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有料老人ホーム入居契約書（1）－[PDF形式]
矢田 尚子 Yata Naoko 日本大学法学部准教授 専門は、民法、住宅法。中央建築士審査会、よこはま多世代・地域交流型 住宅整備・運営事業者選定等委員会等の委員を務める。著書に、『集合住宅・ 第 9 住宅金融の危機管理（トラブル相談Ｑ＆Ａ）』 （ぎょうせい・2009）等がある。 回 契約書の見方 ⑷ ー 有料老人ホーム入居契約書① ー 今回から数回に分けて、有料老人ホームにお 援や介護等サービス部分の契約が一体となって ける契約書および重要事項説明書 （以下、重説） いる方式です。そのため一般に、有料老人ホー の見方について解説します。 ムの入居契約書は、条文数が膨大になります。 既に述べたとおり、有料老人ホームには、介 したがって、有料老人ホームに入居するに当たっ 護サービスの提供先の違いから、介護付き有料 ては ①重説および ②標準入居契約書のほかに、 老人ホーム ( 以下、介護付きホーム ) と住宅型 別途、当該施設の ③管理規程も契約の一部とし 有料老人ホーム（以下、住宅型ホーム） がありま て作成されることが多く、埼玉県もそのような す。本稿では、要介護となった場合に、介護保 構成を採用しています。なお、管理規程には、各 険の在宅サービスを利用する住宅型ホームの入 契約条項の詳細 （入居者等の定義、管理運営組 居契約書を扱います。ただし、サ―ビス付き高 織部門や管理運営業務の内容、ホームへの届出 齢者向け住宅（以下、サ高住） と異なり、政府に 様式等）や、将来変更される可能性の高い項目 よる標準契約書は公表されていません。 （費用および使用料、各種サービスの内容等）が そこで、利用権方式でなおかつ、入居一時金 記載されます。当然、契約内容は、厚生労働省 （前払金）を受領する形式にも対応している埼玉 あるいは、地方自治体が独自に作成した有料老 県の入居契約書のひな型＊１ 「住宅型有料老人ホー 人ホーム設置運営指導指針 （以下、指針） にのっ ム標準入居契約書 （以下、標準入居契約書） 」等 とったものでなければなりません。 を用いて解説していきます。なお、標準入居契 さらに、標準入居契約書では、サ高住の頭書 約書は、介護付きホームの一般的な入居契約書 と同じく、契約条項に入る前に表題部が置かれ の内容と多くが重なります。そのため、住宅型 ています。 表題部の内容と契約条項との間では、 ホームの標準入居契約書の解説をしますが、介 整合性が保たれていなければなりません。 護付きホームの入居契約書でも、留意事項は、 表は、標準入居契約書の表題部および契約条 項の内容についての一覧です。以下、この一覧 ほぼ変わりません。 に沿って説明をします。 契約書等の基本的構成の確認 表題部のチェックポイント 有料老人ホームの多くは、利用権方式を採用 ここからは、標準入居契約書の具体的内容に しています。利用権方式とは、居住部分と生活支 なります。表題部は、必ずしも設ける必要はあ りませんが、当該契約固有の取り決め内容を記 ＊１ 埼玉県高齢者福祉課ホームページ https://www.pref.saitama.lg.jp/a0603/korei-seibi/1yuryo-shiryo.html 載しています。主なチェックポイントは次のと 2016.6 15 しておくのが一般的です。さらに、前払金等の ■表題部 項 目 内 容 償却起算日は、入居日の翌日です。入居日の確 ⑴ 契約の開始年月日 契約締結日、入居予定日 ⑵ 契約当事者 入居者、施設設置事業者 ⑶ 契約当事者以外の 関係者 身元引受人、返還金受取人 （設定がある場合） 、 契約立会人等の第三者（該当者がある場合） ⑷ 施設の名称・類型 及び表示事項 類型、表示事項 （居住の権利形態、利用料の 支払い方式、入居時の要件、介護保険、介 護居室区分）、施設の概要 ⑸ 入居者が居住する 居室 階層、居室番号等、間取り・タイプ、居室 面積、ベランダ面積、付属設備等 ②契約当事者以外の関係者 ⑹ 入居までに支払う 費用 （前払金） の内 容 前払金 （総額、使途及び算定根拠、支払い方 法、前払金にかかる想定居住期間、入居金 償却期間の起算日、その他前払い金にかか る考え方）、消費税 人ホームによって異なることも多いので、該当 ⑺ 入居後に支払う費 用の概要 月払い利用料 （日割りで支払われる費用につ いての計算起日、支払い方法（管理費、食費、 光熱費、家賃相当額、その他） 、その他月払 い利用料にかかる考え方）、消費税 定は、前払金等の返還トラブル回避のためにも 重要です。本契約書には入居日の記載箇所はあ りませんが、実際の入居日または鍵の引き渡し 日を、契約書に記載しておくべきでしょう＊２。 身元引受人の具体的役割については、有料老 する契約条項の箇所はしっかりと確認しておく 必要があります。近年は身元引受人を立てられ ない入居者が増えています。成年後見人は、身 元引受人にはなれませんが、それに近い役割を ■本文 章立て 第 1 章 総則 （1 ～ 11 条） 内 容 果たすことが可能です。有料老人ホームによっ 目的、利用権、各種サービス、管理規程、 施設の管理、運営、報告、地域との協力、 入居者の権利、運営懇談会、苦情処理、賠 償責任、秘密保持など ては、成年後見制度の利用を認めるケースもあ りますので、事業者に直接尋ねてみましょう。 さらに、入居者の死亡後早期に一時金を返還 第 2 章 提供される 介護等、健康管理、食事、生活相談、助言、 サービス 生活サービス、レクリエーション等 （12 ～ 17 条） するために、返還金受取人が設定される場合が 第 3 章 使用上の注意 使用上の注意、禁止または制限される行為、 （18 ～ 21 条） 修繕、居室への立ち入り あります。返還金受取人は、必ずしも相続人で 第 4 章 費用の負担 入居までに支払う費用、月払い利用料、食費、 （22 ～ 27 条） その他費用、費用の支払い方法、費用の改定 ある必要はありませんが、相続に巻き込まれる 第 5 章 契約の終了 契約終了、事業者からの契約解除、入居者 （28 ～ 35 条） からの解約、明け渡し及び原状回復、財産 の引き取り等、契約終了後の実費精算、返 還金の算出及び一時金返還債務の保全等 ③施設の名称・類型及び表示事項 おそれもありますので、注意が必要です。 この欄の記載内容は、指導指針に従って記載 第 6 章 身元引受人及び 身元引受人、通知を要する事項、身元引受人 返還金受取人等 の変更、返還金の受取人、入居途中の契約当 （36 ～ 41 条） 事者の追加、契約当事者以外の第三者の同居 されています。住宅型ホームは、介護保険の在 入居契約時の手続き、費用計算起算日の変 第 7 章 その他 （42 ～ 47 条） 更、入居金償却期間の起算日前の解除、90 日以内の契約終了、誠意処理、合意管轄 と、利用する介護サービスが増える分だけ費用 表 宅サービスを利用するため、要介護度が上がる がかさみ、場合によっては、退去せざるを得な 標準入居契約書の基本構成（2016年４月末現在閲覧による） くなるかもしれません。その点を理解して入居 おりです。 を検討する必要があります。 ①契約の開始年月日 ④前払金および入居後に支払う費用 契約は、契約の締結日から効力が生じます。 前払金等の返還をめぐるトラブルが後を絶ち ただし、利用料が実際に発生するのは、一般的に ません。この問題は、次回以降に詳しく説明をし は入居日あるいは、入居者に鍵を引き渡した日 ます。なお、入居後に支払う費用に関しては、起 となります。そのため、契約締結の段階でいつ 算日の確認のほか、管理費の使途について他の費 から利用料が発生するのか、入居予定日を記載 用が混入していないかなど確認をとりましょう。 次回は、標準入居契約書の契約条項について ＊２ （公社） 全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム標準入居契約書 及び標準管理規程 （５訂版） （平成 24 年）の 19 ページ以下の解 』 説が大変参考になる。 重説にも触れながらみていきます。 2016.6 16