ビルメンテナンスを取り巻く 環境変化と今後の課題

ビルメンテナンスを取り巻く
環境変化と今後の課題
2007年11月27日
ニッセイ基礎研究所 竹内
BM業界を取り巻く環境変化
長期に続く好景気
長期継続する好景気：全国への波及（景況感の全国波及）
企業業績の拡大、投資拡大傾向の持続
大都市への人口流入の拡大（地方における人口減少）
不動産投資の拡大：投資資金の流入、証券化の拡大
最近の出来事
サブプライム問題：アメリカ景気不透明感の拡大、株式市場の不調、投資資
金流入の減少、利上げ期待の低下、07年日本GDP伸び率も下方修正
建築基準法改正：建築確認の遅れに伴う着工数の激減
金融商品取引法：コンプライアンス重視に伴う不動産取引数の減少
不動産環境
空室率改善、賃料上昇、地価・不動産価格上昇、住宅家賃・価格上昇
今後地域格差拡大の可能性
ビルメンテナンス業界の特徴と環境
コスト削減圧力の継続競争激化（受託金額改定率の下落）の中、安定した売
上増加率・利益率を達成してきた底力のある業界
今後も続くコスト削減圧力（官公庁物件の入札、民間物件のPM導入）
長期的不動産需要減少の可能性：少子高齢化、人口・オフィスワーカー
数の減少、経済の成熟化、中国・インドなどの高成長
NLI Research Institute
2
長期に継続する好景気＜マクロ経済動向＞
7.0
7.0
6.0
前
年
同
期
比
(
％
<後退局面>
6.0
<回復局面>
5.0
5.0
4.0
4.0
3.0
3.0
2.0
2.0
1.0
1.0
0.0
0.0
90
95
00
05
06
(
)
85
経
常
利
益
率
／
完
全
実
業
率
-1.0 ％
-2.0
-2.0
)
-1.0
-3.0
-4.0
実質GDP（前年比）
企業物価指数（前年比）
企業収益率（製造業）
企業収益率（非製造業）
完全失業率
-5.0
-3.0
-4.0
-5.0
(注)網掛け部分は、景気回復局面
(出所)各種データよりニッセイ基礎研究所が作成
NLI Research Institute
3
景気の全国への波及＜地域別景況指数＞
(2000年＝100）
120
119.6
112.7
112.1
111.2
108.9
107.7
110
105.8
105.2
104.7
100
99.4
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
北海道
東北
関東
東海
北陸
近畿
中国
四国
九州
沖縄
(出所)内閣府「地域経済動向」
NLI Research Institute
4
オフィス市況改善＜全国のオフィス空室率＞
空室率（％）
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
東京23区
横浜
札幌
高松
仙台
金沢
名古屋
神戸
大阪
千葉
広島
川崎
07/6
06/12
06/6
05/12
05/6
04/12
04/6
03/12
03/6
02/12
02/6
01/12
01/6
00/12
00/6
99/12
99/6
98/12
98/6
97/12
97/6
96/12
0
福岡
京都
（出所）生駒データサービスシステム資料を基にニッセイ基礎研究所が作成
NLI Research Institute
5
NLI Research Institute
2007ⅱ
2007ⅰ
2006ⅳ
2006ⅲ
(ＤＩ：％ポイント)
2006ⅱ
2006ⅰ
-30
2005ⅳ
-20
2005ⅲ
2005ⅱ
2005ⅰ
2004ⅳ
2004ⅲ
2004ⅱ
2004ⅰ
2003ⅳ
2003ⅲ
2003ⅱ
2003ⅰ
2002ⅳ
2002ⅲ
2002ⅱ
2002ⅰ
2001ⅳ
2001ⅲ
2001ⅱ
2001ⅰ
2000ⅳ
2000ⅲ
40
2000ⅱ
2000ⅰ
大企業の業況判断とオフィス市場
(オフィス稼働率：％)
100
30
20
10
0
95
-10
業況判断(製造業)
業況判断(非製造業)
東京23区稼働率
-40
90
(出所) 日本銀行「企業短期経済観測調査」、生駒データサービスシステム
6
主要都市への人口移動の拡大
(万人)
8
6
転入超過
4
2
0
-2
-4
-6
転出超過
-8
-10
85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
札幌市
仙台市
名古屋市
大阪市
（年）
広島市
福岡市
東京23区
（注）仙台市のデータは1989年から
（出所）総務庁「住民基本台帳移動報告」
NLI Research Institute
7
不動産投資の拡大（証券化不動産の資産額）
資産額(10億円）
9,000
資産額累計 33兆円
7,811
8,000
7,000
1,920
1,170
6,000
5,000
1,110
4,000
420
3,990
3,860
3,000
3,330
2,890
2,000
2,170
1,000
0
1,167
62
316
97
98
99
2,240
1,867
00
610
300
01
02
680
900
03
04
1,770
2,030
05
06
（年度）
J-REIT
J-REIT以外
Ｊ-REIT以外うちﾘﾌｧｲﾅﾝｽや転売分
（注）対象には、証券を発行したものだけでなく、借入等により資金調達を行った広義の証券化も含む。
（出所）国土交通省「土地白書」
NLI Research Institute
8
NLI Research Institute
19 年9 月
19 年8 月
19 年7 月
19 年6 月
19 年5 月
19 年4 月
19 年3 月
19 年2 月
19 年1 月
18 年12 月
18 年11 月
18 年10 月
18 年9 月
18 年8 月
18 年7 月
18 年6 月
18 年5 月
18 年4 月
18 年3 月
18 年2 月
18 年1 月
17 年12 月
17 年11 月
17 年10 月
17 年9 月
17 年8 月
17 年7 月
17 年6 月
17 年5 月
17 年4 月
17 年3 月
17 年2 月
17 年1 月
16 年12 月
16 年11 月
建築基準法改正
−オフィス着工棟数、住宅着工戸数の急減
130,000
1,800
120,000
1,600
110,000
100,000
1,400
90,000
1,200
80,000
1,000
70,000
新設住宅着工戸数（左目盛）
事務所棟数（右目盛）
800
60,000
50,000
600
40,000
400
（出所）建築着工統計、住宅着工統計
9
最近の不動産環境
＜金利と不動産投資利回り＞
(%)
8.0
7.0
①丸の内･大手町のAクラスビル期待利回り
6.0
5.0
イールドギャップ（①-②）
4.0
取引利回り
4.9%
3.0
2.4%
2.0
②10年国債利回り
1.0
公定歩合
07.04
06.10
06.4
05.10
05.4
04.10
04.4
03.10
03.4
02.10
02.4
01.10
01.4
01.1
00.7
99.4
98
97
96
95
94
93
92
91
90
0.0
(注）利回りは、90∼98年は年末値、99/4以降は月末値。
（出所）公表データを基にニッセイ基礎研究所が作成
NLI Research Institute
10
最近の不動産環境
＜世界都市のイールドスプレッド＞
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
パリ
フランクフルト
2006
2007Q2
-1%
-2%
-3%
東京
ロンドン
ニューヨーク
（注） A グレードのオフィスビルのイールドスプレッド（キャップレート-5年物スワップ金利）で比較
（出所）ジョーンズ･ラング・ラサール「グローバル･リアルエステート･キャピタル」
NLI Research Institute
11
最近の不動産環境
<東京5区のオフィス空室率と賃料>
空室率（％）
賃料（円／月坪）
9
22,000
8
21,000
7
20,000
6
5
19,000
4
18,000
3
17,000
2
平均空室率(左目盛)
1
平均賃料（右目盛）
16,000
0
07.8
07.4
06.12
06.8
06.4
05.12
05.8
05.4
04.12
04.8
04.4
03.12
03.8
03.4
02.12
02.8
02.4
01.12
01.8
01.4
00.12
15,000
（出所）三鬼商事
NLI Research Institute
12
事務所賃貸
その他の不動産賃貸
事務所賃貸（東京圏）
店舗賃貸
事務所賃貸（名古屋圏）
ホテル賃貸
NLI Research Institute
事務所賃貸（大阪圏）
駐車場賃貸
2007/09
2007/07
2007/05
2007/03
2007/01
2006/11
2006/09
2006/07
2006/05
2006/03
2006/01
2005/11
2005/09
2005/07
2005/05
2005/03
2005/01
2004/11
2004/09
2004/07
2004/05
2004/03
2004/01
2003/11
2003/09
2003/07
2003/05
2003/03
2003/01
2002/11
2002/09
2002/07
2002/05
2002/03
2002/01
2001/11
2001/09
2001/07
2001/05
2001/03
2001/01
2000/11
2000/09
2000/07
2000/05
2000/03
2000/01
＜不動産賃貸料の動向＞
105
100
95
90
85
80
事務所賃貸（その他地域）
（出所）財務省企業向けサービス価格指数
13
BM業界に対するコスト削減圧力
民間物件
本社
・不動産収益性の向上
・FM の導入
証券化以外の物件
・証券化物件との競合
・収益性の拡大へ
・PM の導入など
官公庁物件
賃貸物件
不動産証券化物件
・投資家価値最大化
・キャッシュフロー
の増大
・AM、PM（LM、
CM）の導入
・財政支出削減計画
・指定管理者制度
・入札改革
(一般競争入札･電子入札)
・市場化テスト
・PFI の導入
競争激化
・新規参入の増大
・参入障壁の低さ
・既存企業の業容拡大
契約金額の削減圧力
（出所）社団法人ビルメンテナンス協会40年史
NLI Research Institute
14
ビルオーナーによる管理コスト削減のステップ
項目
内容
現行契約内容の把握
ビル管理を委託している管理会社（元請会社）との「業務委託契約書」「作業仕
様書」を通じて契約上の業務仕様、推進体制、請負価格、運営管理体制などを把
握する
元受業者が現場作業を発注している下請業者を特定し、発注内容や価格を調べる
ビル管理の現場に直接出向き、現場のマネージャーにヒアリングをかけ、マネー
差異
ジャーの能力および契約内容と実際の作業との歳を把握する
以上までのステップで現状と問題点が把握できたら、契約の仕様が適正であるか
検討し、適正仕様を作成する
現行仕様と適正仕様変更後の価格を精査する。
具体的には「優良職人会社」を複数選定し「優良職人会社」が業務を担当した場
合の現行仕様と適正仕様の見積もりを取る。
「優良職人会社」の見積もりを参考にしながら、現行の管理会社と契約内容（仕
様）と価格の変更交渉をする。交渉がうまくいかなければ、管理会社や管理方式
を変更することも検討する。
下請業者の把握
契 約 と 実際の差異
歳の把
握
適正仕様の検討
価格精査
価格交渉
（出所）日本ビルヂング協会連合会『新しい時代のビルマネジメントPART2−不動産経営管理業務 委託契約書作成
の手引き』
NLI Research Institute
15
ビルメンテナンス受託金額改定率の動向
改定率を元にした指数
受託金額対前年改定率
125
6%
110
2%
95
-2%
85
-4%
80
4%
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
16
NLI Research Institute
1991
1990
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1989
-6%
民間
官公庁・公団
120
民間
官公庁
115
0%
105
100
90
（出所）全国ビルメンテナンス協会
ビルメンテナンス各業種の価格動向
105
100
建物サービス
清掃
設備管理
衛生管理
警備
総平均
95
90
85
2007.07
2007.04
2007.01
2006.10
2006.07
2006.04
2006.01
2005.10
2005.07
2005.04
2005.01
2004.10
2004.07
2004.04
2004.01
2003.10
2003.07
2003.04
2003.01
2002.10
2002.07
2002.04
2002.01
2001.10
2001.07
2001.04
2001.01
2000.10
2000.07
2000.04
2000.01
（出所）財務省企業向けサービス価格指数
17
NLI Research Institute
ビルメンテナンス業の売上高増加率の推移
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
-5.0%
-10.0%
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
ビルメンテナン ス業
全産業
（出所）全国ビルメンテナンス協会、財務省法人統計調査報告
NLI Research Institute
18
ビルメンテナンス業の営業利益率の推移
4.0%
3.3%
3.2%
3.3%
3.1%
3.0%
3.2%
3.0%
3.1%
3.0%
3.0%
2.8%
2.8%
2.9%
2.6%
2.4%
2.0%
2.2%
2.1%
1.0%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
ビ ルメン テナン ス業
2005
2006
全産業
（出所）全国ビルメンテナンス協会、財務省法人統計調査報告
NLI Research Institute
19
建物サービス業の開・廃業率
項目
事業所数
年
新設事業所数
廃業事業所数
開業率
（年率）
廃業率
（年率）
純増率
（年率）
1996
2001
2004
1996-2001
2001-2004
1996-2001
2001-2004
1996-2001
2001-2004
1996-2001
2001-2004
1996-2001
2001-2004
建物サービス業
18,427
20,900
20,174
8,133
3,390
5,980
4,043
8.8%
6.1%
6.5%
7.3%
2.3%
-1.2%
警備業
6,350
6,929
6,580
3,105
1,309
2,496
1,594
9.8%
7.1%
7.9%
8.6%
1.9%
-1.5%
全産業
6,521,837
6,138,180
5,728,492
1,541,939
692,733
1,925,464
1,047,764
4.7%
4.2%
5.9%
6.4%
-1.2%
-2.2%
（出所）事業所・企業統計調査報告
NLI Research Institute
20
主要都市の今後のオフィスワーカー数の予測
4,000,000
1,200,000
-6.2％
3,500,000
-13.0％
1,000,000
3,000,000
800,000
-5.5％
-10.4％
2,000,000
600,000
-4.6％
0.8％
400,000
-2.9％
2.1％
-13.6％
-7.0％
-11.5％
4.8％
-8.1％
1,500,000
1,000,000
-15.0％
200,000
500,000
福岡市
北九州市
広島市
神戸市
大阪市
京都市
名古屋市
川崎市
横浜市
千葉市
さ いた ま 市
仙台市
札幌市
0
2000
2005
2010
2015
2,500,000
0
東京23区
（出所）国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所資料などをもとにニッセイ基礎研究所が推計
NLI Research Institute
21
証券化不動産の新鑑定基準に基づく収支項目
運営収益
（ａ）貸室賃料収入
事務室賃料
店舗賃料
店舗歩合賃料
住宅賃料
倉庫賃料
ロッカー賃料
（ｂ）共益費収入
事務所共益費
店舗共益費
住宅共益費
倉庫共益費
その他共益費
（ｄ）水道光熱費収入
電気使用料
水道使用料
上水使用料
中水使用料
下水使用料
ガス使用料
時間外空調使用料
個別空調使用料
冷水使用料
温水使用料
蒸気使用料
空調使用料
その他光熱費使用料
（ｅ）駐車場収入
駐車場賃料
バイク置場賃料
駐輪場賃料
駐車場共益費
時間貸駐車場収入
駐車場使用券売上
バイク置場使用料
駐輪場使用料
（ｆ）その他収入
看板賃料
ショーケース賃料
施設利用料
設備利用料
備品利用料
その他付帯施設利用料
アンテナ設置料
自動販売機設置料
看板設置料
公衆電話設置料
地代
貸室会議室使用料
その他使用料
管球交換費用
セキュリティーカード発行費用
看板作成料
専用部清掃費
通信端末設置電力料
その他付帯収入
礼金（事務所、店舗、住宅、駐車場、倉庫、看板）
更新料（事務所、店舗、住宅、駐車場、倉庫、看板）
その他賃料
敷金・保証金償却収入
期限前解約違約金
遅延損害金
その他解約金・損害金等収入
その他収入
運営費用
（ｉ）維持管理費
運営管理業務費
事務管理費
電話料金
その他統括管理業務費
日常清掃業務費
定期清掃業務費
水槽清掃業務費
その他清掃業務費
環境測定業務費
昆虫等の防除業務費
植栽管理業務費
塵芥処理業務費
その他環境衛生業務費
常駐設備員業務費
巡回点検業務費
その他設備日常運転監視業務費
電気設備保守点検費
空調設備保守点検業務費
給排水設備保守点検業務費
消防設備保守点検業務費
昇降機設備保守点検業務費
自動扉保守点検業務費
中央監視装置点検業務費
機械式駐車場保守点検業務費
その他設備保守点検費
法定検査・報告業務費
その他検査・報告業務費
常駐警備員業務費
機械警備システム業務費
その他警備業務費
駐車場運営業務費
備品・消耗品費（購入）
備品・消耗品費（リース・レンタル）
その他備品・消耗品費
管理組合管理費
その他保守管理費
（ｊ）水道光熱費
電気料金
水道料金
ガス料金
地域熱供給料金
その他水道光熱費
（ｋ）修繕費
修理・補修費
年度計画修繕費
必要発生時修繕費
その他修繕費
（ｌ）PMフィー
（ｍ）テナント募集費用等
営業活動費
広告宣伝費
契約更新手数料
リーシング・マネージメント・フィー
（ｎ）公租公課
固定資産税、都市計画税
（ｏ）損害保険料
火災保険料
賠償責任保険料
（ｐ）その他費用
建物賃借料
駐車場賃借料
支払地代
電波障害対策費
その他環境対策費
道路占用使用料
有線放送使用料
CATV使用料
その他施設利用料
（ｑ）一時金の運用益
受取利息
（ｒ）資本的支出
修理・補修費
年度計画修繕費
必要発生時修繕費
その他修繕費
（出所）社団法人日本不動産鑑定協会「証券化対象不動産の価格に冠する鑑定評価の実務指針（案）」より
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ビルメンテナンスの位置づけと方向性
マネジメント業務委託契約
アセット･マネージャー
投資家
建物管理請負契約
（分離発注）
会計
（予算･執行･決算）
BMM
ビル デ ィ ン グメ ンテ
ナンス･マネジメント
プロパティ･マネージャー
業者選定
発注代理･管理
LM
リーシング･マネジメント
CM
コンストラクション
マネジメント
マーケティング
業者活用
テナント管理
入出金管理
工事･営繕管理
資本的支出管理
ビルメンテナンス業者
テナント仲介 業者
警備業者
設備管理 業者
清掃業者
専門工事 業者
入居テナント
（出所）スペース・G・ネットコンサルティングの協力を基にニッセイ基礎研究所が作成
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BM業界の課題
ビルメンテナンスからビルメンテナンス・マネジメントへ
ビルオーナー、AM、PM会社に対抗できる（信頼される）ノウ
ハウと能力の獲得
ビルメンテナンスに求められる機能
①ビル管理コストの削減と品質向上、②説明能力の強化と改善提案、
③データベース管理（管理・修繕履歴の整備など）
ビルメンテナンス・マネジメント業としての意識の確立を＝
オーナー側の視点を持つ
改善提案、証券化不動産鑑定基準への対応（新収支項目への対応）、
長期的に信頼されるBMへ
インフラ整備の必要性と基礎的能力の向上
①コストの把握、②コスト低減能力アップ
最後に：現在は賃料収入上昇でコスト削減圧力の少ない時
期。受託金額上昇努力を。同時にコスト把握・削減可能性努
力を進めつつ再び訪れる厳しいコスト削減圧力への準備を
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