公営住宅制度の概要

公営住宅制度の概要
平成２４年度草津市営住宅家賃改定審議会
第１回会議資料②
草津市役所都市建設部住宅課
2012/9/18
公営住宅の制度の概要についての説明資料です。
【資料②】公営住宅制度の概要
❖凡例❖
この資料においては、資料中、適宜、略称を表記するほか、以下の例により表記する
こととしました。
法令
正式名称
略称
公営住宅法
法
公営住宅法施行令
令
公営住宅法施行規則
規則
草津市営住宅条例
条例
草津市営住宅条例施行規則
条例規則
１ 制度趣旨
公営住宅制度は、国および地方公共団体が協力して、健康で文化的な生活を営むに
足りる住宅を整備し、これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、
または転貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的
とするもの（法第１条）
２ 「公営住宅」等の意義
⑴ 公営住宅（法第２条第２号、条例第２条第２号）
地方公共団体が、建設、買取りまたは借上げを行い、低額所得者に賃貸し、また
は転貸するための住宅およびその附帯施設で、公営住宅法の規定による国の補助に
係るもの
⑵ 事業主体（法第２条１６号）
公営住宅の供給を行う地方公共団体
３ 入居者資格（法第２３条、条例第６条）
次に掲げる要件をすべて満たす方に入居資格があります。
⑴ 同居親族要件が存在すること。
現に同居し、または同居しようとする親族があること。
ただし、６０歳以上の者、障害者、戦傷病者、原爆被爆者、生活保護受給者、海
外からの引揚者、ハンセン病療養者およびＤＶ被害者は、単身での入居が可能
⑵ 市内に住所または勤務場所を有すること。
⑶ 入居収入基準1（旧法第２３条２号、旧令第６条５項2）の範囲内であること。
1
「入居収入基準」とは、入居申込み可能な収入の上限をいいます。
地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関す
る法律（平成２３年法律第３７号）
（第一次一括法）による改正により、改正された法第２
３条および施行令第６条が平成２４年４月１日に施行されましたが、施行日から１年の経
2
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
その者の収入が①～③に掲げる場合に応じ、それぞれに掲げる金額を超えないこ
と。
①
②および③に掲げる場合以外の場合（本来階層といいます。）
収入月額１５．８万円（収入分位２５％3）以下
②
入居者が身体障害者である場合その他の特に居住の安定を図る必要があるも
のとして政令で定める場合（裁量階層といいます。）
収入月額２１．４万円（収入分位４０％）以下
≪政令で定める場合≫
・障害者
・戦傷病者、原爆被爆者、海外からの引揚者またはハンセン病療養者がある場
合
・入居者が６０歳以上の者であり、かつ、同居者のいずれもが６０歳以上ま
たは１８歳未満の者である場合
・同居者に小学校就学前の者がある場合
③
公営住宅が、災害により滅失した住宅に居住していた低額所得者に賃貸するた
め建設する国の補助に係るもの、または転貸するため借り上げるものである場合
（裁量階層といいます。
）
収入月額２１．４万円（収入分位４０％）以下
⑷ 現に住宅に困窮していることが明らかな者であること。
⑸ 市税を滞納していない者であること。
⑹ 暴力団員でないこと。
４ 入居者選考の制度について
⑴ 公募の原則（法第２２条第１項、令第５条、条例第４条、第５条）
次の事由がある場合において特定の者を公営住宅に入居させる場合を除くほか、
公営住宅の入居者を公募する必要があります。
①
災害による住宅の滅失
②
不良住宅の撤去
③
公営住宅の借上げに係る契約の終了
④
公営住宅建替事業による公営住宅の除却
⑤
都市計画事業、土地区画整理事業等の施行に伴う住宅の除却
⑥
土地収用事業等の執行に伴う住宅の除却
⑦
現に公営住宅に入居している者（以下「既存入居者」という。）の同居者の人
数に増減があったことまたは既存入居者もしくは同居者が加齢、病気等によって
過措置が講じられました。改正前の規定を「旧」と表記しています。
3 「収入分位２５％」とは、全国の２人以上世帯を、収入の低い順に並べ、収入の低い方か
ら４分の１番目に該当する収入に相当する分位をいいます。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
日常生活に身体の機能上の制限を受ける者となったことにより、事業主体が入居
者を募集しようとしている公営住宅に当該既存入居者が入居することが適切で
あること。
⑧
公営住宅の入居者が相互に入れ替わることが双方の利益となること。
⑵ 入居者の選考（法第２５条第１項、令第７条、条例第９条）
入居の申込みをした者の数が入居させるべき公営住宅の戸数を超える場合にお
いては、住宅に困窮する実情を調査して、公正な方法で選考して、当該公営住宅の
入居者を決定しなければならない。
①
住宅以外の建物もしくは場所に居住し、または保安上危険もしくは衛生上有害
な状態にある住宅に居住している者
②
他の世帯と同居して著しく生活上の不便を受けている者または住宅がないた
め親族と同居することができない者
③
住宅の規模、設備または間取りと世帯構成との関係から衛生上または風教上不
適当な居住状態にある者
④
正当な事由による立退きの要求を受け、適当な立退き先がないため困窮してい
る者（自己の責めに帰すべき事由に基づく場合を除く。）
⑤
住宅がないために勤務場所から著しく遠隔の地に居住を余儀なくされている
者または収入に比して著しく過大な家賃の支払を余儀なくされている者
⑥
上記に該当する者のほか現に住宅に困窮していることが明らかな者
⑶ 特定目的住宅の設定（条例第９条第５項）
２０歳未満の子を扶養している寡婦もしくは寡夫、引揚者、心身障害者、配偶者
から暴力を受けた者または市長が定める基準の収入を有する低額所得者で速やか
に公営住宅に入居することが必要としている者については、それらの者のみが入居
できる住宅を市が設定して、優先入居を認めています。
なお、平成２４年３月３１日までは「生活環境の改善を図るべき地域に居住する
者」も優先入居の対象となっていましたが、平成２３年度の草津市営住宅条例の改
正により、優先入居の対象とならなくなりました（旧地域改善向け公営住宅の廃止）
。
★旧地域改善向け公営住宅★
平成２３年度に改正される前の草津市営住宅条例第９条第５項に規定され
ていた「生活環境の改善を図るべき地域に居住する者」に割り当てられた住宅
で、同和地区住民のうち住宅に困窮している者を対象とした住宅です。
平成１３年度末に地方改善対策特別事業に係る国の財政上の特別措置に関
する法律が失効したことに伴い、法期限後の入居者選考は、公営住宅法の規定
等に基づき住宅に困窮する実情に応じて行うよう国の通達がありましたが、激
変緩和の趣旨から、平成２３年度まで旧地域改善向け公営住宅としての取扱い
を残してきました。
入居者となるためには同和地区住民のうち住宅に困窮している者でなけれ
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
ばならず、草津市民または草津市在勤の方を対象とした一般募集は行っており
ませんでしたが、平成２４年度以降は、草津市民または草津市在勤の方を対象
とした一般募集を行います。
５ 入居者の管理について
⑴ 同居承認（法第２７条第５項、規則第１０条、条例第１２条、条例規則第８条）
入居者は、入居の際に同居した親族以外の者を同居させようとするときは、事業
主体（草津市）の承認を得る必要があります。
① 同居者が入居者の３親等以内の親族であれば承認するのが原則です。
②
ただし、次のいずれかに該当する場合においては、承認できません。
・承認による同居後における当該入居者に係る収入が、入居収入基準（月収１
５．８万円、裁量階層２１．４万円）を超える場合
・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の市営住宅の明渡し事由に該当する場合
③
①②にかかわらず、入居者が病気にかかっていることその他特別の事情により
当該入居者が入居の際に同居した親族以外の者を同居させることが必要である
と、草津市が認めるときは、同居の承認をすることができます。
⑵ 入居承継承認（法第２７条第６項、規則第１１条、条例第１３条、条例規則第９
条）
入居者が死亡し、または退去した場合において、その死亡時または退去時に当該
入居者と同居していた者は、草津市の承認を受けて、引き続き、当該公営住宅に居
住することができます。
①
承認を受けようとする者が、次のいずれかに該当する場合に限り承認すること
ができます（平成２５年４月１日から【入居の承継の厳格化】）。
・入居者の配偶者
・入居者と同居している期間が１年以上である同居者のうち、高齢者、障害者等
で特に居住の安定を図る必要のあるもの
★平成２５年３月３１日までの要件★
入居者と同居している期間が１年以上である同居者であること（ただ
し、当初の入居時から同居している者は、１年以上の同居期間は丌要と
なります。
）。
②
事業主体は、次のいずれかに該当する場合においては、承認をしてはならない。
・承認を受けようとする者の収入が月収３１．３万円を超える場合
・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の明渡し事由に該当する場合
③
①②にかかわらず、草津市は、入居者が病気にかかっていることその他特別の
事情により、入居者の死亡時または退去時に当該入居者と同居していた者につい
て、引き続き、当該公営住宅に居住させることが必要であると認めるときは、承
認をすることができます。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
⑶ 入居収入基準を上回る者への対策
①
収入超過者（法第２８条第１項、令第８条、条例第２９条第１項）
入居者は、引き続き３年以上入居している場合において、本来階層にあっては
１５．８万円、裁量階層にあっては２１．４万円を超える収入のあるときは、公
営住宅を明け渡すよう努めなければなりません。
②
高額所得者（法第２９条第１項、令第９条、条例第２９条第２項）
事業主体は、入居者が引き続き５年以上入居している場合において最近２年間
引き続き３１．３万円を超える高額の収入のあるときは、期限を定めて、公営住
宅の明渡しを請求することができます。
６ 家賃制度について
公営住宅の家賃
① 応能応益制度によること
応能性
応益性
入居者の収入（負担能
住宅の便益（立地・規模・築年
力）に応じた金額
数・利便性）の係数で補正
②
家賃を
決定
近傍同種の住宅の家賃以下であること
公営住宅は、民間市場で住宅を
民間賃貸住宅を上回る家
確保できない低所得者に供給
賃の設定は適当ではあり
することを目標
ません。
近傍同種
家賃以下
近傍同種家賃とは・・・
近隣地域の同程度の民間賃貸住宅の家賃に相当する額
＊政令に算出方法が規定されている。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
家賃制度改正の経緯
★家賃制度★
☆家賃補助☆
法定限度額方式
家賃収入補助金
・工事費から国庫補助金を控除した額
・地代相当額の一定額を毎年度補助
を原価とし、その原価を上限として、
（第１種は用地費の２分の１、第２種
住戸ごとに家賃を定める方式
は３分の２のそれぞれ６％）
平成８年改正
家賃対策補助金
応能応益方式
{（近傍同種家賃）－（入居者負担基
【応能】
入居者の収入
【応益】
住宅から受け
準額）}の２分の１
家賃を
助成期間 （新設）２０年
決定
る便益
（建替）１０年
残り２分の１は、交付税措置
平成１８年改正
平成１９年改正
社会資本整備総合交付金（公的賃貸
・入居収入基準の見直し
住宅家賃低廉化事業）
・家賃算定基礎額、規模係数、利便性
※ 旧地域住宅交付金（平成１８～２
係数の見直し
０）
・平成１８年度以降に管理開始され
たものが対象
・{（近傍同種家賃）－（入居者負担
基準額）}の概ね４５％、残りは交
付税措置されている。
助成期間（新設）２０年
（建替）１０年
（平成１７年以前に管理開始された
ものは税源移譲の対象）
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
⑴ 家賃の決定（法第１６条第１項、令第２条、条例第１４条第１項）
公営住宅の家賃は、入居者の収入および公営住宅の立地条件、規模、建設時から
の経過年数その他の事項に応じ、かつ、近傍同種の住宅の家賃以下で、政令で定め
るところにより、事業主体が定めます。
（家賃）
＝（①家賃算定基礎額）×（②市町村立地係数）×（③規模係数）
×（④経過年数係数）×（⑤利便性係数）
①
家賃算定基礎額
収入分位
Ⅰ
入居者世帯の収入（収入月額）
家賃算定基礎額
0-10% 104,000 円以下の場合
34,400 円
Ⅱ
10-15% 104,001 円から 123,000 円以下の場合
39,700 円
Ⅲ
15-20% 123,001 円から 139,000 円以下の場合
45,400 円
Ⅳ
20-25% 139,001 円から 158,000 円以下の場合
51,200 円
Ⅴ 25-32.5% 158,001 円から 186,000 円以下の場合
58,500 円
Ⅵ 32.5-40% 186,001 円から 214,000 円以下の場合
67,500 円
Ⅶ
40-50% 214,001 円から 259,000 円以下の場合
79,000 円
Ⅷ
50-
% 259,001 円から
91,100 円
（注）収入月額は、年間の収入から各種控除を行ったものを１２で除した額
収入月額とは
・政令の定めに基づき算出した月額所得
・収入分位、家賃算定基礎額の決定に必要となるもので、公営住宅施行令（政
令）第１条第３号に算出方法が規定されている。
※収入の把握は、毎年度入居者から前年の収入を申告してもらい、それを
元に政令月収を算出し、翌年度の家賃を決定している。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
収入月額の算出
所得
人的控除額
・
「収入－所得控除額」
・政令で定める控除
・収入には非課税収入
・親族控除、老人扶養控
（障害者年金、遺族年
除、特定扶養控除、障害
金等）は含まない。
者控除、特別障害者控
・所得税法に準じ、給
÷１２
除、寡婦（夫）控除
不・年金等それぞれの
種別に応じた所得控
除額を算出
②
市町村立地係数
公示価格その他の土地の価格を勘案して０．７以上１．６以下で国土交通大臣
が市町村ごとに定める数値。草津市は０．９
③
規模係数
当該公営住宅の床面積の合計を６５㎡で除した数値
④
経過年数係数
公営住宅の構造ごとに建設時からの経過年数に応じて１以下で国土交通大臣
が定める数値
⑤
利便性係数
事業主体が公営住宅の有する利便性の要素となる事項を勘案してイに掲げる
数値以上ロに掲げる数値以下で定める数値
イ
０．５
ロ
次に掲げる数値のうち、いずれか小さい数値
・１．３
・１．６を市町村立地係数の数値で除した数値
計算例
区分 2、入居住宅の専用床面積 63．6 平方メートル、建築後 2 年、利便性係
数 0．8 の場合
(1) 家賃算定基礎額は 39，700 円
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
(2) 市町村立地係数は、草津市０．９
(3) 規模係数は、63．6 平方メートル÷65 平方メートル＝0．9784
(4) 経過年数係数は、1－0．0010×2 年＝0．998
(5) 利便性係数は、0．８
家賃額は、(1)×(2)×(3)×(4)×(5)≒２７，９00 円となります。
⑵ 家賃の減免（法第１６条第４項、条例第１６条）
事業主体は、病気にかかっていることその他特別の事情がある場合において必要
があると認めるときは、家賃を減免することができます。
⑶ 近傍同種の住宅の家賃（法第１６条第２項、令第３条、条例第１４条第３項）
近傍同種の住宅の家賃は、近傍同種の住宅（その敷地を含む。
）の時価、修繕費、
管理事務費等を勘案して政令で定めるところにより、毎年度、事業主体が定めます。
（近傍同種の住宅の家賃）
＝｛
（近傍同種の住宅（敷地を含む。）の複成価格）×（国土交通大臣が定め
る１年当たりの利回り）＋（償却額）＋（修繕費）＋（管理事務費）＋（損
害保険料）＋（空家等引当金）＋（公課）
｝÷１２
※
不動産鑑定評価基準の評価手法としては、積算法、賃貸事例比較法、収
益還元法がありますが、公営住宅制度における近傍同種の住宅の家賃の算
定に当たっては、積算法によることとされています。
① 近傍同種の住宅（敷地を含む。）の複成価格（令第３条第１項）
イ 建物部分の複成価格
（複成価格）＝推定再建設費4－（年平均減価額5×経過年数）
＝推定再建築費－｛推定再建築費×０．８（簡易耐火平屋の場
合０．９）／耐用年数6｝×経過年数
＝建設に要した費用×規則第２３条の率－建設に要した費用
×規則第２３条の率×０．８（０．９）／耐用年数×経過年
数
ロ 土地部分の複成価格（平成８年８月３０日建設省住宅局通知）
（複成価格）＝固定資産評価額相当額（円／㎡）×戸当たりの敷地面積7
4
「推定再建築費」とは、当該近傍同種の住宅の建設に要する費用の額に、国土交通省が住
宅の構造別、地域ごとに毎年定める率（規則第２３条）を乗じた額をいいます。
5 「年平均減価額」とは、推定再建築費の額に、耐火構造または準耐火構造の建築物にあっ
ては０．８を、木造の建築物（耐火構造の建築物および準耐火構造の建築物を除く。
）にあ
っては０．９を乗じた額を耐用年数で除した額をいいます。
6 「耐用年限」
とは、公営住宅法施行令第３条第２項に規定する期間をいいます。たとえば、
耐火構造の住宅では、７０年となります。
7 「戸当たりの敷地面積」とは、１戸当たりの床面積を容積率で除した数字をいいます。ま
た、
「容積率」とは、公営住宅の総床面積を総敷地面積で除した率をいいます。なお、
「総
敷地面積」には、共同施設の敷地に相当する部分は含みません。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
② 利回り（平成８年建設省告示第１７８３号）
利回りとは、複製価格と同額の資本を投下して何らかの資産で運用することに
より、期待される利回りの率を意味します。草津市は０．３となります。
③ 償却額（令第３条第２項）
工事費を耐用年限で元利均等償却するものとします。
（償却額）＝（建設に要した費用－残存価格8）／耐用年数
④ 修繕費および管理事務費（令第３条第３項）
住宅の修繕および管理事務を行うために必要と考えられる費用は、推定再建築
費に令第３条第３項に規定する修繕費率および管理事務費率を乗じた年額とし
ます。
住宅
推定再建設費 ×
耐火
準耐火
木造
修繕費の率
0.012
0.015
0.022
管理事務費の率
0.0015
0.002
0.0031
⑤ 損害保険料（令第３条第４項）
住宅に火災等が生じた場合の損害を填補するために保険に加入している場合
に、保険料に相当する額を家賃に加算することができ、実際に要した額を加算し
ます。
⑥ 家賃等引当金（規則第２１条）
「空家等引当金」とは、貸倒れおよび空き家による損失を埋めるための引当金
をいいます。
①×②＋（③＋④＋⑤）×２／１００
⑦ 公課
公営住宅と同種同等の住宅に係る租税の合計額をいいます。具体的には、固定
資産税と都市計画税をいいます。
⑷ 収入超過者および高額所得者の家賃制度
①
収入超過者の家賃（法第２８条第２項、令第８条第２項、条例第３１条）
収入超過者の家賃は、入居者の収入を勘案し、かつ、近傍同種の住宅の家賃以
下で、政令で定めるところにより、事業主体（草津市）が定めます。
（収入超過者の家賃）
＝（本来家賃）＋（近傍同種の住宅の家賃－本来家賃）×（収入の区分に
応じて定める率）
≪収入の区分に応じて定める率≫
入居者の収入（円）
収入超過者となってからの年度
158,000～186,000 初年度
割増率
１／５
8
「残存価格」とは、住宅の建設に要する費用の額に、耐火構造または準耐火構造の場合に
あっては０．２を、木造の建築物にあっては０．１を乗じた額をいいます。
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
初年度の翌年度
２／５
初年度の翌々年度
３／５
初年度から起算して３年度を経過した年度
４／５
初年度から起算して４年度以上を経過した
年度
186,000～214,000
初年度
１／４
初年度の翌年度
２／４
初年度の翌々年度
３／４
初年度から起算して３年度を経過した年度
214,000～259,000
259,000～
②
１
初年度
１
１／２
初年度の翌年度
１
初年度以降
１
高額所得者の家賃（法第２９条第５項、第６項、条例第３３条）
高額所得者の家賃は、近傍同種の住宅の家賃となります。
（高額所得者の家賃）＝（近傍同種の住宅の家賃）
※事業主体（草津市）は、明渡し期限が到来しても、明渡しの請求を受けた者
が公営住宅を明け渡さない場合には、期限が到来した日の翌日から明渡しを
行う日までの期間について、毎月、近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当
する額以下の金銭を徴収することができます。
15.8 万円
21.4 万円
31.3 万円
出典：国土交通省住宅局「公営住宅制度の概要について」
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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【資料②】公営住宅制度の概要
７ 公営住宅の写真
⑴ 集合住宅タイプ
⑵ 戸建て住宅タイプ ２戸１（にこいち）
草津市営住宅家賃改定審議会第１回会議資料
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