13.2
投資信託
7.33
11.8
10
金融機関
（証券会社
含む）
10.08
0
06/7 07/1 07/7 08/1 08/7 09/1 09/7 10/1 10/7 11/1 11/7 12/1 12/7 13/1 13/7
（年/月）
注: 比率は2013年6月時。
出所: 東京証券取引所の資料により、みずほ証券が作成
注: 年月は調査時。
出所: 各J-REITの資料により、みずほ証券が作成
30
31 ． J-REIT市場の動向⑦ － 銀行と外国人の取引動向
■
■ 図表
図表31：投資主別の売買動向（売買差し引き金額）
31：投資主別の売買動向（売買差し引き金額）
1,700
（pt）
100,000
（百万円）
80,000
銀行
外国人
投資信託
個人
保険
1,600
東証REIT指数（月末値、右目盛）
60,000
1,500
40,000
1,400
20,000
1,300
0
1,200
▲20,000
1,100
▲40,000
1,000
▲60,000
900
800
▲80,000
10/1
10/3
10/5
10/7
10/9 10/11 11/1
11/3
11/5
11/7
11/9 11/11 12/1
12/3
12/5
12/7
12/9 12/11 13/1
13/3
13/5
13/7
（年/月）
・2013年1月は、2,389百万円の買い越し
･･･ 2,000百万円超の買い越しは、2010年1月（2,081百万円）以来、3年振り
・2013年1月は、銀行が15ヵ月連続の買い越し、投資信託が8ヵ月連続の「買い越し」
･･･ 買越額は、前者が25,153百万円、後者が41,739百万円で、いずれも過去3年で最大。
・2013年1月は、個人投資家が14ヵ月連続の売り越し
･･･ 同月のエクイティファイナンスは6件で、1ヵ月間としては過去最大の件数。
「上場・増資の初日に売る」個人投資家が、依然として多い模様。
・外国人投資家は、2011年12月頃から、売り越しと買い越しを頻繁に繰り返す状況
31
出所: 東京証券取引所の資料により、
みずほ証券が作成
土地総合研究 2014 年冬号 147
32 ．J-REIT市場の動向⑧ － 配当利回りの推移
10.0
■
■ 図表
図表32：J-REITの配当利回り等の推移
32：J-REITの配当利回り等の推移
(%)
9.0
8.0
9.68%
(08/10/28)
J-REIT平均配当利回り
（時価総額加重平均）
7.0
6.0
5.0
3.69%
（13/10/1）
4.0
3.0
2.0
303bp
（13/10/1）
J-REIT平均配当利回りと
10年債利回りとのスプレッド
1.0
10年債利回り
0.0
01/9
02/6
03/3 03/12 04/9
05/6
06/3 06/12 07/9
08/6
09/3 09/12 10/9
11/6
・J-REITの平均配当利回りは「円の金融商品」としては高水準
・2004年6月～2006年11月の配当利回りは、概ね「長期金利＋200bp」で推移
・2013年9月30日時点のJ-REITの平均配当利回りは3.61％
株価の回復にともなって、配当利回りは低下
12/3 12/12 13/9 （年/月）
注: 1．J-REIT平均配当利回りは、
各J-REITの配当利回りを
時価総額で加重平均して算出。
2．各J-REITの配当利回りは、
分配金の予想値（年換算値）
で算出。
出所: Bloomberg、各J-REITの資料
により、みずほ証券が作成
32
33 ．J-REIT市場の動向⑨－J-REITの信用度
投資法人名
ジャパンリアルエステイト投資法人（JRE、8952）
日本ロジスティクスファンド投資法人（JLF、8967）
日本ビルファンド投資法人（NBF、8951）
フロンティア不動産投資法人（FRI、8964）
日本プライムリアルティ投資法人（JPR、8955）
日本アコモデーションファンド投資法人（NAF、3226）
日本リテールファンド投資法人（JRF、8953）
野村不動産レジデンシャル投資法人（NRF、3240）
森トラスト総合リート投資法人（MTR、8961）
産業ファンド投資法人（IIF、3249）
ユナイテッド・アーバン投資法人（UUR、8960）
積水ハウス・SI投資法人（SSI、8973）
アドバンス・レジデンス投資法人（ADR、3269）
東急リアル・エステート投資法人（TRI、8957）
オリックス不動産投資法人（OJR、8954）
福岡リート投資法人（FRC、8968）
大和ハウス・レジデンシャル投資法人（DHI、8984）
ジャパンエクセレント投資法人（JEI、8987）
野村不動産オフィスファンド投資法人（NOF、8959）
グローバル・ワン不動産投資法人（GOR、8958）
森ヒルズリート投資法人（MHR、3234）
アクティビア・プロパティーズ投資法人（API、3279）
GLP投資法人（GLP、3281）
日本プロロジスリート投資法人（NPR、3283）
大和ハウスリート投資法人（DHR、3263）
野村不動産マスターファンド投資法人（NMF、3285）
トップリート投資法人（TOP、8982）
阪急リート投資法人（HRI、8977）
大和証券オフィス投資法人（DOI、8976）
ケネディクス不動産投資法人（KRI、8972）
コンフォリア・レジデンシャル投資法人（CRR、3282）
プレミア投資法人（PIC、8956）
MIDリート投資法人（MID、3227）
ジャパン・ホテル・リート投資法人（JHR、8985）
ケネディクス・レジデンシャル投資法人（KDR、3278）
日本賃貸住宅投資法人（JRH、8986）
平和不動産リート投資法人（HFR、8966）
R&I
AA
AA
AA
AAAAAAAA-
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
A+
格付会社・格付状況
MDYS S&P
ＪＣＲ
A1
A+
A1
A2
A+
A2
A+
A3
A
A3
A+
A3
A
A
AA
AA
AA
A3
AAAAAAA
AAAAAAAAAAA3
AAABaa1
AAAAAAAAAAAAAABaa1
A＋
A＋
A
AABBB+
BBB+
Baa1
A
A
AA-
主なスポンサー企業
三菱地所、第一生命、三井物産
三井物産、三井住友信託、ケネディクス
三井不動産、住友生命
三井不動産
東京建物、大成建設、安田不動産
三井不動産
三菱商事、UBS A.G.
野村不動産HD
森トラスト、パルコ、損保ジャパン
三菱商事、UBS A.G.
丸紅、極東証券
積水ハウス、スプリング・インベストメント
伊藤忠商事、日本土地建物
東京急行電鉄
オリックス
福岡地所、九州電力
大和ハウス工業
新日鉄興和不動産、第一生命、積水ハウス
野村不動産HD
明治安田生命、近鉄、森ビル
森ビル
東急不動産
GLPグループ
プロロジス
大和ハウス工業
野村不動産HD
三井住友信託、王子不動産
阪急電鉄
大和証券グループ本社
ケネディクス
東急不動産
NTT都市開発、ケン・コーポレーション
MID都市開発（関西電力グループ）
ロックライズ社、共立メンテナンス
ケネディクス
アップルリンゴ（オークツリー・グループ）
平和不動産
33
■
■ 図表
図表33：J-REITの格付状況
33：J-REITの格付状況
・信用度の高いJ-REIT（≒高格付けの
J-REIT）は、新規調達（銀行借入等）
についても、特に問題は見られない
・スポンサー企業の信用度が、
J-REITの信用度に関する評価にも
ある程度影響している模様
注: 2013年10月1日時点。
発行体格付・会社格付または無担保長期債務
格付。ただし、 一部に長期債格付を含む。
出所: 各J-REITの公表資料により、
みずほ証券が作成
148 土地総合研究 2014 年冬号
34 ．J-REIT市場の動向 ⑩－J-REITの資金調達状況
5,386
■
■ 図表
図表34：J-REITのファイナンス状況
34：J-REITのファイナンス状況
（億円）
5,000
増資額
投資法人債起債額
4,000
3,790
4,002
3,767
3,314
3,000
2,580
2,238
2,097
2,000
620
309
80
払込ベース。
1,316
1,000
0
注: 1. 公募増資には、新規上場は含まない。
1,535
1,375
0
2,107
1,795
755
785
631
2. 投資法人債の起債額は、私募債は含むが、
960
短期投資法人債（CP）は含まない。
713
3. 2013年は9月末までのデータで、
400
250
見込み額を含む。
135
50
出所: 各J-REITの資料により、みずほ証券が作成
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
・2009年後半から、J-REITによる公募増資や、投資法人債の起債が増加
背景 ： 投資家のJ-REITに対する信頼感が回復。J-REIT市場・投資法人債市場における売買が活発化
資金調達の目的 ：① 短期借入金の返済・長転等による財務内容の改善
② 不動産の取得 ← 私募ファンドの破綻等により、優良不動産の売却が進むとの期待
・不動産取得についても、スポンサー企業のパイプラインを活用する事例が多い
･･･資金調達できるJ-REITは、スポンサー企業の信用力の高い銘柄に限られる
34
35 ．J-REIT市場の動向 ⑪－J-REITによる不動産取得
1,600,000
百万円
1,400,000
1,200,000
1,000,000
800,000
600,000
■
■ 図表
図表35：J-REITによる不動産取得
35：J-REITによる不動産取得
2009年
SPC出資等
ホテル
インフラ・工場
物流施設
住宅
商業
オフィス
合計
400,000
200,000
0
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
（1月～8月）
件数（件）
金額（百万円）
オフィス
件数（件）
金額（百万円）
商業
件数（件）
金額（百万円）
住宅
件数（件）
金額（百万円）
物流施設
件数（件）
金額（百万円）
インフラ・
件数（件）
工場
金額（百万円）
ホテル
件数（件）
金額（百万円）
SPC出資等 件数（件）
金額（百万円）
・2013年（1月～8月）に、J-REITが取得した不動産は約1.54兆円
･･･2012年（暦年）の約8,000億円の約2倍
①資金調達に適した環境
②不動産価格がボトム圏
・金額では、物流施設が突出
･･･GLP投資法人の上場（上場日は2012年12月だが、不動産取得は2013年1月）、
日本プロロジスリート投資法人の上場・増資、
野村不動産マスターファンド投資法人の上場などのイベントが重なった
35
2010年
2011年
2012年
28
80
167
208
81,853 475,486 714,407 787,902
8
30
52
41
29,330 278,546 411,025 262,089
14
14
22
28
26,593
85,996 105,804 225,090
6
25
77
99
25,930
49,004 158,394 143,420
0
5
6
23
0
38,825
14,040 108,430
0
2
0
5
0
5,600
0
34,984
0
1
5
2
0
40
21,989
10,800
0
3
5
10
0
17,475
3,155
3,089
2013年
（1月～8月）
331
1,543,476
48
369,091
53
277,164
129
175,805
77
655,806
4
12,196
10
49,600
8
1,834
注: 取得日ベース
出所: 各J-REITの資料により、みずほ証券が作成
土地総合研究 2014 年冬号 149
36 ． J-REIT市場の動向⑫－ J-REIT市場の再編
① J-REIT同士の合併事例
合併成立日
（一部予定）
存続法人
（吸収合併の場合）
消滅法人
（吸収合併の場合）
2010年2月10日 東京グロースリート
エルシーピー
→ インヴィンシブル（商号変更、INV、8963）
アドバンス・レジデンス（ADR、3269）
アドバンス・レジデンス（旧ADR）
日本レジデンシャル（NRI）
（新設合併）
2010年3月1日 日本リテールファンド（JRF、8953）
ラサール ジャパン
2010年4月1日 ビ・ライフ（BLI、8984）
ニューシティ・レジデンス
→ 大和ハウス・レジデンシャル（DHI、2011年12月1日に商号変更）
2010年7月1日 日本賃貸住宅（JRH、8986）
プロスペクト・リート
ジャパン・シングルレジデンス
2010年10月1日 クレッシェンド
→ 平和不動産リート（商号変更、HFR、8966）
2010年12月1日 ユナイテッド・アーバン（UUR、8960）
日本コマーシャル
2011年11月1日 FCレジデンシャル（FCR）
いちご不動産
→ いちご不動産（商号変更、ICG、8975）
2012年4月1日 日本ホテルファンド（NHF、8985）
ジャパン・ホテル・アンド・リゾート（JHR、8981）
→ ジャパン・ホテル・リート（商号変更）
合併比率
負ののれん
（投資口分割前、
（百万円、
存続法人：消滅法人） 一部見込み）
1：0.8
11,800
2010年3月1日
・2010年に、J-REIT同士の合併が初めて
成立。同年中に7組・14法人が合併
→ 資産規模の大きなJ-REITが増加
・合併J-REITは、「負ののれん」の利益を
活用して、財務内容の改善を推進
・ADRは、分配金に上乗せする形で、
「負ののれん」の利益を投資家に還元
・BLIとHFRは、資産入替で売却損が発生
した場合や、賃貸収益が予想を下回った
場合に、「負ののれん」を活用して、
未達部分を補完する方針
43,281
旧ADR：NRI＝
3：2
1：0.295
1：0.23
7,202
19,009
1：0.75
1：0.75
12,343
11,400
6：1
7：3
12,241
16,567
12：11
24,000
② スポンサーの交替事例
交替時期
投資法人名
（資産運用会社の）
株式譲渡時期）
大和証券オフィス（DOI、8976）
2009年7月
＊旧DAオフィス
積水ハウス・SI（SSI、8973）
2010年4月
＊旧ジョイント・リート
2010年5月
プレミア（PIC、8956）
2010年7月
日本ホテルファンド
（NHF、8985）
2011年7月
インヴィンシブル
（INV、8963）
旧スポンサー
■
■ 図表
図表36：J-REIT
36：J-REIT 市場再編の動き
市場再編の動き
新スポンサー
ダヴィンチHD（4314）
→
ジョイント・コーポレーション
→
ケン・コーポレーション 他
→
→
クリエーティブ・リノベーション・
グループ・ジャパン
＊カナダのホテルコンサルティング
→
The LCP Group
大和証券グループ本社（8601）
積水ハウス（1928）
スプリング・インベストメント
＊豪州REIT（LPT）が日本国内で投資した
不動産の運用会社）
NTT都市開発（8933）
＊ケン・コーポレーションは第2位のスポンサーに
Rockrise Sdn Bhd
（ロックライズ社、マレーシア法人）
＊ケイマン籍の不動産ファンド（RECAP Ⅱ）の子会社
Calliope合同会社
（Fortress Investment Group LLC の関係会社）
・スポンサーの交替により、スポンサーの
信用力に関する問題は大幅に軽減
･･･ 有力デベロッパー等が、J-REIT市場
に新規参入（あるいは本格参入）
注: 2013年10月1日時点。
出所: みずほ証券が作成
36
37 ．J-REIT市場の発展 ① － FOFによる運用（１）
投信運用会社（アセットマネジメント会社）
投資
マザーファンド
ベビーファンド Ａ（年金向け）
ベビーファンド Ｂ（法人向け）
■
■ 図表
図表37：J-REITを
37：J-REITを
運用対象とする
運用対象とする
FOFの仕組み
FOFの仕組み
収益
ベビーファンド Ｃ（個人向け）
収益
（分配金、売却益等）
投資口（株式）
購入
申込金
J-REIT（不動産投資信託）
Ｊ-ＲＥＩＴ①
賃料
収入
Ｊ-ＲＥＩＴ②
不動産
投資
賃料
収入
不動産
投資
分配金
償還金
受益者（個人投資家）
Ｊ-ＲＥＩＴ③
賃料
収入
① 東証REIT指数をベンチマーク
不動産
投資
とするパッシブ運用型、
不動産
倉庫
ホテル
病院
マンション
老人ホーム
FOF（ファンド・オブ・ファンズ）
が、2003年7月に解禁
投資商品
オフィスビル
•J-REITを運用対象に組み込んだ
② 毎月分配型、が主流
← J-REITの安定性に着目
店舗
注: 1．ファミリーファンドを経由してJ-REITに投資する
FOFの仕組みを、イメージとして示した。
2．特定の金融商品について説明したものではない。
出所: みずほ証券が作成
工場
37
150 土地総合研究 2014 年冬号
38 ．J-REIT市場の発展 ② － FOFによる運用（２）
■
■ 図表
図表38：REITを運用対象とするFOFの状況
38：REITを運用対象とするFOFの状況
450
12,000
十億円
本
400
10,000
350
300
8,000
250
6,000
4,000
2,000
200
グローバルREIT、J-REITを
運用対象に含むFOF・残高
J-REITを運用対象に
組み込んだFOF・残高
150
グローバルREIT、J-REITを
運用対象に含むFOF・本数（右目盛）
J-REITを運用対象に
組み込んだFOF・本数（右目盛）
100
50
0
2013年
2012年
2011年
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月 10月 2月 6月
0
・2012年1月末時で、FOFに組み込まれているJ-REITの残高は、J-REIT全体の時価総額の30％超を占める
・2010年11月から、J-REITで運用するFOFの設定が増加 → J-REITの価格を支える大きな要因に
・2011年8月頃から、FOFの解約が増加 → 解約対応の換金売りが増加。J-REITの価格低下の大きな要因に
注: ETFを含む
・2012年6月以降は、東証REIT指数の上昇に伴い、FOFによるJ-REIT購入も回復している模様
出所: みずほ証券が作成
38
【アナリスト確認事項】
本資料に記述された有価証券や発行体に関する意見は、本資料に記載されたアナリストの見解を正確に反映したものであり、また、直接間接を問わず本資料記載の特定の投資判断または見
解の対価として報酬を受け、もしくは、報酬の受領を約していないことをアナリスト自身がここに確認するものです。
【留意事項】
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制法規により配布を制限されている投資家、および個人投資家を対象にしたものではありません。また、本資料は特定の有価証券の取引の勧誘、または特定の取引の勧誘を目的としたもの
ではありません。
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証券/Mizuho International plcは、その正確性、確実性を保証するものではありません。過去のパフォーマンスは、将来のパフォーマンスを示唆するものではありません。本資料に記述された
今後の見通しは、アナリストの見解を反映させたものであり、実際のパフォーマンスとは異なり、今後のパフォーマンスに関する保証をするものではありません。本資料に記載された内容は事
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