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真庭市公営住宅等長寿命化計画
真庭市公営住宅等長寿命化計画 平成２３年３月 真庭市 建設部 都市住宅課 目 次 はじめに・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １ １、真庭市の概要 (1) 自然的条件・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２ (2) 社会的条件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２ (3) 人口、世帯の推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３ (4) 年齢階級別人口 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６ (5) 住まいの状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７ (6) 将来人口の予測 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８ (7) 住宅確保要配慮者の予測・・・・・・・・・・・・・・・・ ８ ２、公営住宅等の長寿命化の必要性・・・・・・・・・・・・・・ ９ ３、公営住宅等ストック状況 (1) 管理状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １０ (2) 構造別建設年度戸数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ １０ (3) 規模別建設年度戸数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ １１ (4) 地区別建設年度戸数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ １３ (5) 年齢別入居戸数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １４ (6) 家族員数別入居戸数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ １４ (7) 公営住宅の収入別入居者数 ・・・・・・・・・・・・・・ １５ (8) 公営住宅の収入超過者と高額所得者等 ・・・・・・・・・ １５ ４、入居者の意向調査 (1) 調査の目的・方法等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・ １６ (2) 主な調査結果 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ １７ ５、長寿命化の目的 (1) 背景 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２０ (2) 目的 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２１ ６、長寿命化に関する基本方針 (1) ストックの状況の把握及び日常的な維持管理の方針 ・・・ ２１ (2) 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 ・ ２１ ７、計画期間 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２１ ８、長寿命化を図るべき公営住宅等 (1) 対象 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２２ (2) 団地別・住棟別状況の把握 ・・・・・・・・・・・・・・ ２２ (3) 手法選定の基本的考え方・・・・・・・・・・・・・・・・ ２２ (4) 手法選定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２４ (ｱ) 一次判定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２６ (ｲ) 二次判定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３２ (ｳ) 三次判定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３９ (ｴ) 計画期間内活用計画・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４３ (3）住宅種別活用計画 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４７ ９、長寿命化のための維持管理計画・・・・・・・・・・・・・・・ ４９ １０、公営住宅等の建替え及び建設等の実施方針・・・・・・・・・ ５１ (1）久世地区の公営住宅等・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５１ (2）落合地区の公営住宅等・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５４ (3）北房地区の公営住宅等・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５４ (4）その他の地区の公営住宅等・・・・・・・・・・・・・・・・ ５４ １１、住棟単位の修繕・改善事業等一覧 ・・・・・・・・・・・・ ５５ １２、長寿命化のための維持管理による効果・・・・・・・・・・・ ５５ １３、計画的な建て替え等による効果・・・・・・・・・・・・・・ ５５ 資料 【様式１】維持及び改善等に係る事業予定一覧・・・・・５７ 【様式２】新設、建替え又は購入に係る事業予定一覧・・５８ 【様式３】共同施設部分に係る事業予定一覧・・・・・・５９ 2 はじめに 真庭市は合併 2 年目の平成１９年３月に旧町村時代の住宅整備計画 を基に、当初の「真庭市営住宅整備計画」を策定しました。 市の住宅整備計画の必要性と「住宅建設計画法」から住生活の安定 確保及び向上の促進を理念とした「住生活基本法」（平成１８年６月） への転換によるものでした。 その後、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する 法律（住宅セーフティネット法）が平成 19 年 7 月に施行され、今般 住宅の点検及び管理修繕等により既存の住宅を長く使用していくこと で更新コストの削減を図りつつ良質な住宅を確保するための政策転換 が図られたところです。 本市では、最新の住宅ニーズを把握することにより、整備方針及び 整備目標をとりまとめて現在の整備計画の見直しを行うとともに、国 の交付金事業に対応した「公営住宅等長寿命化計画」を立てて、総合 的かつ効率的に市営住宅の整備を進めていくことを目的に本計画を策 定します。 真庭市総合計画 【基本構想・基本計画】 低所得者の生活安定 住宅の確保 市街地の形成 ネット 真庭市営住宅整備計画 (公営住宅等長寿命化計画) 1 携 携 住宅セーフティ 連 ストック重視の 市街地の整備・良好な住環境 (平成 19 年度～平成 27 年） 真庭市都市計画マスタープラン（都市計画法） 平成 18 年度策定 連 障害福祉ガイドブック等 福祉政策 真庭市営住宅整備計画 １、真庭市の概要 （１）自然的条件（位置、面積、気候） ● 岡山県北部で中国山地のほぼ中央に位置する。 ● 鳥取県に接し、東西に約 30km、南北に約 50km の広さを有している ● 総面積は約 828 ㎢（県土の約 11.6％）、土地活用の可能性の大きな地域で ある。 ● 蒜山高原や津黒高原など「広大な高原地帯」を有する。 ● 岡山県の 3 大河川の一つである「旭川」の源流地域に位置する。 ● 「湯原温泉郷」、「神庭の滝」などの「多くの観光資源」を有する。 ● 北部は積雪寒冷及び豪雪地帯に属する一方、南部は内陸性気候に属する。 （２）社会条件（土地利用及び交通条件） （ア）土地利用 ● 山林が約 278 ㎢（課税対象民有地の約 76％）を占める。宅地は約 13 ㎢（同 3.5％）である。 ● 県内平均値と比較しても「山林」の占める比率が高く、河川沿いや中山間 地域に農地や宅地が散在する。 ● 中部地域：比較的規制条件の多い土地利用地域である。 ● 北部地域：広域的なレクリエーションゾーン地である。 ● 南部地域：生活拠点として、行政、文化、商工業、住宅、医療等の諸機能 が立地する。 （イ）交通環境 ● 姫路市と新見市を連絡する JR 姫新線が通る。 ● 国道 181 号、国道 482 号、国道 313 号が交わる交通の要衝である。 ● 中国縦貫自動車道、中国横断自動車道岡山米子線の広域高速交通網の整備 により広域的な交通拠点になっている。 ● 5 つの高速道路インターチェンジが設けられている。 ● 日本海から太平洋の南北方向、近畿から九州方面への東西方向の交通拠点 となっている。 2 （３）人口と世帯の推移 （ア）人口の推移 ● 総人口は 48,976 人である。（平成 22 年（2010 年）） ● 昭和 60 年（1985 年）から平成 22 年（2010 年）の 25 年間で約 18.6％の 減少傾向にある。 ● 地区別でみると、勝山地区、湯原地区、美甘地区、中和地区で、25％以上 の減少を示す。 地区別の人口推移（S45～H22国勢調査） (人） 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 真庭市人口 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 62,608 61,152 60,586 60,196 58,754 56,607 54,747 51,782 48,976 北房地区 7,655 7,585 7,151 7,135 6,979 6,695 6,324 5,946 5,558 落合地区 17,376 17,099 17,115 17,162 16,845 16,575 15,973 15,357 14,633 久世地区 11,321 11,505 11,730 11,718 11,608 11,638 11,707 11,167 10,830 勝山地区 11,682 11,225 11,021 10,749 10,306 9,798 9,324 8,673 8,060 美甘地区 2,304 2,092 2,126 2,098 2,002 1,809 1,756 1,561 1,405 湯原地区 5,003 4,791 4,570 4,452 4,248 3,710 3,441 3,254 2,986 中和地区 1,115 1,053 1,026 987 923 809 801 722 675 八束地区 3,535 3,264 3,316 3,309 3,204 3,116 2,991 2,862 2,792 川上地区 2,617 2,538 2,531 2,586 2,639 2,457 2,430 2,240 2,037 人口の推移 人 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 （イ）世帯数等の推移 ● 平成 12 年をピークに平成 22 年までの 10 年間で 2.5％の減少にある。 ● 総世帯数は 16,446 世帯、平均世帯人員は 2.98 人、世帯人員は減少傾向に ある。 3 世帯数等の推移（S50～H22国勢調査） 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 人口(人） 61,152 60,586 60,196 58,754 56,607 54,747 51,782 48,976 世帯数(世帯) 15,906 16,053 16,388 16,300 16,608 16,865 16,666 16,446 3.84 3.77 3.67 3.60 3.41 3.25 3.11 2.98 平均世帯人員(人） 世帯数と世帯人員 世帯 人／世帯 17,200 5.00 16,800 4.00 16,400 3.00 16,000 2.00 15,600 1.00 15,200 0.00 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 （ウ）世帯員数 ● 単身世帯～3 人世帯の割合が 66.1％である。（平成 17 年（2005 年）） ● 地区別では、湯原地区の単身世帯～3 人世帯の割合が最も高く、75.8％で ある。（平成 17 年（2005 年）） ● 逆に、北房地域の単身世帯～3 人世帯の割合が最も低く、61.9％である。 （平成 17 年（2005 年）） 世帯人員別構成比（H17国勢調査） 世帯人員 1人 2人 世帯数 3,411 4,713 構成比 20.5% 28.3% 北房地区 287 544 落合地区 847 1232 久世地区 821 1043 勝山地区 565 791 美甘地区 103 152 湯原地区 353 368 中和地区 60 88 八束地区 212 266 川上地区 163 229 3人 2,899 17.4% 282 792 679 504 88 200 48 169 137 4 4人 2,360 14.2% 275 691 564 383 60 123 37 131 96 5人 6人以上 1,436 1,847 8.6% 11.1% 151 259 422 623 332 333 255 299 40 64 81 90 15 19 81 94 59 66 （世帯） 総数 16,666 100.0% 1,798 4,607 3,772 2,797 507 1,215 267 953 750 世帯員数別世帯数 世帯 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上 （エ）世帯の構成 ● 親族世帯が減少傾向にある。 ● 単身世帯の増加が顕著である。 ● 夫婦と子どもと両親（片親含む）世帯の減少が顕著である。 ● 夫婦のみの世帯が増加し、世帯規模の縮小化が進行している。 ● 高齢化、少子化と相まって今後も世帯規模の縮小化が懸念される。 家族世帯構成(S50～H17国勢調査） 真庭市 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 一般世帯 親族世 総数 帯総数 15,906 100.0% 16,053 100.0% 16,388 100.0% 16,300 100.0% 16,608 100.0% 16,865 100.0% 16,666 100.0% 14,501 91.2% 14,463 90.1% 14,308 87.3% 14,049 86.2% 13,872 83.5% 13,623 80.8% 13,225 79.4% （世帯） 核家族 世帯総 数 7,409 46.6% 7,339 45.7% 7,294 44.5% 7,322 44.9% 7,477 45.0% 7,706 45.7% 7,888 47.3% その他の親 夫婦あるい 族世帯総 夫婦と両親 夫婦、子供 夫婦のみ は片親と子 あるいは片 と両親ある 数 供 親 いは片親 2,593 16.3% 2,840 17.7% 3,019 18.4% 3,313 20.3% 3,541 21.3% 3,627 21.5% 3,639 21.8% 4,816 30.3% 4,499 28.0% 4,275 26.1% 4,009 24.6% 3,936 23.7% 4,079 24.2% 4,249 25.5% 5 7,092 44.6% 7,124 44.4% 7,014 42.8% 6,727 41.3% 6,395 38.5% 5,917 35.1% 5,337 32.0% 905 5.7% 1,089 6.8% 1,046 6.4% 1,113 6.8% 1,173 7.1% 1,188 7.0% 1,260 7.6% 4,450 28.0% 4,391 27.4% 4,336 26.5% 4,088 25.1% 3,794 22.8% 3,330 19.7% 2,722 16.3% その他 1,737 10.9% 1,644 10.2% 1,632 10.0% 1,526 9.4% 1,428 8.6% 1,399 8.3% 1,355 8.1% 非親族 世帯 16 0.1% 15 0.1% 11 0.1% 10 0.1% 5 0.0% 30 0.2% 30 0.2% 単身 世帯 1,389 8.7% 1,575 9.8% 2,069 12.6% 2,241 13.7% 2,731 16.4% 3,212 19.0% 3,411 20.5% 夫婦のみ 世帯 夫婦、子供と両親あるいは片親 単身世帯 5000 4000 3000 2000 1000 0 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 （４）年齢階級別人口 ● 年少人口が減少し、老年人口が増加傾向にある。 ● 高齢者の占める割合は 31.9％である。（平成 17 年（2005 年）） ● 中間世代の人口減少が顕著である。 年齢階層別人口 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 真庭市人口 0歳～14歳 15歳～64歳 65歳以上 62,608 13,704 40,992 7,912 61,152 12,134 40,044 8,974 0歳～14歳 人 60,586 11,926 38,661 9,999 60,196 11,850 37,428 10,918 15歳～64歳 58,754 10,668 35,788 12,298 平成7年 平成12年 平成17年 56,607 9,081 32,993 14,533 54,747 7,720 30,878 16,149 65歳以上 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 6 51,782 6,669 28,592 16,521 （５）住まいの状況 ● 真庭市全体での持ち家率は、85.7％である。（平成 17 年（2005 年）） ● 地区別の持ち家率では、北房地区が最も高く 94.2％で、逆に久世地区が最 も低く 75.1％である。（平成 17 年（2005 年）） ● １人当たり延床面積は 46.6 ㎡で、県平均（39.9 ㎡）よりもゆとりがある ものの、地区間で差がある。 ● 民営借家世帯は、増加傾向にある（昭和 55 年～平成 17 年）。 住宅所有関係別主世帯数（S55～H17国勢調査） 昭和55年 一般世帯 住宅に住む一般世帯 主世帯計 持ち家 公営等 の借家 民営借家 給与借家 間借り その他の一般世帯 16,191 16,150 15,960 13,872 86.9% 532 3.3% 995 6.2% 561 3.5% 190 41 昭和60 16,388 16,126 16,048 14,058 87.6% 522 3.3% 956 6.0% 512 3.2% 78 262 1世帯あたりの住宅床面積（H17国勢調査） （戸） 平成2年 16,300 16,076 15,994 13,978 87.4% 515 3.2% 1,035 6.5% 466 2.9% 82 224 平成7年 平成12年 平成17年 16,608 16,317 16,225 13,913 85.8% 635 3.9% 1,205 7.4% 472 2.9% 92 291 16,865 16,485 16,372 13,920 85.0% 741 4.5% 1,230 7.5% 481 2.9% 113 380 16,666 16,303 16,202 13,890 85.7% 668 4.1% 1,285 7.9% 359 2.2% 101 363 （戸） 北房地区 落合地区 久世地区 勝山地区 美甘地区 湯原地区 中和地区 八束地区 川上地区 真庭市 主世帯計 持ち家 公営等 の借家 1世帯あたりの住宅床面積（㎡） 1人あたりの住宅床面積（㎡） 1,780 4,481 3,684 2,750 504 1,127 256 916 704 1,677 3,991 2,766 2,290 467 986 241 825 647 94.2% 89.1% 75.1% 83.3% 92.7% 87.5% 94.1% 90.1% 91.9% 103 490 918 460 37 141 15 91 57 5.8% 10.9% 24.9% 16.7% 7.3% 12.5% 5.9% 9.9% 8.1% 146.6 147.1 129.5 140.2 155.1 149.8 148.4 154.0 153.1 45.3 45.4 43.6 46.0 51.2 54.9 53.4 52.0 51.5 7 16,202 13,890 85.7% 2,312 14.3% 143.0 46.6 （６）将来人口の予測 ● 国立社会保障・人口問題研究所による平成 20 年時の推測値を採用する。 将来人口の推測 (人） 推測値 実測地（国勢調査） 区分 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 1995年 2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 推測値 56,607 54,747 51,782 48,976 48,017 45,852 （７）住宅確保要配慮者数の予測 ● 本市で調査した数値を参考にする。 ● 急速に高齢化が進んでいる。 ● 平成 17 年から平成 21 年までの 4 年間で、65 歳以上の人口は、ほぼ横ばい であるが、人口は約 5%減少している。 ● 同期間で、低額所得である児童扶養手当受給者は約 23%増、知的障害者は 約 14%増、生活保護者は約 19%増となっている。 住宅確保要配慮者参考表（真庭市市民課・福祉課・子育て健康推進課） (人） 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年 平成21年 人口 51,782 51,116 50,517 49,952 49,288 65歳以上 16,512 16,594 16,637 16,619 16,583 185 191 197 203 221 身体障害者 3,026 3,059 3,093 3,080 3,094 知的障害者 330 349 338 349 375 精神通院者 436 407 382 446 434 扶養手当受給者 255 272 278 287 314 生活保護世帯 精神通院者：自立支援医療（精神通院）受給者証交付者 扶養手当受給者：児童扶養手当受給者 8 ２、公営住宅等の長寿命化計画の必要性 平成 19 年 7 月に、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進を図り、国 民の生活の安定向上と社会福祉の増進を目的に住宅セーフティネット法が制定さ れました。 本市においても住宅セーフティネットの確保を図るため、良質な公営住等を整備 するとともに、入居者の安全で快適な生活を確保することが求められています。 入居者が豊かさを実感できる住生活を実現するためには、建設を重視した政策か ら良質なストックを将来世代へ継承してくことを重視した計画への転換が必要で あります。 計画においては、更新期を迎え老朽化したストックを効率的かつ円滑に更新し、 的確に需要に答えていくとともに、既存ストックの長寿命化を図り、ライフサイク ルコストの縮減につなげていくことが非常に重要な課題となっています。 これらのことから公営住宅等の建替え及び新規建設を効率よく実施するととも に、点検の強化及び早期の管理修繕等により更新コストの削減を図るために公営住 宅等長寿命化計画を策定し、これに基づく予防保全的管理及び長寿命化に資する改 善を推進することとします。 9 ３、公営住宅等ストックの状況 （１）管理状況 市営住宅の管理戸数は、平成 21 年度末で 634 戸となっています。その うち入居者のある住宅は 521 戸で、その他に募集中及び募集予定の住宅が 9 戸、用途廃止又は建替計画により募集を停止している住宅が 104 戸あり ます。 公営住宅 特定公共 改良住宅 賃貸住宅 単独市費等 計 による住宅 管理戸数 547 23 2 62 634 入居戸数 455 23 1 42 521 （２）構造別建設年度戸数 構造別では、木造及び簡易耐火平屋建ての住宅が 486 戸であり、全市営 住宅の大半を占めています。建設年度から耐用年数を見てみると、昭和 40 年以前に建築され耐用年数 30 年を 10 年以上経過した木造住宅が 74 戸、 昭和 40 年代から 50 年代に建築され耐用年数 30 年を経過した簡易耐火平 屋建て住宅が 229 戸です。全体では 634 戸のうち約 48%の 303 戸が耐用 年数を経過しています。 構造別戸数 建設年度 木造 簡平 簡二 耐用年数 30 年 準耐 耐用年数 45 年 239 39 2 耐二 中耐 耐用年数 70 年 12 95 計 合 計 247 S27 4 4 S28 2 2 S29 4 4 S30 6 S33 2 2 S35 3 3 S36 21 21 S37 10 10 S38 15 S39 1 S40 6 4 634 10 31 46 1 14 20 S42 10 10 S43 13 13 S44 55 55 S45 30 30 10 S46 24 24 S47 30 30 S48 12 12 S49 20 2 6 28 S50 10 S51 4 4 S52 5 5 S53 3 3 S54 15 14 24 5 20 S56 6 S57 16 22 10 10 S60 2 2 S61 8 8 S62 6 6 S63 6 6 H2 6 6 H3 10 10 H4 10 10 H5 20 20 H6 20 20 H7 14 14 H9 33 33 H10 6 6 H11 4 4 H13 5 5 H15 12 12 H16 11 11 H18 48 48 耐用年数を経過戸数（303 戸） （３）規模別建設年度戸数 規模については、面積 40 ㎡未満の住宅が 288 戸であり、全体の約 45% を占めています。それらの住宅は昭和 40 年代以前に建設されたものがほ とんどです。 建設 構造 30 ㎡未満 30 ㎡以上 40 ㎡以上 50 ㎡以上 60 ㎡以上 40 ㎡未満 50 ㎡未満 60 ㎡未満 70 ㎡未満 年度 合 計 S27 木造 39 249 28 4 52 99 70 ㎡以上 戸数 167 634 4 11 S28 木造 2 2 S29 木造 4 4 S30 簡平 S30 木造 S33 木造 2 S35 木造 2 S36 木造 S37 木造 S38 中耐 S38 木造 S39 木造 S40 簡平 6 6 S40 簡平 8 8 S40 木造 6 6 S42 簡平 6 6 S42 簡平 4 4 S43 簡平 13 13 S44 簡平 14 14 S44 簡平 41 41 S45 簡平 18 18 S45 簡平 12 12 S46 簡平 12 12 S46 簡平 12 12 S47 簡平 30 30 S48 簡平 S49 簡二 S49 準耐 S49 耐二 S50 簡二 S50 簡平 S51 簡平 4 4 S52 簡平 5 5 S53 簡平 3 3 S54 簡二 S54 簡平 S56 耐二 S56 中耐 4 4 6 6 20 2 1 1 21 10 3 3 10 27 1 14 31 1 15 1 12 1 12 20 20 2 2 6 14 6 14 10 10 15 5 15 5 6 6 16 12 16 S57 簡平 10 10 S60 木造 2 2 S61 木造 8 8 S62 木造 6 6 S63 木造 6 6 H02 木造 6 6 H03 木造 H04 木造 H05 10 10 6 10 木造 12 12 H05 木造 8 8 H06 木造 10 10 H07 木造 24 24 H09 木造 29 33 H10 木造 6 6 H11 木造 4 4 H13 木造 5 5 H15 木造 12 12 H16 木造 11 11 H18 中耐 29 48 4 4 19 （４）地区別建設年度戸数 地区別の年度別建設戸数については、市の中心部である久世地区に昭和 30 年代から昭和 40 年代の老朽住宅が多く存在します。 市営住宅の多い勝山地区においても昭和 40 年代に建設された老朽住宅 が多く存在しています。その他の地区においては昭和後期以後に建設され た住宅が多く、そのほとんどは耐用年数を経過していません。 合計 北房 落合 久世 勝山 美甘 湯原 中和 八束 川上 計 50 18 232 232 26 23 8 40 5 634 ～S32 20 S33～S37 35 S38～S42 45 32 77 S43～S47 98 54 152 12 40 S48～S52 S53～S57 16 20 S58～S62 H5～H9 20 1 4 6 16 16 22 13 36 5 16 2 S63～H4 20 5 14 10 12 73 55 16 11 2 10 32 4 87 H10～H14 H15～H19 3 10 48 4 7 12 2 15 71 H20～ 0 （５）年齢別入居戸数 入居者を年齢別に見ると 30 歳代から 50 歳代の方が多くを占めますが、 70 歳以上の入居者の割合が約２０％にもなることがわかります。 区分 公営 特定 単独等 29 歳以下 36 5 1 42 30～39 歳 82 10 10 102 40～49 歳 80 5 10 95 50～59 歳 67 2 11 80 60～64 歳 54 65～69 歳 37 70 歳以上 99 合計 455 2 1 23 改良 1 計 57 3 41 5 104 42 1 521 （６）家族員数別入居戸数 家族員数別に見ると 2 人の世帯が 145 戸と多くを占めますが、単身世帯も少な くなく、その中には独居の高齢者も含まれています。また（３）のことと合わせ てみると狭い公営住宅を多員数の家族で使用している世帯もあると考えられま す。 区分 公営 特定 単独等 改良 計 1人 99 3 13 1 116 2人 132 3 10 145 3人 82 5 9 96 4人 96 8 6 110 5人 37 3 4 44 6人 7 1 8 7人 8人 2 2 9人 10 人以上 合計 455 23 42 14 1 521 （７）公営住宅の収入別入居者数 公営住宅入居世帯の収入は、収入申告等を参考にした調査によると政令 月収３万円以下の世帯が約４１％であり、生活保護世帯 20 戸、所得税法 第 2 条第 1 項第 28 号及び第 29 号に規定する障がい者等のある世帯 67 戸、 寡婦（夫）世帯 42 戸、60 歳以上又は 18 歳未満の家族しかいない世帯 132 戸、小学校未満の児童のある世帯 86 戸という状況にあります。公営住宅 が住宅確保要配慮者の住居の確保に重要な役割を果たしていることがわ かります。 令第 1 条第 3 項の規定により算出した政令月収 戸数 0 円～30,000 円 185 30,001 円～60,000 円 51 60,001 円～90,000 円 45 90,001 円～104,000 円 19 104,001 円～123,000 円 32 123,001 円～139,000 円 14 139,001 円～158,000 円 22 158,001 円～186,000 円 22 186,001 円～214,000 円 20 214,001 円～259,000 円 18 259,001 円～313,000 円 7 313,001 円～397,000 円 9 397,001 円～601,000 円 7 601,001 円以上 0 収入未申告 4 合計 455 ※ 政令月収とは （世帯所得合計－控除額）÷12 ヶ月＝世帯の政令月収 （８）公営住宅の収入超過者層の入居者数 公営住宅入居世帯のうち、平成 20 年 4 月 1 日に施行された公営住宅法 施行令改正後の収入超過者層は 83 世帯であり、他に収入未申告者が 4 世 帯あります。収入未申告世帯は収入申告時に行方がわからなくなったこと が判明した者も含まれますが、古い市営住宅においては、近傍同種家賃が 高額でないために収入超過者であっても、そのまま住み続ける世帯があり ます。 15 ４、入居者の意向等調査 （１）調査の目的及び内容 （ア）市営住宅入居者にアンケート調査することで改善要望等を把握し、公営 住宅等長寿命化計画策定の参考とします。 （イ）調査の対象 公営住宅入居 455 世帯、特定公共賃貸住宅入居 23 世帯、改良住宅入居 1 世帯、単独住宅入居 42 世帯、合計 521 世帯とします。 （ウ）調査期間 平成 22 年 8 月～9 月(収入申告時期) 【質問項目と利用用途】 項 目 世帯属性と 居住履歴 内 容 ○ 基本事項 利用用途 満足度や要望との関連の参考にす 団地名・部屋数(増築部屋の有・無)・世帯員数 る。 入居年月日・浴室状況(市備付・自設・前住居者) 給湯設備(市備付・自設・前住居者) 自動車・自転車 ○ 自動車・自転車・車椅子等の保有状況 車椅子等 住宅の満足・ 不満足状況 駐車場、駐輪場の整備と車椅子対 応住宅整備の参考にする。 ○ 住宅と周辺環境について 満足・不満足の箇所と割合等を調 部屋数･部屋の広さ･便所･浴室･台所･収納広さ使いや 査する。 すさ･住戸内段差･給湯設備･換気設備･内装･遮音断 熱・通路の広さ･駐車場･駐輪場･外装･生活の交通便･周 辺環境･通勤･通学 自治会等への 参加状況 今後の意向 ○ 自治会活動への参加状況 整備計画と施策の参考にする。 ○ 近所付合いの状況 ○ 継続居住・建替え・改善・住替え・退去などの意向調査 整備及び改善計画と施策の参考に する。 住宅建替え 等での要望 ○ 周辺にほしいもの 整備計画の参考にする。 学校・集会所・高齢者等福祉施設・公園・図書館 役所（支局を含む） ・医療機関・金融機関 ○ 良い団地のイメージ 住宅改善及び 整備での要望 ○ 住宅改善要望箇所 整備及び改善計画の参考にする。 浴室･便所･台所･部屋の間取り･収納スペース・段差･ 給湯設備･換気設備･遮音断熱･手摺り･ひさし・外壁・ 屋根 ○ 周辺環境要望箇所 駐車場･駐輪場･集会所･外灯･ゴミステーション･公園 通路･その他 住宅政策への要望 ○ 市に取組んでほしい施策 住宅施策の参考にする。 16 （２）主な調査結果 （ア）不満足箇所の調査 入居者が不満足と感じる箇所は、浴室及び脱衣場、壁等の断熱、換気設備と つづいており、居住性に関係する箇所が上位を占めます。それらは時代ととも に様式が変化する箇所ですが、市営住宅においては改善が進んでいない状況に あります。 0 50 100 150 200 211 浴室及び脱衣場 210 壁等の断熱 202 換気設備 192 収納使いやすさ 184 壁等の遮音 181 台所 164 収納広さ 158 便所 151 内装デザイン 145 台所など通路幅 143 給湯設備 135 外装デザイン 132 駐車スペース 129 部屋の広さ 総合的な住み心地 124 駐輪スペース 123 104 部屋の数 99 住戸内段差 92 生活用品の調達の便 83 医療機関の便 65 金融機関の便 60 通勤の便 通学の便 250 件 49 （イ）意向に関する調査 意向調査では、「住宅を部分改良して住み続けたい。」、「現在のままの住宅で 住み続けたい。」又は「特に考えたことがない。」という回答が多く、入居者の 市営住宅依存度が高いことが伺えます。 老朽住宅の多い久世地区では、「改良して住み続けたい。」という意見が半数 を超えています。 「建替えた新しい住宅に住みたい。」という意向は少数であり、 建替えにより家賃が高くなることへの不安感があることが分かります。建替え 事業においては、家賃の緩和措置施策を十分検討し周知を図る必要があります。 また、 「特に考えたことがない」との意見は勝山地区に多く、当該地区では平成 18 年度に原方住宅建替事業が完了し、平成 19 年度から平成 20 年度において下 水道接続工事などのストック改善事業を実施していることによるものと考えら れます。 17 北房 落合 久世 勝山 美甘 湯原 蒜山 計 住宅を部分改良して住みつづけたい。 10 5 52 50 6 3 15 141 現在のままの住宅で住み続けたい。 14 1 31 37 3 1 11 98 特に考えたことはない。 6 0 3 25 3 0 6 43 払下をしてほしい。 1 0 4 10 5 1 0 21 建替えた新しい住宅に住みたい。 0 2 4 7 0 0 1 14 市営住宅から出る予定にしている。 2 0 1 7 0 1 1 12 便利の良い住宅団地に住替えたい。 0 1 2 4 1 0 0 8 補助金をもらって民間賃貸住宅に住みたい。 0 0 2 3 0 0 0 5 もっと家賃の安い住宅団地に住替えたい。 1 0 0 2 0 2 0 5 市営住宅外に住替えたい。 1 0 1 3 0 0 0 5 意 向 21 無回答 35 計 0 20 9 40 100 60 148 80 18 100 住宅を部分改良して住みつづけたい。 現在のままの住宅で住み続けたい。 特に考えたことはない。 払下をしてほしい。 建替えた新しい住宅に住みたい。 市営住宅から出る予定にしている。 便利の良い住宅団地に住替えたい。 補助金をもらって民間賃貸住宅に住みたい。 もっと家賃の安い住宅団地に住替えたい。 市営住宅外に住替えたい。 久世地区の意向 2% 4% 0% 住宅を部分改良して住みつづけたい。 1% 現在のままの住宅で住み続けたい。 2% 1% 特に考えたことはない。 払下をしてほしい。 4% 建替えた新しい住宅に住みたい。 3% 市営住宅から出る予定にしている。 便利の良い住宅団地に住替えたい。 補助金をもらって民間賃貸住宅に住みたい。 52% もっと家賃の安い住宅団地に住替えたい。 市営住宅外に住替えたい。 31% 18 8 120 140 34 160 373 件 勝山地区の意向 住宅を部分改良して住みつづけたい。 1% 2% 2% 現在のままの住宅で住み続けたい。 特に考えたことはない。 3% 払下をしてほしい。 5% 建替えた新しい住宅に住みたい。 5% 33% 市営住宅から出る予定にしている。 7% 便利の良い住宅団地に住替えたい。 補助金をもらって民間賃貸住宅に住みたい。 もっと家賃の安い住宅団地に住替えたい。 市営住宅外に住替えたい。 17% 25% （ウ）改善箇所及び周辺にほしい施設等に関する調査 住宅改善要望箇所の順位は、不満足箇所とほぼ一致し、浴室改善、壁の遮音・断 熱化、便所の改善、台所の改善の順となっています。また、周辺にほしい施設では 医療機関、公園、金融機関、学校が上位にあります。 長寿命化等の整備については、周辺の施設や環境に配慮しつつ需要の高い地区に ある団地から計画的に進めることが効率的であると考えられます。 良い団地イメージとしては、 「高齢者世帯、子育て世帯など混在してもよい。」 「団 地内の自治活動は、団地内環境、子供や高齢者の安全確保に必要である。」という 意見が多く、今後も住宅団地においては、入居者自らで環境保全や安全確保が推進 できるものと期待できます。 改善要望箇所 0 20 40 60 浴室改善 壁の遮音・断熱化 便所の改善 台所の改善 収納スペースの確保 換気設備の改善 ひさしの設置 部屋の間取り 給湯器設備の改善 段差の解消 手すりの設置 屋根の改善 19 80 100 120 件 周辺にほしい施設 0 20 40 60 80 100 120 140 件 医療機関 公園 金融機関 学校 バス停(駅） 役所（支局含む） 集会所 高齢者福祉施設 その他 図書館 幼・保育園 良い団地イメージ 0 20 40 60 80 100 120 140 160 件 高齢者世帯、子育て世帯など混在しても良い。 団地内の自治会活動は、団地内環境、子供や高齢者の安 全確保に必要である。 プライバシーを尊重し、自治会活動など地域交流は少なく する。 高齢者世帯用、子育て世帯用など棟を分けて住む。 その他 ５、長寿命化計画の目的 （１）背景 本市は、人口の減少と高齢者の増加により急速に高齢化が進んでいます。 課税状況については、平成 21 年度末において、市全体の 17,571 世帯のうち、 5,525 世帯が非課税世帯であり全体の 31.4%にもなります。住宅確保要配慮者 は人口の減少とともに必ずしも減少していないことが考えられます。 一方、市営住宅は更新時期を迎えた昭和 40 年代に供給されたストックが多 く、昭和 40 年以前に供給され著しく老朽化したストックも多く残っています。 それらのストックは、居住性の改善や安全確保のために早期の改善及び建替 えが求められています。 昭和 50 年代以前に建設された木造平屋建てや簡易耐火平屋建ての住宅は、 20 老朽化が進んでいるために改善が適さず、建替えが必要なものも少なくあり ません。 このことから、既存ストックの修繕・改善により長寿命化を図るもの、建 て替えを図るもの、用途廃止するもの、又は維持管理して行くものに区分し た整備計画の策定が必要です。 （２）目的 市営住宅入居者が安全で快適な生活を安定して送るために市営住宅を長 期にわたって良好な状態で維持管理できるように修繕及び改善の計画を定 めるとともに、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給を維持するために 老朽住宅の建替え計画を定めることを目的とします。 整備等の方針を個別改善及び長寿命化推進住宅、全面改善住宅、建替え住 宅、及び用途廃止住宅に区分することとします。 個別改善及び長寿命化推進住宅については、計画的に修繕及び改善を実施 することで事業量の平準化及びライフサイクルコストの削減を図ります。ま た、建替え、新設、全面改善及び用途廃止の住宅については、住宅確保要配 慮者に対する賃貸住宅の供給のために効率的な整備が推進できるよう計画 します。 ６、長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状態把握及び日常的な維持管理の方針 ○ 市営住宅の土地・建物情報及び整備状況データを整備します。 ○ 市営住宅の点検を実施し、予防保全的な維持管理を実施するとともに、定期 的な計画の見直しを行います。 ○ 市営住宅の修繕履歴を整備し、随時、履歴を確認できるようにします。 （２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 ○ 予防保全的な修繕及び耐久性等向上を図る改善を実施することにより、公営 住宅等の長寿命化とライフサイクルコストの縮減を図ります。 ○ 計画的な修繕や改善により、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐ とともに、効率的に事業を実施します。 ７、計画期間 １０年間 【平成２３年度から平成３２年度まで】 ※但し、期間内でも必要に応じて計画の見直しを行うことがあるものとする。 21 ８、長寿命化を図るべき公営住宅等 （１）対象 長寿命化計画に位置づける対象住宅は、真庭市が管理する公営住宅・特定公共賃 貸住宅・改良住宅・若者定住住宅・真庭市単独住宅とします。 （２）団地別・住棟別状況の把握 団地別・住棟別状況の把握をするために、各ストックの次の項目についての状況 調査を実施します。 【基礎的項目】 項 目 要 素 団地単位 敷地面積、敷地形状、前面道路、棟数、戸数 住棟単位 建設年度、構造、間取り、床面積（住戸占有面積） 【活用手法の選定に必要な項目】 項 目 要 素 需要 応募倍率、長期空家率 高度利用可能性 敷地面積、敷地形状、前面道路 立地条件 小中学校、公共機関、病院、駅などへの距離 改善履歴 屋根、壁、給湯設備、風呂、便所、水洗化等 建物安全性 耐震基準、構造 避難安全性 二方向避難の可否等 居住性 浴室、ｼｬﾜｰ、３箇所給湯、手摺、集会所、公園、駐車場、駐輪場、水洗化 等 （３）手法選定の基本的な考え方 市営住宅ストックにおける活用手法の選定にあたっては、団地あるいは住棟単位 で、建替え・用途廃止・全面的改善・個別改善・修繕対応の各手法について検討を 行います。以下に、各手法の概要と選定にあたっての基本的な考え方を取りまとめ ます。 （ア）建替え 市営住宅を除却し、その土地の全部または一部の区域に新たに市営住宅を建設 するもの（他の団地との統合建替えを実施するものも含む。） 【手法選定の基本的な考え方】 ○ 耐用年数を経過するなど、老朽化が著しい場合。 ○ 耐用性能等が著しく不足し、改修により安全性の向上を図ることが困難 な場合。 ○ 居住性能等が著しく低下し、改善による対応が不適切又は困難な場合。 22 （イ）用途廃止 市営住宅または共同施設の用途の廃止を行うもの（代替地での建替え、別住宅の 購入及び他団地の建替にあわせて統廃合する場合を含む。） 【手法選定の基本的な考え方】 ○ 老朽化、安全性の不足、居住性能等の低下が著しいもので下記の要件により 現在地での建替えが困難な場合。 ・ 敷地の規模や形状等から現在地での建替えが困難な場合。 ・ 当該団地に対する入居需要が見込めない場合。 ・ 他の公共施設への転用や都市計画事業の施行を前提とする場合。 ・ 他の団地との統合により廃止する場合。 （ウ）全面的改善 躯体を残して全面的またはそれに準ずる改善を行い、改善後概ね 30 年以上管理 するもの（昭和 56 年度以前に建設された中層耐火造の市営住宅を対象とする）。 【手法選定の基本的な考え方】 ○ 居住性能及び安全性等が低下しているが、建替えと比較して全面的に改善が 適切と判断される場合。 （エ）個別改善 居住性能等の向上を目的に改善を行い、改善後概ね 10 年以上管理するもの（平 成 2 年度以前に建設された市営住宅等を対象とする。ただし、耐震改修は昭和 56 年以前、エレベーター設置を伴うものは平成 14 年度以前に建設された市営住宅を 対象とする。また、規模増・住戸改善を行うものは耐火構造又は準耐火構造のもの とする。） 【手法選定の基本的な考え方】 部位別メニュー（1～4：個別改善事業） 2：共用部分改善 3：屋外・外構改善 Ａ：居住性向上型（利便性、衛生、快適性等居住性の向上のための改善） Ｂ：福祉対応型（高齢者又は身体障害者の居住の円滑化のための改善） Ｃ：安全性確保型（耐震性、耐火性等安全性を確保するための改善） Ｄ：長寿命化型（耐久性向上、躯体の経年劣化の軽減等を図るための改善） 23 規模増改善（増築型／改築型） 目的別メニュー（Ａ～Ｄ） 1：住戸改善 （オ）修繕対応 計画期間（10 年間）に亘り、既存の市営住宅について維持保全するもの。 【手法選定の基本的な考え方】 ○ 上記のいずれの活用手法にも該当せず、下記により計画期間に亘り市営住宅 を適切に修繕対応することで維持管理する場合。 ・ 市営住宅を適切に維持するために行う保守点検 ・ 経常修繕（経常的に必要となる不具合に対する応急措置） ・ 計画修繕（修繕周期等に基づき計画的に実施する修繕） ・ 募集前修繕 （４） 手法選定のフロー ストック活用等の選定方法は、手法選定のフロー（別図 1）によるものとしま す。 24 【別図 1：手法選定のフロー】 1 次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） 維持管理 経過年数 （構造別） 高度利用の 必要性、可 能性 需要の 状況 建替え 改善履歴 の状況 用途廃止 継続判定 2 次判定（住棟単位の物理的特性による判定） 可能性なし 改修の可能性の 判定 躯体の安全性 の判定 問題あり 可能性あり 問題なし 可能性なし 問題あり 改修の可能性の 判定 建替え 避難の安全性 の判定 (※4) 可能性あり 可能性なし 全面的改善 による対応の可能性 の判定 可能性なし 個別改善 による対応の可能性 の判定 問題なし 問題あり 居住性の 判定 可能性あり（※1） 可能性あり (※2) 個別改善 「居住性確保型」 「福祉対応型」 全面的改善 ※1 安全性の判定において 問題あり、かつ、改修の 可能性ありと判定された 住棟 ※2 1 次判定における維持管 理のうち改善予定された 住棟 ※3 1 次判定における維持管 理のうち改善予定と判定 されなかった住棟 ※4 1 次判定における維持管 理のうち居住性等の判定 が必要な住棟 問題なし 維持管理 (※3) 「安全性確保型」 必要なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 必要あり 必要あり 必要なし 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 修繕対応 +長寿命化型 （耐久性向上） 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 3 次判定（団地単位の総合的検討） 以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。 団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討 まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討 工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討 他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画 ・適用手法の方針 公営住宅等長寿命化計画に反映 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善 ・建替え ・用途廃止 ・事業全体の変更 25 ・整備方針 ・整備時期 （ア）一次判定 一次判定では、「①構造と建設年度による判定」、「②需要による判定」、「③高度 利用の可能性による判定」、 「④改善履歴による判定」により、各団地を住棟ごとに 判定し、建替え、用途廃止、維持管理の対象となる住棟及び、 「継続判定」として、 二次判定を実施する住棟を選定します。 ① 構造と建設年度による判定 各団地の住棟を構造別・建設年度別に分類し、 「建替え」、 「用途廃止」、 「維持 管理」の検討対象となる住棟を抽出します。 なお、建替え、用途廃止、維持管理の検討対象とならない住棟については、 継続判定として「二次判定」を実施します。 【構造と建設年度による判定基準】 木造 昭和 30 年代 昭和 40 年代の 昭和 50 年代の 昭和 60 年代 以前のストック ストック ストック 以降のストック 継続判定候補 維持管理候補 ②需要による判定 ②・③・④ ④改善履歴に ③高度利用の可能性による判定 による判定 よる判定 建替え、用途廃止候補 簡易耐火 平屋 簡易耐火 2階 継続判定 ― 準耐火造 継続判定 耐火造 ― 二次判定へ 維持管理候補 二次判定 ④改善履歴による判定へ 【参考：構造別の建設年度と耐用年数の経過状況の関係】 平成 22 年度末までに 平成 22 年度末までに 平成 32 年度末までに 耐用年数を経過 耐用年数の 1/2 を経過 耐用年数を経過 ～昭和 54 年度 昭和 55～平成 6 年度 昭和 55～平成 2 年度 （1980 年～1994 年） （1980 年～1990 年） 木造 簡易耐火 平屋 （ ～1979 年） （耐用年数 30 年） 簡易耐火 2階 準耐火造 ― 昭和 40～昭和 62 年度 （1965 年～1987 年） ― （耐用年数 45 年） 耐火造 （耐用年数 70 年） ― 昭和 15～昭和 50 年度 （1940 年～1975 年） 26 ― ② 需要による判定 「①構造と建設年度による判定」の結果、 「建替え」 ・ 「用途廃止」の検討対象 とした住棟について、当該団地に対する需要から、「建替え」及び「用途廃止」 の対象となる住棟を選定します。 【需要による判定基準】 判定基準 判定結果 当該住棟が立地する団地について、以下のすべてに該当する 場合 ○ 入居率が 60％未満の団地（政策空家を除く） 用途廃止 ○ 空家募集の結果、1 年以上に亘って応募がない団地 ○ 周辺地区において世帯数が減少している団地 以下のいずれかに該当する場合 ○ 入居率が 60％以上の団地（政策空家を除く） ○ 近年 1 年間の空家募集の結果、応募のある団地 建替え ○ 周辺地区において世帯数の減少が小さい団地 ③ 高度利用の可能性による判定 「②需要による判定」の結果、 「建替え」 ・ 「用途廃止」の検討対象と位置づけた 木造及び簡易耐火平屋の住棟について、敷地の規模や形状、市営住宅の立地環境 から「用途廃止」の対象となる住棟を選定します。 ③―1 敷地規模・形状による判定 【敷地規模・形状等による判定基準】 判定基準 判定結果 以下のいずれかに該当する場合 ○ 規模が 1,000 ㎡未満の敷地 ○ 規模が 1,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満で形状が不整形な敷地 （敷地内に大きな高低差を有する場合や、用途廃止や建 用途廃止 て替えが不可能な道路や河川等がある場合を含む） ○ 取付け道路の幅員が 4ｍを確保することが不可能な敷地 取り付け道路の幅員が 4ｍを確保でき、敷地規模や形状が以下 建替え・用途廃止候補 のいずれかに該当する場合 ○ 規模が 2,000 ㎡以上の敷地 ○ 規模が 1,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満で形状が整形な敷地 ③―2 立地環境による 判定へ 27 ③―2 立地環境による判定 【立地環境による判定基準】 判定基準 判定結果 以下のすべてに該当する場合 ○ 徒歩圏（1,500ｍ）内に立地する主要な周辺施設が 3 施設以下の敷地 用途廃止 ○ 500ｍ以内に主要な周辺施設が立地しない敷地 以下のいずれかに該当する場合 ○ 徒歩圏（1,500ｍ）内に立地する主要な周辺施設が 4 施設以上の敷地 建替え ○ 500ｍ以内に主要な周辺施設が立地する敷地 ④ 改善履歴による判定 「①構造と建設年度による判定」の結果、維持管理の検討と位置づけた昭和 50 年代後期以降に建設された木造の住棟及び耐火造の住棟について、改善履歴の状況 等から「維持管理」の対象となる住棟を選定します。 【改善履歴等による判定基準】 判定基準 判定結果 以下のいずれかに該当する場合 ○ 居住性向上に係る住戸改善（住戸規模、階段、間取り変更、 設備改修等）の実施後 10 年を経過しない住棟 ○ 平成 3 年度以降に建設された住棟 維持管理 ○ 平成 10 年度以前に建設された 4 階建て以上の住棟でエレ ベーターが設置されている住棟 以下のすべてに該当する場合 ○ 居住性向上に係る住戸改善が未実施または、実施後 10 年 以上経過した住棟 継続判定 ○ 平成 2 年度以前に建設された住棟 二次判定へ ○ 平成 10 年度以前に建設された 4 階建て以上の住棟でエレ ベーターが設置されていない住棟 以下のすべてに該当する場合 ○ 50 年代に建設された木造又は簡易耐火平屋建ての住棟 ○ 居住性向上に係る住戸改善が未実施または、実施後 10 年 以上経過した住棟 ○ 需要があり立地条件等から特に検討が必要なもの 28 継続判定 二次判定へ 一次判定表（１／３） 管理戸数 住棟 地域 団 地 名 棟数 NO ①構造と建設年度 ②需要調査 間取 構造 経過 耐用年 計 公営 特定 一般 改良 階数 建築年度 り 区分 年数 数残 募集 応募倍率 応募倍率 準備 H9～H17 H19～H20 空家 長期 政策 空家 ③高度利用の必要性及び可能性 市役所 保育園 幼稚園 小学校 中学校 長期 前面道 空家率 路幅員 ④改善履歴 病院 駅 一 次 判定結果 敷地 面積 敷地形状等 7.5m 2,263㎡ 不整形（三角 形） 0.3km 0.2km 1.4km 1.5km 1.0km 12.6km 13.6km 4.0m 2,794㎡ 整形 4.3km 0.5km 2.6km 0.5km 3.4km 9.0km H15 H15 H15 継続判定 H17 H17 維持管理 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 屋根 壁 下水 水洗 三点 電源 ﾊﾞﾘｱ その 葺替 改修 接続 化 給湯 改修 ﾌﾘｰ 他 離 呰 部 3棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 4DK 簡平 1 昭和54年 31 -1 1.0倍 1.5倍 宮 地 3棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和57年 28 2 2.6倍 2.7倍 3 中 津 井 5棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成7年 15 15 1.6倍 1.5倍 11.0m 3,908㎡ - 1.9km 2.3km 0.1km 0.1km 2.5km 14.0km 15.0km 4 水 田 5棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成9年 13 17 2.8倍 6.2倍 4.0m 2,764㎡ - 4.5km 0.3km 2.8km 0.3km 3.6km 9.5km H13 H10 H9 維持管理 5 呰 部 第 2 5棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成15年 7 23 2.0倍 2.1倍 5.0m 3,800㎡ - 0.5km 0.6km 0.9km 1.0km 1.5km 12.5km 13.5km H15 H15 H15 維持管理 2棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和50年 35 -5 1.8km 1.8km 3.1km 4.7km 5.7km 建替え 1.9km 7.8km 7.2km 7.2km 用途廃止 1 2 北房 6-1 1棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和51年 34 -4 2戸 14.3% 4.0m 2,706㎡ 整形 4.8km 1.8km 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 昭和60年 25 5 2戸 100.0% 3.0m 686㎡ 狭小 7.2km 1.9km 8 垂 水 1棟 2戸 0戸 0戸 0戸 2戸 4DK 準耐二 2 昭和49年 36 9 1戸 50.0% 2.5m 231㎡ 狭小 1.8km 1.6km 0.9km 1.4km 1.0km 1.8km 2.7km 用途廃止 9-1 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2K 木造 1 昭和27年 58 -28 9-2 鍋 屋 中 1 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 2K 木造 1 昭和28年 57 -27 1戸 10.0% 4.0m 936㎡ 狭小 0.5km 0.4km 0.3km 0.3km 1.3km 0.5km 0.7km 用途廃止 9-3 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2K 木造 1 昭和29年 56 -26 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和42年 43 -13 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 1戸 5.0% 4.0m 2,530㎡ 整形 0.5km 0.4km 0.3km 0.3km 1.3km 0.5km 0.7km 11-1 11-2 1棟 4戸 4戸 0戸 鍋 屋 中 3 2棟 10戸 10戸 0戸 11-3 1棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和45年 40 -10 鍋 屋 中 4 1棟 2戸 0戸 0戸 2戸 0戸 2K 木造 1 昭和35年 50 -20 13-1 1棟 1戸 0戸 0戸 1戸 0戸 3K 木造 1 昭和36年 49 -19 13-2 鍋 屋 中 5 2棟 4戸 0戸 0戸 4戸 0戸 3K 木造 1 昭和38年 47 -17 13-3 1棟 1戸 0戸 0戸 1戸 0戸 3K 木造 1 昭和38年 47 -17 12 鍋 屋 下 1棟 2戸 0戸 0戸 2戸 0戸 3K 木造 1 昭和33年 52 -22 15-1 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和30年 55 -25 15-2 1棟 多 田 西 3棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和30年 48 -18 15-3 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和37年 48 -18 15-4 4棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和38年 47 -17 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和40年 45 -15 2棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 木造 1 平成5年 17 13 2棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 木造 1 平成5年 17 13 0戸 0戸 2K 14 15-5 16-1 寺 前 16-2 17 久世 東 町 上 10棟 20戸 20戸 0戸 18-1 木造 1 昭和36年 49 -19 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和37年 48 -18 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 2DK 木造 1 昭和38年 47 -17 18-3 1棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和43年 42 -12 18-4 3棟 7戸 7戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和48年 37 -7 2棟 町 2棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和40年 45 -15 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和40年 45 -15 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3K 簡平 1 昭和42年 43 -13 1棟 瀬 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和42年 43 -13 9戸 9戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和43年 42 -12 2棟 12戸 12戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 18-2 橋 19-1 19-2 北 本 19-3 20-1 20-2 高 20-3 2棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 21-2 1棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和45年 40 -10 22-1 2棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和46年 39 -9 尾 9棟 30戸 30戸 0戸 21-1 22-2 台 金 屋 黒 22-3 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和47年 38 -8 2棟 5戸 5戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和48年 37 -7 23 草 沢 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 昭和63年 22 8 24 25 土 居 上 1棟 3戸 3戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 土 居 下 2棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 1.9倍 8.5km 用途廃止 故 麻 田 2棟 落合 西 8.0km 7 6-2 作 1戸 H9 12.0倍 H9 建替え H9 3.2m 1戸 5.0倍 7.4倍 11戸 201㎡ 狭小 0.5km 0.4km 0.3km 0.3km 1.3km 0.5km 0.7km 用途廃止 整形 （要道路拡 幅） 0.5km 0.4km 0.3km 0.3km 1.3km 0.5km 0.7km 建替え 狭小 0.1km 0.8km 0.7km 0.7km 1.0km 0.8km 1.0km 用途廃止 建替え 33.3% 3.5m 1,115㎡ 50.0% 3.3m 257㎡ 36.7% 3.3m 3,298㎡ 整形 （要道路拡 幅） 0.1km 0.7km 0.7km 0.7km 1.0km 0.8km 1.0km 4.5m 2,242㎡ - 0.8km 0.1km 1.5km 1.5km 0.2km 1.6km 1.8km 7.0倍 H18 維持管理 H18 3戸 15.0% 3.5m 2,319㎡ 不整形（要道 路拡幅） 0.6km 0.4km 0.4km 0.4km 1.5km 0.3km 0.4km 用途廃止 3.5倍 6戸 35.3% 4.0m 2,475㎡ 整形 2.5km 1.9km 0.1km 0.1km 1.7km 3.2km 3.3km 建替え 5.7倍 8戸 50.0% 4.7m 1,400㎡ 整形 1.0km 0.1km 0.3km 0.3km 1.9km 0.3km 0.3km 建替え 5.5倍 10戸 40.0% 6.0m 整形 4,139㎡ H22土地購入 造成 0.4km 1.0km 0.8km 0.8km 1.4km 0.7km 0.9km 建替え中 5.5倍 7戸 58.3% 4.0m 1,609㎡ 0.6km 0.1km 1.3km 1.3km 0.4km 1.4km 1.6km 2.5倍 15戸 33.3% 3.8m 6,296㎡ 整形 整形（要道路 拡幅） 建替え H7 1.5km 0.7km 0.9km 0.9km 2.5km 0.7km 0.5km H7 建替え H7 24.0倍 1戸 50.0% 3.0m 1,793㎡ - 0.9km 0.8km 0.9km 0.9km 1.9km 0.5km 0.6km 2.4m 495㎡ 狭小 0.8km 0.5km 1.6km 1.6km 0.8km 1.6km 1.7km 用途廃止 3.1m 240㎡ 狭小 0.8km 0.5km 1.7km 1.7km 0.7km 1.7km 1.8km 用途廃止 29 H16 維持管理 一次判定表（２／３） 管理戸数 住棟 地域 団 地 名 棟数 NO 27-1 原 方 2 27-2 原 28 ①構造と建設年度 4棟 20戸 20戸 0戸 0戸 0戸 3DK 準耐二 2 昭和49年 36 9 3棟 14戸 14戸 0戸 0戸 0戸 3DK 準耐二 2 昭和50年 35 10 6戸 0戸 3DK 耐二 昭和49年 36 34 4 66 4 66 4 66 方 1棟 6戸 0戸 0戸 19戸 19戸 0戸 0戸 0戸 2LDK 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 29-4 9戸 9戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 30-1 29-1 29-2 ②需要調査 間取 構造 経過 耐用年 計 公営 特定 一般 改良 階数 建築年度 り 区分 年数 数残 原 方 新 1棟 2 中耐 5 平成18年 4 66 3棟 12戸 12戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和45年 40 -10 2棟 8戸 8戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和45年 40 -10 30-3 3棟 12戸 12戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和46年 39 -9 30-4 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和46年 39 -9 川 1棟 16戸 16戸 0戸 29-3 30-2 宮 の 前 江 31 32-2 0戸 0戸 3DK 中耐 4 昭和56年 29 41 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成6年 16 14 5棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成6年 16 14 2棟 4戸 0戸 4戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成6年 16 14 1棟 2棟 32-1 組 勝山 32-3 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 33-2 4棟 16戸 16戸 0戸 0戸 0戸 2DK 簡平 1 昭和44年 41 -11 34-1 5棟 10戸 10戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成3年 19 11 34-2 4棟 4戸 0戸 4戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成5年 17 13 35-1 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 昭和61年 24 6 代 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成4年 18 12 2棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成4年 18 12 36-1 1戸 0戸 0戸 1戸 0戸 1R 47 23 36-2 2戸 0戸 0戸 2戸 0戸 1DK 47 23 47 23 47 23 33-1 35-2 春 日 石 原 若 35-3 36-3 三 の 丸 1棟 21戸 0戸 0戸 21戸 0戸 2DK 中耐 36-4 新 39-1 1戸 0戸 3DK 昭和38年 6戸 0戸 0戸 6戸 0戸 2DK 47 23 建 1棟 1戸 0戸 0戸 1戸 0戸 4K 木造 1 昭和39年 46 -16 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 昭和61年 24 6 36-5 38 1戸 0戸 0戸 4 旭 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 昭和62年 23 7 40 第 2 旭 梅 3棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3LDK 木造 2 平成9年 13 17 41 美甘 第 2 旭 竹 4棟 4戸 0戸 4戸 0戸 0戸 4LDK 木造 1 平成9年 13 17 42 第 2 旭 松 1棟 4戸 0戸 4戸 0戸 0戸 1K 木造 2 平成9年 13 17 2棟 2戸 0戸 2戸 0戸 0戸 3LDK 木造 2 平成15年 7 23 2棟 2戸 0戸 2戸 0戸 0戸 3LDK 木造 2 平成16年 6 24 田 羽 根 1棟 5戸 5戸 0戸 39-2 43-1 国 43-2 44 45 46 47 湯原 禾 禾 二 久 0戸 0戸 3DK 準耐二 2 昭和54年 31 14 津 7棟 11戸 11戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成9年 13 17 津 5棟 5戸 0戸 0戸 5戸 0戸 3LDK 木造 1 平成16年 6 24 川 2棟 2戸 0戸 0戸 2戸 0戸 3LDK 木造 1 平成16年 6 24 募集 応募倍率 応募倍率 準備 H9～H17 H19～H20 空家 1.3倍 長期 政策 空家 ③高度利用の必要性及び可能性 市役所 保育園 幼稚園 小学校 中学校 長期 前面道 空家率 路幅員 敷地 面積 敷地形状等 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 ④改善履歴 病院 直線距 離 駅 直線距 屋根 壁 下水 水洗 三点 電源 ﾊﾞﾘｱ その 葺替 改修 接続 化 給湯 改修 ﾌﾘｰ 他 離 1.0倍 2戸 H21 不明 H19 継続判定 H21 不明 H19 継続判定 H17 継続判定 不明 8.0m 19,000㎡ 整形 0.6km 0.8km - 1.0km 1.2km 0.4km 一 次 判定結果 0.9km 5.5倍 維持管理 不明 不明 0.9倍 6戸 17.6% 4.0m 5,100㎡ 道路による分 断 0.7km 0.6km - 0.2km 0.3km 0.4km 0.9km 不明 不明 建替え 不明 不明 不明 不明 1.4倍 2.2倍 5.0m 1,100㎡ - 1.2km 0.7km - 0.9km 0.8km 0.9km 0.6km H13 H13 維持管理 3.4倍 2.0倍 6.0m 5,940㎡ - 1.0km 0.9km - 1.3km 1.5km 1.3km 2.0km 維持管理 3.0m 2,200㎡ 整形（要道路 拡幅） 0.5km 0.6km - 0.8km 4.8km 5.0km 0.6km 5.0m 4,800㎡ - 1.0km 1.0km - 1.5km 4.2km 4.2km 0.5km 0.3倍 0.7倍 8戸 40.0% 0.7倍 不明 用途廃止 不明 維持管理 H4～16 0.3倍 0.3倍 2戸 0.6倍 16戸 1.0倍 2.1倍 1.1倍 1.0倍 8.0m 3,400㎡ - 0.5km 0.2km - 0.4km 7.3km 7.6km 0.9km 維持管理 51.6% 4.0m 1,800㎡ 狭小 0.2km 0.6km - 0.5km 0.7km 0.4km 0.9km 継続判定 0.0% 5.0m 165㎡ 狭小 1.0km 0.2km - 0.5km 0.8km 0.3km 0.3km 4.0m 2,914㎡ - 0.7km 1.0km - 0.4km 0.7km 0.7km 10.1km 4.0m 1,292㎡ - 0.7km 1.0km - 0.4km 0.7km 0.7km 10.1km H18 維持管理 4.0m 1,096㎡ - 0.7km 1.0km - 0.4km 0.7km 0.7km 10.1km H18 維持管理 4.0m 1,239㎡ - 0.7km 1.0km - 0.4km 0.7km 0.7km 10.1km H18 維持管理 4.0m 1,654㎡ - 0.2km 0.4km - 0.1km 0.4km 0.2km 10.9km 5.0m 2,000㎡ 4.6km - 4.7km 4.5km 3.1km 15.6km 継続判定 3,450㎡ 狭小（がけ 地） - 2.5km 4.0m 2.6km 0.5km - 0.4km 0.5km 2.0km 10.5km 維持管理 5.0m 1,763㎡ - 2.6km 0.5km - 0.4km 0.5km 2.0km 10.5km 維持管理 6.0m 1,388㎡ - 0.1km 0.2km - 0.4km 7.4km 6.7km 15.8km 維持管理 1.0倍 1戸 0.7倍 1戸 1.5倍 3.0倍 1戸 1.9倍 3.0倍 1戸 0.8倍 1.0倍 20.0% 30 用途廃止 H20 H20 H18 H18 継続判定 維持管理 一次判定表（３／３） 管理戸数 住棟 地域 団 地 名 棟数 NO ①構造と建設年度 ②需要調査 間取 構造 経過 耐用年 計 公営 特定 一般 改良 階数 建築年度 り 区分 年数 数残 募集 応募倍率 応募倍率 準備 H9～H17 H19～H20 空家 長期 政策 空家 ③高度利用の必要性及び可能性 市役所 保育園 幼稚園 小学校 中学校 長期 前面道 空家率 路幅員 敷地 面積 敷地形状等 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 直線距 離 ④改善履歴 病院 直線距 離 駅 直線距 屋根 壁 下水 水洗 三点 電源 ﾊﾞﾘｱ その 葺替 改修 接続 化 給湯 改修 ﾌﾘｰ 他 離 一 次 判定結果 湯 の 谷 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 2 平成6年 16 14 1.3倍 4.6m 571㎡ - 0.3km 0.3km - 0.4km 9.3km 9.5km 21.8km 維持管理 蒜 山 別 所 2棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成16年 6 24 1.5倍 5.7m 698㎡ - 2.8km 2.8km - 3.1km 9.9km 12.2km 24.6km 維持管理 50 常 藤 3棟 3戸 0戸 3戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成13年 9 21 1.5倍 5.8m 555㎡ - 2.0km 2.0km - 2.3km 9.1km 11.4km 23.8km 維持管理 51 蒜 山 下 和 1棟 1戸 0戸 0戸 1戸 0戸 4DK 木造 1 昭和35年 50 -20 5.1m 379㎡ 狭小 0.1km 0.1km - 0.3km 9.0km 9.4km 21.8km 用途廃止 1棟 3戸 3戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和53年 32 -2 5戸 5戸 0戸 0戸 0戸 3DK 簡平 1 昭和54年 31 -1 3,128㎡ 整形 1.3km 1.6km - 1.5km 0.7km 3.0km 22.0km 52-2 1棟 4.0m 53-1 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成2年 20 10 H18 維持管理 53-2 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成4年 18 12 H18 維持管理 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成7年 15 15 H18 維持管理 53-4 3棟 6戸 6戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成10年 12 18 H18 維持管理 53-5 2棟 4戸 4戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成11年 11 19 H18 維持管理 53-6 1棟 2戸 2戸 0戸 0戸 0戸 3DK 木造 1 平成13年 9 21 H18 維持管理 八 日 市 1棟 6戸 0戸 0戸 6戸 0戸 2DK 準耐二 2 昭和56年 29 16 1.5倍 2戸 33.3% 10.0m 887㎡ 整形 2.2km 2.4km - 2.4km 0.5km 2.2km 22.2km H11 継続判定 5戸 5戸 0戸 0戸 0戸 3K 昭和52年 33 -3 0.2倍 1戸 20.0% 11.5m 1,315㎡ 整形 1.9km 1.8km - 1.8km 2.2km 1.1km 21.0km 用途廃止 48 49 中和 52-1 栗 木 坂 53-3 八束 54 55 緑 ヶ 丘 川上 才 東 1棟 簡平 1 1.0倍 0.0% 1.6倍 2.2倍 1.5倍 4.8倍 1戸 4.5m 16,135㎡ 31 - 0.4km 0.4km - 0.6km 2.2km 4.6km 23.2km H18 建替え （イ）二次判定 「一次判定」の結果、「継続判定」」と位置づけた住棟について、「①躯体の安 全性による判定」、 「②避難の安全性による判定」、 「③居住性による判定」を行い、 個別改善、維持管理、建替え又は用途廃止の対象となる住棟を選定します。また、 「維持管理」と位置づけたものについて、 「③居住性による判定」を行い、 「個別 改善」又は「維持管理」の対象となる住棟を選定します。 ① 躯体の安全性による判定 「一次判定」の結果、継続判定と位置づけた住棟について、躯体の安全性を 判定し、安全性が認められない住棟は、 「建替え」、 「維持管理」又は「用途廃止」 の対象とします。 そして、改修の可能性があれば、避難の安全性による判定を行い、なければ 「一次判定」の「②需要による判定」及び「③高度利用の可能性による判定」 を実施し、「建替え」あるいは「用途廃止」の対象団地とします。 【躯体の安全性による判定基準】 判定基準 判定結果 昭和 56 年の建築基準法施工令（新耐震基準）以前の基準 建替え、用途廃止候補 により設計・施工（昭和 56 年度以前に建設）された住棟 で、以下のいずれかに該当する場合 一次判定② ○ 柱率・壁率が不足する住棟（ラーメン構造の住棟） ○ 外壁の剥離やクラックがみられる住棟 需要による判定及び 同 ③ ○ 平面形状や立面形状が不良な住棟 高度利用の可能性に ○ ピロティを有する住棟 よる判定へ 以下のいずれかに該当する場合 ○ 新耐震基準に基づいて設計・施工（昭和 57 年度以 個別改善の検討 降に建設）された住棟 ○ 昭和 56 年の建築基準法施工令（新耐震基準）以前 の基準により設計・施工（昭和 56 年度以前に建設） された壁式構造の住棟で、外壁の剥離やクラックが みられない住棟 32 ② 避難の安全性に よる判定へ ② 避難の安全性による判定 「①躯体の安全性による判定」の結果、個別改善の検討対象と位置づけた 住棟について、避難の安全性を判定し、安全性が認められない住棟について は、改修の可能性を判定し、改修の可能性があれば居住性による判定を行い、 なければ、建替えまたは用途廃止の対象として「一次判定」の「②需要によ る判定」及び「③高度利用の可能性による判定」を実施し、 「建替え」あるい は「用途廃止」の対象団地とします。 【避難の安全性による判定基準】 判定基準 判定結果 建替え、用途廃止候補 以下のいずれかに該当する場合 ○ 防火区画が確保されておらず、改修による対応が 一次判定② 需要による判定及び 困難な住棟 同 ○ 二方向避難が確保されておらず、改修による対応 ③ 高度利用の可能性に が困難な住棟 よる判定へ 防火区画や二方向非難の ○ 防火区画や二方向避難が確保されていないもの の、改修による対応が可能な住棟 確保に向けた改修を実施 したうえで 個別改善候補 ③居住性による判定へ ○防火区画及び二方向避難ともに確保されている住 棟 個別改善候補 ③居住性による判定へ ③ 居住性による判定 「②避難の安全性による判定」の結果、個別改善の検討対象と位置づけた 住棟について、居住性による判定を実施し、 「個別改善」又は「全面的改善」 の対象団地とします。 【居住性による判定基準】 判定基準 判定結果 ○整備水準を満たすためには、全面的な改善が必要な住棟 全面的改善 ○整備水準を満たすためには、部分的な改善が必要な住棟 個別改善 ○整備水準を満たしている住棟 修繕対応 33 ※ 整備水準は、 「公営住宅整備基準」や「平成 7 年長寿社会対応住宅設計指針」 、 「平成 13 年高齢者が居住する住宅の設計に係る指針」などを踏まえ以下のように設定する。 【整備水準（その１） 】 項目 住 宅 規 浴 整備水準 模 室 給 湯 設 備 ○3 人世帯の最低居住水準である 40 ㎡ を確保する。 備考 ○2 戸 1 改善、増築等が可 能な場合は改修可能と する。 ○浴室を設置する。 ○台所、洗面所、風呂の 3 箇所で給湯 住戸内設備 を可能とする。 電 気 設 備 ○現在のライフスタイルにあわせて電 気容量を拡大する。 ○暖房便座の設置が可能なよう、トイ レにコンセントを設置する。 自動火災警報 器 ○暖房便座は、入居者自 身が設置するものとす る。 ○寝室等に 自動火災警報機を設置 す る。 ○手すり設置により階段 手 す り （ 住 戸 内 ） ○浴室やトイレに手すりを設置する。 の幅が建築基準法を満 ○階段に手すりを設置する。 たさない場合は、改修 ○玄関やバルコニーに大きな段差があ を行わない。 る場合は、手すりを設置する。 ○廊下に手すりが設置可能なよう下地 ○手すりは、介護保険制 度等を活用して入居者 自身が設置することも を補強する。 考慮する。 高齢者対応 ○手すり設置により段差 手 す り （共用部分） ○階段の両側に手すりを設置する。 や廊下の幅が建築基準 ○廊下に手すりを設置する。 法を満たさない場合 は、改修を行わない。 ○エレベーターの設置ス ペースがない場合やエ エレベーター ○4 階建て以上の住棟にはエレベータ レベーター設置により 日影規制に不適合とな ーを設置する。 る場合は、改修を行わ ない。 段 差 解 消 ○住棟へのアプローチ部分に段差があ る場合は、スロープを設置する。 34 【整備水準（その 2） 】 項目 集会所 共同施設 幼児遊園 整備水準 ○団地内戸数が概ね 30 戸以上の団地を 対象として、集会所を設置する。 ○幼児遊園を設置する。 ○1 戸あたり 1 台分の駐車場を整備す 駐車場 る。 ※来客者用の駐車場についても設置を 検討する。 付帯施設 する。 排水処理施設 館等の集会所がある場 合は設置しない。 ○近隣に公園がある場合 は設置しない。 ○駐車場整備にともない 使用料金が生じること から、駐車スペースが ある場合は、設置しな ○戸建てや長屋建ての住 棟では、玄関前に自転 ※高齢単身用等の小規模世帯向け住宅 については、1 戸あたり 1 台分とする。 ゴミ置場 ○近隣に利用可能な公民 い。 ○1 戸あたり 2 台分の自転車置場を設置 自転車置場 備考 車の駐輪スペースがあ れば、設置しない。 ○前面道路に近い場所にゴミ置場を設 置する。 ○下水道への接続（合併浄化槽から下水 道へのつなぎ替えを含む）を行う。 ○周辺における下水道整 備とあわせて実施す る。 ○外壁改修とあわせて外壁材のグレー ドアップを図る。 景観 ○良好な景観形成が求め ○給水方式を高架水槽から直圧式に変 更する。 られる地区において検 討する。 ○電線類の地中化を図る。 35 二次判定表（１／３） 住棟 地域 団 NO 地 間取 構造 経過 耐用年 一 次 名 建築年度 り 区分 年数 数残 判定結果 耐震 基準 二次判定（その1） ①躯体の安全性による判定 構造形式 平立面形 ピロ 劣化 状 ティ 状況 判定結果 防火 区画 住棟形式 二方向 避難 判定結果 避難の安全性へ ○ 長屋建て ○ 居住性等の判定へ EV 自転 ｱﾌﾟﾛｰ 集会 公園 駐車 ゴミ置 汚水処 給水方 物置 車置 日照 周辺環境 ﾁ段差 所 広場 場 場 理 式 場 住戸占有 面積 浴室 64.6㎡ ○ ○ × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 61.9㎡ ○ ○ ○ ○ × - - - × × × × × ○ 下水 各戸 ○ ○ 維持管理 一次・二次中間判定 呰 部 4DK 簡平 昭和54年 31 -1 用途廃止 - - - 2 宮 地 3DK 簡平 昭和57年 28 2 継続判定 - 簡易耐火構造平屋建て 整形 3 北房 中 井 3DK 木造 平成7年 15 15 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 72.8㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ × ○ × ○ 合浄 各戸 ○ ○ 維持管理 4 水 田 3DK 木造 平成9年 13 17 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 72.8㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ × ○ × ○ 下水 各戸 ○ ○ 維持管理 5 呰 部 第 2 3DK 木造 平成15年 7 23 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 73.7㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ × ○ × ○ 下水 各戸 ○ ○ 維持管理 3DK 簡平 昭和50年 35 -5 - - - - - 47.4㎡ ○ × × ○ × - - - ○ ○ × ○ ○ ○ 汲取 各戸 3DK 簡平 昭和51年 34 -4 - - - - - 50.3㎡ ○ × × ○ × - - - ○ ○ × ○ ○ ○ 汲取 各戸 田 3DK 木造 昭和60年 25 5 用途廃止 - - - - - 61.3㎡ ○ × × ○ × - - - × ○ × ○ × × 汲取 各戸 用途廃止 水 4DK 準耐二 昭和49年 36 9 用途廃止 - - - - - 37.8㎡ ○ × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 用途廃止 - - - - - 28.1㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 28.1㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 28.1㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 36.7㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 36.7㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 36.7㎡ × × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 47.2㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 49.7㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 39.7㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 48.9㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × × 汲取 各戸 - - - - - 47.2㎡ ○ × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 28.1㎡ × × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 39.6㎡ × × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 74.1㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ ○ ○ ○ ○ 下水 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 70.1㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ ○ ○ ○ ○ 下水 各戸 - - - - - 29.7㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 40.8㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 36.0㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 31.0㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 36.7㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 34.2㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 39.0㎡ × × × ○ × - - - ○ ○ × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 39.0㎡ × × × ○ × - - - ○ ○ × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 40.8㎡ × × × ○ × - - - ○ ○ × × × ○ 汲取 各戸 6-1 6-2 作 落合 7 故 8 垂 西 麻 9-1 2K 木造 昭和27年 58 -28 9-2 鍋 屋 中 1 2K 木造 昭和28年 57 -27 9-3 2K 木造 昭和29年 56 -26 3DK 簡平 昭和42年 鍋 屋 中 3 3DK 簡平 昭和44年 43 -13 11-2 41 -11 11-3 3DK 簡平 昭和45年 40 -10 11-1 鍋 屋 中 4 2K 木造 昭和35年 50 -20 13-1 3K 木造 昭和36年 49 -19 13-2 鍋 屋 中 5 3K 木造 昭和38年 47 -17 13-3 3K 木造 昭和38年 47 -17 下 3K 12 14 鍋 屋 木造 昭和33年 52 -22 2DK 木造 昭和30年 55 -25 2DK 簡平 昭和30年 西 2DK 木造 昭和37年 48 -18 48 -18 2DK 木造 昭和38年 47 -17 15-1 15-2 15-3 多 田 15-4 2DK 木造 昭和40年 45 -15 3LDK 木造 平成5年 17 13 3LDK 木造 平成5年 17 13 木造 昭和36年 49 -19 2DK 木造 昭和37年 48 -18 2DK 木造 昭和38年 47 -17 2DK 簡平 昭和43年 42 -12 2DK 簡平 昭和48年 37 -7 2DK 簡平 昭和40年 町 2DK 簡平 昭和40年 45 -15 45 -15 簡平 昭和42年 43 -13 2DK 簡平 昭和42年 瀬 2DK 簡平 昭和43年 43 -13 42 -12 2DK 簡平 昭和44年 41 -11 2DK 簡平 昭和44年 41 -11 2DK 簡平 昭和45年 40 -10 2DK 簡平 昭和46年 39 -9 尾 2DK 簡平 昭和47年 38 -8 2DK 簡平 昭和48年 37 -7 15-5 16-1 16-2 17 寺 久世 東 前 町 上 2K 18-1 18-2 18-3 橋 本 18-4 19-1 19-2 北 3K 19-3 20-1 20-2 高 20-3 21-1 21-2 台 金 22-1 22-2 黒 22-3 屋 建替え 用途廃止 建替え 用途廃止 建替え 用途廃止 建替え 維持管理 用途廃止 建替え 建替え 建替え中 建替え 建替え - 二次判定（その3） ③居住性による判定（改善内容の検討） 住戸 共用 シャ 3箇所 自火 内手 部手 ワー 給湯 警器 すり すり 1 津 - 二次判定（その2） ②避難の安全性による判定 無 ※ 用途廃止 建替え 用途廃止 建替え 用途廃止 建替え 用途廃止 建替え 維持管理 用途廃止 建替え 建替え 建替え中 建替え 建替え 23 草 沢 3DK 木造 昭和63年 22 8 維持管理 - - - - - 61.5㎡ ○ × × ○ ○ - - - × ○ × × × ○ 下水 各戸 24 25 土 居 上 2DK 簡平 昭和44年 41 -11 用途廃止 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 個別改善 用途廃止 土 居 下 2DK 簡平 昭和44年 41 -11 用途廃止 - - - - - 31.9㎡ × × × ○ × - - - × × × × × × 汲取 各戸 用途廃止 居住性等の判定へ 36 二次判定表（２／３） 住棟 地域 団 NO 地 名 間取 構造 経過 耐用年 一 次 建築年度 り 区分 年数 数残 判定結果 耐震 基準 27-1 原 方 原 方 整形 無 ※ ○ 長屋建て ○ 51.6㎡ ○ × × ○ × - - - ○ ○ × × × ○ 下水 各戸 ○ ○ 個別改善 コンクリートブロック造 整形 無 ※ 避難の安全性へ ○ 長屋建て ○ 居住性等の判定へ 53.0㎡ ○ × × ○ × - - - ○ ○ × × × ○ 下水 各戸 ○ ○ 個別改善 方 3DK 耐二 昭和49年 36 34 継続判定 旧 鉄筋コンクリート造・壁式 整形 無 ※ 避難の安全性へ ○ 長屋建て ○ 居住性等の判定へ 62.0㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × × 下水 各戸 ○ ○ 個別改善 4 66 67.2㎡ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ 下水 加圧式 4 66 78.1㎡ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ 下水 加圧式 4 66 79.2㎡ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ 下水 加圧式 79.8㎡ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ 下水 加圧式 新 3LDK 中耐 平成18年 -10 40 -10 3DK 簡平 昭和46年 39 -9 2DK 簡平 昭和46年 39 -9 川 3DK 中耐 昭和56年 29 41 前 30-3 30-4 32-1 組 32-3 3DK 木造 平成6年 16 14 3DK 木造 平成6年 16 14 3DK 木造 平成6年 16 14 3DK 簡平 昭和44年 41 -11 33-2 2DK 簡平 昭和44年 41 -11 34-1 日 3DK 木造 平成3年 19 11 34-2 3DK 木造 平成5年 17 13 35-1 3DK 木造 昭和61年 24 6 原 若 35-2 代 3DK 木造 平成4年 18 12 3DK 木造 平成4年 18 12 35-3 維持管理 建替え 維持管理 維持管理 用途廃止 維持管理 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ - - - - - 36.7㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 34.2㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 39.0㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 34.7㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × × 汲取 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 62.9㎡ ○ ○ × ○ × ○ × × × × × ○ × × 合浄 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ ○ × ○ ○ - - - ○ ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ ○ × ○ ○ - - - ○ ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ ○ × ○ ○ - - - ○ ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 - - - - - 36.7㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 31.9㎡ ○ × × ○ × - - - ○ × × × × ○ 汲取 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ × × ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × ○ 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ × × ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × ○ 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 61.5㎡ ○ × × ○ × - - - × ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ × × ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 - - - - - 居住性等の判定へ 78.4㎡ ○ × × ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × × 合浄 各戸 高架式 36-1 1R 47 23 15.3㎡ × × × ○ × △ × × × × × ○ × × 単浄 高架式 36-2 1DK 47 23 20.4㎡ × × × ○ × △ × × × × × ○ × × 単浄 高架式 47 23 36.5㎡ ○ × × ○ × △ × × × × × ○ × × 単浄 高架式 47 23 56.8㎡ ○ × × ○ × △ × × × × × ○ × × 単浄 高架式 39.5㎡ ○ × × ○ × △ × × × × × ○ × × 単浄 高架式 62.1㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ ○ × × 下水 各戸 三 36-3 の 丸 2DK 中耐 昭和38年 3DK 36-4 2DK 36-5 新 38 39-1 一次・二次中間判定 旧 40 石 自転 ｱﾌﾟﾛｰ 集会 公園 駐車 ゴミ置 汚水処 給水方 物置 車置 日照 周辺環境 ﾁ段差 所 広場 場 場 理 式 場 旧 2DK 簡平 昭和45年 春 EV 継続判定 3DK 簡平 昭和45年 33-1 住戸 共用 シャ 3箇所 自火 内手 部手 ワー 給湯 警器 すり すり 継続判定 30-1 勝山 浴室 9 29-4 32-2 住戸占有 面積 10 66 江 判定結果 35 4 31 二方向 避難 36 3LDK の 住棟形式 3DK 準耐二 昭和50年 3LDK 宮 防火 区画 3DK 準耐二 昭和49年 2 29-3 30-2 判定結果 居住性等の判定へ 2LDK 原 平立面形 ピロ 劣化 状 ティ 状況 二次判定（その3） ③居住性による判定（改善内容の検討） 避難の安全性へ 29-1 29-2 構造形式 二次判定（その2） ②避難の安全性による判定 コンクリートブロック造 27-2 28 二次判定（その1） ①躯体の安全性による判定 47 23 木造 昭和39年 46 -16 3DK 木造 昭和61年 24 6 3DK 木造 昭和62年 建 4K 旭 継続判定 用途廃止 維持管理 旧 鉄筋コンクリート造・ラーメン型式 整形 無 ※ 避難の安全性へ ○ 共同建て（ﾊﾞﾙｺﾆｰ無）廊下型 × 用途廃止 - - - - - - - - - - 居住性等の判定へ 61.5㎡ ○ × × ○ × - - - × ○ ○ ○ × ○ 下水 各戸 維持管理 建替え 個別改善 個別改善 用途廃止 個別改善 維持管理 用途廃止 用途廃止 個別改善 23 7 - - - - - 居住性等の判定へ 61.5㎡ ○ × × ○ × - - - × ○ ○ ○ × ○ 下水 各戸 40 第 2 旭 梅 3LDK 木造 平成9年 13 17 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 87.8㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × ○ 下水 各戸 維持管理 41 美甘 第 2 旭 竹 4LDK 木造 平成9年 13 17 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 33.4㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × ○ 下水 各戸 維持管理 平成9年 13 17 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 111.9㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 3LDK 木造 平成15年 7 23 - - - - - 居住性等の判定へ 90.3㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × ○ 下水 各戸 3LDK 木造 平成16年 6 24 - - - - - 居住性等の判定へ 89.3㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × ○ 下水 各戸 田羽根住宅 3DK 準耐二 昭和54年 31 14 継続判定 旧 コンクリートブロック造 整形 居住性等の判定へ 63.6㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ × × ○ 汲取 各戸 × がけ地 用途廃止 禾 津 住 宅 3DK 木造 平成9年 13 17 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 72.2㎡ ○ ○ × ○ ○ - - - × × × × × ○ 合浄 各戸 維持管理 禾 津 住 宅 3LDK 木造 平成16年 6 24 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 77.2㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × ○ 合浄 各戸 維持管理 二 川 住 宅 3LDK 木造 平成16年 6 24 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 77.2㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × ○ 合浄 各戸 維持管理 39-2 第 2 旭 松 1K 42 43-1 国 43-2 44 45 46 47 湯原 久 木造 維持管理 無 ※ 避難の安全性へ ○ 長屋建て ○ 37 維持管理 二次判定表（３／３） 住棟 地域 団 NO 地 名 間取 構造 経過 耐用年 一 次 建築年度 り 区分 年数 数残 判定結果 耐震 基準 湯 48 の 谷 3DK 木造 二次判定（その1） ①躯体の安全性による判定 構造形式 平立面形 ピロ 劣化 状 ティ 状況 二次判定（その2） ②避難の安全性による判定 判定結果 防火 区画 二方向 避難 住棟形式 判定結果 二次判定（その3） ③居住性による判定（改善内容の検討） 住戸占有 面積 浴室 住戸 共用 シャ 3箇所 自火 内手 部手 ワー 給湯 警器 すり すり EV 自転 ｱﾌﾟﾛｰ 集会 公園 駐車 ゴミ置 汚水処 給水方 物置 車置 日照 周辺環境 ﾁ段差 所 広場 場 場 理 式 場 一次・二次中間判定 平成6年 16 14 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 74.1㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × × 下水 各戸 維持管理 蒜 山 別 所 3DK 木造 平成16年 6 24 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 74.7㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × × ○ ○ × × 下水 各戸 維持管理 50 常 藤 3DK 木造 平成13年 9 21 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 81.3㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - × ○ ○ ○ × ○ 下水 各戸 維持管理 51 蒜 山 下 和 4DK 木造 昭和35年 50 -20 用途廃止 - - - - - 73.7㎡ ○ × × ○ × - - - × × ○ ○ × × 下水 各戸 用途廃止 3DK 簡平 昭和53年 32 -2 - - - - - 55.0㎡ ○ ○ × ○ × - - - × × ○ × × × 下水 各戸 52-2 3DK 簡平 昭和54年 31 -1 - - - - - 55.0㎡ ○ ○ × ○ × - - - × × ○ × × × 下水 各戸 53-1 3DK 木造 平成2年 20 10 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 61.0㎡ ○ ○ ○ ○ × - - - ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 53-2 3DK 木造 平成4年 18 12 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 67.0㎡ ○ ○ ○ ○ × - - - ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 3DK 木造 平成7年 15 15 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 76.0㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 53-4 3DK 木造 平成10年 12 18 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 76.0㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 53-5 3DK 木造 平成11年 11 19 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 76.0㎡ ○ ○ ○ ○ ○ - - - ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 53-6 3DK 木造 平成13年 9 21 維持管理 - - - - - 居住性等の判定へ 76.0㎡ ○ ○ ○ ○ ○ ○ - ○ ○ ○ ○ × × ○ 下水 各戸 維持管理 市 2DK 準耐二 昭和56年 29 16 継続判定 旧 鉄骨造瓦棒葺（H18補強予定） 整形 用途廃止 33.3㎡ ○ ○ × ○ × - - - × × ○ × × × 下水 各戸 用途廃止 東 3K 33 -3 用途廃止 - - - 51.5㎡ ○ × × ○ × - - - ○ ○ ○ × × ○ 汲取 各戸 用途廃止 49 中和 52-1 栗 53-3 八束 54 55 緑 八 川上 才 木 ヶ 日 坂 丘 簡平 昭和52年 建替え 無 ※ - 避難の安全性へ ○ 共同建て（ﾊﾞﾙｺﾆｰ無）廊下型 × - 38 建替え （ウ）三次判定 「一次判定」及び「二次判定」の結果を踏まえ、団地単位での最適活用手法の検 討を行います。特に「個別改善」又は「維持管理」と判定したものについては、耐 久性向上の必要性を検討し、長寿命化を図る住棟を選定します。 ① 団地単位での活用手法の選定 ○ 「一次判定」及び「二次判定」の結果、団地内の全ての住棟が同一の活用手法に位置づ けられた場合には、団地単位において判定結果に基づく活用手法を選定する。 ○ 団地内で「建替え対象」となる住棟と、「個別改善」や「全面的改善」の対象となる住 棟が混在する場合は、団地全体での統一性に配慮し、全住棟を建替え対象とすることを 検討する。 ○ 団地内で「建替え対象」となる住棟と、「修繕対応」の対象となる住棟が混在する場合 は、 「一次判定」及び「二次判定」で選定した手法によりストック活用を行うものとし、 駐車場等の共同施設の整備が必要となる場合には、建替事業とあわせて整備するものと する。 ② 計画修繕の検討 ○ 「個別改善」及び「修繕対応」の住棟は、建設後または屋根防水や外壁改修等の実施後 15～20 年経過した時期を目途に、計画的に耐久性向上などの計画修繕を実施する。 ○ 個別改善などを実施した住棟又は計画する住棟は、長期使用のための長寿命化を検討す る。 ○ 屋根防水や外壁改修、設備更新等を計画的に実施することにより、住棟等の長寿命化を 図るとともに事業を平準化する。 ○ 配管設備等は、維持管理の容易なものに取替え、ランニングコストの縮減を図る。 ③ 統合建替え団地の選定 ○ 「建替え」 と選定した団地のうち、現況の管理戸数に対する 1 戸あたりの敷地面積が 120 ㎡以上の団地については、 「用途廃止」を選定した団地を統合することを検討する。 ○ 統合を行う団地は、同一地域を基本とし、需要等による戸数の配分を考慮して検討する。 ④ 事業実施時期の検討 ○ 「個別改善」 （長寿命化型を含む。 ）を選定したものは住棟の状況から必要な時期を計画 する。 ○ 「建替え」と選定した団地（住棟）については、需要と供給のバランスを重視し、事業 の容易性やまちづくりの観点を考慮して整備することを基本とする。 ○ 下水道整備や道路整備等が行われる場合には、これらの都市基盤整備とあわせて事業を 実施する。 ○ 建替え対象団地と選定したものの、計画期間内（10 年間）での事業の実施が困難な団地 については、計画期間内は「修繕対応」の団地として位置づけ、定期的な点検を実施し、 適切な修繕を計画的に実施する。 ○ 住戸内の設備の改善や福祉対応については、募集前修繕と同時に実施することを検討す る。 39 三次判定表（１／３） 構造と建設年度 敷地･住戸面積 住棟 管理 耐用 地域 団 地 名 棟数 構造 NO 戸数 間取り 階数 建築年度 年 区分 数残 敷地 面積 住戸占 有面積 一 次 判定結果 一次・二次中間判定 長寿命化型 改善必要性 の判定 総合検討 整備等の方針 整備時期 土地の形状や広さ、地域的な環境から将来用途廃止とする。当面退去があった場合には、需要を確認しな 用途廃止 がら修繕し募集を行う。 呰 部 3棟 10戸 4DK 簡平 1 昭和54年 -1 2,263㎡ 64.6㎡ 用途廃止 用途廃止 北房 宮 地 3棟 10戸 3DK 簡平 1 昭和57年 2 2,794㎡ 61.9㎡ 継続判定 維持管理 修繕対応 平成15年に下水道への接続と3箇所給湯、風呂、便所の改善が行われている。需要もあることから退去後 の修繕で台所の床と流しの改善工事を施工し、耐用年数以上に公営住宅として運用する。 修繕対応 3 中 津 井 5棟 10戸 3DK 木造 1 平成7年 15 3,908㎡ 72.8㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 4 水 田 5棟 10戸 3DK 木造 1 平成9年 17 2,764㎡ 72.8㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 5 呰 部 第 2 5棟 10戸 3DK 木造 1 平成15年 23 3,800㎡ 73.7㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 2棟 10戸 3DK 簡平 1 昭和50年 -5 1棟 4戸 3DK 簡平 1 昭和51年 -4 落合 故 麻 田 2棟 2戸 3DK 木造 1 2 6-1 作 西 6-2 7 垂 8 水 1棟 5 686㎡ 61.3㎡ 用途廃止 用途廃止 位置条件が非常に不便な地域にあり、その位置する集落も限界集落になっている。 昭和49年 9 231㎡ 37.8㎡ 用途廃止 用途廃止 耐用年数はあるが、敷地面積、住宅規模とも狭く、進入路も狭い。また、谷間の非常に日当たりの悪いとこ 用途廃止 ろに位置し住宅としての位置条件は良くない。 28.1㎡ 936㎡ 28.1㎡ 用途廃止 用途廃止 2K 木造 1 昭和27年 -28 2K 木造 1 昭和28年 -27 9-3 2棟 4戸 2K 木造 1 昭和29年 -26 11-1 1棟 4戸 3DK 鍋 屋 中 3 2棟 10戸 3DK 簡平 1 昭和42年 -13 11-2 簡平 1 昭和44年 -11 11-3 1棟 6戸 3DK 簡平 1 昭和45年 -10 12 鍋 屋 中 4 1棟 2戸 2K 木造 1 昭和35年 -20 13-1 1棟 鍋 屋 中 5 2棟 1戸 3K 木造 1 昭和36年 -19 4戸 3K 木造 1 昭和38年 -17 1棟 1戸 3K 木造 1 昭和38年 -17 鍋 屋 下 1棟 2戸 3K 木造 1 昭和33年 -22 15-1 3棟 6戸 2DK 木造 1 昭和30年 -25 15-2 1棟 多 田 西 3棟 4戸 2DK 簡平 1 昭和30年 -18 15-3 6戸 2DK 木造 1 昭和37年 -18 15-4 4棟 8戸 2DK 木造 1 昭和38年 -17 3棟 6戸 2DK 木造 1 昭和40年 -15 2棟 8戸 3LDK 木造 1 平成5年 13 2棟 8戸 3LDK 木造 1 平成5年 13 木造 1 昭和36年 -19 15-5 16-1 寺 前 16-2 17 久世 東 町 上 10棟 20戸 18-2 高 22-1 22-2 黒 74.1㎡ 用途廃止 建替え 統合建替え 維持管理 2,319㎡ 29.7㎡ 用途廃止 用途廃止 統合建替え 平成29年度 ～ 建替え 建替え 建替え 平成33年度 以降 36.0㎡ 1,400㎡ 31.0㎡ 建替え 建替え 統合建替え 平成29年度 ～ 建替え中 建替え中 平成18年度 ～27年度 建替え 建替え 統合建替え 平成29年度 ～ 39.0㎡ 6,296㎡ 39.0㎡ 建替え 建替え 統合建替え 平成29年度 ～ 4戸 2DK 簡平 1 昭和43年 -12 3棟 7戸 2DK 簡平 1 昭和48年 2棟 町 2棟 8戸 2DK 簡平 1 昭和40年 -15 6戸 2DK 簡平 1 昭和40年 -15 2戸 簡平 1 昭和42年 -13 36.7㎡ 4戸 2DK 簡平 1 昭和42年 -13 9戸 2DK 簡平 1 昭和43年 -12 31.9㎡ 4,139㎡ 31.9㎡ 建替え中 2棟 12戸 2DK 簡平 1 昭和44年 -11 31.9㎡ 2棟 8戸 2DK 簡平 1 昭和44年 -11 1棟 4戸 2DK 簡平 1 昭和45年 -10 2棟 10戸 2DK 尾 9棟 30戸 2DK 簡平 1 昭和46年 -9 簡平 1 昭和47年 -8 31.0㎡ 2,475㎡ -7 31.0㎡ 31.9㎡ 40.8㎡ 1,609㎡ 31.9㎡ 34.2㎡ 別紙のとおり、「久世地区公営住宅等建替え構想」に基づく 2棟 5戸 2DK 簡平 1 昭和48年 -7 40.8㎡ 沢 3棟 6戸 3DK 木造 1 昭和63年 8 1,793㎡ 61.5㎡ 維持管理 個別改善 24 土 居 上 1棟 3戸 2DK 簡平 1 昭和44年 -11 495㎡ 31.9㎡ 用途廃止 25 土 居 下 2棟 2戸 2DK 簡平 1 昭和44年 -11 240㎡ 31.9㎡ 用途廃止 22-3 23 草 長寿命化型 耐用年数があり、位置条件も良いので修繕対応とする。屋外階段をH22に補修する。（鉄骨の塗装と滑り止 耐久性向上（長寿命化） 平成24年度 めタイル等）、H24に外壁の修繕と塗装を計画する。 維持管理 70.1㎡ 1棟 台 金 屋 21-2 用途廃止 31.0㎡ 2,242㎡ 昭和38年 -17 1棟 瀬 2棟 平成29年度 ～ 別紙のとおり、「久世地区公営住宅等建替え構想」に基づく 建替え 31.0㎡ 昭和37年 -18 20-3 21-1 39.6㎡ 3,298㎡ 31.0㎡ 建替え 1 3K 統合建替え 用途廃止 28.1㎡ 1 1棟 用途廃止 48.9㎡ 257㎡ 47.2㎡ 用途廃止 木造 19-3 20-2 49.7㎡ 1,115㎡ 39.7㎡ 建替え 木造 北 20-1 201㎡ 47.2㎡ 用途廃止 2戸 2DK 18-4 建替え 36.7㎡ 4戸 2DK 本 18-3 19-2 36.7㎡ 2,530㎡ 36.7㎡ 建替え 1棟 橋 19-1 2K 平成23年度 住宅購入 28.1㎡ 2棟 18-1 建替え住宅として入居募集を停止していたが、建替え計画を変更して、平成23年度に隣接している雇用・能 住宅購入による住替え その後個別改善・長寿命化 力開発機構所有の雇用促進住宅(60戸）を購入する計画である。 昭和60年 2戸 14 建替え 2 4戸 13-3 50.3㎡ 建替え 1 2棟 鍋 屋 中 1 1棟 13-2 47.4㎡ 2戸 4DK 準耐二 9-2 9-1 2,706㎡ 銅製屋根樋侵食による雨漏りのためH22～H23に屋根樋を改修する。H23に外壁、濡れ縁と出窓（木製）等 の改修をする。H25からシャワーと3箇所給湯を整備する。 耐久性向上（長寿命化） 平成23年度 個別改善（居住性確保） ～24年度 用途廃止 耐用年数を経過しており老朽化も進んでいる。敷地、接続道路とも非常に狭い状況にある。 用途廃止 用途廃止 耐用年数を経過しており老朽化も進んでいる。敷地、接続道路とも非常に狭い状況にある。 用途廃止 長寿命化型 40 平成23年度 三次判定表（２／３） 構造と建設年度 敷地･住戸面積 住棟 管理 耐用 地域 団 地 名 棟数 構造 NO 戸数 間取り 階数 建築年度 年 区分 数残 27-1 原 方 2 敷地 面積 住戸占 有面積 一 次 判定結果 一次・二次中間判定 長寿命化型 改善必要性 の判定 2 昭和49年 9 51.6㎡ 継続判定 個別改善 個別改善 3棟 14戸 3DK 準耐二 2 昭和50年 10 53.0㎡ 継続判定 個別改善 個別改善 耐用年数はあり、平成19年に下水道への接続工事を行っているが、経過年数が35年を過ぎており、住戸内 階段の安全性や間取りについて改善が必要である。風呂や台所の老朽化による修繕頻度は高く随時対応 修繕対応 しいている状況である。全戸に関係する改善工事はしない計画とする。 2 昭和49年 34 19,000㎡ 62.0㎡ 継続判定 個別改善 個別改善 耐用年数はあり、平成17年に下水道への接続工事を行っている。原方２団地と同じ方針で管理する。 修繕対応 66 67.2㎡ 66 78.1㎡ 66 79.2㎡ 維持管理 維持管理 長寿命化型 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 ベランダ手すり部分の塗装修繕を行う。 受水槽の設置側面の壁の結露防止対策を行う。 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 建替え 建替え 方 1棟 6戸 3DK 耐二 28 19戸 2LDK 29-1 29-2 整備等の方針 4棟 20戸 3DK 準耐二 27-2 原 総合検討 原 方 新 1棟 29-3 10戸 3LDK 10戸 3LDK 中耐 5 平成18年 整備時期 平成23年度 ・ 平成29年度 29-4 9戸 3LDK 66 79.8㎡ 30-1 3棟 12戸 3DK 簡平 1 昭和45年 -10 36.7㎡ 30-2 2棟 8戸 2DK 簡平 1 昭和45年 -10 3棟 12戸 3DK 簡平 1 昭和46年 -9 1棟 2戸 2DK 簡平 1 昭和46年 -9 34.7㎡ 川 1棟 16戸 3DK 中耐 4 昭和56年 41 1,100㎡ 62.9㎡ 維持管理 個別改善 個別改善 4階建てであるがエレベータの設置計画はしない。耐用年数はあるが、経過年数が30年になり、流し台など 平成28年度 個別改善（居住性確保） の台所と浴室の改修が必要である。 ～ 個別改善 長寿命化型 耐用年数はあるが、板張りの外壁の傷みが進んでいるので修繕が必要である。 また、台所及び脱衣場等の床修繕と3箇所給湯の設置を計画する。 耐久性向上（長寿命化） 平成29年度 個別改善（居住性確保） ～ 31年度 耐用年数を経過し、老朽化が進んでいる。建替えをしても位置的な条件から需要が見込まれにくい。 用途廃止 耐久性向上（長寿命化） 平成25年度 個別改善（居住性確保） ～27年度 宮 の 前 30-3 30-4 江 31 32-1 勝山 2棟 組 32-2 32-3 木造 1 平成6年 14 木造 1 平成6年 14 78.4㎡ 5,940㎡ 78.4㎡ 維持管理 2棟 4戸 3DK 木造 1 平成6年 14 78.4㎡ 1棟 4戸 3DK 簡平 1 昭和44年 -11 簡平 1 昭和44年 -11 34-1 5棟 10戸 3DK 木造 1 平成3年 11 13 日 個別改善 長寿命化型 耐用年数はあるが、板張りの外壁の傷みが進んでいるので修繕が必要である。 また、台所及び脱衣場等の床修繕と3箇所給湯の設置を計画する。 維持管理 修繕対応 耐用年数はあるが、位置的な条件から需要が少ない。板張りの外壁の傷みが進んでいるので補修が必要 修繕対応 である。また需要を見込みつつ台所及び脱衣場等の床修繕と3箇所給湯の設置を計画する。 2棟 代 2棟 4戸 3DK 木造 1 昭和61年 6 若 4戸 3DK 木造 1 平成4年 12 61.5㎡ 3,400㎡ 78.4㎡ 維持管理 2棟 2戸 3DK 木造 1 平成4年 12 78.4㎡ 23 15.3㎡ 23 23 20.4㎡ 1,800㎡ 36.5㎡ 継続判定 23 56.8㎡ 2戸 1DK 36-3 三 の 丸 1棟 21戸 2DK 36-4 1戸 3DK 1R 中耐 4 昭和38年 6戸 2DK 36-5 新 建 1棟 1戸 4K 23 木造 1 昭和39年 -16 2棟 4戸 3DK 木造 1 昭和61年 6 3棟 6戸 3DK 木造 1 昭和62年 7 第 2 旭 梅 3棟 美甘 第 2 旭 竹 4棟 4戸 3LDK 木造 2 平成9年 41 4戸 4LDK 木造 1 平成9年 42 第 2 旭 松 1棟 4戸 木造 2 39-1 旭 39-2 国 43-2 久 46 47 二 1K 用途廃止 17 1,292㎡ 87.8㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 17 1,096㎡ 33.4㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 平成9年 17 1,239㎡ 111.9㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 維持管理 維持管理 修繕対応 2 平成15年 23 2棟 2戸 3LDK 木造 2 平成16年 24 2,914㎡ 61.5㎡ 個別改善 木造 5戸 3DK 準耐二 39.5㎡ 165㎡ 62.1㎡ 用途廃止 個別改善 2戸 3LDK 平成33年度 以降 耐用年数はあるが、耐震性能が不足していることが想定される。また、敷地は取り付け道路から奥まってお 用途廃止 り、駐車スペースも狭く、神社の大木等で日当たりも非常に悪い状況にある。 用途廃止 維持管理 2棟 田 羽 根 1棟 湯原 禾 禾 45 維持管理 平成5年 1戸 44 用途廃止 1 78.4㎡ 耐用年数を経過し、老朽化も進んでいるため、募集を停止してる状態にある。位置的な条件が良く、建替え 建替え 計画をするうえでは、団地内道路の付け替えを合わせて計画する必要がある。 用途廃止 木造 36-2 43-1 78.4㎡ 4戸 3DK 36-1 40 31.9㎡ 4棟 35-3 4,800㎡ 36.7㎡ 原 35-1 38 2,200㎡ 石 34-2 35-2 39.0㎡ 4戸 3DK 4棟 16戸 2DK 春 34.2㎡ 5棟 10戸 3DK 33-2 33-1 5,100㎡ 1,654㎡ 61.5㎡ 90.3㎡ 89.3㎡ 耐用年数を経過しており、敷地面積が非常に狭い状況にある。 用途廃止 平成20年に下水道への接続工事を行っている。浴室・台所改修、壁の断熱対策 個別改善（居住性確保） 平成18年に下水道への接続工事を行っている。位置的な条件から今後の需要は十分にないことが予想さ れる。 修繕対応 修繕対応 修繕対応 平成20年に下水道への接続工事を行っている。位置的な条件から今後の需要は十分にないことが予想さ れる。 修繕対応 2 昭和54年 14 2,000㎡ 63.6㎡ 継続判定 用途廃止 耐用年数はあるが、老朽化が著しいうえに山裾に位置し、道路との間に大きな高低差がある。 用途廃止 津 7棟 11戸 3DK 木造 1 平成9年 17 3,450㎡ 72.2㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 津 5棟 5戸 3LDK 木造 1 平成16年 24 1,763㎡ 77.2㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 川 2棟 2戸 3LDK 木造 1 平成16年 24 1,388㎡ 77.2㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 41 平成25年度 ～ 26年度 三次判定表（３／３） 構造と建設年度 敷地･住戸面積 住棟 管理 耐用 地域 団 地 名 棟数 構造 NO 戸数 間取り 階数 建築年度 年 区分 数残 敷地 面積 住戸占 有面積 一 次 判定結果 一次・二次中間判定 長寿命化型 改善必要性 の判定 総合検討 整備等の方針 整備時期 湯 の 谷 1棟 2戸 3DK 木造 2 平成6年 14 571㎡ 74.1㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 蒜 山 別 所 2棟 2戸 3DK 木造 1 平成16年 24 698㎡ 74.7㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 常 藤 3棟 3戸 3DK 木造 1 平成13年 21 555㎡ 81.3㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 蒜 山 下 和 1棟 1戸 4DK 木造 1 昭和35年 -20 379㎡ 73.7㎡ 用途廃止 用途廃止 耐用年数を経過しており、敷地面積が非常に狭い状況にある。 用途廃止 1棟 3戸 3DK 簡平 1 昭和53年 -2 1棟 5戸 3DK 簡平 1 昭和54年 -1 建替え 建替え 52-2 耐用年数を経過するが平成16年に改修工事を行っている。需要があるので可能なかぎり修繕対応で運用 する。 53-1 3棟 6戸 3DK 木造 1 平成2年 10 61.0㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 53-2 2棟 4戸 3DK 木造 1 平成4年 12 67.0㎡ 維持管理 維持管理 修繕対応 耐用年数が十分あることから維持修繕を続ける。 修繕対応 2棟 4戸 3DK 木造 1 平成7年 15 76.0㎡ 維持管理 維持管理 長寿命化型 錆び・腐食及び積雪により不具合となった屋根谷樋の修復 長寿命化（耐久性向上） 3棟 6戸 3DK 木造 1 平成10年 18 76.0㎡ 維持管理 維持管理 長寿命化型 錆び・腐食及び積雪により不具合となった屋根谷樋の修復 53-5 2棟 4戸 3DK 木造 1 平成11年 19 76.0㎡ 維持管理 維持管理 長寿命化型 錆び・腐食及び積雪により不具合となった屋根谷樋の修復 長寿命化（耐久性向上） 平成23年度 長寿命化（耐久性向上） ～26年度 53-6 1棟 2戸 3DK 木造 1 平成13年 21 76.0㎡ 維持管理 維持管理 長寿命化型 錆び・腐食及び積雪により不具合となった屋根谷樋の修復 長寿命化（耐久性向上） 48 49 50 51 52-1 53-3 53-4 中和 栗 木 坂 八束 緑 ヶ 丘 八 日 市 1棟 3,128㎡ 16,135㎡ 55.0㎡ 55.0㎡ 建替え 6戸 2DK 準耐二 2 昭和56年 16 887㎡ 33.3㎡ 継続判定 用途廃止 耐用年数はあるが、住戸規模が狭小であり、二方向避難も確保されていない。位置的な条件により十分な 用途廃止 需要も見込みにくい。 5戸 1 昭和52年 -3 1,315㎡ 51.5㎡ 用途廃止 用途廃止 耐用年数を経過している。建替えをしても位置的な条件から需要が見込まれにくい。 54 55 川上 才 東 1棟 3K 簡平 三次判定と今後の住宅整備による計画管理戸数 特定公共 公営住宅 単独市費等 改良住宅 賃貸住宅 計 による住宅 現在管理戸数 547 23 2 62 634 維持管理戸数 249 23 0 13 285 廃止予定戸数 298 0 2 49 349 建替等新築戸数 239 0 0 60 299 計画管理戸数 488 23 0 73 584 ※ 管理戸数は約 7.9％減 42 用途廃止 平成33年度 以降 （エ）計画期間内活用計画 三次判定で用途廃止等の方針にある住宅であっても当該計画期間内は引き続い て維持管理が必要な住宅については、「修繕対応」に位置づけて活用します。 平成 22 年度に整備した上水田住宅 10 戸及び高瀬住宅 7 戸、計画期間内に新た に整備する第 2 期の上水田住宅 10 戸及び高瀬住宅 10 戸、しらうめ住宅 10 戸、購 入により住み替えを図る立誠住宅 60 戸を計画表に追加します。 43 計画期間内の活用計画（１／３） 計画 住棟 地域 団 地 名 棟数 管理 種別 NO 構造 戸数 区分 1 2 3 4 5 56 6-1 6-2 7 58 9-1 9-2 9-3 11-1 11-2 11-3 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 16-1 16-2 17 18-1 18-2 18-3 18-4 19-1 19-2 19-3 20-1 20-2 20-3 21-1 21-2 維持管理戸数 建物概要 耐用 建築 住戸占 年 年度 有面積 数残 整備方針 内修繕 内改善 対応 予定 廃止 予定 戸数 北房 呰部 3棟 10戸 公営 簡平 昭和54年 -1 64.6㎡ 修繕対応 10戸 北房 宮地 3棟 10戸 公営 簡平 昭和57年 2 61.9㎡ 修繕対応 10戸 北房 中津井 5棟 10戸 公営 木造 平成7年 15 72.8㎡ 修繕対応 10戸 北房 水田 5棟 10戸 公営 木造 平成9年 17 72.8㎡ 修繕対応 10戸 北房 呰部第2 5棟 10戸 公営 木造 平成15年 23 73.7㎡ 修繕対応 10戸 北房 上水田 5棟 20戸 公営 木造 平成22年度 30 70.3㎡ 修繕対応（H22年度建設） 10戸 落合 作西(立誠) 0棟 0戸 公営 簡平 昭和50年 -5 47.4㎡ 購入住宅への住替え 10戸 落合 作西(立誠) 0棟 0戸 公営 簡平 昭和51年 -4 50.3㎡ 購入住宅への住替え 4戸 落合 故麻田 2棟 2戸 公営 木造 昭和60年 5 61.3㎡ 修繕対応 落合 しらうめ 5棟 久世 鍋屋中1 2棟 4戸 公営 木造 昭和27年 -28 28.1㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 久世 鍋屋中1 1棟 2戸 公営 木造 昭和28年 -27 28.1㎡ 修繕対応(統合建替検討） 2戸 久世 鍋屋中1 2棟 4戸 公営 木造 昭和29年 -26 28.1㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 久世 鍋屋中3 1棟 4戸 公営 簡平 昭和42年 -13 36.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 久世 鍋屋中3 2棟 10戸 公営 簡平 昭和44年 -11 36.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 10戸 久世 鍋屋中3 1棟 6戸 公営 簡平 昭和45年 -10 36.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 6戸 久世 多田西 3棟 6戸 公営 木造 昭和30年 -25 28.1㎡ 修繕対応(統合建替検討） 6戸 久世 多田西 1棟 4戸 公営 簡平 昭和30年 -18 39.6㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 久世 多田西 3棟 6戸 公営 木造 昭和37年 -18 31.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 6戸 久世 多田西 4棟 8戸 公営 木造 昭和38年 -17 31.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 8戸 久世 多田西 3棟 6戸 公営 木造 昭和40年 -15 31.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 6戸 久世 寺前 2棟 8戸 公営 木造 平成5年 13 74.1㎡ 耐久性向上（長寿命化） 8戸 久世 寺前 2棟 8戸 公営 木造 平成5年 13 70.1㎡ 耐久性向上（長寿命化） 8戸 久世 東町上 10棟 20戸 公営 木造 昭和36年 -19 29.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 久世 橋本 2棟 4戸 公営 木造 昭和37年 -18 31.0㎡ 修繕対応 4戸 久世 橋本 1棟 2戸 公営 木造 昭和38年 -17 31.0㎡ 修繕対応 2戸 久世 橋本 1棟 4戸 公営 簡平 昭和43年 -12 31.9㎡ 修繕対応 4戸 久世 橋本 3棟 7戸 公営 簡平 昭和48年 40.8㎡ 修繕対応 7戸 久世 北町 2棟 8戸 公営 簡平 昭和40年 -15 36.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 8戸 久世 北町 2棟 6戸 公営 簡平 昭和40年 -15 31.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 6戸 久世 北町 1棟 2戸 公営 簡平 昭和42年 -13 36.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 2戸 久世 高瀬 8棟 17戸 公営 簡平 昭和42年 -13 31.9㎡ 建替え 4戸 久世 高瀬 0棟 0戸 公営 簡平 昭和43年 -12 31.9㎡ 建替え 9戸 久世 高瀬 0棟 0戸 公営 簡平 昭和44年 -11 31.9㎡ 建替え 12戸 久世 台金屋 2棟 8戸 公営 簡平 昭和44年 -11 31.9㎡ 修繕対応(統合建替検討） 8戸 久世 台金屋 1棟 4戸 公営 簡平 昭和45年 -10 34.2㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 10戸 公営 木造 10戸 2戸 新規建設 -7 44 建設・ 建替え ・購入 予定 戸数 10戸 20戸 17戸 計画期間内活用計画（２／３） 計画 住棟 地域 団 地 名 棟数 管理 種別 NO 構造 戸数 区分 建物概要 耐用 建築 住戸占 年 年度 有面積 数残 維持管理戸数 整備方針 廃止 予定 内修繕 内改善 戸数 対応 予定 久世 黒尾 2棟 10戸 公営 簡平 昭和46年 -9 39.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 10戸 22-2 久世 黒尾 9棟 30戸 公営 簡平 昭和47年 -8 39.0㎡ 修繕対応(統合建替検討） 30戸 久世 黒尾 2棟 5戸 公営 簡平 昭和48年 -7 40.8㎡ 修繕対応(統合建替検討） 5戸 久世 草沢 3棟 6戸 公営 木造 昭和63年 8 61.5㎡ 久世 土居上 1棟 3戸 公営 簡平 昭和44年 -11 31.9㎡ 修繕対応 久世 土居下 0棟 0戸 公営 簡平 昭和44年 -11 31.9㎡ 用途廃止 勝山 原方2 4棟 20戸 公営 準耐二 昭和49年 9 51.6㎡ 修繕対応 20戸 勝山 原方2 3棟 14戸 公営 準耐二 昭和50年 10 53.0㎡ 修繕対応 14戸 22-1 22-3 23 24 25 27-1 27-2 29-1 勝山 原方新 29-2 勝山 原方新 29-3 29-4 19戸 勝山 原方新 勝山 原方新 9戸 3戸 2戸 67.2㎡ 19戸 66 78.1㎡ 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 10戸 66 79.2㎡ 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 10戸 79.8㎡ 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 9戸 公営 中耐 平成18年 10戸 6戸 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 66 10戸 1棟 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 66 勝山 宮の前 3棟 12戸 公営 簡平 昭和45年 -10 36.7㎡ 修繕対応 12戸 30-2 勝山 宮の前 2棟 8戸 公営 簡平 昭和45年 -10 34.2㎡ 修繕対応 8戸 勝山 宮の前 3棟 12戸 公営 簡平 昭和46年 -9 39.0㎡ 修繕対応 12戸 勝山 宮の前 1棟 2戸 公営 簡平 昭和46年 -9 34.7㎡ 修繕対応 2戸 勝山 江川 1棟 16戸 公営 中耐 昭和56年 41 62.9㎡ 個別改善（居住性確保） 14 78.4㎡ 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 4戸 78.4㎡ 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 10戸 30-1 30-3 30-4 31 32-1 勝山 組 2棟 4戸 公営 木造 勝山 組 5棟 勝山 春日 1棟 4戸 公営 簡平 昭和44年 -11 36.7㎡ 修繕対応 4戸 勝山 春日 4棟 16戸 公営 簡平 昭和44年 -11 31.9㎡ 修繕対応 16戸 勝山 石原 5棟 10戸 公営 木造 35-1 勝山 若代 32-2 33-1 33-2 10戸 公営 木造 平成6年 平成6年 14 16戸 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 平成3年 11 78.4㎡ 2棟 4戸 公営 木造 昭和61年 6 61.5㎡ 修繕対応 4戸 勝山 若代 2棟 4戸 公営 木造 平成4年 12 78.4㎡ 修繕対応 4戸 勝山 若代 2棟 2戸 公営 木造 平成4年 12 78.4㎡ 修繕対応 2戸 美甘 旭 2棟 4戸 公営 木造 昭和61年 6 61.5㎡ 個別改善（居住性確保） 4戸 39-2 美甘 旭 3棟 6戸 公営 木造 昭和62年 7 61.5㎡ 個別改善（居住性確保） 6戸 美甘 第2旭梅 3棟 4戸 公営 木造 平成9年 17 87.8㎡ 修繕対応 4戸 湯原 田羽根 1棟 5戸 公営 準耐二 昭和54年 14 63.6㎡ 修繕対応 5戸 湯原 禾津 7棟 11戸 公営 木造 平成9年 17 72.2㎡ 修繕対応 11戸 中和 湯の谷 1棟 2戸 公営 木造 平成6年 14 74.1㎡ 修繕対応 2戸 中和 蒜山別所 2棟 2戸 公営 木造 平成16年 24 74.7㎡ 修繕対応 2戸 八束 栗木坂 1棟 3戸 公営 簡平 昭和53年 -2 55.0㎡ 修繕対応 3戸 八束 栗木坂 1棟 5戸 公営 簡平 昭和54年 -1 55.0㎡ 修繕対応 5戸 53-1 八束 緑ヶ丘 3棟 6戸 公営 木造 10 61.0㎡ 修繕対応 6戸 34-1 35-2 35-3 39-1 40 44 45 48 49 52-1 52-2 平成2年 45 10戸 建替え (購入） 予定 戸数 計画期間内活用計画（３／３） 計画 住棟 地域 団 地 名 棟数 管理 種別 NO 構造 戸数 区分 建物概要 耐用 建築 住戸占 年 年度 有面積 数残 維持管理戸数 整備方針 廃止 予定 内修繕 内改善 戸数 対応 予定 八束 緑ヶ丘 2棟 4戸 公営 木造 平成4年 12 67.0㎡ 修繕対応 53-3 八束 緑ヶ丘 2棟 4戸 公営 木造 平成7年 15 76.0㎡ 長寿命化（耐久性向上） 4戸 八束 緑ヶ丘 3棟 6戸 公営 木造 平成10年 18 76.0㎡ 長寿命化（耐久性向上） 6戸 八束 緑ヶ丘 2棟 4戸 公営 木造 平成11年 19 76.0㎡ 長寿命化（耐久性向上） 4戸 八束 緑ヶ丘 1棟 2戸 公営 木造 平成13年 21 76.0㎡ 長寿命化（耐久性向上） 2戸 川上 才東 1棟 5戸 公営 簡平 昭和52年 -3 51.5㎡ 修繕対応 53-2 53-4 53-5 53-6 55 公営 57 12 13-1 13-2 13-3 14 28 36-1 36-2 36-5 38 51 54 380戸 平成5年 1棟 2戸 単独 木造 昭和35年 -20 47.2㎡ 修繕対応(統合建替検討） 2戸 久世 鍋屋中5 1棟 1戸 単独 木造 昭和36年 -19 49.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 1戸 久世 鍋屋中5 2棟 4戸 単独 木造 昭和38年 -17 39.7㎡ 修繕対応(統合建替検討） 4戸 久世 鍋屋中5 1棟 1戸 単独 木造 昭和38年 -17 48.9㎡ 修繕対応(統合建替検討） 1戸 久世 鍋屋下 0棟 0戸 単独 木造 昭和33年 -22 47.2㎡ 用途廃止 勝山 原方 1棟 6戸 単独 耐二 昭和49年 34 62.0㎡ 修繕対応 6戸 勝山 三の丸 1戸 23 15.3㎡ 修繕対応 1戸 勝山 三の丸 2戸 23 20.4㎡ 修繕対応 2戸 23 36.5㎡ 修繕対応 21戸 21戸 単独 中耐 昭和38年 52 47.4㎡ 23 56.8㎡ 修繕対応 1戸 勝山 三の丸 6戸 23 39.5㎡ 修繕対応 6戸 勝山 新建 1棟 1戸 単独 木造 昭和39年 -16 62.1㎡ 修繕対応 1戸 中和 蒜山下和 1棟 1戸 単独 木造 昭和35年 -20 73.7㎡ 修繕対応 1戸 八束 八日市 1棟 6戸 単独 準耐二 昭和56年 33.3㎡ 修繕対応 6戸 113戸 2棟 4戸 特定 木造 53戸 平成6年 14 2戸 60戸 8戸 0戸 0戸 7戸 0戸 0戸 0戸 2戸 0戸 0戸 0戸 457戸 144戸 43戸 97戸 78.4㎡ 4戸 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 4戸 4棟 4戸 特定 木造 平成5年 13 78.4㎡ 美甘 第2旭竹 4棟 4戸 特定 木造 平成9年 17 33.4㎡ 修繕対応 4戸 美甘 第2旭松 1棟 4戸 特定 木造 平成9年 17 111.9㎡ 修繕対応 4戸 43-1 美甘 国久 2棟 2戸 特定 木造 平成15年 23 90.3㎡ 修繕対応 2戸 美甘 国久 2棟 2戸 特定 木造 平成16年 24 89.3㎡ 修繕対応 2戸 中和 常藤 3棟 3戸 特定 木造 平成13年 21 81.3㎡ 修繕対応 3戸 41 42 43-2 50 特定 46 47 23戸 8 15戸 湯原 禾津 5棟 5戸 若定 木造 平成16年 24 77.2㎡ 修繕対応 5戸 湯原 二川 2棟 2戸 若定 木造 平成16年 24 77.2㎡ 修繕対応 2戸 若定 落合 垂水 合計 7戸 1棟 224棟 2戸 改良 準耐二 昭和49年 9 0戸 耐久性向上（長寿命化） 個別改善（居住性確保） 勝山 石原 34-2 37.8㎡ 修繕対応 698戸 46 37戸 2戸 1戸 勝山 組 41戸 60戸 勝山 三の丸 16 136戸 購入 個別改善・耐久性向上 久世 鍋屋中4 単独 32-3 5戸 2棟 1棟 60戸 単独 中耐 4戸 落合 立誠（作西) 36-3 勝山 三の丸 36-4 553戸 建替え (購入） 予定 戸数 （３）住宅種別活用計画戸数 【公営住宅】 対 象 合 計 公営住宅管理戸数 ５４７戸 ・維持管理予定戸数 ５０６戸 うち修繕対応戸数 ３７０戸 うち改善予定戸数 １３６戸 ・建替予定戸数 １７戸 ・用途廃止予定戸数 ２４戸 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 注３）平成 22 年度建設の上水田住宅、計画期間内に新規建設の第 2 期上水田住宅及びしら うめ住宅は、上記に含めていない。 【特定公共賃貸住宅】 対 象 合 計 特定公共賃貸住宅管理戸数 ２３戸 ・維持管理予定戸数 ２３戸 うち修繕対応戸数 １５戸 うち改善予定戸数 ８戸 ・建替予定戸数 ０戸 ・用途廃止予定戸数 ０戸 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 【若者定住住宅】 対 象 合 若者定住住宅管理戸数 計 ７戸 ・維持管理予定戸数 ７戸 うち修繕対応戸数 ７戸 うち改善予定戸数 ０戸 ・建替予定戸数 ０戸 ・用途廃止予定戸数 ０戸 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 47 【単独市費住宅】 対 象 合 計 単独市費住宅管理戸数 １１５戸 ・維持管理予定戸数 ５３戸 うち修繕対応戸数 ５３戸 うち改善予定戸数 ６０戸 ・建替予定戸数 ０戸 ・用途廃止予定戸数 ２戸 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 【改良住宅】 対 象 合 改良住宅管理戸数 計 ２戸 ・維持管理予定戸数 ２戸 うち修繕対応戸数 ２戸 うち改善予定戸数 ０戸 ・建替予定戸数 ０戸 ・用途廃止予定戸数 ０戸 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 48 ９、長寿命化のための維持管理計画 計画期間内に実施する修繕及び改善事業についての実施方針及びその内容は次 のとおりとします。 【修繕対応】 ○ 入居募集を予定している住宅については、退去後に台所・風呂・便所・脱衣場 などの傷みやすい箇所を重点的に小修繕することで、大きな修繕を予防します。 ○ 定期的に屋外・外構部分を見回り、早期の小修繕をすることで住宅の長期使用 を図ります。 ○ 入居者のある住宅内部については、入居者からの依頼を基本に随時修繕を実施 します。 【居住性向上型】 ○ 維持管理する住宅について、風呂、便所、脱衣場、洗面所、台所、使用可能電 気容量、屋根及び外壁の遮音、断熱等を計画的に改善整備します。 ○ 下水道整備地域の住宅は、水洗化を図り、下水道への接続を推進します。 【福祉対応型】 ○ 高齢者、障がい者、子育て世帯が安全に安心して暮らせるよう住戸、住棟、屋 外のバリアフリー化を進めます。 ○ 住戸内部の要所に手摺りの設置、段差の解消及び浴室・トイレの高齢者等対応 化を実施します。 【安全性確保型】 ○ 災害時に円滑な避難ができるよう避難設備や避難路の確保整備を行います。 ○ 通路等の生活事故防止に配慮した整備を行います。 ○ 防犯設備の整備、屋外避難通路の安全整備を実施します。 【長寿命化型】 ○ 一定の居住性や安全性が確保されている住宅の耐久性の向上、躯体への影響の 低減、維持管理の向上などのための整備を行います。 ○ 外壁及び屋根の耐久性向上を図ります。 ○ 給排水管の耐久性向上とともに、浴室の防水性向上や脱衣場・台所などの防食 性向上を図ります。 49 【改善事業の対象項目】 住戸改善 居住性向上 共用部分改善 屋外・外交改善 ・ 間取りの改修 ・ 給湯設備の設置 ・ 給水方式の変更 ・ 断熱化対応のための整備 ・ 雨水貯留施設の設置 ・ 地上デジタル放送対応 ・ 電気容量のアップ工事 ・ 地上デジタル放送対応の 整備 ・ 集会所の整備・増改築 ・ 外壁及び最上階の天井等 の断熱整備 ・ 開口部のアルミサッシ化 ・ 排水処理施設の整備（下 水道への接続等） ・ 公園・駐車場・駐輪場の整 備 ・ 便所の水洗化、台所・風呂 などの下水接続 ・ 給湯設備の改善 福祉対応 安全性確保 ・ 住戸内部の段差解消 ・ 廊下、階段の手摺り設置 ・ 屋外階段の手摺りの設置 ・ 浴室、便所等への手摺り の設置 ・ 中層 EV の設置・機能向上 整備 ・ 屋外通路等の幅員確保 ・ 浴槽、便器の高齢者対応 ・ 通路等の段差解消 ・ 電線の地中化 ・ 高齢者対応建具の設置 ・ 流し台、洗面台更新 ・ 視覚障がい者誘導用ブロ ック等の設置 ・ 台所壁の不燃化整備 ・ 耐震改修 ・ 屋外消火栓設置 ・ 避難経路の確保整備 ・ 外壁落下防止改修 ・ 住宅用防災警報器等の設 置 ・ バルコニーの手摺りのアル ミ化 ・ 避難経路となる屋外通路 等の整備 ・ アスベストの除去等の工事 ・ 防火区画整備 ・ 防犯建設部品の設置 ・ 避難設備の設置 ・ 給湯設備の改善 ・ アスベストの除去等 ・ EV 内の防犯カメラ設置 ・ スロープの設置 ・ 屋外通路等の照明設備の 設置及び照明度確保 ・ ガス管の耐震性・耐食性向 上の整備 ・ 防犯上また安全上有効な 塀、柵、垣、植栽の設置 ・ 地震時管制運転装置等の 設置 ・ 駐車場と通路の確保 ・ 照明設備の設置 長寿命化 ・ 浴室の防水性向上に資す る工事 ・ 内壁・床等の耐久性向上 及び断熱性向上に資する 工事 ・ 配管の耐久性向上に資す る工事 ・ 躯体、屋上、外壁、配管、 通路、階段等の耐久性向 上の整備 ・ 避難施設の耐久性向上の 整備 ・ 維持管理の向上の整備 ・ 配管の耐久性、耐食性向 上に資する工事 ・ 屋外階段等の耐久性に資 する工事 ・ 屋上・屋根の防水性向上 に資する工事 ・ 外壁の防水性向上及び腐 食防止に資する工事 50 １０、公営住宅等の建替え及び建設等の実施方針 市営住宅行政は、それぞれの地域よって歴史も整備の状況も様々で、アンケート 調査では入居者の意識も違っていることが分かりました。 別図 2 の真庭市公営住宅等耐用残年数グラフから分かるように、近年整備され、 耐用年数のある住宅が多い地区と耐用年数を超えて十分役割を果たした老朽住宅 の多い地区とがあります。 耐用年数を超えた住宅は入居募集を停止しているものがほとんどですが、入居募 集をした隣接住宅の応募倍率や地域の人口などから、需要と供給の関係が地域的に アンバランスな状況になっていることが分かります。 当該計画では、今までの整備計画を踏まえつつ、将来にわたって住宅確保要配慮 者への賃貸住宅の供給が確保できるよう地区単位での建替え及び建設等の実施方 針を定めます。また、整備する住宅については、高齢者の居住の安定に配慮し、高 齢者対応型の住宅の確保に努めます。 （１） 久世地区の公営住宅等 久世地区は、市の中心部に位置し、人口の集中している地域です。市営住宅の 36％がこの地域にありますが、建設時期が昭和 20 年代後期から昭和 40 年代後期 のものが大半を占め、その多くは老朽化しています。建物の生活様式が現代のも のとかけ離れた住宅や、車社会を想定していない団地がほとんどです。 入退去については、一度入居すると退去することが非常に少なく、平成 19 年度 から平成 22 年度までの 4 年間で募集した住宅は２戸で、応募倍率は 7～9 倍とな っています。 それらの敷地の形状は狭いものが多く、建物、道路及び駐車場などの面積が十 分に確保できず、団地ごとでの建替えが非常に困難なことから、修繕対応及び用 途廃止の住宅を除き、区域単位で統合して整備する方針とします。 寺前住宅、草沢住宅及び建替え後の高瀬住宅については、必要な修繕と維持保 全を推進し、続けて公営住宅として活用して行きます。 土居上・下及び鍋屋下住宅については、敷地が非常に狭いことや接道条件が悪 いことなどから現在の入居者を区切りに用途廃止の方針とします。 別表 1 の鍋屋中 1 住宅から橋本住宅までについては、高瀬住宅建替え完了（平 成 25 年度予定）後に具体的な統合建替え計画を検討し、現地建替え及び非現地建 替えにより、統合後の団地が概ね２から４団地になるように慎重に団地を選定し ます。 統合して整備する公営住宅に老朽住宅からの住替えを推進することで老朽住宅 問題の解決を図ります。 市営住宅として使用していた土地は、住宅用地のほか道路や駐車場として有効 活用し、良好な住宅団地のための環境整備を図ります。 51 【別図 2】 80年 真庭市公営住宅等耐用残年数 60年 40年 20年 0年 -20年 -40年 61歳 56歳 46歳 23年 平均入居年数 14年 10年 11年 10年 才東 53歳 八日市 入居者平均年齢 緑ヶ丘 61歳 緑ヶ丘 旭梅 53戸 緑ヶ丘 緑ヶ丘 緑ヶ丘 緑ヶ丘 栗木坂 栗木坂 蒜山下和 常藤 蒜山別所 湯の谷 二川 禾津 禾津 田羽根 国久 旭松 第 国久 第 旭竹 第 旭 旭 新建 三の丸 若代 若代 石原 石原 春日 組 江川 宮の前 宮の前 原方新 原方 原方 鍋屋中 52 原方 土居下 土居上 草沢 黒尾 黒尾 黒尾 台金屋 台金屋 高瀬 高瀬 高瀬 北町 北町 鍋屋中 23戸 11年 橋本 鍋屋中 26戸 8年 橋本 鍋屋中 故麻田 作西 作西 呰部第 水田 中津井 宮地 呰部 232戸 47歳 橋本 鍋屋中 5 管理戸数 39歳 橋本 鍋屋中 5 蒜山地区 232戸 東町上 鍋屋中 4 湯原地区 18戸 寺前 多田西 多田西 多田西 多田西 鍋屋中 3 鍋屋下 鍋屋中 3 垂水 3 美甘地区 50戸 2 1 勝山地区 落合地区 2 3 1 久世地区 北房地区 2 2 1 2 【 市全体と久世地区の公営住宅入居者の状況(H22.3.31) 】 市全体 うち久世地区 管理戸数 547 222 入居戸数 461 165 団地数 34 10 棟数 178 76 政令月収 104 千円以下 336 134 生活保護世帯 20 8 障害者のある世帯 67 22 寡婦・寡夫 42 12 60 歳以上又は 18 歳未満のみ世帯 132 66 小学校未満の児童のある世帯 86 13 収入超過者 43 14 高額所得者 4 2 【別表 1：久世地区公営住宅等建替え構想】 団地名 ※ 種別 H19方針 H22入 整備 (真庭市 H22管 建築年度 居者 計画 営住宅整 理戸数 戸数 数 備計画） 寺前 公営 H5 維持保全 16 16 16 草沢 公営 S63 維持保全 6 6 6 高瀬 公共 S42～S43 建替 25 17 17 土居上 公営 S44 用途廃止 3 3 土居下 公営 S44 用途廃止 2 0 鍋屋下 単独 S33 用途廃止 2 0 鍋屋中１ 公営 S27～S29 用途廃止 10 9 鍋屋中３ 公営 S42～S45 建替 20 19 鍋屋中４ 単独 S35 用途廃止 2 2 鍋屋中５ 単独 S36～S38 用途廃止 6 3 多田西 公営 S30～S40 建替 30 北町 公営 S40～S42 建替 16 8 東町上 公営 S36 用途廃止 20 16 黒尾 公営 S46～S47 建替 45 29 台金屋 公営 S44～S45 建替 12 5 橋本 公営 S37～S48 建替 17 11 10 232 163 189 整備等の方針 維持保全 用途廃止 19 140 ２～４団地 統合建替 を検討 建替 橋本住宅は久世地区の雇用能力開発機構が久世地区に所有する住宅の動向を見なが ら計画を再検討する。 53 （２）落合地区の公営住宅等 (ア) 落合栗原地区には昭和 51 年度から 52 年度に建築された公営住宅 14 戸からな る作西団地があります。耐用年数を経過した簡易耐火平屋建ての水洗化でない住 宅であり、建替えを予定していた住宅団地です。 隣接する雇用･能力開発機構が所有する住宅を購入することとの比較検討の結 果、購入により置き替えを図る方が建替えをするより効率的であると判断して平 成 23 年度に購入を計画したところです。 購入後は、団地内及び住棟の整備を実施し、入居の募集を促進するとともに作 西団地からの住み替えを推進し、早期の公営住宅等の置き替えを図ります。 【購入計画の土地】 地 目 面 積 備 考 宅地 5,465.2 ㎡ 雇用･能力開発機構所有 【購入計画の建物】 建設年度 平成 5 年 構造 RC5F2 棟 戸数 60 戸 間取り（広さ） 備考 3DK(53.1 ㎡) 水洗化済・ELV なし バルコニー有り 駐車場 82 台・駐輪場 2 棟 (イ) 落合上市瀬地区に平成 21 年度に岡山県住宅公社から購入した分譲団地があり ます。良好な団地を広い収入階層の市民生活に活用するために団地の一部に公営 住宅建設を計画します。建設した住宅へは廃止計画住宅からの住替えを促進しま す。 （３）北房地区の公営住宅等 北房地区のまちづくりを目的として、平成 18 年度から整備を進めてきた上水田団 地は、平成 22 年度に 10 戸の公営住宅建設を完了しましたが、後期計画として平成 28 年度までに 10 戸の追加整備を計画します。 （４）その他の地区の公営住宅等 その他の地域の公営住宅等の建替え等については、ストック活用選定の三次判定 に示すように平成 33 年度以降に整備するものとしますが、当該計画の進捗状況や特 段の必要がある場合に応じて計画を変更して整備することもあるものとします。 54 １１、住棟単位の修繕・改善事業等一覧 （１）修繕及び改善に係る事業予定一覧 様式１による。 （２）新設、建替え又は購入に係る事業予定一覧 様式２による。 （３）共同施設部分に係る事業予定一覧 様式３による。 １２、長寿命化のための維持管理による効果 ○ 定期的な点検により、必要な修繕及び改善を実施することで、予防的に公営住 宅等の安全確保ができます。 ○ 建設年度、管理及び活用の方針を踏まえた修繕等を実施することで、限られた 予算の中で計画的かつ効率的な維持管理が実施できます。 ○ 点検によりストックの状況を把握したうえで、予防保全的な修繕及び耐久性向 上の整備を実施することで、公営住宅等の長寿命化とライフサイクルコスト縮 減を図ることができます。 １３、計画的な建て替え等による効果 ○ 地域の状況や需要に即した公営住宅等の整備により、入居者が生活しやすい団 地の整備が図れます。 ○ 建替え及び用途廃止計画の市営住宅に市営外の既存ストックをも関連させて検 討することで効率的な整備が計画できます。 ○ 他目的であった市有地を計画的に取り入れることで住宅確保要配慮者の賃貸住 宅に活用できます。 ○ 複数の狭い団地を統合して整備することで、良好な住宅団地と整った市街地の 整備が図れます。 入居者との合意形成の方針 当該計画の実施は、工事に伴う騒音の発生や工事車両の通行、団地内や住戸へ の立ち入り、設備や資材の仮置き、場合によっては移転又は仮移転が必要なこと もあり、入居者の生活に多大な影響を及ぼすことになります。 事前に入居者へ十分な説明を行うとともに、周辺住民への周知を図り、安全で 円滑に事業が進められるよう配慮するものとします。 住み替えを必要とするものについては、移転費用を補償し、家賃の緩和措置を 適用するなど移転入居者の生活助成措置を図ることとします。 55 真庭市営住宅 位置図 （平成22年度） 栗木坂住宅 緑ヶ丘住宅 八日市住宅 蒜山別所住宅 常藤住宅 才東住宅 湯の谷住宅 蒜山下和住宅 田羽根住宅 二川住宅 禾津住宅 国久住宅 旭住宅 第2旭住宅 原方２住宅 原方新住宅 原方一般住宅 黒尾住宅 北町住宅 組住宅 東町上住宅 三の丸住宅 宮ノ前住宅 多田西住宅 鍋屋下住宅 江川住宅 橋本住宅 新建住宅 若代住宅 石原住宅 草沢住宅 寺前住宅 高瀬住宅 春日住宅 鍋屋中１住宅 鍋屋中３住宅 鍋屋中４住宅 鍋屋中５住宅 台金屋住宅 土居上住宅 土居下住宅 垂水住宅 下呰部住宅 作西住宅 呰部第2住宅 水田住宅 中津井住宅 胡麻田住宅 宮地住宅 上水田住宅 56 【様式１】 修繕及び改善等に係る事業予定一覧 事業主体名：真庭市 住宅の区分： 団地名 住棟 番号 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 若者定住 住宅 単独市費 住宅 戸数 構造 建設 年度 種別 改良住宅 次期定期 点検時期 修繕・改善事業の内容 H23 鍋屋中3 1 4 簡平 S42 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 鍋屋中3 2～3 10 簡平 S44 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 鍋屋中3 4 6 簡平 S45 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 寺前 1～4 16 木造2 H5 公営 H27 草沢 1～3 6 木造 S63 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 原方新 1 48 RC5 H18 公営 H27 受水槽室 壁保温対策 江川 1 16 RC4 S56 公営 H27 1～7 14 木造 H6 公営 H27 組 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H31 外壁改修 (長寿命) ﾍﾞﾗﾝﾀﾞ 手摺塗装 台所・浴 室等改修 石原 1～5 10 木造 H3 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 旭団地 1,2 4 木造 S61 公営 H27 外壁改修 (長寿命) 台所・浴 室等改修 外壁改修 (長寿命) 台所・浴 室等改修 外壁改修 (長寿命) 台所・浴 室等改修 外壁改修 (長寿命) 台所・浴 室等改修 台所・浴 室等改修 旭団地 3～5 6 木造 S62 公営 H27 緑ヶ丘 1,2 4 木造 H7 公営 H27 緑ヶ丘 1～3 6 木造 H10 公営 H27 緑ヶ丘 1,2 4 木造 H11 公営 H27 緑ヶ丘 1 2 木造 H13 公営 H27 組 8,9 4 木造 H6 特定 H27 石原 6～9 4 木造 H5 特定 H27 立誠（H23購入） 1～2 60 RC5 H6 単独 H27 宮地 1～3 10 簡平 S57 公営 H27 維持管理(修繕対応） 中津井 1～5 10 木造 H7 公営 H27 維持管理(修繕対応） 水田 1～5 10 木造 H9 公営 H27 維持管理(修繕対応） 呰部第２ 1～5 10 木造 H15 公営 H27 維持管理(修繕対応） 原方２ 1～7 34 準耐2 S50 公営 H27 維持管理(修繕対応） 若代 1～4 4 木造 S61 公営 H27 維持管理(修繕対応） 若代 5～8 4 木造 H4 公営 H27 維持管理(修繕対応） 若代 9,10 2 木造 H4 公営 H27 維持管理(修繕対応） 第2旭梅 1～3 4 木造 H9 公営 H27 維持管理(修繕対応） 禾津 1～7 11 木造 H9 公営 H27 維持管理(修繕対応） 湯の谷 1 2 木造 H6 公営 H27 維持管理(修繕対応） 蒜山別所 2 2 木造 H16 公営 H27 維持管理(修繕対応） 栗木坂 1 3 簡平 S53 公営 H27 維持管理(修繕対応） 栗木坂 1 5 簡平 S54 公営 H27 維持管理(修繕対応） 緑ヶ丘 1～3 6 木造 H2 公営 H27 維持管理(修繕対応） 緑ヶ丘 1,2 4 木造 H4 公営 H27 維持管理(修繕対応） 第2旭竹 4～7 4 木造 H9 特定 H27 維持管理(修繕対応） 第2旭松 8 4 木造 H9 特定 H27 維持管理(修繕対応） 国久 1,2 2 木造 H15 特定 H27 維持管理(修繕対応） 国久 3,4 2 木造 H16 特定 H27 維持管理(修繕対応） 常藤 3 3 木造 H13 特定 H27 維持管理(修繕対応） 禾津 8～12 5 木造 H16 若定 H27 維持管理(修繕対応） 二川 1,2 2 木造 H16 若定 H27 維持管理(修繕対応） 1 6 耐2 S49 単独 H27 維持管理(修繕対応） 原方一般 H30 屋根 修繕 屋根 修繕 屋根 修繕 屋根 修繕 外壁改修 (長寿命) 居住性 確保改善 居住性 確保改善 57 台所・浴 室等改修 屋上防水 (長寿命) 外壁改修 (長寿命) H32 【様式２】新設、建替え又は購入に係る事業予定一覧 事業主体名：真庭市 単独市費 住宅 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 若者定住 住宅 団地名 種別 新設・ 建替え 住棟 番号 整備 予定 戸数 高瀬団地 公営 建替え 4～8 10 木造 S42～S44 平屋建て ー H25 作西団地 公営廃止 設置替え （新：立誠団 (単独) （購入） 地） 1～2 60 中耐 5階建て － H23 （購入） しらうめ団地 公営 新設 1～5 10 木造 平屋建て － H30 10戸新築 上水田団地 公営 新設 6～10 10 木造 平屋建て ー H28 10戸新築 住宅の区分： 構造 58 改良住宅 既存 住宅 建設 年度 作西 S50～S51 次期定期 建替予定 点検時期 年度 備考 建替え 25戸→17戸 （内後期分） 雇用促進住宅購入 RC5F2棟60戸(H5建築) 59 ゴミステーション 浄化槽設備 浄化槽設備 公営 特定 公営 特定 公営 特定 石原 組 団地内公園 単独 立誠（H23購入） 石原 団地内歩道 単独 立誠（H23購入） ゴミステーション 駐車場 単独 立誠（H23購入） 単独 駐輪場 単独 立誠（H23購入） 立誠（H23購入） 共同施設名 種別 団地名 住宅の区分： 公営住宅 次期定期 若者定住 住宅 H6 H3 H3 H6 H6 H6 H6 H6 H27 H27 H27 H27 H27 H27 H27 H27 建設年度 点検時期 特定公共 賃貸住宅 段差解消 修繕 H23 制御ボッ クス修繕 樹木整備 H24 単独市費 住宅 改良住宅 塗装修繕 H25 制御ボッ クス修繕 塗装修繕 錆取 塗装 遊具修繕 拡充整備 区画線 整備 修繕・改善事業の内容 H26 H27 H28 H29 共同施設部分に係る事業予定一覧 ＜共同施設部分＞ 事業主体名：真庭市 【様式３】 H30 H31 H32 備考