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詳しくはこちら - センチュリー21 三巧商事
などを、自分の好きなように「模 様替え」することができる賃貸借 契約です。 借主となった女性はお母さんと 一緒に、畳の上にフローリングを 敷き込み、壁を塗り替え、キッチ ン等のパネルに好きな柄の塩ビシ ートを貼ったそうです。壁に棚を 取り付けるのも“自由自在”です。 契約の条件としては、躯体に影響 するような工事は行わないこと、 電気・ガス・水道などの工事は専 門業者に依頼すること、次の借主 に大きく影響するような工事は行 わないこと、事前に工事の内容を 届け出ること、等です。「持ち家は 自由に変えられるけど、賃貸は何 もできない」という不満を解消す るアイデアだと思います。 似たよう な方式を国 土交通省も 検討してい ま す 。「 質 の高い個人 住宅を、賃貸物件として流通させ るための検討会」というのがあり、 そこで打ち出された「借主負担の ＤＩＹ型」という貸し方です。 この方式だと、貸主は安い賃料で 賃貸する代わりに「入居前と入居 中の修繕義務」が免除されます。 原状回復工事という費用をかけな いで「そのまま」貸し出せます。 借主は、修繕せず そのまま居住す ることも可能です。その分、安い 賃料で賃借できます。一方で、躯 -3- 体等を除けば、自分が負担して自 由に修繕や模様替えすることもで き、退去時の原状回復義務も免除 される、というものです。まさに 「カスタマイズ賃貸」です。 「築年数 が古いが費 用もかけた くない」と い う貸 主 と 、「 自 分 の好きなように模様替えして暮ら したい」という借主の思惑（おも わく）を一致させることができま す。「老朽化の一歩手前」の貸室で も活用できる賃貸方式として、今 後は増えていくのではないでしょ うか。 しかしこの方法は、築３０年４ ０年の話ですから、多くのオーナ ー様は「関係がない」と思うでし ょう。そこで、もっと多く普及し ているカスタマイズは、「壁紙を自 由に選ぶことができる」という貸 し方です。 借主は「自分好みの部屋を選び たい」と願いますが、貸主は「そ んなに自由にされても困る」と考 えます。でも壁紙くらいなら、自 由に選ばせても大きな問題ではあ りません。それでも借主の「自分 好み」という要望を叶えることは できますから、とても良いアイデ アなのではないでしょうか。 壁紙は、居室の４面のうちの１ 面だけ「選べる」というのが一般 的です。その方が、思い切った色 や柄を選択することができます。 間取りのカタチにもよりますが、 玄関ドアを開けたときに最初に目 に飛び込む壁面に、好きな色や柄 の壁紙を貼ることが出来る、とい うサービスも、特に女性には人気 があると思 います。 もうひと つ、カスタ マイズでは ありません が、その方 法から波及 した「アクセントクロスを採用す る」という貸し方があります。ア クセントクロスとは、「部屋の一面 だけに貼られる色や柄のあるクロ ス」のことです。お部屋のアクセ ントになる、ということで名付け られたのでしょう。 実は「選んでもらう」というの は、現場の作業が煩雑になります し、退去後の原状回復工事も、壁 の一面だけ残しておかなければな りません。一方で、借主の方も「選 べるのは嬉しいが、実際に選ぶの は悩むし難しい」という現実があ ります。そこで、オーナー様側の 方でクロスを選び「それをアクセ ントとして貼っておく」という簡 易方式が採用されています。「自分 好み・・・ではないかもしれない けれど、他（ほか）とは違った部 屋」ということで人気があります。 この「カスタマイズ＝自分好み、 自分だけ」というキーワードは、 貸室の魅力を増すための方法とし て、今後も多く採用されていくこ とでしょう。 次回は「家具・家電付き」という 貸し方についてです。 Ｑ．月極駐車場を所有していますが、 空き庫数が増えてきました。駐車場の “空車対策”というのはありますか。 Ａ．駐車場の対策というのは、ア パートや賃貸マンションの空室対 策と比べると、ずっとシンプルだ と思います。方法としては、①料 金を下げる ②もっと付加価値を 高める ③別の活用方法を考える の３点でしょう。 ①の「料金を下げる」は、貸し 駐車場が多すぎて需要を上回って いる場合は、ある程度は仕方ない ですね。 でも「価格競争」に陥るのは、あ まりお勧めしたい方法ではありま せん。そこで、②の「付加価値を 高める」という方法を具体的に考 えてみます。ライバルの駐車場よ り、同じ料 金なら「こ ちらの方が いい」と利 用者に実感 していただく方法です。 -4- まず、一番先に思い付くのは「舗 装にする」という方法ですね。美 観もよくなるし、雑草も防げます。 雨の日などは、利用者にとって大 きなメリットがあるでしょう。 ただし、舗装された貸し駐車場は 珍しくはありません。 次に「外灯をつけてセキュリテ ィを高める」という方法。車を大 切にしている利用者にとって、自 宅から見えるところに「愛車を停 めておくことができない」という のは心配でしょう。同じ主旨で「入 口にバーを設けて契約車以外は入 れないようにする」という方法も あります。これなら空いている部 分はコインパーキングとして活用 することが出来ます。ともに費用 がかかりますので、駐車料金の相 場によるでしょう。「屋根付きにす る」というのもありますが、かな り「高く貸せる」ことが前提とな ってしまいます。 どうせ空い ているなら 「一台当たり のスペースを 大きくする」 というのも差 別化のひとつ です。月極駐車場は、なるべく多 くの台数が停められるように、一 台当たりの巾を２.５ｍ程度にして いるケースが多いですね。大きい 車や運転に慣れない人にとっては、 スペースに入れるのに一苦労です。 スーパーの駐車場並みに、巾も通 -5- 路も広くすると、それが「強み」 になるでしょう。 駐車場を借りている人にとって の悩みのひとつは、車の備品やタ イヤ等を置くスペースがないこと です。そこで、どうせ空いている なら「保管庫」を設置してあげる というアイデアもあります。これ なら別料金をとることも可能です。 結構な需要が掘り起こせるかもし れませんね。 もうひと つ「洗車す る場所がな い」という 悩みがあり ますが、もし洗車スペースを作れ るなら、検討してもよいかもしれ ません。給排水や、他の契約車両 に水がかかるとか、水の使用頻度 とか、色々と課題は多いのですが。 このように、自宅から多少なり とも離れたところに車を置いてい る利用者の目線で考えてみると、 「月極駐車場に望むニーズ」に対 して、応えることのできるアイデ アは、まだまだ考えられるのでは ないでしょうか。 最後は③の「別の活用方法を考 える」です。もともと土地を「ず っと駐車場として運用したい」と いうオーナー様は少ないと思いま すので、空車が目立ってきた（需 要が落ち込んだ）のを機に、別の 活用方法を模索してはどうでしょ うか。まず思い浮かぶのは「コイ ンパーキング」です。入口付近の でも、その不動産投資家の意見 を聞いていて思ったのは、ひょっ とすると、頭では「入居者はお客 様」と分かっていても、本当に心 から「そう」想ったり、行動に表 しているかどうか？ という疑問 でした。 もし本当 に「入居者 はお客様」 と考えてい るなら、 「こ の施設を気に入ってもらいたい」 「安心して暮らしてほしい」。だか ら「長く住み続けてもらいたい」 と思うはずです。「そのために何を すればよいか？」を考えて、それ が、具体的な行動を生むのではな いでしょうか。 もし本当に「自分の貸室は商品」 と思っているなら、「建物施設内を 清潔に」「お客様の希望する設備を 付ける」。あるいは「家賃の “安さ”で競争力をアピールする」 などと色々なアイデアを考えるで しょう。それが、日常清掃やリフ ォーム等の具体的な行動を生むの ではないでしょうか。 もちろん賃貸経営は「収益をあ げる」ことが目的ですから、かけ られる「手間」には限度がありま す。その「範囲内で」というのが 大前提です。限られた範囲内で精 一杯に、入居者という“お客様” のために、貸室という“商品”に 磨きをかけているライバルは、こ の地域にそう多くはいないと思い ます。だから「そのように」すれ ば、賃貸経営という事業は「まだ 有望」なのでしょう。 賃貸経営の基本を考えたときに、 時々 立ち止まって、「入居者をお 客様と想っているか、貸室は商品 と考えているか」と自問自答する ことは、賃貸経営で収益を挙げる ために、意味のあることでないで しょうか。 「 “カスタマイズ”という貸し方」 このシリーズでは、空室期間を短くするために、まず「家 賃と価値のバランスを合わせる」ことを考えてきました。 そのために、まず「家賃を下げる」ことのメリットとデメ リット、つぎに「価値を高める」ための「いくつか」の考 え方を紹介しました。今回から、具体的な「貸室の魅力を 増すための方法」について考えたいと思います。 「カスタマイズ」という貸し方 をご存知でしょうか。あるオーナ ーさんが、築４０年のマンション を「ある方法」で募集したら、す ぐに借り手がついたそうです。 その「ある方法」とは、壁や造作 -2- 賃貸経営の基本シリーズ 「 入居者はお客様、貸室は商品」 今回はオーナー様にとっては「いまさら？」という テーマかもしれませんが、どうかお付き合いください。 “ある場所”で“ある商売”を 始めるとき、最初に調べるのは、 「需要はあるか？」ということ。 その商品を求めている「お客様」 がいるかどうかは極めて重要です。 その需要があるとしたら、つぎは 「強力なライバルがいるか？」が 気になります。たとえ需要があっ ても、すでにライバルが抑えてい たら、経営に苦労するでしょう。 反対に十分な需要があり、脅威を 感じるライバル不在なら、その事 業は「ＧＯサイン」が出せます。 賃貸経営 という商売 で考えてみ ましょう。 賃貸住宅の 需要がなく なることは考えられません。いつ の時代も必ず「部屋を借りたい人」 はいます。では、ライバルはどう でしょうか？オーナー様の地域に、 脅威となるライバルはいるでしょ うか？ 先日、不動産投資に積極的な方 に質問をする機会がありました。 「すでに世帯数より住宅の戸数が 大きく超えて空き家が問題になっ ています。しかも新築供給は止ま ることなく続いていて、需要と供 -1- 給のバランスが悪化していくのに、 なぜ、賃貸物件をさらに所有しよ うとするのですか？」 彼の答えは「賃貸住宅への需要 はあります。でも、ライバルのオ ーナーさんの８割は経営を「サボ って」いますから、脅威ではない のです」 私は「オー ナーがサボ ってるなん て、そんな ワケない。 みんな真剣に経営しているはず」 と反論しましたが、彼は、「多くの オーナーさんは、入居者を“お客 様”と思っていない」そして、「自 分の貸室を“商品”と考えていな い」と持論を展開しました。 「だから、お客様に“いい商品” を提供すれば、賃貸経営はまだ有 望だと思います」 この彼の意見はいかがでしょう か？いまどき、「部屋を貸してやっ てる」と言うオーナーさんはいま せん。誰だって「お金を払う入居 者は“お客様”」と考えているはず です。オーナー１００人に「入居 者さんはお客様ですか？」と聞け ば、ほとんどの方が「当たり前」 と答えるのではないでしょうか。 「一部だけ」をコインパーキング にすることも可能ですね。もちろ ん、その需要があるかどうかが一 番重要ですが。 コインパーキングは「繁華街近 く」というイメージがありますが、 駐車場が市街地から離れた場所な ら「コンテナ等でスペース貸しを する」という運用法も多く使われ ています。自宅の収納スペースが 足りない、という問題は多いです し、ご商売の道具や在庫を置きた い、という需要も根強いものがあ ります。 「スペース貸し」の特徴は、 「一度借りたら長く使っていただ ける」ということです。同じコン テナで「バイク置き場」とする方 法もよく紹介されていますね。 土地活用の最後は、「店舗（コン ビニや飲食店）を誘致する」。ある いは、「アパート・賃貸マンション を建てる」 などです が、こち らは税金 対策と合 わせなが ら検討されてはいかがでしょうか。 「駐車場が空いてしまったが、 何も打つ手はない」ということは ないと思います。ただし、費用対 効果を考えたうえでの（最低限度 の）投資は必要なのではないでし ょうか。 「 民法改正が オーナーに与える影響は？」 司会 「１２０年ぶりの民法改正」 が話題になっています。この改正 はオーナーに影響するでしょうか。 Ｈ 法律についてはＡさんが詳し いですよね。 Ａ 別に詳しく はありませんが （笑）。予定では、 審議会が要綱を 来年２月に答申 して、次の通常 国会で成立する ようですが、成立しても施行まで 時間がかかるのでまだ先の話です。 Ｙ ならば、もっと先になってか ら話題にすれば良いのでは。 Ａ そうなんですが、誤解を招く こともあり、惑わされないために 知っておいた方がいいと思います。 Ｄ 僕たち賃貸オーナーにとって、 どんな影響がありそうですか？ Ａ 大きく分けると２点だと思い ます。ひとつは「原状回復義務」 についてですね。改正案には、次 のように明文化されることになり ます。要約すると「賃借人の原状 回復義務から、通常の使用によっ て生じた損耗と経年変化は除く」。 Ｙ うん？ 国土交通省のガイド ラインと同じですよね。 Ｈ １５年前なら「えーっ」とな ったでしょうが、現在では「当た -6- り前」の慣習になっていると思い ますけど。これに意味があります？ Ａ そうなんです。ただし、ガイ ドラインには法的な拘束力はあり ませんが、今回は民法にしっかり と記述されることに違いがある。 Ｄ でも、法律といってもこの規 定は「任意規定」でしょうから、 貸主と借主が合意すれば、そちら が優先されるのですよね。 Ｙ ちょ、ちょっと待ってくださ い。「任意規定」って何ですか？ Ｈ 法令の規定には、当事者が合 意した契約の方が法令より優先さ れるものがあり、それを任意規定 というようです。たとえば家賃は 「前払い」という契約が多いけど、 民法では「後払い」が原則です。 当事者が合意して「前払い」を合 法にしている、ひとつの事例です。 Ａ Ｄさんが仰るように、改正案 の原状回復義務も任意規定だと思 いますので、貸主と借主が合意し て「ルームクリーニング費用は借 主負担とする」と契約書に書けば、 そちらが優先されるでしょう。 ただし、借主さんは個人の方が多 いですから、消費者契約法の洗礼 を受けることがあります。そのと き、民法の規定は意味が出てくる 12 月の楽しみとして、各家庭 が家の外に飾るイルミネーションを眺め ること、があります。家の中から見れな いのだから、道行く人や地域の人のため の行為ですよね。アメリカでは競って飾 り立てている様子が映画などで知ること ができます。 「他人の目を楽しませたい」 という目的は微笑ましい。皆が、いつも そう考えたら争いはなくなるのに。 編集後記 -7- のではないかと思いますね。 Ｈ 影響があるのは、それだけ？ Ａ いえ。心配なのはマスコミの 「誤った報道」なのです。 Ｙ 誤った報道？マスコミが？ Ａ 少し前 になります が夕方の報 道 番組 で 「これから は敷金が返 ってくる」 みたいな特集を報じてました。 まるで今回の民法改正によって「新 たに敷金が取り戻せる法律が出来 る！」みたいな取り上げ方だと、 僕には理解できました。 すでに世間は「そうなっている」 のに、不要な「退去時のトラブル」 を助長させるような印象でした。 Ｈ 僕たちオーナーも正しく理解 していないと、マスコミの報道に 踊らされてしまう、ってワケです ね。管理をお願いしている不動産 会社のスタッフさんも同様ですね。 Ｙ もう１点とはなんですか？ Ａ それは、借主の連帯保証人、 つまり「個人保証」についてです。 司会 そのつづきは次回、という ことにいたしましょう。 ■発行日; 2014.12.1 第 6 巻 8 号 ■発行所; 三巧商事株式会社 埼玉県所沢市くすのき台 3-1-10 04-2993-7242（代表） http://www.c21-sanko.com/ ■発行人; 名塚 誠 （通算 68 号） １２月の花 キク科 フランスギク属。 ノースポール 花言葉 「誠実」 ノースポールは 1960 年～ 1970 年頃に日本に渡来してきた 新しい花です。キク科の小さい花で、冬から春にかけて、コ スモスやマーガレットに似た白い花を咲かせます。花つきが よく、株全体をおおうほどに白く咲くところから「北極」の イメージが連想され、「ノースポール（北極）」と名づけられ ました。花自体は 12 月頃から咲きますが、たくさん咲くのは 2 月ごろからです。花言葉の「誠実」は、白い花びらに黄色い花芯の花の上品さと 可憐さに対して与えられたのでしょうか。マーガレットよりちょっと小型で、道 端の花壇によく植えられています。